2016 Clases 02 Tasaciones

UNIVERSIDAD NACIONAL SAN CRISTBAL 24/01/2017
DE HUAMANGA- E.F.P. INGENIERA CIVIL
E.F.P. INGENEIRA CIVIL

UNIVERSIDAD NACIONAL SAL CRISTBAL DE HUAMANGA
Mg. Sc. Ing. Hemerson Lizarbe Alarcn

En la construccin de un
stano la Ley te dice que
hacer y el reglamento
como construirlo.
Los ingenieros generamos
propiedad y que es
Propiedad?
Si soy propietario de
300m2 tcnicamente
puedo construirlo al 100%
INGENIERIA DE VALUACIONES- MgSc. Ing.

HEMERSON LIZARBE ALARCN 1




Existen Normas para el sobresuelo y no para el subsuelo.

Terreno vaco es aires?
El terreno tiene cargas registrales?

El terreno tiene cargas registrales?. La habilitacin urbana se

puede hacer por 10 aos y por etapas. Registros pblicos
puede escribir la habilitacin, pero con cargas registrales hasta
subsanarlos


Densidad media Densidad alta

Existen aires exclusivos, aires comunes, reserva de aires,
independizacin de aires.

Registros pblicos inscribe propiedad ( exclusiva y comn), pozos

de luz, pasadizos, reas libres son propiedades.
Reglamento interno se registra los bienes exclusivos y bienes
comunes. Y si no se encuentra en ninguno de los dos, las
Normas indican que es comn.
Las fachadas son comunes, ahora se estn normando las
cortinas.





Espacios abiertos = reas comunes


El registrador tiene que verificar segn la norma, no observa

problemas tcnicos


El alero esta fuera de la propiedad predial ocupando aires

pblicos.



Los aleros son inscribibles

segn RNE para
proteccin de la lluvia.
Advirtiendo al registrador
indicando como alero
externo, indicando sus
propias reas.
Su tasacin se considerar
como una obra externa.

Ejm. Los padres deciden

regalar a sus hijos los aires
del segundo nivel. En una
pelea vota al esposo y se
queda con la
construccin. La
construccin no est
independizada.
Cuando mueren los
padres aparecen los dos
hermanos






Es posible transferir bienes comunes?

La junta de propietarios puede vender los bienes comunes ejm.
Azoteas, hall, escaleras, etc
La Ley no habla de dos regmenes de propiedad:

Regimen de propiedades exclusivas y bienes comunes: Condominio,
los propietarios tienen derechos.
Regimen de propiedad de co propiedad, los propietarios tienen

derechos y acciones. (Empresario), los herederos son co
propietarios


Ejm. Dos hermanos herederos

conforman un condominio, y
dueos de la capacidad de
una botella, derechos y
acciones del 100% de la
capacidad de la botella ( 50%
de agua y 50% de aceite). Si
cada uno aumenta leche
Cuando se taza co propiedad
no existen valores ni medidas,
sino valores

A=50% $50,000
B=50% $50,000
1000 m2
$100,000 m2


Cada propietario
sede sus acciones
respecto a cada
nivel
El costo de conversin de unifamiliar a

bi familiar lo pagan por igual.
Se dividen los valores y se particionan
las propiedades. Particion es la sesin
mutua de las acciones



Reglamento General de tasaciones del Per. (CTTP)

Art. 35 El valor del terreno de un predio urbano es uno si se
quiere estimar este valor con relacin a los diferentes pisos que
lo forman, se dividir en la forma siguiente: al suelo le
corresponde del 40%, al Sub suelo el 10% y a los aires el 50%.
El valor del subsuelo y de los aires se dividir entre el nmero

de pisos que comprenda cada predio.

La tasacin de los aires no existe en el RNT, sino en el

Reglamento General de tasaciones del Per.
Ejm. Si el valor en la calle se determina a $1,000/m2. 50%
corresponde a los aires. Por tanto $500 /m2 es el costo de los
aires.
Este se dividir entre el numero de pisos de los aires, por tanto
si quieres valorizar los aires del quinto nivel ser: $500 / 5=
$100/m2, del tercer piso ser $500/3=$166.6/m2.
Tener en cuenta la Zonificacion y cantidad de pisos.


Ley 29090, Los parmetros tendrn una duracin de 3 aos y las

actualizaciones de niveles nunca sern para menos sino para
mas. ? Por tanto disear con la posibilidad a una posible
ampliacin.
Dejar anclajes para una posterior ampliacin, evitar picar la
columna o viga porque quitas la seccin de los elementos
estruturales, aumentar las sobrecargas

El antiguo IPSS, registraba los pases de fabrica de

las obras ( caractersticas de la obra)
En los 70s otorgaban la licencia las zonales del

MVCS y no los municipios









VI.- DICTAMEN PERICIAL

Debe ser claro, preciso, concreto, en lenguaje entendible, adems debe ser
motivado.
I.-PARTES DEL DICTAMEN PERICIAL: Puede darse opcionalmente para los
juzgados o cualquier cliente.
1.- MEMORIA DESCRIPTIVA
A.- Nombre del propietario.- Se debe certificar el nombre de acuerdo al

mandato judicial o la documentacin alcanzada por el cliente.
B.-Nombre de la persona que solicita la tasacin.-Normalmente es el Juez,

empresa, sectorista, cliente, etc.
C.- Objeto de tasacin y metodologa o reglamentacin empleada.- Se

explicar la metodologa que usa el perito y las normas legales en que se basa
el perito para tasar.
D.- Fecha a la cual est referida la tasacin.- Es la que dispone el Juez o el

cliente.






Frente
Por el frente con 16.40m
Por el frente con la calle n de izquierda a derecha con una lnea
recta que mide 16.40m.
Derecha
Entrando por la derecha con una lnea quebrada de 06 tramos
que colinda con el Lote 18.
El primer tramo parte del lindero del frente, formando un
ngulo recto con l que mide 4.10m
Segundo tramo dobla a la izquierda con un ngulo de 90, en
lnea recta que mide 2.20m
Tercer dobla a la derecha.
Sexto tramo, doblo a la derecha formando un ngulo obtuso con

el anterior ( o doblo a la derecha hasta interceptar el lindero del
fondo)








Area techada>rea construida







Ejemplo
Un propietario solicita la regularizacin de 100 Ha, en los
trabajos de campo la Universidad de Pucallpa quera comprar el
terreno. Se fija la fecha de firma, un da antes invaden el terreno
1200 personas. El ing realiza el estudio, el terreno era privado, el
terreno no tiene valor de adentro para afuera, sino de afuera
para adentro, por tanto no podrn instalar electricidad, si el
propietario no autoriza. Los invasores solicitaran y cuando
invaden es un delito. La persona encargada vendi el terreno a
S/400.0. El perito encontrara el valor en cualquier circunstancia.


En la independizacion se generan bienes

communes y propiedades exclusivas y
reglamento interno, pero en la sub division se
recobran vidas independientes, cada sub lote
tiene vida propia Mg. Sc. Ing. Hemerson Lizarbe Alarcn




Ejemplo
Se solicito a la municipalidad porque era demasiado el
impuesto. Se solicito identificar los errores con
Areas: Area construida y rea techada.

Estado de conservacin: Bueno ( si comparamos un edificio de 4
aos considerando 3 sismos por ao, por tanto aguanto 12
sismos, y el acero se fatiga quiere separarse del concreto, la casa
tiene mas de 50 aos. Por tanto la calificacin seria regular. El
reglamento dice, que si se quiere hacer el anlisis como regular
hay que hacer el anlisis de la estructura, Los municipios no lo
hacen. La arquitecta indica que su gefe le dijo que ponga estado
de conservacin buena a todos los predios. Es importante
evaluar internamente la construccion


3.- Valorizacin de las obras complementarias

4.- Valorizacin de equipos y maquinarias
S.-Fecha de dictamen pericial

T.-Firma del profesional
U.-Sello del Profesional














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El terreno tiene cargas registrales?. La habilitacin urbana se

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Densidad media Densidad alta

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La Ley no habla de dos regmenes de propiedad:

Regimen de propiedad de co propiedad, los propietarios tienen

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