ASPECTOS LEGAIS E JUDICIAIS DA ENGENHARIA DE AVALIAO E

PERCIA
Carlos Eduardo de Azambuja1
Prof. Pedro Alcntara de Mattos Junior2
RESUMO

O presente trabalho tem por objetivo determinar a importncia da Engenharia

de Avaliao, como um segmento da Engenharia Civil que, alm de ter fora de
lei, o processo mais eficiente para informar valores reais de mercado em
avaliaes. O Engenheiro Avaliador um profissional capacitado, por
apresentar amplo conhecimento nos diversos segmentos da Engenharia, como:
garantias hipotecrias, aumento de capital, alienao de capitais, incorporao
e fuso, dissoluo de sociedades, seguros, dentre outros. O laudo tcnico de
avaliao deve ser elaborado sob responsabilidade tcnica de um engenheiro
civil de acordo com a ABNT. Os processos tcnicos devem ser atribudos
exclusivamente a engenheiros ou empresas de engenharia de avaliao, de
acordo com a Resoluo 218 do CONFEA em obedincia s leis 5.194/66 e
6.404/76.
Palavras-chave: Avaliao. Engenharia. Percia.

ABSTRACT
This study aims to determine the importance of Engineering Assessment,
as a segment of Civil Engineering who, besides having the force of law, is the
most efficient process to inform the actual values of market valuations. The
Evaluator Engineer is a skilled professional, by presenting extensive knowledge
in various sectors of engineering, such as mortgage guarantees, capital
increase, sale of capital, and merger, dissolution of partnerships, insurance,
among others. The technical evaluation report must be prepared under the
technical responsibility of a civil engineer in accordance with ABNT. Technical
processes should be allocated exclusively to engineers or engineering
companies for evaluation, according to Resolution 218 of CONFEA in

1
Graduado em Engenharia Civil pela Faculdade Kennedy.
2
Engenheiro Civil, Eletricista. Ps Graduado em Avaliaes e Percias. Ps-Graduado em Engenharia de
Segurana do Trabalho e Mestre em engenharia mecnica. Professor em Instalaes Eltricas, Rede de
Telecomunicaes e Sistemas de Segurana na Faculdade Kennedy.
obedience to the laws 5.194/66 and 6.404/76.
Keywords: Engineering. Evaluation. Expertise.

1 INTRODUO
A Engenharia de Avaliao uma especialidade da Engenharia e
tem legislao especifica para regular o exerccio profissional dentre as quais
destacamos: Lei n. 5.194 de 24.12.66 que no artigo 7, C associa as atividades
do engenheiro a estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias,
pareceres e divulgao tcnica;Resoluo 218-73 do CONFEA que discrimina
as atividades das diferentes modalidades profissionais da engenharia.
Resoluo 345-90 do CONFEA que dispe quanto ao exerccio por
profissionais de novel superior das atividades de engenharia de avaliaes e
percias da engenharia. Seu Art. Primeiro define:
VISTORIA a constatao de um fato mediante exame
circunstanciado descrio minuciosa dos elementos que o constituem, sem a
indagao das causas que o motivaram.
ARBITRAMENTO a atividade que envolve a tomada de deciso
ou posio entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de
aspectos subjetivos.
AVALIAO a atividade que envolve a determinao tcnica do
valor qualitativo ou monetrio de um bem, de um direito ou um
empreendimento.
PERCIA a atividade que envolve a apurao das causas que
motivaram determinado evento ou da assero de direitos.
LAUDO a pea na qual o perito profissional habilitado, relata o que
observou e d as suas concluses ou avalia o valor das coisas ou direitos,
fundamentalmente.
No seu Art. Segundo compreende como atribuio privativa dos
engenheiros, em suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos
engenheiros agrnomos, dos gelogos, dos meteorologistas as vitorias,
pericias, avaliaes, e arbitramentos relativos a bens moveis e imveis, suas
partes integrantes e pertences, mquinas e instalaes industriais, obras e
servios de utilidade publica, recursos naturais e bens e direitos que de
qualquer forma, para a sua existncia ou utilizao sejam atribuies destas
profisses.
No Art. Terceiro define que sero nulas de pleno direito as percias e
avaliaes e demais procedimentos indicados no Art. Segundo, quando
efetivados por pessoas fsicas ou jurdicas no registradas nos CREAs.
No Art. Quarto existe a obrigatoriedade de nos trabalhos tcnicos,
indicados no artigo anterior, para a sua plena validade, devero ser objeto da
Anotao de Responsabilidade Tcnica (A.R.T.).
A Instruo 186-90 da Corregedoria de Justia de MG, define que a
nomeao de perito judicial e assistente tcnico dever recair sobre
profissional habilitado de nvel superior, inscrito no rgo de classe
correspondente.

2 JUSTIFICATIVA
Salvo melhor juzo, a rea da engenharia sem dvida a rea que
dentro da economia brasileira, tem crescido mais e de maneira significante. O
programa Minha Casa minha Vida, e o Governo Federal, a Copa do Mundo de
2014, as Olimpadas de 2016, o Pr-sal criaram expectativas otimistas para o
pas, impactando sobremaneira a engenharia de um modo geral. Assim,
engenharia, em todas as suas especialidades a profisso do momento.
Escolas de engenharia esto lotadas de alunos na expectativa de aps a
formatura, entrar no mercado de trabalho como uma estrela cadente: por cima,
com brilho e beleza. Dentro da engenharia entretanto, a especialidade
avaliao e percia, cresce de,maneira espetacular.As mudanas da economia
do a engenharia de avaliaes e percias um crescimento muito maior do que
o vegetativo, criado pelo aumento da populao e pelo crescimento geral da
economia e pelos eventos extraordinrios que acontecero no pas. Assim, a
necessidade de utilizao da engenharia de avaliaes e percias esta cada dia
maior, pela mudana de exigncias de mercado, novas legislao e
importncia de um acompanhamento tcnico e profissional de qualidade em
todas as reas que envolvam valores e riscos.
Conta-se que em So Paulo um comerciante negociava a compra de
uma casa, quando foi orientado para contratar um engenheiro para fazer a
avaliao do imvel. O comprador respondeu que o preo estava timo e que o
corretor, conhecido de muitos anos, tinha garantido que a compra era de
oportunidade. Resultado: fechou o negcio na maior felicidade e depois de
quatro dias aps a mudana, a casa desabou, com perda total de todos os
bens (imvel, carro e mveis) Nesta situao, qualquer preo que tenha sido
pago foi carssimo. Onde est a garantia do corretor de imvel que intermediou
a venda? Aonde foi para a felicidade da hora da compra? Cad o engenheiro
avaliador? Que alm dos valores do imvel examinaria sua estrutura, idade,
vida til remanescente, detalhes construtivos, depreciao e etc., oferecendo
um laudo que detalharia todas as condies do imvel e que evitaria o negocio,
deixando o desabamento nas mos do vendedor e do corretor, amigo de
muitos anos.

3 OBJETIVOS
O objetivo geral deste trabalho demonstrar atravs de conceitos
necessrios para elaborao correta, facilitando sua compreenso dos
aspectos legais da engenharia de avaliao e percia.
O objetivo especfico:
a) estudar as Normas Tcnica afim de aprender todos
elementos que compes um laudo de avaliao e percia. d nder dar
credibilidade as avaliaes e assim gerar uma concluso bem
fundamentada.
b) Formatar os procedimentos na execuo de uma
avaliao para dar credibilidade as avaliaes e assim assegurar
uma concluso fundamentada.
c) Priorizar o uso das tcnicas para demonstrar sempre
a verdade diante do contexto profissional, fundamentao das
concluses, demonstraes dos valores com memrias de clculo, e
o desejo leal e sincero de informar a confiana e a segurana para o
interessado.

4 REFERENCIAS TEORICAS
Para o desenvolvimento de trabalho to importante, foram
necessrios a criao de tcnicas e normas e procedimentos, que permitissem
que todo o processo se firmasse no nosso meio. Neste sentido, nossos
antepassados, engenheiros, de todas as especialidades tiveram importncia
fundamental. Desenvolvendo trabalhos avaliatrios e percias ao mesmo tempo
em que pensavam em padronizao e normas. Hoje, com tudo normatizado
pela ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas), com tabelas e
procedimentos nosso dispor para facilitar o nosso trabalho, isso sem falar em
programas de computador que, com preciso e rapidez, nos do o tratamento
estatstico completo, com definio da melhor reta que represente a amostra,
alem de nos fornecer grficos que melhoram o entendimento e, principalmente
a justificativa dos valores encontrados e estatisticamente tratados.

4.1 BREVE HISTORICO

Essa atividade como especialidade, pode ser considerada
relativamente nova. No incio do sculo XX, foram publicados os primeiros
trabalhos sobre avaliao racional de terrenos. Durante as dcadas de 20 e 30,
diversos trabalhos procuram difundir a nova tcnica, sendo destaque aqueles
assinados pelos engenheiros Anhaia Melo, Lysandro Pereira, Ernani Nogueira
e Luiz Carlos Berrini (ANTNIO PELLI NETO, 2004).
No inicio da pratica sistemtica da engenharia de avaliaes entre
ns por volta da segunda dcada do Sculo XX. Engenheiros do Rio de Janeiro
e So Paulo foram os primeiros a se interessar pelo assunto, evidentemente
devido ao fato desta cidade ser as mais desenvolvidas e plos econmicos do
pas (TOM COPELAND, TIM KOLLER, TIM MURRIN, 2000).
O Cuerpo Tcnico de Transaciones do Peru organizou a 1
Conveno Pan-Americana de Avaliao. Em seguida outras Convenes e 52
e 54, esta em So Paulo, organizada com o patrocnio do Instituto de
Engenharia e da Caixa Econmica Federal, sendo o promotor do evento o Eng.
Helio de Caires.
No Brasil o crescimento urbano verificado nos grandes centros
conduziu o poder pblico a um grande nmero de desapropriaes, o que
obrigou a implementao de estudos no campo das avaliaes. Em 1978, o
avano do setor imobilirio permitiu aos engenheiros que participavam das
desapropriaes acompanharem a evoluo do mercado, em especial no que
se referia s transaes e locaes (ANTNIO PELLI NETO, 2004).
 No Brasil, a engenharia de avaliao sempre foi e continua sendo
praticada por engenheiros, constituindo-se, inclusive, privativa de classe, por
fora de lei. (ANTNIO PELLI NETO, 2004).
Segundo IBAPE (2012) na dcada de 50 comearam a surgir os
primeiros institutos brasileiros dedicados engenharia de avaliaes, o mais
antigo deles sendo o Instituto de Engenharia Legal em 1953 no Rio de Janeiro.
Sucederam-se o IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e *Percias de
Engenharia de So Paulo em 1957, o Instituto Pernambucano de Engenharia
de Avaliaes e Percias de Engenharia em 1972, O Instituto Brasileiro de
Avaliaes - IBA no Rio Grande do Sul em 1977, o Instituto de Avaliaes e
Percias do Paran 1978, o Instituto Catarinense de engenharia de avaliaes
e percias ICAPE em 1978. A partir da foram criados as entidades
federativas e as associaes que congregavam todos os institutos de
avaliaes e percias dos estados.

4.2 DEFINIES IMPORTANTES

Em 1989 durante o Governo Federal de Fernando Collor de Melo,
ocorreu o processo de venda dos imveis funcionais da Unio, em Braslia/DF.
Esse trabalho foi desenvolvido sob responsabilidade do corpo tcnico de
engenharia da Caixa Econmica Federal, cujo principal objetivo foi utilizar um
mtodo permitisse ser reconhecido por toda comunidade nacional voltada s
praticas de Engenharia de Avaliao (ANTNIO PELLI NETO, 2004). Neste
contexto desenvolvimentista e de normatizao, foram definidas pela Norma
NBR 14653 Parte 1 as mais importantes definies, das quais destacamos:

Avaliao de Bens: Analise tcnica, realizada por engenheiro de

avaliaes, para identificar o valor de um bem, seus custos, frutos e direitos,
assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilizao econmica,
para uma determinada finalidade, situao e data.
Bem: Coisa que tem valor, suscetvel de utilizao ou que pode
ser objeto de direito, que intera o patrimnio.
Benfeitoria: Resultado de obra e servio realizado num bem e
que no pode ser retirado sem destruio, fratura ou dano.
 Campo de Arbtrio: Intervalo de variao entorno de estimador
pontual adotado na avaliao, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do
bem,desde que justificado pela existncia de caractersticas prprias no
contempladas no modelo.
Custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessrios
produo, manuteno ou aquisio de um bem numa determinada data e
situao.
Custo direto de produo: Gastos com insumos, inclusive mo
de obra, na produo de um bem.
Custo indireto de produo: Despesas administrativas e
financeiras, benefcios e demais nus e encargos necessrios produo de
um bem.
Custo de reedio: Custo de reproduo descontada a
depreciao do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
Custo de reproduo: Gasto necessrio para reproduzir um
bem, sem considerar eventual depreciao.
Custo de substituio: Custo de reedio de um bem, com a
mesma funo e caracterstica assemelhada as avaliando.
Depreciao: Perda de valor de um em, devido a modificaes
em seu estado ou qualidade, ocasionadas por:
Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em
consequncia de seu envelhecimento natural, em condies normais de
utilizao e manuteno.
Deteriorao: Desgaste de seus componentes em razo de uso
ou manuteno inadequada.
Mutilao: Retirada de sistemas ou componentes, originalmente
existentes ou explorao econmica. Pode ser imobilirio (por exemplo:
loteamento, prdios comerciais, residenciais) de base imobiliria (por exemplo,
loteamento, hotis, shopping, parques temticos) industrial ou rural.
Empresa: Organizao por meio de qual se realizam recursos
para produzir ou oferecer bens ou servios, com vista, em geral, obteno de
lucros, podendo seu patrimnio conter cotas partes de outras empresas ou
empreendimentos
 Fator de comercializao: Razo entre o valor de mercado de
um bem e seu custo de reedio ou de substituio, que pode ser maior ou
menor do que um.
Valor de mercado: Quantia mais provvel pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referencia dentro
de condies do mercado vigente.
Valor de risco: Valor representativo da parcela do bem que se
deseja segurar.
Valor patrimonial: Valor correspondente a totalidade dos bens de
pessoa jurdica ou fsica.
Valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao final
de sua vida til.
Vantagem de coisa feita: Diferena entre o valor de mercado e o
custo de reedio de um bem, quando positiva.
Vida econmica: prazo econmico operacional de um bem
Vida til: Prazo de utilizao funcional de um bem.

4.3 VALOR
Este um conceito que envolve muita discusso, onde duas
corrente bsicas e concorrentes, disputam a razo. Uma denominada
UNIVALENTE considera que o valor nico, independente da finalidade. A
outra denominada PLURIVALENTE considera que existem vrios valores para
o mesmo bem, dependendo da finalidade (ANTNIO PELLI NETO, 2004).
A norma NBR 5676 variara, durante o tempo, entre uma e outra
corrente. J em 1949 na 1 Conveno Pan-americana de Avaliaes,
realizada em Lima, Peru definia: O valor de um imvel, em dado momento
nico, quaisquer que sejam os fins para os quais avaliado.
A norma NBR 5676 preconizava e exigia, de maneira enftica, o
valor a ser determinado corresponde sempre aquele que, num dado instante
nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao, bem como aquele que se
definiria em um mercado de concorrncia perfeita, caracterizado pelas
seguintes exigncias:
a) Homogeneidade dos bens levados ao mercado;
 b) Numero elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que
no possam individualmente ou em grupos alterar o mercado;
c) Inexistncia de influncias externas;
d) Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de
todos sobre o bem, o mercado e suas tendncias;
e) Perfeitas mobilidade de fatores participantes, oferecendo liquidez,
com liberdade pela entrada e sada do mercado.
Ora, as condies exigidas, raramente se apresentam no mercado,
deixando uma situao utpica que coloca mais lenha na fogueira da questo
UNIVALENTE X PLURIVALENTE.
A ltima modificao das normas corrige esta rara condio de
mercado, quando na NBR14653 conceitua valor de mais de um tipo, tais como
valor patrimonial, valor de mercado, valor para condies de liquidao
forada, etc.

4.4 CLASSIFICAO DOS BENS

A mesma NBR 14653 classifica os bens em tangveis e intangveis,
que de acordo com o dicionrio Silveira Bueno assim so definidos:
Tangvel: adj. que se pode tanger, tocar, palpar, palpvel,
sensvel. Como exemplo de bens tangveis poderia ter: imveis,
mquinas, equipamentos, veculos, moveis e utenslios, acessrios,
matrias primas e outras mercadorias, infraestrutura, instalaes,
recursos naturais, recursos ambientais, culturas agrcolas e semoventes.
Intangvel: adj. Intocvel, impalpvel; Como exemplo de
bens intangveis teria: empreendimento de base imobiliria, industrial ou
rural, fundos de comercio, marcas, patentes.

4.5 PROCEDIMENTOS DE EXCELENCIA

Esta norma NBR 14653 inova quando exige do avaliador
procedimentos de excelncia com o objetivo de melhorar o seu desempenho
no ato de executar qualquer processo avaliatrio. Dentre os procedimentos de
excelncia exigidos, destacamos:
 a) Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e
somente aceitar encargos para o qual esteja habilitado e capacitado,
assessorando-se de especialistas, quando necessrio.
b) Considerar como confidencial o resultado do
trabalho realizado e toda a informao tcnica, financeira, tcnica ou
de outra natureza, recebida do cliente.
c) Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem
a necessria citao. No casa de trabalhos no publicados, obter
autorizao para reproduzi-lo, e ao reproduzir faze-lo sem
truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das
teses desenvolvidas.
d) Declinar da sua contratao e informar as razes ao
cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeio em
decorrncia de conflito de interesses, conforme artigos 134,135 e 138
do CPC
e) Assessorar com independncia a parte que o
contratou, com o objetivo de expressar a realidade.
f) Evitar a participao em competies que aviltem
honorrios profissionais.
g) Desenvolver esforos na difuso de conhecimentos
para a melhor e mais correta compreenso dos aspectos tcnicos e
assuntos relativos ao exerccio profissional. Expressar-se
publicamente sobre assuntos tcnicos somente quando devidamente
capacitado para tal.
h)
5 ATIVIDADES BASICAS
Segundo IBAPE (2012) na execuo de um trabalho de avaliao o
engenheiro avaliador tem como principais atividades

a) Analise da documentao - Recebimento e

analise de toda documentao relativa ao bem avaliando como
escrituras e registros, projetos, notas fiscais, relao do ativo
imobilizado.
 Na falta desta documentao ou de parte dela, o
avaliador deve julgar a possibilidade com, mesmo assim, executar
o trabalho, expressando no laudo as ressalvas relativas a
insuficincia das informaes. E importante salientar que as
informaes recebidas foram fornecidas pelo interessado e que
foram por premissas consideradas boas e validas.
Do mesmo modo importante a ressalva de que os bens
esto livres de hipotecas, arrestos, penhoras ou quaisquer
problemas que obstem seu bom uso e comercializao, e que no
foram feitas investigaes a respeito de ttulos ou propriedades.

b) Vistoria - Este tpico do laudo de suma

importncia sendo responsvel pela identificao de parmetros
tcnicos de todos os bens, envolvendo:
Vistoria fsica com descrio de todas as
caractersticas tcnicas de cada bem avaliando, seus usos e
especialidades e possveis obsolescncias.
Localizao e histricos dos bens avaliandos,
indicando em que locais esto, suas caractersticas, origem, idade
aparente, vida til remanescente, fatores de depreciao e estado
de conservao.
No caso de imveis a vistoria dever compreender
aspectos gerais da regio, condies econmicas polticas e
sociais para se obter uma viso global do imvel.Alm disso,
aspectos fsicos, relevo, natureza do solo, condies
ambientais.Localizao, acessos, contexto urbano com indicaes
dos principais plos e distncia. Uso e ocupao do solo,
ocupaes atuais e tendncias de modificaes.
Infraestrutura urbana, sistema virio, transporte
coletivo, coleta de resduos slidos, gua potvel, energia eltrica,
esgoto sanitrio, telefone, rede de cabeamento, guas pluviais e
gs canalizado.
 c) Situao mercadolgica - Analise do mercado
onde est situado os bens em questo, procurando situar, cada bem,
dentro do contexto mercadolgico, econmico e financeiro.
Coleta de dados de bens semelhantes ao avaliando
Anexo, documentao fotogrfica mostrando aspectos
e detalhes importantes para o trabalho avaliatrio.

6 CARACTERIZAO DOS TERRENOS

Segundo os procedimentos normativos NBR 14653-1 para caso de
avaliao de terrenos importante caracterizar cada terreno no contexto de :
Localizao Situao na regio na quadra e na via publica,
com indicao de limites e confrontaes.
Utilizao atual e vocaes, em confronto com a legislao
em vigor.
Aspectos fsicos, dimenses, formas, topografia, superfcie
e solo.
Infraestrutura urbana disponvel.
Restries fsicas e legais ao aproveitamento.
No caso de avaliao de edificaes e benfeitorias devemos
caracteriza-los nos seguintes aspectos:
Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e
tecnolgicos, comparados com a documentao disponvel.
Aspectos arquitetnicos, paisagsticos e funcionais,
inclusive do conforto ambiental.
Adequao da edificao em relao aos usos
recomendveis para a regio.
Condies de ocupao.
Em casos especiais, tais como existir edificaes ou benfeitorias no
documentadas ou no averbadas, usar sempre o recomendado pelas mesma
norma. Tambm em casos especiais de conjuntos ou grandes quantidades de
bens semelhantes, pode ser feito a vistoria por amostragem, que deve se situar
em torno de 10% do total das unidades.
So recomendaes dadas pelo IBAPE:
 - Em caso da impossibilidade de acesso do avaliador ao interior do
imvel, tal situao deve ser explicitada e justificada no laudo, tendo o
avaliador o cuidado de procurar levantar todos os dados e informaes do
interessado, sobre o imvel, se possvel, vistoriar unidade do mesmo conjunto,
compensando por uma vistoria externa detalhada a impossibilidade da vistoria
interna.
- No caso de avaliaes em massa, como no caso de planta
genrica de valores, fundamental aferir critrios, percepes e consideraes
do cadastro, com avaliaes por amostragem.

7 PROCEDIMENTOS METODOLOGICOS
recomendado que os procedimentos metodolgicos utilizados sem
os preconizados pela norma NBR 14653-1;
A metodologia escolhida seja compatvel com a natureza do bem a
avaliando, a finalidade da avaliao e os dados disponveis no mercado;
Dar preferncia sempre que possvel, ao mtodo comparativo de
dados de mercado, analisando o aproveitamento eficiente do imvel.
Em caso do imvel situar-se em zona de transio (expanso,
retrao, desapropriao, implantao de um empreendimento de impacto etc.)
recomendado a analise do mercado sob mais de um enfoque, possibilitando
uma viso de mercado mais abrangente e equalizada.
Caso o profissional opte por metodologia fora das normas o mtodo
deve ser descrito no laudo e, principalmente, fundamentados.
Na norma NBR 5676 os mtodos eram classificados em Diretos e
Indiretos. Os do tipo diretos eram: Mtodo Comparativos de dados de
mercado, Mtodo Comparativos de custo de reproduo de benfeitorias, os
indiretos seriam: Mtodo de renda, Mtodo involutivo, Mtodo residual.

7.1 METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO (NBR 14653-2)

Pesquisa e levantamento de dados visa obter uma amostra
contendo dados de mercado com caractersticas similares com o imvel
avaliando. A pesquisa deve ser randomizada, para se tornar uma amostra
viciada. Deve ter um tamanho apropriado para obter um grau de
fundamentao conforme previsto. As fontes devem ser, tanto quando possvel,
diversificadas e identificadas. Os dados em ofertas so indicaes importantes
do mercado, mas devem ser analisados pelo avaliador, pois os valores tendem
a baixar durante as negociaes. importante visitar todo imvel usado como
referencia para analisar aspectos qualitativos e quantitativos, comparados com
o imvel avaliando.
A varivel dependente deve ser escolhida em funo da
caracterizao do mercado, levando em considerao as formas de expresso
dos preos, valor total, valor unitrio, etc.
Variveis independentes podem ser dicotmicas, Proxy ou cdigos
alocados, em funo das caractersticas fsica dos dados, que se revelem
importantes na amostra.
Tratamento dos dados recomendado que se apresente as
informaes obtidas na amostra, de forma sumarizada, atravs de grficos que
mostrem as distribuies de freqncia para cada uma das variveis. O
tratamento de dados pode ser realizado por fatores e critrios, com posterior
analise estatstica dos resultados homogeneizados (similar ao nvel de rigor
NORMAL, da NBR 5676), ou cientificamente com modelo validado para o
comportamento de mercado (similar ao nvel de rigor RIGOROSO da NBR
14653 ). Devemos ter em mente que qualquer que seja o modelo ele apenas
uma representao simplificada do mercado, pois no leva em considerao,
todas as informaes desse mercado.
Tratamento dos fatores so indicados pelas entidades tcnicas
regionais e revisados em perodo mnimo de dois anos, ou utilizar os fatores de
homogeneizao medidos pelo mercado, desde que sejam anexados ao laudo
os estudos que deram origem aos dados. A qualidade da amostra deve ser a
melhor possvel e estar assegurada quanto:
A correta identificao dos dados de informao;
iseno e identificao das fontes;
Ao numero de dados de mercado, conforme o grau de
fundamentao;
semelhana com o imvel objetivado;
Deve ser observado o anexo B.
7.2 RECOMENDAO DO METODO INVOLUTIVO
Segundo IBAPE MG este mtodo geralmente utilizado para
avaliar glebas urbanizveis, quando no for possvel a utilizao do mtodo de
dados de mercado. feita, basicamente das seguintes etapas:
Vistoria da gleba avaliada alm de cuidadosa deve levar
em considerao a infraestrutura do entorno, acessos, equipamentos
urbanos existentes, ocupao predominante, tendncias do mercado,
distancia aos equipamentos importantes como escolas, comercio,
transporte coletivo, etc.
Pesquisa de valores de lotes constituir a futura
ocupao, alem de similares e compatveis a regio necessita de um
planejamento anterior para cobrir todas as caractersticas da ocupao,
dando solidez a amostra. O tratamento dos dados coletados definira os
valores dos lotes do futuro loteamento. importante tambm medir a
capacidade de absoro do mercado dos lotes do futuro loteamento.
Estabelecimento do lote paradigma na elaborao dos
clculos para definio dos valores dos lotes do futuro loteamento, pode
adotar somente um lote como paradigma. Porem, preferencialmente
deve levar em conta as diferenas dos lotes a determinar o valor de
cada conjunto de lotes de caractersticas semelhantes.
Elaborao de um projeto de loteamento
(aproveitamento) para a gleba, considerando todos os parmetros de
projeto e aproveitamento legal da rea.
Levantamento de custos de urbanizao com base em
planilhas definidas atravs de quantitativos e pesquisas de valores
unitrios.
Previso de despesas adicionais, taxas, juros, prazos e
lucro, todas as despesas diretas e indiretas com corretagem,
publicidade, impostos e taxas, emolumentos lucro e BDI, copias e
 projetos, etc., utilizando, preferencialmente um fluxo de caixa
descontado definindo a taxa mnima de atratividade.
Aplicao de modelos existentes, a norma NBR 14653
admite a utilizao de mtodos determinsticos, para determinao do
valor da gleba. Mesmo assim a utilizao desses mtodos nos da uma
margem de erro bastante alta. Entre os mtodos determinsticos,
destacamos:

Critrio de Caires
X=V- (Dt+L )

Mtodo de Barbagelata
X= S (1-K) [(Q/1,3)- 1,6P

7.3 OUTROS METODOS A SEREM APLICADOS

Mtodo de renda Utilizado para imveis que no se
enquadrem na NBR14653. Este mtodo utiliza a montagem do fluxo de
caixa do empreendimento calculada de acordo com as caractersticas de
cada imvel, com o estabelecimento da taxa mnima de atratividade.
Mtodo evolutivo O valor do imvel obtido atravs da
soma do valor do terreno com o valor estimado para as benfeitorias
existentes, devidamente depreciadas, sendo o resultado multiplicado por
um fator de comercializao, que pode ser maior ou menor que a
unidade, em funo da conjuntura do mercado.
VI=(VT+CB) x FC
Mtodos para identificar o custo de um imvel
Recomendados para identificar custos de todos os tipos de imveis
inclusive os que compes os empreendimentos (NBR 14653-4).
Mtodo pelo Custo Unitrio Bsico Visa determinar
fundamentalmente as especificaes dos materiais utilizados na
construo da benfeitoria, com determinao do padro construtivo,
tipologia, estado de conservao e estado aparente.
Mtodo comparativo direto de custo Para a avaliao
dever ser considerada uma amostra composta por imveis de projetos
semelhantes, a partir da qual sero elaborados modelos seguindo os
 procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de
mercado.

8 ESPECIFICAO DAS AVALIAES

A especificao dos trabalhos avaliatrios sero feitas em razo de
prazos demandados, recursos despendidos, disponibilidade de dados de
mercado e da natureza do tratamento de dados a ser empregado.
As avaliaes podem ser especificadas quanto a fundamentao,
que ser funo do aprofundamento do trabalho e quanto a preciso, que ser
estabelecida pelo grau de certeza e o nvel de erro tolervel.
Segundo a NBR 5676 as avaliaes so especificadas conforme o
seu nvel de rigor que pode ser expedito, normal ou rigoroso.
As avaliaes expedita so aquelas com grande subjetividade ou
que no utiliza qualquer instrumento matemtico de suporte a convico de
valor.
As avaliaes de nvel normal so aquelas que utilizam uma amostra
com um mnimo de cinco elementos tratados atravs de homogeneizao por
fatores ou ponderaes empricas.
As avaliaes rigorosas pressupe uma maior qualidade da amostra
que deve possui um mnimo K=5 elementos, onde k o numero de variveis
aplicadas e explicativas.
nas normas NBR14653 a especificao ser determinada pelo
grau de fundamentao e/ou preciso. Nestes casos a avaliaes podem ser
do I, II ou III graus, sendo o grau III o de menor subjetividade. Tanto o grau de
fundamentao como o de preciso no podem ser fixados a priori, pois
no dependem somente do empenho do avaliador, mas tambm do mercado e
das informaes que possam ser obtidas. No caso de um determinado laudo
no se enquadrar em nenhum dos graus, ser considerado parecer tcnico (
relatrio circunstanciado ou esclarecimento tcnico emitido por especialista)
importante frisar que contrariamente ao que preconiza a NBR5676 a nova
norma NBR14653coloca no mesmo patamar de importncia a tratamento por
fatores e o tratamento cientifico.
9 ESTUDO DE CASO

9.1 Avaliao de Fazendas Inexistentes

Quando iniciamos um trabalho na rea de avaliao, nunca
sabemos como iremos terminar. Sabemos como iremos iniciar, mas no temos
idia de como terminaremos. Assim, temos que ter muita flexibilidade para
encarar as dificuldades, adequando modelos e normas a realidade encontrada.
s vezes os conhecimentos tcnicos no so suficientes e temos que
desenvolver novos conhecimentos para soluo dos problemas apresentados.
Foi o que aconteceu num trabalho que fizemos parte da equipe,
como auxiliares onde os avaliadores foram muito mais direcionados para a
rea de detetive, tipo, Sherlock Holmes, do que para tcnicas da engenharia de
avaliao. Fomos contratados por empresa de minerao para avaliar seis
fazendas no oeste da Bahia, com rea aproximada de 130.000 h. Depois dos
procedimentos iniciais, fomos fazer a vistoria das terras, em companhia de um
preposto da empresa que encontramos em Barreiras. Visitamos todas as
fazendas, em municpios no entorno de Barreiras e comeamos a desconfiar
da existncia das terras, pois a descrio dos limites e confrontaes de todas,
eram feitas de tal maneira a NO IDENTIFICAR NEM GARANTIR A
LOCALIZAO EXATA DAS TERRAS.
Primeiro no eram geo referenciadas, exigncia legal para terras
com reas superiores a 10.000 h, caso de trs das fazendas avaliandas.
Segundo, as descries dos permetros eram feitas de tal maneira a servir em
qualquer local. Assim, descries do tipo: partindo do ponto A segui-se num
ngulo de 44 NE numa distancia de 455 metros e encontra-se o ponto B. Da
numa direo 12 NO e numa distancia 321 m encontra-se o ponto C,
seguindo-se em direo SE 83 e numa distancia de 607 metros encontra-se o
ponto D e assim at encontrar o ponto A novamente, fechando o polgono.

9.2 AVALIAO DE GALPO E UMA CASA (ANEXO)

 Anexamos um laudo de avaliao elaborado pelo Conselho
Brasileiro de Avaliao de bens de um empresrio, constitudo por um galpo
industrial e uma residncia, da qual participamos diretamente. O empresrio
em questo estava com sua residncia em processo de negociao, com a
venda praticamente fechada por um valor 65% menor do que o valor avaliado o
que propiciou a desistncia.

CONCLUSO
Pelo exposto a importncia atual da engenharia de avaliao para o
dia a dia da atividade econmica e das empresas fundamental. Para qualquer
processo que envolva valores, a engenharia de avaliao estar presente.
Assim, na administrao de empresas, no modelo de Gesto de valor, na rea
contbil, com atualizaes dos ativos da empresa, na rea jurdica como
ferramenta para auxiliar juzes na definio sentenas. Em todas as reas a
participao do engenheiro avaliador , cada dia, mais presente e importante.
A engenharia uma rea em que os conhecimentos cientficos e
empricos so aplicados para a criao de estruturas especficas, de
dispositivos e de processos e que so utilizados para transformar recursos
naturais em formas adequadas ao atendimento das necessidades humanas
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
O profissional de Engenharia de Avaliao por determinar
tecnicamente valores, o conhecimento certamente uma necessidade. Por
isso o profissional deve ser graduado em Engenharia. necessrio
especializao em cursos especficos a fim de torna-se preparado para as
solues e uma anlise das variveis bem fundamentadas
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
O conjunto (profissional + Engenharia de Avaliao) deve estar bem
capacitado e preparado, pois os laudos emitidos pela Engenharia de Avaliao
tem fora de lei e o processo mais eficiente para determinar a real situao
de diversos setores da economia brasileira. (www.pellisistemas.com.br, 2004).
O profissional deve seguir uma metodologia e estar embasado nas
leis e regulamentaes para validar os processos de avaliao a fim de
alcanar a desejada credibilidade. O conhecimento cientifico fundamental. A
Engenharia de Avaliao obriga sempre o profissional ter uma noo exata de
sua condio de analista, pois no ele que fixa os valores, mas apenas os
interpreta. (www.pellisistemas.com.br, 2004).
A existncia de qualquer processo envolvendo valores em qualquer
empresa, necessita da participao da engenharia de avaliaes. Toda
negociao ou garantias envolvendo valores, tornar obrigatria e necessria a
participao do engenheiro avaliador. Com uma abrangncia to grande, as
atividades da engenharia de avaliao tornam-se cada dia mais importante e
adquire maior status. Surge ento uma nova especialidade: a engenharia de
avaliaes.
A engenharia uma rea em que os conhecimentos cientficos e
empricos so aplicados para a criao de estruturas especficas, de
dispositivos e de processos e que so utilizados para transformar recursos
naturais em formas adequadas ao atendimento das necessidades humanas
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
O profissional de Engenharia de Avaliao por determinar
tecnicamente valores, o conhecimento certamente uma necessidade. Por
isso o profissional deve ser graduado em engenharia. necessrio
especializao em cursos especficos a fim de torna-se preparado para as
solues e uma anlise das variveis bem fundamentadas
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
O profissional deve seguir uma metodologia e estar embasado nas
leis e regulamentaes para validar os processos de avaliao a fim de
alcanar a desejada credibilidade. O conhecimento cientifico fundamental. A
Engenharia de Avaliao obriga sempre o profissional ter uma noo exata de
sua condio de analista, pois no ele que fixa os valores, mas apenas os
interpreta. Se o avaliador no se preocupar com conhecimentos empricos
(www.pellisistemas.com.br, 2004).

REFERNCIAS

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. Disponvel em:

<http://www.abnt.org.br>. Acesso em: ago. 2013.

CHEDE, Engenheiro Gil Jose. Apostila de Engenharia de Avaliao I. Iniciao

a Engenharia de Avaliaes. [S.l.]: Banco de Desenvolvimento de Minas
Gerais, 1979.
CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA DE MINAS
GERAIS. Disponvel em: <http://www.crea-mg.org.br>. Acesso em: ago. 2013.

COPELAND, Tom; KOLLER, Tim; MURRIN, Jack. Avaliao de empresas

Valuation: Calculando e gerenciando o valor das empresas. [S.l.]: Makron,
[20--?].

FIKER, Engenheiro Jose. Avaliao de imveis urbanos. [S.l.]: PINI Editora,

[20--?].

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA

DE MINAS GERAIS. Disponvel em: http://www.ibape-mg.com.br. Acesso em:
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INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA

DE MINAS GERAIS. Manual de Engenharia de Avaliaes e Pericias. Belo
Horizonte: IBAPE; CREA-MG, 2004.

JR BARROSO, A. Abelardo et al. Avaliaes Patrimoniais e Pericias. [S.l.],

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NETO, Antnio Pelli. Engenharia de Avaliaes: metodologias cientificas.

(Apostila Modulo Bsico). [S.l.]: Pelli Sistemas Engenharia; IBAPEMG, nov.
2004.

NETO, Francisco Maia; Introduo Engenharia de Avaliaes e Pericias

Judiciais. [S.l.]: Del Rey, 1992.