Apuntes Derecho Urbanstico primera prueba

Definicin: Rama del D que estudia el conjunto de principios y normas que regulan la
planificacin de ciudades y el diseo de sus construcciones. No confundir con normas
urbansticas, aquellas contenidas en la LGUC, ordenanza general y los instrumentos de
planificacin territorial.

Relacin con otras ramas

Derecho pblico
o Derecho constitucional:
Relacin de subordinacin y colaboracin entre gobernantes y
gobernados.
Limitaciones al derecho de propiedad
La C establece el principio de la legalidad o juridicidad, los actos
administrativos sern revisados por las autoridades administrativas.
o Derecho administrativo: Se generan relaciones entre rganos del E y entre estos
rganos y los particulares. Ej. permisos
Derecho privado: Contratos entre privados como las constructoras, inmobiliarias,
compradores y vendedores.

Otros:
o Derecho Procesal: Mediante permisos que otorgan las autoridades urbansticas,
se crean derechos adquiridos para sus titulares. Ante un incumplimiento, se
pueden interponer acciones: procedimiento de reclamacin ante autoridades
administrativas o judiciales.
o Derecho Tributario: Las normas tributarias sirven para incentivar la construccin.
o Derecho Ambiental: Cuando se trata de megaproyectos se tiene que someter a la
calificacin ambiental.
o Derecho Penal: existen figuras penales, en los casos en que se vende o trata de
ejecutar un acto jurdico de predios sin urbanizar.
o Derecho Municipal: Creando los planos reguladores comunales. Otorgando
mediante autoridades municipales todos los permisos de edificacin y otros
permisos especiales.

Importancia
Desde perspectiva jurdica: Influye en el derecho civil (propiedad urbana), y se ve
complementada por la funcin social de la propiedad [art. 19 N24 CPR]; por lo que se
complementa esta garanta C con el derecho de propiedad. Toda regulacin urbanstica
constituye una limitacin al dominio, y como toda limitacin del dominio, son objeto de
reserva legal, por lo que, tienen que ser objeto de norma legal
Desde perspectiva esttica
Nivel micro: diseo de construcciones, siempre supeditado a la estructura
y la norma.
Nivel macro: planifica crecimiento de urbes a travs de la muralla
imaginaria (limite urbano)

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 Desde perspectiva econmica: Sector construccin tiene 8% PIB
Desde perspectiva sociolgica: calidad de vida de ciudadanos.

Fuentes D urbanstico
Fuentes Positivas:
CPR:
Ley general de urbanismo y construcciones (LGUC)
Ley orgnica constitucional de Municipalidades (LOCM): No contiene normas urbansticas
en sentido estricto sino que algunas de sus disposiciones se relacionan con el derecho
urbanstico. Establece atribuciones municipales en materia de urbanismo, construccin,
de vialidad. Establece que corresponde a las municipalidades la administracin de los
bienes nacionales de uso pblico de la comuna, atribuciones del alcalde y las que
requieren acuerdo del concejo municipal, plebiscito municipal, etc.

Otras leyes
o Ley de copropiedad inmobiliaria
o Ley de bases generales del medio ambiente
o Ley sobre expropiaciones urbanas
o Ley de expropiaciones-
o Ley sobre promesa de venta de edificios en construccin

Ordenanza general de urbanismo y construcciones (OGUC) y Circulares del

MINVU Fuentes racionales:
Jurisprudencia
o Administrativa de la CGR y del MINVU
o Judicial de los tribunales
o Constitucional del TC
Doctrina

Orden jerrquico:
a) CPR
b) Leyes: LGUC y OGUC
c) Potestad reglamentaria:
PRI, PRM y PRC
Los decretos supremos (DS), que fijan las normas oficiales
Ordenanzas generales de urbanismo y construccin
decretos alcaldicios en materia urbanstica.

Normativa especial de la CPR

Todo el sistema de planificacin y de permisos funciona sobre la base de la subordinacin de las
personas a ciertas autoridades (captulo I CPR) y por esta legislacin se lleva a cabo el ejercicio y
limitacin de varios derechos constituidos en la CPR. Fundamental es el derecho de propiedad
pues la planificacin de las ciudades y la regulacin del diseo deconstrucciones se efectan a
travs de limitaciones a este derecho.

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 Solo la ley puede establecer el modo de adquirir la propiedad, de usar gozar y disponer de
ella. Le compete al legislador establecer las limitaciones y obligaciones que deriven de su
funcin social. Se puede limitar y establecer obligaciones que no afecten su esencia y siempre
que deriven de su funcin social., cuando exijan los intereses generales de la nacin, seguridad
nacional utilidad y salubridad pblica y la conservacin del patrimonio ambiental.

o Seguridad nacional: defensa del pas. Ej. limitaciones impuestas a la propiedad de inmuebles
fronterizos.
o Conservacin del patrimonio ambiental: solo la ley puede limitar la propiedad en virtud de la
defensa del medio ambiente.
o Interese generales de la nacin: bien jurdica que se relaciona con la nacin toda entera y
jams por un sector de ella.
o Utilidad pblicas: beneficio colectivo
o Salubridad pblica: higiene que debe tener una propiedad por razones de salud pblica.

El derecho urbanstico contiene limitaciones al domino en razn de la funcin social del mismo,
especficamente por causa de utilidad pblica (beneficio colectivo), referido especialmente al
orden interior. Estas limitaciones deben provenir de la ley y no pueden afectar la esencia del
derecho.

Resea histrica
En Chile han tenido vigencia 4 leyes de urbanismo y construcciones, pero solo la primera fue
aprobada en el parlamento, las 3 siguientes lo han sido en virtud de una delegacin al ejecutivo.
1) La primera ley (1929) con el motivo de un terremoto. A partir de esta ley, por primera
vez en Chile se establece la obligacin de pedir permisos de edificacin y se establece la
autoridad del director de obras municipales (autoridad ante la cual se solicitan tales
permisos).
2) El DFL 345 de 1931: se establece el concepto de plano de ciudades, antecesor del actual
plano regulador.
3) El DFL 224 de 1953: Se establece propiamente tal el concepto de plano regulador.
4) La actual LGUC sigue un procedimiento curioso pues a travs de una delegacin, la
junta de gobierno faculta al ministro de vivienda y urbanismo para que a travs de un
decreto supremo dictara la ley. Entre el 11 de septiembre de 1973 y la entrada en
vigencia de la C80, las leyes fueron dictadas por la junta a travs de decretos leyes. Solo
despus de la entrada en vigencia de la C80, se siguieron dictando leyes en sentido
comn.

PASOS GENERALES PARA REALIZAR UNA OBRA O CONSTRUCCION, (ASPECTOS GENERALES)

Si ests pensando en construir tu casa toma en cuenta que es lo que un Ingeniero civil o Arquitecto
debe de realizar para asegurarte de que tu proyecto llegar a su fin de la mejor manera, si bien no
necesitas saber el detalle de estos pasos es importante tener una idea general as puedes hacer
consultas pertinentes y asegurarte que todo marcha sobre ruedas.

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Sin duda para Volk este es nuestro ABC en un proyecto de casa habitacin, y aunque cada situacin
es nica esperamos esta informacin sea de beneficio a la hora de emprender tu sueo.

1. LEVANTAMIENTO TOPOGRFICO: El primer paso para construir tu casa es tener un terreno en

donde deseas realizar tu obra, y se necesita tener un plano de curvas de nivel del mismo con
sus dimensiones y escala. Es importante tener una copia de la escritura a la mano para poder
cotejar medidas de plano con la realidad.

2. REVISIN DE REGLAMENTOS: Existen diversos reglamentos que deben de cumplirse, el

primero es el uso de suelo, ya que la zona debe de ser habitacional, es decir verificar que el uso
de suelo del terreno, no sea de otra ndole. Adems del uso de suelo, es necesario saber el
municipio donde se piensa construir, ya que cada municipio tiene su lineamiento de
construccin, conociendo esto se pueden definir cuntos metros cuadrados se pueden
construir, cuantos se deben dejar en rea verde, remetimientos de la construccin, altura de la
construccin, etc.

Toma en cuenta que en algunas colonias privadas se tiene un reglamento interno donde por
ejemplo te dicen que materiales usar, que colores no estn permitidos, tipos de fachadas, etc.

3. PROYECTO ARQUITECTNICO: El proyecto arquitectnico consta de un juego de planos, el cual

debe de realizarse en conjunto con los clientes, donde a su gusto se van acomodando las reas
necesarias con sus dimensiones, se empieza con un anteproyecto y termina generalmente con
planos en planta, cortes y de fachada, adems en ocasiones se pueden hacer renders
(fotografas virtuales del proyecto) o modelos en 3d si el cliente lo desea, ya sean reales o
virtuales.

Esta es una etapa muy importante, la cual puede durar incluso varios meses, ya que es como
un traje a la medida.

4. ESTUDIO DE MECNICA DE SUELOS: Este estudio es requisito para el permiso de construccin

y es necesario hacerlo adems para los planos estructurales, ya que el tipo de cimentacin y
dimensiones de la misma cimentacin depende de la capacidad de suelo que tenga el terreno.
Este estudio se puede hacer a la par del proyecto arquitectnico.

5. PLANOS ESTRUCTURALES: Son los planos de construccin de la casa, donde se sealan

especificaciones de diseo para poder ejecutar el proyecto de una forma correcta, donde se
optimizan los materiales para que la construccin sea econmica y segura a la vez, la
construccin es una inversin considerable y este paso, puede ahorrar recursos. A la larga una
construccin podra salir ms cara si no se hace el anlisis estructural desde el inicio.

Este estudio y juego de planos tambin es requisito para el permiso de construccin. Estos
planos se elaboran tan pronto el proyecto arquitectnico quede terminado

6. PERMISO DE CONSTRUCCIN: Es un permiso con el cual puedes construir tu casa de acuerdo a

lo que se entreg, que es el estudio de mecnica de suelos, estudio topogrfico, planos
arquitectnicos, planos estructurales, estar dentro de los lineamientos en cuanto a metros

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 cuadrados de construccin, etc.

Es importante saber que todos los estudios deben de estar avalados por personas que se
dedican al ramo ya que se solicita la cedula profesional del responsable.

7. PROYECTO EJECUTIVO: Es el conjunto de planos que el constructor necesita para ejecutar el

proyecto, desde los estructurales, hasta los elctricos, hidrosanitarios, pluviales, detalles,
herrera, ventanas, carpintera etc.

Al igual que los planos estructurales, estos se pueden elaborar tan pronto el proyecto
arquitectnico est terminado.

8. PARAMTRICO: Es un presupuesto en base a metros cuadrados de construccin y tipo de

acabados que el proyecto requiere, para poder tener una idea del costo del proyecto y del flujo
que se requiere para realizar el proyecto sin contratiempos.

9. CATLOGO DE CONCEPTOS: Es una lista de actividades que el proyecto necesita con

especificaciones de materiales, el cual se divide en concepto, cantidad, unidad, precio unitario
e importe, de esta manera con esta lista de conceptos y cantidades. Esta informacin puede
ser enviada a cualquier constructora para que se cotice la construccin.

10. CONSTRUCCIN: Es la ejecucin de la obra, la cual tiene un costo, un tiempo aproximado de

ejecucin, un flujo de efectivo requerido, supervisin de la obra incluyendo calidad, procesos y
revisin de planos cotejando el proyecto con lo real.

Qu es la Ingeniera estructural?
La ingeniera estructural es la rama de la ingeniera civil que se encarga del clculo, diseo de los
elementos, sistemas estructurales y aplicacin de la mecnica de materiales, con la finalidad de
obtener estructuras seguras, resistentes y funcionales. Las estructuras deben soportar su peso
propio (carga muerta), las cargas ejercidas por su uso (carga viva) y las cargas debidas por
fenmenos naturales (viento y sismo).

Qu construcciones requieren este estudio?

El sector residencial e industrial, as como edificaciones, puentes, bodegas, naves industriales, entre
otros.

Por qu es importante?

1. Costos de la construccin/materiales/mano de obra.

a. Se buscar optimizar los materiales requeridos en una construccin especfica, tanto en
concreto reforzado como en acero estructural.
b. En forma general, el costo de la ingeniera estructural se encuentra entre el 1% y 3% del
costo total de la edificacin. Sin embargo, un diseo ptimo de los elementos como vigas,
columnas, losas, muros y cimentaciones, se puede lograr ahorros importantes, incluso arriba
del 50% del estimado inicial.

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2. Aseguramiento estructural de las construcciones y/o edificaciones.
a. Todas las edificaciones requieren resistir su uso comn, ya sea residencial, edificacin o
industrial. Sin embargo, tambin requiere resistir condiciones extraordinarias, tales como los
huracanes y sismos.
b. Siempre se busca la condicin ms desfavorable para disear todos los elementos, buscando
optimizar el material requerido sin perder la seguridad.
c. Finalmente se busca disear estructuras que sean seguras, resistentes y funcionales.

3. Mejor documentacin y control de obra en la construccin.

a. Un diseo estructural busca dar como documentos entregables al cliente los planos
constructivos y la memoria de clculo, como respaldo de las dimensiones finales de los
elementos indicados en dichos planos.
b. Con los planos constructivos, es ms fcil realizar un catlogo de conceptos, as como la
planeacin de la obra, ruta crtica, volmenes de obra y presupuestos finales.

4. Evitar en lo mximo errores constructivos.

a. Un diseo con toda la informacin plasmada en sus planos, evita confusiones al momento de
construir, optimizando tiempos de obra.
b. Adems es posible evitar errores que implican trabajos adicionales, y por lo tanto,
sobrecostos.

5. Mejor planeacin ante los cambios y/o modificaciones durante la construccin.

a. Es muy comn que durante la construccin se requieran modificaciones en el proyecto, ya
sea por alguna condicin especial en obra, as como una modificacin por parte del cliente.
b. Contando con la ingeniera estructural y los planos, es posible generar las modificaciones,
siempre buscando las mejores opciones en cuanto a costo, seguridad y claridad en la
informacin.

EL PASO A PASO CON LOS SIGUIENTES PUNTOS DE CONSTRUCCION Y LAS ENTIDADES A QUIEN SE
LES PRESENTA

Urbanismo y Construccin

Qu es la Ley General de Urbanismo y Construcciones?

Es el cuerpo legal que contiene los principios, atribuciones, potestades, facultades
responsabilidades, derechos, sanciones y dems normas que rigen a los organismos, funcionarios,
profesionales y particulares en las acciones de planificacin urbana, urbanizacin y las
construcciones, que se desarrollen en todo el territorio de la nacin (Artculo 1 y 2 LGUC).

Qu es la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones?

Es el reglamento de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y contiene las disposiciones
reglamentarias de la ley, regula las procedimientos administrativos, el proceso de la planificacin
urbana, la urbanizacin de los terrenos, la construccin y los estndares tcnicos de diseo y
construccin exigibles en la urbanizacin y la construccin (artculo 2 LGUC).

Para qu sirven las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y Ordenanza?

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Para que todas las acciones en materias de planificacin urbana, urbanizacin y construcciones que
se desarrollen en el territorio nacional se enmarquen dentro de las condiciones mnimas que en sus
diversos artculos se establecen.

Cmo se puede obtener la actualizacin de la Ordenanza General de Urbanismo y Construccin?

Se encuentra publicada en el sitio web: Normativa Legal / Decretos

Quin controla que se cumplan las obligaciones sobre Urbanismo y Construcciones?

Las Direcciones de Obras Municipales, son los organismos encargados de aplicar y fiscalizar que se
cumplan todas las normas legales y reglamentarias sobre urbanismo y construcciones en su
respectiva comuna (Artculo 142 LGUC).

A quin se efecta un reclamo sobre construcciones o urbanizaciones que afecten al ciudadano?

Al Juzgado de Polica Local de la comuna correspondiente al domicilio del ciudadano, las denuncias
debern ser fundadas y acompaarse los medios probatorios de que se disponga (Artculo 20
LGUC).

Qu es un Plan Regulador Comunal?

Es un instrumento de planificacin territorial que contiene un conjunto de disposiciones sobre
adecuadas condiciones de edificacin, y espacios urbanos y de comodidad en la relacin funcional
entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento (Artculo 41 LGUC).

Qu significan las zonas de un Plan Regulador Comunal?

La ciudad se estructura en diversas zonas o reas , stas poseen normas urbansticas respecto a los
usos de suelo, sistema de agrupamiento de las edificaciones, coeficiente de constructibilidad,
alturas mximas de la edificacin, superficie de subdivisin mnima, antejardines, fajas afectas a
declaratoria de uso pblico por el trazado o ensanches de vas, entre otras. Las normas urbansticas
tienen como finalidad entregar condiciones para los acciones sobre urbanizacin y construccin a
ejecutar en un predio (Artculo 2.1.10 OGUC).

Para qu sirven las zonas de un Plan Regulador Comunal?

Para saber cuales son la normas urbansticas que corresponder aplicar al predio en el que se
efectuar alguna accin relacionada con el la urbanizacin del suelo y la edificacin (Artculo 116
LGUC Artculo 2.1.10 OGUC).

Cmo se puede obtener un Plano Regulador?

Se debe dirigir a la Direccin de Obras de la Municipalidad respectiva (Plano Regulador Comunal), o
a la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de su Regin y solicitar una entrevista
con el encargado de la Comuna, o tambin en la Divisin de Desarrollo Urbano del MINVU. Alameda
924, 6 Piso; Mapoteca, en horario de 9:00 a 13:30 horas.

Qu implica si un terreno est afectado por el trazado de una calle?

Significa que el predio esta afectado con declaratoria de utilidad pblica por el respectivo plan
regulador. La declaratoria es la herramienta que permite a los organismos del estado para efectuar
la expropiacin del rea afectada ya sea por el trazado o ensanche de una va o por un parque
(Artculo 59 LGUC).

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Qu sucede si en una localidad no hay Plan Regulador Comunal?
Para todos los efectos legales y reglamentarios, el predio se emplaza en un rea rural. Cuando se
desee realizar una edificacin en un predio rural, corresponder aplicar las disposiciones generales
contempladas en la Ley General y su Ordenanza (Artculo 116 y 55 LGUC).

Qu sucede si un predio est ubicado en el campo y se desea construir?

Todas las edificaciones que se ejecuten en el territorio nacional deben cumplir con las disposiciones
que establecen la Ley General y su Ordenanza y los Planes Reguladores cuando stos existan, salvo
las excepciones que contempla el Artculo 116 LGUC.

Las construcciones que se realicen en el rea rural con la finalidad de complementar la explotacin
agrcola del inmueble, deben solicitar el permiso de edificacin correspondiente en la Direccin de
Obras Municipales de la comuna y posteriormente requerir la recepcin de la construccin (Artculo
55 LGUC).

Si en el predio rural, se desea efectuar edificaciones que tengan como finalidad desarrollar una
actividad de equipamiento, como: comercio, escuela, posta, iglesia, de carcter industrial, de
turismo o poblaciones, debe requerir la autorizacin del Servicio Agrcola y Ganadero (SAG) y de la
Secretaria de Vivienda y Urbanismo de la Regin (Artculo 55 LGUC y 2.1.19 de la OGUC).

Si se desea subdividir un predio rural en lotes inferiores a media hectrea 5000 m2 de superficie y
desarrollar un proyecto de equipamiento, turismo, industria y poblaciones se debe solicitar la
autorizacin de la Secretaria Ministerial de Agricultura y de la Secretaria Ministerial de Vivienda y
Urbanismo de la Regin.

Qu tipo de obras requieren Permiso de Edificacin?

Segn establece el artculo 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, la construccin,
reconstruccin, alteracin, ampliacin y demolicin de edificios y obras de urbanizacin de
cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirn permiso de la Direccin de Obras
Municipales respectiva a la ubicacin del inmueble, a peticin del propietario, y con las excepciones
seale la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

No requerirn permiso de Edificacin las obras de infraestructura que ejecute el Estado, ni las obras
urbanas o rurales de carcter ligero o provisorio, en la forma que determine la Ordenanza General
de Urbanismo y Construcciones.

Qu obras NO requieren Permiso de Edificacin?

Segn establece el artculo 5.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, el

permiso no ser necesario cuando se trate de:

Obras de carcter no estructural al interior de la vivienda, Elementos exteriores sobre

puestos que no requieran cimientos.
Cierros interiores.
Obras de mantencin Instalaciones interiores adicionales a las reglamentariamente exigidas,

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 sin perjuicio del cumplimiento de otras normas que correspondan.
Piscinas privadas a ms de 1,5 metros del deslinde con predios vecinos.
Instalacin de Antenas de Telecomunicaciones. En este ltimo caso los interesados debern
observar las disposiciones que al respecto se sealan en este mismo artculo y en otras
complementarias establecidas en la misma Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones.

Existen Permisos Especiales de Edificacin?

La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece en el artculo 116 que la construccin,
reparacin, alteracin, ampliacin y demolicin de edificios y obras de urbanizacin de cualquier
naturaleza, requerirn permiso de la Direccin de Obras Municipales, a peticin del propietario; con
las excepciones que estn sealadas en el artculo 5.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones. La misma Ley General en el prrafo 2, Capitulo II, Titulo III, establece las
autorizaciones especiales para edificacin y no permisos especiales.

Estas autorizaciones especiales para edificacin que se detallan a continuacin debern solicitarse
ante la Direccin de Obras Municipales con los antecedentes correspondientes y en mrito a estos,
el Director podr o no otorgar la respectiva autorizacin. Los artculos sealados son:

Artculo 121 sobre construccin, reconstruccin parcial u otras alteraciones en edificios con
declaratoria de utilidad pblica sealada por el artculo 59 de la misma Ley General de Urbanismo
y Construcciones.

Artculo 122 sobre casos calificados de inters general, las Direcciones de Obras Municipales
podrn autorizar transitoriamente transformaciones de edificios, aunque estos no adopten la altura
obligatoria, y siempre que cian de inmediato a la lnea oficial de edificacin y cumplan con las
disposiciones de la Ordenanza General y Local, y que el propietario ceda gratuitamente los terrenos
afectos por expropiacin.

Artculo 123 sobre aquellas propiedades que no cumplan con el Plan Regulador y que fueran
parcialmente afectadas por siniestros, las Direcciones de Obras Municipales podrn autorizar la
ejecucin de trabajos de emergencia y de carcter transitorio destinado al mantenimiento, por un
plazo no mayor a seis meses, que slo se podr prorrogar por una sola vez y por un periodo igual
siempre que existan causas justificadas.

Artculo 124 en casos donde el Director de Obras Municipales podr autorizar la ejecucin de
construcciones provisorias por una sola vez, hasta por un mximo de tres aos, en las condiciones
que determine en cada caso. En casos calificados podr ampliarse este plazo, con la autorizacin
expresa de la Secretaria Regional respectiva del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.

Cmo se obtienen los Formularios DOM?

Se encuentran publicados en el sitio web: Inicio / Mi Ciudad / Formularios de Trmites Direcciones
de Obras Municipales DOM (Direccin de obra Municipales)

Respecto de los Formularios nicos Nacionales, puedo completar la informacin directamente?

9
No, en el formato en que estn cargados (PDF) no se puede trabajar directamente sobre ellos,
deben previamente imprimirse. El MINVU est transformndolos a otro formato para que se
puedan llenar directamente los campos en el PC.

Cmo se puede obtener las Circulares DDU?

Se encuentran publicadas en nuestro sitio web en la siguiente ruta: Inicio / Normas Legales /
Circulares Divisin de Desarrollo Urbano - DDU

Cmo se obtiene la Tabla de Costo Unitario por Metro Cuadrado de Construccin?

Se encuentra en nuestro sitio web en la siguiente ruta:
Inicio/Normas Legales/Resoluciones/Mi Barrio
Al final del listado encontrar dos archivos que puede descargar.

Descripcin
Antes de obtener la patente municipal y dependiendo del giro de la actividad que se realice, es
necesario realizar una serie de trmites en instituciones pblicas y en los mismos municipios para
comenzar con el funcionamiento de un nuevo negocio.

Si requiere ms informacin sobre cmo realizar los procedimientos o necesita conocer informacin
especfica relacionada con ellos (plazos, requisitos, etc.), debe dirigirse a la respectiva
municipalidad.

Trmites municipales: Se trata de un conjunto de permisos y certificaciones para que un negocio se

construya, instale y/o ample en un inmueble determinado. Aunque los requisitos para obtenerlos
pueden variar dependiendo de la actividad comercial y las exigencias que disponga cada
municipalidad, los documentos solicitados ms comunes son:

1. Certificado de informaciones previas: Indica si el lugar fsico en el que se instalar el

negocio es compatible con el domicilio y uso comercial que se pretende dar; tambin
seala las posibilidades de construir o ampliar.

Al solicitar el documento se requiere un plano o croquis con la ubicacin del predio,

indicando las calles circundantes y las medidas aproximadas de cada uno de los deslindes.
Este plano puede ser realizado por el mismo solicitante.
Para obtener el certificado debe retirar el formulario de solicitud en el municipio, completar
los antecedentes, incluir el rol de la propiedad, adjuntar el croquis y presentarlo en la
Direccin de Obras Municipales (DOM) correspondiente.

2. Certificado municipal de zonificacin: Permite conocer con anticipacin si se puede

desarrollar una actividad comercial en una direccin especfica. Adems, seala las
exigencias para construir.

Actualmente el trmite se puede realizar en lnea en las comunas de Santiago, Vitacura, Lo

Espejo, Valdivia, Corral, Pealoln y Maip.
Para el resto de las comunas es necesario realizar el trmite de forma presencial. Para esto
debe retirar el formulario, completar los antecedentes, incluir el rol de la propiedad,

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 adjuntar el informe sanitario (disponible en algunos municipios o en el Servicio de Salud de
Santiago. En regiones debe dirigirse al Instituto de Salud respectivo) y presentarlo en la
DOM correspondiente.

3. Permiso de edificacin: Es necesario si se requiere construir, reconstruir, reparar, ampliar o

demoler edificios u obras de urbanizacin de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales.
Para solicitarlo debe dirigirse a la DOM que corresponda, con siguientes documentos:

Solicitud firmada por el propietario y arquitecto proyectista, en la que se indicar si las

edificaciones consultadas se acogen a determinadas disposiciones especiales o si se trata,
en todo o parte, de un edificio de uso pblico o si el expediente cuenta con informe
favorable de un revisor independiente.
Fotocopia del certificado de informaciones previas.
Plano de ubicacin, que seale la posicin relativa del predio respecto de los terrenos
colindantes y del espacio pblico.
Plano de emplazamiento del o los edificios, en que aparezca su silueta en sus partes ms
salientes, debidamente acotada y con indicacin de sus distancias hacia los deslindes
respectivos o entre edificios. Si corresponde, incluya los puntos de aplicacin de rasantes y
sus cotas con relacin al nivel de suelo natural. Indique los accesos vehiculares y peatonales
y dems caractersticas del proyecto que verifiquen el cumplimiento de las normas
urbansticas.
Plantas esquemticas en que se ilustren los pisos subterrneos, primer piso, plantas
repetitivas y pisos superiores, segn el caso. Seale las reas comunes, si las hubiere.
Siluetas de las elevaciones que ilustren los puntos ms salientes, su nmero de pisos, la
lnea correspondiente al suelo natural y la rectificada del proyecto, las rasantes en sus
puntos ms crticos con indicacin de sus cotas de nivel y sus distanciamientos, salvo que se
ilustren en forma esquemtica en plano anexo.
Plano comparativo de sombras, en caso de acogerse al artculo 2.6.11. de la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
Cuadro general de superficies edificadas, indicando las superficies parciales necesarias
segn el tipo de proyecto.
Clasificacin de las construcciones para el clculo de derechos municipales, de acuerdo con
las especificaciones tcnicas resumidas que permitan clasificarlas.
Informe de revisor independiente, si ste hubiere sido contratado. Los niveles y superficies
declaradas sern de responsabilidad del profesional competente que suscribe el
anteproyecto.

4. Recepcin definitiva de obras: Permite obtener autorizacin para que un inmueble pueda
ser habitado o usado para el destino previsto. Para conseguir el beneficio debe dirigirse a la
DOM respectiva con los documentos requeridos, los cuales pueden variar dependiendo del
municipio y del tipo de obra. Sin embargo, los ms recurrentes son:

Solicitud de recepcin definitiva de la obra.

Expediente completo del proyecto construido, que incluya la totalidad de las modificaciones
y los certificados de recepcin de las instalaciones contempladas en las especificaciones

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 tcnicas aprobadas.
Declaracin que se seale si hubo modificaciones o no en el proyecto aprobado. Si los
hubiere, debern agregarse los documentos actualizados en los que incidan tales cambios.

5. Permisos sanitarios: Es obligatorio contar con la autorizacin de la respectiva SEREMI de

salud, si la actividad comercial tiene que ver con la manipulacin de alimentos o de
sustancia peligrosas (como qumicos y herbicidas, entre otros).

Informe sanitario.
Autorizacin sanitaria para locales de alimentos.
Certificado de calificacin industrial para instalaciones en funcionamiento.

6. Permisos para instalacin de servicios bsicos: Permite informar la puesta en servicio de

obras de generacin, produccin o almacenamiento de energa elctrica o de distribucin
de combustibles.

Se requiere la visita de un tcnico autorizado por la Superintendencia de Electricidad y

Combustible (SEC) para que realice la instalacin. Posteriormente, se pasa al proceso de
revisin de antecedentes a cargo de la SEC.
Como resultado del trmite y si cumple con las condiciones, se le har entrega de un
certificado con el reporte de instalaciones elctricas, de combustibles lquidos o
instalaciones interiores de gas, segn sea el caso.

7. Permisos especiales: Van a depender de la actividad comercial que se realice y del

municipio del lugar donde se ubicar el negocio, por lo que es necesario consultar en la
municipalidad. Entre los trmites y permisos especiales se encuentran:

Visado de declaracin de emisiones de material particulado.

Autorizacin sanitaria para la disposicin de residuos industriales slidos no peligrosos
(RISNP).
Permiso para comercializar productos elctricos, a gas y combustibles lquidos.
Solicitud de concesin elctrica definitiva. (SEC)

Proteccin o garanta en la compra de una vivienda

En la compra de una vivienda

Quien compra una casa o departamento puede pasar rpidamente del entusiasmo a la decepcin
cuando sta no cumple las expectativas y las empresas no respetan lo que prometieron.

Para que no le pase, lea las siguientes recomendaciones.

Antes de comprar:
Cotice, busque con calma e infrmese.
Observe el barrio, y fjese si cuenta con equipamiento y servicios, que tenga buena
conectividad con el resto de la ciudad. Cercana a colegios, supermercados, locomocin,

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 centros de urgencia, entre otros.
Quien compra una vivienda tiene el derecho, como cualquier consumidor, a que le
entreguen toda la informacin relevante sobre la casa o departamento que va a comprar.
Esto significa por ejemplo, que la publicidad sobre la vivienda no debe omitir ningn
aspecto importante, ya que todo lo que la empresa anuncia o publicita, es como si estuviera
escrito en el contrato y debe cumplirse.
Si la empresa inmobiliaria promete en su publicidad, reas verdes, salas de eventos, piscina,
seguridad u otras caractersticas asociadas a la vivienda como el tamao, o incluso si
determinada "vista" es parte de la oferta, debe cumplirlo o de lo contrario comete una
infraccin.
Asimismo, la empresa debera entregar informacin clara (unidades disponibles) sobre
aquellas ofertas de viviendas ofrecidas desde un determinado precio.
Guarde folletos o avisos que le permitan exigir el cumplimiento de las promesas.
La Ley del Consumidor le entrega el derecho de recibir informacin veraz y oportuna (antes
de tomar una decisin) de parte de la empresa.

Durante la compra
Lea, entienda y analice con calma cualquier documento que vaya a firmar.
Recuerde que usted puede discutir ciertas clusulas y negociar aquellos puntos en los que
no est acuerdo, tanto en la promesa de venta como en la escritura definitiva de compra de
cualquier propiedad.

Tanto la promesa como el contrato de compraventa deben establecer:

1. La ubicacin, el precio, la forma de pago y la fecha de entrega del inmueble.
2. La declaracin de que el inmueble est libre de gravmenes (establecida en el estudio de
ttulos).
3. Plazo para la firma del contrato prometido. Si no hay sealamiento de plazo, el contrato de
promesa es nulo.
4. Certificado que acredita que la propiedad est al da en el pago de las contribuciones. Pedir
al vendedor o en la Tesorera General de la Repblica.

Despus de la compra
Usted tiene derecho a la garanta.
La Ley de Calidad de la Vivienda establece este derecho con plazos determinados segn los
daos o desperfectos que se presenten en el inmueble nuevo.

Cuando se producen problemas:

1. En las terminaciones, durante los primeros 3 aos.
2. Problemas en las instalaciones durante los primeros 5 aos.
3. Problemas estructurales y durante los primeros 10 aos desde la compra de la vivienda, la
empresa que vendi, debe responder.

Cuando las fallas afectan a un conjunto habitacional y existe un grupo de consumidores afectados
por el mismo hecho, existe la posibilidad de ejercer las acciones colectivas, procedimiento
contemplado en la Ley del Consumidor.

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