Renda Fundiaria Ou Valor Da Ter - Silva, Oseias Teixeira Da

Caderno Prudentino de Geografia, Presidente Prudente, n.34, v.1, p.97-116, jan./jul.2012.
RENDA FUNDIRIA OU VALOR DA TERRA? APORTES SOBRE O DEBATE

EM TORNO DA PRODUO DO ESPAO URBANO
LAND RENT OR LAND VALUE? CONTRIBUTIONS ON THE DEBATE

SURROUNDING THE PRODUCTION OF URBAN SPACE
Osias Teixeira da Silva

Mestrando em Geografia na Universidade Federal do Rio de Janeiro - UFRJ.
Cidade Universitria, Ilha do Fundo, CEP: 21941-972, Rio de Janeiro, RJ, Brasil.
E-mail: oseias.silva.10@hotmail.com
Resumo:
Neste artigo inicia-se uma discusso sobre qual conceito permite uma
compreenso mais apurada do processo de produo do espao urbano: o
conceito de renda fundiria ou de valor da terra. O conceito de renda da
terra tem como pressuposto a idia de que o espao urbano um bem no
produzido, fruto de um processo de monopolizao e no de produo,
enquanto a idia de valor da terra ressalta justamente essa caracterstica:
ou seja, o fato de que o espao urbano produzido socialmente. A partir
da partimos para a compreenso da atuao do capital imobilirio, e como
sua ao permite construir convenes urbanas em torno de objetivos
especficos e geralmente privados. Assim podemos concluir que temos no
apenas uma produo social da cidade e sua apropriao privada, mas
tambm a produo social da cidade segundo interesses privados.
Palavras-chave: produo do espao urbano renda fundiria valor da
terra
Abstract:
In this paper begins a discussion about which concept allows a more
accurate understanding of the production process of urban space: the
concept of land rent or value of land. The concept of land rent takes as its
premise the idea that urban space is not a property produced, fruit of a
process of monopolization and not of production, while the idea of land
value emphasizes precisely this factor: namely, the fact that urban space is
socially produced. From there we start to understand the role of real estate
capital, and how their action allows you to build urban conventions around
specific goals and usually private. Thus we can conclude that we have not
only a social production of the city and its private ownership, but also the
social production of the city second private interests.
Keywords: production of urban space - ground rent - land value
Renda fundiria ou valor da terra? Aportes sobre o debate (...) - Osias Teixeira da Silva.
INTRODUO:
A compreenso de como se d o processo de produo da cidade em sua

evoluo histrica tem sido fruto ao longo dos anos de muita reflexo. Desde os anos
1970, com o surgimento de correntes marxistas de anlise do urbano, o entendimento
da ao dos agentes sociais tem sido o principal foco nos estudos sobre a estrutura
interna da cidade, destacando o papel do Estado e do capital imobilirio. O conceito de
renda da terra foi, nesse perodo, o principal conceito utilizado para a compreenso da
ao dos agentes que atuam na cidade.
Porm, apesar de seu grande valor, inclusive histrico, no avano dos estudos
urbanos dentro de uma perspectiva crtica, acreditamos que o conceito de renda da
terra tem uma fraqueza conceitual de origem que dificulta a compreenso dos
processos de produo do espao urbano principalmente na cidade contempornea,
em que a produo do espao social se torna atividade econmica crucial. Esta
fraqueza est justamente na concepo de espao urbano subjacente a esse conceito,
conforme discutiremos mais a frente. Nesse sentido na primeira parte do texto
buscamos confrontar os conceitos de renda fundiria urbana e valor da terra urbana, e
a relao desses conceitos com o processo de produo do espao.
Na segunda parte do texto buscamos compreender como se d a ao dos

promotores imobilirios. Nesse momento trazemos a tona os conceitos de conveno
urbana e inovao urbana, para nos auxiliar na compreenso de como, a partir dos
interesses dos promotores imobilirios, so construdas alianas, verdadeiras
convenes urbanas, que permitem uma ao articulada e convergente de diferentes
agentes no sentido de produo de um espao social especfico, geralmente
construdo segundo interesses privados.
Renda da terra e valor da terra: duas formas de compreenso do espao urbano
Neste tpico realizamos uma discusso sobre os conceitos de valor da terra e

renda da terra. Consideramos essa discusso importante, pois nos auxiliaro a
compreenso da dinmica da formao dos preos no mercado imobilirio, e a forma
como o capital imobilirio pode influenciar nesse processo. Como mostraremos os dois
98
conceitos em tela possuem subjacentes, concepes distintas de espao urbano, e do

papel que os agentes sociais possuem na sua produo.
Para Smith (1981), o valor de uma mercadoria igual quantidade de trabalho

que ela consegue comandar, ou seja, a quantidade de mercadorias (fruto do trabalho)
que se consegue obter com ela. O trabalho seria a medida real do valor de troca de
todas as mercadorias, j que o trabalho seria a essncia comum entre todas as
mercadorias. Toda mercadoria teria um preo natural que corresponderia ao seu
valor e um preo de mercado que dependeria da relao entre oferta e demanda das
mercadorias. Afirma, ainda, que a palavra valor possui dois aspectos distintos: por
vezes expressa a utilidade de algum objeto particular, e por vezes o poder de adquirir
outros bens, que a posse daquele objeto proporciona. Um pode ser chamado valor de
uso, o segundo valor de troca (SMITH, 1981, p. 17).
Portanto, toda mercadoria poderia ser vista a partir de duas formas: pelas suas
caractersticas e utilidades para o ser humano e por outro pela quantidade de
mercadorias que esta pode obter no mercado. Marx (1987) considera esse duplo
aspecto de toda a mercadoria a partir de uma perspectiva relacional, o que permite
revelar a natureza social da mercadoria e o processo de formao da mais valia 1. Essa
natureza social da mercadoria aparece, no entanto oculta pela aparncia de relao
social entre coisas, visto que pela diviso do trabalho, o trabalhador perde a
compreenso da totalidade do processo produtivo e no se v mais como produtor de
toda a riqueza, mas como um simples instrumento do capital.
Do ponto de vista histrico, o valor de uso anterior ao valor de troca, visto que
para que mercadorias sejam produzidas necessria uma economia de mercado
constituda, em que os trabalhadores tenham sido separados dos meios de produo
de sua subsistncia. Na sociedade capitalista o valor de uso subordinado ao valor de
troca, uma vez que as mercadorias so produzidas apenas como um meio para a
extrao da mais valia e no para a satisfao das necessidades sociais. A sociedade
capitalista traz, portanto, uma contradio entre o valor de uso e valor de troca que
aparece de forma muito especfica no espao urbano.
No espao urbano, temos uma tenso entre, de um lado, a cidade com suas
formas historicamente construdas, suas infra-estruturas, enfim, toda a sua
materialidade repleta de smbolos e significados que orienta a ao dos indivduos e
dos grupos sociais, a cidade como um suporte da vida e da produo, a cidade como
1
A discusso sobre a mais valia fugiria dos escopos e dos objetivos do presente trabalho.
99
um valor de uso, ou melhor, um valor de uso complexo, j que composto pela

articulao espacial de vrios valores de uso simples, conforme a conceituao de
Ribeiro (1997). Por outro lado, h a viso da cidade como uma mercadoria, ou melhor,
um conjunto espacialmente articulado de mercadorias, que se pode denominar de
valor de troca complexo.
O conceito de valor de uso complexo est presente na obra de Ribeiro (1997),

tendo sido originalmente desenvolvido por Topalov (1979), e seria um valor de uso
composto pela articulao espacial de diversos valores de uso simples. No entanto,
Harvey (1990) atenta para o fato de que os valores de uso e de troca no podem ser
pensados de forma separada, constituindo uma unidade no ponto de vista do processo
de produo da riqueza social. Assim sendo, se existe um valor de uso complexo,
formado pela articulao espacial dos diversos valores de uso simples que compem
o espao urbano (as casas, as ruas, as infra-estruturas etc.), dever tambm haver um
valor de troca complexo, formado pela articulao espacial de valores de troca
simples. Sobre esse valor de troca complexo podemos afirmar, com Gottdiener:
Seu valor criado por uma matriz scio-espacial de localizaes e

atividades associadas produo de riqueza, a qual ento d aos
stios urbanos particulares valor de uso que funo mais daquele
padro espacial determinado socialmente do que uma qualidade
intrnseca do prprio recurso (GOTTDIENER, 1993, p 179).
De forma semelhante, esse valor de troca complexo identificado por Villaa

(1998) como a localizao no espao intra-urbano. Porm, se o espao urbano visto
como valor de troca complexo, isto significa que o espao urbano tem um valor. No
entanto, h toda uma literatura que analisa a terra urbana a partir do conceito de renda
da terra, que tem como pressuposto justamente o fato de a terra urbana no ser um
bem produzido e por tanto sem valor. Acreditamos que os conceitos de renda da terra
e valor da terra ou melhor, do espao urbano so formas distintas e vlidas de
compreenso da realidade urbana. No entanto quais as diferenas e semelhanas
entre essas duas vises e quais as conseqncias tericas e polticas de se assumir
uma ou outra? Buscamos esclarecer essas questes a partir da anlise dos dois
conceitos.
Um dos autores que desenvolve o conceito de renda da terra urbana Ribeiro

(1997). Segundo o autor, um pressuposto da anlise urbana:
100
[...] o fato de que a terra um bem no produzido que, portanto, no

tem valor, mas que adquire um preo. Ora, um bem no produzido
no pode ter seu preo regulado pela lei da oferta, pois no h lei
regulando sua oferta. a procura que suscita o preo da terra e no
o encontro no mercado de produtores e compradores de solo
(RIBEIRO, 1997, p 39)
E ainda:
[...] necessrio colocar como premissa de anlise que os preos

fundirios so gerados pelas vrias demandas dos agentes
capitalistas que valorizam seus capitais atravs da utilizao e
transformao do solo urbano. O preo da terra somente um reflexo
da disputa entre os diversos capitalistas pelo controle das condies
que permitem o surgimento de sobrelucros de localizao (RIBEIRO,
1997, p 40).
Na concepo desse autor, a terra urbana seria um bem no produzido pelo

trabalho, sendo na realidade preexistente a qualquer trabalho e dessa forma seu preo
no estaria regulado pela lei do valor. Como se formaria ento o preo da terra?
Porque as pessoas teriam de pagar pelo uso de um bem no produzido, de uma
ddiva da natureza? Segundo o autor, o preo da terra seria formado, considerando o
monoplio da propriedade privada, a partir da disputa inter-capitalista pelo acesso a
terra. No haveria um mercado de terras urbanas, simplesmente pelo fato de ningum
ser capaz de produzi-la, e dessa forma o preo da terra seria totalmente formado
pela demanda.
E o que determinaria o preo diferenciado da terra em diferentes lugares? Aqui,

entra em cena o conceito de sobrelucro de localizao e de efeitos teis de
aglomerao. Sobrelucro de localizao seria um lucro acima da mdia obtido por
agente capitalista individual, apenas devido a sua localizao mais privilegiada em
relao concorrncia. Efeitos teis de aglomerao so os efeitos causados pela
reunio, num mesmo lugar de uma srie de elementos que benfica a todos e que
isolados no causariam o mesmo efeito, um exemplo seria a aglomerao de lojas na
rea central da cidade ou de indstrias no distrito industrial.
Haveria um sistema espacial que articula os diferentes valores de uso simples

que compem o valor de uso complexo que a cidade. Como a distribuio desses
elementos desigual dentro da cidade, em determinados lugares h a concentrao
de elementos (infra-estruturas, lojas, servios, indstrias) o que leva a constituio de
efeitos teis de aglomerao. O acesso a esses efeitos criaria a possibilidade de
formao de sobrelucros de localizao, assim, o preo da terra refletiria a disputa
inter-capitalista pelo acesso aos efeitos teis de aglomerao e aos sobrelucros de
101
localizao que esse acesso pode oferecer. Uma rea que concentrasse maior
intensidade de efeitos teis de aglomerao (uma rea central, por exemplo), tende a
ter um preo maior que uma rea em que esses efeitos esto menos presentes.
O conceito de renda da terra urbana ressalta o carter especulativo da

formao do preo da terra urbana, pois como o preo da terra formado pela disputa
entre os capitalistas pelo acesso aos efeitos teis de aglomerao, esse preo pode
variar de acordo com a intensidade da disputa. Assim, num momento de grande
crescimento econmico e urbano, a disputa pelas localizaes levaria a um aumento
do preo da terra, mesmo daquelas com menos acesso aos efeitos teis de
aglomerao (pior localizadas). Num momento de crise econmica, em que a
demanda capitalista pela terra diminui, possvel que o preo da terra urbana,
inclusive daquelas com melhor acesso aos efeitos teis de aglomerao (melhor
localizadas) diminuam.
Singer (1980) expe, de forma muito clara, o conceito de renda da terra urbana
e suas implicaes. Segundo o autor, o espao urbano intensamente disputado
pelas atividades capitalistas, essa disputa se pauta pelas regras do jogo capitalista,
que se fundamenta na propriedade privada do solo, a qual por isso e s por isso
proporciona renda e, em conseqncia assemelhada ao capital (SINGER, 1980, p
77). Assim, a renda seria nada menos que um pagamento feito aos proprietrios da
terra pelo direito de utiliz-la (HARVEY, 1990), levando em conta o monoplio da
propriedade privada e a disputa entre os diferentes usos capitalistas do solo.
O capital imobilirio seria, portanto, um falso capital, uma vez que mesmo
sendo um valor que se valoriza, essa valorizao totalmente especulativa j que se
baseia numa mercadoria no produzida pelo trabalho humano. As conseqncias
disso so apontadas no trecho a seguir:
Mas o capital imobilirio no entra neste processo (de produo da
riqueza), na medida em que o espao apenas uma condio
necessria a realizao de qualquer atividade, portanto tambm da
produo, mas no constitui em si, meio de produo, entendido
como emanao do trabalho humano que o potencia. A posse de
meios de produo condio necessria e suficiente para a
explorao do trabalho produtivo, ao passo que a ocupao do solo
apenas uma contingncia que o seu estatuto de propriedade privada
torna fonte de renda para quem a detm (SINGER, 1980, p. 77).
Como um capital fictcio que no contribui para a produo da riqueza, a

renda da terra seria uma mera contingncia advinda do monoplio da propriedade
privada. O espao seria apenas uma condio necessria para o exerccio de
102
qualquer atividade humana, no sendo, portanto, um meio de produo, com

capacidade de ampliao da produtividade social.
Dessa forma, podemos sintetizar a forma de compreenso da realidade urbana
a partir do conceito de renda da terra nos seguintes termos: em primeiro lugar a terra
urbana vista como uma mercadoria no produzida pelo trabalho humano, portanto
no tendo um valor; apesar de no ter valor terra urbana adquire um preo, devido
disputa inter-capitalista por acesso a terra urbana, uma vez que ela uma condio
essencial para qualquer atividade humana; devido a essa disputa a terra urbana pode
se valorizar, mas se trata de uma valorizao fictcia baseada to somente na
capacidade de pagar pela terra que possuem os diferentes agentes capitalistas; assim,
o capital imobilirio seria um falso capital j que no contribuiria para a produo
social da riqueza, apenas receberia uma renda devido ao fato de controlar uma
condio essencial a produo da riqueza, ou seja, o acesso a terra urbana. Da
mesma forma, a terra urbana seria uma falsa mercadoria por no ser produzida pelo
trabalho e no contribuir com a produo da riqueza social e, por no ser produzida, a
oferta de terra urbana no pode ser controlada por nenhum agente social.
Uma outra forma de se compreender a produo do espao urbano e a
formao dos preos da terra urbana dado pelo conceito de valor da terra urbana.
Esta concepo aparece em Villaa (1998) que afirma:
um equvoco a idia de que a terra urbana dom gratuito da
natureza, de que por isso no tem valor e no possvel controlar a
sua oferta. Tratar dessa maneira equipar-la ao ar, ou mesmo as
guas tal como se encontram na natureza (...) Considerar a terra
urbana produto no produzido, s porque sua base material o , e o
mesmo que reduzir um produto a sua matria-prima (VILLAA, 1998,
p 71).
E ainda:
produzido pelo trabalho social (o espao urbano) despendido na
produo de algo socialmente til. Logo esse trabalho produz um
valor. Uma pergunta fundamental que poucos se fazem: qual o
produto desse trabalho? H dois valores a considerar. O primeiro o
dos produtos em si os prdios, as ruas, as infra-estruturas. O outro
o valor produzido pela aglomerao. Esse valor dado pela
localizao dos edifcios, ruas e praas, pois essa localizao que
os insere na aglomerao [...]. Como qualquer valor, o da localizao
tambm dado pelo tempo de trabalho socialmente necessrio para
produzi-lo, ou seja, para produzir a cidade inteira da qual a
localizao parte (VILLAA, 1998, p 72).
Em primeiro lugar esse autor critica aqueles autores, que como Ribeiro,
afirmam que a terra urbana um bem no produzido e que, portanto, no tem valor e
103
no possvel controlar sua oferta. Aqui o autor faz uma distino crucial entre a terra
urbana como mero substrato fsico, precedente a qualquer trabalho humano, e a terra
urbana enquanto um produto alterado pelo trabalho. Confundir a terra urbana com um
bem no produzido seria o mesmo que confundir um produto acabado com a matria
prima extrada da natureza que lhe deu origem.
A terra urbana juntamente com as edificaes nela presentes2 - teria um

valor, que como o valor de qualquer mercadoria seria determinado pelo tempo de
trabalho socialmente necessrio para produzi-lo. No caso da terra urbana, teramos de
considerar dois valores: primeiro o valor dos produtos em si (o valor das casas, das
infraestruturas, dos prdios pblicos etc.) e o valor dado pela localizao desse
produto dentro da aglomerao.
Consideramos essa distino entre os dois valores da terra urbana de grande

importncia terica. Com isso, duas casas de padro arquitetnico diferenciados,
numa mesma localizao, tendem a ter preos diferentes, da mesma forma que duas
casas com mesmo padro arquitetnico, mas com localizaes diferentes, tendem a
ter preos diferenciados. Tal concepo v a terra urbana, inserida em um espao
urbano fruto do trabalho humano, assim uma rea mais central porque nela h um
maior acmulo de trabalho social, enquanto uma rea perifrica porque nela o
acmulo de trabalho social menor, sendo, portanto, as reas centrais os focos de
convergncia privilegiados dos agentes econmicos que comandam e articulam os
processos de produo da cidade.
Da mesma forma, a viso da terra como um bem produzido permite a

concluso que a sua oferta pode ser controlada, e nesse sentido se destaca o papel
dos promotores imobilirios e do Estado. E verdade que esses dois agentes, entre
outros, tem ao longo do tempo despendido grande quantidade de recursos na
formao de reas diferenciadas dentro do tecido urbano. Assim, os efeitos teis de
aglomerao, utilizados por Ribeiro (1997), ganham um novo sentido. Tais efeitos no
seriam resultado da reunio ao mero acaso de elementos que permitem a formao de
efeitos teis de aglomerao, mais da ao convergente de diversos agentes, que ao
longo de um tempo que pode ser mais ou menos longo, leva concentrao de
grandes somas de trabalho social numa mesma rea. A valorizao de uma rea
2
Para facilitar a exposio, no faremos distino entre terra urbana e as edificaes nela instaladas.
104
representaria, portanto, nada menos que o acmulo de valor-trabalho, materializado

em forma de objetos espaciais, numa determinada rea ao longo do tempo.
Acreditamos que as concepes dos dois autores tem aspectos positivos. A

concepo de Ribeiro e de outros autores marxistas que trabalham com o conceito de
renda da terra, principalmente pelo fato de ressaltar o carter especulativo do preo da
terra urbana, e a de Villaa e Gottdiener, que se baseia em Lefebvre, principalmente
ao considerar a terra com um bem produzido e cuja oferta pode ser controlada pela
ao dos agentes. Apesar das divergncias dos autores, existem at mesmo pontos
em comum entre eles, como o papel conferido a aglomerao e a importncia da
localizao.
No h problemas em identificar o carter especulativo da terra urbana, ao

mesmo tempo em que afirmamos que ela possui um valor, visto que a localizao,
como qualquer mercadoria, possui um preo que tende a variar em torno do seu valor.
Com isso, afirmamos que a natureza altamente especulativa do valor da terra urbana,
da localizao enquanto tal provm muito mais das especificidades que envolvem a
sua produo do que de um carter intrinsecamente diferenciado em relao a outras
mercadorias.
Conclui-se, nessa perspectiva, que o valor da terra dado pelo trabalho

socialmente necessrio para produzi-lo e que possvel, por isso, controlar sua oferta.
No entanto, exatamente por se tratar de um bem imvel h a sempre a possibilidade
de especulao com o seu preo, o que significa que permanece importante o papel
da demanda. Assim, num momento de grande crescimento da demanda por terrenos e
habitaes possvel que a especulao - via reteno de terrenos, por exemplo -
faa o preo da terra urbana numa determinada localidade se afastar do seu valor,
assim como, num momento de queda da demanda, possvel que um terreno ou uma
casa se desvalorize, ou seja, que o seu preo se situe abaixo do seu valor.
A perspectiva que aponta que a localizao possui um valor se coaduna de

forma muito evidente com a perspectiva da produo social do espao
(GOTTDEINER, 1993). O autor supracitado faz tambm uma crtica aos pensadores
que buscam abordar a realidade urbana a partir do conceito de renda, justamente por
mascarar o papel ativo que a produo do espao urbano tem na economia capitalista.
Em suas palavras:
Em suma, a conexo entre o valor de uso da localizao, que um

produto social, e o preo pelo uso do espao, que expropriado
105
pelos particulares, percebida quando entendemos o mercado

imobilirio como um elo mediador no processo de acumulao de
capital. A renda dos economistas polticos um mero epifenmeno
da produo social de espao. A extrao de retornos monopolistas
no imvel , ento, uma funo da capacidade de grupos de
capitalistas que trabalham s vezes com o Estado de aplicarem os
poderes conspiratrios para canalizar recursos e desenvolvimento em
direes espaciais particulares (GOTTDIENER, 1993, p. 180).
Dessa forma, abandona-se a viso de um espao produzido aleatoriamente por
agentes diversos, em que se busca extrair uma renda a partir das diferenas de
localizao, para um espao urbano socialmente produzido, por agentes concretos e
diversos, em especial as diversas fraes do capital e o Estado, segundo interesses
especficos e, mormente privados. Essa perspectiva, que o autor conceitua como
perspectiva de produo do espao baseando-se na obra de Lefebvre, pode ser muito
fecunda para anlise urbana. Deste modo, aponta-se uma contradio no apenas
entre uma produo social do espao e sua apropriao privada, mas tambm, a da
produo social do espao segundo interesses privados.
Um dos pressupostos do conceito de renda da terra urbana justamente o fato

de que a mesma no pode ser produzida por nenhum agente individual. Mesmo que
isso seja em parte verdadeiro, no preciso muito esforo para identificar em nossas
cidades estratgias de produo do espao a partir da articulao de diferentes
agentes, isso principalmente na atualidade em que o setor imobilirio de secundrio,
passa a ter uma posio central no processo de acumulao capitalista. O trecho a
seguir esclarece muito as questes at aqui apontadas:
O desenvolvimento do mundo da mercadoria alcana o continente

dos objetos. Esse mundo no se limita mais aos contedos, aos
objetos no espao. Ultimamente o prprio espao comprado e
vendido. No se trata mais da terra, do solo, mas do espao social
como tal, produzido como tal, ou seja, com esse objetivo, com essa
finalidade (como se diz). O espao no mais simplesmente o meio
indiferente, a soma dos lugares onde a mais valia se forma, se realiza
e se distribui. Ele se torna produto do trabalho social, isto , objeto
muito geral da produo, e, por conseguinte, da formao da mais
valia (LEFEBVRE, 1999, p 140).
Portanto, no se trata mais da terra urbana considerada como um substrato

fsico, passvel de oferecer uma renda ao seu controlador, mas do espao social
produzido por agentes concretos com interesses especficos. Essa produo se torna,
ela mesma, fonte de riqueza social e de mais valia, talvez a maior fonte de todas. Isto
posto, a questo no mais a de controlar o acesso localizao, mas do controle da
produo social do espao global e da localizao nela inserida. A mudana entre a
106
perspectiva da renda da terra e valor da terra fica clara em Gottdiener (1993) ao

afirmar que:
Nesse estgio da discusso, devo mudar da anlise da terra como

meio de produo para a anlise do espao como fora de produo,
e mudar da determinao do valor da terra e seu retorno renda
para a determinao social do valor da localizao no espao e seu
retorno lucro. Se devemos tratar a questo dos valores da terra e
da localizao, devemos antes de tudo reintroduzir a teoria de
Lefebvre e passar de uma anlise da terra per se para a dos bens
imveis, pois so estes que compreendem o espao capitalista na
medida em que esse se ope ao pr-capitalista (GOTTDIENER,
1993,185).
O espao como fora de produo, como produto acima de todos os produtos,

nos leva alm da questo do preo da terra e seu retorno - renda, para a questo
crucial de como a cidade produzida, segundo que interesses e como essa produo
controlada pelos agentes capitalistas de forma a se obter lucro.
Poderamos sintetizar essa perspectiva da seguinte forma: a terra urbana

vista como integrante do espao urbano socialmente produzido, portanto fruto do
trabalho humano e tendo por isso um valor; o valor da terra urbana envolve dois
valores, o valor em si da edificao, que depende do custo da construo e o valor da
localizao que depende da forma como a terra urbana est inserida dentro da trama
relacional da cidade; a terra urbana tem um valor, que dado pelo quantum de
trabalho socialmente necessrio pra produzi-lo. No entanto, o preo da terra pode
variar em torno do seu valor de acordo com a demanda pela terra urbana; como um
produto, a terra urbana parte integrante do processo de produo da riqueza social,
sendo assim o capital imobilirio no um falso capital assim como a terra urbana no
uma falsa mercadoria; por ser produzida pelo trabalho social a produo da terra
urbana, e do espao urbano pode ser controlada pelos agentes sociais.
A partir da exposio dos conceitos de valor e renda da terra, fica claro que
ambos no se limitam compreenso da formao do preo da terra urbana. Tanto o
conceito de renda da terra quanto o de valor da terra urbana pressupem uma
concepo do espao urbano e da forma como o mesmo produzido. Tais
concepes so bastante dspares entre si, o que significa que olhar o espao urbano
a partir do conceito de renda da terra significa v-lo de forma bem distinta da forma
como o veramos a partir do conceito de valor da terra. Isto no significa que uma
dessas compreenses superior a outra, uma vez que a realidade muito mais
107
complexa que as nossas teorias e que, portanto existem mltiplas formas de se

compreender a realidade, que iluminam aspectos distintos dela.
O conceito de renda da terra pressupe um espao urbano no produzido pelo

homem, uma ddiva da natureza. Nesse espao dado a priori, instaura-se uma
disputa entre os capitalistas pelas melhores localizaes, disputa essa mediada pela
propriedade privada. A existncia da propriedade privada, mera contingncia a ao
do capital, permite ao proprietrio fundirio a extrao da renda da terra, que nada
mais nada menos que um tributo exigido pelo proprietrio para a utilizao da terra.
Da decorre que os agentes no podem controlar a produo do espao urbano, mas
apenas o acesso as melhores localizaes atravs do monoplio da propriedade
privada.
J o conceito de valor da terra, pelo contrrio, pressupe a viso de um espao

urbano produzido pelo homem, pela ao de agentes sociais concretos. Esse espao
produzido socialmente produzido tem o seu valor definido pela quantidade de trabalho
socialmente necessrio para produzi-lo. Como uma produo social, a produo do
espao urbano pode ser controlada pelos agentes sociais hegemnicos da forma
semelhante a qual os capitalistas controlam a produo das demais mercadorias. Isto
significa a possibilidade da produo social ser realizada a partir de interesses
privados. O preo da terra urbana gravitaria em torno do seu valor devido a maior ou
menor demanda capitalista pela mesma.
Considerarmos a concepo de valor da terra condizente com uma concepo

de espao urbano que nos parece muita mais fecunda para a anlise urbana. Dessa
forma, mesmo reconhecendo a importncia histrica do conceito de renda da terra
para o desenvolvimento dos estudos urbanos, acreditamos que o conceito de valor da
terra pode trazer questes novas para a compreenso da realidade urbana
contempornea. E j que o capital imobilirio tem um papel central na produo
imobiliria atual buscamos no tpico seguinte alguns elementos da compreenso da
ao deste agente.
Os promotores imobilirios e as sua prticas espaciais
O objetivo deste tpico analisar o conceito de capital imobilirio, as prticas

espaciais que esse agente realiza de acordo com os seus interesses especficos,
108
influenciando dessa forma o processo de produo do espao urbano e a formao do

valor da terra urbana. Devido ao escopo limitado deste trabalho, iremos nos concentrar
na definio de capital imobilirio, sem, no entanto, ignorar o fato de que a atuao
deste agente se d em consonncia e/ou conflito com a ao de outros agentes
sociais.
Segundo Souza (1994), a classificao dos agentes produtores do espao
urbano varia conforme o autor considerado:
Assim, Form (1971) define os seguintes agentes: a indstria

imobiliria, os proprietrios industriais, os proprietrios individuais, os
inquilinos e o setor pblico. J Capel (1974) considera como agentes
as grandes empresas construtoras e o Estado. Clichevsky (1975), no
seu estudo sobre a periferia de Buenos Aires, prope como agentes
os proprietrios rurais, os investidores independentes e as empresas
urbanizadoras e/ou comercializadoras. Harvey (1973), em seu estudo
sobre Baltimore, considera como agentes os proprietrios individuais
de residncia, ou inquilinos, os agentes imobilirios, os proprietrios
de terra e de imveis, a indstria da construo civil, as instituies
financeiras e as instituies governamentais [...]. (SOUZA, 1994, p
190).
Para Corra (1995), os agentes produtores do espao urbano so: os

proprietrios fundirios, os proprietrios dos meios de produo, o Estado, os
promotores imobilirios e os grupos sociais subalternizados alheios s regras da
produo de mercado. Acreditamos que a identificao desses diferentes conjuntos de
agentes, por diferentes autores, se baseia em diferenciaes locais do mercado
imobilirio, e em alguns casos em diferenas apenas de nomenclatura, muito mais que
diferenas tericas importantes.
Segundo a definio de Correa (1995) os promotores imobilirios so um

conjunto de agentes responsveis pela: incorporao, que a operao chave da
promoo imobiliria, conforme discutido a seguir; financiamento, seja da produo do
imvel, seja da venda das unidades; estudos tcnicos, realizados para verificar a
viabilidade tcnica e econmica de realizao da obra; construo do imvel; e
comercializao das unidades.
Esta diversidade de funes ir corresponder a uma diversidade de empresas

que atuam no setor, exercendo funes diversas (construtora, incorporadora, corretora
imobiliria), o que significa que se trata de um agente em si mesmo complexo. No
entanto, pode se considerar que h uma unidade na ao espacial dessas mltiplas
empresas, e que ela se d a partir da ao do incorporador. Trata-se de um agente
109
fundamental na produo do espao urbano, estando sua atuao ligada diretamente

valorizao diferencial das reas dentro do tecido urbano. Seu objetivo maximizar
os lucros nas diferentes etapas da produo imobiliria, seja na aquisio do terreno,
na construo ou na venda do imvel.
Na busca da transformao de formas e funes, da subverso da organizao

da cidade com toda a lucratividade que ela pode ensejar, o capital imobilirio lana
mo de diversas estratgias e prticas espaciais. Isso se d principalmente devido as
caractersticas peculiares da mercadoria habitao, salientadas por Topalov (1979, p.
56):
1- A moradia um bem imvel, durvel, ou seja, est irremediavelmente

ligada ao terreno, suporte da sua produo, o que significa que a cada nova
habitao seria necessrio um novo terreno e, alm disso, por ser durvel
seu tempo de consumo extremamente longo.
2- um bem no homogneo e padronizvel.
3- Em alguns casos, o monoplio da terra, baseado na propriedade privada

pode ser um obstculo a produo imobiliria.
4- Como o custo unitrio dessa mercadoria extremamente alto, a demanda

solvvel por ela acaba sendo bastante reduzida.
So estas caractersticas peculiares que fazem com que o preo da terra

urbana tenha um comportamento to diferente das demais mercadorias, embora seja
como elas, produzida pelo trabalho social. Por ser uma mercadoria fixada a terra e de
consumo longo, podendo mudar de proprietrio muitas vezes ao longo da sua vida til,
a mesma est muito mais sujeita a variaes de preo momentneas ditadas pelo
mercado, do que outras mercadorias que so consumidas mais rapidamente e que
podem ser facilmente deslocadas espacialmente.
Diante de todos esses problemas os promotores imobilirios buscam inmeras

estratgias para potencializar a produo imobiliria, entendida como (...) toda a
produo de imveis, para fins residenciais, comerciais, industriais e de servios, e
pressupe, portanto a relao entre a propriedade da terra e construo de imveis
(SPOSITO, 1991). Segundo Ribeiro (1997), entre os diversos agentes que atuam na
produo imobiliria, do ponto de vista emprico, o incorporador tem papel central para
o entendimento do padro espacial da distribuio dos empreendimentos. O
110
incorporador o responsvel legal pela construo venda e entrega do imvel, nas

palavras do autor: ele o chefe da orquestra, tendo como funo coordenar o
processo produtivo e assumir as responsabilidades pela comercializao (RIBEIRO,
1997, p 92).
O incorporador o gestor de um capital de circulao que viabiliza a produo

imobiliria, ele quem controla o intrincado processo de transformao do capital-
dinheiro, primeiro em terreno, depois em edificao e novamente em dinheiro, aps a
venda das unidades. Como dirigente do processo de produo imobiliria, o
entendimento da atuao de tal agente essencial para a compreenso do padro
espacial de distribuio da mesma.
O mercado imobilirio tem assumido nas ltimas dcadas um papel

extremamente importante na economia, o que ressalta o papel dos promotores
imobilirios. Segundo Lefebvre:
(...) Na medida em que o circuito principal, o da produo industrial

corrente dos bens mobilirios arrefece o seu impulso, os capitais
sero investidos no segundo setor, o imobilirio. Pode at acontecer
que a especulao fundiria se transforme na fonte principal, o lugar
quase exclusivo de formao de capital, isto de realizao de mais
valia. Enquanto a parte da mais valia global formada e realizada na
indstria decresce, aumenta a parte da mais valia formada e
realizada na especulao e pela construo imobiliria (LEFEBVRE,
1999, p 144).
Neste sentido, aponta-se que o mercado imobilirio e os promotores

imobilirios passam a ter um papel central na produo de riqueza, afirmao
condizente com a concepo de valor da terra e de espao urbano anteriormente
esboado. Se realidade que todo modo de produo produz um espao especfico,
adequado s necessidades de reproduo das relaes sociais desse modo de
produo mesmo considerando que a produo do espao incorpora as
contradies sociais de um modo especfico o que talvez seja o grande diferencial
do capitalismo o de que a prpria produo do espao se torna uma atividade
extremamente lucrativa.
Uma coisa a produo de um espao social adequado as necessidades de
reproduo de uma sociedade, e, no entanto produzido de forma contraditria ao
incorporar e modificar as contradies sociais. Outra coisa bem distinta a prpria
produo do espao ser uma atividade produtora de mais valia em si mesma, e ainda
111
por cima a mais lucrativa de todas. esta segunda situao que Lefebvre tem em
mente ao afirmar que o imobilirio se mobiliza, ou seja, se torna um elemento crucial
no processo de produo da riqueza. E se a produo do espao se torna uma
atividade econmica crucial, os promotores imobilirios se tornam um agente
econmico de grande importncia no apenas na definio e redefinio da estrutura
urbana, mas na prpria organizao da economia nacional. Sendo assim, depois de
identificarmos a importncia do papel das empresas do mercado imobilirio, em
especial as incorporadoras, buscaremos identificar as prticas espaciais executadas
por esses agentes em prol de seus interesses privados.
A prtica espacial seria uma realidade inelutvel da existncia humana pelo
simples fato dessa existncia s ter sentido enquanto uma existncia espacial. Todos
ns, como indivduos e como integrantes de uma classe social, partilhamos de prticas
espaciais especficas e diferentes. Para um adolescente de classe mdia, esta prtica
espacial pode incluir estudar em uma escola particular, freqentar um shopping center,
fazer natao em um clube privado etc., enquanto para um adolescente da classe
trabalhadora, as suas prticas espaciais podem envolver espaos e aes
completamente distintas.
Baseado em Lefebvre, Correa (2007) desenvolve uma aplicao desse

conceito para o entendimento das prticas espaciais do capital imobilirio. Segundo o
autor:
As prticas espaciais constituem aes espacialmente localizadas,

engendradas por agentes sociais concretos, visando objetivar seus
projetos especficos. Constituem aes individuais, no
necessariamente sistemticas e regulares, caracterizadas por uma
escala temporal limitada (CORRA, 2007, p 36).
As prticas espaciais so, portanto, aes demarcadas espacialmente, levadas

a cabo por agentes sociais concretos, e com objetivos especficos. So ainda aes
individuais no necessariamente sistemticas, ou seja, podem ser realizadas por um
nico agente e apenas uma nica vez.
Cada agente possui prticas espaciais distintas, que abrangem escalas

espaciais distintas e que so orientadas por seus interesses prprios. No entanto
existe a possibilidade de que as prticas espaciais de diferentes agentes convirjam
para um mesmo objetivo e normalmente uma mesma rea, nesse caso h a
112
possibilidade de uma ao conjunta dos agentes, o que permite o controle do

processo de produo do espao urbano e da formao do valor da terra.
Acreditamos que um caminho interessante para o entendimento desse

processo entendimento so idias presentes em Abramo (2007), de conveno urbana
e de inovao urbana. Em primeiro lugar, o autor rejeita os pressupostos bsicos da
teoria neoclssica urbana, ou seja, no estamos mais lidando com indivduos
totalmente racionais, na busca incessante de maximizao das suas utilidades e com
pleno acesso a informao. O que orienta a deciso de localizao das famlias o
desejo de morar prximos de famlias de mesmo nvel de renda.
No entanto, segundo Abramo (2007), tem-se uma situao de incerteza em que

cada famlia, ao tomar uma deciso de localizao, no sabe como as decises das
outras famlias podero influenciar a sua. Nessa situao, os parmetros para as
decises de localizao dos indivduos no so nada claros, j que as decises dos
mesmos se influenciam mutuamente e ningum pode saber qual deciso os outros
tomaro.
Como a residncia representa um investimento muito alto para as famlias,

essa deciso se torna uma deciso crucial, que deve ser muito bem calculada para
no terminar em um equvoco. Diante dessa situao de incerteza que se constitui o
que autor denomina de conveno urbana. A conveno urbana a crena,
compartilhada por toda a sociedade, de que uma determinada rea ir permanecer
com as mesmas caractersticas, que no sofrer nenhum tipo de desvalorizao, ou
mudana no seu contedo social. A conveno urbana, por sua vez, estimula os
agentes a investir naquela rea, e esses investimentos valorizam ainda mais a rea e
fortalece a conveno urbana em torno dela.
Porm, as convenes urbanas no duram para sempre, j que existe um

grande estmulo para que as mesmas sejam rompidas. Esse estmulo est presente
na ao dos empresrios do setor imobilirio, que podem lucrar bastante com a
criao de novas reas valorizadas. No entanto, para realizar tal feito, necessrio,
que as reas antigas da cidade sejam desvalorizadas, e essa desvalorizao se d
inicialmente muito mais no plano simblico do que material, embora com o tempo essa
desvalorizao tenda a se materializar nos objetos geogrficos e no contedo social
da rea. Assim, graas criao de novas reas valorizadas, os promotores
113
imobilirios operam uma desvalorizao simblica no estoque antigo e abre caminho

para acumulao posterior.
Acreditamos que o conceito de conveno urbana valioso no sentido de

compreendermos a ao coordenada e espacialmente convergente de diferentes
agentes (Estado, capital, proprietrios fundirios etc.) aparentemente independentes
entre si. Um bom exemplo desse fato o trabalho de Cardoso (1986), que mostra a
ao convergente de diversos agentes: empresas do setor imobilirio, bancos,
companhias de bonde, agentes do estado, proprietrios fundirios, no sentido de
viabilizar a transformao de Copacabana de um imenso areal no bairro da elite
carioca. Esta convergncia de interesses ao mesmo tempo em que cria toda uma
infra-estrutura que permite a valorizao da rea cria tambm todo um conjunto de
significados sociais, de regras e procedimentos que tornam aquela rea valorizada
tambm do ponto de vista simblico.
A ruptura da conveno urbana , por um lado, um obstculo e por outro uma

oportunidade sem igual para a ao dos promotores imobilirios. A inovao urbana
aparece como uma estratgia de acumulao de capital das mais interessantes.
Nesse sentido, h que se retomar o conceito de destruio criativa de Harvey (1989),
que representaria do ponto de vista espacial, a necessidade que o capital possui de
destruir as paisagens geogrficas herdadas do passado para permitir uma maior
acumulao de capital no futuro. Assim, um dos principais mecanismos para a ruptura
da conveno urbana, seria o artifcio da destruio criativa.
A constituio da conveno se articula de forma clara com a perspectiva da

produo social do espao urbano. Portanto, a ao convergente de diversos
agentes que permite que a produo social do espao urbano seja realizada segundo
interesses privados, bem como da localizao que cada parte desse espao possui e
do valor nele materializado. E o capital imobilirio tem papel central na conformao,
manuteno e ruptura (inovao) dessas convenes urbanas.
Dessa forma, os agentes sociais, a partir das convenes urbanas, podem

articular suas prticas espaciais de forma a controlar o processo de produo do
espao e de valorizao de reas especficas, segundo seus interesses privados. Por
ser um agente cujo lucro advm da produo do espao, o capital imobilirio tem um
papel central na conformao e ruptura dessas convenes urbanas.
114
CONSIDERAES FINAIS:
O objetivo do presente texto foi confrontar os conceitos de renda e valor na

terra e o como cada um desses conceitos conformam a nossa compreenso do como
o espao urbano produzido. Nesse sentido, no seria correta a concluso de que
consideramos o conceito de renda da terra obsoleto, mas apenas que tal conceito,
justamente por ter como pressuposto a afirmao de ser a terra urbana no produzida,
encobre uma srie de questes que consideramos importantes para a anlise do
urbano.
Nesse sentido, os conceitos de conveno urbana e inovao urbana podem

ser de grande valia no intuito de compreender como so construdos os embates, os
conflitos e as alianas em torno do espao produzido. E, como essas alianas
permitem que agentes diversos, muitas vezes sem ligao direta entre si, concorram
para a produo de um espao especfico, mormente produzido segundo interesses
privados.
Referncias bibliogrficas:
ABRAMO, Pedro. A cidade caleidoscpica: coordenao espacial e conveno

urbana. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2007
CAPEL, Horacio. Agentes y estrategias en la produccin del espacio urbano espaol.

Revista de Geografa, Barcelona, v. VII, n 1-2, p. 19-56, 1974.
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CORRA, Roberto Lobato. Diferenciao scio espacial, escala e prticas espaciais.

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CORRA, Roberto Lobato. O espao urbano. So Paulo: tica, 1995.
GOTTDIENER, Mark. A produo social do espao urbano. So Paulo: Edusp,

1993.
HARVEY, David. A condio ps-moderna. So Paulo: Edies Loiola, 1989.
115
HARVEY, David. Los limites Del capitalismo y la teoria marxista. Cidade do

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LEFEBVRE, Henry. A revoluo urbana. Belo Horizonte: UFMG, 1999.
MARX, Karl. O capital: crtica da economia poltica. So Paulo: Bertrand Brasil,

1987.
RIBEIRO, Luis Csar Queiroz. Dos cortios aos condomnios fechados: as formas
de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Civilizao
Brasileira, 1997.
SINGER, Paul. O uso do solo urbano na economia capitalista. So Paulo. Boletim

Paulista de Geografia, n 57, Dez 1980.
SMITH, Adam. Uma investigao sobre a natureza e as causas da riqueza das

naes. So Paulo: Hemus, 1981.
SOUZA, Maria Adlia Aparecida de. A identidade da metrpole: a verticalizao em

So Paulo. So Paulo: Hucitec/Edusp, 1994.
SPOSITO, Maria Encarnao Beltro. O cho arranha o cu: a lgica da (re)

produo monopolista da cidade. Tese de doutoramento em Geografia. USP, 1991.
TOPALOV, Christian. La urbanizacion capitalista. Cidade do Mxico: Edicol, 1979.
VILLAA, Flvio. Espao intra-urbano no Brasil. So Paulo: Studio Nobel, 1998.
Recebido em: 20/04/2011.

Aceito para publicao em: 06/03/2012.
116

Renda Fundiaria Ou Valor Da Ter - Silva, Oseias Teixeira Da

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Caderno Prudentino de Geografia, Presidente Prudente, n.34, v.1, p.97-116, jan./jul.2012.

RENDA FUNDIRIA OU VALOR DA TERRA? APORTES SOBRE O DEBATE

LAND RENT OR LAND VALUE? CONTRIBUTIONS ON THE DEBATE

Osias Teixeira da Silva

A compreenso de como se d o processo de produo da cidade em sua

Na segunda parte do texto buscamos compreender como se d a ao dos

Renda da terra e valor da terra: duas formas de compreenso do espao urbano

Neste tpico realizamos uma discusso sobre os conceitos de valor da terra e

conceitos em tela possuem subjacentes, concepes distintas de espao urbano, e do

Para Smith (1981), o valor de uma mercadoria igual quantidade de trabalho

um valor de uso, ou melhor, um valor de uso complexo, j que composto pela

O conceito de valor de uso complexo est presente na obra de Ribeiro (1997),

Seu valor criado por uma matriz scio-espacial de localizaes e

De forma semelhante, esse valor de troca complexo identificado por Villaa

Um dos autores que desenvolve o conceito de renda da terra urbana Ribeiro

[...] o fato de que a terra um bem no produzido que, portanto, no

[...] necessrio colocar como premissa de anlise que os preos

Na concepo desse autor, a terra urbana seria um bem no produzido pelo

E o que determinaria o preo diferenciado da terra em diferentes lugares? Aqui,

Haveria um sistema espacial que articula os diferentes valores de uso simples

O conceito de renda da terra urbana ressalta o carter especulativo da

Como um capital fictcio que no contribui para a produo da riqueza, a

qualquer atividade humana, no sendo, portanto, um meio de produo, com

A terra urbana juntamente com as edificaes nela presentes2 - teria um

Consideramos essa distino entre os dois valores da terra urbana de grande

Da mesma forma, a viso da terra como um bem produzido permite a

representaria, portanto, nada menos que o acmulo de valor-trabalho, materializado

Acreditamos que as concepes dos dois autores tem aspectos positivos. A

No h problemas em identificar o carter especulativo da terra urbana, ao

Conclui-se, nessa perspectiva, que o valor da terra dado pelo trabalho

A perspectiva que aponta que a localizao possui um valor se coaduna de

Em suma, a conexo entre o valor de uso da localizao, que um

pelos particulares, percebida quando entendemos o mercado

Um dos pressupostos do conceito de renda da terra urbana justamente o fato

O desenvolvimento do mundo da mercadoria alcana o continente

Portanto, no se trata mais da terra urbana considerada como um substrato

perspectiva da renda da terra e valor da terra fica clara em Gottdiener (1993) ao

Nesse estgio da discusso, devo mudar da anlise da terra como

O espao como fora de produo, como produto acima de todos os produtos,

Poderamos sintetizar essa perspectiva da seguinte forma: a terra urbana

complexa que as nossas teorias e que, portanto existem mltiplas formas de se

O conceito de renda da terra pressupe um espao urbano no produzido pelo

J o conceito de valor da terra, pelo contrrio, pressupe a viso de um espao

Considerarmos a concepo de valor da terra condizente com uma concepo

Os promotores imobilirios e as sua prticas espaciais

O objetivo deste tpico analisar o conceito de capital imobilirio, as prticas

influenciando dessa forma o processo de produo do espao urbano e a formao do

Assim, Form (1971) define os seguintes agentes: a indstria

Para Corra (1995), os agentes produtores do espao urbano so: os

Segundo a definio de Correa (1995) os promotores imobilirios so um

Esta diversidade de funes ir corresponder a uma diversidade de empresas

fundamental na produo do espao urbano, estando sua atuao ligada diretamente

Na busca da transformao de formas e funes, da subverso da organizao

1- A moradia um bem imvel, durvel, ou seja, est irremediavelmente

2- um bem no homogneo e padronizvel.

3- Em alguns casos, o monoplio da terra, baseado na propriedade privada

4- Como o custo unitrio dessa mercadoria extremamente alto, a demanda

So estas caractersticas peculiares que fazem com que o preo da terra

Diante de todos esses problemas os promotores imobilirios buscam inmeras

incorporador o responsvel legal pela construo venda e entrega do imvel, nas

O incorporador o gestor de um capital de circulao que viabiliza a produo

O mercado imobilirio tem assumido nas ltimas dcadas um papel

(...) Na medida em que o circuito principal, o da produo industrial

Neste sentido, aponta-se que o mercado imobilirio e os promotores