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Estos tres conceptos tienen estrecha relacin con el registro, sobre todo en sistemas registrales
como el nuestro, por ejemplo: LA FINCA como base del registro es objeto de inmatriculacin, y
que EL DERECHO REAL es el objeto de la inscripcin; y que EL ACTO O CONTRATO es la
causa de la modificacin real, sin constituir por s solo el objeto de la inscripcin. Por
consiguiente bajo este criterio lo que es objeto de inscripcin no es la finca, sino el derecho real,
pero lo que se inscribe es el ttulo; esto es el acto o contrato en virtud del cual se constituyen,
modifican o extinguen derechos reales.
REGISTRO DE PREDIOS:
INMATRICULACIN
CONCEPTO DE INMATRICULACIN: Vine a ser el ingreso por primera vez de una unidad
inmobiliaria a la vida registral, es decir su partida de nacimiento. Para que este derecho pueda
tener acceso al registro de propiedad a de ajustarse a una serie de requisitos minuciosos con el
fin de lograr su ms perfecta identificacin, ya que esta inmatriculacin ser el soporte de los
derechos que el registro va a publicitar garantizando la seguridad jurdica en el trfico de los
derechos, que sobre la misma recaigan. Artculo 16 de la Resolucin Administrativa Nro.248-
2008-SUNARP-SN.
Para identificar el bien se requiere presentar planos de ubicacin, plano perimtrico y memoria
descriptiva; en cambio para acreditar la propiedad se debe presentar ttulos de los cuales se
desprenda ese derecho. El artculo 2018 del Cdigo Civil nos seala mediante qu ttulos puede
acreditarse la propiedad sobre un bien no registrado a efecto de obtener su inmatriculacin: La
norma exige la exhibicin de ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto
ttulos supletorios.
Tiene relacin con el plazo previsto para la llamada prescripcin corta, es decir cuando se
adquiere la propiedad mediante la posesin con justo ttulo y buena f durante cinco aos.
Justo ttulo viene a ser la causa mediante el cual el poseedor adquiri la posesin del bien. Es
decir que hablar de justo ttulo significa estar frente a un derecho, legalmente suficiente para
transmitir la propiedad, con el defecto que le falta la titularidad.
Dos son los requisitos que deben concurrir: El ttulo no debe estar afecto a causal de nulidad, y
adems debe existir buena f en el ejercicio de la posesin. Bajo estos supuestos, ser
suficiente que se presente justo ttulo con antigedad de cinco aos para que proceda la
inmatriculacin.
Otro de los ttulos a travs de los cuales se puede inmatricular un inmueble son los denominados
ttulos supletorios, que son otorgados a quien se considera propietario, pero que no cuenta con
ttulo, porque se le perdi o porque nunca lo tuvo, por lo que el sustento de la pretensin es la
posesin del bien.
La posesin juega un rol diferente para cada caso, ya que tiene connotacin y efectos distintos,
pues en la prescripcin se declara al demandante propietario por el mrito de haber ejercido
posesin; mientras que en los casos de ttulos supletorios , se ordena que en mrito a ella (la
posesin) se extiendan los ttulos acreditativos de la propiedad.
En el caso de ttulos supletorios la condicin jurdica no cambia, sigue siendo propietario, como
lo era antes del proceso judicial. En realidad los ttulos supletorios se amparan en la prescripcin,
pues esta sirve para probar o acreditar la propiedad.
El presupuesto bsico para la formacin de ttulos supletorios es que el bien sobre el cual recae
el derecho real, no se encuentre inscrito. Por lo tanto no procede cuando se trata de bienes
registrados, ya que los ttulos supletorios constituyen un mecanismo de inmatriculacin.
ACTOS Y CONTRATOS INCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE:
ART. 2019 DEL CDIGO CIVIL.
Ha quedado claro, que en el registro se inmatriculan los predios o fincas, se inscriben los actos o
contratos y se publicitan los derechos. En la norma en comento el legislador ha efectuado una
lista detallada de aquellos actos que pueden ser materia de inscripcin, que son los siguientes:
2) LOS CONTRATOS DE OPCIN: Se trata de los contratos preparatorios, por el cual las
partes quedan vinculadas a celebrar en el futuro un contrato definitivo; es el caso de los
contratos de promesa de venta u otros similares, previsto en el artculo 1419 del Cdigo
Civil.
Hay que tener en cuenta, que todo contrato, segn nuestro sistema jurdico contractual
tiene carcter obligatorio, las partes solo se obligan a cumplir determinadas
prestaciones; justamente por ello en los casos de compra venta con reserva de
propiedad, si bien el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien, dicha
transferencia queda en reserva hasta que el comprador cumpla con su prestacin, existe
la obligacin de transferir la propiedad, pero no se hace mientras no se cumpla con la
condicin. Se trata no de un contrato sino de un pacto, que forma parte de un contrato,
como es el caso de la compra venta con reserva de propiedad. Igual sucede con los
contratos de compra venta con pacto de retroventa.