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REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

OBJETO DE INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE PROP. INMUEBLE:

La doctrina an no lo ha definido con claridad, qu es lo que realmente se inscribe en el registro:


Los derechos o los ttulos. Para dilucidar esta interrogante es importante tener en cuenta tres
conceptos diferentes: LA FINCA, EL DERECHO REAL Y EL ACTO O CONTRATO en virtud del
cual nacen, se modifican o extinguen los derechos reales.

Estos tres conceptos tienen estrecha relacin con el registro, sobre todo en sistemas registrales
como el nuestro, por ejemplo: LA FINCA como base del registro es objeto de inmatriculacin, y
que EL DERECHO REAL es el objeto de la inscripcin; y que EL ACTO O CONTRATO es la
causa de la modificacin real, sin constituir por s solo el objeto de la inscripcin. Por
consiguiente bajo este criterio lo que es objeto de inscripcin no es la finca, sino el derecho real,
pero lo que se inscribe es el ttulo; esto es el acto o contrato en virtud del cual se constituyen,
modifican o extinguen derechos reales.

CONCEPTO DE FINCA: Es todo inmueble o derechos real inmobiliario de naturaleza rstica o


urbana, susceptible de concrecin econmica, jurdica y de ser inscrito en una partida, o ficha del
registro de Propiedad sobre la que pueden recaer derechos objeto de publicidad registral.

REGISTRO DE PREDIOS:

Artculo 2.- Del Registro de Predios. Resolucin Nro.248-2008-SUNARP-SN

El Registro de Predios es el registro jurdico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el


que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo
2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas especiales.

INMATRICULACIN

CONCEPTO DE INMATRICULACIN: Vine a ser el ingreso por primera vez de una unidad
inmobiliaria a la vida registral, es decir su partida de nacimiento. Para que este derecho pueda
tener acceso al registro de propiedad a de ajustarse a una serie de requisitos minuciosos con el
fin de lograr su ms perfecta identificacin, ya que esta inmatriculacin ser el soporte de los
derechos que el registro va a publicitar garantizando la seguridad jurdica en el trfico de los
derechos, que sobre la misma recaigan. Artculo 16 de la Resolucin Administrativa Nro.248-
2008-SUNARP-SN.

PRESUPUESTOS PARA LA INMATRICULACIN: Toda persona que solicita la


inmatriculacin de una finca debe acreditar la concurrencia de dos presupuestos: LA
IDENTIFICACIN PLENA DEL BIEN, que implica describir exactamente su ubicacin, sealando
su rea, linderos y medidas perimtricas. SE ACREDITE LA PROPIEDAD DEL MISMO.

Para identificar el bien se requiere presentar planos de ubicacin, plano perimtrico y memoria
descriptiva; en cambio para acreditar la propiedad se debe presentar ttulos de los cuales se
desprenda ese derecho. El artculo 2018 del Cdigo Civil nos seala mediante qu ttulos puede
acreditarse la propiedad sobre un bien no registrado a efecto de obtener su inmatriculacin: La
norma exige la exhibicin de ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto
ttulos supletorios.

INMATRICULACIN EN MRITO A TTULOS CON ANTIGEDAD NO MENOR DE


CINCO AOS.

Tiene relacin con el plazo previsto para la llamada prescripcin corta, es decir cuando se
adquiere la propiedad mediante la posesin con justo ttulo y buena f durante cinco aos.

Justo ttulo viene a ser la causa mediante el cual el poseedor adquiri la posesin del bien. Es
decir que hablar de justo ttulo significa estar frente a un derecho, legalmente suficiente para
transmitir la propiedad, con el defecto que le falta la titularidad.

Dos son los requisitos que deben concurrir: El ttulo no debe estar afecto a causal de nulidad, y
adems debe existir buena f en el ejercicio de la posesin. Bajo estos supuestos, ser
suficiente que se presente justo ttulo con antigedad de cinco aos para que proceda la
inmatriculacin.

INMATRICULACIN EN MRITO A TTULO SUPLETORIO

Otro de los ttulos a travs de los cuales se puede inmatricular un inmueble son los denominados
ttulos supletorios, que son otorgados a quien se considera propietario, pero que no cuenta con
ttulo, porque se le perdi o porque nunca lo tuvo, por lo que el sustento de la pretensin es la
posesin del bien.

CONCEPTO DE TTULO SUPLETORIO: Es el mecanismo que utiliza el propietario de un


inmueble (no inscrito), que no cuenta con ttulos comprobatorios de su dominio, y en
consecuencia requiere de un ttulo subsidiario que reemplace el que le falta, ya sea porque
nunca lo tuvo o porque se le extravi.

LA POSESIN PARA LOS EFECTOS DE LA PRESCRIPCIN Y PARA EL TTULO


SUPLETORIO

La posesin juega un rol diferente para cada caso, ya que tiene connotacin y efectos distintos,
pues en la prescripcin se declara al demandante propietario por el mrito de haber ejercido
posesin; mientras que en los casos de ttulos supletorios , se ordena que en mrito a ella (la
posesin) se extiendan los ttulos acreditativos de la propiedad.

En el caso de ttulos supletorios la condicin jurdica no cambia, sigue siendo propietario, como
lo era antes del proceso judicial. En realidad los ttulos supletorios se amparan en la prescripcin,
pues esta sirve para probar o acreditar la propiedad.

TTULOS SUPLETORIOS PARA BIENES REGISTRADOS

El presupuesto bsico para la formacin de ttulos supletorios es que el bien sobre el cual recae
el derecho real, no se encuentre inscrito. Por lo tanto no procede cuando se trata de bienes
registrados, ya que los ttulos supletorios constituyen un mecanismo de inmatriculacin.
ACTOS Y CONTRATOS INCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE:
ART. 2019 DEL CDIGO CIVIL.

Ha quedado claro, que en el registro se inmatriculan los predios o fincas, se inscriben los actos o
contratos y se publicitan los derechos. En la norma en comento el legislador ha efectuado una
lista detallada de aquellos actos que pueden ser materia de inscripcin, que son los siguientes:

1) LOS ACTOS Y CONTRATOS QUE CONSTITUYEN, DECLAREN, TRASMITAN,


EXTINGAN, MODIFIQUEN O LIMITEN LOS DERECHOS SOBRE INMUEBLES: Entre
estos podemos mencionar La compra venta, la Permuta, la Donacin, la dacin en Pago,
la constitucin de Hipotecas, y todo actos que suponga una variacin o limitacin del
derecho inscrito.

2) LOS CONTRATOS DE OPCIN: Se trata de los contratos preparatorios, por el cual las
partes quedan vinculadas a celebrar en el futuro un contrato definitivo; es el caso de los
contratos de promesa de venta u otros similares, previsto en el artculo 1419 del Cdigo
Civil.

3) LOS PACTOS DE RESERVA DE PROPIEDAD Y DE RETROVENTA: Previstos en los


artculos 1583 y 1586 del Cdigo Civil, Estn estrechamente vinculados a los contratos
de compra venta, se necesita su inscripcin pues acarrean una serie de consecuencias
jurdicas.

Hay que tener en cuenta, que todo contrato, segn nuestro sistema jurdico contractual
tiene carcter obligatorio, las partes solo se obligan a cumplir determinadas
prestaciones; justamente por ello en los casos de compra venta con reserva de
propiedad, si bien el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien, dicha
transferencia queda en reserva hasta que el comprador cumpla con su prestacin, existe
la obligacin de transferir la propiedad, pero no se hace mientras no se cumpla con la
condicin. Se trata no de un contrato sino de un pacto, que forma parte de un contrato,
como es el caso de la compra venta con reserva de propiedad. Igual sucede con los
contratos de compra venta con pacto de retroventa.

4) EL CUMPLIMIENTO TOTAL O PARCIAL DE LAS CONDICIONES DE LAS CUALES


DEPENDAN LOS EFECTOS DE LOS ACTOS O CONTRATOS REGISTRADOS: Es el
caso de las garantas hipotecarias canceladas y/o ejecutadas, etc.

5) LAS RESTRICCIONES EN LAS FACULTADES DEL TITULAR DEL DERECHO


INSCRITO: Est referido a las condiciones o limitaciones en el ejercicio del derecho
inscrito. Podra ser el caso de las medidas cautelares de no innovar, que disponer el
Statu Quo de hecho y derecho respecto al derecho inscrito.

6) LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS: Es aplicable lo dispuesto en el artculo


1688 del Cdigo civil. Se inscriben los contratos que afecten el bien inscrito, mediante el
cual se ceda el uso temporal del bien. 10 aos 06 aos cuando el arrendamiento es
hecho por entidad pblica.
7) LOS EMBARGOS Y DEMANDAS VEROSMILMENTE ACREDITADAS: Son medidas
cautelares dictadas en procesos judiciales, que dan lugar a un asiento de anotacin que
por su propia naturaleza es de carcter provisional.

8) LAS SENTENCIAS U OTRAS RESOLUCIONES QUE A CRITERIO DEL JUEZ SE


REFIERAN A ACTOS O CONTRATOS INSCRIBIBLES: Es el caso de las sentencias
recadas en los procesos de prescripcin adquisitiva, de mejor derecho a la propiedad,
etc.

9) LAS AUTORIZACIONES JUDICIALES QUE PERMITAN PRACTICAR ACTOS


INSCRIBIBLES SOBRE INMUEBLES: Es el caso de las autorizaciones para disponer de
bienes de menores. Art. 109 del Cdigo de los nios y adolescentes.

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