Panorama de La Hoteleria Sul Americana

ABRIL 2016
PANORAMA DE LA
HOTELERA SUDAMERICANA
2015 | 2016
Argentina | Chile | Colombia | Per | Brasil
Diogo Canteras, FRICS Senior Partner

Cristiano Vasques, MRICS - Managing Director
Pedro Cypriano - Consulting Manager
Fernanda L'Hopital - Associate Director
En asociacin con: Vincius Moreti - Consulting Analyst
Rebecca Ribeiro - Consulting Analyst
Alexandre Alfer - Consulting Assistant
Renata Cassani - Consulting Intern
HVS.com HVS South America

Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1912, Cj.: 20J | 01451-907, San Pablo - SP, Brasil
Presentacin
Tenemos el placer de presentarles la segunda edicin del Panorama de la Hotelera Sudamericana, una publicacin
anual de HVS/HotelInvest (en asociacin con STR) que presenta y analiza el desempeo del sector en algunos de
los principales mercados de la regin.
Cada ao nos dedicamos a acercarles informacin reciente y confiable, adems de transmitirles los desafos y
oportunidades de los principales mercados hoteleros de Sudamrica. Tenemos la certeza de que un mercado
informado y transparente es un mercado ms slido y profesional. Dicho esto, creemos que esta publicacin se
tornar cada vez ms una herramienta indispensable para hoteleros, desarrolladores e inversores, apoyndolos en
la formulacin adecuada de sus estrategias comerciales y de inversin.
En caso de que deseen recibir esta publicacin y otras novedades de HVS/HotelInvest, les sugerimos visiten
nuestras pginas de internet (www.hvs.com y www.hotelinvest.com.br) y nos sigan en LinkedIn (HVS |
HotelInvest). Para cualquier informacin adicional, dudas, comentarios o sugerencias, por favor contactar a
Cristiano Vasques San Pablo (55 11) 3093-2743: cvasques@hvs.com o Fernanda LHopital Buenos Aires (54
11) 5263-0402: flhopital@hvs.com.
Nuestra Muestra
La extensa base de datos del Panorama est formada en su mayora por datos de STR, complementada con registros
internos de HVS/HotelInvest y datos aportados por terceros. Agradecemos a todos los que han contribuido para la realizacin
de esta publicacin e invitamos a nuevos hoteles, operadores y asociaciones a compartir sus datos a travs de STR para
futuras ediciones.
La informacin aqu presentada fue elaborada en base al desempeo de 76.296 habitaciones utilizando datos de tarifas
promedio diarias en valores nominales y en monedas nacionales, conteniendo los principales hoteles de cada segmento en
cada ciudad. Tenemos as la certeza de que los indicadores de evolucin son un excelente reflejo de lo que est ocurriendo en
el universo de cada mercado.
Nuestras comparaciones anuales utilizan la misma base muestral en toda la serie histrica, salvo cuando existen aperturas
o c a m b i o s significativos de segmentacin. Nuestro amplio plano muestral es estadsticamente significativo y se especifica
debajo:
Buenos Aires: Datos STR - 7.865 Habitaciones (39% del universo analizado);
Santiago: Datos STR - 6.505 Habitaciones (47% del universo analizado);
Bogot: Datos STR - 7.389 Habitaciones (70% del universo analizado);
Lima: Datos STR - 4.362 Habitaciones (54% del universo analizado);
Ro de Janeiro: Datos STR - 14.242 Habitaciones (63% del universo analizado);
San Pablo: Datos STR - 20.172 Habitaciones (55% del universo analizado);
Salvador: Datos HVS/HotelInvest - 5.403 Habitaciones (60% del universo analizado);
Curitiba: Datos HVS/HotelInvest - 2.800 Habitaciones (31% del universo analizado);
Porto Alegre: Datos HVS/HotelInvest - 2.448 Habitaciones (36% del universo analizado);
Belo Horizonte: Datos HVS/HotelInvest - 5.110 Habitaciones (44% del universo analizado).
PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2015 | 2016 | PGINA 2

Retrospectiva de 2015 y perspectivas para 2016
Evite anlisis precipitados, hay crecimiento y oportunidades en el horizonte
Quien observa los nmeros de la economa relevante de ingresos del gobierno, y de la crisis de
Sudamericana en 2015 puede quedarse con la Brasil, uno de sus principales socios comerciales.
impresin de que la regin se encuentra en un Adems de haber logrado crecer un 2% en 2015, el
momento delicado. Dlar e inflacin en alza, cada del pas tiene perspectivas de aceleracin econmica en
PIB, tasa de inters subiendo y situacin fiscal 2016 y 2017. Si bien la inflacin excedi las metas del
deteriorada El plano de fondo para esta crisis gobierno, an es poco significativa.
cuenta con la desaceleracin econmica de China, el
flojo crecimiento econmico mundial y la cada de los En Colombia, los factores adversos externos fueron
precios de las commodities, principalmente el compensados por iniciativas internas exitosas. Hubo
petrleo, el gas y los metales. Este conjunto de una leve desaceleracin econmica, fuertemente
factores externos castig las exportaciones influenciada por el precio internacional del petrleo,
sudamericanas y los ingresos tributarios de sus acompaada de preocupaciones por el dficit fiscal y
gobiernos. A pesar de los nmeros menos atractivos, de las nuevas alzas de la inflacin y de la tasa de
un anlisis ms profundo muestra un escenario ms inters bsica. Sin embargo, el avance del tratado de
favorable. La explicacin es simple: la media es paz con las FARC y la evolucin del consumo interno
decepcionante por causa de Brasil y Venezuela, dos parecen ser excelentes argumentos para renovar las
importantes economas de la regin y duramente esperanzas en el futuro. El gobierno ha demostrado
golpeadas por un conjunto de factores negativos, su compromiso con la disciplina fiscal, aparte de
especialmente de orden poltico. En los otros cuatro haber introducido un robusto plan de inversin en
principales pases de la regin cubiertos en nuestro infraestructura. En 2016 la economa crecer menos,
Panorama, la situacin es la opuesta. pero an por encima del 2.5%, con aceleracin
esperada para 2017.
En Argentina, la eleccin de Mauricio Macri marca
un cambio en la forma de conduccin econmica del La economa de Per fue menos impactada por el
pas. Ms all de la inflacin alta, el nuevo presidente escenario externo. Si bien tuvo un incremento de
enfrenta desafos importantes, pero los cambios en la inflacin e inters y devaluacin de la moneda, el pas
agenda econmica, poltica y social permiten ver la creci respecto de 2014. Inversiones productivas
esperada luz al final del tnel. A pesar de la entraron en operacin y aumentaron el volumen de
expectativa de desaceleracin econmica en el corto exportaciones, compensando la cada del precio de las
plazo, mientras se realizan los principales ajustes, la commodities. A su vez, el desempeo positivo del
recuperacin debe producirse a partir de 2017, mercado domstico dio un impulso adicional al
movilizada por una mayor competitividad y por un producto interno. Analistas econmicos prevn
clima de negocios ms favorable generado por la aceleracin del crecimiento en 2016 y 2017.
devaluacin del peso y por la eliminacin de las En Brasil, la cada del PIB fue el reflejo de la crisis
restricciones al comercio exterior. poltica y de los escndalos de corrupcin. A pesar de
En Chile, las polticas macroeconmicas y la rgida un 2016 todava incierto, las noticias recientes nos
disciplina fiscal han mostrado que el rumbo que el permiten creer que el encausamiento poltico est en
pas ha tomado es una excelente garanta contra la camino y que los ajustes en la economa brasilera se
crisis. Una evidencia de esto es la buena respuesta realizarn pronto. Una vez que haya pasado esta
que ha tenido su economa frente a la cada de los etapa de indefinicin, las expectativas podrn
precios internacionales del cobre, uno de los revertirse, lo que indicara la esperada reanudacin
principales productos de exportacin y fuente del crecimiento del pas.

Oportunidades y desafos para el sector hotelero
Revalorizacin del dlar abri una ventana de oportunidades para el sector
Factores econmicos y nueva oferta impactaron el Mejora de eficiencia operativa para hoteles en
desempeo hotelero en 2015. En sintona con los operacin. En un ambiente de incertidumbre
acontecimientos econmicos, durante 2015 los econmica, el aumento de ingresos se torna un
mercados hoteleros analizados en el Panorama desafo, especialmente en ciudades con nuevas
mostraron cadas en ocupacin, tarifa promedio aperturas previstas. En este contexto, buscar mayor
diaria (con excepcin de Lima) y RevPAR (en dlares eficiencia operativa es fundamental para mejorar los
americanos). Los motivos que explican estas mrgenes de rentabilidad. La revisin de procesos
variaciones son principalmente: 1) la desaceleracin operativos y la asistencia de asset managers ayudarn
de la demanda en algunos mercados (Buenos Aires, en el alcance de mejores resultados.
Brasil, Lima); 2) el crecimiento de la oferta superior al
crecimiento de la demanda (en todos los mercados, Estructuracin de nuevas alternativas de funding.
excepto Buenos Aires); 3) la presin sobre las tarifas En Brasil, por ejemplo, estructurar un condo hotel
debido a una mayor competitividad; 4) la devaluacin dej de ser una opcin fcil, por otro lado uno de los
de las monedas locales frente al dlar. Sin embargo, mayores riesgos del sector fue considerablemente
varias ciudades y segmentos siguieron presentado mitigado: el de sobreoferta. La venida de inversores
niveles atractivos de ocupacin y crecimiento de ms calificados a Brasil pasa a ser ms probable.
tarifa promedio diaria en moneda local de dos dgitos. Cadenas tambin han intensificado los esfuerzos
Pasado el momento de incertidumbre en el corto para conversiones. La participacin de la hotelera
plazo, Sudamrica volver a crecer. El histrico de independiente es predominante en la regin. El
crecimiento de los ltimos 10 aos y las perspectivas desafo est en encontrar propiedades que atiendan
futuras despiertan el inters de inversores nacionales las exigencias de las marcas.
e internacionales por la regin. Algunas de las
oportunidades actuales son:
Captacin de inversores internacionales: debido a

la valorizacin del dlar y a la apuesta en los
fundamentos econmicos de la regin;
Compra de activos en mercados con desempeo

modesto: la cada en el valor de los activos presenta
oportunidades de compras y conversiones de hoteles
y de cadenas ya en operacin;
Nuevos desarrollos en ciudades con presin de

demanda: el desarrollo de hoteles de los segmentos
econmico y midmarket an est en fase de
estructuracin en la regin. Proyectos de placer
tambin ganan protagonismo, en especial para
destinos con mercado domstico en crecimiento.

Resumen de los Mercados
Bogot*
Ao OCC ADR (USD) RevPAR (USD)
2015 55% $102 $56
2016p Belo Horizonte**

Lima*
2015 47% $54 $26
2016p
2015 70% $153 $107
2016p
Salvador**
2015 53% $62 $33
2016p
Santiago*
2015 66% $143 $94
2016p
Ro de Janeiro*
2015 62% $137 $85

2016p
Buenos Aires*
2015 62% $127 $79
San Pablo*
2016p
2015 60% $87 $52
2016p
Porto Alegre**
2015 60% $75 $45
2016p Leyenda
Perspectiva de Aumento
Perspectiva de Estabilidad
Perspectiva de Cada
OCC Tasa de Ocupacin
Curitiba**
ADR Tarifa Promedio Diaria - valores nominales
RevPAR Ingreso por habitacin disponible
2015 65% $67 $44
* Fuente STR
2016p
** Fuente HVS/HotelInvest
p Perspectivas consideran tipos de cambio estables
Argentina Buenos Aires
Eleccin de Macri indica perspectivas econmicas positivas para el pas
Luego de aos de dificultad, el cambio en la
ECONOMA Y TURISMO ARGENTINA
Indicador 2013 2014 2015 2016p
presidencia trae perspectivas positivas al pas.
PIB
Como en 2014, en 2015 Argentina fue afectada por
2,9 0,5 1,3 0,2
(variacin anual en %) una demanda interna y externa ms floja, controles
Inflacin financieros y comerciales, crisis de confianza,
(variacin anual en % - 10,6 21,7 16,9 24,2
promedio del perodo) distorsiones econmicas y un conflicto no resuelto
Tasa de Cambio con sus acreedores internacionales. A pesar de los
(USD/ARS - promedio del 5,48 8,12 9,27 14,43
perodo) percances, la eleccin de Macri en el final de 2015
Deuda Pblica fue muy bien valorada por el mercado.
32,5 41,0 42,3 50,6
(% PIB)
2016: ajustes econmicos y cambio de rumbo.

Fuente: LatinFocus Consensus Forecast - Enero 2016
p - Proyeccin La eleccin del nuevo gobierno produjo un cambio
Indicador 2012 2013 2014 2015 de rumbo y un escenario favorable para la
Arribos de Extranjeros 5.586.903 5.246.000 5.935.300 n/d
reanudacin del crecimiento econmico.
Entretanto, 2016 ser un ao an desafiante debido
Gasto per cpita (US$) 847 794 751 n/d
a la implementacin de ajustes y de reformas
necesarias para alcanzar un clima de negocios que
Arribos de Extranjeros a
los Aeropuertos de Ezeiza 2.568.201 2.385.171 2.466.700 n/d permita volver a captar inversores.
y Aeroparque
Fuente: Inprotur/INDEC Aumento de RevPAR de 6,1%, a pesar de la

desaceleracin econmica en 2015. El sector
hotelero de Buenos Aires sinti el impacto del
enfriamiento de la economa, con una cada de 2,7%
en ocupacin. La demanda turstica menor y un
perfil de husped ms sensible a precio tornaron al
HOTELERA BUENOS AIRES
mercado ms competitivo. A pesar de ello, fue
Oferta Demanda Ocupacin
8.000 70%
posible alcanzar un crecimiento de tarifa media de
9,0% en moneda local.
Pernoctaciones (mil)
6.750 65%
62%
Recuperacin de la economa y estabilidad de
5.500 60%
oferta traen perspectivas positivas para la
4.250 55% hotelera. El ao 2016 tendr un crecimiento de
3.000 50%
tarifa media (en moneda local) y de ocupacin,
debido a la oferta estable, al impacto del cambio de
2013
2014
2015
ADR RevPAR Ocupacin

gobierno sobre el turismo corporativo y a la fuerte
1.300 1.197 70% devaluacin del peso argentino en diciembre de
2015. El aumento del dlar tambin impactar
1.050 65%
positivamente los mrgenes operativos de los
ARS
800 738 60% hoteles, con parte de sus tarifas en dlares,

550 55%
compensando parte de los aumentos de los costos
causados por la elevada inflacin. Posibilidades de
300 50%
transacciones y la evaluacin de nuevos proyectos
2013
2014
2015
volvern a ser estudiadas en el mediano plazo.

Fuente: STR

Chile Santiago
Evolucin de la demanda indica oportunidades para nuevos desarrollos
En 2014 y 2015, la menor evolucin econmica
ECONOMA Y TURISMO CHILE
Indicador 2013 2014 2015 2016p
fue motivada por factores externos. Cuestiones
PIB
como la cada del precio del cobre principal
4,2 1,9 2,1 2,3
(variacin anual en %) producto de exportacin de Chile impidieron
Inflacin mayores crecimientos en 2015, debido a la
promedio del perodo) disminucin de exportaciones y a la devaluacin de
Tasa de Cambio la moneda.
(USD/CLP - promedio del 496,0 571,0 655,0 712,0
perodo)
Tendencia de crecimiento econmico constante
Deuda Pblica
(% PIB)
12,8 15,1 16,3 18,0
para los prximos aos. Analistas econmicos
esperan que el pas presente un crecimiento
p - Proyeccin constante para los prximos aos. La previsibilidad
Indicador 2012 2013 2014 2015 de la evolucin de la economa chilena denota que
Arribos de Extranjeros 3.554.279 3.576.204 3.674.391 4.478.336
es uno de los pases de menor riesgo en
Sudamrica.
Gasto per cpita (US$) 594 597 602 n/d
Devaluacin de la moneda trajo mayor nmero
Arribos de Extranjeros al de turistas a Chile. Conforme a lo previsto en el
Aeropuerto Comodoro 1.371.417 1.413.197 1.477.678 1.657.046
Arturo Merino Bentez ltimo Panorama, la tendencia de crecimiento del
Fuente: INE nmero de turistas extranjeros se confirm. En
adicin al mayor nmero de turistas, la devaluacin
de la moneda permiti un mayor volumen de
inversiones extranjeras en el pas.
Perspectivas positivas de evolucin de

HOTELERA SANTIAGO demanda. Con la leve mejora de la economa y el
Oferta Demanda Ocupacin incremento de los turistas extranjeros, hubo
6.000 80% crecimiento de demanda en Santiago (+0,6%). Se
espera para los prximos aos un aumento
5.000 73%
66% constante, en lnea con la evolucin de la economa.
4.000 65%
Aumento de tarifa promedio diaria en 2015.

3.000 58%
Mismo con una pequea retraccin en la ocupacin
2.000 50% (-0,6%), la recuperacin gradual de la economa y
2013
2014
2015
la realizacin de la Copa Amrica en julio

ADR RevPAR Ocupacin impulsaron las tarifas y permitieron que hubiera
100.000 94.307 80%
un aumento en la tarifa promedio diaria (+6,6%).
85.000 73%
Expansin de la oferta se concentr en
productos superiores. Contando las aperturas de
CLP
70.000 65%
62.509
55.000 58% 2015, 54% de la oferta hotelera en operacin en la

ciudad est concentrada en los segmentos Upscale,
40.000 50%
Upper-Upscale y Upper-Midscale. Desarrollos en
2013
2014
2015
segmentos ms sensibles a precio an no son muy

Fuente: STR
significativos en el pas.
Colombia Bogot
Desaceleracin econmica actual reduce el ritmo de recuperacin del mercado
Cada en el precio del petrleo y de otras
ECONOMA Y TURISMO COLOMBIA commodities impact el ritmo de crecimiento de
Indicador 2013 2014 2015 2016p
la economa. Sin embargo, a pesar de la
PIB
(variacin anual en %)
4,9 4,6 2,9 2,7
desaceleracin, este proceso fue lento y gradual. La
Inflacin perspectiva es de diminucin de la dependencia del
promedio del perodo)
petrleo y de una mejor diversificacin de la
Tasa de Cambio economa, con un crecimiento prximo al 4% a
(USD/COP - promedio del 1.869,0 2.003,0 2.749,0 3.159,0
perodo) partir de 2018.
Deuda Pblica
(% PIB)
34,9 37,8 40,8 41,8 Turismo extranjero fue beneficiado por la
devaluacin de la moneda local. La fuerte
p - Proyeccin devaluacin del peso frente al dlar observada en
Indicador 2012 2013 2014 2015 2015 trajo resultados positivos para el turismo
extranjero en el pas, con un crecimiento en el
nmero de turistas internacionales. Eso, sumado al
Gasto per cpita (US$) 1.081 1.023 1.076 n/d
proceso de pacificacin de Colombia, beneficiar
an ms la promocin, posicionamiento e imagen
Arribos de Extranjeros al
1.085.939 1.216.265 1.372.829 n/d
del pas como destino internacional.
Aeropuerto El Dorado
Fuente: Procolombia
Ocupacin se mantuvo estable en 2015. con un
constante crecimiento de la demanda y una menor
evolucin de oferta, la ocupacin se mantuvo
estable.
La tarifa promedio diaria volvi a crecer. dado la

HOTELERA BOGOT relacin ms equilibrada entre crecimiento de
oferta y de demanda, los hoteleros de Bogot
4.000 70%
fueron capaces de realizar aumentos de tarifa.
3.250 63%
Perspectivas an inciertas en el corto plazo. Con
55%
2.500 55%
un menor crecimiento de la economa del pas y
1.750 48% nuevos hoteles a ser inaugurados, el escenario en el
corto plazo an no es claro en Bogot. En el
1.000 40%
mediano plazo, el trmino de los beneficios fiscales
2013
2014
2015
para la construccin de nuevos hoteles restringir

ADR RevPAR Ocupacin la nueva oferta. Con un crecimiento menor de
300.000 282.376 70%
hoteles y mayor de demanda, la perspectiva de
250.000 63% desempeo del sector es positiva.
COP
200.000 55%
153.982
150.000 48%
100.000 40%
2013
2014
2015
Fuente: STR

Per Lima
Presin de demanda indica oportunidades para nuevos hoteles en Lima
Perspectivas de crecimiento econmico
ECONOMA Y TURISMO PER
positivas. A pesar de que la disminucin del gasto
Indicador 2013 2014 2015 2016p
pblico an est presente en la economa peruana,
PIB
5,8 2,4 2,7 3,4
(variacin anual en %) tendencia observada tambin en el ltimo
Inflacin Panorama, la depreciacin del Nuevo Sol trajo
inversiones externas en Per. Adicionalmente, se
Tasa de Cambio estima que la produccin de cobre crecer un 60%
(USD/PEN - promedio del 2,7 2,8 3,2 3,5
perodo) en 2016, con la operacin de la mina Las Bambas,
Deuda Pblica localizada al oeste de Cusco.
19,6 20,1 21,8 23,3
(% PIB)

Perspectiva de aumento de turistas extranjeros.
p - Proyeccin El constante aumento de turistas extranjeros que
Indicador 2012 2013 2014 2015 llegan a Per ha ocurrido, en gran parte, por la
Arribos de Extranjeros 2.528.373 2.742.526 2.824.801 3.036.661
realizacin de ms acciones promocionales para el
pas como destino turstico. En 2015, ese aumento
Gasto per cpita (US$) 1.281 1.281 1.282 n/d fue potencializado por la devaluacin de la moneda
peruana frente al dlar y su impacto sobre el flujo
1.606.264 1.820.431 1.849.194 n/d de turistas de los principales pases emisores hacia
Aeropuerto Jorge Chvez
el Per.
Fuente: Mincetur
Fuerte presin de demanda hotelera permiti

aumento de 7,5% de tarifa por encima de la
inflacin. A pesar de la cada en la ocupacin (-
5,7%), motivada por la apertura reciente de
HOTELERA LIMA hoteles, la tarifa promedio diaria fue reajustada de
manera significativa (+11,0%), generando un
3.000 80% aumento de RevPAR de 4,6%. Actualmente, Lima
presenta una de las mayores tarifas de Sudamrica.
2.625 70% 73%
2.250 65%
Expectativa de aumento de nmero de grandes
eventos. Con la inauguracin del Centro de
1.875 58%
Convenciones, con capacidad para 10.000 personas,
1.500 50% Lima recibir un mayor nmero de grandes
2013
2014
2015
congresos.
ADR RevPAR Ocupacin
Pipeline de nuevos hoteles limitado. A pesar del
500 491 80%
crecimiento de oferta previsto hasta 2018, el
425 73% crecimiento potencial de la economa peruana,
344 combinado con un mercado hotelero que ya alcanz
PEN
350 65%
su pico de estacionalidad, indican perspectivas de
275 58%
aumento de rentabilidad en el sector.
200 50%
2013
2014
2015
Fuente: STR

Brasil
Cada en el valor de los activos trae oportunidades para fusiones y adquisiciones
Crisis poltica y econmica ha aumentado el
ECONOMA Y TURISMO BRASIL clima de incertidumbre en el pas. Las
Indicador 2013 2014 2015 2016p
investigaciones de la Operao Lava Jato y las
PIB
(variacin anual en %)
3,0 0,1 -3,6 -2,6
discusiones acerca del impeachment de la
Inflacin presidente Dilma dominan las noticias nacionales.
La prdida de fuerza poltica del gobierno es
Tasa de Cambio notoria y dificulta an ms la bsqueda de
(US$/BRL - promedio del 2,2 2,4 3,3 4,1
perodo) soluciones para la crisis econmica. Controlar la
Deuda Pblica inflacin y hacer que el pas vuelva a crecer son los
31,2 33,7 34,6 39,3
(% PIB) principales desafos.
p - Proyeccin Tendencia de crecimiento moderado en el
Indicador 2012 2013 2014 2015 mediano plazo. A pesar de la devaluacin de la
moneda, cuestiones polticas y econmicas han
disminuido las inversiones externas en el pas. Se
Gasto per cpita (US$) 1.138 1.131 1.294 n/d
espera que con las acciones correctivas necesarias
el escenario internacional recupere la confianza en
11.387.443 12.524.000 13.581.000 13.620.000
el pas y ste vuelva a crecer.
Aeropuerto de Guarulhos
Fuente: MTur/FIPE Dlar alto aument de forma significativa la

demanda de placer en Brasil. Slo en 2015, el
segmento de placer para algunos hoteles y resorts
tuvo un crecimiento de hasta 25% en facturacin.
Para 2016, la tendencia tambin es positiva. Con un
dlar alto, los brasileros han reprogramado sus
HOTELERA CUADRO COMPARATIVO
viajes por el pas. Para la demanda externa, el pas
est ms barato, lo que puede estimular la llegada
Datos 2015 Variacin 2015 x 2014
de ms turistas internacionales a Brasil.
Indicadores OCC ADR RevPAR OCC ADR RevPAR
La crisis tambien abri nuevas ventanas de
Ro de Janeiro 62% R$ 458 R$ 286 -14,0% -15,2% -27,0% oportunidad. La devaluacin del real y la cada en
los precios de los activos en el pas despiertan la
San Pablo 60% R$ 341 R$ 205 -3,4% -0,4% -3,8% atencin de los inversores internacionales. Existe
un movimiento de consolidacin en diversos
Salvador 53% R$ 208 R$ 110 -6,9% -9,7% -16,0% sectores de la economa. Una vez resueltos los
problemas polticos y econmicos en el pas, la
Curitiba 65% R$ 223 R$ 145 -1,0% -1,6% -2,6% tendencia en el mediano plazo es de recuperacin
de mercado y de valorizacin de los activos.
Porto Alegre 60% R$ 252 R$ 151 -6,3% -9,2% -14,9%
La Copa justific parte de la cada de tarifa. Sin
Belo Horizonte 47% R$ 181 R$ 86 -19,3% -20,3% -35,7% la realizacin del evento en 2015, las tarifas
volvieron a niveles normales. Adems del efecto
Copa, la nueva oferta y la recesin econmica
Fuente: STR/ HVS/ HotelInvest
tambin presionaron las tarifas para abajo.

Ro de Janeiro
A pesar de las cadas, Ro an es el mercado con mejor RevPAR en el pas
HOTELERA RO DE JANEIRO Impacto de la cadena de petrleo y gas. La cada
Oferta Demanda Ocupacin del precio internacional del petrleo y las
9.000 80%
investigaciones sobre Petrobras llevaron a la
disminucin de una fraccin importante de la
7.750 62% 68%

demanda corporativa en la ciudad.
6.500 55%
5.250 43%
Aumento significativo de la nueva oferta. Con la
proximidad de las Olimpadas, diversos hoteles
4.000 30%
estn siendo inaugurados. En 2015, fueron
2013
2014
2015
inaugurados 4.277 nuevas habitaciones, 65% de

ADR RevPAR Ocupacin este total en el barrio de Barra - lo que junto a la
600 80%
disminucin de la demanda, ocasion una cada de
500 458 68% ocupacin del 14% en la muestra analizada.
Oportunidad de consolidacin del destino

BRL
400 55%
300 286 43%

turstico Ro de Janeiro internacionalmente. Se
estima que cinco billones de espectadores
200 30%
acompaarn los Juegos Olmpicos. Para el sector
2013
2014
2015
Fuente: STR
hotelero en 2016, se esperan aumentos de tarifa
promedio diaria durante el perodo del evento.
San Pablo
Con oferta estable, fue una de las ciudades que menos sufrieron en el pas
HOTELERA SAN PABLO Tarifa promedio diaria se mantuvo estable. Con
Oferta Demanda Ocupacin oferta estable, los efectos de disminucin de la
14.000 70%
demanda fueron minimizados. A diferencia de otras
ciudades del pas, la tarifa no sufri oscilaciones
12.000 65%
60% negativas. Con excepcin de Curitiba, fue la ciudad

10.000 60%
con menor cada en la ocupacin.
8.000 55%
Perspectivas positivas en el mediano plazo. Una
6.000 50%
vez que el pas vuelva a crecer, San Pablo ser el
2013
2014
2015
destino con mejor perspectiva de recuperacin de

ADR RevPAR Ocupacin desempeo, por ser el mayor mercado hotelero y el
70%
390 centro financiero de Brasil. Tambin ser por San
341
330 65% Pablo donde se empiecen a buscar alternativas de
desarrollo hotelero diferentes al condo-hotel.
BRL
270 60%
205
210 55%
150 50%
2013
2014
2015
Fuente: STR

Salvador
Cada de demanda intensific la competencia entre los hoteles en 2015
HOTELERA SALVADOR Cierre del Centro de Convenciones disminuy la
Oferta Demanda Ocupacin demanda de hospedaje. Congresos anteriormente
2.500 60%
con sede en Salvador pasaron a ser realizados en
53%
2.000 53% otras ciudades. El local est cerrado por reformas

desde 2015 sin perspectivas de reinauguracin.
1.500 45%
1.000 38%
Cada de desempeo signific el cierre de
algunos hoteles. La cada en los rendimientos
500 30%
provoc el cierre de algunos hoteles en 2015 - entre
2013
2014
2015
ellos algunas propiedades pequeas y dos grandes

ADR RevPAR Ocupacin Pestana (431 habitaciones) y Tulip Inn (252
250 60%
208 habitaciones). Con la recuperacin de la demanda,
200 53% los hoteles que permanezcan abiertos se
beneficiarn.
BRL
150 45%
110
100 38% Foco en eficiencia operacional. En un ambiente
recesivo, las posibilidades de aumento de ingresos
50 30%
son limitadas. Mantener una operacin compacta es
2013
2014
2015
fundamental para mejorar los resultados de los

Fuente: HVS/ HotelInvest
hoteles.
Curitiba
ndices de desempeo menos afectados debido a retraccin de la oferta
HOTELERA CURITIBA Mayor tasa de ocupacin entre las ciudades
Oferta Demanda Ocupacin brasileras del Panorama. A diferencia de otros
1.000 70%
mercados, Curitiba registr una cada de oferta,
pues el hotel Deville Rayon cerr en 2015 por
850 68%
65% remodelaciones, reabriendo en 2016 como Ramada

700 65%
Rayon. De esa manera, a pesar de sufrir cada de
550 63% demanda, los ndices de ocupacin y tarifa
promedio diaria se mantuvieron casi estables,
400 60%
tornando a Curitiba en un destacado en ocupacin
2013
2014
2015
entre las seis ciudades brasileras analizadas.

ADR RevPAR Ocupacin
250 70%
223 Perspectiva de evolucin de desempeo
213 68% superior a la media nacional para 2016. Con el
posible retraso en las inauguraciones de los hoteles
BRL
175 65%
145 en desarrollo, la oferta puede continuar estable en
138 63% 2016. Sin aumento de competitividad, la tarifa
100 60%
promedio diaria se ver menos impactada a lo largo
del ao.
2013
2014
2015

Porto Alegre
Para 2016, el desafo es evitar nuevas cadas de tarifas
HOTELERA PORTO ALEGRE Aumento de oferta y cada de demanda en 2015.
Oferta Demanda Ocupacin A pesar de haberse registrado apenas una nueva
1.000 70%
apertura al inicio de 2015, algunos hoteles tuvieron
850 65% el ao pasado su primer ao completo de

60%
operacin. Eso, sumado a la cada de demanda,
700 60%
llev a una disminucin en la tasa de ocupacin.
550 55%
Tarifa promedio diaria similar al ao 2013. Con
400 50%
una tarifa promedio diaria atpica en 2014 (Copa
2013
2014
2015
del Mundo), y un movimiento fuerte de

ADR RevPAR Ocupacin renegociacin por parte de los clientes, los hoteles
300 70%
252 de Puerto Alegre presentaron, en 2015, valores de
225 65% tarifa promedio diaria similares a los de 2013.
151
Perspectivas desafiantes para 2016. A pesar de
BRL
150 60%
75 55% la ausencia de nuevas aperturas, ms all del
Intercity Duo, que puede quedar para 2017, la
0 50%
demanda an puede caer presionando an ms las
2013
2014
2015
tarifas. Evitar guerras de precios es fundamental

para mantener la rentabilidad del sector.
Belo Horizonte
Escenario desafiante, con el tercer ao consecutivo de fuerte cada en los indicadores
HOTELERA BELO HORIZONTE Empeoramiento del desempeo en 2015. Con el
crecimiento significativo de la oferta hotelera, Belo
2.000 100%
Horizonte fue la ciudad con mayor cada de tarifa
1.600 75% promedio diaria y RevPAR entre las ciudades

45%
analizadas. Con una competencia ms intensa, la
1.200 50%
mayora de los hoteles baj sus tarifas.
800 25%
Crecimiento de la oferta superior al de
400 0%
demanda. Durante el ao 2015, la ciudad present
2013
2014
2015
un crecimiento de oferta del 33,5% en la muestra

ADR RevPAR Ocupacin
analizada. El desajuste entre oferta y demanda
300 100%
persistir en el corto plazo. Existe riesgo de nuevos
225 190 75% cierres de hoteles.
BRL
150 50%
Oportunidades para reposicionamiento y
86
75 25% compra de hoteles. 2016 ser un ao desafiante
para los hoteleros de la capital minera. En este
0 0%
sentido, hay espacio para evaluar
2013
2014
2015
reposicionamiento y compra de hoteles en

operacin.
Sobre a HVS Sobre a STR
HVS es la organizacin lder en el mundo en consultora y STR ofrece a sus clientes - entre los que se incluyen
servicios focalizados en hotelera, proyectos de usos operadores, propietarios, inversores, empresas de gestin
mixtos, propiedad compartida, y la industria del juego y el de destinos, gobiernos locales y nacionales, proveedores,
entretenimiento. Fundada en el 1980, la compaa lleva a promotores, consejeros y patrocinadores - una
cabo ms de 4.500 proyectos al ao para inversores plataforma mundial estandarizada, una metodologa
hoteleros, del mercado inmobiliario, operadores y coherente, transparente y un servicio de calidad en todo
desarrolladores en todo el mundo. Los responsables de el mundo. STR realiza un seguimiento de los datos de
HVS son considerados como los principales expertos en oferta y demanda en el sector hotelero y proporciona un
sus respectivas regiones del mundo. A travs de una red valioso anlisis de cuota de mercado, tanto para cadenas
de ms de 35 oficinas y 450 profesionales, HVS provee hoteleras internacionales y regionales, como para hoteles
una incomparable gama de servicios para la industria de independientes. Con ms de 55.000 hoteles participando
la hospitalidad. en nuestros reportes de rendimiento hotelero, somos la
HVS.com fuente principal a nivel mundial de tendencias histricas
Resultados superiores a travs de una inteligencia de rendimiento hotelero. Ofrecemos informes estndar y
hotelera incomparable. En todo lugar. personalizados que le ayudarn a comprender el
rendimiento histrico, previsiones de mercado y las
Sobre a HotelInvest dinmicas de oferta y demanda del sector hotelero.
Fundada en el 1999, HotelInvest es el principal referente

en consultora de inversiones hoteleras en Sudamrica.
Con un equipo de 20 consultores y experiencia en 14
pases, la compaa opera a travs de tres reas de
negocio: Consultora en Inversin Hotelera, representante
de HVS en South America; Hotel Asset Management, rea
que actualmente posee 31 contratos firmados
distribuidos en 7.500 habitaciones; y Fondos de Inversin
Hotelera, responsable de la gestin del Fondo de
Inversin Inmobiliario FII Hotel Maxinvest, el fondo de
inversin ms rentable de Brasil por cinco aos, con una
tasa de retorno superior al 30% al ao.
Inteligencia en Inversiones Hoteleras.
HVS.com HVS South America

Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1912, Cj.: 20J | 01451-907, So Paulo - SP, Brasil
estudios para hoteles y resorts en Sudamrica, Trinidad &
Sobre los Autores Tobago, Angola y Portugal. Durante 4 aos, particip en
Diogo Canteras, FRICS proyectos de fomento turstico, coordinando la
Senior Partner elaboracin de planes de desarrollo regionales,
dcanteras@hvs.com, o financiados por el Banco Inter-Americano de Desarrollo
(+55 11) 3093-2743 (BID). Es columnista permanente de la revista Hotelnews,
A lo largo de sus 30 aos de trayectoria autor de diversos estudios acerca del mercado turstico-
en la industria hotelera, Diogo lider inmobiliario y coautor del Panorama de la Hotelera
ms de 500 proyectos a nivel global. Sudamericana (HotelInvest / HVS) y del Placar de la
Fue Director de Desarrollo de empresas como Caesar Park Hotelera 2015 (en cooperacin con el Frum de las
y Atlantica Hotels. En 1999, trajo a HVS para Brasil y Operadoras Hoteleras de Brasil - FOHB). Posee el ttulo de
desde 2013 la representa en todo Sudamrica. En 2007, MRICS de la Royal Institution of Chartered Surveyors
estructur e implement el FII Hotel Maxinvest. Adems (RICS), entidad lder mundial en calificacin de
de su papel en HVS, Diogo se desempe como profesor profesionales de real estate. Cristiano es Ingeniero
durante 8 aos en la Fundacin Getulio Vargas. graduado de la escuela Politcnica de la Universidad de
Renombrado conferencista del sector hotelero, participa San Pablo, postgraduado en Turismo y Administracin
de los principales eventos y conferencias internacionales Hotelera de la Fundacin Getulio Vargas y posee una
del sector y es miembro de diversos comits de hotelera, especializacin en Finanzas Inmobiliarias Hoteleras de la
como la HAMA - Hospitality Asset Managers Association. Cornell University.
Posee el ttulo de FRICS de la Royal Institution of
Pedro Cypriano - Consulting Manager
Chartered Surveyors (RICS), entidad lder mundial en
pcypriano@hvs.com, or (+55 11) 3093-2785
calificacin de profesionales de real estate. Diogo es
Fernanda LHopital - Associate Director
Ingeniero graduado de la Escuela Politcnica de la
flhopital@hvs.com, or (+54 11) 5263-0402
Universidad de San Pablo, con especializacin en Gestin
Vincius Moreti - Consulting Analyst
de Empresas de la Fundacin Getulio Vargas.
vmoreti@hvs.com, or (+55 11) 3093-2749
Cristiano Vasques, MRICS Rebecca Ribeiro - Consulting Analyst
Managing Director rribeiro@hvs.com, or (+55 11) 3093-2782
cvasques@hvs.com, o Alexandre Alfer - Consulting Assistant
(+55 11) 3093-2743 aalfer@hvs.com, or (+55 11) 3093-2781
Con ms de 15 aos de experiencia en Renata Cassani - Consulting Intern
el sector hotelero y de turismo, rcassani@hvs.com, or (+55 11) 3093-2782
condujo y supervis ms de 250
HVS.com
www.hvs.com HVS South America
Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1912, Cj.: 20J | 01451-907, So Paulo - SP, Brasil

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ABRIL 2016

Diogo Canteras, FRICS Senior Partner

HVS.com HVS South America

Santiago: Datos STR - 6.505 Habitaciones (47% del universo analizado);

Bogot: Datos STR - 7.389 Habitaciones (70% del universo analizado);

Lima: Datos STR - 4.362 Habitaciones (54% del universo analizado);

Ro de Janeiro: Datos STR - 14.242 Habitaciones (63% del universo analizado);

Salvador: Datos HVS/HotelInvest - 5.403 Habitaciones (60% del universo analizado);

Curitiba: Datos HVS/HotelInvest - 2.800 Habitaciones (31% del universo analizado);

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2015 | 2016 | PGINA 2

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2015 | 2016 | PGINA 3

Captacin de inversores internacionales: debido a

Compra de activos en mercados con desempeo

Nuevos desarrollos en ciudades con presin de

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2015 | 2016 | PGINA 4

2015 55% $102 $56

2016p Belo Horizonte**

2015 62% $137 $85

2015 60% $75 $45

2016: ajustes econmicos y cambio de rumbo.

Fuente: Inprotur/INDEC Aumento de RevPAR de 6,1%, a pesar de la

ADR RevPAR Ocupacin

800 738 60% hoteles, con parte de sus tarifas en dlares,

volvern a ser estudiadas en el mediano plazo.

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2015 | 2016 | PGINA 6

Perspectivas positivas de evolucin de

Aumento de tarifa promedio diaria en 2015.

la realizacin de la Copa Amrica en julio

55.000 58% 2015, 54% de la oferta hotelera en operacin en la

segmentos ms sensibles a precio an no son muy

La tarifa promedio diaria volvi a crecer. dado la

para la construccin de nuevos hoteles restringir

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2015 | 2016 | PGINA 8

Fuente: LatinFocus Consensus Forecast - Enero 2016

Fuerte presin de demanda hotelera permiti

2.625 70% 73%

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2015 | 2016 | PGINA 9

Fuente: MTur/FIPE Dlar alto aument de forma significativa la

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2015 | 2016 | PGINA 10

7.750 62% 68%

inaugurados 4.277 nuevas habitaciones, 65% de

Oportunidad de consolidacin del destino

300 286 43%

60% negativas. Con excepcin de Curitiba, fue la ciudad

destino con mejor perspectiva de recuperacin de

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2015 | 2016 | PGINA 11

2.000 53% otras ciudades. El local est cerrado por reformas

ellos algunas propiedades pequeas y dos grandes

fundamental para mejorar los resultados de los

65% remodelaciones, reabriendo en 2016 como Ramada

entre las seis ciudades brasileras analizadas.

Fuente: HVS/ HotelInvest

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2015 | 2016 | PGINA 12

850 65% el ao pasado su primer ao completo de

del Mundo), y un movimiento fuerte de

tarifas. Evitar guerras de precios es fundamental

1.600 75% promedio diaria y RevPAR entre las ciudades

un crecimiento de oferta del 33,5% en la muestra

reposicionamiento y compra de hoteles en

Fundada en el 1999, HotelInvest es el principal referente

Inteligencia en Inversiones Hoteleras.

HVS.com HVS South America

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