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Massime, tecniche e tassazione notarile

ASTE IMMOBILIARI

Guida operativa alle aste immobiliari: come


delegare un professionista
venerd 17 febbraio 2017
di Mannella Giuseppe Ottavio Notaio in Cinisello Balsamo

Di recente un sempre maggior pubblico si accostato alle c.d. aste immobiliari, cio alle
vendite (con o senza incanto) ordinate nellambito di procedimenti esecutivi (individuali o
concorsuali), il cui numero negli anni cresciuto a causa della crisi sia per quantit che per
variet degli immobili esecutati. Pubblichiamo oggi la terza parte della Guida operativa alle
aste immobiliari, nella quale ci occuperemo della delega delle operazioni di vendita a un
professionista.

La delega (di norma) delle operazioni di vendita a un professionista


Con lordinanza con la quale provvede sullistanza di vendita il giudice delega le operazioni
di vendita ad un professionista (notaio avente preferibilmente sede nel circondario o a un
avvocato ovvero a un commercialista, iscritti nei relativi elenchi di cui all'articolo 179-ter
delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile): fino allentrata in vigore
dellultima riforma del 2015 la delega era una facolt del giudice; adesso diventata la
norma, salvo che il giudice sentiti i creditori, ravvisi l'esigenza di procedere direttamente alle
operazioni di vendita a tutela degli interessi delle parti.

Al momento della delega il giudice dellesecuzione stabilisce anche: - il termine per lo


svolgimento delle operazioni delegate; - le modalit della pubblicit; - Il luogo in cui dovranno
essere presentate le offerte ai sensi dellart. 571 c.p.c.; - il luogo in cui si dovr procedere
allesame delle offerte e allespletamento della gara tra gli offerenti; - il luogo dove
eventualmente si dovr svolgere lincanto.

Lultimo comma dellart. 591-bis (aggiunto dal D.L. 27 giugno 2015, n. 83) riconosce, inoltre, al
giudice dell'esecuzione il potere di revocare la delega se non vengono rispettati i termini e
le direttive per lo svolgimento delle operazioni, salvo che il professionista delegato dimostri che
il mancato rispetto dei termini o delle direttive sia dipeso da causa a lui non imputabile.

Delega delle art. 591-bis c.p.c. Il giudice dell'esecuzione, salvo quanto previsto al
operazioni di (1) Comma cos secondo comma, con l'ordinanza con la quale
vendita modificato dal provvede sull'istanza di vendita ai sensi dell'articolo
D.L.27 giugno 569, terzo comma, delega ad un notaio avente
2015, n. 83, preferibilmente sede nel circondario o a un avvocato
convertito, con ovvero a un commercialista, iscritti nei relativi elenchi di
modificazioni, cui all'articolo 179-ter delle disposizioni di attuazione del
dalla L. 6 presente codice, il compimento delle operazioni di vendita
agosto2015, n. secondo le modalit indicate al terzo comma del medesimo
132.(2) Comma articolo 569. Con la medesima ordinanza il giudice
inserito dal D.L. stabilisce il termine per lo svolgimento delle operazioni
27 giugno2015, delegate, le modalit della pubblicit, il luogo di
n. 83, convertito, presentazione delle offerte ai sensi dell'articolo 571 e il
con luogo ove si procede all'esame delle offerte, alla gara tra gli
modificazioni, offerenti e alle operazioni dell'eventuale incanto. Si applica
dalla L. 6 agosto larticolo 569, quarto comma. (1)Il giudice non dispone la
2015, n. 132.(3) delega ove, sentiti i creditori, ravvisi l'esigenza di
Numero cos procedere direttamente alle operazioni di vendita a
modificato tutela degli interessi delle parti. (2)Il professionista
dalD.L. 27 delegato provvede:1) alla determinazione del valore
giugno 2015, n. dell'immobile a norma dell'articolo 568, primo comma,
83, convertito, tenendo anche conto della relazione redatta dall'esperto
con nominato dal giudice ai sensi dell'articolo 569, primo
modificazioni, comma, e delle eventuali note depositate dalle parti ai sensi
dalla L. 6 dell'articolo 173-bis, quarto comma, delle disposizioni di
agosto2015, n. attuazione del presente codice; (3)2) agli adempimenti
132.(4) Numero previsti dall'articolo 570 e, ove occorrenti, dall'articolo 576,
cos modificato secondo comma;3) alla deliberazione sull'offerta a norma
dalD.L. 27 dell'articolo 572 e agli ulteriori adempimenti di cui agli
giugno 2015, n. articoli 573 e 574;4) alle operazioni dell'incanto e
83, convertito, all'aggiudicazione dell'immobile a norma dell'articolo 581;5)
con a ricevere o autenticare la dichiarazione di nomina di cui
modificazioni, all'articolo 583;6) sulle offerte dopo l'incanto a norma
dalla L. 6 dell'articolo 584 e sul versamento del prezzo nella ipotesi di
agosto2015, n. cui all'articolo 585, secondo comma;7) sulla istanza di
132.(5) Comma assegnazione di cui all'articolo 590 e 591, terzo comma;8)
aggiunto dal D.L. alla fissazione del nuovo incanto e del termine per la
27 giugno2015, presentazione di nuove offerte d'acquisto ai sensi
n. 83, convertito, dell'articolo 591; (4)9) alla fissazione dell'ulteriore incanto
con nel caso previsto dall'articolo 587;10) ad autorizzare
modificazioni, l'assunzione dei debiti da parte dell'aggiudicatario o
dalla L. 6 agosto dell'assegnatario a norma dell'articolo 508;11) alla
2015, n. 132. esecuzione delle formalit di registrazione, trascrizione e
voltura catastale del decreto di trasferimento, alla
comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni
negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari
di trasferimento nonch all'espletamento delle formalit di
cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle
iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento
pronunciato dal giudice dell'esecuzioneai sensi dell'articolo
586;12) alla formazione del progetto di distribuzione ed alla
sua trasmissione al giudice dell'esecuzione che, dopo
avervi apportato le eventuali variazioni, provvede ai sensi
dell'articolo 596;13) ad ordinare alla banca o all'ufficio
postale la restituzione delle cauzioni e di ogni altra somma
direttamente versata mediante bonifico o deposito intestato
alla procedura dagli offerenti non risultati aggiudicatari. La
restituzione ha luogo nelle mani del depositante o mediante
bonifico a favore degli stessi conti da cui sono pervenute le
somme accreditate.Nell'avviso di cui all'articolo 570
specificato che tutte le attivit, che, a norma degli articoli
571 e seguenti, devono essere compiute in cancelleria o
davanti al giudice dell'esecuzione, o dal cancelliere o dal
giudice dell'esecuzione, sono eseguite dal professionista
delegato presso il suo studio ovvero nel luogo indicato
nell'ordinanza di cui al primo comma. All'avviso si applica
l'articolo 173-quater delle disposizioni di attuazione del
presente codice.Il professionista delegato provvede altres
alla redazione del verbale delle operazioni di vendita,
che deve contenere le circostanze di luogo e di tempo nelle
quali le stesse si svolgono, le generalit delle persone
presenti, la descrizione delle attivit svolte, la dichiarazione
dell'aggiudicazione provvisoria con l'identificazione
dell'aggiudicatario.Il verbale sottoscritto esclusivamente
dal professionista delegato ed allo stesso non deve essere
allegata la procura speciale di cui all'articolo 579, secondo
comma.Se il prezzo non stato versato nel termine, il
professionista delegato ne d tempestivo avviso al giudice,
trasmettendogli il fascicolo.Avvenuto il versamento del
prezzo con le modalit stabilite ai sensi degli articoli
574, 585 e 590, secondo comma, il professionista
delegato predispone il decreto di trasferimento e
trasmette senza indugio al giudice dell'esecuzione il
fascicolo. Al decreto, se previsto dalla legge, deve essere
allegato il certificato di destinazione urbanistica
dell'immobile quale risultante dal fascicolo processuale. Il
professionista delegato provvede alla trasmissione del
fascicolo al giudice dell'esecuzione nel caso in cui non
faccia luogo all'assegnazione o ad ulteriori incanti ai sensi
dell'articolo 591. Contro il decreto previsto nel presente
comma proponibile l'opposizione di cui all'articolo 617.Le
somme versate dall'aggiudicatario sono depositate presso
una banca o su un conto postale indicati dal giudice.I
provvedimenti di cui all'articolo 586 restano riservati
al giudice dell'esecuzione in ogni caso di delega al
professionista delle operazioni di vendita.Il giudice
dell'esecuzione, sentito l'interessato, dispone la
revoca della delega delle operazioni di vendita se
non vengono rispettati i termini e le direttive per lo
svolgimento delle operazioni, salvo che il
professionista delegato dimostri che il mancato
rispetto dei termini o delle direttive sia dipeso da
causa a lui non imputabile. (5)
Ricorso al art. 591-ter Quando, nel corso delle operazioni di vendita, insorgono
Giudice c.p.c.Comma difficolt, il professionista delegato pu rivolgersi al giudice
dellEsecuzione cos modificato dell'esecuzione, il quale provvede con decreto. Le parti e
dal D.L. gli interessati possono proporre reclamo avverso il predetto
27giugno 2015, decreto nonch avverso gli atti del professionista
n. 83, convertito, delegatocon ricorso allo stesso giudice, il quale provvede
con con ordinanza; il ricorso non sospende le operazioni di
modificazioni, vendita salvo che il giudice, concorrendo gravi motivi,
dalla L. 6 disponga la sospensione. Contro il provvedimento del
agosto2015, n. giudice ammesso il reclamo ai sensi dellarticolo 669-
132. terdecies.
Il D.L. 59/2016 ha introdotto, inoltre, lobbligo per il professionista delegato alla vendita di
depositare (con modalit telematiche), entro trenta giorni dalla pronuncia dellordinanza di
vendita, un rapporto riepilogativo iniziale delle attivit svolte. Inoltre con cadenza
semestrale dovr depositare ulteriori rapporti riepilogativi periodici sino al rapporto
riepilogativo finale da depositare entro trenta giorni dallapprovazione del progetto di
distribuzione.

Rapporti Decreto legge 18 9-sexies. Il professionista delegato a norma dellarticolo


riepilogativi ottobre 2012, n. 591-bis del codice di procedura civile, entro trenta giorni
del 179, Convertito in dalla notifica dellordinanza di vendita, deposita un
professionista legge, con rapporto riepilogativo iniziale delle attivit svolte. A
delegato modifiche, dalla L. decorrere dal deposito del rapporto riepilogativo iniziale, il
17.12.2012, n. professionista deposita, con cadenza semestrale, un
221articoli da rapporto riepilogativo periodico delle attivit svolte.
ultimo modificati Entro dieci giorni dalla comunicazione dellapprovazione
dal D.L. 3 maggio del progetto di distribuzione, il professionista delegato
2016, n. deposita un rapporto riepilogativo finale delle
59, convertito in attivit svolte successivamente al deposito del rapporto
legge dalla L. 30 di cui al periodo precedente.9-septies. I rapporti
giugno 2016. n. riepilogativi periodici e finali previsti per le procedure
119, con concorsuali e i rapporti riepilogativi previsti per i
decorrenza dal procedimenti di esecuzione forzata devono essere
3.7.2016 depositati con modalit telematiche nel rispetto della
normativa anche regolamentare concernente la
sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti
informatici, nonch delle apposite specifiche tecniche del
responsabile per i sistemi informativi automatizzati del
Ministero della giustizia. I relativi dati sono estratti ed
elaborati, a cura del Ministero della giustizia, anche
nellambito di rilevazioni statistiche nazionali. I rapporti
riepilogativi di cui al presente comma devono contenere i
dati identificativi dellesperto che ha effettuato la stima. Le
disposizioni di cui al presente comma si applicano anche ai
prospetti riepilogativi delle stime e delle vendite di cui
allarticolo 169-quinquies delle disposizioni per lattuazione
del codice di procedura civile e disposizioni transitorie. Il
prospetto riepilogativo deve contenere anche i dati
identificativi dellufficiale giudiziario che ha attribuito il
valore ai beni pignorati a norma dellarticolo 518 del codice
di procedura civile.
I professionisti delegabili sono quelli di cui allelenco dei professionisti disciplinato dallart.
179-ter delle disposizioni per lattuazione del codice di procedura civile.

Ai sensi dellattuale versione dellart. 179-ter i professionisti delegati alle vendite vengano
nominati dal giudice prelevando il nominativo da un elenco (generale) dei professionisti
formato dal Presidente del Tribunale e da questi trasmesso ai giudici della sezione
esecuzioni unitamente a copia delle schede informative e anagrafiche dei professionisti, sulla
base di elenchi distinti per ciascuna professione (questi ultimi formati dai Presidenti dei Consigli
degli Ordini territoriali per ogni triennio e comunicati ai Presidenti del Tribunale). La gestione
dellelenco generale e il controllo sulle procedure spetta al Presidente del Tribunale e al
giudice dellesecuzione.

La legge 30 giugno 2016. n. 119 ha riscritto lart. 179-ter incidendo sulle modalit di
formazione degli elenchi cui il giudice delegato accede per la nomina del professionista
delegato alle operazioni di vendita. In particolare, liscrizione allelenco viene subordinata
allassolvimento di taluni obblighi di formazione primaria e periodica (da definire in
dettaglio con decreto del Ministro della Giustizia). E si prevede, inoltre, che lelenco dei
professionisti sar tenuto non pi dal Presidente del Tribunale bens da una Commissione
istituita presso ciascuna Corte dAppello, la quale si occuper anche dellesercizio della
vigilanza sugli iscritti, della valutazione delle domande di iscrizione e delladozione dei
provvedimenti di cancellazione dallelenco.

Occorre avvertire per che, allo stato, si tratta di normativa non ancora operativa, posto che ai
sensi dellart. 5 bis co. 5 della legge 119/2016 sino alla scadenza del dodicesimo mese
successivo allemanazione del decreto del Ministro della Giustizia di cui al citato art.
179ter, primo comma, delle disposizioni per lattuazione del codice di procedura civile, da
adottare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del
presente decreto [ma non ancora emanato], le operazioni di vendita continuano ad
essere delegate ad uno dei professionisti iscritti nellelenco di cui al predetto art.
179-ter nel testo vigente prime dellentrata in vigore della legge di conversione del presente
decreto.

disciplina vigente dellart. 179-ter disciplina introdotta dalla legge 119/2016 Presso
delle disp. att. c.p.c.Il Consiglio ogni tribunale istituito un elenco dei
notarile distrettuale, il Consiglio professionisti che provvedono alle operazioni di
dell'ordine degli avvocati e il Consiglio vendita. Possono ottenere liscrizione nellelenco i
dell'ordine dei dottori commercialisti e professionisti di cui agli artt. 534 bis e 591 bis, primo
esperti contabili comunicano ogni comma, del codice, che dimostrano di avere assolto
triennio ai presidenti dei tribunali agli obblighi di prima formazione, stabiliti con
gli elenchi, distinti per ciascun decreto avente natura non regolamentare del Ministro
circondario, rispettivamente dei notai, della giustizia. Con il medesimo decreto sono stabiliti gli
degli avvocati e dei commercialisti obblighi di formazione periodica da assolvere ai fini
disponibili a provvedere alle della conferma delliscrizione, sono fissate le modalit
operazioni di vendita dei beni per la verifica delleffettivo assolvimento degli obblighi
immobili. Agli elenchi contenenti formativi e sono individuati il contenuto e le modalit di
l'indicazione degli avvocati e dei presentazione delle domande. istituita presso
commercialisti sono allegate le schede ciascuna Corte dappello una commissione, la cui
formate e sottoscritte da ciascuno dei composizione disciplinata dal decreto di cui al primo
predetti professionisti, con cui sono comma. Con il medesimo decreto sono disciplinate le
riferite le specifiche esperienze modalit il funzionamento della commissione. Lincarico
maturate nello svolgimento di di componente della commissione ha durata triennale,
procedure esecutive ordinarie o pu essere rinnovato una sola volta e non comporta
concorsuali. Il presidente del alcuna indennit o retribuzione a carico dello Stato, n
tribunale forma quindi l'elenco dei alcun tipo di rimborso spese.La commissione provvede
professionisti disponibili a alla tenuta dellelenco, allesercizio della vigilanza
provvedere alle operazioni di sugli iscritti, alla valutazione delle domande di iscrizione
vendita e lo trasmette ai giudici e alladozione dei provvedimenti di cancellazione
dell'esecuzione unitamente a copia dallelenco.La Scuola Superiore della Magistratura
delle schede informative elabora le linee guida generali per la definizione dei
sottoscritte da ciascuno di essi. Al programmi dei corsi di formazione e di aggiornamento,
termine di ciascun semestre, il sentiti il Consiglio nazionale forense, il Consiglio
presidente del tribunale dispone la nazionale dei dottori commercialisti e il Consiglio
cancellazione dei professionisti ai quali nazionale notarile.La commissione esercita le funzioni
in una o pi procedure esecutive sia di cui al terzo comma, anche tenendo conto delle
stata revocata la delega in risultanze dei rapporti riepilogativi di cui agli artt. 16 bis,
conseguenza del mancato rispetto del commi 9-sexies e 9-zsepties del decreto legge 18
termine e delle direttive stabilite dal ottobre 2012 n. 179, convertito con modificazioni dalla
giudice dell'esecuzione a norma legge 17 dicembre 2012, n. 221. Valuta altres i motivi
dell'articolo 591 bis, primo comma, del per i quali sia stato revocato lincarico in una o pi
codice. I professionisti cancellati procedure esecutive.Quando ricorrono speciali ragioni,
dall'elenco a seguito di revoca di lincarico pu essere conferito a persona non iscritta in
delega non possono essere reinseriti alcun elenco. Nel provvedimento di conferimento
nel triennio in corso e nel triennio dellincarico devono essere analiticamente indicati i
successivo motivi della scelta. Per quanto non disposto
diversamente dal presente articolo, si applicano le
disposizioni di cui agli articoli 13 e seguenti in quanto
compatibili.I professionisti cancellati dallelenco non
possono essere reinseriti nel triennio in corso e nel
triennio successivo.
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