HIPOTECA

BREVE RESEA HISTRICA

La hipoteca surgi en el derecho romano como prenda sin desplazamiento, recaa

indiferentemente sobre los muebles y los inmuebles. A continuacin se resume la historia
de las garantas reales civiles:

Grecia. Existieron:

1) la venta con pacto de retroventa

2) la prenda
3) la hipoteca.

Roma. Sin prejuicio de lo expuesto por otros autores, puede decirse que los romanos
conocieron:

1) el pignus
2) la hipoteca
3) la mancipatio fiduciae causa.

Espaa. En las Siete Partidas se llam peo a la entrega o gravamen de cosas muebles o
inmuebles para seguridad de un crdito: Peo es propiamente aquella cosa que un ome
empea a otro apoderndose de ella, e mayormente cuando es muble.

Alemania. Primero existi el derecho de prensa (Pfand), que poda recaer sobre muebles
e inmuebles; pero esta ltima clase de garanta recibi luego el nombre especial de
Satzung. Actualmente se conocen:

1) la hipoteca
2) la deuda fundiaria o territorial
3) la renta fundiaria o territorial
4) la prenda.

Suiza. El cdigo consagra las siguientes seguridades:

1) la hipoteca
2) la cdula hipotecaria
3) la carta de renta
4) la prenda mobiliaria.

Inglaterra y Estados Unidos.

1) Mortage: transmisin de la propiedad de una cosa mueble o inmueble en garanta,

con facultad de recuperarla el deudor
2) la prenda
 3) la hipoteca (sin desposesin)
4) lien: se retiene una cosa del deudor o se la conserva gravada mientras este cumple
su obligacin
5) transferencia real de una cosa, acompaada de una obligacin personal de
restituirla en determinadas condiciones.

En cuanto a la ubicacin legislativa de las garantas, cabe observar que los cdigos se
dividen en:

a) Los que legislan conjuntamente con las obligaciones, por considerarlas, al igual que
la fianza, complementarias de ella.
b) Los que tratan de la hipoteca y de los privilegios a un mismo tiempos
c) Los que regulan dichas garantas al establecer las normas sobre el dominio de
muebles e inmuebles
d) Los que consideran que la seguridades reales deben estar comprendidas dentro de
las disposiciones referentes a los derechos reales.

Por otro lado, tenemos que en el antiguo derecho francs se abandon la hipoteca
mobiliaria y no instituy ni la especialidad ni la publicidad de las hipotecas. Durante la
Revolucin se promulg el Cdigo Hipotecario y la Ley de Declaraciones Mobiliarias,
inspiradas en el derecho alemn con nimo de atraer capitales del extranjero; pero
legislaron sobre la hipoteca en forma defectuosa, y aunque se estableci la publicidad, se
omiti para algunas clases de hipotecas algo fundamental, como es la especialidad.

Al redactarse en 1804 el Cdigo de Napolen, las opiniones de los jurisconsultos que

elaboraron ese cuerpo de leyes se dividieron en cuanto a la forma como deba considerarse
la hipoteca; y se cuenta que para resolver el escollo insalvable en que se encontraban
dichos legisladores tubo que recurrirse al mismo Napolen, quien dirimi la controversia
adoptando un sistema transaccional, es decir, que estableci que la hipoteca convencional
para su validez deba ser pblica y especial, por otro lado se admitieron hipotecas que
podan ser generales es decir, que surtan efectos sin necesidad de inscribirlas, tal sucedi
con las hipotecas legales y judiciales.

El Decreto del 4 de enero de 1955 ha suprimido enteramente la clandestinidad de las

hipotecas; pero ha dejado subsistente la generalidad de algunas hipotecas legales; el
inconveniente de esa generalidad est atenuado, por lo dems, mediante la especialidad
de la inscripcin (la inscripcin debe mencionar los inmuebles gravados y los crditos
garantizados).

En tanto en el derecho germano la hipoteca reposaba en dos principios fundamentales: la

publicidad y la especialidad.

Para ellos la transmisin de la propiedad y la constitucin de gravmenes sobre ella se

consideraba un acto de inters pblico y no privado, por lo que no deba intervenir la
autoridad para tuvieran valor. Era necesario realizar ciertos actos solemnes ante un consejo
o un tribunal que deba aprobarlos, lo que determinaba que dichos actos fueran pblicos.
Pero posteriormente, en la misma Alemania se dej sentir la influencia del derecho romano;
derecho que lleg a adoptarse con l, las hipotecas dejaron de tener publicidad apareciendo
tambin las generales y ocultas.

Reaccionando contra esta perjudicial influencia, fue en Prusia que se estableci el sistema
germano, apareciendo en el Cdigo Prusiano de 1774, por primera vez, la hipoteca con
caracteres fundamentales que la distinguen en el derecho moderno; a saber: como la
especialidad, la legalidad, la publicidad y la prioridad.

En el derecho germano las relaciones de las personas con la cosa son de inters pblico,
pues para ser vlidas esas relaciones tiene que intervenir la autoridad, vemos como la
inscripcin tiene valor sustantivo y es indispensable para la validez de la hipoteca subsiste
mientras no se cancela la inscripcin.

LA HIPOTECA EN LA LEGISLACIN PERUANA

Los redactores del cdigo de 1852 se inspiraron en la legislacin espaola y en el cdigo

de Napolen, adoptando un sistema mixto pero con menos rigor que el cdigo francs.

Para las hipotecas convencionales se hizo obligatoria la especialidad y el registro mientras

que se admitieron las hipotecas legales, sin necesidad de que fueran registradas esto es
como hipotecas generales y ocultas. En cambio, no acept con ese mimo carcter a las
hipotecas judiciales, pues se exigi el registro para su validez.

La Ley de 1888 cre el Registro de la Propiedad de inmuebles para la inscripcin de los

inmuebles, que no se hizo obligatoria sino facultativa, obligatoriedad que si se exigi para
las hipotecas. Como consecuencia de la creacin de este registro result que la propiedad
que no apareca inscrita en l no poda ser hipotecada.

Con el cdigo civil de 1936 se reconoci el doble carcter que tiene la hipoteca voluntaria,
que serva como derecho de garanta y como instrumento de crdito. As pues, se autoriza
la emisin de ttulos hipotecarios al portador o transmisibles por endoso, sancionando una
prctica establecida entre nosotros al margen de la ley, que si bien ha producido beneficios
a la propiedad territorial ha dejado sentir la ausencia de control. Se suprimieron las
hipotecas judiciales porque era una institucin vieja que ya no tena defensores, o porque
las resoluciones judiciales interpretan los contratos o la ley, en cuyo caso no hay creacin
de hipoteca, u otorga al juez una facultad excesiva, como es la de constituir derechos reales
sobre los bienes del deudor. Se mantuvieron las hipotecas legales.

DEFINICIN

Segn el artculo N1097 del Cdigo Civil se define como: Por la hipoteca se afecta un
inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de un tercero. La
garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de persecucin,
preferencia y venta judicial del bien hipotecado.
REQUISITOS DE VALIDEZ

Que la hipoteca se constituya sobre el bien de propiedad del otorgante.

Que garantice el cumplimiento de una obligacin presente o futura.
Que la hipoteca sea por un monto determinado o determinable.
Que se otorgue por escritura pblica ante Notario.
Que se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble de los Registros Pblicos.

CARACTERSTICAS PRINCIPALES

Es un contrato accesorio, ya que garantiza siempre una obligacin principal, de tal

forma que rigen los principios de que si sta se extingue, se extingue tambin la
hipoteca.
Es indivisible, ya que cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte
de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda, incluyendo capital, intereses y
gastos.
Debe recaer sobre inmuebles especficamente determinados y se extiende la
garanta a todas sus partes, es decir, al suelo, construcciones, aires, entradas,
servidumbres, e incluye el importe de las indemnizaciones de los seguros.

Otras caractersticas importantes son que puede garantizar crditos u obligaciones futuras
o eventuales, y tambin puede constituirse bajo condicin o plazo. Se prohbe la
constitucin de hipoteca sobre bienes futuros.

DERECHOS QUE ADQUIERE EL ACREEDOR

PERSECUCIN

El acreedor tiene derecho en caso de incumplimiento de la obligacin a hacer vender el

bien hipotecado y pagarse con el producto de su venta, cualquiera que sea su propietario
o poseedor.

PREFERENCIA

Las hipotecas tendrn preferencia por razn de antigedad, conforme a la fecha de la

escritura y el nmero de orden de presentacin en el Registro. Esto significa que en caso
de incumplimiento de la obligacin y de venderse el inmueble hipotecado, se pagar
preferencialmente la deuda que tiene hipoteca inscrita de mejor rango.

VENTA JUDICIAL

El acreedor en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada podr demandar va

proceso de ejecucin de garantas, que se le pague la deuda dentro del trmino de tres
das, bajo apercibimiento de rematarse el bien hipotecado. En caso de incumplimiento el
Juez ordenar el remate judicial del bien.

CLASES DE HIPOTECA

HIPOTECA PREDIAL

Es la constituida sobre terrenos y/o edificaciones, tanto urbanas como rurales.

HIPOTECA POPULAR

Constituida sobre terrenos y/o edificaciones ubicados en pueblos jvenes.

HIPOTECA LEGAL

Establecida por el Cdigo Civil para proteger o garantizar algunas situaciones vinculadas
con el inmueble, tales como, la establecida en favor del vendedor del inmueble cuyo precio
no se le ha cancelado o el caso del proveedor de los materiales empleados en la edificacin
y que no hayan sido cancelados y tambin el caso de los inmuebles adquiridos en una
particin con la obligacin de hacer amortizaciones en dinero a los otros copropietarios.
Esta garanta se inscribe en los Registros Pblicos de pleno derecho y de oficio, bajo
responsabilidad del Registrador, simultneamente con los contratos de los cuales emanan.

HIPOTECA NAVAL

Constituida sobre buques y embarcaciones. Tambin es un acto solemne que requiere de

escritura pblica y de inscripcin en el Registro Mercantil del departamento martimo o
fluvial en que est matriculado el buque.

HIPOTECA DE AERONAVES

Se constituye sobre cualquier vehculo capaz de desplazarse en el espacio areo y que sea
apto para transportar pasajeros o carga. Debe constituirse por escritura pblica e inscribirse
en los Registros Pblicos de Aeronaves del Per.

HIPOTECA MINERA

Constituida sobre derechos mineros inscritos en el Registro Pblico de Minera.

EXTINCIN DE LA HIPOTECA

La hipoteca se extingue en los siguientes casos:

Cancelacin de la obligacin que se garantiza.

Anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin.
Renuncia escrita del acreedor.
 Destruccin total del inmueble.
Consolidacin producida por haberse convertido el propietario del bien en el
acreedor de la deuda.