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OBJETIVO
El objetivo de este mdulo es dar a conocer de una manera rpida y sencilla las
actividades que realiza la UAECD en el proceso de Actualizacin Catastral, para la
renovacin de los valores de los predios originados por cambios fsicos (terreno y
construccin), variaciones de uso o de productividad, obras pblicas, o
condiciones locales del mercado inmobiliario.
5.1 Introduccin
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AVALOS
Unidad 5: Avalos con fines catastrales
Para determinar las ZHF el profesional visita el sector catastral (barrio) de inters y
traza sobre cartografa polgonos que incluyan un nmero significativo de predios
con caractersticas fsicas similares en cuanto a norma de uso del suelo,
topografa, servicios pblicos, vas, actividad econmica del sector, tipologa de las
construcciones que permitan diferenciar estas reas de las adyacentes.
Para el caso de Bogot, la UAECD diseo la ZHF con ocho (8) variables,
compuesta por 13 posiciones en su codificacin, las cuales se describen a
continuacin:
3.- Quinta variable. Sptimo y octavo dgito de la ZHF. Indica la existencia de los
servicios pblicos en el sector.
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AVALOS
Unidad 5: Avalos con fines catastrales
4.- Sexta variable. Noveno y dcimo primer dgito de la ZHF. Indica la clase,
estado e influencia de las vas dentro de la ZHF.
6.- Octava variable. Dcimo tercer dgito de la ZHF: Indica el tipo segn actividad
econmica predominante de los inmuebles de la ZHF.
Es importante anotar que la informacin de las tres (3) primeras variables que
corresponden a las cinco (5) primeras posiciones, se deben obtener de la consulta
de las normas de uso del suelo establecidas en los instrumentos de planeacin
que regulan las intervenciones, las actividades y las inversiones de los sectores
pblicos y privados en el territorio de la ciudad, para el caso de Bogot el Plan de
Ordenamiento Territorial POT (Decreto 190 de 2004), los Planes Zonales y las
UPZS en que se divide la ciudad. En el sector en que el POT no se encuentre
reglamentado se debe consultar la normatividad anterior a la publicacin del
decreto, en nuestro caso el Acuerdo 6 de 1990.
Segn clasificacin del suelo que hace el Plan de Ordenamiento Territorial (Segn
el artculo 42 del Decreto 190 de 2004), adems del suelo rural se entiende como
tal aquellos terrenos que se encuentren dentro del rea de expansin y que no
hayan sido incorporados al suelo urbano mediante Plan Parcial.
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AVALOS
Unidad 5: Avalos con fines catastrales
2.- Tercera (3) variable. Cuarto a sexto dgito de la ZHF. Indica la Zona Fsica
determinada por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi- IGAC.
3.- Cuarta (4) variable. Sptimo y octavo dgito de la ZHF. Indica el valor potencial
de la Zona Fsica determinado por el IGAC.
4.- Quinta (5) variable. Noveno dgito de la ZHF. Indica la existencia de vas en el
sector de acuerdo a la clasificacin establecida por el Instituto Geogrfico Agustn
Codazzi.
5.- Sexta (6) variable. Dcimo dgito de la ZHF. Indica la topografa de la ZHF.
6.- Sptima (7) variable. Dcimo primer dgito de la ZHF. El IGAC establece en la
clasificacin la disponibilidad de aguas asociada a las respectivas zonas
homogneas.
7.- Octava (8) variable. Dcimo segundo y tercer dgito de la ZHF: Indica la
actividad econmica de la ZHF.
2 9 6 0 1 1 0 6 3 3 1 7 5
Carretera
Rural no Tomado del plano de ZHF Tomado de la tabla de Aguas
Alta Fragilidad pavimentada,va Inclinada Tierra con maleza
protegido (IGAC) ZHF (IGAC) abundantes
angosta(V3)
Se debe aclarar que la informacin de las dos (2) primeras variables que
corresponden a las tres (3) primeras posiciones corresponden a la norma o
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Unidad 5: Avalos con fines catastrales
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AVALOS
Unidad 5: Avalos con fines catastrales
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Diseo de Muestra Probabilstica de Puntos de Investigacin escrita por el Dr. Luis Carlos Gmez para la
UAECD.
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AVALOS
Unidad 5: Avalos con fines catastrales
De elementos. Es decir, de los predios que conforman cada ZHF. Aunque cada
lote es un conglomerado de m2, su indivisibilidad y homogeneidad total para
efectos de esta investigacin permite considerarlos como un elemento. No
obstante, en las metodologas de estimacin y de clculo de la variabilidad natural
y de azar, se tendr en cuenta el tamao de su rea, el cual se considerar una
variable aleatoria.
N r2
n=
N (ES rel * r ) + r2
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AVALOS
Unidad 5: Avalos con fines catastrales
En donde,
N = Nmero de predios existentes en cada subclasificacin espacial de cada
ZHF.
r = Promedio tipo razn del valor del m2 de terreno
r = desviacin estndar esperada en el indicador de estudio (valor del m2 de
terreno)
r / r = Coeficiente de variacin. Para facilitar la comprensin y uso de este
parmetro, se ha considerado conveniente, estandarizarlo en 1 el valor de r .
Los clculos exploratorios se realizaron para r / r = 1/0.5 a 1/10
ES rel = Error Estndar Relativo. Se aplicaron ES rel entre 0.05 y 0.2. debe
tenerse en cuenta que en la frmula se considera 1 ES rel, que equivale en el
proceso de inferencia a un 68% de confianza. En consecuencia, 2 ES rel, es el
error total para un 95% de confianza.
Nota: Para una correcta aplicacin de la frmula tenga en cuenta la siguiente tabla
que muestra los diferentes coeficientes de variacin de acuerdo al nmero de
predios para cada Zona Homognea Fsica.
0.10
1 1
0.10
2a7 2
0.11
8 a 27 3
0.12
28 a 250 4
0.15
251 en adelante 7
La muestra decidida para cada subclasificacin espacial, por barrio, de las ZHF,
se seleccionar aplicando los siguientes pasos:
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Unidad 5: Avalos con fines catastrales
1. Listado de los predios ordenados en funcin del cdigo de sector para cada
Zona Homognea Fsica. Como el muestreo es estratificado proporcional, se
ordenan primero dentro de cada estrato, primero los predios no edificados y
luego los predios edificados.
Una vez definidos e identificados los puntos de investigacin (predios) se les debe
realizar un avalo comercial, aplicando las tcnicas valuatorias descritas en el
Modulo 3. Como ya se comento, estos puntos se encuentran distribuidos en cada
una de las ZHF, cumpliendo con el proceso descrito en el numeral anterior.
Por ltimo se debe precisar que en la UAECD se puede obtener muy buena
informacin en el Observatorio Inmobiliario Catastral OIC y del Formulario de
capturas de ofertas del mercado inmobiliario FOCA, adicionalmente se debe
consultar en el rea de Conservacin los datos de las radicaciones que tengan
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AVALOS
Unidad 5: Avalos con fines catastrales
que ver con las revisiones de avalos, que hayan sido resueltas o que se
encuentren en trmite y los avalos comerciales realizados en el rea de
Actualizacin de la Unidad.
La informacin obtenida, se debe ordenar por sectores y por zona homognea
fsica con los cdigos respectivos en el formato de ofertas anexo al manual de
ZHFG, con el correspondiente procesamiento y anlisis estadstico.
.- Zonas Fsicas iguales con valores diferentes, lo que seala que una ZHF puede
tener diferentes valores de terreno, es decir que puede tener varias ZHG.
Una vez diseadas y mapeadas en forma detallada las zonas de igual valor, se
debe elaborar los listados de Zonas Geoeconmicas, con el fin de reportarlas a la
Subdireccin de Informtica. En la base de datos de la UAECD la Zona
Homognea Geoeconmica est compuesta por seis (6) posiciones y se
encuentra codificada de la siguiente manera:
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* En esta posicin se consigna el cdigo del tipo de actividad econmica residencial cuando en la posicin nmero 12 de la
ZHF no corresponda a uno (1).
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BIBLIOGRAFA
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Gonzlez Rubio Elberto, Ao 1994, Avalos de Bienes Urbanos, Editorial Grijalbo
S.A.
Gonzlez Rubio Elberto, Ao 1998, Como Organizar y Presentar un Avalo,
Editorial Grijalbo S.A.
Castrilln Oberndorfer Diter R., Ochoa Ochoa Francisco, Castrilln Restrepo
Ricardo, Ao 1999, Avalo de Bienes Inmuebles, Conceptos, Tcnicas y
Vivencias.
Ley 14 de 1983, Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y
se dictan otras disposiciones, Captulo I.
Ley 388 de 1997, Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y
se dictan otras disposiciones.
Decreto Distrital 190 de 2004, Por medio del cual se compilan las disposiciones
contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003. Con el Decreto
619 de 2000 se adopt el Plan de Ordenamiento Territorial para Santa Fe de
Bogot, Distrito Capital y con el 469 de 2003 se revisa este Plan de
Ordenamiento Territorial de Bogot D.C.
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi IGAC, Resolucin No. 620 de 2008, Por la
cual se establecen los procedimientos para los avalos ordenados dentro del
marco de la Ley 388 de 1997.
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Unidad 5: Avalos con fines catastrales
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi IGAC, Resolucin No. 070 de 2011, Por la
cual se reglamenta tcnicamente la formacin catastral, la actualizacin de la
formacin catastral y la conservacin catastral.
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