D. Privado V PDF

Mdulo 1
Los derechos
reales. La
publicidad
posesoria
1. Los derechos
realesgeneralidades:
definicin y diferencia
con los derechos
personales
1.1 Derechos reales. Diferentes

definiciones. Definicin legal
Buteler Cceres (2005) divide a los derechos subjetivos en:
I. Derechos que importan directamente a la persona y son extrapatrimoniales,

por ejemplo derecho a la integridad fsica, a la intimidad, etc.
II. Derechos que importan directamente al patrimonio:
Derechos personales: existe una relacin jurdica entre un sujeto deudor y uno
acreedor que puede exigir del primero la realizacin de una prestacin de dar,
hacer o no hacer. Estn reglados en el libro segundo del cdigo civil.
Derechos reales: existe una relacin directa entre un sujeto y una cosa. Estn
reglados en el libro tercero del cdigo civil.
III. Mixtos: son los derechos intelectuales que poseen una faceta susceptible
de valuacin pecuniaria (referente a la explotacin econmica de la creacin),
el aspecto econmico, y otra que no lo es (aquella potestad vitalicia para
tutelar que la creacin no sea cambiada o menoscabada), el aspecto moral.
Aclaremos algunos conceptos.
1
Bien: los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se
llaman bienes. El conjunto de bienes de una persona constituye su
patrimonio.1
Cosa: es todo objeto material susceptible de tener un valor (no

necesariamente pecuniario, puede ser afectivo o de otra ndole). Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y fuerzas
naturales susceptibles de apropiacin2 tcnicamente no son cosas, puesto
que no son objetos materiales, simplemente siguen el rgimen de stas.
Las cosas son clasificadas principalmente en muebles o inmuebles segn su

naturaleza y en bienes pblicos o privados, segn sea titular el Estado o un
particular. Sobre el particular nos explayaremos ms adelante.
Patrimonio: Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las

cosas, se llaman "bienes". El conjunto de los bienes de una persona constituye
su "patrimonio".3
La presente asignatura se avoca al estudio de los derechos reales.

Desarrollaremos la definicin dada por la Dra. Mariani de Vidal en su manual.
Derecho real - Definicin
Nuestro Cdigo Civil y Comercial enuncia en el art. 1882:
El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se ejerce

directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su titular
las facultades de persecucin y preferencia, y las dems previstas en este
Cdigo4.
La Dra. Marina Mariani de Vidal lo define de la siguiente manera:
Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas

sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona
(sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que
previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a
abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligacin negativa), naciendo para el caso de violacin una
accin real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al
ius persequendi y al ius praeferendi. (2006, pp. 20).
1
Art. 2.312, Ley 340 Cdigo Civil (derogado). Link web:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
2
Art. 2.311, Ley 340 Cdigo Civil (derogado).
3
Art. 2.312, Ley 340 Cdigo Civil (derogado). Art. 15, Ley 26.994-Cdigo Civil y Comercial.
4
Art. 1882, Ley 26.994-Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
2
un derecho absoluto: porque es oponible erga omnes, o sea a toda la
comunidad, en contraposicin a los derechos relativos (obligaciones) que son
oponibles a sujetos determinados.
de contenido patrimonial: en el sentido expresado supra (con un valor para

su titular).
cuyas normas, sustancialmente de orden pblico: porque en buena medida,

la organizacin y conservacin de la sociedad reposa sobre las polticas
referentes al derecho de propiedad, basta pensar en los derechos sobre
patentes de invencin, inmuebles, bienes de dominio pblico, etc.
establecen entre una entre una persona (sujeto activo) y una cosa: cosa en
el sentido antes reseado. Como supuesto de excepcin y una vez avanzada la
asignatura, veremos el caso del derecho real de prenda sobre un crdito y de
usufructo sobre un crdito o sobre un patrimonio.
una relacin inmediata y directa: debido a que el titular est en contacto con
la cosa, sin precisar de un intermediario como es el caso de los derechos
personales, donde es necesario el accionar del deudor para poner al acreedor
en contacto con el objeto de la relacin jurdica.
que, previa publicidad: se considera sujeto pasivo de los derechos reales a

todos los individuos de la comunidad, pues deben respetar la propiedad ajena;
en virtud de ello es que los derechos reales se publicitan; dicha publicidad
tendr diferentes efectos segn el bien de que se trate, en algunos casos basta
la publicidad posesoria para constituir el derecho (muebles no registrables) y en
otros es necesaria la inscripcin en los registros pertinentes (caso de los
automotores). En tal sentido, nos ilustra Vlez Sarsfield en la nota al art. 577 del
cdigo civil derogado, en la que afirma que no es posible respetar un derecho
que no se conoce.5
obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto

contrario al mismo, naciendo para el caso de violacin, una accin real: las
acciones reales son tres: reivindicatoria, negatoria y confesoria y sern objeto
de estudio detallado ms adelante.
y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius
praeferendi: de denomina ius persequendi a la facultad que tienen los
titulares de derechos reales de perseguir la cosa en manos de quien la detente,
con el fin de ejercer su derecho. Tambin es llamada facultad
reipersecutoria. Se denomina ius praeferendi a aquella facultad emanada del
derecho real que tiene dos facetas:
5
Art. 557, Ley 340 Cdigo Civil (derogado). Link web:
3
o 1. La primera: esta potestad ha sido considerada un privilegio en
el sentido normado por el cdigo civil,; esto es, un derecho dado
por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro.
Este privilegio se refiere al producido del bien en remate y se
aplica a los derechos reales de Hipoteca y Prenda.
o 2. La segunda: hace a la exclusin o prevalencia sobre otro

derecho real o personal. Se apoya en el principio qui prior est
tempore potior est iure (primero en el tiempo, mejor en el
derecho). Significa que un derecho real correctamente
constituido y publicitado, tiene preferencia sobre cualquier otro
derecho que se constituya sobre la misma cosa con posterioridad.
Demos un ejemplo: Juan compra un inmueble a Pedro y concurre al registro de

la propiedad a inscribir su derecho real de dominio sobre el inmueble. Al da
siguiente, Pablo (quien tambin compr a Pedro, vctima de una estafa de
aqul, que vendi el inmueble a dos personas) concurre a anotar su supuesto
derecho de dominio, siendo rechazada la inscripcin en virtud del principio
estudiado, pues dos dominios sobre la misma cosa no pueden coexistir. La
segunda faceta, es una prioridad o prevalencia temporal. Se dice que primero
en tiempo, mejor en derecho y bsicamente significa: quien primero publicita
su derecho, triunfa. Sera, siguiendo el ejemplo, el caso de que Juan concurriera
al registro a inscribir el derecho real de dominio sobre el inmueble y se
encontrara con que, el da anterior, se anot un embargo sobre la vivienda. El
embargo triunfa sobre la inscripcin del dominio de Juan, pues se ha
publicitado primero.
En cambio, cuando fijamos la prevalencia de un derecho personal sobre otro

derecho personal, el mecanismo es distinto: all lo que cuenta es la fecha del
contrato que se hace valer entre partes, no la publicidad del derecho, (puesto
que el derecho personal no se publicita porque el nico obligado ha participado
del contrato y a l solo es oponible).
As, nuestro Cdigo Civil y Comercial indica en el art. 1886:
El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de

quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho
real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.6
6
Art 1886, Ley 26994-Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
4
1.2 Elementos del derecho real.
Diversas teoras
Teora clsica:
Encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y personales,

basndose en el aspecto interno del derecho: la relacin entre la persona y la
cosa.
Derecho Real= Persona Cosa
Es la elegida por Vlez Srsfield en la redaccin del Cdigo Civil, siguiendo a

Demolombe, a quien cita en la nota al ttulo IV del libro III; dice el eminente
jurista:
derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una

relacin directa e inmediata, de tal manera que no se
encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el
sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto () se llama,
al contrario, derecho personal, aquel que slo crea una relacin
entre la persona a la cual el derecho pertenece y otra persona
que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho
cualquiera, de modo que en esa relacin se encuentran tres
elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del
derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el
deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto7.
Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechos
reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre la cosa y los
segundos sobre una persona para que nos procure la prestacin.
En el mismo sentido, se puede mencionar a Aubry y Rau (citados en Musto,

1995) para quienes hay derecho real cuando una cosa se encuentra sometida,
total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relacin
inmediata oponible a toda otra persona (pp. 27).
7
Nota al ttulo IV del libro III - Ley 340-Cdigo Civil (derogado). Link web:
5
Otras teoras:
Algunas teoras no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos,

mientras que otras parten de distintos criterios para encontrarlas.
Teoras Monistas: consideran a los derechos reales y personales una misma

categora, dividindose entre:
Personalistas u obligacionistas (Planiol, 1932): afirman que todos los

derechos son obligacionales. Siguiendo a Kant subrayan que las
relaciones jurdicas son siempre entre personas (nunca podran darse
entre una persona y una cosa) ya que el Derecho conjunto de reglas
que norman la conducta en sociedad- tiene sentido en tanto hay ms de
una persona en juego. Estas teoras introducen como novedad el sujeto
pasivo comunidad (elemento externo), cuyos miembros se encuentran
obligados al deber de respeto y abstencin respecto del titular del
derecho real.
Personalistas realistas (Rigaud Bonnecase, 1924-1930) funden todos

los derechos patrimoniales dentro de la categora de derechos reales,
entendiendo como nica diferencia que en aqullos que la doctrina
clsica llama derechos reales el objeto es una cosa determinada,
mientras que en los derechos personales, el objeto es el patrimonio
entero del deudor (pues responde con este en caso de incumplimiento).
Teora de la institucin: (Hauriou, 1925) Reconoce una diferencia entre

derechos reales y personales, pero utiliza un criterio de diferenciacin propio
que distingue tres categoras de actividad jurdica: la que lleva a cabo el Estado
a travs de la Ley, la que despliegan los particulares mediante el contrato, y una
tercera que da en llamar fenmenos institucionales; stos consisten en
situaciones reiteradas en el tiempo que se objetivizan y convierten en derechos
al ser respetadas y reconocidas por la comunidad. Los derechos subjetivos se
diferencian segn el contenido institucional que poseen, si es alto, su violacin
se rige por el derecho disciplinario impuesto an sin consentimiento de los
particulares (este es el caso de los derechos reales), si es bajo, por normas de
carcter estatutario fijadas por las partes (caso de los derechos personales).
6
1.3 Diferencias con el derecho personal
en cuanto al nmero. La voluntad en la
creacin de los derechos reales: diversos
sistemas. Los derechos reales
existentes en el sistema argentino
Mientras que en los derechos reales rige el sistema de nmero cerrado, cuando
se trata de derechos personales u obligaciones, las partes pueden crear los
derechos que estimen pertinentes, mientras no violen la ley, la moral o las
buenas costumbres.
Numerus clausus. Nuestro sistema es de nmero cerrado, porque los nicos

derechos reales admitidos son los enumerados en la ley. Esto se refleja en el
Cdigo Civil y Comercial, en tanto indica en su art. 1884 que:
La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos,

contenido, adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin,
duracin y extincin es establecida solo por la ley. Es nula la
configuracin de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificacin de su estructura.8
Por ejemplo, un derecho real inventado por las partes y asimilable a un

contrato de arrendamiento valdr como tal si no es contrario a la ley, moral o
buenas costumbres.
As como las partes no pueden inventar o adoptar de la legislacin comparada o

derogada derechos reales distintos de los que fija la ley civil vigente, tampoco
pueden cambiar notas esenciales del rgimen de los derechos reales existentes
(por ejemplo establecer que el usufructo sea constituido a favor de una
persona jurdica por ms del plazo legal). Contrariamente, algunos pases como
Espaa, tienen un rgimen abierto y las partes pueden crear derechos reales no
contemplados por la legislacin, regulando su aplicacin mediante contratos o
disposiciones de ltima voluntad.
Las razones para la adopcin de este sistema en nuestro pas, se encuentran en

las notas del Cdigo Civil redactado por Vlez Sarsfield, en especial las notas a
los arts. 2502 y 2503. Transcribiremos las partes pertinentes:
8
Art. 1884. Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
7
los autores espaoles se quejan de los males que haban
producido los derechos reales sobre una misma cosa se vea
ser uno el propietario del terreno y otro el de los rboles que en
l estaban. Algunas veces uno era propietario del pasto que
naciera y otro el de las plantaciones que hubiesen hecho. La
multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es
una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y puede
perjudicar mucho a la explotacin de esos bienes y la libre
circulacin de las propiedades perpetuamente embarazadas,
cuando por las leyes de sucesin esos derechos se dividen entre
muchos herederos, sin poderse dividir la cosa asiento de ellos.
Las propiedades se desmejoran y los pleitos nacen9
Servidumbres. Excepcin al principio de numerus clausus?
Algunos autores ven en el derecho real de servidumbre una excepcin al

principio de nmero cerrado, pues si bien este derecho real se encuentra
enumerado expresamente, segn el Cdigo Civil, este derecho real que se
establece entre DOS (2) inmuebles [y] que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno 10,
puede sujetarse a cualquier modalidad11, creando as un sinnmero de
servidumbres distintas con el nico lmite de no infringir la ley, la moral o las
buenas costumbres. Por ejemplo, pueden las partes determinar que el
propietario del fundo sirviente tenga vedado encender fogatas, cambiar el color
de pintura de la propiedad, que deba tolerar el traspaso de animales desde el
fundo dominante, etc.
En algunos pases, rige el sistema de numerus apertus, all las partes pueden
crear, mezclar, inventar derechos reales y establecer su regulacin libremente.
Esta es una caracterstica de los sistemas anglosajones del common law.
Enumeracin (Artculo 1887)
Enumeracin. Son derechos reales en este Cdigo:
a) el dominio;
9
Nota al art. 2502 y 2503, Ley 340-Cdigo Civil (derogado). Link web:
10
Art. 2162, Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
11
8
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitacin;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.12
1.4 Diferencias en cuanto a la forma de

constitucin. La teora del ttulo y del
modo. La adquisicin originaria, la
derivada. La inscripcin registral. La
convalidacin de los derechos reales. El
objeto de los derechos reales
Mientras que las obligaciones se constituyen slo con el acuerdo de partes
(ttulo), en los derechos reales es necesario un elemento ms: el modo.
As, se dice que las obligaciones siguen un sistema consensual (basado slo
en el consenso), mientras que los derechos reales siguen el sistema milenario
12
Art. 1887, ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
9
de la vieja Roma: de ttulo + modo, en tanto slo nacen cuando el sujeto rene
estos dos elementos.
Ttulo: Alude a la causa fuente de la adquisicin del derecho y responde a la

pregunta: cmo vino a ser titular del derecho? El ttulo material puede
consistir en un hecho jurdico (aprehensin del objeto que no es de nadie), en
un acto jurdico (compraventa, constitucin de hipoteca, legado, etc.), o en un
imperativo de la propia ley (como es el caso del condominio de medianeras).
Mientras que el ttulo material es el contenido, llamamos continente al ttulo
formal, que es la manera en que la voluntad se expresa (oral, por signos
inequvocos o por escrito y en ese caso- por instrumento privado o pblico).
Modo posesorio y modo inscriptorio: Es el segundo elemento necesario para

que se constituya el derecho real. Y puede ser inscriptorio o posesorio. Luego
de celebrado el acto jurdico, o en el momento en que tiene lugar el hecho
jurdico que da causa o ttulo al derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada
materialmente por el sujeto (modo posesorio), o bien el derecho debe ser
inscripto (modo inscriptorio). El derecho real necesitar de uno u otro modo,
segn el objeto sobre el cual recaiga. En el caso de los automotores, el modo es
inscriptorio: antes de la inscripcin, no se adquiere el dominio; lo mismo
sucede con los caballos pura sangre de carrera y las palomas mensajeras. Para
el resto de las cosas, el modo es posesorio.
Se ha considerado que en el caso de la usucapin, el ttulo es la ley y el modo es

la posesin continua por el tiempo fijado por la norma.
Antes hemos hecho alusin al modo como elemento constitutivo del derecho
real, pero cuando hablamos de modos de adquisicin del derecho real, nos
referimos a la manera en la cual ste puede ser adquirido (vgr. actos jurdicos) y
que estudiaremos siguiendo las normas de adquisicin del dominio. No
obstante ello, al estudiar cada derecho real especficamente, analizaremos las
particularidades en la constitucin de cada uno.
Los modos de adquisicin, pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a ttulo

oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis causa y originarios o
derivados, siendo esta ltima la distincin ms trascendente y que se basa en la
ligazn con el titular anterior. En los modos de adquisicin originarios, la
constitucin del derecho real se realiza en forma totalmente independiente al
titular anterior, sin consideracin alguna a que la cosa haya tenido propietario
anterior o no; en los modos derivados, el derecho proviene de un antecesor
que lo transmite en las mismas condiciones y con las mismas limitaciones que
recaan en cabeza de l. Por ejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble
sin dueo, lo adquiere en forma originaria y sin limitaciones pero, si esa misma
cosa estaba prendada y es el dueo quien transfiere el dominio, lo har con la
consiguiente carga real que es el derecho de prenda. Ello, en virtud del
10
principio que indica que nadie puede transmitir sobre un objeto un derecho
mejor o ms extenso del que gozaba (nemo plus iuris).
La convalidacin
Cuando una persona constituye o trasmite un derecho real que no tena

derecho a constituir o trasmitir, ello entra en colisin con el principio latino
nemo plus iuris. Es por ello que el acto jurdico celebrado sera nulo para el
ordenamiento.
Aun as, razones de poltica legislativa en proteccin del trfico mercantil

inmobiliario, se ha sentado el siguiente principio convalidante:
Art. 1885. Convalidacin. Si quien constituye o transmite un derecho real que

no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitucin o transmisin queda
convalidada.13
Vemoslo en un ejemplo:
Juan le vende a Luis una coleccin de obras de arte perteneciente a Mara el 06

de abril. Al momento de la venta, la propietaria es Mara y por ende- esa
venta debera ser nula. Sin embargo, con fecha 15 de mayo, Luis le compra la
misma a Mara. Por el fenmeno de la convalidacin, cobra validez la venta
efectuada por Juan y se reputa que Luis es propietario de la coleccin desde el
mismo da en que l piensa haberla comprado vlidamente a Juan (06 de abril).
As, la convalidacin posee un efecto retroactivo.
El objeto de los derechos reales
El objeto del derecho real es la cosa; sta debe ser cierta, individualmente
determinada, encontrarse en el comercio y tener existencia actual; deca la
nota de Vlez al Ttulo IV del Libro III, prrafo 9o: "pues que la cosa es el objeto
directo e inmediato, y no puede haber un derecho sin objeto.14
Lo expresado, se ve reflejado en el art. 1883: Objeto. El derecho real se ejerce

sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por
el todo o por una parte indivisa. El objeto tambin puede consistir en un bien
taxativamente sealado por la ley.15
Es decir: algunos derechos reales como el dominio- se ejercen sobre cosas

solamente, que deben ser enteras e individuales, tales como un vehculo o una
13
Art.1885, Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
14
Nota al Ttulo IV del Libro III, Ley 340. Cdigo Civil de la Nacin (con vigencia hasta agosto
2015).
15
11
casa. Otros, como el uso o la habitacin, pueden otorgarse sobre una parte
determinada de la cosa, materialmente demarcada; por ejemplo, una parte del
inmueble.
Sobre una parte indivisa, se constituyen, por ejemplo, el condominio o el

cousufructo. Presuponen la existencia de varios titulares, imputndose sobre
cada uno una porcin inmaterial o porcentaje sobre la cosa.
Por ltimo la ley cita el caso de un bien, trmino para el cual el legislador
tradicionalmente quiere significar un derecho inmaterial. Tal supuesto toma
lugar, por ejemplo, en la prenda o el usufructo sobre un derecho de crdito.
1.5 Diferencias en relacin a sus efectos

En relacin a sus efectos, existen ciertas diferencias entre las obligaciones y los
derechos reales:
Tabla 1: Diferencias entre Derechos reales y obligaciones
Derecho real Derecho personal
Poder directo sobre la cosa. Facultad de exigir a otro una prestacin.
Posee dos elementos (sujeto-cosa). Hay tres elementos (acreedor-deudor-

prestacin).
Objeto actual y existente (cosa). Objeto futuro (prestacin).
Exclusividad. No pueden existir dos La misma prestacin puede deberse a

titulares del mismo derecho real distintos acreedores.
sobre la misma cosa, por ejemplo
dos personas no pueden ser
titulares del dominio sobre un
inmueble.
El titular posee facultades Los derechos personales surgidos del

persecutorias (ius persequendi) y contrato no tienen efectos sobre
de preferencia (ius praeferendi) terceros.
sobre los terceros.
Se constituyen con ttulo y modo Basta el ttulo (rgimen consensual).

(ya sea modo posesorio o
12
inscriptorio).
Son derechos absolutos Son derechos relativos (slo oponibles

(oponibilidad erga omnes). al deudor).
Prescripcin adquisitiva. El Prescripcin liberatoria. Las deudas

transcurso del tiempo (entre otros dejan de ser exigibles con el transcurso
requisitos) hace adquirir el derecho del tiempo, cumplido el plazo de
real por usucapin. prescripcin.
La institucin del abandono No se aplica esta institucin.

exonera al titular de las cargas.
Se ejercen por posesin. Se ejercen cumpliendo la prestacin.
El rgimen que regula los derechos Rige la autonoma de la voluntad con

reales es extenso, detallado y los lmites del respeto a la ley, la moral,
contiene gran cantidad de las buenas costumbres y al uso regular
disposiciones de orden pblico, en de los derechos. Lo pactado, es ley para
las cuales las partes no pueden las partes.
apartarse del rgimen fijado.
Perpetuos, porque aunque no se Temporales (el derecho personal nace

ejerzan siguen existiendo. para morir al cumplirse la prestacin).
Fuente: Elaboracin propia.
1.6 Clasificacin de los derechos reales

Segn la propiedad de la cosa:
Derechos reales sobre cosa propia o ajena Son derechos

reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios,
el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si
existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales
recaen sobre cosa ajena.16
Algunos de los derechos reales sobre cosa ajena son de uso y goce (como el
usufructo) y otros de garanta (prenda, hipoteca y anticresis).
16
Art. 1888, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
13
Segn el rol:
Derechos reales principales o accesorios. Es accesorio el derecho real que

depende de un derecho creditorio al cual accede, (feneciendo en caso de que
se extinga el derecho principal). Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la
prenda; (y) todos los dems son principales.
Segn exigencias de registracin del objeto del derecho real:
Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos

reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripcin de
los ttulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan17
(declarativos o constitutivos). Son registrables los derechos reales sobre
inmuebles, automotores, buques, aeronaves, etc.
Segn su contenido:
1) Recaen sobre la sustancia (pudiendo incluso destruirla): dominio,

condominio, propiedad horizontal (P.H.)
2) Recaen sobre la utilidad (no pueden alterar ni menoscabar la
sustancia): usufructo, uso, habitacin, servidumbres activas.
3) Recaen sobre el valor (debiendo llevar el bien a pblica subasta para
cobrar el crdito garantizado): hipoteca, anticresis, prenda, censos.
Segn las facultades de su titular:
1) Con facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso), ius
fruendi (frutos) y ius abutendi (disposicin).
2) Con facultades mermadas: el resto de los derechos reales.
Segn su duracin:
1) Perpetuos: duran indefinidamente y no se extinguen por el no ejercicio:

dominio, condominio, propiedad horizontal, servidumbres reales.
2) Temporales: el usufructo, uso, habitacin y las servidumbres personales
tienen como lmite la vida del beneficiario; la hipoteca, prenda y
anticresis tienen como lmite la duracin del derecho creditorio al cual
acceden.
17
Art. 1890, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin [el resaltado es propio].
14
1.7. Ejercicio de los derechos reales.
Regla y excepciones
La mayora de los derechos reales se ejercen por la posesin. Sobre aquella,
cuyo concepto y aspectos se desarrollarn detalladamente en puntos
subsiguientes, adelantaremos que configura el contenido de todos los derechos
reales, salvo la hipoteca y las servidumbres prediales, que son la excepcin.
As, los actos posesorios constituyen el modo de exteriorizar la titularidad del

dominio, del condominio, de la propiedad horizontal, del usufructo, etc. y
darles publicidad. Podemos citar como ejemplos de acto posesorio el cultivo de
un inmueble, la destruccin, modificacin material de partes de la cosa mueble
o inmueble, e incluso su enajenacin. Todas estas acciones son una plena
manifestacin de la titularidad de un derecho real ejercido por la posesin.
No es el caso de la tenencia, como se ver ms adelante, donde los actos son

ms acotados y de mero uso.
Tampoco es el caso de la hipoteca, donde tenemos, por un lado, el titular del

derecho real de hipoteca y, por el otro, el propietario del inmueble que es
quien contina en posesin del mismo. As, el derecho real de hipoteca se
ejerce cobrando la deuda, inspeccionando el inmueble, fiscalizando que no se
registren deterioros y eventualmente pidiendo judicialmente su remate si la
deuda no es cancelada. Pero jams, por medio de la posesin.
Igual sucede con los titulares de servidumbres en fundos vecinos, que slo
tienen algunas facultades determinadas de aprovechamiento del inmueble
colindante, tales como el derecho de paso hasta la ruta, un curso de agua, la
facultad de llevar su ganado a pastar o abrevar, etc.; sin embargo, estos actos
no implican en lo ms mnimo el ejercicio de posesin sobre el fundo sirviente.
1.8 Adquisicin, transmisin y extincin:

la regla. Casos de adquisicin legal. Caso
del subadquirente de cosa mueble.
Prohibicin de constitucin legal
Hemos expresado antes que los derechos reales se adquieren, modifican y
extinguen por el sistema romano de ttulo y modo. Esta es la regla.
Ahora bien, cuando nos referimos a cosas muebles no registrables, existe una
excepcin. Est planteada en el cdigo, que dice:
15
Art. 1895. Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles
por subadquirente. La posesin de buena fe del subadquirente
de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales
principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisicin fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin
inscripcin a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de
quien la invoca, si el respectivo rgimen especial prev la
existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y
estos no son coincidentes.18
En la hiptesis planteada, existen tres individuos:
el verdadero propietario, quien desea seguramente recuperar la cosa

(mediante la accin real de reivindicacin),
un transmitente de buena fe, que era solo tenedor (por ejemplo, un

depositario a quien la cosa se le confi para que la reparase o tuviese en
guarda y sin embargo la enajena),
un adquirente de buena fe y a ttulo oneroso. Si lo es a ttulo gratuito, la

ley no le brinda proteccin y hace prevalecer el derecho del verdadero
dueo. Este adquirente no puede ser de buena fe si la cosa es registrable
y no estaba inscripta a nombre del transmitente; tampoco puede serlo si
los elementos identificatorios (tales como nmero de serie, de edicin,
chasis, etc.) no coinciden.
Analicemos: para adquirir el dominio sobre la cosa mueble, por la causal del
art. 1895, es necesario que quien la tiene ejerza:
posesin: hemos dicho que esta implica actuar como verdadero titular de un
derecho real
de buena fe: la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma
no mandase a presumir mala fe.
Sobre cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas el

propietario debe haberse desprendido voluntariamente de una cosa no
registrable, caso de quien deja un reloj para reparar. Las cosas perdidas o
robadas siguen siendo del propietario y esta hiptesis no se aplica.
18
Art. 1895, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin [el resaltado es propio].
16
Este artculo es, en verdad, una excepcin al principio general de adquisicin de
las cosas, pues permite repeler la reivindicacin y adquirir el dominio. El
poseedor es ahora titular del domino, adquirido en forma originaria y emanada
de una disposicin legal; por tanto libre de las cargas que antes tena la cosa
(como por ejemplo usufructo o prenda).
El artculo en anlisis es adems una excepcin a la regla aplicable en materia

de transmisin de derechos, principio consagrado en el art. 399 Regla general.
Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o ms extenso que el que
tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.19
Sin embargo, en este caso, el tenedor que enajena pareciera transmitir un

derecho mejor que el que tiene: pero no es realmente aquel quien lo ha
transmitido, pues la causa de transmisin del dominio debe buscarse en el
imperativo legal, aplicacin de la teora de la apariencia en pos de la seguridad
jurdica en las transacciones.
Acerca de la naturaleza jurdica de la adquisicin operada en virtud del art.1895

(antes 2412 del cdigo de Vlez)20, se han elaborado tres teoras:
1) Es una prescripcin instantnea: la teora parece haber tenido origen

en el hecho de que, en el cdigo civil francs, una disposicin anloga a
la nuestra est ubicada en el captulo dedicado a las prescripciones; sin
embargo, la idea no tuvo demasiada cabida pues los trminos
prescripcin e instantnea, ya son de por s contradictorios.
2) Es una presuncin de propiedad: para la mayora de quienes sostienen
esta posicin, es una presuncin iure et de iure, pues mientras el ttulo
de adquisicin sea oneroso, no podr rebatirse.
3) Es una hiptesis de adquisicin legal: la ley atribuye la propiedad al
poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida (destacada
doctrina sigue esta opinin: Lafaille, Bibiloni, Messineo, etc.).
Agrega el Cdigo:
Art 1896. Prohibicin de constitucin judicial. El juez no puede constituir un

derecho real o imponer su constitucin, excepto disposicin legal en
contrario.21
19
20
Art. 1895, Ley 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (Art. 2412 Ley 340 Cdigo Civil
- derogado).
21
Art. 1896. Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
17
1.9 Definicin y anlisis de
inoponibilidad
Llamamos oponibilidad a la cualidad que poseen algunos derechos, segn la
cual estos pueden hacerse valer frente a uno o ms individuos, o incluso frente
a la comunidad entera.
Por regla, los derechos personales son oponibles slo entre partes (deudor-
acreedor, que son los nicos que conocen el contrato) y sus sucesores
universales, pues estos son continuadores de la personalidad jurdica del
causante. As, el acreedor puede cobrar la deuda al deudor (y si este fallece,
comparecer a la sucesin). Estos derechos se denominan relativos (su
oponibilidad es relativa a un individuo determinado).
Por su parte, los derechos reales son oponibles erga omnes (frente a toda la
comunidad). Es por ello, que nadie puede violar la propiedad privada de otro.
Desde el punto de vista de la oponibilidad, los derechos los reales son
absolutos.
La razn por la cual pueden oponerse a todos los individuos de la comunidad,

tiene fundamento en la publicidad: todos los derechos reales se publicitan a
travs de la posesin o de la registracin (o ambas). Si todos podemos
conocerlos, todos debemos respetarlos.
Por ejemplo, sabemos que alguien es dueo de su ropa porque la lleva puesta,
o la cuelga en su ropero (publicidad posesoria); de la misma forma, si el objeto
del derecho real es un bien registrable, a partir de la toma de razn por el
registro respectivo, se reputa que toda la comunidad est al tanto de la
situacin jurdica asentada (publicidad registral).
Por el contrario, se denomina inoponibilidad a la imposibilidad de hacer valer

un derecho subjetivo frente a un individuo o un grupo de individuos
determinado. Es una causal de ineficacia parcial de los actos jurdicos (mucho
ms leve que la nulidad o la inexistencia).
Tal sera el caso de las enajenaciones efectuadas por el fallido a ttulo gratuito,
dos aos antes de la declaracin de quiebra si ya se encontraba en cesacin de
pagos. Dichas donaciones, seran inoponibles al conjunto de acreedores que se
insinen en el expediente falimentario. Otro ejemplo, lo constituye la
enajenacin de un bien ganancial sin asentimiento del cnyuge: en caso de
divorcio, el cnyuge que no prest la conformidad, podr reclamar su porcin
ganancial del bien, pues el acto es ineficaz frente a l (como si no hubiera sido
celebrado).
En nuestra materia, la teora de la oponibilidad se aplica a los derechos reales

registrables, en especial en materia inmobiliaria debido a que es obligatorio
18
registrar su constitucin, modificacin o extincin sobre inmuebles. Si esta
publicidad registral no se llev a cabo, decimos que la mutacin real es
inoponible a los terceros interesados, tales como embargantes, acreedores,
adquirentes en subasta o por boleto.
Por tanto, si alguien enajen un inmueble pero el comprador no inscribi

el dominio a su nombre, un acreedor del primer propietario podr
vlidamente lograr el embargo y posterior remate del bien. La enajenacin
no ha sido publicitada correctamente y le es inoponible: el nuevo
propietario no puede oponer su derecho frente al acreedor del dueo
anterior.
19
2. La publicidad
posesoria (aspecto
esttico). Las
relaciones de poder
2.1 Las relaciones de poder. Definicin y
categoras
Los sujetos pueden tener diversas relaciones con la cosa, la ms dbil se
denomina yuxtaposisin; quien la utiliza en virtud de una relacin de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama servidor de la
posesin y quienes ostentan la posesin o tenencia, son titulares de una
relacin de poder. As, vemos:
1) Yuxtaposicin local: No aparece mencionada en el Cdigo Civil, por no

tener valor jurdico; implica un mero contacto fsico con la cosa, sin
voluntad jurdica relevante, como cuando alguien coloca un sombrero
en la cabeza de otro sin que ste lo note.
Servidores de la posesin:
2) Vnculo de dependencia: Se configura cuando alguien detenta la cosa

en virtud de un vnculo laboral, por ej. un pen con las herramientas de
labranza. Este tipo de relaciones es regido por el derecho laboral.
3) Vnculo de hospedaje: Existe un contrato de hospedaje con un hotel,
posada, pensin, etc. que pone al individuo en contacto con la cosa, por
ej. con la cama en que duerme. La relacin es regida por el derecho que
regla el contrato respectivo.
4) Vnculo de hospitalidad: El sujeto es husped de una casa en virtud de
la buena voluntad de sus moradores; por ej. un amigo que pasa la noche
en casa de otro y entra en contacto con las cosas que all yacen.
20
Por su parte, las relaciones de poder del sujeto con la cosa, son posesin y
tenencia y sern objeto de un estudio detallado en los puntos siguientes.
5) Tenencia.
6) Posesin.
2.2 La posesin: caracterizacin.

Definicin
Etimolgicamente, posesin deriva del latn po (partcula que refuerza el
significado de la palabra que acompaa) y sedere (sentarse) y significa insistir
en sentarse, sentarse nuevamente sobre algo o establecerse en un lugar. El
significado tcnico de la palabra, alude a aquella relacin real que constituye el
contenido o forma de ejercicio de la mayora de los derechos reales. Podemos
definir entonces la posesin como la relacin real en virtud de la cual, un
sujeto detenta el poder material sobre una cosa (corpus) comportndose
como titular de un derecho real (animus).
Por su parte, nuestro Cdigo Civil indica en su art. 1909 que: Hay posesin
cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.22
Analicemos detenidamente el contenido del artculo:
Habr posesin de las cosas: cosa en el sentido expresado antes, es decir,

objeto material susceptible de valor.
cuando una persona por s o por medio de otra en tanto la posesin

puede ejercerse personalmente o a travs de un tenedor.
ejerce un poder de hecho: esta posibilidad de contacto material del

sujeto con la cosa es lo que llamamos el corpus. No hace falta que se lleve a
cabo, basta la posibilidad. Se pierde con el abandono y con la destruccin de la
cosa, as como tambin con el extravo irremediable.
comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.: intensin

que se denomina animus domini e implica actuar frente a la comunidad como
efectivo titular de cualquier derecho real de aquellos que se ejercen mediante
la posesin y que son casi todos (dominio, condominio, usufructo, etc.), an
cuando no lo sea (por ejemplo el ladrn).
22
Art. 1909, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
21
2.3. Elementos. Naturaleza jurdica
Posesin= Corpus + Animus Domini
Posicin de Savigny. Para este jurista, los elementos de la posesin son dos:
Corpus al que define como la posibilidad de actuar sobre la cosa,

disponiendo fsicamente sobre ella y pudiendo defenderla jurdicamente
ante cualquier ataque.
Animus: Es el elemento volitivo que acompaa al corpus y que diferencia

la posesin de la mera yuxtaposicin; as, el corpus se ejerce negndose
a reconocer que existe una persona con una potestad mayor sobre la
cosa, aunque de hecho exista (caso del ladrn o del usurpador, que se
comportan como dueos sabiendo que otra persona es propietaria).
Posicin de Ihering. Este jurista, joven aun cuando Savigny era ya un erudito de
renombre y avanzada edad, refut varios puntos de sus teoras,
especficamente en relacin a los elementos de la posesin; considera Ihering,
que la inclusin del elemento animus, hace que la prueba de la posesin sea
diablica23. Argumenta que, al depender de un elemento interno del sujeto,
los particulares podran ser hoy poseedores, maana tenedores y as
sucesivamente, entregando la categora jurdica al capricho de las partes. Para
Ihering, la posesin se prueba demostrando el corpus (elemento objetivo) y, si
la otra parte afirma que esa relacin real es una tenencia, deber demostrar
que una disposicin legal expresa priva a ese corpus de proteccin posesoria.
Para l, la posesin tiene un solo elemento, el corpus.
Corpus. Lo define siguiendo un punto de vista econmico: la relacin exterior

que normalmente vincula al propietario de la cosa, segn el destino
econmico de sta ms un mnimo de voluntad que la diferencie de la mera
yuxtaposicin local. As, las monturas que yacen al pie del corral de los caballos
no se consideran abandonadas aun cuando no estn en el terreno del
propietario sino en la vereda, igualmente los elementos necesarios para la
conservacin de una barca que se encuentren en el muelle del puerto, pero s
se considerarn abandonados, no existiendo este mnimo de voluntad, cuando
yacen en la plaza del pueblo, pues no es lo normal en las monturas ni en los
elementos relacionados a la conservacin de un barco que stos se hallen en
las plazas.
23
La prueba diablica (en latn, probatio diabolica) o prueba inquisitorial es una expresin del
mbito del Derecho que describe la prctica de exigir una prueba imposible. En una probatio
diabolica el interpelado deber, por ejemplo, demostrar que algo no ha ocurrido, la inexistencia
de algo, o su propia inocencia en un proceso judicial, cuando lo correcto segn el Derecho
moderno es que la carga de la prueba corresponde a quien alega la existencia de algo, o
acusa a otro.
22
Aclaremos en este punto, que suele llamarse cuasiposesin a la posesin
cuando es ejercida en virtud de derechos reales distintos del dominio
(usufructo, uso, prenda, anticresis, propiedad horizontal y superficie forestal).
La explicacin tiene un origen histrico, ya que en Roma se identificaba al
dominio con la cosa material y a la posesin y a los dems derechos reales con
objetos no corporales (especficamente, derechos intelectuales) sobre los que
no conceban el trmino posessio y por ello instituyeron el de quasi
possessio, tradicin que sobrevivi hasta nuestros das.
As, cuando exista un titular del dominio y un titular de otro derecho real sobre
la misma cosa, tcnicamente podemos hablar de un poseedor (el dueo) y un
cuasiposeedor (el usufructuario), aunque normalmente nos referiremos a
ambos como poseedores de distinta naturaleza.
A su vez, en el caso de que existan varios poseedores o cuasiposeedores

(dependiendo del derecho real de que se trate), hablaremos de co-posesin (ej.
condminos) o co-cuasiposesin (ej. varios usufructuarios).
Natuleza jurdica: Distintas teoras jurdicas.
Teoras que consideran a la posesin como un hecho: Entre sus exponentes,

figura Savigny24, quien entiende que la posesin es un hecho porque se basa
en aquellas circunstancias fcticas que constituyen el corpus; considera este un
hecho con consecuencias jurdicas, entre las que reputa, en primer lugar, la
posibilidad de ejercer las acciones posesorias cuando es turbado el ejercicio de
la posesin y, en segundo lugar, la posibilidad de usucapir (reunidos los dems
requisitos). Esta posicin es la que parece haber seguido Vlez en el viejo
Cdigo Civil, atendiendo las notas al art. 2470 y al Ttulo II del Libro III de dicho
cuerpo normativo.25
Teoras que consideran la posesin un derecho: Ihering26 consideraba derecho

subjetivo a todo inters jurdicamente protegido, consecuentemente,
24
Friedrich Karl von Savigny, eminente jurista prusiano que vivi entre 1779 y 1861 y fund la
escuela histrica del derecho alemana; tuvo gran influencia en la obra de nuestro codificador.
25
Nota al art. 2470: la posesin se nos presenta en su primer aspecto como un poder de
hecho sobre la cosa, como un no derecho, algo en fin, completamente extrao al derecho; sin
embargo ella es protegida contra ciertas violaciones. El motivo de esta proteccin y de esta
asimilacin de la posesin a un derecho, es la conexin ntima que existe entre el hecho de la
posesin y el poseedor; nota al ttulo 2 del Libro II del cdigo civil (que comienza con el art.
2351) en cuanto a la posesin misma, como ella no es sino una condicin requerida para el
ejercicio de las acciones posesorias, no es un derecho y no puede por lo tanto pertenecer a
ninguna clase de derechos
26
Caspar Rudolf von Ihering (* Aurich, 22 de agosto de 1818 - Gttingen, 17 de septiembre de
1892), tambin conocido como Caspar Rudolf von Jhering, fue un ilustre jurista alemn as como
uno de los mayores filsofos del Derecho de Europa y de la historia jurdica continental. Maestro,
en un primer momento, de la dogmtica pandectstica, fue despus fundador y autor eminente de
la sociologa del Derecho. Sus teoras tuvieron gran trascendencia e influencia en el desarrollo de
23
consider a la posesin un derecho, ya que se encuentra protegida por las
acciones posesorias; dentro de los derechos, la ubic en la categora de los
derechos reales, ya que en estos existe una relacin directa e inmediata entre
el sujeto y la cosa. En tanto Molitor (1868) entiende que la posesin es un
derecho de naturaleza mixta (real y personal).
2.4 La causa de la posesin. Interversin

del ttulo
La causa, hecho o acto jurdico por el cual se adquiere la relacin de poder que
en nuestra disciplina denominamos el ttulo-, reviste particular importancia
pues va a calificar y a fijar el inicio del cmputo de la relacin. De este hecho se
derivan consecuencias jurdicas, facultades y deberes para el poseedor o
tenedor, como la posibilidad de usucapir o la responsabilidad por deterioro de
la cosa.
El principio general en la materia, enunciado por el Cdigo, indica en su art.

1915 que:
Interversin. Nadie puede cambiar la especie de su relacin de

poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del
tiempo. Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a
nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la
intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus
actos producen ese efecto".27
El ltimo prrafo, alude al fenmeno de la interversin de ttulo.
Al decir especie, se quiere significar tenencia o posesin, y tambin el

tipo de tenencia (interesada-desinteresada), o posesin (legtima/ilegtima, de
buena o mala fe, viciosa o no). As, al momento de adquirir la relacin de poder
(lo que tiene lugar a travs de un hecho o acto jurdico, vgr. contrato de
compraventa, de locacin, hurto, etc.), se califica a esta e inicia el cmputo del
plazo; para cambiar las cualidades o el plazo de la relacin, har falta un nuevo
ttulo.
la doctrina jurdica moderna, especialmente en los campos del Derecho civil, penal y
constitucional.
27
24
Por ejemplo, el ladrn (que adquiere por hurto el da 02.11.2000) es un
poseedor de mala fe vicioso desde esa fecha; si un mes despus, paga el precio
acordado con el propietario y este brinda su conformidad, el ladrn adquiere
por contrato de compraventa (hacindolo el da 02.12.2000); ser entonces
poseedor legtimo desde esa fecha, pero nunca podra, por su sola voluntad (o
sea unilateralmente), ni por el transcurso del tiempo, pasar de poseedor de
mala fe vicioso a poseedor legtimo. Pudo hacerlo, en el ejemplo dado, porque
existi un nuevo ttulo.
La imposibilidad de cambiar el tipo o las cualidades de la relacin real, es el

principio. La interversin, es la excepcin. Tal sera el caso del locatario que
una vez vencido el plazo de locacin- se niega a restituir el inmueble e impide la
entrada del propietario, o de quien est en contacto con la cosa en virtud de un
comodato y se niega a la restitucin de la cosa, a pesar de haber sido intimado
por el dueo de sta. En tal caso, la calidad de locatario o de comodatario
(tenedor en ambos casos) se pierde para asumir la de poseedor (ilegtimo, por
cierto) al momento de ejercer los actos posesorios que excluyen al poseedor
anterior. La prueba de la interversin del ttulo corre por cuenta de quien
afirma su existencia.
2.5. Objeto de la posesin

El objeto de la posesin, debe ser un bien con las siguientes caractersticas:
1) cosas (objetos materiales),

2) en el comercio,
3) de existencia actual,
4) exclusividad,
5) determinacin,
6) principalidad,
7) singularidad,
8) integralidad.
Cosas que se encuentren en el comercio: Se denominan cosas a los bienes

materiales. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables tambin a la
energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre.
Las cosas estn fuera del comercio cuando son inenajenables y pueden serlo
por disposicin de la ley o por acuerdos privados, en los casos y bajo los
trminos permitidos por la normativa.
25
En el primer caso, encuadran los bienes pblicos del Estado (en tanto son
absolutamente inenajenables e insusceptibles de prescripcin o embargo). Los
bienes de dominio pblico del Estado (afectados al uso general) no pueden ser
posedos, sern -en todo caso- objeto de un derecho de uso, concesin,
licencia, etc. reglados por el Derecho Administrativo. S, en cambio, pueden
poseerse las cosas que se encuentran en el dominio privado del Estado
(aquellas que no se encuentran sujetas al uso de la comunidad en general).
De existencia actual: Esto es un corolario de los derechos reales, ya que la

posesin es una circunstancia fctica concreta, mal podra darse sobre un bien
que no existe. No podra, por ejemplo, haber posesin sobre los frutos que an
no han sido separados del rbol pues, en todo caso, se posee el rbol.
Exclusividad: Porque no pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de

poder de la misma especie que se excluyan entre s. Dos posesiones iguales y
de la misma naturaleza no pueden concurrir sobre la misma cosa, pero dos o
ms personas pueden poseer en comn una cosa, cada una por una parte
indivisa del todo (sern coposeedores) o por una porcin material determinada.
Determinadas: Dice el art. 1912 del Cdigo Civil y Comercial: El objeto de la

posesin y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias
personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.28 As, cuando la
cosa cuya posesin se va a adquirir se hallase confundida con otras, es
indispensable, para la adquisicin de la posesin, que sea separada y designada
distintamente. Se deriva de ello que, para tomar la posesin de una parte de
una cosa divisible, es indispensable que esa parte haya sido material o
intelectualmente determinada, en tanto no se puede poseer una parte incierta.
Principalidad: Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son

determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual estn adheridas. Su
rgimen jurdico es el de la cosa principal, excepto disposicin legal en
contrario. La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas
accesorias a ella. Por ejemplo, si poseo un camin al lado del cual se encuentra
un acoplado, se entiende, salvo prueba en contrario, que est bajo mi posesin.
Singularidad: La posesin de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos

y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebao, una piara,
comprende solo las partes individuales que comprende la cosa, en tanto no se
posee el rebao, sino cada animal por separado y debe tomarse posesin de
cada uno por separado. As, si dentro de l hay presentes animales ajenos, el
dueo no los posee.
28
Art. 1912, Ley 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
26
Integralidad: La relacin de poder puede ejercerse sobre una parte indivisa del
todo o sobre una porcin material determinada, pero ello no afecta la unin e
integralidad de la cosa, ni su esencia.
2.6. Los sujetos de la posesin.

Diversas presunciones
Veamos algunas reglas:
La posesin se presume si hay corpus: La ley indica que se presume, a menos

que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de
hecho sobre una cosa.29
Inicio y extensin: se presume que [toda] relacin de poder comienza desde la

fecha del ttulo y tiene la extensin que en l se indica.30
Presuncin de poseedor o servidor de la posesin. Se presume, a menos que

exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho
sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relacin de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Cdigo,
servidor de la posesin.31
Presuncin de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legtimas, a

menos que exista prueba en contrario.32
La posesin vale por ttulo: El sujeto de la relacin de poder sobre una cosa no
tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin o a la tenencia, sino en el
caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a su relacin de poder.
Deca Vlez en nuestro antiguo Cdigo Civil: art. 2.363. El poseedor no tiene
obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en el caso que deba exhibirlo
como obligacin inherente a la posesin. l posee porque posee33.
Dice el nuevo Cdigo en su art. 1916: Presuncin de legitimidad. Las relaciones

de poder se presumen legtimas, a menos que exista prueba en contrario. Son
ilegtimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley.34
29
30
31
32
33
Art. 2363. Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin (derogado).
34
27
2.7. Clasificacin de la posesin.
Presunciones legales
Dice el Cdigo en el art. 1916: Presuncin de legitimidad. Las relaciones de
poder se presumen legtimas, a menos que exista prueba en contrario. Son
ilegtimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley.35
As, la posesin ser ilegtima toda vez que el derecho real no exista, ya sea
porque la causa de adquisicin no es ttulo suficiente (aquel que rene las
formalidades que el ordenamiento prescribe para adquirir un derecho real,
como cuando no cumple las formas prescriptas o los sujetos son incapaces), o
no se conform correctamente el modo.
Mientras que en la posesin legtima no hay distincin posible, pues sta se

presenta slo cuando hay un derecho real en el cual se apoya, en la posesin
ilegtima, se traza una diferencia fundamental: sta puede ser de buena o mala
fe. Es de buena fe si no conoce, ni puede conocer, que carece de derecho, es
decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable est persuadido de su
legitimidad.36
Si es de mala fe, a su vez, puede tener vicios o no (los vicios son distintos segn
se posean muebles o inmuebles).
A su vez, la tenencia ser legtima cuando importa el ejercicio de un derecho

personal, como es el del locador o del comodatario, constituido de
conformidad a la normativa propia de cada uno de esos contratos.
2.7 Clasificaciones de la posesin.

Presunciones legales
Legtima: La posesin legtima es la que ostentan los titulares de derechos
reales que se ejercen por la posesin (todos menos hipoteca y servidumbre). El
cdigo reputa poseedores legtimos a los adquirentes por boleto de
compraventa de inmuebles, aunque no tengan un ttulo vlido ni hayan
adquirido el derecho real. El legislador ampara as, un gran cmulo de
transacciones inmobiliarias que se efectivizan por este medio.
Ilegtima:
35
36
28
buena fe: creencia basada en error de hecho excusable. La buena fe se
presume iuris tantum.
mala fe:
o simple: Es por exclusin la que carece de vicios. Sera el caso de

quien ha sido negligente y por ello no puede alegar buena fe, (en
este caso el error de hecho no es excusable). Estos poseedores, a
diferencia de los viciosos, cuentan con las acciones posesorias
propiamente dichas.
o viciosa: los poseedores viciosos carecen de acciones posesorias
propiamente dichas y no pueden ejercer el derecho de retencin
sobre la cosa por mejoras y gastos. Comienza el cmputo para la
prescripcin adquisitiva el da que cesan los vicios.
Los vicios son:
muebles: hurto estafa abuso de confianza.
inmuebles: violencia clandestinidad abuso de confianza.
1) Muebles:
a) Hurto: tiene un sentido ms amplio que el del hurto penal, pues esta
figura incluye el caso de robo (hurto con violencia) y no, en cambio, los
casos de estafa.
b) Estafa: Es toda maniobra dolosa o ardidosa que tiene por fin la
adquisicin de un bien ajeno. Este poseedor vicioso, se las arregla para
engaar al transmitente, quien ignora por ejemplo, que la cosa no le
pertenece o est gravada.
c) Abuso de confianza: Es el caso de quien se ha obligado a restituir la cosa
ante el requerimiento de su dueo e incumple tal compromiso.
2) Inmuebles:
a) Violencia: ya sea material o moral, pero siempre hay vas de hecho
tendientes a adquirir la posesin o mantenerla si se ha tomado en
ausencia del poseedor. Quien puede alegar este vicio, es quien ha sido
vctima de estas vas de hecho. Este vicio se opone a una de las
caractersticas fundamentales de la posesin, cual es la de pacfica.
b) Clandestinidad: este vicio se opone a otra de las caractersticas
fundamentales de la posesin, la de pblica. La posesin es clandestina,
cuando los actos por los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o
se tom en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al
conocimiento de los que tenan derecho a oponerse. Para evitar este
29
vicio, no es necesario que el propietario de hecho conozca la posesin,
sino que debe poder conocerla.
c) Abuso de confianza: es el mismo supuesto que respecto de los muebles.
Importancia de la clasificacin
Es de gran aplicacin prctica, como se ver en los captulos sucesivos; por
ejemplo, respecto de las cosas muebles, la posesin de buena fe de cosas no
robadas ni perdidas hace presumir la propiedad, y de inmuebles, pone freno a
la accin reivindicatoria en casos de adquisicin onerosa por ttulo nulo o
anulable.
Asimismo, los efectos de la sentencia que ordena la restitucin de la cosa al

verdadero dueo son completamente distintos segn el poseedor haya sido de
buena o mala fe, en especial en relacin a los frutos percibidos o que debi
percibir, las mejoras efectuadas sobre la cosa y los daos sufridos por aqulla.
As, indica el cdigo civil que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos
percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe
restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o
mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
Purga de los vicios: Hay una divisin doctrinaria entre quienes entienden que
los vicios de la posesin dejan de existir cuando cesa la causa que les dio origen
(por ej. cuando se deja de ejercer la violencia) y aquellos que entienden que el
vicio se purga al ao del cese, en tanto recin entonces prescriben las acciones
posesorias del anterior poseedor.
Recordemos, de todas formas, que los vicios son relativos y slo puede
alegarlos la vctima que los ha sufrido. Para el resto de la comunidad, el
poseedor no es vicioso.
Presunciones y reglas:
La buena fe se presume, salvo prueba en contrario: Las relaciones de poder se

presumen legtimas, a menos que exista prueba en contrario. Todo aquel que
alegue que hay posesin ilegtima, debe probarlo, salvo en los casos en que la
ley indica presumir la ilegitimidad
Las cualidades de la posesin se juzgan al momento de adquirirla: La

legitimidad, as como la buena o mala fe, se determinan al comienzo de la
relacin de poder y permanecen invariables mientras no se produce un nuevo
ttulo o la interversin del ttulo original. No siendo posible determinar el
tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al da de la citacin al juicio.
30
Asimismo, la buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin, y
en cada hecho de la percepcin de los frutos que genere la cosa, en tanto ellos
se adquieren de forma independiente.
La buena fe debe tener origen en ignorancia o error de hecho excusable: Esto

implica que el poseedor tiene pleno convencimiento de haber adquirido
efectivamente un derecho real de que no es titular; debe tener una razn
excusable para errar, debe haber sido diligente (vgr. haber averiguado los
antecedentes registrales del bien).
La calificacin es independiente para cada sujeto: Cuando dos o ms personas

poseyeren en comn una cosa, cada una de ellas responder de la buena o
mala fe de su posesin. En las personas jurdicas, en la prctica, la buena o mala
fe se juzga en cabeza de su representante.
31
3. La publicidad
posesoria - aspecto
dinmico (continuacin)
3.1 Adquisicin de la posesin

La posesin slo puede ser adquirida voluntariamente y por personas capaces.
Los menores de edad pueden adquirirla a partir de los diez aos.
El hecho de la adquisicin se produce cuando se ejerce algn contacto con la

cosa, cuando existe la posibilidad fsica de establecerlo, o al ingresar la cosa en
el mbito de custodia del adquirente.
Veamos entonces los dos casos posibles:
1) Mortis causa:
La sucesin puede ser universal o particular. Sucesor universal es el que recibe

todo o una parte indivisa del patrimonio de otro; sucesor singular el que recibe
un derecho en particular.
Se denomina heredero a la persona a quien se transmite la universalidad o una

parte indivisa de la herencia; legatario, al que recibe un bien particular o un
conjunto de ellos.
Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y
acciones de aqul de manera indivisa, con excepcin de los que no son
transmisibles por sucesin, y continan en la posesin de lo que el causante
posea.
As, cuando se es heredero forzoso (ascendiente, descendiente o cnyuge), se

tiene la posesin de los bienes que componen la masa hereditaria desde el
momento del deceso y el juez, en la sentencia de declaratoria de herederos,
se limita a reconocer la posesin que los herederos forzosos tienen por
imperio de la ley, otorgando en cambio, la posesin a los no forzosos y a los
legatarios, quienes debern concurrir a tomar posesin de cada cosa, muidos
de un oficio emanado del juez y en compaa de un Oficial de Justicia.
32
2) Inter vivos:
Adquirir la posesin significa asumir el poder fsico sobre la cosa; es en ese

momento cuando, segn Savigny, deben reunirse los dos elementos corpus y
animus. La importancia del acto adquisitivo radica en el hecho de que es all
donde se exterioriza la causa de la posesin, se plasman sus caracteres y
comienza el cmputo de la anualidad, condicin necesaria para ejercer las
acciones posesorias propiamente dichas. En los derechos reales que se ejercen
mediante posesin, sta tiene carcter constitutivo del derecho (como se ver
despus).
La posesin, en cuanto poder de hecho, solo puede ser asumida mediante

actividades del mundo fsico, no bastando la mera declaracin contractual del
transmitente; asimismo, en cuanto poder de hecho, tcnicamente, este no se
transmite, lo que se transmite es, en primer lugar, la cosa poseda y en
segundo lugar los derechos que emanan de la posesin.
As, habr una posesin que culmina y una que empieza (a salvo lo normado
sobre accesin de posesiones a los fines de usucapir).
La citada adquisicin puede consistir en un acto jurdico unilateral o bilateral.
Adquisicin unilateral u originaria:
No hay vnculo jurdico entre un poseedor y el siguiente; basta la edad de 10

aos para adquirir unilateralmente. Esta forma de adquisicin puede
producirse por aprehensin de cosas muebles sin dueo (ya que los inmuebles
nunca carecen de dueo), u ocupacin de cosas muebles o inmuebles con
dueo y contra la voluntad de ste.
Adquisicin bilateral o derivada: La tradicin, punto que desarrollamos a

continuacin.
3.2 El acto adquisitivo de la posesin.

Importancia
Al momento de adquirir la relacin de poder, se califica la posicin del
detentador y se juzgan las calidades y vicios de su vnculo con la cosa. Por
ejemplo, reza el Cdigo en su art. 1920: Determinacin de buena o mala fe. La
33
buena o mala fe se determina al comienzo de la relacin de poder, y
permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisicin.37
Es as como, quien ostenta un vnculo con la cosa puede ir variando su

nimo, su buena o mala fe y hasta el comportamiento para con la cosa,
pero siempre quedar signado por el acto adquisitivo.
Para moverse de la posicin en la cual la ley lo ha colocado, deber

intervertir el ttulo, en el sentido explicitado en puntos anteriores.
3.3 Modos de adquisicin. La tradicin:

definicin. Diversas formas de tradicin.
Casos en que no es necesaria.
La relacin de poder vacua. La
universalidad de hecho. El
apoderamiento. El desapoderamiento.
Cuando hablamos de tradicin, siempre la posesin es transmitida por el

poseedor anterior al siguiente. Cada posesin tiene origen en la anterior y, en
ciertos casos, dichas posesiones pueden accederse o sumarse a los fines de
adquirir el derecho real por medio de la usucapin.
La tradicin es el acto jurdico bilateral por el cual una parte entrega a la otra la
posesin de una cosa y sta voluntariamente la recibe. Tiene dos elementos: un
acuerdo entre las partes y la posterior entrega. En palabras del codificador,
sera, en el art. 1925:
Otras formas de tradicin. Tambin se considera hecha la

tradicin de cosas muebles, por la entrega de conocimientos,
cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad
con las reglas respectivas, sin oposicin alguna, y si son remitidas
por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a
quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envo.38
37
Art. 1920, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
38
34
Es necesaria plena capacidad, o sea la edad de 18 aos. Debe consistir en actos
materiales que pongan al adquirente en posicin de disponer fsicamente de la
cosa, como la entrega de llaves del lugar donde ella se encuentra. Estos actos
no se suplen por meras declaraciones verbales, tales como manifestaciones
vertidas en la escritura de compraventa en relacin a que por ese acto se
entrega la posesin. S, en cambio, se podra hacer entrega efectiva en frente
del escribano, dejando constancia en la escritura.
Los actos de toma de posesin pueden adoptar distintas modalidades. Puede

darse que una parte tome la cosa y la otra lo consienta (expresa o tcitamente),
o que el anterior poseedor la deje en poder del nuevo poseedor y ste lo
consienta, o tambin que la cosa haya estado siempre en poder de un tercero
(tenedor), quien comenz a poseer a nombre del nuevo poseedor. Veremos
ms abajo algunos casos especiales.
La tradicin de cosas inmuebles debe ser hecha cuando no hay otro supuesto
poseedor en el sitio que se oponga a ella, esto se llama posesin vacua y es un
requisito especfico para este tipo de bienes.
Tambin se considera hecha la tradicin de cosas muebles, por la entrega de

conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad
con las reglas respectivas, sin oposicin alguna, y si son remitidas por cuenta y
orden de otro, cuando el remitente las entrega.
En relacin a los ttulos de crdito, se juzgar efectivizada luego de que el

deudor cedido haya sido fehacientemente notificado del traspaso del crdito.
Hablamos de ttulos nominativos, no de los endosables (como un pagar o un
cheque), pues en estos la calidad de acreedor se transfiere con el mero endoso,
pasando as de mano en mano sin que sea necesario celebrar un contrato de
cesin de crdito.
Casos especiales de tradicin:
Art. 1923: Las relaciones de poder se adquieren por la tradicin.

No es necesaria la tradicin, cuando la cosa es tenida a nombre
del propietario, y ste pasa la posesin a quien la tena a su
nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde
que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo
poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la
transfiere a otro, reservndose la tenencia y constituyndose en
35
representante del nuevo poseedor. La posesin se adquiere
asimismo por el apoderamiento de la cosa.39
Este artculo da lugar a las siguientes hiptesis:
Traditio brevi manu: Quien debe recibir la posesin de la cosa, ya la

tena en su poder desde antes de celebrado el acto jurdico por el cual
debe realizarse el traspaso, pasando de ser un mero tenedor a ser. Es el
caso del locatario (tenedor), que luego adquiere por compraventa.
Constituto posesorio: Quien era poseedor transmite a otro la posesin

pero queda en contacto con la cosa en calidad de tenedor. Es el caso de
quien vende un inmueble de su propiedad y contina viviendo en l
como locatario, tambin de quien se eriga en poseedor pero luego
reconoce esa calidad en alguien ms, (por ejemplo, la hiptesis de quien
es interrogado ante escribano y admite no ser el dueo).
Tradicin por indicacin: El tenedor (mandatario, depositario, inquilino,

etc.), que posea en nombre del anterior propietario, ahora comienza a
poseer a nombre del actual, porque as se lo indican.
Adquisicin por representante: La representacin puede ser legal

(incapaces personas jurdicas) o voluntaria (mandatarios o gestores de
negocios, cuando media ratificacin). La representacin legal no merece
complicacin, pues el incapaz y la persona jurdica se reputan sin
voluntad, juzgndose la validez del acto por la capacidad y la intencin
del representante. En el caso de representacin voluntaria, es obligatorio
que el mandante sea capaz, siendo vlido el acto si el mandatario no lo
es, pues el mandato puede otorgarse a incapaces. Se presume iuris
tantum que el mandatario adquiere para su comitente, debiendo
manifestar expresamente si lo hace para s y, aunque efecte tal
manifestacin, mientras que el comitente desee adquirir y el
transmitente desee transmitir la posesin al comitente, es este quien
adquiere la posesin y no el mandatario. En relacin a la buena fe o
mala, se tiene en cuenta la del representado.
Relacin de poder vacua: Para adquirir por tradicin la posesin o la tenencia,

la cosa debe estar libre de toda relacin excluyente, y no debe mediar
oposicin alguna.40
39
40
36
Relacin de poder sobre universalidad de hecho: La relacin de poder sobre
una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos
bajo un mismo nombre, como un rebao o una piara, abarca slo las partes
individuales que comprende la cosa.
El apoderamiento: Para adquirir una relacin de poder sobre una cosa, esta
debe establecerse voluntariamente por sujeto capaz, excepto las personas
menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez aos y por medio
de un contacto con la cosa, de la posibilidad fsica de establecerlo, o cuando
ella ingresa en el mbito de custodia del adquirente.
El desapoderamiento: Es una de las causales de cese de la posesin y acontece
cuando otro sujeto priva al poseedor del contacto fsico con aquella, sin mediar
su voluntad.
3.4 Ejercicio de la posesin. Actos

posesorios
Hemos dicho que la posesin es un hecho y-como tal- requiere de una realidad
externa que se manifieste en el mundo fenomenolgico. No es lo mismo tener
derecho a poseer como cuando alguien firm escritura de adquisicin de un
inmueble- que el hecho de estar ya poseyendo. Ostentar la escritura o
cualquier otro ttulo vlido de adquisicin, nos dar derecho a iniciar un juicio
para procurar la tradicin de la cosa, pero no nos convierte en poseedores.
A su vez, el ladrn que carece de ttulo pero est en contacto con la cosa y
comportndose como su dueo, es poseedor.
El cdigo brinda una enumeracin meramente enunciativa de aquellos que

constituyen actos posesorios sobre la cosa...: su cultura, percepcin de frutos,
amojonamiento o impresin de signos materiales, mejora, exclusin de
terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga
Podramos agregar, la destruccin, modificaciones en la sustancia e incluso
enajenacin. 41
La relacin de poder sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y

separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebao o una piara,
abarca slo las partes individuales que comprende la cosa.
A su vez, la posesin puede ser ejercida por distintos titulares de derechos

reales, tales como el propietario y el usufructuario, el usuario y el habitador,
siempre que sean de distinta naturaleza.
41
37
Por su parte, cuando hay condominio, todos los condminos poseen el todo y
no una porcin material determinada.
3.5 Conservacin de la posesin

Hemos dicho que para adquirir la posesin era necesario reunir los elementos
corpus y animus. Una vez adquirida la posesin, no es necesario estar en
contacto permanente con la cosa; el corpus se conserva mientras se tiene la
posibilidad de acceder a ella y el animus se mantiene hasta que se expresa la
voluntad en contrario. As, una persona puede olvidar temporalmente que
posee una cosa o en qu lugar la ha guardado, sin perder por ello la posesin.
En relacin a las cosas perdidas, se conserva la posesin mientras haya
esperanza de hallarlas.
La relacin de poder se conserva hasta su extincin, aunque su ejercicio est

impedido por alguna causa transitoria. Tambin se presume, a menos que
exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesin o de la tenencia
que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo
intermedio.
La posesin se conserva tambin cuando es ejercida por representantes,

aunque estos manifiesten poseer para s y aunque abandonaren la cosa,
fallecieren o devinieren incapaces, as como cuando sus herederos comenzaren
a poseer pensando que les correspondiere a nombre del representante
fallecido.
3.6 Extincin de la posesin

La prdida de la posesin puede acaecer:
1) corpore, aunque se conserve el animus, como sucede cuando se

destruye o pierde el objeto, o un tercero desapodera al poseedor.
2) nimo -aunque se conserve el corpus-. Es decir, puede desaparecer el

deseo o intencin de sujetar la posesin al poder de hecho.
3) corpore y nimo, cuando se pierde el acceso a la cosa y media nimo en

tal sentido; tal como acontece cuando el sujeto efecta tradicin.
El Cdigo brinda las siguientes hiptesis:
38
se extingue la cosa;
otro priva al sujeto de la cosa;
el sujeto se encuentra en la imposibilidad fsica perdurable de ejercer la

posesin o la tenencia;
desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.
3.7 Derechos y deberes inherentes a la

posesin
Cabe poner de resalto una distincin conceptual clsica en forma previa al
desarrollo de los puntos subsiguientes. Llamamos ius possidendi al derecho de
poseer. Ostentan el ius possidendi todos aquellos que, por algn ttulo o causa
legtima, adquirieron la facultad de ser instituidos en poseedores legtimos. Tal
sera el caso de quien adquiri un inmueble por escritura pblica y tiene
derecho a que se lo entreguen. En cambio, el ius possessionis se encuentra
conformado por los derechos que emanan de la posesin ya consumada, tal
como el ejercicio de las servidumbres constituidas sobre el fundo vecino, o los
derechos a hacer respetar los lmites y restricciones al dominio, por parte de los
vecinos.
El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que

corresponden a la cosa que constituye su objeto. Tambin tienen derecho a
exigir el respeto de las restricciones y lmites impuestos a los titulares de
dominio, enumerados en el Captulo 4, Ttulo III del Libro Cuarto del cdigo42, es
decir, restricciones y lmites al dominio. Tal sera el caso de impedir
emanaciones y ruidos molestos de sus vecinos, o que aquellos plantaren
rboles a menos distancia de la reglamentaria de la medianera.
A su vez, tanto el poseedor como el tenedor, tienen el deber de restituir la cosa

a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contrado
obligacin al efecto. Sera el supuesto, por ejemplo, de que quien le alquil la
cosa no era el verdadero dueo y ha sido vencido en un juicio de reivindicacin,
cuya sentencia ordena la restitucin del bien.
Por otra parte, deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales
inherentes a la cosa, y los lmites y restricciones sobre el dominio. A menos que
42
Art. 1970-1982, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
39
exista disposicin legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total
de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la
obligacin de cerramiento.
El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que

corresponden a la cosa que constituye su objeto.
3.8 Rgimen de frutos y mejoras

El Cdigo, efecta la siguiente distincin:
a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una

nueva relacin posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido
el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todava no percibido. Fruto civil pendiente es
el devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparacin de deterioros
menores originados por el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparacin cuya realizacin es indispensable
para la conservacin de la cosa;
e) mejora til: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relacin
posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo
para quien la hizo. 43
Luego sienta la siguiente regla:
Adquisicin de frutos o productos segn la buena o mala fe. La

buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepcin
de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesin de
la cosa se juzga slo con relacin al sucesor y no por la buena o
mala fe de su antecesor, sea la sucesin universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los
naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir
los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de
buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido
de la cosa.
43
40
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la
restitucin de la cosa.44
Todo sujeto de una relacin de poder puede reclamar el costo de las mejoras
necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.
Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras tiles, pero slo hasta el
mayor valor adquirido por la cosa. No puede reclamar indemnizacin por las
mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Las suntuarias, pueden
ser retiradas si con ello no se produce dao a la cosa. Si las mejoras son
producto de un fenmeno natural, no deben ser indemnizadas.
3.9 Efectos de las relaciones de poder: la

posesin. La tenencia
La posesin cumple distintas funciones dentro del mundo jurdico, que Ihering
resume en tres tems:
Es el contenido de la mayora de los derechos reales.
Es condicin indispensable para que se constituyan o transfieran los

derechos reales.
Otorgan el derecho a su defensa, a protegerse en la propia posesin

ante posibles turbaciones, mediante las acciones que otorga la ley,
proscribiendo la justicia por mano propia.
En cuanto a las consecuencias jurdicas que surgen de ella, mientras que

Savigny reconoca como nica consecuencia las acciones posesorias y Aubry y
Rau la de hacer presumir la propiedad, tradicionalmente se han enunciado las
siguientes:
Acciones posesorias.
Derecho a usucapir.
Presuncin de propiedad en relacin a las cosas muebles, con buena fe y

ttulo oneroso.
44
Art 1935, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
41
Derecho de ser indemnizado de las mejoras necesarias y tiles, si es de
buena fe.
Derecho de retencin si tiene buena fe.
El poseedor de buena fe no responde de la destruccin total o parcial de la

cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe
responde de la destruccin total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera
producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su
restitucin.
Si la posesin es viciosa, responde de la destruccin total o parcial de la cosa,

aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien
tiene derecho a su restitucin.
La tenencia:
Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder
de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor.
En la tenencia existe corpus pero no animus domini, ya que el tenedor reconoce

la propiedad en otro.
Tenencia = Corpus
Hay dos tipos de tenencia:
1) Tenencia pura o absoluta: tiene carcter autnomo, sin vnculo con

posesin alguna y se configura cuando los bienes no son susceptibles de ser
posedos por estar fuera del comercio; es por ello que el tenedor no se
encuentra poseyendo a nombre de otro. El caso tpico son los bienes del
Estado; en este caso, adems de existir una relacin real entre el sujeto y la
cosa (tenencia pura), existirn vnculos regulados por el Derecho
Administrativo entre el sujeto y el Estado, que pueden ser:
a) Uso comn: un sujeto annimo e indeterminado, en su carcter de

miembro de la comunidad, hace uso de bienes de dominio pblico
como una calle o una plaza. No existe un derecho subjetivo,; si la
persona es turbada en el uso por el Estado, puede incoar una peticin
o recurso interno, pudiendo en cambio interponer recursos
administrativos en sede judicial si la turbacin proviene de los
particulares,
b) Uso especial o privativo: el sujeto se encuentra individualizado y el
ordenamiento expresamente le otorga la facultad de uso sobre ciertos
bienes. Se adquiere de tres maneras:
42
o Permiso de uso: El Estado le confiere un derecho de uso precario,
esto quiere decir que puede revocarlo en cualquier momento sin
causar agravio, por razones de mrito, oportunidad y
conveniencia. No crea derecho subjetivo, pero otorga recursos
administrativos contra terceros turbadores y puede generar
obligacin de resarcir cuando el Estado lo revoca.
o Concesin de uso: el concesionario ha suscripto un contrato con

el Estado (generalmente con el fin de prestar un servicio pblico),
situacin que lo pone en contacto fsico con bienes pblicos
mquinas viales, vehculos, un predio, etc.-. En virtud del citado
contrato, el particular ha adquirido un derecho subjetivo
patrimonial, siendo por tanto oponible erga omnes (una parte de
la doctrina les llama derechos reales administrativos de
goce[referencias: algunos autores]), existiendo derecho a
indemnizacin en caso de revocacin, con fundamento en el art.
17 de la C.N., a ms de todos los recursos administrativos que el
ordenamiento prescribe contra el Estado y las defensas reales,
posesorias e indemnizaciones que prescribe la ley civil en relacin
a los terceros.
o Prescripcin de uso: es el caso de que una ley expresa autorice a

adquirir por usucapin una cosa dada en uso por el Estado
(situacin excepcionalsima); una vez cumplido el plazo de ley, el
derecho que se otorga es similar a la concesin.
2) Tenencia relativa: en este caso, el tenedor est poseyendo en nombre de

otro con quien lo une un vnculo jurdico, tal como un contrato de locacin,
comodato, depsito, etc.
La tenencia relativa puede clasificarse en:
a) Interesada: el tenedor est autorizado a servirse de la cosa, por ej.

comodatario, locatario.
b) Desinteresada: no debera servirse de la cosa (aun cuando lo hiciera),
por ej. mandatario, depositario.
Al igual que la adquisicin de la posesin, la tenencia puede provenir de un

hecho voluntario unilateral o bilateral. En forma unilateral, mediante
apropiacin con animus tenendi; por ejemplo, una pen que caza animales para
el dueo del campo. En forma bilateral, mediante tradicin -que es una forma
de adquirir tanto la tenencia como la posesin-; es de hacer notar que, si bien
el cdigo civil no prescribe formalidades para la tradicin con fines de adquirir
43
la tenencia, habr que estarse a las clusulas del acuerdo entre partes,
(contrato de depsito, mandato, etc.).
44
4. Publicidad posesoria:
las defensas de las
relaciones de poder
(continuacin)
4.1 Defensas de la posesin y de la
tenencia. Finalidad
En todo Estado de Derecho, la justicia por mano propia est proscripta.
Consecuentemente, quien est en posesin o tenencia de una cosa no puede -a
salvo el caso excepcionalsimo de la defensa extrajudicial- ser privado de ella
por vas de hecho, ni aun de manos del verdadero propietario, quien deber
recurrir a la justicia. En virtud de lo expuesto, existe en la normativa un cmulo
de acciones que protegen al tenedor o poseedor turbado o desposedo.
As, nuestro Cdigo en su art. 2239 indica:
Un ttulo vlido no da la posesin o tenencia misma, sino un

derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un
derecho a la posesin o a la tenencia no puede tomarla; debe
demandarla por las vas legales.45
Queda al descubierto entonces, la finalidad de este tipo de defensas: proscribir

la justicia por mano propia y por tanto- proveer a la seguridad jurdica de la
comunidad.
45
45
4.2 Las diferentes lesiones
El ataque de la relacin de poder puede consistir en dos hiptesis diferentes: se
sustrae la cosa o se ejercen actos de turbacin con el fin de sustraer la cosa, sin
llegar a hacerlo.
Cuando existe turbacin, quien ostenta el corpus es obstaculizado en el

ejercicio pleno de su posesin o tenencia, por alguien que realiza actos
materiales con el fin de tomarla, como romper un portn, candados, comenzar
a almacenar mercadera en el predio, afincar animales, derribar los alambrados,
etc. Y todo ello con el fin ulterior de privar al tenedor o poseedor del poder de
hecho sobre la cosa; estos actos no llegan a excluir totalmente al tenedor o
poseedor, pues en tal caso habra desposesin.
La desposesin puede ser no viciosa, caso de quien ve la puerta abierta y ocupa

un inmueble, o tomarse ejerciendo vicios. stos pueden ser violencia,
clandestinidad o abuso de confianza, ya sea que se emplee para hacerse de la
posesin o para mantenerse en ella. La desposesin es absoluta (porque
excluye totalmente de la posesin), pero puede ser parcial (sobre una parte de
la cosa).
Cuando las molestias no tienen por fin obtener la posesin o tenencia, la accin
correspondiente es la de daos. Tal es el caso de quien apedrea los vidrios de
una vivienda, con el fin de molestar a su vecino.
4.3 La accin para adquirir la posesin y

la tenencia: anlisis del supuesto
El art.2239 otorga la accin de adquirir la posesin o tenencia y son
legitimados para interponerla aquellos que ostentan un ttulo vlido para ello,
tales como un contrato de alquiler (tenencia) o la escritura de compraventa
(posesin). Indica el Cdigo en este artculo:
Accin para adquirir la posesin o la tenencia. Un ttulo vlido

no da la posesin o tenencia misma, sino un derecho a requerir
el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la
posesin (ius possidendi) o a la tenencia no puede tomarla; debe
demandarla por las vas legales.46
46 Art. 2239, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
46
Este es el fundamento de todo el sistema protectivo que estamos estudiando y
que se encontraba en el viejo art. 2468 del cdigo de Vlez.47
Esta accin es, en realidad, personal y lo que se demandar en juicio es el

cumplimiento de un contrato luego del cual va a nacer el derecho real. As,
vemos que el tenedor o poseedor ostentan un ttulo vlido para ser puestos en
posesin o tenencia, pero quien debe hacerlo no lo efecta.
Es el caso de quien firm un contrato de alquiler y el dueo de la propiedad no

lo pone en tenencia, y tambin de quien adquiri un inmueble por escritura o
adquiri derechos por boleto de compraventa y no es puesto en posesin.
En tales casos, la ley no inviste al aspirante a tenedor o poseedor para tomar la

cosa por mano propia, sino que le ordena enervar el aparato jurisdiccional,
solicitando al juez competente que as lo ordene.
4.4 La defensa extrajudicial: anlisis del

supuesto Las acciones posesorias
El esquema defensorio de las relaciones de poder, comprende dos acciones
judiciales (despojo y manutencin) y una defensa extrajudicial, que es la
excepcin al principio de prohibicin de aplicar justicia por mano propia, antes
descripto.
Defensa extrajudicial: Se otorga a todo tipo de poseedores y tenedores y

tambin a los servidores de la posesin. Est contenida en el art. 2240 del
nuevo Cdigo, que determina que:
Nadie puede mantener o recuperar la posesin o la tenencia de

propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una
agresin con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en
que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegaran
demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de
tiempo y sin exceder los lmites de la propia defensa.48
Analicemos la disposicin:
47
Art.2468, Ley 340- Cdigo Civil (derogado).
48
47
Legitimacin activa: Es la ms amplia, pueden servirse de este medio de
defensa los titulares de derechos reales, todos los poseedores (an viciosos) y
todos los tenedores (interesados o desinteresados), as como los servidores de
la posesin.
Legitimacin pasiva: se inicia en contra de quien turbe o desposea.
Supuesto fctico: deben cumplirse los siguientes requisitos:
1) Existencia de un ataque contra el propietario o tenedor, turbando o

impidiendo el corpus y una defensa de ste por mano propia, sin que
medie intervalo de tiempo entre uno y otra. En caso de desposesin
clandestina, sta se juzga consumada cuando, estando el propietario
ausente, se le impide tomar posesin a su retorno. La inmediatez debe
interpretarse segn el contexto, puede mediar una hora, varias, etc.
segn las circunstancias; en general se configura cuando el desposedo
se defiende apenas le sea posible.
2) Debe haber razonabilidad en la defensa, o sea, los medios elegidos
deben ser proporcionales cualitativa y cuantitativamente a los
empleados para la agresin. Ej. ambos amenazan con armas de fuego,
ambos utilizan la agresin fsica, uno de ellos amenaza con arma blanca
y el otro con un elemento cortante. Este requisito es similar al exigido
para la legtima defensa en Derecho Penal.
3) Los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde, por ej. si la
desposesin tiene lugar en una zona rural, a muchos kilmetros de la
comisara ms cercana o si se trata de un arrebato en la va pblica, sin
oficiales de polica cerca a quien recurrir. En tal caso, puede impedirse el
arrebato o perseguir al delincuente y a su vez- arrebatarle el objeto,
pues es sabido que las probabilidades de recupero al hacer la denuncia,
son bajsimas.
4.5 Las diferentes acciones. Casos

previstos
Las acciones judiciales que otorgan la posesin y la tenencia, son bsicamente
dos (despojo y manutencin). El despojo posee dos supuestos, el propiamente
dicho y el de obra nueva.
El mbito material de estas defensas, recae sobre aquellos actos materiales,

producidos o de inminente produccin, ejecutados con intencin de tomar la
posesin, contra la voluntad del poseedor o tenedor. Los actos que perturban
la posesin o tenencia, sin el fin de tomar posesin de la cosa, slo conceden
accin para reclamar los daos.
48
Accin de despojo. Casos previstos (art. 2241)49
Se prevn dos hiptesis:
1) el tenedor o poseedor es privado del corpus de una cosa determinada o una

universalidad de cosas (tales como las que componen un fondo de comercio,
una herencia vacante o un fideicomiso), con o sin violencia;
2) una persona comienza una obra sobre la cosa que se posee o se tiene; por
ejemplo, cavar cimientos o levantar muros o derrumbar los existentes. Estos
actos implican tambin un desapoderamiento, en tanto son impeditivos del
ejercicio pleno de la tenencia o posesin.
En el primer caso, se solicita al juez la restitucin de la cosa o universalidad, en

el segundo se acciona pidiendo la orden de remocin de las construcciones u
obras efectuadas.
Accin de mantener la tenencia o la posesin. (art. 2242).50 Casos previstos:
1. Actos: turbacin con el fin de tomar la posesin sobre una cosa o una
universalidad de hecho, en todo o en parte del objeto.
2. Amenaza fundada de desapoderamiento o comienzo de ejecucin de
la obra. Por ejemplo, estacionar mquinas topadoras al costado de un
bosque y que, presumiblemente, son para derribar los alambrados, y
depositar mquinas y materiales de construccin en la vereda de un
baldo. Si la obra ya se ha finalizado, el supuesto en aplicacin sera el
del tem anterior, pues la desposesin se encontrara consumada.
4.6. Legitimacin activa y pasiva de las

diferentes acciones
La legitimacin activa, alude a quienes pueden incoar la accin es decir, ser
actores en el juicio-. La legitimacin pasiva, se refiere a quienes pueden ser
demandados. Si demandamos sin tener legitimacin activa, el demandado
interpondr excepcin de falta de legitimacin activa; por el contrario,
demandando a la persona incorrecta, seremos pasibles de que nos opongan
excepcin de falta de legitimacin pasiva. De ambas formas, puede perderse el
litigio y por eso es necesario prestar tanta atencin en este punto.
Accin de despojo:
49
50
49
a) Legitimacin activa: Corresponde a todos los tenedores y
poseedores (an viciosos) y aunque la disposicin no lo diga- a
los titulares de derechos reales. Quedan excluidos los servidores
de la posesin quienes, al ser despojados, deben avisar
inmediatamente al tenedor o al poseedor, para que interponga
la accin.
Los titulares de derechos reales pueden ejercerla pues, quien
puede lo ms puede lo menos (como dice el adagio latino), y
adems, quien ostenta un derecho real es poseedor legtimo
(salvo servidumbre e hipoteca).
Los sucesores universales de los legitimados tambin se
encuentran legitimados, en tanto continan la personalidad
jurdica del causante. Los sucesores particulares se han colocado
en la posicin del despojado y adquieren sus derechos y
acciones, por tanto, tambin se encontraran legitimados. Tal el
caso del adquirente por boleto de un inmueble usurpado.
b) Legitimacin pasiva: Se puede interponer esta accin contra el o
los despojantes o quienes estn realizando la obra nueva, (aun
cuando se trate del propio dueo de la cosa), sus herederos
legtimos y los sucesores particulares de mala fe.
Accin de mantener la tenencia o la posesin:
a) Legitimacin activa: todo tenedor o poseedor, aunque sea

vicioso, sus sucesores universales y particulares.
b) Legitimacin pasiva: Se puede interponer esta accin contra el o
los turbadores, (aun cuando se trate del propio dueo de la
cosa), sus herederos legtimos y los sucesores particulares de
mala fe.
4.7 Proceso judicial. Conversin y prueba

Las acciones posesorias se tramitan por el proceso de conocimiento ms
abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez,
atendiendo a las circunstancias del caso. En estos procesos, es intil la prueba
del derecho real, salvo que sea el nico modo de probar la posesin,;
recordemos que sta se presume si hay ttulo.
Lo que debe probarse es el hecho del despojo, la turbacin o la obra nueva,

mientras el actor se encontraba en posesin o tenencia.
50
Se deben tomar en cuenta todas las presunciones estudiadas en relacin a la
posesin. A ellas, se suman otras propias del campo defensivo en estudio. As,
se presume que ejerca la relacin de poder al tiempo de la lesin, quien
acredita el contacto con la cosa de fecha ms prxima a la lesin. De no
producirse esta prueba, se juzga que es poseedor o tenedor quien pruebe una
relacin de poder ms antigua.
Si existen coposeedores sobre la cosa, cualquiera de ellos puede ejercer las

acciones posesorias contra terceros, sin el concurso de los otros, e incluso
puede iniciarlas en contra de stos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la
posesin comn. Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por
hechos producidos contra el poseedor y pedir que ste sea reintegrado en la
posesin, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla
directamente.
Puede suceder que el turbado o desposedo sea titular de una relacin de

poder nacida del derecho real que ostenta. En ese caso, puede optar por iniciar
acciones posesorias o reales. Si es vencido en juicio posesorio, luego puede
iniciar las reales, ms si inicia en primer lugar la accin real, pierde el derecho al
juicio posesorio. Tampoco puede acumular las acciones reales con las acciones
posesorias. Si se elige la va del juicio posesorio, no podr iniciarse ni
continuarse accin real alguna hasta que el posesorio haya terminado y el actor
haya satisfecho las costas a su cargo.
El art. 2244, instituye la conversin. Esta institucin permite que, si durante el

curso del proceso se produce una lesin mayor que la que determin la
promocin de la accin, el afectado puede solicitar su conversin en la que
corresponde a la lesin mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto
violacin del derecho de defensa en juicio.51
Todas las acciones posesorias, prescriben al ao (art. 2564).52
4.8 La obra nueva

Este tema ha sido tratado en forma conjunta con las acciones de despojo y
manutencin.
Se ha dicho que la obra nueva, o el comienzo de ejecucin de una obra nueva,

implica toda amenaza fundada sobre la cosa que es objeto de la tenencia o
posesin. Asimismo, cuando la obra ha llegado a su fin, ya se considera
consumado el despojo.
51
52
51
A modo de resumen, podran darse las siguientes hiptesis:
La obra nueva ha sido finalizada: hay una privacin de la posesin o

tenencia.
La obra nueva se encuentra en preparativos o existen serios visos de que

vaya a comenzar (amenaza fundada): en tal caso, hay una turbacin.
La obra nueva ha comenzado su ejecucin.
El primer caso cae bajo la rbita de la accin de despojo, mientras que el

segundo y el tercero siguen la va de la accin de manutencin. De todas
maneras, el procedimiento es el mismo para una y otra.
52
Referencias bibliogrficas
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Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobado por Ley N 26.994 B.O. 08/10/2014
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& de Jurisprudence.
Pothier, R. (1761) Trait des obligations. Francia: Debure.
53
Mdulo 2
Publicidad
registral. Dinmica
de los derechos
reales
5. Publicidad registral.La
publicidad y los
principios registrales
5.1 La publicidad registral en la
Repblica Argentina. Definicin. Nocin
histrica
Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las
partes solamente, los derechos reales ataen a la comunidad entera, pues sta
tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar publicidad, significa hacer
pblico y notorio un hecho jurdico, una relacin o situacin jurdica relevante
para la comunidad. Al respecto, Vlez Srsfield, en la nota al art. 577 del Cdigo
Civil derogado, expresaba:
() el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por

otros signos que no sean los del derecho personal, y que estos
signos deben ser tan visibles y tan pblicos como sea posible. No
se concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho
que no conoce1.
Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurdico relevante; en la poca

colonial esta tarea era cumplida por oficiales que pregonaban las
comunicaciones reales en lugares pblicos, o bien se pegaban edictos en el
muro de las iglesias a la salida de la misa dominical. Tradicionalmente, la
doctrina distingui dos modalidades de publicidad relativa a los derechos
reales: la posesoria y la registral.
1
Nota al art. 577 Ley 340 Cdigo Civil derogado por ley 26.994.
1
La publicidad posesoria era la elegida por el codificador para dar a conocer las
mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesin, y parte
de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones, ya que
conllevara una imposibilidad material de hacer conocer a todos la situacin
jurdica. En contraposicin, la publicidad registral fue utilizada por Vlez
Srsfield slo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda en
poder del deudor y no es posible publicitar la mutacin de otro modo. En la
nota al viejo art. 3203, Vlez Srsfield explicaba las causas por las cuales no
adopt el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales,
tales como carencia de experiencia en el pas, falta de efecto saneatorio en la
inscripcin, ausencia de ttulo de la mayora de los inmuebles de la poca,poco
valor de los mismos y falta de personal capacitado para emplear en los
registros.
A pesar de lo expresado por el codificador, en el afn de consolidar la seguridad

del trfico jurdico, las provincias extendieron las funciones de los registros de
hipotecas (nicos previstos por el Cdigo Civil) a la inscripcin de todos los
actos jurdicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre
inmuebles. El primero en implementar dicho sistema fue el Registro de la
Provincia de Buenos Aires, inaugurado en el ao 1879. Las leyes que creaban
los registros provinciales, solan exigir la inscripcin de los ttulos a los fines de
dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada el rgimen de
adquisicin y prdida de la propiedad, etctera) eran inconstitucionales, tal
como manifest la Corte Suprema de Justicia de la Nacin en numerosas
ocasiones; en casos extremos, se lleg a dotar de carcter constitutivo a la
inscripcin de derechos reales sobre inmuebles deshabitados (provincia de La
Rioja).
A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrina una

sana anomala), el requisito de registracin se generaliz en todo el pas, al
comprobarse sus conveniencias prcticas (incluso algunos lo consideraban
parte del poder de polica no delegado). En un principio, estos registros
estuvieron a cargo de los particulares (caso actual de los registros del
automotor), pasando posteriormente a depender de oficinas administrativas
del Estado o (en algunas provincias) del Poder Judicial.
Con la reforma de la Ley 17.711, se modifica el art. 2505 del Cdigo Civil de
Vlez Srsfield, agregando un requisito a la transmisin de derechos reales
sobre inmuebles: la inscripcin.Ello dio lugar a la sancin de la Ley Nacional
Registral 17.801(Registro de la Propiedad Inmueble). Nuestro Cdigo Civil y
Comercialvigente, en su art. 1893, reza:La adquisicin o trasmisin de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo
no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente2.
2
Art. 1893 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
2
Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el
caso.
Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es

presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No
pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho
real3.
La inscripcin es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real

nace con ttulo y modo (tradicin), y el efecto es la oponibilidad; esto surge del
articulado de la ley, particularmente de su art. 20:
Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la

formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y
los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de
inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se
considerar registrado. En caso contrario, quedarn sujetos a las
responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran
corresponder4.
La sancin de la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble en 1968,

trajo aparejada la adecuacin de las leyes provinciales. As, ya los registros
provinciales eran constitucionales y seguan los lineamientos de la Ley Nacional.
El artculo de nuestro Cdigo Civil transcripto ms arriba, indica dos tipos de

publicidad: posesoria y registral.
Fernando Lpez de Zavaladefine la publicidad registral como la

cognoscibilidad permanente y general de hechos jurdicos en base a la
declaracin sealativa de un rgano competente, puesta a disposicin del
pblico por los medios previstos por la ley (1983, pg. 56). Vemos entonces
que, para este eminente jurista tucumano, publicidad no es conocimiento
efectivo sino posibilidad de conocer, conocimiento puesto a disposicin del
pblico; asimismo, ser permanente toda vez que el dato se encuentre en el
registro disponible en cualquier momento, y es general porque est destinado a
la generalidad de los individuos de la comunidad, sin distinciones. Esta
cognoscibilidad ser posible gracias a una declaracin sealativa efectuada por
el registrador (o sea el asiento), que seala o hace presente los datos que
figuran en los ttulos presentados. Por ltimo, los medios de publicidad
3
4
Art. 20 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
3
mencionados pueden ser: exhibicin directa de libros, copias, informes o
certificados. Veremos cada uno ms adelante.
5.2 Los principios registrales: definicin.

Consagracin en la Ley 17.801 de
Registro Inmobiliario y en otros registros.
Situacin actual
Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran
la Ley 17.801(Registro de la Propiedad Inmueble); no se encuentran
consignados expresamente, sino que son elaboraciones doctrinarias. La ley fue
redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto elaborado por los Dres.
Edgardo Scotti (Director del Registro de la Ciudad de Buenos Aires) y Miguel
Falbo (Rector de la U.B.A.), que tom como base las conclusiones de la primera
reunin de Directores de Registros Provinciales, celebrada en Buenos Aires en
el ao 1964. Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, en
la francesa y en la reglamentacin del Cdigo de Vlez Srsfield en materia de
registracin de hipotecas.
La ley inmobiliaria sirvi de base para la sancin de diversas normas registrales,

que tambin siguieron estos principios, tal es el caso del Registro Nacional de
Buques, el de Aeronaves, de la Propiedad Automotor y Crditos Prendarios, y
varios ms. En algunos casos, la administracin de estos registros se encuentra
concedida a particulares, tal es el caso del studbook (donde se inscribe el
dominio de los caballos de pura sangre de carrera), a cargo del Jockey Club
Argentina, o los registros seccionales del automotor, bajo la supervisin del
Encargado de Registro, persona fsica que debe reunir ciertas caractersticas y
obtener la concesin por parte del Poder Ejecutivo.
En la actualidad, los registros inmobiliarios son administrados por cada

provincia, siguiendo las pautas de su ley propia, que a su vez no puede
contradecir la normativa nacional y que -por el contrario- la complementa
brindando mayores detalles, como por ejemplo la faz recursiva contra las
decisiones del registrador, que no est desarrollada en la Ley 17.801, el
mecanismo para enmiendas de errores registrales, la mecnica de
matriculacin de folios reales, los requisitos de los formularios de rogacin, el
detalle de profesionales e idneos autorizados para el diligenciamiento de
oficios y rogaciones en el registro, etctera.
4
5.3 Principio de prioridad. Definicin. La
publicidad en los derechos reales y en
los personales
El principio de prioridad surge de la mxima latina qui prior est tempore,
potiorest iure (primero en el tiempo, primero en el derecho).
La prioridad es una preferencia, un derecho real tiene preferencia sobre otro

derecho real o una medida cautelar, presentados para su inscripcin o
anotacin con posterioridad.
Modernamente, este principio implica que goza de oponibilidad el derecho que

primero se publicite adecuadamente. Es una preferencia temporal que cobra
valor cuando hay un conflicto entre dos o ms pretensiones y el patrimonio del
deudor no alcanza para satisfacer a todas.
Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y coexistir en un orden

jerrquico o rango (hipoteca de primer y segundo grado, embargantes
sucesivos, etctera) o puede haber una incompatibilidad absoluta o
excluyente, cuando slo uno de estos derechos puede registrarse (por ejemplo,
dos personas reclaman la inscripcin del dominio de un inmueble a su nombre
y sabemos que el dominio es absoluto y excluyente).
La regla para establecer la preferencia temporal sobre los derechos reales en la

realidad extra registral, consiste en lo siguiente: quien primero junta los
elementos ttulo y modo, triunfa. As, si varios compradores tienen escritura
sobre un inmueble pero uno de ellos consigue que se le haga tradicin,
adquiere preferencia y su derecho real es el nico constituido. El resto de
adquirentes, debern resumir su pretensin en un juicio por daos y perjuicios
contra el vendedor.
En materia registral, adquiere preferencia quien primero anoticia el registro de

una situacin jurdica. La Ley 17.801 expresa, en tal sentido:
Art. 19: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones

relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el
nmero de presentacin asignado a los documentos (). Con
respecto a los documentos que provengan de actos otorgados
en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos.
No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su
voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los
efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de
5
prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que sta sea compartida5.
Y el art. 5 consigna: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo
de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se considerarn
registradas a la fecha de su instrumentacin6.
En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a travs del certificado

registral instaurado en los arts. 23/24. Es lo que se ha dado en llamar bloqueo
registral y cuyo efecto es garantizar la inmutabilidad de la situacin jurdica
registral del inmueble por el lapso de 15, 25 o 30 das corridos en los cuales se
deber celebrar la escritura pertinente. Las medidas cautelares y los derechos
reales que ingresen al registro durante la vigencia del certificado, se inscribirn
o anotarn de manera condicionada a las resultas del certificado.
Art. 24: El plazo de validez de la certificacin que comenzar a

contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de
quince, veinticinco o treinta das segn se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o
funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del
registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del
mbito de la provincia, territorio o Capital Federal7.
El plazo de validez del certificado se cuenta en das corridos, pues los

escribanos estn autorizados a celebrar escrituras en das inhbiles. Los nicos
que pueden solicitar certificados registrales son los escribanos con registro
otorgado en la provincia. Si se solicita un nuevo certificado, mientras el primero
est vigente, tal circunstancia ser consignada en el segundo certificado.
Art. 17: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse

otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se
hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificacin8.
5
Art. 19 Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
6
7
8
Art.17 Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
6
5.4 Diversos casos. Reserva de
Propiedad. El certificado: bloqueo, cierre
y retropropiedad. Autonoma de la
voluntad
Veamos los distintos tipos de prioridad existente:
Prioridad directa: Puede ser inicial o final, segn la colocacin registral se

obtenga al ingreso del documento presentado, o al momento de su efectivo
asiento en la matrcula. En el sistema germnico, la prioridad es directa final,
pues el tiempo se determina por el asiento efectivo en el libro correspondiente
y el asiento que se encuentra antes en la matrcula, es el que prevalece. Si dos
escrituras son presentadas simultneamente, triunfa la primera que logra que
se le practique el asiento.
Nuestro sistema, es de prioridad directa inicial, no se tiene en cuenta el

momento del asiento definitivo sino el momento de ingreso al libro de entradas
del registro; es por ello que en la matrcula del inmueble figura el nmero y
fecha de ingreso del documento en el libro diario. A esto se ha dado en llamar
retroprioridadendgena, porque el asiento del folio real retrocede al momento
del asiento en el libro diario.
Prioridad indirecta: Cualquier factor que contravenga la prioridad directa, la

torna indirecta. Es una retroprioridadexgena, porque va a tomar lugar fuera
del registro, tal el caso del art. 5 de la N 17.801 (Registro de la Propiedad
Inmueble), cuando la escritura es presentada para su registracin dentro de los
45 das de celebrada y el asiento toma la fecha de celebracindel instrumento y
no el de presentacin. Tambin es el caso de la reserva de prioridad acaecida
con el bloqueo registral. Dicha reserva, retrotrae la fecha de la prioridad a la de
expedicin o solicitud del certificado (segn la ley provincial de que se trate). El
efecto del bloqueo es mantener inmutable la situacin jurdica registral del
inmueble por el plazo de validez del certificado, de 15, 25, o 30 das corridos
segn el caso (art. 24), con ms el de subsanacin de los vicios sealados y/o de
la tramitacin de los recursos administrativos contra dichas observaciones o el
rechazo del instrumento presentado.
La certificacin est prevista tambin en el rgimen de automotores y produce

un bloqueo de 15 das (art. 16, Decreto-Ley N 6582/58 Registro de Propiedad
Automotor) y en el Registro de Buques (Ley 19.170Registro Nacional de
Buques).
El nico que puede solicitar el certificado en relacin a inmuebles, es el

escribano que se propone autorizar un acto que causar una mutacin en los
7
derechos reales sobre el mismo. Para el caso de subasta judicial, no se pide
certificado sino anotacin preventiva de subastay quien libra el oficio a tales
fines es el juez interviniente, y el martillero designado por el juez debe
diligenciarlo. Llevado a cabo el remate, el juez comunica que dicha anotacin
preventiva de subasta, debe volverse definitiva.
Tanto la certificacin expedida a solicitud de los escribanos, como la anotacin

preventiva para subasta, cumplen una doble funcin:
Brindan un informe sobre el estado jurdico del bien y de los titulares

(esto es, si estn inhibidos o inhabilitados o pueden disponer
libremente).
Producen el bloqueo registral (art. 25) a favor de quien requiera en el

plazo legal la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se
hubiese solicitado (art. 25). Esto no quiere decir que el Registro no
ingrese las subsiguientes peticiones de anotacin o inscripcin en la
matrcula; puede anotar embargos, inscribir transferencias de dominio,
otorgar nuevos certificados y hasta anotar preventivamente nuevas
subastas, pero todas estas anotaciones o inscripciones no le sern
oponibles al beneficiario del bloqueo, que podr vender, subastar, etc.,
como si no hubiese ingresado nada posteriormente.
Es el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo, no
ingres en trmino la Escritura de venta o la comunicacin de subasta, quienes
lograron anotar oinscribir sus ttulos luego del bloqueo, tendrn prioridad
temporal sobre el ex beneficiario, y sus actos o cautelares sern plenamente
vlidos. Aqu, quien gozaba del bloqueo, ha perdido colocacin registral.
Autonoma de la voluntad: otro aspecto que pude influir sobre la prioridad, se

refiere a la posibilidad de alteracin del principio por la voluntad de las partes.
La Ley Registral Inmobiliaria 17.801, en su art.19, prev esta posibilidad no slo
para el derecho real de hipoteca, como lo hace el Cdigo Civil anterior con
posterioridad a la reforma de la Ley 17.711sino para todos los derechos
registrables que sean reales u otras anotaciones que no lo sean, siempre y
cuando las mismas no sean excluyentes entre s.
En este punto es de destacar que el legislador le otorga mucha importancia a la

voluntad de las partes respecto al principio de prioridad. Ello se ve reflejado en
la posibilidad que tienen las partes de acordar, mediante una declaracin de
voluntad precisa y clara, un orden de prioridad distinto al establecido por ley.
Hay all un gran acierto del legislador ya que logra de esta manera, respecto del
principio de prioridad, llegar a la afirmacin de que:
8
() las leyes registrales en lugar de coartar el funcionamiento de
la autonoma de la voluntad vienen a ensanchar su campo de
aplicacin y permiten conceder mayor libertad a las partes,
porque al dar publicidad a sus actos se brinda suficiente
seguridad a los terceros y al trfico jurdico (Moisset de
Espans, 1972, pg. 24).
Y ms lejos an llega Lpez de Zavalaal decir que el problema del tiempo es

un problema bastante relativo (), ya que a esa determinacin legal
(refirindose siempre a la prioridad) puede efectuarse una modificacin por
una determinacin de tiempo voluntaria (1983, p.56 y ss.). No quedan dudas
que el legislador ha optado por mantener inclume el derecho de las personas
de autodeterminarse, que no es otra cosa que haberle dejado abierta la puerta
para poner en funcionamiento la autonoma de la voluntad, poniendo de
manifiesto que brinda de esta manera mayor seguridad a los terceros y al
trfico jurdico, ya para todos los que somos operarios del derecho, el lograr
que no se vulnere el derecho a la autonoma de la voluntad (siempre que no se
oponga al orden pblico), y que nos podamos substraer al principio de
prioridad demuestra la madurez que ha alcanzado el derecho argentino.
Art. 19 (ltima parte): No obstante las partes podrn, mediante

declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad,
substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea
compartida9.
Casos:
Reserva de rango: La reforma al Cdigo Civil de la Ley 17.711

introduce una nueva redaccin referente a la hipoteca donde
contempla la posibilidad de la reserva de rango. El propietario de
un inmueble, al momento de constituir un derecho, reserva la
posibilidad de constituir con posterioridad otro, de grado
preferente. Esta convencin entre el acreedor hipotecario y el
constituyente puede celebrarse al momento de la constitucin
de la hipoteca o como lo expresa un reconocido sector de la
doctrina, con posterioridad a ella. Parte de la doctrina sostiene
que es posible que se constituyan ms de una, siempre que los
montos garantizados en su conjunto no superen el monto
9
Art. 19 Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
9
previsto en la convencin. Arean(2003)sostiene que a la hora de
determinar el monto garantizado slo se debe computar el
capital. Pero otros autores, entre ellos Mariani de Vidal (2004),
son partidarios a la postura de que al momento de calcular el
monto es necesario computar el capital, los intereses y las
eventuales costas del juicio.
Posposicin de rango: El titular de un derecho inscripto de rango

compatible decide retroceder en su derecho, a favor de otro
derecho que se constituye en ese momento que ser de grado
preferente. Esta posibilidad tambin la encontramos en el art.19
de la Ley 17.801. Se diferencia de la reserva de rango en que en
esta ltima la convencin se realiza con la posibilidad a futuro de
constituir otra hipoteca de grado preferente, y en el caso de la
posposicin de rango, en esta el convenio por el cual se
retrocede en el orden de prelacin se realiza al momento de
constituir la nueva hipoteca.
Permuta de rango: Cuando dos titulares inscriptos deciden

cambiar, o permutar sus rangos. Es el intercambio del rango
entre dos derechos inscriptos, sea de dos hipotecas o de una
hipoteca y un usufructo, o de una hipoteca y un embargo,
etctera. Si entre los dos derechos que permutan su rango
existen otros intermedios tambin inscriptos, es necesario el
consentimiento de los titulares de estos derechos, en tanto y en
cuanto puedan resultar perjudicados por la permuta. Este
perjuicio se produce si,por ejemplo, en una permuta de rango
entre dos hipotecas, una en primer grado y otra en tercero, la
que asciende en rango es de un monto mayor a la otra, lo que
perjudica entonces a la de segundo grado. Aqu, se obtiene la
conformidad del acreedor en segundo grado o, en su defecto, la
de tercer grado slo pasa a primer trmino hasta el mismo
monto que tena la de primer trmino, y por el saldo coparticipa
el rango con la que baja de primer a tercer trmino. As por
ejemplo se podrn permutar rangos entre dos hipotecas que
garanticen cinco mil pesos, pero si la de primer grado garantiza
cinco mil pesos y la de tercer grado que pretende permutar con
la de primero es de diez mil, se deber obtener la conformidad
del acreedor de segundo grado, o en su defecto la de tercer
grado avanzara en el orden de prelacin sobre los cinco mil
pesos garantizados por la permutante.
Coparticipacin rangos: estamos en presencia de ella cuando

dos o ms hipotecas tienen el mismo rango, a pesar de tener
diferentes fechas de constitucin y de ingreso en el registro. La
coparticipacin puede darse entre dos o ms hipotecas ya
10
constituidas o que se constituyen en ese momento, o tambin
entre una hipoteca ya constituida o que se constituye en ese
acto y otra u otras a constituirse en el futuro, en cuyo caso la
coparticipacin es una variante de la reserva de rango. En efecto,
en lugar de reservarse el derecho de constituir otra hipoteca de
grado preferente, la reserva sera la de constituir otra u otras
hipotecas de rango compartido con la que se constituye en ese
acto.
Es dable mencionar que si existe un tercero registral perjudicado, se necesita su

consentimiento, por ejemplo, si el titular de una hipoteca en tercer grado desea
escalar al primer grado, quien sea titular de la hipoteca en segundo grado
deber consentirlo.
5.5 Principio de inscripcin: definicin y

naturaleza. Situaciones jurdicas
registrables. Efectos de la toma de razn.
Documentos queacceden al registro.
Clases de asientos. Matriculacin
La accin de asentar las situaciones jurdicas registrables, se denomina
registracin, reservndose el trmino inscripcin para el asiento de nuevos
derechos reales, anotacin para las medidas cautelares y notas de correlacin y
cancelacin para el asiento que deja sin efecto a los dos anteriores.
En algunos ordenamientos la registracin de los derechos reales sobre

inmuebles es optativa (por ejemplo en Espaa), mientras que en nuestro pas
se entiende que es obligatoria. Ello surge de la ley registral cuando dice, en el
art. 2, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de
esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn
corresponda, los siguientes documentos10 y, en el art. 23, Ningn escribano
o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin,
modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el
ttulo inscripto en el Registro11. De esta forma, el inmueble con ttulos no
registrados, sale del comercio jurdico.
El art. 2 nos dice qu documentos ingresan al registro:
10
Art. 2 Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
11
Art. 2 Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional
11
a) los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles;
b) los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares;
c) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales12.
El art. 3 nos brinda los requisitos que deben tener los documentos que ingresen
al registro:
a) estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o

administrativa, segn legalmente corresponda;
b) tener las formalidades establecidas por las leyes y estar

autorizados sus originales o copias por quien est facultado para
hacerlo;
c) revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismos o

con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al
dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser
inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la
firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico,
juez de paz o funcionario competente13.
Instrumentos privados que acceden: el principio es que slo ingresan

instrumentos pblicos al registro. Las excepciones son pocas y deben estar
consignadas expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo, boletos de
compraventa de lotes adquiridos en remate segn Ley 14.005 (Normas para la
venta de inmuebles), boletos de compraventa de PH, Ley 19.724 (Ley de
Prehorizontalidad) o contratos de leasing (Ley 25248 Contrato de leasing).
No son documentos registrables: los documentos que corresponden a bienes

del dominio pblico del Estado, y restricciones que se realizan en inters
pblico.
Asimismo, el art. 10 in fine de la Ley 17.801 excluye de la exigencia de la

matriculacin de los inmuebles a los del dominio pblico. Ello en razn de que
esos bienes son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Por ello no son
registrables los documentos en los que conste la transmisin de derechos sobre
12
Art. 2 - Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
13
Art. 3 - Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
12
sepulcros, cualquiera que sea la variante o caracterstica. El dominio puede ser
objeto de limitaciones fundadas en el inters pblico, las que conforme al
Cdigo Civil y Comercialestn regidas por el derecho administrativo.
Clasificacin de los Registros: Los registros pueden ser:
de recepcin: registran principalmente documentos confeccionados

fuera del registro, como el Registro del automotor o el Inmobiliario.
de actuacin: registran principalmente documentos confeccionados

dentro del registro, por ejemplo el Registro Civil y de Capacidad de las
Personas, que inscribe las actas de matrimonio o nacimiento, labradas
all mismo.
A su vez, pueden dividirse en registros de:
o transcripcin: la oficina copia todo el contenido del documento;
o inscripcin: el asiento se conforma de breves notas sobre los

datos principales del documento, tal es el caso de nuestro
Registro de la Propiedad Inmueble. El art. 12 reza: El asiento de
matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se
redactar sobre la base de breves notas que indicarn la
ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su
completa individualizacin14.
o enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un

legajo abierto para la cosa registrada, es el caso de nuestro
Registro del Automotor.
Se denomina asiento al instrumento pblico registral que consta en el libro

respectivo y donde se plasma por escrito la situacin jurdica registrada.
Veamos ahora los distintos tipos de asiento:
Segn los efectos que puede tener la inscripcin:
o Constitutivos: cuando produce una mutacin real. Es el caso del

Registro del Automotor y el de Equinos de pura sangre de carrera.
El derecho real nace o muta a partir de que es asentado en el
registro. Antes, no genera efectos ni siquiera para las partes.
o Declarativos: la mutacin real tienen lugar fuera del registro y la

inscripcin le otorga oponibilidad frente a los terceros. El derecho
real nace antes de la registracin. Es el caso del Registro de la
Propiedad Inmueble, el de Buques (Ley 19.170) o el de Aeronaves
(art. 50 del Cdigo Aeronutico).
14
Art. 12 - Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
13
Segn las formas:
o Positivos: dan cuenta de una mutacin real, haciendo nacer un

asiento. Tal es el caso de la inscripcin de una transferencia
dominial o la constitucin de una hipoteca.
o Negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la

cancelacin de hipoteca, extincin de servidumbres,
levantamiento de medidas cautelares.
Segn el tiempo:
o Primera inscripcin: es la que conduce a la matriculacin del

inmueble y debe contener los datos que ordena el art. 12 de la
Ley registral.
o Inscripciones posteriores: se asientan en la matrcula ya

existente.
Segn la situacin registrada:
o Inscripcin: se asienta una mutacin real.
o Anotacin: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria

(por ejemplo de subsanacin de un error en una fecha o nombre
en la matrcula) o notas de correlacin (como la que vincula una
matrcula madre con las desmembraciones por subdivisin del
inmueble); tambin se usa el trmino para designar todos los
asientos que obran fuera de la matrcula, por ejemplo constancias
del libro diario de entradas.
Segn la funcin calificadora:
o Definitivo: cuando el documento es admitido por el registrador.
o Provisional: cuando el documento es observado, se inscribe

provisionalmente hasta los 180 desde su presentacin, a los fines
de que sea subsanado. Cuando el documento es rechazado, se
inscribe provisionalmente por el plazo del recurso respectivo. Las
inscripciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. La
registracin definitiva es retroactiva.
Segn su relacin con el resto de los asientos:
o Condicionado: es el caso del art. 18 inc.b de la Ley 17.801, Si al

solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter
provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto
de stas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla se practicar
14
con advertencia de la circunstancia que la condiciona; por lo
tanto, dependen del resultado de otra anotacin o inscripcin
para producir efectos.
o Incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el

resto de los asientos relacionados.
Matriculacin: Siguiendo los resultados obtenidos por el VI Encuentro de

Directores de Registro entendemos por matriculacin de un inmueble el
procedimiento que, tomando como base una inscripcin de dominio, tiene por
objeto el ingreso en forma originaria o por vuelco al nuevo sistema de un
inmueble al registro, abriendo folio donde se le determina y se le da una
caracterstica de ordenamiento que, mientras no se presente otro documento
pblico posterior que modifique dicha determinacin, permanece inalterable.
Artculos 10, 11, 12 y 44 de la Ley 17.801.
Art. 10: Los inmuebles respecto de los cuales deban

inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el
artculo 2, sern previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicacin. Exceptense los inmuebles
del dominio pblico.
Artculo 11: La matriculacin se efectuar destinando a cada

inmueble un folio especial con una caracterstica de
ordenamiento que servir para designarlo15.
Respecto delSistema Registral Inmobiliario en nuestro pas, podemos enunciar

los siguientes caracteres:
La inscripcin tiene un carcter puramente declarativo, que se

limita al perfeccionamiento de la adquisicin del derecho para su
oponibilidad a terceros, no participa en la constitucin del
derecho real ni convalida los ttulos viciados.
La falta de inscripcin no invalida la adquisicin del derecho real,

pero si menoscaba profundamente su valor, el carcter erga
omnes del derecho real: su derecho no ser oponible a aquel
que haya obtenido colocacin registral.
Se trata de un registro de ttulos: la funcin registral consiste en

una toma de razn, mediante breves notas, de los puntos
principales que hacen a las personas, causa y objeto de la
situacin asentada.
15
Arts. 10 y 11 - Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
15
El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la
documentacin que le dio origen en los casos en que el
protocolo notarial se hubiese destruido.
Se utiliza la tcnica del folio real, que consiste en destinar a cada

inmueble un folio especial con una caracterstica de
ordenamiento que servir para designarlo (Nmero de
Matrcula).
En la matrcula existe un tracto sucesivo vertical

(encadenamiento de las titularidades) y un tracto sucesivo
horizontal (encadenamiento y coherencia entre las medidas
cautelares, enmiendas, cancelaciones, etctera).
Proceso inscriptorio
La primera inscripcin es la que conduce a la matriculacin.
Se trata del primer asiento. Todos los ingresados despus, respecto de ese
inmueble, son asientos posteriores (por ejemplo la transferencia de dominio).
Cronolgicamente, lo primero es el pedido del certificado que efecta el

Escribano Pblico que se propone autorizar el acto jurdico de constitucin,
modificacin, transferencia o extincin de un derecho real sobre un inmueble
(arts. 23, 24, Ley 17.801). Para llevar a cabo el acto la ley otorga 15, 25 o 30 das
corridos desde que el certificado ha sido expedido (si quiere conservar el
bloqueo registral que se gener con la solicitud art. 24, Ley 17.801).
Una vez celebrado el acto, segn el art. 5 de la ley citada, hay 45 das para
presentar el ttulo al registrador (distinto al caso de subasta, donde el Tribunal
debe comunicar su realizacin inmediatamente).
Una vez que el documento es presentado al Registro para la toma de razn,

ste da inicio a un proceso de calificacin o control de legalidad del
instrumento, segn el cual puede adoptar tres actitudes bsicas:
Rechazarlo.
Admitirlo y practicar la registracin definitiva.
Slo admitirlo y observarlo practicando registracin provisional que deja

en suspenso la suerte final de la inscripcin o anotacin que se pretende
para el caso de que el interesado subsane los defectos que se observen.
Por lo tanto, un proceso donde un documento ha sido observado, puede

desembocar ms adelante en la registracin definitiva o en la caducidad del
proceso por vencimiento de su trmino sin que hayan sido subsanadas las
observaciones practicadas.
16
El art. 9 de la Ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser
inscripto definitivamente porque tiene defectos subsanables, la oficina practica
una registracin provisional. Este asiento tiene un plazo de validez de 180 das
corridos desde la fecha de presentacin del documento, ampliable o extensible
mediante prrrogas legales o facultativas, contenidas en la Ley nacional y leyes
provinciales.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando

se convierten en definitivas o cuando transcurre el plazo de su vigencia.
La registracin provisional se convierte en definitiva a travs de dos

procedimientos claramente diferenciados:
Aceptando la calificacin de la oficina y, consecuentemente subsanando

los defectos.
Obteniendo resolucin favorable en la etapa recursiva que se entabla

por no compartir la observacin efectuada.
En cualquiera de los dos casos, debe practicarse un asiento que recoja la

registracin definitiva, el cual tendr efectos retroactivos a la fecha de la
registracin provisional.
Figura 1.Esquema del proceso inscriptorio segn ley 17.801:
Fuente: elaboracin propia.
Si se orden inscribir como consigna el tem a), ha finalizado el proceso

inscriptorio en forma exitosa.
Ahora bien, puede suceder tambin que el Registro rechace u observe el

documento. Podr observar o rechazar documentos cuando surjan, de manera
manifiesta, defectos en los mismos que ataquen su validez. Si los defectos no
son manifiestos, no tendr forma de saber que su informacin no es veraz y los
inscribir (documentos anulables).
Rezan los arts. pertinentes de la Ley 17.801:
17
Art. 8: El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los
documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos
y de los sistemas respectivos16.
Y el art. 9 consigna:
Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente

manera: a) Rechazar los documentos viciados de nulidad
absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable,
devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo
inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del
documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin
fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la
observacin formulada, deber solicitar al Registro que
rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo
de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere
concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr
promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn
la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la
inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local
fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten
en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia17.
Es decir que se rechaza cuando estos defectos provocan una nulidad absoluta.
Las nulidades son absolutas cuando afectan intereses de orden pblico, como
por ejemplo cuando le faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por la
veracidad de los Instrumentos Pblicos, por consiguiente cuando un
instrumento pblico carece de firmas, no hay certeza de su veracidad y las
normas civiles lo consideran nulo de nulidad absoluta, tambin cuando
contienen actos cuyo objeto est prohibido (venta de personas) o cuando le
faltan las formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una
donacin de inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidad
absoluta).
La nulidad absoluta es insubsanable y deber celebrarse un acto jurdico nuevo

de acuerdo a la ley.
16
17
18
Observa cuando el documento est viciado de nulidad relativa. Esta especie de
nulidad est establecida en defensa del inters de una persona particular (ya no
de la comunidad en general) y puede subsanarse. Un ejemplo tpico, es el acto
celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero puede
subsanarse fcilmente celebrando un nuevo acto donde el representante legal
del menor presta conformidad y ratifica lo actuado por aqul.
En el caso de anulabilidad, o sea cuando el documento sea anulable, el

Registrador deber inscribirlo por ser plenamente vlido hasta que un juez lo
declare nulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se necesita de la
investigacin y prueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo amenazas
o coaccin para celebrar el acto jurdico. El vicio no surgir del documento.
A partir de la presentacin del documento, hay un plazo de 180 das para

subsanar las observaciones, si bien puede reducirse porque dentro de los
primeros 30 das el Registro est calificando. Es decir que si el da 29 plante la
observacin, el presentante tendr 151 das para subsanar. Sin embargo, las
leyes 17.801 y las diversas leyes provinciales, prevn varias prrrogas a tales
fines. Durante todo plazo para subsanar, el documento es inscripto
provisionalmente y si las observaciones son subsanadas a tiempo, el proceso
inscriptorio habr finalizado con xito.
Puede ocurrir tambin que el presentante no est de acuerdo con el rechazo

del documento o con las observaciones efectuadas; en este caso, la ltima
parte del art. 9 antes transcripto, habla de recursos. La encargada de dar forma
a estos recursos, es cada provincia (por ser ley adjetiva no delegada). En
Crdoba, por ejemplo, los recursos estn contenidos en los arts. 15 al 20 de la
Ley 5.771 (Ley del Registro General de la Provincia).
Artculo 15.- Si el documento presentado al Registro General de

la Provincia fuere observado por un defecto subsanable, el
registrador interviniente lo inscribir o anotar provisionalmente
por el trmino de 180 das. Dentro de ese trmino el interesado
podr aceptar la observacin y solicitar una nueva prrroga de la
inscripcin provisional por 90 das, la cual ser concedida por la
Direccin General. En caso de excepcin la Direccin General
podr conceder, adems de sta, nuevas prrrogas de la
inscripcin o anotacin provisional, las que sern otorgadas
cuando existiere fundamento suficiente a criterio de la Direccin
General, mediante resolucin fundada mencionando las causas
que las motiven. Transcurrido el trmino de inscripcin o
anotacin provisional sin que se hubieren subsanado los
defectos que impedan el registro definitivo o sin que se hubiere
recurrido en la oportunidad prevista en el artculo siguiente, la
19
inscripcin provisional caducar de pleno derecho. El rechazo
del documento por estar viciado de nulidad absoluta y
manifiesta ser dispuesto por la Direccin General, suscribiendo
el acto el titular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado
podr recurrir ante la Justicia en la forma y plazo previstos en el
artculo 19. El documento que fuere rechazado, ser inscripto o
anotado provisionalmente por el trmino para interponer el
mencionado recurso.
Artculo 16.- En los casos en que mediara observacin

motivada, el interesado podr interponer recurso de
rectificacin fundado ante el Registrador interviniente, dentro
de los 30 das de haber sido notificado formalmente de la
observacin que impugna, debiendo acompaar todos los
elementos de prueba que hagan a su derecho. El registrador
resolver la cuestin dentro de los 15 das. Los escritos en que se
interpongan los recursos previstos en este artculo y en los
siguientes, debern reunir las formalidades que establece la Ley
de Procedimiento Administrativo. Todos los plazos establecidos
en este captulo, con excepcin del de inscripcin o anotacin
provisional, se contarn de acuerdo a lo establecido por la Ley de
Procedimiento Administrativo. La presentacin de los escritos
podr hacerse hasta los primeros 30 minutos del horario
administrativo del da hbil inmediato siguiente al del
vencimiento del plazo, a cuyo efecto se deber requerir la
colocacin del cargo respectivo en la oficina designada para la
recepcin del documento.
Artculo 17.- Contra la resolucin que mantenga la observacin,

o si no fuera resuelta dentro del plazo previsto, podr el
interesado interponer dentro del plazo de 15 das, un recurso de
apelacin ante el Director General, quien deber dictar
resolucin dentro del plazo de 30 das. El plazo para interponer
este recurso se computar a partir de la fecha de notificacin de
la resolucin denegatoria del recurso de rectificacin o a partir
del vencimiento del plazo para resolver, segn el caso. La
resolucin del Director cerrar la instancia administrativa y
dejar expedita la jurisdiccional.
Artculo 18.- En caso de que la resolucin recada en el recurso

de apelacin dispusiere la toma de razn requerida, la
inscripcin o anotacin provisional se convertir en definitiva. Si
la resolucin mantuviere la observacin del documento, para
lograr su registro definitivo deber el interesado subsanar las
observaciones dentro del nuevo plazo de inscripcin provisional
que deber fijar la resolucin denegatoria y que ser de 60 das
20
contados desde la fecha de notificacin; todo ello sin perjuicio
de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo
que establece el artculo siguiente. Transcurrido el plazo de
inscripcin o anotacin provisional y su prrroga, sin que
hubieren subsanado los defectos que impedan el registro
definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos
establecidos en este captulo, la inscripcin o anotacin
provisional caducar de pleno derecho.
Artculo 19.- Contra la resolucin denegatoria de la Direccin

General se podr recurrir por ante la Cmara de Apelaciones en
lo Civil y Comercial de turno de la Capital. El recurso deber
interponerse ante el Registro General dentro de los diez das de
notificada la resolucin denegatoria en el mismo acto.
Interpuesto el recurso, la Direccin General deber elevarlo
dentro de los 5 das al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para
su remisin a la Cmara que corresponda. La Cmara resolver el
recurso sin sustanciacin. Mientras dure la sustanciacin de este
recurso se considera extendido el plazo de la inscripcin o
anotacin provisional.
Artculo 20.- En los casos en que los Tribunales insistieran en las

inscripciones dispuestas, la Direccin General elevar los
antecedentes al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su
remisin a la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
turno de la Capital, dentro de los 15 das en que se devolviere el
documento al Registro General, para que resuelva el conflicto,
mantenindose la inscripcin o anotacin provisional durante la
sustanciacin del mismo. Los efectos y consecuencias de la
Resolucin de la Cmara se regirn por lo dispuesto en el
artculo 18.18
En resumen: contra la decisin de rechazo del documento se puede interponer

recurso de apelacin en el plazo de diez das, acompaando toda la prueba.
Rechazado, queda expedita la va civil en Tribunales. Contra la decisin del
registrador de observar el documento, se puede interponer recurso de
rectificacin en el plazo de 30 das. Puede que el registrador cambie de opinin
e inscriba; pero en el caso de no ser as, contra la decisin de mantener la
observacin, se puede interponer recurso de apelacin por ante el Director del
Registro en el plazo de quince das, acompaando toda la prueba. De mediar
silencio o rechazo, queda abierta la va jurisdiccional para que decida la Cmara
de Apelaciones en lo Civil y Comercial que por turno corresponda. Para el caso
18
Arts. 15 al 20 - Ley 5.771 - Registro general de la Provincia, el Senado y la Cmara de
Diputados de la Provincia de Crdoba.
21
en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado por un juez, ste
puede interponer recurso de insistencia (art. 20) y resuelve la Cmara en lo
Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene la
inscripcin provisional.
"...Mientras dure la sustanciacin de los recursos registrales, se considera

extendido el plazo de la inscripcin o anotacin provisional"19.
En la Ley Provincial Registral se receptan tres recursos registrales divididos en

dos etapas claramente diferenciadas, por ser la primera interna al registro y la
segunda externa al mismo.
Forman la primera etapa los recursos de rectificacin (ante el Registrador

interviniente) y de apelacin (ante el Director General). La segunda etapa est
conformada por el recurso jurisdiccional ante la justicia ordinaria.
Recurso de rectificacin: debe ser presentado ante el registrador interviniente,

en su calidad de autor intelectual de la observacin registral. Por registrador,
debe entenderse al funcionario o firma autorizada que lo sustituya, quedando
por lo tanto excluidos los agentes registrales. Estos ltimos son los autores
materiales de las observaciones, son quienes las redactan y suscriben, aquellos,
los registradores, son quienes -se supone- las han decidido. Para presentar el
recurso se conceden treinta das hbiles administrativos comenzando a
contarse el plazo desde el da, inclusive, en que se considera notificada la
observacin. El registrador tiene quince das para resolver el recurso, iniciando
el cmputo desde el mismo da de la presentacin del recurso (art. 68, Cdigo
Procedimiento Administrativo) y en caso de no responder en este plazo su
silencio ser entendido como una denegacin tcita del recurso, consecuencia
que surge de la primera parte del art. 17 de la Ley 5.571.
Denegado que fuere el recurso de rectificacin o no contestado en el plazo de

quince das desde su interposicin, el rogante tiene tres opciones: a) subsanar
las observaciones y reingresar el documento para su inscripcin; b) solicitar
prrroga para poder cumplimentar con la observacin; c) continuar la va
recursiva a travs del recurso de apelacin. ste debe ingresarse al registro
dentro de los quince das de haberse notificado la denegacin del recurso o del
vencimiento del plazo para resolver el recurso de rectificacin. En la
contestacin de este recurso entiende el Director General. El director tiene
treinta das para resolver el recurso y si no lo hiciere en este plazo se tendr por
denegada la peticin.
Recurso de apelacin: es el contemplado en el art. 17. Notificacin: En la Ley

Provincial Registral se fijan los plazos mximos que el registrador tiene para
resolver los recursos presentados y en el supuesto de superarse tales lmites se
produce la presuncin legal de su rechazo. En este caso, la notificacin se tiene
19
Art. 19 - Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cmara de Diputados de la
Prov. de Crdoba.
22
por producida por el simple vencimiento del plazo o por el solo transcurso del
tiempo. Por otra parte, en el caso de que el recurso fuera respondido
positivamente, tampoco se advierte como necesaria la notificacin porque en
esta circunstancia corresponde registrar definitivamente el documento.
Entonces, el recurrente deber concurrir en todos los casos al Registro, sea
para continuar con el proceso recursivo, sea para reingresar el documento y
terminar con el procedimiento inscriptorio.
Art. 18.- En caso en que la resolucin recada en el recurso de apelacin

dispusiere la toma de razn requerida, la inscripcin o anotacin provisional se
convertir en definitiva...20
(en los hechos no es automtico, sino que hay que retirarse el documento y
reingresarse por mesa de movimientos a fin de continuar con el proceso
inscriptorio)
...Si la resolucin mantuviere la observacin del documento, para

lograr su registro definitivo deber el interesado subsanar las
observaciones dentro del nuevo plazo de inscripcin provisional
que deber fijar la resolucin denegatoria y que ser de sesenta
das contados a partir de la notificacin; todo ello sin perjuicio
del derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo
que establece el art. siguiente. Transcurrido el plazo de
inscripcin o anotacin provisional y su prrroga, sin que se
hubieren subsanado los defectos que impedan el registro
definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos
establecidos en este captulo, la inscripcin o anotacin
provisional caducar de pleno derecho21.
En caso de recaer resolucin negativa, se ocasiona una nueva inscripcin

provisional por sesenta das a contarse de la fecha de su notificacin. De la
interpretacin textual de la norma surge que la denegatoria del recurso de
apelacin genera un nuevo plazo de sesenta das para la inscripcin provisional,
si esto fuere as, significa que el plazo faltante para completar los ciento
ochenta das (incluyendo en este sus prrrogas automticas) perdera todos sus
efectos, aun cuando faltaren ms de los sesenta das del nuevo plazo. Sin
embargo tambin se puede entender que este nuevo plazo nunca puede
acortar la duracin de los ciento ochenta das originales atribuidos como
propios de toda inscripcin provisional. Si aceptramos que la interposicin de
20
Art. 18 Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cmara de Diputados de la
Prov. de Crdoba
21
Art. 18 Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cmara de Diputados de la
Prov. de Crdoba.
23
recursos puede acortar el plazo de la inscripcin provisoria estaramos
castigando a quien recurre y desalentndolo para que lo haga. Por ello, se
entiende que el nuevo plazo de sesenta das implica que al recurrente no le
podr quedar en ningn caso menos de esa cantidad de das a partir de la
notificacin para intentar la subsanacin de las observaciones. La resolucin del
director clausura la etapa recursiva registral quedndole al interesado la opcin
de subsanar la observacin o presentar el recurso en el que conocer la Cmara
de Apelaciones en lo Civil y Comercial en turno.
Recurso ante la Cmara de Apelaciones: es el contemplado en el art. 19. Este

recurso se presenta ante el mismo registro, que no es parte ni puede calificar
ningn aspecto de la presentacin, sino que slo oficia de mesa de recepcin,
reconocindosele al registro nicamente la posibilidad de verificar si el ingreso
se ha producido dentro de los diez das de notificada la resolucin denegatoria
del recurso de apelacin. En consecuencia, el registro limita su actuacin a la
remisin de las actuaciones al Tribunal Superior de Justicia dentro del trmino
de los cinco das de haberlas recibido, para que ste a su vez las enve a la
Cmara Civil y Comercial que deba entender en el asunto. Entienden
nicamente las cmaras de la Capital de la Provincia. Las decisiones que adopta
el registrador, no deben ser revisadas por el procedimiento contencioso
administrativo, sino ante la justicia ordinaria, ya que estn en juego cuestiones
de fondo: los asuntos atinentes al derecho de propiedad hacen al derecho civil
(privado) y no al derecho administrativo (pblico). El recurso ante la Cmara es
pertinente tanto cuando se ha denegado el recurso de apelacin como cuando
se hubiere resuelto no practicar la registracin por haberse rechazado el
documento. En efecto, segn el art. 15, el rechazo slo puede ser efectuado por
la Direccin General, ello significa que el Director ha tomado conocimiento y se
ha expedido sobre el tema. Como consecuencia de esta intervencin directa del
Director, el art. 15 prev la presentacin del recurso del art. 19, es decir, el
recurso ante la Cmara de Apelaciones. Los arts. 9 y 15 establecen que para los
documentos rechazados, se inscriben provisoriamente por el tiempo necesario
para interponer el recurso del art. 19, es decir, diez das hbiles administrativos.
Pero el procedimiento recursivo especial que tienen los documentos judiciales
en el art. 20 tiene claras diferencias con el contenido en los arts. 9 y 15. Por
ello, es posible sostener que los documentos judiciales tienen un
procedimiento recursivo diferenciado respecto de los otros tipos de
documentos, tanto sea respecto de su observacin como de su rechazo. La
posicin explicada encuentra su respaldo en las siguientes causas: a) aunque el
art. 15 es en general aplicado a todo tipo de documentos, la remisin que se
efecta al art. 19 slo puede caber para aquellos documentos compatibles con
el rgimen recursivo del mismo, es decir, se exceptan los que tienen recursos
determinados; b) en el art. 20 no se especifica si la insistencia procede slo en
caso de observaciones o comprende cualquier supuesto de falta de
registracin, sea por observacin o rechazo; c) ante la falta de referencia
expresa a documentos judiciales en los arts. citados, la extensin de la
24
anotacin provisoria por rechazo de documentos judiciales debe surgir del
texto de la ley de fondo, ms exactamente del art. 18 inc. a) de la Ley 17.801
que la determina en ciento ochenta das al igual que la inscripcin provisional
ordinaria. En sntesis, entendemos que al rechazo de documentos judiciales, sin
distinguir el contenido de ellos, le corresponde el plazo de la inscripcin
provisoria dispuesto en el inc. a) de la Ley Nacional Registral 17.801 y el recurso
establecido en el art. 20 de la Ley Provincial Registral 5.771 de la Provincia de
Crdoba.
La Cmara entender en el recurso sin sustanciacin alguna. El registrador debe

someterse a la decisin de la Cmara y practicar la inscripcin definitiva, sin
tener ninguna posibilidad de recurrirla, l no es parte en el proceso recursivo.
En el supuesto de dictarse una resolucin desfavorable y una vez que haya
quedado firme, el documento perder su estado registral, y operar el
vencimiento de la inscripcin provisoria por caducidad. La Cmara no tiene
trmino para expedirse sobre el recurso y hasta tanto ello no suceda la
inscripcin provisoria se mantiene vigente.
Insistencia judicial: contemplada en el art. 20, esta norma prev un trmite

especial para el resolver las discrepancias que se produzcan entre el registrador
y los magistrados. Cuando el documento judicial no llegare a ser registrado, y el
magistrado no compartiere la observacin del registrador, aqul puede utilizar
la figura de la insistencia, acto consistente tanto en reiterar la solicitud de
inscripcin del documento como en mantenerse firme en las mismas
condiciones originales en las que fue presentado el documento en el Registro.
El sentido de la insistencia es reiterar las condiciones originarias para que el

registrador opte por registrar definitivamente el documento o enviarlo a la
Cmara para que sta tome la decisin definitiva. La insistencia no obliga al
registrador a actuar de la manera entendida por el magistrado, el juez carece
de las facultades suficientes para imponer la inscripcin bajo las condiciones
que l determina. El mandato legal es claro, las diferencias de criterios no se
resuelven por la jerarqua sino por la insistencia y sta deviene en una peticin
que ser resuelta por la Cmara correspondiente. Slo pueden formular la
insistencia los tribunales, no pueden interponerla los interesados o los
rogantes, slo la autoridad judicial. No hay plazo para interponer la insistencia,
por lo que puede ser presentada en cualquier momento durante la vigencia de
la inscripcin provisoria. Interpuesta la insistencia, el director tiene quince das
para remitir la documentacin al Tribunal Superior de Justicia de Crdoba para
que este a su vez lo enve a la Cmara Civil y Comercial en turno de la Ciudad de
Crdoba, la que no tendr plazos para resolver la cuestin.
Tercero registral: se denomina as a la persona que tiene un inters legtimo en

relacin a un asiento, como son en general los acreedores del titular registral o
del adquirente sin adquisicin asentada, los sucesores universales o singulares
de aqullos, el sndico de la quiebra respecto de los bienes del fallido, o el
25
acreedor a quien se ha burlado simulando la venta del bien e inscribiendo la
misma para hacerla oponible.
5.6 Principio de especialidad. Definicin.

La especialidad en cada uno de los
elementos de la relacin jurdica
publicitada
Este principio nos indica que en los instrumentos que lleguen al Registro deben
estar perfectamente individualizados los elementos de la relacin jurdica
(sujeto - objeto - causa -o el hecho jurdico plasmado en l). La relacin jurdica
puede ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o la constitucin de una
hipoteca y un hecho jurdico es, por ejemplo, la muerte del usufructuario, cuyo
efecto es la extincin del usufructo.
El art. 12 de la Ley Registral enumera los datos que debe contener el asiento de
matriculacin, pero por analoga se extiende a todos los dems asientos; all
encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la
relacin jurdica. El mismo reza:
Art. 12: El asiento de matriculacin () redactar sobre la base

de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa
individualizacin (). Expresar el nombre del o de los titulares
del dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras pblicas (). Se har mencin de la proporcin en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de
adquisicin, su clase, lugar yfecha de otorgamiento y funcionario
autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio
que exista al momento de la matriculacin. Se expresar,
adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el
Registro22.
22
Art. 12 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
26
Anlisis:
Objeto: ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y

linderos, nomenclatura catastral y plano de mensura si existieran,
proporcin de la propiedad y monto del gravamen.
Sujetos: nombre del o de los titulares del dominio, sus datos personales
requeridos para las escrituras pblicas Respecto de las personas
jurdicas o sociedades, nombre o razn social, clase de sociedad y
domicilio.
Causa: se har mencin del ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha

de otorgamiento y funcionario autorizante.
En la matrcula del Registro de Crdoba, por ejemplo, hay un casillero para la

determinacin de los sujetos titulares del derecho que se registra, y all se
consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en las Escrituras
pblicas, los datos de la causa formal donde est contenido el acto o hecho
jurdico (Escritura, nmero, fecha y nmero de registro del Escribano,
generalmente) y la causa material contenida en el acto (compraventa,
donacin, etctera.); en cuanto a la determinacin del objeto (inmueble), se
hallan en el encabezado de la matrcula, luego del nmero de folio real abierto
para el inmueble.
El caso especial de la hipoteca:
Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; esta incluye

la correcta determinacin de los elementos de la relacin jurdica antes citados
y adems la determinacin del crdito que garantiza y del cual es accesoria. As,
debe expresar la causa de la obligacin garantizada, su fecha, monto, etctera.
Reza el Cdigo Civil y Comercialen su art. 2.209: El inmueble que grava la

hipoteca debe estar determinado por su ubicacin, medidas perimetrales,
superficie, colindancias, datosde registracin, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualizacin23
Puede haber dos o tres sujetos involucrados en el asiento: acreedor, deudor y

constituyente de la hipoteca que puede no ser el deudor, ya que se puede
hipotecar el inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
La inscripcin hipotecaria dura 20 aos: Los efectos del registro de la hipoteca

se conservan por el trmino de VEINTE (20) aos, si antes no se renueva24.
Esto significa que a los fines de su oponibilidad ante los terceros- la hipoteca
se puede hacer valer durante ese lapso, con ms el de sus reinscripciones. Sin
embargo, el constituyente no puede prevalerse de tal caducidad, pues l
23
24
27
conoce de su existencia. Por su parte, la existencia de la obligacin garantizada,
no depende de la inscripcin de la hipoteca, que slo constituye una seguridad
del crdito y no una condicin de su validez.
5.7 Principio de tracto sucesivo:

definicin. El tracto abreviado. Carcter
de la enumeracin del art. 16 de la Ley
17.801
El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlacin de cada asiento
con los dems referidos al sujeto, objeto o causa de una situacin publicitada.
Por ejemplo, la cancelacin de una hipoteca implica un asiento anterior donde
figuraba la constitucin, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica
que el disponente figuraba como dueo y a la vez que no exista inhibicin a su
nombre en el folio personal. Este principio es consecuencia directa del
adagiogeneral nemo plus iuris ad
alliumtransferrepotestcuamipsehaberet(nadie puede transmitir a otro ms
derecho que el que l mismo tenga), por el cual nadie puede transmitir ni
constituir un derecho ni mejor ni ms extenso del que goza, ni nadie puede
adquirir un derecho ni mejor ni ms extenso del que gozaba quien se lo
transmite.
Reza la Ley Registral, art. 15:
No se registrar documento en el que aparezca como

titular del derecho una persona distinta de la que figure
en la inscripcin precedente (primera parte). De los
asientos existentes en cada folio deber resultar el
perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
dems derechos registrados, as como la correlacin
entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones (segunda parte)25.
Cuando se abre la matrcula de un inmueble sobre el que no figuraba

inscripcin alguna con anterioridad, como el que es usucapido, no existir
titular registral anterior ni encadenamiento posible.
25
Art. 15 - Ley 17.801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
28
Podemos afirmar que este art. 15 se compone de dos partes. En la primera
parte est lo que se llama principio de identidad, que sera el que regulara
propiamente lo que denominamos tracto sucesivo. En la segunda parte del
artculo est el principio de continuidad, que es la aplicacin prctica del
principio de identidad consagrado en la primera parte.
Esto de la continuidad significa que si se respeta el principio de identidad la

consecuencia va a ser que leyendo el asiento final del folio se observen una
serie de asientos que constituyen como los eslabones de una cadena que nos
lleva desde el primer eslabn que es el asiento de matriculacin del inmueble al
asiento final. Estos principios de identidad y continuidad que conforman el
tracto sucesivo, funcionan de manera correcta en los llamados registros
completos, es decir en los registros en los que el inmueble ya se encuentra
matriculado. Pero hay registros incompletos en los que an existen dominios
que no han sido registrados, y es aqu donde el principio de tracto sucesivo
encuentra un importante obstculo. Este obstculo subsistir hasta que se
realice el primer asiento de inmatriculacin del inmueble, que d inicio a la
cadena de transmisiones.
Elementos del tracto sucesivo
La doctrina es pacfica en afirmar que los elementos del tracto sucesivo son los
siguientes:
Sujeto.Tomando como parmetro los asientos registrales, debe existir

coincidencia entre la persona que otorga el acto y aquella que se
encuentra inscripta como titular del derecho.
Objeto.La descripcin del inmueble que se encuentra en el documento

a inscribir debe coincidir con lo expresado en el folio. Adems, debe
estar inscripto el "derecho" del titular.
Oportunidad. La exigencia de la previa inscripcin debe existir en el

momento de practicarse el asiento respectivo, y no al de formalizarse el
documento. Ello sin perjuicio del incumplimiento del deber formal del
escribano sealado en el art. 23 de la Ley 17.801, en cuanto a la
necesidad de tener a la vista el ttulo inscripto cuando se trata de
documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de
derechos reales sobre inmuebles.
Efectos.En caso que el adquirente no puede justificar la legitimacin de

su causante, el documento debe ser rechazado por el Registro. En
cambio, si el adquirente puede justificar la legitimacin de su causante,
el documento se observar, inscribindose en forma provisoria.
El art. 16 nos plantea cuatro hiptesis en las cuales se permite realizar la

inscripcin de una mutacin real, en la cual el disponente no es quien figura
29
como titular del derecho real en la matrcula. Ello se fundamenta en razones de
economa inscriptoria pues, de no existir estas excepciones, se producira la
inscripcin a nombre de ciertos adquirentes al solo efecto de proceder
inmediatamente a la inscripcin de un sucesor particular. Sin embargo, la
inscripcin practicada debe contener todos los datos del tracto y esto incluye
los del transmitente que no figuraba previamente como titular.
Esta hiptesis es conocida como tracto sucesivo abreviado o comprimido, o

bien llamado tracto sucesivo. Al mismo podemos conceptualizarlo, siguiendo a
Falbo como una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite
concentrar en un asiento nico dos o ms transmisiones operadas desde el
titular inscripto (1981, pgs. 78 y 81).
Veamos los casos:
Art.16.- No ser necesaria la previa inscripcin o

anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con
respecto al documento que se otorgue, en los siguientes
casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los

herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en
vida por el causante o su cnyuge sobre bienes
registrados a su nombre,26
(el caso tpico es aqul donde el causante haba firmado un boleto de

compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura, y los
herederos lo hacen por l).
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren

bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge;27
(los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicndose las

hijuelas e inscribindolas a su nombre, ceden sus derechos sobre el inmueble a
un tercero).
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de

bienes hereditarios;28
26
Art. 16 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
27
28
30
(all los herederos, tambin en el marco de un juicio sucesorio, realizan
mutaciones reales como subdivisin de un inmueble en lotes, o sometimiento
al rgimen de propiedad horizontal).
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen

en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos
que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos
funcionarios. En todos estos casos el documento deber
expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de
los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a
partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia
que se consignar en el folio respectivo29.
(en este caso, quien adquiere el bien y an no figura inscripto como titular,
dispone simultneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura
donde se est vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). La
doctrina no es pacfica a la hora de afirmar cuando dos actos jurdicos son
reputados simultneos. Parte de la misma, afirma que son considerados
simultneos cuando se llevan a cabo en la misma audiencia notarial. Existe otra
postura que afirma que deben ser considerados as aquellos que se celebran en
el transcurso de un da. Y por ltimo, la posicin ms flexible entiende que son
simultneos todos los actos jurdicos celebrados durante el bloqueo registral.
Son elementos necesarios para que tenga aplicacin el dispositivo contemplado

en el inciso d):
Pluralidad de actos. Es necesario que existan dos o ms negocios jurdicos de

naturaleza registral que involucren el mismo inmueble.
Pluralidad de instrumentos. Debe haber dos o ms instrumentos receptores de

los actos causales. No importa que deba existir un instrumento por cada acto
causal. Lo que se requiere es que al menos sean dos los actos y que se
instrumenten separadamente, de all en ms podrn reunirse ms de un acto
en cada instrumento ilimitadamente.
Simultaneidad. La polmica viene dada en torno a la significacin y alcance que

debe drsele al giro instrumentaciones simultaneas, es decir, qu recaudos
deben reunir para ser consideradas simultaneas.
29
31
Carcter de la enumeracin del art. 16.
El tracto abreviado se presenta en los supuestos del art. 16, que desarrolla una
enumeracin de los casos en que es procedente, que segn la mayora de la
doctrina es meramente enunciativa.
Como podemos observar esta posicin amplia, entiende que se deben

contemplar otros supuestos de tracto abreviado que los contemplados en tal
precepto legal, as el supuesto de inscripcin simultnea de escritura de
reglamento y la transferencia de las unidades funcionales en el rgimen de
Propiedad Horizontal, en las operaciones que realiza el albacea en
cumplimiento de mandas especiales, en la transformacin de sociedades,
etctera.
5.8 Principio de legalidad. La funcin

calificadora, definicin y lmites.
Observaciones y rechazo: causales.
Subsanacin
Este principio nos dice que los ttulos que ingresen al Registro sern sometidos
a un examen o calificacin a los fines de controlar si son vlidos y perfectos,
cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el registrador
se ha dado en llamar funcin calificadora.
Caractersticas de la funcin calificadora
1.- Obligatoria: El registrador debe verificar que el documento cumpla con los
requisitos establecidos por ley. Es una obligacin, no una potestad.
2.- Persigue la obtencin de un resultado: que puede ser la inscripcin

definitiva, la inscripcin provisional o el rechazo del documento.
3.- Autnoma: Si bien la actividad del registrador est subordinada a la ley el

criterio para calificar no va a estar prefijado anteriormente.
Reza la Ley Registral en su art. 8: El Registro examinar la legalidad de las

formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose
a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos30
Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida (Moisset

de Espans) (2003), interpreta literalmente el texto y estima que el registrador
30
32
slo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un
instrumento pblico, con firma del funcionario o escribano, con sello del
notario, etctera); mientras que la tesis amplia (Lpez de Zavala) (1983),
considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos intrnsecos del
instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes y, asimismo,
correlacionar con las dems anotaciones e inscripciones como el folio personal,
controlando que quien dispone no est inhibido.
La concepcin restringida hace una interpretacin literal del art. 8, en cambio,

la concepcin amplia hace una interpretacin lgico-sistemtica; ha
considerado el sistema registral en su totalidad, ya que todas las normas estn
interrelacionadas. La concepcin restringida no coincide con el espritu de la
ley. Asimismo, dentro de la postura amplia hay distintos criterios entre los
autores, pero todos coinciden en que el art. 8 en ningn momento dice que
solamente se observaran las cuestiones extrnsecas.
Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta das
desde la presentacin del instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo
observa o lo rechaza (ten a bien complementar con lo desarrollado en el punto
5.5).
Si es observado, se inscribir provisionalmente a los fines de su subsanacin

(contando 180 das desde su presentacin), tambin podr presentar recurso
de rectificacin en el trmino de treinta das de notificada la observacin; si es
rechazado, se inscribir provisionalmente por el plazo de diez das para dar
tiempo al presentante a interponer Recurso de Apelacin en contra de la
decisin.
Art. 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la

siguiente manera: a) Rechazar los documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable,
devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo
inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del
documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin
fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la
observacin formulada, deber solicitar al Registro que
rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo
de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere
concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr
promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn
la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la
inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local
33
fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten
en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia31.
Resumen: Si hay nulidad absoluta y manifiesta: Rechaza.Si hay nulidad

relativa y manifiesta: Observa e inscribe provisoriamente.Si hay nulidad
relativa no manifiesta: Inscribe definitivamente.
Veamos el sistema de nulidades de nuestro Cdigo Civil y Comercial:
Actos nulos: aqullos en donde el vicio es manifiesto:
o de nulidad absoluta: est comprometido el orden pblico (por

ejemplo, casos de objeto ilcito como venta de material gentico,
o de nulidad material de los instrumentos pblicos cuando no
renen los requisitos esenciales); estos actos son insubsanables y
el registro rechaza el documento, que es inscripto
provisionalmente a los fines de dar tiempo a la interposicin del
recurso.
o de nulidad relativa: es afectado el inters privado de los

particulares (por ejemplo, un acto de disposicin realizado por un
menor o un supuesto representante de una persona jurdica que
no acredita suficientemente el mandato, tambin es el caso de
que faltare algn requisito de forma no esencial en el acto); se
establecen en proteccin del particular afectado y son
subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe
provisionalmente por 180 das contados desde su presentacin;
se puede subsanar o interponer el recurso pertinente.
Actos anulables: aqullos en donde el vicio est oculto y es necesaria

una investigacin en sede judicial. El registrador proceder a la
inscripcin o anotacin del documento, pues no tiene potestades para
la investigacin de los vicios no manifiestos; de todas formas, no le ser
posible detectarlos. Sera el caso de una compraventa en donde el
disponente fue amenazado, o en la cual se han falsificado los
documentos y un tercero se hace pasar por el disponente.
31
34
5.9 Principio de rogacin. Definicin.
Legitimacin. Cancelacin y caducidad.
Recursos internos y judiciales
Es el principio en virtud del cual toda modificacin de una determinada
situacin registral debe ser instada por una persona especialmente legitimada
para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de parte legitimada. El
art. 6 de la Ley 17.801 expresa, en tal sentido:
Art. 6.- La situacin registral slo variar a peticin de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o

anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de

registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas
a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser
formulada con su intervencin.
Art. 7:La peticin ser redactada en la forma y de acuerdo con

los requisitos que determine la reglamentacin local32.
Como menciona el inciso b) del art. 6, en la Ley Registral de las provincias se

pueden establecer otros requisitos. Veamos la Ley 5.771 de la provincia de
Crdoba:
Artculo 4: La peticin para variar una situacin registral deber

formularse exclusivamente por notario de registro, autoridad
judicial o autoridad administrativa de la Provincia, segn la
naturaleza del documento. La inscripcin o anotacin de
documentos privados se efectuar con intervencin de un
abogado de la matrcula o notario de registro de la provincia
()33.
32
Arts. 6 y 7 Ley 17.801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
33
Art. 4 - Ley 5.771 Registro General de la Provincia, el Senado y Cmara de diputados de la
Provincia de Crdoba
35
Se denomina peticin a la solicitud de inscripcin, anotacin, cancelacin, etc.,
que efecta el interesado. Debe ir acompaada de los ttulos que invoca y estar
contenida en el formulario tipo que cada registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogacin. Son las
excepciones al principio, veamos los casos:
1. Rectificacin de asientos:
Art. 34: Se entender por inexactitud del Registro todo

desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de
inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad jurdica
extrarregistral.
Art. 35: Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo

precedente provenga de error u omisin en el documento, se
rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se acompae
documento de la misma naturaleza que el que la motiv o
resolucin judicial que contenga los elementos necesarios a tal
efecto. Si se tratare de error u omisin material de la inscripcin
con relacin al documento a que accede, se proceder a su
rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin34.
En algunas leyes provinciales, se autoriza al registrador a proceder de oficio la

rectificacin, aclaracin o modificacin de errores evidentes del Registro y la
reconstruccin de folios, total o parcialmente destruidos o faltantes. Sera el
caso de que, por ejemplo, el asiento tuviera como fecha de suscripcin de una
hipoteca el 30.03.1190; el registrador podra, de oficio, enmendar el asiento y
consignar la fecha correcta (30.03.1990), pues el error es obvio y manifiesto.
2. Cancelacin y caducidad de asientos:
Cancelacin: es un asiento por el cual se deja sin efecto otro. Es a pedido de

parte y debe haber legitimacin (art. 36, Ley 17.801)
Caducidad: se produce de pleno derecho por el transcurso del tiempo, no

requiere peticin de parte ni un asiento para que se considere caduca la
inscripcin (art. 37, Ley 17.801)
Segn Lpez de Zavala (1983, pg. 71), cancelacin es la extincin de un

estado jurdico registral preexistente en virtud de la modificacin de la
situacin extrarregistral que le daba origen. Si hay cancelacin (asiento
34
Arts. 34 y 35 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
36
negativo), debe haber un asiento positivo que cancelar o dejar sin efecto, tal
como la inscripcin de una hipoteca o un usufructo.
Algunas cancelaciones proceden por rogacin y otras de pleno derecho,

veamos la Ley Nacional:
I. A peticin de parte: es la generalidad de los casos.
Art. 36.- Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la

presentacin de solicitud, acompaada del documento en que
conste la extincin del derecho registrado; o por la inscripcin de
la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de
otra persona; o por confusin; o por sentencia judicial o por
disposicin de la ley. Cuando resulten de escritura pblica, sta
deber contener el consentimiento del titular del derecho
inscripto, sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose
de usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado
de defuncin del usufructuario. La cancelacin podr ser total o
parcial segn resulte de los respectivos documentos y se
practicar en la forma determinada por la reglamentacin
local35.
II. De pleno derecho: es el caso de las hipotecas (a los 20 aos de la

toma de razn), las medidas cautelares (a los 5 aos de la toma de
razn) y las inscripciones provisionales para subsanar (a los 180 das
de presentado el ttulo, o ms si hay prrrogas) y tambin los
certificados del art. 24, si no son usados en trmino.
Art. 37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud

alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artculo o
por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si

antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2, a

los cinco aos, salvo disposicin en contrario de las leyes. Los
plazos se cuentan a partir de la toma de razn.36
35
Art. 36 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
36
37
Los recursos internos y judiciales han sido desarrollados en el punto 5.5 al cual
remitimos.
5.10 Principio de publicidad y fe pblica

La publicidad de los derechos reales, es una actividad dirigida a hacer
cognoscible una situacin jurdica real, que persigue como finalidad primordial
la proteccin del crdito y la seguridad en el trfico jurdico, y puede ser:
Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidad

extrarregistral, tales como oponibilidad, constitutividad o la
buena fe que se reputa de quien ha averiguado el estado de los
bienes. Es la que ingresa al registro.
Publicidad formal: hace a la informacin que brinda, es registro

a travs de sus asientos. Es la que sale del registro; por ejemplo
fotocopia del folio real, informes, etc. Est consagrada en el art.
21 de la Ley Registral.
Efectos de la registracin: a) Constitutividad: Se trata tal vez del mximo

exponente de los efectos que puede producir la publicidad registral. El efecto
de constitutividad de la publicidad registral significa que existen casos en los
que la ley la establece como requisito necesario para el nacimiento de un
derecho real. En nuestro ordenamiento este efecto lo encontramos en el
Registro de Automotores y en el Registro de Caballos Pura Sangre de Carrera. b)
Cognoscibilidad: El registro brinda a los interesados la posibilidad de conocer la
situacin jurdica en que se encuentran las relaciones publicitadas, esta
posibilidad de conocer acta de manera que a quien adquiera un derecho se lo
considerara como que lo hizo conociendo la situacin jurdica del derecho que
adquiri, aunque realmente no los hubiera consultado. Es decir, la mera
posibilidad de conocer los asientos registrales hace considerarlo como
suficiente, genera sus efectos, aun en los casos en que estos no hayan sido
efectivamente consultados por los adquirentes. c) Oponibilidad: Este efecto se
relaciona con el de cognoscibilidad, es decir con la posibilidad de dar a conocer
a ciertos terceros la situacin jurdica de un bien. Nuestro ordenamiento en el
caso de la constitucin de derecho reales sobre inmuebles exige la registracin
de las mismas con dichos efectos (art. 2505, Cdigo Civil), pero a dichas
transmisiones no siempre les ser necesaria la registracin para ser oponible a
ciertos terceros, y as lo establecido en el art. 20 de la Ley Registral 17.801 que
establece que no podrn prevalecerse de la falta de registracin de un
documento del cual stos hubieran participado, para los cuales el mismo se
considerara como registrado, aun cuando no lo estuviera. d) Convalidacin:
Aqu la inscripcin es un factor de saneamiento de los ttulos. La inscripcin en
el registro produce el saneamiento de los vicios de los que pudiere adolecer el
38
ttulo que ingres al documento. El derecho real inscripto tiene plena eficacia
respecto de los terceros de buena fe, aun cuando conozcan los vicios de que
adoleca el acto. En nuestro derecho la inscripcin registral no sanea ttulos, ni
subsana los vicios de que pudiera adolecer el acto.
En la Ley 17.801, es el art. 4 el que establece que la inscripcin registral no

produce el efecto convalidante de los ttulos. Art. 4: La inscripcin no
convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las
leyes37.
El certificado del art. 23 de la Ley Registral es una diligencia previa a todo acto
jurdico de disposicin sobre inmuebles, y tiene una doble naturaleza. Est
dotado de publicidad formal, informa el estado de las personas disponentes
(inhibicin, titularidad, etctera) y de los bienes a disponer (cautelares, cargas
reales, etctera). Su aspecto de publicidad material hace al bloqueo registral,
pues genera un efecto de inoponibilidad.
Fe pblica registral: un asiento es exacto cuando coincide con la realidad

jurdica material extrarregistral, o sea aquella que los jueces declararan llegado
el caso de un litigio. Algunos sistemas registrales presumen esta exactitud iure
et de iure y cuentan con un sistema de seguros para los casos en que no es as
(Alemania). En nuestro pas esta presuncin no opera, pues el art. 4 de la Ley
Registral indica que la inscripcin no es convalidante.
El principio de fe pblica registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario, a

la presuncin de autenticidad de los documentos emanados del registro. Los
certificados e informes son instrumentos pblicos que hacen plena fe de su
contenido, acreditado reflejar los asientos sobre los que informan. Si se hubiese
registrado un ttulo nulo o viciado, el informe slo acreditar que el ttulo existe
y que su contenido es el reflejado all, no sanear el ttulo.
5.10.1 La publicidad directa por exhibicin de libros

Consiste en permitir a los interesados que efecten personalmente sus
indagaciones sobre los documentos archivados. Tiene como inconveniente, que
contribuye al deterioro, sustraccin, destruccin o adulteracin de los asientos.
El art. 21 de la Ley 17.801 dispone al respecto: Las disposiciones locales
determinaran la forma en que la documentacin podr ser consultada, sin
riesgo de adulteracin, prdida o deterioro38. En la prctica ya no se utiliza. Lo
que se hace ahora a fin de dar cumplimento a esa publicidad directa es la
entrega de una simple fotocopia a la que se le coloca la inscripcin de sin valor
notarial. No es instrumento pblico.
37
38
39
5.10.2 Los informes
Da a conocer la situacin jurdica de un bien, que puede ser la situacin actual o
la histrica. Slo nos da cognocibilidad. Se solicita a travs de martillero,
escribano, abogado. Cumplen solamente la funcin de publicidad. Gozan de fe
pblica pero no garantiza inmutabilidad y no tienen plazo de vigencia. Carece
de reserva de prioridad y bloqueo registral. No se deja constancia en el folio
real de su expedicin.
5.10.3 Los certificados

Es un instrumento pblico. Hacen conocer la situacin jurdica del inmueble y
garantizan que dicha situacin jurdica por ellos publicitada se mantendr
inmutable durante el plazo establecido en la Ley Registral en su art. 24 (15, 25 o
30 das dependiendo la distancia entre el domicilio del funcionario interviniente
y el registro), reservando prioridad para un negocio que se encuentra en
gestacin. Produce los efectos materiales de la reserva de prioridad y el
bloqueo registral. De su expedicin se deja constancia en el folio.
5.10.4 Las llamadas fugas registrales

Qu pasa si el Registro olvida informar un embargo u otra cautelar o la
titularidad de un dominio, etctera, en el marco de un informe o de un
certificado registral?
Veamos qu dijo Vlez Srsfield respecto de las hipotecas en el Cdigo Civil

derogado:
Art. 3.146: El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden
del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado
inmueble est libre de gravamen39, y tambin:
art. 3.147.- l es responsable de la omisin en sus libros de las

tomas de razn, o de haberlas hecho fuera del trmino legal. Es
responsable tambin del perjuicio que resulte al acreedor de la
falta de mencin en sus certificados, de las inscripciones o tomas
39
Art. 3146 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
40
de razn existentes, o por negar la toma de razn que se le pide
por persona autorizada para ello.40
As, la tradicin en nuestro pas indica que es el Estado quien responder ante
una omisin u error en las registraciones o los informes. Ser, en el caso del
Registro inmobiliario, la provincia donde est ubicado.
40
Art. 3.147 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
41
6. Dinmica del derecho
real adquisicin
La propiedad privada naci cuando un hombre listo dijo esto es
mo y nadie le respondi que era de todos.
6.1 Adquisicin de los derechos reales

Los derechos reales nacen cuando el sujeto rene los dos elementos esenciales
para su constitucin: ttulo y modo.
Ttulo: alude a la causa fuente de la adquisicin del derecho y responde a la

pregunta cmo vino a ser titular del derecho? El ttulo material puede consistir
en un hecho jurdico (aprehensin del objeto que no es de nadie), en un acto
jurdico (compraventa, constitucin de hipoteca, legado, etc.), o en un
imperativo de la propia ley (como es el caso del condominio de medianeras).
Mientras que el ttulo material es el contenido, y llamamos continente al ttulo
formal, que es la manera en que la voluntad se expresa (oral, por signos
inequvocos o por escrito y en ese caso- por instrumento privado o pblico).
Modo: es el segundo elemento necesario para que se constituya el derecho

real. Puede ser inscriptorio o posesorio. Luego de celebrado el acto jurdico, o
en el momento en que tiene lugar el hecho jurdico que da causa o ttulo al
derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada materialmente por el sujeto
(modo posesorio) o bien el derecho debe ser inscripto (modo inscriptorio). El
derecho real necesitar de uno u otro modo, segn el objeto sobre el cual
recaiga. En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio: antes de la
inscripcin, no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los caballos pura
sangre de carrera y las palomas mensajeras. Para el resto de las cosas, el modo
es posesorio.
Se ha considerado que en el caso de la usucapin, el ttulo es la ley y el modo es

la posesin continua por el tiempo fijado por la norma.
Antes hemos hecho alusin al modo como elemento constitutivo del derecho
real, pero cuando hablamos de modos de adquisicin del derecho real, nos
referimos a la manera en la cual ste puede ser adquirido (vgr. actos jurdicos) y
que estudiaremos siguiendo las normas de adquisicin del dominio. No
42
obstante ello, al estudiar cada derecho real en particular, analizaremos las
particularidades en la constitucin de cada uno.
6.1.1 Los modos de adquirir. Modos originarios y

derivados
Los modos de adquisicin, pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a ttulo
oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis causa y originarios o
derivados, siendo esta ltima la distincin ms trascendente y se basa en la
ligazn con el titular anterior. En los modos de adquisicin originarios, la
constitucin del derecho real se realiza en forma totalmente independiente al
titular anterior, sin consideracin alguna a que la cosa haya tenido propietario
anterior o no; en los modos derivados, el derecho proviene de un antecesor
que lo transmite en las mismas condiciones y con las mismas limitaciones que
recaan en cabeza de l. Por ejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble
sin dueo, lo adquiere en forma originaria y sin limitaciones pero, si esa misma
cosa estaba prendada y es el dueo quien transfiere el dominio, lo har con la
consiguiente carga real que es el derecho de prenda. Ello, en virtud del
principio que indica que nadie puede transmitir sobre un objeto un derecho
mejor o ms extenso del que gozaba.
6.2 La apropiacin
Cuando hablamos de apropiacin nos referimos a un modo de adquirir
derechos reales, es decir cuando se produce la unin del mencionado derecho
con una persona, que de ese modo se convierte en su titular. Por consiguiente,
para que opere dicho efecto jurdico, debe haber necesariamente un supuesto
de hecho (apropiacin) al cual el ordenamiento jurdico reconoce como
condicionante de la adquisicin.
6.2.1 Definicin
Al igual que la adquisicin de la posesin, la apropiacin dominial consiste en la
aprehensin del objeto, pero no con nimo de poseer solamente, sino de ser
titular del derecho real. El adquirente debe tener capacidad (mayores de diez
aos no dementes), la cosa debe ser mueble abandonada o sin dueo y
susceptible de apropiacin.
43
6.2.2 Cosas apropiables y cosas excluidas
El Cdigo Civil (art. 1947) indica que son susceptibles de apropiacin las cosas
muebles no registrables sin dueo, efectuando la siguiente enumeracin:
las cosas abandonadas, en tanto el abandono es un acto

voluntario del propietario que se desprendi de la propiedad;
los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
el agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por ellos.
A su vez, no son susceptibles de apropiacin:
las cosas perdidas, en tanto an tienen un dueo que no ha

perdido el animus. Si la cosa es de algn valor, se presume iuris
tantum que es perdida;
los animales domsticos, aunque escapen e ingresen en

inmueble ajeno;
los animales domesticados, mientras el dueo no desista de

perseguirlos. Si emigran y se habitan a vivir en otro inmueble,
pertenecen al dueo de ste, si no emple artificios para
atraerlos;
los tesoros.
Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueo se reputan del Estado,
es necesario un acto positivo de aqul para efectivizar el principio; hasta tanto,
son apropiables por los particulares.
Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del mbito donde
usualmente se conservan (elemento objetivo), en virtud de un caso fortuito o
una negligencia de su propietario (elemento subjetivo), lo que excluye el caso
de abandono voluntario. Las cosas perdidas son cosas con dueo, por ello no
son apropiables. Debe procurarse su devolucin al dueo, quien restituir los
gastos efectuados por el hallador y le proveer una recompensa (acordada o,
en su defecto, fijada por el Juez). El dueo puede exonerarse de estas
obligaciones abandonando la cosa en manos del hallador.
6.2.3 La caza; la pesca y enjambres

Respecto de la caza:
44
Los animales salvajes o bravos son cosas sin dueo. Su propiedad se adquiere
por apropiacin y se pierde cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la
costumbre de volver a la residencia de su dueo.
Art. 1.948, Cdigo Civil: El animal salvaje o el domesticado que

recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo
toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal que hiri tiene derecho a la presa, aunque
otro la tome o caiga en su trampa. Pertenece al dueo del
inmueble el animal cazado en l sin su autorizacin expresa o
tcita41.
Segn estas disposiciones, quien hallase el animal en la trampa, tendra la

obligacin de entregarlo al cazador porque l tiene prelacin sobre ste;
cuando hay entrampamiento, existe apropiacin aunque sin acto de
aprehensin material.
El Cdigo Civil y Comercialconsidera que los animales salvajes son res nullius,
sin embargo, en el caso de que los terrenos donde cazare estuvieren cercados,
plantados o cultivados (o sea con signos evidentes de tener un poseedor), y
fueren atrapados sin consentimiento del dueo del fundo, la ley le atribuye a
aqul la propiedad de los animales, como una sancin para el cazador.
Asimismo, se ha optado por considerar que la adquisicin del dominio se

produce recin cuando el animal es tomado por el cazador o cuando ha cado
en sus trampas.
En relacin a la pesca:
La pesca es tambin otra manera de apropiacin. Se da cuando el pez fuere

tomado por el pescador o hubiere cado en sus redes. El art. 1.949 establece
que: Quien pesca en aguas de uso pblico, o est autorizado para pescar en
otras aguas, adquiere eldominio de la especie acutica que captura o extrae de
su medio natural42. A ms de las disposiciones del Derecho Civil, el derecho de
cazar y de pescar est sujeto a los reglamentos de las autoridades locales.
En relacin a los enjambres:
El Cdigo Civil y Comercial, en su art. 1.950 establece:
41
Art.1.948 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
42
45
El dueo de un enjambre puede seguirlo a travs de inmuebles
ajenos, pero debe indemnizar el dao que cause. Si no lo
persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo
tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueo de
ste43.
Como se puede apreciar, la persecucin de las abejas demuestra que el dueo

mantiene vivo su derecho, y que slo si no lo persigue o cesa en su intento
pierde el dominio del enjambre y este pasa a pertenecer a quien lo toma.
6.3 El tesoro
La presente temtica se encuentra desarrollada en la Seccin 2 (Adquisicin de
un tesoro) del Captulo 2 (Modos especiales de adquisicin del dominio) del
Ttulo III (Dominio) del Libro IV (Derechos Reales) del Cdigo Civil (arts. 1951-
1954).
6.3.1 Definicin
Art. 1951.-Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueo

conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la
cosa de dominio pblico, ni la que se encuentra en una sepultura
de restos humanos mientras subsiste esa afectacin44.
El tesoro es una cosa mueble en condicin de res nullius y debe ser hallada de
modo causal. Debe poseer individualidad propia, ser de valor y estar enterrada
o escondida.
6.3.2 El descubridor
Art. 1952: El descubridor es la primera persona que lo hace

visible, aunque no sepa que es un tesoro y aunque no lo tome. El
43
Art. 1.950 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
44
Art.1.951 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
46
hallazgo debe ser casual. Slo tienen derecho a buscar tesoro en
objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por
la posesin, con excepcin de la prenda.
Art. 1953:...Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa

ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueo de la
cosa donde se hall. Es de propiedad del descubridor cuando lo
encontrase en una cosa propia.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la

persona a la cual el dueo de la cosa le encarga buscar un tesoro
determinado, ni por quien busca sin su autorizacin. Pueden ser
invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera
posibilidad de encontrar un tesoro.45
En el caso de los tesoros hay una adquisicin lege. Esto es as, porque siendo
cosas muebles, correspondera su propiedad a quien se los apropiara y por el
mero acto de la apropiacin; sin embargo, el articulado nos da una solucin
diferente. La mitad del tesoro pertenece al dueo del fundo y la otra mitad al
descubridor. En el caso de que el descubridor fuese el propio dueo del fundo,
el cincuenta por ciento del tesoro lo adquirir por apropiacin, como
descubridor y el porcentaje restante, por su calidad de dueo del fundo y sera
una apropiacin lege.
Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en
predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueo del
predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la
indemnizacin de todo dao al propietario. Si prueba su propiedad, le
pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece ntegramente al dueo del
inmueble.
6.4 Transformacin
Las personas a travs de sus oficios, industrias o trabajos constantemente
transforman las cosas. Por consiguiente la ley tuvo que regular, como veremos
a continuacin, los distintos supuestos que se podan plantear a los fines de
poder dilucidar a quien le corresponda, en cada caso, la propiedad y el dominio
de la cosa transformada.
45
Arts. 1952 y 1953 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
47
6.4.1 Definicin
Segn el art. 1957 del Cdigo Civil y Comercial "hay adquisicin del dominio por
transformacin si alguien con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la
incorporacin de otra cosa, hace una nueva con intencin de adquirirla" 46.
En el Derecho Romano exista una disputa entre dos escuelas doctrinarias, los
sabinianos entendan que la cosa deba pertenecer al dueo de la materia
prima y los proculeyanos, que entendan que era ms importante el trabajo del
especificador y por ello crean que era a ste a quien deba pertenecer. Esta
famosa polmica, es reseada por Vlez Sarsfield en la nota al art. 2567 del
Cdigo Civil derogado.
6.4.2 Distintos casos

Las soluciones de nuestro actual Cdigo Civil y Comercial son las siguientes:
Cuando el trabajo no es reversible:
Si el especificador hace el trabajo de buena fe, adquiere el dominio y

debe pagar el valor de la materia prima a quien era su dueo.
Si la transformacin se hace de mala fe, el dueo de la materia tiene

derecho a ser indemnizado de todo dao, si no prefiere tener la cosa en
su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o
el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su eleccin.
Cuando el trabajo s es reversible:
si el especificador es de buena fe, el dueo de la materia es dueo de la

nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo;
pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversin.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a

su estado anterior, el dueo de la cosa puede optar por reclamar la cosa
nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnizacin del
valor de la materia y del dao.
En este supuesto, una persona es duea de la materia prima con que

otro sujeto elabora un producto; el legislador debi resolver si la nueva
cosa, producto del trabajo del obrero u artesano, perteneca a este o al
dueo de la materia prima. Para resolver los diversos supuestos,
tendremos en cuenta la buena o mala fe del especificador y la
posibilidad de que la cosa pueda retomar su forma primitiva o no.
46
48
6.5 Accesin
Podemos afirmar que se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa
mueble o inmueble acreciera a otra por adherencia natural o artificial.
La accesin implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere

(natural o artificialmente) a otra de nuestra propiedad; debemos diferenciar
este fenmeno de la propiedad de las cosas accesorias (como los frutos del
rbol), que nos pertenecen como un efecto del dominio de la cosa principal, tal
como explica Vlez en el Cdigo Civil derogado (nota al viejo art. 2571).
6.5.1 De cosas muebles: a) definicin; b) distintos casos

El nuevo Cdigo Civil y Comercial distingue entre:
1.- Accesin de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos

dueos acceden entre s sin que medie hecho del hombre y no
es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la
cosa nueva pertenece al dueo de la que tena mayor valor
econmico al tiempo de la accesin. Si es imposible determinar
qu cosa tena mayor valor, los propietarios adquieren la nueva
por partes iguales47.
Debemos distinguir el caso en que medie intencin de ambos dueos para

formar la unin, porque en ese caso sera un hecho del hombre que hace nacer
un condominio voluntario. Tradicionalmente, se distinguen los siguientes casos:
Mezcla: hay fusin de ambas cosas muebles slidas y ordinariamente no

podrn separarse, por ejemplo A tiene una tonelada de piedra caliza y se
mezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a B.
Confusin: dem al anterior, slo que la fusin se lleva a cabo entre cosas
lquidas; por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con cien litros de
gasoil pertenecientes a B.
Adjuncin: unin de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un

portaequipajes que se adosa al techo de un auto. En estos casos, generalmente
ambas cosas podrn separarse sin mayor dificultad.
47
49
6.5.2 De cosas inmuebles: a) anlisis del supuesto de
aluvin; b) anlisis del supuesto de avulsin; c) anlisis
del supuesto de construccin, siembra y plantacin; d)
caso invasin del inmueble colindante
2.- Accesin en inmuebles. Casos.
a) Aluvin (art. 1959): es un modo de adquirir terreno, de los dueos de

heredades colindantes con ros o arroyos. El fundamento de la atribucin de
propiedad de estos trozos de terreno a los propietarios de las heredades
colindantes, reposa en el hecho de que los cauces de agua son variables y,
siendo que muchas veces los ribereos pierden terreno por accin del agua, es
justo tambin que otras veces lo ganen. Es dable destacar que debe producirse
exclusivamente de la accin de la naturaleza, es decir, en forma espontnea.
El aluvin puede darse:
por acarreo: se refiere a los acrecentamientos de tierra que reciban

paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas,
produciendo sedimentacin. Este acrecentamiento pertenece al dueo
del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares
por aluvin si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines
meramente defensivos; tampoco se consideran aluvin aquellos casos
en que no hay adherencia de la sedimentacin al inmueble.
"El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los

dueos, en proporcin al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera"48.
por abandono: los terrenos que el curso de las aguas dejare a

descubierto, retirndose insensiblemente de una de las riberas hacia la
otra; podra darse, por ejemplo, que el cauce se secara (lo que se
denomina cauce viejo o madrejn). Se aplican a estas hiptesis las
normas del aluvin por acarreo.
"No constituye aluvin lo depositado por las aguas que se encuentran

comprendidas en los lmites del cauce del ro determinado por la lnea de ribera
que fija el promedio de las mximas crecidas ordinarias49."
b) Avulsin (art. 1961): mientras que en el supuesto anterior la accin del agua
es paulatina, la avulsin es un modo de adquirir el dominio por el cual un ro o
un arroyo lleva por una fuerza sbita alguna cosa susceptible de adherencia
48
Art. 1.959 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
49
50
natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjuncin, sea por
superposicin, a un campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta.
El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas desligadas
por avulsin se adhieren naturalmente al terreno ribereo en que fueron a
parar; durante el proceso de adherencia, el propietario de la cosa desprendida,
puede reivindicarla pero tiene slo seis meses; pasados estos y
consecuentemente prescripta su accin, el dueo del fundo adquiere el
dominio.
Puede darse el caso de que la cosa desprendida (digamos un rbol o un

conjunto de rocas), moleste al propietario del fundo y que el dueo de las cosas
desprendidas no efecte ninguna manifestacin. Por otra parte, no es posible
forzarlo a reivindicar las cosas, puesto que esto es una facultad y no una
obligacin. Para solucionar este supuesto, algunos autores echan mano de una
accin: la accin interrogatoria, cuyo fin es interrogar al propietario de la cosa
respecto de su voluntad de reivindicarla o no.
Cuando la avulsin es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo

dispuesto sobre las cosas perdidas.
c) Edificacin, siembra y plantacin (art. 1962): Este modo de adquisicin

plantea dos posibles supuestos: el del dueo de un fundo que siembra, edifica
o planta usando materiales ajenos y el de un edificador, sembrador o
plantador que efecta sus labores en un fundo ajeno.
El principio adoptado en relacin al derecho real de dominio: superficie solo

cedit, cuyo significado literal en latn es la superficie accede al suelo, nos
brinda la solucin para el problema de la propiedad de lo edificado, sembrado o
plantado, restando determinar si hubo buena o mala fe de las partes en
conflicto, a los fines de plantear las indemnizaciones correspondientes.
1. Terreno propio y materiales ajenos: El dueo del terreno se hace

propietario de las obras en todos los casos, pero adems se debe distinguir:
Buena fe del edificador: debe el valor de los materiales.
Mala fe del edificador: dem, pero adems debe pagar una indemnizacin por
daos y perjuicios ocasionados y, en su caso, se hace pasible de una accin
penal.
En ambos casos, si los materiales son posteriormente separables, su anterior

propietario puede reivindicarlos.
2. Terreno ajeno con materiales propios:
Buena fe del edificador: el dueo del terreno se hace dueo de lo edificado o

plantado, pero debe pagar al edificador el mayor valor adquirido por el
51
inmueble (caso contrario, sera enriquecimiento sin causa), y el edificador no
puede demoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario
del fundo).
Mala fe del edificador: el dueo del inmueble puede exigirle que reponga la
cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea
importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no
prefiere abdicar su derecho con indemnizacin del valor del inmueble y del
dao.
Cuando existe mala fe de edificador y dueo del terreno, se solucionan las

diversas controversias como si ambos tuviesen buena fe. Se entiende que hay
mala fe por parte del dueo del fundo, cuando fuere testigo de la realizacin de
las obras y no efectuare oposicin en tiempo oportuno.
Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un

tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien
efecta el trabajo o quien provee los materiales no tiene accin
directa contra el dueo del inmueble, pero puede exigirle lo que
deba al tercero50.
d) Invasin de inmueble colindante (art. 1963): es el supuesto de que slo una

parte de la obra se asentara en terreno ajeno, caso muy comn en terrenos
donde los mojones se han corrido o los lmites eran poco claros. As, el Cdigo
indica que quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el
inmueble colindante, puede obligar a su dueo a respetar lo construido, si ste
no se opuso inmediatamente de conocida la invasin. Ello, en tanto permitir la
reivindicacin de la franja de terreno pertinente y la correlativa demolicin de
las obras, implicara un abuso del derecho.
As, el dueo del inmueble colindante puede exigir la indemnizacin del valor
de la parte invadida del inmueble, tambin puede reclamar su adquisicin total
si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y,
en su caso, la disminucin del valor de la parte no invadida. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueo del fundo invadido se

opuso inmediatamente de conocida la invasin, ste puede pedir
la demolicin de lo construido. Sin embargo, si resulta
50
Art. 1.962Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
52
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la peticin y
ordenar la indemnizacin.51
51
53
real adquisicin y
prdida (continuacin)
7.1 Adquisicin de derechos reales de

cosas muebles por el subadquirente
En este punto analizaremos el fenmeno en que un bien mueble no registrable
es adquirido por un subadquirente al adquirente inmediato anterior, y en los
casos en que dicha adquisicin no conlleva su efecto ms importante, a saber,
la adquisicin de derechos reales sobre la cosa.
Este fenmeno se encuentra contemplado en el art. 1895 del Cdigo Civil y

Comercial de la Nacin.
7.1.1 Origen y fundamento

El derecho real sobre cosas muebles, se adquiere de igual forma que sobre
inmuebles: un negocio jurdico (ttulo) y la entrega (modo). El caso de algunos
muebles registrables como los automotores es diverso y ser estudiado ms
adelante.
Sin embargo, cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que dice ser
el verdadero propietario, el problema para dilucidar de quin es la propiedad
de la cosa mueble, se plantea porque en general estas carecen de ttulo
documentado; es necesario, entonces, establecer si pertenecen al poseedor y,
en caso contrario, en qu medida son reivindicables por el verdadero
propietario.
54
7.1.2 El antecedente en el derecho argentino
En Roma, las cosas muebles eran reivindicables por el propietario hasta la fecha
en que se adquiran por usucapin. En el derecho germnico, contrariamente,
la posesin haca adquirir directamente la propiedad de las cosas muebles
(salvo que fuesen robadas o perdidas, en cuyo caso eran reivindicables).
Francia adopt el sistema romano en primer trmino, no tardando en

reconocer los contras de este sistema que despojaba a las transacciones de
seguridad jurdica. En efecto, cualquier cosa mueble era susceptible de ser
reivindicada casi en forma permanente. Por tal motivo, a partir del siglo XVII se
retorna al sistema romano. Vlez Srsfield, en el Cdigo Civil derogado, tom
como fuente al derecho francs, donde la posesin vale por ttulo.
Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente
La excepcin a la regla del ttulo y el modo, como configurativos del derecho

real sobre la cosa mueble no registrable, la configura la siguiente hiptesis
determinada por el Cdigo Civil y Comercial vigente cuando indica:
Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por

subadquirente. La posesin de buena fe del subadquirente de
cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas,
es suficiente para adquirir los derechos reales principales
excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisicin
fue gratuita...52.
7.1.3 Anlisis de las condiciones para su procedencia

Analicemos las condiciones de validez de la hiptesis estudiada:
Posesin: hemos dicho que sta equivale a corpus + animus, sin embargo
muchos autores entienden que por imperio de la disposicin que indica El
sujeto de la relacin de poder sobre una cosa no tiene obligacin de producir su
ttulo a la posesin o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como
obligacin inherente a su relacin de poder53 y, como ya se ha expresado: el
poseedor posee porque posee, cuando hay corpus la posesin se presume.
De buena fe: la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma
no mandase a presumir mala fe; este principio est contenido expresamente en
elCdigo Civil y Comercial cuando dice: La relacin de poder se presume de
52
53
55
buena fe, a menos que exista prueba en contrario...54, y a continuacin
enumera algunas situaciones en que -contrariamente- la mala fe se presume.
Subadquirente: debe existir una persona que est ejerciendo una relacin de
poder sobre la cosa sin ser el propietario y que luego entregue la posesin o
tenencia a favor de un subadquirente, sin tener derecho a hacerlo.
Cosa no robada ni perdida: el propietario debe haberse desprendido

voluntariamente de la cosa, caso contrario el principio no se aplica.
El poseedor es ahora titular del domino y es este un derecho adquirido en

forma originaria emanada de una disposicin legal y por tanto ha adquirido
libre de las cargas que antes tena la cosa (como, por ejemplo, usufructo). Lo
normal, cuando trasmitimos un derecho, es que lo hacemos con el mismo
alcance del que tena bajo nuestra titularidad, este es el principio consagrado
en el Cdigo Civil y Comercial cuando dice:
"Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o ms extenso que el que

tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas"55.
Ttulo oneroso: este requisito surge contrario sensu de la disposicin

transcripta. La onerosidad se presume, recayendo la prueba en contrario en el
propietario reivindicante.
Para que sea mejor entendida la dinmica del artculo estudiado, brindaremos
un ejemplo: Juan (A) deja su reloj en reparacin a su relojero de confianza,
Pedro (B); este se confunde y lo vende a Lucas (C). Posteriormente, Juan quiere
reivindicar su reloj de manos de Lucas, que repele la accin alegando haberse
hecho titular en virtud del art. 1895 (poseedor de buena fe de cosa mueble y a
ttulo oneroso).
Figura 2
Fuente: elaboracin propia.
En el supuesto anterior, si el relojero hubiese regalado el reloj a Lucas, la

reivindicacin de Juan procede.
Acerca de la naturaleza jurdica de la adquisicin operada, la doctrina haba

distinguido tradicionalmente tres teoras:
54
55
Art. 399 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
56
1. Prescripcin instantnea: la teora parece haber tenido origen en el hecho
de que en el Cdigo Civil francs una disposicin anloga a la nuestra est
ubicada en el captulo dedicado a las prescripciones; sin embargo, la idea no
tuvo demasiada cabida pues los trminos prescripcin e instantnea, ya
son de por s contradictorios.
2. Presuncin de propiedad: para la mayora de quienes sostenan esta

posicin, era una presuncin iure et de iure, pues mientras el ttulo de
adquisicin sea oneroso, no podra rebatirse.
3. Adquisicin legal: la ley atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de

cosa mueble no robada ni perdida.
La controversia fue resuelta por el nuevo Cdigo Civil y Comercial que,

expresamente, establece la tercera postura.
7.1.4 Caso de los muebles registrables

Como surge del articulado del Cdigo, este principio slo es aplicable a las
cosas no registrables, ya que si se cuenta con un Registro Jurdico y el bien no
est inscripto no habr buena fe del poseedor actual y la mxima no podr ser
invocada a su favor. Lo mismo ocurrir, aun estando inscripto, si el rgimen de
la cosa mueble involucrada prev la existencia de elementos identificatorios
cuya realidad no concuerde con el asiento respectivo (caso de los automotores
con la verificacin fsica al momento de la venta de los automviles usados).
Excepciones a la hiptesis de adquisicin legal:
Semovientes.
Automotores.
Cosas robadas o perdidas.
7.2 Los semovientes

Los semovientes son los que se pueden trasladar de un lugar a otros por s
mismos. Estos animales merecen especial atencin ya que, al igual que los
automotores y las cosas robadas y perdidas se encuentran fuera del mbito de
aplicacin de la presuncin legal establecida en el art. 1895 del Cdigo Civil y
Comercial. Es por ello y su vital importancia en nuestro pas que analizaremos el
rgimen de los mismos a continuacin.
57
7.2.1 Antecedentes
Nuestro territorio ha sido siempre eminentemente agrcola ganadero, por ello
se hizo necesario desde pocas coloniales, la implementacin de sistemas de
marcacin y sealamiento del ganado, que permitieran identificar la propiedad
de aquel. La Constitucin Nacional en 1853 atribuy al Congreso de la Nacin la
potestad de dictar el Cdigo Civil y las normas sobre derecho de fondo (que
abarca la determinacin de la propiedad de cosas muebles, incluidos los
semovientes). Sin embargo, el Cdigo de Vlez no contena una sola norma al
respecto, algunos afirman que esto se debe a que el codificador lo consideraba
una potestad del poder del polica, delegado a las provincias. Debido a este
vaco legal, segn el rgimen implementado por el Cdigo Civil, operaba la
hiptesis de adquisicin legal y el poseedor de buena fe de un semoviente
era dueo, en tanto ste se encontraba equiparado a cualquier otra cosa
mueble.
7.2.2 La Ley 22.939 y las leyes provinciales

Esto ocasion que las provincias dictaran sus leyes y cdigos rurales. Algunos de
estos cdigos contenan normas que iban ms all de la potestad de poder de
polica propia de las provincias, adentrndose en la regulacin sobre propiedad
del ganado a partir de marca o seal: eran normas claramente
inconstitucionales.
La cuestin qued zanjada en 1983 con la sancin de la Ley 22.939 de marcas y

seales (cuya atenta y completa lectura es necesaria a los fines de aprobar el
presente mdulo).
La ley, en su art. 6, establece la obligatoriedad de marcar el ganado mayor

(bovino, equino y mular) y sealar el ganado menor (caprino, ovino, porcino,
etc.). La marca (art. 1) es
a)...la impresin que se efecta sobre el animal de un dibujo o

diseo, por medio de hierro candente, de marcacin en fro, o de
cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en
forma clara e indeleble que autorice la Secretara de Agricultura
y Ganadera.
58
La seal es un corte o incisin, o perforacin, o grabacin hecha
a fuego, en la oreja del animal56.
Art. 5.- "Es obligatorio para todo propietario de ganado tener registrado a su
nombre el diseo que empleare para marcar o sealar..."57.
La norma ms importante es el art. 9, que nos dice: se presume, salvo prueba

en contrario que el ganado mayor marcado y el ganado menor sealado,
pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseo de la marca o seal
aplicadaal animal58. Aqu se ve en forma clara la diferencia entre el rgimen
comn de cosas muebles (art. 1895) y el de semovientes, pues no es la
posesin de buena fe sino el registro de marca o seal, lo que otorga la
presuncin de propiedad del ganado.
Contina el artculo: se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que

las cras no marcadas o sealadas pertenecen al propietario de la madre. Para
que esta presuncin sea aplicable, las cras debern encontrarse al pie de la
madre59.
7.2.3 Los animales de raza

El caso de los ejemplares de pura raza (por ejemplo, toros que se utilizan para
reproduccin), no se marcan ni sealan. Segn el art. 11, la propiedad se
prueba por el certificado de inscripcin en registros genealgicos y selectivos
reconocidos, que concuerde con los signos individuales que llevaren los
animales (es una inscripcin constitutiva del derecho real). Quedan excluidos
los caballos de pura sangre de carrera, los cuales estn regulados por la Ley
20.378, la cual ser analizada a continuacin.
7.2.4 La Ley 20.378

Quedan excluidos los caballos de pura sangre de carrera, pues estn regulados
por la Ley 20.378. Los registros genealgicos a que se refiere el artculo, poseen
una larga tradicin y funcionan eficientemente. Han sido llevados por la
Sociedad Rural Argentina para el ganado bovino, ovino, porcino y asnal y por la
56
Art. 1 Ley 22.939 Rgimen de Marcas y Seales, Certificados y Guas Poder Ejecutivo
Nacional.
57
Nacional.
58
Nacional.
59
Nacional.
59
Asociacin Civil Jockey Club para los caballos de pura sangre de carrera (Stud
Book Argentino). En ellos, los criadores conservan un cuidadoso registro del
pedigree del animal y su rigurosa individualizacin; son registros privados y sus
reglamentos a veces han sido cuestionados como de dudosa constitucionalidad,
tal el caso del reglamento del Stud Book Argentino que en su art. 55 dice: la
propiedad de un caballo de pura sangre de carrera resulta exclusivamente de
las constancias de su inscripcin en el Registro respectivo. En consecuencia, es
propietario de un caballo de sangre pura de carrera, la persona, personas o
entidades a cuyo nombre est inscripta la propiedad60. Esta disposicin
(emanada no del Congreso de la Nacin, sino de una entidad privada) careca
de potestad para extraer estos animales del rgimen del art. 1895; sin
embargo, con la sancin de la Ley 20.378 (se recomienda su lectura atenta para
la aprobacin del mdulo) el problema qued resuelto, pues declara la
inscripcin del dominio constitutiva y oficializ los registros genealgicos
habilitados por el Ministerio de Agricultura y Ganadera.
El artculo 10 de la Ley 22.939 habla del ganado no marcado ni sealado, que

recibe el nombre de orejano y del que tiene una marca o seal no
suficientemente clara: la propiedad de este tipo de animales cae bajo el
rgimen comn, o sea es regido por el art. 1895 del Cdigo Civil y Comercial y la
posesin de buena fe hace presumir su propiedad.
Adems de los diseos sobre la marca y la seal, el propietario de ganado debe

registrar los actos jurdicos mediante los cuales transfiera la propiedad del
ganado, a travs de formularios tipo (art. 12). A su vez, para transportar el
ganado es obligatorio el uso de gua expedida por la autoridad de aplicacin
provincial.
En sntesis:
1. Animales orejanos: Rgimen cosas muebles no registrables;
2. Ganado mayor y menor: Art. 9, Ley 22.939 de marcas y seales;
3. Animales de pura raza: Registros genealgicos, Ley 22.939, art. 11.
7.3 Los automotores

Los automotores, tal como se expres anteriormente y al igual que los
semovientes, se encuentran exceptuados del principio consagrado en el art.
1895. Los mismos, tal como desarrollaremos a continuacin, son cosas muebles
registrables, cuya anotacin tiene un carcter constitutivo, por lo que hasta no
60
Art. 55 - Reglamento Stud Book Argentino
60
mediar dicha inscripcin en el Registro correspondiente no nace el derecho
real.
7.3.1 El registro de los automotores y la inscripcin

constitutiva
El Decreto-Ley 6582/58 fija el rgimen jurdico de los automotores, es
necesaria una atenta lectura de todos los artculos para poder aprobar el
presente mdulo.
Segn el art. 1, es necesaria la inscripcin de la transferencia para que nazca el

dominio en cabeza del nuevo propietario, retirndose as del rgimen general
de cosas muebles que plantea el Cdigo Civil, pues no basta la posesin de
buena fe sumada a la adquisicin a ttulo oneroso.
El artculo 2, indica que la inscripcin de buena fe de un automotor en el

registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehculo y el poder de
repeler cualquieraccin de reivindicacin, si el automotor no hubiese sido
hurtado o robado. As vemos cmo el requisito de la posesin es reemplazado
por el de la inscripcin.
Cosas muebles Rgimen general: posesin + buena fe + onerosidad =

propiedad;
Automotores Rgimen especial: inscripcin + buena fe = propiedad.
Recordemos que la buena fe implica haber cado en un error de hecho

excusable y quien lo alegue, deber acreditar que ha tomado todos los
recaudos pertinentes, especialmente que ha revisado las constancias registrales
(nadie puede alegar buena fe si desconoce lo publicitado en los registros), por
ende, para ser considerado de buena fe, debeadquirir el bien de quien se
encuentre inscripto como titular registral, exigir la exhibicin del ttulo del
automotor, peticionar del Registro el certificado de dominio y gravmenes que
regula el art. 16 del Decreto Ley y efectuar la verificacin fsica del vehculo
(que generalmente se har ante autoridades de la direccin de trnsito y con
los formularios correspondientes).
Entonces, si una persona vende su vehculo a varios compradores

(configurando una estafa), resultar propietario el comprador de buena fe que
logre inscribir la transferencia. Asimismo, si alguien vende a otra persona un
vehculo hacindose pasar por el dueo (o sea mediante un ttulo nulo), pero el
comprador es de buena fe y logra inscribir el vehculo, se har propietario.
61
7.3.2 Principios registrales aplicables
Cada vehculo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripcin y donde
constan las transferencias, medidas cautelares, denuncias de robo y dems
constancias. La transferencia se instrumenta en el formulario tipo y debe llevar
firmas certificadas por los encargados del Registro, Escribanos Pblicos u otro
funcionario pblico autorizado por la reglamentacin.
7.3.3 Disposiciones generales aplicables del Decreto Ley

N 6582/58
El vehculo se matricula en el lugar de su patentamiento y se le asigna: 1) un
documento individualizante expedido por el Registro respectivo, que se
denomina ttulo del automotor; ste permite la individualizacin del
automotor y sus constancias acreditan las condiciones del dominio y de los
gravmenes que lo afectan; 2) la cdula de identificacin (comnmente
llamada tarjeta verde) y que autoriza al portador al uso del vehculo.
El art. 27 establece la responsabilidad civil del titular inscripto por daos y

perjuicios producidos por la cosa (responsabilidad objetiva). Para eximirse de
responsabilidad, debe haber iniciado la inscripcin de la transferencia o
efectuado la comunicacin de venta antes del hecho productor. Esta
comunicacin, implica tambin la revocacin de la autorizacin para circular y
acarrea el pedido de secuestro del automotor.
El registro del automotor es dirigido por el Encargado y sus decisiones son

atacables por medio de recursos administrativos, que tramitan ante la Cmara
Federal con jurisdiccin en el lugar de asiento del Registro.
Qu pasa cuando un automotor es robado o hurtado? Ya vimos que en el

rgimen general de las cosas muebles, stas quedaban al margen de lo
normado por el art. 1895; sera justo que tambin quedasen al margen del
rgimen que indica el art. 2 del presente decreto, o sea que la inscripcin de
buena fe no hiciera adquirir el dominio. As es, efectivamente, veamos:
Art. 3.- Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el

propietario podr reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a
su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la
inscripcin fuera de buena fe y conforme a las normas
establecidas por este decreto-ley61.
61
Art. 3 Decreto 1114 Rgimen Jurdico del Automotor Poder Ejecutivo Nacional.
62
De este modo, quien ha sido vctima de un robo y encuentra que su vehculo se
ha vendido a un tercero de buena fe que logr inscribirlo a su nombre, deber
abonar a este tercero lo que hubiese pagado por el automotor; esta disposicin
hace que la reivindicacin pierda valor, pues muy pocos sern los interesados
en incoar la accin.
A su vez, en forma anloga al rgimen general de cosas muebles y teniendo en

cuenta el principio de la seguridad jurdica en las transacciones, es justo que
quien haya adquirido e inscripto un vehculo a su nombre y tenga buena fe,
logre eventualmente la certidumbre de su derecho aun cuando el automotor
sea robado o perdido.
Art. 4: El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado,

podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos DOS (2) aos de la
inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en
forma continua...62.
Entonces:
Inscripcin + posesin + buena fe + dos aos = usucapin secundum tabulas.
Esta usucapin, se denomina secundum tabulas porque se cumple a favor de

quien se halla inscripto como titular. Ahora bien: cul ser el plazo de
usucapin contra tabulas, o sea en contra de quien se halle inscripto como
titular? Pues ser el de veinte aos, plazo genrico de usucapin; ntese que en
este caso no puede alegarse buena fe (pues la titularidad registral se presume
conocida por todos).
Posesin + veinte aos = usucapin automotores contra tabulas.
Es de hacer notar, que a los veinte aos el vehculo habr perdido gran parte de
su valor; por este motivo la doctrina propicia una reforma que acorte en plazo
de la usucapin contra tabulas, as como la efectuada de mala fe (para la cual se
exige 20 aos de plazo tambin).
7.4 Rgimen de las cosas prdidas

Las cosas se consideran perdidas cuando el dueo no mantiene contacto con la
misma y no puede ejercer su dominio sobre ella por haber olvidado o ignorado
donde se encuentra. Lo importante es destacar que dichas cosas no son res
nullius, porque a pesar de que eventual o momentneamente no puede ser
correctamente individualizado, tienen dueo. El Cdigo Civil y Comercial brinda
una serie de soluciones a los distintos supuestos que pueden acaecer en
relacin a dichas cosas, los cuales desarrollaremos a continuacin.
62
Art. 4 Decreto 1114 Rgimen Jurdico del Automotor Poder Ejecutivo Nacional.
63
7.4.1 Definicin y distincin de la cosa abandonada
Estas cosas no pueden caer bajo la excepcin de la adquisicin legal, pues son
excluidas expresamente. Las cosas son perdidas cuando salen del mbito del
propietario sin su voluntad (ya sea por caso fortuito o propio descuido) y son
robadas cuando son extradas del dueo en contra de su voluntad, a diferencia
del caso de las cosas abandonas por la propia voluntad del propietario.
Asimismo es dable destacar que se presume que si la cosa es de algn valor, se
encuentra perdida y no abandonada (art. 1947 inc. b, ap. i, parte 2).
7.4.2 Hallazgo de la cosa perdida

Segn el art. 1955 del Cdigo Civil, el que encuentra una cosa prdida no est
obligado a tomarla, pero en caso de hacerlo, asume la posicin (con las
obligaciones que eso conlleva) del depositario a ttulo oneroso. Debe restituirla
inmediatamente a la persona que posea el derecho a reclamarla, y en caso de
no poder individualizarla, debe hacer entrega de la misma a la polica del lugar
donde se encontr, la cual dar intervencin al juez.
Como se puede apreciar las cosas perdidas son ajenas a toda idea de
apropiacin.
7.4.3 Derechos y deberes del hallador

Las cosas robadas o perdidas son, como vemos, reivindicables an siendo
posedas por un adquirente de buena fe y a ttulo oneroso y el principio dice
que el verdadero propietario podr recuperar su dominio sin indemnizar a este
poseedor. Sin embargo, hay dos casos de excepcin en los que deber
resarcirlo, reseados por el Cdigo Civil de la siguiente forma:
Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no

registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, ste
no puede reclamarle al reivindicante el precio que pag, excepto
que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta
pblica, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien
acostumbraba a venderlos. Si se trata de una cosa mueble
registrable robada o perdida, y la inscripcin registral se obtiene
64
de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el
importe abonado63.
Por ejemplo, alguien que compra en un anticuario una obra de arte antigua
robada. Para poder reivindicarla, el verdadero propietario debe abonar al
comprador el precio que hubiese pagado.
En el Cdigo Civil original, no era posible la prescripcin adquisitiva de muebles

y por ello, las cosas muebles robadas o perdidas quedaban sujetas a la accin
reipersecutoria sine die.
Actualmente, el art. 1956 establece que para restituir la cosa, previamente

debe hacerse el pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece la misma el
hallador puede aceptarla o reclamar que sea fijada por el juez. Asimismo el
dueo puede librarse de todo reclamo del hallador transmitindole su dominio
(abandono traslativo). Por ltimo, si el propietario no la reclama en el lapso de
seis meses, la misma se vende en subasta pblica, pudiendo adelantar dicha
fecha cuando sea una cosa perecedera o bien sea de conservacin costosa.
63
Art. 2259 - Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
65
real adquisicin y
prdida (continuacin)
8.1 La prescripcin adquisitiva o

usucapin
La prescripcin es una de las instituciones que tiene como elemento esencial el
paso del tiempo. Dentro de la misma podemos diferenciar dos supuestos:
o La prescripcin liberatoria (extincin).
o La prescripcin adquisitiva (usucapin).
En este punto en particular desarrollaremos y analizaremos este ltimo

supuesto, haciendo especial hincapi en sus requisitos propios.
8.1.1 Nocin y fundamento

La prescripcin es el efecto que produce el trascurso del tiempo sobre los
derechos; la extincin, en el caso de los derechos personales u obligaciones:
liberatoria; y el nacimiento, en el caso de los derechos reales: adquisitiva.
El cmputo y las alteraciones que ste puede sufrir, se rigen por los mismos
principios, sea la prescripcin liberatoria o adquisitiva. Las normas relativas a la
prescripcin no pueden ser modificadas por convencin y por ello son de orden
pblico.
Segn nuestro Cdigo Civil, "la prescripcin para adquirir es el modo por el cual
el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la
posesin durante el tiempo fijado por la ley"64.
64
66
El fundamento de la prescripcin, radica en la necesidad de consolidar la
seguridad jurdica y con ello promover la paz social, dando certidumbre a
situaciones de inestabilidad y delimitando claramente el patrimonio de las
personas. En el caso de la prescripcin adquisitiva, se agrega una funcin social
de introduccin en el trfico de los bienes que estn ociosos al no ser usados
por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan utilidad y los
hacen producir.
La prescripcin adquisitiva de inmuebles puede ser de dos tipos: veinteaal o

decenal, segn el tiempo de posesin que requiera para la adquisicin del
derecho real.
Los derechos reales que pueden adquirirse por prescripcin, son de variada
ndole: dominio, propiedad horizontal, ciertas clases de servidumbre, el
usufructo, etctera. Se excluye a los derechos reales de garanta, en tanto su
constitucin debe ser convencional y tambin a ciertos tipos de servidumbre.
8.1.2 Requisitos generales.

Posesin: la posesin, como hemos visto, implica comportarse como titular del
derecho real. Quedan excluidos, por tanto, los actos de mera tolerancia o
buena vecindad, tales como permitir el paso del vecino al ro porque es ms
fcil desde mi fundo; para usucapir, es necesario un obrar en detrimento y sin
consentimiento del propietario, que permanece inactivo.
Para prescribir, es necesario que la posesin sea ostensible y continua.
Tiempo: el poseedor debe reunir los aos exigidos por la norma, a cuyo fin
puede unir su posesin a la de su antecesor (accesin de posesiones -art. 1901),
de la siguiente forma:
-el heredero contina la posesin de su causante;
-el sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre

que derive inmediatamente de las otras;
-en la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar
ligadas por un vnculo jurdico.
Sujetos: La prescripcin opera a favor y en contra de todas las personas,

excepto disposicin legal en contrario. Todos aquellos que puedan adquirir,
pueden prescribir. Por tanto, podrn hacerlo tanto personas fsicas como
jurdicas y dentro de estas ltimas, no habra bice para que fueran personas
pblicas estatales (por ejemplo, un ente autrquico o el Estado Nacional,
Provincial o Municipal). Slo deben tenerse en cuenta las reglas para adquirir la
posesin, ya estudiadas.
67
A su vez, puede prescribirse una cosa perteneciente a cualquier sujeto, en tanto
sea susceptible de ser poseda. No lo son los bienes que pertenecen al dominio
pblico del Estado.
Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripcin, aunque

el obligado o propietario no la invoque o la renuncie.
Objeto: pueden adquirirse por prescripcin todas las cosas cuyo dominio o
posesin puede ser objeto de una adquisicin. En el Cdigo Civil de Vlez slo
era posible usucapir bienes inmuebles; l consider los muebles
suficientemente reglados con lo dispuesto por el viejo art. 2412 (adquisicin
legal por subadquirente).
8.1.3 La accesin de posesiones

Como se mencion en anteriormente, el poseedor debe reunir los aos
exigidos por la norma. A dichos efectos, el art. 1901 del Cdigo Civil y Comercial
faculta al poseedor a unir su posesin a la de su antecesor en los siguientes
casos:
el heredero contina la posesin de su causante;
el sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores,

siempre que derive inmediatamente de las otras;
en la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y

estar ligadas por un vnculo jurdico.
8.2 El curso de la prescripcin y sus

alteraciones
El curso normal de la prescripcin por el transcurso del tiempo puede ver
afectado su normal desenvolvimiento por diversas razones. Especficamente
existen dos modalidades diferentes de alteraciones del mismo: la interrupcin y
la suspensin. A continuacin analizaremos cada caso en particular, con sus
caractersticas especiales y efectos propios.
8.2.1 Interrupcin: definicin. Efectos. Diversas causales

En este caso, se borra el tiempo trascurrido y comienza el cmputo de la
prescripcin otra vez. La interrupcin puede ser natural (desposesin de un
68
ao) o civil (demanda, reconocimiento del poseedor o compromiso arbitral).
Veamos cada caso:
Interrupcin natural: esta se produce cuando hay despojo de la cosa que se

est usucapiendo (ya sea por la accin del propietario contra quien se est
prescribiendo, o de un tercero). Para que se repute interrumpida la posesin, el
despojante debe poseer la cosa un ao; de esa forma, quien estaba
usucapiendo pierde las acciones posesorias que son ganadas por el despojante.
Una vez perdidas las acciones, no importa que el usucapiente recupere la
posesin, el cmputo se inicia de nuevo como si nunca hubiera posedo.
Contrariamente, si aqul ha ejercido sus defensas posesorias en tiempo y ha
recuperado la posesin, el plazo sigue corriendo y se computa el plazo durante
el cual estuvo desposedo. Ejemplo:
A est usucapiendo una vivienda. A los tres aos, es desposedo por B:
si A ejerce las defensas posesorias antes del ao, recupera la posesin, y

el lapso de prescripcin contina como si nunca hubiera sido
desposedo.
si A deja pasar un ao, pierde las acciones posesorias y (aunque

recupere la posesin) comenzar a usucapir de nuevo como si nunca
hubiese estado en posesin de la cosa (efecto erga omnes).
La interrupcin natural favorece a quien la caus (pues le otorga acciones

posesorias) y al propietario (pues es a quien conviene que el trmino se tenga
por no cumplido).
Interrupcin civil: puede darse por tres causales, a saber:
I. Reclamo judicial o administrativo: el curso de la prescripcin se interrumpe

por toda peticin del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la
intencin de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la
posesin, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz,
ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento
procesal aplicable (lo que en la jerga judicial, se denomina cargo de hora).
Se entiende demanda en un sentido muy amplio, como cualquier peticin

judicial (inclusive beneficio de litigar sin gastos o embargo preventivo), inclusive
se ha considerado interruptora la demanda dirigida contra un tercero y no
contra el usucapiente, cuando ha mediado un error de hecho excusable.
El efecto interruptivo subsiste hasta que la sentencia pase en autoridad de cosa

juzgada y se inicia, para la mayora de la doctrina, con la interposicin de la
demanda (la minora inicia el cmputo desde la notificacin).
En casos de absolucin del demandado (cuando la defensa posesoria fracasa),

as como de perencin de instancia (la que implica el fenecimiento del proceso
69
pero no del derecho, pudindose incoar la accin nuevamente), la interrupcin
se tiene por no acaecida y, por tanto, todo el tiempo que tramit el proceso se
computa para el plazo de la usucapin.
Por otro lado, el curso de la prescripcin se interrumpe por reclamo

administrativo si es exigido por la ley como requisito previo para deducir la
accin judicial. Sin embargo, el efecto interruptivo se tiene por no sucedido si
no se interpone demanda judicial dentro de los plazos previstos en las leyes
locales o, en su defecto, por SEIS (6) meses contados desde que se tiene
expedita la va judicial aplicable.
II. Reconocimiento: la prescripcin es interrumpida por el reconocimiento,

expreso o tcito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra
quien prescriba. La interrupcin es una consecuencia lgica aqu, en tanto el
poseedor est intervirtiendo el ttulo y convirtindose en mero tenedor, al
reconocer en otro un derecho mejor que el propio.
III. Compromiso arbitral: el curso de la prescripcin se interrumpe por la

solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para
la interrupcin de la prescripcin por peticin judicial, en cuanto sea aplicable.
8.2.2 Suspensin: definicin. Efectos. Diversas causales

El efecto de la suspensin de la prescripcin, es la parlisis en el cmputo del
lapso para prescribir, mientras duren las causales que dieron origen a la
suspensin. La suspensin de la prescripcin no se extiende a favor ni en contra
de los interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.
La prescripcin se suspende en los siguientes casos:
a) Entre cnyuges, durante el matrimonio: es el caso de quien ha

comenzado a usucapir un bien y luego se casa con el propietario.
Durante todo el lapso del matrimonio, se suspende el cmputo de la
prescripcin que es retomado en el caso de que medie divorcio vincular
o nulidad de matrimonio.
b) Entre convivientes, durante la unin convivencial: a los fines referidos,

se equipara al conviviente con el cnyuge.
c) Entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres,

tutores o curadores, durante la responsabilidad parental, la tutela o la
curatela: por una cuestin de tica y orden social, los plazos de
prescripcin entre tutor-menor y curador-demente o inhabilitado, no
pueden correr mientras dure el vnculo. Ello as, en tanto estos
representantes legales deben velar por el inters de su representado.
70
d) Entre las personas jurdicas y sus administradores o integrantes de sus
rganos de fiscalizacin, mientras continan en el ejercicio del cargo:
la persona jurdica carece de capacidad de hecho y por ello precisa de
representantes y administradores y -en ocasiones- de un rgano que los
fiscalice. Todos ellos tienen un deber de lealtad para con la persona
jurdica y deben velar por su inters, ello se encuentra reido con la
posibilidad de usucapir los bienes que componen su patrimonio.
e) A favor y en contra del heredero beneficiario, mientras dura su calidad

de tal, respecto de los reclamos que tienen por causa la defensa de
derechos sobre bienes del acervo hereditario: mientras la masa est
indivisa, los herederos forzosos deben procurar su conservacin. El
plazo de la prescripcin que uno de ellos intentaba sobre los bienes, se
retoma una vez que existe adjudicacin judicial del bien en cabeza de
alguien diferente del heredero usucapiente, que puede seguir
poseyendo en contra del adquirente (generalmente, ser un
coheredero).
8.2.3 Dispensa: definicin. Efectos. Requisitos para su

procedencia
El juez puede dispensar de la prescripcin ya cumplida al titular de la accin, si
dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el
ejercicio de la accin, y el titular hace valer sus derechos dentro de los SEIS (6)
meses siguientes a la cesacin de los obstculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de SEIS (6) meses

se computa desde la cesacin de la incapacidad o la aceptacin del cargo por el
representante.
Esta disposicin es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin

curador, si el que es designado hace valer los derechos dentro de los SEIS (6)
meses de haber aceptado el cargo.
As, en caso de que el plazo de la prescripcin (ya sea de diez o veinte aos), se
cumpla en una fecha en la cual el propietario del bien usucapido adolece de un
impedimento para ejercer la defensa de su propiedad, siempre que tal
impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor o dolo en su
contra, y no en la voluntad de quien invoca la dispensa, y ya sea que tenga
carcter colectivo (como una inundacin) o individual (enfermedad y ausencia
de representacin, secuestro, etc.), natural (cataclismos) o humano (por
ejemplo una guerra), el propietario usucapido tendr seis meses desde que la
causal cesare para presentarse ante un juez competente y solicitar se lo
dispense de la prescripcin cumplida. Si bien el artculo indica que los jueces
71
podrn liberar al propietario de los efectos, una vez probados los hechos
alegados, no podr dejar de otorgar este beneficio si se cumplen los requisitos
legales.
8.3 La prescripcin adquisitiva breve

Esta modalidad especfica de prescripcin se da para los casos excepcionales
donde el poseedor de un bien tiene razones para considerarse el verdadero
propietario del mismo. Para que se pueda llevar adelante la misma deben darse
una serie de requisitos, los cuales analizaremos a continuacin.
8.3.1 Definicin y requisitos

Usucapin abreviada. Para comprender esta institucin, es necesario definir las
siguientes nociones:
Justo ttulo: el justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no est legitimado al efecto.
Es distinto del ttulo putativo (aquel que no existe o, existiendo, se refiere a un

objeto distinto de la cosa poseda) y aquel no sirve de base para este tipo de
usucapin. El justo ttulo puede referirse a cualquiera de los derechos reales
que se ejercen por posesin, no necesariamente dominio; por ejemplo, podra
hacerse valer para usucapir un usufructo.
Buena fe: La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste

en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a
ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el

examen previo de la documentacin y constancias registrales, as
como el cumplimiento de los actos de verificacin pertinente
establecidos en el respectivo rgimen especial65.
65
72
La buena fe se presume, salvo en los casos en que se presume mala fe. Para
calificar la posesin de buena o mala fe, se tiene en cuenta el momento de su
adquisicin y en el caso de frutos, el de su percepcin. La mala fe se define por
exclusin, toda vez que falta la buena fe.
Debe tenerse presente que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe
desde el momento en que se le notifica la demanda de reivindicacin y en tal
sentido se juzgar la restitucin de frutos, mejoras, los riesgos de prdida de la
cosa, etc.
Posesin: ya hemos dicho que sta debe ser pblica, pacfica, continua e
ininterrumpida. Adems, el animus posidendi debe connotar el derecho real
que se intenta usucapir (dominio, usufructo, etctera).
Tiempo: el tiempo requerido para la usucapin breve, debe ser de:
10 aos para inmuebles;
2 aos para cosas muebles, en caso de que sea un bien registrable con
inscripcin constitutiva, el plazo se cuenta desde que se practica el
asiento.
A los fines de su cmputo podr efectuarse unin de posesiones. Se presume,

salvo prueba en contrario, que la posesin se inicia en la fecha del justo ttulo, o
de su registracin si esta es constitutiva.
8.3.2 Anlisis de la misma

Efectos: "la sentencia declarativa de prescripcin breve tiene efecto retroactivo
al tiempo en que comienza la posesin, sin perjuicio de los derechos de
terceros interesados de buena fe".66
Quines son terceros interesados? Principalmente adquirentes de derechos

sobre los bienes durante el plazo de usucapin, acreedores del poseedor o del
titular registral o anterior propietario, as como sucesores universales o
particulares de ambos.
La prescripcin adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y buena fe se

produce:
Sobre inmuebles por la posesin durante diez (10) aos.
Si la cosa es mueble hurtada o perdida, el plazo es de dos (2) aos.
66
73
Si la cosa es registrable y el ttulo es registrado, el plazo de la posesin
til se computa a partir de la registracin del justo ttulo (usucapin
secundum tabula).
8.4 La prescripcin adquisitiva larga

A diferencia de lo expresado anteriormente para el caso de la prescripcin
adquisitiva corta, en este caso no existe justo ttulo ni buena fe, es decir quien
intenta la prescripcin conoce que otra persona es la duea del bien. Es por ello
que el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, a los fines de proteger el derecho
de propiedad del dueo, estipula un plazo de posesin mayor al anteriormente
analizado.
8.4.1 Definicin y requisitos

Usucapin veinteaal. Si no existe justo ttulo o buena fe, el plazo de posesin
deber ser de veinte (20) aos. Una vez cumplido, no podr invocarse contra el
adquirente la falta o invalidez del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su
posesin.
Si la cosa mueble es registrable y no es hurtada ni perdida, y el ttulo no se

registra, adquiere el derecho real el que posee durante diez (10) aos, siempre
que el poseedor la reciba del titular registral o de su cesionario sucesivo,
siempre que los elementos identificatorios que se prevn en el respectivo
rgimen especial sean coincidentes (usucapion contra tabula).
Los nicos elementos exigidos en este tipo de usucapin, son el plazo de veinte
aos y la posesin ostensible y continua, no siendo necesaria buena fe ni ttulo.
Puede un poseedor de mala fe vicioso usucapir, pero el cmputo de los veinte
aos requeridos comenzar el da que se hayan purgado los vicios (al cesar
aqullos o al ao, cuando el propietario pierde las acciones posesorias). En este
caso, a diferencia de la usucapin corta donde hay un ttulo, ser poco probable
que el usucapiente invoque otro derecho real diferente al de dominio. En
relacin al usufructo, el uso y la habitacin, rigen las mismas reglas que para
prescribir el dominio y respecto de las servidumbres, que se estudiarn en la
parte especial, diremos por ahora que slo pueden usucapirse las que son
continuas y aparentes.
8.4.2 El juicio de usucapin

El Cdigo Civil y Comercial indica que:
74
la prescripcin puede alegarse como accin o excepcin;
el juicio debe ser contencioso;
la sentencia debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de

prescripcin, se produce la adquisicin del derecho real respectivo;
la resolucin que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de

prescripcin adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotacin de la litis
con relacin al objeto, a fin de dar a conocer la pretensin.
8.4.3 Efectos de la sentencia

La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesin.
Al igual que la prescripcin corta, puede hacerse valer en juicio como accin o
como excepcin. La oportunidad para oponerla, es al contestar la demanda o
en la primera presentacin en el juicio que haga quien intente oponerla. Para el
caso de que se haga valer como accin, se deben cumplimentar los requisitos
exigidos por los artculos pertinentes de la Ley 14.159, a saber:
Art. 24.- En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por

la posesin continuada de los mismos se observarn las
siguientes reglas:
a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con

quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias
del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro
oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin sobre el
particular deber acompaarse con la demanda. Si no se pudiera
establecer con precisin quin figura como titular al tiempo de
promoverse la demanda, se proceder en la forma que los
cdigos de procedimientos sealan para la citacin de personas
desconocidas;
b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto

por profesional autorizado y aprobado por la oficina tcnica
respectiva, si la hubiere en la jurisdiccin;
c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr

basarse exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente
considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o
75
tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a
nombre de quien invoca la posesin;
d) En caso de haber inters fiscal comprometido, el juicio se

entender con el representante legal de la Nacin, de la
provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda...67.
En relacin a la prueba rendida en juicio, es importante dejar sentado que

tanto los actos posesorios como el pago de impuestos acreditados, harn mella
en el juzgador en tanto se reputen cumplidos durante los veinte aos de
posesin; no sera prueba idnea, por ejemplo, el pago de impuestos de los
ltimos veinte aos realizado el mes anterior al inicio de la demanda.
8.5 La prescripcin adquisitiva de cosas

muebles
En este punto debemos mencionar que Vlez Sarsfield no legisl la prescripcin
adquisitiva de cosas muebles, slo se limit a establecer la proteccin
contenida en el art. 2412 del Cdigo Civil ya derogado. El problema es que
quedaban excluidos de dicha proteccin los adquirentes de cosas muebles a
ttulo gratuito, pues contra ellos poda ejercerse acciones reivindicatorias.
8.5.1 Casos de procedencia

Nos remitimos a lo expuesto supra sobre cosas muebles, agregando
nuevamente que en el texto primigenio del Cdigo Civil no estaba prevista la
usucapin de muebles, incorporndose con la reforma de la Ley 17.711 el art.
4016 bis.
Para finalizar podemos mencionar que la prescripcin ya ganada puede ser

renunciada por las personas que pueden otorgar actos de disposicin. La
renuncia a la prescripcin por uno de los codeudores o coposeedores no surte
efectos respecto de los dems.
Es el caso de quien ya ha usucapido el bien y renuncia al derecho adquirido

sobre la cosa, caso anlogo al abandono. Al ser un acto de disposicin, se
necesita capacidad plena (18 aos y ausencia de inhabilidades o incapacidades).
Siendo una renuncia a un derecho patrimonial que slo interesa al mbito
67
Art. 24 - Ley 14.159 - Catastro Nacional - Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
76
privado, no hay bice para llevarla a cabo. Distinto es el caso de la prescripcin
futura, cuya renuncia no est amparada por el ordenamiento.
La doctrina ha estudiado esta institucin a partir del Cdigo Civil derogado; en

la nota al art. prohibicin, fundamenta Vlez Srsfield en la nota al artculo
3965:
Renunciar a una prescripcin cumplida es renunciar al objeto

mismo que la prescripcin ha hecho adquirir y por consiguiente,
puede hacerlo el que tenga capacidad para enajenar. Pero
renunciar con anticipacin a la prescripcin, es derogar por
pactos una ley que interesa al orden pblico68
La renuncia puede ser expresa o tcita. Analicemos un ejemplo. Ante un juicio

de reivindicacin del antiguo propietario de un inmueble, el demandado
(poseedor veinteaal) opone excepcin de prescripcin. Sin embargo, al
efectuarse la constatacin de la vivienda, cuando es interrogado por el oficial
pblico, el poseedor contesta que es el reivindicante el verdadero propietario
del inmueble. All, est renunciando a la prescripcin cumplida. Asimismo,
podra hacerlo por escritura pblica.
68
Nota al art. 3965 Ley 340 Cdigo Civil derogado por ley 26.994.
77
Referencias
Arean, B. (2003) Derechos Reales. Buenos Aires, Argentina: Editorial

Hammurabi.
Decreto 1.114. Rgimen Jurdico del Automotor. Poder Ejecutivo Nacional.

Recuperado de:
http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=46927
Ley nacional 340. Cdigo Civil de la Nacin. Honorable Congreso de la Nacin

Argentina. Derogado por ley 26.994. Recuperado de:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-
109999/109481/texact.htm
Ley 14.159. Catastro Nacional. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.

Recuperado de:
http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=227217
Ley nacional 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo de la

Nacin. Recuperado de:
http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-
54999/53050/norma.htm
<http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-
54999/53050/norma.htm>
Ley nacional 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Honorable Congreso

de la Nacin Argentina. Recuperado de:
239999/235975/norma.htm
Ley provincial 5.771.Registro General de la Provincia. Senado y Cmara de

Diputados de la Provincia de Crdoba. Recuperado de:
http://web2.cba.gov.ar/web/leyes.nsf/0/6AD3A7D0BFB43CDA8325750D0064F
927?OpenDocument&Highlight=0,5771
Lpez de Zavala, F. (1983) Curso introductorio al Derecho Registral. Buenos

Aires, Argentina: Ed. Vctor P. de Zavala.
Mariani de Vidal, M. (2004)Curso de Derechos Reales.Buenos Aires, Argentina:

Editorial Zavala.
78
Moisset de Espans, L. (enero-junio 1972)La publicidad de los derechos reales
en el derecho argentino antes y despus de la ley 17.801. Publicado en el
"Boletn de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad
Nacional de Crdoba", ao XXXVI.
Moisset de Espans, L. (2003) Publicidad Registral. 3ra. Edicin. Buenos Aires,

Argentina: Editorial Zavala.
79
Mdulo 3
Derechos reales
sobre cosa propia
9. La propiedad en
general propiedad
intelectual garantas
de la propiedad
9.1 Derechos intelectuales
La clasificacin clsica de los derechos distingue entre derechos patrimoniales,
extrapatrimoniales y mixtos; estos ltimos tienen una faz patrimonial y otra
extrapatrimonial. Es en esta ltima categora donde ubicamos a los derechos
intelectuales; su faz patrimonial hace a la facultad de ceder la explotacin
econmica, conceder licencias, etctera, mientras que su faz extrapatrimonial o
moral hace referencia a la facultad vitalicia que tiene el creador, y luego sus
sucesores, de tutelar la incolumidad y fidelidad de la obra.
9.1.1 Naturaleza jurdica

Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los
derechos de autor y los industriales (marcas, patentes, diseos de utilidad,
designaciones comerciales y diseo ornamental).
Derechos patrimoniales: reales o personales;
Derechos extrapatrimoniales: en persona propia (por ejemplo, derecho a

la vida) o ajena (patria potestad);
Derechos mixtos:
o Derechos de autor (Ley 11. 723) Direccin Nacional de

Derechos de Autor;
1
o Derechos industriales: marcas, patentes, diseos de
utilidad, designaciones comerciales y diseo ornamental
Instituto Nacional de la Propiedad Industrial (INPI).
9.2 Propiedad intelectual propiamente

dicha Ley 11.723
La Ley 11.723 fue sancionada con la finalidad de proteger las creaciones de la
mente humana. A travs de la misma se establecen los derechos que gozan, no
slo los creadores de estas obras, sino tambin sus herederos, la duracin de
cada uno de los derechos sobre estas obras, la forma de protegerlas mediante
su inscripcin, y los contratos ms importantes que se pueden celebrar.
9.2.1 Obras comprendidas

El art. 1 de la ley, define el objeto de proteccin como
toda creacin como las obras cientficas, literarias y artsticas,

comprenden los escritos de toda naturaleza y extensin; las
obras dramticas, composiciones musicales, dramtico-
musicales; las cinematogrficas y pantommicas; las obras de
dibujos, pintura, escultura, arquitectura; modelos y obras de arte
o ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos,
planos y mapas; los plsticos, fotografas, grabados y discos
fonogrficos, en fin: toda produccin cientfica, literaria, artstica
o didctica sea cual fuere el procedimiento de reproduccin1.
9.2.2 Titulares
"Son titulares del derecho de autor:
a) el autor de la obra;
b) sus herederos o derechohabientes;
1
Art. 1 - Ley 11.723 - Rgimen legal de la propiedad intelectual - Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.
2
c) los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o
transportan sobre la nueva obra intelectual resultante..."2.
9.2.3 Facultades. Limitaciones

La Ley 11.723 (Rgimen Legal de la Propiedad Intelectual) establece que el
derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica, faculta a su
autor a disponer de ella, publicarla, ejecutarla, representarla, y exponerla en
pblico, enajenarla, traducirla, adaptarla o autorizar su traduccin y
reproducirla en cualquier forma. Por consiguiente nadie tiene, sin su permiso o
el de sus derechohabientes, el derecho a publicar dicha produccin. La
excepcin a este principio se da cuando en el caso de la publicacin con fines
didcticos o cientficos, comentarios, crticas o notas referentes a las obras
intelectuales incluyendo hasta mil palabras de obras literarias o cientficas u
ocho compases en las musicales. En esta situacin podemos mencionar a las
obras docentes, de enseanza, colecciones, etctera.
Otra de las limitaciones que establece la ley se refiere al retrato fotogrfico de

una persona, cuando establece que el mismo no puede ser puesto en el
comercio sin el consentimiento expreso de la persona misma, y muerta sta, de
su cnyuge e hijos o descendientes directos de stos. En caso de ausencia de
stos la publicacin es libre. Idntica situacin se da en el caso que la
publicacin sea con fines didcticos, culturales y/o que se hayan producido en
pblico.
En relacin las cartas, el derecho de publicarlas corresponde al autor. En caso

de muerte del mismo, se requiere el consentimiento de su cnyuge e hijos o
descendientes directos de stos. Al igual que en las fotografas, En caso de
ausencia de stos la publicacin es libre.
Por ltimo, la ley establece una limitacin hacia los herederos o

derechohabientes, cuando establece que si pasan diez aos sin que se publique
una obra, stos no se pueden oponer a que terceros la reediten, al igual que
estn impedidos de oponerse a la traduccin de la obra tras diez aos del
fallecimiento de su autor.
9.2.4 Duracin del derecho

La Ley 11.723 establece diferentes duraciones de acuerdo al derecho del que se
trate:
2
Nacin Argentina.
3
El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica le
pertenece al autor durante toda su vida, y ante su muerte, a sus
herederos o derechohabientes por el lapso de setenta aos. En caso de
que sean varios autores el plazo se cuenta desde el 1 de Enero del ao
siguiente a la muerte del ltimo autor.
Si se trata de obras annimas pertenecientes a una persona jurdica, el

derecho tiene una duracin de cincuenta aos.
El derecho de propiedad sobre fotografas tiene una duracin de veinte

aos desde su publicacin, y para las pelculas el plazo se extiende a
cincuenta aos desde la muerte del ltimo colaborador.
Contratos tipo:
Edicin: La ley establece que se da este contrato cuando el titular del derecho
de propiedad de una obra la entrega a un editor, y ste en contraprestacin se
encarga de reproducirla, difundirla y venderla. Es dable mencionar que el titular
no cede su obra (salvo pacto en contrario) sino que solamente faculta al editor
a llevar adelante las tareas antes mencionadas, por lo que mantiene todos sus
derechos sobre la misma.
En relacin al editor, el mismo se encuentra limitado a las tareas de

reproduccin, difusin y venta, y slo puede realizar correcciones de imprenta
cuando el autor no pueda o quiera.
Asimismo se establece que en el contrato debe constar el nmero de ediciones

que debe realizar el editor (y el nmero de ejemplares de cada uno de ellos) y
se debe pactar tambin en el mismo los haberes que percibir el autor.
El editor debe encargarse de depositar en el registro (dentro de un plazo de

tres meses desde la aparicin de la obra) tres ejemplares de la misma, o en su
defecto uno si la edicin fuera de lujo o menor a cien ejemplares.
Una vez entregada la obra se otorga un recibo provisorio, y desde ese

momento el organismo de aplicacin pblica durante diez das las obras
ingresadas, con todos los datos que permitan su individualizacin. Una vez que
transcurre un mes desde la ltima publicacin, y siempre y cuando no se hayan
realizado reclamos, se har entrega del ttulo de propiedad definitivo.
Representacin: Este contrato se da cuando el autor o sus derechohabientes

entregan a un tercero o empresario una obra teatral para que este lleve
adelante su representacin pblica. Esto implica que la obra sea transmitida
por radio, televisin, cine o cualquier otro medio de reproduccin mecnica.
Se establece asimismo, que debe ser representada dentro del ao siguiente a

su aceptacin, caso contrario el autor puede pedir una indemnizacin.
4
Venta: Respecto a la obra, el autor o sus derechohabientes poseen la facultad
de cederla total o parcialmente durante el lapso en que dure su derecho. Sin
embargo, lo que se transmite al adquirente es aprovechamiento econmico
nicamente, por lo que el autor conserva el derecho a exigir la fidelidad en su
obra, y la mencin de su nombre o seudnimo. Cabe destacarse adems, que
toda enajenacin debe inscribirse, ya que al ser un rgimen de inscripcin
constitutivo, sin ese requisito la venta carece de validez.
Cuando la venta versa sobre esculturas, fotografas o artes similares, la misma

no implica, salvo pacto en contrario, el traspaso del derecho de reproduccin
que permanece en manos del autor o sus derechohabientes.
En el caso de croquis, planos y semejantes, la venta no le otorga al adquirente

la facultad de enajenarlos, reproducirlos o servirse de ellos para otras obras
sino que solamente puede servirse de ellos para la ejecucin de la obra.
El organismo de aplicacin, es la Direccin Nacional de Derechos de Autor, con

sede en Buenos Aires. Es un organismo centralizado, pero con receptoras en
todo el pas y recibe la generalidad de los trmites.
Algunos derechos de autor en particular, deben registrarse por ante

reparticiones especficas de su rubro, denominadas entes cooperadores y
son:
CAL - Cmara Argentina del Libro: para inscribir obras literarias en general, en
formato texto papel y en multimedia; asimismo, contratos de edicin,
traduccin, adaptacin, cesin de derechos, licencias de uso, referentes a los
mismos.
CAPIF - Cmara Argentina de Productores de Fonogramas y Videogramas, con

sede en la misma DNDA.
CESSI - Cmara de las Empresas de Tecnologa de la Informacin de Argentina,

Para obras de software.
SADAIC - Sociedad Argentina de Autores y Compositores de Msica, para

obras musicales.
9.3 Patentes de invencin - Ley 24.481
Una patente de invencin es un derecho exclusivo que el Estado

otorga al inventor, a cambio de que ste brinde a la sociedad el
fruto de su investigacin. La solicitud de patente se publica a los
5
18 meses, dejando de ser secreta para pasar al estado de pblico
conocimiento (Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f.,
recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).
El fundamento de dar a conocer al pblico los detalles de la invencin, es la

creencia de que "las enseanzas tcnicas derivadas de esa solicitud, pueden
servir de base para que terceros desarrollen perfeccionamientos sucesivos,
contribuyendo a un mayor avance en el estado de la tcnica"(Instituto Nacional
de la Propiedad Intelectual, s.f., recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).
Una vez solicitada la patente, lo que posee el solicitante es un derecho en

expectativa, porque
dicho derecho recin se otorga cuando la patente se concede.

Cualquier conflicto que pudiera surgir entre un solicitante al que
se la ha concedido su patente y un posible infractor que tuviera
el producto del solicitante en el mercado, deber ser dirimido en
el mbito judicial (Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual,
s.f., recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).
Una vez concedida la patente, debe abonar una tasa, si no se abona la

anualidad correspondiente se opera la caducidad de pleno derecho, es decir
caduca la patente. Tanto en Argentina como en el resto del mundo, la
proteccin es nacional. Esto significa que el solicitante debe presentar la
solicitud de patente en cada pas donde le interese protegerla (Instituto
Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f., recuperado de:
http://goo.gl/PWxTBL).
El titular de la patente puede ejercer el derecho de exclusividad sobre su

invento, por el trmino que le acuerda la ley, impidiendo que terceros sin su
consentimiento realicen actos de fabricacin, uso, oferta para la venta, venta o
importacin del producto o procedimiento patentado.
La patente es un bien intangible. Al igual que un ttulo de propiedad sobre un

inmueble o un automvil, se puede transferir siendo vendida, heredada o
incluso regalada a travs de una cesin de derechos (a ttulo gratuito en ste
ltimo caso). Para que la cesin tenga efecto respecto de tercero deber ser
inscripta en el Instituto Nacional de la Propiedad Industrial.
6
9.3.1 El invento
Con el paso del tiempo, y el avance de los conocimientos cientficos y tcnicos,
el hombre comenz a implementar los resultados de sus investigaciones en la
realizacin de diversos inventos. Ello llevo a que el sistema legal tuviera que
adaptarse a dicho proceso y se comenzara a regular los derechos que nacen de
dichas invenciones.
9.3.2 La invencin patentable

La ley de patentes en vigencia establece en su art. 4 los tres requisitos bsicos
que debe reunir una invencin para ser patentable: novedad absoluta (es decir
que sean nuevos), actividad inventiva y aplicacin industrial:
Novedad absoluta: Esto significa que el objeto a patentar no se encuentra

comprendido dentro del estado de la tcnica conocido, tomando como
parmetro las invenciones que fueron dadas a conocer en el mundo antes de la
solicitud.
Asimismo la novedad debe ser mundial, ya que de lo contrario entrara en el

estado de la tcnica conocido.
Actividad inventiva: Este requisito se cumple cuando el resultado de la

actividad inventiva no puede ser obtenido fcilmente, ni de manera natural
poruna persona normalmente conocedorade la materia tcnica. Esto significa
que si la invencin es una combinacin de elementos conocidos con resultado
predecible, la misma carece de actividad inventiva puesto que el resultado final
al que se accede partiendo de lo conocido es obvio para cualquier persona del
oficio de nivel medio.
Aplicacin industrial: Se da cuando la invencin conduce a la obtencin de un

resultado o de un producto industrial. Y a travs de la Ley 24481 (Ley de
Patentes de invencin y modelos de utilidad) podemos inferir que la industria
comprende todo aquello susceptible de ser fabricado o aplicado en serie o a
escala industrial, en contraposicin a una obra de arte por ejemplo, que es
nica e irrepetible (Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f.,
Una patente de invencin puede ser un objeto, un procedimiento, un aparato

para fabricar el objeto, un compuesto qumico, un uso de un compuesto
qumico, un microorganismo, etc. (Instituto Nacional de la Propiedad
Intelectual, s.f., recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).
7
Finalmente, su materia debe ser aceptada como "patentable" de
conformidad a derecho. En numerosos pases, las teoras
cientficas, los mtodos matemticos, las obtenciones vegetales
o animales, los descubrimientos de sustancias naturales, los
mtodos comerciales o mtodos para el tratamiento mdico (en
oposicin a productos mdicos) por lo general, no son
patentables. (Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f.,
No se considerarn invenciones para los efectos de la ley:
a) Los descubrimientos, las teoras cientficas y los mtodos

matemticos;
b) Las obras literarias o artsticas o cualquier otra creacin

esttica, as como las obras cientficas;
c) Los planes, reglas y mtodos para el ejercicio de actividades

intelectuales, para juegos o para actividades econmico-
comerciales, as como los programas de computacin;
d) Las formas de presentacin de informacin;
e) Los mtodos de tratamiento quirrgico, teraputico o de

diagnsticos aplicables al cuerpo humano y los relativos a
animales;
f) La yuxtaposicin de invenciones conocidas o mezclas de

productos conocidos, su variacin de forma, de dimensiones o
de materiales, salvo que se trate de su combinacin o fusin de
tal manera que no puedan funcionar separadamente o que las
cualidades o funciones caractersticas de las mismas sean
modificadas para obtener un resultado industrial no obvio para
un tcnico en la materia;
g) Toda clase de materia viva y sustancias preexistentes en la

naturaleza. No se considerar materia patentable a las plantas,
los animales y los procedimientos esencialmente biolgicos para
su reproduccin3.
3
Art. 6 Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad - Honorable Congreso
de la Nacin Argentina.
8
La patente conferir a su titular los siguientes derechos exclusivos, sin perjuicio
de lo normado en los artculos 36 y 99 de la ley. Dichos artculos permiten
impedir que los terceros, sin el consentimiento del propietario de la patente,
realicen actos de fabricacin, venta, uso o importacin cuando se trate de un
producto, y su utilizacin para los mismos fines cuando se trate de un
procedimiento.
Como se puede ver la ley intenta proteger de distintas maneras los derechos
del autor de la patente.
9.3.3 Duracin del derecho

El derecho exclusivo tiene una duracin de 20 aos improrrogables, contados a
partir de la fecha de presentacin de la solicitud, durante los cuales el titular
puede justamente, impedir que terceros exploten el invento. Pasado ese lapso,
la patente pasa a ser de dominio pblico, ello significa que cualquier persona
puede hacer uso de la misma sin tener que abonar regalas al titular.
Todos los titulares de patentes deben, a cambio de la proteccin

de la patente, publicar informacin sobre su invencin, a fin de
enriquecer el cuerpo total de conocimiento tcnico del mundo.
Este creciente volumen de conocimiento pblico promueve una
mayor creatividad e innovacin en otras personas (Instituto
Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f., recuperado de:
http://goo.gl/PWxTBL).
Las patentes de invencin otorgadas son de pblico conocimiento y se

extender copia de la documentacin a quien la solicite, previo pago de los
aranceles que se establezcan.
9.3.4 El modelo de utilidad

El mismo se encuentra contemplado en la Ley 24.481 de Patentes de Invencin
y Modelos de Utilidad, como:
toda disposicin o forma nueva obtenida o introducida en

herramientas, instrumentos de trabajo, utensilios, dispositivos u
objetos conocidos que se presten a un trabajo prctico, en
9
cuanto importen una mejor utilizacin en la funcin a que estn
destinados, conferirn a su creador el derecho exclusivo de
explotacin, que se justificar por ttulos denominados
certificados de modelos de utilidad4.
"El certificado de los modelos de utilidad tendr una vigencia de DIEZ (10) aos
improrrogables, contados a partir de la fecha de presentacin de la solicitud"5.
"Son aplicables al modelo de utilidad las disposiciones sobre patentes de
invencin que no le sean incompatibles"6.
La patente es distinta del modelo de utilidad en distintos aspectos a saber:
En el modelo de utilidad se otorga nicamente a una disposicin o forma

nueva obtenida o introducida en herramientas, instrumentos de trabajo,
utensilios, dispositivos u objetos conocidos que se presten a un trabajo
prctico, en cuanto importen una mejor utilizacin en la funcin a que
estn destinados. En todos los casos, un modelo de utilidad debe cumplir
con dos requisitos de patentabilidad: novedad y aplicacin industrial,
pero puede no tener actividad inventiva, ya que este requisito no es
obligatorio. Esto significa que se evaluar que el objeto sea novedoso y
que realmente le sea conferida una mejor utilidad por medio de alguna
modificacin en su estructura, no importando que dicha modificacin
sea obvia para una persona del oficio de nivel medio.
Otra diferencia entre patentes y modelos de utilidad, es la duracin del

derecho por ella otorgados. Mientras que las patentes se conceden por
20 aos a partir de la fecha de presentacin, los modelos de utilidad de
otorgan por 10 aos
Las patentes y el certificado de modelo de utilidad caducarn en los siguientes

casos:
a) Al vencimiento de su vigencia;
b) Por renuncia del titular. En caso que la titularidad de la

patente pertenezca a ms de una persona, la renuncia se deber
4
Art. 56 - Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
5
Nacin Argentina.
6
Arts. 61 - Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad Honorable
10
hacer en conjunto. La renuncia no podr afectar derechos de
terceros;
c) Por no cubrir el pago de tasas anuales de mantenimiento al

que estn sujetos, fijados los vencimientos respectivos el titular
tendr un PLAZO de gracia de CIENTO OCHENTA (180) das para
abonar el arancel actualizado, a cuyo vencimiento se operar la
caducidad, salvo que el pago no se haya efectuado por causa de
fuerza mayor;
()
e) Cuando concedido el uso a un tercero no se explotara la invencin
en un PLAZO de DOS (2) aos por causas imputables al titular de la
patente7.
9.4 Marcas de fbrica y designaciones

comerciales
En un mundo de diversas tratativas y dinmica comercial como en el que
vivimos, se ha hecho imperiosa la necesidad de contar con un elemento
distintivo que permita a cada persona distinguir los elementos de su propiedad.
A continuacin se analizaran los principales lineamientos de la Ley N 22.362, la
cual regula las Marcas y Designaciones comerciales.
9.4.1 Definicin
Segn la ley 22.362 de Marcas y Designaciones, marca es todo signo con
capacidad distintiva, que permite diferenciar un producto o un servicio de otro.
La marca juega un papel importantsimo en el terreno de la competencia. La
calidad de los productos o servicios sern conocidos por el pblico a travs de
su identificacin con la marca que los designa, de all que en muchos casos, el
valor de la marca sea mayor que el que representan otros bienes que pueda
poseer la empresa.
La regla bsica es que cualquier signo que tenga aptitud para distinguir
productos o servicios es registrable, salvo que se encuentre incluido dentro de
las prohibiciones establecidas en la ley. Le garantiza la propiedad y el uso
7
Art. 62 - Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad Honorable
11
exclusivo de la marca, pudiendo ejercer todas las defensas por el uso no
autorizado por parte de terceros.
Al momento de registrar un elemento distintivo como marca propia de un

servicio o producto, nuestro ordenamiento establece que a dichos efectos se
puede registrar una o ms palabras con o sin contenido conceptual; dibujos;
emblemas; monogramas; grabados; estampados; sellos; imgenes; las bandas;
combinaciones de colores aplicadas en un lugar determinado de los productos
o de los envases; envoltorios; envases; combinaciones de letras y de nmeros;
letras y nmeros por su dibujo especial; frases publicitarias; relieves con
capacidad distintiva y todo otro signo con tal capacidad. Dicha enumeracin se
encuentra contemplada en el art. 1 de la Ley 22.362 de Marcas y
Designaciones
En el mismo cuerpo normativa se establecen una serie de elementos que no

son registrables, ya que no son consideradas, a la luz de la ley como marcas.
Entre los casos podemos mencionar:
a) los nombres, palabras y signos que constituyan la designacin

necesaria o habitual del producto o servicio habitual a distinguir,
o que sean descriptivos de su naturaleza, funcin, cualidades u
otras caractersticas.
b) los nombres, palabras, signos y frases publicitarias que hayan

pasado al uso general antes de su solicitud de registro.
c) la forma que se d a los productos.
d) el color natural o intrnseco de los productos o un solo color

aplicado sobre los mismos8.
En idntico sentido, el art. 3 de la ley 22362 (el cual es transcrito a

continuacin) establece una serie de marcas, las cuales no son registrables, ya
no por ser consideradas como tal, sino porque presentan ciertas vicisitudes que
no son compatibles con el espritu de individualidad necesaria que deben
presentar las mismas. Entre los casos podemos mencionar:
a) una marca idntica a una registrada o solicitada con

anterioridad para distinguir los mismos productos o servicios.
8
Art. 2 - Ley 22.362 - Ley de Marcas y Designaciones Poder Ejecutivo Nacional.
12
b) las marcas similares a otras ya registradas o solicitadas para
distinguir los mismos productos o servicios.
c) las denominaciones de origen nacionales o extranjeras.
Se entiende por denominacin de origen el nombre de un pas,

de una regin, de un lugar o rea geogrfica determinados que
sirve para designar un producto originario de ellos, y cuyas
cualidades y caractersticas se deben exclusivamente al medio
geogrfico. Tambin se considera denominacin de origen la que
se refiere a un rea geogrfica determinada para los fines de
ciertos productos.
d) las marcas que sean susceptibles de inducir a error respecto

de la naturaleza, propiedades, mrito, calidad, tcnicas de
elaboracin, funcin, origen, precio u otras caractersticas de los
productos o servicios a distinguir.
e) las palabras, dibujos y dems signos contrarios a la moral y a

las buenas costumbres.
f) las letras, palabras, nombres, distintivos, smbolos, que usen o

deban usar la Nacin, las provincias, las municipalidades, las
organizaciones religiosas y sanitarias.
g) las letras, palabras, nombres o distintivos que usen las

naciones extranjeras y los organismos internacionales
reconocidos por el gobierno argentino.
h) el nombre, seudnimo o retrato de una persona, sin su

consentimiento o el de sus herederos hasta el cuarto grado
inclusive.
i) las designaciones de actividades incluyendo nombres y razones

sociales, descriptivas de una actividad, para distinguir productos.
Sin embargo, las siglas, palabras y dems signos con capacidad
distintiva, que formen parte de aqullas, podrn ser registrados
para distinguir productos o servicios.
j) las frases publicitarias que carezcan de originalidad9.
Uno de los derechos ms importantes que otorga el registro de una marca es

que el titular de la misma puede, mediante contratos de licencia, otorgar su uso
a terceros, o bien venderla, total o parcialmente, y hasta incluso, ofrecerla en
9
13
garanta de sus crditos. Como se puede observar, el titular posee una amplia
gama de facultades de administracin y disposicin de la misma.
La solicitud de una marca debe circunscribirse a una clase de productos o de

servicios descripta en la Clasificacin de Niza para el registro de marcas.
Esta clasificacin incluye 34 clases de productos y 11 de servicios. Por ejemplo,

si deseo proteger con marca productos como indumentaria y bolsos o carteras,
debo presentar una solicitud para indumentaria en la clase 25 y otra para
bolsos y carteras en la clase 18.
El plazo que cubre la inscripcin es de 10 aos contados desde la fecha de

concesin del registro, renovable por perodos iguales y sucesivos. Las marcas
tienen validez territorial, razn por la cual debe solicitar el registro en cada pas
dentro del cual desee protegerla(Instituto Nacional de la Propiedad Industrial,
s.f.).
9.4.2 Duracin
La propiedad de una marca y la exclusividad de uso se obtienen con un registro.
El trmino de duracin de la marca registrada ser de DIEZ (10) aos. Podr ser
renovada indefinidamente por perodos iguales si la misma fue utilizada dentro
de los CINCO (5) aos previos a cada vencimiento, en la comercializacin de un
producto, en la prestacin de un servicio o como parte de la designacin de una
actividad. La transferencia de la marca registrada es vlida respecto de
terceros, una vez inscripta en la Direccin Nacional de la Propiedad. La cesin o
venta del fondo de comercio comprende la de la marca, salvo estipulacin en
contrario.
Asimismo,"el derecho de propiedad de una marca se extingue:
a) por renuncia de su titular;
b) por vencimiento del trmino de vigencia, sin que se renueve el registro;
c) por declaracin judicial de nulidad o caducidad del registro"10.
Designaciones - (reguladas en la ley marcaria a partir del art. 27):
Se denomina designacin comercial al signo o nombre utilizado para designar

una actividad, ya sea que la misma sea con o sin fines de lucro. En nuestro
sistema, la designacin comercial constituye una propiedad de su titular, con
los derechos y obligaciones que eso conlleva.
10
14
Esta propiedad se adquiere por el uso de la misma, debiendo diferenciarse con
las ya existentes en el mismo rubro. Es dable mencionar que al obtenerse con el
slo uso, cualquier persona que acredite un inters legtimo puede oponerse al
mismo, siempre que plantee dicha oposicin dentro del plazo de un ao desde
que comenz la utilizacin de la misma en forma pblica o bien desde que
conoce su uso (plazo de prescripcin).
Por ltimo, como corolario de que la propiedad se adquiere con el uso,

debemos remarcar que el derecho se extingue por el cese de la actividad
designada.
9.4.3 El diseo industrial

El modelo industrial es la forma incorporada a un producto industrial y que le
confiere carcter ornamental.
Mientras que en el modelo industrial se protege esta forma ornamental

incorporada, en el modelo de utilidad se protege la optimizacin de la funcin
para el cual est concebido un objeto, herramienta, utensilio, o dispositivo
(INPI).
El diseo propiamente dicho debe ser registrado en el Registro de Modelos y

Diseos Industriales, el cual depende de la Direccin Nacional de Propiedad
Industrial.
El decreto-ley 6673 de Patentes y Marcas, en su art. 5 establece una presuncin

legal, por la cual, quien registre primero el modelo o diseo industrial se
entiende autor del mismo. La presuncin, vale aclarar, es iuris tantum por lo
que acepta prueba en contrario
La legislacin establece que existen ciertos modelos o diseos que no podrn

gozar de los beneficios otorgados por la norma, y por ende, tampoco
registrarse. A saber:
a) Aquellos modelos o diseos industriales que hayan sido

publicados o explotados pblicamente, en el pas o en el
extranjero, con anterioridad a la fecha del depsito;
b) Los modelos o diseos industriales que carezcan de una

configuracin distinta y fisonoma propia y novedosa con
respecto a modelos o diseos industriales anteriores;
c) Los diseos o modelos industriales cuyos elementos estn

impuestos por la funcin que debe desempear el producto;
15
d) Cuando se trate de un mero cambio de colorido en modelos o
diseos ya conocidos;
e) Cuando sea contrario a la moral y a las buenas costumbres11.
Al referirnos a la duracin del derecho, tenemos que tener en cuenta que se le

concede una proteccin por un lapso de cinco aos, a partir de la fecha del
depsito y podr ser, a su vez,prorrogada por dos lapsos temporales de igual
duracin consecutivos.
Al registrar el diseo, se le otorga a su titular un derecho de propiedad, el cual

le otorga al mismo una amplia serie de facultades, dentro de las cuales
podemos destacar la facultad de ceder el mismo total o parcialmente bajo las
condiciones que estime conveniente. El cesionario o sucesor a ttulo particular
o universal no podr invocar derechos emergentes del registro mientras no se
anote la transferencia en la Direccin Nacional de la Propiedad Industrial12.
Asimismo, y en virtud de este derecho de propiedad que posee el tiular, puede

el mismo, en caso de que alguien sin autorizacin, explote industrial o
comercialmente, con relacin a los mismos o diferentes productos, un diseo
depositado o imitaciones del mismo, ejercer contra aquel una accin judicial. La
misma, podr entablarse, ante los Tribunales Federales, por va civil para
obtener el resarcimiento de daos y perjuicios y la cesacin del uso, o por va
penal si se persigue, adems, la aplicacin de las penas que la ley establece 13.
9.5 Garantas de la propiedad

Nuestro sistema ha legislado un concepto de propiedad amplio, dentro del cual
se ampara a todo el patrimonio, incluyendo derechos reales o personales,
bienes materiales o inmateriales y, en general, todos los intereses apreciables
que un hombre pueda poseer.En razn de ello, y de la importancia de la misma
para el trfico jurdico es que se regulan un sistema de garantas que protege
dicho derecho, ya sea frente a otros particulares o frente al Estado mismo.
9.5.1 Fuentes legales

El artculo 14 de la Carta Magna menciona entre los derechos reconocidos a los
habitantes de la Nacin, conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, el
11
Art. 6 - Decreto-Ley 6.673 Patentes y Marcas Poder Ejecutivo Nacional.
12
13
16
de usar y gozar y disponer de su propiedad, a su vez, el art. 17 enuncia el
principio de inviolabilidad de la propiedad: la propiedad es inviolable, y ningn
habitante de la Nacin puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia
fundada en ley.
Teniendo en cuenta la amplsima definicin de propiedad que ha dado nuestro

mximo tribunal, efectuemos una distincin:
Los derechos son potestades jurdicas reconocidas en cabeza de los habitantes

de un Estado; las garantas son limitaciones impuestas a los poderes del Estado,
que debe respetar la titularidad y ejercicio de estas potestades.
9.5.2 Frente a los particulares y frente al Estado

Veamos el sistema de garantas estructurado por nuestra Constitucin
Nacional:
Proteccin respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las acciones

posesorias y reales y en la faz penal, mediante los delitos contra la propiedad, a
los que el Cdigo Penal dedica un captulo entero; todos estos mecanismos se
efectivizan a travs de los cdigos de procedimiento correspondientes.
Proteccin respecto del poder pblico: el Estado puede actuar como persona
de derecho privado o como persona de derecho pblico. En el primer caso, est
sujeto a la misma regulacin civil, comercial, agraria, etc. que los particulares.
En tal sentido, tiene vigencia lo expuesto en el punto anterior. En el segundo
caso, cuando acta en ejercicio del poder de imperio que le compete, debe
hacerlo en forma legtima y no arbitraria, en caso contrario, cobra vigencia la
garanta constitucional contenida en la segunda parte del art. 17, CN: la
expropiacin por causa de utilidad pblica debe ser calificada por ley y
previamente indemnizada (), la confiscacin de bienes queda borrada para
siempre del cdigo penal argentino. Ningn cuerpo armado puede hacer
requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie (), todo autor o inventor es
propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el trmino que
le acuerde la ley14.
9.5.3 Expropiacin. La Ley 21.499

La expropiacin es una institucin de derecho pblico y reglada por las normas
administrativas (Ley nacional N 21.499 de expropiacin, leyes provinciales de
expropiacin y de procedimiento administrativo). Es el mecanismo por el cual el
14
Art. 17 Constitucin Nacional.
17
Estado, haciendo uso de su poder de imperio, califica un bien como de utilidad
pblica, procura una indemnizacin al particular afectado y posteriormente lo
desapodera del bien. La calificacin debe ser hecha por ley nacional o provincial
y puede recaer sobre cualquier tipo de bien que sea capaz de satisfacer el
inters general: muebles, inmuebles, crditos, patentes de invencin, etc.
La indemnizacin previa debe comprender el valor del bien y los daos y

perjuicios derivados de la desposesin, pero no incluye el lucro cesante.
Se llama expropiacin irregular o indirecta aquella en la cual el particular

compele al Estado a iniciar el proceso de expropiacin. El art. 51 de la Ley
21.499 prev tres supuestos: a) cuando existe ley que calific al bien como de
utilidad pblica y el Estado procede a tomarlo sin previa indemnizacin; b)
cuando, con motivo de la ley que califica a ciertos bienes como de utilidad
pblica, se ha hecho inconveniente el uso y goce normal; c) cuando el Estado ha
impuesto sobre el bien una restriccin o limitacin indebida, lesionando el
derecho de propiedad.
Se recomienda una atenta y detallada lectura de esta ley a los fines de una
mejor comprensin de la temtica.
9.6 La propiedad de las comunidades

indgenas
Con la reforma al Cdigo Civil y Comercial realizada mediante la Ley N 26994
se ha introducido al mismo el derecho de propiedad de las comunidades
indgenas. Esto ha venido a tratar de nivelar las desventajas ante las que se
encontraban las comunidades indgenas en lo que haca a sus tierras, ya que
muchas veces eran despojados de manera violenta o sin dar lugar a sus
derechos, y no exista una legislacin especfica que les permitiera defender la
misma.
9.6.1 Definicin
El art. 18 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin establece una nueva forma
de derecho real a favor de las comunidades indgenas. En l se expresa que las
mismas tienen derecho a la posesin y propiedad, en forma comunitaria, de las
tierras que ocupan y asimismo, de las que sean aptas para el desarrollo
humano.
18
Este artculo tiene su fundamento en el reconocimiento de la preexistencia
tnica y cultural de las comunidades indgenas argentinas que regula el art. 75
inc. 17 de la Constitucin Nacional.
No obstante lo antes mencionado, la sancin del Nuevo Cdigo Civil y

Comercial ha sido un retroceso en la materia, tomando como parmetro el
proyecto de Cdigo presentado en el ao 2012. En l se legislaba que exista
underecho real especfico y autnomo sobre el inmueble rural de la
comunidad, destinado a la preservacin de la cultura y el hbitat de las
comunidades.
Asimismo se estableca que la extincin del derecho real se produca slo con la
extincin de la propia comunidad, no as con la muerte o abandono de sus
integrantes.
La comunidad indgena es persona jurdica privada, y debe decidir su forma

interna de convivencia y organizacin social, econmica y cultural, y designar a
sus representantes legales, quienes se encuentran legitimados para
representarla conforme con sus estatutos. El sistema normativo interno debe
sujetarse a los principios que establece la Constitucin Nacional para las
comunidades y sus tierras, la regulacin sobre personas jurdicas y las
disposiciones que establecen los organismos especializados de la
administracin nacional en asuntos indgenas.
En su articulado el proyecto prevea distintas formas de constitucin de la

misma, entre las que se pueden mencionar:
a) por reconocimiento del Estado nacional o de los Estados provinciales de la

posesin inmemorial comunitaria;
b) por usucapin;
c) por actos entre vivos y tradicin;
d) por disposicin de ltima voluntad.
En todos los casos, la oponibilidad a terceros requiere inscripcin registral, la

cual es gratuita.
Caracteres: La propiedad indgena es exclusiva y perpetua. Es indivisible e

imprescriptible por parte de un tercero.
No puede formar parte del derecho sucesorio de los integrantes de la

comunidad indgena y, constituida por donacin, no est sujeta a causal alguna
de revocacin en perjuicio de la comunidad donataria.
Facultades: La propiedad indgena confiere a su titular el uso, goce y

disposicin del bien. Puede ser gravada con derechos reales de disfrute siempre
19
que no la vacen de contenido y no impidan el desarrollo econmico, social y
cultural, como tampoco el goce del hbitat por parte de la comunidad
conforme a sus usos y costumbres. Los miembros de la comunidad indgena
estn facultados para ejercer sus derechos pero deben habitar en el territorio,
usarlo y gozarlo para su propia satisfaccin de necesidades sin transferir la
explotacin a terceros.
Prohibiciones: La propiedad indgena no puede ser gravada con derechos reales

de garanta. Es inembargable e inejecutable por deudas. El aprovechamiento de
los recursos naturales por parte del Estado o de particulares con incidencia en
los hbitats indgenas est sujeto a previa informacin y consulta a las
comunidades indgenas respectivas.
En todo lo que no sea incompatible, se aplican subsidiariamente las

disposiciones referidas al derecho real de dominio.
Estos tems se encontraban legislados en los arts. 2028/2034 del Proyecto de

Cdigo presentado en el ao 201215. No obstante, tal como mencionamos ut
supra, esto fue suprimido en el nuevo Cdigo Civil y Comercial, por lo que la
nica legislacin referida a la temtica es la que obra en el art. 18 del citado
cuerpo normativo.
15
Recuperado de: http://www.lavoz.com.ar/files/PROYECTO_CODIGO_CIVIL.pdf.
20
10. Los derechos reales
en particular derechos
reales sobre cosa propia
Nuestro Cdigo Civil y Comercial, en su art. 1.888, reza:
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia:

dominio, el condominio, la propiedad comunitaria indgena, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen
sobre cosa ajena 16.
Por razones metodolgicas, estudiaremos la superficie junto a los derechos

reales sobre cosa ajena, en el siguiente mdulo.
En este mdulo, desarrollaremos el concepto amplio de propiedad y de cada

uno de los derechos reales sobre cosa propia.
Propiedad y dominio
La normativa con que un Estado regula el derecho de propiedad de los

particulares, refleja fielmente su lnea poltica: liberalismo, socialismo, etctera.
Los vocablos propiedad y dominio eran usados indistintamente por Vlez en el

viejo Cdigo Civil, a lo largo de todo el articulado, aun cuando (segn la
doctrina) la propiedad siempre tuvo mayor extensin que el dominio. As,
hablamos de propiedad industrial, propiedad de un crdito, etctera, aludiendo
a una relacin de pertenencia o titularidad entre un sujeto y un bien. Nosotros
reservaremos la palabra dominio para aludir al derecho real stricto sensu.
16
21
10.1 Dominio
El dominio es el derecho de seoro ms amplio que puede tenerse sobre una
cosa y confiere todas las facultades existentes sobre el objeto: iusutendi,
iusfruendi y iusabutendi. Debe ejercerse, como todo derecho, en forma regular.
10.1.1 Definicin
Este derecho real puede ser pleno o perfecto, o bien imperfecto cuando posee
facultades mermadas. Cuando el Cdigo Civil define la institucin, lo hace
atendiendo al dominio perfecto, diciendo en su art. 1941 que:
El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las

facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de
una cosa, dentro de los lmites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario17.
As, vemos en la definicin cmo el legislador se ha hecho eco de las crticas al

Cdigo Civil derogado incorporando una definicin ms completa a la anterior,
que era vaga e imprecisa, diciendo: derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona18 (art. 2506,
Cdigo Civil de la Nacin).Ello, en tanto en todos los derechos reales la cosa se
encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona.
10.1.2 Caracteres
Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso del
tiempo. Expresa el Cdigo en su art. 1942: El dominio es perpetuo. No tiene
lmite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue
aunque el dueo no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que ste
adquiera el dominio por prescripcin adquisitiva19.
Absoluto: porque reconoce el mayor nmero de facultades posibles sobre una

cosa. Este carcter era an ms acentuado en el Cdigo Civil original de Vlez
Srsfield, antes de la reforma de la Ley 17.711, que incorpor el concepto de
uso regular y la teora del abuso del derecho.
17
Art. 1.941 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
18
19
22
Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio sobre la
misma cosa. Dice el Cdigo: El dominio es exclusivo y no puede tener ms de
un titular. Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla
por otro, si no es por lo que falta al ttulo20.
10.1.3 Extensin del dominio

El dominio se extiende a los accesorios, a los frutos de la cosa y, en el caso de
los inmuebles, al subsuelo y al espacio areo, con los lmites que diversas leyes
imponen (por ej., el rgimen de minas o la expropiacin del subsuelo para
extender vas de subterrneo).
Superficie solo cedites un principio que se aplica al hablar de derechos reales

cuando se produce un fenmeno de accesin con el suelo. Segn el mismo, en
el caso de que un bien se una inseparablemente a un terreno, este pasa a
pertenecer al dueo del mismo, ms all de las indemnizaciones que a
posterior se efecten entre ambos propietarios.
10.1.4 Extincin
El derecho real de dominio se pierde por la destruccin o consumo total de la
cosa que estaba sometida a l, como as tambin cuando sta es puesta fuera
del comercio, el Cdigo Civil indica, en trminos genricos: sin perjuicio de los
medios de extincin de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de
los derechos reales, stos se extinguen, por la destruccin total de la cosa si la
ley no autoriza su reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los
derechos reales. Podemos citar asimismo como causales de extincin:
La de los animales salvajes o domesticados cuando abandonan la

residencia y recuperan su antigua libertad
El principio superficie solo cedit, tal como se expresara ut supra
Por abandono. Aqu debemos tener en cuenta que el que no tiene sino la
propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede abandonarla por la
parte que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no puede
abandonarla por una parte indivisa.
Por enajenacin de la cosa y tambin por la transmisin judicial del

dominio, cualquiera que sea su causa.
20
23
Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa,
cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un ttulo
vicioso.
10.2 Clasificacin del dominio

Dentro del concepto de dominio anteriormente descripto podemos mencionar
diversas clases, de acuerdo a las caractersticas principales en cada caso, las
cuales sern desarrolladas a continuacin.
10.2.1 Clases
Tal como se expresara ut supra las clases de dominio son:
dominio imperfecto.
dominio revocable.
dominio fiduciario.
dominio desmembrado.
10.2.2 El dominio imperfecto

El dominio es pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no est gravada
con ningn derecho real y menos pleno o imperfecto, si est sometido a
condicin o plazo resolutorio, o si la cosa est gravada con cargas reales. As,
ser imperfecto el dominio sobre un inmueble vendido con pacto de retroventa
o hipotecado, una cosa mueble prendada, dada en usufructo, etctera.
10.2.3 El dominio revocable: a) definicin; b) facultades;

c) efectos; d) readquisicin
El art. 1965 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin establece que el dominio
revocable es el sometido a condicin o plazo resolutorio. Por ende, una vez que
se haya cumplido la condicin o el plazo se debe restituir la cosa a quien se la
transmiti. Es dable mencionar, que la condicin o el plazo deben ser
24
impuestos por las partes en pleno uso de la autonoma de la voluntad o por la
ley.
Al estar sujeto el dominio a la condicin o al plazo, el titular del derecho posee

todas las facultades al igual que el titular del dominio perfecto, pero los actos
que realice estn sujetos a la suerte de su derecho.
Dependiendo de la cosa que se posee en dominio, variaran los efectos en caso

de cesar el derecho, a saber:
a) Si la revocacin del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo,

excepto que lo contrario surja del ttulo de adquisicin o de la ley.
b) Cuando se trata de cosas no registrables, la revocacin no tiene efecto

respecto de terceros sino en cuanto ellos, por razn de su mala fe, tengan una
obligacin personal de restituir la cosa.
Al cumplirse el plazo o condicin, el dueo revocable de una cosa queda

inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueo perfecto. Si la
cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripcin constitutiva,
se requiere inscribir la readquisicin; si la inscripcin no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad.
"Si la revocacin es retroactiva el dueo perfecto readquiere el dominio libre

de todos los actos jurdicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no
es retroactiva, los actos son oponibles al dueo"21.
10.2.4 El dominio fiduciario: a) definicin; b) sujetos;

c) normas aplicables; d) facultades; e) efectos;
f) readquisicin
Las aplicaciones de esta institucin son mltiples y es muy comn ver
emprendimientos de este tipo en los mercados financiero e inmobiliario.
Dominio fiduciario es el que se adquiere con razn de un

fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y est
sometido a durar solamente hasta la extincin del fideicomiso,
para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda segn el
contrato, el testamento o la ley22.
21
Art. 1.969 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial - HCNA
22
Art. 2.662 Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin - Segn Ley 24.441 de Financiamiento de la
vivienda y la construccin.
25
Sobre el o los bienes fideicomitidos, se constituye un dominio fiduciario, lo que
es oponible frente a terceros desde el momento en que se cumplen los
requisitos exigidos de acuerdo con la naturaleza de los bienes respectivos.
"Estos bienes constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario,
del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario, no respondiendo por las
obligaciones contradas en la ejecucin del fideicomiso, que slo son
satisfechas con los bienes fideicomitidos"23.
"...Tampoco responden por esas obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el

fideicomisario, excepto compromiso expreso de stos"24.
En el fideicomiso intervienen cuatro sujetos, pudiendo recaer la misma

condicin sobre ms de uno (excepto el fiduciante, que no puede ser fiduciario
en tanto no puede transferirse el dominio a s mismo):
Fiduciante o fideicomitente: quien transfiere el dominio de la cosa y

encomienda el encargo al fiduciario.
Fiduciario: recibe los bienes y est obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y
luego transferirlos al beneficiario. Puede ser cualquier persona humana o
jurdica. Slo pueden ofrecerse al pblico para actuar como fiduciarios las
entidades financieras autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las
disposiciones de la ley respectiva y las personas jurdicas que autoriza el
organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer los
requisitos que deben cumplir.
El fiduciario, como "titular del dominio fiduciario, tiene las facultades del dueo
perfecto, en tanto los actos jurdicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso
y a las disposiciones contractuales pactadas"25. "Puede disponer o gravar los
bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea
necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del
fideicomisario"26, sin embargo "el contrato puede prever limitaciones a estas
facultades"27. Debe rendir cuentas de su gestin al menos una vez al ao, a
solicitud del beneficiario, el fiduciante o el fideicomisario.
Hay que destacar que la figura del fiduciario no es perpetua sino que cesa por
determinados motivos, a saber:
a) el primero de los casos se da cuando el fiduciario no cumple o no puede

cumplir (ya sea por causas materiales o jurdicas) con su funcin. Esta remocin
debe realizarse judicialmente y puede ser solicitada por el fiduciante, o
23
Art. 1.685 Cdigo Civil y Comercial - HCNA
24
Art. 1.687 - Cdigo Civil y Comercial - HCNA
25
26
27
26
biensubsidiariamente, por el fideicomisario o el beneficiario, pero en este caso,
con la citacin del fiduciante.
b) al ser una funcin que requiere de capacidad plena, el fiduciario cesa en sus
funciones en casos de incapacidad, inhabilitacin y capacidad restringida
mediante sentencia judicial. Naturalmente, en caso de ser una persona
humana, cesa con la muerte y en caso de ser una persona jurdica, con su
disolucin.
c) quiebra o liquidacin;
e) En determinados supuestos, el contrato autoriza en forma expresa la

renuncia del fiduciario. Ello tambin puede darse en supuestos donde es
imposible el desempeo de la funcin o bien existe una causa grave que d
lugar a la renuncia. Como se puede observar la misma no puede realizarse de
forma intempestiva. Cabe destacar que los efectos de la misma se producen
una vez transferido el patrimonio fideicomitido.
Beneficiario: El beneficiario es la persona, fsica o jurdica, en beneficio de la

cual se ha constituido el fideicomiso. Como regala general la persona debe
existir al momento del otorgamiento del contrato, aunque excepcionalmente,
puede que no se cumpla con este requisito, siempre y cuando se permita una
individualizacin futura precisa del mismo.
Esta figura puede recaer sobre una nica persona, o sobre varios. En este
ltimo caso, todos ellos se benefician por igual, salvo que en el contrato de
constitucin del fideicomiso se establezco algo distinto. Asimismo, en dicho
instrumento se puede contemplar la posibilidad de designar beneficiarios
suplentes para el caso de que el beneficiario original no acepte, o bien renuncie
o muera posteriormente.
Si ningn beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende

que el beneficiario es el fideicomisario. Si tambin el fideicomisario renuncia o
no acepta, o si no llega a existir, el beneficiario debe ser el fiduciante
Este derecho otorgado mediante el fideicomiso al beneficiario puede ser

transmitido por acto entre vivos o disposicin de ltima voluntad, salvo pacto
en contrario.
Fideicomisario: El fideicomisario es la persona a quien se transmite la

propiedad al concluir el fideicomiso, es decir, el destinatario final de los bienes.
Generalmente el beneficiario y el destinatario son una misma persona, aunque
puede variar, y en ese caso puede ser el fiduciante, o incluso una persona
distinta. Al igual que el beneficiario, debe aceptar el cargo. En caso de no
acepar, o que todos renuncian o no llegan a existir, el fideicomisario es el
fiduciante.
27
El fideicomiso puede extinguirse por:
o el cumplimiento del plazo o la condicin a que se ha sometido, o

el vencimiento del plazo mximo legal;
o la revocacin del fiduciante, si se ha reservado expresamente

esa facultad;
o cualquier otra causal prevista en el contrato28.
Una vez finalizado el mismo, va de suyo que el fiduciario debe entregar todos
los bienes que posea a los fines del cumplimiento del fideicomiso, al
fideicomisario o sus sucesores. Asimismo, debe entregar todos los instrumentos
con los que consta y ayudar a realizar todas las inscripciones registrales
necesarias a estos fines
La extincin no tiene efecto retroactivo respecto de los actos

realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines
del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y
que el tercer adquirente carezca de buena fe y ttulo oneroso29.
10.2.5 El dominio desmembrado: a) definicin; b)

rgimen jurdico aplicable
Es aqul que se tiene respecto de una cosa sobre la cual se han constituido
derechos reales: prenda, anticresis, usufructo, uso, habitacin, etctera. El
titular dominial debe respetar el derecho real constituido y en virtud de ello
una serie de facultades se ven mermadas. Se dice que la propiedad ha quedado
desnuda o nuda (del latn nudus). Los efectos de cada desmembracin sern
estudiados a la par de los derechos reales respectivos.
28
29
28
10.3 Restricciones y lmites
El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto debe
ser ejercido con lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan ejercido con
lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan.
10.3.1 Definicin
Las limitaciones y restricciones son medidas adoptados por nuestro
ordenamiento jurdico a los fines de regular el ejercicio de los derechos, ya que
como expresamos anteriormente, los derechos no son absolutos. Estas
limitaciones tienen una doble finalidad, ya sea (como veremos a continuacin)
que sean impuestas en pos del inters pblico o en pos del inters de los
particulares.
10.3.2 Limitaciones en el inters pblico: anlisis de los

diversos supuestos
Podemos distinguir las restricciones impuestas al dominio privado de la
siguiente manera:
1. Restricciones impuestas slo en el inters pblico: la mayora

regladas por el Derecho Administrativo (a travs de leyes, decretos,
ordenanzas, reglamentos, etctera) y basadas en deberes o
responsabilidades del individuo como miembro de una comunidad. En
principio, no dan origen a indemnizacin alguna a favor del propietario
del bien. Algunos ejemplos son las normas que regulan la higiene y
salubridad, los cdigos de urbanismo, de circulacin de los
automotores, etctera. En el Cdigo Civily Comercial,se incluyen las
siguientes:
o Camino de sirga: Los propietarios de inmuebles que

linden con cursos de agua navegables, deben dejar libre
de construccin una franja de terreno a los fines de
realizar la sirga (remolque de la embarcacin mediante
una cuerda usando fuerza humana o animales). La
disposicin es un anacronismo y un resabio de la poca en
que las embarcaciones no tenan motor, sin embargo el
Cdigo Civil y Comercialreza:
29
El dueo de un inmueble colindante con cualquiera de
las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el
transporte por agua, debe dejar libre una franja de
terreno de quince metros de ancho en toda la
extensin del curso, en la que no puede hacer ningn
acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los
efectos de los actos violatorios de este artculo30.
o Obstculo al curso de las aguas: Los dueos de inmuebles

linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que
altere el curso natural de las aguas, o modifique su
direccin o velocidad, a menos que sea meramente
defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por
trabajos del ribereo o de un tercero, puede remover el
obstculo, construir obras defensivas o reparar las
destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado
anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos
necesarios y la indemnizacin de los dems daos.
Si el obstculo se origina en un caso fortuito, el Estado slo debe

restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los
gastos necesarios para hacerlo.
o Recepcin de agua, arena y piedras: Debe recibirse el

agua, la arena o las piedras que se desplazan desde otro
fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede
derivarse el agua extrada artificialmente, la arena o las
piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan
perjuicio a los inmuebles que las reciben31.
10.3.3 Limitaciones en el inters recproco de los

vecinos: anlisis de los diversos supuestos
Restricciones impuestas en inters de los particulares: Pueden ser:
a. Restricciones a la libre disponibilidad jurdica: la circulacin de la riqueza es

de orden pblico y, por ello, no puede extraerse un bien del trfico
indefinidamente.
30
31
Arts. 1.974, 1.975 y 1.976 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
30
"Clusulas de inalienabilidad. En los actos a ttulo oneroso, es nula la clusula
de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales..."32
Estas clusulas valen en los actos a ttulo, siempre que su plazo no exceda los
diez aos. Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior
a diez aos, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera
expresa por un lapso que no exceda de diez aos contados desde que se
estableci.
En caso de que las clausulas sean insertadas en actos por causa de muerte, son
invlidas las que afecten las porciones legtimas, o impliquen una sustitucin
fideicomisaria.
Como consecuencia de estas clusulas de inalienabilidad, los bienes quedan

fuera del comercio y su enajenacin es nula. La misma condicin impide su
embargabilidad, la constitucin de derechos reales sobre ella o cualquier otro
acto de disposicin.
Clusulas de indivisin
Las cosas que pertenecen a varios propietarios (condminos), pueden sujetarse

a un pacto de indivisin, el tema ser desarrollado bajo el captulo sobre
derecho real de condominio con indivisin forzosa.
Debemos destacar que, en todos los casos, el juez puede dejar sin efecto estas
clusulas, a solicitud de parte y mediando justa causa.
b. Restricciones emergentes de las relaciones de vecindad.
Son caracteres propios de estas restricciones la reciprocidad, no indemnizacin,

imprescriptibilidad (liberatoria o adquisitiva) y la posibilidad de renuncia por
voluntad del beneficiario. Procuran la prevencin de daos o molestias, el
aislamiento de los inmuebles, la debida distancia entre con los rboles y
arbustos vecinos, descargas pluviales ordenadas, el otorgamiento de permiso
de entrar en propiedad vecina para ciertos fines, etctera.
Veremos las disposiciones contenidas en el Cdigo Civil y Comercial al respecto:
Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en

los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la
visin frontal a menor distancia que la de TRES (3) metros; ni
vistas laterales a menor distancia que la de SESENTA (60)
centmetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la
32
31
distancia se mide desde el lmite exterior de la zona de visin
ms cercana al inmueble colindante33.
Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en

el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la
de UN (1) metro OCHENTA (80) centmetros, medida desde la
superficie ms elevada del suelo frente a la abertura34.
rboles, arbustos u otras plantas. El dueo de un inmueble no

puede tener rboles, arbustos u otras plantas que causan
molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el
dueo afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el
corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las
races penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas
por s mismo35.
Analizamos ahora la disposicin ms importante, en tanto abarca

residualmente la mayora de hiptesis:
Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,

luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el
ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder
la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar
y aunque medie autorizacin administrativa para aqullas.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
remocin de la causa de la molestia o su cesacin y la
indemnizacin de los daos. Para disponer el cese de la inmisin,
el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso
regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el inters general
y las exigencias de la produccin36.
Por ltimo, debemos recordar que el agua, como bien inmueble, forma parte
del ecosistema. El derecho al agua y el derecho al mantenimiento del
33
34
35
36
32
ecosistema, son considerados derechos de incidencia colectiva y como tales
protegidos por el ordenamiento. Expresa el Cdigo Civil y Comercial.
Lmites al ejercicio de los derechos individuales sobre los

bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes
mencionados en las secciones anteriores debe ser compatible
con los derechos de incidencia colectiva () No debe afectar
gravemente el funcionamiento ni la sustentabilidad de los
ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua37.
10.4 Dominio de aguas

El agua es una cosa que ser mueble o inmueble, dependiendo de dnde se
halle. Las aguas que corren o duermen en sus lechos, son las que estn
almacenadas o corren por conductos accesorios a un inmueble, inmovilizadas
por su adhesin fsica al suelo con carcter de perpetuidad, son inmuebles por
accesin. Si el agua est separada del suelo, ser una cosa mueble y le sern
aplicables las normas comunes a stos.
El rgimen sobre las aguas pertenece a la jurisdiccin federal o provincial,

segn sea la materia regulada. Es competente la Nacin, por ejemplo, en lo
atinente a la navegacin o la propiedad del agua, y es de jurisdiccin provincial
el poder de polica sobre la pesca en ros provinciales, el riego, etc. Hay tambin
poderes concurrentes tales como Salubridad y Defensa Civil. Algunas provincias
como Crdoba, Mendoza o Santiago del Estero, han dictado sus cdigos de
aguas.
10.4.1 Ubicacin metodolgica en el Cdigo Civil y

Comercial
Esta temtica con la modificacin establecida por la Ley N 26994 ha quedado
ubicado metodolgicamente en el Libro 1 Parte General, Ttulo III Bienes,
Captulo 1 Bienes con relacin a las personas y los derechos de incidencia
colectiva. Como se puede observar esto ha producido una profunda
modificacin metodolgica, ya que en el anterior Cdigo Civil la temtica se
encontraba regulada dentro de los derechos reales, a diferencia de la
actualidad donde est comprendida en la parte general del mismo.
37
33
10.4.2 Aguas de dominio pblico
Nuestro Cdigo Civil y Comercial, en su art. 295, ha establecido una
enumeracin de los bienes que pertenecen al dominio pblico. A dichos
efectos, menciona los siguientes:
a) el mar territorial. Es dable mencionar que este incluye el agua, el lecho

marino, y el subsuelo.
b) las bahas, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas martimas (porcin de

tierra que se desocupa entre las mareas ms altas y las ms bajas)
c) los ros y dems aguas que corren por cauces naturales, los lagos navegables
y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters
general, las cuales comprende las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio
regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterrneas
en la medida de su inters y con sujecin a las disposiciones locales. Se
entiende por ro el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la
lnea de ribera que fija la crecida media ordinaria en su estado normal. El lago
es el agua, sus playas y su lecho delimitado de la misma manera que los ros;
d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de

ros, o en los lagos navegables, excepto las que pertenecen a particulares.
10.4.3 Aguas de dominio privado
Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares

pertenecen a sus dueos, quienes pueden usar libremente de
ellas, siempre que no formen cauce natural. Las aguas de los
particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que en
inters pblico establezca la autoridad de aplicacin. Nadie
puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en
mayor medida de su derecho.
Pertenecen al dominio pblico si constituyen cursos de agua por

cauces naturales. Los particulares no deben alterar esos cursos
de agua. El uso por cualquier ttulo de aguas pblicas, u obras
construidas para utilidad o comodidad comn, no les hace
34
perder el carcter de bienes pblicos del Estado, inalienables e
imprescriptibles38.
Las aguas pueden clasificarse en:
1) Martimas: la afectacin al dominio pblico no puede ser renunciada por el

Estado, pero ste puede otorgar permisos de exploracin, explotacin, etc.
a. territoriales: hasta las 200 leguas marinas (segn Ley 17.094), incluyendo
lecho y subsuelo.
b. interiores: tales como bahas, puertos o ensenadas.
2) Terrestres: el Cdigo fija una hiptesis abierta, pues consigna que sern de
dominio pblico toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer
usos de inters general () comprendindose las aguas subterrneas 39, lo
que constituye una excepcin al principio superficie solo cedit, por el cual stas
perteneceran al propietario del suelo. Podemos subclasificar las aguas
terrestres en:
a) Superficiales:
Corrientes: ocasionan numerosas restricciones y lmites al dominio de los

propietarios ribereos: est proscripto, por ejemplo, usar el agua estorbando la
navegabilidad, mudar el curso de las aguas con obras como cavado del lecho o
dragados hacia su terreno que excedan la normalidad.
Los cursos de agua se clasifican en:
o arroyo: de menor caudal que el ro y ms o menos

perenne;
o torrente: generalmente permanece seco y

ocasionalmente posee aguas con motivo de deshielos o
precipitaciones;
o ro: con caudal abundante y perenne. El rgimen jurdico

de ros y arroyos es el mismo.
El ro se compone de: cauce o fondo (lugar por donde el agua corre); ribera
interna (se encuentra a ambos lados del cauce, donde el terreno se eleva y es la
porcin que queda descubierta cuando bajan las aguas) y ribera externa o
margen.
38
39
35
El rgimen jurdico de las aguas corrientes se podra simplificar con la siguiente
afirmacin: si el curso de agua nace y muere dentro de un fundo, pertenecen
en propiedad al dueo de ste. Si nace en un fundo y muere en otro,
pertenecen al dominio pblico.
o durmientes: el Cdigo declara de dominio pblico los

lagos navegables, pero deben considerarse residualmente
comprendidos entre los bienes de dominio pblico, si son
aguas que tienen aptitud de satisfacer usos de inters
general.
o surgentes: las vertientes que nacen y mueren dentro de

una misma heredad, pertenecen, en propiedad, uso y
goce, al dueo de la heredad, mientras que si surgen en
un fundo y corren hacia otro, son de dominio pblico por
ser aguas corrientes.
b) Subterrneas: tambin se refiere a aguas de pozo y no corrientes, por el

mismo motivo. Ya hemos dicho, que son del dominio pblico.
3) Pluviales: son todas aquellas provenientes de las precipitaciones (lluvia,

nieve, granizo, etctera), sea que se mantengan en la superficie, en
concavidades o almacenadas. Estas aguas pertenecen al propietario del fundo
donde caen, quien puede disponer de ella libremente. El agua que cae en
lugares pblicos es res nullius, susceptible de apropiacin por los particulares.
36
(continuacin)
11.1 Condominio: disposiciones

generales
En esta unidad analizaremos el derecho real de condominio, entendiendo el
mismo como aquel comn a varias personas. Si bien en el cdigo estn
legislados dominio y condominio separadamente, hay quienes sostienen que se
tratara de la misma institucin, slo que el condominio sera un dominio con
varios titulares.
A continuacin se desarrollar la definicin y elementos caractersticos de esta

figura.
11.1.1 Definicin
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que

pertenece en comn a varias personas y que corresponde a cada
una por una parte indivisa. Las partes de los condminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el ttulo dispongan otra
proporcin40.
Los elementos del condominio son, por tanto:
40
37
pluralidad de sujetos,
unidad de objeto,
existencia de partes alcuotas ideales sobre la cosa.
11.1.2 Aplicaciones subsidiarias

Diferencias con otras instituciones:
Sociedad: la sociedad es sujeto de derecho, su objeto pueden ser cosas

materiales (como en el condominio) pero tambin inmateriales, impone cierta
actividad con un fin y dura un tiempo limitado. Slo puede nacer de un
contrato y la porcin indivisa de capital de cada socio no puede ser atacada por
los acreedores (que s podrn cobrarse de las utilidades), mientras que los
acreedores del condmino s pueden embargar y ejecutar la parte alcuota.
Servidumbre: su objeto es el disfrute sobre un fundo ajeno, mientras que el

condominio tiene como objeto el disfrute sobre la cosa propia.
Comunidad de bienes: los bienes son objetos inmateriales, nunca podra existir
condominio sobre un crdito, pues el objeto de los derechos reales son las
cosas materiales.
Comunidad hereditaria: la masa hereditaria mientras permanece indivisa, ha

sido considerada por muchos un condominio, cuando permanece en este
estado durante un tiempo largo. Inclusive, en algunas provincias, se anota la
declaratoria de herederos en el folio real de los inmuebles. Sin embargo,
tcnicamente no es condominio pues ste debe nacer de la ley, o por un acto
inter vivos o de ltima voluntad, no recayendo esta hiptesis en ninguno de los
tres casos. Por otra parte, en la comunidad hereditaria no solo hay cosas, sino
tambin bienes sobre los cuales es imposible un condominio. La Corte Suprema
ha tenido ocasin de expedirse, negando el carcter de condominio a los bienes
indivisos de una herencia41.
Propiedad horizontal: es un derecho real complejo, a la vez sobre cosa propia

(la unidad funcional) y compartindose slo las partes comunes del edificio
sobre las que se ha dicho recae un condominio.
El condominio se constituye por contrato, adquiriendo la cosa entre varios o

cediendo los derechos sobre una parte alcuota de la cosa propia; por actos de
ltima voluntad, legando una cosa a dos o ms personas dentro de la porcin
disponible (pues de la porcin legtima no surge condominio, como vimos, pues
41
CSJN, 9.4.40, J.A. 71-995; Fallos: 187: 586; 29.4.82; LL-1982-D-461.
38
coexisten en la masa indivisa bienes y deudas); y tambin proviene en algunos
casos de la ley, como el caso de las medianeras.
A estos casos enumerados por el artculo, puede agregarse la usucapin

adquirida por la coposesin de varios sujetos.
El condominio puede ser con indivisin forzosa y sin indivisin forzosa (que es
la regla).
11.1.3 Facultades respecto de la cosa

Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio. "El destino de la cosa
comn se determina por la convencin, por la naturaleza de la cosa o por el uso
al cual estaba afectada de hecho"42. "Cada condmino, conjunta o
individualmente, puede usar y gozar de la cosa comn sin alterar su destino. No
puede deteriorarla en su propio inters u obstaculizar el ejercicio de iguales
facultades por los restantes condminos"43, esta regla se denomina
iusprohibendi y segn ella ninguno de los condminos puede ejercer sin el
consentimiento de todos sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella
fsicamente determinada actos materiales que importen el ejercicio actual e
inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir
lo que la mayora quiera hacer al respecto. Esta prohibicin comprende, por
ejemplo, enajenacin de la cosa entera o de partes materiales concretas,
constitucin de servidumbres, hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una
parte material concreta de sta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de
nulidad relativa (porque puede ser alegada por el resto de los condminos pero
no por el constituyente), pero cobraran eficacia si la cosa llegase a ser
adjudicada al constituyente, por el principio declarativo de la particin.
Si es uno solo de los condminos quien ha usado y gozado de la cosa, puede

reclamrsele una compensacin desde la fecha de intimacin fehaciente;
asimismo, los condminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa
comn o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas
partes materiales.
"...Dentro de los lmites de uso y goce de la cosa comn, cada condmino

puede tambin, a su costa, hacer en la cosa mejoras tiles que sirvan a su
mejor aprovechamiento"44.
42
43
44
39
11.1.4 Facultades respecto de la parte indivisa
Las facultades son amplsimas, realizando los actos de administracin y
disposicin que sean compatibles con la naturaleza de su parte alcuota, sin
consentimiento de los otros condminos. Cada condmino puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin
esperar el resultado de la particin, que les es inoponible. La renuncia del
condmino a su parte acrece a los otros condminos.
Cada condmino debe pagar los gastos de conservacin y

reparacin de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los
otros lo que hayan pagado en exceso con relacin a sus partes
indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la
renuncia a su derecho45.
Est vedada la constitucin de servidumbres sobre la cuota, por el principio de

indivisibilidad de las mismas, en tanto la servidumbre no puede adquirirse por
una porcin indivisible. Las acciones posesorias pueden incoarse contra
terceros o contra los mismos condminos, en caso de que stos turbasen el
ejercicio de los derechos del copropietario o lo desposeyesen, igual sucede con
las acciones reales.
11.1.5 Obligaciones de los condminos

Gastos de conservacin y reparacin de la cosa:
Tal como hemos mencionado ut supra, cada condmino debe pagar, de

acuerdo a su parte, los gastos de conservacin y reparacin de la cosa, as como
tambin las mejoras necesarias que se introduzcan a la misma.
Obligaciones por deudas contradas para la comunidad:
Tal como expresa el art. 1992 del Cdigo Civil y Comercial, si uno de los
condminos contrae una deuda, pero no en beneficio propio, sino en pos de la
comunidad, el es el nico obligado frente al acreedor, pero posteriormente
puede pedirle al resto de los condminos el reembolso de lo que el abon.
45
40
Es dable mencionar que si no se divide la deuda o se pacta solidaridad, todos
los condminos responden por partes iguales.
Si, en cambio, hubiesen sido contradas por todos los condminos, puede pasar
que:
o pacten solidaridad;
o pacten responder de acuerdo a su cuota parte;
o no expresen cul es su cuota parte ni pacten solidaridad,

en este caso responden por partes iguales pues los
terceros no tienen forma de conocer los porcentajes de
las partes alcuotas.
En las cargas reales, como prenda o hipoteca, cada uno de los condminos
responde por el todo de la deuda, sin embargo, es de hacer notar que (una vez
ejecutado el bien) si quedase un saldo impago, sobre ste responder cada
condmino en proporcin a su parte alcuota.
11.1.6 Administracin de la cosa comn

Lo ms comn es que la cosa sea administrada por alguno de los condminos.
"Si no es posible el uso y goce en comn por razones atinentes a la propia cosa
o por la oposicin de alguno de los condminos, stos reunidos en asamblea
deben decidir sobre su administracin"46. El qurum necesario para deliberar
sobre esta decisin, es la totalidad de los condminos, (aunque la
jurisprudencia ha atemperado esta exigencia cuando hay una obstruccin de
uno de ellos sin justa causa). La mayora necesaria para tomar la decisin es la
absoluta (mitad ms uno), computndose los votos por valor de su parte
alcuota y no por cabeza, de manera tal que si una de las partes reuniese ms
del cincuenta por ciento del total, ser quien decide. Habiendo empate, se
decide por azar, rbitros o el juez en proceso sumario. Al tomar esta decisin, la
asamblea tambin debe decidir quin administrar la cosa, que puede ser uno
de los condminos o un tercero. El condmino que ejerciere la administracin
ser reputado mandatario de los otros, aplicndosele las disposiciones sobre el
mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador.
46
Art. 1993 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
41
11.2 Condominio sin indivisin forzosa
En el condominio sin indivisin forzosa, cualquiera de los condminos puede
pedir la particin en cualquier momento.
11.2.1 La particin: rgimen legal

La particin es la conversin de la parte alcuota en un lote material
equivalente.
El Cdigo Civil y Comercial sienta el principio general: cada copropietario est

autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no
se encuentre sometida a una indivisin forzosa. Tambin pueden pedir la
particin los herederos, sus acreedores y todos los que tengan derecho sobre la
sucesin.
Rigen para el condominio, las reglas de la divisin de la herencia, en tanto sean

compatibles. Entonces, veamos tales reglas:
"Si todos los copartcipes estn presentes y son plenamente capaces, la

particin puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen
convenientes. La particin puede ser total o parcial"47.
Forma
En principio, la particin se efecta con la mera celebracin de un acto jurdico

entre los condminos, con las formalidades previstas para cada tipo de bien,
pero debe ser judicial en los siguientes casos:
"a) si hay copartcipes incapaces, con capacidad restringida o

ausentes;
b) si terceros, fundndose en un inters legtimo, se oponen a

que la particin se haga privadamente;
c) si los copartcipes son plenamente capaces y no acuerdan en

hacer la particin privadamente" 48.
Principio de particin en especie
47
48
42
Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de
los copartcipes puede exigir su venta. En caso contrario, se debe
proceder a la venta de los bienes y a la distribucin del producto
que se obtiene. Tambin puede venderse parte de los bienes si
es necesario para posibilitar la formacin de los lotes49.
Divisin antieconmica
Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello

hace antieconmico el aprovechamiento de las partes.
Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los

copartcipes que los acepten, compensndose en dinero la
diferencia entre el valor de los bienes y el monto de las
alcuotas50.
Naturaleza jurdica de la accin de particin
Es importante para fijar la jurisdiccin. La mayora de los cdigos de

procedimiento y la jurisprudencia la ha considerado una accin real, debiendo
impetrarse donde se encuentran los bienes.
Efecto de la particin
Al aplicarse al condominio las reglas de la particin de la herencia, mientras que

no sean incompatibles, podemos afirmar, en virtud del art. 2403 del Cdigo Cvil
y Comercial, que la divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no
traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser
considerado como si hubiese sido, desde el origen de la indivisin, propietario
exclusivo de lo que le correspondi en su lote.
El mismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisin absoluta, pasando la

cosa al dominio de uno de los comuneros, por cualquier acto a ttulo oneroso.
Por tanto, la particin es declarativa y se considera como si el condominio

nunca hubiese existido. Sin embargo, el Cdigo determina que los efectos sern
los mismos que l determina en relacin a las sucesiones y, en este caso, los
coherederos se deben garantas de eviccin.
49
50
43
Condominio con indivisin forzosa:
La indivisin forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un acto de

ltima voluntad.
11.3 Condominio con indivisin

temporaria
De origen contractual
Los condminos no pueden renunciar indefinidamente a la facultad de

particionar, pero pueden suspenderla hasta diez aos, renovando el convenio
las veces que lo estimen conveniente. Las clusulas de indivisin o el cese
anticipado de la indivisin slo producen efecto respecto de terceros cuando se
inscriban en el respectivo registro de la propiedad. En casos sucesorios:
Indivisin impuesta por el testador. De acuerdo a lo establecido por el art.

2330 del Cdigo Civil y Comercial, es facultad del testador puede imponer a sus
herederos, aun legitimarios, la indivisin de la herencia por un plazo no mayor
de DIEZ (10) aos. Es dable mencionar que en caso de que se estipule por un
plazo mayor a 10 aos, el mismo debe reducirse a este.
La ley establece asimismo que existen ciertos bienes para los cuales se permite
mantener la indivisin por el plazo antes mencionado o bien hasta que todos
los herederos cumplan la mayora de edad. Este supuesto es aplicable a: a) un
bien determinado; b) un establecimiento comercial, industrial, agrcola,
ganadero, minero, o cualquier otro que constituye una unidad econmica; c) las
partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal socio o
accionista.
Pacto de indivisin. En virtud del principio de autonoma de la voluntad, los

herederos pueden convenir entre ellos una indivisin que no exceda un plazo
mximo de 10 aos, dejando a salvo la particin de uso y goce entre los
coparticipes. En caso de que existan menores involucrados, va de suyo que el
pacto alcanzado por sus representantes legales debe ser aprobado por el juez.
Estos convenios pueden ser renovados por igual plazo al trmino del
anteriormente establecido.
Hay que tener presente que al ser pactado, cualquiera de los condminos
pueden solicitar la divisin antes del vencimiento del plazo, siempre y cuando,
medien causas justificadas.
Para ser oponible a terceros, el pacto que incluye bienes registrables debe ser
inscripto en los registros respectivos.
44
Existe un supuesto especial, para el caso de que exista dentro de la masa
hereditaria un establecimiento comercial, industrial, agrcola, minero,
ganadero, o cualquiera sea su destino siempre que constituya una unidad
econmica de explotacin, o bien que existan cuotas o acciones de una
sociedad. En este caso, el cnyuge suprstite que adquiri o constituy alguno
de los establecimientos mencionados, o bien es accionista o socio mayoritario
en las sociedades, puede oponerse a que dichos bienes sean incluidos en la
particin. La excepcin a este supuesto se da cuando esos bienes puedan ser
adjudicados en su lote al momento de la misma. Tiene el mismo derecho el
cnyuge que no adquiri ni constituy el establecimiento pero que participa
activamente en su explotacin. El plazo por el que se puede pedir dicha
indivisin es de 10 aos, contados desde la muerte del causante, existiendo la
posibilidad de prorrogarlo judicialmente hasta el fallecimiento del cnyuge
suprstite (a pedido de este).
Durante la indivisin, la administracin del establecimiento, de las partes

sociales, cuotas o acciones corresponde al cnyuge sobreviviente. A instancia
de cualquiera de los herederos, el juez puede autorizar el cese de la indivisin
antes del plazo fijado, si concurren causas graves o de manifiesta utilidad
econmica que justifican la decisin.
Otro de los principios que se establecen es que el cnyuge suprstite tambin

puede oponerse a que la vivienda que ha sido el hogar conyugal al tiempo de
fallecer el causante y que ha sido adquirida o construida total o parcialmente
con fondos gananciales, con sus muebles, sea incluida en la particin, mientras
l sobreviva, excepto que pueda serle adjudicada en su lote. Slo se puede
dejar sin efecto dicha oposicin, pidiendo el cese de la indivisin, si el cnyuge
suprstite tiene recursos que le permitan procurarse otra vivienda acorde a sus
necesidades
1. Particin nociva: En caso de que si se produjera la particin, esta acarrear

para cualquier condmino, una situacin perjudicial a los intereses o al
aprovechamiento de la cosa, ya sea por su naturaleza o destino econmico, el
juez puede postergar la misma por el lapso que estime adecuado en razn de
las circunstancias, no pudiendo el mismo exceder de 5 aos. Este plazo es
renovable por una nica vez.
En todos los casos, a peticin de parte, siempre que concurran circunstancias

graves, el juez puede autorizar la particin antes del tiempo previsto, haya sido
la indivisin convenida u ordenada judicialmente.
45
11.4 Condominio con indivisin forzosa
perdurable
A diferencia del condominio sin indivisin forzosa, en este caso, las
circunstancias especiales de caso obligan a que mientras subsista el condominio
no se pueda solicitar la particin.
11.4.1 Condominio sobre accesorios indispensables.

Rgimen legal
De origen legal
Este supuesto se da cuando el condominio recae sobre accesorios

indispensables al uso comn de dos o ms propiedades que pertenecen a
distintos propietarios. Por consiguiente, mientras el condominio subsista,
ninguno de los condminos puede pedir la particin. Esto tiene fundamento en
que el destino mismo de las cosas se opone a la idea de particin, se basa en
una necesidad.
11.4.2 Condominio de muros, cercos y fosos: definicin

de las diversas clases de ellos
El muro, cerco o foso, puede ser afectado a indivisin forzosa, segn el caso.
Veamos los distintos tipos existentes:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y

lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada

uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los

inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el lmite
separativo;
d) medianero: al lindero que es comn y pertenece en

condominio a ambos colindantes;
46
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de
los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea

encaballado o contiguo;
g) de elevacin: al lindero que excede la altura del muro de

cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de

cimiento a una construccin en la superficie51.
Conclusin del condominio
El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las que
nos remitimos, existiendo una causal propia que es la particin, la cual ha sido
desarrollada con anterioridad.
11.5 El cerramiento forzoso

Este derecho nace como una solucin a problemas de vecindad que se
suscitaban entre los vecinos de heredades contiguas. Este cerramiento forzoso
puede producirse en zona urbana, o bien rural, y dependiendo su ubicacin se
darn diversas caractersticas propias.
11.5.1 En ejido urbano y en zona rural. Presunciones y

pruebas
Cuando existen inmuebles que se encuentren en ncleos de poblaciones o en
sus arrabales, sus propietarios tienen, frente al titular colindante, un derecho y
deber en forma simultnea y reciproca, de construir un muro lindero de
cerramiento. Este muro da derecho al vecino que lo levanta a encaballarlo en el
inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
El Cdigo Civil y Comercial, ms all de no expresarse acerca del espesor y de

los materiales a utilizar en el muro, s establece que el mismo debe ser estable,
aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la interseccin del
lmite con la superficie de los inmuebles (excepto que las disposiciones locales
establecen otra medida).
51
47
Cerramiento forzoso rural
Este supuesto establece que el titular de un derecho real sobre una cosa total o
parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un ncleo de poblacin
o de sus aledaos, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento.
Asimismo la norma establece que debe contribuir al cerramiento si con ello su
predio queda completamente cerrado.
Dicho cerramiento "es siempre medianero, aunque sea excavado. El que realiza
el cerramiento tiene derecho a reclamar al condmino la mitad del valor que
corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estndares del
lugar"52.
11.5.2 Medianera: rgimen de su adquisicin

Cmo se adquiere el condominio sobre dicho muro?
Un muro es medianero hasta la altura de TRES (3) metros, de igual modo que lo
es el muro de elevacin, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa
total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo
construye, o por prescripcin adquisitiva.
En casos de que exista un muro que separa dos edificios, el cual supere los 3
metros, se presume que es medianero hasta la lnea comn de elevacin.
Desde all se presume que es privativo del edificio ms alto.
Ello no es de aplicacin, si el muro separa patios, huertos y jardines de un

edificio o a stos entre s.
Al momento de probar el carcter medianero o privativo de un muro, y a los

fines de desvirtuar las presunciones legales, se debe recurrir a un instrumento
pblico o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o
a sus antecesores, o bien debe surgir de signos materiales inequvocos. Es dable
mencionar que la prueba resultante de los ttulos prevalece sobre la de los
signos.
Cobro de la medianera
Aquel que construye el muro de cerramiento tiene derecho a percibir del titular
del terreno colindante, la mitad del valor del terreno, del muro y de los
cimientos. En caso de que fuera un muro encaballado, slo puede exigir la
mitad del valor del mismo y de sus cimientos.
52
48
No puede reclamar el mayor valor originado por las caractersticas edilicias del
muro y de sus cimientos, con relacin a la estabilidad y aislacin de agentes
exteriores, que exceden los estndares del lugar.
El titular colindante de un muro de elevacin o enterrado, slo tiene derecho a

adquirir la medianera como est construido, aunque exceda los estndares del
lugar.
El que construye el muro de elevacin slo tiene derecho a reclamar al titular

colindante la mitad del valor del muro, desde que ste lo utilice efectivamente
para sus fines especficos. El mismo derecho tiene quien construye un muro
enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la
requerida para su cimentacin.
En este punto es importante destacar que el titular colindante tiene la

obligacin de pagar el muro en toda su longitud y de elevacin slo en la parte
que efectivamente utilice. Por consiguiente, cuando la adquisicin de la
medianera es total, el reembolso comprender exactamente la mitad del valor
de la pared, en cambio, si el adquisicin es parcial, el adquirente debe pagar la
mitad del valor de la pared en todo su espesor, y la mitad del valor respecto de
la longitud y de la altura que haya sido objeto especifico de la compra. Una
solucin distinta sera contraria a la razn y a la equidad, ya que obligara a
pagar por toda la pared, aun en la parte que ninguna utilidad le preste al
lindero
Al hablar de prescripcin debemos afirmar que existen diferentes hiptesis que

pueden presentarse. Si se trata de un muro de cerramiento, la prescripcin
correr desde el momento en que haya sido iniciada su construccin. En
cambio, en los supuestos de elevacin o enterramiento posterior, empezar el
curso desde el momento en que el vecino realice actos de utilizacin efectiva.
Es dable destacar que para estos casos rige el plazo genrico de prescripcin
del art 2560 del Cdigo Civil y Comercial, es decir, 5 aos.
11.5.3 Derechos y obligaciones de los condominios

Facultades materiales de los condminos sobre el muro
Dentro de las facultades que poseen los condminos sobre el muro, el Cdigo
Civil y Comercial establece que estos pueden adosar construcciones al muro
medianero, anclarlas en l, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades a lo
largo de todo el muro. La nica limitacin que se establece, es que el ejercicio
de dicho derecho no ponga en situacin de peligro la solidez del muro.
Asimismo se establece que se puede prolongar el muro lindero en altura o

profundidad, siempre a costa de quien lleve adelante la obra. Esta facultad no
49
genera una indemnizacin para el otro condmino por el peso mayor que
cargue sobre el muro, y al ser a costa de uno de los condminos, es privativo de
l la nueva construccin. Sin embargo, nacer el derecho de reembolso ni bien
el vecino se valga de la construccin para algn uso efectivo.
En caso de que el condmino sufra un perjuicio en razn de la obra, puede

solicitar la restitucin del muro al estado anterior, ya sea de forma total o
parcial.
Obligaciones
Al momento del pago de las mejoras necesarias, todos los condminos estn
obligados, en la proporcin de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones
o reconstrucciones de la pared, pero ello no es as en los casos de mejoras
tiles o suntuarias que no sean de beneficio del titular colindante.
Por consiguiente, se establece la obligacin de contribuir en la proporcin de

los derechos de cada condmino.
Existe un supuesto en que el condmino se puede liberar del pago de crditos

originados por la construccin, conservacin o reconstruccin de un muro, y se
da cuando el mismo abdica a su derecho de medianera, incluso en casos de
cerramientos forzosos. No obstante lo antes expuesto, esto no puede llevarse a
cabo cuando el muro forme parte de una construccin que le pertenece o la
deuda se haya originado en un hecho propio, como as tampoco en caso que
mantenga su derecho sobre el muro de cerramiento.
La abdicacin del derecho de medianera por el condmino implica enajenar

todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.
Este supuesto tiene su fundamento en que la obligacin de los condminos de

la pared de contribuir a los gastos de conservacin, reparacin y reconstruccin
son verdaderas obligaciones propter rem.
Por ltimo es muy importante recalcar que ms all de que alguno de los
condminos abdique a la medianera del muro, esta se puede adquirir
nuevamente como si no la hubiera tenido antes, pagndola en cualquier
momento.
50
(continuacin)
12.1 La propiedad horizontal:
disposiciones generales
El Cdigo Civil original, fiel al principio de superficie solo cedit, vedaba la
posibilidad de que los pisos o departamentos independientes de un inmueble
pertenecieran a distintos propietarios.
La realidad social de finales de los aos 40, con la implementacin de los

barrios obreros y los grandes edificios, hizo necesaria la sancin de la Ley
13.512 de Propiedad Horizontal, que permiti la titularidad de un derecho real
independiente sobre cada unidad. Si bien el legislador omiti incluirlo en la
nmina de los derechos reales del viejo art. 2.503, se agreg la ley como
apndice del Cdigo Civil.
12.1.1 Definicin
La propiedad horizontal (en adelante PH), es el derecho real que

se ejerce sobre un inmueble propio, otorgando a su titular
facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece el cdigo civil y el respectivo
reglamento de propiedad y administracin. Las diversas partes
51
del inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen
son interdependientes y conforman un todo no escindible53.
12.1.2 Constitucin
A los modos de adquisicin reseados en relacin al dominio, aplicables a la
adquisicin de PH, se suma un modo especial: la afectacin de un inmueble al
Rgimen de Propiedad Horizontal. En tal caso: en qu momento nace el nuevo
y distinto derecho real, esto es, la propiedad horizontal?
El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al rgimen de horizontalidad,

mediante escritura pblica, naciendo as el estado de propiedad horizontal
cuando la Escritura y el Reglamento de Copropiedad y Administracin son
inscriptos. Con posterioridad, al enajenarse una de las unidades a un tercero,
nacer el Derecho de Propiedad Horizontal, pues mientras la titularidad de
todas las unidades permanezca en cabeza del propietario del inmueble, no
existir condominio sobre las partes comunes, ni asambleas de copropietarios,
ni consorcio. En suma, no se habrn configurado las notas tpicas de este
derecho real.
La escritura de sujecin, debe contener:
La manifestacin de la voluntad del propietario, en el sentido de someter

el inmueble al rgimen de PH;
Una detallada descripcin de las unidades con expresin del porcentual

que cada una importa en relacin al valor total del inmueble y
descripcin de las partes comunes;
Creacin del consorcio de propietarios;
Reglamento de copropiedad y administracin.
12.1.3 Elementos que conforman el derecho. Anlisis de

cada uno
El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un
derecho de dominio sobre la unidad funcional y un derecho comn sobre las
partes indivisas, sobre las cuales existe un derecho inseparable de la propiedad
sobre la unidad funcional.
53
52
Se llama unidad funcional a la parte del inmueble que comprende pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por
su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicacin
con la va pblica, directamente o por un pasaje comn.
"La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno,

de las cosas y partes de uso comn del inmueble o indispensables para
mantener su seguridad, y puede abarcar una o ms unidades complementarias
destinadas a servirla"54.
As, dentro del PH encontramos partes propias o privativas y partes comunes.
Partes privativas: Son necesariamente propias con respecto a la

unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen
limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no
portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos,
incluso de los balcones. Tambin son propias las cosas y partes
que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como
tales en el reglamento de propiedad y administracin, sin
perjuicio de las restricciones que impone la convivencia
ordenada55.
Partes y cosas comunes: comprenden cosas de uso comn del edificio (por
ejemplo, la piscina) y cosas indispensables para mantener la seguridad del
inmueble (por ejemplo, los cimientos). Pueden introducirse ms cosas comunes
en el reglamento de copropiedad y administracin. El reglamento, adems,
debe determinar las partes del edificio que sern de propiedad exclusiva,
fijando el porcentual que cada unidad importa en relacin al valor del conjunto.
Si nada se dice de dicho porcentual, es el mismo que ocupa la unidad en el
inmueble.
Las partes comunes pueden ser de uso comn de todos los propietarios de los
PH, o de uso exclusivo de uno o ms propietarios (caso de las terrazas
reservadas). El Cdigo establece una enumeracin no taxativa de las cosas
necesariamente comunes (como cimientos) y las comunes no indispensables
(como piscinas).
54
55
53
12.1.4 El consorcio: definicin. Subconsorcio: definicin
De acuerdo a lo estipulado por el Cdigo Civil y Comercial el consorcio se
compone del conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. El
mismo constituye personera jurdica. Tiene, adems, su domicilio en el
inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
Respecto de la personera del mismo, cabe destacar, que se extingue por la

desafectacin del inmueble del Rgimen de Propiedad Horizontal (en
cualquiera de sus formas).
Subconsorcios (art. 2068)
En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el

reglamento de propiedad y administracin puede prever la
existencia de sectores con independencia econmica, funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio
en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento

y atribuciones deben regularse especialmente y puede
designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto
entre diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Es dable mencionar que frente a los terceros responde el

consorcio, sin tener en cuenta los sectores que lo integran56.
12.2 Facultades y obligaciones de los

propietarios
Al momento de estudiar la propiedad horizontal es muy importante analizar las
facultades y obligaciones de los propietarios de las unidades funcionales, ya
que los mismos poseen amplias facultades jurdicas, ya sea a travs de la
posibilidad de enajenarla o constituir derechos reales o bien derechos
personales sobre las mismas.
12.2.1 Enumeracin y anlisis
56
54
La temtica se encuentra legislada en los arts. 2045 y siguientes del Cdigo Civil
y Comercial. Veamos los aspectos principales sobre el tema:
- Libre disposicin de la unidad: Tal como se expresar ut supra cada

propietario de unidad funcional posee la posibilidad de enajenarla, sin que le
sea necesario a dichos fines contar con el consentimiento de los dems.
Asimismo puede generar derechos personales o reales. Es dable mencionar que
en virtud de las particularidades de la figura, cualquier derecho real o gravamen
que se constituya o sufra modificaciones, sobre la unidad funcional, comprende
a las cosas y partes comunes y la unidad complementaria, no pudiendo
realizarse en forma separada.
- Obligaciones. Los propietarios de PH, deben:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad y

administracin, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la

proporcin de su parte indivisa;
d) contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar

reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalacin;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio

especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad
funcional57.
- Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral

o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad
y administracin;
b) perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera

que exceda la normal tolerancia;
57
55
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales58.
- Gastos y contribuciones. Cada propietario al ser dueo de la unidad funcional

debe pagar los gastos de conservacin y reparacin de la misma. De igual
modo debe abonar las expensas comunes ordinarias de administracin y
reparacin de cosas comunes necesarias para mantener en buen estado la
seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las
obligaciones impuestas al administrador.
Por ltimo, asimismo, deben hacer frente a las expensas comunes

extraordinarias, las cuales son decididas mediante resolucin de la asamblea.
En caso de que no se paguen estos gastos, el administrador emitir un

certificado de deuda, el cual debe ser aprobado por el consejo de propietarios
en caso que exista, el cual es ttulo ejecutivo para proceder al cobro de los
tems adeudados.
Obligados al pago de expensas
Adems del propietario, y sin implicar liberacin de ste, estn obligados al

pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los titulares de
otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier ttulo.
Estas expensas, son una obligacin propter rem, recayendo en cabeza del actual
propietario del PH, inclusive en relacin a las mensualidades devengadas antes
de la adquisicin del derecho real y que permanecen impagas. Pero, a
diferencia de las obligaciones propter rem genricas, no se concede el derecho
al abandono, ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso, y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.
12.3 Modificaciones en cosas y partes

comunes
Uno de las posibilidades que se encuentran contempladas dentro de la
Propiedad Horizontal es la facultad que se tiene de realizar modificaciones o
cambios en las cosas y partes comunes. No obstante, debido a las
particularidades de esta figura (existen partes privativas de las personas y
58
56
partes comunes a todos) es que la legislacin solicita que a los fines de realizar
dichos cambios diversos requisitos, los cuales se analizaran a continuacin.
12.3.1 Anlisis
Las modificaciones en cosas y partes comunes se encuentran reguladas en el
art. 2051 y siguientes del Cdigo Civil y Comercial. Analizaremos los aspectos
ms importantes, a saber:
-si se pretende realizar mejoras u obras nuevas se requiere el consentimiento

de la mayora de los propietarios, y un informe tcnico previo, realizado por un
profesional autorizado;
-en caso que se deniegue la autorizacin a quien la pida, o un grupo minoritario

se sienta afectado en su inters particular por la autorizacin dada, se puede
solicitar al juez que deje sin efecto la decisin de la asamblea. El juez, previo
anlisis de las circunstancias del caso, decidir en definitiva. Cabe destacar que
hasta que no haya decisin judicial expresa la decisin tomada por la asamblea
no se suspende;
-si para realizarla se requiere elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravitar
o modificar la estructura del inmueble en forma sustancial, se requiere
unanimidad. Igual requisito se solicita en caso de que la mejora u obra sea en
inters particular de un solo propietario que se beneficia;
-en caso de ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de

propietarios, puede cualquier propietario realizar reparaciones urgentes sobre
las cosas y partes comunes. En ese caso acta como gestor de negocios. Si
luego no se justifica el gasto que realiz, se le puede negar total o parcialmente
el reintegro de los mismos.
12.4 Reglamento de copropiedad y

administracin
El reglamento es condicin necesaria para la sujecin del inmueble al Rgimen
de PH. Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y aun cuando
generalmente es redactado en forma exclusiva por el propietario del inmueble
original, antes de la particin en unidades, se ha dicho que es perfeccionada la
voluntad de las dems partes del contrato (propietarios de las diversas
unidades) al adquirir las mismas, por adhesin al rgimen ya existente.
57
12.4.1 Contenido y modificacin
Al constituirse el consorcio de propietarios, se deber acordar y

redactar un reglamento de copropiedad y administracin por
acto de escritura pblica, la que se inscribir en el Registro de la
Propiedad. Dicho reglamento slo podr modificarse por
resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor
de dos tercios. Esta modificacin deber tambin consignarse en
escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad59.
El consorcio de propietarios es una persona jurdica de carcter privado.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes

puntos (art. 2056):
a) determinacin del terreno;
b) determinacin de las unidades funcionales y

complementarias;
c) enumeracin de los bienes propios;
d) enumeracin de las cosas y partes comunes;
e) composicin del patrimonio del consorcio;
f) determinacin de la parte proporcional indivisa de cada

unidad.
g) determinacin de la proporcin en el pago de las expensas

comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
59
Art. 9 - Ley 13.512 - Propiedad Horizontal Poder Ejecutivo de la Nacin.
58
m) determinacin de la forma de convocar la reunin de
propietarios y su periodicidad;
n) especificacin de limitaciones a la cantidad de cartas poderes

que puede detentar cada titular de unidad funcional para
representar a otros en asambleas;
) determinacin de las mayoras necesarias para las distintas

decisiones;
o) determinacin de las mayoras necesarias para modificar el

reglamento de propiedad y administracin, que nunca ser
menor a dos tercios y que debe ser unnime si modifica la
composicin o extensin del derecho real de los propietarios;
p) forma de computar las mayoras;
q) determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin

o locacin de unidades complementarias hacia terceros no
propietarios;
r) designacin, facultades y obligaciones especiales del

administrador;
s) plazo de ejercicio de la funcin de administrador;
t) fijacin del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios60.
12.5 Asambleas
Dentro de los regmenes de PH debe existir un rgano mximo de decisin, el
cual debe representar los intereses del consorcio, y al cual debe estar
subordinado la figura del administrador. Este rgano es de vital importancia
para el correcto funcionamiento de la faz organizativa y operativa del PH en
cuestin.
12.5.1 Rgimen legal
60
59
Asamblea es la reunin de propietarios facultada para resolver cuestiones de
inters comn al consorcio (art. 2058). De cada Asamblea se labra un Acta, en
el libro de Actas que lleva el administrador.
Convocatoria: Los propietarios deben ser convocados a la

asamblea por medio fehaciente, con transcripcin del orden del
da, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es
invlido el tratamiento de otros temas, excepto si estn
presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad
tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad

de citacin previa. Las decisiones que se adopten son vlidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por
unanimidad. Son igualmente vlidas las decisiones tomadas por
voluntad unnime del total de los propietarios aunque no lo
hagan en asamblea61.
Si el administrador o el consejo de propietarios en subsidio- omiten la

convocatoria, puede ser solicitada judicialmente por los propietarios que
renan el diez por ciento.
Mayoras: La voluntad mayoritaria requiere de un doble cmputo: mayora

absoluta (o sea ms de la mitad) de propietarios, cuyas unidades renan ms
de la mitad delporcentaje sobre el inmueble. Si la decisin afecta
especficamente el derecho de algn propietario en particular, que exceda el
mero funcionamiento cotidiano, se requiere su consentimiento.
12.6 Consejo de propietarios

Originariamente la normativa no contemplaba esta figura, sin embargo era
frecuente en los consorcios, ya sea por estar previsto en el reglamento o bien,
por creacin posterior por disposicin de la asamblea. Con la modificacin
introducida por la ley N 26994 se ha introducido esta figura al Cdigo Civil y
Comercial. Sus integrantes deben ser elegidos por la asamblea y ser
consorcistas.
61
60
12.6.1 Anlisis de la figura
La asamblea debe designar un consejo integrado por

propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da si por

cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos econmicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva,

ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) dar conformidad con el nombramiento y despido del personal

del consorcio;
e) ejercer la administracin del consorcio en caso de vacancia o

ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo
est vacante dentro de los TREINTA (30) das de producida la
vacancia62.
12.7 Administrador
Esta figura, tal como mencionamos ut supra, est subordinado a la Asamblea.
Es de vital importancia ya que, tal como desarrollaremos a continuacin, es el
representante legal del consorcio y por ende el responsable de llevar adelante
la voluntad de los propietarios.
12.7.1 Designacin y remocin. Representacin

La figura se encuentra regulada en los arts. 2065 y siguientes del Cdigo Civil y
Comercial. El administrador es representante legal del consorcio y reviste el
carcter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona
humana o jurdica. Aqul designado en el reglamento de propiedad y
administracin original, cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es
ratificado en ella y los administradores sucesivos deben ser nombrados y
removidos por la asamblea, pudiendo ser removidos sin expresin de causa.
62
61
12.7.2 Derechos y obligaciones del administrador
El administrador tiene los derechos y obligaciones propios del mandatario, en
todo lo referente a la administracin, mantenimiento y funcionamiento del
inmueble comn y al consorcio. Por ejemplo, debe convocar a la asamblea,
redactar el orden del da y labrar el acta respectiva, ejecutar sus decisiones,
practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas, cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral,
previsional y tributaria, mantener asegurado el inmueble, llevar en legal forma
los libros de actas, de administracin, de registro de propietarios, de registros
de firmas y cualquier otro que exija la reglamentacin local, expedir el
certificado de deudas y de crditos del consorcio, representar al consorcio.
12.7.3 Infracciones: rgimen legal

Segn el art. 2069 del Cdigo Civil y Comercial,en caso de violacin por parte de
un propietario u ocupante de lo dispuesto por el Reglamento de propiedad
horizontal o por el mismo Cdigo, el consorcio o cualquier propietario afectado
puede, ms all de otras acciones posteriores, hacer cesar la infraccin por la
va procesal ms breve que se disponga. Asimismo, si el infractor no es
propietario, puede ser desalojado en caso de reiterar las infracciones.
12.8 Prehorizontalidad
No obstante todo lo antes expuesto acerca de la Propiedad Horizontal, existe
un estadio previo a la misma. Este estadio fue regulado mediante la sancin de
la Ley 19724 (Rgimen de la prehorizontalidad) y est principalmente
destinado a regular la comercializacin de unidades de edificios que
posteriormente se sometern al rgimen de Propiedad Horizontal. Ello tiene
fundamento en que muchas personas que adquieren unidades mediante
boletos de compraventa se vean impedidos de escriturar, ya sea por la
aparicin de acreedores o bien porque no se contine con la construccin por
falta de fondos por ejemplo.
12.8.1 Definicin
La prehorizontalidad, de acuerdo a lo estipulado por el art. 2.070, se refiere a
las contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitucin de
la propiedad horizontal propiamente dicha.
62
Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el rgimen de propiedad horizontal, el titular
del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operacin de acuerdo
a lo convenido por cualquier razn, y cuya cobertura comprenda
el reintegro de las cuotas abonadas con ms un inters
retributivo o, en su caso, la liberacin de todos los gravmenes
que el adquirente no asume en el contrato preliminar...63.
12.8.2 Casos en que es obligatoria y casos excluidos

Se excluye de la obligacin antes citada art. 2.071 - a los contratos en los que
la constitucin de la propiedad horizontal resulta de la particin o liquidacin
de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidacin de personas jurdicas;
tambin los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado y los
concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de
organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el
organismo de control, si de sus clusulas resulta que los contratos definitivos
con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a
quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin (art. 2.072,
CC).
El incumplimiento de la obligacin de contratar el seguro, priva al titular del

dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla
ntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos
contra el enajenante.
63
63
Referencias
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobado por Ley N 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de
la Ley N 27.077 B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin Argentina
Decreto-Ley 6.673 Patentes y Marcas Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado

de: http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/25000-
29999/27687/norma.htm
INPI, Ministerio de Economa y Produccin (s.f.), Derechos del titular de la

marca, http://goo.gl/5H6d0O
Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual (s.f.). Administracin Nacional de
Patentes - Preguntas frecuentes. Recuperado de:
http://www.inpi.gov.ar/index.php?Id=107
Ley 11.723 - Rgimen legal de la propiedad intelectual - Honorable Congreso de

la Nacin Argentina. Recuperado de:
44999/42755/norma.htm
Ley 13.512 - Propiedad Horizontal Poder Ejecutivo de la Nacin. Recuperado

de: http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/45000-
49999/46362/norma.htm
Ley 21.499 Expropiacin Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de:

39999/37292/norma.htm
Ley 22.362 - Ley de Marcas y Designaciones Poder Ejecutivo Nacional.

Recuperado de: http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-
19999/18803/norma.htm
Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad - Honorable

Congreso de la Nacin Argentina. Recuperado de:
29999/27289/norma.htm
www.21.edu.ar
64
Mdulo 4
Nuevos derechos
reales. Derechos
reales sobre cosa
ajena
en particular
continuacin. Las nuevas
formas de propiedad
Existe una nmina de derechos reales incorporados al Cdigo Civil y Comercial
al sancionarse la ltima modificacin. A continuacin, desarrollaremos cada
uno de ellos.
13.1 Conjuntos inmobiliarios

Tal como mencionamos ut supra con la modificacin introducida por la Ley N
26994 se introdujo al Cdigo Civil y Comercial la figura de los conjuntos
inmobiliarios. Esta introduccin vino a tratar de regular una temtica que en la
actualidad tiene un gran auge y que en razn de la falta de legislacin especfica
anteriormente sufra muchos abusos.
13.1.1 Definicin y caracteres
Son conjuntos inmobiliarios los barrios cerrados o privados,

clubes de campo, parques industriales, empresariales o nuticos,
barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro
emprendimiento urbanstico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
1
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aqullos que
contemplan usos mixtos1.
Caractersticas
Son elementos caractersticos de estas urbanizaciones, los

siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de
indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes
comunes, reglamento por el que se establecen rganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos
particulares y rgimen disciplinario, obligacin de contribuir con
los gastos y cargas comunes y entidad con personera jurdica
que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las
diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, as como
las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y
conforman un todo no escindible2.
13.1.2 Marco legal

Veamos la dinmica de funcionamiento de este nuevo derecho real:
Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben

someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida
en el Cdigo Civil, con las modificaciones que establece el Ttulo que regula los
conjuntos inmobiliarios, a los fines de conformar un derecho real de propiedad
horizontal especial (art. 2075, CC).
"Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los

derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos
personales"3.
13.1.3 Elementos
Como primera medida debemos remarcar que los elementos que se
encuentran dentro de los conjuntos inmobiliarios se dividen en partes o cosas
1
Art. 2073 - Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
2
3
ltimo prrafo art. 2075 del Anteproyecto de Cdigo Civil y Comercial "Conjuntos inmobiliarios -
Derechos reales", modificndose por el Poder Legislativo.
2
que son necesariamente comunes y partes o cosas que son privativas. A
continuacin desarrollaremos las caractersticas principales de cada caso.
Cosas y partes necesariamente comunes
Son necesariamente comunes o de uso comn las partes y

lugares del terreno destinadas a vas de circulacin, acceso y
comunicacin, reas especficas destinadas al desarrollo de
actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y
servicios comunes y todo otro bien afectado al uso comunitario,
calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad y
administracin que regula el emprendimiento. Las cosas y partes
cuyo carcter de comunes o propias no est determinado se
consideran comunes.
Cosas y partes privativas
La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse

construida o en proceso de construccin, y debe reunir los
requisitos de independencia funcional segn su destino y salida a
la va pblica por va directa o indirecta4.
13.1.4 Facultades y obligaciones del propietario

Es dable mencionar que como existen tantos propietarios como partes o cosas
privativas hay en los tiempos compartidos es que el legislador introdujo
diversas normas y principios los cuales deben respetarse. Por consiguiente los
propietarios no gozan de un derecho absoluto, sino que el mismo debe ser
ejercido de acuerdo a lo establecido por el ordenamiento legal (Cdigo Civil y
Comercial), y teniendo en consideracin que existen lmites propios impuestos
por los reglamentos de propiedad y administracin de cada conjunto
inmobiliario. Esto tiene su fundamento en el deseo de lograr una buena
convivencia y en la proteccin de valores paisajsticos, arquitectnicos y
ecolgicos.
Lmites perimetrales
Uno de los beneficios que la gente busca al momento de elegir los conjuntos
inmobiliarios son los lmites perimetrales y el control de acceso que se
implementa en los mismos. Estos se llevan a cabo mediante cerramientos de la
propiedad, siempre de acuerdo a las reglamentaciones establecidas por las
autoridades correspondientes
4
Arts. 2076 y 2077 - Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
3
Limitaciones y restricciones reglamentarias
Uno de los elementos caractersticos de los conjuntos inmobiliarios es el

reglamento de propiedad y administracin. Este reglamento es considerado
parte de los ttulos de propiedad de las unidades funcionales y se presume (iure
et de iure) conocido por todos. A travs del mismo se pueden crear diversos
derechos y pactar determinadas circunstancias, como por ejemplo limitaciones
edilicias o de otra ndole, crear servidumbres y restricciones a los dominios
particulares y fijar reglas de convivencia. Es dable mencionar que existe un
requisito extra y es que toda limitacin o restriccin incluida en el reglamento
debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad
horizontal especial.
Gastos y contribuciones
A travs del reglamento de propiedad y administracin se establece las

proporciones en las que los propietarios estn obligados a pagar las expensas,
gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y
funcionamiento del conjunto inmobiliario. Uno de los elementos distintivos de
los conjuntos inmobiliarios es que a travs de dicho reglamento se puede fijar
un canon distinto a lo pagado en expensas comunes para el caso de que algn
propietario desee utilizar algn beneficio de las instalaciones comunes junto a
invitados o familiares.
13.1.5 Sanciones
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, en su artculo 2086, le otorga la
posibilidad al consorcio de propietarios de aplicar las sanciones previstas en el
reglamento de propiedad horizontal, ante conductas graves o reiteradas de los
titulares de las unidades funcionales que violen el mismo.
13.1.6 Cesin y transmisin de la unidad
El reglamento de propiedad y administracin puede prever

limitaciones pero no impedir la libre transmisin y consiguiente
adquisicin de unidades funcionales dentro del conjunto
inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en
la adquisicin a favor del consorcio de propietarios o del resto de
propietarios de las unidades privativas5.
5
4
Como podemos observar, ms all de que se puede ver limitado o restringido,
el propietario nunca pierde la potestad jurdica de disponer libremente de su
bien.
13.1.7 El rgimen de invitados y admisin de nuevos

usuarios no propietarios
Al margen de las unidades privadas de cada uno de los propietarios, los
conjuntos inmobiliarios poseen una serie de espacios e instalaciones comunes
para el uso y goce de estos.
En relacin a dichos espacios e instalaciones comunes,
El reglamento puede establecer la extensin del uso y goce de

los mismos a aquellas personas que integran el grupo familiar del
propietario de la unidad funcional y prever un rgimen de
invitados y admisin de usuarios no propietarios de dichos
bienes, con las caractersticas y bajo las condiciones que, a tal
efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas

puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es
siempre personal y no susceptible de cesin ni transmisin total
o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni
mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de
las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la
normativa interna del conjunto inmobiliario6.
Tal como se haba expresado ut supra, existe la facultad de percibir un canon

diferente a las expensas ordinarias, a los fines de permitir el acceso de dichas
personas a los espacios comunes.
13.2 Tiempo compartido

Con la modificacin del Cdigo Civil y Comercial se vino a complementar lo ya
legislado por la Ley 26.356 en esta materia. Este derecho real puede recaer
tanto sobre inmuebles como muebles, o directamente sobre bienes.
6
5
13.2.1 Definicin
Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes

estn afectados a su uso peridico y por turnos, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros
fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino7.
13.2.2 Elementos
Con independencia de la naturaleza de los derechos que se

constituyen o transmiten, y del rgimen legal al que los bienes se
encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con
inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de stos sea
compatible con los fines mencionados.
13.2.3 Afectacin
Para dar origen al tiempo compartido es necesaria la realizacin de un paso
previo, el cual es la afectacin de los bienes que se van a utilizar. En razn de la
finalidad de la figura, estos objetos van a ser afectados con el propsito de ser
aprovechados en forma peridica y por turnos.
En este punto es dable destacar que si se trata de bienes inmuebles, su

afectacin debe realizarse mediante escritura pblica, respetando los principios
establecidos por la normativa especial. Esta escritura slo puede ser otorgada
por el titular del dominio, ya que es el nico facultado para ello. En el caso de
que sea el emprendedor quien quiera realizar la misma, debe presentarse el
titular a prestar su consentimiento al momento de formalizar la afectacin.
Un elemento a tener en cuenta es que todos los bienes afectados deben estar
libres de gravmenes y restricciones, y los sujetos intervinientes en la misma,
lase emprendedor, propietario, administrador y comercializador no pueden
estar sujetos a inhibicin.
Otro rasgo caracterstico de este derecho es que los bienes, ms all de su

afectacin, siguen siendo de propiedad de su titular, por lo que l puede
7
6
constituir sobre dichos bienes garantas reales u otros gravmenes en forma
posterior a la inscripcin de la escritura de afectacin.
Este instrumento de afectacin mencionado ut supra debe ser inscripto en dos

registros. Primeramente en el Registro de la Propiedad, y previo a todo
anuncio, ofrecimiento o promocin comercial, se deber inscribir el mismo en
el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados al Sistema de Tiempo
Compartido, todo de acuerdo a lo establecido por la ley 26356.
La inscripcin del instrumento de afectacin en el respectivo Registro de la

Propiedad produce determinados efectos especficos a saber:
a) la prohibicin al propietario y al emprendedor de modificar el

destino previsto en el instrumento; sin embargo, el
emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no
enajenados, con otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo

compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por
sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores
del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de
concurso o quiebra8.
13.2.4 Administracin
Dentro de los tiempos compartidos uno de los sujetos intervinientes que toma
vital importancia en su desarrollo es la figura del administrador. Esta tarea
puede recaer sobre el mismo emprendedor, o bien puede suceder que l
designe a un tercero.
Sobre este sujeto recae la gestin y coordinacin en el mantenimiento y uso de

los bienes afectados al sistema. En virtud de ello es que el administrador
responde, en forma solidaria, frente a los usuarios del tiempo compartido por
los deberes antes mencionados.
Deberes del administrador
El art. 2097 del Cdigo Civil y Comercial establece, en forma subsidiaria a lo

legislado por leyes especficas, los deberes que debe cumplir el administrador.
A continuacin se enuncian los mismos, a saber:
8
7
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y
cosas de uso comn, en condiciones adecuadas para facilitar a
los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar

las prioridades temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las

sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales

que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva

y todo otro cargo que corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a

liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador
pblico, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema
de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentacin y los fondos existentes, al

emprendedor o a quien ste indique, al cesar su funcin;
j) comportarse tal como lo hara un buen administrador de

acuerdo con los usos y prcticas del sector9.
Como se puede ver, el administrador tiene una gran importancia en el

funcionamiento del sistema, ya que adems de cobrar las expensas, vela por la
conservacin del establecimiento y las unidades, verifica los incumplimiento de
los usuarios, aplica las sanciones correspondientes, confecciona el presupuesto,
rinde cuentas y se debe comportar como un buen administrador de acuerdo
a los usos y prcticas y costumbres del sector.
Cobro ejecutivo
Un aspecto muy importante a tener en cuenta es el reconocimiento del

carcter ejecutivo que se le otorga al certificado de deuda emitido por el
administrador, ya que esto conlleva la facultad de realizar su cobro ejecutivo en
forma ms gil que mediante un juicio de conocimiento.
Para que esto pueda llevarse adelante, en el certificado debe constar la deuda
por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla.
9
8
Por ltimo, es dable mencionar, que para ejecutar dicha va ejecutiva, se debe
intimar fehacientemente al usuario moroso, de acuerdo a lo estipulado por el
reglamento de administracin.
13.2.5 Deberes de los sujetos intervinientes

Existen dentro de esta figura dos sujetos ms intervinientes, los cuales tienen
una vital importancia en el mismo. Nos referimos al emprendedor (el cual
puede o no coincidir con el titular del bien) y los usuarios. A continuacin
desarrollaremos los deberes de cada uno de los mismos.
Deberes del emprendedor
Los mismos son determinados por el art. 2094 del Cdigo Civil y Comercial. El
mencionado artculo establece, los siguientes, a saber:
a) establece como se va a utilizar y administrar los elementos del tiempo

compartido y, adems, controla al administrador
b) Es el encargado de llevar adelante el Registro de Titulares, donde se asientan

los datos de los usuarios y sus derechos en relacin al tiempo compartido. Este
Registro es supervisado por la autoridad de aplicacin.
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios,
d) paga los gastos de las unidades que no estn vendidas.
Deberes de los usuarios del tiempo compartido
Se encuentran estipulados en el art. 2095 del Cdigo Civil y Comercial, a saber:
a) utilizar correctamente el bien, de acuerdo a su naturaleza y destino, sin

posibilidad de alterar ni sustituir el mismo, ni impedir su uso a los otros
usuarios cuando les corresponda;
b) deben responder por los daos que le causen a las unidades, cuando estos
sean causados excediendo el uso normal y habitual;
c) comunicar cualquier cesin de derechos a la administracin;
d) abonar todos los gastos referidos a su unidad en relacin con el sistema.
13.2.6 Normativa aplicable
9
Uno de los puntos discutibles de esta figura es que clase de derecho se genera
entre los sujetos intervinientes del sistema de tiempo compartido. Para ello, se
distingue entre la relacin que se genera entre el propietario, emprendedor,
comercializador y administrador del tiempo compartido con el usuario y los
derechos que se le aplican al adquirente del tiempo compartido.
Relacin de consumo
La relacin entre el propietario, emprendedor, comercializador y

administrador del tiempo compartido con quien adquiere o
utiliza el derecho de uso peridico se rige por las normas que
regulan la relacin de consumo, previstas en este Cdigo y en las
leyes especiales.
Derecho real del adquirente de tiempo compartido
Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican

las normas sobre derechos reales.
Normas de polica
El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y

usuario del tiempo compartido debe cumplir con las leyes,
reglamentos y dems normativas de ndole nacional, provincial y
municipal relativas al funcionamiento del sistema10.
13.2.7 Extincin
El derecho de tiempo compartido no es absoluto, sino que est concebido
como un derecho eminentemente temporal. A razn de ello es que el Cdigo
Civil y Comercial establece diferentes formas en que se produce la extincin del
mismo, a saber:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de

afectacin;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido

enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos,
circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destruccin o vetustez11.
10
Arts. 2100 a 2102 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
11
10
13.3 Cementerios privados
Otro de los derechos que la modificacin introducida en el Cdigo Civil y
Comercial establece es el de los cementarios privados. Esto se debe a que en la
prctica eran muy utilizados como figura comercial, pero no exista legislacin a
nivel nacional, sino que las normas eran locales. El Cdigo originario de Vlez
no los regulaba por cuanto los cementerios que existan eran los estatales.
13.3.1 Definicin
Como se expres ut supra el Cdigo Civil y Comercial tipifica un nuevo derecho
real, que se enumera en el art. 1887, el cual es sobre cosa propia, de carcter
perpetuo y transmisible.
"Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada

afectados a la inhumacin de restos humanos"12.
La crtica que se le realiza a la tarea del codificador es que slo hace referencia
a inhumacin de restos humanos, dejando afuera otra clase de cementerios,
como por ejemplo los de animales.
13.3.2 Afectacin
Para efectuar la constitucin del mismo se debe realizar una escritura pblica
afectacin del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio
privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
conjuntamente con el reglamento de administracin y uso del cementerio. Esta
escritura debe ser otorgada por el titular de dominio. Es dable mencionar que a
partir de su habilitacin por parte de la municipalidad local el cementerio no
puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garanta, por lo
que dicho acto es el lmite para arrepentirse de la afectacin y cambiar el
destino.
13.3.3 Reglamento de administracin y uso

El reglamento de administracin y uso es un elemento muy importante del
derecho, ya que es el estatuto por el cual se va a regir el cementerio privado. En
12
11
l se dejan expresadas las partes comunes y privativas del mismo, los cnones a
pagar por expensas y dems pautas que hacen a la organizacin y al
funcionamiento del mismo.
A continuacin analizaremos los elementos que debe contener el mismo (los

cuales se encuentran enumerados en el art. 2105 del Cdigo Civil y Comercial),
a saber:
a) la descripcin del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado,

sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;
b) a los fines de ayudar a los titulares al ejercicio pleno y correcto de sus

derechos se deben expresar las disposiciones de orden necesarias a tales
efectos;
c) todo lo relacionado a pago de expensas por administracin y mantenimiento.

Pueden fijarse en forma anual o mediante un pago nico;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y

traslados;
e) pautas sobre la construccin de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en

sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulacin de titulares y visitantes;
h) constitucin y funcionamiento de los rganos de

administracin13.
13.3.4 Direccin y administracin

La Direccin y administracin del cementerio est a cargo del Administrador,
quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios
comunes que permitan el derecho de sepultura. Es decir que debe abocarse al
cuidado y correcto funcionamiento de las instalaciones.
Registros de inhumaciones y sepulturas
El administrador de un cementerio privado est obligado a

llevar:
13
Art. 2.105 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
12
a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de
la persona inhumada;
b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que

deben consignarse los cambios de titularidad producidos14.
13.3.5 Facultades y deberes del titular

El art. 2107 del Cdigo Civil y Comercial coloca en cabeza del titular del
derechos de sepultura los derechos que hacen al contenido del ejercicio de su
derecho real de cementerio privado, como es la inhumacin de los restos
humanos; efectuar exhumaciones, reducciones y traslados (siempre respetando
la normativa dictada al respecto); construir sepulcros, acceder al cementerio y a
su parcela y utilizar los espacios comunes, tales como los oratorios, servicios,
parques e instalaciones.
Pero como todo derecho, dichas facultades conllevan para su titular, una serie
de deberes, los cuales son enumerados por el art. 2108 del Cdigo Civil y
Comercial, el cual establece que se debe mantener el respeto al culto de los
muertos; respetar las disposiciones y reglamentaciones nacionales, provinciales
y municipales que hacen al poder de polica referido a la salud pblica y pagar
los gastos, tasas, impuestos y contribuciones a los fines del correcto
funcionamiento y mantenimiento del cementerio.

La figura del cementerio privado posee una serie de caractersticas propias, las
cuales son legisladas en el Cdigo Civil y Comercial a los fines del correcto
funcionamiento de este derecho.
Inembargabilidad
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son

inembargables, excepto por crditos provenientes del saldo de
precio de compra y de construccin de sepulcros, as como
expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a
aqullas.
Relacin de consumo
14
13
La relacin entre el propietario y el administrador del cementerio
privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas
que regulan la relacin de consumo previstas en el cdigo civil y
en las leyes especiales.
Derecho real de sepultura
Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas

sobre derechos reales15.
13.4 Superficie
Originalmente el Cdigo de Vlez en el art. 2521 consagraba el principio
superficies solo cedit, por lo que la regulacin del derecho de superficie habra
roto el esquema de Vlez al permitir que el dueo de lo construido o plantado
sea una persona distinta del propietario del terreno en el que se construye o
planta. Es por ello que el antiguo art. 2614 lo prohibi expresamente.
Sin embargo, posteriormente se sancion la Ley N 25509 Derecho Real de

Superficie Forestal, pero tal como su nombre lo indica, slo regulaba el
derecho cuando su objeto era forestal, sin comprender la superficie edificada.
Con la modificacin introducida en el nuevo Cdigo Civil y Comercial se

establece en forma autnoma el derecho real de superficie.
13.4.1 Definicin
...es un derecho real de carcter temporario, que se constituye
sobre inmueble ajeno, que otorga (...) la facultad de uso, goce y
disposicin (material y jurdica) del derecho a plantar, forestar o
construir sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo...16
Caracteres
se trata de un derecho real,
temporario,
15
Arts. 2110, 2111, 2112 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
16
14
se requiere de un inmueble (derecho real inmobiliario),
puede constituirse tanto para la superficie edificada como para la

agraria,
otorga una facultad de uso, goce y disposicin.
13.4.2 Modalidades
Se pueden distinguir dos modalidades:
-posibilidad de construir, plantar o forestar sobre la rasante, vuelo y subsuelo

del inmueble ajeno, haciendo suyo lo plantado, forestado o construido (CCC,
art. 2115, 1 parte);
-posibilidad de constituir el derecho sobre plantaciones, forestaciones o

construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad (CCC,
art. 2115, 2 parte);
Es dable mencionar que en ambas modalidades el derecho del superficiario

coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
13.4.3 Emplazamiento
El art. 2116 del Cdigo Civil y Comercial establece que pueden situarse las
construcciones, plantaciones o forestaciones "con proyeccin en el espacio
areo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes dentro de un
rgimen de propiedad horizontal".
La superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte del
mismo. Para ello se deber determinar precisamente en el ttulo constitutivo la
parte que resulte afectada.
Adems se establece que el derecho puede comprender una extensin del

inmueble afectado "mayor que la necesaria para su construccin, pero que sea
til para su aprovechamiento"17.
13.4.4 Legitimacin
Pueden constituir el derecho de superficie todos los titulares de derechos
reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
17
15
Con referencia a la legitimacin del condmino, debe tenerse presente que
ste no podra constituir por s solo el derecho real de superficie sobre el
inmueble comn, ya que al ser un acto de disposicin, necesitar el
consentimiento de todos (art. 1990).
13.4.5 Adquisicin y duracin

El artculo 2.119 establece las siguientes formas de adquisicin:
contrato: puede ser oneroso o gratuito y ser transmitido por acto entre
vivos o mortis causa;
usucapin: se prev slo la prescripcin breve a los efectos de sanear el

justo ttulo. Expresamente se excluye la usucapin larga.
Es dable mencionar que el plazo convenido en el ttulo de adquisicin no puede

exceder de setenta aos cuando se trata de construccin y de cincuenta aos
para las forestaciones y plantaciones, todas contadas desde la adquisicin del
derecho de superficie (el plazo puede ser prorrogado). Asimismo, "el derecho
no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destruccin de lo construido,
plantado o forestado, si el superficiario construye nuevamente dentro de los
seis aos (se reduce a tres en caso de plantar o forestar)"18.
13.4.6 Facultades y obligaciones de los sujetos

intervinientes
Facultades del superficiario:
constituir derechos reales de garanta sobre el derecho de construir,

plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria (limitado al plazo de
duracin de la superficie);
afectar la construccin al rgimen de PH (salvo pacto en contrario);
transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales

u otras unidades privativas (durante el plazo del derecho de superficie),
sin necesidad del consentimiento del propietario19.
Facultades del propietario:
18
19
16
Si bien se encuentra limitado por el derecho de superficie (por lo que no debe
turbar su ejercicio) sigue siendo el propietario del mismo, por lo que mantiene
la disposicin jurdica y material del mismo. Por ende puede, por ejemplo,
constituir derechos reales o personales que sean compatibles con el derecho
del superficiario, como as tambin actos materiales sobre el suelo20.
13.4.7 Extincin y efectos de la misma

Causales de extincin:
renuncia expresa: se entiende que ser necesaria la escritura pblica de

renuncia y la inscripcin en el Registro de la Propiedad a los fines de su
oponibilidad;
vencimiento del plazo;
cumplimiento de una condicin resolutoria;
consolidacin: se produce cuando una sola persona se rene en las

calidades de propietario y superficiario;
no uso: se da en el caso de no construccin en el plazo de diez aos o de

no forestar o plantar en el plazo de cinco aos.
Efectos de la extincin:
si se extingue por cumplimiento del plazo legal o convencional, el

propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre
de todo derecho real o personal impuesto por el superficiario;
si se extingue antes del vencimiento, los derechos reales o personales

continan gravando las parcelas como si no hubiese habido extincin,
hasta la finalizacin del plazo del derecho de superficie;
Cuando se produce la extincin, el titular del derecho real sobre el suelo debe
indemnizar, salvo pacto en contrario, al superficiario (las partes acuerdan el
monto)21.
20
21
Arts. 2124 y 2125 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
17
Al derecho de superficie se le aplican las limitaciones de uso y goce
contempladas para el usufructo, como as tambin las que las partes hayan
pactado. Y si el derecho de superficie se ejerce sobre una construccin,
plantacin o forestacin ya existente, se le aplican las reglas relativas a la
propiedad superficiaria.
18
en particular
continuacin. Derechos
reales sobre cosa ajena
de uso y disfrute
14.1 Usufructo
Nuestro Cdigo Civil y Comercial alude a los derechos reales sobre cosa ajena
en forma residual, indicando que son todos aquellos no enumerados como
derechos sobre cosa propia.
14.1.1 Disposiciones generales: a) definicin; b) objeto;

c) rgimen legal sobre la constitucin del derecho.
Diversas situaciones
Segn el Cdigo Civil y Comercial, usufructo es el derecho real de usar, gozar y
disponer jurdicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia22; a
continuacin explica que hay alteracin de la sustancia, si es una cosa, cuando
se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se
lo menoscaba23.
De la definicin surgen los caracteres: es un derecho real principal, sobre cosa

ajena, de uso y goce. Su contenido es una desmembracin de dos facultades
del derecho real de dominio: uso (usus) y goce (fructus).
Tambin se enuncia el principio rector salva rerumsubstantia, segn el cual no

se puede alterar o menoscabar la materia (salvo el menoscabo ordinario
22
23
19
causado por el uso regular que se haga de la cosa), como as tampoco cambiar
el destino para el cualfue dada en usufructo. Por ejemplo, podran extraerse los
frutos, pero no los productos. La palabra disposicin, inserta en la definicin,
debe tomarse en tal sentido.
Bienes susceptibles de usufructo
El Cdigo indica que el usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una
parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:a) una cosa no
fungible24;es decir objeto material susceptible de valor y bien determinado;
b) un derecho, slo en los casos en que la ley lo prev25por ejemplo,
usufructo de crditos; c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de
animales; d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es
de origen testamentario26.
En los tres primeros casos, se trata de usufructo singular, y el ltimo, de

usufructo universal, en tanto recae sobre la totalidad de los derechos reales y
personales del causante, en el porcentaje respectivo.
Todos los derechos reales o personales que sean objeto del usufructo, deben
encontrarse en el comercio.
Constitucin
El usufructo puede nacer de actos inter vivos o de ltima voluntad. Tambin

puede ser impuesto por imperio de la ley, pero nunca judicialmente. En
relacin a la capacidad para constituir el usufructo (tanto como para tomarlo),
nada dice el Cdigo Civil y Comercial especficamente, por lo que habr que
estarse a las normas anlogas sobre compraventa (si el usufructo es oneroso),
donacin (si es gratuito), disposiciones de ltima voluntad (si es as que se
constituy), teniendo en cuenta adems si la cosa es mueble o inmueble.En
caso de duda, se presume oneroso.
Siempre es necesario hacer tradicin de la cosa, para configurar el modo del

derecho real. La forma del ttulo, depender del tipo de bien dado en usufructo
(por ejemplo en el caso de inmueble se trata de la escritura pblica y en el caso
de los automotores, el respectivo formulario con firma certificada ante
autoridad competente. Asimismo, si son bienes muebles no registrables,
bastar un instrumento privado)
Tambin puede adquirirse por prescripcin, la que ser de plazo breve si media
justo ttulo y buena fe, o largo en caso contrario. En general, alguien que ha
posedo por el tiempo de ley, invocar judicialmente la investidura de
propietario y no mero usufructuario, cobrando sentido la prescripcin de
24
25
26
20
usufructo slo en el caso en que la nica prueba documental existente sea un
ttulo imperfecto que lo sindique como usufructuario.
Estn legitimados para constituir usufructo los titulares de los derechos reales
de dominio, propiedad horizontal, superficie y los comuneros del objeto sobre
el que puede recaer.
Modalidades de constitucin:
a) por la transmisin del uso y goce con reserva de la nuda

propiedad;
b) por la transmisin de la nuda propiedad con reserva del uso y

goce;
c) por transmisin de la nuda propiedad a una persona y el uso y

goce a otra27.
Asimismo,
puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condicin o

plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condicin o
plazo suspensivos y si as se constituye, el usufructo mismo se
tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el
usufructo a una condicin o a plazo suspensivos, la constitucin
slo es vlida si se cumplen antes del fallecimiento del testador28.
El usufructo puede establecerse conjunta y simultneamente a favor de varias

personas. Si se extingue para una, subsiste para las restantes. La muerte de una
de ellas no implica que las dems deban acrecer, en tanto ello debe pactarse
expresamente en el acto constitutivo. No puede establecerse usufructo a favor
de varias personas que se suceden entre s, a menos que el indicado en un
orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo. Ello, en tanto se
entiende que de tal forma se privaran de cuidar el bien, pues no deben
restituirlo a su dueo.
El usufructo no se transmite del usufructuario a sus herederos en caso de

muerte, acaecida la cual el bien o derecho retorna a su titular original.
27
28
21
Duracin
El usufructo durar el plazo estipulado en su constitucin, con el mximo de la

vida de las personas fsicas (si nada dice el instrumento, se reputa vitalicio), o
de cincuenta aos si es persona jurdica.
14.1.2 Derechos y obligaciones del usufructuario:

anlisis en particular
Son obligaciones del usufructuario:
1.- Anteriores a la toma de posesin:
Inventario: cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a

inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo,
antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores
de edad y capaces, el inventario y determinacin del estado del
objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por
instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben
ser hechos por escritura pblica.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido

designado usufructuario est obligado a inventariar y determinar
el estado del objeto, en escritura pblica. Esta obligacin
tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el

cumplimiento de la ejecucin no efectivizada.
Presuncin: la falta de inventario y de determinacin del estado

de los bienes hace presumir que se corresponden con la
cantidad indicada en el ttulo y que se encuentran en buen
estado de conservacin, excepto que se haya previsto lo
contrario29.
El fundamento jurdico, es la correcta determinacin de los bienes objeto del

derecho real, pues stos deben ser ciertos y determinados, por ello el
inventario es de orden pblico y no puede ser dispensado. Adems, hace
conocer con exactitud qu es lo que se deber restituir una vez cumplido el
29
22
plazo. En el caso de las disposiciones de ltima voluntad, el inventario busca
evitar la violacin de la legtima de los herederos forzosos.
Garanta: puede ser establecida en el acto de constitucin, la obligacin de

prestar garanta real o personal (fianza), a los fines de satisfacer posibles daos
si el uso no fuera ejercido en forma regular por parte del usufructuario,
conservando la cosa conforme a su destino y restituyndola una vez extinto el
plazo.
2.- Posteriores a la toma de posesin:
Conservar el destino de la cosa: esto es consecuencia del principio salva

rerumsubstantia. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de
los bienes del usufructo, el que se determina por la convencin, por la
naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Mejoras: estas pueden ser necesarias, cuando sin ellas la cosa no podra ser
conservada. tiles, cuando son de manifiesto provecho para cualquier
poseedor de ella o voluntarias, las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad
para el que las hizo.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero

mantenimiento, las necesarias y las dems que se originen por su
culpa. No estn a su cargo las mejoras originadas por vetustez o
caso fortuito. El nudo propietario puede exigir al usufructuario
que realice las mejoras a las que est obligado aun antes de la
extincin del usufructo30.
"Impuestos: El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y

expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del
usufructo"31.
"Comunicacin al nudo propietario: El usufructuario debe comunicar al nudo

propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razn de la
cosa. Si no lo hace, responde de todos los daos sufridos por el nudo
propietario"32, como por ejemplo, usurpaciones en parte del inmueble.
30
31
32
23
"Restitucin. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a
quien tenga derecho a la restitucin al extinguirse el usufructo, en las
condiciones estipuladas en el ttulo de constitucin"33.
Contenido del derecho
Facultades materiales: En lo que hace a la facultad del usufructuario de hacerse

con los frutos, productos o acrecentamientos naturales del usufructo, el art.
2141 del Cdigo Civil y Comercial establece distintos supuestos a saber:
le pertenecen los frutos percibidos. La excepcin se da cuando el

usufructo es sobre un conjunto de animales. En este caso el
usufructuario debe reemplazar los animales que falten con otros iguales
en cantidad y calidad, salvo que opte por pedir la extincin;
le pertenecen los frutos pendientes al tiempo de constituirse el

usufructo. Los pendientes al momento de la extincin son del nudo
propietario;
le pertenecen los productos de una explotacin ya iniciada al tiempo de

constitucin del usufructo.
Asimismo hay que mencionar que, sin necesidad de pagar suma alguna, el uso y
goce se extiende a los acrecentamientos originados naturalmente.
Facultades jurdicas: El usufructuario puede transmitir su

derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que
determina el lmite mximo de duracin del usufructo. Con
carcter previo a la transmisin, el adquirente debe dar al nudo
propietario garanta suficiente de la conservacin y restitucin
del bien. El usufructuario puede constituir los derechos reales de
servidumbre y anticresis, uso y habitacin y derechos personales
de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se
exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario34.

Derechos y deberes del nudo propietario
33
34
24
El nudo propietario conserva la propiedad de la cosa, por ende, conserva
asimismo, todos los derechos compatibles con la misma, como as tambin
todas las obligaciones que eso conlleva.
Defensas
Cuenta con las defensas posesorias y reales de todo titular de derecho real que
se ejerce por posesin, es decir, las mismas que el titular de dominio.
La sentencia favorable obtenida por el usufructuario aprovecha al nudo

propietario; las sentencias en su contra no lo perjudican si no se le ha dado
parte en el litigio.
El propietario debe entregar la cosa de la forma pactada, debiendo respetar

posteriormente el uso y goce a que est facultado el usufructuario.
El nudo propietario conserva la disposicin jurdica y material que corresponde

a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el
usufructuario puede exigir el cese de la turbacin; y, si el usufructo es oneroso,
puede optar por una disminucin del precio proporcional a la gravedad de la
turbacin.
As, podra por ejemplo "vender el objeto sometido al usufructo, donarlo,

gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan efecto despus de
terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al
propietario en su calidad de tal"35. "El nudo propietario tiene derecho para
ejecutar todos los actos necesarios para la conservacin de la cosa"36.
14.1.4 Extincin: a) medios extintivos especiales;

b) efectos
Extincin
Si el derecho recae sobre bienes registrables, la extincin debe formalizarse con

las mismas formas exigidas para la constitucin y registrarse. Cuando surja de la
muerte del usufructuario, bastar la partida de defuncin. Este se trata de un
asiento de cancelacin y se encuentra contemplado en el art. 36 de la Ley
17.801, Rgimen de la Propiedad Inmueble.
El usufructo se extingue por las causas generales de extincin de los derechos

reales y tambin por las siguientes causales especiales:
35
36
25
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el
plazo o condicin pactados. Si no se pact la duracin del
usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extincin de la persona jurdica usufructuaria. Si no se pact

la duracin, se extingue a los CINCUENTA (50) aos desde la
constitucin del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante DIEZ (10) aos, por

cualquier razn. El desuso involuntario no impide la extincin, ni
autoriza a extender la duracin del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada

judicialmente;
e) Consolidacin en la misma persona, pues nadie puede ser

titular de un derecho desmembrado sobre cosa propia37.
14.2 Uso
Originalmente el derecho de uso se defina como un derecho real que otorgaba
la facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de heredad
alguna, con el cago de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los
frutos de un fundo ajeno lo que sea preciso para las necesidades del usuario y
de su familia38.
Es decir que el mismo era contemplado como un derecho de usufructo cuyo

contenido tena menor extensin.
14.2.1 Definicin
En virtud de lo expresado ut supra es que el Cdigo Civil y Comercial intent
mejorar algo de la deficiente definicin que contena el Cdigo Civil, al sostener
que:
El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una

cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensin y con los
lmites establecidos en el Ttulo respectivo del Cdigo Civil, sin
alterar su sustancia. Si el ttulo no establece la extensin del uso
37
38
26
y goce, se entiende que se constituye un usufructo. El derecho
real de uso slo puede constituirse a favor de persona humana39.
Como se puede analizar, una de las cosas que desaparece es la referencia a las
necesidades del usuario y de su familia.
14.2.2 Anlisis de la normativa

Se diferencian del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la totalidad
del iusutendi y del iusfruendi, en el uso y la habitacin, estas facultades se
limitan a satisfacer las necesidades expresamente establecidas.
"El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa"40 y "los frutos no
pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de stos se limita a
las necesidades del usuario y su familia"41.
14.3 Habitacin
Al igual que el uso este derecho real fue concebido como un derecho de
usufructo de menor extensin, ya que slo recaa sobre un inmueble, y la
posibilidad de morar en ella. Es dable mencionar que en nuestro pas no tuvo
mucha incidencia prctica, no obstante lo cual se encontraba contemplada en
el art. 2948 del Cdigo Civil y en el art. 3573 bis del mismo cuerpo legal
(derecho legal de habitacin del cnyuge suprstite).
14.3.1 Definicin
Con la modificacin introducida al Cdigo Civil y Comercial se legisl que la
habitacin es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de l, sin alterar su sustancia. El derecho real de
habitacin slo puede constituirse a favor de persona humana"42.
Como se puede observar, no se ha modificado en forma notable lo establecido

en el Cdigo Civil derogado, sino que simplemente se ha decorado la
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definicin diciendo que es un derecho de morar en inmueble ajeno construido,
o en una parte material de l, sin alterar su sustancia.

"La habitacin no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y
el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No
es ejecutable por los acreedores"43, en tanto tiene carcter alimentario.
"Cuando el habitador reside slo en una parte de la casa que se le seala para
vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a
prorrata de la parte de la casa que ocupa"44.
Se aplican las normas del usufructo en forma supletoria, a los derechos reales
de uso y habitacin.
14.3.3 Derecho de habitacin legal

Al igual que el Cdigo Civil derogado, el nuevo cuerpo legal establece como
caso de derecho de habitacin legal es derecho de habitacin del cnyuge
suprstite.
Este derecho establece que el cnyuge posee un derecho de habitacin vitalicio

y gratuito sobre el inmueble de propiedad del causante. Este inmueble debe
reunir las condiciones de ser el ltimo hogar conyugal, y que al momento de la
apertura de la sucesin no se encuentre en condominio con otras personas. Es
dable mencionar que este derecho es inoponible a los acreedores del causante,
quienes podran ejecutar el bien si no estuviera afectado por el derecho de
habitacin.
Por ltimo hay que remarcar que la modificacin establecida en el Cdigo Civil
y Comercial modific algunas exigencias de este derecho, ya que actualmente
se produce de pleno derecho sin necesidad de peticin expresa, y que
asimismo, no es requisito indispensable que sea el nico inmueble habitable.
Otro de los derechos de habitacin legal que establece el Cdigo Civil y

Comercial es el del conviviente suprstite. Para que pueda acceder a este
derecho el conviviente no debe poseer vivienda propia habitable ni los medios
suficientes que aseguren la posibilidad de conseguir una. Si se dan estos
supuestos puede solicitar el derecho real de habitacin gratuito sobre el
43
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28
inmueble del causante, siempre que sea el ltimo hogar conyugal y al momento
de la apertura de la sucesin no est sujeto a condominio.
Este derecho posee un lmite mximo temporal de dos aos. Al igual que el
derecho del cnyuge suprstite es inoponible a los acreedores del causante, y
en este caso se extingue si el conviviente constituye una nueva unin
convivencial, se casa, adquiere una vivienda habitable o los medios para
conseguirla.
14.4 Servidumbres
Las servidumbres surgen en el derecho clsico, conocidas como reales, ya que
necesitan, para su existencia de dos fundos, uno dominante y uno sirviente, y
se constituye sobre uno de ellos para el beneficio de los otros.
14.4.1 Disposiciones generales: a) definicin; b) objeto;

c) diversas clasificaciones legales de las servidumbres.
Presunciones; d) rgimen legal sobre la constitucin del
derecho. Diversas situaciones
"La servidumbre es el derecho real que se establece entre DOS (2) inmuebles y
que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre la
totalidad o parte del inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero
recreo"45.
Del artculo transcripto extraemos las siguientes conclusiones: la servidumbre

siempre recae sobre inmuebles, que deben adems ser ajenos, pues es ste un
derecho real sobre cosa ajena. Siempre existe un fundo sirviente, que debe
prestar una utilidad a persona determinada o al poseedor de un inmueble
determinado. El derecho puede consistir en el ejercicio de un uso sobre el
inmueble de una manera lcita (por ejemplo extraer agua de un pozo), o en
impedir que el propietario ejerza algunos derechos sobre ste (caso de la
servidumbre de vista, donde le est vedado al propietario del fundo sirviente
levantar construcciones que obstruyan la vista del paisaje desde el fundo
dominante).
Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por la

servidumbre a un no hacer (non faciendo) o a un dejar hacer (in patiendo), pero
la servidumbre nunca podr consistir en un hacer (in faciendo) tal que obligue
45
29
al propietario del fundo sirviente al ejercicio efectivo de alguna prestacin
(salvo los actos de conservacin que permitan el ejercicio de la servidumbre,
como mantener transitable el sendero en el caso de una servidumbre de paso).
La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario; veremos ms

adelante al estudiar la clasificacin de servidumbres, que las personales se
extinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasados 50 aos, si
el titular es una persona jurdica.
Clases de servidumbre
Las servidumbres pueden clasificarse en:
Continuas o discontinuas: servidumbres continuas son aquellas en que

no hace falta una accin humana para ejercerlas (como la de vista, o de
no hacer), en tanto en las discontinuas, es necesario un hecho del
hombre (cruzar un sendero, sacar agua).
Afirmativas (in patiendo) o negativas (non faciendo): servidumbres non

faciendo son aquellas en las que el propietario del fundo sirviente debe
abstenerse de efectuar actos propios del dominio o posesin (como
levantar construcciones de ms de dos plantas) y servidumbres in
patiendo son aquellas en las que debe tolerar algn accionar del
beneficiario (como el paso por su fundo hasta la ruta). Pero nunca
podrn consistir en un faciendo, o sea en obligar al poseedor del fundo
sirviente a hacer algo. Si se estipula alguna accin por parte del
propietario del fundo sirviente, valdra como una obligacin nacida del
derecho personal.
Aparentes o no aparentes: segn se exteriorice o no por signos visibles,

tales como un sendero o una caera que est a la vista.
Forzosas o convencionales: las forzosas tambin pueden nacer de un

convenio, la diferencia consiste en que pueden ser exigidas, pues la ley
demarca situaciones en las que el propietario de un fundo no se puede
negar a prestar servicios a otro fundo.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de

trnsito a favor de un inmueble sin comunicacin suficiente
con la va pblica, la de acueducto cuando resulta necesaria
para la explotacin econmica establecida en el inmueble
dominante, o para la poblacin, y la de recibir agua extrada
o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio
grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterrneamente o en caeras. Si el titular del fundo
30
sirviente no conviene la indemnizacin con el del fundo
dominante, o con la autoridad local si est involucrada la
poblacin, se la debe fijar judicialmente. La accin para
reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible46.
Real o personal:
servidumbre personal es la constituida en favor de persona

determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se
constituye a favor de una persona humana se presume
vitalicia, si del ttulo no resulta una duracin menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se
presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la
servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la
heredad dominante, y la situacin de los predios debe
permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se
toquen. La servidumbre real considerada activa y
pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo
sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no
puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una
convencin, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso de
duda, la servidumbre se presume personal47.
La servidumbre personal puede establecerse a favor de

varias personas. Si se extingue para una subsiste para las
restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el ttulo
prevea lo contrario. No puede establecerse la servidumbre
personal a favor de varias personas que se suceden entre s,
a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o
no pueda aceptar la servidumbre48.
Modos de constitucin
En materia de servidumbres, rige el principio de atipicidad, a diferencia de los

romanos, que establecieron un nmero cerrado de servidumbres. Se ha dicho
que esto va en detrimento del sistema de numerus clausus que impera en los
derechos reales.
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47
48
31
"Estn legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos
reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesin. Si existe
comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares"49.
La servidumbre puede ser sujeta a cualquier modalidad (cargo, plazo o

condicin). En caso de duda, se presume onerosa.
La constitucin de las servidumbres puede ser:
o Por contrato: debiendo constar en escritura pblica, ya que versa

sobre inmuebles; ste puede ser oneroso o gratuito; con
posterioridad a la suscripcin del ttulo, debe realizarse tradicin,
que se reputa efectuada con el primer uso.
o Por disposicin de ltima voluntad: en caso de heredero legtimo

no es necesaria la tradicin, pues aqul contina la persona del
causante. Pueden darse distintas hiptesis en el testamento,
como por ejemplo la constitucin mediante legado de una
servidumbre a favor de un beneficiario, en detrimento del
heredero del fundo, o del legado de un inmueble a favor de una
persona y la constitucin de servidumbre a favor de uno de los
herederos, etc.
o Por prescripcin: tras 20 aos de uso, las servidumbres continuas

y aparentes se pueden adquirir por prescripcin y slo podrn
ejercerse en los lmites que hubiese tenido la posesin, un
ejemplo comn es la servidumbre de acueducto cuando el
entubado del agua fuese visible.
La constitucin jams puede ser judicial y "en ningn caso la transmisin o la

ejecucin de la servidumbre pueden hacerse con independencia del inmueble
dominante"50.
Transmisibilidad
"Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble

dominante. La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin
perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias personas con
derecho de acrecer"51.

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Derechos y obligaciones del titular dominante
La extensin de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se

arreglar por los trminos del ttulo que le dio origen y, en su defecto, por las
reglas establecidas en el Cdigo Civil. Veamos las disposiciones principales:
Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al

propietario de la heredad dominante, la facultad de ejercer las servidumbres
accesorias que son indispensables para el uso de la servidumbre principal y
adems, el derecho de ejecutar en la heredad sirviente todos los trabajos
necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre.
Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no puede

ejercerse para otros usos ni exceder las necesidades del predio dominante en la
extensin que tena cuando fue constituida."El titular de una servidumbre
puede constituir sobre ella derechos personales con relacin a la utilidad que le
es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede
constituir derechos reales"52.
El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las

mejoras necesarias para el ejercicio y conservacin de la
servidumbre. Estn a su cargo, a menos que el gasto se origine
en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble
sirviente o un tercero53.
El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente

trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a
su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro,
ste slo debe tolerar la realizacin de las tareas, sin poder reclamar
contraprestacin alguna54.
El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de

hecho o de derecho sufridas en razn del ejercicio de la servidumbre. Si no lo
hace, responde de todos los daos sufridos por el titular sirviente55.
14.4.3 Derechos y obligaciones del nudo propietario:

52
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55
33
Derechos y obligaciones del titular sirviente
El principio general nos dice que el propietario de la heredad sirviente debe, si

la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposicin o de goce, que
puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa est obligado a sufrir de parte
del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le
autorice a hacer.
En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la

heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la heredad56.
El titular sirviente conserva la disposicin jurdica y material que

corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir
el predio a los mismos usos que forman el objeto de la
servidumbre. As, aqul cuyo fundo est gravado con una
servidumbre de paso conserva la facultad de pasar l mismo por
el lugar57.
o sacar agua del mismo pozo que lo hace el dominante en una servidumbre de
sacar agua, contribuyendo siempre en la proporcin de su goce a los gastos de
las reparaciones que necesita esta comunidad de uso. Tambin puede exigir
que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a
sus intereses, sin privar al propietario de la heredad dominante de las ventajas
a que tenga derecho.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la

constitucin de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir
el cese de la turbacin; si la servidumbre es onerosa puede optar
por una disminucin del precio proporcional a la gravedad de la
turbacin58.
El titular sirviente puede exigir que la constitucin y el ejercicio

de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el
inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la
utilidad a la que tiene derecho. Si en el ttulo de la servidumbre
no estn previstas las circunstancias de lugar y tiempo de
ejercicio, las debe determinar el titular sirviente59.
56
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58
59
34
14.4.4 Extincin: a) medios extintivos especiales;
b) efectos
Extincin de la servidumbre
La extincin puede provenir de las mismas causales que los dems derechos
reales, tales son: resolucin del derecho del que las haba constituido, rescisin,
por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto, tambin por el
vencimiento del plazo acordado para la servidumbre, y por el cumplimiento de
la condicin resolutoria a que ese derecho estuviere subordinado; tambin se
extingue por la renuncia expresa o tcita del propietario de la heredad al cual
es debida, o de la persona a favor de la cual se ha constituido el derecho. La
renuncia expresa debe ser hecha en la forma prescripta para la enajenacin de
los inmuebles. No tiene necesidad de ser aceptada para producir su efecto
entre las partes. La renuncia tcita tiene lugar cuando el poseedor del inmueble
sirviente haya hecho, con autorizacin escrita del dominante, obras
permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre.
Tambin pueden extinguirse por causales propias, que son:
a) la desaparicin de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante DIEZ (10) aos, por cualquier razn;
c) la desaparicin del titular, por muerte si es persona humana o extincin si es

persona jurdica;
d) Por cumplimiento de la condicin pactada o del plazo pactado o mximo

legal permitido (si es persona jurdica cincuenta aos);
e) Por reunin en la misma persona, sea de los propietarios de las heredades o

de un tercero, del predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que sea
la causa que la haya motivado (art. 2182 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin).
Extinguida la servidumbre se extinguen todos los derechos constituidos por el

titular dominante60.
Servidumbres usuales
La servidumbre de trnsito es el derecho del propietario de un fundo o titular

de otro derecho real sobre l, a pasar por un inmueble ajeno. Es una
servidumbre activa, pues para su constitucin se necesitan dos fundos y ser
una servidumbre legal o forzosa cuando tiene lugar el supuesto regido por el
60
35
Cdigo(heredades encerradas por fundos vecinos, es decir, privadas de toda
salida a la va pblica, o con una salida insuficiente para su explotacin).
Esta servidumbre ser real o personal, segn su constitucin responda a las

necesidades de un motivo particular del fundo dominante o de su titular,
respectivamente. Podr ser aparente o no aparente segn el camino tenga
signos de trnsito, como empedrados, cercos, etctera.
La servidumbre de acueducto "consiste en el derecho real de hacer entrar las

aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas"61. Puede ser
forzosa en algunos supuestos, por ejemplo cuando la heredad dominante
carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sembrados, plantaciones o
pastos.
Se trata siempre de una servidumbre continua que, en caso de duda, se reputa

real y que puede o no ser aparente, segn las caeras sean visibles o no.
En las servidumbres de recibir aguas, quien recibe el agua es siempre el fundo

sirviente. Se reputan reales siempre que no hubiese convencin en contrario,
es continua y ser aparente cuando existan signos visibles de su existencia.
Algunos supuestos puntuales son:
de goteraje: "segn cuando se hubiese constituido una servidumbre de

recibir las aguas de los techos vecinos"62. Suele estar referida a las aguas
pluviales provenientes de los techos, pero podr pactarse extendida a
cualquier tipo de aguas, como las servidas o residuales de algn tipo de
industria u oficio.
de desage: cuando "los propietarios de los fundos inferiores estn

sujetos a recibir no slo las aguas naturales sino tambin las aguas
artificiales que corran de los terrenos superiores a los cuales hubiesen
sido llevadas o sacadas de all por las necesidades de riego o de
establecimientos industriales..."63
de drenaje o avenamiento: en los casos en que
un propietario quiera desaguar su terreno de aguas que le

perjudiquen, o para evitar que se inunde o que deje de ser
baado, o para la explotacin agrcola, o para extraer piedras,
arcillas o minerales, puede, previa una justa indemnizacin,
conducir las aguas por canales subterrneos o descubiertos, por
61
62
63
36
entre las propiedades que separan su fundo de una corriente de
agua, o de toda otra va pblica64.
Tiene aplicacin en todos los terrenos que naturalmente se inundan y el agua

es conducida por canales a travs de los fundos vecinos, hacia una corriente de
agua.
La servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe, o pozo de un

inmueble ajeno, es una de las ms extendidas y en general es
personal. Es siempre discontinua y puede ser aparente, incluye
el derecho de pasar para sacar el agua65.
64
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37
en particular
continuacin. Derechos
reales sobre cosa ajena
de garanta
15.1 Las seguridades reales y personales
Se dice que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores. Podemos
agregar, que el principio genrico es la par conditiocreditorum, o igualdad de
todos los acreedores. Mientras los bienes del deudor sean suficientes para
cubrir las deudas, todos sus acreedores cobran las prestaciones debidas y no
hay conflictos de rango entre ellos. Sin embargo, para los casos en que los
bienes del deudor sean insuficientes, es necesario establecer un orden de
preferencias. ste es, precisamente, el fundamento de las garantas creditorias.
Las garantas pueden ser personales, cuando una persona se obligue en forma
subsidiaria a tomar a cargo la obligacin ante el incumplimiento del deudor,
como el caso del avalista o fiador; o tambin pueden ser reales, cuando se
afecta una cosa determinada como garanta de pago, teniendo el acreedor
potestad para llevarla a remate y cobrarse del valor de la misma, ante el
incumplimiento; tal es el caso de la prenda, la hipoteca y el anticresis.
38
15.2 Los derechos reales de garanta: las
disposiciones comunes
Al momento de responder por el cumplimiento de las obligaciones que haya
contrado, el deudor lo hace con todo su patrimonio (el patrimonio es la
prenda comn de los acreedores). Como todos los acreedores estn en pie de
igualdad para cobrarse sus crditos con los bienes del deudor, es que se ha
tratado siempre de idear instrumentos jurdicos que brinden a los acreedores
una cierta seguridad de cobro, los cuales tambin benefician al deudor, ya que
le permiten tomar crdito con mayor facilidad. Estos instrumentos reciben
genricamente el nombre de garantas.
15.2.1 Normas generales y especiales

Segn lo dispuesto por el art. 2184 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin,
"los derechos reales constituidos en garanta de crditos se rigen por las
disposiciones comunes de los derechos reales, y por las normas especiales que
corresponden a su tipo"66.
Es decir, que tal como expresa el art. 1889 (CCyC), los derechos reales son
principales, excepto los accesorios de un crdito en funcin de garanta. Por
ende, esta funcin se materializa con las facultades de persecucin y
preferencia propias de los derechos reales. Por tal motivo, como accesorios de
un crdito, la extincin, nulidad o ineficacia de ste, impactar en la
subsistencia de la garanta, que, por tal motivo, carece de vida autnoma.
15.2.2 Caracteres
Los derechos reales de garanta ostentan los siguientes caracteres tpicos:
convencionalidad, accesoriedad, especialidad, indivisibilidad y publicidad (a los
fines de dar oponibilidad).
Son convencionales, porque "slo pueden ser constituidos por contrato

celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada
tipo"67. Tambin
66
67
39
son accesorios del crdito que aseguran, por tanto
intransmisibles sin el crdito y se extinguen con el principal,
excepto en los supuestos legalmente previstos. Pero, sin
embargo, la extincin de la garanta por cualquier causa, incluida
la renuncia, no afecta la existencia del crdito68.
Se puede garantizar cualquier crdito, puro y simple, a plazo,

condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse
la garanta, el crdito debe individualizarse adecuadamente a
travs de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones
admitidas por la ley69.
Los derechos reales de garanta pueden recaer sobre cosas o derechos, pero
este objeto siempre debe ser actual (art. 2188, CCyC).
En virtud del principio de especialidad, el objeto debe estar individualizado

adecuadamente en el contrato constitutivo. Este principio en cuanto al crdito
se refiere al cuantum del mismo, al monto de la garanta. Es por ello que es
preciso que ella se traduzca en un valor que debe estimarse en dinero al
momento de la convencin. Ello supone el grado de agresin patrimonial que,
con causa en el crdito y por la garanta, el acreedor puede hacer valer con las
ventajas de preferencia en el cobro que el derecho real de garanta acuerda.
Asimismo, la norma establece que la especialidad importa el mximo al que
puede aspirar percibir privilegiadamente el acreedor.
Posteriormente se establece que es correcta la convencin en la que falte

alguno de los elementos enumerados en el art. 2187 del Cdigo Civil y
Comercial, y que igualmente lo es en aquel caso que el crdito nazca
posteriormente.
Por ltimo el art. 2189 del Cdigo Civil y Comercial establece que el plazo de la
garanta no puede exceder de diez aos, y que en caso de vencerse el mismo, la
garanta subsiste slo en seguridad de los crditos nacidos durante su vigencia.
Es dable mencionar que en caso de que falte alguna de las especificaciones del
objeto o del crdito, el art. 2190 del Cdigo Civil y Comercial autoriza el
mantenimiento del acto, siempre que se pueda integrar la constitucin
mediante al conjunto de enunciados del acto constitutivo. Ello tiene
fundamento en el principio por el cual las nulidades deben ser interpretadas
restrictivamente.
Los derechos reales de garanta son se caracterizan por estar sujetos a la

indivisibilidad en cuanto a la garanta y al crdito. Esto consiste en que cada
68
69
40
uno de los bienes afectados y cada parte de ellos, garantizan el pago de toda la
deuda y de cada una de sus partes. Ello no puede ocurrir sino manteniendo la
facultad de persecucin de cualquier acreedor individual por todas las cosas
gravadas o a todas las partes en que ella fue dividida, sea quien fuere el que
viniere a resultar su nuevo titular.
Por otro lado la legislacin permite la formulacin de pactos de divisibilidad del

crdito o de la garanta, lo cual torn este principio en uno natural. De igual
modo, y para que la realizacin del derecho del acreedor no traduzca una
innecesaria y abusiva afectacin indiscriminada de los bienes dados en
garanta, es que se permite al juez disponer una orden para la realizacin de la
misma, pero siempre a peticin del titular del bien.
15.2.3 Extensin de la garanta

Extensin en cuanto a objeto
La legislacin establece que la garanta comprende todos los accesorios

fsicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
No obstante, se establece una excepcin al principio antes enunciado, la cual

establece que no se encuentran comprendidos los bienes unidos fsicamente a
la cosa, pero sobre los cuales se constituy una prenda con anterioridad a la
hipoteca o bien que pertenezcan a terceros, aun cuando el deudor tenga
autorizado su uso; como as tambin los bienes que se unen con posterioridad a
la cosa, si al tiempo de la unin se da algunas de las situaciones antes
mencionadas.
Extensin en cuanto al crdito
La constitucin vlida de garantas reales exige la mencin de crdito que se

tutela. Este se integra por el nominal de capital adeudado, ms los intereses.
Por ende el art. 2193 del Cdigo Civil y Comercial establece que la garanta real,
y por lo tanto la que goza del privilegio, se extiende a lo debido al momento de
la constitucin, y que si existieren rubros anteriores debidos, ellos deben ser
consignados en la convencin.
Es dable mencionar que los intereses a los que se refiere el artculo son los
compensatorios y los punitorios y que los daos que se mencionan pueden ser
la consecuencia de la aplicacin de clusulas penales, y las costas sern las que
se devenguen en la ejecucin del crdito en caso de incumplimiento.
Subrogacin real
41
El art. 2194 del Cdigo Civil y Comercial fija el principio en virtud del cual la
garanta real subsiste en caso de sustitucin por indemnizacin caso de
expropiacin -, precio caso de subasta -, o por cualquier otro concepto
seguro-. De esta manera se garantiza la vigencia del gravamen pese a los
supuestos en que se extinga la cosa o bien, permaneciendo el acreedor con
igual poder sobre la cosa que sustituye.
Por ltimo la legislacin establece que en caso de extincin parcial del objeto,
la garanta contina vigente sobre la parte material restante.
15.2.4 Facultades del constituyente de la garanta

La afectacin que produce la constitucin de la garanta real al derecho del
sujeto que padece la carga se vincula con las potestades de disposicin fsica y
jurdica de la cosa o bien que tiene por objeto. Deudor o no de la obligacin
principal, quien padece el gravamen conserva la posesin de la cosa o el bien,
con la restriccin de no disminuir el valor de la garanta.
Para el caso de que el propietario infrinja esta restriccin, la legislacin pone en

manos del acreedor titular del gravamen, tanto acciones preventivas como
ejecutorias. Estas ltimas (requerir la privacin del plazo, estimar el valor de la
disminucin y exigir su depsito o que se otorgue otra garanta suficiente) son
medidas opcionales del acreedor.
Inoponibilidad
En caso de ejecucin, son inoponibles al acreedor los actos jurdicos celebrados

en perjuicio de la garanta (por ejemplo, venta del bien).
15.2.5 Realizacin por un tercero

Existen casos en que el bien es ejecutado por un tercero distinto del titular de
la garanta. Este supuesto est contemplado en el art. 2197 del Cdigo Civil y
Comercial, el cual establece que:
Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del

cumplimiento del plazo, el titular de la garanta tiene derecho a
dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia
correspondiente, (generalmente lo har por va de la tercera
de mejor derecho). Si el crdito est sujeto a condicin
42
suspensiva, puede requerrsele que ofrezca garanta suficiente
de la restitucin70.
Clusulas nulas. Pacto comisorio
"Es nula toda clusula que permite al titular de un derecho real de garanta
adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de
ejecucin previstas por la ley para cada derecho real de garanta"71. Una de las
clusulas nulas sera apropiarse directamente del bien, sin promover la
ejecucin judicial, a esto se denomina pacto comisorio.
15.2.6 Responsabilidad del propietario no deudor

Existen supuestos donde el derecho real de garanta puede ser acordado por
una persona distinta al que asume la deuda, esto es, un tercero extrao al
vnculo obligacional.
Tercero poseedor
Puede acontecer que la cosa gravada con garantas reales sea enajenada a un
tercero, por cualquier ttulo. En este caso la legislacin establece un principio
en virtud del cual quien es titular de un bien gravado con derecho real de
garanta y no deudor responde slo con la cosa y hasta el mximo de la garanta
en ejecucin seguida por el incumplimiento del deudor y luego de sentencia
dictada contra este. La responsabilidad por el mximo del gravamen distingue a
esta de la figura de la fianza.
Asimismo el art. 2200 del Cdigo Civil y Comercial establece que:
En caso de ejecucin de la garanta, slo despus de reclamado

el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y
plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al
propietario no deudor para que pague la deuda hasta el lmite
del gravamen, o para que oponga excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas

personales del deudor slo si se dan los requisitos de la accin
subrogatoria. Las defensas inadmisibles en el trmite fijado para
70
71
43
la ejecucin pueden ser alegadas por el propietario no deudor en
juicio de conocimiento72.
Es dable mencionar tambin que una vez que se venda el bien, el propietario
no deudor tiene derecho a percibir el remanente una vez abonado el gravamen,
con exclusin del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.
Por ltimo, una vez que se satisface el pago de la obligacin garantizada (puede
ser mediante la ejecucin de la garanta) el propietario no deudor adquiere una
serie de derechos a saber:
a) reclamar las indemnizaciones;
b) subrogarse, si procede, en los derechos del acreedor;
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garanta en

beneficio de la misma deuda, promover una ejecucin contra ellos a fin de que
abonen lo que proporcionalmente les corresponde, o en su caso, lo que valga
cada uno de los bienes dados en garanta.
15.2.8 Efectos de la subasta
Los derechos reales de garanta se extinguen por efecto de la

subasta pblica del bien gravado, si sus titulares fueron
debidamente citados a la ejecucin, sin perjuicio del derecho y
preferencias que les correspondan sobre el producido para la
satisfaccin de sus crditos73.
15.2.9 La cancelacin del gravamen

Cancelacin registral
Si recaa sobre un bien registrable, la garanta se cancela a solicitud del

interesado, por:
72
73
44
a) su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de
igual naturaleza que el exigido para su constitucin, con el que el
interesado puede instar la cancelacin de las respectivas
constancias registrales;
b) el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no

imputable; la resolucin respectiva se inscribe en el registro, a
sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelacin se

asiente por nota marginal en el ejemplar del ttulo constitutivo
de la garanta74.
15.3 Hipoteca
Al hablar de garantas reales, la ms utilizada es la figura de la hipoteca. Tal
como se desarrolla a continuacin, la misma recae sobre bienes inmuebles y se
constituye a los fines de asegurar el cumplimiento de una obligacin.
15.3.1 Definicin
El Cdigo Civil y Comercial, en su art. 2205 la define como:
derecho real de garanta que recae sobre uno o ms inmuebles

individualizados que continan en poder del constituyente y que
otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecucin y preferencia para cobrar sobre su
producido el crdito garantizado75.
No es necesario que deudor e hipotecante sean la misma persona; el deudor de

la obligacin puede ser una persona y quien preste su inmueble en garanta,
otra. Asimismo, pueden garantizarse obligaciones no dinerarias (por ejemplo,
crear una obra de arte), si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o
no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el
valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
74
75
Art. 2205 Ley 26994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
45
Caracteres
Esenciales: Sin ellos no hay hipoteca; si faltan, la misma estar viciada de

nulidad. Son caracteres esenciales:
o Es un derecho real.
o Es accesorio a un crdito. No existe hipoteca si no hay un crdito

al cual brinda seguridad.
o Es convencional, no admite otra forma de constitucin ms que el

acuerdo de voluntades. De acuerdo a lo estipulado por el art.
2208 (CCyC) se debe realizar mediante escritura pblica excepto
expresa disposicin en contrario.
o Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. La hipoteca

nace con la firma de la escritura y es el nico derecho real en el
cual no hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la inscripcin es
declarativa y no constitutiva.
o Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinacin

precisa de sujeto-objeto-causa) del contrato hipotecario y
respecto de la obligacin a la que accede. Segn el Art. 3131 del
Cdigo Civil derogado, el acto constitutivo de la hipoteca debe
contener: 1: el nombre, apellido y domicilio del deudor y las
mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas
jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su
establecimiento; 2: la fecha y la naturaleza del contrato a que
accede y el archivo en que se encuentra; 3: la situacin de la
finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y
si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4:
la cantidad cierta de la deuda y la determinacin de la misma. Si
el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la
obligacin es eventual, o si ella consiste enhacer o no hacer, o si
tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el
valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. A su vez, el
o los inmuebles dados en garanta, deben estar expresamente
determinados, una designacin colectiva de los inmuebles que el
deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad
determinada, no es suficiente para dar a la constitucin de la
hipoteca la condicin esencial de la especialidad del inmueble
gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e
individualmente la naturaleza del inmueble.
46
Sin embargo, el Art. 3133 del mismo cuerpo legal expresaba que la constitucin
de la hipoteca no se anular por falta de algunas de las designaciones
prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la
designacin que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la
apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la
hipoteca. La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses
si stos estuviesen determinados en el ttulo. Estos intereses sern debidos
hasta el efectivo pago; la hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como
los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados en
la obligacin.
Es comn que los bancos soliciten garanta hipotecaria para que el titular de
una cuenta corriente pueda girar en descubierto; en estos casos, los jueces
generalmente se pronuncian por la nulidad de la hipoteca, por no cumplirse
con la especialidad, al no estar determinado el crdito. Esta falta de
determinacin, provoca que el rango no avance porque hay un recambio
constante de prestaciones debidas y no se permite el avance en el rango. Para
considerarse cumplido, en general se pide que se consigne una cantidad
mxima de dinero que garantiza. Usualmente, se llama a las hipotecas con un
vicio en el principio de especialidad, como hipotecas abiertas.
Natural: es la indivisibilidad y se reputa un carcter natural y no esencial

porque puede faltar y la hipoteca no pierde validez. Hay indivisibilidad
cuando cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de
ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.
Aunque se hagan pagos parciales, en principio no podr solicitarse la
cancelacin parcial de la hipoteca. Si son varios los inmuebles afectados
al pago de la deuda, el acreedor podr ejecutar cualquiera o todos ellos.
Por supuesto que hablamos de la indivisibilidad de la hipoteca, el crdito
garantizado sigue siendo divisible de manera tal que, si ejecutado el
inmueble, queda un saldo sin pagar y es preciso ir sobre otros bienes de
los deudores, podr cobrarse a cada uno su parte de la deuda.
Objeto - Extensin de la garanta
La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estn

unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean
mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un
tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vaco; a las ventajas que
resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el inmueble; a
los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la
indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las
adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos
al inmueble hipotecado, no estn sujetos a la hipoteca. Si el inmueble
47
hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la hipoteca slo subsiste
sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si ste es
reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
En caso de expropiacin, los derechos del hipotecante sobre el inmueble, se

consideran transferidos a la indemnizacin.
Los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitacin, y los

derechos hipotecarios no pueden hipotecarse.
Del juego de los arts. 3111, 3152, 3936, 3937 y 3152 del Cdigo Civil de Vlez
Srsfield, se sigue que los costos y gastos de confeccin e inscripcin de la
escritura hipotecaria, as como los daos e intereses ocasionados por el
incumplimiento, estn garantizados pero carecen de privilegio (pues la
interpretacin en materia de privilegios es restrictiva y no aparecen
enumerados expresamente).
Las costas y gastos del juicio hipotecario s estn garantizados y gozan de

privilegio.
En relacin a los intereses, podemos consignar que la hipoteca garantiza tanto

el principal del crdito, como los intereses que corren desde su constitucin, si
estuvieren determinados en la obligacin o se dieran las bases para su clculo
(se refiere a intereses compensatorios). Al constituirse la hipoteca por un
crdito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y
designarse en suma cierta. La indicacin de que la hipoteca comprende los
intereses atrasados, sin designacin de su importancia, es sin efecto alguno.
Constitucin de la hipoteca
No hay otra hipoteca que la convencional. La hipoteca slo puede ser

constituida por escritura pblica o por documentos, que sirviendo de ttulos al
dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para
darlos, y deban hacer fe por s mismos. Podr ser una misma la escritura
pblica de la hipoteca y la del contrato a que acceda. Cuando ha sido
establecida por una escritura pblica en que el acreedor no figure, podr ser
aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al da mismo de su constitucin.
La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho

pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes
contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el
escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y
respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera
registrada (principio de incolumnidad).
Para que el contrato hipotecario tenga total validez, es necesario que el

constituyente sea propietario del inmueble y goce de plena capacidad, pues si
48
sta falta el acto ser nulo (de nulidad relativa). Las hipotecas realizadas por
quien no es propietario son nulas de nulidad absoluta y se denominan actos a
non domino. Recordemos que en materia hipotecaria est prohibida la
convalidacin. Si el dominio est sujeto a condicin, rescisin o resolucin, la
hipoteca seguir la suerte del mismo.
La hipoteca puede ser constituida por un tercero, que garantiza la obligacin

del deudor. Si el hipotecante asume la deuda y se obliga personalmente al
pago, se denomina tercero adquirente (adquiere la deuda) y se podr ir contra
todo su patrimonio (no slo el inmueble), en caso de que no alcancen los
fondos provenientes de la realizacin de aqul. En cambio, si el hipotecante
nada dice respecto de asumir la deuda, slo responde con el inmueble y se
denomina tercero poseedor.
En la hipoteca no hay traspaso de la posesin, es entonces que el codificador

instituy la forma de publicidad inscriptoria, como caso de excepcin para este
derecho real (art. 3134 del Cdigo Civil derogado). La inscripcin debe
realizarse antes de los cuarenta y cinco das desde la realizacin del acto (art. 5
Ley 17.801, Rgimen de la Propiedad Inmueble) y caduca a los veinte aos, por
lo cual habr que reinscribirla antes de vencido el plazo para no perder la
oponibilidad ante los terceros (art. 2210, op.cit.).
Si estando constituida la obligacin hipotecaria, pero an no registrada la

hipoteca, y corriendo el trmino legal para hacerlo, un subsiguiente acreedor,
teniendo conocimiento de la obligacin hipotecaria, hiciere primero registrar la
que en seguridad de su crdito se le haya constituido, la prioridad del registro
es de ningn efecto respecto a la primera hipoteca, si sta se registrare en el
trmino de la ley.
Capacidad y derecho para constituirla - Constitucin por el condmino, por el

propietario imperfecto, slo por el comprador antes de la tradicin, por
tercero - Solemnidades requeridas
Hemos mencionado previamente que para constituir la hipoteca es necesario

capacidad plena, la que luego de la reforma del ao 2009 se adquiere a los 18
aos de edad, no debiendo el constituyente estar inhibido ni inhabilitado,
tampoco tener incapacidades de derecho respecto del acto. El segundo
requisito, es la titularidad del derecho. Puede pasar que un condmino desee
hipotecar su cuota parte o el total del inmueble. Si el condmino hipoteca su
parte indivisa, la hipoteca ser vlida (art. 2207, op.cit.). Si lo que el condmino
desea hipotecar es la totalidad del inmueble, debemos atenernos al principio
general que nos dice que el condmino no puede enajenar, constituir
servidumbres, ni hipotecas en perjuicio del derecho de los copropietarios sin el
consentimiento de todos.
49
Recordemos que en materia hipotecaria la convalidacin est prohibida
expresamente, esto ocasiona que la hipoteca constituida por un tercero no
pueda ser validada posteriormente; pero si el inmueble llegase a ser adjudicado
al condmino hipotecante, la hipoteca valdr pues no es el instituto de la
convalidacin el que se aplicara, sino el principio de particin declarativa,
reputndose que el copropietario ha sido propietario exclusivo desde el da en
que lleg a ser condmino.
Recordemos que dominio puede ser pleno, cuando es perpetuo y la cosa no

est gravada con ningn derecho real hacia otras personas; o imperfecto,
cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una
condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de
terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, entre otros; pues
bien, la constitucin de hipoteca seguir la suerte del dominio imperfecto,
resolvindose el contrato hipotecario cuando se resuelva el dominio. Para ello,
deber estar inscripta la condicin resolutoria o carga real en el registro de la
propiedad, pues en caso contrario no ser oponible al acreedor.
Las solemnidades requeridas para la constitucin de la hipoteca, son las mismas

que las de cualquier derecho real sobre inmueble: escritura pblica e
inscripcin posterior.
Efectos de la hipoteca - Facultades del propietario inmueble gravado - Actos

de prohibicin al propietario - Medidas conservatorias
La hipoteca no restringe las facultades propias del dominio, en principio, sin

embargo el propietario no deber realizar actos materiales o jurdicos que
menoscaben el valor del inmueble (art. 3157 del Cdigo Civil de Vlez Srsfield)
y, correlativamente, todo acreedor hipotecario, aunque su crdito sea a
trmino o subordinado a una condicin, tiene derecho a asegurarlo, solicitando
las medidas correspondientes contra los actos de menoscabo (embargo
preventivo, prohibicin de innovar, entre otros), pues el deudor disminuye as
la garanta de la deuda.
En el caso de que el propietario hubiese violado lo antes expresado y las

medidas cautelares no tuvieren sentido por haber sido causados ya los
detrimentos y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido a
trmino de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, stos
podrn, aunque sus crditos sean condicionales o eventuales, pedir la
estimacin de los deterioros causados, y el depsito de lo que importen, o
demandar un suplemento a la hipoteca. En tal caso, podr el acreedor solicitar
la caducidad de los plazos por las cuotas de la obligacin an no vencidas.
50
Dijimos que la existencia de hipotecas que graven una heredad, no es obstculo
a la constitucin de servidumbres sobre un inmueble; pero una servidumbre as
constituida, no puede oponerse a los acreedores hipotecarios anteriores a su
establecimiento, y ellos en caso necesario, pueden pedir que el inmueble se
venda como libre de toda servidumbre.
En relacin a la locacin, en principio permitida, habr que estarse a las

clusulas contractuales; es una clusula de estilo, que se pacte la inoponibilidad
del contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad a la hipoteca.
El propietario puede celebrar nuevas hipotecas, que tendrn un rango

posterior: hipoteca de segundo grado, tercer grado, etc. y que podrn cobrarse
del inmueble, una vez canceladas las de grado preferente. Recordemos lo
estudiado en la unidad de Derecho Registral, en tanto el art. 19 de la Ley
17.801, Rgimen de la Propiedad Inmueble, permite que los acreedores
negocien un cambio de rango entre s, el que (estando inscripto) es oponible al
propietario y los terceros registrales (permuta de rango entre s, posposicin de
rango, rango compartido). Asimismo, al constituir la hipoteca, el propietario
puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir
ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr
alcanzar (art. 3135 in fine), es lo que se llama reserva de rango.
La hipoteca y los terceros - Extincin
El propietario est, en principio, facultado para enajenar el dominio del

inmueble hipotecado. Sin embargo, en virtud del iuspersequendi (facultad
propia de todos los titulares de un derecho real) el acreedor hipotecario podr
perseguirla en manos de quien se encuentre y ordenar su ejecucin, tal como
podra haber hecho con el primer propietario. Pierde esta facultad sobre las
cosas de naturaleza mueble y que eran inmuebles por accesin (por ejemplo
mquinas agrcolas), en virtud del art. 1895 (si el adquirente es a ttulo oneroso
y con buena fe).
Cuando el propietario enajena el inmueble hipotecado, el adquirente tiene dos

opciones:
Tercero adquirente: Se denomina as al nuevo propietario, cuando

asume la deuda hipotecaria como propia y se convierte en el nuevo
deudor hipotecario, respondiendo con todo su patrimonio; para ello, es
necesaria la conformidad del acreedor hipotecario. Para que el deudor
original (primer propietario del inmueble) quede liberado, el acreedor
deber liberarlo expresamente, pues la sola aceptacin del nuevo
deudor no es suficiente para desobligarlo operando la novacin.
51
Tercero poseedor: Se denomina as al adquirente del inmueble cuando
no asume la deuda como propia, o no ha sido aceptado por el acreedor
hipotecario, o si se trata de una persona ajena a la obligacin principal y
que ha prestado su inmueble en garanta al obligado, limitndose a
responder con el inmueble hipotecado. En ningn caso se puede atacar
el resto del patrimonio del tercero poseedor, l responder slo con el
inmueble. Los acreedores hipotecarios, an antes de la exigibilidad de
sus crditos, estn autorizados a ejercer contra el tercer poseedor, todas
las acciones que les corresponderan contra el deudor mismo, para
impedir la ejecucin de actos que disminuyan el valor del inmueble
hipotecado. Los arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden
ser anulados, cuando no tuviesen fecha cierta anterior a la intimacin del
pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieren una fecha cierta
anterior, deben ser mantenidos. El tercero poseedor no puede ser
ejecutado directamente, el acreedor debe antes intimar al deudor al
pago del capital y de los intereses exigibles en el trmino de tres das, y si
ste no lo verificare, podr recurrir al tercer poseedor, exigindole el
pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce. El
tercero poseedor puede exonerarse del pago de la obligacin hipotecaria
abandonando el inmueble, (a diferencia del tercer adquirente). El juez
deber nombrar un curador a los efectos de proveer a la conservacin
del bien, hasta que ste sea liquidado.
Cancelacin
La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin principal sucedida

por alguno de los modos designados para la extincin de las obligaciones. El
pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor,
no extingue la hipoteca. La consignacin de la cantidad debida, hecha por el
deudor a la orden del acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor
la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese
dado fuerza de pago.
La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura

pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la
cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendr derecho a pedir que
as se anote en el registro hipotecario o toma de razn, y en la escritura de la
deuda.
La extincin de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no tena

sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o condicional, y la condicin
no se realiza, o el contrato por el que lo adquiri se encuentra resuelto, como el
caso de un instrumento declarado nulo por la autoridad judicial.
52
Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la hipoteca
slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio.
Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
Cuando media subasta judicial del bien hipotecado, la hipoteca se extingue

aunque no est cancelada en el registro de hipotecas, respecto del que hubiese
adquirido la finca hipotecada en remate pblico, ordenado por el juez con
citacin de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el
inmueble, desde que el comprador consign el precio de la venta a la orden del
juez. Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se
encuentran reunidas en la misma persona, la hipoteca se extingue
naturalmente.
15.4 Anticresis
La anticresis, al igual que todos los derechos reales de garanta, slo puede
nacer de un contrato. El contrato por el cual se constituye el derecho real de
anticresis, debe celebrarse por escritura pblica, pero esta formalidad slo es
exigida ad probationem y es oneroso, unilateral y real (porque se perfecciona
con la entrega de la cosa). Debe ser inscripto para su oponibilidad.
15.4.1 Definicin y objeto

El art. 2212 del Cdigo Civil y Comercial:
La anticresis es el derecho real de garanta que recae sobre cosas

registrables individualizadas, cuya posesin se entrega al
acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda76.
Al igual que en la prenda, est prohibida la clusula que autorice al acreedor a

tomar en propiedad la cosa en caso de que la deuda no fuese pagada pues,
como todo derecho real de garanta, implica solamente la preferencia sobre el
precio de liquidacin sobre la cosa y no sobre la cosa misma.
76
Art. 2212 Ley 26994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
53
El derecho de anticresis, al igual que la prenda, es indivisible. El acreedor no
est obligado a restituir la cosa hasta que la deuda no haya sido
completamente saldada.
15.4.2 Legitimacin. Plazo mximo. Duracin de la

inscripcin
Como podemos analizar de lo dispuesto por el art. 2213 del Cdigo Civil y
Comercial, "pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo" 77.
El plazo mximo de la anticresis no puede exceder de los diez aos para cosas
inmuebles y de cinco para cosas muebles registrables. Cabe destacar que si el
constituyente es titular de un derecho real de menor duracin, la anticresis se
acaba con ste.
Por ltimo podemos destacar que la inscripcin en el registro mantiene sus

efectos por el lapso de veinte aos para inmuebles y diez aos para muebles
registrables, pudiendo ser renovados. En caso de no ser renovada, la inscripcin
caduca de pleno derecho.
15.4.3 Derechos y deberes del titular del derecho real

Derechos del acreedor
usar y gozar la cosa dada en anticresis;
percibir sus frutos (se imputan primero a gastos e intereses y luego al

capital);
derecho de poseer;
derecho de retener (vase arts. 2587 a 2593 del CCyC);
derecho de ejecucin en caso de perder el inters en seguir reteniendo

el inmueble para continuar percibiendo los frutos;
derecho de restitucin en cualquier momento antes de ser pagado si no

le resulta ventajoso continuar ejerciendo el derecho de retencin.
Deberes del acreedor
77
54
conservar la cosa;
no puede realizar ningn cambio del que resultara que luego de pagada
la deuda, el deudor no pudiera explotar la cosa de la manera que antes
lo realizaba (salvo pacto en contrario);
debe administrar conforme las reglas del mandato;
responde por los daos que ocasiona.
En caso de incumplir estos deberes, se extingue la garanta y el acreedor deber

restituir la cosa.
El acreedor anticresista puede hacer valer sus derechos contra los terceros
adquirentes del inmueble, como contra los acreedores quirografarios y contra
los hipotecarios posteriores al establecimiento del anticresis.
Al ser un poseedor legtimo, goza de la proteccin de las acciones posesorias y,

al ser titular de un derecho real, de las acciones reales (negatoria o confesoria).
15.4.3 Derechos y deberes del propietario gravado

Los mismos se entienden a contrario sensu de los del acreedor, entendiendo
entonces que debe respetar el uso y goce de la cosa por el acreedor, y su
percepcin de los frutos. Asimismo, y no obstante ello, sigue siendo el
propietario de la cosa.
Por ltimo hay que destacar que debe al acreedor los gastos necesarios para la
conservacin del objeto, aunque ste no subsista. Y tiene el derecho a percibir
las contribuciones y cargas del inmueble que est obligado a abonar el acreedor
(art.2217 del Cdigo Civil y Comercial).
15.5 Prenda
Al momento de legislar sobre las garantas reales, el codificador estableci la
prenda como una especie dentro de dicho gnero, la cual se establece sobre
cosas muebles no registrables o crditos instrumentados.
15.5.1 Disposiciones generales: a) definicin; b) anlisis

de las mismas
55
Al respecto, reza el art. 2219:
La prenda es el derecho real de garanta sobre las cosas muebles

no registrables o crditos instrumentados. Se constituye por el
dueo o la totalidad de los copropietarios, por contrato
formalizado en instrumento pblico o privado y tradicin al
acreedor prendario o a un tercero designado por las partes78.
El Cdigo contempla dos clases de prenda: la prenda comn o sin registro, con
desplazamiento o posesoria, y la prenda con registro, sin desplazamiento o no
posesoria (art. 2220, CCyC).
La primera exige para su configuracin la entrega de la cosa al acreedor, quien

debe ejercer la posesin de la misma animus pignusy no animus dominis, ya
que reconoce la propiedad en cabeza del constituyente.
La prenda puede caer sobre cosas muebles registrables o sobre crditos

instrumentados, no as sobre cosas muebles registrables.
En la prenda con registro, regida por ley especial, el constituyente no se

desprende de la cosa, no hay desplazamiento, pero las partes pueden acordar
que la cosa quede en poder de un tercero, quien ejerce la tenencia.
Por consiguiente podemos afirmar que la prenda con desplazamiento es el

derecho real, de origen convencional, accesorio de una o varias obligaciones de
cualquier clase, en funcin de garanta, que se ejerce por la posesin, con
desplazamiento de una o ms cosas muebles no registrables o ttulos
instrumentados, ajenos, sobre los que recae, cuyo propietario o titular, sea o
no el deudor de la obligacin garantizada, entreg al acreedor prendario o a
otra persona designada de comn acuerdo.
Son aplicables a la prenda los principios generales de los derechos reales y los
propios de los derechos reales de garanta (vase arts. 2184 y siguientes del
CCyC).
Los caracteres del derecho real de prenda son los propios de todos los derechos
reales de garanta: convencionalidad, accesoriedad, especialidad crediticia y
objetiva, indivisibilidad y subrogacin (arts. 2185 a 2194, CCyC, a los que
remitimos a los lectores).
El contrato de prenda es innominado (art. 970, CCyC), formal, solemne, relativo

(art. 258 y 2219, CCyC), bilateral y a ttulo gratuito u oneroso.
78
56
La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento pblico o
privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuanta del crdito. El instrumento
debe mencionar el importe del crdito y todos los dems datos
individualizadores.
El art. 2223 del Cdigo Civil y Comercial se refiere a la posibilidad de realizar

prendas sucesivas sobre el mismo bien a favor de otro acreedor. Para ello el
acreedor que posee el bien debe consentir en poseerlo para ambos o
entregarlo en custodia a un tercero en inters comn. La prioridad entre los
acreedores queda establecida por la fecha de constitucin de la prenda. No
obstante lo antes mencionado, las partes pueden, de comn acuerdo, y en
virtud del principio de autonoma de la voluntad, establecer otro orden de
prelacin, expresando lo mismo en forma clara y precisa.
Por ltimo es dable mencionar que el Cdigo Civil y Comercial excluye de su

regulacin a la prenda tcita, prevista en los arts. 3218 a 3221 del Cdigo
derogado.
15.5.2 Prenda de cosas: anlisis de la normativa

aplicable al caso
La temtica se encuentra desarrollada en los arts. 2224 y siguientes del Cdigo
Civil y Comercial.
El contrato de prenda puede tener por objeto toda clase de cosas muebles,
sean o no consumibles o fungibles. Es preciso que la cosa est en el comercio
(art. 234, op.cit.), ya que de lo contrario no puede ser vendida o adjudicada en
la ejecucin prendaria, que sea determinada (art. 1912, op.cit.) y que exista
actualmente.
La prenda no puede recaer sobre cosas muebles que sean inmuebles por
accesin o que estn excluidas de la garanta de los acreedores (art. 744,
op.cit.). Por consiguiente, por ejemplo, no pueden prendarse muebles de uso
indispensable del propietario, ni los instrumentos necesarios para el ejercicio
de la profesin, entre otros.
En cambio, se puede celebrar contrato de prenda respecto de las cosas futuras

o ajenas, o que al tiempo de contratar sean inmuebles por accesin.
En el caso de la cosa futura el contrato es vlido pero el derecho real no se

configura mientras la cosa no exista y no se entregue al acreedor.
Asimismo, para constituir la prenda es necesario ser propietario de la cosa. En

caso de no serlo, rige el principio de convalidacin (art. 1885, op.cit.).
57
Prenda de cosa ajena
Si el acreedor recibe una cosa ajena en prenda que cree del constituyente y la
restituye al dueo que la reclama, puede exigir al deudor la entrega de otra de
igual valor. Si el deudor se niega, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la
obligacin principal aunque tenga plazo pendiente.
Frutos
Los frutos o intereses que genera el bien prendado deben ser percibidos e
imputados al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital
(salvo pacto en contrario).
Ello es as ya que el acreedor debe adoptar todas las medidas normales

tendientes a la conservacin de la cosa, entre ellos, percibir los frutos por
cuenta del deudor.
Uso y abuso
El acreedor no puede usar la cosa sin consentimiento del deudor, salvo que sea
un uso necesario para su conservacin. En ningn caso puede abusar en la
utilizacin ni perjudicar de otro modo, ya que debe cuidar la cosa,
conservndola en buen estado. Caso contrario se puede:
dar por extinguida la garanta y restituir la cosa;
pedir que la cosa sea puesta en depsito;
reclamar daos y perjuicios.
En caso de que se requieran hacer gastos para la conservacin, el deudor debe

los mismos al acreedor, aunque la cosa no subsista. El acreedor que detenta la
cosa debe conservarla por cuenta del propietario, pero debe abstenerse de
efectuar innovaciones que no sean las mejoras de mero mantenimiento o
necesarias.
Venta del bien
Si se presume que el bien va a sufrir una destruccin o una prdida importante

de su valor, ambas partes pueden pedir la venta del bien (debe ser una
presuncin fundada, presumible y objetiva). De igual manera, el constituyente
puede solicitar sustituirse la prenda por un objeto de igual valor.
Igualmente, la cosa puede venderse a peticin de otros acreedores, en cuyo

caso, el acreedor prendario posee privilegios sobre el precio obtenido.
Ejecucin
58
El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pblica, debiendo
anunciar la misma con diez das de anticipacin en el diario de publicaciones
legales del lugar donde se encuentre la cosa.
Las partes pueden de comn acuerdo, al momento de la constitucin, convenir:
que el acreedor se adjudique la cosa por la estipulacin del precio que la

cosa tendra al momento del vencimiento de la deuda;
que la venta se haga por un procedimiento especial que ellos

determinen.
Si no son estipuladas, estas opciones son optativas para el acreedor. Efectuada

la venta, el acreedor debe rendir cuentas.
Segn el art. 2231 del Cdigo Civil y Comercial: La prenda de ttulos

valores se rige, en lo pertinente, por las reglas de la prenda de
cosas79.
15.5.3 Prenda de crditos: anlisis de la normativa

aplicable al caso
Tal como establece el art. 2232 del Cdigo Civil y Comercial:
La prenda de crditos es la que se constituye sobre cualquier

crdito instrumentado que puede ser cedido. Se constituye
aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho
instrumento y aunque ste no sea necesario para el ejercicio de
los derechos vinculados con el crdito prendado. Se le aplican
supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas80
y se constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del

crdito prendado.
No puede el acreedor prendario pretender celebrar sobre los crditos gravados

transacciones o contratos que impliquen su negociacin, ya que no es el titular
del crdito que recibi en crdito. Solamente se le reconoce la facultad de
cobrar el crdito, lo que puede hacer judicialmente en caso de ser necesario (se
79
80
59
aplican las reglas del mandato art. 2234, CCyC). Es decir, que tiene el derecho
a cobrarlo y el deber de conservarlo.
Slo pueden prendarse los crditos que sean transmisibles, estn en el

comercio y sean embargables. La regla es que luego de su instrumentacin,
todos los crditos pueden ser objeto de prenda.
La hipoteca no se puede prendar, pero s el crdito garantizado con hipoteca,

siempre que este instrumentado.
Cabe destacar que cuando la exigibilidad del crdito prendado dependa de una
opcin o declaracin del constituyente, el acreedor prendario puede hacerla
por su propia cuenta si su propio crdito es exigible, y de comn acuerdo con
aquel en caso contrario.
Si la opcin le corresponde al deudor del crdito cedido en garanta, slo

produce efecto si se comunica al propio acreedor y al prendario (art. 2235,
CCyC).
Participacin en contrato con prestaciones reciprocas
Si el crdito se origina en un contrato de dichas caractersticas, en caso de

incumplimiento del obligado prendario, el acreedor puede enajenar
forzadamente la participacin de aquel en dicho contrato, sujeto a las
limitaciones del mismo.
Si se requiere el asentimiento de la otra parte del contrato, y esta se niega

prestarlo, debe ser suplido dicho requisito por el juez.
Extincin
En caso de que se extinga la prenda (cualquiera sea la causa) sin haberse

extinguido el crdito dado en prenda, se debe restituir el elemento probatorio
del mismo y notificar la extincin de la prenda al deudor del crdito prendado
(art. 2237, CCyC).
60
16. La defensa del
derecho real
16.1 Acciones reales: disposiciones
generales
Las acciones reales se encuentran legisladas en los arts. 2247 y siguientes del
Cdigo Civil y Comercial. De all podemos desprender que el fin de las mismas
consiste en defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos
reales contra ataques que impiden su ejercicio.
El Cdigo hace mencin a cuatro acciones reales:
reivindicatoria,
confesoria,
negatoria,
de deslinde.
Cabe destacar que las mismas son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto
en relacin a la prescripcin adquisitiva.
16.1.1 Comparacin con las acciones posesorias

Las relaciones de poder (art 1908 posesin y tenencia, CCCyC) pueden sufrir
dos tipos de lesiones, una menor o turbacin, o una mayor,
desapoderamientoo despojo.
La turbacin son los "actos materiales producidos o de inminente produccin

ejecutados con la intencin de tomar la posesin contra la voluntad del
poseedor o tenedor () de los que no resulta una exclusin absoluta"81 del
mismo, y el desapoderamiento, "los actos materiales producidos o de
81
61
inminente produccin ejecutados con intencin de tomar la posesin contra la
voluntad del poseedor o tenedor"82que resulta totalmente excluido.
16.1.2 Definicin legal

Acciones posesorias
Para el art. 2238:
segn haya turbacin o desapoderamiento, tienen por finalidad

mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una
relacin de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos
o de inminente produccin, ejecutados con intencin de tomar
la posesin, contra la voluntad del poseedor o tenedor83.
Hay que destacar que si los actos no conllevan la intencin de hacerse

poseedor no deben juzgarse como accin posesoria, sino como accin de
daos.
Acciones reales
Segn el art. 2247: las acciones reales son los medios de defender en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra los ataques que
impiden su ejercicio84.
16.1.3 Acciones legisladas

Dentro del Cdigo Civil y Comercial encontramos dos clases de defensas: por un
lado las acciones posesorias y por el otro las defensas reales.
Al momento de hacer una enumeracin se puede ubicar dentro del primer

conjunto a:
Accin para adquirir la posesin o tenencia.
Defensa extrajudicial.
Accin de despojo.
82
83
84
62
Accin de mantener la tenencia o posesin.
Y dentro del segundo conjunto a la:
Accin reivindicatoria.
Accin negatoria.
Accin confesoria.
Accin de deslinde.
16.1.4 Finalidad de cada una de ellas y lesin que las

habilita
Accin para adquirir la posesin o tenencia: el ttulo vlido no da la

tenencia o posesin, sino el derecho a requerir el poder sobre la cosa,
debiendo entonces, recurrir a las vas legales para lograr el cometido
(art. 2239, op.cit.).
Defensa extrajudicial: exceptuando la regla contenida en el art. anterior,

este supuesto establece que se puede mantener o recuperar la tenencia
o posesin por mano propia siempre y cuando deba protegerse y
repeler una agresin con la fuerza suficiente, y teniendo en cuenta que la
autoridad llegara demasiado tarde. No debe haber intervalo de tiempo
ni es posible excederse de los lmites de la propia defensa (art. 2240,
CCyC).
Accin de despojo: esta accin se da cuando al tenedor o poseedor de

una cosa (an el vicioso) se le desapodera. La sentencia que hace lugar
ordena la restitucin y tiene efecto de cosa juzgada material en relacin
a la posesin o tenencia. Incluso se puede practicar contra el dueo del
bien si toma la cosa de propia autoridad (art. 2241, op.cit.).
Accin de mantener la tenencia o posesin: esta accin le corresponde al

tenedor o poseedor contra todo aquel que lo turba. Se entienda por
turbacin a la amenaza fundada de ser desapoderado y a los actos que
anuncian una nueva obra. La sentencia que hace lugar ordena cesar en la
turbacin y tomar las medidas para que no vuelva a producirse. Al igual
que la accin anterior hace cosa juzgada material (art. 2242, op.cit.).
63
En contraposicin, dentro del captulo de las defensas reales, encontramos
legisladas cuatro figuras, las que sern desarrolladas en los puntos siguientes, a
saber:
Accin reivindicatoria: defiende la existencia del derecho real que se

ejerce por posesin y corresponde ante el desapoderamiento.
Accin negatoria: defiende la libertad del derecho real que se ejerce por
posesin y corresponde ante una turbacin (por ejemplo, servidumbres).
Accin confesoria: defiende la plenitud del derecho real y corresponde

ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro hecho inherente
a la posesin.
Accin de deslinde.
16.1.5 Normas procedimentales incluidas en la

legislacin de fondo
El Cdigo Civil y Comercial, a travs de su articulado, nos brinda una serie de
pautas en relacin al proceso llevado adelante durante las acciones posesorias.
En primer lugar mencionar que si no existe certidumbre acerca de quien ejerca

la relacin de poder al tiempo de la lesin, se entienda que es quien acredita
estar en contacto con la cosa en la fecha ms prxima a la lesin. En caso de no
poder acreditarse, se busca la relacin de poder ms antigua (art. 2243, op.cit.).
Posteriormente, en el art. 2244 (CCyC), establece que si una vez iniciada una
accin se produce una lesin mayor, el iniciador de la misma puede pedir que
se modifique de acuerdo al nuevo mal sufrido, sin necesidad que el proceso se
retrotraiga (salvo que se viole el derecho de defensa).
Respecto a la legitimacin se establece que le corresponde a los poseedores de

cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una cosa (art. 2245,
op.cit). En caso de copropiedad, el condmino puede ejercerla sin el concurso
de los dems, e incluso contra ellos si corresponde (salvo que trate acerca de la
mayor o menor extensin de cada uno). Y por ltimo, los poseedores pueden
ejercer las acciones por hechos producidos contra el poseedor.
"Todas las acciones posesorias tramitan por el proceso ms abreviado que

establecen las leyes procesales o el que en su defecto determine el juez, de
acuerdo a las circunstancias del caso"85.
85
64
Por ltimo, y en relacin a las acciones reales, se debe tener presente que para
el progreso de las mismas, "la titularidad del derecho debe existir al tiempo de
la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia"86. Y el actor puede demandar
el restablecimiento del derecho real o una indemnizacin sustitutiva del dao
(en caso de ir por la indemnizacin, pierde el derecho a ejercer la accin real)
(art. 2250, Cdigo Civil y Comercial).
16.2 Accin reivindicatoria

Tal como se expresara ut supra la accin reivindicatoria es una especie dentro
del gnero de las defensas reales. La misma tiene por objeto defender la
existencia del derecho real que se ejerce por posesin y se aplica ante casos de
desapoderamiento.
16.2.1 Objetos reivindicables y no reivindicables

La accin puede ejercerse para reivindicar la cosa en su totalidad o en una
parte material de la misma, de igual modo, pueden reivindicarse las
universalidades de hecho (integradas exclusivamente por cosas).
No obstante, no son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas

indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal,
ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitucin. Asimismo, no
son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, salvo que sean
hurtados o robados (esta accin en este caso en particular prescribe a los dos
aos).
12.6.2 Legitimacin pasiva

De acuerdo al art. 2255 del CCyC, la accin debe dirigirse contra el poseedor o
tenedor de la cosa, aun cuando la tenga a nombre del reivindicante. En caso de
ser un tenedor a nombre de un tercero, se puede librar de la accin
identificando al poseedor. Y en los casos de los automotores, se puede dirigir la
accin contra el titular registral (el cual luego debe ser resarcido).
86
65
12.6.3 La prueba en el caso de cosas inmuebles: reglas
aplicables
De acuerdo al art. 2256 (CCyC) se aplican las siguientes reglas:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un

antecesor comn, se presume propietario quien primero es
puesto en posesin de la cosa, ignorando la obligacin anterior,
independientemente de la fecha del ttulo [como se ve se
prefiere a aquel que fue puesto en posesin ttulo + modo
aunque su ttulo fuera posterior, salvo mala fe]
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de

diferentes antecesores, el ttulo del reivindicante posterior a la
posesin del demandado, es insuficiente para que prospere la
demanda, aunque el demandado no presente ttulo alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de

diferentes antecesores y el ttulo del reivindicante es anterior a
la posesin del demandado, se presume que este transmitente
era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;87
(este caso al igual que el anterior regla el caso de que los derechos provengan
de distintos antecesores, y siempre prevalecer el que tenga ttulo y modo,
pero si el ttulo del reivindicante es posterior a la posesin es insuficiente ya
que su antecesor nunca pudo hacerle tradicin pero si fue anterior la ley
presume iuris tamtum la completividad del derecho real);
-"d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes

antecesores, sin que se pueda establecer cul de ellos es el verdadero
propietario, se presume que lo es el quetiene la posesin"88 (caso de que
viniendo de distintos antecesores no se pueda establecer cul era el
propietario, por lo que la ley prefiere al poseedor actual).
16.2.4 La prueba en el caso de cosas muebles

registrables: reglas aplicables
87
88
66
El art. 2257 (CCyC) establece que cuando la registracin del demandado es de
mala fe, se deben observar las siguientes reglas:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de

los elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al rgimen
especial y tampoco se constata la documentacin y estado
registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que

acredita su inscripcin en el registro respectivo. El demandado
debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no est inscripto, debe

justificar su existencia y la rectificacin, en su caso, de los
asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de
inscripcin, incumbe a ste acreditar el que invoca contra el
actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que

justifican la inscripcin registral, emanados de un autor comn,
es preferida aquella que acredita la coincidencia de los
elementos identificatorios registrales exigidos por el rgimen
especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que

justifican la inscripcin registral derivados de personas distintas,
sin que se pueda decidir a quin corresponde el derecho
controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene
inscripto89.
De lo antes expuesto, podemos extraer las siguientes reglas generales:
la falta de coincidencia de los elementos identificatorios hace presumir la

mala fe;
el derecho real se prueba por la inscripcin registral;
ante la duda por dos inscripciones de una misma cosa la ley prefiere a
aquella en que coincidan todos los elementos identificatorios.
89
67
16.2.5 La prueba en el caso de cosas muebles no
registrables: reglas aplicables
En el art. 2258 del Cdigo Civil y Comercial se establece las reglas atinentes a la
prueba cuando se trate de cosas muebles no registrables. El mismo establece
que:
En la reivindicacin de cosas muebles no registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor comn,

prevalece el derecho de la que primero adquiere el derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores,

prevalece el derecho que se derive del antecesor ms antiguo.
Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a
una adquisicin originaria, aunque sea ms reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a ttulo gratuito,

procede la reivindicacin si el objeto se encuentra en poder del
subadquirente, aunque ste sea de buena fe90.
16.2.6 Derecho a reembolso: reglas aplicables

Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o
perdido de un poseedor de buena fe, ste no puede reclamarle
al reivindicante el precio que pag, excepto que el objeto se
haya vendido con otros iguales en una venta pblica, o en casa
de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a
venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la

inscripcin registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe
reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el

pago contra el enajenante de mala fe91.
16.2.7 Alcance la accin reivindicatoria. Reglas

aplicables
90
91
68
La accin reivindicatoria no es procedente contra el subadquirente de cosa
mueble no registrable que fuera adquirida de buena fe y a ttulo oneroso.
Sin embargo, con muy buen criterio, la ley prev que si fue adquirida la cosa de
buena fe y a ttulo oneroso, y an no se hubiera completado el pago del precio,
dicho saldo podr ser reclamado por el reivindicante como una suerte de
indemnizacin sustitutiva del derecho real resignado.
Si el subadquirente lo fuere de una cosa registrable, sea mueble o inmueble, no

puede prevalecerse de su buena fe y ttulo oneroso, si su derecho no procede
por va directa o indirecta del titular registral de la cosa. Por lo tanto son
susceptibles de reivindicacin.
La sentencia en su caso ordenar la restitucin del objeto, y en caso de mediar

inscripcin a favor del vencido, se ordenar la rectificacin del asiento registral
(art. 2260, Cdigo Civil y Comercial).
16.3 Accin negatoria

La accin negatoria es aquella que, al igual que la accin reivindicatoria,
defiende la libertad del derecho real que se ejerce por posesin, pero a
diferencia de esta, se aplica ante una turbacin.
16.3.1 Legitimacin pasiva

La accin se entabla contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro
(incluso el dueo del inmueble) arrogndose sobre l alguna servidumbre
indebida.
Puede tambin tener por objeto reducir el ejercicio de un derecho real a sus
lmites verdaderos, a los fines que no se obstaculice o dificulte el pleno ejercicio
del derecho real del accionante (art. 2262, CCyC).
16.3.2 Prueba
De acuerdo al art. 2263 del Cdigo Civil y Comercial, "al demandante slo le
basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de
probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le quiere
69
imponer..."92. Ello es as en razn que el dominio se presume perfecto y
exclusivo (arts. 1941, 1943 y concordantes, CCyC).
16.4 Accin confesoria

La modificacin introducida al Cdigo Civil y Comercial mediante la ley 26994
omiti incluir una definicin de la accin confesoria, tal como si la expresaba el
Cdigo derogado. El nuevo cuerpo normativo slo trata la legitimacin pasiva
de la accin y la prueba. Es por ello que a los fines de brindar una definicin,
debemos estar a lo expresado por el Cdigo Civil, el cual establece que: "La
accin confesoria deriva de actos que, de cualquier modo, impidan la plenitud
de los derechos reales o las servidumbres activas, su fin es que los derechos y
las servidumbres se restablezcan"93.
Compete la accin confesoria a los poseedores de inmuebles con

derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesin [o sea cuando se ataque el
ejercicio de una servidumbre en sentido lato, o se incumpla con
las restricciones y lmites al dominio], a los titulares verdaderos o
putativos de servidumbres personales activas [es decir cuando
existen dos fundos, pero el beneficio est establecido en cabeza
de una persona determinada que posee el fundo dominante]94,
cuando fuesen impedidos de ejercerlas: a los acreedores
hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen
impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin95.
Como ejemplos, podemos mencionar: si el dueo del fundo sirviente tapa el

pozo de agua de manera tal que impida ejercer la servidumbre de sacar agua o
coloca un candado en la entrada de un fundo gravado con servidumbre de
paso. Igualmente, si se establece un bar al lado de un inmueble, impidiendo el
sueo nocturno de los propietarios por el volumen de la msica.
16.4.2 Prueba
92
93
94
Hay quienes entienden que tambin se extiende la legitimacin activa a los titulares de
usufructo, uso o habitacin, por considerar que el cdigo alude a titulares de servidumbres
personales en sentido lato.
95
70
El art. 2265 del CCyC legisla tres supuestos a saber:
1)si por la accin confesoria se reclama el libre ejercicio de una servidumbre

activa, el actor deber probar su derecho real sobre el fundo dominante y
adems el derecho real de servidumbre que reclama;
2)si se reclama el libre ejercicio de otro derecho real que se ejerce por la
posesin y que no constituye servidumbre, el actor deber probar slo su
derecho a poseer;
3)si quien demanda es acreedor hipotecario, y acta subrogndose en los

derechos hipotecarios del hipotecante por inaccin de ste, deber acreditar,
adems de los extremos invocados, su derecho de hipoteca.
16.5 Accin de deslinde

La cuarta y ltima de las acciones reales es la accin de deslinde. Esta accin
posee una caracterstica propia que la define, la cual es que se aplica
nicamente en caso de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe
pasar la lnea divisoria de dos inmuebles contiguos.
16.5.1 Finalidad de la misma

Esta accin se da, tal como se expresara ut supra, cuando existe un estado de
incertidumbre acerca de la lnea divisoria entre inmuebles contiguos, con la
finalidad de determinarla y fijarla de manera cierta, tomando como parmetro
una investigacin previa de los ttulos y antecedentes.
Es muy importante remarcar, que cuando lo que se busca es cuestionar los

lmites, no corresponde la accin de deslinde sino la reivindicatoria.
16.5.2 Legitimacin activa

Ambas temticas se encuentran desarrolladas en el art. 2267 del CCyC. El
mismo establece que el titular de un derecho real sobre un inmueble no
separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, es quien
puede entablar la accin contra los colindantes. Asimismo establece que puede
citarse a los dems poseedores que sean titulares de derechos reales para que
intervengan en el juicio.
71
16.5.3. Legitimacin pasiva
Respecto de la legitimacin pasiva, se puede agregar que el artculo permite
que la accin sea dirigida al Estado cuando se trata de bienes privados, ya que
cuando se trata de bienes de dominio pblico corresponde la jurisdiccin
administrativa.
16.5.4 Prueba y sentencia

Cada parte debe aportar al juicio los ttulos y antecedentes que prueben la
existencia y extensin de sus respectivos derechos, pero se admiten todo tipo
de pruebas, las que incluso pueden ser solicitadas de oficio por el juez, ya que
su tares es la de establecer una lnea separativa cierta y definitiva.
Para el caso de que la prueba recolectada no sea suficiente para establecer

fehacientemente el lmite, el juez distribuir la zona confusa entre los linderos,
ya no en forma pretoriana sino por resolucin fundada.
16.6 Relaciones entre las acciones

posesorias y las reales
El Cdigo Civil y Comercial al legislar las acciones posesorias y las defensas
reales, lo hizo de manera conjunta, metodolgicamente hablando, ubicando a
ambas temticas en el Ttulo XIII del Libro IV. Ello tiene su fundamento en que
muchas veces no se ven claramente diferenciados los lmites entre ambas
acciones, y es por ello que el legislador incluy dentro del mismo Ttulo, un
captulo, el nmero tres, dedicado exclusivamente a enumerar las posibles
relaciones entre las mismas.
16.6.1 Anlisis de las diferentes situaciones que pueden

presentarse
La ley establece una serie de principios cardinales, a saber:
Prohibicin de acumular: no pueden acumularse las acciones reales con

las posesorias.
En las acciones posesorias es intil la prueba del derecho real, ya que el

juez analiza los ttulos presentados.
72
Iniciado el juicio posesorio, no se admite o continua la accin real hasta
que la posesoria haya terminado.
Quien es condenado en juicio posesorio no puede iniciar accin real

hasta cumplir la condena.
El titular puede optar por la accin posesoria o real, pero si intenta

primero la accin real pierde el derecho a utilizar la posesoria. No as a la
inversa, ya que puede promover primero la posesoria para luego iniciar
la real.
El demandante por accin real no puede iniciar acciones posesorias por

lesiones anteriores a la promocin de la demanda. S puede hacerlo el
demandado.
En caso de turbaciones o desapoderamientos recprocos, quien es

condenado en la accin posesoria y cumple con la restitucin (condena)
puede a su vez entablar la accin posesoria o real respecto del hecho
anterior.
La promocin de la accin real no obsta a que las partes deduzcan

acciones de defensa de la posesin y la tenencia por hechos
posteriores96.
96
Arts. 2269 al 2276 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
73
Referencias
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobado por Ley N 26.994 B.O.

08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de
la Ley N 27.077 B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin Argentina
Anteproyecto de Cdigo Civil y Comercial Honorable Congreso de la Nacin

Argentina. Recuperado de:http://www.infoleg.gov.ar/wp-
content/uploads/2013/11/8842012.pdf
Ley nacional 340. Cdigo Civil de la Nacin. Honorable Congreso de la Nacin

Argentina. Recuperado de:
109999/109481/texact.htm
Ley nacional 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo de la

Nacin. Recuperado de:
54999/53050/norma.htm
<http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-
54999/53050/norma.htm>
74

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Mdulo 1

1.1 Derechos reales. Diferentes

I. Derechos que importan directamente a la persona y son extrapatrimoniales,

II. Derechos que importan directamente al patrimonio:

Aclaremos algunos conceptos.

Cosa: es todo objeto material susceptible de tener un valor (no

Las cosas son clasificadas principalmente en muebles o inmuebles segn su

Patrimonio: Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las

La presente asignatura se avoca al estudio de los derechos reales.

Derecho real - Definicin

Nuestro Cdigo Civil y Comercial enuncia en el art. 1882:

El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se ejerce

La Dra. Marina Mariani de Vidal lo define de la siguiente manera:

Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas

de contenido patrimonial: en el sentido expresado supra (con un valor para

cuyas normas, sustancialmente de orden pblico: porque en buena medida,

que, previa publicidad: se considera sujeto pasivo de los derechos reales a

obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto

o 2. La segunda: hace a la exclusin o prevalencia sobre otro

Demos un ejemplo: Juan compra un inmueble a Pedro y concurre al registro de

En cambio, cuando fijamos la prevalencia de un derecho personal sobre otro

As, nuestro Cdigo Civil y Comercial indica en el art. 1886:

El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de

Encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y personales,

Derecho Real= Persona Cosa

Es la elegida por Vlez Srsfield en la redaccin del Cdigo Civil, siguiendo a

derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una

En el mismo sentido, se puede mencionar a Aubry y Rau (citados en Musto,

Algunas teoras no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos,

Teoras Monistas: consideran a los derechos reales y personales una misma

Personalistas u obligacionistas (Planiol, 1932): afirman que todos los

Personalistas realistas (Rigaud Bonnecase, 1924-1930) funden todos

Teora de la institucin: (Hauriou, 1925) Reconoce una diferencia entre

Numerus clausus. Nuestro sistema es de nmero cerrado, porque los nicos

La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos,

Por ejemplo, un derecho real inventado por las partes y asimilable a un

As como las partes no pueden inventar o adoptar de la legislacin comparada o

Las razones para la adopcin de este sistema en nuestro pas, se encuentran en

Servidumbres. Excepcin al principio de numerus clausus?

Algunos autores ven en el derecho real de servidumbre una excepcin al

Enumeracin (Artculo 1887)

Enumeracin. Son derechos reales en este Cdigo:

d) los conjuntos inmobiliarios;

1.4 Diferencias en cuanto a la forma de

Ttulo: Alude a la causa fuente de la adquisicin del derecho y responde a la

Modo posesorio y modo inscriptorio: Es el segundo elemento necesario para

Se ha considerado que en el caso de la usucapin, el ttulo es la ley y el modo es

Los modos de adquisicin, pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a ttulo

Cuando una persona constituye o trasmite un derecho real que no tena

Aun as, razones de poltica legislativa en proteccin del trfico mercantil

Art. 1885. Convalidacin. Si quien constituye o transmite un derecho real que

Juan le vende a Luis una coleccin de obras de arte perteneciente a Mara el 06

El objeto de los derechos reales

Lo expresado, se ve reflejado en el art. 1883: Objeto. El derecho real se ejerce

Es decir: algunos derechos reales como el dominio- se ejercen sobre cosas

Sobre una parte indivisa, se constituyen, por ejemplo, el condominio o el

1.5 Diferencias en relacin a sus efectos

Tabla 1: Diferencias entre Derechos reales y obligaciones

Derecho real Derecho personal

Poder directo sobre la cosa. Facultad de exigir a otro una prestacin.

Posee dos elementos (sujeto-cosa). Hay tres elementos (acreedor-deudor-

Objeto actual y existente (cosa). Objeto futuro (prestacin).

Exclusividad. No pueden existir dos La misma prestacin puede deberse a