A reabilitao de conjuntos habitacionais

na cidade de So Paulo*

OTERO, Estevam Vanale

MARTINS, Maria Lcia Refinetti

Resumo
O artigo investiga aes voltadas para a reabilitao de conjuntos habitacionais de interesse social na
cidade de So Paulo e traa um paralelo entre a experincia paulistana e as intervenes voltadas rea-
bilitao dos conjuntos habitacionais edificados na Frana durante o ps-guerra, onde essa questo acu-
mula dcadas de experincia, permitindo avaliar seus resultados a partir de suas trajetrias de sucessos
e fracassos. A base de anlise o conjunto de aes voltadas reabilitao de conjuntos habitacionais da
Companhia Metropolitana de Habitao de So Paulo (COHAB-SP), mais especificamente aquelas estru-
turadas no programa Viver Melhor, que teve como objetivo melhorar a qualidade de vida das popula-
es residentes, sendo a primeira ao da Companhia especificamente estruturada com essa finalidade.
Partiu-se da identificao das principais caractersticas da produo dos grandes conjuntos da COHAB-
SP ,que resultaram em problemas que condicionam vastos contingentes populacionais a um cotidiano
de segregao e excluso, reforando padres j presentes na estruturao do espao metropolitano. A
avaliao das polticas de reabilitao desenvolvida na forma de questionamento quanto capacidade
dessas aes intervirem nessa realidade urbana.

Palavras-Chave: Conjuntos Habitacionais Poltica Urbana Requalificao.

Abstract
The paper investigates the actions to the rehabilitation of social housing in the city of So Paulo and compares that
experience with the policies to the rehabilitation of social housing in France, where that issue accumulates decades of expe-
rience, providing the evaluation of their results, with successes and failures. The analytical basis is the set of actions aimed
at rehabilitation of social housing of COHAB-SP - Metropolitan Housing Company of So Paulo, more specifically those
structured in the Viver Melhor with the aim of improving the quality of life to the residents, the first action of the Company
specifically structured for this purpose. With the identification of the main features of the production of the social hous-

* O presente artigo verso revista do paper apresentado ao III Congresso Internacional na Recuperao, Ma-
nuteno e Restaurao de Edifcios, realizado em 12-14/05/2010 no Rio de Janeiro, originado de pesquisa
de mestrado (Otero, 2009) sob orientao de Maria Lcia Refinetti Martins.

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OTERO, Estevam Vanale e MARTINS, Maria Lcia Refinetti. A reabilitao de conjuntos habitacionais na cidade de So Paulo.
ing of COHAB-SP, which resulted in problems that conditioned large groups of population to a routine of segregation and
exclusion, reinforcing patterns already present on the structuring of the metropolitan area. The evaluation of the policies of
rehabilitation is developed searching to identify the possibilities to the transformation of the urban reality.
Keywords: Social Housing Urban Policy Requalification.
O processo de desenvolvimento urbano brasileiro
legou a nossas cidades duas realidades urbanas bastan-
te distintas, porm complementares e coerentes com o
processo histrico de formao de nossa sociedade: de
um lado, reas habitadas pelas camadas de alta renda,
com alta qualidade urbanstica e ambiental, servidas
pelos equipamentos e amenidades pblicos ou priva-
dos (integradas ao circuito imobilirio capitalista); de
outro, extensas reas habitadas pelas camadas popu-
lares, carentes de equipamentos e servios pblicos,
infra-estrutura urbana, postos de trabalho e consumo
e reas de lazer, entre outros (quase sempre margem
do mercado imobilirio capitalista).
Nesse processo, o Estado brasileiro desempe-
nhou, de forma direta e indireta, um papel determi-
nante que resultou na configurao atual de nossas
cidades. Especialmente aps 1964, com a criao
do Banco Nacional da Habitao (BNH), o Estado
nacional passou a ser um agente importante na pro-
duo do espao urbano. A despeito das polticas
habitacionais voltadas para camadas populares ja-
mais terem se aproximado das reais dimenses do
problema, elas apresentaram resultados quantitati-
vamente bastante significativos, sobretudo na sua
realizao por meio da produo de grandes con-
juntos habitacionais.
Essa forma urbana, que passou a ser implantada
em larga escala na periferia paulistana em meados
dos anos 1970 poca em que esta forma era se-
veramente questionada e abandonada na Europa,
onde fora formulada , resultou na formao de ter-
ritrios marcados pela desigualdade, alienao e se-
gregao urbanas. Tal como na Europa, os grandes
conjuntos habitacionais edificados em So Paulo
demandam amplas aes de requalificao voltadas
melhoria da qualidade de vida dessas populaes,
aes estas que ainda so bastante incipientes.
A produo dos grandes con-
juntos no ps-guerra europeu:
degradao e requalificao
A questo da habitao para classes trabalhado-
ras mobilizou grande parte do debate arquitetnico
e urbanstico desde o sculo 19, atingindo seu pi-
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ce no incio do sculo 20, quando foram delinea-
das as linhas gerais do que veio a ser denominado
Movimento Moderno em Arquitetura, e que defi-
niu as bases sobre as quais se estruturou a cidade
moderna, com seu dogmatismo quanto separao
das funes da cidade: habitar, circular, trabalhar e
divertir-se (nas horas livres).
Das pretenses originais de edificar um mundo
novo, o Neue Welt, do Movimento Moderno, a
partir do enfrentamento das contradies urbanas
e sociais por meio da Arquitetura, passou-se, logo
aps o trmino da Segunda Grande Guerra, a um
momento em que as utopias libertrias deram lu-
gar instrumentalizao dos preceitos modernos
para a reconstruo do ps-guerra, fundamentais
para a reorganizao da produo e do consumo,
especialmente num contexto de formao de um
mercado capitalista de consumo de massa. Coube
ao Estado assumir o desafio da produo habitacio-
nal em massa, devido constatao de que o setor
privado, regido apenas pelas leis do mercado, no
tinha condies de atender a essa demanda, pois
sua capacidade produtiva estava desarticulada em
funo da II Guerra Mundial (Farah, 1990).
Na esteira da transposio da racionalidade da in-
dstria produo do espao urbano, esse dogmatis-
mo, implantado sob o Estado de bem-estar estruturado
na Europa, acabou por reduzir a questo da moradia
multiplicao de unidades habitacionais, ao enfrentar
a questo do dficit habitacional por meio da produ-
o de milhares de unidades, em espaos que no se
tornavam (e nem se tornariam) cidade. O trabalhador
obteve sua moradia, mas perdeu a cidade.
Na Frana, a promoo dos grandes conjuntos
teve incio entre 1954 e 1955, mas s ganhou fora
a partir de 1958, com a criao das Zonas de Ur-
banizao Prioritria (Zones Urbaniser en Priorit
ZUP), destinadas construo de moradias so-
ciais que tivessem, no mnimo, 500 unidades (Slo-
miansky, 2002). Entre 1958 e 1964 foram criadas
155 ZUPs, totalizando uma rea de 17.000 ha, as
quais apresentavam um potencial de edificao de
aproximadamente 655 mil unidades habitacionais.
Desse total, apenas 2.800 ha encontravam-se ocu-
padas de alguma forma, em 120 ZUPs, em 1964,

OTERO, Estevam Vanale e MARTINS, Maria Lcia Refinetti. A reabilitao de conjuntos habitacionais na cidade de So Paulo.
havendo 33.200 moradias construdas e 57.400 em
construo, o que denota a dificuldade de opera-
cionalizar essas zonas (Blos, 1999).
O esforo francs de produo habitacional re-
sultou num dos mais significativos e emblemticos
processos de industrializao da construo civil
do mundo, ao articular um grande parque indus-
trial privado que era capitaneado pelo Estado. A
ampliao da escala dos empreendimentos habita-
cionais permitiu a reduo dos custos das unida-
des, devido ao aumento da produtividade, pois a
industrializao da construo permitia reduzir o
custo representado pela mo de obra no custo final
da habitao. Entretanto, a multiplicao de tor-
res e lminas de concreto e ao, que reproduziam
uma morfologia pobre e rgida, levou formao de
vastas cidades-dormitrio vinculadas precariamen-
te aos demais usos e funes da cidade, demons-
trando que a simples repetio de blocos sempre
iguais, que a somatria linear de mesmas unidades
(...) no so suficientes para formar espaos ur-
banos com escala e dimenses humanas (Bruna,
1972, p. 31-2).
A urgncia da produo em massa teve resul-
tados urbansticos desastrosos. Especialmente na
Frana, esse tipo de atuao, sob a forma de produ-
o dos grands ensembles, marcou indelevelmente a
paisagem suburbana de grandes cidades, sobretudo
Paris. A rejeio desse modelo se acentuou um pou-
co mais tarde, possivelmente devido ao contraste
entre uma das mais ricas culturas do mundo ao
longo das margens do Sena e a experincia de
reduzir o assentamento urbano a um dormitrio
de concreto proporcionado pelo Estado (Castells,
1983, p.121). Apesar disso, ao longo das primei-
ras dcadas, os grandes conjuntos possibilitaram o
atendimento adequado das necessidades habitacio-
nais da classe trabalhadora. Num cenrio econmi-
co favorvel, os grands ensembles permitiram aos
operrios franceses uma moradia digna (como em
nenhum momento histrico anterior) e um hori-
zonte em que se delineava a perspectiva de ascenso
social. Os grandes conjuntos franceses acabaram
funcionando como um trampolim para aquelas
populaes que, em virtude de melhorias socioeco-
nmicas, acabavam abandonando os conjuntos.
Em 1973 o Estado nacional francs reagiu s cr-
ticas crescentes contra essa forma urbana, proibin-
do a construo de grandes conjuntos (Fourcaut,
2002). foroso observar que nessa essa poca o
esforo de reconstruo j havia sido concludo,
do que se depreende que esses conjuntos s fo-
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ram abandonados quando a demanda habitacional
j havia sido equacionada, especialmente quando
comparada com as condies habitacionais vividas
pela classe trabalhadora at a primeira metade do
sculo 20.
As condies de segregao e alienao urbanas
presentes nesses territrios desde sua implanta-
o acirraram-se sobremaneira a partir da crise
econmica instalada com os choques do petrleo
na dcada de 1970, a qual foi seguida pela substi-
tuio progressiva das populaes dos conjuntos de
residentes de origem francesa por imigrantes (prin-
cipalmente do norte da frica). s dificuldades
inerentes aos problemas espaciais veio se somar a
concentrao da populao socialmente mais frgil
do pas. No incio dos anos 80, a sobreposio de
problemas espaciais com mazelas sociais levou fi-
nalmente exploso de ondas de protesto e violn-
cia, tendo os grandes conjuntos como palco (Bour-
dieu, 2007). Nesse momento os permetros dos
conjuntos apresentavam um quadro de segregao
social das famlias residentes (a maioria de origem
estrangeira) que era muito grave, com grande por-
centagem de moradores jovens e um alto grau de
degradao dessas reas, o que resultou num in-
tenso preconceito dos demais setores da cidade em
relao a esses locais (Harburger, 1987).
Como resposta a esses conflitos latentes foram
elaborados diagnsticos que buscavam as origens
dos problemas e suas possibilidades de superao.
As crticas inicialmente direcionaram-se para os as-
pectos formais dos conjuntos e as condies fsi-
cas, tanto em sua relao com o restante da cidade
quanto oferta de equipamentos e infra-estrutura.
Desde os primeiros anos da dcada de 1980
inmeros programas e aes foram desenvolvidos
com o intuito de melhorar a qualidade de vida nos
conjuntos perifricos franceses, evoluindo de aes
pontuais e restritas aos seus limites at atingir o n-
vel de grandes polticas nacionais de interveno
em escala regional, que passaram a enfocar a di-
nmica urbana como um todo e a necessidade de
atuar sobre a relao entre os grandes conjuntos
habitacionais e as cidades que os abrigam. Alguns
conjuntos receberam intervenes praticamente de
todos os programas que foram se sucedendo ao lon-
go de quase trs dcadas (Blos, 1999). Ainda assim,
continuam a apresentar um cenrio de degradao
ambiental e conflito social, como o caso da mu-
nicipalidade de Clichy-sous-Bois, que, a despeito
de figurar nos programas de investimento e reabi-
litao para os grands ensembles desde o incio dos
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OTERO, Estevam Vanale e MARTINS, Maria Lcia Refinetti. A reabilitao de conjuntos habitacionais na cidade de So Paulo.
anos 80, foi palco de recente exploso de violncia
na periferia metropolitana de Paris em 2005.
A grande questo subjacente que nenhum des-
ses programas por mais amplos e complexos que
fossem seus desenhos de operao enfrentou os
mecanismos que (re)produziam as condies de se-
gregao espacial e excluso social. Alis, estes pro-
gramas foram implantados no momento em que as
polticas de desregulamentao e liberalizao eco-
nmica mais avanaram, um momento em que os
direitos sociais eram mais solapados. Contraditoria-
mente, procurou-se responder a problemas sociais
e econmicos estruturais por meio de polticas pon-
tuais e superficiais (Bourdieu, 2007, p.215).
A produo dos grandes conjun-
tos em So Paulo
Ao longo do sculo 20, o Brasil passou por ver-
tiginosos processos de urbanizao e industrializa-
o, o que gerou uma demanda de investimentos na
produo de novas habitaes e de infra-estrutura
urbana. Contudo, a universalizao do direito ci-
dade e moradia digna, assim como o acesso s
redes de servios urbanos, jamais figurou entre as
prioridades de ao do Estado brasileiro.
Uma poltica nacional de habitao popular,
para alm de aes descoordenadas e pontuais, s
se concretizaria efetivamente com a criao, em
1964, do Sistema Financeiro da Habitao (SFH)
e do Banco Nacional da Habitao (BNH), incor-
porando grande parte das formulaes e propostas
desenvolvidas ao longo dos anos anteriores.
Se o SFH/BNH, por um lado, tinha entre seus ob-
jetivos manifestos a melhoria das condies de mora-
dia das camadas populares, tambm previa, por outro
lado, o incentivo indstria da construo civil e
gerao de empregos. Entre 1964 e 1986, perodo em
que atuou, o SFH/BNH foi agente importante na dina-
mizao e modernizao do mercado da construo
civil, sendo identificado por alguns autores como um
dos principais responsveis pela estruturao e con-
solidao de um mercado imobilirio urbano capitalis-
ta (Maricato, 1996, p. 44) no Brasil. O SFH/BNH foi
fundamental na dinamizao da promoo imobili-
ria e na verticalizao das cidades brasileiras, na diver-
sificao da indstria de materiais de construo e na
consolidao das grandes construtoras, alm de cons-
tituir ferramenta importante econmica para a gerao
de empregos para mo de obra no especializada.
O BNH chegou a ser, a partir de 1969, o segun-
do maior banco do pas em magnitude de recursos,
ao administrar fundos provenientes da poupana
compulsria dos trabalhadores, o Fundo de Ga-
rantia do Tempo de Servio (FGTS), e da reserva
voluntria, o Sistema Brasileiro de Poupana e Em-
prstimo (SBPE). Apesar da grandeza dos recursos
envolvidos na operao do SFH/BNH, responsveis
pelo financiamento de cerca de 25% de todo o in-
cremento imobilirio residencial no perodo 1964-
1986, este foi um perodo em que a carncia ha-
bitacional, representada pelo aumento no nmero
de moradias em favelas e loteamentos precrios,
cresceu dramaticamente, uma vez que apenas 20%
desse incremento representado pelo atendimento
aos segmentos de baixa renda (Chaffun, 1997, p.
26). Sua atuao esteve muito distante de enfrentar
a magnitude dos problemas relativos carncia ha-
bitacional das camadas populares. Sua constituio
sob uma lgica eminentemente empresarial, que
no comportava solues subsidiadas, exclua os
segmentos de mais baixa renda do acesso aos finan-
ciamentos. Em 1986, descapitalizado, com dvidas
gigantescas, o BNH foi extinto.
Ao longo do perodo de existncia do BNH, em
que se verificou a atuao estatal mais efetiva na
questo da moradia popular, em nenhum momento
o real atendimento s demandas habitacionais das
camadas de baixa renda efetivou-se como polti-
ca de Estado destinada a universalizar o direito
moradia, ficando relegado retrica dos discursos
oficiais. O Estado procurou evitar qualquer tipo de
ao que pudesse impactar no aumento dos custos
de reproduo da fora de trabalho, o que acabou
restringindo o acesso da classe trabalhadora ao mer-
cado habitacional capitalista (para o que necessita-
ria de aumentos salariais significativos ou amplas
polticas de subsdio governamental). Em funo
disso, para os interesses das classes dominantes in-
dustriais, a melhor poltica habitacional, no con-
texto do subdesenvolvimento brasileiro, era a da
no-poltica habitacional (Ferreira, 2007, p. 45).
Ainda assim, o perodo de atuao do BNH foi
quantitativamente o mais expressivo na promoo
pblica de unidades habitacionais. O atendimento
voltado ao chamado mercado popular, focando as
camadas de um a trs salrios mnimos e posterior-
mente estendida at cinco salrios mnimos, esteve
a cargo das Companhias de Habitao (COHABs).
Uma primeira gerao de programas voltados a esse
segmento tinha por princpio a produo em massa
de unidades, especificamente sob a forma-conjunto
habitacional, calcada na experincia europeia de re-
construo durante o ps-guerra.
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Foto 1 - Vista dos conjuntos Santa Etelvina IVA e III-A, Cidade Tiradentes

Foto: Estevam Otero, 2008

Figura 1 - Localizao dos conjuntos da COHAB-SP na Cidade de So Paulo sobre base SEMPLA/PMSP com a popu-
lao residente por distrito e a concentrao de empregos formais (Otero, 2009, p. 149)

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A produo sob a forma de grandes conjuntos to-
mou impulso definitivo a partir de 1975, facilitada
inclusive por uma legislao de zoneamento na cida-
de de So Paulo que passou a admitir, em zona rural,
a implantao de conjuntos habitacionais de iniciati-
va do poder pblico, e exclusivamente esse tipo de
ocupao urbana. Essa produo ocorreu em meio
distenso do regime autoritrio, e se apresentou com
uma progressiva perda qualitativa ao longo dos anos
em relao quelas primeiras intervenes desenvol-
vidas pelos Institutos de Aposentadorias e Penses
(IAPs) e pelo Departamento de Habitao Popular
(DHP) do Distrito Federal (Rio de Janeiro), em escala
e padres at ento desconhecidos no pas. Os gran-
des blocos que nessa poca j marcavam o cenrio
da banlieue parisiense e l sofriam forte questio-
namento , passaram a ser produzidos na periferia
paulistana, com resultados ainda piores.
Surgiram os grandes conjuntos, inaugurados
com a implantao de Itaquera I a partir de 1977, na
Zona Leste de So Paulo. Marcados por uma crescen-
te precariedade, os grandes conjuntos implantados
pela COHAB-SP na periferia da metrpole paulistana
foram se sucedendo: Jos Bonifcio (1979 a 1990),
Cidade Tiradentes (1973 a 1998), Sapopemba (1982
a 1983), Educandrio (1983 a 1988) e Adventista
(1986 a 1992) representaram grandes intervenes
com projetos e recursos pblicos, e que consegui-
ram levar ao limite a alienao urbana e a segrega-
o socioespacial de vastos contingentes populacio-
nais, chegando a representar, como no extremo da
Zona Leste de So Paulo, proporo importante da
populao residente. No distrito Artur Alvim, onde
se encontra implantado o complexo Itaquera I, as
unidades em conjuntos da COHAB-SP representam
39,43% do total de 31.713 moradias ali existentes.
No distrito Jos Bonifcio, os conjuntos da Com-
panhia respondem por 74,73% do total de 28.925
residncias. Em Cidade Tiradentes essa proporo
atinge 85,03% dos 49.840 domiclios existentes no
distrito (Censo IBGE/2000; COHAB-SP).
evidente que a realidade socioeconmica bra-
sileira, por ser to diversa da francesa, apresenta
caractersticas distintas quanto gravidade das
condies habitacionais e urbanas na comparao
entre a periferia e a banlieue. O Estado de bem-
estar social europeu promoveu uma poltica uni-
versalista e integradora em relao promoo ha-
bitacional s classes trabalhadoras. L, a crise que
se abateu sobre os subrbios fruto de uma gama
complexa de fatores, possuindo uma considervel
carga tnica e cultural.
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Aqui jamais vimos uma poltica urbana inte-
gradora e universal: as prprias caractersticas do
BNH e sua lgica financeira conferiram ao sistema
um trao excludente, que no atingia justamente os
setores mais necessitados de sua atuao. Ainda as-
sim, a promoo dos grandes conjuntos represen-
tou uma produo significativa de unidades, bem
como a constituio de vastos territrios onde se
sobrepunham carncias e problemas sociais, eco-
nmicos e urbansticos, comumente agravados pe-
las prprias caractersticas dessa promoo.
Constata-se a baixa qualidade resultante dessa
produo, na qual as premissas projetuais equivo-
cadas e j superadas na matriz em que foram conce-
bidas sobrepuseram-se as condies de segregao
e excluso, tpicas de nossa formao social. O re-
sultado pode ser verificado nos espaos resultantes
dessa poltica, nos quais uma forma urbana proje-
tada originalmente como extenso da racionalidade
da indstria ao espao de moradia do trabalhador
passou a se configurar como um exlio econmico
e social dentro da metrpole.
A busca por terras de menor custo muitas ve-
zes com caractersticas rurais , extremamente afas-
tadas da centralidade metropolitana; a elaborao
de projetos que enfocavam a questo dos custos
unitrios sem se preocupar com a constituio de
espaos urbanos qualificados; a pssima qualidade
de execuo; a carncia de equipamentos, servios
e infra-estrutura urbana tudo isso impactou nega-
tivamente os conjuntos da Companhia.
A degradao presente nos grandes conjuntos
da COHAB-SP tem origem tanto em problemas
internos aos seus permetros (carncias de equi-
pamentos e servios pblicos, rigidez e monofun-
cionalidade tipolgica e morfolgica, assim como
problemas de ordem construtiva), quanto naqueles
decorrentes da relao dos conjuntos com a cidade
(dificuldades de acessibilidade e mobilidade, dis-
tncia aos postos de trabalho e pontos de consumo
e segregao socioespacial de seus moradores).
Reabilitao de conjuntos habi-
tacionais em So Paulo
A constatao de que os conjuntos da COHAB-
SP comportavam inmeras carncias, constituindo
uma dvida no saldada da Companhia com seus
muturios, ocorreu h mais de duas dcadas. Nes-
se meio tempo, foram tomadas algumas iniciativas,
com o intuito de reverter o quadro de precarieda-
de e baixa qualidade de vida nesses espaos. En-

OTERO, Estevam Vanale e MARTINS, Maria Lcia Refinetti. A reabilitao de conjuntos habitacionais na cidade de So Paulo.
tretanto, apenas a partir de 2001 tais iniciativas se
traduziram no primeiro conjunto de aes organi-
zado e articulado com o objetivo de reabilitar esses
permetros: o Programa Viver Melhor. Essa poltica
no nasceu plenamente estruturada, mas foi sendo
incrementada ao longo desse processo.
Para analisar e avaliar os resultados do progra-
ma, tomou-se como chave os princpios definidos
por Blos (1999: 459-460), que avalia a reabilitao
dos grandes conjuntos na Europa a partir da capaci-
dade dessas propostas de enfrentar trs questes es-
truturais e complementares, tanto internamente aos
mesmos como em sua relao com a cidade conso-
lidada: 1) a integrao fsica: representada pela rup-
tura do isolamento e insulamento to caractersticos
dessa forma urbana, envolvendo melhorias internas
nos permetros dos conjuntos e em sua relao com
a cidade como um todo, relacionadas qualificao
urbanstica interna e s condies de acessibilida-
de e mobilidade; 2) a integrao funcional: enten-
dida como a descaracterizao dessas reas como
cidades-dormitrio, monofuncionais, de modo a
produzir uma diversificao de usos e atividades
que impliquem numa maior complexidade urbana,
resultando em novas possibilidades de apropriao
e numa nova dinmica econmica, integrando-os
ao circuito econmico da cidade sua volta; e 3)
e a integrao social: representada pelo conjunto
de medidas de qualificao social da populao ali
residente, rompendo com a condio de excluso
socioeconmica a que estes moradores se veem sub-
metidos, enfrentando a dimenso social dos proble-
mas que atingem essas reas de forma global.
O Viver Melhor propunha uma srie de aes
integradas e de enfoque amplo, muitas vezes im-
plantadas sob a forma de parcerias com outros r-
gos pblicos e/ou entidades civis, com o objetivo
de promover a insero urbana, a melhoria da
qualidade de vida e a incluso dos moradores dos
Conjuntos Habitacionais da Cohab SP e entornos
(Almeida & Franco, 2004, p.1).
Entre os objetivos especficos do programa, po-
diam ser elencados os seguintes: destinao das reas
livres e otimizao do uso dos ncleos comerciais e
centros comunitrios; ampliao do universo de fa-
mlias atendidas, estimulando programas e projetos
de entidades e associaes, conforme a necessidade
local; fomento ou participao em aes que imple-
mentem equipamentos para a gerao de renda, la-
zer, cultura, educao, sade, esporte e assistncia
social; incentivo ou cooperao em aes do plane-
jamento urbano e ambiental; aes de regularizao
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de reas e conjuntos habitacionais; e iniciativas que
contribuam para regularizao da situao contratu-
al dos moradores (Almeida & Franco, 2004).
A Companhia reconhecia as carncias sociais e
ambientais presentes em seus conjuntos habitacio-
nais, representadas pela inexistncia ou baixa qua-
lidade dos equipamentos e servios pblicos nesses
espaos. Como decorrncia desse reconhecimento
buscou-se equipar os conjuntos que apresentavam
as maiores carncias, procurando, assim, dimi-
nuir as desigualdades espaciais da infra-estrutura
dos conjuntos em relao cidade consolidada. A
partir dessa constatao, a Diretoria de Patrim-
nio levantou os imveis vazios de propriedade da
Companhia (caracterizados como rea Institucio-
nal ou como rea Reservada para COHAB) e que
apresentassem viabilidade para a implantao de
equipamentos e passou a oferec-los aos diversos
rgos e secretarias municipais em busca de inte-
ressados em implant-los. Essa oferta de reas des-
pertou grande (e inesperado) interesse dos rgos
da Prefeitura. O Programa Viver Melhor foi estru-
turado aps essa primeira experincia, tendo como
pontos de partida que: 1) a COHAB tinha inmeros
prdios sem destinao dentro dos conjuntos; 2)
os conjuntos apresentavam grave dficit de equi-
pamentos e servios pblicos; e 3) diversos rgos
do poder pblico e, eventualmente, associaes da
sociedade civil, tinham grande interesse em reas
para a implantao de equipamentos e projetos.
A partir disso, o programa comeou a ser de-
senhado e estruturado internamente na Diretoria
de Patrimnio da Companhia. Estabeleceu-se uma
Coordenao Tcnica cargo ocupado entre 2001
e 2002 pela arquiteta Margareth Uemura, e depois,
at 2004, pelo arquiteto Andr Franco , cuja fun-
o primordial era a articulao entre a Companhia
e os rgos e instituies parceiros, definindo e via-
bilizando a ocupao das reas da COHAB-SP. As
demandas por aes nos conjuntos eram definidas
em funo do que se identificava como passivos
presentes nos mesmos, decorrentes de sua concep-
o, projeto e implantao, entre outros. Mesmo
nos conjuntos j regularizados nos quais, portan-
to, a COHAB-SP no teria quaisquer obrigaes
percebia-se esse passivo a ser enfrentado.
Para estabelecer as prioridades de interveno
necessrias aos conjuntos a Companhia elaborou
uma avaliao das condies presentes em cada um
deles. As demandas de uso e ocupao das reas
eram estabelecidas pela equipe social da COHAB-
SP, que realizava um diagnstico dos equipamentos
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OTERO, Estevam Vanale e MARTINS, Maria Lcia Refinetti. A reabilitao de conjuntos habitacionais na cidade de So Paulo.
presentes no conjunto e em seu entorno. Dessa for-
ma, os usos a serem implantados nos conjuntos habi-
tacionais eram definidos originalmente pela COHAB
em funo da demanda por ela verificada. A partir da
constatao dessas carncias em equipamentos de
sade, educao, cultura etc. , a Companhia busca-
va o rgo ou instituio responsvel por esse atendi-
mento, ofertando a rea para a instalao do equipa-
mento demandado, identificando o possvel parceiro
com interesse e/ou possibilidade em implant-lo.
O programa teve incio com a execuo de um
projeto-piloto no conjunto Santa Etelvina IIIA, esco-
lhido por apresentar indicadores socioeconmicos
crticos, e cujo objetivo era a reverso do quadro
de abandono e excluso social (Almeida & Franco,
2004, p. 8) dessa rea. Cidade Tiradentes carregava,
ainda, um grande simbolismo, pelo fato de consti-
tuir o maior complexo de conjuntos realizado pela
COHAB-SP.
O Viver Melhor possibilitou a viabilizao de ou-
tros programas da administrao municipal, ao dis-
ponibilizar alguns dos elementos fundamentais para
a realizao de polticas pblicas: reas urbanizadas
sem custo para a Prefeitura e um diagnstico prvio
da demanda. Segundo a arquiteta Margareth Uemura,
tanto os primeiros Telecentros quanto os primeiros
Centros Educacionais Unificados (CEUs) da cidade
de So Paulo foram implantados dentro de conjuntos
habitacionais, em edificaes ou terrenos viabilizados
pelo programa. Isto tambm verdade em relao ao
Hospital de Cidade Tiradentes, igualmente viabiliza-
do numa rea da Companhia. Foram implantados
23 Telecentros pelo Viver Melhor, em 17 conjuntos
habitacionais. Alm desses, diversos equipamentos e
servios foram implantados sob a forma de parcerias
entre a COHAB-SP e rgos e secretarias do poder
pblico.
Diversos centros comunitrios e centros comer-
ciais da Companhia, que se encontravam ociosos ou
subutilizados, foram aproveitados pelo programa. Os
projetos de reforma e adaptao eram realizados pelos
arquitetos da COHAB-SP e as obras executadas pelos
prprios funcionrios responsveis pela manuteno
dos conjuntos. O Viver Melhor constitua, dessa for-
ma, um programa de baixssimo custo, pois permitia
a implantao de equipamentos a partir da cesso de
reas que j faziam parte do patrimnio da COHAB-
SP. Mesmo nos imveis edificados, as intervenes
consistiam em adaptaes de baixo custo, podendo
ser realizadas, muitas vezes, pelas equipes de manu-
teno da prpria Companhia. Comportava, ainda,
subprogramas voltados melhoria geral da qualidade
104
de vida dos muturios, desde a renegociao de d-
vidas das moradias e das unidades comerciais at a
edificao de novas unidades, passando pela regula-
rizao documental dos conjuntos.
Se, por um lado, o programa possibilitou me-
lhorias principalmente fsicas nesses permetros, por
outro, o enfrentamento das questes envolvendo a
integrao funcional e social dos conjuntos cida-
de consolidada permaneceu sem resposta pelo Viver
Melhor, de modo que a desintegrao e o isolamen-
to dessas reas em relao dinmica econmica e
social de So Paulo continuaram inalterados. Devido
s caractersticas da produo dos grandes conjun-
tos e a complexidade de seus problemas, verifica-se
que estes extrapolam seus limites fsicos, estabele-
cendo relaes com seu entorno imediato e com a
cidade consolidada. Nessa limitao se assenta uma
das fragilidades do Viver Melhor, uma vez que o
mesmo esteve restrito s propriedades da COHAB-
SP, portanto, aos permetros dos conjuntos. Uma das
razes de sua rpida e barata viabilizao o extenso
patrimnio fundirio sem uso da Companhia con-
verteu-se numa de suas limitaes. Dessa forma, o
enfrentamento das questes envolvendo acessibili-
dade urbana e a integrao econmica e social desse
territrio e dessa populao, por exemplo, ficaram
alijadas do escopo do programa. Mesmo questes
inscritas no permetro dos conjuntos, caso dos pro-
blemas decorrentes da monofuncionalidade, rigidez
formal e irregularidades na ocupao das reas con-
dominiais, comuns nos conjuntos objeto das aes
do programa, no foram atendidas entre os objetivos
do Viver Melhor. Isso no quer dizer que esses pon-
tos no preocupassem seus gestores; entretanto, no
foram encontradas possveis respostas no mbito das
possibilidades abertas pelo programa.
Outro problema considervel diz respeito ao seu
prprio desenho institucional. Como foi observado
pela arquiteta Renata Milanesi, tcnica da COHAB-
SP, o programa jamais foi formalizado nem como
estrutura executiva nem como programa oficial do-
tado de recursos. exigidade da equipe somou-se
a inexistncia de uma dotao oramentria que per-
mitisse sustentar as aes do programa para alm de
parcerias localizadas, impedindo que a Companhia
realizasse intervenes de maior monta na requalifi-
cao fsica de determinadas reas.
Concluses
Sinteticamente, o Viver Melhor pode ser descrito
como um grande esforo de articulao de aes de

OTERO, Estevam Vanale e MARTINS, Maria Lcia Refinetti. A reabilitao de conjuntos habitacionais na cidade de So Paulo.
rgos distintos, secretarias e entidades, coordenado
pela COHAB-SP, com o fim de equipar os grandes
conjuntos implantados pela municipalidade, por
meio da utilizao de seu estoque de terras e edifi-
caes pblicas sem uso. O Viver Melhor conseguiu
produzir melhorias relativamente importantes na
escala dos bairros, enfrentando a desigualdade de
equipamentos e infra-estrutura entre essas reas e
a cidade consolidada. Entretanto, no foi capaz
e nem se props, importante frisar de oferecer
respostas alm dessa escala local: o programa, de
um lado, no interferiu na questo da relao dos
conjuntos com o restante da cidade e sua dinmica,
assim como no avanou nas questes diretamente
relacionadas monofuncionalidade e rigidez mor-
folgica e tipolgica ali encontradas. E, se por um
lado, as aes de implantao de equipamentos,
servios e infra-estrutura acabaram por diminuir as
desigualdades entre os grandes conjuntos e a cidade
consolidada, no chegaram a alterar a lgica segre-
gacionista refletida nesses espaos. A partir do Viver
Melhor abriu-se a perspectiva de que, com a im-
plantao de equipamentos e a disponibilizao de
servios pblicos, seriam melhoradas a qualidade
ambiental e a qualidade de vida nesses conjuntos.
Contudo, segundo Altemir Almeida, ex-diretor
de Patrimnio da COHAB-SP, as expectativas em
relao aos resultados eram modestas: no se tinha
a pretenso de romper com as condies de segre-
gao das reas, mas, sim, melhorar as condies
de vida dessa populao. Segundo avaliao de Al-
meida, para que se tivesse essa abrangncia ou essa
perspectiva de impactar decisivamente a questo da
segregao urbana, seria necessrio um programa
mais amplo, possivelmente articulado a partir de
uma ao intersecretarial, coordenada a partir do
Gabinete do Prefeito, constituindo-se, verdadeira-
mente, numa poltica de governo, uma vez que as
questes suscitadas por esse enfrentamento trans-
cendem o mbito e o alcance da atuao de um r-
go como a COHAB.
A possivelmente reside o grande problema, ao
se esperar do Viver Melhor a reduo da segregao
socioespacial dos moradores dos grandes conjuntos
habitacionais de So Paulo. Dessa maneira, parece
que o programa atingia seus objetivos ao mesmo
tempo em que encontrava seus limites, demons-
trando que para esse enfrentamento necessria
uma formulao mais abrangente. Este fato ain-
da mais revelador quando se analisa a situao do
complexo Cidade Tiradentes, onde a sobreposio
de problemas de diversas escalas e caractersticas
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revistafaac, Bauru, v. 1, n. 1, p. 97-107, abr./set. 2011.
impede sua resoluo por meio de aes de carter
to pontual, sem abranger a relao do complexo
com a cidade. Se indiscutvel que impactou favo-
ravelmente a qualidade de vida dos moradores de
Cidade Tiradentes ainda que isto se deva, funda-
mentalmente, ao fato de se partir de um patamar
reconhecidamente baixo na oferta de servios p-
blicos , o Viver Melhor ainda um passo pequeno
na reabilitao do complexo em direo ao pleno
direito de seus habitantes cidade.
importante destacar que a reabilitao dos pe-
rmetros dos grandes conjuntos habitacionais deve
passar pela sua integrao fsica, funcional e social
dinmica urbana metropolitana, transcendendo
seus limites. Mesmo internamente aos conjuntos,
fundamental enfrentar as irregularidades no uso
e ocupao do solo, reflexo da incompatibilidade
entre o projetado e o vivido nesses espaos. A ex-
cessiva rigidez e a pobreza morfolgica ali presen-
tes devem ser alvos de propostas de requalificao
que cheguem ao nvel da edificao o que poderia
levar a um elevado grau de melhoria urbanstica.
Essas observaes crticas no diminuem a
importncia e a relevncia do Viver Melhor como
poltica pblica de reduo das desigualdades so-
cioespaciais nos conjuntos, enfocando especifica-
mente a questo do subequipamento de reas pa-
radoxalmente planejadas, projetadas e executadas
pelo poder pblico. Na verdade, ele representou
um primeiro passo rumo garantia plena do acesso
cidade aos residentes em conjuntos da COHAB-
SP, caminho este que deve ser complementado com
outras aes que objetivem a completa integrao
dessas reas cidade consolidada.
Evidentemente, mesmo uma poltica ampla e
integrada, enfocando a reabilitao dos conjuntos
em todas as suas dimenses, teria limitaes ao
enfrentar a segregao socioespacial e a alienao
urbanas. Por atuar eminentemente na esfera do
consumo do espao, essas aes interferem pouco
nos elementos que agem na produo dessa reali-
dade, impactando marginalmente as condies de
segregao. A experincia francesa de reabilitao
dos grandes conjuntos expressa isso muito clara-
mente, onde dcadas de vultosos investimentos e
projetos competentes no foram capazes de alterar
a realidade de segregao desses territrios, ainda
que a qualidade de vida (representada por um grau
bastante significativo de equipamentos e servios
urbanos) tenha se ampliado.
A partir de 2005, com a mudana de comando
na administrao municipal, o Viver Melhor teve
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OTERO, Estevam Vanale e MARTINS, Maria Lcia Refinetti. A reabilitao de conjuntos habitacionais na cidade de So Paulo.

suas operaes interrompidas, a despeito do pro-
grama jamais ter passado por uma avaliao pelo
prprio poder pblico quanto a seus sucessos,
percalos ou fracassos. O tema da reabilitao dos
grandes conjuntos habitacionais de So Paulo dei-
xou de ser pensado em termos de poltica pblica,
como debate em torno de seus objetivos, alcance,
abrangncia ou resultados, voltando a ser uma de-
manda difusa acerca de um passivo a ser enfren-
tado num futuro que no tem perspectiva de ser
alcanado a mdio prazo.

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OTERO, Estevam Vanale e MARTINS, Maria Lcia Refinetti. A reabilitao de conjuntos habitacionais na cidade de So Paulo.

Maria Lcia Refinetti Martins professora associada do Programa de Ps-Graduao da Faculdade de Arquit-
etura e Urbanismo da Universidade de So Paulo (FAU/USP), onde tambm pesquisadora do Laboratrio de
Habitao e Assentamentos Humanos (LABHAB). E-mail: <malurm@usp.br>.

Estevam Vanale Otero arquiteto e urbanista, mestre pela FAU/USP, pesquisador do LABHAB/FAUUSP e pro-
fessor do Curso de Arquitetura e Urbanismo da ASSER-Rio Claro. E-Mail: <estevamotero@yahoo.com>.

Recebido para avaliao em outubro de 2010.

Aprovado para publico em fevereiro de 2011.

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