CLASE N8: DERECHO REALES

Continuacin de la clase anterior:

Situaciones controvertidas entre los D. Reales y D. Personales:
Este es el caso de las

Obligaciones Propte Rem: Cul es la idea que tenemos de las obligaciones propte rem? Tienen la
dificultad de que en cada autor, se encuentren visiones distintas. Vara el enfoque de acuerdo al texto que
se tome. Es un problema con solucin previa en estas situaciones controvertidas porque bsicamente, ni
el Cdigo de Vlez, ni el CCC legislan sobre el la idea de obligaciones propte rem. Sin embargo, toda la
doctrina habla de ste tema y la mayora de los autores tratan de explicar situaciones que se identifiquen
como propte rem o traten de separar diciendo ste no es el caso de una propte rem. Igual, es una especie
de fantasma porque no est legislada pero est dando vuelta en los libros de derecho civil.
Qu es lo que nosotros vamos a tomar como pauta de anlisis? A mi criterio, el que mejor analiza el
tema es Lpez de Zavala, tomaremos su lgica de anlisis.
Se suele denominar: obligaciones reales, obligaciones ambulatorias y cargas reales stas ltimas, con el
nuevo cdigo, han quedado explicadas mas claramente. Lpez trata de determinar cul es la terminologa
correcta y empieza a descartar algunos de esos trminos.
El primer trmino en descartar es: obligaciones reales. Nosotros conocemos dos grandes mbitos de
vinculacin: los D. Reales y los D. Personales. Tenemos un cmulo conceptual en relacin a las relaciones
personales; y ahora estamos aprendiendo las vinculaciones reales que son la vinculacin de la persona
con la cosa, que en realidad no es tal, no hay relacin con la cosa desde el punto de vista del derecho, s
hay vinculacin material con la cosa, pero las relaciones siempre son entre personas, nada mas que el
vnculo parte de la cosa, tiene como disparador el contacto con la cosa, el derecho en que uno funda, o
no ese contacto con la cosa y la oponibilidad que ese cmulo de situaciones jurdicas como las relaciones
de poder o los derechos reales genera respecto de los terceros. Son 2 grandes mundos distintos los que
tenemos: el de las relaciones personales y el de las vinculaciones personales. Lpez dice que o existe,
por lo menos no est pensado as en nuestro derecho, podramos discutirlo doctrinariamente, un mbito
de vinculacin mixta, porque la misma norma desde la perspectiva de Vlez dice que no hay obligaciones
que se correspondan a los derechos reales sino que el derecho real es una cosa, que despus esa
vinculacin genere derechos, deberes y obligaciones, es otro cantar. El texto de las normas se encarga
de separar lo personal de lo real. Dice Lpez, obligaciones son situaciones que tienen que ver con lo
personal y lo real es lo real; entonces, si nosotros no reconocemos la existencia de vinculaciones mixtas,
es entendible que no podamos utilizar el trmino obligaciones reales; o son obligaciones, o son reales,
no hay posibilidad de entender alguna situacin jurdica que venga a englobar ambos conceptos en ella
misma.
Otro de los trminos que es impreciso de utilizar para referirse a las obligaciones propte rem es el de
obligaciones ambulatorias porque lo ambulatorio no hace solo a la idea de una obligacin propte
rem, sino que es una caracterstica de ellas, pero que tambin est incluida dentro de la idea de las cargas
reales, por ej. Qu significa que una carga u obligacin sea ambulatoria? Que sea ambulatoria responde
a la idea de que recae sobre una persona que ostenta una determina calidad o categora en un momento
determinado. (Ej. Existe un inmueble que est dentro de un edif de propiedad horizontal, la norma de ph
establece que cada propiedad paga expensas, que son los gastos comunes que deben aportar para
sustentar el pago de servicios, pago de honorarios de administracin, y cuestiones que hacen al inters
de todo el edificio. Yo soy propietario de ese inmueble, hoy. La obligacin pesa sobre ese inmueble. Yo
maana vendo ese inmueble y el adquirente, nuevo propietario, ser el obligado al pago de las expensas
el mes siguiente. Esa obligacin no nace frente a un sujeto determinado, como si nacen en el comn de
las obligaciones. Si yo contrato con la compaera un prstamo, la obligacin nace y se desarrolla entre
ella y yo, ella me presta plata, esa obligacin est vinculada entre ella y yo. En cambio, la obligacin de
pagar expensas, es una obligacin que no tiene, desde el inicio, un sujeto determinado, sino que el sujeto
se va a ir determinando al momento en que se genere la obligacin especfica. Yo tengo una obligacin
genrica impuesta por ley, el pago de expensas, a quin recae? Al titular o poseedor de unidad funcional
de PH. La obligacin va a tener nombre y apellido al momento en que se genere la obligacin de pago del
mes de agosto. Dice la unidad tanto debe pagar $2300 de expensas. Quien ostente la titularidad en ese
periodo, es quien va a ser titular, persona determinada, de esa obligacin.) Ese es el carcter ambulatorio
de muchas situaciones jurdicas q podemos encontrar. Por lo cual, identificar la idea de obligaciones
ambulatorias con obligaciones propte rem, nos hace incurrir en el margen de error de creer que pueden
existir situaciones que obliguen ambulatoriamente pero que no son obligaciones propte rem. Lo
ambulatorio s es una caracterstica de las propte rem, mas no as las identifica como nicamente eso,
porque la carga real tambin va a ser ambulatoria, y no es lo mismo.
Lpez dice que con los conceptos que nos debemos manejar es obligaciones propte rem y cargas reales.
Estas son la imposicin de cumplir con un mandato, obligacin o deber, que estn vinculados respecto a
la cosa. Ambas vienen con la cosa. (Ej. Si yo compro el inmueble, ste viene con expensas, impuestos a
pagar, etc. Viene con la cosa. Si lo compro y viene con un inquilino, tengo q respetar el contrato, y si lo
quiero rescindir, debo cumplir con las obligaciones que la ley me impone. Si el anterior propietario hipotec
el inmueble, pasa lo mismo; quien adquiera, adquiere sabiendo que ese inmueble se encuentra
hipotecado, por lo cual, el inmueble viene con la hipoteca)
El CCC trae bien aclarada qu es una carga real, que en el cdigo de Vlez generaba ciertas dudas.

Art 1888 CCC: Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos
reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad
superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relacin al dueo de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravmenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda
sobre la existencia de un gravamen real, su extensin o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del
titular del bien gravado.

Quiere decir que la idea de la carga real es el aspecto pasivo de los derechos reales que recaen sobre
cosa ajena. (Ej. La hipoteca se comporta como una carga real respecto del inmueble porque importa el
ejercicio de un derecho real que recae sobre cosa ajena visto desde su lado pasivo. Lo mismo en el caso
de la servidumbre que puede ser personal o real. La personal consiste en la contratacin que hagan dos
personas que tiene que ver con un inmueble pero que tiene que ver con esas personas, a diferencia de
lo que son las servidumbres reales en donde el beneficio se impone en razn del inmueble en s. Entonces
como la necesidad de paso, de agua o cualquiera del abanico de servidumbres reales se impone por
necesidad del inmueble quien sea sucesivo adquirente poseedor o detentador podr soportar esa
servidumbre de paso porque el inmueble est encerrado y no tiene salida a la va pblica que se va a dar
a travs del inmueble vecino y dueo poseedor, detentador que fue de ese inmueble vecino, tiene la
obligacin de soportar que el vecino que esta encerrado, pase a la va pblica a travs de l. Eso se hace
en inters econmico y para que tenga una vida en s y no va a importar quien sea el propietario y si el
propietario est o no de acuerdo. Distinto sera si la servidumbre se hubiere constituido a titulo personal,
entonces la ley me impone que la servidumbre de paso sea el acceso mas directo a la via pblica, pero si
no quiero utilizar esa servidumbre por cualquier razn, voy a contratar con otro vecino la servidumbre
personal y voy a decir yo quiero pasar por ah, ud lo permite? s Entonces yo le pago lo que acordamos
y contratamos una servidumbre personal. Ahora s, el vecino se muere o le pasa algo, yo ya no tengo la
potestad de imponerle a ese otro vecino el cumplimiento de esa servidumbre porque fue contratada a ttulo
personal y tendr que hacer uso de la servidumbre que la ley manda y que constituye la obligacin del
vecino de soportar esa servidumbre. Se distingue el mbito de lo personal y lo real. Eso que le pasa al
vecino que tiene acceso a la va pblica es una carga real, l debe soportar mi paso a la via pblica
porque as lo determina la ley porque es algo en beneficio del inmueble, no mio. Si yo vendo el inmueble
a otro, ste va a tener el mismo derecho de pasar y el vecino quiera o no, va a tener que soportar ese
paso.)
En el caso de las obligaciones propte rem se va a dar todos los dems casos en donde la imposicin de
esa obligacin o deber no se comporte como el lado pasivo del ejercicio de un derecho real sobre cosa
ajena.
Lpez, quiere que cuando estemos frente a una situacin en particular, nosotros podamos distinguir si
estamos frente al mbito de una carga real o de una obligacin propte rem. Dice Cmo se responde
frente a las obligaciones? Se responde con el patrimonio que es la prenda comn de los acreedores; esto
significa que cuando tenga que pagar una obligacin no encuentro limitado el mbito de mi
responsabilidad. (Ej. Me vienen a cobrar un prstamo, yo saco mi billetera y digo mire, tengo $600 nada
mas. No, ud me debe $7000. Tengo $600 en la billetera Bueno, pero mi crdito no est limitado a su
billetera, si a ud no le alcanza con la billetera, vamos a la cuenta del bco, si no le alcanza iremos con sus
bienes y asi sucesivamente. El mbito de la responsabilidad se extiende al patrimonio del deudor.)
Cuando estamos en relacin de derechos reales, por ej: La hipoteca, que viene a garantizar el
cumplimiento de un crdito con un inmueble. Yo no pago el crdito, se ejecuta la hipoteca. Las facultades
del acreedor si encuentran limitado la el mbito de actuacin. El acreedor hipotecario no puede avanzar
sobre todo el patrimonio, se tiene que limitar a agarrar la casa, subastarla y cobrarse de lo producido. Si
no alcanz el producido, l no puede extender su derecho real de hipoteca del contenido o producido que
le da el inmueble afectado.
Eso es lo que diferencia Lpez entre lo que se llama responsabilidad intra rem (hipoteca) en donde la
responsabilidad, para afrontar la deuda, est contenida dentro de la cosa; de lo que se llama
responsabilidad ultra rem, es decir, mas all de la cosa, con todo el patrimonio. De este modo, si vemos
que frente al cumplimiento de la obligacin nosotros, solamente respondemos con la cosa, estamos en
presencia de una carga real. Ahora, si respondemos mas all de la cosa, tenemos la obligacin de
responder con todo el patrimonio, nos encontramos en el mbito de las obligaciones propte rem porque
son obligaciones y frente a ellas se responde con todo el patrimonio.
Cundo se cundo respondo con todo el patrimonio o respondo solo con la cosa? Una pauta es el
abandono, es entender la normativa que rodea el complejo normativo que rodea a esa situacin que
analizamos y ver si el abandono de la cosa, me basta a mi para liberarme de la obligacin.
Lo que debemos distinguir y no tiene que confundir es el hecho de que, tengan en cuentan que tanto lo
que hace a las cargas reales y obligaciones propte rem, a todas las situaciones vinculadas al derecho real,
la manejamos en base a la posesin; en el momento en que nosotros dejamos de ser poseedor, o
propietario o lo que fuere respecto de la cosa, dejamos tambin atrs las cargas y obligaciones. El ej que
daba de la propiedad horizontal, si yo hoy vendo, el mes que viene ya no ser responsable del pago de
expensas porque estas situaciones tienen carcter ambulatorio, si yo me voy, la obligacin se muda de
mi y se va a otra persona, empieza a recaer sobre otra u otras personas. El hecho de abandonar la cosa
(dejar la cosa, abdicarla) genera que yo me desprenda de la obligacin genrica respecto de la cosa.
Como yo era propietario de ese inmueble durante 2 aos, y durante ese periodo, no pagu expensas, las
deudas devengadas si se vienen conmigo, arrastro la mochila personal que fui devengando de esas
obligaciones. Quien entre luego como nuevo propietario, tambin va a tener responsabilidad sobre eso,
pero yo no me desprendo de lo que ya debo con anterioridad. No hay que confundir la responsabilidad
que yo tengo frente a una obligacin genrica, la cual s desaparece con el abandono de la cosa.
Devengada la obligacin, no basta con abandonar la cosa para que yo me desligue de ello; si una vez
devengada esa obligacin, que antes era ambulatoria, pero que ya se particulariza, tiene un monto y es
exigible, puedo responder con la cosa o con todo mi patrimonio? Si debo como titular impuestos sobre
la cosa puedo decirle al fisco abandono la cosa en favor del fisco? no, pero mire ud debe ya $300000
y la cosa ya no alcanza para eso; el fisco puede perseguirme con el resto del patrimonio para cobrarse
los impuestos? Si, porque estamos frente a una obligacin propte rem. Es una obligacin pura, ntida y
exigible que est bajo mi cabeza y no me alcanza con abandonar la cosa para poder desligarme de eso.
Entonces, si el abandono no alcanza, estamos en presencia de obligacin propte rem porque eso indica
que yo estoy respondiendo con mi patrimonio como se responde en las obligaciones en gral.
El trmino propte rem, legalmente no existe, es una elaboracin doctrinaria del derecho antiguo
comparado, es un problema que circunda alrededor de esto. Hay que saber que utilizar el trmino, segn
Lpez, de obligaciones reales es raro, o son obligaciones o son reales; las cargas si son reales
porque devienen de derechos reales; las obligaciones son propte rem y son obligaciones muy cercanas
a los derechos reales, pegan en el palo, pero obligaciones en fin. Lo ambulatorio recae
indeterminadamente en quien detente una posicin o una calidad de algo respecto del inmueble ya sea a
ttulo de dueo, de usufructuario, de poseedor, va a ser particularizada al momento en que esa obligacin
se devengue, que se efectivice, que venza la obligacin y se particulariza en cabeza de una persona
determinada. Nos manejos en dos mbitos: cargas reales y obligaciones propte rem.

Efectos de la Posesin:
Vamos a entenderlo desde dos puntos de vista: efectos de la posesin en gral y respecto de las cosas
muebles.
Cuando hablamos de efectos de la posesin, lo hacemos porque as se trataba histricamente; hoy el
CCC, engloba el tema de los efectos dentro de la idea de efectos de las relaciones de poder, nos da la
idea de cules son los aspectos que generan, no solo la posesin sino tambin la tenencia. Para
entenderlo mejor, trataremos por un lado los efectos de la posesin y por otro lado los efectos de la
tenencia, ambas relaciones de poder, de hecho.
La posesin es una situacin de hecho, es un hecho, pero que tiene consecuencias jurdicas (Savigny:
es un hecho que genera derechos) Siempre que hay derechos hay un correlato, los deberes u
obligaciones, aspecto activo y pasivo.
Cuando hablemos de efectos de la posesin o tenencia, estaremos hablando de las consecuencias
jurdicas que el hecho de la posesin o tenencia, generan por s mismos, independientemente que
reposen en un derecho o no. Esos efectos sern deberes u obligaciones como derechos.
Los efectos fundamentales de la posesin son: Acciones posesorias, la defensa de esa situacin de
hecho que acuerda la norma y la posibilidad de usucapir, la posibilidad de que al ser poseedor de una
cosa, que no reposa en un principio en un derecho, no mana que con el transcurso del tiempo, podamos
adquirir, por ej: la propiedad de esa cosa.
A esto le podemos agregar un abanico de posibilidades que puede tener la posesin (cuadro dado por el
Dr. Chocobar sobre la reivindicacin en casos de buena y mala fe, etc)
La posesin, respecto de cosas muebles, genera la idea de que la posesin vale ttulo, idea de que
frente a determinadas cuestiones que plantea la norma, yo, por el solo hecho de poseer una cosa mueble,
puedo entender como propietario de la misma, eso es un efecto que genera la posesin.
Otra cuestin que generaba la posesin son aquellas situaciones en las que se puede ejercitar el derecho
de retencin. (Ej: bicicletero, zapatero, son personas que reconocen en otro el derecho de propiedad, no
podemos hablar de que el zapatero sea poseedor del zapato, sera depositario, tiene la facultad de retener
la cosa hasta que sea pagado de la deuda que se tiene con l en razn de la misma cosa. El usufructuario
tambin podra retener la cosa hasta que no sea pagado de todo lo que corresponde por parte del nudo
propietario.)

Funciones de la Posesin
A modo de qu sirve la posesin? De la posesin vamos a decir que es el contenido de un derecho. Los
elementos de los derechos reales son: cosa y posesin (cuando hablbamos en la clase anterior de la
naturaleza de la posesin, decamos que una de las crticas de quien deca que la posesin poda ser un
derecho era esto de que la posesin no poda ser derecho y contenido al mismo tiempo.)
La posesin es un elemento de los derechos reales, es parte y contenido de los mismos.
La posesin es requisito para el nacimiento de los derechos, esto quiere decir que (segn la clase
pasada, qu pasaba cuando solo tenamos ttulo vlido? Tenamos derecho a la posesin; cuando
tenamos ttulo pero no as la posesin, atendamos que el derecho real an no haba nacido en cabeza
de esa persona, porque si el derecho real hubiera nacido, en vez de hacer uso de las vas legales,
podramos hacer ejercicio de las acciones reales, lo cual, solamente con el ttulo no nos habilita. La teora
del ttulo y el modo no es la teora del ttulo y capaz que el modo o la teora del ttulo o el modo; estn
indefectiblemente unidos el ttulo al modo; y el modo es el medio por el cual nos hacemos de la cosa, en
donde, a travs del modo estrechamos esa vinculacin con la cosa, aunque no implique necesariamente
la entrega de la cosa, basta con la posibilidad de tomar, pero algn tiene que haber, si no hay modo, no
hay derecho real, no nace el derecho real.) La posesin es contenido del derecho y tambin es requisito
para el nacimiento de los derechos.
Como el hecho de la posesin genera derechos, la posesin es fundamento de derechos. Es
fundamento porque eso dispara el ejercicio de derechos, porque el hacer uso de las acciones posesorias,
es un derecho que tiene el poseedor; ese derecho est fundado, lo ejerzo porque soy detentador de la
cosa, eso es el poder de hecho sobre la cosa.

Contina.