Hacer un ensayo sobre la diferencia y similitudes existentes entre el

embargo inmobiliario de derecho comn, y el embargo inmobiliario regido

por la ley 189-11.

A modo de introduccin puedo decir que el embargo inmobiliario es el

procedimiento en virtud del cual l o los acreedores indisponen uno o varios
inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a su favor por
medio de hipotecas o contratos similares. Tambin se defina el embargo
inmobiliario como la va de ejecucin en virtud de la cual el acreedor pone en
manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de
obtener el pago de su crdito del precio de venta de los inmuebles embargados.

El embargo inmobiliario es una va de constreimiento por medio de la cual se

persigue el cumplimiento de una obligacin de pago en perjuicio del deudor. Es
por esto que se trata de una ejecucin forzosa.

En sentido general, se trata de un procedimiento de ejecucin que tiene por

objeto poner bajo custodia de la justicia, previo mandamiento, un inmueble, un
usufructo sobre un inmueble o un arrendamiento enfitutico pertenecientes al
deudor o a un tercero causahabiente de este ltimo, a requerimiento del acreedor
con ttulo ejecutivo y con el fin de efectuar la venta judicial de esos bienes, en
presencia de las personas nombradas y de los acreedores inscritos Unido a
estas innovaciones el legislador de la citada Ley 189-11 contempla en sus
artculos 140 al 172, un embargo especial para llevar a cabo la ejecucin de los
inmuebles dado en garanta por los deudores del sistema y al cual pueden optar
las entidades de intermediacin financiera locales y extranjeras, los agentes
previsto por dicha ley, los titulizadores perteneciente al sistema financiero
dominicano e incluso los acreedores hipotecario, siempre que su hipoteca sea
del tipo convencional.

La ejecucin de los inmuebles, por va de la Ley 189-11, se encuentra regida por

un procedimiento que podra decirse es expedito y sumario, lo que encuentra su
explicacin porque dicha institucin legal, adems de someter el conocimiento
de sus contestaciones incidentales a un procedimiento especial y distinto al
previsto en el Cdigo de Procedimiento Civil, reduce los plazos y muchas de las
formalidades previstas para el embargo previsto en el derecho comn y evita las
dilaciones del procedimiento por va de incidentes.

EL EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMUN

Puede definirse como la va de ejecucin en virtud de la cual el acreedor pone

en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de
obtener el pago de su crdito del precio de venta del o de los inmuebles
embargados.

Este embargo est sujeto a algunas reglas de los embargos ejecutivos, por
ejemplo:

1. Debe tenerse un ttulo ejecutorio

2. Estar precedido de un mandamiento de pago

3. El crdito debe ser cierto, lquido y exigible

Generalmente este embargo se practica en manos del deudor, pero en caso de

practicarse en manos de un tercero, se le notificara el mandamiento de pago al
deudor, y al tercero se le entregar una notificacin en la cual se le indicara
abandonar el inmueble o pagar la deuda.

Segn el artculo 2118 del Cdigo Civil pueden ser objeto de embargo
inmobiliario todos los bienes del deudor susceptibles de hipoteca.

Bienes inmuebles y sus accesorios reputados inmuebles.

El usufructo que recae sobre bienes inmuebles.

Inmuebles por su naturaleza (Art.518 C.C.)

Inmuebles por destino (Art. 520 C.C.)

Puede embargar todo acreedor provisto de un ttulo ejecutorio. El titulo ejecutorio

es el que permite la ejecucin, es decir el embargo.

Es el tribunal de primera instancia, en sus atribuciones civiles. En razn del

territorio corresponde al tribunal del lugar de ubicacin del inmueble.

El embargo inmobiliario debe estar precedido de un mandamiento de pago, por

medio de este se le ordena al deudor cumplir con el crdito que tiene con quien
le notifica el mandamiento, si el inmueble fue adquirido por un tercero deber
advertrsele, por medio de una intimacin.

DEL ACTA DE EMBARGO

Si el deudor no paga dentro de los 30 das establecidos se proceder al embargo

del inmueble, este embargo se hace por medio de un acta levantada por alguacil.

El acta de embargo se levanta fuera del conocimiento del embargado, este se

enterara por medio de una denuncia que deber hacrsele en su persona o en
su domicilio.

La denuncia se har dentro de los 15 das en que se hubiese cerrado el acta de

embargo, la denuncia convierte el embargo en una verdadera accin judicial y el
deposito del pliego de condiciones representa el enrolamiento de la causa. La
denuncia se hace por medio de un acto de alguacil el cual llevara a la cabeza
una copia del acta de embargo.

Dentro de los 15 das de la fecha de la denuncia, el acta de esta, junto al acta de

embargo y copia del ttulo ejecutorio debern transcribirse a la conservadura de
hipotecas del distrito judicial donde radiquen los bienes embargados. Si el
ejecutante notificare la denuncia tardamente o la transcripcin resultare nula,
este deber empezar de nuevo el proceso del embargo a partir del ltimo acto
valido, si hubiere bienes en ms de un distrito judicial deber mediar un plazo de
10 das entre la ltima transcripcin valida y la nueva.

Las personas que deben intimarse en este procedimiento son:

1. El embargado

2. Los acreedores privilegiados e hipotecarios inscritos sobre el inmueble

embargado.

3. El vendedor del inmueble no pagado o vendedores precedentes no pagados.

En lo general se celebran 2 audiencias, una para la lectura del pliego y las

reparaciones a este y otra para la adjudicacin.
Por lo menos 20 das antes de la adjudicacin deber el abogado del
persiguiente insertar en uno de los peridicos del distrito judicial donde radican
los bienes embargados, un extracto firmado por el, que deber contener:

1. La fecha del embargo, la de la denuncia y la de la transcripcin

2. Los nombres, profesin, domicilio o residencia del embargado y del

persiguiente

3. La designacin de los inmuebles, tal como se hubiere insertado en el acta de

embargo.

4. Lugar donde ser efectuada la subasta

5. El precio puesto por el persiguiente para la adjudicacin

6. La indicacin del tribunal y la del da y la hora de la adjudicacin

7. Mencin de la garanta que se haya estipulado para poder ser licitador

El da de la audiencia para la lectura del pliego el juez fijara el da de la

adjudicacin. Esta audiencia deber celebrase antes de 30 das, ni despus de
40 del da de la lectura del pliego.

Las razones por las cuales podra sobreseerse la audiencia de adjudicacin

son las siguientes:

1. Si fallece el deudor, el persiguiente podr ejecutar en contra de sus herederos,

pero deber notificar y esperar 8 das para poder ejecutar. Podra darse el caso
de que el deudor fallezca 1 o 2 das antes de la audiencia de adjudicacin.

2. Si el vendedor no pagado decide actuar por va de resolucin

3. Cuando el titulo ejecutorio es argido de falsedad y se origina una persecucin

penal

4. Si el deudor solicitare un plazo de gracia y este lo obtuviere

Cabe mencionar que el plazo de 10 das que tiene el adjudicatario para cumplir
con las condiciones corre junto al plazo de 8 das que tiene el interesado de la
puja ulterior. De celebrarse la puja ulterior el primer adjudicatario pierde los
derechos sobre el bien adjudicado.
Para solicitar esta puja, el interesado deber presentar adems de la peticin, la
suma total ofrecida como nuevo precio, puede ser en efectivo o en un cheque
certificado, adems deber notificar al adjudicatario, a los otros acreedores
inscritos y al embargado.

Luego de hacer la declaracin en secretaria y de haber notificado a las personas

antes mencionadas, el juez al trmino de 3 das, despus de haberse hecho la
peticin, emitir un auto designando el da en que se realizara la nueva subasta.
El secretario publicara en la prensa la nueva fecha de la subasta, la cual no podr
ser de ms de 15 das despus de haber dictado el auto. Luego de la puja ulterior
no habr espacio para otra subasta.

EL EMBARGO INMOBILIARIO DE LA LEY DE FOMENTO AGRICOLA

(6186)

PROCEDIMIENTO

El proceso se inicia con un mandamiento de pago notificado a la persona o en

su domicilio, el plazo para proceder a embargar es de 15 das, si el deudor no
paga dentro de los 15 das especificados, el persiguiente tendr el derecho de
embargar y el mandamiento de pago se convertir en acta de embargo. El
mandamiento de pago se constituir en acta de embargo y denuncia al mismo
tiempo.

Dentro de los veinte das de su fecha, el mandamiento de pago deber inscribirse

en la conservadura de hipotecas, o en el registrador de ttulos, si el inmueble es
registrado. Si se trata de bienes ubicados en ms de un distrito judicial, cada
inscripcin deber efectuarse dentro de los das que siguen a la ltima
inscripcin.

Pasados los plazos de 15 das para el mandamiento de pago y de 20 (corren

juntos) para la inscripcin de este como hipoteca, se proceder a la redaccin
de un pliego de condiciones. Los plazos antes mencionados corren juntos.

Si el persiguiente as lo deseare, el juez de 1ra instancia, actuando como juez de

los reherimientos, nombrara un nuevo guardin. De no ser as el embargado
mantendr la posesin de la cosa hasta la venta.
El pliego de condiciones deber depositarse dentro de los 10 das, que siguen a
los plazos anteriores. Este pliego se depositara por ante la secretaria del tribunal
de 1ra instancia del lugar donde se encuentre el inmueble embargado.

En este embargo no existe audiencia para la lectura del pliego de condiciones,

pero el persiguiente deber dentro de los 30 das que siguen al depsito del
pliego, publicar 1 anuncio por lo menos en uno de los peridicos de circulacin
nacional.

El aviso al deudor y a los otros posibles acreedores de este, debern hacerse en

la octava franca, en un domicilio elegido por ellos, intimndoseles a que tomen
comunicacin del pliego de condiciones.

15 das despus de cumplidas las formalidades y en la fecha que el persiguiente

determine, se proceder a la venta del inmueble. La venta tendr lugar por ante
el tribunal de la situacin de los bienes y se har en presencia del deudor
debidamente llamado.

El mandamiento de pago, los ejemplares del peridico, la intimacin a tomar

comunicaciones del pliego y de asistir a la venta se anexaran al proceso verbal
de adjudicacin.

Los reparos y observaciones debern consignarse 8 das antes de la venta.

Estos reparos debern contener constitucin de abogado, con eleccin de
domicilio, so pena de nulidad. El tribunal se apoderara por medio de un acto de
abogado a abogado. Se estatuir sumariamente y en ltima instancia, es decir
instancia nica, sin que pueda surgir ningn retardo para la adjudicacin.

En la octava de la venta, el adquiriente estar obligado a pagar a ttulo provisional

el monto del capital e intereses debidos. Despus de los plazos para una nueva
puja, el sobrante del precio debe ser entregado hasta la concurrencia de lo que
se le deba.
 DIFERENCIAS ENTRE EL EMBARGO INMOBILIARIO ABREVIADO Y EL
EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMN.

1. El embargo abreviado como su nombre lo indica se ejecuta en menos tiempo

que el embargo de derecho comn, debido a que no cuenta con tantos plazos
como el de derecho comn.

2. Los actos procesales del embargo abreviado son menores que en el embargo
de derecho comn llegando a unirse en algunos casos. En el embargo abreviado
El mandamiento de pago constituye adems acta de embargo y denuncia todo
esto en un solo acto, en el embargo de derecho comn estos serian tres actos
procesales cada uno con su plazo determinado.

3. El embargo abreviado solo puede ser ejecutado por ciertos acreedores,

mientras que el embargo de derecho comn puede ser ejecutado por cualquier
acreedor.

4. Las formalidades con relacin a la publicidad son diferentes, el inmobiliario de

derecho comn es ms estricto que el abreviado.

5. Aunque en el embargo abreviado se pueden presentar incidentes, su

naturaleza misma lo hace difcil, mientras que en el embargo de derecho comn,
es la misma ley que indica cuales incidentes se pueden presentar.

6. No existe audiencia para la lectura del pliego de condiciones.

7. En el embargo de derecho comn el mandamiento no constituye parte formal

del embargo, pero en el abreviado si, por que este vale como acta de embargo
y denuncia.

Similitudes EMBARGO INMOBILIARIO Y EL EMBARGO INMOBILIARIO DE

DERECHO COMN.

EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMUN

PLAZOS DEL EMBARGO

Mandamiento de pago: 30 das para el deudor pagar

Embargo: 90 das para trabar embargo

Denuncia: dentro de los 15 das a partir de cerrada el acta de embargo

 Inscripcin o transcripcin: dentro de los 15 das de la denuncia, si existen ms
de 1 inmueble en diferentes distritos judiciales, se debern inscribir dentro de un
plazo de 10 das partiendo de la ultima inscripcin o transcripcin valida.

PLAZOS DE LA PREPARACION DE LA VENTA

Preparacin y depsito del pliego de condiciones: dentro de los 20 das de

haber realizado la inscripcin o transcripcin.

Notificacin del pliego al embargado y los dems acreedores, as como tambin

del da de la audiencia de lectura del pliego de condiciones: dentro de los 8 das
de la inscripcin del pliego de condiciones.

Audiencia de lectura del pliego de condiciones: no menos de 20 das, ni ms

de 30 despus de depositado el pliego.

Oposicin al pliego de condiciones: 10 das antes de la lectura del pliego.

Plazo de la publicacin en el peridico: 20 das antes de la audiencia de

adjudicacin.

PLAZOS DE LA VENTA

Audiencia de adjudicacin: no antes de 30 das, ni despus de 40 de haber

ledo el pliego de condiciones.

Sobreseimiento: no podr exceder de 15 das

Plazo de gracia: no podr excederse de 6 meses

Plazo para el adjudicatario cumplir con el pliego: dentro de los 10 das a partir
de la audiencia en adjudicacin

Plazo para solicitar la puja ulterior: dentro de los 8 das a partir de la audiencia
en adjudicacin

Plazo del juez para designar la fecha de la nueva subasta: 3 das a partir de la
peticin

Fecha de la audiencia de la nueva subasta: no ms de 15 das a partir del auto.

EMBARGO INMOBILIARIO ABREVIADO

Mandamiento de pago: 15 das para saldar la deuda

Embargo: a partir de los 15 das de la fecha de vencimiento del mandamiento

de pago

Inscripcin o transcripcin: dentro de los 20 das de la fecha del embargo (corre

junto al plazo de pago)

Deposito del pliego de condiciones: dentro de los 10 das de la inscripcin o

transcripcin.

Publicidad: dentro de los 30 das que siguen a la inscripcin del pliego, por lo
menos 1 publicacin en un diario nacional

Audiencia de adjudicacin: 15 das despus de cumplidas las formalidades y

en la fecha que el persiguiente as lo deseare.

Reparos y observaciones: 8 das antes de la audiencia de adjudicacin.