AVALUO INMOBILIARIO

UBICACIN DEL INMUEBLE

Calle :
nmero ext. :
con frente al :
entre las calles de :
Colonia :
C.P. :
Delegacin Municipio :
Ciudad Poblacin :
Estado :

VALOR COMERCIAL ACTUAL:

Fecha del avalo

Pagina 1
 Sergio Efrn vila Lpez
a r q u i t e c t o
Ced. Prof. 5007966
Esp. En Avaluos de Bienes Inmuebles
9a. Avenida Sur No. 52, Colonia 16 de Septiembre
.Tapachula, Chiapas
Tel. 962 10 3 31 74 , (962) 62 6 69 59

AVALUO INMOBILIARIO

UBICACIN DEL INMUEBLE

5a. Calle Poniente

2
Norte
Av. Ctral, Norte y 2a. Avenida Norte
Centro
30700
TAPACHULA
TAPACHULA
CHIAPAS

$2,136,000.00
24 de December de 2014

Pagina 2
 AVALUO INMOBILIARIO

ANTECEDENTES :

Fecha del avalo :

Fecha de Caducidad del Avalo :

Valuador Profesional :

Especialidad :

Solicitante del avalo :

Domicilio del solicitante :

Constructor vivienda nueva:

Objeto del avalo :
Propsito del avalo :

INFORMACION GENERAL DEL INMUEBLE :

Inmueble que se vala :
Ubicacin del inmueble :
Calle :
nmero ext. :
con frente al :
entre las calles de :
Colonia :
Codigo Postal :
Delegacin Municipio :
Ciudad Poblacin :
Estado :
Longitud :
Latitud :
Altitud :

Propietario del inmueble :

Rgimen de propiedad :
No. de cuenta predial :
No. de cuenta de agua :

DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS :

Observaciones :

ENTORNO :

Clasificacin de la zona :

Pagina 3+1
Referencia de proximidad urbana SHF :

Tipo de construccin dominante en la zona :

Indice de saturacin en la zona :

Nivel socioeconmico :

Densidad de Poblacin :

Pagina 4+1
Vas de acceso e importancia de las mismas :

Infraestructura disponible en la zona : Nivel 3

Equipamiento urbano : Nivel 3

Contaminacin ambiental :

II.- C A R A C T E R I S T I C A S PARTICUL

TERRENO :
CROQUIS DE LOCALIZACION

Tramo de calles transversales, limtrofes y

orientacin :

Configuracin y topografa :

Caractersticas panormicas y/o urbanas :

Uso del Suelo :

Coeficiente de utilizacin del Suelo (CUS) :

Pagina 5+1
Densidad Habitacional :

Servidumbres y/o restricciones :

Medidas y colindancias segn :

Colindancias del terreno : segn Escritura Num. 3,705

Al Norte: 6.20 m
Al Sur: 4.38 m
Al Oriente: 21.73 m
Al Poniente: 23.73 m

Pagina 6+1
DESCRIPCION GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES :

Uso actual :
planta baja:
Descripcin a detalle :

planta alta.

No. De Recmaras : 3
No. De Baos Completos : 3
No. De Medios Baos : 1
Elevador : 0
No. De Espacios de Estacionamiento : 1
Calidad del proyecto : Regular

Clase general del inmueble : Moderna Economica

Tipos de construccin apreciados : Area (m) :

construccion 196.72
0.00
suma 196.72

Nmero de niveles : Dos

Vida til total (aos) Edad

60 35

Indiviso ( segn) : 100.000%

Estado de conservacin : Bueno

Avance actual de obra (%) : 100%

Avance actual de rea comun (%) : no aplica

Unidades rentables generales: 1

Unidades susceptibles de rentar : 1

Aspecto estructural del inmueble : Bueno

SUPERFICIES:
Area total del terreno (en m segn) : 113.36

Area total del terreno (en m segn) : 113.36

Area total construida (en m segn) : 196.72

Pagina 7+1
 Area total vendible (en m segn) : 113.36

ELEMENTOS DE CONSTRUCCION :
A) Obra negra :
Cimentacin (se supone) : A BASE DE MAMPOSTERIA DE PIEDRA BOLA DE RIO ASEN
CONCRETO ARMADO.

Estructura (se supone) : SE SUPONE A BASE DE ELEMENTOS DE CONCRETO ARM

Muros (se supone) : A BASE DE TABIQUE ROJO RECOCIDO DE 14 CMS. DE

CONCRETO ARMADO.

Entrepisos (se supone) : LOSA PLANA DE CONCRETO ARMADO DE 10 CM DE ESPE

Pagina 8+1
 Techos (se supone) : LOSA PLANA DE CONCRETO ARMADO DE 10 CM DE ESPE

Azoteas (se supone) : EN REGULAR ESTADO

Bardas : LAS PROPIAS DE LA CONSTRUCCION.

B) Revestimientos y acabados interiores :

Aplanados : APLANADOS DE MEZCLA, ACABADOS ESPONJEADOS.

Plafones : APLANADOS DE MEZCLA, ACABADOS ESPONJEADOS.

Lambrines : MOSAICO LISO DE 20X20 EN BAO Y COCINA A UNA ALTU

Pisos : VITRO PISO DE 30 X 30 CALIDAD ECONOMICA Y ANTIDER

Zoclos : MOSAICO DE PASTA DE 7X20, SOLO EN EL AREA DE SALA

Escaleras : RAMPA DE MADERA DE LA REGION ASI COMO PELDAOS

Pintura : PINTURA VINILICA EN MUROS INTERIORES Y EXTERIORES

Recubrimientos especiales : NO TIENE

C) Carpintera :
Puertas : DE MADERA DE LA REGION ENTABLERADAS

Guardarropas : CLOSETS DE PISO A TECHO CON CAJONERAS Y ENTREP

Lambrines o plafones : NO TIENE

Pisos : NO TIENE

D) Instalaciones hidrulicas y sanitarias : NO TIENE

Muebles de bao :
NO TIENE.

Muebles de cocina : NO TIENE

E) Instalacin elctrica : VISIBLE EN MUROS.

F) Herrera : PUERTA DE ACCESO CON LAMINA COMERCIAL Y PROTEC

G) Vidriera : NO TIENE

H) Cerrajera : CHAPAS DE SEGURIDAD MARCA FANAL, PHILLIPS

I) Fachadas : MODERNA DE TIPO ECONOMICA CON APLANADOS.

J) Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias :

Concepto Medida:
Fundamento
La
No
En
Quienes
Debido
METODOS
informacin
es
la inspeccin
objeto
aintervenimos
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14 de febrero
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del aotanto
2000. en sus elementos componentes como en su conjunto.
Pagina 9+1
Enfoque de ingresos mtodo de capitalizacin de rentas .- Es el proceso tnico mediante el cua
No
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Debido
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Comisin
solicitante
la inspeccin
un bien similar
Nacional
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1462
estado
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la
fecha
documentacin
obsolescencia
OB-2 14 de febrero
observados
proporcionada.
del aotanto
2000. en sus elementos componentes
1.00 como en su conjunto.

Enfoque de ingresos mtodo de capitalizacin de rentas .- Es el proceso tnico mediante el cua

OB-3 40.00 de la propiedad que un bien inmueble po
beneficios futuros en trminos monetarios del valor presente
a travs de la capitalizacin de un ingreso renta.
OB-4 7.44
Enfoque comparativo de mercado .- Es el procedimiento mediante el cual se toman muestras del m
actual, bienes que se encuentren en venta y/ renta que sean iguales similares al inmueble sujeto q
para que en funcin de cada inmueble investigado, se efectuen comparaciones y ponderaciones e
caractersticas.

Valor comercial .- Es el valor ms probable que puede tener el bien inmueble en un mercado abiert
las condiciones para una venta justa, con el comprador y el vendedor debidamente informados, ambos
presines que forzen la compra la venta.

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 Sergio Efrn vila Lpez
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Esp. En Avaluos de Bienes Inmuebles
Calle Cacao Nm. 85, Fracc.Universitario
.Tapachula, Chiapas
Tel. 962 10 3 31 74 , (962) 62 6 69 59

AVALUO INMOBILIARIO

24 de diciembre de 2014
24 de junio de 2015

ARQ. SERGIO EFREN AVILA LOPEZ

INMUEBLES

SRA. GILDA YANET CORDOVA LOPEZ

5a. Calle Poniente num. 2 , Colonia Centro, de la ciudad de Tapachula, Chiapas.

No Aplica
Estimar el Valor Comercial del inmueble.
CONOCER SU VALOR COMERCIAL

Casa habitacin

5a. Calle Poniente

2
Norte
Av. Ctral, Norte y 2a. Avenida Norte
Centro
30700
TAPACHULA
TAPACHULA
Chiapas (07)
Oeste 92 15' 43.58"
Norte 14 54' 33.34"
179 m

SRA. GILDA YANET CORDOVA LOPEZ

Privada
01-040-008
No present

Se trata de una casa habitacin de dos niveles, localizada en el centro de la ciudad.

Mixto: Habitacional, comercial y de Servicios.

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Calle Cacao Nm. 85, Fracc.Universitario
.Tapachula, Chiapas
Tel. 962 10 3 31 74 , (962) 62 6 69 59

Centrica

Casas habitacin resueltas en un nivel de tipo corriente y economico en uno y dos niveles, asi
como locales comerciales.

100.00%

Medio-bajo

250 Hab/Viv.

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Calle Cacao Nm. 85, Fracc.Universitario
.Tapachula, Chiapas
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Sobre la 5a. Calle Poniente, via de trfico vehicular intenso, de un sentido.

Abastecimiento de agua potable mediante la red general y red de distribucin con suministros
mediante tomas domiciliarias, drenaje, electrificacin, suministro a trves de redes ereas,
alumbrado pblico,vialidades de asfalto, servicio de recoleccion de basura cada 3 dias,
servicio de cablevision.

En radio aproximado de 500 metros, se localizan locales comerciales, Palacio y parque

Municipal, Iglesia Catolica, Bancos, mercado Sebastian Escobar, Escuelas, Kinder, Primaria,
Secundaria, Preparatoria y Comerciales, servicio Postal y de Telegrafos, Cruz Roja,

Ruido Vehicular.

II.- C A R A C T E R I S T I C A S PARTICULARES

MICROLOCALIZACIN

Predio intermedio de manzana con acera que ve al norte de la calle de su ubicacin, entre las
Avenidas central y 2a. Norte, aceras que ven al oriente y poniente, respectivamente.

Terreno de forma regular.

Frente a calle de su Ubicacin. Se observa paisaje urbano

Mixto: habitacional, comercial y de servicios.

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media

No se detectan y tampoco se mencionan en escrituras.

Escritura Publica Numero 2,461, volumen No.33, Notario publico No. 49, Lic. Efrain
Avendao Hernadez, con fecha 28 de Julio de 1987,

Escritura Num. 3,705

Colinda con 5a. Calle Poniente de su ubicacin.
Colinda con Sra. Deonicia Vazquez viuda de ceballos.
Colinda con Sr. Maciel Gonzalez.
Colinda con Sr. Rigoberto Citaln Meja.

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Casa habitacin y consta de dos niveles:

sala-comedor, cocina, bao, cuarto de usos multiples asi como garage a cubierto

dos recamaras, bao completo, recamara principal con bao, asi como cuarto de usos
multiples.

Regular

Moderna Economica

uno

Moderna media-economica

Moderna

Dos

Vida til remanente

25
0

Bueno

segn Boleta predial

levantamiento verificado por el valuador en inspeccion fisica.

levantamiento verificado por el valuador en inspeccion fisica.

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Esp. En Avaluos de Bienes Inmuebles
Calle Cacao Nm. 85, Fracc.Universitario
.Tapachula, Chiapas
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A BASE DE MAMPOSTERIA DE PIEDRA BOLA DE RIO ASENTADA CON MORTERO CEMENTO ARENA Y ELEMENTOS DE
CONCRETO ARMADO.

SE SUPONE A BASE DE ELEMENTOS DE CONCRETO ARMADO

A BASE DE TABIQUE ROJO RECOCIDO DE 14 CMS. DE ESPESOR, RIGIDIZADOS CON CADENAS Y CASTILLOS DE
CONCRETO ARMADO.

LOSA PLANA DE CONCRETO ARMADO DE 10 CM DE ESPESOR

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LOSA PLANA DE CONCRETO ARMADO DE 10 CM DE ESPESOR

EN REGULAR ESTADO

LAS PROPIAS DE LA CONSTRUCCION.

APLANADOS DE MEZCLA, ACABADOS ESPONJEADOS.

APLANADOS DE MEZCLA, ACABADOS ESPONJEADOS.

MOSAICO LISO DE 20X20 EN BAO Y COCINA A UNA ALTURA DE 1.50 M.

VITRO PISO DE 30 X 30 CALIDAD ECONOMICA Y ANTIDERRAPANTE DE 30X30 EN BAOS.

MOSAICO DE PASTA DE 7X20, SOLO EN EL AREA DE SALA-COMEDOR.

RAMPA DE MADERA DE LA REGION ASI COMO PELDAOS FORJADOS EN MADERA.

PINTURA VINILICA EN MUROS INTERIORES Y EXTERIORES Y DE ESMALTE EN HERRERIA.

NO TIENE

DE MADERA DE LA REGION ENTABLERADAS

CLOSETS DE PISO A TECHO CON CAJONERAS Y ENTREPAOS EN MADERA DE LA REGION.

NO TIENE

NO TIENE

NO TIENE

NO TIENE.

NO TIENE

VISIBLE EN MUROS.

PUERTA DE ACCESO CON LAMINA COMERCIAL Y PROTECCIN DE BARRA CUADRADA, .

NO TIENE

CHAPAS DE SEGURIDAD MARCA FANAL, PHILLIPS

MODERNA DE TIPO ECONOMICA CON APLANADOS.

os accesorios y obras complementarias :

Descripccin:
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dad
o realizado
motivo
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2,
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Nacional
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Bancaria
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mentos componentes como en su conjunto.
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alizacin de rentas .- Es el proceso tnico mediante el cual se estiman los probables
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o realizado
la
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de conformidad
existencia
verificar
dea gravmenes,
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las disposiciones
de reservas
propiedad,
normativas
de de
dominio,
ocupacin
establecidas
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irregular
enfiscales
el Chiapas
.Tapachula,
marco
cualquier
dejurdico
otrapara
restriccin
la prestacin
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del
to
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el
tituciones
se
valor
.- Es
concluye
el
del
prceso
debien
Crdito
el presente
tcnico
que (artculos
se necesario
valua,
avalo, 46
asolo
para
menos
fraccin
considera
estimar
que
XXII,
expresamente
costo
las
48,
expresadas
de
77 reproduccin
y 133),
sean
en
Tel.ley
eldeclarados
962 mismo,
del
10 reemplazo
3 31Banco ya por
74 , (962) sea
de6 69
62 de
Mxico
porque
el59 (artculo
se observaron
26), ley
durante
de la
oon
CNBV)
por
que
incluidas
la
no(artculos
depreciacin
asume
en la
responsabilidad
2,
documentacin
4atribuible
fraccionesdebida
alguna
I proporcionada
y V) yadebida
circular
la edad,
a para
informacin
1462
estado
laderealizacin
de
la Comisin
conservacin
omitida
delen
Nacional
avalo.
la ysolicitud
grado
Bancaria
de
y y de Valores, emitida en
mentos componentes CISTERNA
como en suCON
conjunto.
BOMBA HIDRONEUMATICA.
alizacin de rentas .- Es el proceso tnico mediante el cual se estiman los probables
del valor presente deTECHUMBRE DE un
la propiedad que LAMINA EN PLANTA
bien inmueble AZOTEA
podra CON
generar MEDIO
y es BAO
calculado
renta.
VOLADO DE LOSA
el procedimiento mediante el cual se toman muestras del mercado abierto inmobiliario
y/ renta que sean iguales similares al inmueble sujeto que se analiza en el avalo,
nvestigado, se efectuen comparaciones y ponderaciones en base a sus principales

ble que puede tener el bien inmueble en un mercado abierto y competitivo, bajo todas
el comprador y el vendedor debidamente informados, ambos libres de cualquier tipo de

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Esp. En Avaluos de Bienes Inmuebles
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0
0
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III.- APLICACIN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

No. Calle, No., Colonia, Poblado. Caractersticas Area m Area m $ $ Unit.

Poblado Terr. Const. Inmb. m
1 5a. Avenida Nte. Centro, Tapachula, Chiapas LOTE BALDIO INTERMEDIO 220 0 1,763,400 8,015

2 9a. Calle Poniente sn, Centro, Tapachula, Chiapas LOTE BALDIO INTERMEDIO 300 0 2,100,000 7,000

Determinacin del valor/m2 de terreno por el mtodo resiedual Esttico F=VI(1-b)-Pn Clasif. Construccione

Tipo de Pagos Pagos Pagos Valor Unit. Tipo

Inmueble b VI(1-b) $/m2 Dem. Netos Totales [VI(1-b)-Pn] $/m2 Precario
Econmica
Media
Buena
Muy Buen
Lujo
Especial

No. Area $/m Factores de Homologacin para el terreno (VENTA)

$/m
m Zona Ubica Frente Forma Superf Topogr. Negoc. FRe
1 220 8,015 1.00 1.00 1.00 1.00 1.12 1.00 0.95 1.06 8,496
2 300 7,000 1.00 1.00 1.00 1.00 1.18 1.00 0.95 1.12 7,840
0 0 0.00
0 0
0 0
0 0
6.00

Area de terreno Inmueble analizado : 113.36 M Valor homologado: $ 8,168.0

Construcciones que hayan sido vendidas o que se encuentren ofertndose para su venta
No. Calle, No., Colonia, Delegacin, Municipio, Edad Area m Area m Telfono Informante
Poblado Terr. Const.

No. Oferta Area $/m Factores de Homologacin para la construccin (VENTA) $/m
$ m Cus Zona Ubica. Superf. Edad Calidad FRe

Edad Aos
0.00

Area vendible del inmueble analizado (sujeto) : M Valor homologado:

Valor estimado de Factor de Valor resultante de Area vendible Valor de Mercado (en N. R.)
Mercado $/M Comercializacin Mercado $/M M $
0 0.90 0 0.00 0.00

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0
0

0 0 m2

RESULTADO POR ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO $ - $ 8,168.0

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0
0
O INMOBILIARIO

OQUE COMPARATIVO DE MERCADO

Informante

AVISO EFICAZ
9626200352

AVISO EFICAZ
9626261973

Clasif. Construcciones

$/m2

$/m

8,496
7,840

$ 8,168.00

Informante

$/m
P.
30
30
10
10
10
10
100

Valor de Mercado (en N. R.)

$
0.00

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0
0

$ 8,168.00

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AVALUO INMOBILIARIO

III.- APLICACIN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (CAPITALIZACIN)

Construcciones que hayan sido rentadas o que se encuentren ofertndose en renta

No. Calle, No., Colonia, Delegacin, Municipio, Poblado Edad Area m Area m Telfono Informante
Terr. Const.
1 NO SE ENCONTRARON COMPARABLES EN LA ZONA
2
3
4
5
6
No. Oferta Area $/m Factores de Homologacin para la construccin (VENTA) $/m
$ m Cus Zona Ubica. Superf. Edad Fcalidad FRe
1
2
3
4
5
6
Edad 0 Aos
0.00

Area construida del inmueble analizado (sujeto) : 0.00 M Valor homologado: 0

OBSERVACIONES :

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UO INMOBILIARIO

MPARATIVO DE MERCADO (CAPITALIZACIN)

Informante

$/m

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IV.- APLICACIN DEL ENFOQUE DE COSTOS

Lote tipo predominante 200 M2

Investigacin de Mercado Valor de calle de zona : $ 8,168.00 M2
Factores de eficiencia del terreno : Fzo Fub FFr FFo Fsup. Fre.
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
ESTIMACION DEL VALOR DE TERRENO
Fraccin Area Valor Unitario Factor Motivo del Valor Unitario Valor Parcial
M $/M Resultante Fre. Coeficiente Resultante $/M $
1 113.36 8,168 1.00 8,168.00 925,924.48

SUMA 113.36 Indiviso 1.00000000

SUBTOTAL ( A ) : 925,924.48

B).- CONSTRUCCIONES
ESTIMACION DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

FACTORES DE DEPRECIACION APLICADOS

Area V. R. N. Conser- Edad Factor V. N. R. Valor Par
Descripcin
M $/M vacin obtenido $/M $
TIPO 1 196.72 7,500 4 0.90 0.850 0.76 5,700.00 1,121,304

0.00 0.8969 1
0.8190 1
0.4000 1

SUMA 196.72

VALOR NETO DE REPOSICION PROMEDIO : 5,700.00 SUBTOTAL ( B ) : 1,121,304

C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

ESTIMACION DEL VALOR DE INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

FACTORES DE DEPRECIACION APLICADOS

Descripcin Uni- Detalle Cantidad V. R. N. Conser- Edad Factor V. N. R. Indiviso
dad $ vacin obtenido $
OB-1 M2 FIRME DE CO 15.00 450 0.90 0.85 0.77 344.25 1.00000
OB-2 LOTE CISTERNA 1.00 22,000 0.90 0.85 0.77 16,830.00 1.00000
OB-3 M2 Techu de lamin 40.00 2,000 0.90 0.85 0.77 1,530.00 1.00000
OB-4 M2 Volado 7.44 1,000 0.90 0.85 0.77 765.00 1.00000

SUBTOTAL ( C ) :

RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS ( A )+( B )+( C ) : $ 2,136,113.8

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INMOBILIARIO
0

EL ENFOQUE DE COSTOS

Valor Parcial
$
925,924.48

925,924.48

Valor Parcial
$
1,121,304.00

1,121,304.00

Valor Parcial
$
5,164
16,830
61,200
5,692

88,885.35

2,136,113.83

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.Tapachula, Chi
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AVALUO INMOBILIARIO

V.- DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS

TIPO USO o destino el rea (tipo) rea (m) V.U. ($/M)

0.00 -
0.00 -
0.00 -
TOTAL -

REGIMEN 1 Renta Bruta mensual (R.B.M.)

DEDUC. O. 2 Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.)
VACIOS 8.33% Sobre la renta anual potencial
Renta Bruta Anual Potencial Efectiva ( R.B.A
Potencial menos vacos

ANALISIS DE DEDUCCIONES :
1. ADMINISTRACION 4.00% Sobre la renta bruta anual efectiva
2. CONSERVACION, CADA 4 AOS 1.50% Sobre el valor construccin
3. PREDIAL 1.00% Sobre la renta bruta anual efectiva
4. SEGURO 0.65% Sobre el valor construccin
5. DEPRECIACION FISCAL 5.00% Sobre el valor construccin
6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES (Suma de 1 A 5)

7. DEDUCCION OPCIONAL USO COMERCIAL 35%

8. DEDUCCION MAYOR Tomar la mayor de 6 o 7
9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Renta bruta anual menos deduccin mayor
10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, FISICAS 3% Sobre utilidad antes de impuestos
11 P.T.U. 0% Sobre utilidad antes de impuestos
12 SUMA DE DEDUCCIONES #DIV/0! (Sumar 1, 2, 3, 4, 10

13 INGRESO NETO ANUAL Renta bruta anual menos suma de deducciones

TASA DE CAPITALIZACION :
La tasa de capitalizacin resulta de sumar: Tasa real+Tasa de liquidez+Tasa de recuperacion. FUENTE
Tasa Real (TIIE 28 das) 27 de julio de 2010 4.94% www.sat.gob.mx
Inflacin estimada anual 3.60% inpc del mes de:
140.470 ao actual 135.467 ao anterior
Tasa recuperacin Vida Util Remanente VUR = 50 2.00% Estimado en obra

TASA DE CAPITALIZACION (ENFOQUE FINANCIERO) 10.54% Anual

TASA DE CAPITALIZACION (ENFOQUE DE MERCADO) #DIV/0!

TASA DE CAPITALIZACION ( SELECCIONADA ) 10.54%

Ingreso mensual (PM

PMT [1-(1+i) ]-n Edad Inmueble en mese
Vc =
i Tasa de capitalizacin mensual

VALOR DE CAPITALIZACION
OBSERVACIONES:

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ALUO INMOBILIARIO

Renta Bruta Mensual

$ -

$ -
$ -
$ -
$ -

1,210,189.35

USO HABITACIONAL
USO COMERCIAL

FISICAS

MORALES

(Sumar 1, 2, 3, 4, 10 y 11)

FECHA

140.47 28-Jul-10

Ingreso mensual (PMT) : $ -

(-n)
Edad Inmueble en meses 120
Tasa de capitalizacin mensual ( i ) 2.00%

$ -

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V.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO

Enfoque de costos mtodo fsico directo .- Es el proceso tcnico necesario para estimar costo de reproduccin reemplazo de un bien similar al
que se valua, afectado por la depreciacin atribuible debida a la edad, estado de conservacin y grado de obsolescencia observados tanto en sus
elementos componentes como en su conjunto.

Enfoque de ingresos mtodo de capitalizacin de rentas .- Es el proceso tcnico mediante el cual se estiman los probables beneficios futuros en
trminos monetarios del valor presente de la propiedad que un bien inmueble podra generar y es calculado a travs de la capitalizacin de un ingreso
renta.

Enfoque comparativo de mercado .- Es el procedimiento mediante el cual se toman muestras del mercado abierto inmobiliario actual, bienes que se
encuentren en venta y/ renta que sean iguales similares al inmueble sujeto que se analiza en el avalo, para que en funcin de cada inmueble
investigado, se efectuen comparaciones y ponderaciones en base a sus principales caractersticas.

Valor comercial .- Es el valor ms probable que puede tener el bien inmueble en un mercado abierto y competitivo, bajo todas las condiciones para
una venta justa, con el comprador y el vendedor debidamente informados, ambos libres de cualquier tipo de presiones que forzen la compra la
venta.

Fundamento legal .- El presente avalo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en el marco jurdico para la
prestacin del servicio de Valuacin Bancaria, Ley de Instituciones de Crdito (artculos 46 fraccin XXII, 48, 77 y 133), Ley del Banco de Mxico
(artculo 26), Ley de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) (artculos 2, 4 fracciones I y V) y circular 1462 de la Comisin Nacional
Bancaria y de Valores, emitida en fecha 14 de febrero del ao 2000.

La informacin y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalo es la contenida en la documentacin proporcionada por el solicitante
y/ propietario del bien a valuar, la cual se asume como correcta.

No es objeto del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes, reservas de dominio, adeudos fiscales de cualquier otro tipo que
pudieran afectar el valor del bien que se valua, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/ propietario del mismo, por lo que no
asume responsabilidad alguna debida a informacin omitida en la solicitud y documentacin proporcionada.

En la inspeccin ocular del bien inmueble, motivo del presente avalo, no es posible detectar todos los defectos ocultos que pudieran existir, por lo
que solo se consideran los expresados como resultado de la observacin correspondiente y por informe expreso del solicitante y/ propietario.

Debido a que el objeto del presente avalo no es constatar verificar deslindes de propiedad, de ocupacin irregular cualquier otra restriccin de
ndole legal, el Valor Comercial estimado con el que se concluye el presente avalo, solo considera las expresadas en el mismo, ya sea porque se
observaron durante la inspeccin ocular del bien porque fueron incluidas en la documentacin proporcionada para la realizacin del avalo.

Quienes intervenimos en el presente avalo, declaramos bajo protesta de decir verdad, que no guardamos ningn tipo de relacin de parentesco
negocio con el cliente y/ propietario del bien que se vala.
OBSERVACIONES:
Valor Fisico o Directo si esta 100 % Terminada con las caracteristicas del Proyecto.

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VI.- R E S U M E N DE VALORES

RESULTADO DE VALORES ESTIMADOS :

VALOR FSICO O DE COSTOS : $ 2,136,113.83

00

VII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN

1. Los datos y hechos proporcionados en el presente estudio son verdaderos y correctos a nuestro saber y entender.
2. Son anlisis, opiniones y conclusiones de tipo profesional y estn solamente limitadas por los supuestos y condiciones limitantes.
3. Los anlisis, opiniones y conclusiones reportados corresponden a un estudio profesional totalmente imparcial.
4. No existe por nuestra parte ningn inters presente o futuro en la propiedad valuada.
5. Los honorarios no estn relacionados con el hecho de determinar un valor predeterminado o en la direccin que favorezca la causa
del cliente.
6. Personalmente hice la inspeccin de los bienes objeto de este avaluo y manifestamos que los resultados sern guardados
con absoluta confidencialidad.
7. En el presente avalo se aprecia que la direccion del inmueble en la escritura publica, no coincide con el de la boleta predial
e inspeccion fisica del mismo.
8. Como valor actual comercial se considera el terreno y las construcciones en el momento de la inspeccin

VIII.- C O N C L U S I N

VALOR COMERCIAL ACTUAL $ 2,136,000

DOS MILLONES CIENTO TREINTA Y SEIS MIL PESOS 00/100 M.N.

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DA : 24 de diciembre de 2014

VALOR UNITARIO CONCLUIDO ( $ / M2 ) : $ 10,680.00

VALUADOR PROFESIONAL

ARQ. SERGIO EFREN AVILA LOPEZ

CED. PROF. 5007966
MTRIA. EN VALUACION

NOTA: EL PRESENTE AVALO NO TENDR VALIDEZ PARA FINES DISTINTOS DE LO ESPECIFICADO EN EL PROPSITO, ASIMISMO CONSTA DE UN TOTAL D
13 PAGINAS NUMERADAS EN FORMA PROGRESIVA.

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ALUO INMOBILIARIO

E S U M E N DE VALORES

2,136,113.83

CIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN

II.- C O N C L U S I N

NTO TREINTA Y SEIS MIL PESOS 00/100 M.N.

LUADOR PROFESIONAL

STINTOS DE LO ESPECIFICADO EN EL PROPSITO, ASIMISMO CONSTA DE UN TOTAL DE

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 AVALUO INMOBILIARIO

REPORTE FOTOGRAFICO

FACHADA

VISTA DE SALA-COMEDOR
 AVALUO INMOBILIARIO

REPORTE FOTOGRAFICO

VISTA DE LA COCINA

VISTA DE LAS ESCALERAS

REPORTE FOTOGRAFICO
 AVALUO INMOBILIARIO

VISTA DEL GARAGE

VISTA DEL CUARTO DE USOS MULTIPLES EN PLANTA BAJA

REPORTE FOTOGRAFICO
AVALUO INMOBILIARIO

VISTA DEL BAO 1

VISTA DEL BAO 2

 AVALUO INMOBILIARIO

VISTA DE RECAMARA 1

VISTA DE RECAMARA PRINCIPAL

 AVALUO INMOBILIARIO

VISTA DE BAO 3

VISTA DE LA TECHUMBRE EN PLANTA AZOTEA

O INMOBILIARIO

TE FOTOGRAFICO

FACHADA

E SALA-COMEDOR
O INMOBILIARIO

TE FOTOGRAFICO

TE FOTOGRAFICO
O INMOBILIARIO

A DEL GARAGE

SOS MULTIPLES EN PLANTA BAJA

TE FOTOGRAFICO
O INMOBILIARIO

A DEL BAO 1

A DEL BAO 2
O INMOBILIARIO

DE RECAMARA 1

ECAMARA PRINCIPAL
O INMOBILIARIO

A DE BAO 3

UMBRE EN PLANTA AZOTEA

Mdulo de conversin de cifras: nmero-letra

Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509

Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509
Err:509 <<< cantidad a procesar.

Err:509
despliegue de resultado (cantidad con letra)

UNIDADES DECENAS DECENAS CENTENAS decenas de mill

1 UN DIEZ ONCE CIENTO UN MILLON Err:509
2 DOS VEINTI DOCE DOSCIENTOS DOS MILLONES Err:509
3 TRES TREINTA TRECE TRESCIENTOS TRES MILLONES Err:509
4 CUATRO CUARENTA CATORCE CUATROCIENTOSCUATRO MILLONE Err:509
5 CINCO CINCUENTA QUINCE QUINIENTOS CINCO MILLONES Err:509
6 SEIS SESENTA DIECI SEISCIENTOS SEIS MILLONES Err:509
7 SIETE SETENTA DIECI SETECIENTOS SIETE MILLONES Err:509
8 OCHO OCHENTA DIECI OCHOCIENTOS OCHO MILLONES Err:509
9 NUEVE NOVENTA DIECI NOVECIENTOS NUEVE MILLONES Err:509
0 DIECI
Err:509
UN CIEN MIL MILLON Y
UN CIENTOS Err:509 MILLONES Err:509 RESULTADO:
 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509
Err:509 Err:509 Err:509

millones cien miles diez miles miles cientos decenas

Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509
Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509
Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509
Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509
Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509
Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509
Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509
Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509
Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509

Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509 Err:509

Err:509
unidades
Err:509
Err:509
Err:509
Err:509
Err:509
Err:509
Err:509
Err:509
Err:509

Err:509
 AVALUO INMOBILIARIO
0
0
0
0

COLINDANCIAS DE LA CONSTRUCCION

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 AVALUO INMOBILIARIO
0
0
0
0

COLINDANCIAS DE LA CONSTRUCCION

Pagina 50+15
 AVALUO INMOBILIARIO
0
0
0
0

COLINDANCIAS DE LA CONSTRUCCION

Pagina 51+15
0
0

SINTESIS DEL AVALUO

Clave del Avalo

Fecha del avalo :
Nmero de registro Infonavit :
Clave registro de Controlador SHF :
Clave registro del Valuador SHF :
Clave de la Unidad que otorga el crdito :
Constructor (vivienda nueva):
Proposito del Avalo :
Tipo de Inmueble a valuar :
Calle y nmero o su equivalencia :

Nombre del Conjunto :

Colonia :
Codigo Postal :
Delegacin Municipio :
Entidad Federativa :
No. de cuenta predial :
Referencia de proximidad Urbana :
Nivel de Infraestructura Urbana :
Clase del Inmueble :
Vida til remanate en meses :

Ao de terminacin o remodelacin de la obra

Unidades rentables generales :

Unidades rentables :
Superficie del terreno en m2 :
Superficie construida en m2. :
Superficie accesoria en m2. :
Superficie vendible en m2. :
Valor comparativo de mercado :
Valor Fsico del terreno :
Valor Fsico de la construccin :
Valor Fsico de Instalaciones y elementos
comnes:
Otros valores estudiados :
Importe del valor concludo :
Nmero de recmaras :
Nmero de aos completos :
Nmero de medios baos :
Nmero de niveles de la unidad valuada :
Nmero de Espacios de estacionamiento :
Acometida al inmueble del suministro telefnico :

Nivel de equipamiento urbano :

Elevador :
Longitud :
Latitud :

Pagina 52+17
Altitud :

VALUADOR PROFESIONAL

ARQ. SERGIO EFREN AVILA LOPEZ

L
U
Z
A
L
Z

P
A
L

V
A
I

Pagina 53+17
 Avalo No.
0

TESIS DEL AVALUO

0
24/12/2014

Err:509
Err:509
Err:509
No Aplica
CONOCER SU VALOR COMERCIAL
Casa habitacin
5a. Calle Poniente # 2 ()

Centro
30700
TAPACHULA
Chiapas (07)
01-040-008
Centrica
Nivel 3
Moderna Economica
0

1982
###
1
1
113.36
113.36
196.72
113.36
$0.00
$925,924.48
$1,121,304.00

$88,885.35

3
Err:509
3
3
1
Dos
1

Nivel 3
0
Oeste 92 15' 43.58"
Norte 14 54' 33.34"

Pagina 54+17
179 m
FUNCIONARIO AUTORIZADO

Err:509
L
Z

P
A
L

V
A
I

Pagina 55+17