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Tasaciones Inmobiliarias
Teora para la gestin en entorno Web 2.1
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Edicin en pdf
Publica: IESC Ogma
Primera edicin Diciembre de 2009
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Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias
ndice
Introduccin..................................................................................................................................... 4
Presentacin .................................................................................................................................................5
Prlogo a la 4 Actualizacin para 2013 ....................................................................................................9
Prlogo a la 3 Actualizacin para 2012 ..................................................................................................12
Prlogo a la 2 Actualizacin para 2011 ..................................................................................................15
Prlogo a la 1 Actualizacin para 2010 ..................................................................................................16
Tema 1.06.- Normas Europeas e Internacionales de Valoracin .............................................. 19
Prembulo ...................................................................................................................................................19
1.- Estndares de Valoracin Europeos ..................................................................................................19
1.1.- Valor de Mercado ........................................................................................................................................... 20
1.2.- Bases de la valuacin con excepcin del valor de mercado ..................................................................... 25
1.3.- El Tasador cualificado ................................................................................................................................... 26
1.4.- El Proceso de valoracin .............................................................................................................................. 26
2.- Normas Internacionales de Valoracin. .............................................................................................28
2.1.- Antecedentes de la Comisin de Normas Internacionales de Valoracin y las Normas ......................... 28
2.2.- Conceptos fundamentales de los principios de valoracin generalmente aceptados (GAVP) .............. 29
2.3.- Cdigo de Conducta ...................................................................................................................................... 30
2.4.- Tipos de propiedades .................................................................................................................................... 30
2.5.- Normas Internacionales de Valoracin ........................................................................................................ 30
2.6.- Aplicaciones de las Normas Internacionales .............................................................................................. 30
2.7.- Notas de Orientacin ..................................................................................................................................... 33
2.8.- Glosario .......................................................................................................................................................... 35
3.- Comit Permanente sobre el Catastro en la Unin Europea ir a la pgina web ..............................35
3.1.- Objetivos ........................................................................................................................................................ 35
3.2.- Instituciones Miembros: ................................................................................................................................ 36
3.3.- Estatutos. ....................................................................................................................................................... 36
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Introduccin
En cada pas de Europa se viene dando un tratamiento propio a la formacin de profesionales que tienen
competencias en todo lo relacionado con la construccin, algunas en el marco de la universidad. De todos
es conocida la obligatoriedad de que un titulado universitario "arquitecto tcnico vs ingeniero de edificacin"
intervenga en la construccin de un Edificio, pues bien, de similar manera, un perito ha de estar acreditado
mediante titulacin para hacer determinados peritajes.
En Espaa, una de estas formaciones que inicialmente era la de Aparejador, fuera del mbito universitario,
dio paso a la Arquitectura Tcnica al hacerse una carrera universitaria, slo desde hace unas dcadas; y
ahora pasa a tomar la denominacin de Ingeniera de Edificacin.
Con la puesta en funcionamiento del EEES, basado en los acuerdos de Bolonia y el cambio de
denominacin en algunos estudios como el indicado, las ingenieras en general tienen su hueco en el
Olimpo del conocimiento; en este intrincado proceso se ha pasado de considerar las habilidades y destrezas
tcnicas como propias del ingenio, al reconocimiento de una base cientfica en el ingenio. Lo cual nos
conduce a la obligacin de reconocer funciones propias y exclusivas de unos titulados universitarios en el
mbito de la construccin. Algo que, ms o menos, es igual en otros sectores. Y ms o menos como viene
siendo en todos los pases que constituimos Europa.
Pues bien, del mismo modo que esperamos que se reconozca base cientfica en el ingenio practicado por
un ingeniero, se ha de esperar que tambin se considere base cientfica en la pericia que practica un perito.
Especialmente cuando se trata de peritaciones administrativas o judiciales puesto que, la pericia se exige y
de no tenerla puede traer responsabilidades graves.
Al tener que asumir docencia en esta materia en la Universidade de Corua, al menos durante este proceso
de transformacin para implantar la nueva titulacin de Ingeniera de Edificacin, he considerado necesario
elaborar esta publicacin a la vez que preparaba el material para mi docencia.
He ledo unos libros y he consultado otros. Haba organizado un postgrado en Valoraciones y Tasaciones
Inmobiliarias, he colaborado en otros cursos sobre Inspeccin Tcnicas de Inmuebles, sobre Peritaciones
Judiciales,... y por ello quiero creer que tengo una base documental suficiente para acometer el trabajo de
hacer esta publicacin. Tendr que ordenarla, actualizarla, completarla,... y darle formato.
Con respecto a esto tengo una experiencia, con contenidos propios de la ingeniera, imparto docencia,
investigacin,... y estoy publicando sobre estos temas en multiformato. Aprovechar esta experiencia para
publicar todo lo relativo a esta materia y as utilizar distintos formatos, cada uno segn objetivos.
Por ltimo quiero pensar que es posible integrar una prctica pericial como unas actividades a realizar sobre
una base de formacin de ingeniero. Esta idea, que la pericia requiere una formacin previa de ingeniera, la
he considerado base de lo que a continuacin expongo.
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Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin
Presentacin
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Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin
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Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin
Siguiendo con el mbito judicial, decimos que hay dos tipos de peritos y por lo tanto de peritacin; se las
llama comnmente, perito de parte y perito de designacin judicial (adems del poco utilizado perito de
oficio). En la primera de ellas se supone que encontraremos justificacin o razn a un tema del que una
parte le pide al perito que le haga informe tcnico. Claro est que la parte que pide informe experto
expone al perito sus razones y este da opinin experta de lo que le pide su cliente. Es de sentido comn
pensar que el informe tcnico de la otra parte, sobre el mismo asunto, defender otra visin y que siendo
ciertas las razones y justificaciones de ambos peritos, las diferencias entre ambos informes pueden,
ms que poco significativas. Incluso cuando se trata de valoracin econmica.
Siguiendo con el sentido comn como base de nuestro proceder, es de suponer que cuando sea el Juez,
o Magistrado, el que solicite la opinin en materia tcnica de un experto se la pida al colectivo profesional
en el que se encuadra el perito en la materia o en todo caso en el tema que ha de informar. La que
llamamos peritacin judicial.
Estas situaciones, en el mbito judicial, de los seguros, de la tasacin hipotecaria,... de todos y cada uno
de los tipos que veremos en este bloque, en el contexto de una prctica especializada para el
desempeo de una actividad profesional es lo que ha llevado a promover un espacio complementario de
este bloque para los interesados en esta materia. Un curso online de formacin continua, el cual podrn
realizar los que estn interesados en formar parte de la agrupacin de expertos en "Peritacin
Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliarias. Un curso colaborativo.
Se supone que el marco de la Universidad puede ser el ms adecuado para iniciar una actividad
formativa de alta especializacin. Despus, por inters propio, podemos seguir con una formacin
continua. En la Universidad pblica parece que no se puede hacer.
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Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin
Se habla de valor de mercado.- Es el objetivo y quien nos facilita informacin para poder hacer la
tasacin, Dnde est el mercado?
Se habla de valor residual.- Que nos lleva a una igualdad con dos incgnitas. Facilitando
arbitrariedad para estimar una de ellas. Sencillo, se inventa una y ya est. Y como est en la ley,
pues como se debe hacer.
Que el perito cuanto ms alto da el valor, mas cobra. No est mal, y menos en estos tiempos.
Que el utilizar testigos homogenizados genera un procedimiento perverso. No se dice como se han
de homogenizar, los criterios no son transparentes y hay un objetivo, el banco informa de cual es el
valor que se solicitaba de tasacin, haba que llegar a que el 80 % del valor que diramos fuese
ese o algo ms. Nos lo ponan fcil; p. ej.: tienes que llegar a 180.000
Vaya!, Vaya!, as estuvimos trabajando dentro del marco legal; que por cierto, era nico para todo tipo de
inmuebles. Y, o lo hacas as, o se lo encargaban a otro.
Pero vayamos a ver el tercer concepto, as completamos el circo con tres pistas. En una la situacin
econmica que alguien tiene que pagar (nos han apuntado a que seamos los ciudadanos) por otro una
legislacin que es ms mala que malsima y en la tercera pista, alehop!: a todos los tratamos igual. Esto
ltimo es para no crerselo pero es as. Veamos dos casos muy distintos:
1. Una pareja que quiere comprar una vivienda al 50% o solidariamente, solicita un crdito
hipotecario con aval de su sueldo; el banco (siguiendo normas del Banco de Espaa que
supervisa al Banco y a la Entidad de Tasacin) admite que se conceda crdito por el 80 % de
la tasacin y que como garanta complementaria se incluye un aval de los padres, con lo cual
se llega al 100 % del valor que fija el promotor (no confundir con constructor), o ms. As, si
no pueden pagar, les embargo y pongo a la venta todo, todito todo lo que tengan.
2. Un promotor inmobiliario, solicita un crdito a promotor y, dado que es muy solvente, muy
estimado, vamos! que est forrado, el banco le concede el crdito para iniciar una
actuacin inmobiliaria, con aval de un proyecto, para transformar un suelo (que a lo peor an
no pag, solo dio una seal) y para mejorar su solvencia, el ayuntamiento le deja actuar
pendiente de la recalificacin del suelo, etc. Como ya no se vende, tenemos (digo tenemos
porque nos la van a pasar a nosotros) una hipoteca sobre un edificio en construccin, que es
ilegal (de momento) que se ha valorado a precios de locura colectiva y que por lo construido
no se pagara lo que vale, hay que invertir para terminar la construccin ms de lo que valdr
en venta cuando se termine y lo peor es que no se ve en el panorama quien comprara.
Mismo tratamiento vaya o no acompaado de legalidad urbanstica y de estar ocupado. Es decir, lo mismo
sea un bien en estado de uso y sea primera vivienda que si se trata de un bien inmueble ilegal y sin terminar
de construir. Como deca: es un circo, pues bien, en esta tercera pista el espectculo es de circo romano, se
anuncia que en ella habr antropofagia.
S que es difcil, disfrutar en un circo de tres pistas, mientras estamos mirando lo que pasa en una,
perdemos atencin a lo que sucede en otra. Y la verdad es que el espectculo de la segunda pista es para
no perdrselo, se llaman activos txicos y la legislacin no est preparada para ellos. Vamos, que ni
siguiera los identifica. Qu son activos txicos?
Sern cab en deformar el significado. Un activo txico es una sustancia que se encuentra en un medio y
que interacta con l para daarlo. Por ejemplo en biocenologa podra se una sustancia que destruyera el
ecosistema; o si se quiere eliminar las malas yerbas en un csped se puede utilizar un herbicida selectivo
como activo txico.
Y estamos sobre el medioambiente se identifica una interaccin con l por los efectos no deseados que se
encuentran en los resultados de produccin. Adems de otros resultados no solicitados.
Pues bien, en nuestras actividades de produccin y de consumo, le damos tratamiento a los residuos para,
en la medida de lo posible, recuperar lo que podamos, daar lo menos posible al medioambiente, reciclar,
y destruir o almacenar neutralizando los productos que pudieran ser txicos.
As pues, el banco malo debera tambin actuar de planta de reciclado: recuperar lo podamos para volver a
enviarlo al mercado, daar lo menos posible al ciudadano, reciclar lo que se pueda reciclar y
destruir o almacenar neutralizando los productos que son txicos para el sector.
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Me temo que el espectculo que se debera hacer en las tres pistas: en la primera, perseguir el delito, en la
segunda reformar la legislacin y en la tercera que el banco malo destruya o neutraliza los productos
txicos. Me temo que los dueos del circo (parece que tambin de nuestro dinero) no estn capacitados
para saber hacerlo. Hasta ahora solo han demostrado que son unos ineptos y unos incompetentes.
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Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin
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La pregunta es sencilla: Hay actividad econmica en la conexin entre las fases?... El intercambio es una
fase de la actividad econmica en si misma?
En mi opinin, en un mercado globalizado de claro perfil de economa capitalista no hay duda. Estamos ante
la cuarta fase de la actividad econmica, el intercambio.
Pensemos solo en clave de produccin distribucin consumo, donde situamos el intercambio y las
plusvalas que genera. Toda la actividad del sector bancario est al margen de una actividad econmica que
intermedia entre las fases. Es una fase.
En lo relativo la determinacin del valor de un bien inmobiliario:
Valor total = Valor Suelo + Valor construccin + Costes de gestin e intermediacin?
A ver como vemos estas nuevas incorporaciones a la publicacin.
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empresas. Acompaaba a las aplicaciones otro comentario para que los alumnos los pudiesen utilizar en el
futuro. Les deca que pronto podris hacer el siguiente comentario "... eso es del siglo pasado..."
Evidente ahora tengo que cambiar estos comentarios, y no slo porque estamos en el ltimo trimestre de
2.009, sino porque han cambiado muchas cosas en la economa y la gestin empresarial. Ya llevamos un
tiempo diciendo "... en estos principios de siglo..." y al hacer mencin a la necesidad de aplicar la innovacin
permanente a la gestin, tendremos que aadir "...anticipacin" para definir una nueva caracterstica de la
gestin empresarial.
Esto har que sea verdad lo de "...esas cosas son del siglo pasado". As es, como estaba previsto, ya no
valen los modelos que eran utilizados a los aos 90.
Pues bien, no podemos entender los modelos de gestin empresarial sin utilizacin de TIC, no voy a caer
en el error de no utilizarlas como soporte de mi comunicacin docente.
La crisis hipotecaria, una componente muy importante de nuestra crisis, se llevando a numerosas quiebras
de empresas inmobiliarias, problemas en la banca, intervenciones del Estado que pagamos todos y
deterioro de la confianza en los mercados en las economas en las que la construccin pasaba por unos
momentos muy inflacionistas en el sector de la vivienda.
Por ello toca hablar de "burbuja",... de burbuja inmobiliaria? No creo que sea as. No hay tan burbuja
inmobiliaria, lo que ha pasado no tiene perfil de burbuja. Para explicarlo har referencia, breve comentario,
empezando por hablar de lo que fue la burbuja.com.
Basado en que una burbuja es aire encerrado en una fina pelcula y que crece para luego no
aguantar la presin, revienta y no queda nada. Se denomin Burbuja de las punto com, a la crisis
provocada por las empresas informticas en el mercado NASDAQ, aproximadamente entre 1997 y
2001. En ese mercado no haba clientes como usuarios finales de un producto tangible, como los
que ahora han adquirido bienes inmuebles. Eso s fue una burbuja.
Cuando hay burbuja, hay productos (bienes) que desaparecen, p. ej.: por obsoletos, y son
reemplazados por otros que tienen un menor coste y con mejores atributos y prestaciones. Los
bienes que son considerados obsoletos dejan de estimarse y no los opera el mercado. Y es
necesario que desaparezcan estos productos en la fase final, pues es una burbuja.
Ahora bien, si hablamos de bienes sobrevalorados en un momento, bienes que en su composicin
de valor econmico tienen una componente importante que no relaciona de manera justificada el
precio de venta por los costes, el mercado los opera si son muy necesarios, si se hace un buen
marketing, si se premia el consumo, si se imponen reglas que no permiten mercado libre,... si hay
monopolio en la oferta,... y si se alternan las reglas de control de mercado. Si hablamos del
mercado de la vivienda,... dnde est la burbuja? los pisos no han desaparecido y el monopolio
de la oferta tiene un producto que sigue aprecindose aunque muy lentamente. Un monopolio que
sabe que hay que aguantar el bache, retener el producto y frenar la produccin. Se puede llamar
especulacin? Quiz mejor que burbuja.
Si esto sucede, en la medida que ese mercado tenga una gran importancia en la economa de un
pas, como generador de empleo, en la recaudacin de impuestos,... esta sobrevaloracin, cuando
no se pueden adquirir producto en cantidad suficiente y el poder adquisitivo se frena, la oferta
supera a la demanda y se frena la produccin. Si hablamos del mercado de vivienda, crece el
stock de viviendas sin vender y no se construyen nuevas viviendas.
Un requisito para el anterior comentario era, ser breve. Suficiente para ver que actan agentes en el
proceso de tasacin para obtener las hipotecas. Unas tasaciones que se realizaban sin libertad para el
tasador y con claros intereses inflacionistas. No se puede culpar al perito cuando est obligado a utilizar
mtodos que manejan valores incorrectos. Era su obligacin hacerlo mal y colaborar en el problema.
Otro campo de la valoracin que se acomete en esta publicacin es la valoracin tecnolgica. Tambin
complicado. Hay una obligacin de conservar segn la LOE. Y la Administracin del Estado da
responsabilidad a los municipios para que obligue a los propietarios, mediante ordenanza, a presentar un
informe de estado del edificio. Realizar, firmada por tcnico competente, la Inspeccin Tcnica del Edificio y
emitir un Informe que, de no ser favorable obligara a realizar arreglos, corregir las patologas, defectos,
lesiones,... Claro que slo es una inspeccin ocular, por lo que un tcnico slo emitir informe desfavorable
si el deterioro es evidente para cualquiera. Adems, !Slo es un cuestionario!... Tranquilos, ya vendrn los
problemas.
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Peritaciones, Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Presentacin
Espero que para entonces se haya mejorado en exigir responsabilidades y que alcance al pice estratgico
de las empresas, a los mximos tecncratas de la administracin y de los grupos polticos. Como peritos,
nosotros ya la tenemos, incluso una responsabilidad penal que no podemos transferir a un seguro.
El autor
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Tema 1.06.- Normas Europeas e Internacionales de Valoracin
Prembulo
Los rpidos cambios econmicos y sociales que tuvieron lugar en la dcada de los setenta del siglo XX
sirvieron para que las administraciones muchos pases y los agentes que operan en los distintos
mercados del sector de la banca se dieran cuenta de la importancia de regular las valoraciones de
bienes y que estas se hiciesen por profesionales.
A la vez que se iniciaba a paso acelerado el proceso de globalizacin que lleva a que los mercados de
inversin sean nicos a nivel mundial.
Ambos procesos llevan a la necesidad de crear normas internacionales para la gestin de esos
recursos econmicos y para valorar econmicamente los bienes. Entre ellos los inmobiliarios. Era
evidente que sin normas internacionales de valoracin se producan efectos no deseados sobre los
mercados.
Como primer paso a elaborar criterios que fuesen aceptados por todo el mundo lo dan a la vez la
Banca y las asociaciones nacionales de de varios pases.
La iniciativa toma forma cuando varios representantes de organizaciones USA crean el Comit de
Normas Internacionales de Valoracin de Activos (The International Assets Valuation Standards
Committee TIAVSC) en 1981. Ahora se conoce como el Comit de las Normas Internacionales de
Valuacin (IVSC). Desde 2003, el IVSC es una asociacin inscrita, compuesta por asociaciones
profesionales de valuacin de todo el mundo y que se rige por unos estatutos. Los objetivos del IVSC
tienen una doble finalidad:
Formular y publicar, en pro del inters pblico, normas de valuacin de bienes y fomentar su
aceptacin mundial; y
Armonizar las Normas entre los Estados' del mundo, identificar y manifestar las diferencias en
las declaraciones y/o aplicaciones de las Normas cuando stas se presenten.
El IVSC viene publicando las normas desde 1985 y la ltima es de 2007
Esta no es la nica organizacin internacional con estos fines, En 1997 se constituye con similar
finalidad TEGOVA a partir de EUROVAL.
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Peritacin Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Tema 1.07.- Herramientas, Sistemas Informticos y TIC
La ltima actualizacin de esta normativa de TEGOVA, dirigida a los grupos, asociaciones y entidades
de valoraciones de los pases de la comunidad es del ao 2009.
Principalmente tiene un doble objetivo, en primer lugar, marcar reglas para asegurar una buena
valoracin de las inversiones inmobiliarias transfronterizas y en segundo lugar conseguir que se
armonice un marco legal comn impulsando nuevas iniciativas legisladoras de la UE.
En este ltimo aspecto cabe citar el marco actual de las Directivas entre las que la normativa cita:
Directiva 2006/48/CE, de 14 de junio, relativa al acceso a la actividad de las
entidades de crdito y a su ejercicio.
Directiva 2006/123/CE, de 12 de diciembre, de Servicios
Libro Blanco de la Comisin sobre Crdito Hipotecario
Proyecto de crear un pasaporte comunitario para fondos inmobiliarios
Proyecto de crear un marco normativo en la UE para los Fondos de Inversin
Inmobiliaria. Conocidos como REIT y en Espaa como SOCIMI
.../...
Por ltimo destacar que esta normativa tiene el siguiente ndice:
Parte 1.- Normas Europeas de Valoracin
EVS 1.- El valor de Mercado
EVS 2.- Bases de Valoracin Distintas al Valor de Mercado
EVS 3.- El Tasador Cualificado
EVS 4.- El Proceso de Valoracin
EVS 5.- Elaboracin del Informe de Tasacin
Parte 2.- Aplicaciones Europeas de Valoracin
EVA 1.- Valoracin para la Elaboracin de Informes Financieros
EVA 2.- Valoracin de Efectos de Prstamos
EVA 3.- Valoracin de Inmuebles a Efectos de Titulizacin
EVA 4.- Determinacin del Valor Asegurable
EVA 5.- Aplicacin del Valor de Inversin (Vala) para Inversores Individuales
Veamos a continuacin algunos comentarios basados en la lectura de estas normas:
Podramos suponer que la estima de los atributos (ahora ya podemos hablar de valoracin
econmica) que hace el vendedor recoge ms caractersticas y circunstancias valorables que
las que hace el comprador, lo que s es cierto es que algunas las toma en consideracin el
comprador y otras no
En esta franja de valoracin subjetiva encontramos un los dos intervalos. Distintos al considerar
distinto peso en las caractersticas.
Si existe esta franja, habr transaccin y por lo tanto podremos hablar de un precio de
mercado.
Poco ms de lo que se expone en esta figura podemos decir, slo un par de cuestiones,
es necesario que el bien se pueda transmitir para hablar de precio de mercado
Segn la Directiva 2006/42/CE podramos decir que el valor mnimo para definir a
parte inferior de la Franja de valor de mercado es el coste de produccin.
Propuesta de valor de Mercado
Siendo consecuente con el anlisis realizado en el comentario anterior, en el cual se manifiesta
claramente disconformidad con la definicin de valor de mercado, tendr que exponer cual es mi
definicin y justificarme. Empezar por lo segundo.
En primer lugar, cuando se habla de valor de mercado nos estamos refiriendo a un determinado
producto concreto, en este caso el precio de mercado para una propiedad inmobiliaria determinada.
As pues, la cuestin es determinar cual es el valor de mercado para una propiedad inmobiliaria a
partir de la informacin que tenemos del mercado.
Para esta finalidad, el uso del precio de mercado cuando lo podemos establecer, debemos conocer
y tener en cuenta la siguiente normativa:
Ley Hipotecaria.- Texto Refundido segn Decreto de 8 de febrero de 1946
Reglamento Hipotecario.- Decreto de 14 de febrero de 1947
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal Actualizada segn Ley 8/1999, de 6
de abril,
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario
Orden 28 de Julio de 1989. Valoracin de bienes admitidos en garanta.
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Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Tema 1.07.- Herramientas, Sistemas Informticos y TIC
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Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Tema 1.07.- Herramientas, Sistemas Informticos y TIC
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Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Tema 1.07.- Herramientas, Sistemas Informticos y TIC
En el grfico, como supuesto caso real, se indica que se han vendido 10 inmuebles y que seis
de ellos (los sealados con la letra A) se han vendido por abajo del precio de salida y los otros
cuatro (los sealados con la letra B) se han vendido al precio se oferta.
De cualquier modo, segn la normativa vamos a tomar para calcular el precio representativo
del mercado, seis de precios. Siguiendo criterio de suponer el mejor precio como objeto de la
pericia, tomaremos los seis mejor situados en su consideracin de precio corregido por su
homogenizacin. Recordemos que lo que se representa es el precio homogeneizado.
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Peritacin Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Tema 1.07.- Herramientas, Sistemas Informticos y TIC
Es evidente que el modelo lleva a que el valor que obtenemos como precio de mercado,
partiendo de los testigos, es mayor que cualquier otro y que por lo tanto, vamos a tener un
precio recomendado de venta ms alto que si tomamos otros valores.
Un nuevo valor que ser testigo para nuevas estimaciones y que nos lleva a una tendencia al
alza debido al criterio que tenemos que utilizar segn la normativa.
Comentario
Ms adelante, cuando nos hayamos introducido en la gestin fuzzy, veremos que la 2
homogenizacin se puede realizar mediante la asociacin de una descripcin del inmueble
con incrustacin de prrafos que tienen opciones paramtricas. Tras darle peso a esos
prrafos, se llega a la sincronizacin con el valor asignado cuando se le asocie al intervalo
un precio mnimo. y un precio mximo.
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Peritacin Inmobiliaria y de Propiedades Inmobiliarias. La Teora
Autor.- Eduardo M. Pinedo Iglesias Tema 1.07.- Herramientas, Sistemas Informticos y TIC
Valor de Inversin o Vala.- Valor de un bien para un inversor concreto, o una clase de
inversores, para una inversin y objetivos operativos perfectamente identificados.
Valor hipotecario.- Valor del inmueble determinado mediante una valoracin prudente de la
posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a
largo plazo del mismo, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento
de la tasacin y sus usos alternativos correspondientes. En la determinacin del Valor
Hipotecario, no se incluirn los elementos especulativos.
Valor asegurable.- El "valor asegurable" de un bien representa la cuanta mxima, en el
contrato de seguro de aplicacin para ese bien, que se establece como obligacin del
asegurador en el caso de que al asegurado se le produzcan daos y/o prdidas econmicas
por acaecimiento de un riesgo sobre el bien, de entre los especificados en el contrato de
seguro.
Valor de Uso Alternativo.- Es el valor de mercado de un bien, sin suponer la continuacin de
su uso actual.
Valor de venta forzosa.- La suma que se podra obtener por un bien cuando, por razones que
sea, el vendedor se encuentra sometido a restricciones que afectan a la disponibilidad del bien.
Coste de Reposicin Depreciado.- Se define como "Coste actual de reposicin de un activo a
travs de su activo equivalente moderno menos las deducciones correspondientes al deterioro
fsico y todas las formas relevantes de obsolescencia y optimizacin.
Adems de los valores identificados en el apartado
2.2.- Criterios de valoracin del tema 1.01.- Fundamentos tericos
Y en la publicacin "Qu es Qu" tambin se definen los siguientes valores:
Valor de utilidad y valor catastral
Valoracin difusa
Valoracin DIMO
Valoracin modular
Valor propio
Valor y valor econmico
Parece evidente que dentro de la informacin que ha de tener el tasador est el conocer el valor de
mercado, claro est, si existe. Pero en la mayora de los casos de pericia econmica no existe o es
bien es cuestionable, y por lo que parece debe cuestionarse en cualquier caso utilizar directamente
ese valor.
En el apartado 1.2 hemos identificado y dado la definicin de valor razonable. Este valor, su
reconocimiento como objetivo de una peritacin en mucha normativa, da pie a que se pueda
justificar la existencia de un valor propio.
Es procedente, en el anlisis que se hace de esta normativa europea que pensemos un poco en la
utilizacin que se hace del valor de mercado y base a este podemos proceder a decir que el valor
de mercado se obtiene por procesos sucesivos en los que se utiliza el valor de mercado. Decir que
con ello se obtiene una definicin de perogrullo no es suficiente puesto que el procedimiento,
adems, se basa en una utilizacin perversa de la informacin.
Criterio perverso
Lo podemos identificar como un criterio implementado en la rutina de un proceso para formular
la obtencin de nuevos valores que lejos de mejorar la calidad de la informacin tiende a
dispersarla o bien la aleja en una direccin.
Por ejemplo: si tomamos varios valores para identificar el valor de mercado y en la formulacin
para el clculo de una tasacin hipotecaria los homogeneizamos, obtenemos un valor de
mercado. Luego procedemos a considerar como est el bien inmueble objeto de la tasacin
con respecto a estos valores. Es requisito de la tasacin el no perjudicar y dar un valor que
podra ser vlido para comercializar ese bien inmueble en un escenario futuro. Un valor que
fcilmente se supone que estar ligeramene por arriba de la media de valores cuando no muy
arriba; pero en ningn caso toma valores pesimistas. No sera aceptable como resultado de
una buena peritacin. Pues bien, tenemos que suponer que ese bien inmueble est bien
tasado, en la actualidad, o que est ligeramente sobretasado, pero nunca infratasado. El
resultado es evidente, ese bien inmueble pasa a formar parte, como testigo para determinar el
valor de mercado y tras varios ciclos tendremos que el valor de mercado se dispara hacia una
sobrevaloracin de los bienes.
Resulta que este procedimiento incluye un criterio perverso.
El plan general de contabilidad de Espaa define el valor razonable como el importe por el que
puede ser adquirido un activo o liquidado un pasivo entre partes interesadas y debidamente
informadas que realicen una transaccin en condiciones de independencia mutua sin deducir gastos
de transaccin en su posible enajenacin. No forzado, ni urgente, ni en liquidacin involuntaria
En general ser el valor de mercado si ste es activo y fiable, se entiende como Mercado activo
aquel en que:
* Se intercambian bienes y servicios homogneos
* En todo momento hay compradores y vendedores
* Los precios son conocidos, accesibles, reales, actuales y regulares
Si no hay un mercado activo se pueden utilizar otras tcnicas tales como:
* Transacciones recientes
* Valor razonable de otros activos sustancialmente iguales
* Descuento de flujos de efectivo futuros estimados
* Modelos para valorar opciones
En el PGC 2007, el valor razonable se aplicar en los siguientes casos:
* permutas comerciales
* Instrumentos financieros
* Activos financieros mantenidos para negociar
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Y como se indica en su pgina web la primera versin de esas normas se publica en 1985, siendo la
actual publicada en 2007 la segunda edicin
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.2 Mejoras.
.3 Valor de Mercado
.4 Propiedades Especializadas
.5 Importe en Libros de un Activo
.6 Unidad Generadora de Efectivo
.7 Importe Depreciado
.8 Depreciacin
.9 Vida econmica
.10 Valor Razonable
.11 Valor razonable menos costos de venta
.12 Prdida por Deterioro
.13 Propiedades de Inversin
.14 Valor Neto Realizable
.15 Propiedades ocupadas por el dueo
.16 Las propiedades, planta y equipo
.17 Importe Recuperable
.18 Valor Residual
.19 Valor Revalorado
.20 Vida til
.21 Valor de Uso
Bsicamente se trata de orientar al cumplimento de normativa, especialmente las NIC (Normas
Internacionales de Contabilidad) y las NIIF (Normas Internacionales de Informacin Financiera).
En su cumplimiento para la valoracin de activos tangibles
Coste y Valor Razonable NIC 16
Inmuebles de Inversin - NIC 40
Arrendamientos - NIC 17
Deterioro del valor de los activos - NIC 36
Existencias - NIC 2
Combinacin de Negocios - NIIF 3
Activos no corrientes mantenidos para la venta y explotaciones en interrupcin
definitiva - NIIF 5
Incluye una Gua Adicional sobre la Contabilizacin de Arrendamientos
IVA 2.- Valuacin para la Concesin de Prstamos con Garanta
Para su aplicacin en todas las valoraciones de activos que se mantienen, o se pretenden
mantener, como garanta de prstamos
Adems de orientar sobre el procedimiento, identifica los siguientes tipos:
.5 Propiedades de Inversin
.6 Propiedades ocupadas por el dueo
.7 Arrendamientos sobre partes relacionadas
.8 Incentivos de venta
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.9 Propiedades Especializadas
.10 Propiedades de actividad comercial
.11 Inmuebles por desarrollar
.12 Activos agotables
y como complemento identifica
.13 El Valuador
.14 Periodo de venta forzada y de comercializacin limitada o Perodo de venta
.15 Ratios de solvencia del prestamista
IVA 3.- Valuacin de Activos del Sector Pblico para la Elaboracin de Informes
Financieros
Para su aplicacin en todas las valuaciones de clases de activos del sector pblico incluidos en
cualquier informe financiero que caigan bajo el mbito de experiencia y capacidad del Valuador
(con excepcin de la valoraciones de entidades empresariales pblicas, que se someten a la
IVA 1)
Aporta definiciones, algunas ya dadas, tales como:
.1 Coste de Reposicin Depreciado
.2 Valor de Mercado
.3 Obsolencia.- Disminucin de la vida til de un bien de consumo o de un bien de
capital, debido a un cambio econmico o al avance tecnolgico. La obsolescencia se
debe distinguir de la depreciacin que consiste en el deterioro fsico del bien por su uso
o por el paso del tiempo. La obsolescencia se presenta como resultado del surgimiento
de bienes de mejor calidad, mayor aceptacin o menor costo, cuya aparicin hace
antieconmico seguir produciendo con antiguos bienes de capital o continuar
consumiendo los mismos bienes
.4 Optimizacin
.5 Edificio pblico
.6 Activo del sector pblico
.7 Proveedor de servicio pblico
.8 Activos de recreo
.9 Potencial del servicio
.10 Valor de las mejoras
Definiciones de las Nomas Internacionales de Contabilidad para el Sector pblico
.11 Activos generadores de efectivo
.12 Importe depreciable
.13 Depreciacin
.14 Empresas pblicas
.15 Activos del Patrimonio histrico artstico y/o cultural
.16 Deterioro del valor
.17 Activos de infraestructuras
.18 Activos no generadores de efectivo
.19 Importe de servicio recuperable
.20 Vida til
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.8 Bien Inmueble
.9 Propiedad Inmobiliaria
.10 Unidades de Comparacin
.11 Enfoque del Coste
As como un esquema que pretende ser gua del Proceso de valuacin
2.8.- Glosario
En breve se proceder a realizar incorporar a nuestro glosario, tras un anlisis y comentarios
sobre estos trminos
3.1.- Objetivos
Los objetivos principales del "Comit Permanente sobre el Catastro en la Unin Europea" son:
Ser una red de comunicacin sobre el Catastro que permita intercambiar informacin,
experiencias y mejores prcticas entre los miembros del Comit Permanente sobre el Catastro:
Los Directores de las Instituciones que formen parte del Comit Permanente intercambiaran la
informacin de que dispongan, bien sea atendiendo consultas concretas de otro miembro, o
bien distribuyendo la misma entre todos los miembros. En este sentido, se atender a las
encuestas y cuestionarios que puedan realizarse para mejorar esta informacin.
Ser un interlocutor privilegiado entre las instituciones catastrales y los rganos de la Unin
Europea y otras entidades que necesiten informacin catastral para el desarrollo de sus
actividades: Una de las principales funciones del Comit ser la de estudiar y sugerir a los
rganos de la Unin Europea propuestas coordinadas respecto a las distintas cuestiones que
puedan afectar a las bases de datos de informacin territorial. Esta funcin ser especialmente
importante cuando el objeto de debate sean iniciativas de normas europeas de futura
aprobacin.
En el mismo sentido, el "Comit Permanente" puede desarrollar una importante misin como
interlocutor nico ante las empresas creadoras de software o de otros productos de utilizacin
comn, intentando crear una demanda mas homognea. Esta misma iniciativa puede aplicarse
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respecto al estudio de los costes de los mismos productos cuando estos son distribuidos en los
distintos estados miembros.
Para la consecucin de estos objetivos el "Comit Permanente sobre el Catastro en la Unin
Europea" seguir un modelo de especializacin consistente en:
Centrar sus trabajos nicamente en el Catastro y en los usuarios de la informacin catastral.
Limitar su actividad a los pases miembros de la Unin Europea y a los que se integrarn en la
misma prximamente.
Limitar la representacin de cada Estado miembro a una nica institucin por pas.
Corresponde a cada Estado miembro seleccionar cada institucin que le represente.
Inicialmente fueron catorce. Ver las instituciones miembros haciendo click sobre la imagen superior
Luego podr hacer click sobre Observadores para conocer los que actualmente forman parte.
3.3.- Estatutos.
Fueron aprobados unnimemente por todos los Miembros participantes en la reunin celebrada en
Roma los das 11 y 12 de marzo de 2004.
Art. 1. El Comit Permanente y su misin
El Comit Permanente del Catastro en la Unin Europea (en lo sucesivo denominado
CPC) se constituye como una asociacin de las Instituciones Catastrales Pblicas de los
Estados Miembro de la Unin Europea.
Tomando en consideracin la influencia del Catastro en los sistemas legales y en las
economas de la Unin Europea y de los Estados Miembro, el principal objetivo del CPC
de acuerdo con lo contenido en sus Principios Comunes- es el de servir como red de
excelencia sobre el Catastro facilitando para ello el intercambio de informacin, pericia y
mejores prcticas entre sus Miembros.
El CPC representa un vnculo privilegiado entre las organizaciones catastrales y los
rganos de la Unin Europea y otras Instituciones que requieran informacin para
desempear sus actividades.
Art. 2. Miembros
Los miembros del CPC son las Instituciones Catastrales de los Estados Miembro de la
Unin Europea que tienen la competencia legal especfica para la creacin y
mantenimiento de la informacin parcelaria alfanumrica y grfica georreferenciada o de
su coordinacin a nivel nacional.
Cada Estado Miembro slo puede estar representado por una nica organizacin pblica.
Si diferentes Instituciones en un estado Miembro ostentan competencias en el rea del
Catastro, la Institucin representada en el CPC acta como vnculo entre esas
Instituciones y el CPC. Este compromiso se cumple comunicando la informacin oportuna
a stas (Clusula de Coordinacin).
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