INTRODUCCIN

En el presente trabajo abordaremos de manera sistemtica el contrato de

arrendamientos de locales comerciales tomando como primera medida el
concepto de propiedad comercial concebido por la doctrina como una serie de
derechos que se le otorgan al arrendatario para lograr comprender los
fundamentos de la propiedad comercial y su naturaleza jurdica y poder abordar
la regulacin de este tipo de contratos en nuestro derecho.
En la segunda parte de este trabajo se tendr en consideracin la renovacin del
contrato de arrendamientos de locales comerciales, los derechos que emanan de
nuestro cdigo de comercio frente a las causales de la no renovacin para
finalmente concluir con el desahucio, sus formas, la desocupacin del inmueble,
la obligacin del arrendador que se niega a renovar el contrato, las respectivas
indemnizaciones que dan a derecho, los arrendamientos de locales comerciales y
el contrato de arrendamiento comerciales en las entidades de carcter pblico.
 TABLA DE CONTENIDO.
1. Introduccin
2. Concepto de la propiedad comercial
3. Fundamento de la propiedad comercial.
4. Naturaleza jurdica de la propiedad comercial.
5. Regulacin en nuestro derecho.
5.1 La renovacin del contrato.
5.2 Derecho de recuperacin del local
5.2.1 La primera causal referente al incumplimiento del contrato por parte
del arrendatario.
5.2.2 Respecto de la segunda causal.
5.2.3 Con relacin a la tercera causal.
5.2.4 El desahucio.
5.2.5 Formas del desahucio.
5.2.6 La desocupacin del inmueble.
5.3 Obligacin del arrendatario que se niega a renovar el contrato.
5.4 Indemnizacin que puede tener derecho el arrendatario.
5.5 Carcter contractual de la obligacin de recuperacin a cargo del
propietario.
5.6 Carcter imperativo de las disposiciones.
6. Los arrendamientos de locales comerciales y el contrato de arrendamiento.
7. Los locales comerciales y las entidades de derecho pblico.
8. Conclusin.
9. Bibliografa.
1. INTRODUCCIN

Es necesario precisar para efectos del presente informe sobre el contrato de

arrendamiento de locales comerciales, que no existe en el cdigo de comercio la
regulacin de este tipo de contratos, el legislador mercantil no lo reglamento en el
libro respectivo, algunos doctrinantes como JAIME ARRUBLA afirma que esto
se debe a que seguramente el legislativo de ese momento considero suficiente la
estructura general de este contrato en el cdigo civil, la cual se aplica a los
arrendamientos mercantiles en virtud de la remisin directa que realiza el artculo
822 del cdigo de comercio.
Asimismo, a pesar de la anterior premisa, al exponer sobre los bienes mercantiles,
en concreto establecimiento de comercio; el cual si define en el artculo 515 del
cdigo de comercio expresa:
Art. 515.- Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes
organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma
persona podr tener varios establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo
establecimiento de comercio podr pertenecer a varias personas, y destinarse al
desarrollo de diversas actividades comerciales.
Se puede concluir que dentro de la universalidad de bienes que componen el
establecimiento de comercio, figura el contrato de arrendamiento. El local
comercial que sirve de soporte fsico al establecimiento de comercio, es decir
donde tiene su asiento y desarrollo la empresa comercial, no necesariamente es
propiedad del empresario quien puede haberlo tomado a ttulo de arrendamiento.
Ese derecho a mera tenencia que tiene el empresario mercantil segn el Dr.
ARRUBLA, hace parte de su establecimiento y es objeto de regulacin legal.

2. CONCEPTO DE PROPIEDAD COMERCIAL

Segn doctrinantes como el Dr. JOAQUN RODRGUEZ R. la propiedad

comercial es concebida como una expresin utilizada para resaltar los derechos
especiales del titular de la empresa sobre los locales arrendados para su
establecimiento.
Caso (1)
Si el propietario del inmueble del inmueble donde funciona el establecimiento de
comercio pudiese en cualquier momento desahuciar al inquilino para provocar la
terminacin del contrato y no prorrogarlo, podra aprovecharse del buen nombre, de la
fama y de la clientela lograda por el empresario e instalar un establecimiento igual o
similar al que all funcionaba. Porque es sabido que el empresario acreditaba una
clientela, la cual se orienta por el sitio que ocupa y ya acreditado puede influir en todo un
sector valorizndolo. Por esta situacin no se permite que el propietario del local abuse
ni mucho menos que se beneficie del esfuerzo y trabajo del empresario.

Para comprender esa inquietud de proteccin al propietario del establecimiento de

comercio que es el arrendatario del local comercial donde realiza su actividad, se
ha establecido en muchos pases la propiedad comercial que consiste en:
 Una serie de derechos que se otorga el arrendatario de un local comercial, que
estriban a veces en una prrroga, en una prima especial por desocupacin o en una
compra en caso de que el dueo del local quiera venderlo.

3. FUNDAMENTO DE LA PROPIEDAD COMERCIAL

Es necesario aclarar que en un principio de busco justificar la propiedad comercial

aplicando los principios generales del derecho civil, a manera de ejemplo partimos
del supuesto que el propietario del local comercial se niegue a renovar o prorrogar
el contrato de arrendamiento. La anterior situacin se ha querido ver como un
abuso del derecho por parte del propietario. Sin embargo, segn varios autores
este criterio no es suficiente para fundamentar los derechos del arrendatario, pues
el abuso consistira en la negativa a contratar, que segn la doctrina no se
considera como abuso.
As mismo se fundamenta invocando la teora del enriquecimiento sin causa, pues
si el propietario no renueva el contrato al inquilino, buscado obtener un mejor
precio o para instalar un negocio propio utilizando el crdito del lugar logrado por
el empresario. Este ltimo argumento tambin es refutado en el entendido que la
causa seria el arrendamiento a un tercero o el negocio instalado por el mismo
dueo del local.
Segn el profesor JORGE RIPERT, estos derechos del arrendatario no pueden
examinarse a la luz de las reglas generales del derecho civil de las obligaciones:
es preciso ver en la una nueva concesin del contrato de locacin que se justifica
por la proteccin de vida a la empresa.

4. NATURALEZA JURDICA DE LA PROPIEDAD COMERCIAL

En nuestra legislacin como en muchas otras no se atendieron a cabalidad los

deseos de los comerciantes de entonces y por ello podemos afirmar que no es del
todo correcta la expresin: propiedad comercial, pues el derecho que tiene el
arrendatario no puede ser considerado como un derecho real, si no solo como un
derecho personal frente al propietario, pero con unas caractersticas y unas
condiciones propias que lo hacen diferente a la concesin tradicional que tenemos
de derecho personal (El propietario que permite por el contrato de arrendamiento
la explotacin industrial o comercial de su inmueble, le est dando cierta
afectacin en provecho de un tercero y como consecuencia no podr recuperarlo
atendiendo a su simple deseo).
Esos derechos que se otorgan al arrendatario no son derechos reales pues no le va
a hacer posible reivindicarlos, ni va hacer titular del derecho de persecucin.
Simplemente podr exigir al propietario abusivo una indemnizacin. Pero
tampoco es un simple derecho personal, pues en cierta forma el inmueble queda
afectado a un derecho de renovacin del contrato de arrendamiento y al pago de
la respectiva indemnizacin.
Para el doctor JAIME ARRUBLA podramos ubicar la propiedad de cosas
incorporales como la propiedad comercial como derecho intelectual por la
doctrina francesa.
5. LA REGULACIN EN NUESTRO DERECHO

En este orden de ideas nuestra legislacin contempla un sistema de proteccin a

los derechos del arrendatario armonizado con los derechos del arrendador.

5.1 LA RENOVACION DEL CONTRATO

a) La renovacin del contrato es el principal derecho que se concede al
arrendatario y procede cuando el arrendatario empresario haya ocupado al
menos por dos aos consecutivos el inmueble a ttulo de arrendamiento o
cuando la ocupacin haya ocurrido en el mismo establecimiento de comercio
(ART 518 DEL CODIGO DE COMERCIO).
b) No se trata de una prorroga si no de una renovacin. Es conveniente precisar
que no se trata de una prorroga si no de un derecho a la renovacin del
contrato. El antiguo contrato no continua en los mismos trminos, pues con la
renovacin se produce una efectiva variacin de las circunstancias
econmicas, de plazo, garanta e incluso de destinacin de la del bien raz
arrendado, que vea caracterizando la regulacin locataria.
c) Procedimiento para la renovacin del contrato. Al momento de cumplirse el
termino para la duracin del contrato se puede variar las circunstancias que
imperan en el por regla general son las mismas partes las que acuerdan esas
circunstancias por lo cual se requiere que una de ellas normalmente el
arrendador promueva su discusin formulando para el efecto una nueva
renovacin antes del vencimiento del contrato. Pero si los contratantes no se
pusieron de acuerdo la ley mercantil prev el procedimiento verbal a fin de
que el juez con la intervencin de peritos decida sobre las circunstancias que
han de imperar en el contrato que se renueva.
d) Efectos de la decisin judicial. Es de gran importancia establecer desde que
momento debe producir efecto la decisin del juez sobre las nuevas
circunstancias del contrato. En efecto, se observa que se n se aplica un nico
criterio en relacin a las decisiones judiciales, para algunos solo se producen
efectos a partir de la ejecutoria de la sentencia, para otros desde la fecha de la
demanda y para otros desde el momento en que deba ocurrir la renovacin.

5.2 DERECHO DE RECUPERACION DEL LOCAL.

La ley seala unas causales de forma taxativas, las cuales contemplan los
sucesos donde no hay lugar a la renovacin, casos en los cuales el propietario
arrendador recuperara el inmueble sin la obligacin de indemnizar al locatario.
El art 518 del cdigo de comercio indica que el empresario no tendr derecho
a la renovacin del contrato en los siguientes casos:
Art. 518.- El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos
aos consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendr
derecho a la renovacin del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes
casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para

un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la
que tuviere el arrendatario, y

3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que
no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de
ruina o para la construccin de una obra nueva.

5.2.1 LA PRIMERA CAUSAL SE REFIERE AL INCUMPLIMIENTO DEL

CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDATARIO:

Se presenta cuando el arrendatario viola la convencin.

Ejemplo: cuando no paga de forma oportuna la renta, cuando cambia de

destinacin perjudicando los derechos del arrendador o no conserva el local como
se debe.

Igualmente se perdera el derecho a la renovacin cuando el arrendatario

subarrienda o sede el inmueble porque el hacerlo estara violando el contrato de
arrendamiento. Sin embargo, el cdigo de comercio contempla en su art 523
algunas especialidades sobre estas materias las cuales a su vez restringen la rbita
de la libre voluntad de los contratantes para crear consecuencias jurdicas sobre la
seccin y subarriendo.

5.2.2 RESPECTO DE LA SEGUNDA CAUSAL

La ley no defini lo que debemos entender por una empresa distinta a la que
tuviera el arrendatario. La interpretacin no debe ser restrictiva y deben
entenderse, adems de la empresa concreta que explota el inquilino, otras afines
que habran de beneficiarse con el buen nombre y la clientela adquirida por el
empresario.

5.2.3 CON RELACION A LA TERCERA CAUSAL

Como lo advierte la norma en caso de que el inmueble deba ser reconstruido o

reparado con obras que necesariamente impliquen la entrega o desocupe no habr
lugar a la renovacin.
5.2.4 EL DESAHUCIO

Cuando se den las causales 2 y 3 del artculo 518 es necesario que el propietario
desahucie el arrendatario, con no menos de 6 meses de anticipacin a la fecha de
terminacin del contrato si no se hace de la forma sealada el contrato quedara
renovado en las mismas condiciones y con el mismo trmino del contrato inicial.

En aquellos contratos cuya duracin es indefinida o se celebran de manera verbal

el desahucio podr verificarse en cualquier momento.

5.2.5 FORMA DEL DESAHUCIO

El desahucio no es solemne, puede verificarse por carta privada o incluso de

manera verbal o hacerlo por medio de diligencia judicial. Lo importante del
desahucio es poder probar su realizacin cuando sea necesario, por ello lo ms
aconsejable es la diligencia judicial o el documento escrito debidamente
certificado.

5.2.6 LA DESOCUPACION DEL INMUEBLE

Cumplido el desahucio en los trminos legales no se renueva el contrato y por

tanto el arrendatario debe desocupar. Si el arrendatario no se aviene al desalojo,
ser necesario que el propietario demandante en lanzamiento por el trmite del
proceso abreviado en el cual debe acreditar la realizacin del desahucio a llegar
la prueba del contrato y la del dominio pues es un derecho que la ley profiere al
propietario

5.3 OBLIGACION DEL ARRENDADOR QUE SE NIEGA A RENOVAR

EL CONTRATO.

Dentro de los 3 meses siguientes a la fecha de la entrega el propietario debe dar al

inmueble el destino indicado o dar principio a las sobras de reconstruccin,
reparacin o demolicin segn la causal invocada para la no renovacin sopena
de verse obligado a indemnizar al arrendatario tal como lo prescribe el art 522 del
cdigo de comercio tambin tiene la obligacin de proferir al arrendatario sobre
cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos
o en la nueva edificacin. Para ellos el arrendatario no tendr que pagar ninguna
prima especial y el nuevo canon se fijara de comn acuerdo de no ocurrir as ser
fijado por peritos por conforme al art 20 y 26 del cdigo de comercio.

5.4 INDEMNIZACION QUE PUEDEN TENER DERECHOS EL

ARRENDATARIO

Si el arrendador no cumple lo alegado para impedir la renovacin del

arrendamiento, surge para el empresario el derecho a exigir al primero la
indemnizacin que estimaran peritos. Lo mismo sucede en el caso que no se
ocupe con su propia habitacin los inmuebles, no coloque all una empresa
propia o sustancialmente diferente a la que vena explotando el empresario o
no profiera a su anterior arrendatario a sus locales nuevos o reconstruidos.
 El contenido de esa indemnizacin se consagra en el art 522 del cdigo de
comercio la cual comprender del lucro cesante sufrido por el empresario, los
gastos indispensables para la nueva instalacin, la indemnizacin pagada a los
trabajadores por la terminacin del contrato con ocasin a la clausura de la
empresa y el valor de las mejoras necesarias realizadas en el local.

5.5 CARCTER CONTRACTUAL DE LA OBLIGACION DE

REPARACION A CARGO DEL PROPIETARIO.

Para efectos de impedir la renovacin del contrato, advierte e1 artculo 520 que el
propietario desahuciar al arrendatario. Luego, el artculo 522, refirindose a la
indemnizacin, de nuevo seala que el propietario deber indemnizar al arrendatario si
no cumple con o sealado en el desahucio, es decir, no da la destinacin advertida al
inmueble o no da inicio a las obras dentro del trmino de los tres meses siguientes a la
desocupacin. Estas expresiones de la ley referentes al propietario y no al arrendador
tienen una razn de ser y es precisamente que con estas normas se pretende equilibrar los
derechos del propietario del inmueble arrendado, con los del propietario de la empresa
comercial establecida en dicho inmueble. Se trata entonces de una necesidad ineludible
de tener que hacer coincid al menos para el momento del desahucio y para solicitar la
restitucin en caso de que de forma voluntaria no se presente, las calidades de arren-
dador y de propietario. por ello entendemos que si el arrendador propietario decide
impedir la renovacin del contrato y cumple con la carga de notificar al arrendatario en
los trminos del artculo 520 del cdigo de Comercio, sealando el motivo acorde con las
posibilidades que le permite el artculo 518 del mismo cdigo, y si no da inicio a las obras
en el trmino establecido o no da el destino advertido al inmueble debe indemnizarse al
arrendatario y ese deber surge del contrato mismo, en la medida que la terminacin del
contrato fue ejercida de manera abusiva.

5.6. CARCTER IMPERATIVO DE LAS DISPOSICIONES

La regulacin que sobre esta materia trae el Cdigo de Comercio en sus artculos 518 a
523, no puede ser derogada por la voluntad contractual, tal como o advertimos al tratar
el problema de cesin y subarriendo. No puede pues, renunciarse a la renovacin, ni
ampliar las causales para la no renovacin o restringirlas, como tampoco se podr fijar un
trmino menor o superior para esta o renunciar o limitar las indemnizaciones a que pueda
tener derecho el empresario. En esto se sigui de cerca la legislacin francesa sobre la
materia.

6. LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES COMERCIALES Y EL

CONTROL DE ARRENDAMIENTOS
La Comisin Redactora del actual Cdigo de Comercio quiso encontrar una frmula que
supliera la necesidad de estar acudiendo a regmenes de control, los que por o general
resultan des armnicos con el sistema legislativo. As se consagr un sistema distinto,
fundamentado en el derecho a la renovacin y las dems instituciones que acabamos de
observar.

Por ello Podemos afirmar que los locales comerciales que se encuentren en las
circunstancias del artculo 518 del cdigo de comercio, es de- ci cuyo arrendatario
empresario lleve ms de dos aos ocupndolo con el mismo establecimiento de comercio,
para efectos de la terminacin del contrato no se aplica para nada el rgimen de control
de arrendamientos imperante en la actualidad en Colombia y el cual se precisa en la Ley
56 de 1985 y la Ley 820 de 2003. Los locales comerciales con menos de dos aos de
ocupacin con el mismo establecimiento de comercio, para efectos de solicitar su entrega,
tienen como rgimen aplicable el contenido en las normas sobre el con- trol de
arrendamientos, lo mismo que para determinar el valor de la renta se orientan por lo que
prescribe la Ley 56 de 1985 y la Ley 820 de 2003. Cuando se cumplen los dos aos se
apartan de dicho rgimen, para ubica. en el que hemos venido exponiendo.

La ley 56 de 1985, reformada por la ley 820 de 2003, sobre control de arrendamiento de
bienes races destinados a viviendas, dejo de lado el tema de arrendamiento de los locales
comerciales.

7. LOS LOCALES COMERCIALES Y LAS ENTIDADES DE DERECHO

PBLICO
Con frecuencia, los entes pblicos celebran contratos de arrendamiento sobre locales
comerciales y esto nos lleva a preguntamos cul es el rgimen aplicable a esas relaciones
jurdicas. Algunos opinan que, tratndose de locales comerciales, el rgimen aplicable es
el consagrado en el Cdigo de Comercio, es decir, el que hemos analizado. No obstante,
es conveniente observar que el Consejo de Estado ha variado su posicin a lo largo de los
aos
a) La Seccin Tercera del Consejo de Estado, mediante la Sentencia el 29 de agosto de
1984 seal que puede afirmarse que en principio los contratos de arrendamientos
celebrado por los entes territoriales y por los establecimientos pblicos no pueden
constituir en forma algunos actos de comercio con lo que se excluye la operacin en
dichos convenios de las previsiones contemplan piadas en otros artculos 518 a 524 del
Cdigo de Comercio. "Tampoco la estipulacin de las partes puede convertir en comercial
el convenio que no lo es".
b) La jurisprudencia del Consejo de Estado de 29 de agosto de 1984 no volvi a aplicarse
por esa entidad. Posteriores sentencias dijeron que a\ contrato estatal de arrendamiento de
locales comerciales si se le aplican las normas del Cdigo de Comercio cuando una de
sus partes ejerce actos mercantiles. A1 respecto ver la Sentencia de 30 de noviembre de
2006 C.E., Sec. 3 a, Rad. Interna 25096, Ponente Alier Hernndez).
Decreto 222 de 1983, fue derogado por la Ley 80 de 1993. Esta ley advierte en su artculo
13 que los contratos que celebren las entidades estatales se regirn por las disposiciones
comerciales y civiles pertinentes, salvo en las materias particularmente reguladas por la
misma ley. La Ley 80 de 1993 no regula el contrato de arrendamiento. Todo parece
indicar que los contratos de arrendamiento celebrados por las entidades pblicas sobre
inmuebles se regulan por el Cdigo de Comercio. Ante todo, por no ser actos de comercio,
pero an ms evidente, por albergar en ellos establecimientos mercantiles. Para la
desocupacin de estos inmuebles, si la cuanta lo admite, se aplicarn las normas sobre
control de arrendamiento, y si no hay lugar a su adopcin se aplicar el rgimen general
que contempla el Cdigo Civil.
 CONCLUSIN

Podemos concluir que en muchas oportunidades el contrato de arrendamientos

de locales comerciales es confundido con el contrato de arrendamiento de
vivienda urbana, cuando se realiza un esfuerzo ms all por indagar se logra
comprender que, aunque el contrato de arrendamiento de locales comerciales
no tiene un libro especial en el cdigo de comercio, si es totalmente diferente
al contrato de vivienda urbana.
Con disposiciones especiales, este tipo de contratos presenta una naturaleza y
fundamento jurdico que busca el equilibrio y la proteccin entre arrendador
y arrendatario.
 BIBLIOGRAFA.

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Bogot, legis.
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Bonivento Fernandez, Jose Alejandro, los principales contratos comerciales y
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