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INDICE
CAPITULO 1: ANTECEDENTES
1.3. OBJETIVO 6
1.4. JUSTIFICACIN 6
2.1. ESTRUCTURACIN 7
2.2. CONDICIONES DE CONFORT A CONSIDERAR 7
CAPITULO 4: LOCALIZACIN
4.1. MACROLOCALIZACIN 37
4.2. MICROLOCALIZACIN 37
2
CAPITULO 5: DISEO ARQUITECTNICO
5.1. NORMATIVA ESPECIAL 39
6.1. INVERSIONES 54
6.2. PRESUPUESTO 54
6.3. FINANCIAMIENTO 55
6.4. PLAN DE PAGOS 56
6.5. INGRESOS 58
6.6. EVALUACIN ECONMICA 60
3
1.1. ASPECTOS GENERALES
1.2. OBJETIVO
Siendo una necesidad importante en la ciudad de Santa Cruz de la Sierra contar
con nuevas infraestructuras destinadas a oficinas para una atencin ms
adecuada y cmoda a todos los clientes y tomando en cuenta que existe una
demanda latente en la comunidad para cubrir esta falencia, es que la familia
Alcocer toma la idea y decisin de construir un edificio destinada a oficinas
comerciales y profesionales.
1.3. JUSTIFICACIN
El departamento de Santa Cruz y principalmente su capital, la ciudad de Santa
Cruz de la Sierra, mantiene desde hace unos aos atrs el liderazgo en el
desarrollo inmobiliario de Bolivia principalmente gracias al trabajo e impulso del
sector privado.
4
representa el 52% de los casi 3 millones de metros cuadrados que se construyen
en las ciudades del eje troncal del pas, compuesto por La Paz, Cochabamba y
Santa Cruz, siendo la capital crucea la que tiene las obras ms avanzadas y
que ha incrementado ms en comparacin a los otros departamentos, la
superficie de metros cuadrados construidos entre los periodos 2013 y 2014 con
un 31,69%. Esos niveles de desarrollo se deben, en buena proporcin, a obras
de gran magnitud como la construccin de hoteles de 5 estrellas la mayora de
ellos de cadenas internacionales, centros comerciales, urbanizaciones
residenciales y vacacionales de grandes extensiones, edificios de oficinas y
centros de espectculos.
5
2.1. ESTRUCTURACIN
6
movimiento del aire se aumenta la disipacin del calor y aumento de la
evaporacin).
7
20% deriva de su construccin. Por lo que es mucho ms econmica la
eleccin de acabados duraderos y de alta calidad en las etapas iniciales del
proceso.
Unas oficinas bien diseadas, con las que el trabajador se sienta identificado
y satisfecho, incrementan la productividad y la retencin de talento.
Ofreciendo alternativas a las diferentes necesidades de los trabajadores a lo
largo del da: trabajo en equipo, trabajo individual, trabajo concentrado,
privacidad, reuniones informales, descansos, confidencialidad,.
8
2.3.2. Organizacin del espacio
La adecuacin de los edificios existentes a las nuevas necesidades, debe partir
de la organizacin racional y eficiente de las reas de trabajo, que permita
distribuir en planta los usos en funcin de los espacios para los que son ms
adecuados.
El procedimiento a emplear comenzar con una fase de anlisis de la planta en
base al que se establecern los criterios de zonificacin fsica que se utilizarn
en las implantaciones de oficinas.
Anlisis
Respecto a la morfologa de la planta.
9
Zonificacin
Espacios abiertos.
Espacios cerrados.
Espacios de servicio.
10
Accesos: puntos de conexin entre la planta de oficina y el exterior,
generalmente ncleos de comunicacin vertical o hall de acceso a edificios.
El trnsito de personas en esta zona depende fundamentalmente de las
dimensiones de la planta y del nmero de plantas de proyecto.
11
Zonificacin
Es la asignacin de reas para los distintos usos de la oficina en funcin de las
caractersticas de cada una de las zonas de la planta, que se desprenden de la
fase de anlisis. En funcin del anlisis los usos se distribuirn de la siguiente
manera:
Diagrama de distribucin de usos:
12
Espacios cerrados: Complementarn los espacios abiertos a base de
despachos y salas de reunin. Se reservarn preferentemente para este uso las
zonas anexas a las reas abiertas de trabajo, y en segunda prioridad de
ubicacin respecto a la luz natural.
13
2.4. OFICINAS COMERCIALES DE ATENCIN AL PBLICO
En el caso de distribuciones en espacios abiertos de trabajo, el mdulo bsico
coincide con la dimensin estndar del puesto de trabajo.
El puesto de trabajo es el conjunto formado por la mesa de trabajo, silla, espacio
asociado al puesto y el contenedor de archivo personal.
Las dimensiones del mdulo bsico sern las de un rectngulo de lados 160 cm
x 225 cm, donde la dimensin del lado corto es invariable al estar definido por el
ancho constante de la mesa 160 cm, y la dimensin del lado largo es variable al
estar compuesta por, la profundidad del tablero de la mesa en 80 cm y la mitad
del ancho del contenedor personal de 22,5 cm, aadidas a la dimensin variable
del ancho de la circulacin de acceso a los puestos de trabajo. El mdulo bsico
puede modificar su dimensin variable para adaptarse a la dimensin de cada
proyecto en particular. El mdulo bsico ser el mdulo mnimo. Para que sea
posible la generacin de retculas que permitan la correcta ordenacin y
estandarizacin de los espacios, deben asumirse las dimensiones del mdulo
como la base para generar las dimensiones de todos los espacios propuestos en
el proyecto.
14
2.4.1. La retcula. Conceptos de aplicacin
La retcula es el instrumento de ordenacin que regula la implantacin del
mdulo en la oficina.
Podemos ver la retcula como resultado de una serie de agrupaciones del
mdulo.
La utilizacin de la retcula como criterio organizador del espacio trae como
ventajas:
15
Como norma general, y en los casos que sea posible, se intentara ajustar como
medida para el lado variable del mdulo, aquella que sea un divisor entero de la
distancia entre ejes de la retcula estructural.
Estudio de circulaciones
16
Circulaciones primarias:
Nacen de los puntos de alta densidad de circulacin tales como accesos a
oficinas y a zonas de servicio.
Deben dar servicio a las distintas reas de espacios cerrados y de valor aadido.
Su nmero deber ser el menor posible que d servicio a la totalidad de la
planta, ya que representan una fuente de molestias para los puestos de trabajo
implantados en los espacios abiertos de trabajo.
Por su condicin de inamovibles en el tiempo, as como por su importancia en la
configuracin geomtrica de la planta y organizacin del espacio, los recorridos
de evacuacin deben discurrir siempre por las circulaciones primarias. Como
obligado cumplimiento las circulaciones primarias no tendrn una dimensin
inferior a 100 cm para espacios con una ocupacin de hasta 200 personas,
pudiendo llegar, en los casos que la distribucin de planta lo permita, a un ancho
ptimo de 180 cm.
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Circulaciones secundarias:
Son las que dan acceso directo al puesto de trabajo. No pudiendo ser por norma,
en ningn caso menores a 80 cm.
Debe hacerse notar que para el puesto de trabajo establecido, el espacio de
acceso al mismo es compartido con al rea de influencia de la silla. La
superposicin de estos dos usos no resulta perjudicial a la calidad del puesto ya
que se produce de manera puntual en el tiempo y la dimensin que necesita una
persona que pasa cmodamente est alrededor de los 60 cm, muy por debajo de
la dimensin mnima planteada de 80 cm.
Distribucin de pilares:
18
Espacios Abiertos
19
Espacios de valor aadido
Estas reas son las que mayor superficie ocupan a la hora de zonificar la planta,
ya que son las que dan servicio a mayor nmero de personas. Como
consecuencia, tambin se reservan la prioridad respecto a las mejores
condiciones de iluminacin natural, menores densidades de circulacin y
geometra ms regular.
Dentro de los espacios abiertos, se ubican los puestos de trabajo (puesto tipo),
de la manera que se ha descrito en el captulo correspondiente a los conceptos
de la retcula y el mdulo.
20
Utilizar una nica tipologa de puesto de trabajo.
Flexibilidad.
Son espacios limitados por cerramiento y que se destinan a usos con una mayor
necesidad de privacidad o representatividad. Llamaremos espacios cerrados a:
Despachos.
Salas de reuniones.
21
Los espacios cerrados sern siempre flexibles en su utilizacin como despachos
o como salas de reunin, en funcin de las necesidades de cada proyecto y de
su adaptacin a las caractersticas de cada planta. Para lo cual, al dimensionar
las salas de reuniones y despachos se utilizarn siempre el mismo nmero de
mdulos.
Por razones de gestin de espacios y de visitantes, se procurar que las salas de
reunin queden siempre agrupadas (pool) y en las reas cercanas al control de
acceso y circulaciones principales.
Espacios de servicio
Desde el punto de vista del usuario, estos espacios estn destinados a servir sus
necesidades bsicas en distintos aspectos, durante la jornada laboral.
22
se presentan, son a modo de orientacin, pudiendo adaptar la morfologa de
cada uno de estos espacios a la distribucin y forma de cada edificio.
Aseos
Roperos
Casilleros
Alto: 72 cm.
Profundidad til: 80 cm.
23
Ancho til: 160 cm.
Altura libre debajo de la mesa: 65 cm.
Electricidad:
rea de trabajo: 4 tomas de red de 16 A en caja mecanizada bajo la mesa de
trabajo.
rea de trabajo: 2 tomas RJ 45, en caja mecanizada bajo la mesa de trabajo.
24
Espacios cerrados: Despacho tipo, destinado a personal administrativo de
nivel 26 o superior
Los despachos son reas de trabajo individual cerradas, para personal con
mayores necesidades de concentracin o trabajo confidencial.
25
Espacios cerrados: Despacho tipo
Electricidad:
rea de trabajo/reunin: 4 tomas de red de 16 A.
26
Espacios cerrados: Sala de reuniones (4 a 6 personas)
Los espacios cerrados sern siempre flexibles e intercambiables en su
utilizacin, como despachos o como salas de reunin, en funcin de las
necesidades de cada proyecto y de su adaptacin a las caractersticas de cada
planta. Para lo cual, al dimensionar las salas de reuniones y despachos se
utilizarn siempre el mismo nmero de mdulos.
Por razones de gestin de espacios y de visitantes, se procurar que las salas de
reunin queden siempre agrupadas (pool) y en las reas cercanas al control de
acceso y circulaciones principales.
Las salas de reuniones son reas destinadas a trabajo colectivo fuera del puesto
de trabajo. Las salas de reuniones de 4 a 6 personas son las ms cercanas a los
puestos de trabajo y funcionan complementariamente a stos, por lo que se debe
contemplar una dotacin suficiente de estos espacios en cada planta del edificio
a proyectar.
27
Espacios cerrados: Sala de reuniones (4 a 6 personas)
Definicin: rea destinada a reuniones de trabajo colectivas fuera del puesto de
trabajo. Reunin de 6 a 8 personas.
Superficie: 4 mdulos base. 11 a 13 m, sern siempre intercambiables con los
despachos cerrados.
Ubicacin: Una por cada 40 personas en planta. Segunda prioridad de
iluminacin respecto a espacios abiertos de trabajo. Cercanas a los puntos de
acceso y las circulaciones principales
Equipamiento
1) 1 Mesa acabado en laminado decorativo de alta resistencia color blanco.
Estructura metlica de 4 patas color aluminio. Dimensiones 210 x 120 cm.
2) 6 Sillas tipo confidente, tapizadas en color, respaldo en malla negra.
3) Pizarra de cristal blanco para rotuladores de pared a pared. Adicionalmente,
cuando sea necesario.
4) Pantalla de plasma con videoconferencia.
5) Proyector digital fijo instalado en techo.
6) Pantalla de proyeccin automtica, controlada desde interruptor en pared.
Electricidad:
Mesa de reunin: 4 tomas de red de 16 A.
Puntos de apoyo: 2 tomas de red de 16 A.
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Voz/datos:
Mesa de reunin: 3 tomas RJ 45.
29
Dadas sus dimensiones, estas salas se utilizan en mayor manera para reuniones
programadas con mucha antelacin, por lo que puede buscarse un
aprovechamiento ptimo de las mismas concentrndolas en grupos de salas,
generalmente en la planta de acceso a los edificios o en lugares con una muy
alta circulacin de visitantes.
Debe prestarse especial atencin al diseo de un sistema de iluminacin
regulable, que permita distintas alternativas en funcin de los usos posibles,
reunin, presentacin, conferencia, etc.
Las mamparas mviles usadas para separar salas de reunin deben ser de fcil
manipulacin, y garantizar un aislamiento acstico de al menos 40 dB segn
norma UNE-EN ISO 717.
30
3.1. NORMAS BOLIVIANAS
31
NB 588:1991: Agua para morteros y hormigones - Determinacin cualitativa de
hidratos de carbono
NB 637:1994: Agua para morteros y hormigones - Requisitos
NB 638:1994: Agua para morteros y hormigones - Determinacin de aceites y
grasas
COMITE 12.6 ADITIVOS PARA LA CONSTRUCCIN
NB 1000:2000: Aditivos para la construccin - Definiciones y clasificacin
NB 1001:2000: Aditivos para la construccin - Requisitos
NB 1003-6:2000
COMITE 12.7 MORTEROS Y HORMIGONES
NB 586:1991: Hormigones - Fabricacin y conservacin de probetas
NB 604:1994: Hormigones - Requisitos generales
NB 633:1994: Morteros y hormigones - Definiciones
NB 634:1994: Hormign fresco - Toma de muestras
NB 635:1994: Hormign endurecido - Extraccin de muestras
COMIT 12.9 PUERTAS Y VENTANAS
NB 129002:2009: Puertas y ventanas - Puertas enchapadas de madera
Clasificacin y requisitos (Segunda revisin)
NB 129006:2009: Ventanas - Terminologa y definiciones (Primera revisin)
NB 129007:2007: Ventanas - Medidas normalizadas para ventanas exteriores
NB 129014:2009: Puertas - Clasificacin
NB/NA 0059:2009: Puertas y ventanas - Puertas enchapadas de madera
Definiciones (Segunda revisin) (Correspondiente a la norma NA 0059:2009)
(Anula y reemplaza a la norma NB 129001:2008)
NB/NA 0086:2010: Ventanas - Terminologa y definiciones (Segunda revisin)
(Anula y reemplaza a la norma 129006:2009) (Correspondiente a la norma NA
0086:2010)
COMITE 12.11 MATERIALES CERMICOS PARA LA CONSTRUCCIN
NB 259:1978: Azulejos cermicos
NB 1211001:2009: Ladrillos cermicos - Ladrillos huecos - Clasificacin y
requisitos (Cuarta revisin)
NB 1211003:2009: Ladrillos cermicos - Ladrillos macizos - Requisitos (Segunda
revisin)
NB/ISO 10545-1:2005: Baldosas cermicas - Muestreo y criterios de aceptacin
(Correspondiente a la norma ISO 10545-1:1995)
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NB/ISO 10545-2:2005: Baldosas cermicas - Determinacin de las dimensiones
y del aspecto superficial (Correspondiente a la norma ISO 10545- 2:1995)
NB/ISO 13006:2005: Baldosas cermicas - Definiciones, clasificacin, requisitos
y marcaciones (Correspondiente a la norma ISO 13006:1998)
COMITE 12.13 MATERIALES DE FIBROCEMENTO
NB 673:2010: Materiales de fibrocemento - Placas onduladas Caractersticas
(Cuarta revisin)
NB 674:2010: Materiales de fibrocemento - Placas planas Caractersticas
(Tercera revisin)
COMITE 12.14 INSTALACIONES SANITARIAS
NB 688:2007: Diseo de sistemas de recoleccin y evacuacin de aguas
residuales y pluviales (Tercera revisin)
COMITE 12.15 INSTALACIONES DE AGUA
NB 689:2004: Instalaciones de agua - Diseo para sistemas de agua potable
(Segunda revisin)
COMITE 12.16
TUBERAS Y ACCESORIOS DE PLSTICO
NB 213:2012 Tuberas plsticas - Tubos de poli (cloruro de vinilo) no plastificado
(PVC-U) para conduccin de agua potable - Requisitos (Sexta revisin)
NB 707:1999: Tubos y accesorios de pared perfilada, fabricados en material
termoplstico con superficie externa corrugada y superficie interna lisa -
Dimensiones (Correspondiente a la norma DIN 16961-1)
NB 1069:2012: Tuberas plsticas de poli (cloruro de vinilo) no plastificado (PVC-
U) esquemas 40 y 80 para conduccin de agua potable - Especificaciones y
dimensiones (Segunda revisin)
NB 1216020:2012: Tubos multicapa de polietileno - aluminio - polietileno (PE-AL-
PE) y conexiones para la conduccin de gas natural (GN) y gas licuado de
petrleo (GLP) - Especificaciones y mtodos de ensayo (Anula y reemplaza al
ETD 1216020:2010)
COMITE 12.17 TUBERAS Y ACCESORIOS METLICOS
NB 645:2007: Tuberas de hierro dctil, acoples y accesorios para lneas de
tuberas de presin (Primera revisin)
NB 1217001:2007: Codificacin para la identificacin de tuberas que conduzcan
fluidos.
COMITE 12.20 CONSTRUCCIN DE EDIFICIOS
33
NB 690:2011: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Smbolo grfico -
Caractersticas generales (Primera revisin) (Correspondiente a la norma
COPANT 1614:2011)
NB 1220001:2001: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios,
espacios urbanos y rurales - Sealizacin (Primera revisin) (Anula y reemplaza
a la norma NB 677:1996) (Correspondiente a la norma COPANT 1619:2000)
NB 1220002:2001: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios
Escaleras (Primera revisin) (Anula y reemplaza a la norma NB 678:1996)
(Correspondiente a la norma COPANT 1620:2000)
NB 1220003:2011: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios y
espacios urbanos - Equipamientos - Rodapis, pasamanos, barandas y
agarraderas (Segunda revisin) (Correspondiente a la norma COPANT
1621:2011)
NB 1220004:2001: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios -
Pasillos y galeras - Caractersticas generales (Primera revisin) (Anula y
reemplaza a la norma NB 691:1996) (Correspondiente a la norma COPANT
1615:2000)
NB 1220005:2009: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios y
espacios urbanos - Rampas fijas adecuadas y bsicas (Segunda revisin)
(Correspondiente a la norma COPANT 1618:2008)
NB 1220006:2001: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios -
Ascensores (Primera revisin) (Anula y reemplaza a la norma NB 695:1997)
(Correspondiente a la norma COPANT 1629:2000)
NB 1220007:2001: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Espacios
urbanos y rurales - Vas de circulacin peatonales horizontales (Primera revisin)
(Anula y reemplaza a la norma NB 696:1997) (Correspondiente a la norma
COPANT 1630:2000)
NB 1220008:2001: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Espacios
urbanos y rurales - Cruces peatonales a nivel y puentes peatonales (Primera
revisin) (Anula y reemplaza a la norma NB 697:1997) (Correspondiente a la
norma COPANT 1631:2000)
NB 1220009:2003: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Equipamientos
- Grifera - Criterios de eleccin (Correspondiente a la norma COPANT
1704:2002)
34
NB 1220010:2011: Accesibilidad de las personas al medio fsico
Estacionamientos (Primera revisin) (Correspondiente a la norma COPANT
1702:2011)
NB 1220011:2007: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios y
espacios urbanos - Servicios sanitarios accesibles (Correspondiente a la norma
COPANT 1706:2007)
NB 1220013:2007: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios
Puertas accesibles (Correspondiente a la norma COPANT 1705:2006)
NB 1220014:2009: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Equipamientos
- Dispositivos de accionamiento (Correspondiente a la norma COPANT
1658:2008)
NB 1220035:2010: Bloques de hormign para mampostera - Requisitos
NB 1220039:2010
COMITE 12.22 TUBERAS DE HORMIGN
NB 686:1996: Tuberas de hormign - Tubos de hormign para alcantarillado
NB 687:1996: Tuberas de hormign - Tubos de hormign armado para
alcantarillado.
35
4.1. OFERTA
A estas zonas top, le siguen la atractiva avenida Cristo Redentor ($US 600 a 800
el m2) entre el segundo y cuarto anillo, y la cntrica avenida Las Amricas ($US
550 a 800), un sector en el que se han erigido edificios en altura destinados a un
segmento de personas con mayores recursos econmicos.
36
4.1.1. Valor del Metro Cuadrado
Son varios los factores que influyen en el precio de un terreno. El ms importante
es su ubicacin. Es clave que el terreno est sobre un anillo, avenida o esquina y
mejor si est sobre asfalto. Adems, que disponga de todos los servicios bsicos
y si est dentro de un condominio cerrado, es un plus, pues brinda mayor
seguridad.
37
Los terrenos desde los 900 m2 son ms atractivos para las empresas, porque all
se pueden construir edificios en altura para departamentos u oficinas. Datos de la
Cmara Boliviana de la Construccin (CABOCO) sealan que el valor promedio
del m2 construido en la ciudad crucea est valorado en $US. 1.200, un aumento
del 100% en comparacin a los $US. 600 del 2010, el costo del m2 construido en
un rea altamente comercial de Santa Cruz, entre el primer y segundo anillo,
oscila entre los $US. 950 y $US. 1.200, incluyendo el valor del terreno. Estos
precios estn por encima del costo promedio del m2 construido en Bolivia, entre
750 $US. y 900.
38
inversin total.Entonces la incidencia de los terrenos productivos en Bolivia es
absolutamente bajo para un negocio. En otros pases la incidencia del terreno es
del 70% sobre la inversin.
4.2. DEMANDA
El desarrollo de proyectos inmobiliarios verticales para viviendas y para oficinas
no se detiene. Segn la Cmara Departamental de la Construccin (CADECO),
con datos del Observatorio Urbano 2015, en la actualidad se gestan 22 edificios
de oficinas y 96 habitacionales en Santa Cruz.
Justamente esta referencia derivada del estudio que tambin se aplic en La Paz
y Cochabamba, muestra a la ciudad de los anillos como la ms dinmica en la
edificacin de este tipo de obras. En La Paz, en la categora solo de oficinas se
ejecutan 21 edificios de oficinas y 56 de departamentos. En Cochabamba, 80
solo de departamentos y no se tiene registros de oficinas.
39
4.2.1. Conclusiones
De las proyecciones, el sector privado prev desarrollar ocho nuevos
megaproyectos de edificios habitacionales y de vivienda por un valor de $US.
1.300 millones para cubrir el dficit habitacional en Santa Cruz de la Sierra, que
incluye la construccin de oficinas.
Esas condiciones siguen favoreciendo a varias compaas internacionales de
retail, alimentos, bebidas, hotelera, vehculos, maquinaria e insumos para el
sector agrcola y pecuario, que deciden ingresar a Bolivia iniciando en Santa
Cruz, para luego pasar a otros mercados del interior del pas, como La Paz y
Cochabamba.
40
luego las casas en condominio con un 6% y le siguen los departamentos
con un 1,5%. El resto de la poblacin no compra ningn inmueble.
Las zonas preferidas para vivir por que ofrecen mayor seguridad son:
norte (10%), sur (9,5%), este (4,5%), Sirari (oeste, 1,7%), Villa 1ro de
mayo (sur este, 1,7%), oeste (1,5%), centro (1,2%), Plan 3000 (sur este,
1%) y el resto no creen que exista ninguna zona segura.
41
5.1. MACROLOCAZACIN
5.2. MICROLOCAZACIN
42
PLANO DE SITIO
OT
. FIN M 12
E
17
m
,7
,4
19
m
m
,6
19
18
,9
m
M
O
ZC
EM
LA
BI
E
NV
R
AY
RO
AD
CU
ES
43
6.1 NORMATIVA ESPECIAL
De la Ubicacin:
44
del lote; el rea ocupada por el semistano (ver esquemas de definicin de
semistano) se computa en un 50%; en el caso particular de un lote con
accesos de vas a diferente nivel para la definicin del semistano se
considerar el nivel de la va inferior. Se debe tomar en cuenta lo siguiente:
45
la altura mxima de fachada AMF. El Ejecutivo Municipal establecer su
aplicacin y determinacin de porcentajes.
46
La AMF en la fachada posterior debe ser igual en nmero de plantas y/o
metros a la establecida para la fachada frontal o del Patrn predominante. La
altura de las edificaciones al interior del lote ser el promedio de las alturas
frontal y posterior, esta se aplica tambin a lotes emplazados en esquina.
47
d) Retiro Mnimo de las Edificaciones (RME).- Es el espacio medido entre el
lmite de la edificacin y el lmite del lote.
48
APLICACIN DE RETIROS LATERALES
49
La restriccin del 50% de adosamiento ser aplicada a partir de la
segunda planta. La primera planta o planta baja no ser tomada en
cuenta para la limitacin de adosamiento.
Dependiendo del Patrn de Asentamiento se admite un rea de servicio
y/o de apoyo a la vivienda que puede estar integrada a la misma en el
retiro lateral del predio (no ms a 1 planta y altura mxima de 3,00 mts.)
sin que esta exceda en 30% de la profundidad del lote. Esta rea es
computable en AMC y AME.
50
Las rampas de acceso a los parqueos deben tener una pendiente no mayor
18% (Anexo I Sistemas Viales).
51
patios interiores descubiertos y en balcones o terrazas semicubiertas con
losa hasta una distancia no mayor a la altura efectiva de piso.
En propiedad horizontal bajo rgimen de condominio las AMV
obligatoriamente deben ser objeto de clculo como superficie cubierta o
descubierta, pudiendo ser de propiedad comn o privada.
El AMV solo se computa en superficie horizontal, y debe ser de carcter
permanente.
Para el efecto podrn ser utilizados retiros, superficies intersticiales y
terrazas, en este ltimo caso, las estructuras deben estar diseadas,
calculadas y acondicionadas, previendo cargas adicionales para drenajes e
impermeabilizaciones.
El AMV no se computar en el AME, como estmulo a la naturacin de las
edificaciones.
En retiros frontales, que son parte del AMV se permite la construccin de
instalaciones especiales (cmara transformador, instalacin elctrica,
sanitaria, gas domiciliario, telefnica, entre otros) siempre que sean
naturadas.
En retiros laterales que son parte del AMV se debe cumplir con lo establecido
en el Cdigo Civil respecto a la distancia de los rboles hacia los vecinos. En
reas de Riesgo, el AMV no puede ser implementado sobre Suelo Pleno.
rea Comercial:
52
53
6.2. PARMETROS DE EDIFICACIN PARA LA DIVISIN Y PARTICIN
a) rea de Lote Edificable (ALE).- Es la superficie mnima de lote determinada
de acuerdo a las caractersticas del sitio urbano.
54
Para lotes en esquina, se deber definir el Frente de Lote:
b.1) Considerando el frente que cumpla con la longitud mnima del FML;
55
APLICACIN AL
PATRON DE APLICACIN
CENTRO - 3C NORMATIVA ESPECIAL PATRON DE PROYECTO OBSERVACIONES
ASENTAMIENTO ASENTAMIENTO AL TERRENO
M2 %
56
RELACIN DE SUPERFICIES:
Superficie
PLANTA DESCRIPCIN Cantidad
(m2)
Stano 1 Parqueos 17 212,50
Local 1 1 42,60
Local 2 1 38,20
Stano 2 Local 3 1 53,00
Local 4 1 108,90
Local 5 1 78,50
Oficinas Bancarias 1 144,50
Local 1 1 33,20
Local 2 1 29,90
Planta 1 Local 3 1 20,50
Local 4 1 19,80
Local 5 1 24,30
Local 6 1 79,20
Oficinas Bancarias 1 139,50
Oficina 1 1 27,90
Oficina 2 1 21,00
Oficina 3 1 22,40
Oficina 4 1 18,90
Planta 2 Oficina 5 1 26,80
Oficina 6 1 29,60
Oficina 7 1 24,20
Oficina 8 1 39,40
Oficina 9 1 33,80
Oficina 10 1 33,40
Oficina 1 1 60,10
Oficina 2 1 93,50
Planta 3 Oficina 3 1 86,80
Oficina 4 1 87,50
Oficina 5 1 181,60
Oficina 1 1 59,10
Oficina 2 1 91,80
Planta 4 Oficina 3 1 86,30
Oficina 4 1 91,90
Oficina 5 1 181,90
Oficina 1 1 62,50
Oficina 2 1 93,60
Planta 5
Oficina 3 1 86,00
Oficina 4 1 94,90
57
Oficina 5 1 181,50
Oficina 1 1 93,73
Oficina 2 1 86,59
Planta 6
Oficina 3 1 115,60
Auditorio 1 228,00
Oficina 1 1 62,50
Oficina 2 1 98,30
Oficina 3 1 87,40
Planta 7
Oficina 4 1 89,90
Oficina 5 1 81,10
Oficina 6 1 96,50
Oficina 1 1 39,85
Oficina 2 1 23,80
Oficina 3 1 29,92
Oficina 4 1 21,10
Oficina 5 1 21,10
Oficina 6 1 26,40
Oficina 7 1 37,50
Planta 8
Oficina 8 1 34,30
Oficina 9 1 34,20
Oficina 10 1 24,20
Oficina 11 1 19,70
Oficina 12 1 27,20
Oficina 13 1 30,60
Oficina 14 1 24,20
Oficina 1 1 37,80
Oficina 2 1 22,90
Oficina 3 1 29,00
Oficina 4 1 20,90
Oficina 5 1 20,80
Oficina 6 1 26,90
Oficina 7 1 37,10
Planta 9
Oficina 8 1 33,90
Oficina 9 1 34,00
Oficina 10 1 23,00
Oficina 11 1 19,50
Oficina 12 1 27,90
Oficina 13 1 30,00
Oficina 14 1 24,00
TOTAL M2 8.250,26
58
7.1. INVERSIONES
Las inversiones son:
POR REALIZARSE
Terreno: 350.000 $US
7.2. PRESUPUESTO
Se han elaborado planillas tomando en cuenta los siguientes aspectos:
Presupuesto general
59
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
60
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : CO O PERATIVA PRO BO L
61
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
62
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
63
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
64
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : CO O PERATIVA PRO BO L
65
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
66
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : CO O PERATIVA PRO BO L
67
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
68
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
69
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
70
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
71
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
72
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
73
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO
PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
74
PRESUPUESTO GENERAL
PROYECTO: EDIFICIO ALCOCER
Moneda: Dlares Americanos
PRECIO COSTO
TEM DESCRIPCIN UND. CANTIDAD
UNITARIO TOTAL
1 INSTALACION DE FAENAS GLB 1,00 643,31 643,31
2 REPLANTEO Y CONTROL DE OBRAS GLB 1,00 690,84 690,84
DEMOLICION DE HORMIGON + RETIRO DE
3 ESCOMBROS M3 210,13 18,21 3.826,05
4 EXCAVACION CON MAQUINARIA M3 4.769,04 25,64 122.254,34
5 HORMIGON POBRE (CARPETA DE NIVELACION) M3 41,92 167,90 7.038,41
6 HORMIGON PARA LOSA RADIER M3 355,30 264,36 93.925,33
7 COLUMNAS DE HORMIGON ARMADO M3 322,77 445,27 143.719,80
8 VIGAS DE HORMIGON ARMADO M3 209,25 438,40 91.735,20
9 HORMIGON PARA ESCALERAS M3 26,50 416,16 11.028,32
10 LOSA RETICULADA H PREMEZCLADO M3 1.075,69 53,70 57.764,55
11 HORMIGON ARMADO P/MUROS DE CONTENCION M3 270,44 464,23 125.547,44
12 HORMIGON ARMADO P/LOSA LLENA M3 121,34 497,30 60.342,38
13 ACERO ESTRUCTURAL KG 262.005,65 2,38 624.359,46
14 OBRA FINA M2 838,49 2,68 2.245,48
15 LIMPIEZA GENERAL M2 7.207,80 335,50 2.418.246,90
Costo Total del Proyecto 8.250,26 550,00 4.529.524,00
7.3. FINANCIAMIENTO
75
TOTAL FINANCIAMIENTO: 5.000.000 $US.
Tiempo de Gracia solicitado: 2 aos
7.5. INGRESOS
76
INGRESOS ESTIMADOS
Edificio ALCOCER
550 1500
SOTANO 40,60 38,20 53,00 108,90 78,50 319,20 724,46 362230 477255
FINANCIERA 144,50 144,50 216750
PLANTA 1 33,20 29,90 20,50 19,80 24,30 79,20 206,90 634,48 348964 310350
PROBOL 139,50 139,50 209250
PLANTA 2 27,90 21,00 22,40 18,90 26,80 29,60 24,20 39,40 33,80 33,40 277,40 590,80 324940 886200
PLANTA 3 60,10 93,50 86,80 87,50 181,60 509,50 590,78 324929 764250
PLANTA 4 59,10 91,80 86,30 91,90 181,90 511,00 590,71 324890,5 766500
PLANTA 5 62,50 93,60 86,00 94,90 181,50 518,50 589,82 324401 884730
PLANTA 6 93,73 86,59 115,80 296,12 588,65 323757,5 882975
Aud. EVENTOS 228,60 228,56 342840
PLANTA 7 62,50 98,30 87,40 89,90 81,10 96,50 515,70 589,98 324489 884970
PLANTA 8 39,85 23,80 29,92 21,10 21,10 26,40 37,50 34,30 34,20 24,20 19,70 27,20 30,60 24,20 394,07 588,60 323730 591105
PLANTA 9 37,80 22,90 29,00 20,90 20,80 26,90 37,10 33,90 34,00 23,00 19,50 27,90 30,00 24,00 387,70 588,60 323730 882900
LOSA RADIER 724,46 398453
UTILIDAD 3827051
77
7.6. FLUJO DE CAJA
Para realizar la respectiva evaluacin econmica (Clculo del VAN y la TIR), se
procede a realizar el flujo de caja ms probable, tomando en cuenta aspectos
como los ingresos, que en este caso se reducen a emplear los recursos
captados exclusivamente para invertirlos en la construccin del edificio
ALCOCER. Del mismo modo se contempla un plazo mximo de venta de 3 aos,
sin considerar la captacin de fondos por concepto de pre venta, que suele ser
un recurso al que aplican las empresas constructoras en el medio local.
78
FLUJO DE CAJA
Ao 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ingresos
Prestamo 5.000.000
Venta producto 2.785.525 2.785.525 2.785.525
5.000.000 2.785.525 2.785.525 2.785.525
Egresos
Construccin 4.529.524
Gastos generales 100.000
Comisiones 300.000
Impuestos 167.132 167.132 167.132
Amortizacin 550.000 500.000 1.175.000 1.106.250 1.037.500 968.750 900.000 831.250 763.500 693.750
4.929.524 550.000 500.000 1.342.132 1.273.382 1.204.632 968.750 900.000 831.250 763.500 693.750
UTILIDAD TOTAL 67.976 0 0 1.443.393 1.512.143 1.580.893 -968.750 -900.000 -831.250 -763.500 -693.750
Acumulado 67.976 67.976 67.976 1.511.369 3.023.512 4.604.405 3.635.655 2.735.655 1.904.405 1.140.905 447.155
VAN: $b 6.262,75
TIR: 288%
79
7.6. EVALUACIN ECONMICA
La evaluacin econmica se basa principalmente en los dos indicadores, el Valor
Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR).
La tasa interna de retorno o tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversin es
el promedio geomtrico de los rendimientos futuros esperados de dicha
inversin, y que implica por cierto el supuesto de una oportunidad para
"reinvertir". En trminos simples, diversos autores la conceptualizan como la tasa
de descuento con la que el valor actual neto o valor presente neto (VAN o VPN)
es igual a cero.
El valor actual neto, tambin conocido como valor actualizado neto o valor
presente neto (en ingls net present value), cuyo acrnimo es VAN (en ingls,
NPV), es un procedimiento que permite calcular el valor presente de un
determinado nmero de flujos de caja futuros, originados por una inversin. La
metodologa consiste en descontar al momento actual (es decir, actualizar
mediante una tasa) todos los flujos de caja (en ingls cash-flow) futuros den
determinar la equivalencia en el tiempo 0 de los flujos de efectivo futuros que
genera un proyecto y comparar esta equivalencia con el desembolso inicial.
Dicha tasa de actualizacin (k) o de descuento (d) es el resultado del producto
entre el coste medio ponderado de capital (CMPC) y la tasa de inflacin del
periodo. Cuando dicha equivalencia es mayor que el desembolso inicial,
entonces, es recomendable que el proyecto sea aceptado.
En las transacciones internacionales es necesario aplicar una tasa de inflacin
particular, tanto, para las entradas (cobros), como, para las de salidas de flujos
(pagos). La condicin que maximiza el margen de los flujos es que la economa
exportadora posea un IPC inferior a la importadora, y viceversa.
La frmula que nos permite calcular el Valor Actual Neto es:
( )
80
Vt representa los flujos de caja en cada periodo t.I_0 es el valor del desembolso
inicial de la inversin, n es el nmero de perodos considerado. k d o TIR es el tipo
de inters.
Si el proyecto no tiene riesgo, se tomar como referencia el tipo de la renta fija,
de tal manera que con el VAN se estimar si la inversin es mejor que invertir en
algo seguro, sin riesgo especfico. En otros casos, se utilizar el coste de
oportunidad.
Cuando el VAN toma un valor igual a 0, k pasa a llamarse TIR (tasa interna de
retorno). La TIR es la rentabilidad que nos est proporcionando el proyecto.
La TIR puede utilizarse como indicador de la rentabilidad de un proyecto: a
mayor TIR, mayor rentabilidad; as, se utiliza como uno de los criterios para
decidir sobre la aceptacin o rechazo de un proyecto de inversin.5 Para ello, la
TIR se compara con una tasa mnima o tasa de corte, el coste de oportunidad de
la inversin (si la inversin no tiene riesgo, el coste de oportunidad utilizado para
comparar la TIR ser la tasa de rentabilidad libre de riesgo). Si la tasa de
rendimiento del proyecto - expresada por la TIR- supera la tasa de corte, se
acepta la inversin; en caso contrario, se rechaza.
La tasa interna de retorno o tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversin es
el promedio geomtrico de los rendimientos futuros esperados de dicha
inversin, y que implica por cierto el supuesto de una oportunidad para
"reinvertir". En trminos simples, diversos autores la conceptualizan como la tasa
de descuento con la que el valor actual neto o valor presente neto (VAN o VPN)
es igual a cero.
TIR = (VAN = 0)
7.7. CONCLUSIONES
Realizando el flujo de caja tomando en cuenta solo para los ingresos por ventas
de parqueos, oficinas y locales comerciales del edificio PROBOL, se puede
observar que se espera un ingreso total de 8.356.575 $US, lo cual cubre el
financiamiento solicitado.
En conclusin el proyecto se hace viable para las condiciones planteadas ya que
presenta los siguientes indicadores econmicos:
81
TIR: 288,0%
VAN: 6.262,75 $US
82
EDIFICIO ALCOCER
ANEXO: PLANOS
ANEX
83
PLANO CIMIENTOS
EDIFICIO ALCOCER
84
PLANTA SOTANO
EDIFICIO ALCOCER
85
PLANTA 1
EDIFICIO ALCOCER
86
PLANTA 2
EDIFICIO ALCOCER
87
PLANTA 3
EDIFICIO ALCOCER
88
PLANTA 4
EDIFICIO ALCOCER
89
PLANTA 5
EDIFICIO ALCOCER
90
PLANTA 6
EDIFICIO ALCOCER
91
PLANTA 7
EDIFICIO ALCOCER
92
PLANTA 8
EDIFICIO ALCOCER
93
PLANTA 9
EDIFICIO ALCOCER
94
PLANTA TERRAZA
EDIFICIO ALCOCER
95
CORTE A - A
EDIFICIO ALCOCER
96
CORTE B - B
EDIFICIO ALCOCER
97
ELEVACIN PASAJE PEATONAL
EDIFICIO ALCOCER
98
ELEVACIN AV. ESCUADRON VELAZCO
EDIFICIO ALCOCER
99
ELEVACIN c. MEMBIRAY
EDIFICIO ALCOCER
100
EDIFICIO ALCOCER
ANEXO: DOCUMENTOS
ANEX
101
CONSEJO DEL PLAN REGULADOR
PLANO DE UBICACIN Y USO DEL SUELO
OT
FIN M 12
E.
17
m
,7
,4
19
m
m
,6
19
18
,9
m
CO
M
EM
AZ
EL
BI
V
R
N
AY
RO
AD
CU
ES
o
Galind
odas O
rwin R CNIC
Arq. E MENTO T GULADOR
RTA RE
DEPA DEL PLAN
EJ O
CONS
OBSERVACIONES:
102