Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
Latina y el Caribe
Medellin,
d lli Junio
i 1 de
d 20
2010
0
AVALUO DE INMUEBLES Y
GESTION DEL SUELO
METODOS DE VALORACION
Capitulo 2
Autor: Oscar Borrero Ochoa
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Valoracion y Plusvalia
TIPOS DE VALORACION
Valoracin
V l i = Tasacin
T i
Peritazgo = con efectos judiciales
Garantas = valoracin para crdito hipotecario
Valor de mercado = valor comercial = valor
venal.
Valor fsico = para balances y activos de las
empresas. Utilizado en contabilidad.
Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial.
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Definicion
fi i i ded Avaluo
A l de d Mercado
d
o Comercial
Se entiende ppor valor comercial de un
inmueble el precio mas probable por el cual
este se transaria en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuarian
libremente, con el conocimiento de las
condiciones fisicas y juridicas que afectan
el bien.
Valor no es igual a Precio!!!
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
PRECIO DE MERCADO
Es la cantidad en dinero por la cual una
mercanca puede cederse (H.de Caires)
Es
E ell que se paga efectivamente
f ti t por la
l
propiedad, sin considerar motivos, ni
presiones
i nii la
l inteligencia.
i t li i (A.I.R.E.A)
(A I R E A)
El Precio difiere del Valor de Mercado
porque se trata de un hecho histrico o
concreto, mientras el valor de mercado
permanece en el avaluo hasta que es
comprado.(Appraisers)
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
El mercado de lotes
promedios
Valores subjetivos de oferta
Valor objetivo
de oferta
O 1 O 2 O 3 O 4
MERCADO T1 T 2 T 3 T 4
precios
Valor objetivo
de demanda D 1 D 2 D 3 D 4
Metodo de la
renta D 1 D 2 D 3 D 4
FACTORES Y METODOS en la
valoracion comercial o de
mercado
d
LOTE
CONSTRUCCION
FACTOR DE COMERCIALIZACION
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
1. LOTE
Es un inmueble rural?
Ubicacin respecto a los centros urbanos o
mercados demandantes
Avalo del
TERRENO Calidad o fertilidad de la tierra.
en bruto
Infraestructura productiva, construcciones,
adecuaciones.
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Es el inmueble urbano?
Factor
F t edificabilidad
difi bilid d
Factor de ubicacin
Normas y densidades
Obras de infraestructura
LOTE URBANIZADO
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Zona agrcola
Zona
suburbanaValor = Ubicacin
y edificabilidad
Especulacion
Valor =
f ilid d y
fertilidad
- - ubicacion
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Ciudad
monocentrica
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
2. CONSTRUCCIN
Es todo lo que va sobre el terreno. Puede
ser construcciones nuevas o usadas.
3. FACTOR DE COMERCIALIZACION
Depende del mercado del inmueble
total zonas que le rodean
total, rodean, ubicacin del
barrio, obsolescencia del sector,
ventajas del conjunto
conjunto, etc
etc..
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Lote urbanizado +
Valor fsico * Factor de
construccin =
comercializacin =
Valor fsico
((intrnseco)) Valor comercial
METODOS VALUATORIOS
COMPARATIVO : Lote
DEL COSTO : construccion
RESIDUAL : Lote
DE LA RENTA: inmueble
DE CAPITALIZACION : especiales
p
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
1. METODO COMPARATIVO
o de mercado
No confundir con la comparacin
entre los precios de la oferta !
Compara los elementos del inmueble por avaluar
con similares de otro inmueble.
Aplica la estadstica y modelos economtricos ms
la experiencia del mercado inmobiliario.
Parte
Parte de Ofertas
Ofertas, Transacciones y Avaluos
recientes
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
METODOLOGIA TRADICIONAL
FACTORES DE CONFIGURACION
9Factor de fondo (f) 9Varios frentes y/o
9Factor de frente (F) esquina (E)
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
1. Influencia de la profundidad
edio
Exponencial
Precio prome
VC/m2
X1 < X2
UV
Y1
Y1 > Y2
Y2
P
X1 X2 Fondo
A
A mayor profundidad
f did d del
d l lote
l ell valor
l unitario
i i
disminuye
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
CRITERIO
HOFFMAN
Ejemplo (para fondo
tipo de 40 mts)
fx/2 1/3 Vt
F = ( 40 / 60 ) ^0,415 fx
F = 0,84 fx/2 2/3 Vt
Valor modal en la calle
= US 100/m2 Calle
Valor lote atipico
0.415
V = 100 * 0,84
f
ft
=
V = US 84 /m2 fx
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
16 15 5
50 25 25
3 26
50 4
2 50 7 50
30 20 6 8
25 26
25 5 30
1 50
9
15 2 4 15 35 25 5 10
3. Influencia de la forma
FONDO EQUIVALENTE
Fe = Area total / frente del lote
Ejemplo lote 4 : factor de forma = 0,71
Factor de frente = 1.11
Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2
..
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Exponencial
DEM
X1 < X2
Y1
Y1 > Y2
Y2
X1 X2 PRECIO
ELASTICIDAD:
ELASTICIDAD: Respuesta inmediata de la
demanda a la variacin del precio.
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
9Se
Se determinar el costo de las obras por
adecuar el terreno y dejarlo listo para la
construccin en condiciones similares a los de
terrenos planos.
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
a) Depreciacin de un inmueble
Depreciacin es la prdida de valor en un bien.
En el caso de los inmuebles, sta se debe al uso
o al transcurso del tiempo y su mantenimiento.
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
b) METODOS DE DEPRECIACION
No deben confundirse con la depreciacion
contable.
Para la depreciacin fsica y estado de
conservacin, se aplican los siguientes mtodos:
9Mtodo de la lnea recta (muy acelerado).
9Mtodo de Ross. (semiparabolico). El mas
recomendado.
9Mtodo de Heidecke (para el estado de
conservacion)
9Tablas de Fitto y Corvini facilitan al avaluador
los clculos de depreciacin.
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
3. METODO RESIDUAL
Obtiene
Obti ell valor
l del
d l tterreno como
residuo o saldo entre el precio de venta del
inmueble restndole la utilidad y el precio de
la construccin.
Deduciendo los costos al valor total de
las ventas, se llega al valor mximo
que soportara el lote.
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Permite llegar
g al valor del terreno a p partir del p
precio total
del inmueble deduciendo los diferentes costos que
intervienen en la edificacin.
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Tecnica Inductiva
Estudios sobre America Latina demuestran que
la incidencia del suelo (factor alfa) tiene una
proporcin estable entre la edificabilidad
(densidad de m2) y las ventas del proyecto
inmobiliario.
inmobiliario
Resultados Catastro EAD LILP: oscila entre
10 y 20% de las ventas segn usouso, estrato
social y el indice de edificacin (IC, CUS,
FOT))
oscarborrero@cable.net.co
INCIDENCIAS SEGN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, Programa para Amrica
ALTURAS Y DENSIDADES Latina y el Caribe
(Datos en 1
1.998)
998)
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Grfico 22 C
1998
1980
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Incidencia
Incidencia de la altura en el indice de
construccion y en el valor del suelo
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
Angulo de obstruccin
A A =B = 45 o
H
A B
B h
H/2 h/2
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
FONDO 40 40 40 40 40 40 40
De 1 a 3 pisos 3 3
,
0,32 0,40
, 0,48
, 0,56
, 0,61
, 0,64
, 0,68
,
De 4 pisos 4 4
0,155 0,26 0,36 0,47 0,53 0,57 0,62
De 5 a 6 pisos 5 4
0,15 0,25 0,35 0,45 0,51 0,55 0,60
De 7 a 8 pisos 6 5
0 0 12
0,12 0 24
0,24 0 36
0,36 0 44
0,44 0 48
0,48 0 54
0,54
De 9 a 10 pisos 8 7
0 0,00 0,05 0,20 0,30 0,36 0,44
De 11 a 12 pisos 10 9
0 0,00 0,00 0,06 0,18 0,25 0,34
De 13 o ms pisos 1/3 de la altura 1/3 altura
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
De 1 a 3 pisos
0,96 1,2 1,4 1,7 1,8 1,9 2,0
De 4 pisos
0,62 1,0 1,4 1,9 2,1 2,3 2,5
De 5 a 6 pisos
09
0,9 15
1,5 21
2,1 27
2,7 31
3,1 33
3,3 36
3,6
De 7 a 8 pisos
0 1,0 1,9 2,9 3,5 3,9 4,4
De 9 a 10 pisos
0 0,0 0,5 2,0 3,0 3,6 4,4
De 11 a 12 p
pisos
0 00
0,0 00
0,0 08
0,8 21
2,1 30
3,0 41
4,1
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
5,0
ces de construccion
4,5
4,0
3,5 frente 40
3,0 frente 30
2,5
frente 20
2,0
1,5 frente 15
1,0
, frente 10
Indic
0,5
0,0
3 4 6 8 10 12
Altura pisos
400
350
300
m2
US por m
250
200
150
100
50
0
10 12 15 20 25 30 40
frentes de lote
TECNICA DEDUCTIVA
Se define el Potencial de ventas : rea til por precio/m2 vendible.
Se estima el rea construida total (incluyendo zonas comunes y
stanos)
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
AMBITO DE REPARTO 2
Valores en m2 y dolares
AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00
AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00
PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%
AREA UTIL VIS 107400,00
INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%
AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00
ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00
AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00
AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00
AREA CONSTRUIDA 179.000,00
AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 M
CIRCULACIONES 17.900,00
AREA UNIDAD TIPO 60,00 M
UNIDADES RESULTANTES 2 685 00
2.685,00
PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25
NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
VALOR VENTA CADA M VENDIBLE $ 370
TOTAL VENTAS $59.607.000
ANALISIS DE COSTOS 100,00%
COSTOS DIRECTOS
VALOR M CONSTRUCCION DE VIS $ 165
VALOR M2 CONSTRUCCION PARQUEO $43
TOTAL COSTOS DIRECTOS $30.184.434 50,64%
COSTOS INDIRECTOS 30 % $9.055.330
$ 30,00%
, %
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $39.239.765 65,83%
URBANISMO POR M SOBRE Area Util $26
TOTAL COSTOS URBANISMO $2.792.400 4,68%
TOTAL COSTOS $42 032 165
$42.032.165
UTILIDAD Y LOTE $17.574.835 29,48%
OPCION No. 1
UTILIDAD 55% $9.666.159 16,22%
LOTE 45% $ 7.908.676 13,27%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $44,18
OPCION No. 2
UTILIDAD 50% $8.787.418 14,74%
LOTE 50% 8.787.418 14,74%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $49,09
oscarborrero@cable.net.co
VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA $47
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
ANEXO 7
RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS
Valores en dolares
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
FACTOR DE COMERCIALIZACION
Es la diferencia entre el valor de mercado y el
valor fisico del inmueble.
(lote + construccion) * F.C. = Valor mercado
Es el intangible que da el mercado al valor
fisico de acuerdo con la ubicacin y buena
rentabilidad del inmueble.
Solo se puede calcular mediante transacciones
reales o por el mtodo de renta y capitalizacion
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
oscarborrero@cable.net.co
Programa para Amrica
Latina y el Caribe
GRACIAS
municipio
propietario
oscarborrero@cable.net.co