www.facilitymagazine.com.

ar

FACILITY
M A G A Z I N E
PANORAMA DEL FM
PRESENTE Y PERSPECTIVA
I S S N 1 6 6 6 - 3 4 4 6

ARGENTINA PESO (ARS) $ 12 BRAZIL $ 12 CHILE $ 2,400

COLOMBIA $ 11 MEXICO $ 43 PER $ 14 E S TA D O S
N 10 UNIDOS U$S 4 VENEZUELA $ 6,400 URUGUAY $120

V E N TA N A S A I S L A N T E S
AHORRO DE ENERGA Y CONFORT ACSTICO

INTERVIEW
DAD SHANNON ROBERTSON
SOCIE DIRECTOR, JONES LANG LASALLE.
E LA
IN D LATIN AMERICAN REGIONAL OPERATIONS
D E DIFUS NA DE FM
MEDIO AMERICA
O
LATIN OBRAS
SANZ VALIENTE, PADILLA & ASOCIADOS.

D ATA C E N T E R S
DISEANDO EL CORAZN DE LAS EMPRESAS
Lap
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EDITORIAL
Lap
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Lap
Se acerca fin de ao y Facility Magazine cumple diez ediciones.
Quizs esta editorial debera sucumbir al encanto de los nmeros re-
Lap
dondos que marcan hitos aleatorios en nuestras vidas, no
Lap
necesariamente correspondidos por hechos realmente ms
Lap
significativos que la mera permanencia.
Lap No es mi intencin minimizar el esfuerzo de haber parido y hecho crecer
Lap a este medio, pero me resulta ms interesante mirar hacia adelante.
Lap El desarrollo de FM no ha sido aislado y viene acompaado necesariamente
Lap por el crecimiento del Facility Management como disciplina en nuestro medio.
Lap La Sociedad Latinoamericana de Facility Management, de la cual esta
Lap revista es su medio grfico, es una realidad sostenida por cientos de
Lap miembros y decenas de sponsors.
Lap Hasta aqu, los sueos y las vocaciones de sus miembros han concretado lo
Lap que pareca una utopa hace un par de aos cuando, ante la imposibilidad de
Lap
sostener una membresa en dlares del IFMA, algunos de nosotros
impulsamos la idea de una asociacin propia de estas latitudes latiendo al rit-
Lap
mo de nuestras realidades ms concretas.
Lap
En mi opinin la SLFM debe hoy dar un segundo gran paso, esto es:
Lap
conformar un staff permanete y profesional. El "monstruo" que hemos
Lap creado, necesita alimento que ya la buena voluntad de unos pocos no
Lap pueden saciar. De otra manera, la estaremos condenando primero al
Lap estancamiento y despus a su disolucin.
Lap
Lap
Lap Vctor Feingold
Arquitecto
Lap
Director FM
Lap
Lap
Lap
Lap
 STAFF
Editor
Vctor Feingold, Arquitecto

Coordinacin Editorial
Marisa Gisbert, Arquitecta
mgisbert@facilitymagazine.com.ar

Asesor Editorial
Osvaldo P. Amelio-Ortiz, Arquitecto

INDICE

VENTANAS AISLANTES
AHORRO DE ENERGA
6 Diseo y Produccin
www.janttiortiz.com
Y CONFORT ACSTICO

INTERVIEW
SHANNON ROBERTSON
10
DIRECTOR, JONES LANG LASALLE.
Publicidad
Cecilia Berasay
cberasay@facilitymagazine.com.ar
15-5175-0319
Alicia Feingold
afeingold@facilitymagazine.com.ar
LATIN AMERICAN REGIONAL OPERATION 15-5048-2721

PANORAMA DEL FM
FACILITY MANAGEMENT Fotografa e ilustracin
Produccin FM

24
PRESENTE Y PERSPECTIVA

14 OBRAS
Correccin
Susana Duro

30
SANZ VALIENTE, PADILLA & ASOCIADOS

DATA CENTERS
DISEANDO EL CORAZN DE LAS EMPRESAS

34
UN NUEVO CONCEPTO
EN CLIMATIZACIN
MENORES COSTOS Y MAYOR FLEXIBILIDAD
40
SLFM
EXPO FACILITY MANAGEMENT 2004

Fe de erratas: En el nmero 9 de FM se public el artculo Aire Acondicionado: confort, salud y ahorro de energa omitiendo
involuntariamente el nombre del autor.
El mencionado articulo fue redactado por Ernesto Tobas Crdova, Ingeniero Civil, Consultor, ex-Director Gerente de la divisin Latin
America South de York International Corporation y ex- Profesor Asociado de la Ctedra de Aire Acondicionado y Calefaccin de la
Carrera de Ingeniera Mecnica del Instituto Tecnolgico de Buenos Aires (ITBA).
 www.facilitymagazine.com.ar
AGENDA Y NOVEDADES FACILITY MAGAZINE

LECTORES
No se la pierda! Suscrbase y reciba todos los nmeros en su domicilio.
Envenos sus datos a:
Gestin de Inmuebles e Instalaciones Corporativas
Universidad de San Andrs info@facilitymagazine.com.ar
Se dio inicio el mircoles 13 de octubre, a este curso dirigido a directores, ejecutivos y profesionales

10 APELLIDO Y NOMBRE T E L / FA X
de las diferentes reas funcionales de la empresa, y a profesionales que prestan servicios
EMPRESA E-MAIL
en empresas dueas de activos inmobiliarios.
CARGO PROFESIN
Su finalidad es la de profundizar y actualizar sus conocimientos sobre gestin de activos inmobiliarios.
D O M I C I L I O C D I G O P O S TA L FECHA DE NACIMIENTO
Duracin: 33 horas presenciales 3 horas semanales, 1 vez por semana . Incluye curso de nivelacin en aspectos P R O V I N C I A C I U D A D PA S
financieros. Ms informacin: Adela FUMAGALI. afumagali@udesa.edu.ar

1 Exposicin de Mantenimiento y Restauracin Edilicia

Del 2 al 4 de noviembre, en el Palacio San Miguel Suipacha 84, Buenos Aires, Argentina- tuvo lugar
este importante evento: 3 intensos das, donde lo ms representativo de la oferta de productos y ser-
vicios vinculados al sector, tom contacto directo con su pblico.

EDMA, el ms importante encuentro profesional y de negocios del sector de mantenimiento y

restauracin edilicia, cont con importantes ciclos de conferencias y seminarios a cargo de re-
conocidos profesionales, que permitieron tanto al pblico visitante como a los expositores, ac-
tualizar sus conocimientos.
La SLFM ofreci una interesante charla sobre el SNDROME DEL EDIFICIO ENFERMO (SEE) a car-
go de Graciela Egues, de la Empresa Bureau Veritas, y cont adems con un stand del que
tambin particip Facility Magazine.

Alfombras para Grandes Obras

Kalpakian acaba de firmar un acuerdo de exclusividad con Nacin Leasing de Banco Nacin,
mediante el cual las empresas podrn comprar alfombras con las ventajas financieras e impositivas del

25
leasing a travs de la Divisin Obras de Kalpakian.
El acuerdo, que comenzar a regir a partir del 1 de noviembre de este ao, incluye el
costo de colocacin de las alfombras y servicios adicionales por tres aos.

ANUNCIANTES
Para saber ms acerca de los productos y servicios que ofrece la Divisin Obras de Kalpakian, y los alcances de este PUBLIQUE EN FM MAGAZINE Y AMPLE SUS OPORTUNIDADES DE NEGOCIOS
acuerdo, dirigirse a: Viamonte 777 Buenos Aires. Tel.: 4394-1292 / 4322-9039. e-mail: obras@kalpakian.com.ar
Llmenos al 4516-0722 o envenos un mail a info@facilitymagazine.com.ar
Solare se agranda
La conocida cadena de locales de ventas de cortinas y toldos ha abierto nuevos locales: en el barrio
de Palermo Viejo y en Acasusso. En el verano estar inaugurando su sexto local en el Centro
21% Quines son los lectores de FM?
Comercial de Nordelta.
Cuenta con las mejores marcas del mercado internacional para atender desde las soluciones 38% Profesionales Grandes Empresas que contratan productos y servicios de FM
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RECOLETA: Bs. As. Design - tel 4576-2500. 27%
CENTRO: Cerrito 1118 - tel 4816-4500 PyMes
PALERMO: Salguero 2628 - tel 4801-9899
PALERMO VIEJO: Gorriti 4919 - tel 4833- 2081
ACASSUSO: Av. Libertador 14.419 - tel 4793-1412
MVIL: Zona Norte / Countries - tel 15-5181-7782
 T E C N O L O G A
Ventanas Aislantes
Ahorro de energa y confort acstico
En el contexto de la crisis energtica mundial, el uso racional
de la energa parece ser un compromiso ineludible que se
puede alcanzar a travs del uso de las soluciones
tecnolgicas adecuadas.
En los edificios, esto se puede lograr a travs de la implementacin
de ventanas aislantes, que logran ahorros de hasta un 50%
de energa trmica y brindan un gran confort acstico,
disminuyendo el ruido exterior en 30 decibeles o ms.
Detrs del concepto de uso racional
de la energa en edificios hay un fac-
tor sumamente importante, como es
la gran cantidad de energa que se
insume para lograr temperaturas de
confort adecuadas: calefaccionar
ambientes durante el invierno y refri-
gerarlos en el verano. En este anli-
sis, el punto crtico son las venta-
nas: tradicionalmente la superficie
ms dbil del cerramiento exterior
con respecto a su aislacin trmica
y acstica (aunque desde hace
aos, algunos edificios se constru-
yen instalando en las fachadas ce-
rramientos de alta tecnologa y ml-
tiples prestaciones).
Una solucin al problema de las pr-
6
vvvvvvvvvvv*
vvvvvv@vvvvvvvvvvvvvvvv.com
didas por filtracin en las fachadas,
es el recambio de los viejos cerra-
mientos por nuevas ventanas ais-
lantes con doble vidriado hermtico,
sin necesidad de romper la mam-
postera - en los casos que as lo
permita - y respetando la arquitectu-
ra original. De esta forma, se reduce
el problema de las prdidas o ganan-
cias de temperatura, ahorrando en
costos y recursos energticos no re-
novables como el gas natural. Ade-
ms, disminuye la posibilidad de
empaamiento del vidrio, y elimina
la sensacin de muro fro que se
produce con el acercamiento a una
ventana con vidrio simple en poca
invernal.
Aislacin trmica,
ahorro en cifras
Una caracterstica importante de
las ventanas aislantes es la de dis-
minuir hasta en un 50% las prdi-
das y ganancias de calor a travs
del cerramiento, disminuyendo el
gasto tanto en calefaccin como en
refrigeracin, y contribuyendo al uso
racional de la energa. Si a esto le
agregamos que la ltima tendencia
en ventanas de aluminio es la utili-
zacin de una barrera trmica en
los perfiles que forman el marco y la
hoja comnmente llamada Ruptu-
ra de Puente Trmico se logra la
mxima aislacin posible.
Estudios realizados para cuantifi-
car el ahorro de gas por da que se
producira reemplazando, en edifi-
cios de todo el pas, las ventanas
con vidrio simple por ventanas con
doble vidriado hermtico, arrojaron
interesantes resultados.
Se analiz el balance trmico en el
perodo invernal, tomando diferen-
tes equipos de calefaccin (caldera
y tiro balanceado) y considerando
12 horas de rgimen de los equi-
pos. Los resultados fueron espe-
cialmente contundentes en los seg-
mentos Alto y Medio Alto. En estos
segmentos, los ambientes tienen
un mayor consumo por las exigen-
cias de confort ms altas e incluso,
debido a la tendencia de construir
cada vez con mayores superficies
vidriadas.
Los resultaros fueron muy alenta-
dores: el ahorro obtenido para el
segmento Alto sera de 2.8 millones
de m3/da mientras que para el
segmento Medio Alto, el ahorro se-
ra de 0.8 millones de m3/da, dan-
do un total de ahorro de 3.6 millo-
nes de m3/da en todo el pas.
Mejorar el
confort acstico
El uso de ventanas aislantes brinda
tambin soluciones para el confort
acstico, aspecto de gran impor-
tancia en las grandes metrpolis.
T E C N O L O G A
1 tamentos bajos son ms baratos
1. NIVELES DE RUIDOEN
AVENIDA LIBERTADOR EN
DIFERENTES ALTURAS DE LA
FACHADA.
2. MEDICIN DE SONIDO EN
CORTE SOBRE AVENIDA
LIBERTADOR.
2 acentuar el problema acstico, ya
Estudios realizados por el Ingeniero Rodolfo Gareis.
Se estima que, en una calle con
trnsito intenso, hay un nivel de pre-
sin sonora promedio de 70 decibe-
les (dBA), y en avenidas con trnsi-
to rpido puede superar los 85 deci-
beles. Tambin es alto el nivel de
ruido en una calle suburbana y an
en un barrio cerrado, con valores de
intensidad sonora promedio de 60
decibeles.
Para entender el problema, las nor-
mas recomiendan que el nivel mxi-
mo en algunos ambientes no supere
los 35 decibeles, de donde se des-
prende que el nivel de presin es
de ms del doble que lo recomenda-
ble. Para evitar estos inconvenien-
tes, pases como Francia, a travs
de su Ministerio de Medio Ambiente,
regula desde hace aos las exigen-
cias de aislacin acstica de las fa-
chadas de edificios.
Hay avenidas que sufren especial-
mente el problema del ruido por el
intenso trnsito vehicular. Un estu-
dio acstico ha arrojado resultados
que reflejan cabalmente el problema
de confort para sus habitantes.
Siempre se habl de que los depar-
porque entre otros aspectos, estn
ms expuestos al ruido. Sin embar-
go, este trabajo corrobor una pro-
piedad del sonido que podra lla-
marse efecto trinchera. Esto es:
que las mediciones en distintos pi-
sos arrojaron niveles prcticamen-
te similares desde el primer piso
hasta el ltimo, siempre y cuando
el perfil de la avenida en ese sec-
tor enfrente edificios de similares
alturas.
Esta propiedad no hace ms que
que es sufrido de la misma forma
por los ocupantes de los pisos
ms altos.
El uso de ventanas aislantes logra
niveles de aislacin de hasta 30 de-
cibeles, incluso se pueden lograr
reducciones mayores, de hasta 42
decibeles, segn la composicin Cuanto ms bajo es el coeficiente
del doble vidriado y dependiendo
tambin de otras variables como el
tipo de taparrollos existente.
Polticas para bajar
el consumo de energa
en edificios
En la regin an no se han creado
polticas que favorezcan el ahorro
de energa en edificios, mientras
que en la mayora de los pases de
Europa han dado cuenta desde los
aos setenta, de los altos consu-
mos edilicios y las prdidas produ-
cidas por el uso de ventanas inade-
cuadas. Las respectivas autorida-
des se han ocupado de implemen-
tar reglamentaciones a nivel nacio-
nal, cuyo grado de exigencia fue
aumentando con los aos. Este
factor no depende exclusivamente
de la rigurosidad climtica, sino
tambin de la preocupacin por el
abastecimiento de energa y el cri-
terio ecolgico que hoy tienen las
grandes ciudades europeas.
Las regulaciones apuntan a fijar un
Coeficiente K en las ventanas: can-
tidad de energa trmica pasante
que se mide en w/m2 C.
Una ventana con vidrio simple tiene
un K de 5,7 w/m2 C
reducen sustancialmente los al-
K, ms aislante es la ventana. En
pases de climas inclementes, co-
mo Finlandia, el coeficiente K exigi-
do es de 1,4, en Noruega es de 1,6,
mientras que en Dinamarca es de
1,8 y en Austria es de 1,9. Pero en
pases con climas ms benignos
como Italia, Portugal y Francia,
tambin existen regulaciones en
este sentido, con coeficientes K
que promedian 2,5 a 3, mientras
que Espaa est viviendo actual-
mente un proceso de legislacin en
la materia.
En nuestro medio, existen ventanas
aislantes de aluminio con doble vi-
driado hermtico que permiten una
reduccin del Coeficiente K para lle-
gar a un valor de 2,8 w/m2 C.
Conclusiones
Es de suma importancia contri-
buir al ahorro energtico a travs
del uso racional de los recursos
y, en un futuro, considerar regla-
mentaciones que limiten las pr-
didas de energa de la envolven-
te en las construcciones, espe-
cialmente en las ventanas, como
punto crtico. Esto se puede lo-
grar con el uso de ventanas ais-
lantes que, como valor agregado,
tos niveles de presin sonora
mejorando el confort acstico.
FUENTES:
PROYECTO RENOVAR
WWW.PROYECTORENOVAR.COM
CMARA ARGENTINA DE ACSTICA Y
REAS VINCULADAS
WWW.CADAE.ORG.AR
R E P O R T A J E
Latin American Regional Operations
interview
SHANNON -Cules son sus antecedentes pro-
ROBERTSON fesionales y cmo comenz en Jo-
nes Lang LaSalle?
Director,
Jones Lang LaSalle. Los primeros 6 aos de mi carrera
Latin American comenzaron en un fondo de inver-
Regional Operation sin de propiedades inmobiliarias en
Nueva York. All estuve involucrado
en la adquisicin y gerenciamiento
de ms de u$s mil millones en acti-
vos de propiedades inmobiliarias;
sobre todo edificios de oficinas,
shopping centers y parques indus-
triales. Como resultado de estas ex-
periencias, aprend no solamente
las claves esenciales de la inversin
inmobiliaria, sino tambin muchos
de los requisitos fundamentales pa-
ra llevar adelante exitosamente un
emprendimiento de real estate; a sa-
SHANNON ROBERTSON *
Director, Jones Lang LaSalle.
ber: la importancia del tener un buen
property manager, broker, project
management contractor (segn sea
aplicable) u otro personal de consul-
ta de real estate.
En 1997, me traslad a Buenos Ai-
res para unirme al Citibank y dirigir
el desarrollo de su departamento de
Real Estate enfocado en prestar e
invertir en la Argentina. Mientras es-
tuve all, particip en el proceso de
prstamos por ms de $150 millo-
nes en activos, incluyendo algunos
importantes proyectos de construc-
cin residencial, y clientes tan im-
portantes como IRSA. Mi experien-
cia en Citibank me ense la impor-
tancia de finanzas en el desarrollo
global del Real Estate.
Durante los ltimos 4 aos, he par-
ticipado en el desarrollo de consul-
tora de Real Estate de Jones
Lang LaSalle en Sudamrica, in-
cluida la apertura de oficinas en
Buenos Aires y Santiago de Chile,
as como la gerencia de Business
Development en lugares como Li-
ma, Asuncin, Caracas, Ciudad de
Panam y Bogot. Nuestro nego-
cio se centra en una variedad am-
plia de servicios de Real Estate, in-
cluyendo el Facility y Property Ma-
nagement, Transactional Services
y Project Management.
- Qu pases de la regin estn lity Management se trata slo de
bajo su responsabilidad?
Mis responsabilidades actuales inclu-
yen la gerencia de la regin Sur de
Amrica Latina de Jones Lang LaSa-
lle, que incluye la Argentina, Chile,
Paraguay, Uruguay, Bolivia y Per.
Tambin soy responsable del manejo
de todas las transacciones en Amri-
ca Latina, excepto Mxico y Brasil.
Por lo general, me concentro en el
desarrollo de nuevas actividades
de negocios, el manejo de relacio-
nes con el cliente y el desarrollo
de nuestro personal en la regin.
-Qu similitudes y particularida-
des encuentra en el desarrollo y
ejercicio del FM en cada uno de
estos pases?
En general, el Facility Management
es un concepto relativamente nue-
vo en la regin. Consecuentemen-
te, un aspecto clave en el que
nuestra firma se ha enfocado es:
ayudar a nuestros clientes a enten-
der las ventajas y la importancia de
desarrollar un portfolio estratgico,
y manejarlo de manera ptima.
Muchos clientes creen que el Faci-
que asignamos a cualquier cliente
gerenciar el mantenimiento, cues-
tiones de limpieza y de seguridad,
adems de pagar las cuentas de la
electricidad y del agua; sin embar-
go creemos que incorpora una mi-
rada mucho ms profunda a este
portfolio, incluyendo cuestiones ta-
les como eficiencia en la utilizacin
del espacio, desempeo puntual,
optimizacin de los aspectos finan-
cieros y operativos de los activos,
as como comprensin de los usua-
rios que ocupan los edificios.
Adems del trabajo para ayudar a
los clientes a entender mejor el
concepto de Facility Management
que Jones Lang LaSalle implemen-
ta en una escala global, tambin
nos concentramos fuertemente en
encontrar y entrenar a los arquitec-
tos, ingenieros y facility managers
adecuados para implementar las
herramientas y mejores prcticas
que nuestra compaa utiliza a tra-
vs del globo.
A fin de cuentas, este negocio se
trata de gente y de relaciones;
nuestro modelo de negocio se cen-
tra en poner a nuestros clientes pri-
mero y asegurar que el personal
est bien entrenado y motivado pa-
ra proporcionar los mejores resulta-
dos posibles.
La presencia de JLL en estos pa-
ses, es producto de un genuino in-
ters en este mercado, o ms bien
es el resultado de la necesidad de
atender clientes corporativos que
exigen a la empresa una asisten-
cia word wide?
Es verdad que Jones Lang LaSalle
est comprometido en desarrollar
una plataforma mundial de oficinas
para mantener las necesidades de
 R E P O R T A J E
sus clientes corporativos. De he-
cho, hemos conseguido muchos de
nuestros clientes locales como re-
sultado de las relaciones que Jo-
nes Lang LaSalle tiene en otras
partes del mundo. A pesar de esto,
tambin estamos comprometidos
en desarrollar un modelo provecho-
so del negocio en la regin que fo-
ca en cada mercado local, y a man-
tener a nuestros clientes locales.
-Con porfolios tan acotados en
cuanto a la cantidad de metros cua-
drados, cmo hace una empresa
como Jones Lang Lasalle para po-
der brindar profesionalmente la di-
versidad de servicios que ofrecen
en pases desarrollados, y a las que
estn acostumbradas las corpora-
ciones multinacionales? (brokerage,
facility management, project mana-
gement, property management,etc.)
12
Jones Lang LaSalle no mira a
Amrica Latina como un mercado
pequeo. Los mercados pueden
ser pequeos desde una perspec-
tiva local, pero en los pases ms
grandes tales como Mxico, Brasil,
Argentina y Chile existen inmensas
oportunidades de influenciar un
portfolio multinacional desde estos
pases ms grandes hacia pases
ms pequeos. Esto, en verdad,
confiere a las multinacionales pre-
cios competitivos y brinda capaci-
dad para manejar informacin a lo
largo del pas, a fin de referenciar
el nivel de los servicios y los costos
y tomar buenas decisiones respec-
to de los activos inmobiliarios para
sus respectivas corporaciones.
-Cul es hoy el estado del port-
folio de la empresa en la regin?
Jones Lang LaSalle maneja apro-
ximadamente 3 millones de metros
cuadrados en 23 pases a lo largo
de Latinoamrica. Tenemos actual-
mente un staff de casi 500 perso-
nas localizadas estratgicamente
en toda la regin que ha probado
que se pueden obtener resultados
para cualquier tipo de cliente, ms
all del tamao de la cartera o de
la ubicacin.
Cul es actualmente la estrategia
de la empresa?
En general, nuestra estrategia est
basada en permanecer por delante
de nuestros competidores a travs
del desarrollo de un personal su-
mamente profesional, instrumentos
tecnolgicos e ideas que apunten a
optimizar y gerenciar los activos de
los clientes, presencia geogrfica
incomparable y un manejo de las
relaciones enfocado primordialme-
nte en el cliente.
-Cules son los servicios ms
rentables?
Cada lnea del negocio tiene
sus riesgos y sus retornos. Aun-
que las operaciones de transac-
cin tiendan a ser la lnea del -Cmo resumira los desafos que
negocio ms provechosa, son
tambin las ms arriesgadas y
ms voltiles para concretar. El
Property y Facility Management
son algo menos rentables y mu-
cho ms complicados para im-
plementar; sin embargo, tienen
contratos generalmente a largo
plazo y como resultado propor-
cionan a la compaa un flujo de
rentas fijas y resultan menos
riesgosos.
La clave del xito de Jones Lang
LaSalle ha sido siempre estar enfo-
cando en todas las lneas de nego-
cios y ofreciendo soluciones inte-
gradas. Creemos que esta es la
nica manera de atender y retener
a nuestros clientes, as como crear
beneficios para nuestros accionis-
tas y empleados.
en la regin ha estado hasta aho-
en el futuro tendr el FM en la re-
gin, como disciplina en general, y
Jones Lang LaSalle como empresa
en particular?
Muchos de los desafos en el ne-
gocio del Facility Management
en Latinoamrica son semejan-
tes a los que vemos en todas
partes el mundo, a saber: la evo-
lucin de las nuevas tecnologas,
los recursos humanos, y las ex-
pectativas del cliente.
SHANNON ROBERTSON
En Latinoamrica, encontramos
tambin cuestiones tales como
requisitos legales o reglamenta-
rios, el entorno cultural e incluso
poltico, que cambia la manera
que nosotros tenemos de abor-
dar nuestro negocio.
Para m, la clave de nuestro xito
ra en nuestra habilidad para
adaptarnos a algunos de los de-
safos locales que nos han forza-
do a modificar la manera en que
hacemos negocios en la Argenti-
na, comparndolo por ejemplo,
con nuestra modalidad en Nueva
York, Paris o Londres. Cada mer-
cado y cada cliente son diferen-
tes. Cambiar, adaptarse y encon-
trar clientes es la clave del xito
en un negocio de Real Estate.
 NOTA DE TAPA

POR HERMAN FAIGENBAUM*

Panorama del Facility

Management
Facility Management Realidad y perspectivas del mercado argentino
Presente y Perspectiva POR MARCELO DONATO*

Alcances

Respondiendo a los cambios del globalizado mundo de hoy, 2) Por otro lado, en la creciente inte-
gracin de la gestin de activos fsicos
Si bien, durante los ltimos aos, el Facility Management ha
tomado una importancia cada vez ms relevante en la regin,
el Facility Management ha evolucionado adaptndose a las con otras reas de Infraestructura, espe- tambin es cierto que su alcance fue mutando de acuerdo a
cialmente Tecnologa de la Informacin las necesidades de tercerizacin que fueron teniendo las em-
distintas condiciones, necesidades y ofertas de los mercados (IT) y Recursos Humanos (HR). presas que suelen contratar este servicio.
en los que le toca actuar.
El Facility Management, tal como fue concebido originalmen-
Las dos notas que presentamos nos brindan un detallado te, toma como punto de partida la elaboracin de un presu-
anlisis sobre el presente y perspectiva del FM desde dos El rol del Corporate puesto anual que integra todas las actividades que directa o
Real Estate indirectamente forman parte de los gastos de ocupacin de
realidades bien diversas: la de un pas central, la primera, la un portafolio de propiedades.

de una regin en vas de desarrollo, la segunda.
Entender sus diferencias y coincidencias nos dar la clave
para saber hacia dnde vamos.
Gestin de bienes INTRODUCCION
inmuebles corporativos.
Los modelos de gestin de Corpo-
Nuevos modelos rate Real Estate (Bienes Inmuebles
y tendencias globales. Corporativos) han evolucionado r-
pidamente durante los ltimos quin-
ce aos. Estos cambios son una
respuesta a una cantidad de fuer-
zas ambientales que continan evo-
lucionando e intensificndose, pre-
sentando nuevas oportunidades y
demandando nuevas respuestas de
las empresas actuales.
Los cambios estn ocurriendo prin-
cipalmente en dos reas:
1) Por un lado, en el rol que el Corpo-
rate Real Estate juega dentro de la es-
tructura corporativa, y los consecuen-
tes nuevos modelos de interaccin
con los proveedores de servicios.
Durante los ltimos 30 aos, el rol del
Corporate Real Estate (CRE) ha atra-
vesado cuatro fases principales:
1. Inicialmente, CRE fue una activi-
dad incluida en otros roles de pro-
duccin, sin management ni conoci-
miento especfico.
2. En la dcada del 70 y principios de
la del 80, las corporaciones comenza-
ron a identificar al CRE como una cla-
se de activo independiente que mere-
ca atencin y personal especializa-
dos para manejar todas sus funciones
de implementacin.
3. En los ltimos aos de la dcada
del 80 y en la dcada del 90, las
empresas iniciaron directivas de re-
duccin de costos que tercerizaron
competencias no centrales, derivan-
do esas actividades a terceros con
un nfasis en las oportunidades de
El abanico de actividades al que hacemos referencia incluye
la gestin de los servicios de mantenimiento, limpieza, vigi-
lancia, servicios pblicos, impuestos inmobiliarios, elabora-
cin del presupuesto de inversiones en infraestructura, con-
trol y seguimiento de contratos de alquiler, control del gasto
de expensas en propiedades alquiladas, control legal e impo-
sitivo de proveedores subcontratados, remodelaciones y mu-
danzas, optimizacin de espacios, seguros, etc.
El manejo centralizado de este presupuesto a travs de una
empresa de Facility Management brinda a las corporaciones
un panorama ms amplio a la hora de tomar decisiones estra-
tgicas que involucren a sus activos fsicos.
Hoy, el trmino Facility Management tiene distintas interpreta-
ciones que van desde la administracin profesional de todos
los gastos de ocupacin de un portafolio de propiedades has-
ta la provisin de servicios de mantenimiento o, como se est
dando ltimamente, servicios de mantenimiento y limpieza uni-
ficados en una sola empresa.

14 15

NOTA DE TAPA
mercado disponibles para gestio-
nar la cartera de CRE.
4. A partir de finales de la dcada
del 90, CRE se ha transformado
en un activo manejado estratgi-
camente para respaldar y mejo-
rar los planes de negocios de las
corporaciones. En este contexto,
CRE es redefinido como una uni-
dad de negocio enfocada en
16
comprender el negocio del ne-
gocio y construir una plataforma
apropiada para respaldar esas
necesidades.
Esta evolucin ha incluido un au-
mento en las responsabilidades
del equipo de CRE interno, el cual
depende, cada vez ms, de traba-
jar en sociedad con proveedores
de servicios especializados para
desarrollar las estrategias apropia-
das, manejar y coordinar recursos
externos y proveer resultados con
valor agregado. En otras palabras,
los proveedores de servicios exter-
nos que originariamente actuaban
solamente como intermediarios,
uniendo compradores y vendedores
para operaciones individuales, ac-
tualmente trabajan en abierta cola-
boracin con grupos de CRE inter-
nos para alcanzar conjuntamente
metas y objetivos globales.
Estos cambios en los modelos de
prestacin de servicios han ocasio-
nado cambios significantivos en los
grupos de CRE internos. Habiendo
comenzado como una funcin pe-
quea y descentralizada, estos gru-
pos se agrandaron, centralizaron e
integraron verticalmente durante la
dcada de los 80, solamente para
reducirse significantemente a medi-
da que las corporaciones terceriza-
ron los servicios y se enfocaron en
competencias centrales. En efecto,
desde los primeros casos ms im-
portantes a finales de 1980, la ter-
cerizacin de CRE se ha convertido
en la tendencia principal, aproxima-
damente el 80 por ciento de las
compaas que pertenecen a Fortu-
ne 500 tercerizan actualmente por
lo menos algunos de sus servicios
de soporte. Mientras que anterior-
mente el personal de CRE ocupaba
su tiempo implementando decisio-
nes de real estate, actualmente ma-
neja a los proveedores de servicios
quienes han tomado esas respon-
sabilidades.
Con el propsito de que este enfo-
que funcione, las corporaciones co-
menzaron a considerar a los pro-
veedores de servicios como socios
al momento de cubrir las necesidades
viene de pg. 15
Podramos listar varios motivos que han contribuido a esta
distorsin del verdadero significado del Facility Management,
pero los principales pueden resumirse en tres: Las empresas
demandantes de este servicio mantienen cierta resistencia a
confiar a terceros la administracin total de sus gastos de
ocupacin.
Dentro de una corporacin, las actividades descriptas como
parte de un servicio integral de Facility Management se en-
cuentran, por lo general, dependiendo de gerencias y/o direc-
ciones distintas.
Existen pocas empresas en el mercado que logren abarcar la di-
versidad de actividades que engloba el Facility Management.
Modalidades
de Contratacin
La modalidad de contratacin del servicio de Facility Manage-
ment no escapa a la variedad de alcances que se mencion
anteriormente.
Si hablamos de Facility Management en su mxima expre-
sin, se establece tcitamente entre el proveedor del servicio
y su cliente una relacin de partnership en la cual el cliente
percibe todas las ventajas de una buena gestin de Facility
Management, tanto en lo que se refiere a la optimizacin de
sus gastos operativos como a la mejora continua de la cali-
dad de servicios que recibe y que afectan directamente a sus
ambientes de trabajo.
En estos casos, es habitual acordar una estructura de contra-
tacin que combina los llamados gastos reembolsables, por
lo general asociados a los recursos asignados por parte del
proveedor a la prestacin del servicio, y una remuneracin fi-
ja mensual en concepto de fee. Puede incorporarse tambin
una remuneracin adicional acompaando el alcance de ob-
jetivos predeterminados (success fee).
Distinta es la situacin para las contrataciones de servicios de
mantenimiento de instalaciones y edilicio y/o limpieza, llamados
desacertadamente Facility Management. En estos casos, el pro-
veedor se compromete a brindar diversos servicios con frecuen-
cias y alcances predeterminados (algunos brindados con perso-
nal propio y otros a travs de subcontratos) contra un monto fijo
mensual. Toda reduccin de gastos en tal sentido se ve refleja-
da en la contabilidad del proveedor y no en la del cliente.
17

NOTA DE TAPA
corporativas. Grupos inter-funcio-
nales formados por personal in-
terno y personal del proveedor,
ahora determinan en colabora-
cin el plan de cartera de real es-
tate y comparten las performan-
ce metrics establecidas con las
unidades de negocio a las que
sirven. En las mejores estructuras
organizativas, el equipo integrado
interno y externo no es diferencia-
ble, aunque los proveedores de
servicios generalmente desarro-
llan los roles de commodity co-
mo la gestin operativa, Project
Management y Facility Manage-
ment; mientras que el personal
de CRE se encuentra a cargo del
Planeamiento Estratgico, Inte-
18
gracin de Recursos e Infraes-
tructura y de la gestin de relacio-
nes con clientes internos.
2. Integracin de Recur-
sos e Infraestructura
(IRIS)
En los ltimos aos de la dcada
del 90, IRIS surgi como una herra-
mienta gerencial para mejorar la
eficacia, ya que un gran nmero de
corporaciones comenzaron a adoptar
nuevos modelos para coordinar, ali-
near, desplegar y medir sistemtica-
mente la prestacin de servicios de
infraestructura. Las capacidades ge-
neralmente integradas eran tanto Hard
(duras: el ambiente fsico de trabajo, la
red IT) como Soft (blandas: personas,
procesos, polticas, prcticas). Las
funciones generalmente incluidas en
una estrategia integrativa
eran IT, HR, Real Estate y Logstica.
Los modelos tradicionales se caracteri-
zan frecuentemente por la falta de coor-
dinacin o por una mnima coordina-
cin entre las funciones de recursos (lo
cual es conocido como efecto silo).
Por lo contrario, en un modelo integra-
do, los recursos se alinean sistemti-
camente alrededor de las necesida-
des de la empresa para definir una vi-
sin y una estrategia compartidas, or-
ganizar procesos, eliminar redundan-
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EQUIPAMIENTO PARA EMPRESAS Y OFICINAS
viene de pg. 17
Estructura de Control
La estructura y los mecanismos de control de un servicio de
Facility Management tienen dos aspectos fundamentales.
En lo referente a gastos, mensualmente se informa al clien-
te el gasto real en comparacin con lo estimado en cada
una de las cuentas del presupuesto anual de gastos de
ocupacin.
Tener en un solo reporte todos los componentes de este
gasto con una apertura a medida de las necesidades del
cliente, permite a ste monitorear en detalle cada ero-
gacin. Esto facilita la toma de decisiones ya que estn ba-
sadas en informacin real y, por otro lado, brinda flexibili-
dad para implementar cambios de rumbo que en el escena-
rio actual son tan habituales.
El otro aspecto del control se refiere a la calidad de los ser-
vicios contratados por el Facility Manager. Al respecto se
SISTEMA EXTRA SMALL
19

NOTA DE TAPA
cias, alinear prioridades y recursos
y suministrar rapidez, flexibilidad,
escalabilidad y eficiencia.
Como resultado, las corporaciones
pueden optimizar recursos relacio-
nados con los procesos de la em-
presa, para desplegar funciones de
soporte en una manera que propor-
ciona mejores resultados de los que
se pueden obtener a travs de un
enfoque funcionalmente indepen-
diente. Los beneficios resultantes
de la optimizacin de recursos son:
Para la Corporacin y sus Accionis-
tas: Mayor valor a travs de mejo-
ras en la eficacia operacional.
Para las Unidades de Negocios: Ma-
yor velocidad de llegada al mercado,
mayor flexibilidad y escasa labildad.
Para los Clientes Externos: Ma-
yor satisfaccin del cliente o ex-
periencia general.
Clientes Internos: Mayor productivi-
dad y satisfaccin.
Red de Abastecimiento (Supply
Chain): Mejor alineamiento con la
estrategia y los objetivos del cliente.
3. Prestacin de Servi-
cios Corporativos - Ten-
dencias Futuras.
Dos tendencias importantes que he-
mos identificado, tendrn un impac-
to significante en la forma en que los
servicios corporativos sern sumi-
nistrados en el futuro. En el pasado,
la estrategia de abastecimiento rela-
cionada con los servicios de real es-
tate corporativo (como tambin el
dominio de IT y HR) se encontraba
fragmentada. El modelo futuro para
la prestacin de servicios integrar
verticalmente todas las funciones
CRE y a su vez integrar stas hori-
zontalmente con las funciones cen-
trales de RRHH e IT para formar una
red cohesiva.
El modelo futuro propuesto moderni-
zar el planeamiento, administracin y
coordinacin de soporte, centralizando
el diseo y desarrollo de la plataforma
de prestacin de servicios alrededor de
una nueva propuesta de valor.
(ver cuadro pg. anterior)
En el modelo futuro, el personal inter-
no se concentrar en la estrategia, di-
seo de plataforma de prestacin de
servicios y la administracin de rela-
ciones con consumidores internos.
Mientras que los proveedores de ser-
vicios disfrutarn de economas de Tendencia
escala que les permitirn invertir an
ms en capacitacin, tecnologa y de- Como tendencia a mediano plazo, el Facility Manage-
sarrollo de redes de servicio.
Existen dos condiciones principales
viene de pg. 19
establecen contractualmente diferentes herramientas de medi-
cin tales como encuestas de calidad de servicio (dirigidas a los
usuarios solicitando su opinin acerca de todos los rubros que
administra el Facility Management), clusulas de medicin de
confiabilidad y tiempo de respuesta de acuerdo a la prioridad de
cada requerimiento, auditoria de los procesos de compra, etc.
Con estas herramientas el control presupuestario y de cali-
dad puede hacerse con una estructura mnima de recursos
por parte del cliente dado que toda la informacin necesaria
para auditar el servicio est a su disposicin en el momento
que lo requiera.
Por el contrario, cuando una empresa contrata nicamente
servicios de mantenimiento y/o limpieza, no existe control pre-
supuestario dado que el contrato estipula un monto mensual fi-
jo por un conjunto predeterminado de servicios que se factura
sin variaciones. Si bien el cliente puede terminar el ciclo den-
tro del presupuesto, pierde flexibilidad para la implementacin
de cambios estratgicos, y tambin resigna la posibilidad de
obtener ahorros derivados de la administracin de cada uno de
los servicios, al quedar sta a cargo del proveedor para su pro-
pio beneficio.
Con respecto al control de calidad las herramientas son simila-
res pero el cliente pierde capacidad de detectar variaciones en
la calidad producto de la reduccin de los gastos.
ment en la Argentina va a ir logrando mayor campo de
accin por varios motivos.
21
 viene de pg. 21

NOTA DE TAPA
ser un actual integrador de servicios
de Real Estate capaz de
proveer operaciones, administracin
de proyectos y Facility Management,
y que tenga la conviccin de cam-
biar su paradigma de negocios.
Tambin podra surgir del sector de
las firmas integradoras de los servi-
cios tecnolgicos / de negocios que
ya esn acostumbradas a manejar
procesos mltiples.
En primer lugar, los activos fsicos representan el 30 % del
patrimonio de las empresas y toda reduccin de gastos tie-
ne un gran impacto en los balances de las corporaciones.
En las grandes corporaciones comienzan a surgir los de-
partamentos de CRE (Corporate Real Estate) que centrali-
zan todo el manejo de los bienes races. Las gerencias de
Facility Management comienzan a llamarse o pasan a ser
parte de una direccin de Corporate Real Estate con mayor
peso poltico en las compaas.

4. CONCLUSIN La regionalizacin est forzando a una centralizacin de

Las corporaciones y los proveedores
de servicios deberan continuar tra-
bajando conjuntamente para integrar
su red de soporte de infraestructura.
Una mayor integracin acarrear
una ejecucin ms eficaz, una utili-
zacin de capital ms eficiente y una
evolucin adicional del modelo de
prestacin de servicios.
las reas de gestin del Facility Management en proveedo-
res que puedan brindar toda la amplitud del servicio en dis-
tintos pases.
La evolucin del mercado de bienes races hacia un esce-
nario ms sofisticado, competitivo y dinmico, determinar
la especializacin de las distintas ramas de la actividad
coadyuvando a la tercerizacin de este servicio por parte de
las corporaciones y los inversores.

* Herman Faigenbaum es Arquitecto

que deben ocurrir para que el mo-
delo de estado futuro sea utilizado
ampliamente por las corporacio-
nes:
Integracin Interna: El primer paso
para implementar un modelo de in-
fraestructura integrada, ser que
la corporacin integre internamen-
te al menos algunos de los servi-
cios de soporte antes de contratar
la plataforma externa de presta-
cin de servicios integrada.
Aparicin de Proveedor: Un pro-
veedor con buen financiamiento y
de buena reputacin debe apa-
recer en el mercado. ste podra
(UBA) y MBA (Universidad Di Tella).
Especializado en la gestion integral
de Bienes Inmuebles corporativos,
su experiencia incluye funciones eje-
* Marcelo Donato es Ingeniero (UTN) y Postgrado en Conta-
cutivas en Movicom/Bellsouth y
bilidad y Finanzas (UB).
Trammell Crow Co. Actualmente se desempea como Operations Manager a cargo
Actualmente es Sr. Manager de Real de la unidad de negocios de Facility Management para U. S.
Estate en Harvard University. Equities Argentina.

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22
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O B R A
Obra
Sanz Valiente, Padilla &
Asociados
El proyecto se desarrolla en una
La necesidad de integrar en un mismo mbito a todo el planta de 1200 m2 en el primer pi-
staff y mejorar las condiciones de accesibilidad para so del edificio Puerto Len en el
barrio de Puerto Madero, un edifi-
ofrecer una mejor atencin a sus clientes, fueron algunas cio de ltima generacin en mate-
de las consideraciones que decidieron la relocalizacin de ria de comunicaciones, redes, se-
guridad y tecnologa.
este prestigioso estudio de abogados. La eleccin recay El proceso de la obra comenz con
en el edificio Puerto Len, en Puerto Madero, un edificio de un concurso privado de anteproyec-
to y precio para el diseo y construc-
ltima generacin, estratgicamente ubicado. cin de las nuevas oficinas, al que
fuimos invitados a participar junto
con otros cuatro estudios.
Nuestra tarea comenz establecien-
do el programa de necesidades jun-
24
to con el cliente, teniendo tambin El proyecto se resolvi con una pa-
en cuenta el crecimiento previsto red curva que recorre toda la planta
para los prximos cinco aos. y define la principal circulacin del
As se logr establecer las relacio- estudio. Frente a sta se ubicaron
nes que deban guardar las distin- los privados de los socios y las dos
tas reas, la cantidad de oficinas salas de reunin principales, que
para socios y dems profesionales, cuentan con la posibilidad de unirse
y las reas comunes y de apoyo. conformando un amplio espacio
Antes de abordar la tarea de pro- con gran flexibilidad de uso.
yecto tambin se relevaron la tota-
lidad de los muebles existentes, el Tanto los frentes de las oficinas co-
archivo, el equipamiento informti- mo los frentes de las salas de reu-
co y en especial el importante volu- nin, se resolvieron con paneles to-
men de libros y colecciones del es- talmente vidriados, con un diseo
tudio que deba alojar la biblioteca. esmerilado que permite el paso de
25
 FICHA TCNICA:
Ubicacin: Av. Juana Manso 205
1 piso - Puerto Madero - Bs. As.
Ao de ejecucin: 2004
Superficie: 1200 m2
Plazo de Ejecucin: 60 das
Proyecto y Direccin: CONTRACT
Construccin: CONTRACT
WWW. CONTRACT. COM . AR

la luz asegurando al mismo tiempo
su privacidad.
Sobre el otro lado de esta circula-
cin se dispusieron en forma sim-
trica, dos salas de reunin, puestos
de trabajo para las asistentes de
los socios, reas de apoyo y recep-
cin de correspondencia.
El resto del permetro de la planta
se ocup con los privados para
asociados y abogados senior. Los
frentes de estas oficinas tienen el
mismo diseo que las de socios.
El proyecto se complet con priva-
dos para abogados junior, puestos
de trabajo abiertos con paneles ba-
jos destinados a la administracin,
personal de sistemas, procuradores
y pasantes, reas de apoyo (dos
centros de copias e impresiones, ar-
chivos deslizantes, sala de servido-

26 27
 res y comunicaciones), cafetera y
comedor.
La biblioteca merece un prrafo apar-
te, gran espacio abierto de consulta y
de trabajo, alberga la enorme canti-
dad de libros y colecciones del estu-
dio, y est equipada con una impor-
tante mesa de estilo frailero que sirve
como escritorio para lectura.
Todas las divisiones interiores se
realizaron en tabiques de placa de
yeso con aislacin acstica interior.
En las oficinas se coloc alfombra
boucl de alto trnsito, piso flotante
en la cafetera y piso vinlico anties-
ttico en la sala de servidores.
28
Se adaptaron y ampliaron las instala-
ciones de iluminacin, aire acondicio-
nado, deteccin y extincin de incen-
dio de acuerdo con el proyecto.
Todos los puestos de trabajo cuen-
tan con alimentacin de tensin co-
mn y tensin dedicada estabiliza-
da. Se proyect un cableado estruc-
turado de categora 5e para los
puestos de voz y datos.
La obra se ejecut cumpliendo es-
trictamente los plazos previstos y
dentro del presupuesto aprobado
por el estudio.
29
 D AT O S Y COMUNICACIN
Data
Centers
Diseando el corazn de las empresas
Situacin 1:
Se escucha a un gerente preguntar:
-:Necesitamos reubicar personal,
se puede usar el lugar donde estn
esas computadoras?
Siglo XXI. Siglo de las Telecomunica-
ciones. Siglo donde no existe infor-
macin, transaccin, producto, o mo-
vimiento dentro de una Compaa
que no est representada por un bit
(ceros y unos) circulando, siendo
controlado y almacenado por esas
computadoras.
El lugar donde estn esas computa-
doras es nada ms ni nada menos
que el Centro de Cmputos, el Da- Centers pueden hacer que estos
ta Center. Ese lugar al que los ge-
rentes de IT, Sistemas, Comunicacio-
nes e Infraestructura rodean de vidrio
y rinden culto. Ese lugar que quita el
sueo y no conoce de francos ni fe-
riados.
Situacin 2:
Se escucha a alguien responder:
-:No hay problema, cunto tiempo glas, son casos exitosos, otros no.
puede estar parada la empresa has-
ta que las volvamos a ubicar?
30
POR CARLOS MORRISON FELL*
Esas computadoras -servidores de que entreguen a las empresas topologa, dando una imagen com- Este estndar entrega las especi-
correo, de almacenamiento de da- una lista de requisitos y configura- pleta de stos, sin importar su ta- ficaciones de los cuatro pilares de
tos, equipamiento de comunicacio- ciones de diseo e instalacin del mao. Ya se trate de un Data Cen- un Data Center:
nes- son las que permiten a todos centro nervioso de la red. ter Reducido, pequeo, donde el - Arquitectura
los empleados conectarse entre s Centro de Cmputos es el Data - Mecnica (Ambiental, Seguridad
y con el mundo externo, las que En los Estados Unidos, la TIA (Te- Center per se; o por el contrario, Fsica, Proteccin de Incendios)
mantienen constante el flujo de in- lecommunication Industry Associa- de un Data Center Distribuido, - Elctrica (General, UPS, Gene-
formacin y laten en cada rincn de tion) tiene en preparacin el estn- donde el Centro de Cmputos es radores, Circuitos, Puesta a Tie-
la compaa. Si en algn momento dar TIA 942 Infraestructura de Te- una de las partes, acompaada rra).
dejan de funcionar, aunque sea pa- lecomunicaciones para Data Cen- por ambientes de soporte (maqui- - Comunicaciones (Redundancia,
ra una mudanza, la empresa lo ters, actualmente en su cuarta re- naria donde ubicar los tableros Tipos de Infraestructura Fsica de
puede pagar muy caro. visin, esperando su homologa- elctricos, UPS, sistemas de ex- Cobre y de Fibra ptica).
La realidad es que el tiempo duran- cin como norma ratificada para tincin de incendio, sectores de in-
te el que el Data Center no est fun- los prximos meses. Este estn- greso de las tramas de las empre- Como una pirmide apoyada en
cionando, es el tiempo en que la dar contempla Data Centers por sas prestatarias, etc.). estos cuatro pilares, si alguno de
compaa no est produciendo. Ma-
las decisiones respecto de los Data
problemas se acenten.
Por este motivo, por la funcin crtica
que el Data Center representa para
los negocios modernos, se busc
abandonar un concepto folclrico se-
gn el cual, cada empresa diseaba
su propio Centro de Cmputos sin
seguir reglas concretas. Muchos Da-
ta Centers actuales, hijos de esas re-
A nivel internacional, existe hoy un
consenso para crear estndares
31
 D AT O S Y COMUNICACIN
ellos falla, el resto tambin tamba-
lea. Por eso, es importante enten-
der que en el diseo de un Data
Center interactan varios grupos de
trabajo formados por distintos espe-
cialistas, todos dependientes unos
de otros. Despus de todo, de qu
sirve tener los mejores grupos elc-
tricos de Stand By, si el diseo de los
circuitos de acondicionamiento de
aire no tienen energa de contingen-
cia frente a un imprevisto?
Est pirmide tiene como piedra
fundamental los requisitos, y su pri-
mer escaln superior son las reco-
mendaciones. O sea, que para ca-
da pilar, vamos a tener requisitos y
recomendaciones.
Por ejemplo, en comunicaciones es
un requisito que la infraestructura f-
32
sica de cableado estructurado sea
acorde a normas de TIA 568 B2 pa-
ra cobre UTP, o sea que permite uti-
lizar un canal de comunicaciones
Categora 5e, pero recomienda ex-
presamente utilizar Categora 6.
En Fibra ptica se permite utilizar
fibras Multimodo Convencionales
de 62,5 micrones, pero se reco-
mienda aquellas Fibras Multimodo
Optimizadas de 50 micrones.
En resumen: requisitos son aque-
llos parmetros mnimos a cumplir
para estar dentro del estndar, y
recomendaciones son todas aque-
llas guas que aumentan la perfor-
mance de las aplicaciones.
Es importante tener estas reco-
mendaciones en cuenta porque los
Data Center, aunque no lo aparen-
ten, son espacios dinmicos. El pri-
mer cambio tecnolgico -los avan-
ces en comunicaciones y datos- da
sus primeros pasos siempre en el
Centro de Cmputos.
Motivo por el cual, empiezan a so-
nar fuerte conceptos que antes
eran un tanto desconocidos como
superar la barrera de los 10 Gbps y
soluciones tales como:
- Fibras Monomodo Sin Pico de
Agua y CWDM.
- Aplicaciones en Paralelo para Fi-
bras Multimodo.
- La regla de los 15 metros para ca-
nales de cobre UTP
- Software de Administracin del -
Cableado Estructurado
- Cable de Fibra ptica Armada
de Interiores.
Una mala decisin que no implique
previsin a futuro, puede hacer que
una simple modificacin o cambio
ponga en jaque toda nuestra red de
comunicaciones.
Para poder trabajar con el concep-
to de escalabilidad, y pudiendo en-
tender que la diversidad de nego-
cios entregan una diversidad de
Data Centers, el estndar los clasi-
fica en 4 Tipos.
DATA CENTER TIPO 1:
Bsico
DATA CENTER TIPO 2:
Redundante
DATA CENTER TIPO 3:
Administrable
DATA CENTER TIPO 4:
A prueba de Fallos.
Cada CIO, administrador de re-
des, o encargado de Data Center,
debe conocer el negocio de su
empresa, y poder identificar qu ti-
po de Data Center requiere. De
esa manera, un check list dentro
del estndar, en el cual se detallan
todos los puntos a tener en cuen-
ta para el diseo, es una excelen-
te herramienta para saber dnde
estamos parados el da de hoy, y
en qu direccin hay que avanzar.
* Carlos Morrison Fell se desempea
como TECHNICAL MANAGER de
Southern Cone - SYSTIMAX Solu-
tions/CommScope.
morrisonfell@systimax.com
C O N F O R T
Un Nuevo Concepto en
Climatizacin
Menores Costos y Mayor Flexibilidad
A menudo las empresas deben replantearse el modo en que
organizan y llevan a cabo el trabajo, respondiendo rpidamente
a los cambios, como uno de los mayores desafos en el
competitivo mundo actual de la economa global.
La adopcin de soluciones verstiles, eficaces y de bajo
costo en el proyecto de las instalaciones, puede ser la
respuesta ms eficaz.
Agradecemos al Ingeniero Ernesto Tobas Los cambios a los que se ven some-
Crdova el aporte del material tcnico
utilizado para esta nota. tidas las organizaciones resultan en
una frecuente rotacin (trmino
que se utiliza para designar el movi-
miento de personas o cosas). Mien-
tras que esta rotacin puede tener
un impacto positivo en los objetivos
de las empresas, su efecto inme-
diato puede ser perjudicial y costoso
si no se implementan las estrategias
adecuadas, especialmente en aque-
llas empresas con instalaciones
Figura 1 mltiples y miles de empleados.
Para satisfacer esta necesidad de
adaptacin a los cambios de necesi-
dades y actualizacin tecnolgica,
la mayora de los edificios de ofici-
nas cuentan hoy con pisos tcnicos
para alojar los cables y tuberas de
sus instalaciones. Esto les permite
Figura 2 ajustarse a los requerimientos actua-
les y futuros, (alta tasa de rotacin
/ cambios de layout) con bajos cos-
tos y tiempos reducidos de obra.
En la actualidad, los pisos tcnicos
cuentan con plenos en los que,
adems de albergar las redes de
energa y telecomunicaciones,
Figura 3
tambin se puede alojar el sistema
de climatizacin.
Estos sistemas de climatizacin los aspectos ergonmicos relacio-
pueden poseer un sistema de con-
ductos o caeras laterales mnimos
o inexistentes; en este caso, se utili-
za el espacio entre la placa del piso
tcnico y el contrapiso como pleno
de distribucin y/o retorno. Estas ca-
ractersticas lo hacen apto para ser
instalado prcticamente en cual-
quier edificio (nuevo o viejo) utilizan-
do los equipos de acondicionamien-
to disponibles, con la virtual elimina-
cin de los conductos de distribu-
cin horizontal y vertical y los cielo-
rrasos suspendidos.
A travs de estos plenos, el aire es
introducido al ambiente por medio de
unidades terminales situadas en el
piso que controlan las condiciones
del aire en el rea de trabajo, otor-
gando a cada ocupante el control
personalizado sobre dichas condicio-
nes. Esto incrementa la sensacin
de bienestar y mejora la productivi-
dad como resultado de una mejor
calidad del aire y confort en materia
de temperatura. (Ver figura 1)
Por tratarse de un sistema modular,
integrado tecnolgicamente y dado
que utiliza los plenos de los pisos
tcnicos como ducto de distribu-
cin, permite responder a las nece-
sidades de adaptacin tecnolgi-
cas y particulares de cada caso: es
posible modificar, ajustar o ampliar
el layout existente de acuerdo con
los cambios de necesidad, con una
baja inversin, y sin perder de vista
se basan en el concepto de la con-
nados con el desempeo y confort
de los usuarios.
Las ventajas de la conveccin
La mayor parte de los sistemas de
climatizacin utilizan el cielorraso
como lugar de suministro y retorno
del aire, basados en el concepto de
que el aire fro desciende y se mez-
cla con el aire ms caliente del am-
biente (concepto de dilucin). El ai-
re que se inyecta al ambiente debe
estar muy fro -por debajo de la
temperatura de confort- para alcan-
zar una temperatura adecuada de
la mezcla. Adems, se generan zo-
nas estancas debido al equipa-
miento. (Ver figura 2)
Los sistemas de climatizacin que
usan el pleno de los pisos tcnicos
como ducto de distribucin y tienen
como punto de suministro unidades
terminales ubicadas en dicho piso,
de acondicionamiento bajo piso
veccin del aire. ste penetra por
rejillas a nivel del suelo desplazan-
do hacia arriba al aire caliente, y al-
canzando una buena temperatura
de la mezcla del aire a la altura de
las personas. La estratificacin de la
temperatura se produce por encima
de los ocupantes y da como resulta-
do la necesidad de alcanzar meno-
res temperaturas en el registro de
salida del aire, con una reduccin en
Difusores en hall de acceso y en espacio de trabajo
la potencia del equipo, y el conse-
cuente ahorro de energa.
El aire ms caliente retorna a tra-
vs de rejillas en el cielorraso a las
unidades de manejo de aire.
El suministro del aire desde el piso
minimiza las zonas estancas debi-
do al equipamiento o las divisiones
de la planta. (Ver figura 3)
Las formas ms comunes de dis-
tribucin del aire en los sistemas
tcnico pueden resumirse en la si-
guiente forma.
1. Con pleno presurizado:
En este sistema el pleno se presu-
riza para vencer la barrera del col-
chn de aire caliente que se acu-
mula junto al techo. El aire fro en-
tra desde el piso a una velocidad
constante y asciende para mezclar-
se con el aire del ambiente. Es reti-
rado por grillas de retorno en el

cielorraso, o en la parte ms alta de
las paredes, hasta las unidades de
tratamiento de aire, donde es filtra-
do y mezclado con aire nuevo, para
volver a ser inyectado de nuevo
desde el piso.
Los sistemas que usan alta presin
son aptos sobre todo para reas
tecnolgicas, ya que el exceso de
ventilacin, si no est bien contro-
lado, puede resultar poco conforta-
ble para las personas.
La distribucin a travs del pleno
del piso tcnico le otorga mxi-
ma flexibilidad.
2. Con pleno a presin cero:
En este sistema la diferencia de
presin entre el pleno y el ambien-
te es nula. El aire fro es introduci-
do al ambiente mediante inyecto-
res en el piso, y ste se eleva por
conveccin natural, disminuyendo
las turbulencias.
El pleno puede ser subdividido pa-
36
ra adaptarse a distintos requeri-
mientos de prestacin, pero esta
misma caracterstica lo tornan me-
nos flexible a la hora de hacer mo-
dificaciones de layout.
Ya se trate de una u otra forma de
suministrar el aire al ambiente, los
sistemas de aire acondicionado ba-
jo piso tcnico presentan algunas
importantes ventajas respecto de
otros sistemas.
Costos de instalacin
Reduccin de los costos de instala-
cin ya que todo el trabajo se lleva
a cabo a nivel de los pisos tcnicos
y no en los cielorrasos.
- Menor costo de materiales y ma-
no de obra por la ausencia de con-
ductos de distribucin.
Ahorro de energa
- Cualquiera sea el sistema de dis-
tribucin, se requiere menor canti-
Difusor bajo piso tcnico
dad de presin en el pleno, con la
consiguiente disminucin de la po-
tencia de los ventiladores y el aho-
rro de energa elctrica.
- El aire fro que entra en el am-
biente penetra por rejillas a nivel
del suelo desplazando hacia arri-
ba el aire caliente, y alcanza una
buena temperatura de la mezcla
a la altura de las personas. A di-
ferencia de los sistemas conven-
cionales, este aire no debe en-
friarse a temperaturas muy bajas
(no menor de 16 C). Esto signi-
fica menos horas de refrigera-
cin mecnica.
- El aire acondicionado, al pasar a
travs del pleno del piso tcnico,
transfiere parte de su carga trmi-
ca a la losa que est por debajo.
De esta manera, la estructura acu-
mula energa trmica en su masa,
reduciendo los requerimientos de
temperatura.
Calidad del aire interior
- Las partculas que eventualmen-
te pudiera arrastrar el aire, sedi-
mentan al entrar en el pleno debi-
do a la baja velocidad del aire en
su interior.
- La creacin de una corriente con-
vectiva ascendente originada por
la entrada del aire fro a nivel del
piso eleva las partculas por enci-
ma del nivel de las personas, lejos
de la zona respirable, hacia las
rejillas de retorno. Esto aumenta la
eficacia de la ventilacin.
- El acceso al pleno se puede rea-
lizar de manera fcil para efectuar
las operaciones de limpieza que
eventualmente fueran necesarias.
- Buena distribucin del aire con
bajo gradiente de temperatura.
Flexibilidad
- Siendo un diseo modular que
utiliza los plenos de los pisos tc-
nicos, permite responder a las ne-
cesidades de adaptacin tecnol- - Permite adaptar la carga trmica
gica y particulares de cada caso:
es posible modificar, ajustar o am-
pliar el diseo existente de acuer- condiciones de iluminacin de los
do a los cambios de necesidad,
con mnima inversin. Esto se
puede llevar a cabo moviendo la
placa del piso tcnico y el difusor a
otra ubicacin.
- En caso de mudanza, todo el
equipo puede ser reutilizado y
adaptado a la nueva locacin.
Confort
- Los difusores que introducen el
aire desde el pleno del piso tcnico
al ambiente se pueden controlar
de manera individual, modificando
las condiciones del aire en el rea
de trabajo de manera personaliza-
da, y otorgando a cada ocupante el
control sobre dichas condiciones.
Esto incrementa la sensacin de
bienestar y mejora la productividad
como resultado de una mejor cali-
dad de aire y confort en materia de
temperatura.
- El control de la temperatura, la
humedad y el flujo del aire puede
ser llevado a cabo va software, a
travs del cual, y desde la PC, los
ocupantes de una oficina pueden
optimizar las condiciones ambien-
tales de su entorno de trabajo.
- El suministro del aire desde el pi-
so minimiza las zonas estancas de-
bido al equipamiento o las divisio-
nes de la planta.
r ubicarse sobre una pared lateral
a los distintos requerimientos tales
como zonas perimetrales, distintas
El aire acondicionado, al pasar a
ambientes, actividad, etc.
co, absorber calor de la losa que
Algunas consideraciones
de diseo
Los siguientes puntos deberan ser
tenidos en cuenta al momento de
disear un sistema de aire acondi-
cionado bajo piso tcnico:
1.Ubicacin de las fuentes de calor
Como ya hemos visto, el aire acon-
dicionado proviene desde abajo del
piso y se mezcla con el aire del am-
biente llevando hacia arriba el ca-
lor, el polvo y los contaminantes,
para luego evacuarlos a travs del
retorno. Como resultado, si las
fuentes de calor se encuentran so-
bre el nivel de las personas (aprox.
1,80m) como las luminarias u otro
artefacto que irradie calor, no influi-
rn en la temperatura del aire del
ambiente efectivamente ocupado,
y no debern ser tenidas en cuenta
en el momento del clculo.
2.Ubicacin de las grillas de retorno:
Se debe asegurar que se ubiquen
sobre el nivel de las personas
(aprox. 1,80m), para que no se al-
tere el patrn de conveccin.
Para alturas de entrepiso de hasta
3,00m, ser suficiente su instala-
cin sobre el cielorraso. Cuando se
supere esta altura, el retorno debe-
a no menos de 1,80m.
3. Prdida de carga trmica:
travs del pleno bajo el piso tcni-
est por debajo de manera similar
a como ocurre con las canalizacio-
nes de los sistemas convenciona-
les. Si la velocidad del aire dentro
del pleno es baja, el fenmeno se
incrementa. Esta ganancia de calor
 no afectar el balance trmico glo-
bal, pero a nivel local, aumentarn
los requerimientos de ventilacin
para compensar la prdida de car-
ga trmica especialmente en las
terminales ms alejadas.
Cada unidad de tratamiento de ai-
re tendr una superficie ptima de
servicio y una distancia mxima,
superada la cual, la prdida de
carga trmica puede empezar a
representar un problema.
En estos casos, puede llegar a
ser necesaria una red de canali-
zaciones para proveer a las reas
comprometidas.
4. Disminucin de la temperatura
del aire de retorno:
Algo similar a lo anteriormente
descripto, puede ocurrir cuando el
aire de retorno es conducido a tra-
38
vs del cielorraso. En este caso,
el aire pasa por debajo de la losa
del piso de arriba y puede sufrir
una cada de su carga trmica,
dependiendo de la construccin y
la longitud del recorrido.
5. Requerimientos de velocidad y
presin del aire en el pleno (ple-
nos presurizados):
En los plenos presurizados los re-
querimientos en la seccin de los
conductos de aire pueden comen-
zar a ser crticos cuando la altura
del pleno del piso tcnico sea me-
nor a 30cm o cuando se reducen
al mnimo los puntos de suministro
de aire al pleno.
6. Condensacin:
El aire hmedo y caliente del exte-
rior puede entrar en el edificio a tra-
vs de ventanas abiertas y ponerse
en contacto con el aire fresco del
pleno debajo del piso, provocando
condensacin. Una solucin a este
problema se puede lograr con el
uso de aislamiento trmico sobre la
estructura, que incluya una barrera
de vapor.
7. Zonificacin:
En algunos sistemas, especialmente
los que trabajan con plenos sin pre-
surizar, es posible zonificar el pleno
por reas con distinto requerimiento
de carga trmica. Sin embargo, el
aumento del nmero de zonas au-
mentar el costo del sistema.
8. Acondicionamiento de zonas pe-
rimetrales:
En las reas perimetrales del edifi-
cio, especialmente en aquellos que
tienen frentes totalmente vidriados
y sin proteccin solar, las prdidas
y ganancias de calor a travs del
cerramiento pueden ser significati-
vas y requerir de un acondiciona-
miento distinto.
Para atender esta diferencia de car-
ga trmica se puede zonificar el ple-
no y en caso de ser necesario, ma-
terializar una canalizacin para pro-
veer a las reas comprometidas,
especialmente si stas se encuen-
tran distantes de los acondicionado-
res. Pero, como ya vimos, estas so-
luciones son ms costosas.
Tambin se puede aumentar la
densidad de las terminales sobre
las reas prximas a ventanas o
grandes superficies vidriadas co-
locando los retornos sobre las
mismas. Esta ubicacin permitir
la transferencia de parte de la car-
ga trmica proveniente del exte-
rior directamente sobre el aire del mantener esta productividad y el
retorno, mejorando la eficiencia bienestar de sus empleados a tra-
del sistema. vs de los aos, creando ambien-
9.Consideraciones psicromtricas: tes de trabajo confortables y ade-
Cuando se usa aire acondicionado cuados a los cambios de estrate-
bajo piso tcnico, la temperatura de gias y tecnologas.
salida de la unidad de manejo de ai- Para hacerse cargo de este desa-
re no debe ser inferior a los 16C. fo, todos los profesionales involu-
Este valor est afectado por la re- crados en el proceso de planea-
sistencia trmica del piso, la efi- miento de las oficinas debern
ciencia del sellado entre los pane- trabajar en forma conjunta para
les superiores del piso tcnico, el proveer soluciones efectivas en
revestimiento de la cara superior, trminos de costo-beneficio.
el nivel de actividad en el ambiente La aplicacin de las nuevas tec-
a acondicionar, la densidad de ocu- nologas de distribucin de aire
pacin, etc. acondicionado bajo piso tcnico
responden a las actuales necesi-
Conclusiones dades de las oficinas en materia
Las empresas saben que la produc- de confort y flexibilidad con un ba-
tividad depende de su capital huma- jo costo de inversin inicial y de
no, y se deben centrar en cmo mantenimiento.
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Organizado por la Sociedad Latinoamericana de La presencia de ms de 250 profesionales

Facility Management (www.slfm.org), el martes 21
y mircoles 22 de septiembre se
realiz en los salones Catalinas y La Pampa del
Sheraton Buenos Aires Hotel & Convention
Center, el Primer Congreso Anual
Latinoamericano de Facility Management.
del sector, el alto nmero de sponsors y la
calidad de los stands presentados, hablan a
las claras de la expectativa que acompa a
este evento, as como el fuerte desarrollo
que viene teniendo el Facility Management
como disciplina en la regin, producto de la
ponderacin cada vez ms consolidada que
tiene el FM dentro de las estrategias cor-
porativas.
 Expo Facility
Management 2004

La diversidad de campos que, la hora de balancear los con-

por su naturaleza abarca el tenidos y profundidad de las
Facility Management, fue uno ponencias. Estas exposicio-
de los desafos que los orga- nes, que fueron el foco del
nizadores debieron afrontar a evento, alcanzaron en varios

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casos un nivel de excelencia y
colmaron en gran medida la
expectativa de los asistentes.
Inclusive las presentaciones
comerciales, aunque algo des-
parejas, fueron seguidas con
gran atencin por un pblico
vido de novedades tanto en el
mbito de la tecnologa, como
en productos y servicios.
Durante dos das, empresas,
profesionales y proveedores
tuvieron la oportunidad de en-
contrarse en un mbito que
promovi contactos de gran
utilidad entre quienes buscan
y ofrecen soluciones para
Corporate Real Estate: bro-
kerage, consultora, Project
Management, Property Ma-
nagement, diseo de am-
bientes de trabajo, manteni-
miento, equipamiento tecno-
lgico, mobiliario, revesti-
mientos y proyectos llave en
mano, entre otros.
La intencin de la SLFM es
instalar este evento en su ca-
lendario en forma regular, y
poder rotar su sede dentro de
los distintos pases de la re-
gin que se vayan incorporan-
do con nuevos captulos.
Un grupo de profesionales de
Uruguay asistentes al Congre-
so, ya comenzaba a sondear
informalmente, pero con entu-
siasmo, la posibilidad de con-
tar con su pas como sede pa-
ra la prxima edicin.
Desde estas pginas los alen-
tamos para que se concrete.
www.slfm.org