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de informacin *
XABIER BASOZABAL ARRUE
Profesor Titular (Derecho civil)
Universidad Carlos III de Madrid
RESUMEN
PALABRAS CLAVE
1. LUGARES COMUNES
que la otra parte lo conoci, pudo y debi evitarlo). Hay que tener
en cuenta que un aspecto decisivo en materia de obligaciones de
informacin (como ocurre con el error) es la esencialidad de la
informacin para el contrato, que sea esencial para el tipo contrac-
tual elegido, o que haya devenido esencial en el curso de los tratos
preliminares, pues parece lgico que la omisin de informacin no
decisiva no afecte al contrato, aunque pueda desencadenar conse-
cuencias de otra ndole. En el caso propuesto, la tranquilidad desea-
da por el comprador no parece por s sola esencial (salvo que el
nivel de ruido afecte a la habitabilidad de la misma), mas puede
haber devenido tal en las negociaciones. Finalmente, la accin de
anulacin podra acompaarse de una pretensin indemnizatoria
por culpa in contrahendo.
Tambin cabra plantear si no se trata de un supuesto de incum-
plimiento o cumplimiento defectuoso, siempre que las partes hubie-
ran sustituido la obligacin de entregar la cosa vendida en el estado
en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (art. 1468.I CC) por
la obligacin de entregar una vivienda tranquila.
Podra incluso mantenerse que, una vez probado que el vende-
dor se obligaba a entregar una vivienda tranquila, la carretera repre-
senta un vicio redhibitorio que excluye la satisfaccin del inters
del comprador y que ofrece a ste la posibilidad de estimar (modi-
ficar) o redhibir el contrato, tanto si el vendedor conoce la carretera
como si no (art. 1486 CC). Esta solucin reviste especial inters,
pues, sin entrar a valorar el comportamiento de las partes (como
ocurre en los supuestos de error invalidante, dolo causante o
incumplimiento resolutorio), aqu es el propio contrato el que
asigna de forma objetiva el riesgo por defecto de informacin sobre
los vicios ocultos de la cosa. Si la carretera constituye un vicio
oculto, dados los trminos del contrato respecto de la funcionali-
dad del bien ([e]l vendedor estar obligado al saneamiento por los
defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia
para el uso a que se la destina, art. 1484 CC), el comprador
podra acudir a los remedios propios del saneamiento por vicios
ocultos (art. 1486 CC) 10.
Quiz lleguemos a la conclusin de que de los tratos prelimina-
res no puede deducirse que el comprador dejara clara esta incor-
poracin de la tranquilidad de la vivienda a la prestacin debida,
ni lleguemos a acreditar lo excusable del error, o la intencin de
engaar del dolo, o la condicin de vicio de la carretera; sin embar-
10 Si en nuestro caso puede no estar claro hasta qu punto la falta de tranquilidad
hace impropio el objeto del contrato para la finalidad para la que ha sido adquirido, pinse-
se en la venta de una vivienda en la que se hubiese ocultado la existencia de una discoteca
en el piso de abajo, a la que se accede desde otra calle.
que resuelve por no recibir una casa tranquila, como haba pactado,
puede exigir como lucro cesante lo que hubiera obtenido con su
venta, ahora que la carretera ha elevado ligeramente el valor de
mercado de los inmuebles de la zona. A lo que habr que responder
que el incumplimiento no le impide obtener ese lucro, porque de
hecho puede recibir la vivienda y venderla; lo que le impide es dis-
frutar personalmente de ella, y este disfrute es incompatible con el
dao/lucro cesante por no haber podido enajenarla. Por el contra-
rio, s corresponde al inters de cumplimiento el sobreprecio que
Cayo tenga que pagar por obtener una casa anloga a la comprada
y situada en el mismo barrio, pero en una zona verdaderamente
tranquila (si es que existe tal vivienda y tal diferencia de precio, lo
que plantear indudables problemas probatorios).
Todo viene a complicarse, adems, cuando nos planteamos por
la posible compatibilidad de todas estas vas, de forma que el
mismo supuesto pueda solucionarse como problema de invalidez
por error/dolo, como atribucin de riesgo por vicio redhibitorio, o
como responsabilidad por incumplimiento. En el caso de Cayo, y
atendiendo a las diversas variables con las que hemos ido enrique-
ciendo el supuesto, podra anular (por dolo o error) y hacerse
indemnizar el dao representado por el inters en no haber contra-
tado; o resolver por cumplimiento defectuoso (siempre que la obli-
gacin del vendedor incluyese la tranquilidad de la vivienda) y
hacerse indemnizar el inters de cumplimiento, que llegara a cubrir
el mayor gasto (si lo hay) que para el comprador suponga la adqui-
sicin de una vivienda tranquila en la misma zona. No podr exigir
la reparacin (por el coste desproporcionado que supondra para el
vendedor) ni la sustitucin por falta de conformidad (salvo que el
vendedor disponga de una vivienda fungible respecto de aqulla y
adems tranquila), ni estimar a la baja un precio que no es objetiva-
mente menor. Las nicas pretensiones que exigiran imputar subje-
tivamente la conducta del demandado seran las de daos.
Con toda seguridad, la sensibilidad jurdica continental es ms
reacia que la anglosajona para admitir sin reparos esta diversidad
de soluciones posibles y simultneas, a eleccin del actor. Musy
comenta, al hilo de la exposicin del tratamiento en derecho anglo-
sajn de las obligaciones precontractuales de informacin, que lo
normal para el jurista de common law es disponer diversas institu-
ciones para resolver el mismo problema, y que los instrumentos
aptos para resolver los casos de precontractual liability se encuen-
ADC, tomo LXII, 2009, fasc. II
662 Xabier Basozabal Arrue
3.5.1 PECL
do para anular por error, pero no para anular por dolo (lo que
parece excluir, o al menos desconocer, la figura del dolo obsta-
tivo); slo en sede de dolo se distinguen los elementos del
supuesto de hecho de las simples recomendaciones (elementos a
considerar prudencialmente); slo el riesgo de error sin dolo es
susceptible de regulacin contractual; por ltimo, siendo el
comportamiento exigido el mismo (la obligacin de informar),
el distinto rgimen se hace depender de un aspecto meramente
subjetivo (el engao), con la consiguiente inseguridad 36. En su
opinin, hubiera resultado mucho ms adecuado determinar un
nico criterio para todas las violaciones de obligaciones espon-
tneas de informacin, sean o no dolosas 37.
Finalmente, en cuanto a la conveniencia de generalizar la
integracin judicial como solucin a estos conflictos, el autor
defiende que la posibilidad de adaptacin judicial debera ofre-
cerse para todos los supuestos de violacin de obligaciones de
informacin, y no slo para el literalmente previsto de doble
error, pues la solucin indemnizatoria chocar habitualmente
con que resulta sumamente difcil determinar el dao derivado
de no haber contratado con la informacin debida. La necesidad
de probar un dao hipottico aconsejar como mejor solucin
poner en manos de un juez la reconstruccin de la relacin
contractual que hubiese tenido lugar en caso de haberse com-
partido la informacin 38. No otro parece ser el sentido que cabe
atribuir al artculo 65 TR.
36 Grigoleit, Irrtum, cit., pp. 209 y 210. El artculo 4:103.1.a.i permite que el
contrato sea anulado por quien recibe informacin falsa con independencia de que pueda
apreciarse culpa en quien la suministra (culpa que s resulta necesaria para imputar los
daos: arts. 4:117.1 y 4:106). Esta perspectiva, en la que la imputacin del riesgo informa-
tivo no depende de un juicio de negligencia sobre la conducta del obligado a informar,
resulta ms apropiada para el tratamiento jurdico de las obligaciones de informar, pues lo
relevante no es tanto si la violacin es o no dolosa, como si el error se debe o no a la viola-
cin de una obligacin informativa de la otra parte (frente a otras posibles fuentes de
error), y ya dentro de las violaciones de obligaciones informativas de la otra parte, si se
trata de supuestos de suministro de informacin falsa o de omisin de informacin debida.
En el primero, resulta fcil hacer responsable de la formacin de la voluntad contractual de
la contraparte a quien facilit la informacin falsa. En el segundo las cosas no estn tan
claras, porque preguntar si la informacin debida y no dada hubiera alterado el consenti-
miento contractual de la otra parte apela necesariamente a la formulacin de una hiptesis
o de un juicio de probabilidad. En definitiva, cuestiona si hubiera habido acuerdo, y en
caso afirmativo, cul hubiera sido el contenido de ste; todo ello contando con que se trata
de informacin debida y no dada, siendo precisamente el problema bsico de esta materia
determinar cundo se debe la informacin (pp. 211 ss.).
37 Grigoleit, Irrtum cit., pg. 214. Este criterio nico estara constituido por
la relacin entre el coste de obtencin de la informacin y el coste de la liquidacin (rec-
tificacin) de las posiciones contractuales del legitimado y del obligado, aunque no pueda
dejar de considerar otros criterios, como que el coste en obtener la informacin haga pro-
tegible la posicin de quien ha invertido en ella, o la misma relacin contractual entre las
partes.
38 Grigoleit, Irrtum, cit., pp. 220 y 221.
3.5.2 DCFR
3.6 Consideracin
4. EL SUPUESTO DE HECHO
4.2.4 Valoracin
5. LA CONSECUENCIA JURDICA