Leone Poss

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO

3ª VARA CÍVEL
Av. Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2º andar, salas 205 e 206, Casa Verde, Fone: 11-3951-2525, São
Paulo-SP - E-mail: santana3cv@tj.sp.gov.br
Processo nº: 001.08.603032-0 1
SENTENÇA
Processo nº: 001.08.603032-0 - Monitória

Requerente: Bancoop - Cooperativa Habitacional dos Bancários do Estado de São
Paulo - Bancoop
Requerido: Leone Cristina Nunes da Costa e outro
Juiz de Direito Dr.: Elói Estevão Troly
Se impresso, para conferência acesse o site http://esaj.tj.sp.gov.br/esaj, informe o processo 001.08.603032-0 e o código 010000001NQFH.
VISTOS ETC...
LEONE CRISTINA NUNES DA COSTA e CARLOS

JOSÉ MOSCA opuseram os presentes embargos nos autos desta ação monitória, que
lhes move COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO
PAULO BANCOOP, e arguiram, preliminarmente, a ilegitimidade do segundo,
porque não figura no contrato. No mérito, alegaram, em resumo, a inadmissibilidade de
cobrança de “resíduo do preço de custo” da obra, inadmissível com base em mera
Este documento foi assinado digitalmente por ELOI ESTEVAO TROLY.

estipulação unilateral da embargada, a qual não praticou o cooperativismo, mas, ao
contrário, realizou atividade típica de incorporadora. Com base nisso, pleitearam a
procedência dos embargos (fls. 96/103).
A autora embargada, na contestação, sustentou, em

resumo, a legalidade dos atos cooperados praticados, notadamente a cobrança do
“resíduo final”, para quitar todas as obrigações que devem ser rateadas entre os
cooperados, as quais foram apuradas e devem ser pagas; salientou, também (em petições
posteriores) a celebração de acordo com o Ministério Público nos autos da ação civil
pública, por meio do qual se reconheceu a existência do “resíduo final” do custo da
obra. Amparada nesses argumentos, propugnou a improcedência dos embargos (fls.
3ª VARA CÍVEL
Processo nº: 001.08.603032-0 2
135/159).
Os embargantes não ofereceram réplica.
Instadas à especificação de provas, somente o embargado

se manifestou e juntou outros documentos.
É O RELATÓRIO
DECIDO
II
Impõe-se, in casu, o julgamento antecipado dos presentes

embargos, com fundamento no artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil,
porquanto versam sobre matéria de direito e acerca de fatos cuja comprovação
independe de outras provas.
Inicialmente, acolho a preliminar para reconhecer a

ilegitimidade ad causam do corréu CARLOS JOSÉ MOSCA, para figurar no polo
passivo desta ação monitória, porque ele não figura no contrato.

No mérito, os presentes embargos são procedentes.
A autora embargada não comprovou a existência nem a

validade, a certeza e a liquidez do crédito cobrado.
Por força do contrato denominado de “Termo de Adesão e

Compromisso de Participação” (fls. 34/44), convencionou-se aquisição de unidade
autônoma pelo sistema de cooperativa, ou seja, mediante administração pelo preço de
custo, porém com definição dos valores iniciais determinados (estimados), bem como
do índice de reajuste das parcelas com base na variação do “CUB Custo Unitário
Básico da construção civil São Paulo, apurado pelo SINDUSCON/SP” (Cláusulas
3ª VARA CÍVEL
Processo nº: 001.08.603032-0 3
4ª e 5ª).
Não bastassem essas disposições, suficientes para

fundamentar a obrigação contratual de pagar o custo da obra, o contrato prevê, de forma
abusiva e nula, a possibilidade de exigência de valor objeto de denominada “apuração
final”, após o cumprimento de “todos os compromissos”, sem previsão específica e
prefixação de parâmetros. Em outras palavras, a Cooperativa embargada pretende exigir
“resíduo do preço” com base em apuração unilateral e em cláusula potestativa, nos
termos da seguinte cláusula:
“CLÁUSULA 15ª APURAÇÃO FINAL
Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os

cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA,
cada um deles deverá, exceto no que ser refere a multas ou encargos
previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria,
ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade
escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no
presente Termo, bem como aqueles previstos na cláusula 4.1 e seu
parágrafo único” fl. 43.
Infere-se dessa cláusula condição que sujeita o adquirente Este documento foi assinado digitalmente por ELOI ESTEVAO TROLY.
cooperado “ao arbítrio de uma das partes” (no caso, a Cooperativa), o que é defeso
pelo caráter potestativo, como prescreve o artigo 115, do Código Civil de 1016, então
vigente na época da contratação.
Note-se que a faculdade de apuração do pretenso “custo

final”, “resíduo”, ou “saldo devedor” a denominação é juridicamente impertinente
ficaria resguardada à Cooperativa para momento cronológico posterior ao cumprimento
de todas as obrigações (“compromissos”) assumidos pelo adquirente cooperado.
Se admitida a validade dessa condição potestativa, sempre

3ª VARA CÍVEL
Processo nº: 001.08.603032-0 4
remanesceria a possibilidade de cobrança adicional e sem limites, o que é inadmissível

por implicar sujeição ao arbítrio da outra parte.
No âmbito do contrato de compra e venda a essência da

referida norma genérica é reiterada no artigo 1.125, do mesmo Código: “Nulo é o
contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a
taxação do preço”.
Além da invalidade da referida cláusula, fundamento

suficiente para afastar a pretensão da Cooperativa, não há comprovação do crédito
cobrado, seja por falta de demonstração, seja pela inexistência de admissão expressa e
específica por assembléia dos adquirentes.
Mesmo que admitida a validade da previsão contratual,

incumbia à autora embargada demonstrar a existência do pretenso saldo credor com
base em documentos específicos e em aprovação específica dos adquirentes cooperados,
o que implicaria manifestação de vontade concordante e anuente. Sem isto, também se
pode admitir existência de crédito certo, líquido e exigível.
A propósito da necessária aprovação, a assembléia

posterior, realizada em 19.02.2009 (fls. 231/232), além de não especificar tal obrigação
(comprovação, discriminação e colocação em pautal de obrigatoriedade de pagamento Este documento foi assinado digitalmente por ELOI ESTEVAO TROLY.
de “valor residual” de custo), houve deliberação apenas sobre aprovação de contas e

destinação do resultado dos exercícios de 2005 a 2008, baseia-se em auditoria por ela
contratada, o que não pode sujeitar a adquirentes que discutem, como autores ou réus, a
inexistência e inexigibilidade de tal “resíduo de preço”, em ações individuais, coletivas
e na civil pública (esta última objeto de recurso contra a homologação do acordo
celebrado entre o Ministério Público lá demandante e a Cooperativa).
A jurisprudência tem reafirmado esse entendimento, a

exemplo dos seguintes acórdãos do Tribunal de Justiça de São Paulo, os quais,
3ª VARA CÍVEL
Processo nº: 001.08.603032-0 5
ressalvadas as peculiaridades fáticas dos respectivos casos concretos, aproveitam ao

presente pelos substanciosos fundamentos essenciais e comuns:
Apelação Com Revisão 6022574600 Relator(a): Elcio Trujillo

Comarca: Santo André
Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 17/06/2009
Data de registro: 25/06/2009
Ementa: COMPROMISSO COMPRA E VENDA - Monitoria - Cobrança de
saldo devedor pela cooperativa a título de despesas remanescentes apuradas no
final da obra - Ausência de demonstração de exigibilidade do débito - Ônus da
prova da autora do qual não se desincumbiu - Aplicação do art. 333, inciso I do
Código Civil - Sentença mantida - RECURSO NÃO PROVIDO.
Apelação Cível 6324294600 Relator(a): Francisco Loureiro

Comarca: Santo André
Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 16/04/2009
Data de registro: 11/05/2009
Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação monitoria para
cobrança de saldo residual, a título de diferença de custo de construção -
Negócio jurídico sob a forma de adesão a empreendimento imobiliário vinculado
a associação cooperativa - Indeferimento de requerimento o de suspensão do
recurso de apelação - Discussão já abrangida em ação coletiva proposta pela

associação de adquirentes das unidades, que ainda se encontra pendente de
julgamento definitivo, sem a coisa julgada 'erga omnes' do art. 103, III, do CDC -
Inexistência de óbice ao julgamento prévio da ação monitoria - Mérito -
Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do
termo de adesão ao empreendimento - Previsão contratual da cobrança de saldo
residual, a título de diferença de custo de construção - Peculiaridades do caso
concreto - Cobrança, após um ano e em conta-gotas, do saldo residual, que
constitui comportamento contraditório (venire contra factum proprium) por parte
da cooperativa e conduta atentatória contra a boa-fé objetiva, por deixar os
cooperados em situação de eterna insegurança - Manutenção da sentença de
improcedência da ação - Recurso improvido.
Não bastasse tudo isso, deve ser observada, também neste

caso, a boa fé objetiva na execução do contrato, notadamente em face da convenção do
3ª VARA CÍVEL
Processo nº: 001.08.603032-0 6
preço inicial, da cláusula do reajuste de prestação e do cumprimento dos compromissos

pelos adquirentes. Nessas circunstâncias, não é admissível a exigência de pretenso
“preço residual” sem amparo em demonstração, aprovação e aceitação de tais
cooperados.
Acrescente-se, ainda, até mesmo com fundamento na
tutela da confiança (e no princípio constitucional da solidariedade), a invocação do
princípio do “nemo potest venire contra factum proprium”. Com efeito, em face do
comportamento anterior da embargada, pagamento das obrigações contratuais
expressamente estipuladas, não se pode admitir conduta posterior totalmente contrária,
baseada em cláusula potestativa e abusiva.
III
DIANTE DO EXPOSTO e do mais que dos autos consta,

(a) excluo do polo passivo desta ação monitória CARLOS JOSÉ MOSCA, com
fundamento no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil; e (b) JULGO
PROCEDENTES OS PRESENTES EMBARGOS para reconhecer a inexistência
crédito cobrado por meio do pedido monitório inicial. Outrossim, condeno a embargada
sucumbente no pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que

arbitro em 15% do valor atualizado da causa (artigo 20, parágrafo 4º, do Código de
Processo Civil).
P.R.I.
São Paulo, 17 de junho de 2010.
(assinatura digital)
Elói Estevão Troly
Juiz de Direito

Leone Poss

Caricato da

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A autora embargada, na contestação, sustentou, em

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Instadas à especificação de provas, somente o embargado

Impõe-se, in casu, o julgamento antecipado dos presentes

Inicialmente, acolho a preliminar para reconhecer a

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A autora embargada não comprovou a existência nem a

Por força do contrato denominado de “Termo de Adesão e

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Não bastassem essas disposições, suficientes para

“CLÁUSULA 15ª APURAÇÃO FINAL

Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os

Note-se que a faculdade de apuração do pretenso “custo

Se admitida a validade dessa condição potestativa, sempre

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remanesceria a possibilidade de cobrança adicional e sem limites, o que é inadmissível

No âmbito do contrato de compra e venda a essência da

Além da invalidade da referida cláusula, fundamento

Mesmo que admitida a validade da previsão contratual,

A propósito da necessária aprovação, a assembléia

de “valor residual” de custo), houve deliberação apenas sobre aprovação de contas e

A jurisprudência tem reafirmado esse entendimento, a

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ressalvadas as peculiaridades fáticas dos respectivos casos concretos, aproveitam ao

Apelação Com Revisão 6022574600 Relator(a): Elcio Trujillo

Apelação Cível 6324294600 Relator(a): Francisco Loureiro

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Não bastasse tudo isso, deve ser observada, também neste

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preço inicial, da cláusula do reajuste de prestação e do cumprimento dos compromissos

Acrescente-se, ainda, até mesmo com fundamento na

DIANTE DO EXPOSTO e do mais que dos autos consta,

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São Paulo, 17 de junho de 2010.

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