GF

PAULO EDUARDO ANTONIOLI
ESTUDO CRTICO SOBRE SUBSDIOS CONCEITUAIS

PARA SUPORTE DO PLANEJAMENTO DE SISTEMAS
DE GERENCIAMENTO DE FACILIDADES EM
EDIFICAES PRODUTIVAS
Dissertao apresentada Escola

Politcnica da Universidade de
So Paulo para obteno do
Titulo de Mestre em Engenharia.
So Paulo
2003
PAULO EDUARDO ANTONIOLI
ESTUDO CRTICO SOBRE SUBSDIOS CONCEITUAIS

PARA SUPORTE DO PLANEJAMENTO DE SISTEMAS
DE GERENCIAMENTO DE FACILIDADES EM
EDIFICAES PRODUTIVAS
Dissertao apresentada Escola

Politcnica da Universidade de
So Paulo para obteno do
Titulo de Mestre em Engenharia.
rea de Concentrao:
Engenharia de Construo Civil e Urbana
Orientador:
Prof. Dr. Moacyr Eduardo Alves da Graa
So Paulo
2003
Este exemplar foi revisado e alterado em relao verso original, sob
responsabilidade nica do autor e com a anuncia de seu orientador.
So Paulo, 7 de maio de 2003.
Assinatura do autor ____________________________
Assinatura do orientador _______________________
FICHA CATALOGRFICA
Antonioli, Paulo Eduardo

Estudo crtico sobre subsdios conceituais para suporte do
planejamento de sistemas de gerenciamento de facilidades em /
edificaes produtivas / Paulo Eduardo Antonioli. -- ed.rev. -- So
Paulo, 2003.
241 p.
Dissertao (Mestrado) - Escola Politcnica da Universidade

de So Paulo. Departamento de Engenharia de Construo Civil.
1.Gerenciamento de facilidades 2.Edifcios (Planejamento

operacional; Manuteno) 3.Funcionalidade de edifcios
4.Servibilidade de edifcios I.Universidade de So Paulo. Escola
Politcnica. Departamento de Construo Civil II.t.
DEDICATRIA
Para Juliene, Pedro Paulo e Luiz Eduardo,

com amor.
AGRADECIMENTOS
Ao Prof. Dr. Moacyr Eduardo Alves da Graa, pela dedicao, inspirao e

principalmente pela qualidade deste trabalho.
Aos meus pais Milton e Sylvia, pelo amor e confiana que sempre me dedicaram,
pelo estmulo nestes estudos e por toda a minha formao.
Ao meu filho Pedro Paulo pelo suporte em informtica, significativo para a concluso
deste trabalho.
A todas as pessoas queridas, pela compreenso e apoio, durante o desenvolvimento de

meus estudos.
Deus por ter me permitido trilhar este caminho.

RESUMO
O presente trabalho estuda de maneira crtica os conceitos necessrios para o suporte

do planejamento de sistemas de Gerenciamento de Facilidades em edificaes
produtivas, a partir do entendimento sistmico do edifcio dentro do contexto maior
da organizao e do meio ambiente em que est inserido, objetivando a utilizao
produtiva do ambiente de trabalho atravs do oferecimento de suporte adequado aos
diversos usurios do edifcio. Os elementos que possibilitam este entendimento, bem
como os meios necessrios para atingir os objetivos propostos, so analisados em
nveis estratgico e ttico, contemplando questes como sustentabilidade,
funcionalidade, servibilidade, gerenciabilidade e mantenabilidade do edifcio e de
seus sistemas, visando a obteno de efetividade de custos operacionais
conjuntamente com oferecimento de qualidade de vida no trabalho. O Gerenciamento
de Facilidades, assim entendido, representa a resposta adequada para as necessidades
de transio dos modelos gerenciais at ento utilizados para a operao e
manuteno do edifcio e seus sistemas, de maneira a poder enfrentar os novos
desafios impostos pela sociedade ps-industrial.
ABSTRACT
The following work analyzes the key concepts, from a critical point of view,
involved in planning facilities management support systems in productive buildings,
through a systemic approach that considers buildings in their organizational and
environmental contexts. This aims at productively using the work space environment
through proper support being offered the buildings many different users. Both the
elements that make this understanding possible and the means needed to achieve the
proposed goals are analyzed according to strategic and tactical levels, including
concepts such as sustainability, functionality, serviceability, manageability e
maintainability of the building and its systems, to obtain operational costs
effectiveness along with the quality of life being offered in work space environment.
Management Facilities, understood as such, leads to a suitable answer for transitional
adjustments required in managerial models employed so far for operating and
maintaining the building and its systems, so that the new challenges posed by a post-
industrial society may be faced.
SUMRIO
LISTAS DE FIGURAS
LISTA DE TABELAS
RESUMO
ABSTRACT
Captulo 1 - INTRODUO .............................................................................. 1

1.1 O homem, o edifcio e o meio ambiente ........................................................ 2
1.2 A funcionalidade do edifcio .......................................................................... 3
1.3 O avano tecnolgico e as exigncias dos usurios ....................................... 5
1.4 As exigncias dos usurios e o avano tecnolgico ....................................... 7
1.5 Custos relativos a operao e manuteno ..................................................... 9
1.6 Mudanas de paradigmas ............................................................................. 11
1.6.1 Macro Paradigmas ....................................................................................... 12
1.6.2 Transformao do Ambiente de trabalho ...................................................... 14
1.7 O Estado da Arte ........................................................................................... 17
1.7.1 Estado da arte no cenrio internacional ........................................................ 19
1.7.2 Estado da arte no cenrio nacional ............................................................... 21
1.8 Objetivos do Trabalho .................................................................................. 23
Captulo 2 CONCEITOS FUNDAMENTAIS .................................................. 26

2.1 Sistemas ........................................................................................................ 26
2.1.1 Estabilidade nos sistemas ............................................................................. 28
2.1.2 Propriedades dos sistemas ........................................................................... 31
2.2 Usurios ....................................................................................................... 32
2.3 Desempenho ................................................................................................. 35
2.3.1 Medies de Desempenho............................................................................. 38
2.4 Sistemas Prediais .......................................................................................... 39
2.4.1 Caractersticas dos sistemas prediais ........................................................... 42
Captulo 3 GERENCIAMENTO DE FACILIDADES ................................... 44
3.1 Abrangncia do Gerenciamento de Facilidades ........................................... 49
3.2 Variveis que influenciam o Gerenciamento de Facilidades ....................... 52
3.2.1 Tamanho e Localizao do Edifcio ............................................................ 52
3.2.2 Cultura organizacional ................................................................................ 53
3.2.3 Servios Gerenciados ................................................................................... 55
3.3 Objetivos do Gerenciamento de Facilidades ................................................ 57
3.3.1 Sustentabilidade ........................................................................................... 61
3.3.2 Acessibilidade .............................................................................................. 63
3.3.3 Segurana .................................................................................................... 65
3.3.4 Custo efetivo operacional ............................................................................ 69
3.3.5 Produtividade .............................................................................................. 72
3.3.6 Funcionalidade ............................................................................................. 73
3.3.6.1 Servibilidade ............................................................................................... 76
3.4 Prtica de Gerenciamento de Facilidades ..................................................... 81
Captulo 4 PLANEJAMENTO ......................................................................... 85

4.1 Planejamento Estratgico ............................................................................. 91
4.1.1 Gerenciamento de Valores .......................................................................... 95
4.1.1.1 Gerenciamento Financeiro ........................................................................... 97
4.1.1.2 Custo de Ciclo da Vida til ...................................................................... 100
4.1.1.3 Anlise de Valores ................................................................................... 104
4.1.2 Gerenciamento Ambiental ......................................................................... 107
4.1.2.1 Qualidade do Ambiente Externo ............................................................... 109
4.1.2.2 Qualidade do Ambiente Interno ................................................................ 114
4.1.3 Gerenciamento da Qualidade .................................................................... 120
4.1.4 Gerenciamento de Riscos ........................................................................... 124
4.1.5 Gerenciamento de Mudanas .................................................................... 127
4.1.5.1 Gerenciamento de Projetos ....................................................................... 130
4.2 Planejamento Ttico .................................................................................. 134
4.2.1 Estrutura da Fora de Trabalho .................................................................. 136
4.2.1.1 Contratao externa .................................................................................... 141
4.2.2 Manuteno ............................................................................................... 144
4.2.2.1 Manuteno Corretiva ............................................................................... 144
4.2.2.2 Manuteno Preventiva ............................................................................. 146
4.2.2.3 Manuteno Preditiva ................................................................................ 148
4.2.3 Operao ..................................................................................................... 152
4.2.3.1 Edifcios Automatizados ............................................................................ 156
Captulo 5 INFORMAO ............................................................................. 161

5.1 Sistemas de Informaes ........................................................................... 165
5.1.1 Internet ....................................................................................................... 168
5.1.2 Protocolos Abertos .................................................................................... 171
5.1.3 Segurana da Informao ........................................................................... 172
5.2 Informaes sobre Usurios ...................................................................... 174
5.2.1 Avaliaes Ps Ocupao ......................................................................... 178
5.3 Informaes sobre Propriedade .................................................................. 180
5.3.1 Documentao Legal ................................................................................. 181
5.3.2 Documentao Tcnica .............................................................................. 182
5.3.3 Documentao Histrica ............................................................................ 184
5.3.4 Documentao Administrativa .................................................................. 186
5.3.5 Avaliaes e Auditorias ............................................................................ 187
5.4 Informaes sobre Processos .................................................................... 191
5.4.1 ndices de Desempenho ............................................................................. 194
5.4.2 Benchmarking ........................................................................................... 195
5.4.3 Servibilidade ............................................................................................... 198
5.4.3.1 Exemplo de Aplicao de Avaliao de Servibilidade ............................. 203
COMENTRIOS FINAIS ................................................................................. 221
ANEXOS
REFERNCIAS BIBLIOGRAFIAS
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 Custos operacionais do edifcio durante sua vida til ............................. 9
Figura 2 Fases tpicas de paradigmas ...................................................................11
Figura 3 Alterao da composio do Ambiente de Trabalho .............................16
Figura 4 Perfil da Fora de Trabalho ....................................................................16
Figura 5 Ciclo de feedback negativo ....................................................................29
Figura 6 Desempenho de Sistema Predial ............................................................37
Figura 7 Inter-relao dos Sistemas Prediais ........................................................42
Figura 8 Gerenciamento de Facilidades ...............................................................44
Figura 9 Elementos contidos no edifcio ..............................................................45
Figura 10 Desempenho do edifcio ao longo de sua vida til ...............................47
Figura 11 Melhorias contnuas ...............................................................................48
Figura 12 Abrangncia do Gerenciamento de Facilidades .....................................50
Figura 13 Sistema de Gerenciamento de Facilidades .............................................51
Figura 14 Servios Core / Non-core .......................................................................56
Figura 15 Eficincia, Efetividade e Eficcia ..........................................................58
Figura 16 Dimenses da sustentabilidade ..............................................................62
Figura 17 Incapacidades fsicas ..............................................................................64
Figura 18 Estimativas de Custos ............................................................................70
Figura 19 Integrao de sistemas ............................................................................75
Figura 20 Ambiente do Sistema de Gerenciamento de Facilidades .......................84
Figura 21 Hierarquia e relacionamento entre estratgias .......................................92
Figura 22 Tomada de Decises ..............................................................................94

Figura 23 Diagrama FAST de uma lmpada eltrica .......................................... 106
Figura 24 Aes de gerenciamento ambiental ..................................................... 108
Figura 25 Co-gerao de energia ......................................................................... 111
Figura 26 Ventilao Noturna ............................................................................. 118
Figura 27 Oferta e percepo de qualidade pelo usurio ..................................... 122
Figura 28 Anlise de Riscos ................................................................................ 126
Figura 29 Gerenciamento de pessoas atravs de processos de mudanas ........... 129
Figura 30 Custos e economias de alteraes de projetos ..................................... 133
Figura 31 Ciclos de aprendizado ......................................................................... 139
Figura 32 Especificidade de um bem .................................................................. 143
Figura 33 Imagem infravermelha de uma falha eltrica ...................................... 149
Figura 34 Termmetro de luz infravermelha ....................................................... 150
Figura 35 Ultra-som de uma vlvula cilndrica horizontal .................................. 151
Figura 36 Fluxograma de uma ocorrncia imprevista .......................................... 155
Figura 37 Integrao de sistemas atravs de automao predial .......................... 158
Figura 38 Controle de freqncia eltrica em motores de induo ...................... 159
Figura 39 Informaes necessrias para o Gerenciamento de Facilidades .......... 164
Figura 40 Interface grfica de um sistema Gerenciamento de Facilidades .......... 167
Figura 41 Necessidades dos usurios ................................................................... 175
Figura 42 Etapas da Avaliao Ps Ocupao ..................................................... 180
Figura 43 Consumo mensal de gua ................................................................... 185
Figura 44 Consumo dirio de gua per capita ...................................................... 185
Figura 45 Fases de Auditorias .............................................................................. 190
Figura 46 Aplicao de normas de Servibilidade da ASTM ................................ 201

LISTA DE TABELAS
Tabela 1 Classificao dos elementos do edifcio ................................................. 4
Tabela 2 Velocidade de propagao das informaes ........................................... 5
Tabela 3 Exigncias dos usurios ........................................................................ 34
Tabela 4 Funes e Propsitos dos Sistemas ....................................................... 41
Tabela 5 Formas de Gerenciamento de Facilidades ............................................. 51
Tabela 6 Causas e conseqncias do estresse no ambiente de trabalho ............... 67
Tabela 7 Aspectos e tpicos de Servibilidade ...................................................... 77
Tabela 8 Tpico de servibilidade - Facilidade Operacional ................................ 79
Tabela 9 Evoluo da informao ........................................................................ 81
Tabela 10 Estrutura do Gerenciamento de Facilidades .......................................... 82
Tabela 11 Caractersticas dos planejamentos de curto e longo prazo .................... 89
Tabela 12 Etapas de processo de Melhorias Contnuas ....................................... 123
Tabela 13 Elevao de temperatura em dispositivos eltricos ............................. 150
Tabela 14 Medies de desempenho ................................................................... 192
Tabela 15 ndices de Desempenho ....................................................................... 195
Tabela 16 Custo por ocupante de escritrios comerciais nos EUA ..................... 197
Tabela 17 Confiabilidade de Suprimento Externo ............................................... 205
Tabela 18 Antecipao de Vida til Remanescente ............................................ 207
Tabela 19 Facilidade Operacional ........................................................................ 208
Tabela 20 Facilidade de Manuteno ................................................................... 209
Tabela 21 Facilidade de Limpeza ......................................................................... 211

Tabela 22 Suporte aos Funcionrios .................................................................... 213
Tabela 23 Consumo de Energia ........................................................................... 215
Tabela 24 Controle de Gerenciamento de Energia .............................................. 217
Tabela 25 Comparao de demanda e oferta de servibilidade ............................. 218

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT Associao Brasileira de Norma Tcnicas
ACH Air Changes per Hour
APO Avaliao Ps-Ocupao
ASTM American Society for Testing and Materials
BMS Building Management System
BOMA Building Owners and Managers Association
CAD Computer Aided Design
CAFM Computer Aided Facilities Management
CIS Computer Information System
CMMS Computadorized Maintenance Management System
DDC Direct Digital Control
EMCS Energy Maintenance Control System
FAST Function Analyses System Technique
GF Gerenciamento de Facilidades
IAQ Indoor Air Quality
IFMA International Facility Management Association
TI Tecnologia da Informao
TQ Total Quality
TQM Total Quality Management
VN Ventilao Noturna
1
Captulo 1 - INTRODUO
O avano tecnolgico incorporado ao edifcio e a seus sistemas na ltima dcada

aumentou significativamente a complexidade e a interdependncia dos diversos
elementos presentes no espao construdo. O suporte oferecido por estes aos seus
usurios passou a ter importncia estratgica crescente para o desenvolvimento de
atividades no interior das edificaes. Novas e complexas solicitaes so impostas a
cada momento. Critrios de desempenho e qualidade passam a integrar o universo de
exigncias impostas ao edifcio e a seus sistemas, obrigando a operao destes em
patamares cada vez mais elevados de flexibilidade e confiabilidade.
Ao mesmo tempo, o mundo em que vivemos tornou-se extremamente mutante,

verificando-se rpidas mudanas de valores e paradigmas. A internacionalizao dos
mercados trouxe consigo o aumento de competitividade, implicando em maior
efetividade na gesto de todos os custos participantes dos processos produtivos. Em
edificaes institucionais e comerciais, tais como hospitais, universidades, shopping
centers, escritrios e outros, a forma pela qual o edifcio e seus sistemas so
operados e mantidos, influencia diretamente tanto os custos de bens e servios ali
produzidos quanto a qualidade do ambiente interno, com reflexos importantes sobre
a sade e a produtividade das pessoas usurias do edifcio.
necessrio, portanto, desenvolver novas abordagens que permitam lidar

adequadamente com os modernos e complexos sistemas prediais, atendendo
corretamente as tambm complexas solicitaes de seus usurios. Para tanto o
edifcio precisa ser entendido como um sistema, onde cada parte tem a sua
importncia especfica e contribui de alguma forma para o resultado final. Somente
atravs do entendimento correto destas inter-relaes e do conhecimento das
inmeras influncias internas e externas, atuantes sobre o edifcio e seus sistemas,
pode-se planejar corretamente a operao e manuteno dos mesmos, de maneira a
atender os desafios que se apresentam para o gerenciamento.
2
1.1 O homem, o edifcio e o meio ambiente
O homem sempre necessitou de abrigo para sobreviver, estando sempre, a atividade

humana, associada construo, seja para o trabalho, moradia ou lazer. Nenhum
outro fator influncia tanto a vida do homem como o espao construdo, exceto o
meio ambiente em que ambos esto inseridos. Assim, o homem, o edifcio e o meio
ambiente se inter-relacionam de maneira indissocivel, no sendo possvel estudar
um destes elementos isoladamente, sem considerar a interao mtua entre eles. Se,
por um lado o meio ambiente gera um perfil especfico de solicitaes do usurio,
por outro, o modo como este se relaciona com o meio ambiente e com o edifcio e a
maneira pela qual edifcio atende as solicitaes que lhe so impostas, mudam
progressivamente o prprio ambiente gerando novas necessidades, num ciclo
interminvel e evolutivo de interaes.
A harmonia deste inter-relacionamento, definida como sendo a harmonia funcional

do homem, edifcio e meio-ambiente, fundamental para a sobrevivncia da
humanidade.1 Atualmente, as limitaes de nosso planeta para suportar o crescente
aumento populacional, trazem a tona imposies antes negligenciadas, como a
necessidade de preservar o meio ambiente e de com ele interagir de maneira
sustentvel, o que implica em usar racionalmente os recursos naturais e energticos,
e gerenciar adequadamente os impactos ambientais inevitveis, reciclando materiais
e controlando a emisso de resduos e substncias nocivas.
Devido ao fato de que o crescimento populacional ocorre de maneira exponencial, a

importncia destas demandas tambm aumenta consideravelmente a cada dia,
impondo a necessidade de utilizao de novos procedimentos operacionais que
permitam atender tais solicitaes, bem como acompanhar constantemente este inter
relacionamento, de maneira a mant-lo sempre harmonioso e funcional, em benefcio
do homem.
3
1.2 A funcionalidade do edifcio
A funcionalidade do edifcio est diretamente relacionada com os seus sistemas

prediais, uma vez que estes so elementos integrados ao edifcio, que tm por
finalidade dar suporte s atividades dos usurios, suprindo-os com os insumos
necessrios e fornecendo os servios requeridos. A definio de funcionalidade
adotada pela ASTM - American Society for Testing and Materials : ser adequado
para um uso particular ou funo 2
A classificao dos elementos do edifcio, segundo a funo que desempenham,

apresentada na Tabela 1 a seguir. A anlise da mesma permite intuir que o
subsistema servios aquele que predominantemente confere funcionalidade ao
edifcio. Os trs primeiros grupos principais compem o espao construdo, que
isoladamente no permitem o uso do edifcio para qualquer atividade humana. J os
trs ltimos grupos (servios, equipamentos e mobilirios, e construes especiais)
so compostos basicamente por sistemas prediais, que determinam a funcionalidade
do edifcio para a atividade pretendida, seja ela qual for. Assim, se forem suprimidos
os sistemas prediais de um edifcio, restar apenas espao vazio, no sendo possvel
sua utilizao para as finalidades propostas. inegvel portanto a importncia que
estes sistemas tm para o adequado funcionamento do edifcio.
A funcionalidade necessria est associada ao uso que se pretende fazer do espao

construdo, o que determinar as solicitaes impostas ao edifcio e aos seus
sistemas. A capacidade dos sistemas prediais atenderem estas solicitaes, tornar o
edifcio funcional para as atividades pretendidas. Um sistema predial de gua, por
exemplo, ter solicitaes diferentes para uma edificao residencial, comercial ou
industrial. Sero ainda diferentes e especficas dentro de cada uma das situaes
anteriores; um edifcio residencial de padro popular e um de alto padro apresentam
perfis diferentes de usurios e portanto solicitaes bem diversas.
4
Tabela 1 Classificao dos elementos do edifcio

Fonte: ASTM Uniformat II EL557-97
Nvel 1 Nvel 2 Nvel 3

Grupo principal de Grupo de elementos Elementos individuais
elementos
A - INFRAESTRUTURA A10 Fundaes A1010 Fundaes usuais
A1020 Fundaes especiais
A1030 Sapatas
A20 Subsolos A2010 Escavaes
A2020 - Paredes
B ENVOLTRIA B-10 - Superestrutura B1010 Lajes
B1020 - Telhados
B20 Vedao externa B2010 Parede externas
B2020 Janelas externas
B2030 Portas externas
B30 Cobertura B3010 - Telhados
B3020 Lajes impermeabilizadas
C ESPAOS INTERNOS C10 Construes internas C1010 Divisrias
C1020 Portas internas
C1030 Instalaes
C20 Escadas C2010 Construo das escadas
C2020 Acabamentos das escadas
C30 Acabamentos C3010 Acabamentos de paredes
C3020 Acabamentos de pisos
C3030 Acabamento de forros
D SERVIOS D10 Transporte D1010 Elevadores e monta cargas
D1020 Escadas e esteiras rolantes
D1030 Outros sistemas de transporte
D20 Tubulao D2010 Instalaes de tubulaes
D2020 Distribuio predial de gua
D2030 Esgoto sanitrio
D2040 guas de chuva
D2090 Outras tubulaes
D30 HVAC D3010 Suprimento de energia
D3020 Sistemas de aquecimento
D3030 Sistemas de refrigerao
D3040 Sistemas de distribuio
D3050 Unidades terminais
D3060 Instrumentao e controle
D3070 Sistemas de teste e balanceamento
D3090 Outros sistemas e equipamentos
D40 Proteo ao fogo D4010 Sprinklers
D4020 Detectores
D4030 Equipamentos
D4090- Outros sistemas de proteo ao fogo
D50 Eltricos D5010 Suprimento e distribuio
D5020 Iluminao e ramais
D5030 Comunicao e segurana
D5090 Outros sistemas eltricos
E EQUIPAMENTO E E10 Equipamento E1010 Equipamentos comerciais
MOBILIRIO E1020 Equipamentos institucionais
E1030 Veculos
E1090 Outros equipamentos
E20 Mobilirio E2010 Mobilirio fixo
E2020 Mobilirio mvel
F CONSTRUES F10 Construes especiais F1010 Estruturas especiais
ESPECIAIS E DEMOLIO F1020 Construes integradas
F1030 Sistemas construtivos especiais
F1040 Sistemas especiais
F1050 Controle e instrumentaes especiais
F 20 Demolio seletiva do F2010 Demolio de elementos do edifcio
edifcio F2020 Disposio de componentes perigosos
5
1.3 O avano tecnolgico e as exigncias dos usurios
Desde a inveno do telgrafo at a dos atuais equipamentos micro processados

decorreu pouco mais de um sculo. O encurtamento crescente do tempo verificado
entre o aparecimento de novas invenes pode ser atribudo a dois fatores bsicos:
a) cada avano cientfico possibilita outros avanos, num ciclo de

realimentao progressiva ;
b) a velocidade de propagao da informao cada vez maior, fruto do

avano tecnolgico que possibilita no s o acesso mais rpido s
informaes, como tambm as disponibiliza a um nmero maior de
pessoas.
Tabela 2 Velocidade de propagao das informaes

Fonte: ZUFFO (1997)
era durao ( anos ) velocidade de interao ( km/h )
primitiva 20.000 - 40.000 0,4 - 0,8
agro-pastoril 2.000 - 4.000 4-8
industrial 200 - 400 40 - 80
ps-industrial 20 - 40 400 - 800
infoera 2-4 4.000 - 8.000
A anlise dos dados apresentados na Tabela 2 acima permite perceber que a

velocidade de propagao das informaes se relaciona com o encurtamento dos
perodos em que conjuntos de valores predominam. Na era da informao,
denominada por ZUFFO (1997) de Infoera, a propagao da informao tende a
ser quase instantnea e em nvel mundial.3 Neste cenrio, os sistemas prediais de
comunicao e informao passam a ser considerados vitais para as atividades
6
desenvolvidas no espao construdo, enquanto que h pouco mais do que uma dcada
estes sistemas consistiam em simples cabeamento telefnico e mesmo assim poucos
eram os nmeros de linhas telefnicas consideradas para cada propriedade. Em curto
perodo de tempo ocorreram os seguintes fatos:
o uso do fac-smile foi amplamente disseminado;
os sistemas de comunicaes passaram a incorporar tecnologia digital;
oferta abundante de linhas telefnicas;
transmisso de dados por diferentes mdias (fsicas, ticas e ondas

eletromagnticas).
Este desenvolvimento ocorreu para suportar a necessidade crescente de trocas de

informaes, transmitidas por dados, voz e imagens. Hoje, estes sistemas podem ser
considerados como sendo os mais complexos do edifcio, devendo, o seu
gerenciamento assegurar que sejam mantidos e operados em elevados nveis de
confiabilidade.
O desenvolvimento tecnolgico dos sistemas prediais propiciou o aprimoramento dos

sistemas de automao e controle, cuja aplicao, progressivamente, se estendeu
para outros sistemas do edifcio. Estes edifcios modernos, que incorporam alta
tecnologia, foram definidos pelo IBI - Inteligente Buildings Institute, como aqueles
em que se obtm a otimizao de quatro elementos bsicos: estrutura, sistemas,
4
servios e gerenciamento. Neste tipo de edifcios, sistemas e equipamentos so
controlados automaticamente por meio de redes de computadores e dispositivos
micro processados que recebem informaes sobre os estado de diversas variveis,
obtidas atravs de inmeros sensores espalhados pelo edifcio. Utilizando estas
informaes estes sistemas executam procedimentos pr-estabelecidos, de forma
automtica.
7
Obviamente, todo esse avano resulta em sistemas prediais muito mais complexos e
interdependentes e a sua correta operao e manuteno passa a requerer grande
quantidade de informao, alm de operao realizada por profissionais
adequadamente treinados.
1.4 As exigncias dos usurios e o avano tecnolgico.
A evoluo tecnolgica contribui para o desenvolvimento da sociedade ao permitir a

difuso de informaes e conhecimentos de maneira mais rpida e acessvel a um
maior numero de pessoas. Por sua vez, uma sociedade mais informada, tambm
mais exigente, no s relativamente ao funcionamento do edifcio e de seus sistemas
mas tambm no que diz respeito ao cumprimento de leis, normas, cdigos e
regulamentos. No Brasil pode-se identificar dois grandes fatores que contriburam
para aumentar o nvel de exigncias dos usurios:
a) Edio da Lei 8.078 em 11 de setembro de 1990, conhecida como Cdigo de

Defesa do Consumidor, ponto marcante na mudana dos padres de
exigncia dos consumidores;
b) A abertura de mercados, fruto da globalizao, que trouxe consigo a

necessidade de aumento da qualidade e de produtividade de bens e servios,
para poder fazer frente a maior concorrncia verificada a partir de ento.
Este maior rigor por parte dos consumidores induz o desenvolvimento de novas
tecnologias aplicadas ao edifcio. Na indstria e no comrcio verifica-se um maior
interesse por tcnicas e procedimentos que objetivem o maior controle dos meios de
produo. As certificaes de garantia de controle da qualidade, em especial das
8
normas NBR-ISO 9001(2000)* e ISO 9002(1997)**, passam a ser determinantes para

o acesso a muitos mercados. A maior conscientizao a respeito da importncia da
preservao ambiental ocasiona tambm um grande interesse por processos no
agressivos ao meio ambiente, forando a adoo de normas como a NBR-ISO
14.001(2000)***, bem como da exigncia por parte de alguns pases de certificao
desta natureza para a permisso de entrada de produtos e servios em seus mercados.
Esta tendncia verificada principalmente nos pases desenvolvidos.
O mundo dos negcios torna-se mais competitivo, com a remoo de barreiras

regionais para realizao de negcios. Para sobreviver neste ambiente, o usurio
torna-se mais exigente e solicita maior suporte dos sistemas do edifcio para poder
desempenhar suas funes. A informao assume papel preponderante para o sucesso
dos negcios, necessitando estar no lugar certo na hora certa. O suporte oferecido
pelo edifcio e seus sistemas passam a ser fundamentais para desenvolvimento das
atividades no espao construdo. Os controles dos processos produtivos trazem
consigo a percepo da influncia dos sistemas prediais sobre estes processos. Esta
mudana de padres de exigncia dos usurios ocorre simultaneamente ao avano
tecnolgico dos sistemas de comunicaes, bem como ao crescimento da velocidade
de propagao das informaes. O aumento das exigncias dos consumidores e a
maior competio de mercado so fenmenos que se verificam no somente no
Brasil mas em nvel mundial.
Assim, a tecnologia progride em funo do aumento cada vez maior das exigncias
dos usurios, pelas razes aqui apresentadas.
*
NBR ISO 9001 (2000) Sistema de Gesto da Qualidade - Requisitos
**
ISO 9002 (1997) Sistemas de Qualidade Modelo para garantia da Qualidade em produo,
instalao e servios associados
***
NBR ISO 14001(2000) Sistemas de Gesto Ambiental, especificaes e diretrizes para uso
9
1.5 Custos relativos a operao e manuteno
Em 1990, o National Research Council, pesquisando os custos envolvidos em

manuteno e reparos de edifcios pblicos dos Estados Unidos da Amrica, chegou,
entre outras concluses, necessidade de se empenhar de dois a quatro por cento de
todos os custos anuais relativos ao funcionamento do edifcio para manuteno e
reparos. Concluiu-se ainda que os processos aplicados at ento eram falhos e no
atendiam as necessidades de manter os edifcios em adequado estado de conservao
e funcionamento. 5
Computados todos os custos envolvidos na operao de um edifcio comercial

durante toda a sua vida til, algo em torno de quarenta anos, o resultado obtido ser
muito prximo do apresentado na Figura 1 abaixo, de cuja anlise decorre a
percepo de que os custos relativos operao e manuteno dos sistemas prediais
e do prprio edifcio representam aproximadamente trs vezes o custo inicial da
construo (relao comprovada por outras pesquisas) e que as despesas relativas s
pessoas que desenvolvem atividades produtivas no espao construdo, representam
algo em torno de noventa por cento de todos os custos. 6
Figura 1 - Custos da vida til do edifcio

Fonte: ALEXANDER (1997)
Custo da
Operao e Construo
Manuteno 2%
6%
Rucursos
Humanos
92%
10
Percebe-se ainda que, se aplicadas as recomendaes do National Research Council,

a porcentagem relativa a operao e manuteno deve elevar-se acima dos seis por
cento encontrados, uma vez que, somente para manuteno e reparos, devem ser
empregados de trs a quatro por cento de todos os custos.
Na bibliografia utilizada, muitos autores sustentam que a produtividade dos usurios

fortemente influenciada pelo suporte oferecido pelo espao construdo, podendo-se
obter um aumento de oito a dez por cento, se condies adequadas de suporte e
conforto forem oferecidas. Percebe-se ento o grande potencial representado pelo
gerenciamento adequado do edifcio e de seus sistemas, para as organizaes e seus
negcios.
O ganho de produtividade, que pode resultar do oferecimento de melhores condies

para o trabalho no espao construdo, pode ser maior ou igual ao custo total de
operao e manuteno do edifcio e de seus sistemas.
A falta de percepo da importncia relativa dos processos de operao e

manuteno, das grandezas envolvidas e dos benefcios potenciais dela decorrentes,
conduz a situaes inadequadas de funcionamento do edifcio e de seus sistemas,
desatendendo as exigncias dos usurios, e por vezes colocando em risco a prpria
integridade fsica dos mesmos e do edifcio. O correto entendimento da relevncia
destes processos, bem como da percepo da influncia que estes exercem sobre a
funcionalidade do edifcio, a produtividade dos trabalhos, a sade e segurana dos
usurios, colocam estes procedimentos em situao de destaque, merecendo ser
discutidos no mais alto nvel gerencial, conjuntamente com o planejamento
estratgico das atividades que se pretende desenvolver na edificao.
11
1.6 Mudanas de paradigmas
Paradigmas so conjuntos de normas e valores, escritos ou no, que vigoram durante

certo perodo de tempo, determinando o comportamento padro durante a sua
vigncia. A evoluo dos paradigmas apresenta trs fases tpicas bem definidas,
retratadas na figura abaixo: 7
Figura 2 Fases tpicas de paradigmas

Fonte: BARKER (1993)
(A) Disparo da fase crtica de um paradigma anteriormente vigente emerge

um novo conjunto de normas e valores, capazes de solucionar problemas que
j no podiam ser equacionados pelos padres vigentes;
(B) Transformao fase em que progressivamente vo se acumulando

problemas que no podem ser resolvidos pelo paradigma vigente.
Inicialmente no significativos, na medida em que aumentam, estes
problemas comeam a pressionar a ordem de valores estabelecida, gerando
questionamentos e reflexes a respeito da convenincia e adequabilidade das
normas vigentes;
12
(C) Crtica a presso gerada pelo acmulo de problemas no resolvidos

torna-se insuportvel, conduzindo a uma de duas possibilidades: ou ocorre
uma ruptura total e desordenada da ordem previamente estabelecida gerando
caos, ou ento se verifica o disparo de um novo paradigma, representado por
fase sustentvel e organizada, onde uma nova ordenao e viso de mundo
passam a vigorar.
Como visto, o aumento da velocidade de interao da informao faz com que o

perodo de vigncia dos paradigmas se reduza progressivamente. Nesta conjuntura
de rpidas mudanas, o conhecimento passado no mais garante o sucesso futuro.
Esta alterao da importncia da varivel tempo faz com que o presente torne-se
mais significativo, advindo de seu incorreto entendimento o comprometimento do
futuro. A capacidade de identificar mudanas de paradigmas e de se adaptar
rapidamente a novos cenrios, torna-se atualmente, fator imprescindvel para a
sobrevivncia e sucesso dos negcios, em tempos de grandes mudanas.
Vivemos cercados de paradigmas de todas as naturezas, familiares, sociais,

empresariais e culturais, entre outros. Existem porem paradigmas vlidos para uma
grande parte da sociedade por um longo perodo de tempo, tambm chamados macro
paradigmas, podendo-se identificar quatro deles durante toda a histria da evoluo
humana, tambm se constatando a reduo crescente do perodo de vigncia dos
mesmos.
1.6.1 Macro Paradigmas
Macro paradigmas so conjuntos maiores de valores e regras, escritos ou no, que

determinam o comportamento padro durante os perodos de tempo em que so
13
aceitos. Quatro grandes paradigmas podem ser identificados na historia da

humanidade: 8
Mythos (at 11.000 AC) o mundo tinha uma dimenso sagrada, onde
foras acima dos humanos agiam. A magia era a nica forma possvel de
tentar controlar e entender as foras internas e externas, que agiam na
natureza.
Theos (de 11.000 AC at 2.000 AC) emergncia de aglomerados urbanos,

direitos territoriais, estruturas de governo, sociedades teocrticas provm a
ordem e a hierarquia. A nova estrutura vigente, moldada a partir da
transformao de valores e pontos de vista, era fundamentada na dominao
masculina e patriarcal, explicava os acontecimentos como manifestao de
vontades divinas. As pessoas dirigiam sua ateno ao cu antes de fix-las
Terra.
Logos (de 2.000 AC at 2.000 DC) expanso dos povos e das

civilizaes, vigncia de conceitos racionais e filosficos e desenvolvimento
do potencial humano. Mudana radical na cultura clssica atravs do
cristianismo. Dentro deste perodo identificam-se trs fases distintas: a
medieval de predominncia religiosa onde vigoram as idias de Agostinho e
Toms de Aquino; a naturalista com predominncia do desenvolvimento
cientfico mecanicista, sendo seus expoentes Descartes, Galileu e Newton; e a
fase materialista, perodo de disparo de um novo paradigma, localizada entre
os anos de 1860 e 1960, onde a introduo de tecnologias, ferramentas e
mquinas provocam alteraes nas formas de vida e trabalho. A partir de
1960 at 2000 tem-se a fase de transformao provocada pelo crescimento
populacional, aumento da complexidade social e de impactos ambientais,
trazendo o acmulo de problemas no resolvidos, segundo a ordem vigente.
Atualmente, vivemos o perodo crtico deste paradigma, que poder ser o
catalisador do aparecimento de uma nova era (Holos) ps-Logos, sustentvel.
14
Holos (incio da dcada de 40) predominncia do pensamento holstico,

viso sistmica do mundo, desenvolvimento e crescimento sustentados em
harmonia com a natureza, integrao e auto-organizao dos sistemas sociais
e culturais. Surgimento de novo padro tico, onde a preponderncia por
igualdade de condies de vida e oportunidades iguais para todos os povos.
As grandes transformaes que se verificam hoje no mundo so conseqncias de

mudanas de vises analticas, predominantes em Logos, para holsticas, trao mais
marcante do novo paradigma emergente, Holos. As rpidas e profundas mudanas,
caractersticas dos perodos de disparo de novos paradigmas, alteraram
significativamente a maneira como os trabalhos so desenvolvidos, mudando a
relao do homem com o edifcio e o meio ambiente.
1.6.2 Transformao do Ambiente de trabalho
Mudanas significativas ocorreram na ltima dcada com relao ao ambiente de

trabalho e a maneira pela qual este executado. Estas mudanas foram to profundas
que mudaram a importncia relativa de conceitos fundamentais como tempo e
espao. Reunies efetuadas atravs de teleconferncia permitem que pessoas tomem
decises em tempo real partilhando um espao virtual, j que podem estar distantes
milhares de quilmetros umas das outras. Correio eletrnico e groupware
possibilitam o desenvolvimento simultneo de um projeto por uma equipe separada
por tempo e espao. Os meios de comunicao, anteriormente sncronos, passaram a
ser, em sua grande maioria assncronos, aumentando a eficincia das comunicaes.
A realidade virtual, entre tantas aplicaes, possibilita que um espectador esteja em
um espao que ainda no tenha sido construdo. Se por um lado a importncia do
espao correntemente reduzida, por outro lado a importncia do tempo aumenta
consideravelmente, obrigando ao aprendizado de novas formas de viver e trabalhar.
15
Computadores portteis, fac-smile e telefone celular, mudaram o conceito de

ambiente de trabalho, liberando as pessoas do vnculo fsico com o local de trabalho
e propiciando maior aproveitamento do tempo. Novas necessidades emergem, tais
como uma completa e complexa estrutura de redes de comunicao e informao,
bem como de meios para acessa-las. Neste contexto, um dos mais importantes
produtos a ser oferecido aos usurios de um edifcio comercial passa a ser o acesso
informao, que possui tanto componentes intangveis, como a prpria informao,
como tangveis que so os meios fsicos por onde ela transmitida, armazenada e
manipulada. Para o Gerenciamento de Facilidades a informao, que a princpio
precisa ser gerenciada, ao mesmo tempo a maior ferramenta necessria a sua
prpria gesto.
Em conseqncia destes fenmenos, o uso do espao alterou-se significativamente,

como por exemplo, o aumento das reas destinadas aos sistemas de comunicao e
informao, decorrente de sua importncia para o desenvolvimento dos negcios. A
confiabilidade necessria a transmisso da informao obriga em muitos casos,
duplicao desses sistemas, de modo a garantir o provisionamento contnuo desse
insumo fundamental.
Por outro lado, as reas destinadas execuo de trabalhos sofreram reduo, com o
aumento da densidade ocupacional dos ambientes de trabalho em mais de vinte e
cinco por cento, fruto no s da necessidade de reduo dos custos operacionais,
como tambm da alterao das maneiras como o trabalho executado, inclusive
remotamente, distncia, fora do local de trabalho. O aumento da densidade
ocupacional por sua vez, acarreta a maior necessidade de vagas para estacionamento
de veculos, j que um maior nmero de pessoas compartilham o ambiente de
trabalho. 9
A necessidade de aprender rapidamente para poder fazer frente s mudanas, induz

necessidade de trabalho em equipe, com compartilhamento de conhecimentos e
experincias, o que requer ambientes abertos, no compartimentados, que favorecem
a troca de informaes.
16
Figura 3 Alterao da composio do Ambiente de Trabalho

Fonte: McGREGOR e THEN (1999)
Constata-se tambm a reduo do nmero de funcionrios necessrios para execuo

de tarefas, resultante da adoo de tecnologia no ambiente de trabalho. A Figura 4
retrata a proporo de emprego por ocupao no Canad, na ltima metade do sculo
passado, demonstrando a diminuio do nmero de operrios, em contraste com
aumento de postos gerenciais . Isto evidencia um aumento da eficincia, resultado do
aporte tecnolgico e da especializao do trabalho. 10
Figura 4 Perfil da Fora de Trabalho

Fonte: ROBERTSON (1999)
17
O sucesso dos negcios depender da velocidade de mudanas do ambiente interno

da organizao comparada com a velocidade de mudanas externas. Sendo a
primeira maior ou igual segunda, o sucesso ou pelo menos a sobrevivncia dos
negcios estar assegurada, porm se isto no se verificar no ser possvel manter a
atual posio no mercado. 10
1.7 O Estado da Arte
Os pases desenvolvidos, de cultura anglo-saxnica, comearam a se interessar pelo

gerenciamento efetivo do edifcio e seus sistemas nos anos oitenta. Esta atividade
conhecida nestes pases pelo nome de Facilities Management. As primeiras
iniciativas para organizao do conhecimento neste campo ocorreram em 1979 com a
fundao do Facilities Management Institute em Ann Arbor, Michigam e com a
fundao do National Facility Management Association em 1980. Contudo, foi na
ltima dcada que o Gerenciamento de Facilidades ganhou expresso e
reconhecimento abrangendo praticamente a gesto de todas as atividades e servios
realizados dentro de uma edificao comercial ou institucional, salvo aquelas
relativas a atividade principal da prpria organizao (core business).
Cursos nesta rea tm sido oferecidos atualmente por cerca de cinqenta

universidades, localizadas principalmente nos Estados Unidos, Reino Unido, Canad,
Austrlia, Sucia e Rssia. Estes cursos, so oferecidos em nvel de graduao e ps-
graduao e conferem ao profissional especializado nesta modalidade o ttulo de
Facilities Manager, com formao especfica envolvendo conceitos de engenharia e
administrao. Os primeiros diplomas foram expedidos em 1987 pelo Centre for
Facilities Management da University of Strathclyde.
18
Esforos tm sido dirigidos para a qualificao em nveis profissionalizantes. No

estado de Washington D.C. j requerida qualificao especfica para operao de
5
sistemas de automao predial. A importncia do tema crescente nos pases
desenvolvidos face a percepo, pelos usurios, dos benefcios de uma gesto
profissional destes servios, atravs da obteno de reduo dos custos de produo
de bens e servios e melhoria da qualidade dos ambientes interno e externos, com
reflexos na sade dos ocupantes e no meio ambiente.
Os conceitos de Gerenciamento de Facilidades nestes pases vo muito alm da

operao e manuteno assumindo carter estratgico de suporte s atividades
desenvolvidas pela organizao. O acirramento de disputas comerciais e a
necessidade de produzir bens e servios com elevada qualidade a preos
competitivos, revolucionaram as relaes do meio produtivo, surgindo as
contrataes externas, terceirizaes, quarteirizaes, parcerias e fuses. Os gerentes
de negcios perceberam que poderiam utilizar melhor seu tempo dedicando-se
atividade principal da organizao ao invs de tentar resolver problemas sobre os
quais no detm o conhecimento necessrio. Assim o Gerenciamento de Facilidades
passou a ser conhecido como gerenciamento de todos os servios no relacionados
com a atividade principal (non-core).
O aumento da complexidade dos sistemas prediais e de seu grau de interao, bem

como das necessidades de uso racional de insumos naturais e energticos e
administrao de questes ambientais, impe o gerenciamento do edifcio e de seus
sistemas especialistas, impulsionando progressivamente a importncia e o interesse
pelo Gerenciamento de Facilidades.
19
1.7.1 Estado da arte no cenrio internacional
Inmeras so as fontes literrias sobre o tema em nvel internacional, onde cadastros

de livros contam com mais de quinhentas publicaes sobre o assunto. O nmero de
fontes disponveis ainda maior, se considerado que todos os temas relativos a
utilizao efetiva do espao construdo ou ao aumento de desempenho dos sistemas
prediais relacionam-se ao tema. No entanto, deve-se destacar algumas importantes
instituies que alm de disponibilizarem farto material relativo ao Gerenciamento
de Facilidades, so importantes fontes de produo e divulgao de conhecimento
sobre o assunto:
Associaes:
- British Institute of Facilities Management (BIFM), Reino Unido.
- International Facilities Management Association (IFMA), Estados Unidos.
- International Facilities Management Association UK (IFMA), Reino Unido.
- Facilities Management Association (FMA), Estados Unidos.
- Building Owners and Managers Association (BOMA), Estados Unidos.
- American Society for Testing and Materials (ASTM), Estados Unidos.
- FMLink Group, LLC, Australia.

20
Universidades:
- University of Strathclyde, Reino Unido.
- University of Salford, Reino Unido.
- University College London, Reino Unido.
Peridicos:
- Facilities Management Journal, Reino Unido.
- Facilities Design & Management, Estados Unidos.
Registra-se tambm a existncia de comit especfico do CIB (International Council

for Research and Innovation in Building and Construction), o W-070. Este comit
foi criado pelo CIB, no final da dcada de setenta, para tratar de assuntos
relacionados manuteno e modernizao de edifcios. Acompanhando a evoluo
da nova abordagem integrada de operao e manuteno de edifcios, o W-070
mudou na dcada de noventa a sua denominao para: Facilities Management and
Maintenance. Atualmente, entre outras iniciativas de pesquisa e divulgao de
conhecimentos sobre este assunto, promove simpsios internacionais a cada dois
anos, tendo sido realizado o primeiro simpsio em 1998, em Singapura.
Outros comits do CIB tambm dispem de material relevante ao tema, tais como o
W-065 Organisation and Management of Construction ou o W-055 Building
Economics. Tambm em outros idiomas possvel encontrar material relativo ao
Gerenciamento de Facilidades, como em francs sob a denominao de Gestion
Techinique du Btiment ou em espanhol sob a denominao de Gestion Del
Patrimnio, demonstrando o interesse dos pases desenvolvidos pelo assunto.
21
A maior quantidade de bibliografia disponvel no entanto encontrada nos pases de

cultura anglo-saxnica, especialmente no Reino Unido, Estados Unidos da Amrica
do Norte e Austrlia.
1.7.2 Estado da arte no cenrio nacional
A pesquisa bibliogrfica no revelou a existncia de livros especficos sobre o tema

em lngua portuguesa, editados no Brasil. Existem, no entanto, trabalhos acadmicos
que se constituem em importantes subsdios para o estudo do assunto, por abordar
temas e conceitos que so fundamentais para o desenvolvimento de uma metodologia
adequada que objetive a manuteno e operao do edifcio e de seus sistemas de
maneira efetiva e adequada, tais como:
O conceito de desempenho apresentado por Souza para avaliar o desempenho

do edifcio e de seus componentes; 11
A avaliao durante operao (ADO), metodologia para obteno de

informaes sobre a operao de edifcios em funcionamento - Almeida; 12
A relao existente entre a autonomia dos servidores e a qualidade dos

servios Terra 13
Os conceitos de qualidade e enfoque sistmico, aplicados aos sistemas

prediais, com foco no usurio Gonalves; 14
As diversas maneiras de organizao da fora de trabalho e as influncias da

organizao na obteno de qualidade em servios - Jungman; 15
22
Todos estes trabalhos abordam questes relevantes ao gerenciamento do edifcio e de

seus sistemas, seja pelo enfoque voltado para o desempenho e qualidade do edifcio e
de seus componentes, seja pela forma de organizar a fora de trabalho visando
obteno da qualidade nos servios oferecidos. Constituem-se por isso, importantes
fontes de referncia para o trabalho ora proposto.
Devem ainda ser registradas as iniciativas da Escola Politcnica da Universidade de

So Paulo para o desenvolvimento do tema:
Disciplina de ps-graduao do Departamento de Construo Civil e Urbana,

denominada Gesto de Sistemas Prediais, Operao e Manuteno,
oferecida desde 1994
Work-shops realizados pelo Departamento de Construo Civil e Urbana, nos

anos de 1999, 2000 e 2001 com tema Gesto de Sistemas Prediais
Operao e Manuteno envolvendo o meio acadmico e a iniciativa privada
em troca de experincias nacionais e informaes sobre o assunto;
Curso de ps-graduao PECE MBA/USP Gerenciamento de Facilidades,

recm lanado no segundo semestre de 2002, com pblico alvo compostos
por gerentes operacionais e mantenedores de edificaes comerciais. Este
curso, j em sua segunda turma, conta com sessenta e cinco profissionais
sendo preparados para o exerccio profissional do Gerenciamento de
Facilidades, com previso de formatura da primeira turma em 2004.
Destacam-se tambm as publicaes de peridicos nacionais relativos ao assunto,

tais como a revista INFRA ou a FACILITY- Arquitetura e Engenharia,
demonstrando a existncia de interesse nacional pelo Gerenciamento de Facilidades
23
1.8 Objetivos do Trabalho
Neste trabalho pretende-se explorar o conhecimento existente sobre o Gerenciamento

de Facilidades como atividade profissional, de nvel superior, adequada gesto
empresarial para enfrentamento dos novos desafios da sociedade ps-industrial, que
traz em seu bojo intensas transformaes. Atravs do Gerenciamento de Facilidades,
procura-se administrar a operao de edificaes objetivando otimizar a utilizao de
recursos e a funcionalidade oferecida no mais amplo sentido, de maneira a torn-las
instrumentos de alavancagem dos negcios desenvolvidos no ambiente construdo.
Esta nova interpretao do edifcio e seus sistemas prediais conseqncia no s das

alteraes verificadas na maneira com que o homem se relaciona com o ambiente de
trabalho, como tambm das mudanas de paradigmas em diversos nveis, conduzindo
a novas exigncias funcionais. O conhecimento da grandeza dos custos relativos a
operao e manuteno do edifcio, a necessidade de flexibilidade para sobrevivncia
no mundo dos negcios e a constatao dos ganhos em vrios nveis advindos do
efetivo Gerenciamento de Facilidades, tornaram este assunto relevante nos paises
desenvolvidos. Em nosso pas, no entanto, sua prtica profissional encontra-se ainda
em estado um tanto quanto embrionrio.
Assim, o objetivo deste trabalho estudar questes relacionadas ao Gerenciamento de

Facilidades, procurando identificar suas razes, entender a estrutura e o processo de
operao, contextualizando suas funes no ambiente empresarial da sociedade ps-
industrial, identificando e alinhando seus objetivos com aqueles de natureza
estratgica das organizaes.
O foco principal deste trabalho est dirigido para edificaes comerciais e

institucionais, onde a necessidade de suporte do edifcio e de seus sistemas prediais
assume carter estratgico para realizao dos negcios e das funes previstas para
ser desempenhadas no ambiente construdo. Fatores como exigncias avanadas dos
24
usurios, produtividade requerida, utilizao de equipamentos de alta sensibilidade e

necessidade de permanncia operacional, justificam os esforos para obteno de
maior efetividade do processo como um todo, via administrao especialista e
profissional.
Os tipos de edificaes que prioritariamente se enquadram dentro da viso

desenvolvida neste trabalho so aqueles onde a operao e manuteno influenciam
de maneira significativa as atividades desenvolvidas, seja pela elevada confiabilidade
necessria ou por sua influncia nos custos de bens e servios produzidos, como por
exemplo:
- Edifcios destinados prtica da medicina;
- Instituies de ensino;
- Edificaes corporativas e institucionais;
- Edificaes comerciais.
As partes subseqentes deste trabalho, alinham-se com os objetivos e esto

organizadas segundo a seguinte estrutura:
Captulo 2 - Desenvolvimento de conceitos fundamentais que embasam o

Gerenciamento de Facilidades;
Captulo 3 Definio do conceito de Gerenciamento de Facilidades, fatores que

influenciam sua prtica e abrangncia, objetivos e estrutura necessria para o
sistema gerencial proposto;
25
Captulo 4 - Planejamento estratgico e operacional das aes necessrias para

que o Gerenciamento de Facilidades atinja suas finalidades;
Captulo 5 - Informaes necessrias para o planejamento, implantao e

controle do Gerenciamento de Facilidades.
A abordagem utilizada contempla edifcios em sua generalidade, quer sejam

existentes ou a ser construdos.
Pretende-se que, ao final do trabalho, o leitor atencioso, tenha entendido o conceito de

Gerenciamento de Facilidades nas suas diversas manifestaes, de forma consistente,
que sirva de ponto de partida para a implantao de sistemas gerenciadores de
Facilidades.
26
Captulo 2 CONCEITOS FUNDAMENTAIS
A complexidade e interdependncia dos problemas que se apresentam para o

Gerenciamento de Facilidades, permite analogia com os problemas enfrentados pelo
mais brilhante cientista de todos os tempos, Albert Einstein, em seus experimentos
objetivando o conhecimento do mundo atmico e sub atmico. Constatou ele a
inadequao dos paradigmas cientficos vigentes, da cincia mecanicista cartesiana
newtoniana,* que no possibilitava explicaes aceitveis para relaes tempo e
espao, quando se estudava as partculas sub atmicas, nem permitia entender a
dualidade da luz, que as vezes se comporta como matria, as vezes como onda
eletromagntica, dependendo a considerao sobre um ou outro estado unicamente
da maneira como observada e forada a interagir. Aprenderam ento os cientistas
precursores da fsica moderna a empregar vises holsticas destes fenmenos, ou
seja, a buscar entendimento a partir da observao do todo, procurando entender o
16
inter-relacionam das partes, dentro de um processo maior.
Como fruto da nova abordagem, surgiu em meados do sculo passado a Teoria Geral
de Sistemas, apresentada em seguida.
2.1 Sistemas
A exposio a seguir no tem a pretenso de ser exaustiva, mas somente de expor

os conceitos bsicos mnimos, recomendando-se que o leitor complete seus
conhecimentos com leitura da bibliografia especfica. Desenvolvida a partir de
1947 por Ludwig Von Bertalanffy, a Teoria Geral dos Sistemas foi elaborada a
partir da percepo de que todos os elementos de qualquer sistema do Universo
*
Esta afirmao no tem a pretenso de diminuir a importncia do reducionismo para as cincias
27
esto ligados segundo as mesmas regras gerais de organizao. Percebeu Bertalanffy

a existncia de princpios e leis que se aplicavam a todos os tipos de sistemas,
independentemente da natureza dos elementos constituintes e da relao de foras
entre eles. 17
Assim, um sistema um conjunto de partes que interagem entre si para funcionarem

como um todo e onde todas as partes esto organizadas de maneira adequada. O
comportamento do todo depende da estrutura completa que diferente do
comportamento das partes. Subsistema um sistema que parte de um sistema
maior. Um sistema pode ser dividido em inmeros subsistemas, sendo que sempre
os sistemas ou subsistemas estaro relacionados de acordo com as mesmas regras
gerais de organizao, sendo a expresso subsistema normalmente empregada
quando se deseja expressar a vinculao a um sistema maior. 18
*
Este enfoque holstico, sinttico e expansionista, possibilita o entendimento de
assuntos complexos, buscando a percepo da interao entre as partes, estudando
sempre o funcionamento de todo o conjunto. Esta teoria particularmente
interessante para o correto entendimento dos sistemas contidos no edifcio. Cada
subsistema do edifcio s deve ser entendido dentro do sistema maior que o contm,
como por exemplo: o subsistema servios (D) da Tabela 1 pode ser subdividido em
outros subsistemas, como o subsistema de Tubulaes (D20) que pode ser dividido,
entre outros, nos seguintes subsistemas: instalaes de tubulaes, distribuio
predial de gua, esgoto sanitrio e guas de chuva. Por sua vez o subsistema predial
de distribuio de gua pode ser dividido em outros, tais como colunas, ramais e
aparelhos hidrulicos, e assim sucessivamente, at que se atinja um grau de sub
agrupamentos que facilite o entendimento dos inter-relacionamentos daquilo que se
pretende estudar.
O enfoque sistmico representa a abordagem mais adequada ao entendimento do

edifcio como um todo. A percepo das funes que as partes desempenham no
conjunto, sua importncia e participao nestes processos, sua contribuio para o
*
holos significa em grego o todo.
28
resultado global, a forma como influenciam e so influenciadas por outros grupos de

elementos, devem ser obtidas a partir da observao do conjunto, sendo portanto o
enfoque sistmico considerado como ponto de partida para o correto Gerenciamento
de Facilidades
2.1.1 Estabilidade nos sistemas
Outro aspecto importante para a abordagem de sistemas sua estabilidade, mantida

por mecanismos internos que se opem s mudanas e mantm o equilbrio do
sistema. Para os propsitos deste estudo isto particularmente importante, uma vez
que no atual cenrio as mudanas so rotineiras, sendo necessrio conhecer, para
tentar controlar, os mecanismos que se opem as alteraes pretendidas.
A estabilidade de um sistema est quase sempre associada a um nvel mais elevado

de sua organizao. Um sistema composto por elementos menores ser mais estvel
do que aquele composto por uma nica coleo de elementos. A estabilidade ser
possvel se o conjunto dispuser de um mecanismo de retorno de informao
(feedback) que permita efetuar ajustes constantes na interao das partes. Estas
informaes possibilitam perceber alteraes de solicitaes que esto ocorrendo
sobre o sistema, ou em parte deste, e efetuar pequenas correes que lhe possibilitem
responder adequadamente solicitao e restabelecer a condio de equilbrio. Este
ciclo de feedback recebe o nome de ciclo negativo, advindo de sua natureza de negar
mudanas, mantendo assim o equilbrio. Deve-se destacar que os sistemas tendem a
reagir s mudanas, buscando manter a situao original de equilbrio. Estes
mecanismos de resposta existem em todos os sistemas estveis, sendo fundamental
perceb-los e entender seu funcionamento para que se possa controlar um dado
sistema.
29
Figura 5 - Ciclo de feedback negativo
Contribui tambm significativamente para a estabilidade dos sistemas mais

complexos a presena de dispositivos de rastreamento, que permitem identificar
mudanas de objetivos, possibilitando o funcionamento com alvos mveis, o que
extremamente desejvel em sistemas que operam em condies de contorno
dinmicas.
Outro fator importante o tempo de reao, que pode ser definido como o perodo de
tempo decorrido para a execuo de um ciclo completo de feedback negativo, ou
seja para que uma informao possa produzir uma ao. A velocidade de um ciclo de
retorno de informao deve estar associada ao controle que se pretende estabelecer
sobre um sistema. Ciclos muito rpidos no conduzem necessariamente a uma
situao de estabilidade, podendo at mesmo ocasionar o inverso. Por outro lado um
ciclo muito lento pode ultrapassar o tempo de reao do sistema, tentando conduzir a
uma mudana quando o sistema j no mais capaz de suport-la. Para evitar o
esgotamento do tempo de reao os sistemas estveis dispem de alarmes indicativos
da aproximao desta condio. Um sistema ser mais estvel quanto maior for a sua
capacidade de identificar e responder aos alarmes indicativos da aproximao de uma
situao de instabilidade, antes que ela ocorra.
O ciclo de feedback negativo pode por vezes produzir um comportamento contrrio

ao senso comum, ou seja contra intuitivo, por exemplo, instalar automatismos
localizados para controlar a iluminao por deteco de presena em local de grande
movimentao, objetivando economia operacional atravs da reduo do consumo de
30
energia, pode resultar em aumento de despesas operacionais ocasionadas pela

reduo precoce da vida til dos equipamentos de iluminao, superior a economia
obtida. Quando se pretende alterar uma situao controlada por um ciclo de
feedback negativo melhor tentar mudar a maneira como as partes interagem do que
tentar limitar o seu relacionamento. 18
Para evitar a instabilidade dos sistemas deve-se tambm atentar para a possibilidade
da existncia de sistemas escondidos, no perceptveis facilmente, mas que esto
presentes e atuando significativamente sobre o sistema, podendo, se ignorados,
conduzir a situaes desfavorveis e imprevistas.
A instabilidade dos sistemas pode ocorrer at mesmo naqueles que possuem

adequados sistemas de feedback negativo, pela interferncia no modo como a
informao transmitida pelo ciclo de retorno de informao. Decises tomadas
levando-se em conta informaes incorretas ou distorcidas s podem conduzir a
situaes desfavorveis. A vulnerabilidade, se adequadamente entendida, pode ser
utilizada com vantagem para alterar o funcionamento do sistema, j que a atuao
sobre um ponto fraco demanda o emprego de menor energia para obteno de uma
mudana. A instabilidade ocorrer ainda se os limites do sistema forem
ultrapassados, razo pela qual fundamental dispor desta informao. Tambm os
ciclos de retorno da informao, fundamentais para o equilbrio dos sistemas,
funcionam de maneira eficiente e confivel somente dentro de um certo intervalo.
Para o Gerenciamento de Facilidades, a aplicao destes conceitos de extrema

valia, uma vez que sua funo no somente manter a estabilidade dos sistemas do
edifcio durante seu funcionamento, como tambm promover as mudanas
necessrias de maneira segura, sem comprometimento da estabilidade dos diversos
sistemas presentes no edifcio.
31
2.1.2 Propriedades dos sistemas
Para que um conjunto de elementos possa ser considerado um sistema preciso que
18
apresentem as seguintes propriedades bsicas:
1. As propriedades ou comportamento de cada elemento do conjunto tem efeito

sobre as propriedades do conjunto entendido como um todo;
2. As propriedades e comportamentos de cada elemento e a maneira como

afetam o todo, dependem das propriedades e comportamento de pelo menos
um outro elemento do conjunto. Conseqentemente, nenhuma parte tem
efeito independente sobre o todo e cada parte afetada por pelo menos outra
parte;
3. Cada possvel subgrupo de elementos do conjunto tem as duas primeiras

propriedades: cada subgrupo tem um efeito no independente sobre o todo.
Logo, o todo no pode ser subdivido em subsistemas independentes.
Um sistema no a soma das partes que o compe mais sim o produto das interaes
entre as partes, que so chamadas de propriedades emergentes. Relativamente aos
sistemas, so ainda importantes as seguintes definies:
Estado do sistema conjunto de propriedades relevantes em um dado

momento, por exemplo ligado ou desligado.
Ambiente do sistema conjunto de elementos que no fazem parte do

sistema, mas que influenciam o estado do sistema ambiente externo do
sistema.
32
Objetivos do sistema finalidade do sistema, motivo de sua existncia,

identificvel se o sistema for entendido dentro de seu contexto.
O enfoque expansionista constitui-se ento em um modelo sinttico para soluo de

problemas, partindo do no desmembramento dos elementos do sistema, e
procurando entender primeiramente o sistema dentro de seu ambiente e
posteriormente o relacionamento das partes com o todo. As solues obtidas atravs
deste enfoque fundamentam-se no princpio de que os sistemas estveis possuem
maneiras de resistir s mudanas, e procuram no tentar mud-los agindo
diretamente sobre eles mais sim sobre os mecanismos de interao das partes, ou
seja, alterando a forma como se relacionam.
Para tanto preciso entender corretamente quais so os ciclos de retorno de

informao que lhe do estabilidade para resistir s mudanas, como funcionam,
onde so vulnerveis, e quais so os seus limites. Estas solues podem ser indiretas,
trabalhosas e demandar grandes esforos, porm certamente so as que mais
provavelmente conduziro a solues corretas.
2.2 Usurios
Os diversos usurios que utilizam o edifcio tambm esto compostos em diversos

sistemas, sendo necessrio para poder avaliar as suas necessidades e orientar o
Gerenciamento de Facilidades no sentido de satisfaz-las, conhec-los e entend-los
corretamente. Como visto, a definio do usurio est intimamente ligada a
finalidade que se pretende para um edifcio, disto decorrendo a importncia da exata
caracterizao do usurio. O mesmo usurio ter exigncias e comportamentos
diferentes em espaos diversos ao passo que diferentes usurios apresentaro
solicitaes diferentes para um mesmo ambiente.
33
Considera-se usurio de um edifcio qualquer elemento que tenha relacionamento

com mesmo, seja direto ou indireto. Os usurios podem ser:
Ocupantes: pessoal permanente, visitantes, funcionrios de servios de

suporte;
No ocupantes: construtores, proprietrios, financiadores, administradores,

vizinhos;
No humanos: plantas, animais, mquinas e equipamentos, ou ainda os

departamentos e empresas que nele funcionam.
Podem ainda ser classificados como:
Diretos: usurio final (aquele que realiza a atividade fim), operador,

mantenedor e usurio espordico (de permanncia no contnua);
Indiretos: concessionrias de servios pblicos e sociedade.
Os usurios podem ser estruturados em sistemas, aplicando-se a estes os conceitos

do item anterior. Todos os usurios precisam ser identificados, bem como as suas
necessidades para interagir harmoniosamente com o edifcio e seus sistemas. Dois
destaques precisam ser feitos: o primeiro a respeito dos usurios principais existentes
em toda a edificao, como por exemplo, os hspedes em um hotel ou os professores
e alunos em uma universidade pblica ou privada. claro que todos os usurios
precisam ser atendidos em suas solicitaes, porm o no atendimento do usurio
principal pode comprometer a existncia do prprio negcio que no sobrevive sem
ele. Isto induz a uma certa hierarquia nas solicitaes dos usurios. A segunda
considerao a distino necessria entre usurio e cliente. Muitas vezes estes dois
termos so empregados com o mesmo significado o que provoca uma certa confuso
na identificao das necessidades dos usurios. conveniente destacar a diferena
entre ambos: o cliente o usurio que paga diretamente as despesas. Assim todo
34
cliente usurio, mas nem todo o usurio cliente. As exigncias de um e outro com
relao ao edifcio e seus sistemas so quase sempre distintas e precisam ser bem
estabelecidas.
O enfoque adequado para avaliao da qualidade dos servios oferecidos pelo

edifcio aquele orientado para o atendimento das necessidades dos usurios. Para
efeito de apurao da qualidade do processo de Gerenciamento de Facilidades, e dos
servios por ele oferecidos, so considerados satisfatrios aqueles que obtm a
aprovao de seus usurios. Para o caso particular do usurio cliente completa-se esta
15
afirmao com a frase: pelo preo que ele se dispuser a pagar. Esta colocao
importante pois introduz uma possvel limitao no planejamento do Gerenciamento
de Facilidades, vinculando-o aos recursos financeiros disponveis.
De maneira conceitual, as necessidades do usurio podem ser resumidas em uma

nica frase: o usurio deseja que o edifcio e seus sistemas permitam o
desenvolvimento adequado das atividades previstas na edificao, para realizao
1
das atividades desejadas. Com relao ao edifcio, as exigncias dos usurios que
precisaro ser atendidas pelo Gerenciamento de Facilidades so apresentadas na
Tabela 3, sem prejuzo de outras mais especficas, elaborada a partir da norma
ISO/6241, 19 :
Tabela 3 Exigncias dos usurios

Fonte: TESIS (2002)
Estrutural
Segurana Contra incndios
Quanto a utilizao
Estanqueidade
Conforto Higrotrmico
Conforto Acstico
Conforto Visual
Habitabilidade
Conforto Ttil
Funcionalidade e Adaptabilidade
Sade e Higiene
Qualidade do Ar
Durabilidade
Sustentabilidade Mantenabilidade
Gerenciamento Ambiental
35
2.3 Desempenho
Desempenho significa comportamento em utilizao. 11 Para se poder perceber se um

processo est evoluindo favoravelmente ou no preciso quantific-lo de maneira a
ser possvel a avaliao por comparao das medidas obtidas. Os conceitos de
avaliao de desempenho, elaborados por Wily e Galowin em 1975, baseados na
idia de que produtos, dispositivos e sistemas podem ter seu desempenho medido
unicamente em termos de satisfao de exigncias dos usurios, desconsiderando-se
combinaes particulares de caractersticas fsica e qumicas, seus projetos ou
mtodos de criao, continua vlido nos dias atuais. No entanto, no caso de
Gerenciamento de Facilidades, este conceito nem sempre poder ser exclusivamente
adotado. Isto por que em muitos aspectos estaro envolvidas questes que demandam
conhecimento especfico, como por exemplo aspectos tcnicos ou legais.
Exemplifica esta situao o atendimento da exigncia do usurio de segurana
estrutural ou de segurana contra incndio.
A chave para o desenvolvimento de padres de desempenho a identificao de

critrios significantes que caracterizam o desempenho esperado e subseqente
gerao de metodologia para medir como estes produtos e processos aderem aos
11
critrios. A aplicao deste conceito consiste em:
1. Caracterizao dos usurios;
2. Definio de suas exigncias;
3. Identificao das condies de exposio dos sistemas;
4. Definio de requisitos qualitativos de desempenho do sistema;
5. Definio de critrios quantitativos de desempenho do sistema;

36
6. Estabelecimento de padres e mtodos para avaliao do desempenho do

sistema.
As condies de exposio a que esto submetidos os sistemas prediais so o

conjunto de aes atuantes sobre o mesmo durante toda a sua vida til. Deve-se
destacar que para cada exigncia dos usurios corresponde um conjunto de condies
de exposio a ser considerado. Para a exigncia segurana estrutural por exemplo,
as condies de exposio so caracterizadas pelas sobrecargas normais, sobrecargas
acidentais, aes do vento, vibraes e recalques de fundao. Para esta exigncia
especfica, muitas das condies atuantes so normalizadas facilitando a medio de
desempenho destes sistemas segundos aspectos tcnicos. Outras, no entanto, so
bastante subjetivas requerendo conhecimento e sensibilidade das pessoas envolvidas,
como por exemplo a exigncia de conforto higrotrmico.
A origem das aes pode ser externa, proveniente da atmosfera, do solo, provocada
por fenmenos naturais ou pelo homem, ou ainda ser interna, ocasionada pelo uso
incorreto do sistema ou decorrente de erros provenientes das fases de concepo do
projeto ou execuo. As condies, de acordo com a sua natureza, enquadram-se em
11
uma das seguintes categorias:
Agentes mecnicos;
Agentes eletromagnticos;
Agentes trmicos;
Agentes qumicos;
Agentes biolgicos
37
A Figura 6 abaixo exemplifica o desempenho de trs sistemas prediais ao longo do

tempo: a curva 1 um nunca atingiu o padro de desempenho desejado; a curva 2
apresentou rpido declnio abaixo da condio mnima de desempenho e a curva 3
12
teve sua obsolescncia retardada por algumas intervenes:
Figura 6 Desempenho de Sistema Predial

Fonte: ALMEIDA (1994)
A idia de desempenho est sempre intimamente ligada ao conceito de qualidade.

Com efeito se medies contnuas so efetuadas para verificar o progresso de
padres e processos, e fomentam o estudo de novas intervenes objetivando a
melhoria, isto certamente representa um processo de controle e aprimoramento da
qualidade. As medies de desempenho constituem-se uma das mais importantes
ferramentas para o Gerenciamento de Facilidades, por possibilitar a avaliao
quantitativa e qualitativa da qualidade dos servios de suporte oferecidos.
38
2.3.1 Medies de Desempenho
O ambiente de trabalho em que os usurios do edifcio desempenham suas funes,

contribui efetivamente para o desempenho da organizao, sendo composto tanto
por elementos sociais e gerenciais quanto por aspectos fsicos. O Gerenciamento de
Facilidades, alm de objetivar o desempenho isolado dos diversos sistemas prediais
que compem o ambiente fsico, passveis de medies de desempenho qualitativas
e quantitativas, deve tambm garantir o desempenho global do ambiente de trabalho,
composto por todos os seus elementos, que pode ser aferido segundo quatro
6
aspectos:
Capacitao tcnica o mais tradicional aspecto de medio de

desempenho. Relaciona-se com questes como consumo de energia, controle
de impactos ambientais e aspectos particulares como ganho de calor atravs
do envelope externo do edifcio, aspectos construtivos e estruturais;
Ambiente tecnolgico capacidade de prover tecnologia no ambiente de

trabalho a baixos custos. Envolve questes como cabeamento estruturado e
pisos elevados que permitem facilmente mudar o layout, instalar telefones,
terminais de vdeo e estaes de trabalho.
Suporte a mudanas rpidas do ambiente de trabalho diz respeito a

questes como escritrios panormicos (open plan), divises celulares de
ambientes atravs de mobilirio modular e outras que permitam rpidas
mudanas do ambiente de trabalho sem a necessidade de emprego de grandes
recursos com re projetos ou ajustes em sistemas prediais, tais como o de
conforto trmico, iluminao ou comunicaes. Para tanto estes servios
precisam ser susceptveis de gerenciamento atravs de sistemas como CAFM
(Computer Aided Facilities Management) e BMS (Building Management
39
Systems). O atendimento legislao outra questo relacionada a este

aspecto.
Escala Humana habilidade de controle do micro espao pelo usurio,

como por exemplo abertura de janelas, ajustes por meio de rede de
computadores ou do sistema de telefonia, de temperatura do ambiente,
velocidade do ar ou intensidade da iluminao. Oferecimento de privacidade
e mxima segurana com mnimas restries de liberdade. Trata ainda de
questes de conforto representadas por banheiros, reas de reunio,
alimentao e decorao dos ambientes.
A medio de desempenho dos sistemas prediais segundo estes quatro aspectos,

bastante adequada aos propsitos deste estudo. A abordagem Capacitao Tcnica
est relacionada a operacionalidade e confiabilidade do edifcio e de seus sistemas; o
Ambiente Tecnolgico e Suporte a Rpidas Mudanas do Ambiente de Trabalho
representam flexibilidade e a Escala Humana contempla a satisfao e conforto dos
usurios com os sistemas do edifcio e o suporte por eles oferecido s suas
atividades.
2.4 Sistemas Prediais
Sistema predial qualquer grupo de elementos que se relacionam com o edifcio ou

nele estejam contidos, e que atendam as condies apresentadas em 2.1.2 e portanto
possa ser considerado um sistema. O sistema maior o meio ambiente em que o
edifcio se encontra inserido, sendo o edifcio um subsistema do meio ambiente.
Conceitualmente, um sistema predial um conjunto de elementos e servios

necessrios para o desenvolvimento das atividades em um edifcio. Os sistemas
prediais podem ser concretos, como por exemplo, o sistema predial de conforto
40
ambiental ou abstratos como o prprio sistema de Gerenciamento de Facilidades, um

sistema gerencial composto por tcnicas, informaes e conhecimentos. Um sistema
estar perfeitamente caracterizado se identificados:
Funo finalidade do sistema; sua razo de ser, expressa por um verbo

mais um substantivo, como por exemplo suprir energia.
Estrutura composio fsica e espacial, subsistemas e elementos que o

compe;
Processos comportamentos e procedimentos relacionados ao seu

funcionamento. Os processos podem ser internos ao sistema ou externos,
relaes que se estabelecem com outros sistemas.
O ANEXO A mostra, a ttulo de exemplo, a caracterizao de um sistema predial de

transporte mecnico de um edifcio comercial, atravs da identificao de sua funo,
estrutura e processos.
Uma vez caracterizados, os sistemas prediais devem ser agrupados em subsistemas,

por semelhanas ou similaridades. A classificao mais adequada por funo, ainda
que muitos sistemas sejam multi funcionais, como por exemplo, o sistema predial de
gua cujas finalidades so de suprir este insumo para a satisfao das necessidades
humanas bem como de servir de elemento de combate a incndios. No mbito das
edificaes, podem ser considerados quatro tipos de sistemas:
- Determinsticos sistemas fsicos, como por exemplo, sistema predial de

suprimento de energia eltrica, ou o prprio edifcio.
- Animados pessoas, elementos humanos que apresentam necessidades

individuais.
41
- Sociais empresas, grupos de trabalho, sistemas coletivos.
- Ecolgicos sociedade, meio ambiente - macro-sistemas.
No estabelecimento das necessidades que precisam ser atendidas pelo Gerenciamento

de Facilidades existir uma certa ordem de prioridade, que evolui do todo para a
parte. Assim as necessidades dos sistemas ecolgicos so mais relevantes do que as
dos sistemas sociais, e estas so prioritrias com a relao a dos sistemas humanos.
Estes sistemas por sua vez, apresentam propsitos, no todo e nas partes, que
precisam ser entendidas pelo Gerenciamento de Facilidades. De acordo com sua
natureza, os sistemas do edifcio apresentam as seguintes funes (F) ou propsitos
(P):
Tabela 4 Funes e Propsitos dos Sistemas
Sistemas Todo Parte

Determinsticos F F
Animados P F
Sociais P P
Ecolgicos P
Os sistemas prediais fsicos e fixos do edifcio (determinsticos) esto

adequadamente agrupados por similaridade funcional na disposio da Tabela 1.
Aps a caracterizao dos sistemas prediais segue ento a investigao das diversas
relaes existentes entre os sistemas de maneira a se identificar os processos
associados ao seu funcionamento. Estas relaes podem ser numerosas, como
mostrado na Figura 7. Esta figura demonstra que somente entre os sistemas prediais
existem oitenta e cinco inter relaes de uma gama de possveis cento e vinte. Isto
representa setenta por cento das vinculaes possveis, sendo que mais da metade
muito significativa, indicadas na figura pela tonalidade mais forte.
42
Figura 7 Inter-relao dos Sistemas Prediais
Eltrico - Suprimento e Distribuio

Proteo ao fogo - Passivos
Comunicao e Segurana
Equipamentos Comerciais
Proteo ao fogo - Ativos
Suprimento Alternativo
Automao e Controle
Escadas e Esteiras
guas Pluviais
Refrigerao
Elevadores
Iluminao
Ventilao
Mobilirio
Esgoto
Elevadores gua
Transporte
Escadas e Esteiras
gua
Tubulao Esgoto
guas Pluviais
Refrigerao
HVAC
Ventilao
Ativos
Proteo ao fogo
Passivos
Suprimento e distribuio
Iluminao
Eltricos Comunicao e Segurana
Suprimento Alternativo
Automao e Controle
Comerciais
Equipamentos
Mobilirio
LEGENDA
Interao inexistente
Interao significativa
Interao muito forte
2.4.1 Caractersticas dos sistemas prediais
Para o Gerenciamento de Facilidades, os sistemas prediais apresentam trs

caractersticas de fundamental interesse: 14
43
Flexibilidade: capacidade de adaptao s evolues funcionais e

tecnolgicas que ocorrem durante a vida til do edifcio. A flexibilidade de
um sistema depende basicamente de fatores oriundos da fase de projeto e
concepo. Uma vez que a preocupao com a operao e manuteno nesta
fase quase sempre negligenciada, como conseqncia, a flexibilidade
desejada ser conseguida atravs de intervenes, a custos maiores do que em
etapas de projeto.
Confiabilidade: capacidade de permanecer em operao adequadamente,

funo das aes a que o sistema est sujeito. O aumento de confiabilidade
advm do gerenciamento adequado dos sistemas prediais envolvendo rotinas
de testes, medies, manuteno adequada e existncia de planos de
contingncia, bem como de qualidade dos equipamentos utilizados;
Gerenciabilidade: capacidade organizacional de gerir informaes que

permitam atuar efetivamente sobre o sistema.
O ANEXO B detalha as caractersticas principais de alguns sistemas prediais. ,
Foram assim apresentamos, os conceitos gerais em que se lastreia o Gerenciamento

de Facilidades, o que permitir desenvolver seus conceitos apresentados no Captulo
seguinte.
44
Captulo 3 GERENCIAMENTO DE FACILIDADES
No cenrio atual de rpidas mudanas no ambiente de negcios e avano tecnolgico

que precisa ser agregado ao edifcio, emerge o Gerenciamento de Facilidades como
resposta a estes desafios, integrando os elementos contidos no edifcio e
gerenciando-os de maneira eficiente em beneficio da organizao e das pessoas
usurias do ambiente construdo. Dentro deste contexto, uma definio adequada
para Gerenciamento de Facilidades :
Integrao de pessoas, espao e tecnologia atravs do gerenciamento dos processos

de inter relacionamento destes sistemas, visando a satisfao dos objetivos
corporativos da organizao que os contm.
Figura 8 Gerenciamento de Facilidades
A figura acima retrata esta integrao, onde as pessoas e a tecnologia aparecem

representadas fora do edifcio, ainda que estes elementos tambm estejam presentes
no ambiente interno, para indicar que a atuao do Gerenciamento de Facilidades
ultrapassa os limites fsicos do edifcio.
45
O gerenciamento especfico das pessoas que utilizaro o espao para

desenvolvimento de suas funes corporativas, est quase sempre subordinado ao
Departamento de Recursos Humanos da organizao. A tecnologia por sua vez
gerenciada por especialistas no assunto. Compete no entanto ao Gerenciamento de
Facilidades administrar os processos de inter relacionamento destes sistemas entre si
e com o edifcio, concomitantemente com a administrao do ambiente construdo e
tudo o que nele est contido. Neste ambiente interno, delimitado pela envoltria
externa (envelope), existem elementos de quatro tipos, agrupados em sistemas de
varias naturezas:
Pessoas, inclusive portadoras de deficincias fsicas
Sistemas Prediais, sistemas fsicos e fixos, descritos na letra D da Tabela 1
Utenslios, ativos mveis, como mobilirio e equipamentos
Tecnologia, representada atravs de componentes tangveis e intangveis,

como por exemplo, software, hardware e conhecimento acumulado.
Figura 9 Elementos contidos no Edifcio

46
O desenvolvimento das atividades de Gerenciamento de Facilidades depender da

administrao das relaes entre:
P essoas
P ropriedades
P rocessos
A execuo do Gerenciamento de Facilidades consistir no provisionamento de

servios e insumos necessrios ao atendimento das necessidades dos usurios, de
maneira que estes possam desenvolver as tarefas necessrias para atingir os objetivos
da organizao. Isto envolve no s a operao do edifcio e de seus sistemas
prediais, mas tambm sua manuteno, bem como de todos os elementos contidos
no ambiente interno, alm de obras civis necessrias para permitir o provisionamento
de suporte necessrio, sejam estas de reformas ou construes novas.
A natureza dos desafios que se apresentam para o Gerenciamento de Facilidades est

principalmente relacionada s rpidas mudanas de contexto em que os negcios so
desenvolvidos. Para poder oferecer o suporte necessrio e acompanhar a rpida
evoluo tecnolgica preciso tentar adiantar-se s solicitaes sob pena de no se
dispor de tempo hbil para atend-las, uma vez que estas se sucedem em intervalos
cada vez mais curtos. Isto impe uma mudana de postura com relao a operao e
manuteno do edifcio e de seus sistemas, de reativa para pr-ativa
A Figura 10 mostra que a partir da concepo do edifcio at o incio de sua vida

operacional, ou seja durante a construo, ocorre uma defasagem funcional e
tecnolgica, de tal modo que antes mesmo de comear a operar, o edifcio e seus
sistemas j no atendem plenamente as necessidades funcionais e tecnolgicas para
as quais foram projetados. Uma vez que o avano tecnolgico ocorre de maneira
exponencial, a inclinao da reta de demanda tecnolgica tende a aumentar cada vez
mais, agravando esta defasagem. 6
47
Figura 10 Desempenho do edifcio ao longo da vida til

Da anlise da Figura 10 conclui-se que a ocasio mais apropriada para incio das
atividades de Gerenciamento de Facilidades na concepo do edifcio, contribuindo
desta forma para a eliminao de erros provenientes das etapas de projeto. Estes
erros so originados basicamente pela falta de comunicao entre as diversas equipes
disciplinares, bem como do pouco conhecimento destas a respeito da maneira que os
futuros usurios do edifcio utilizaro os elementos nele contidos. Tampouco
consideraes a respeito da manuteno so tecidas durante as etapas de projeto.
Portanto o potencial do Gerenciamento de Facilidades s poder ser maximizado
quando esta atividade for agregada ao edifcio ainda na sua concepo.
Para que o Gerenciamento de Facilidades seja realmente pr-ativo, as melhorias

introduzidas devem ser contnuas, de maneira a minimizar a distncia entre o
desempenho real do edifcio e aquele que seria desejvel para atender as demandas
funcionais e tecnolgicas. A partir da concepo, durante a construo do edifcio, o
gerente de Facilidades dever acompanhar constantemente esta defasagem,
48
promovendo as modificaes necessrias ainda nas etapas construtivas, deslocando

desta forma o desempenho inicial do edifcio da situao inicialmente imaginada em
projeto, para outra mais condizente com as necessidades dos usurios (pontos A e
B da Figura 11). Esta atuao a partir da concepo, alm de minimizar os custos
de alteraes iniciais, evita defasagem tecnolgica e operacional no inicio da vida
til do edifcio e permite o acmulo de valiosas informaes, que subsidiaro a
operao e manuteno no futuro.
Figura 11 Melhorias Contnuas
O processo de melhorias continuas tambm adequado para a execuo de

Gerenciamento de Facilidades em edifcios j concludos e em operao, onde o
objetivo evoluir constantemente, na medida do possvel, de uma situao de no
atendimento das solicitaes dos usurios para um estado de atendimento antecipado
(pro-ao). 22
49
3.1 Abrangncia do Gerenciamento de Facilidades
No nvel mais elementar de Gerenciamento de Facilidades encontram-se a operao e

manuteno do edifcio e de seus sistemas prediais, e em seu nvel mais elevado,
alm destas, o gerenciamento de todo o ambiente de trabalho (TFM Total Facilities
Management), atuando pr-ativamente para suportar os objetivos estratgicos da
organizao. A Figura 12 demonstra a diferena existente entre uso do edifcio e
proviso de propriedade retratando-a no sentido horizontal. Tambm est
evidenciada a separao entre proviso de ambiente de trabalho e seu gerenciamento,
retratada no sentido vertical.
Entre a proviso de ambiente de trabalho e o seu gerenciamento, est situado o

Gerenciamento de Facilidades, interface de integrao entre o provimento de
ambiente de trabalho e o seu gerenciamento, onde esto situadas atividades
gerenciais que requerem habilidades profissionais tais como gesto de espaos, de
projetos, de propriedades e de aquisies. Acima desta camada aparecem os nveis
mais elevados de Gerenciamento de Facilidades, primeiramente o gerenciamento de
ativos e acima deste o gerenciamento de todo o ambiente de trabalho, nvel gerencial
mais elevado, localizado abaixo do gerenciamento estratgico de toda a organizao.
Neste nvel est a ligao com o ambiente de negcios da organizao atravs de
seus recursos coorporativos (RC), que envolve recursos humanos (RH), Tecnologia
da Informao (IT), finanas e assessoria jurdica. 21
50
Figura 12 Abrangncia do Gerenciamento de Facilidades

Fonte: VARCOE (2000)
A Figura 12 exemplifica a vasta gama de atividades contempladas pelo

Gerenciamento de Facilidades, podendo assumir todos os servios que no estejam
relacionados com a atividade principal, inclusive os servios gerenciais. As
21
definies utilizadas nesta figura esto apresentadas na Tabela 5 a seguir. Os
servios que integraro o escopo do gerenciamento dependem da viso,
entendimento e expectativas que a organizao tem com relao ao prprio
Gerenciamento de Facilidades, o que determinar o nvel gerencial em que este ser
executado. A ttulo ilustrativo, alguns servios que podem integrar o escopo do
Gerenciamento de Facilidades esto descritos no ANEXO C, e compe um grande
leque que vai deste a manuteno de sistemas prediais mecnicos e eltricos at o
provimento de servios de jardinagem.
51
Tabela 5 Formas de Gerenciamento de Facilidades

Fonte: CIB PUBLICATION 253
Definio
Gerenciamento e administrao de recursos relacionados com

Gerenciamento de entrega de servios
a entrega de servios especficos
Prtica de coordenao do espao fsico com pessoas e

Gerenciamento de Facilidades trabalho em organizaes envolvendo princpios de
administrao de negcios, arquitetura e engenharia.
Gerenciamento e coordenao de interesses em propriedades,

Gerenciamento de propriedade
tanto pela perspectiva do ocupante como pela do proprietrio.
Gerenciamento individual de bens do edifcio de maneira a

Gerenciamento de ativos
manter sua operacionalidade e valor financeiro.
Gerenciamento contnuo de um grupo de edifcios ou

propriedades primariamente detidas por uma organizao ou
Gerenciamento de todo o ambiente de indivduo como ambiente produtivo de trabalho, para encontrar
trabalho benefcios e valores para os investidores alm dos
rotineiramente obtidos pelo gerenciamento individual ou
agrupado dos ativos.
luz do enfoque sistmico, o Gerenciamento de Facilidades pode ser considerado

como um subsistema do edifcio, onde as entradas (insumos, informao e
tecnologia) so transformadas atravs de processos em produtos (servios de
suporte).
Figura 13 Sistema de Gerenciamento de Facilidades

52
3.2 Variveis que influenciam o Gerenciamento de Facilidades
A maneira como o Gerenciamento de Facilidades executado depende de muitas

variveis que moldaro o desenvolvimento de sua estratgia, a qual dever estar em
perfeita sintonia com a estratgia da organizao. Na pratica verifica-se a existncia
de gerenciamento em todos os edifcios comerciais em operao, ainda que
meramente reativa e voltada exclusivamente para a manuteno do edifcio e dos
sistemas prediais, a fim de recoloca-los na condio original. As variveis que
influenciam a maneira como o Gerenciamento de Facilidades executado so
abordadas a seguir.
3.2.1 Tamanho e Localizao do Edifcio
O Gerenciamento de Facilidades influenciado primeiramente pelo tamanho e a

localizao do edifcio. Estas condies podem ser enquadradas em uma das
seguintes situaes: 22
Escritrios o Gerenciamento de Facilidades no uma funo distinta da

organizao e geralmente conduzido por algum que acumula esta funo,
e sua conduo envolve primariamente a administrao de servios
contratados. As atividades so de carter predominantemente reativo,
procurando responder s demandas na medida em que estas se estabelecem.
Local nico a organizao suficientemente grande para possuir seu

prprio departamento de Gerenciamento de Facilidades, estando as
atividades em um nico local. Existe disponibilidade de emprego de recursos
53
com o gerenciamento, e os servios so desenvolvidos por uma combinao

de funcionrios prprios e contratados;
Vrios locais vrias localizaes contidas em um mesmo espao

metropolitano onde no se verifica a influncia de fatores regionais. O
Gerenciamento de Facilidades provm o controle centralizado que fornece
poltica, viso geral, planejamento e suporte tcnico sendo a operao e
manuteno executadas sob seu controle direto.
Mltiplos locais situao anloga a anterior com acrscimo de

complexidades advindas da separao geogrfica que impede o
compartilhamento de fornecedores e servios. O Gerenciamento de
Facilidades provm locao de recursos, planejamento estratgico, poltica,
suporte tcnico e principalmente padronizao. A operao e manuteno
so executadas e controladas em nvel regional.
Internacional caractersticas idnticas aos Mltiplos Locais, com aspectos

regionais adicionais relativos a legislao e cultura como por exemplo
linguagem, padres ticos e morais.
3.2.2 Cultura organizacional
O tipo de organizao influencia significativamente o Gerenciamento de Facilidades,

uma vez que esta dever interagir com todos os elementos presentes no edifcio,
devendo ser executada em perfeita sintonia com os objetivos estratgicos da
organizao. Alm disso o Gerenciamento de Facilidades dever ser o catalisador das
mudanas necessrias para colocar a organizao em condies de atuar
efetivamente em um cenrio moderno, eficiente e competitivo, sendo necessrio para
54
tanto contar com receptividade e colaborao das pessoas para gradativamente mudar
uma estrutura vertical e hierrquica para uma horizontal, funcional e cooperativa.
Cada organizao tem sua personalidade nica e o Gerenciamento de Facilidades
refletir esta personalidade. Ainda que todos os administradores apresentem
caractersticas comuns no estilo gerencial, a nfase ser dada pelo tipo de
5
organizao, que basicamente se enquadra em uma das seguintes situaes:
Setor Pblico - caracterizado pelo excesso de burocracia onde as aes

dependem de regulamentao. Os programas de investimentos so subjetivos
e as vises de curto prazo. As mudanas so difceis e praticamente
impossveis quando dependem de outros departamentos. extremamente
difcil, seno impossvel, manter polticas de longo prazo atravs de diversas
legislaturas;

Setor Educacional tanto as instituies pblicas educacionais quanto as
privadas tendem a seguir a estrutura do setor pblico no que diz respeito ao
emprego de recursos. As pessoas envolvidas no Gerenciamento de
Facilidades precisam ser tecnicamente competentes e possuir conhecimento
de ponta de maneira a obter credibilidade acadmica. As decises passam por
extensos processos de discusso e o gerenciamento necessitar abranger
aspectos polticos para poder ter acesso aos diversos departamentos. A
diversidade de servios e de demandas dos usurios presentes em um campus,
resulta na maior complexidade que o Gerenciamento de Facilidades pode
encontrar;

Setor Privado muito mais flexvel e aberto a mudanas. Uma vez que os
custos operacionais dos servios correspondem ao segundo maior custo
dentro de uma organizao privada sempre haver presso por corte de
recursos. Assim apesar da maior flexibilidade o Gerenciamento de
Facilidades estar sujeito s instabilidades dos negcios e portanto rpidas
mudanas. Os procedimentos so menos burocrticos e objetivam relaes de
55
longo prazo, negociaes e respostas rpidas. Enquanto no setor pblico a

nfase por manter os custos dentro do oramento, no setor privado esta
pela reduo de custos. Far ainda parte do gerenciamento no setor privado,
questes relativas a aquisies, justificativas de projetos, anlises de custo da
vida til e taxas de retorno de investimentos.
Uma nova forma de organizao tem assumido uma parcela significativa do mercado
de trabalho merecendo considerao: o Terceiro Setor, composto por organizaes
no governamentais (ONG). Para efeitos do Gerenciamento de Facilidades no
entanto, este setor comporta-se de maneira anloga ao Setor Privado, j que o seu
gerenciamento quase sempre efetuado por pessoal especializado, necessidade
imposta ao setor para poder usufruir benefcios, contribuies e isenes, fontes
principais de recursos que as sustentam.
3.2.3 Servios Gerenciados
Influenciar tambm o Gerenciamento de Facilidades o conjunto de servios que

integraro o escopo de seus trabalhos, bem como a importncia destes no contexto da
organizao e de seus negcios. O Gerenciamento de Facilidades poder abranger
todos os servios que no estejam relacionados atividade fim. Muitos autores
definem Gerenciamento de Facilidades como gerenciamento de todas as atividades
que suportem a atividade fim da organizao. O correto entendimento acerca da
vinculao de um servio atividade fim no to claro e pode demandar alguns
esforos, uma vez que um servio pode se enquadrar parcialmente nestas situaes,
como demonstrado na Figura 14, o que exigir sensibilidade para sua classificao: 22
56
Figura 14 Servios core / non-core

Fonte: BARRETT - 1999
A reta a est dentro da rea razo de ser. Estes servios esto

indiscutivelmente relacionados com a atividade fim, como por exemplo o
gerenciamento de sistemas prediais de comunicaes e informaes em uma
organizao provedora de acesso a Internet;
A reta b mostra uma situao que pode ser considerada muito mais voltada
para a atividade fim do que para de suporte, como por exemplo, o
gerenciamento dos sistemas prediais de suprimento de energia que atende os
sistemas de suporte vida em um hospital;
A reta c indica uma situao onde apesar do servio ser fortemente

caracterizado como de suporte interfere na atividade fim. Pode-se citar como
exemplo o gerenciamento de sistemas de conforto ambiental em um edifcio
coorporativo.
A reta d indica situao totalmente contrria a de a, ou seja, servios

totalmente de suporte, no relacionados diretamente com a atividade fim e
com interferncia mnima no desenvolvimento desta, como por exemplo, o
gerenciamento dos sistemas de suprimento de gua em um centro comercial.
57
Das quatro situaes apresentadas apenas aquela retratada na letra a no deve ser
objeto do Gerenciamento de Facilidades por estar totalmente relacionada com a
atividade fim da organizao. As situaes descritas nas letras b e c podero
compor o escopo do Gerenciamento de Facilidades, e a retratada na letra d
indiscutivelmente o integra.
Todas as variveis abordadas nos tpicos anteriores moldaro o Gerenciamento de

Facilidades que dever satisfazer as expectativas que a organizao e os usurios do
edifcio nutrem a seu respeito.
3.3 Objetivos do Gerenciamento de Facilidades
Todo o esforo empreendido com o Gerenciamento de Facilidades visa obter a

elevao do desempenho do edifcio como um todo, condio de alto desempenho
(High Performance Building). O ponto de partida do Gerenciamento de Facilidades
o emprego da viso holstica e os conceitos da Teoria dos Sistemas de maneira a
permitir o entendimento do edifcio como um todo. Foi visto anteriormente, que
desempenho significa comportamento em utilizao, e para que o edifcio como um
todo, eleve-se a esta condio de alto desempenho ser necessrio que o
Gerenciamento de Facilidades procure objetivar em seus processos:
Eficincia (fazer certo as coisas) produtividade
Efetividade (fazer as coisas certas) desempenho
Eficcia (fazer bem as coisas relevantes) qualidade

58
Figura 15 Eficincia, Efetividade e Eficcia
Para ser eficiente o Gerenciamento de Facilidades deve, por exemplo, visar o

consumo energtico, o retorno econmico e o uso de recursos baseado em vises de
longo prazo, com consideraes que abranjam todo o ciclo de vida do edifcio e de
seus componentes (B/A). Para ser efetivo deve tratar de questes internas como a
humanizao do ambiente de trabalho e externas como ambientao de todo o
edifcio no contexto das solicitaes externas, como por exemplo, questes sociais e
ecolgicas (B/D) e para ser eficaz o Gerenciamento de Facilidades deve preocupar-
se em fazer as coisas necessrias ao atendimento das solicitaes dos usurios (C/B).
Alm disso, o Gerenciamento de Facilidades deve permitir que os usurios do

edifcio encontrem nele o suporte adequado transio da fase crtica do macro
paradigma vigente Logos para o novo paradigma Holos, fazendo com que o
ambiente construdo contribua para que os processos desenvolvidos em seu interior
atendam as novas solicitaes de igualdade, justia e uso sustentvel dos recursos
naturais, imposies do novo paradigma. Estas questes tm despertado atenes de
projetistas de edifcios desde o ltimo quarto do sculo passado, verificando-se a
preocupao com o atendimento de solicitaes relacionadas com o futuro, sendo
utilizada como resposta para estes anseios a abordagem voltada para questes
relacionadas com a durabilidade, baixo consumo de energia e flexibilidade. No
entanto, esta abordagem pode ser atualmente considerada inapropriada para
atendimento das necessidades atuais, pelos seguintes motivos:
59
Durabilidade objetivando reduzir custos com manutenes e preservao

ambiental, deve-se empregar materiais durveis na composio do edifcio e
de seus sistemas. Contudo o processo de produo de muitos materiais
durveis pode demandar considervel quantidade de energia para sua
produo, como por exemplo, o alumnio, ou estarem disponveis em
quantidades no renovveis. Assim, a durabilidade de um material deve ser
analisada considerando-se no somente seu desempenho em servio, mais
tambm seus mtodos de produo e impactos ambientais.
Baixo Consumo de Energia sob todos os pontos de vista, o baixo consumo

de energia pelo edifcio desejvel. Atualmente, no entanto, pode-se abordar
esta questo pelo aumento de disponibilidade de energia, gerada no prprio
edifcio a partir de recursos renovveis, tais como a energia elica ou solar,
ou no renovveis, porm atravs de processos de maior rendimento e
menores custos, como por exemplo a co-gerao atravs da queima de gs
natural. A crise energtica, recentemente ocorrida em nosso pas, recomenda
preocupar-se no somente com a reduo do consumo de energia, mais
tambm com a sua produo.
Flexvel muitas vezes, a flexibilidade almejada s pode ser oferecida em

edificaes novas, que na maioria das vezes, por diversos motivos, so
construdas em regies afastadas dos grandes centros urbanos, agravando a
qualidade de vida oferecida aos habitantes e usurios do edifcio. A atual
preocupao com a sustentabilidade impe anlises mais amplas, com
consideraes sobre os impactos causados pelo edifcio na malha urbana, tais
como aumento de fluxo de veculos, de pessoas ou tempo empregado para
locomoes, entre outras.
Alm disso, a tecnologia presente na edificao h vinte anos no era to

significativa; embora os sistemas de comunicaes estivessem comeando a se
expandir, a nfase ainda era por armazenamento de informaes em papel, telefones
partilhados e sistemas de computao baseados em pesados mainframes. Desta
60
forma, esta abordagem anteriormente utilizada mostra-se inadequada para

atendimento das novas solicitaes impostas ao edifcio e seus sistemas, sendo mais
indicado objetivar dotar o edifcio das seguintes qualidades: 23
Re-utilizvel no sentido de oferecer flexibilidade na utilizao de espaos

que permita alteraes com mnimo emprego de recursos. Caracteriza esta
situao, por exemplo, a utilizao de divisrias modulares que podem ser
desmontadas, guardadas e utilizadas posteriormente em outra parte ou local;
Inteligente no necessariamente automatizado, mas inteligentemente

planejado desde a sua concepo, com projeto e construo voltados para as
necessidades dos usurios, evitando-se desta forma custos de adaptaes;
Verde minimizao e controle de impactos ambientais, iniciando-se com a

escolha da localizao do edifcio de maneira a evitar longos percursos de
transportes dos usurios (o edifcio certo no local certo) at o uso sustentvel
dos escassos e finitos recursos naturais.
Alta Tecnologia uso integral de recursos disponveis para possibilitar a

execuo de trabalhos em outros locais, com reduo de locomoes, e
aumento do suporte oferecido. A tecnologia embarcada no edifcio deve
tambm ser promotora de satisfao e conforto dos usurios, possibilitando,
por exemplo, ajustes individuais de temperatura e luminosidade.
Para que o edifcio como um todo apresente estas caractersticas, de maneira a obter-
se alto desempenho operacional, ser necessrio que os subsistemas prediais
apresentarem individualmente caractersticas de flexibilidade, confiabilidade e
gerenciabilidade necessrias, e que contribuam para que o sistema que os contm,
seja o ambiente de trabalho ou todo o edifcio, apresente as propriedades emergentes
de sustentabilidade, acessibilidade, segurana, custo efetivo operacional,
produtividade e funcionalidade necessrias, tratadas nos itens seguintes.
61
3.3.1 Sustentabilidade
A construo e operao do edifcio apresentam impactos diretos e indiretos

significativos no meio ambiente. Sustentabilidade significa comprometimento
crescente com o gerenciamento ambiental, sendo seu produto o balano otimizado
de custos e benefcios sociais e humanos no atendimento das necessidades funcionais
do edifcio. Os objetivos principais da sustentabilidade so: evitar a diminuio dos
recursos energticos, de gua e de matrias primas, minimizar e controlar os
impactos ambientais causados pelo edifcio ao longo de toda a sua vida til e criar
um ambiente construdo habitvel, confortvel, seguro e produtivo. Influenciam
significativamente o uso sustentvel do edifcio, alm de decises tomadas em fases
de projeto, a operao e manuteno do mesmo, devendo-se, para utiliz-lo de
maneira sustentvel, objetivar: 24
Minimizar o consumo de energia atravs do atendimento ou superao das

exigncias de normas de desempenho energtico e do uso de tcnicas
passivas de condicionamento ambiental, como o resfriamento da massa
trmica com ar da madrugada;
Reduzir o consumo de gua atravs de seu uso eficiente e reaproveitamento

quando possvel;
Utilizar materiais que causem baixo impacto ambiental durante a sua

produo e ao longo de toda a vida til;
Aumentar a qualidade do Ar Interno (IAQ -indoor air quality) que influencia

significativamente a sade conforto e produtividade dos ocupantes atravs do
uso da luz do dia, ventilao apropriada dos ambientes e controle da mistura
ar novo/ reciclado, alm de diminuir e controlar o uso de componentes
orgnicos volteis.
62
Uma definio usualmente aceita para sustentabilidade aquela definida pelo

WCED*: gerenciamento do crescimento econmico para utilizao dos recursos
naturais de maneira que a qualidade de vida das geraes futuras esteja assegurada.
Muitos argumentam no entanto que esta definio no completa. De qualquer modo
mais fcil identificar maneiras de contribuir para que se obtenha um ambiente mais
sustentvel do que tentar formular uma definio adequada para sustentabilidade.
Normalmente isto abrange questes relacionadas ao uso de recursos renovveis,
utilizao de formas alternativas de gerao de energia como a elica ou solar e
reciclagem de resduos bem como a diminuio de sua gerao pelos processos
desenvolvidos no edifcio. No entanto uma das mais eficientes maneiras reduzir os
impactos ambientais causados pelo edifcio, objetivar a durabilidade de seus
componentes, nas etapas de projeto e manuteno, observando-se aspectos de
sustentabilidade tambm nos processos de fabricao destes materiais. Para o
Gerenciamento de Facilidades, a sustentabilidade do edifcio, deve ser entendida
segundo trs dimenses: 25
Figura 16 Dimenses da sustentabilidade

Fonte: KUA e LEE (2002)
*
World Commission on Environment and Development (1989)
63
Um ambiente construdo sustentvel deve apresentar sustentabilidade: ecolgica,

entendida em termos de proteo a ecossistemas, que pode ser analisada
quantitativamente utilizando-se relaes de consumo energtico e fluxos de massa
por unidades de tempo ou espao, dentro de avaliaes de ciclo de vida til;
econmica, relativa a investimentos e custos de utilizao - as solues de menores
custos devem ser preteridas em favor daquelas que resultem em maior durabilidade e
possibilidades de reaproveitamento; social e cultural, aspectos de conforto, proteo
sade, e preservao de valores sociais e culturais.
3.3.2 Acessibilidade
Quando se pretende gerenciar adequadamente o edifcio, promovendo sua integrao

com as pessoas e os processos que so desenvolvidos em seu interior, necessrio
primeiramente permitir o acesso destas ao ambiente construdo. Para muitas pessoas
portadoras de incapacidades fsicas isto pode ser algumas vezes impossvel sem a
interveno de terceiros. O direito de ir e vir, garantia elementar prevista em nossa
Carta Magna, deve ser assegurado nas dependncias dos edifcios, logo a
acessibilidade na verdade um direito civil, que precisa ser assegurado pelo
Gerenciamento de Facilidades.
Quando se pensa em incapacidade fsica, a primeira idia associada de algum em

uma cadeira de rodas. Esteretipos deste tipo constituem a primeira barreira que
precisa ser superada quando se deseja garantir acessibilidade ao edifcio. O nmero
de pessoas portadoras de qualquer incapacidade cresce paralelamente idade da
populao. Na medida que a expectativa de vida constantemente crescente, tambm
o nmero de pessoas portadoras de deficincias fsicas, permanentes ou temporrias,
aumenta, bem como a responsabilidade e o envolvimento do Gerenciamento de
Facilidades com esta questo. O objetivo principal deste, como relao a
acessibilidade, deve ser:
64
prover uso igualitrio do ambiente construdo para todos os seus usurios. 24
Figura 17 Incapacidades Fsicas

Fonte: WBDG (2002)
26
A NBR-9050 define acessibilidade como sendo a possibilidade e condio de
alcance para utilizao, com segurana e autonomia, de edificaes, espao,
mobilirio e equipamentos urbanos. Segundo esta norma, os usurios do edifcio
podem ser portadores das seguintes deficincias:
Deficincia Ambulatria Total aquela que obriga a pessoa a utilizar

cadeira de rodas. Pode ser temporria ou permanente;
Deficincia Ambulatria Parcial aquela que faz a pessoa movimentar-se

com dificuldade ou insegurana, usando ou no aparelho ortopdico ou
prteses;
Deficincia Sensorial visual deficincia total ou parcial da viso que possa

causar insegurana ou desorientao pessoa;
Deficincia Sensorial Auditiva deficincia total ou parcial de audio que

possa causar insegurana ou desorientao pessoa.
65
Os parmetros antropomtricos a serem considerados nas condies de acesso e

circulao, bem como critrios de sinalizao e materiais passveis de utilizao,
esto regulamentados pela NBR-9050, obrigando o Gerenciamento de Facilidades a
sua satisfao. A legislao municipal da cidade de So Paulo, relativa a
acessibilidade, est contida no Decreto 37.649 de 25/09/98, que basicamente se
reporta ao atendimento da NBR 9050, e institu o Certificado de Acessibilidade,
obrigatrio para emisso do Certificado de Concluso para alguns tipos de uso do
edifcio. No mbito federal, a Lei 10.098 estabelece normas e critrios bsicos para
promoo de acessibilidade das pessoas portadoras de deficincia ou mobilidade
reduzida. Inova esta Lei ao citar no Artigo Segundo de seu Pargrafo II, as barreiras
de comunicaes, classificando-as como entrave ou obstculo que dificulte ou
impossibilite a expresso ou o recebimento de mensagens por intermdio dos meios
ou sistemas de comunicao, sejam ou no de massa. Apesar da citao, a Lei no
explicita maneiras especificas para garantir acessibilidade Internet, sendo este
assunto no momento, objeto de comisso de estudos da Associao Brasileira de
Normas Tcnicas (ABNT).
3.3.3 Segurana
Edifcios seguros requerem atitudes pro-ativas que antecipem e protejam os

ocupantes do edifcio, sua estrutura e os recursos disponveis de roubo, furto,
vandalismo, fogo, acidentes naturais, terrorismo e uma gama de catstrofes. O
desempenho das funes relativas ao Gerenciamento de Facilidades visa
primeiramente garantir a vida e integridade fsica dos ocupantes do edifcio
(segurana pessoal) e em segundo plano a integridade do edifcio e de seus elementos
(segurana patrimonial). Neste sentido, o primeiro passo a conduo de anlise que
identifique as ameaas e vulnerabilidades existentes, seguindo-se estudo de riscos
baseado na probabilidade estatstica da ocorrncia destes fatos, alm do tratamento
66
de suas conseqncias. Isto orienta a adoo de procedimentos que visem minimizar

a possibilidade de ocorrncia de fatos indesejveis, atenuar suas conseqncias e
gerenciar crises. Para o desenvolvimento do Gerenciamento de Facilidades, a
caracterstica segurana envolver:
Planejamento de Proteo a Incndios o objetivo inicial a garantia de

rpida evacuao dos usurios, atravs de rotas seguras, para o exterior do
edifcio. Os sistemas prediais de segurana podem ser passivos, aqueles que
visam proteger os usurios durante o abandono do edifcio, como por
exemplo, paredes, portas e materiais resistentes ao fogo, iluminao de
emergncia e de sinalizao em rotas de fuga, ou ativos, aqueles cuja funo
combater diretamente o fogo, como por exemplo, chuveiros automticos,
extintores, hidrantes, e sistemas de deteco e alarme (objetivam identificar
rapidamente a ocorrncia de um foco de incndio promovendo o abandono do
edifcio e combatendo diretamente o fogo, tais como sensores de fumaa, de
calor, botes de alarme e vlvulas de governo e alarme em sistemas de
chuveiros automticos).
O escopo do Gerenciamento de Facilidades no se limita somente a correta

manuteno e operao dos sistemas prediais de combate a incndios, mas
tambm ao treinamento de brigadas internas bem como dos prprios usurios,
para que estes saibam como proceder em situaes de emergncia. Na cidade
de So Paulo, compete ainda ao Gerenciamento de Facilidades atender a
seguinte legislao: Decreto Estadual 46076/01, Instrues Tcnicas do
Corpo de Bombeiros da Polcia Militar do Estado de So Paulo e Normas
Tcnicas Oficiais sobre o assunto.
Sade e Segurana dos Ocupantes os edifcios modernos so

normalmente considerados seguros e oferecedores de ambientes de trabalho
saudveis. Contudo problemas potenciais podem advir da utilizao do
ambiente construdo, tais como doenas respiratrias relacionadas a qualidade
do ar interno, doenas ocupacionais originadas da maneira como o trabalho
67
executado ou doenas e mal estares causados pela exposio a materiais

nocivos. Alm das doenas fsicas, o ambiente construdo pode tambm ser
causador de transtornos mentais como estresse e ansiedade - a Tabela 6
mostra as principais fontes causadoras deste mal, bem como suas
conseqncias. Uma vez que a produtividade dos usurios do edifcio est
fortemente relacionada com a sade e bem estar destes, cabe ao
Gerenciamento de Facilidades evitar o estabelecimento das condies
promotoras de tais males, assegurando a sade, segurana e bem estar dos
ocupantes (HSW- health, safety e welfare). 24
Tabela 6 Causas e conseqncias do estresse no ambiente de trabalho

Fonte: ROBERTSON (1999)
Fontes Principais de Estresse

Ambientais Organizacionais
Iluminao e rudos Muito ou pouco a fazer
Temperatura e umidade Papel ambguo ou conflitante
Perigos e riscos do trabalho Responsabilidade excessiva
Demandas do Trabalho (presses de tempo) Incerteza sobre o futuro
Equipamentos inadequados Estilo gerencial
Interfaces homem-mquina inadequadas Falta de controle
Conseqncias do Estresse
Fsicas Psicolgicas Comportamentais Organizacionais
Dores de cabea Depresso Tabagismo Absentesmo
Enxaquecas Apatia Alcoolismo Rotatividade
Dores nas costas Irritabilidade Consumo de drogas Acidentes de trabalho
Gastrites e lceras Ansiedade Disfunes alimentares Baixa produtividade
Hipertenso Baixa auto-estima Propenso a acidentes Insatisfao com trabalho
Doenas cardacas Disfunes do sono Acessos de violncia Reduo de desempenho
Para promover um ambiente saudvel o Gerenciamento de Facilidades dever

minimizar e administrar os perigos presentes, podendo-se citar entre outras
necessidades: evitar quedas causadas por desnveis, degraus, falta ou
inadequabilidade de guarda-corpo ou corrimos; prevenir acidentes causados
por choques eltricos; garantir ventilao adequada dos ambientes de maneira
a diluir a poluio interna; prover ambientes de trabalho ergonmicos;
estabelecer controle eficiente de pestes e pragas, atravs de constantes
desinfeces e dedetizaes dos ambientes.
68
Para promover o bem estar dos usurios o Gerenciamento de Facilidades deve

oferecer ambientes de trabalho confortveis, que favoream o uso
maximizado da luz do dia e de vistas externas, diminuio da sensao de
confinamento, disponibilizao de reas de descanso, alimentao e lazer,
controle de poluio visual e sonora. Pode ainda ser necessrio, dependendo
do tamanho da organizao, oferecer outros servios de suporte tais como
creches, ambulatrio mdico ou concierge.
Segurana Patrimonial - este item relaciona-se no s aos ativos do

edifcio, mais tambm aos seus usurios, devendo impedir atos de sabotagem,
vandalismo, criminais e de terrorismo. As medidas adotadas para obteno de
segurana patrimonial dependem dos riscos a que esto submetidos o edifcio
e seus ocupantes, podendo assumir custos significativos da operao em caso
de necessidade de elevado nvel de segurana. Excluda a proteo a atos de
terrorismo, raros em nosso pas, a segurana patrimonial se resume ao
controle de acessos, monitoramento, sensoriamento e deteco perimetral. O
controle de acesso efetuado atravs da utilizao de leitores e sensores
ticos, magnticos, eletrnicos, biomtricos ou digitais que associados a
dispositivos de bloqueio permitem o acesso e controlam a presena de
pessoas no interior do edifcio.
Equipamentos de deteco de metais instalados em acessos, demonstram ser

de difcil operao, por detectarem moedas, chaves e aparelhos de telefonia
mvel, alm da possibilidade de interferncia em marca-passos, com risco de
vida aos seus usurios. A utilizao destes dispositivos deve ser
cuidadosamente avaliada considerando-se os riscos envolvidos e o
desconforto causado aos ocupantes. O monitoramento efetuado com
circuitos fechados de televiso (CFTV) integrados a sensores magnticos de
abertura, de vibrao e infravermelho. 27
Verifica-se recentemente a tendncia de integrao de todos estes sistemas

com outros do edifcio, como os de segurana contra incndios e os de
69
comunicaes, possibilitando o controle remoto a partir de outras localidades,

o que aumenta consideravelmente a segurana. Toda esta tecnologia no
entanto, tem o seu ponto fraco no elemento humano, sejam os responsveis
pela leitura e interpretao dos sinais emitidos por estes equipamentos, sejam
os agentes de campo a quem compete as aes, visando a manuteno da
segurana do edifcio e de seus usurios. O Gerenciamento de Facilidades
dever ocupar-se no s da manuteno e operao destes complexos e
integrados sistemas como tambm do constante treinamento das pessoas
envolvidas com os mesmos. As restries de liberdade e movimentao so
fatores de descontentamento dos usurios, que desejam no entanto, a
manuteno de ambiente seguro e confivel. Nos pases mais desenvolvidos,
aps os atentados de setembro de 2001 ocorridos nos Estados Unidos da
Amrica, a segurana passou a ser o item que mais preocupa os usurios de
edifcios comerciais e pblicos, frente da Sustentabilidade. 24
3.3.4. Custo efetivo operacional
A efetividade de custos operacionais determinante para o sucesso dos negcios

desenvolvidos no ambiente construdo. Para alcan-la o primeiro passo substituir
antigas vises de curto prazo por outras que vislumbrem toda a vida til operacional
do edifcio, sistema ou equipamento considerado. Para tanto deve-se gerenciar
valores e no custos, sendo estes apenas componentes do processo maior de anlise.
A prtica demonstra que uma alternativa de menor valor inicial, pode no ser a mais
efetiva ao longo do tempo. O Gerenciamento de Facilidades dever amparar as
tomadas de decises, relativas ao desempenho de suas funes, em analises
econmicas durante todas as fases da vida til de um bem considerado, desde a sua
concepo, onde alternativas so escolhidas em funo de estimativas de custos, cuja
preciso depende dos recursos envolvidos: 24
70
Figura 18 Estimativas de Custos

Fonte: WBDG (2002)
As estimativas de custos devem somente ser utilizadas quando as informaes

disponveis no forem suficientes para aplicao de mtodos de anlise econmica
mais consistentes, que devero ser empregados, sempre que possvel, para suportar o
processo de tomada de decises. Para os propsitos do Gerenciamento de
Facilidades, o mtodo de analise econmica mais adequado o custo de ciclo da
vida til (LCCA - Life-cycle cost analysis), por possibilitar a comparao de
alternativas com diferentes expectativas de vida til, permitindo a adoo daquela de
melhor custo efetivo ao longo do tempo. Para seu emprego necessrio quantificar
todos os custos significativos verificados durante toda vida til de um ativo, tais
como, custos iniciais de aquisio, projeto, instalao, custos de operao,
manuteno, valor residual ou disposio.
Outros mtodos de analises econmicas so utilizados pelo Gerenciamento de

Facilidades em complementao ao LCCA, ou em substituio a este, quando no for
possvel a sua aplicao, como por exemplo, na comparao de alternativas que
envolvam diferentes rendimentos futuros, advindos de sua aplicao. Para tanto
pode-se empregar mtodos como beneficio liquido, custo-beneficio, taxa de retorno
de investimento ou tempo de retorno de investimento, mais sensveis e adequados
para estas situaes.
71
A engenharia de valores (VE-Value Engineering) representa outra valiosa ferramenta

para obteno de efetividade de custos na operao e manuteno do edifcio. Trata-
se de procedimento de avaliao que busca inicialmente, em fase de entendimento,
respostas s perguntas: o que isto faz? o que precisa fazer? quanto custa? que outros
materiais equipamentos ou procedimentos poderiam desempenhar a mesma funo
alternativamente? Em fase posterior eliminam-se etapas ou partes que no
contribuam significativamente para a adio de valores ao produto final, excluindo-
se assim custos desnecessrios, ou adotando solues alternativas de menores custos.
Em alguns casos porm, a anlise econmica precisar ser qualitativa por envolver
benefcios no mensurveis, tais como, aumento de eficincia e produtividade,
aumento de qualidade de vida no ambiente de trabalho, preservao de patrimnio
histrico e beleza. Devem ainda ser considerados aspectos negativos relacionados as
alternativas consideradas, como por exemplo, imagem publica ou danos ambientais.
Nestas situaes, onde as variveis no so diretamente mensurveis, o
Gerenciamento de Facilidades poder utilizar mtodos decisrios de mltiplos
objetivos (MADA Multi-Attribute Decision Analysis), que buscam alcanar uma
soluo que melhor satisfaa um conjunto de objetivos delineados. Para o edifcio e
seus sistemas, uma abordagem adequada o AHP Analytical Hierarchy Process.
Este mtodo procura organizar os critrios decisrios hierarquicamente, partindo
inicialmente de fatores relevantes relacionados aos objetivos da deciso, para
estrutur-los em seguida em uma hierarquia de critrios, sub critrios e alternativas
que subsidiam a tomada de decises. 24
Os mtodos de analises econmicas so ento instrumentos de suporte do

Gerenciamento de Facilidades para a tomada de decises, que conduzam a
efetividade de custos operacionais, atravs do gerenciamento de valores. Estes
podem ser entendidos no como a simples soma de custos, mas como razo entre a
soma de funo, qualidade e desempenho divididos pelos custos incidentes. Este
entendimento, habilita o Gerenciamento de Facilidades a cumprir a sua talvez mais
importante razo de ser: a de agregar valor aos processos produtivos desenvolvidos
no ambiente construdo. 15
72
3.3.5 Produtividade
As relaes existentes entre a satisfao dos trabalhadores com o ambiente em que

desenvolvem suas funes, a produtividade dos trabalhos, reduo do absentesmo e
aumento de concentrao, tm sido objeto de muitos estudos e pesquisas. Relatrio
recente do GSA - General Services Administration sustenta que um ambiente de
trabalho adequado afeta positivamente a produtividade e bem estar de seus
ocupantes, concluso similar a outros estudos, ainda que no se possa mensurar
adequadamente esta relao.
Quantificar o impacto de componentes do ambiente interno sobre a produtividade

no uma tarefa fcil, uma vez que esta se relaciona tambm com diversos fatores,
tais como compensaes por desempenho e prticas gerenciais, no sendo possvel
dissocia-las de seu contexto, de maneira a identificar a relao unitria de um
componente fsico do ambiente de trabalho com a produtividade. Ainda que no se
possa aferir com preciso a relao entre conforto ambiental e produtividade,
investimentos para tornar o ambiente de trabalho mais confortvel necessitam de
aumento de produtividade muito pequeno para sua compensao. Isto se deve ao fato
de que os custos com pessoal representam as maiores despesas em um edifcio
produtivo, algo em torno de noventa por cento de todas as despesas, ao passo que os
custos com operao e manuteno do edifcio giram em torno de seis por cento.
Assim, um acrscimo de trinta por cento nas despesas com ambiente de trabalho, por
exemplo, objetivando torna-lo mais confortvel, necessitar de um aumento de
produtividade de apenas trs por cento para justific-lo.
Alm de questes relacionadas ao conforto e bem estar, a produtividade do ambiente

de trabalho tambm est relacionada com o suporte oferecido aos usurios, para que
estes possam desempenhar eficientemente suas tarefas. Para tanto, o ambiente de
24
trabalho deve oferecer:
73
Tecnologia acomodao de ferramentas tecnolgicas que suportam e

facilitam o desenvolvimento das tarefas;
Confiabilidade - de espaos, sistemas e equipamento, relativamente s

questes que afetem a segurana, sade e bem estar dos usurios;
Flexibilidade pedra angular para suportar novas maneiras de trabalhar;
Sade - o ambiente interno afeta significativamente a sade dos usurios e

portanto sua produtividade;
Conforto e bem estar nveis elevados de conforto acstico, visual e

trmico.
A produtividade representa um dos mais importantes aspectos a serem observados

para se pretender elevar o edifcio condio de alto desempenho.
3.3.6 Funcionalidade
A ASTM define funcionalidade como qualificao daquilo que adequado para um

uso particular ou funo 2 Esta definio, de aparente simplicidade quando aplicada
a um equipamento ou parte deste, assume complexidade considervel se transladada
para o edifcio como um todo. Os sistemas do edifcio possuem funes especificas
na parte e no todo, sendo muitos deles multifuncionais. Todo o espao construdo
teve em sua concepo uma necessidade, objetivo ou misso. O atendimento a este
propsito inicial, confere funcionalidade ao edifcio. Porm, na atual conjuntura dos
negcios, estes objetivos mudam ou apuram-se cada vez mais rapidamente, tornando
um desafio para o Gerenciamento de Facilidades manter a funcionalidade do edifcio
74
como um todo, todo o tempo. De modo geral, esta ser alcanada se houver
24
preocupao em atender as seguintes necessidades:
Espaciais acomodao das pessoas, equipamentos e sistemas prediais de

maneira que estes possam desempenhar produtivamente, com segurana e
conforto as atividades previstas para realizao de suas funes especificas.
Incluem-se neste item, alturas, larguras, reas de pisos e de janelas, acessos,
condies especificas para acomodao dos sistemas e tecnologia necessria,
projetos ergonmicos de mobilirio e materiais de acabamento. Dada a
evoluo constante das necessidades relativas ao ambiente de trabalho a
flexibilidade deve ser considerada no planejamento espacial, visando
alteraes futuras.
Integrao de sistemas o edifcio um sistema complexo que pode ser

comparado por analogia a uma sinfonia, onde o resultado do todo depende do
funcionamento harmnico das partes. A integrao dos diversos sistemas
prediais, fundamental para garantir ao todo a funcionalidade desejada, deve
no se ater somente ao nvel operacional, mas tambm se estender para as
etapas de projeto, de reformas e melhorias. Consideraes para troca de
luminrias de forro, por exemplo, devem no somente estudar as suas
caractersticas especficas mais tambm contemplar seu relacionamento com
questes relativas ao seu funcionamento, como consumo de energia, gerao
de calor, de rudos e radiaes.
Nos edifcios modernos automatizados, a integrao operacional entre os

sistemas premissa bsica para garantir a interoperabilidade necessria, entre
controles locais, estaes de controle, sensores e atuadores. A integrao
entre estes dispositivos e programa de gerenciamento do edifcio (BMS
Building Management System) pode estabelecer-se por rede interna de
transmisso e dados (Intranet) ou por rede externa, via Internet. 25 Neste grau
de integrao e tecnologia disponvel, a informao gerada abundante,
favorecendo muito a gerenciabilidade destes sistemas.
75
Figura 19 Integrao de Sistemas

Fonte: WANG e XIE (2002)
Metas Desempenho a funcionalidade est intimamente relacionada com o

desempenho, uma vez que esta significa adequabilidade para uso e
desempenho significa comportamento em uso. Assim medies de
desempenho representam de certa forma uma quantificao de
funcionalidade. Para os sistemas prediais, equipamentos e partes destes, as
avaliaes quantitativas permitem monitorar adequadamente seu
desempenho, comparando-o com as metas fixadas e identificando eventuais
afastamentos destas o mais precocemente possvel, quando ainda possvel
efetuar correes com pouco emprego de recursos e manter o desempenho
real prximo do necessrio. Porm, para todo o edifcio, ou mesmo para as
condies de suporte do ambiente de trabalho, a avaliao de desempenho
requer medies qualitativas, que podem ser obtidas atravs dos conceitos de
servibilidade desenvolvidos pela ASTM.
A palavra servibilidade foi adotada como correspondente a serviceability, por no se encontrar em

dicionrios da lngua portuguesa uma palavra que represente o significado do vocbulo ingls.
76
3.3.6.1 Servibilidade
A funcionalidade do edifcio representada por um conjunto de necessidades dos

usurios, que define sua adequao para um uso particular ou funo. A servibilidade
de um edifcio, ou do ambiente de trabalho, a capacidade de desempenhar quando e
onde necessrio, para suportar as atividades ou funes dos usurios. Assim o
conceito de servibilidade, adotado pela ASTM, mais dinmico e abrangente do que
o de funcionalidade, por agregar a este a capacidade de responder as alteraes de
solicitaes, no as fixando no tempo. Servibilidade a capacidade do edifcio
desempenhar a funo para qual foi projetado, usado ou solicitado para ser usado.
29
Para o Gerenciamento de Facilidades este conceito bastante adequado, j que
este lida por definio, com solicitaes constantemente mutantes.
Muitas organizaes tm somente determinados tipos de funes, de acordo com a

sua atividade fim, podendo por exemplo, necessitar de proviso adicional de
segurana, ou suporte tecnolgico especial. Para cada tipo de funo, os sistemas
prediais e demais elementos do edifcio, necessitaro de um diferente arranjo de
capacidades funcionais, ou seja mais ou menos de uma determinada capacidade, de
uma variedade de tpicos de capacidades funcionais.
A ASTM criou um conjunto de noventa e sete tpicos de funcionalidade e

servibilidade, retratadas na Tabela 7, reunidas em dois grandes grupos. O primeiro
trata da efetividade ocupacional do ambiente de trabalho, seja ela individual ou de
grupo. Treze aspectos relacionam setenta e quatro tpicos que abordam questes
relativas ao suporte oferecido pelo edifcio, para o desenvolvimento dos trabalhos. O
segundo grupo composto por quatro aspectos e vinte e trs tpicos, envolvendo
questes relacionadas ao gerenciamento e manuteno do edifcio.
77
Tabela 7 Aspectos e Tpicos de Servibilidade

Fonte: ASTM (2000)
EFETIVIDADE OCUPACIONAL Proteo aos bens dos

INDIVIDUAL E DE GRUPO E 1693 ocupantes E 1694 Sistemas especiais e tecnologias
Suporte ao trabalho de
E 1660 Escritrio Controle de acesso entre zona A.13.1 Centro de conferencias
A.1.1 Fotocpia A.8.1 pblica e de ocupantes A.13.2 Vdeo conferencia
A.1.2 Salas de Treinamento Geral A.8.2 Zonas Internas de Segurana A.13.3 Traduo simultnea
Salas de Treinamento para A.8.3 Salas de Segurana A.13.4 Conexo por satlites e ondas
A.1.3 habilidades de computao Segurana de Sistemas de A.13.5 Central de computao
A.1.4 Salas de entrevista A.8.4 servios de limpeza A.13.6 Central de Telecomunicaes
A.1.5 Armazenagem Segurana de Sistemas de E 1669 Localizao e acesso
A.1.6 Expedio e Recebimento A.8.5 manuteno A.14.1 Transporte pblico
E 1661 Efetividade de Reunies Segurana de renovaes fora de Visitas de funcionrios a outros
A.8.6 horrio de trabalho A.14.2 escritrios
A.2.1 Salas de encontros e conferencias A.8.7 Sistemas de segurana do lixo Entrada de veculos e
A.8.8 Chaves e cartes de acesso A.14.3 estacionamento
A.2.2 Encontros informais e interaes E 1665 Proteo do Edifcio A.14.4 Identificao - edifcio e acesso
A.2.3 Espao e Layout de grupo A.9.1 Proteo nas imediaes A.14.5 Capacidade - mudanas internas
A.2.4 Salas de trabalhos de grupo Proteo contra acessos no A.14.6 Circulao pblica e acesso
E 1662 Som e Ambiente Visual A.9.2 autorizados A PROPRIEDADE E SEU
A.3.1 Privacidade A.9.3 Vigilncia do local GERENCIAMENTO
A.3.2 Distrao e perturbao A.9.4 Permetro do edifcio E 1700 Estrutura, envoltria e solo
A.3.3 Vibrao A.9.5 Zona pblica do edifcio B.1.1 Pisos tpicos dos escritrios
A.3.4 Iluminao e reflexo B.1.2 Paredes externas e projees
Ajuste de iluminao pelos A.9.6 Servios de proteo do edifcio B.1.3 Janelas externa e portas
A.3.5 ocupantes Condies de trabalho fora de B.1.4 Telhado
A.3.6 Distncia de vistas externas E 1666 hora normal B.1.5 Subsolos
E 1663 Escritrio tpico de TI A.10.1 Operao extraordinria B.1.6 Jardins
A.5.1 Computadores e equipamentos E 1701 Gerenciabilidade
Suporte fora de horrio Confiabilidade de fornecedores
A.5.2 Fora no ambiente de trabalho A.10.2 convencional B.2.1 externos
Antecipao de vida de til
A.5.3 Fora no edifcio Perda temporria de servios B.2.2 remanescente
A.5.4 Sistemas de dados e telefonia A.10.3 externos B.2.3 Fcil de operar
A.5.5 Gerenciamento de cabos Continuidade do trabalho durante B.2.4 Fcil de manter
A.5.6 Refrigerao A.10.4 colapsos B.2.5 Fcil de limpar
E 1692 Mudana pelos ocupantes E 1667 Imagem Interna e externa B.2.6 Zeladora
A.6.1 Disrupo em mudanas fsicas A.11.1 Aparncia externa B.2.7 Consumo de energia
Iluminao, HVAC e A.11.2 Hall de acesso B.2.8 Gerenciamento de energia
A.6.2
Chuveiros automticos A.11.4 Aparncia, amplido interna Gerenciamento de operao e
E 1670
manuteno
A.6.3 Mudanas menores de layout A.11.5 Acabamentos e materiais
Estratgia e programa para
A.6.4 Divises modulares A.11.6 Identificao externa B.3.1 operao e manuteno
Competncias dos funcionrios
A.6.5 Tempo de atendimento do GF A.11.7 Vizinhana B.3.2 internos
A.11.8 Significncia histrica B.3.3 Satisfao dos ocupantes
Informaes sobre unidades de
E 1664 Layout Aspectos do edifcio E 1668 Atrao e reteno de staff B.3.4 custos e consumo
A.7.1 Influencia do HVAC no layout A.12.1 Alimentao E 1671 Limpeza
Influncias acsticas e visuais no A.12.2 Sapataria B.4.1 reas externas e pblicas
A.7.2 layout A.12.3 Creche B.4.2 reas internas de escritrios
A.12.4 Sala de ginstica B.4.3 Banheiros
Influencia de perdas de traos do
edifcio nas necessidades A.12.5 Cavaletes para bicicletas B.4.4 Limpeza especial
A.7.3 espaciais A.12.6 Assentos - reas de trabalho B.4.5 Depsito de lixo do edifcio
78
A aplicao da metodologia desenvolvida pela ASTM consiste inicialmente na

escolha dos tpicos pertinentes, em razo do uso pretendido, e determinao dos
nveis correspondentes, solicitados e oferecidos. Cada nvel apresenta dois conjuntos
de condies que precisam ser satisfeitas, um de solicitaes dos usurios e outro de
condies de suporte oferecidas pelo edifcio e seus sistemas. A Tabela 8 mostra um
tpico de servibilidade do Aspecto Gerenciabilidade, chamado Facilidade
Operacional (Escala B.2.3). As caractersticas de servibilidade constantes na parte
esquerda da escala (Necessidades de suporte), esto descritas em linguagem
coloquial e devem ser preenchidas pelos usurios, preferencialmente reunidos em
grupo, ou mesmo por um nico usurio representativo. A parte direita da escala
(Avaliao) deve ser preenchida pelo Gerenciamento de Facilidades, estando as
caractersticas descritas em termos tcnicos. O nvel de servibilidade necessrio ser
determinado pelos usurios e o de servibilidade oferecida pelo Gerenciamento de
Facilidades, que obter a partir da aplicao desta metodologia, uma avaliao das
condies oferecidas, das necessrias e a diferena entre ambas. Dois valores devem
ainda ser determinados, de maneira a introduzir uma ponderao nos resultados, de
acordo com sua relevncia para o uso pretendido:
Importncia da escala, valor numrico variando de um a nove que deve

retratar a importncia relativa do tpico considerado em funo do uso
pretendido para o edifcio.
Nvel mnimo obrigatrio, valor numrico opcional variando de um a nove

que retrata o menor nvel de escala para atendimento de normas, legislao ou
percepo favorvel do usurio s condies consideradas.
79
Tabela 8 Tpico de Servibilidade Facilidade Operacional

Fonte: ASTM (2000)
B.2. Gerenciabilidade
Escala B.2.3 Facilidade Operacional
Escala de Necessidades de Suporte Escala de Avaliao

9 o Almoxarifado para operao do
9 o Almoxarifado: de tamanho adequado,
edifcio: necessrio, bem localizado e bem localizado com controle de qualidade
ventilado, para suprimentos e peas. do ar
o Espao para pessoal operacional: o Espao para pessoal operacional:
necessrio ser silencioso, conveniente e silencioso, bem ventilado e localizado.
bem ventilado. 8 o Instrues operacionais de servios e
equipamentos: completas e atualizadas
para instrues e verificaes
7 o 7
Almoxarifado para operao do
edifcio: necessrio, bem localizado e
o Almoxarifado: de tamanho adequado
ventilado para suprimentos. o Espao para pessoal operacional:
prximo as oficinas, bem ventilado e
o Espao para pessoal operacional:
silencioso, provido de armrios
necessrio ser silencioso, conveniente e
bem ventilado. o Instrues operacionais de servios e
6 equipamentos: manuais atualizados e
adequados para instrues e verificaes.
5 5 o
o Almoxarifado para operao do Almoxarifado: razovel
edifcio: necessrio. o Espao para pessoal operacional:
o Espao para pessoal operacional: apenas adequado (ex. ruidoso, pequeno
tamanho e condies no so ou mal ventilado), provido de armrios.
importantes. o Instrues operacionais de servios e
4 equipamentos: apenas adequadas
3 o Almoxarifado para operao do 3 o Almoxarifado: inexistente, algumas

edifcio: no necessrio no local peas dispostas em armrios prximos
operacional. aos equipamentos
improvisados em oficinas
2
o Instrues operacionais de servios e
equipamentos: incompletas
1 o 1
edifcio: no necessrio no local
o Almoxarifado: inexistente
operacional. o Espao para pessoal operacional:

inexistente
equipamentos: inexistente
Excepcionalmente importante Importante Menor importncia
Nvel mnimo obrigatrio:

NA NR Zero DP
80
Os resultados encontrados, so apresentados em grficos de barras horizontais, onde

so sobrepostos os dois nveis (solicitao e oferecimento) apurados de cada escala,
bem como a sua importncia relativa. Para o Gerenciamento de Facilidades, sua
aplicao permite avaliar as condies existentes e necessrias, segundo desempenho
funcional, de maneira a poder planejar a operao e manuteno do edifcio e de seus
sistemas, no sentido de aprimorar o desempenho destes e concomitantemente atender
as necessidades de suporte dos usurios.
Grande a versatilidade da metodologia proposta pela ASTM para apurao da

servibilidade, permitindo inclusive a criao de tpicos e escalas diferentes daquelas
propostas, para atendimento de outras condies mais especficas. A servibilidade
representa assim uma importante ferramenta para o Gerenciamento de Facilidades,
por expressar a capacidade de atendimento s solicitaes dos usurios em quase
todos os objetivos do Gerenciamento de Facilidades, j que a sustentabilidade,
acessibilidade, segurana e custos efetivos operacionais, alm da prpria
funcionalidade, podem ser expressos por tpicos de servibilidade, e a produtividade
do ambiente de trabalho, resulta do oferecimento de suporte adequado s
necessidades dos usurios. Sua aplicao permite:
Avaliao do desempenho do edifcio como um todo;
Identificao de pontos de melhorias necessrias;
Simulao do desempenho funcional ainda em etapas de projeto;
Comparao de desempenhos e funcionalidade de diferentes edifcios.
Pela importncia e relevncia demonstrada aos objetivos deste trabalho, os conceitos

de servibilidade, preconizados pela ASTM, sero abordados novamente e em maior
profundidade no Captulo 5, como significativa fonte de informaes necessrias
para o correto desenvolvimento do Gerenciamento de Facilidades.
81
3.4 Prtica de Gerenciamento de Facilidades
O planejamento das atividades inerentes execuo de Gerenciamento de

Facilidades desenvolve-se em duas etapas: uma relacionada com o planejamento
estratgico de suas funes, onde o objetivo entender como o Gerenciamento de
Facilidades dever ser desenvolvido para agregar valor aos processos produtivos que
so executados pela organizao. Para tanto, preciso contextualizar o sistema
gerencial no ambiente de negcios da organizao, identificando em que nvel
organizacional ser executado, bem como todas as variveis de contorno que
influenciam o seu desempenho. Em uma segunda etapa, so ento planejadas as
maneiras de executar aquilo que foi estabelecido anteriormente. Pode-se portanto
afirmar que o Gerenciamento de Facilidades tem sua principal atividade no
planejamento correto e adequado de todas as aes e procedimentos necessrios para
desempenho de suas funes e satisfao de seus objetivos.
Para poder planejar corretamente deve-se dispor de uma srie de informaes

necessrias para subsidio dos estudos que iro gerar conhecimento e entendimento
das situaes que se pretende gerenciar. A coleo reunida deve abranger uma vasta
gama de dados relativos de todas as variveis envolvidas, variando desde condies
operacionais do edifcio, seus sistemas e equipamentos, at as necessidades dos
diversos usurios. Este conjunto, inicialmente constitudo por elementos desconexos
de informao, deve ser processado e manipulado at que seja possvel saber o que
30
fazer, como , porque e quais as conseqncias destas aes.
Tabela 9 Evoluo da Informao

Fonte: GRAA (2002)
Sabedoria . Conseqncias Discernimento

Entendimento Porque ? Explicao
Conhecimento Como ? Instruo
Informao O que ? Descrio
Dados Elementos de Informao
82
As informaes reunidas devem ser relevantes e no necessariamente abundantes.

Para poder discernir qual informao ou no necessria deve-se analisar todo o
edifcio luz do enfoque sistmico, focando-se inicialmente nos sistemas maiores
(meio ambiente, edifcio e organizao). Olhando o todo antes das partes e
entendendo o papel que o edifcio e seus sistemas devero desempenhar para
suportar efetivamente os objetivos estratgicos da organizao, identificam-se os
objetivos destes sistemas, e a partir de ento as informaes relevantes para subsidiar
o planejamento estratgico. O processamento destas informaes dever gerar
entendimento que permita definir qual ser a estrutura necessria de Gerenciamento
de Facilidades e em que nvel este ser executado, e a partir disto determinar quais
servios gerenciais abrangero seu escopo. A Tabela 10 mostra uma estrutura
completa de aes gerenciais de Gerenciamento de Facilidades, idealizada pelo
British Institute of Facilities Management (BIFM), onde tambm se evidencia a
necessria primazia do entendimento. 31
Tabela 10 Estrutura de Gerenciamento de Facilidades

Fonte: ROBERTS (2000)
Entendimento do funcionamento da organizao

Entendimento dos negcios da Entendimento das estratgias dos negcios
organizao Desenvolvimento de estratgia de FM
Recursos humanos
Gerenciamento de pessoal Comunicaes
Relacionamento com especialistas e fornecedores
Gerenciamento de portflio imobilirio
Entendimento de projetos do edifcio
Gerenciamento de edifcios
Manuteno de estruturas prediais
Gerenciamento de servios do edifcio
Gerenciamento de servios de suporte
Gerenciamento de servios
Gerenciamento de projetos
Gerenciamento de servios ao cliente
Gerenciamento do ambiente de Questes ambientais
trabalho Gerenciamento espacial
Gerenciamento de aquisies
Gerenciamento de riscos
Gerenciamento financeiro
Gerenciamento de recursos
Gerenciamento da qualidade
Gerenciamento de informao
Aumentando-se progressivamente o foco em direo aos sistemas menores, so ento

identificadas suas funes, estruturas, inter relacionamentos com demais sistemas
83
bem como processos que se estabelecem para desempenho das funes. Percebendo
a contribuio destes sistemas para o desempenho global do edifcio, pode-se
determinar quais so as informaes necessrias para desenvolvimento do
planejamento ttico.
O conhecimento e o entendimento de todos os fatores relevantes que contribuem para

o funcionamento do edifcio como um todo, suas reais condies de desempenho e
aquelas desejveis para atender as necessidades dos usurios, possibilitam planejar
como e quando evoluir de uma situao para outra.
Para o Gerenciamento de Facilidades isso significa em nvel de planejamento

estratgico fixar as condies de desempenho desejvel do edifcio, determinando as
caractersticas de flexibilidade, confiabilidade e gerenciabilidade que os sistemas
prediais devero apresentar para que todo o edifcio apresente as caractersticas
emergentes de sustentabilidade, acessibilidade, segurana, custo efetivo,
funcionalidade e produtividade, necessrias para satisfao dos usurios. Os meios
eficazes para alcan-las so dados pelo gerenciamento de: valores, no s
financeiros mais tambm ambientais, qualidade, riscos e de mudanas necessrias.
Em nvel de planejamento ttico o Gerenciamento de Facilidades dever definir o

que fazer e quando fazer para atender os objetivos fixados em nvel estratgico. Isto
significa determinar as condies de operao e manuteno a que sero submetidos
o edifcio, seus sistemas e equipamentos.
O Gerenciamento de Facilidades tambm um sistema do edifcio, constitudo

principalmente por processos de planejamento, onde as entradas so os recursos de
vrios tipos, humanos, financeiros, energticos, naturais e tecnolgicos e informao;
os resultados so os servios de suporte necessrios e servibilidade, que representa a
funcionalidade do edifcio sob diversos aspectos. Sobre o sistema atuam influncias
externas exercidas basicamente por sistemas ecolgicos representados pela sociedade,
mercados em que esto inseridos o prprio Gerenciamento de Facilidades e a
organizao e legislao de vrios nveis. Tambm atuam sobre o sistema influncias
84
internas exercidas pelos diversos usurios organizados em sistemas animados e

sociais, e sistemas determinsticos representados pelo edifcio e seus sistemas
prediais. Estas influncias interferem na forma como os processos de planejamento
so desenvolvidos e portanto em seus resultados que fixam as condies operacionais
do edifcio e de seus sistemas, que devero ser suportadas pela manuteno e
intervenes de modernizaes.
A estabilidade do sistema deve ser mantida por ciclos de retorno de informao

provenientes da avaliao de eficincia (resultados comparados com as entradas),
efetividade, (resultados aferidos comparados com os planejados) e eficcia (resultados
obtidos comparados com aqueles desejados pelos usurios). Estas avaliaes, indicam
o desempenho do Gerenciamento de Facilidades e conferem aos processos por ele
desenvolvidos produtividade, desempenho e qualidade respectivamente.
Figura 20 - Ambiente do Sistema de Gerenciamento de Facilidades
O planejamento em nveis estratgico e ttico, cerne do Gerenciamento de

Facilidades, ser abordado em detalhes no Captulo seguinte.
85
Captulo 4 PLANEJAMENTO
No Captulo anterior foram abordados os conceitos de Gerenciamento de Facilidades,

sua abrangncia, variveis que o influenciam e seus objetivos. Ficou evidenciado que
o cerne de sua aplicao est no planejamento, sendo a informao seu principal
insumo. Neste Captulo sero tratados os aspectos de planejamento que se
relacionam com o desempenho adequado do Gerenciamento de Facilidades. Muitas
so as vises de planejamento, porm, na bibliografia pesquisada, uma definio
32
simples e adequada para os objetivos deste estudo aquela dada por Ackoff :
Planejar definir um futuro desejvel e idealizar meios eficazes de alcan-lo.
Por trs da aparente simplicidade desta definio, est a complexa idealizao de

cenrios futuros, que suportam o processo decisrio sobre a escolha dos cursos de
aes que devem ser empreendidas, objetivando-se atingir uma situao futura
desejvel. Para o Gerenciamento de Facilidades, este processo decisrio envolve
tambm uma anlise criteriosa de riscos associados a cada uma das opes
possveis, a comear pela considerao de que as possibilidades dos cenrios
imaginados realmente se configurarem, e a estender-se at a avaliao das possveis
conseqncias associadas a cada opo. Os riscos identificados nos processos de
planejamento demandam ainda a deciso de suport-los, control-los, ou estabelecer
mecanismos para sua mitigao.
Desta forma, os processos de planejamento so constitudos por conjuntos de

decises interdependentes, que compem um sistema de decises. Como elementos
integrantes de um sistema, o efeito de cada deciso sobre o resultado final depende
de pelo menos uma outra deciso do conjunto, trazendo ao planejamento uma
complexidade que advm muito mais do inter-relacionamento das decises, do que
de suas peculiaridades individuais.
86
O estabelecimento de cenrios futuros, fundamental para os processos de

planejamento, depende fortemente da postura da organizao, especialmente no que
diz respeito a sua viso e maneiras de se posicionar com relao a fatos futuros,
podendo basicamente ser classificada, em funo deste posicionamento, em uma das
33
seguintes opes:
Inativa inexistncia de uma viso de futuro, preocupao exclusiva com

fatos presentes.
Reativa idealizao de cenrios futuros a partir da observao de fatos

passados;
Pr-ativa idealizao de cenrios futuros a partir da observao de fatos

presentes;
Interativa idealizao de cenrios futuros desejveis conjuntamente com a

identificao de procedimentos que procurem assegurar o estabelecimento
das situaes previstas.
Para os propsitos deste estudo, o planejamento de sistema de Gerenciamento de

Facilidades deve estabelecer cenrios futuros a partir de uma postura de
planejamento interativa, ou seja, atravs da identificao no s dos cenrios
desejados, mas tambm das aes necessrias para procurar assegurar o
estabelecimento das situaes idealizadas. A cultura da organizao, para a qual o
sistema de Gerenciamento de Facilidades planejado, influenciar ainda a maneira
de se procurar satisfazer os objetivos indicados a partir da elaborao de cenrios,
chamadas por Ackoff de filosofias de planejamento: 32
Satisfao desempenho das tarefas e funes de maneira a atingir os

objetivos propostos;
87
Otimizao desempenho de tarefas e funes da melhor maneira possvel,

mesmo que supere aos objetivos propostos;
Inovao objetiva-se o aprendizado coletivo das pessoas incumbidas pela

execuo dos processos de planejamento. Este conhecimento possibilita no
s determinar as aes necessrias para a satisfao dos objetivos propostos
como tambm identificar desvios das situaes originalmente previstas e
propor novos cursos de aes.
Para o Gerenciamento de Facilidades, a filosofia de Inovao a mais adequada,

face s freqentes mudanas de condies de contorno a que o mesmo estar
submetido. Alm do estabelecimento dos cenrios desejveis e de maneiras de
procurar satisfaz-los, os processos de planejamento devem ainda identificar os
possveis problemas que podem comprometer ou impedir o estabelecimento das
situaes desejadas, propondo solues para cada um deles atravs de uma das
seguintes alternativas: 32
Absoluo - esperana que o problema se resolva sem nenhuma

interferncia, que deixe de existir ou de ser significativo com o tempo;
Resoluo tentativa de aplicao de solues passadas a problemas

semelhantes;
Soluo tentativa de encontrar resposta adequada para o problema que se

apresenta, atravs de mtodos experimentais, analticos ou cientficos.
Dissoluo tentativa de eliminao do problema atravs do re-arranjo da

interao entre as partes constituintes do problema, de maneira a elimin-lo.
Assim, os processos de planejamento so basicamente compostos por tomadas de

decises que determinam cursos de aes com o objetivo de conduzir a organizao
para os cenrios imaginados, propondo formas de reduzir ou mitigar os riscos
88
inerentes e resolver os problemas que podem impedir a satisfao dos objetivos.

Nestes processos devem ser consideradas todas as variveis participantes, que podem
ser reunidas, de acordo com a sua natureza em trs grupos:
Temporais determinao de prioridades e objetivos, fixados no tempo;
Espaciais relacionamento de questes temporais com o espao fsico;
Financeiras antecipao de gastos e despesas necessrios para a satisfao

dos objetivos considerados.
Na maioria das vezes, o futuro representar a maior incerteza associada aos

processos de planejamento podendo-se ter, no que se refere a fatos futuros influentes
sobre o Gerenciamento de Facilidades, impresses de trs tipos:
Certeza - aspectos do futuro sobre cuja ocorrncia pode-se ter relativa

certeza, como por exemplo, a imposio de racionamento de energia eltrica,
durante um certo perodo, ou a necessidade de se substituir determinado
componente aps certas horas de uso;
Incerteza - fatos de manifestao incerta, sobre os quais pode-se no entanto

dispor de razovel conhecimento acerca da probabilidade estatstica de que
venham a ocorrer, podendo-se avaliar as conseqncias de sua provvel
manifestao conjuntamente com os recursos necessrios para evit-las ou
minimiz-las;
Desconhecimento - eventos sobre os quais no se pode dispor de nenhum

conhecimento ou controle, como, por exemplo, as catstrofes naturais,
restando, para tentar mitigar os riscos associados a estas situaes, planejar
procedimentos de contingncia para serem colocados em prtica no caso de
sua eventual manifestao.
89
A partir das influncias das variveis consideradas e de suas conseqncias sobre a

organizao, adequado sub dividir os processos de planejamento em duas partes, de
acordo com a amplitude dos horizontes considerados: uma de curto prazo e outra de
longo prazo. Cada uma envolve questes bastante diferentes, porm o seu inter-
relacionamento indiscutivelmente muito forte, sendo adequado seu
5
desenvolvimento simultneo.
Tabela 11 Caractersticas dos planejamentos de curto e longo prazo

Fonte: COTTS (1999)
Consideraes Curto Prazo Longo Prazo

Perodo de tempo Menos de 3 anos Mais de 3 anos
Clareza do futuro Razoavelmente claro Incerto
Propsito do planejamento Prover servios Prover infra-estrutura
Perdas de negcios
Duvidas e incertezas
Presses sobre o planejamento Leis e regulamentaes
Ganhos de longo prazo
Necessidades repentinas
Necessidades Dados especficos Probabilidades, projees
Natureza do planejamento Definida e especifica Geral e conceitual
Oramentos, anlises de fluxos de
Investimento de capital Analises de investimento de capital
caixa
Os processos de planejamento, sejam de curto ou de longo prazo, devero ser

dotados de flexibilidade suficiente para permitir ajustes constantes, fundamentais
para tornar o planejamento realmente utilizvel, j que mesmo dentro de um
exerccio anual faz-se constantemente necessrio atualiz-lo e corrigi-lo. O resultado
final dos processos de planejamento, para poder ser conciso e utilizvel, deve ser
suficientemente compreensvel de maneira a permitir o fcil entendimento pelas
32
pessoas incumbidas pela execuo das aes propostas, identificando claramente:
Fins objetivos, projeo de referncia, e metas - objetivos que se deseja

alcanar em determinado perodo de tempo; os objetivos podem ser
estilsticos - que tm valor por si mesmos - ou de desempenho - que requerem
especificaes de como se pode medir o progresso no sentido de atingir os
objetivos.
90
Meios polticas, programas, procedimentos e prticas. O planejamento no

deve se ocupar somente com a avaliao de meios alternativos para atingir os
objetivos, mas tambm com novos e melhores meios. A chave para avaliao
eficaz de alternativas est na compreenso adequada daquilo que se planeja.
Recursos determinao de necessidades, de quanto ser requerido, de

quanto est disponvel em que tempo e lugar, e de como os excessos sero
tratados. Isto envolve planos para criao ou aquisio e distribuio de
recursos: monetrios, bens de capital, pessoas, insumos (materiais,
suprimentos, energia e servios) e informaes.
Implantao definio das tarefas, acesso s informaes necessrias e a

medidas de desempenho para as pessoas envolvidas, motivao para agir de
acordo com os interesses da organizao e autonomia para tomada de
decises necessrias (empowerment).
Controle avaliao das conseqncias das decises tomadas e eventuais

correes; ciclos de aprendizado.
Para o Gerenciamento de Facilidades, as aes necessrias para o planejamento dos

procedimentos que visam a satisfao de seus objetivos, podem ser reunidas em dois
grupos, de acordo com os horizontes considerados:
Planejamento Estratgico - envolve questes de longo prazo relacionadas

tanto com a infra-estrutura necessria para o provimento de servios de
suporte quanto com o relacionamento da organizao com seu ambiente;
Planejamento Ttico - envolve questes de curto prazo relacionadas a

operao, manuteno e modernizao do edifcio e seus sistemas, bem como
alocao de recursos necessrios para a execuo daquilo que foi planejado
em nvel estratgico.
91
4.1 Planejamento Estratgico
Estratgia o compromisso com a ao, ou seja o padro global de decises e aes

que posicionam a organizao em seu ambiente e que objetiva o atendimento de
metas de longo prazo. Para que a o planejamento estratgico de Gerenciamento de
Facilidades seja desenvolvido estritamente de acordo com a estratgia da
organizao e dos negcios que so por ela desenvolvidos no espao construdo,
deve-se primeiramente entender perfeitamente estas estratgias, que podem ser de
trs nveis: 15
Estratgia corporativa aquela que posiciona a empresa dentro de um

cenrio global, considerando fatores econmicos, polticos e sociais. Define
por exemplo em quais atividades a organizao dever atuar e com quais
recursos;
Estratgia competitiva define as expectativas da organizao com relao

aos seus negcios, as relaes esperadas com consumidores e mercados de
atuao bem como a postura que se pretende adotar para competir com os
concorrentes, como metas de crescimento e retorno esperado dos
investimentos;
Estratgia operacional define a contribuio do edifcio e seus sistemas

para os objetivos estratgicos ou competitivos da organizao. A principal
funo do planejamento estratgico operacional traduzir em procedimentos
operacionais os objetivos da estratgia corporativa e competitiva.
Estes trs nveis de estratgias da organizao e dos negcios possuem hierarquia

prpria, ilustrada na Figura 21, que deve ser considerada na elaborao do
planejamento estratgico de Gerenciamento de Facilidades, que definir o padro em
que as tomadas de deciso se basearo para moldar a operao e manuteno do
92
edifcio e de seus sistemas. A ttulo de exemplo pode-se citar a deciso de substituir

ou no o chiller do sistema de conforto ambiental, por equipamentos mais modernos
de melhor desempenho trmico e menor consumo de energia. A deciso sobre as
hipteses de substituio imediata ou em data futura, ou a no substituio, define a
operao e manuteno que ser executada nesse sistema, com conseqncias diretas
e indiretas no desempenho do edifcio, no conforto e produtividade dos usurios e
portanto da organizao. As decises s podero ser adequadamente tomadas se os
trs nveis de estratgias da organizao, que utiliza o edifcio, estiverem bem
compreendidos, a ponto de moldarem o planejamento estratgico do Gerenciamento
de Facilidades, que definir, para o exemplo citado, se a troca ser ou no efetuada, e
a partir desta deciso influenciar o planejamento operacional, que estipular as
condies de manuteno e operao a que ser submetido o chiller em funo da
deciso estratgica.
Figura 21 Hierarquia e Relacionamento entre Estratgias
O planejamento estratgico deve principalmente identificar corretamente quais so os

problemas que precisam ser solucionados, representando desta forma o estgio
adequado para a correta identificao dos problemas, bem como dos meios eficazes
para resolv-los, alm da percepo das oportunidades e ameaas que podem
alavancar ou comprometer os objetivos. Os problemas se iniciam em um espectro de
93
oportunidades evoluindo gradativamente para situaes de crises. Se identificados a

tempo de permitir o planejamento adequado das intervenes necessrias, estas
podem ser direcionadas para agregar valor aos processos, atravs de melhorias que
resultem em vantagens competitivas e de mercado. Alm disso, tambm sero
menores as conseqncias, j que estas evoluem em tamanho e gravidade com o
passar do tempo. 22
Pode-se ento dizer que a principal finalidade do planejamento estratgico

identificar corretamente os problemas relevantes que podem impedir a organizao de
atingir seus objetivos estratgicos. Para tanto devem ser contempladas vises de
longo prazo sobre as expectativas que a organizao e seus usurios tm com relao
aos seus prprios negcios, para poder ento desenvolver o planejamento do
Gerenciamento de Facilidades, afinado com aquelas. Desta compreenso obtm-se o
futuro desejvel do planejamento, sendo os meios para o caminhamento na direo
deste cenrio, em nvel estratgico, o gerenciamento de valores, de impactos
ambientais, da qualidade, de riscos e mudanas necessrias, para evoluir de uma
situao outra.
Define-se assim um padro em que as decises relacionadas ao Gerenciamento de

Facilidades podero se basear para solucionar os problemas, tanto em nvel
estratgico como ttico. Os primeiros dizem respeito ao relacionamento do
Gerenciamento de Facilidades com o ambiente de negcios, sendo seus efeitos de
longo prazo e as questes que se apresentam para serem solucionadas mal
estruturadas por natureza, por carrearem as ambigidades do ambiente externo dos
negcios em seu bojo. J os problemas tticos dizem respeito a prpria funo de
Gerenciamento de Facilidades, sendo de efeitos de curto prazo, com questes bem
estruturadas e de solues rotineiras e repetitivas. 22
Identificados os cenrios, atual e desejvel, o planejamento estratgico deve indicar

as aes recomendadas que permitam a evoluo de uma situao para outra,
selecionando as mais adequadas atravs de processo estruturado de tomada de
94
deciso. As solues devem ser escolhidas, atravs de processo seletivo que considere
para cada uma das alternativas: 22
Possibilidade (de execuo) - disponibilidade de recursos fsicos, humanos,

financeiros e tecnolgicos necessrios sua implementao;
Aceitabilidade - grau de satisfao dos objetivos, analisado segundo critrios

tcnicos (especificaes, contribuio para qualidade dos processos,
produtividade, confiabilidade e flexibilidade) e financeiros (anlise de
valores).
Vulnerabilidade avaliao dos riscos inerentes aos processos.
Figura 22 Tomada de Decises

Fonte: BARRETT (1996)
Se resultar mais de uma alternativa, aps a considerao das possibilidades,

aceitabilidade e vulnerabilidade das opes disponveis, dever ento ser escolhida,
dentre as opes remanescentes, aquela que apresentar os menores custos ou maiores
vantagens relacionadas.
95
4.1.1 Gerenciamento de Valores
O Gerenciamento de Facilidades deve objetivar, em todos os processos de tomada de

decises, relativos ao desenvolvimento de suas funes, adicionar valor s atividades
desenvolvidas no ambiente construdo, tanto naquelas relacionadas com suas
prprias funes como naquelas relativas ao suporte dos negcios realizados no
ambiente construdo. Para tanto, as pessoas envolvidas com o Gerenciamento de
Facilidades devem estar familiarizados com habilidades e ferramentas especficas
para gerenciar valores. Denomina-se corrente de valores a seqncia das atividades
com as quais o Gerenciamento de Facilidades gera a matriz de servios de suporte
oferecidos aos usurios do edifcio. A maneira com que o valor adicionado ao
longo da cadeia cria uma singularidade de servios, que so fornecidos, e tambm de
custos. A habilidade com que o Gerenciamento de Facilidades cria esta singularidade
bem como uma estrutura particular de custos e de valores, influenciada pelo
arranjo dos recursos (pessoas, equipamentos, servios de suporte e informaes). o
gerenciamento adequado deste arranjo de recursos que agrega valor aos negcios
desenvolvidos, sob o suporte do edifcio e seus sistemas.
Quando se gerencia valores deve-se olhar primeiramente o contexto antes de se ater

aos detalhes. A primeira tendncia buscar efetividade de custos, devendo-se
contudo, dentro de um contexto maior, observar tambm outros objetivos no
financeiros da organizao, como a estratgia dos negcios que os usurios
desenvolvem no ambiente construdo ou imagem da organizao perante o mercado.
A considerao dos elementos no financeiros deve preceder o estudo de custos e de
suas possveis redues. O Gerenciamento de Facilidades pode agregar valor as
atividades desenvolvidas atravs da combinao dos seguintes fatores: 6
Obteno de valor maximizado para os recursos empregados em qualquer

trabalho de manuteno ou reabilitao do edifcio ou de suas partes;
96
Economia de tempo na execuo destes servios de maneira a permitir a

continuidade operacional dos sistemas eficientemente, maximizando
benefcios aos usurios;
Assegurar todo o tempo alta qualidade aos trabalhos desenvolvidos;
Determinar como a imagem interna e externa pode ser usada para aumentar a
confiana na organizao;
Apurar como benefcios financeiros podem ser obtidos pelas possveis re-
estruturaes dos espaos e sistemas prediais.
Valores de produtos e servios so interpretados de diferentes maneiras por usurios

diversos, sendo suas caractersticas mais comuns nvel de desempenho,
confiabilidade e estilo. Assim, pode-se conceitualmente definir valor como sendo
uma funo da funcionalidade, desempenho e qualidade de um bem ou servio,
relacionadas ao seu custo.
Para o Gerenciamento de Facilidades a capacidade do edifcio ou de um sistema

predial, desempenhar adequadamente uma funo dada pela servibilidade, que
representa o seu desempenho funcional, sendo este inclusive avaliado luz da
satisfao das necessidades dos usurios, o que significa qualidade. Assim, para o
Gerenciamento de Facilidades valida a seguinte definio:
Valor funo da servibilidade oferecida relacionada aos custos operacionais
Portanto, o Gerenciamento de Facilidades poder agregar valor aos servios de

suporte por ele fornecidos organizao, tanto pelo aumento da servibilidade
oferecida quanto pela reduo de seus custos correspondentes. Desta forma, a
servibilidade representa para o Gerenciamento de Facilidades uma abordagem
consistente para a agregao de valores aos processos desenvolvidos no ambiente
construdo.
97
4.1.1.1 Gerenciamento Financeiro
Dentre as vrias habilidades necessrias ao pessoal envolvido com o Gerenciamento

de Facilidades a capacidade de gerenciar custos primordial. Isto decorre no s por
sua participao no processo de gerenciamento de valores, mais tambm pelo fato de
que o planejamento financeiro representa o acesso do Gerenciamento de Facilidades
5
aos nveis mais elevados da direo da organizao. Somente com a alta gerencia
sensibilizada acerca das vantagens potenciais de um gerenciamento racional ser
possvel obter os recursos necessrios para execut-lo em elevado nvel
administrativo, onde decises so tomadas no em funo de custos mas sim de
valores, com consideraes vislumbrando horizontes de mdio e longo prazo,
afinadas com os objetivos estratgicos da organizao usuria do edifcio.
No se pode ignorar a importncia dos recursos financeiros para o desenvolvimento

de qualquer processo. Gerenciar adequadamente estes recursos em primeira
instncia questo de sobrevivncia e em ltima a possibilidade de empreender tudo o
que foi planejado em nveis estratgicos e operacionais, visando a plena satisfao
das necessidades dos usurios em um cenrio mutante e competitivo. De nada
adiantar planejamentos estratgicos e operacionais perfeitos se o gerenciamento
no for capaz de traduzir em parmetros financeiros as necessidades encontradas,
avaliar, comprometer e apresentar as vantagens resultantes e os recursos necessrios
em linguagem que possa ser compreendida pelas pessoas que lidam com estes
recursos o tempo todo e decidem onde e como estes sero aplicados.
Planejamento financeiro consiste basicamente na definio dos recursos necessrios,

racionalmente determinados, alocados no tempo (budget). Muitas vezes os custos
devero ser obtidos atravs de estimativas, como por exemplo, a submisso de um
novo projeto aprovao executiva. O gerenciamento lidar freqentemente com
estimativas de custos e estas podem ser:
98
Intuitivas de preciso questionvel e sucesso dependente da capacidade e

habilidade da pessoa que faz a estimativa. Na verdade muitos gerentes de
Facilidades so avaliados por sua capacidade de estimar intuitivamente;
Comparativas baseadas em consultas de dados de situaes semelhantes;
Abrangentes obtida atravs da simulao de todos os custos que podem

ocorrer no processo de produo de um produto ou servio. o mais e
trabalhoso e tambm confivel processo de estimativa.
Os custos obtidos atravs de oramento criterioso ou intuitivo, precisaro sempre ser

justificados, uma vez que o custo operacional e de manuteno do edifcio e de seus
sistemas o segundo maior de uma organizao e por isso estar sempre sujeito a
presses por diminuio ou supresso dos recursos previamente alocados. A funo
da justificativa econmica subsidiar a tomada de decises, seja para escolher entre
aes concorrentes ou alternativas, para aceitar ou rejeitar um procedimento, ou para
organizar diversos projetos, em ordem de prioridade a ser seguida na distribuio dos
recursos disponveis. Esta justificativa efetuada com a utilizao das ferramentas
34
disponveis na matemtica financeira, como por exemplo:
Prazo para recuperao de capital: tempo necessrio para recuperao do

capital investido em um projeto, obtido pela diviso dos recursos empregados
pelo ganho lquido por unidade de tempo, sendo empregado para selecionar
alternativas em cenrio de recursos limitados. A principal desvantagem deste
mtodo est na no considerao de valores, penalizando alternativas que
representam vantagens considerveis ao longo tempo, demandando contudo
maior perodo de retorno de investimentos.
Anlise de Custo Benefcio diviso dos custos de um projeto pelos

benefcios obtidos por sua adoo, considerados ao longo de toda a vida til
de um sistema ou equipamento. De difcil aplicao quando utilizado em um
servio interno que no gera retorno financeiro diretamente mensurvel. No
99
entanto, para estes casos, pode-se sempre avaliar o custo da interrupo de

fornecimento de determinado servio para a organizao. Se, por exemplo,
no for possvel quantificar diretamente os benefcios de um processo
otimizado de manuteno do edifcio e dos sistemas prediais para a
organizao, factvel avaliar a perda de produtividade e os custos de
contingncia para interrupes e panes no fornecimento dos servios
considerados.
Taxa de retorno interna indicada pelo rendimento lquido dividido pelo

investimento. Utilizada para priorizar investimentos atravs do retorno
financeiro organizao, permitindo a comparao entre diversos
investimentos de capital. Envolve conceitos de recursos no tempo e fluxo de
caixa. Seu emprego varivel entre organizaes por permitir a aplicao de
variveis prprias, gerando verses nicas, e que podem por vezes apresentar
resultados distorcidos e pouco confiveis.
Retorno de Ativo Lquido (Return on Net Asset) representa a mudana

de valor dos ativos da organizao, em tempo passado, sendo determinado
pela diviso da variao do valor dos ativos pelo valor total dos ativos. Se
este ndice resultar positivo indica que a organizao est usando melhor seus
ativos, do que anteriormente. Se negativo indica um decrscimo na capacidade
estratgica dos ativos alavancarem os negcios da organizao. Para os
propsitos do Gerenciamento de Facilidades pode representar um indicador
confivel do estado fsico dos ativos da organizao. 34
As decises relacionadas com o investimento de recursos financeiros no devem se

pautar exclusivamente em anlise de custos, devendo tambm ser considerados outros
fatores, tais como riscos associados ou possibilidades de vantagens competitivas,
entre outras. Os recursos financeiros devem ainda ser considerados no tempo,
utilizando-se para tanto uma taxa de desconto que representa os custos para obteno
dos recursos. Assim, o valor presente (VP) de um determinado valor em uma data
futura (VF) dado pela eq.(1):
100
VP = VF x [(1 + i) t ] - 1 (1)
onde: i a taxa de desconto por perodos de tempo

t o perodo considerado
A considerao dos recursos financeiros no tempo permite a obteno de anlises

mais precisas, ainda que a inflao seja sempre representada por avaliaes intuitivas.
As ferramentas financeiras acima descritas constituem-se em valioso suporte para o
Gerenciamento de Facilidades. No entanto, a mais completa, dada as caractersticas e
objetivos deste gerenciamento, a metodologia denominada Custo do Ciclo de Vida
til, que deve ser empregada sempre que possvel.
4.1.1.2 Custo de Ciclo da Vida til
O conceito econmico de custo da vida til pode ser utilizado para anlise econmica
envolvendo um sistema predial, um equipamento ou at mesmo em todo o edifcio.
Apropriadamente conduzido este estudo permite comparar alternativas que possuem
expectativas de vida til diferentes ou avaliar o custo total de uma opo ao longo de
toda a sua vida operacional. Pode ainda ser utilizado para comparar benefcios sobre
executar determinado servio internamente ou contrat-lo externamente, ou para
comparar diversas opes que possibilitem a execuo de um mesmo objetivo, como
por exemplo comprar um edifcio novo no subrbio ou alugar um edifcio na rea
central ou ainda reformar o edifcio atual. O emprego do custo da vida til representa
importante subsidio para a tomada de decises inerentes ao processo de planejamento
financeiro da operao e manuteno do edifcio e de seus sistemas. Esta prtica no
entanto mais divulgada do que empregada, quer pelo no reconhecimento das
economias de recursos provenientes de sua aplicao, quer por dificuldades de
101
quantificao e documentao. Para que a ao do Gerenciamento de Facilidades

produza custos efetivos, o custo do ciclo de vida til dever ser empregado, sempre
que possvel. 5
A aplicao do mtodo consiste na avaliao, em termos de valor presente ou

recursos empregados em determinados perodos de tempo, de todos os custos
relevantes associados a propriedade, operao e manuteno de sistemas prediais ou
equipamentos. Devem portanto ser considerados os custos de projeto, compra,
aluguel ou leasing, construo, instalao, operao e manuteno, reparo, reposio,
demolio e disposio final. Logo, o custo inicial apenas um dos componentes da
anlise e portanto a melhor soluo no ser obrigatoriamente aquela que possui o
menor custo inicial. A aplicao da anlise de ciclo de vida til compreende cinco
etapas, a saber: 35
1. Identificao de objetivos, alternativas e restries;
2. Estabelecimento de suposies bsicas para a analise;
3. Compilao dos dados de custos;
4. Comparao dos custos de vida til de cada alternativa;
5. Tomada de deciso.
Inicialmente identificam-se os objetivos que precisam ser alcanados, estabelecendo

solues alternativas e restries que limitem suas aplicaes. Se o propsito do
estudo for a instalao de um novo sistema de aquecimento de gua, por exemplo,
tem-se que objetivo a obteno de conforto trmico para os usurios durante a
estao mais crtica do ano. As alternativas, neste caso, referem-se as fontes
energticas possveis: gs, eletricidade, leo e solar. Obviamente os custos unitrios
so diferentes bem como as eficincias energticas, custos de manuteno e
102
expectativa de vida til. As restries dizem respeito a disponibilidade destas fontes

no local de instalao.
Na fixao de dados e suposies deve-se estabelecer premissas bsicas que sero

utilizadas para o estudo das alternativas, como por exemplo, valor presente, valor
anual, perodo de considerao, taxa de inflao, perfil operacional do edifcio ou do
sistema predial a ser considerado. Se o critrio utilizado for o de valor presente,
ento o mesmo perodo deve ser utilizado para todas as alternativas. Para um
investidor o perodo a ser considerado deve ser o de seu horizonte, para um
proprietrio o tempo que pretende utilizar um imvel, para um comerciante o prazo
de sua locao comercial.
Na anlise dos custos no tempo deve-se ainda considerar a taxa de desconto que
representa o custo do dinheiro ou o ganho que ele poderia gerar se aplicado em outra
finalidade. Devem ainda ser considerados os custos agregados tais como impostos,
taxas, bem como o valor residual ou custos de demolio e disposio.
Para se obter o custo da vida til de uma alternativa, aplicam-se os recursos da

matemtica financeira a todos os custos incorridos no perodo de tempo considerado.
Os custos de investimento inicial englobam os de planejamento, projeto, aquisio de
local, engenharia, aquisies e instalaes. Os custos agregados englobam taxas de
intermediao, taxas de desconto e impostos incidentes. As despesas de operao e
manuteno envolvem todos os custos relativos a reparos, manuteno, energia, gua
e seguros, reposio e valor residual. Os custos que devem ser considerados so
aqueles que variam de acordo com as alternativas estudadas - custos comuns devem
ser desprezados.
Quando uma opo resulta em aumento de desempenho ou produtividade esta

vantagem precisar ser quantificada. Este ajuste poder ser efetuado subtraindo-se a
vantagem obtida, depois de considerada no tempo, do custo inicial. Assim, o valor
35
presente do custo de ciclo da vida til de uma alternativa ser dado pela eq. (2):
103
n t
CCVU (VP) = C t / ( 1 + i ) (2)
t=0
onde: C t a soma de todos os custo relevante em t,

n o tempo do ciclo de vida til, do bem considerado,
i a taxa de desconto,
t um perodo de tempo considerado, uma frao de n.
Na data inicial, quanto t = 0, o custo relevante o investimento inicial, para t = 1 o

custo relevante a soma dos custos de operao, manuteno, reposio e insumos
necessrios e para t = n o custo relevante ser o valor residual. Para a obteno do
valor de custo de vida til anual ou de outro perodo qualquer, emprega-se somente a
parte superior da frmula. Apurados os custo de vida til de cada alternativa, a
tomada de deciso dever basear-se naquela que apresentar o menor valor presente.
Se houver razovel incerteza associada s alternativas, probabilidades podero ser
utilizadas, de maneira a agregar as incertezas ao processo, multiplicando-se o custo
de vida til de uma alternativa pela probabilidade associada, obtendo-se ento os
valores considerados.
Esta tcnica no entanto apresenta limitaes para sua aplicao. No ser possvel
empreg-la quando as alternativas estudadas resultarem em diferentes fluxos de
receita, como por exemplo, alugueis ou benefcios relacionados com o desempenho
global do edifico ou de seus sistemas, tais como melhor aproveitamento espacial ou
maior produtividade. Nestes casos outros mtodos de anlise econmica podem ser
mais eficientes, uma vez que apresentam maior sensibilidade para anlise de
benefcios obtidos, tais como a apurao da relao custo beneficio ou taxa de
retorno de investimento, entre outros.
As pessoas envolvidas como Gerenciamento de Facilidades, devero portanto

incorporar s inmeras habilidades necessrias ao desempenho de suas funes,
conhecimentos e tcnicas de matemtica financeira e de gerenciamento de valores.
104
Estas prticas so vitais para o planejamento dos recursos necessrios operao e

manuteno do edifcio e de seus sistemas, bem como para o desenvolvimento de
novos projetos necessrios para fazer frente s mudanas que se apresentaro,
podendo assim manter o provisionamento de servios de suporte com a qualidade e
efetividade de custos esperados.
4.1.1.3 Anlise de Valores
Outra importante ferramenta para gerenciamento financeiro a anlise de valores,

baseada no estudo funcional das partes de um produto visando a reduo dos custos
agregados sua produo. A tcnica consiste na atribuio de custos s partes e
componentes, e identificao de sua contribuio funcional. Deve-se estabelecer
inicialmente a funo bsica que faz com que um produto seja produzido e
comercializado. Funes secundrias, de suporte a funo principal, devem ser
identificadas, bem como a sua contribuio para a funo bsica. Esta no poder ser
alterada, mais as secundrias podem at mesmo ser eliminadas, sendo este o objetivo
do mtodo para reduo de custos. Esta tcnica no entanto mais eficiente quando
aplicada em etapas anteriores a produo de um produto.
Os conceitos da anlise de valores propiciaram o desenvolvimento de metodologia,

concebida para ser aplicada em sistemas mais complexos, denominada FAST
(Function Analyses System Technique). Trata-se de um modelo Heurstico que
objetiva o entendimento e suporte para aplicao de outras tcnicas ou abordagens
que possibilitem obter redues de custos. A representao grfica, atravs de
diagramas, possibilita a troca de informaes entre equipes multi disciplinares,
agregando conhecimentos ao processo. A metodologia visa o entendimento do todo,
devendo o resultado ser alcanado atravs de consenso entre a equipe incumbida de
sua a aplicao. Isto faz com que a tcnica FAST seja adequada ao Gerenciamento de
105
Facilidades e a seu planejamento interativo. A maior vantagem da tcnica est na

apresentao grfica das dependncias funcionais o que favorece o estudo das inter-
relaes das funes e possibilidades de explorao de opes para desenvolvimento
de sistemas de melhorias.
Existem normalmente dois tipos de diagramas FAST, um tcnico e outro voltado para
o usurio. O primeiro usado para entendimento de aspectos tcnicos de uma parte
ou de todo o produto. O segundo focalizado nos aspectos significativos para os
usurios daquele produto. O modelo consiste na representao grfica das funes
principais e secundrias, dispostas horizontalmente de maneira a fornecer repostas as
perguntas como? que se sucedem da esquerda para a direita a partir da funo de
ordem mais elevada. Em sentido inverso, da direita para a esquerda, as funes
sucedem-se de maneira a propiciar respostas pergunta por que?. No sentido
vertical as funes devem estar organizadas segundo causa e efeito. Uma vez
montado o diagrama deve-se identificar o caminho crtico, aquele onde esto as
funes fundamentais para o produto final e que no podem ser suprimidas sem perda
de qualidade ou funo.
O resultado da aplicao est na identificao das funes secundarias que podem ser
eliminadas de maneira a permitir a reduo dos custos de produo, sem perda
funcional do bem ou servio. A ttulo ilustrativo, a Figura 23 mostra um diagrama
36
FAST, de caractersticas tcnicas, de uma lmpada eltrica. A anlise de valores
deve considerar variveis de quatro naturezas:
Valor de Custo ou de Posse quantidade de recursos financeiros necessrios

para produzir ou obter um bem ou servio;
Valor de Uso medida monetria das propriedades ou qualidades que

possibilitam o desempenho de uma funo;
Valor de Estima medida monetria das propriedades, caractersticas ou

atratividades que tornam desejvel a sua posse;
106
Valor de Troca medida monetria das propriedades e qualidades de um

bem que possibilitam sua troca por outro bem.
Figura 23 Diagrama FAST de uma Lmpada Eltrica

Fonte: MARAMALDO (1983)
O Gerenciamento de Facilidades deve ento se valer das inmeras ferramentas

financeiras disponveis para obteno de menores custos operacionais, elevao de
107
receitas, maximizao de retorno de recursos empregados e de lucro, reduo de

riscos e conservao de capital, agregando valor no s a sua prpria funo mas
principalmente para os negcios da organizao, desenvolvidos sob seu suporte.
4.1.2 Gerenciamento Ambiental
No atual cenrio onde desafios e mudanas so chaves para o sucesso, novas

responsabilidades emergem para as empresas e seu gerenciamento. As organizaes
precisam demonstrar desempenho ambiental na produo e ocupao do edifcio, no
agravando as condies do meio ambiente em que este est inserido.
Concomitantemente devem oferecer ambiente interno saudvel e confortvel aos
seus usurios.
Quando se aborda a questo ambiental, a tendncia mais comum focalizar o

produto final e o aspecto fsico do ambiente de trabalho negligenciando o
gerenciamento dos processos que suportam verdadeiramente a qualidade de vida no
trabalho. Encontrar e sustentar qualidade em nvel micro e macro ambiental depende
muito mais da maneira como o ambiente gerido do que a escolha de materiais e
6
mtodos com que o edifcio construdo. O Gerenciamento de Facilidades tem
participao preponderante para o cumprimento desta misso, e questes como o
gerenciamento de energia, uso racional da gua, qualidade do ar interno e reciclagem
de resduos passam a integrar o escopo de seus trabalhos, objetivando obter
sustentabilidade no uso dos recursos disponveis.
As determinaes da norma BS 7750/92 Institute (Specification of Environmental

Management Systems) da British Standard estipulam procedimentos para proteo
ambiental, que se aplicadas ao Gerenciamento de Facilidades conduzem as seguintes
necessidades:
108
1. Identificao dos elementos chave do edifcio que afetem seu desempenho

ambiental;
2. Desenvolvimento de um sistema integrado de gerenciamento que os regule;
3. Definio de poltica ambiental objetivando um gerenciamento efetivo;
4. Introduo de mtodo de reviso que verifique a eficcia do processo.
A atuao do gerenciamento neste sentido, parte do atendimento compulsrio

legislao de sade e segurana e estende-se at a responsabilidade voluntria, que
deve envolver proteo e auditoria ambiental, alm de gerenciamento de energia,
resultando destes procedimentos, edifcios que possuam ambiente interno saudvel e
que sejam estrategicamente geridos, com foco na minimizao de impactos
ambientais, sejam eles internos ou externos.
Figura 24 Aes de Gerenciamento Ambiental

O gerenciamento ambiental do edifcio envolve atuaes que objetivam a qualidade

ambiental tanto externamente quanto internamente. A primeira relaciona-se
109
basicamente como o gerenciamento de energia, uso racional da gua e controle de

resduos. A segunda com a qualidade do ar interno e suas influencias sobre a sade e
conforto dos usurios.
4.1.2.1 Qualidade do Ambiente Externo
A qualidade macro ambiental est fortemente relacionada com o consumo de energia

pelo edifcio, seja em etapas de construo ou de operao. Isto por que a gerao de
energia sempre se d com impactos ambientais significativos, seja ela gerada por
meios hidrolgicos, queima de combustveis fsseis ou fisso atmica. Espera-se que
em futuro prximo, fontes alternativas limpas de produo de energia, tais como o
vento, as mars ou a irradiao solar, diminuam as presses sobre o gerenciamento
energtico. Atualmente, no entanto, isto no se verifica, e a presso por uso racional
de energia muito forte, no s pela questo ambiental como tambm pela parcela
significativa que estes custos representam na operao e manuteno do edifcio.
A rigor, o gerenciamento energtico de um edifcio comea na sua concepo, com a

escolha dos materiais utilizados em funo da energia necessria para sua produo,
montagem e transporte, abrangendo tambm a escolha do local a ser construdo,
visando a otimizao do transporte necessrio aos usurios para utilizao do espao
23
construdo. O consumo de energia eltrica no edifcio ocorre por trs tipos de
utilizao:
Iluminao
Equipamentos
Sistemas de conforto ambiental

110
O sistema predial de conforto ambiental normalmente o maior consumidor de

energia em edifcios comerciais, podendo responder por at sessenta por cento da
37
energia consumida pela operao destes edifcios. O consumo energtico
proveniente da iluminao e de equipamentos, razoavelmente constante em
edifcios similares, variando unicamente em funo da tecnologia empregada,
permitindo a sua comparao atravs da tcnica de benchmarking. J o sistema
predial de conforto ambiental apresenta variao considervel em funo no s da
tecnologia dos equipamentos componentes deste sistema, mas tambm de fatores
regionais, de vizinhana, de uso e manuteno. 38
Para desenvolvimento de um sistema de gerenciamento energtico integrado e

definio de polticas ambientais e estabelecimento de procedimentos de controle, o
Gerenciamento de Facilidades dever atender normas para desempenho energtico,
como o Environmental Code of Practice, da Building Services Research and
Information Associations. Este cdigo traz uma matriz de conservao de energia,
retratada no ANEXO D, que define cinco nveis de classificao de importncia dada
pela organizao ao gerenciamento energtico, designando requisitos de atuao do
gerenciamento para estabelecimento de poltica energtica, funes gerenciais,
relao com usurios, sistemas de informao, divulgao e investimentos. Estes
critrios permitem ao Gerenciamento de Facilidades, no s em nvel de
planejamento estratgico mas tambm de atuao e controle, encontrar efetividade no
consumo de energia pelo edifcio.
Os edifcios automatizados, via de regra, oferecem elevados nveis de gerenciamento

energtico, atravs de programas de computador denominados EMCS - Energy
Management Control Systems, que operam integrados a sensores, atuadores e
dispositivos de controle digital, que permitem adequar o consumo de energia ao
perfil horrio e calendrio de solicitao, atravs do controle de sistemas e
equipamentos, de acordo com a demanda contratada com as concessionrias deste
servio pblico.
Em seu nvel mais elementar o gerenciamento energtico visa obter desempenho

atravs do controle do consumo de energia. Em seu nvel mais elevado, este
111
gerenciamento abranger questes como a co-gerao de energia, que consiste na

converso seqencial de uma fonte primria de energia disponvel, como leo, gs ou
biomassa que movimenta um motor ou uma turbina gerando energia eltrica e
trmica. A Figura 25 mostra um esquema de co-gerao de energia eltrica, obtida
por um gerador acoplado a um motor. Resulta do processo alm de energia eltrica,
energia trmica relativa ao aquecimento de gua que concomitantemente arrefece o
motor. Parte da gua aquecida utilizada para obteno de vapor atravs de
recuperao de energia no escape de gases de combusto para a atmosfera. Este
vapor pode ser usado em sistemas de refrigerao por absoro ou em gerador
adicional de energia eltrica. Assim resultam do processo, eletricidade, gua
aquecida e vapor que so utilizados por outros sistemas prediais.
Figura 25 Co-Gerao de energia

Fonte: SMITH (2000)
A aplicabilidade da co-gerao est associada as fontes energticas primrias

disponveis, bem como seus custos e os de energia eltrica de maneira a possibilitar
a otimizao da matriz energtica do edifcio. Em reas metropolitanas, onde o ar
externo apresenta considerveis problemas de poluio, como o caso da cidade de
So Paulo, a co-gerao de energia deve ser empregada somente quando a fonte
112
energtica disponvel for o gs natural, de maneira a no agravar as condies

ambientais. Dado o reaproveitamento, a eficincia deste processo de gerao de
energia chega a ser oitenta por cento superior gerao por queima de combustvel
38
fssil. Alm disso, a energia gerada internamente, est disponvel todo o tempo,
dispensando o trabalhoso controle horrio sobre a demanda de energia eltrica.
Outra questo de suma importncia para o Gerenciamento de Facilidades,

objetivando a qualidade do ambiente externo, a promoo do uso racional da gua.
Apesar da enorme quantidade de gua presente na Terra, menos de um por cento
adequada para o consumo humano. Para que se obtenha sustentabilidade no uso
deste insumo, preciso diminuir seu consumo, em proporo inversa ao aumento
populacional, o que significa para o Gerenciamento de Facilidades promover a
reduo gradual e constante do consumo per capita. Isto pode ser alcanado atravs
de duas frentes de trabalho: uma de esclarecimento e informao sobre o uso correto
dos sistemas que provm este insumo, a necessidade imperativa de economiz-lo e a
promoo de campanhas coletivas objetivando a reduo de seu consumo; outra
atravs do emprego de tecnologias, tais como torneiras e chuveiros automticos,
dispositivos de deteco de presena, de reduo de presso, de restrio de vazo e
equipamentos prediais hidrulicos de baixo ou nenhum consumo.
Em seu nvel elementar a otimizao do consumo de gua est relacionada ao

controle de consumo, atravs de medies que permitam estabelecer o perfil de
consumo dos usurios do edifcio, de maneira a poder identificar rapidamente
desvios indicativos de vazamentos e perdas. Em nvel mais elevado, o uso racional
da gua passa por questes como a reutilizao da gua, atravs de estaes prediais
de tratamento que possibilitem seu reaproveitamento para utilidades que no
requeiram elevada qualidade da gua, como lavagens de piso, regas de jardins ou
mesmo utilizao em bacias sanitrias, podendo-se tambm para estas finalidades
utilizar guas pluviais precipitadas sobre o edifcio, retidas e tratadas para uso
posterior. previsvel em futuro prximo o aumento considervel de presso sobre o
Gerenciamento de Facilidades pela efetividade do gerenciamento de consumo de
gua nos edifcios.
113
Ainda relativamente obteno de qualidade do ambiente externo, o Gerenciamento

de Facilidades deve ocupar-se com os resduos produzidos pelo edifcio seja em
etapas de construo, operao ou disposio de materiais e partes constituintes do
mesmo. Primeiramente, deve-se procurar reduzir a quantidade gerada de resduos,
23
atravs da utilizao de materiais durveis e re-utilizveis. Em um segundo
momento, deve-se cuidar para que os resduos gerados tenham destinao adequada
de maneira a minimizar seu potencial impacto ambiental. Isto envolve iniciativas
como coleta seletiva de lixo, disposio adequada de materiais agressivos aos
ecossistemas, utilizados na operao e manuteno do edifcio e de seus sistemas,
tais como baterias, materiais de pintura, de controle de pragas, combustveis e gases.
A reciclagem de lixo alm de influenciar positivamente a imagem do Gerenciamento

de Facilidades perante seus usurios, torna-se a cada dia mais importante.
Independentemente da receita que possa advir desta ao, a reciclagem contribui
substancialmente para o funcionamento sustentvel do edifcio. O valor e a
quantidade de resduos separados para reutilizao depende das atividades
desenvolvidas no ambiente construdo, porm quase sempre resultaro nos seguintes
materiais, que precisam ser separados: 5
Papel - jornal, papis brancos e papeles;
Alumnio recipientes e aparas de perfis;
Vidro plano, incolor, colorido e vasilhames;
Aparas de metal - cobre, ferro e ao;
Poliestireno expandido
Lixo orgnico
114
Dependendo do tipo de atividade desenvolvida poder ainda o edifcio gerar resduos

que requeiram tratamento especial, como por exemplo em hospitais. Nestes casos
porm quase sempre o manuseio e disposio destes resduos estaro a cargo de
empresas especializadas, restando ao Gerenciamento de Facilidades a administrao
deste servio. O gerenciamento deve priorizar programas de controle e reciclagem de
lixo, mesmo que os ganhos advindos da reciclagem no sejam suficientes para cobrir
os custos, devendo esta atividade ser avaliada em razo de seu valor, principalmente
de conscientizao, sensibilizao e educao dos usurios com causas to
significativas como a sustentabilidade ambiental.
4.1.2.2 Qualidade do Ambiente Interno
Internamente ao edifcio, a qualidade ambiental est principalmente associada com a

qualidade do ar interno IAQ (Indoor Air Quality). Esta est fortemente relacionada
com a sade dos usurios dos edifcios, com reflexos nas atividades desenvolvidas,
seja pela produtividade ou absentesmo. Quase sempre um edifcio comercial dispe
de sistema ativo de conforto ambiental, dadas as suas condies peculiares de
carregamento trmico. Na cidade de So Paulo comum o funcionamento de
equipamentos de refrigerao (chillers) em construes comerciais inclusive em dias
de inverno, quando as condies locais de gerao de energia so crticas, face o
regime pluvial e as fontes de gerao de energia utilizadas. Quatro elementos do
edifcio afetam a qualidade ambiental interna, a saber: 39
Envelope superfcie externa divisria dos ambientes internos e externos;
Sistema predial de refrigerao e ventilao caractersticas do sistema e

suas condies de manuteno e operao;
115
Ambiente externo o ar externo introduzido no edifcio, de maneira a

prover a ventilao necessria;
Usurios e suas atividades mobilirios e equipamentos necessrios para o

desenvolvimento das atividades.
Os equipamentos centrais de ar condicionado, atuam portanto na questo ambiental

tanto externamente, j que so os maiores consumidores de energia do edifcio,
quanto internamente, j que a qualidade do ar interno depende de seu funcionamento,
que compreende duas funes distintas: prover o conforto ambiental atravs da
eliminao da carga trmica e manuteno da temperatura de conforto e promover a
ventilao necessria (trocas de ar interno por externo). A insuficincia das taxa de
renovaes de ar de um ambiente, est relacionada a mais da metade dos problemas
de qualidade do ar interno. A relao entre ambos se d por: 39
Remoo da poluio interna que pode ser fsica (material particulado),

qumica (formaldeidos, gs carbnico e vapores resultantes da respirao
humana), biolgica (fungos e bactrias) ou radioativa (radnio emitido por
certos materiais constituintes da edificao como o gesso e o concreto).
Diluio na impossibilidade de remoo total de materiais nocivos, estes

devem ser diludos em ar externo, introduzido no ambiente interno, de
maneira que suas concentraes permaneam em valores seguros e aceitveis,
que no sejam prejudiciais aos usurios.
Gerao o prprio sistema de refrigerao e ventilao um gerador

potencial de materiais nocivos que necessitam ser controlados. A mais
perigosa contaminao possvel representada pela bactria Legionela
pneumophilla, que se desenvolve em acmulos de guas de condensao e
dutos destes aparelhos, e causam srios danos sade humana podendo
mesmo conduzir morte. Os danos ambientais internos produzidos pelo
sistema predial de conforto ambiental so provenientes basicamente de erros
116
de projeto (como por exemplo, a redistribuio de poluio interna pelo

edifcio ao invs de sua eliminao para o meio externo) e de operao e
manuteno (como por exemplo, a emanao de poluentes qumicos pelo
superaquecimento de motores ocasionado pela falta de lubrificao de
rolamentos). A manuteno destes equipamentos deve ser criteriosamente
executada, inclusive atendendo determinaes normalizadas pela Associao
Brasileira de Normas Tcnicas.
Porm em dias mais quentes, quando os equipamentos de refrigerao so mais

solicitados, quanto maior for a taxa de ventilao maior ser a energia consumida, j
que o ar externo estar em temperatura bem superior de conforto trmico. Isto
desperta atenes no sentido de encontrar frmulas de reduo de consumo de
energia atravs da diminuio das trocas de ar. A mais usualmente empregada,
denominada Demanda Controlada de Ventilao, consiste em restringir a
porcentagem de ar novo (externo) na mistura resfriada que introduzida no ambiente
para obteno de conforto trmico, o que pode significar perda de qualidade do ar
interno se no houver controle eficiente desta.
Visando manter salubridade do ambiente interno, o Ministrio da Sade, atravs da

Portaria n. 3.523 de 28/10/98 fixou na Letra f do Art. 5 a obrigatoriedade de
renovao de vinte e sete metros cbicos por pessoa e por hora. Para uma ocupao
em locais de trabalho, usualmente em torno de sete metros quadrados por pessoa, e
p direito arquitetnico de dois metros e meio, isto representa menos de duas ACH.
Para uma sala de aula, este volume representa aproximadamente sete trocas de ar por

hora, por aluno. A ASHRAE recomenda taxas de ventilao mais rigorosas,
podendo superar dez trocas de ar por hora.
Em edifcios modernos O Gerenciamento de Facilidades poder valer-se da

automao para simultaneamente atender as determinaes da legislao e oferecer
qualidade do ar interno, bem como monitor-la. Isto pode ser conseguido atravs do
NBR 13971 Sistemas de refrigerao, condicionamento de ar e ventilao manuteno

programada
American Society of Heating, Refrigerating and Air Conditioning Engineers

117
emprego de sensores medidores da concentrao do gs carbnico no ambiente. Sua

utilizao possibilita identificar a quantidade de pessoas presentes no recinto, j que
no ambiente interno este gs basicamente proveniente da respirao humana,
permitindo assim promover a ventilao necessria, sem desperdcio de energia.
Estudos demonstram que em ambientes internos, quando a ventilao de tal ordem
que consegue manter a concentrao de gs carbnico em valores inferiores a
quinhentas partes por milho, obtem-se tambm o controle por remoo ou diluio
de outras fontes de poluio interna.
O Gerenciamento de Facilidades poder ainda utilizar, para promover o uso racional

de energia sem comprometimento da qualidade do ar interno, o emprego de
tecnologias e tcnicas alternativas para obteno de conforto trmico, como por
exemplo, a utilizao de sistemas passivos de conforto ambiental, como brises
(inclusive automticos), vegetao, elementos de vedao de elevado coeficiente de
isolamento e reflexo irradiao solar. Uma importante tcnica alternativa,
denominada Ventilao Noturna (VN) pode ser empregada na cidade So Paulo, uma
vez que esta apresenta condies climticas favorveis a sua aplicao que so
simultaneamente: 40
Amplitude Trmica diferena entre as temperaturas mxima e mnima

dirias, em meses mais quentes, superior a oito graus centgrados, e:
Temperatura mnima - pelo menos quatro graus inferiores temperatura

de conforto ambiental.
Estas condies so necessrias para a efetividade do processo, ou seja para que os

ganhos advindos da reduo do perodo de funcionamento dos equipamentos de
refrigerao durante o dia, sejam maiores do que aqueles referentes a energia
consumida pelos ventiladores durante o resfriamento noturno. As principais
conseqncias do processo so o menor tempo de funcionamento dos chillers em
muitos dias do ano e mesmo a eliminao da necessidade de seu funcionamento em
perodos de inverno, para as condies climticas da cidade de So Paulo. Isto resulta
em economia de energia, melhor qualidade do ar interno e eliminao de
118
equipamentos de termo acumulao, de elevados custos, como tanques ou piscinas de

gelo. Alm disso, mesmo em dias em que o funcionamento dos equipamentos
refrigerao ser necessrio, os picos de carga trmica estaro defasados em
aproximadamente trs horas, funo do fenmeno denominado inrcia trmica dos
materiais constituintes do edifcio. Assim o pico de carga trmica em edificaes
comerciais, que ocorre normalmente nos perodos de ponta de consumo de energia
eltrica, passar a ocorrer fora deste. A figura abaixo evidencia esta defasagem, bem
40
como a diminuio da temperatura mxima interna, quando a VN aplicada:
Figura 26 Ventilao Noturna

Fonte: GIVONI (1992)
O uso de ventilao natural, associada a elementos passivos de conforto ambiental e a

tecnologia, podem resultar em edifcios de elevado desempenho energtico
concomitantemente com oferecimento de excelentes condies internas, como por
exemplo, o edifcio sede do Commerzbank, em Frankfurt, Alemanha. A concepo
arquitetnica do edifcio objetivou privilegiar maior contato com a natureza e menor
consumo de energia possvel. Para tanto foi concebido em formato triangular, em
torno de um trio central. Jardins internos, de altura igual a de quatro pavimentos,
comportam vegetao de porte, e esto dispostos alternadamente, a cada quatro
119
pavimentos, em uma das trs faces externas do edifcio, criando uma espiral de
vegetao ao longo do trio. Esta disposio arquitetnica, permite que todos os
escritrios recebam iluminao natural e disponham de viso panormica.
As fachadas so compostas por dois panos separados de vidro por onde circulam
fluxos de ar, por conveco. O controle de conforto ambiental exercido pelos
prprios usurios, a partir da abertura parcial das janelas, o que ocasiona a entrada de
ar novo por sua parte inferior e sada do ar usado, por conveco, pela parte superior
do caixilho. Os escritrios voltados para as faces externas, recebem o ar externo
diretamente atravs da fachada e os internos, recebem ar renovado atravs do trio.
As trocas de calor tambm se do pela circulao de fluxos de ar nos espaos
existentes sobre os forros.
O sistema de automao predial controla todas as trocas de calor, utilizando o sistema

ativo de conforto ambiental (aquecimento e refrigerao) apenas quando as condies
climticas externas no permitem a utilizao da ventilao natural para a promoo
de conforto interno. O resultado obtido um consumo de energia que pode chegar a
trinta por cento, do correspondente a um edifcio similar onde o conforto trmico
obtido atravs de sistemas ativos de conforto ambiental. Alm disso, o controle
individual de temperatura, a melhor qualidade do ar interno, o contato com a
natureza em agradveis reas de descanso e o oferecimento de vistas panormicas,
tornam o ambiente de trabalho agradvel, confortvel e saudvel, com efetividade de
custos operacionais e gerenciamento ambiental adequado, fazendo deste edifcio, um
modelo adequado a ser seguido pelo Gerenciamento de Facilidades na construo de
edifcios novos, ou em reformas de envergadura que permitam a aplicao destes
41
conceitos.
120
4.1.3 Gerenciamento da Qualidade
As pessoas envolvidas com o planejamento estratgico do Gerenciamento de

Facilidades, alm de gerenciar de valores e impactos ambientais devem tambm estar
capacitadas a gerenciar a qualidade dos servios de suporte fornecidos aos usurios
do edifcio. Para tanto necessrio identificar os processos que permitem a
efetividade deste gerenciamento e propor cursos de aes cujo objetivo assegurar-
se de que o Gerenciamento de Facilidades est desempenhando suas funes
conforme as necessidades da organizao, agregando valor a esta por sua
contribuio realizao de seus objetivos e reduzindo riscos para os negcios.
claro que isto depende fortemente de fatores culturais que modelam o
comprometimento com a qualidade, que deve estar fortemente enraizado em todos os
nveis da organizao. preciso que os custos envolvidos com a obteno de
qualidade sejam reconhecidos e que os prprios usurios compartilhem do anseio
pela produo de servios com qualidade, j que os benefcios so de mdio e longo
prazos, e portanto demoram para manifestar-se. 6
O foco deve estar fortemente centrado na satisfao das necessidades dos usurios
com todos os processos e atividades relacionados aos servios providos pelo
Gerenciamento de Facilidades somente o usurio e mais ningum define a
5
qualidade dos servios oferecidos. A busca pela qualidade tem incio mais no
tem fim. Ser sempre necessrio evoluir para um nvel superior de qualidade, uma
vez atingido um determinado nvel. 42 Qualidade total (TQ Total Quality) significa
satisfazer continuamente as necessidades dos usurios, ao menor custo. Para o
Gerenciamento de Facilidades o objetivo o Gerenciamento da Qualidade Total
(TQM Total Quality Management) evoludo a partir do conceito de TQ, com a
adio quela definio da necessidade de ser obtido atravs da ao conjunta de
todos. Para o Gerenciamento de Facilidades uma abordagem consistente para
43
obteno de TQM pode ser estruturada em cinco tpicos bsicos:
121
Processos orientados aos usurios: para o Gerenciamento de Facilidades

qualidade e usurios esto fortemente associados;
Compromisso pela busca de melhorias contnuas: no existem solues de

curto prazo na busca pela qualidade;
Funcionrios com autonomia necessria: (empowerment) O Gerenciamento

de Facilidades deve dar o suporte necessrio para que os funcionrios da
linha de frente, aqueles em contato direto com os usurios, tomem decises
corretas, no tempo necessrio. Todos os envolvidos com a operao e
manuteno do edifcio e de seus sistemas so responsveis pelo
fornecimento de servios com qualidade aos usurios;
Medio o custo da qualidade precisa ser avaliado e justificado, o que

pode ser feito de muitas maneiras como avaliaes do custo de refazer, custo
de intervir , custo da insatisfao do usurio ou custo de no fazer;
Divulgao servios de qualidade precisam ser reconhecidos e obter

divulgao tanto internamente como externamente organizao. Isto gera
conscientizao e comprometimento com o processo pela busca da qualidade
alm de agregar valor aos negcios, atravs da divulgao de vantagens
competitivas.
Estes princpios podem ser alcanados atravs da implementao de Crculos de

Controle da Qualidade, equipes compostas por pessoas envolvidas com a operao e
manuteno dos sistemas prediais, que trabalham conjuntamente e devem possuir
autonomia suficiente para identificar problemas, investigar causas e propor solues
adequadas. O leque das questes que podem ser tratadas por estes crculos deve ser
amplo e abranger desde questes relacionadas ao ferramental apropriado para
execuo dos trabalhos at, por exemplo, meios alternativos de gerao de energia.
Obviamente, ningum est mais preparado para avaliar maneiras de tornar trabalhos
mais eficientes do que as prprias pessoas envolvidas pela execuo dos mesmos. Ao
122
Gerenciamento de Facilidades cabe dar suporte aos trabalhos desta equipe,

encorajando e implementando suas idias exeqveis, bem como eliminando
barreiras que impeam o correto desenvolvimentos de seus trabalhos, alm de trazer
solues para as questes que o crculo por si s no consegue resolver.
A filosofia e a determinao pela busca da qualidade devem extrapolar os limites do

prprio edifcio alcanando fornecedores e prestadores de servios e de insumos
necessrios a operao e manuteno do edifcio e seus sistemas. Uma maneira de
garantir este comprometimento verificar o compromisso destes com normas de
garantia da qualidade, como por exemplo, a NBR ISO 9001 da ABNT. Mais do que
oferecer servios com qualidade, o gerenciamento dever sensibilizar a percepo
dos usurios para este fato, j que sob esta tica que a qualidade dos servios
22
oferecidos pelo Gerenciamento de Facilidades ser julgada. Neste sentido,
preciso que haja grande transparncia e sinceridade no relacionamento estabelecido
pelo gerenciamento com os usurios, evitando-se a criao de expectativas que
possam se transformar em decepo que, adicionada a grande parte da qualidade
oferecida pelo Gerenciamento de Facilidades que no sequer percebida pelos
usurios, pode gerar insatisfao destes, comprometendo assim os objetivos do
processo de TQM.
Figura 27 Oferta e percepo de Qualidade pelo usurio

Fonte: TEBOUL (1991)
123
A obteno da qualidade nos servios oferecidos pelo Gerenciamento de Facilidades

deve se dar atravs de processos de melhorias contnuas. Estes procedimentos devem
ser propostos, implementados e avaliados por Crculos de Controle da Qualidade,
compostos por elementos das reas representativas envolvidas com a operao e
manuteno do edifcio. As etapas de trabalhos que os crculos podem desenvolver
so apresentadas na tabela abaixo.
Tabela 12 Etapas do processo de Melhorias Contnuas

Fonte: SMITH (2000)
ETAPAS OBJETIVOS CONSEQUENCIAS

Consideraes sobre
Priorizar oportunidades de qualidade, custos, tempo e
1 Alavancar recursos
melhorias questes crticas para os
negcios.
Montar uma equipe multi Aumentar conhecimento e
2 Selecionar equipe
disciplinar criatividade
Mapeamento o que e o
3 Descrio do processo Viso do processo
que deveria ser
Identificao de produtos,
Definio de caractersticas Identificao de aes
4 processos e parmetros de
crticas eficazes
contorno.
Estabelecer um sistema de Quantificao de erros e Manter erros dentro de
5
medies variaes padres aceitveis
Obteno de estabilidade no
Estabilidade do processo e
processo e verificao de
6 Verificao de aceitabilidade comparao do desempenho
aderncia s necessidades
real com o esperado
dos usurios
Identificao de
procedimentos preventivos
Garantia de implementao de
7 Implementao de controle que assegurem elevado
aes pro-ativas e preventivas
desempenho e estabilidade do
processo
Implementao e
8 Implementao daquilo que foi
Institucionalizao normalizao de melhores
aprendido atravs do processo
prticas
As solues obtidas atravs de consenso do Crculo de Controle da Qualidade, alm

de agregarem valor ao processo, pelo aumento de conhecimentos e habilidades do
trabalho desenvolvido em equipe, geram maior comprometimento com as aes
propostas, minimizando resistncias s suas implantaes. Assim, a aplicao dos
conceitos de TQM no Gerenciamento de Facilidades, resulta no s em oferecimento
de servios de qualidade para os usurios, mas tambm na contribuio das pessoas
124
envolvidas com a operao e manuteno do edifcio para a implantao de mudanas

e melhorias necessrias, fundamentais para o correto desempenho de suas funes.
4.1.4 Gerenciamento de Riscos
Toda a tomada de deciso, que envolve expectativas de comportamento futuro, como

o caso do Gerenciamento de Facilidades, contm certo nvel de riscos. O
gerenciamento de riscos deve portanto integrar o planejamento estratgico, uma vez
que ignor-los ou subestim-los pode conduzir a situaes catastrficas. O
Gerenciamento de Facilidades lida todo o tempo com causas e efeitos que podem
causar danos. Se as variveis envolvidas na tomada de decises puderem ser
estatisticamente tratadas, ento o risco poder ser mitigado. Porm inmeros fatores
afetam a preciso e confiabilidade dos dados considerados, j que dependem de
julgamento subjetivo e de suposies de cenrios. A probabilidade de que um evento
adverso possa ocorrer pode ser estimada considerando-se a freqncia de sua
ocorrncia e severidade de sua manifestao. preciso estar bem claro que os riscos
existem, e por isso precisam ser identificados, de maneira a permitir a adoo de
posturas que mantenham o edifico e seus sistemas distancia segura dos mesmos.
A forma mais tradicional de controle de riscos a sua transferncia para uma

companhia seguradora. A vantagem deste procedimento a troca de um risco
desconhecido por uma transferncia financeira (pagamento do seguro). Contudo os
custos dos seguros alm de flutuantes podem ser caros por dois motivos: as
companhias de seguro so empresas com fins lucrativos, e alm disso existe uma
srie de normas e procedimentos que devem ser seguidos sob pena de no se receber
o seguro. Por isso, em alguns casos, pode ser mais vantajoso para o Gerenciamento
de Facilidades controlar diretamente os riscos atravs de seu gerenciamento.
Existem vrios mtodos de se lidar com riscos, entre os quais:
125
HAZOPS (Hazard and Operability Studies) tcnica qualitativa de

identificao de riscos complexos, pelo uso de componentes de tamanho
gerencivel. Os sistemas prediais so subdivididos em partes onde os riscos
so identificados e estudados procurando-se responder a quatro questes:
finalidade da parte em estudo, desvios que podem ocorrer, causas dos desvios
e suas conseqncias;
Anlise da rvore de falhas mtodo similar ao da rvore de decises, onde

as possibilidades so dispostas em ns onde esto relacionadas as ocorrncias
possveis. A probabilidade de ocorrncia de cada possibilidade identificada
bem como o custo relacionado a sua manifestao. O menor produto do custo
pela probabilidade de ocorrncia, identifica o caminho menos arriscado a ser
escolhido em cada n;
Mtodo da falha e efeito metodologia de pontuao que deve ser atribuda

a cada processo, de acordo com a identificao de causa, efeito, gravidade e
freqncia. A pontuao permite identificar setores que merecem ateno de
maneira a reduzir riscos;
Anlise de eventos procura identificar os custos advindos da ocorrncia de

um evento adverso.
mais fcil analisar eventos do que tentar analisar todas as causas de riscos
potenciais. Por isso o procedimento usualmente empregado para tentar controlar
riscos a aplicao da anlise de eventos, com identificao do pior cenrio possvel
de ocorrncia e avaliao da capacidade da organizao em suportar o
estabelecimento deste cenrio. A Figura 28 ilustra esta situao onde a opo A
prefervel opo B ainda que seu melhor resultado seja inferior, pela
impossibilidade da organizao suportar o estabelecimento do pior cenrio possvel
para opo B.
126
Figura 28 Anlise de Riscos

muito difcil, seno impossvel, eliminar totalmente os riscos. Portanto a maneira

correta de lidar com os riscos tentar mitig-los, mantendo-os dento de limites
confiveis, aceitveis e pr-estabelecidos. Para o Gerenciamento de Facilidades isto
significa identificar possveis ameaas implantao daquilo que foi
estrategicamente planejado e estabelecer procedimentos que garantam que limites
tolerveis no sejam ultrapassados, o que pode ser conseguido atravs de :
Manuais de operao precisos, inteligveis e disponveis;
Treinamento constante e adequado do pessoal envolvido com a operao e

manuteno;
Dispositivos e sistemas de alerta;
Confiabilidade elevada representada por equipamentos de reserva para

componentes e sistemas crticos.
127
4.1.5 Gerenciamento de Mudanas
As mudanas esto indiscutivelmente associadas ao Gerenciamento de Facilidades e

este deve encar-las no como fonte de problemas, mas como oportunidades de
obteno de vantagens operacionais, comerciais e financeiras. Nem por isso os
processos de mudanas devem ser promovidos sem o devido preparo, pois a
conduo errada pode levar a situao muito diversa da esperada. O principal
problema inerente ao processo o uso de previses (forecasts) necessrias para
estabelecimento de cenrios futuros desejveis, objetivos dos processos de
mudanas. Estes mtodos consideram o futuro como extenso de fatos presentes e
passados e por isso falham exatamente quando ocorrem as mudanas de padro, de
paradigmas.
Talvez a melhor maneira de lidar com as incertezas futuras inerentes aos processos
de mudanas seja a identificao de cenrios e fixao de metas para cada cenrio
imaginado, dando flexibilidade ao gerenciamento de alterar cursos de aes
previamente estabelecidas. Segundo Alexander, o Gerenciamento de Facilidades,
durante perodos de mudanas, deve principalmente objetivar,: 6
Sobrevivncia durante o processo de mudana, especial ateno deve ser

tomada com os sistemas contra intuitivos, que podem fazer com que a
mudana conduza a situao pior do que a previamente estabelecida.
Tomada de decises ponto crtico do processo, desde a deciso inicial

determinante de um processo de mudana, at as diversas decises que
devero ser tomadas ao longo da implantao no sentido de corrigir
distores e alteraes de aes previamente estabelecidas, face a mudanas
de contorno. As decises devem ser racionais, corretas e tomadas no tempo
necessrio.
128
O ponto mais relevante do gerenciamento de mudanas diz respeito conduo das

pessoas atravs de processos de mudanas, merecendo maior ateno do que
consideraes tcnicas ou administrativas, cujas solues podem ser razoavelmente
alcanadas com emprego de habilidades especialistas. J as pessoas atingidas pelas
mudanas ou pelos mtodos necessrios a sua implementao, tendem a resistir a
elas uma vez que podem consider-las uma ameaa ao seu modo de trabalho ou
manuteno de status e privilgios dentro da organizao. 22
Em uma mudana de layout de ambiente de trabalho tradicional para uma disposio

aberta, por exemplo, o Gerenciamento de Facilidades tambm deve levar em conta
alm das questes tcnicas as alteraes de comportamento humano que o novo
espao produzir, tal como impessoalidade, maior distrao ou perda de privacidade.
A introduo de novas tecnologias de informao tambm apresenta componentes
humanos que devem ser considerados, tais como o design das estaes de trabalho e
suas influncias em questes como fadiga, desconforto, descentralizao, ansiedade
com relao s mudanas nas maneiras de trabalhar ou com o aumento dos nveis de
desempenho necessrios.
As pessoas vivenciam diferentes fases de nimo ao longo de um perodo de

mudanas. As expectativas com os resultados, inicialmente elevadas, vo se
reduzindo gradativamente ao longo da implantao at se transformarem em
desnimo face os desconfortos sentidos e as dificuldades enfrentadas em perodos
intermedirios do processo. O nimo inicial parcialmente recuperado com a
percepo da aproximao do trmino do processo. O gerenciamento efetivo de
pessoas em processo de mudanas, consiste em administrar estas expectativas,
reduzindo tanto as iniciais quanto o desnimo ao longo de sua implantao, bem
como o perodo de durao do processo, resultando em maior satisfao final com as
mudanas. Estas situaes esto graficamente retratadas na Figura 29.
129
Figura 29 Gerenciamento o de pessoas atravs de processos de mudanas

Para o conseguir gerenciar adequadamente os processos de mudanas, o

Gerenciamento de Facilidades deve envolver as pessoas afetadas com estes processos
fazendo com que participem do controle e conduo das mudanas necessrias,
atravs de trabalho em equipe, liderado pelo prprio Gerenciamento de Facilidades.
As pessoas corretamente esclarecidas a cerca dos objetivos finais da mudana e
informadas o tempo todo sobre os andamentos de trabalhos, mudam sua postura com
relao s mudanas, de reativa para participativa. Este comprometimento transforma
a resistncia inicial em cooperao, contribuindo consideravelmente com o sucesso
dos processos de mudana.
Alm de ocupar-se com o gerenciamento de pessoas ao longo dos processos de

mudanas o Gerenciamento de Facilidades dever tambm cuidar de questes
tcnicas e administrativas. Em mudanas de localidade ou re-estruturao de
ambientes de trabalho, por exemplo, comumente o gerenciamento dever cuidar da
operao e manuteno de duas ou mais localidades simultaneamente, provendo
servios em mltiplos locais, complicando consideravelmente seus trabalhos durante
estes perodos. Contudo, nenhuma outra atividade possui to significativa capacidade
de influenciar favoravelmente as percepes dos usurios a respeito do
130
Gerenciamento de Facilidades como as relativas a processos de mudanas, face as

enormes expectativas que se estabelecem durante estes perodos. O sucesso do
Gerenciamento de Facilidades estar intimamente relacionado com sua capacidade de
administrar estas expectativas dos usurios, transformando-as em realidade, de forma
a satisfaz-los plenamente.
4.1.5.1 Gerenciamento de Projetos
Haver ocasies dentro de processos de mudanas onde atividades particulares

podero ser definidas como projetos. Um projeto uma mudana com incio e
termino bem definidos, sendo usualmente executado sob contrato, onde os recursos
6
so finitos e bem determinados. Assim, pode ser considerado um projeto a
substituio de sistema de transporte vertical, a implantao de sistemas de
automao e controle , a reforma de uma fachada de um edifcio, ou a construo de
um ou vrios edifcios. O Gerenciamento de Facilidades dever ento no s
gerenciar o projeto como tambm garantir o fornecimento contnuo dos servios
necessrios organizao e seus usurios durante a sua execuo, minimizando
interrupes e disfunes no fornecimento de servios de suporte.
O relacionamento do Gerenciamento de Facilidades com projetos, se dar

principalmente em obras de construo civil. Os mais complexos projetos so
aqueles relativos a mudanas de locais, que podem dizer respeito a um departamento
ou a toda a organizao, onde ser necessrio planejar a mudana de maneira a
prover mnima interrupo dos servios. A importncia do projeto considerado para a
organizao determinar as prioridades e aceitabilidade das interrupes.
Comunicao criteriosa e no tempo certo aumentam a aceitao dos usurios com
inconvenientes advindos da implementao de um projeto, alm de criar
envolvimento dos mesmos com os objetivos da ao.
131
bastante comum durante a execuo de um projeto a ocorrncia de alteraes

necessrias, resultantes de mudanas na legislao ou nas necessidades dos usurios.
A velocidade com que as mudanas necessrias so autorizadas define drasticamente
o sucesso de um projeto. Deve-se portanto considerar a possibilidade de ocorrncia
de mudanas necessrias e reprogramao de trabalhos adjacentes, ainda que o
correto planejamento do projeto diminua sensivelmente as necessidades de alteraes
ao longo de sua implantao.
O gerenciamento do projeto deve prover respostas as seguintes questes: quais so as

necessidades legais? Quem estar no comando do local? Como o trabalho ser
executado? Quais so os limites do local e quais so os meios de acesso? Haver
acesso dos trabalhadores a locais ocupados? Quais prticas de segurana do trabalho
sero empregadas? Quem autorizar os requerimentos de trabalho? Quais sero as
interrupes necessrias nos sistemas prediais? Haver identificao de riscos
externos? Como a segurana patrimonial ser executada? Quais certificados e alvars
sero necessrios na complementao? Que informaes sero necessrias para o
Gerenciamento de Facilidades aps a concluso?
Uma vez que a execuo de projetos se d por meio de contrato, especial ateno e
conhecimentos especficos devem ser empregados na elaborao destes. Suporte
considervel pode advir da observao das disposies preconizadas na norma
MN ISO 9003 , da ABNT. Todas as ocorrncias possveis e seus desdobramentos
devem ser documentados, principalmente aqueles que caracterizam a
complementao do contrato ou de partes deste, como a entrega de certides,
documentaes, projetos as-built, meios de entrega de projetos (papel, arquivos
eletrnicos, etc...), condies de funcionamento iniciais (setup) e testes necessrios.
Para os propsitos do Gerenciamento de Facilidades cada etapa do projeto termina

com um processo de avaliao e aprendizado , onde devem estar contempladas
comparaes dos custos previstos com os verdadeiramente ocorridos, dos objetivos
iniciais com resultados finais e uma ampla pesquisa de avaliao de satisfao dos
Sistemas da Qualidade Modelo para garantia da qualidade em inspees e ensaios finais

132
usurios com relao as informaes recebidas, execuo dos servios, transtornos

ocorridos e resultados finais. Estas informaes constituem-se no s importantes
subsdios para a operao e manuteno do edifcio, sistemas ou equipamentos
objetos do projeto, como tambm importante fonte de aprendizado a ser aplicado em
projetos futuros.
Das etapas relativas ao ciclo de vida til de um edifcio ou sistema predial, nenhuma
outra influencia to significativamente as condies operacionais e de manuteno
com reflexos diretos na efetividade de custos operacionais, como as etapas de
projeto. Nela os custos de intervenes so menores e os ganhos resultantes maiores.
O maior empecilho tomada de decises relativas a etapas de projeto diz respeito a
falta de comunicao entre as diversas equipes multi disciplinares incumbidas da sua
execuo, e falta de conhecimento por parte destas das reais condies operacionais
futuras a que estaro submetidos o edifcio e seus sistemas. Compete ao
Gerenciamento de Facilidades eliminar estas falhas, atuando como interface de
ligao entre estas equipes e direcionando seus esforos no sentido de obter
efetividade de custos operacionais do edifcio, sistemas ou equipamentos projetados.
Durante as etapas de projeto e contratao dos servios necessrios a sua execuo, os

custos relativos a uma mudana ou alterao so menores do que os ganhos advindos
de sua aplicao. Esta situao se inverte a partir do incio da construo, quando os
custos de alteraes passam a ser cada vez maiores, ao passo que os benefcios de sua
aplicao decrescem continuamente, situao retratada na Figura 30. Isto demonstra
a importncia das etapas de concepo e planejamento dos projetos, impondo que seu
gerenciamento seja conduzido com critrio, devendo as decises tomadas nesta etapa
contemplarem situaes de longo prazo que se estendam muito alm da concluso do
projeto, quando no mais ser possvel implementar as mudanas necessrias, sem o
emprego de considerveis recursos.
133
Figura 30 Custos e economias de alteraes de projetos

Fonte: COTTS (1999)
A conduo do planejamento estratgico do Gerenciamento de Facilidades, deve

portanto abordar de forma consistente questes relativas ao gerenciamento de valores,
da qualidade ambiental interna e externa bem como dos servios de suporte
oferecidos aos usurios do edifcio, controlando riscos relativos a operao e
manuteno do edifcio e conduzindo processos de mudanas, bem como as pessoas
neles envolvidas, de maneira planejada.
Do tratamento adequado destes tpicos, resulta a postura geral do Gerenciamento de

Facilidades, de maneira a orientar suas aes para suportar adequadamente os
processos produtivos desenvolvidos no ambiente construdo, atendendo as
necessidades dos usurios e operando e mantendo o edifcio de maneira sustentvel,
segura, saudvel e economicamente vivel.
134
4.2 Planejamento Ttico
No estudo do planejamento estratgico foram abordados tpicos que tratam da infra-

estrutura necessria para o desenvolvimento das funes de Gerenciamento de
Facilidades, com definio das linhas gerais que norteiam a sua prtica, tratando de
questes abrangentes e de longo prazo que objetivam alinhar os propsitos do
gerenciamento com os objetivos estratgicos da organizao, devendo destes
procedimentos resultar entendimento que possibilite saber o que deve ser feito e por
que. No planejamento ttico, questes operacionais devem ser tratadas, a partir do
compromisso com as aes resultante do planejamento estratgico. Assim, o
planejamento ttico lida basicamente com questes operacionais, de curto prazo,
identificando para aes definidas em nvel estratgico, como e quando estas devero
ser executadas.
Os horizontes do planejamento ttico so menores, normalmente no ultrapassando

um ou dois anos. Aqui as incertezas alm de pequenas podem ser facilmente
controladas com a eficincia dos processos de manuteno. Os problemas que se
apresentam, via de regra, no so complexos e suas solues quase sempre so
rotineiras e repetitivas. Nem por isso sua importncia pode ser dita menor, j que o
sucesso do planejamento estratgico depender da correta implantao, em nvel
operacional, daquilo que foi idealizado. Alm disso, sua abrangncia envolve a parte
mais sensvel de todo o processo, ou seja o contato direto com os usurios, nicos
avaliadores da qualidade e eficincia do Gerenciamento de Facilidades. Na maioria
das vezes em que se estabelecero estes contatos, estes se daro em condies
adversas, pois o usurio estar indicando um fator de descontentamento ou
deficincia do suporte oferecido pelo Gerenciamento de Facilidades as suas
necessidades. As aes que sero planejadas para ser executadas nas datas e
condies determinadas podem ser separadas em trs grupos:
135
Manuteno programada ou imprevista;
Operao - do edifcio e seus sistemas;
Modernizao atualizaes ou inovaes.
As aes referentes a cada um destes grupos devem ser tratadas de forma isolada e
independente, com recursos previamente definidos e exclusivamente alocados para
cada finalidade, situao que raramente se verifica na prtica, sendo mais comum
estarem reunidos em um nico departamento com mistura de recursos, e
principalmente utilizao de verbas que deveriam ser empregadas em manutenes
destinadas ao custeio de pequenas obras de modernizao, com desvio da utilizao
pretendida. Resulta desta prtica, alm do no cumprimento das manutenes
necessrias e conseqente desatendimento das solicitaes dos usurios, que o
resultado destas modernizaes implementadas incrementalmente um todo
desconexo, sem identificao com os objetivos estratgicos da organizao. Neste
caso, o planejamento ttico passa a ser praticamente o nico da organizao, ainda
que reste dentro dele traos de planejamento estratgico.
As modernizaes representadas por intervenes de melhorias em sistemas e

equipamentos existentes ou instalao de novos, devem ser entendidas e gerenciadas
como projetos, requerendo porm as aes de manuteno e operao do edifcio e
seus sistemas, o planejamento ttico e operacional das tarefas relacionadas. Na
correta execuo de Gerenciamento de Facilidades, o planejamento ttico
desenvolvido separadamente do estratgico, sendo suas decises baseadas no
compromisso com as aes, estabelecidas por este ltimo. As ferramentas necessrias
para tanto so basicamente financeiras e matemticas, principalmente relacionadas
com quantificaes (oramentos) e programaes. O correto planejamento ttico dos
servios de suporte oferecidos pelo Gerenciamento de Facilidades contribui de forma
significativa para a satisfao de todos os objetivos de sua correta prtica, com
implicaes na sustentabilidade, acessibilidade, segurana, efetividade de custos
operacionais e servibilidade.
136
Se as melhorias so executadas e controladas com aplicao de tcnicas prprias de

gerenciamento de contratos, os servios relacionados a manuteno e operao so
organizados e documentados atravs do emprego de ordens de servio. O
planejamento ttico deve incumbir-se de idealizar as maneiras pelas quais estas se
processaro (papel, correio, internet ou intranet), sero manipuladas e principalmente
armazenadas de maneira a se constiturem em importante fonte de informaes
necessrias para o planejamento ttico, servindo tanto para aferir sua preciso como
para fornecer avaliao a respeito da eficincia, efetividade e eficcia da operao e
manuteno do edifcio, seus sistemas e equipamentos. Para ser eficiente e atender os
objetivos previstos, o planejamento ttico deve ser:
Objetivo: deve possibilitar atravs de sua leitura o fcil entendimento a

respeito dos objetivos, metas e prioridades estabelecidas;
Estruturado: coerente e vinculado ao planejamento de longo prazo;
Manipulvel: atualizaes e correes precisam ser regularmente efetuadas

em funo de alteraes e mudanas que ocorrem durante sua execuo;
Exeqvel: devem ser previstos os recursos necessrios que possibilitem a

execuo das aes estabelecidas.
4.2.1 Estrutura da Fora de Trabalho
A primeira questo que se relaciona ao planejamento ttico diz respeito a organizao

da fora de trabalho que ser empregada para realizao das aes necessrias. Dada
a natureza do Gerenciamento de Facilidades e os desafios relativos as suas funes,
os trabalhos devem ser desenvolvidos necessariamente em equipes, tanto pela
137
necessidade de agregar conhecimentos multi disciplinares s aes quanto de se obter

respostas rpidas aos novos desafios que se apresentam a todo o momento. As aes
inerentes ao Gerenciamento de Facilidades devem ser portanto atividades
eminentemente coletivas, onde os conhecimentos, aprendizado e idias sejam
partilhados com outras pessoas, em um processo evolutivo e interativo de
aprendizado coletivo, conferindo assim ao Gerenciamento de Facilidades as
caractersticas de Organizaes que Aprendem (Learning Organizations).
A aplicao destes conceitos conduzem a uma mudana de auto viso das pessoas
envolvidas com o gerenciamento, de executores para pensadores e planejadores. O
trabalho desenvolvido em equipe inclusive a nica maneira possvel de se reter o
conhecimento na organizao e no individualmente em pessoas que podem a
qualquer momento, por diversos motivos, deixarem de integrar a fora de trabalho
disponvel. Na verdade uma organizao que aprende o faz atravs de seus
indivduos, portanto seria mais correto referir-se a elas como possuidoras de
indivduos que sabem aprender e partilhar conhecimentos coletivamente. Contudo o
conhecimento obtido atravs de processos individuais desenvolvidos em duas
etapas: aprendizado especifico e percepo de pontos fortes e fraquezas com relao
ao assunto estudado. Cada pessoa obtm conhecimento de maneira singular segundo
modelos mentais prprios, que representam a forma como estas percebem e interagem
com o mundo ao seu redor. Para as pessoas envolvidas com o Gerenciamento de
Facilidades o aprendizado pode se dar de vrias maneiras, sendo as mais usuais: 22
Treinamento: desenvolvido pela prpria organizao ou externamente ela;
Auto desenvolvimento: ciclos de estudos de assuntos de interesse prprio ou

participao em cursos regulares;
Aprendizado distancia: cursos interativos principalmente oferecidos pela

Internet, com suporte on-line ou contatos pessoais espordicos para
aprimoramento do processo;
138
Rotatividade funcional: talvez a melhor maneira de obteno de

conhecimentos multi disciplinares seja fazer com que o funcionrio ocupe
alternativamente diversas funes;
Programas de intercambio: processo anlogo ao de rotatividade funcional

com a vantagem adicional de permitir a troca de conhecimentos entre
organizaes similares, porm no concorrentes.
O aprendizado desenvolvido em grupo cria um micro cosmo de aprendizado dentro

da organizao. As habilidades desenvolvidas propagam-se para outros membros ou
grupos. Alm disso o aprendizado em equipe mais eficiente do que aquele
desenvolvido individualmente. Um grupo constitudo por elementos com habilidades
e conhecimentos satisfatrios em diversas questes muito mais efetivo do que uma
equipe onde todos possuem nveis prximos de conhecimentos. O sucesso dos
trabalhos e aprendizado desenvolvidos em equipe depende fundamentalmente da sua
conduo por um lder, de traos dominantes porm no dominador, que impea
inclusive o natural estabelecimento de grupos e idias dominantes dentro das equipes.
Este papel de liderana cabe ao gerente de Facilidades que deve ser o elemento de
unio das diversas equipes, de maneira que funcionem perfeitamente sincronizadas
umas com as outras, em perfeita sinergia.
O aprendizado individual ento necessrio porm no suficiente para o

estabelecimento de um ciclo interativo de aprendizado. Para tanto, deve-se
estabelecer formas de relacionamento entre os membros da equipe o que pode ser
alcanado se o processo decisrio for empreendido segundo o Ciclo de Aprendizado
de Kolbs, representado na Figura 31, onde o objetivo garantir que a soluo dos
problemas passe por uma vasta gama de orientaes e questionamentos partindo da
percepo de um problema ou questo, sua criteriosa anlise e observao, estudo de
alternativas possveis, adoo da mais conveniente, e estabelecimento das aes
desejveis para sua efetiva aplicao. As decises assim obtidas criam
comprometimento da equipe com as aes determinadas, seu sucesso ou eventual
fracasso.
139
Figura 31 Ciclos de Aprendizado

O ciclo deve ento ser novamente aplicado aps a implementao das aes at que
se verifique a soluo do problema inicialmente identificado. Muitas vezes, um
gerente experiente de Facilidades permitir a implantao de solues de consenso da
equipe, mesmo acreditando no ser a mais correta, pelo vislumbramento do benefcio
secundrio de aprendizado. Para ser criativa uma organizao precisa ser tolerante
aos erros (dentro de certos limites, claro) 22
A coeso necessria dos elementos constituintes da equipe pode ser obtida pelo
envolvimento de seus elementos, atravs das seguintes maneiras: 15
Envolvimento por sugestes os funcionrios so encorajados a expressar

suas idias e impresses, permanecendo no entanto o processo decisrio a
cargo da gerencia, existindo pequeno grau de autonomia;
Envolvimento pelo trabalho os trabalhos so projetados de maneira a

favorecer o uso de varias habilidades pelos funcionrios. A superviso do
trabalho tem a funo de orientao e de suporte e no de direo. Existe
razovel grau de autonomia;
140
Alto envolvimento elevada conscincia coletiva em todos os nveis.

Funcionrios participam das decises gerenciais atravs do envolvimento das
equipes. O grau de autonomia elevado.
Para os propsitos de Gerenciamento de Facilidades a situao desejada obviamente

a de alto envolvimento, principalmente pelo grau de autonomia oferecido. Isto
fundamental para que os funcionrios da linha de frente, aqueles em contato direto
com os usurios, tenham autonomia suficiente (empowerment) para tomar
corretamente as decises necessrias, o que s pode ser obtido com clara delegao
de poderes, treinamento adequado e responsabilidades bem determinadas. A
autonomia necessria e desejvel depender ainda da estrutura hierarquia do poder
decisrio dentro do prprio departamento de Gerenciamento de Facilidades, podendo
esta ser: 15
Infinitamente plana: estrutura altamente centralizada, com grande nmero

de funcionrios em mesmo nvel hierrquico, reportando-se a um mesmo
supervisor ou centro de controle;
Malha: estrutura flexvel, existncia de vrios pontos de contato entre os

usurios e funcionrios organizados em equipes ou departamentos (ns) que
interagem entre si, transferindo informaes e demandas, o que resulta em
capacidade de responder rapidamente as necessidades dos usurios;
Pirmide Invertida: estrutura fortemente focada no atendimento ao usurio,

a ponto de provocar a inverso da hierarquia tradicional: os funcionrios da
linha de frente so vistos como os mais importantes do processo, sendo todos
os demais nveis, inclusive gerenciais, encarados como de suporte destes.
Para que o Gerenciamento de Facilidades atinja seus objetivos, necessrio que a

fora de trabalho empregada, esteja composta e funcione em equipe, compartilhe
experincias e aprendizado, seja motivada por alto envolvimento e possua a
autonomia necessria para tomar decises corretas e implementar aes necessrias.
141
Alm disso o poder decisrio precisa estar estruturado em malhas ou pirmide

invertida. Estas consideraes aplicam-se tanto para funcionrios da prpria
organizao como para aqueles contratados externamente. Para estes ltimos o
gerenciamento deve adicionalmente desenvolver estratgias que faam com que se
sintam parte integrante e significativa da organizao, conscientes e comprometidos
com seus objetivos. O elemento humano para o Gerenciamento de Facilidades o
seu maior patrimnio, e como tal deve ser encarado e tratado.
4.2.1.1 Contratao externa
A partir da ltima dcada verificou-se uma grande tendncia por contratar

externamente a fora de trabalho necessria. Este procedimento foi impulsionado
pelo processo de enxugamento (downsizing) por que passaram as empresas afim de
tornarem-se competitivas, resultando na tendncia de se trabalhar com reduzido
quadro fixo e um conjunto flexvel de trabalhadores temporrios. Tambm
influenciou significativamente este movimento a nem sempre constatada economia
de custos. A tendncia por contratao externa da mo de obra necessria pode em
muitos casos ser total, restando ao extremo, apenas um funcionrio interno,
encarregado de gerenciar esse provimento por terceiros. A contratao externa pode
ocorrer segundo os seguintes tipos de vnculos com a organizao:
Terceirizao: (contracting-out), processo atravs do qual uma organizao

separada (terceira) sob contrato, desempenha uma funo que poderia
alternativamente ser executada por pessoal prprio;
Parceria: (outsourcing), forma de terceirizao onde a organizao

transfere ativos, inclusive pessoal e responsabilidades gerenciais;
142
Quarteirizao: contratao de empresa separada (terceira) para

desempenhar sob contrato o gerenciamento e controle das terceirizaes e
parcerias.
Denomina-se Gerenciamento Total de Facilidades a situao onde o gerenciamento e

operao do edifcio e de seus sistemas so executados por um nico fornecedor
externo. Salvo condies especiais, a totalidade dos servios relacionados com o
Gerenciamento de Facilidades pode ser produzida ou contratada externamente.
Quanto maior for a quantidade de servios executados internamente maior ser o
22
potencial de contratao externa. Esta, se bem gerenciada, pode ser vantajosa e
agregar valor aos processos desenvolvidos no edifcio. Contudo sua principal
vantagem estratgica, representada pela flexibilidade de poder adequar o tamanho e
estrutura da fora de trabalho s flutuaes de demanda, e possibilidade de partilhar
conhecimentos, atravs do gerenciamento de servios especialistas executados por
pessoal qualificado, cujo custo de manuteno em quadros fixos elevado e por
vezes invivel. Dificilmente a contratao externa resultar em benefcios
econmicos, salvo se o fornecedor dispuser de alguma vantagem no acessvel
organizao, conhecimento especfico ou economia de escala. 5
Uma grande desvantagem da contratao externa a dificuldade que pode advir, em

perodos de aquecimento dos negcios, de se obter externamente o aumento dos
servios ou produtos fornecidos necessrios ao suporte dos usurios. A Figura 32
demonstra que a especificidade do bem considerado, seja ele um produto ou servio,
influencia a deciso de produzi-lo internamente ou adquiri-lo no mercado. Enquanto
um determinado recurso especifico para a operao e manuteno do edifcio, seus
sistemas e equipamentos, e existe limitao de proviso no mercado, a produo
interna bem gerenciada pode ser vantajosa. Contrariamente, quando a especificidade
no for elevada os preos obtidos no mercado, atravs de empresas especializadas,
quase sempre sero mais atrativos
143
Figura 32 Especificidade de um bem

(+)
economia
custos de mercado
(-)
custos gerenciados
(-) especificidade (+)
Cada conjunto composto por edifcio, organizao e usurios ter uma relao tima
de funcionrios internos / externos, que precisar ser administrada pelo
Gerenciamento de Facilidades. O sucesso da contratao externa tambm estar
relacionado a capacidade de gerir contratos. Isto envolve a clara especificao das
tarefas com o estabelecimento de responsabilidades e especialidades necessrias,
estratgia de contratao (baseada em tempo, desempenho ou atividade) e
programao bem estruturada, com disposio de tempo para participao em
analises, documentao de custos e mobilizao para operao inicial (set up).
A contratao externa representa ento uma possibilidade que deve ser explorada com
critrio pelo Gerenciamento de Facilidades. Seu emprego no reduzir os encargos
gerenciais sobre este, mas to somente alterar a matriz de problemas que precisaro
ser enfrentados. Alm de questes contratuais, importantes implicaes legais e
fiscais precisam ser controladas, sob pena da imaginada vantagem potencial,
transformar-se em problemas de toda ordem, os quais compete ao gerenciamento
evitar. Neste contexto, a contratao externa envolver alm de gerenciamento de
contratos tambm o de riscos inerentes ao processo.
144
4.2.2 Manuteno
Alm das intervenes de modernizaes que elevam o edifcio, seus sistemas e

equipamentos a condies desejveis de funcionalidade operacional, o
Gerenciamento de Facilidades dever tambm se ocupar da manuteno.
Freqentemente sero necessrias intervenes para recuperar condies funcionais,
em razo do esgotamento da vida til dos sistemas, equipamentos e componentes ou
de danos originados pelo uso incorreto destes, por vezes intencional (vandalismo).
A manuteno, como parte importante do processo de Gerenciamento de Facilidades,

tambm pode ser executada reativamente em seu nvel mais elementar (manutenes
corretivas) ou pr-ativamente quando tcnicas preventivas e preditivas so
empregadas. Neste caso a manuteno assume o carter desejado para a prtica
correta do Gerenciamento de Facilidades, minimizando as conseqncias advindas de
interrupes no planejadas do fornecimento de servios aos usurios, e diminuindo
os custos dos reparos. Ainda que adequadamente empregadas tcnicas de
manutenes preventivas e preditivas, sempre ocorrero necessidades do emprego de
aes corretivas, ainda que minimizadas. Estas representam a incerteza presente no
planejamento operacional, cujo controle se dar pelo emprego efetivo de processos
preventivos.
4.2.2.1 Manuteno Corretiva
A rotina do Gerenciamento de Facilidades lida com servios previamente

planejados, como os de manuteno preventiva ou preditiva, alm de servios
imprevistos como os de manuteno corretiva, que visam corrigir uma falha
145
inesperada. Enquanto os primeiros podem ser previamente agendados com

antecedncia de at um ano, como por exemplo inspeo de equipamentos de
transporte vertical ou de sistemas de preveno e combate a incndio, os de
manuteno corretiva no so planejados, requerendo respostas imediatas das
equipes de operao e manuteno, interferindo portanto na execuo dos servios
agendados e complicando o planejamento, que deve considerar a possibilidade destas
ocorrncias. Estes servios imprevistos podem ser divididos, de acordo com sua
44
severidade e portanto prioridade, em trs categorias:
Emergncia trabalhos prioritrios que requerem respostas imediatas por

colocar em risco a segurana pessoal ou patrimonial, ou impedir a execuo
de atividades por parte dos usurios ou da organizao. Exemplificam
servios desta natureza, vazamentos de gs, rompimento de tubulaes ou
falhas de suprimento de insumos tais como energia eltrica ou comunicaes;
Urgncia relacionam-se a correes de falhas que, se no sanadas a tempo,

podem conduzir a uma situao de emergncia. Geralmente o prazo
disponvel para sanar uma falha deste tipo de alguns dias. So exemplos
deste tipo de servio o controle de pragas, ou reparo em sistema alternativo
de suprimento de energia eltrica (gerador);
Rotina servios no prioritrios que geram somente desconforto para os

usurios, como gotejamentos de torneiras, trocas de lmpadas ou ajustes de
temperatura local, podendo ocorrer em prazos maiores.
A manuteno corretiva interfere significativamente na execuo dos servios de

manuteno preventiva, deslocando recursos para sua satisfao. Contudo, a
manuteno que mais esta relacionada com a satisfao do usurio no tocante ao
desempenho de Gerenciamento de Facilidades. A falha por ele relatada considerada
importante, e este avaliar criteriosamente a resposta da manuteno ao seu
problema. Como nem sempre ser possvel san-la de pronto importante o
estabelecimento de comunicao sincera com o usurio, que deve ser informado
146
sobre a previso da interveno, justificando-se a programao em funo de outras

prioridades. Caso no seja possvel execut-la na data agendada, novo contato deve
ser estabelecido e as reais condies informadas. Neste caso, a verdade representa a
melhor maneira de se lidar com o problema, mantendo o usurio informado o tempo
todo. 22
Quanto mais eficientes forem as manutenes preventivas e preditivas menor ser a

proporo de recursos empenhados em processos corretivos. Estes podem ainda ser
reduzidos ou minimizados atravs de vistoriais e inspees constantes que permitam
perceber a aproximao de uma situao de emergncia antes que ela se instale. O
planejamento deve portanto prever recursos adequados para atendimento destes
servios, alm de cuidadosamente desenvolver planos de contingncia para o
enfrentamento de situaes emergenciais.
4.2.2.2 Manuteno Preventiva
Manuteno preventiva significa toda a ao que evita de alguma forma a

deteriorao ou quebra futura de um sistema, equipamento ou parte deste. Consiste
basicamente em inspees peridicas e checagens de funes existentes de maneira a
evitar depreciao ou falha, bem como possibilitar a correo ainda em estagio
inicial de processo de deteriorao. A manuteno preventiva efetiva reduz a
corretiva possibilitando a execuo dos trabalhos quando ainda possvel planej-los
determinando quando e onde faz-los, obtendo-se assim melhor produtividade e
eficincia dos trabalhos alm de custos menores e minimizao de interferncias nas
atividades dos usurios e da organizao.
A manuteno preventiva eficiente se inicia ainda em fases de projeto do edifcio,

seus sistemas ou equipamentos, quando possvel conceb-los de maneira a evitar ou
147
facilitar as futuras manutenes necessrias, o que raramente se verifica na prtica.

As rotinas constituintes de manutenes preventivas so inicialmente elaboradas a
partir de informaes e especificaes fornecidas por fabricantes e instaladores,
sendo gradativamente ajustadas pelo Gerenciamento de Facilidades, em funo do
conhecimento advindo da coleo de informaes obtidas ao longo da vida til do
sistema ou equipamento, devendo prever:
Necessidades de pessoal capacitado;
Ferramentas, material e suprimentos necessrios execuo dos trabalhos;
Sistemas adequados de armazenamento e manipulao de dados, que pode ser

organizado tanto em papel como em mdia eletrnica atravs do emprego de
programas especficos de computador, como os CMMS - Computadorized
Maintenance Management System.
Cada equipamento ou sistema deve ter a sua rotina de manuteno preventiva

especifica. Estas informaes devem estar disponveis e acessveis ao pessoal
encarregado pela sua execuo. Estas so constitudas por aes e inspees
previamente determinadas, compostas por listas de checagem de estados, funes, e
execuo de rotinas efetuadas em campo e que determinam, a partir de seus
resultados, a execuo de aes pr-estabelecidas. A freqncia das inspees ser
determinada pelo planejamento operacional, que levar em conta para tanto, fatores
como idade, condies, valor do equipamento, severidade operacional, requisitos de
segurana, horas de operao, condies de exposio, suscetibilidade de quebra,
vibraes ou sobre carga. O ANEXO E traz a ttulo ilustrativo uma rotina de
manuteno preventiva de serpentinas e ventiladores do sistema de conforto
44
ambiental da Georgetown University.
148
4.2.2.3 Manuteno Preditiva
Manuteno preditiva uma filosofia de manuteno onde as condies do

equipamento so monitoradas em intervalos apropriados de tempo que permitem
obter uma avaliao precisa que possa ser usada para determinar se uma ou nenhuma
ao necessria, sem diminuio da confiabilidade de um sistema ou equipamento.
O principal benefcio desta pratica o aumento da disponibilidade operacional de
sistemas e equipamentos, com reduo de tempos de parada para substituio de
peas ou equipamentos que quase sempre ainda apresentam capacidade operacional.
Em um processo de manuteno preventiva, por exemplo, troca-se o leo de um

motor a cada certo numero de horas de funcionamento. Este intervalo fixado pelo
fabricante do leo que para tanto leva em conta padres mdios de operao. Na
manuteno preditiva ao invs de trocado, o leo ser examinado em laboratrio a
cada certo intervalo de tempo e s ser substitudo quando o lubrificante no mais
apresentar as condies de viscosidade necessrias. Ser ainda possvel saber, atravs
da anlise das micro-partculas presentes no leo examinado, qual pea do sistema
est se desgastando alm das condies esperadas. A aplicao destas tcnicas
utilizam tecnologias modernas para anlise do estado de sistemas e equipamentos.
No entanto, talvez sua principal ferramenta seja a percepo do pessoal incumbido
pela operao e manuteno, que est em contato permanente com esses
equipamentos e percebe alteraes nos padres de funcionamento. Portanto o
primeiro passo para o emprego de prticas de manuteno preditivas o estmulo e
estabelecimento de canais para que estas pessoas relatem suas percepes sobre
alteraes do estado dos sistemas e equipamentos. 44
Uma pratica muito eficiente deste procedimento relaciona-se ao controle de

vibraes produzidas pelo funcionamento de mquinas e equipamentos.
Microprocessadores, como o FFT (Fast Fourier Transformer), so capazes de gravar
o espetro de freqncias, tamanho de onda e outros dados relativos as vibraes
149
produzidas. Estes dados podem ser acessados e manipulados atravs de

computadores portteis ou por sistemas de automao e controle predial, permitindo
perceber alteraes comportamentais em motores e equipamentos rotativos, como
por exemplo bombas hidrulicas, sistemas de transporte vertical ou compressores de
sistemas de conforto ambiental.
Outra prtica usual o controle termogrfico de luz infravermelha. Sua utilidade

decorre da constatao da associao do aumento de temperatura com processos de
falhas. A instrumentao de medio geralmente utilizada para esta finalidade
dispositivo de medio de luz infravermelha, til para monitorar motores, mancais,
trocadores de calor de sistemas de ar condicionado, quadros de luz e fora e
transformadores. A figura abaixo mostra a imagem de luz infravermelha emitida por
um dispositivo de proteo termoeltrico, onde se v claramente o aquecimento
excessivo de um dos condutores. O equipamento indica ainda as temperaturas de
superfcies, 41 C na base do equipamento (valor dentro da faixa admissvel) e 91 C
no condutor problemtico (muito acima das especificaes de isolamento dos
condutores). 44
Figura 33 Imagem infravermelha de uma falha eltrica

Fonte: LEWIS (1999)
O controle de temperatura espordico permite ainda planejar as intervenes

necessrias. A Tabela 13 abaixo mostra as recomendaes da EPRI (Electric Power
150
Research Institute) para aes de acordo com as elevaes verificadas acima da

temperatura padro de um equipamento ou parte deste:
Tabela 13 Elevao de temperatura em dispositivos eltricos

Fonte: EPRI
Nvel de Risco Faixa de elevao Ao
Baixo 1 10 C Aumentar freqncia de controle
Mdio 10 20 C Reparar dentro de um ano
Elevado 20 30 C Reparar em futuro prximo
Crtico 30 40 C Reparar imediatamente
O controle de temperaturas talvez a pratica mais usual e eficiente de manuteno

preditiva empregada. As constantes medies de temperatura de funcionamento de
carcaas de motores, geradores, transformadores e condutores, permitem o correto
acompanhamento de suas condies operacionais, possibilitando determinar
seguramente quando empreender intervenes necessrias. Equipamentos
disponveis no mercado a custos acessveis, permitem estas medies distncia, de
forma segura e rpida, como o termmetro infravermelho com mira laser.
Figura 34 Termmetro de luz infravermelha

Fonte: Literatura tcnica do fabricante
151
Muitos equipamentos, ou parte destes no entanto, no so facilmente acessveis para

o emprego de equipamentos de medio de temperatura. Nestes casos, o controle de
ultra-som pode ser utilizado. Elevaes de temperatura geram ionizao cuja
freqncia pode ser detectada por instrumentao de medio de ultra-som. Esta
prtica permite ainda identificar falhas que no geram calor, como vazamentos de
fluidos em tubulaes sob presso. Partes rotativas de equipamentos tambm
apresentam elevao de freqncia de ultra-som quando irregularidades ou desgastes
impedem seu funcionamento normal. A Figura 35 mostra o controle de ultra-som
empregado para verificao das condies operacionais de uma vlvula cilndrica
horizontal de controle de vapor, retratando em sua parte superior o funcionamento
normal e na inferior a freqncia derivada de uma vlvula defeituosa que precisa ser
substituda. 44
Figura 35 Comparao de ultra-som de vlvula cilndrica horizontal

Fonte: LEWIS (1999)
As tecnologias de controle de vibrao, temperatura e ultra-som, podem ser

facilmente automatizadas atravs da converso de sinais analgicos emitidos por
estes equipamentos em digitais e posterior processamento por dispositivos de
informao e controle que podem deflagrar aes pr-estabelecidas de acordo com o
estado das variveis.
152
Outras prticas preditivas, ainda que no possam ser automatizadas, se constituem

em importantes procedimentos de manuteno preditiva, como por exemplo o exame
da quantidade de carbonatos de clcio presentes em tubulaes de trocadores de
calor, que diminuem a eficincia da troca, ou exames que indiquem a presena de
bactrias em acumuladores de gua quente, que ocasionam a corroso de tubulaes
e de revestimentos, ou ainda a medio da quantidade de ferro ou cobre presentes na
gua, constatados atravs da medio de amostras coletadas de gua ou emprego de
corpos de prova, que indicam o estabelecimento de processos de corroso que
resultam em vazamentos, rompimentos e entupimentos.
A manuteno preditiva no poder contudo ser exclusivamente empregada em

detrimento da preventiva. Isto por que suas tcnicas envolvem equipamentos de
custos significativos e emprego de pessoal capacitado, o que pode resultar em
relaes desfavorveis de custo / benefcio. Exemplifica esta situao a substituio
de lmpadas, onde o custo da substituio por vezes maior do que o do elemento
substitudo. Logo o valor no s das peas e equipamentos mantidos, mas tambm os
de custos de paradas imprevistas e seus reflexos nas atividades desenvolvidas no
espao construdo, devem ser considerados para determinao da combinao
adequada de tcnicas preventivas e preditivas a serem empregadas pelo
Gerenciamento de Facilidades
.
4.2.3 Operao
A rotina diria do Gerenciamento de Facilidades compreende portanto a execuo

dos servios previamente planejados e programados, alm de servios emergenciais
imprevistos. Os programados compreendem rotinas operacionais, como por exemplo
ligar os equipamentos de refrigerao do sistema predial de conforto ambiental, em
determinado horrio. O controle ou a execuo de obras de modernizao tambm
153
um procedimento rotineiro e previamente programado. Os imprevistos presentes nas

rotinas do Gerenciamento de Facilidades, so aqueles referentes a manuteno de
emergncia ou urgncia, devendo para estes casos ser estabelecido um procedimento
de triagem e ao, que permita identificar e avaliar a natureza do problema e tomar
rapidamente as medidas necessrias. Isto passa pela fixao do grau de prioridade
dos mesmos, alocao de recursos e agendamento de execuo no tempo de resposta
possvel e adequado.
A habilidade de balancear adequadamente estes fatores fundamental para a

percepo de qualidade de servios e satisfao dos usurios. Portanto canais de
contato devem estar disponveis e acessveis todo o tempo, podendo ser estabelecido
por contato verbal atravs de telefonia interna ou externa, correio de voz, papel
(formulrios prprios ou simples correspondncia), ou atravs de meio eletrnico
(internet, intranet ou correio eletrnico). Seja qual for o meio empregado,
fundamental que todo o procedimento seja adequadamente documentado e
armazenado, para posterior avaliao e subsidio para o planejamento operacional,
avaliao da efetividade e eficcia do processo.
Para tanto, qualquer contato do usurio deve gerar uma ocorrncia numerada, seja
para informar uma falha grave em algum sistema predial ou simplesmente para
transmitir uma sugesto ou simples reclamao. As informaes coletadas iniciam-se
com data e hora do primeiro contato estabelecido com a equipe de Gerenciamento
de Facilidades e terminam com a pesquisa de satisfao do solicitante, analisada
pelos envolvidos com o controle de qualidade, que devero apurar os fatos ocorridos,
a adequabilidade das providncias tomadas, suas conseqncias, tempos de
respostas e impresses dos usurios sobre o desempenho das pessoas alocadas para o
seu atendimento. Quando o contato com o usurio se estabelece em tempo real,
fundamental que as pessoas encarregadas pelo atendimento possuam habilidades
especficas de relacionamento humano e tenham autonomia necessria para tomar as
decises necessrias j que deste relacionamento emergir a percepo de qualidade
de servios oferecidos por parte do usurio. Estas pessoas devem estar preparadas
para enfrentar situaes problemticas e dirimir conflito de interesses, j que
154
possuem a capacidade de poder transformar uma insatisfao inicial em impresso

positiva e satisfao face a percepo de seriedade e competncia com que o
gerenciamento resolve os problemas. 15
A recepo de todas as solicitaes deve estar centralizada em um departamento de

atendimento, chamado de muitas maneiras, com Servio de Apoio ao Usurio,
Central de Servios, Work Reception Center ou Help Desk. Cabe a este
departamento efetuar a triagem e avaliao da soluo e encaminhar as medidas
necessrias para soluo do problema. Estes trabalhos devem ser preferencialmente
executados pelas mesmas pessoas incumbidas pelo controle e determinao da
execuo dos outros servios rotineiros e de manuteno, dirigidas por pessoas com
habilidades para liderar equipes e coordenar os trabalhos. Isto desejvel por que
freqentemente ser necessrio determinar a interrupo de processos de rotina para
atendimento de servios emergenciais. As pessoas responsveis por esta triagem
devem trabalhar em equipe dotada de nveis hierrquicos prprios de maneira a cobrir
os graus de severidade das falhas passiveis de ocorrncia, que podem at mesmo
determinar a imediata evacuao do edifcio.
Durante todo o procedimento, contatos constantes devem ser mantidos com as

pessoas afetadas pela ocorrncia, informando sobre o andamento dos trabalhos, as
medidas adotadas e as datas previstas para concluso e normalizao dos servios.
Mesmo que o contato inicial tenha se estabelecido por meio eletrnico, preciso
estabelecer um contato pessoal com o usurio reclamante, assim que possvel. A
Figura 36 retrata um fluxograma das diversas etapas de uma ocorrncia imprevista,
relatada pelo usurio. 44
Todos estes procedimentos podem ser automatizados atravs do emprego de

programas de computao denominados CMMS - Computer Management
Maintenance System. Estes sistemas, oferecem interface amigvel e acessvel aos
usurios atravs de redes internas ou externas de comunicaes, permitindo
programar as aes rotineiras, o que favorece o controle de todos os servios
executados pelo Gerenciamento de Facilidades.
155
Figura 36 Fluxograma de uma ocorrncia imprevista

Fonte: LEWIS (1999)
A figura acima evidencia a necessidade de estabelecimento de contatos constantes

com o usurio solicitante de um servio, mesmo que esta rotina seja automatizada e
executada em um CMMS. Estes sistemas permitem agregar razovel eficincia ao
processo, podendo inclusive, em situaes de emergncia, adotar procedimentos pr-
156
estabelecidos, como por exemplo, acionar as pessoas responsveis por telefone, e-

mail ou radio, emitindo mensagens programadas. A maior vantagem no emprego
destes programas est na disponibilizao de dados relativos manuteno,
possibilitando a manipulao e o tratamento estatstico dos dados, o que permite
identificar ocorrncias mais problemticas, eficincia dos procedimentos adotados,
severidade das falhas, reincidncia dos defeitos e satisfao dos usurios. As
desvantagens so representadas por custos elevados, pouca flexibilidade dos
programas para adaptao de condies particulares de uso e na induo da falsa
percepo de que o contato humano com o usurio pode ser suprimido.
4.2.3.1 Edifcios Automatizados
Edifcios automatizados so aqueles em que o funcionamento dos sistemas e

equipamentos se d de forma autnoma, ou seja so programados para identificar
situaes de desvio de um padro pr-estabelecido e gerar respostas, dentro de uma
gama limitada de possibilidades. 27 A maior vantagem dos edifcios automatizados a
integrao dos diversos sistemas e equipamentos, o que favorece a prtica de seu
gerenciamento. O funcionamento do sistema de automao predial baseado em
sinais eltricos de baixa tenso e intensidade, em geral no superior a dez Volts e
quatrocentos mili-Amperes respectivamente. Os elementos constituintes de um
sistema de automao predial so classificados em quatro grupos:
Sensores dispositivos que apresentam a capacidade de variao de sua

resistncia eltrica em funo de alguma varivel, como por exemplo um
filme de platina, que apresenta variao de resistncia hmica em funo da
temperatura. Aplicando-se uma tenso conhecida pode-se medir a intensidade
da corrente que o percorre e atravs de relao conhecida saber a que
temperatura se refere. Para a automao predial so empregados sensores que
157
permitem avaliar temperatura, umidade, ndice de concentrao de gases,

presena de pessoas, de fumaa e de chamas, entre outros. Os sensores podem
ser analgicos (infinitas possibilidades de estado das variveis, como por
exemplo temperatura) ou digitais (duas possibilidades possveis de estado).
Atuadores dispositivos capazes de promover uma ao quando estimulados

atravs de sinais eltricos, como por exemplo dampers de dutos de ar
condicionado (analgicos) ou chaves contatoras (digitais) utilizadas para ligar
e desligar equipamentos tais como motores e iluminao.
Controladoras equipamentos micro processados que recebem sinais

(analgicos e digitais) dos sensores e emitem sinais para atuadores (analgicos
e digitais) de acordo com o processamento das informaes recebidas atravs
de rotinas pr-programadas que podem envolver resolues atravs de
algoritmos pr-definidos. Atualmente, so empregadas controladoras de
pequeno porte distribudas pelo edifcio e inter conectadas a um computador
central, conferindo assim grande flexibilidade e elevada confiabilidade ao
sistema. Estas controladoras, tambm chamadas de DDC (Direct Digital
Control), utilizam-se de redes de comunicaes de diversas tipologias (estrela,
anel, bus) para estabelecer este contato e trocar informaes com a
controladora central (micro computador), onde programas denominados BMS
(Building Management System) avaliam as condies gerais de funcionamento
do edifcio, seus sistemas e equipamentos, alteram condies de
funcionamento das DDC e se inter relacionam com os operadores do sistema,
atravs de interfaces.
Interfaces dispositivos que promovem a integrao de sensores, atuadores,

controladoras e operadores. Podem ser vdeos, teclados, impressoras, leitores
pticos, luzes de alarme, pagers, modems, unidades armazenadoras de dados,
ou mdias por onde transitam os sinais (fios, cabos ou fibras ticas) e so
armazenados (unidades de discos magnticos, fixos ou ticos).
158
Certamente o emprego de sistema de automao predial representa uma valorosa

ferramenta para controlar de forma eficiente e efetiva a operao do edifcio, podendo
se estender este controle aos sistemas prediais de conforto ambiental, iluminao,
segurana e de distribuio predial de gua, entre outros.
Figura 37 Integrao de sistemas atravs de automao predial

Fonte: MARTE (1995)
Porm o seu mais efetivo emprego certamente est relacionado ao sistema de

suprimento de energia eltrica. Os ganhos advindos do emprego de um BMS para
gerenciamento energtico do edifcio, so responsveis pelo pequeno perodo de
tempo necessrio para o retorno dos recursos investidos, geralmente em torno de trs
anos. 27 Para tanto a automao predial poder ser empregada para:
Manter equipamentos eltricos ligados pelo estrito tempo necessrio;
Indicar falhas e estados dos equipamentos, podendo executar rotinas em casos

de constatao de no conformidade com critrios pr-estabelecidos;
Controlar a demanda horria de energia eltrica, ajustando-a contratada com

a concessionria de servio pblico;
159
Racionalizar o incio de funcionamento e parada de motores, controlando e

minimizando as perturbaes que estes eventos causam rede de
fornecimento de energia.
Possibilitar o funcionamento de equipamentos eltricos em estados parciais,

diminuindo desgastes operacionais, custos de manuteno e aumentando a
confiabilidade, podendo ser empregado, por exemplo, para graduao da
intensidade de iluminao artificial de maneira a completar a iluminao
natural ou para possibilitar o funcionamento de motores eltricos de induo,
em rotaes estritamente necessrias para atender a demanda, o que pode ser
obtido atravs do emprego de dispositivos variadores de freqncia (Variable-
Frequency Drives). O emprego destes dispositivos possibilita que os motores
de induo operem em velocidades variveis, inferiores nominal, o que
resulta em economia de energia e principalmente no prolongamento
considervel da vida til de peas e componentes, aumentando o perodo de
tempo entre as manutenes, e portanto resultando em reduo de seus custos
operacionais e no aumento de confiabilidade.
Figura 38 Controle de freqncia em motores de induo

Fonte: SMITH (2000)
160
Estas vantagens podem auxiliar consideravelmente o Gerenciamento de Facilidades a

atingir seus objetivos, em especial aqueles relacionados sustentabilidade, segurana,
efetividade de custos e funcionalidade. Isto no facilita porm o seu trabalho, j que
ser necessrio gerenciar toda esta complexidade e interao. Outro significativo
beneficio da automao predial para a prtica do Gerenciamento de Facilidades a
possibilidade de obteno de informaes necessrias ao correto planejamento
operacional do edifcio, seus sistemas e equipamentos.
Como visto, o planejamento o cerne do Gerenciamento de Facilidades e o seu

correto estabelecimento depende, alm de tcnicas de planejamento adequadas,
fundamentalmente de informaes significativas. Estas devem ser colecionadas na
quantidade e com qualidade necessrias que permitam o verdadeiro conhecimento do
estado de sistemas e equipamentos, bem como de perfis de solicitaes, habilitando o
planejamento correto em seus nveis:
Estratgico: informaes sobre o edifcio e seus sistemas relativas ao

desempenho energtico e trmico, consumo de gua, usos de espaos do
edifcio, necessidades dos usurios no seu mais amplo sentido e objetivos
estratgicos da organizao;
Ttico: informaes sobre o estado real do edifcio, seus sistemas e

equipamentos, que possibilitam planejar a manuteno e intervenes
necessrias para que estes possam operar em nveis esperados de flexibilidade
e confiabilidade.
Para que o Gerenciamento de Facilidades atinja seu objetivo de suportar

estrategicamente o desenvolvimento de negcios que a organizao realiza no
ambiente construdo, atravs do atendimento das exigncias dos usurios e do uso
sustentvel, seguro, produtivo e economicamente vivel do edifcio, seus sistemas e
equipamentos, pode-se dizer que ser muito difcil alcanar estes objetivos
plenamente, hoje em dia, sem emprego da automao predial.
161
Captulo 5 INFORMAO
A eficincia dos processos de planejamento estratgico e operacional depende muito

mais da qualidade da informao utilizada do que dos prprios processos empregados
para planejar. 22 Pode-se dizer que atualmente a informao representa o insumo mais
importante para as atividades desenvolvidas no ambiente construdo, tanto para a
organizao quanto para o prprio Gerenciamento de Facilidades. Este precisar estar
habilitado a manipular a informao de maneira segura e eficiente, no s as relativas
ao desempenho de suas funes, mais tambm aquelas necessrias para o
desenvolvimento das atividades dos usurios. A informao um ativo importante
para os negcios, necessitando ser adequadamente protegida, podendo existir de
diversas formas, impressa ou escrita em papel, armazenada em meios eletrnicos,
exibida em filmes ou falada em conversas. 45
Se, por um lado o grau de importncia relativa da informao para a organizao

varia de necessria a fundamental em funo das atividades desenvolvidas, por outro,
para o Gerenciamento de Facilidades esta ser sempre essencial para sua prtica, j
que servir de subsdio para as inmeras tomadas de deciso inerentes ao desempenho
de suas funes. Alm disso, o conhecimento necessrio para o correto planejamento
advir da correta manipulao das informaes significativas, influenciando
principalmente a efetividade e eficcia do Gerenciamento de Facilidades. Somente
com informao estruturada e integrada este poder ser impulsionado em direo aos
objetivos estratgicos da organizao, elevando-se condio de valoroso gerador de
vantagens competitivas, frutos de maior eficincia, sensibilidade e capacidade de
22
aprendizado, em nvel gerencial.
A gesto da informao passa por cada uma das seguintes etapas: 45

162
Coleta recolhimentos dos dados necessrios, de forma manual ou

automtica, exemplificando situaes deste tipo o preenchimento de relatrios
de vistorias ou a coleta das temperaturas externas e de ambientes internos do
edifcio de hora em hora, pelo sistema de automao predial;
Armazenamento guarda confivel das informaes coletadas pelo tempo

necessrio, podendo se dar tanto pelo depsito de papeis escritos em um
arquivo de pastas organizadas como em um sofisticado banco de dados
relacionais, existente em uma mdia magntica flexvel, rgida ou tica.
Manipulao tratamento das informaes coletadas e armazenadas pelas

pessoas que dela se utilizaro para desempenhar suas tarefas. Isto inclui a
distribuio, cpias, acesso, depurao, e descarte.
A coleta, armazenamento e manipulao de informao so procedimentos

importantes cuja execuo requer o emprego de tecnologias de ponta, chamadas de
Tecnologia da Informao (TI). Em muitas organizaes o gerenciamento da TI
incumbncia de departamento prprio, composto por especialistas no assunto que se
reportam diretamente direo da organizao. Mesmo assim, sempre competir ao
Gerenciamento de Facilidades a operao e manuteno dos meios fsicos por onde a
informao transita e armazenada, bem como o fornecimento da infra-estrutura
necessria ao funcionamento dos diversos equipamentos que compe o sistema
predial de informaes.
Por isso o gerente de Facilidades precisar sempre deter conhecimento razovel sobre
TI, at pela necessidade de montar e gerenciar um sistema de informaes CIS
(Computer Information System) - prprio para o desempenho de suas funes
CAFM (Computer Aided Facilities Management). O aparecimento do
Gerenciamento de Facilidades em muito se deve ao desenvolvimento da importncia
e complexidade da informao, influenciando esta tambm a maneira como
executado, podendo-se identificar trs geraes desta forma de gerenciamento, em
46
funo das TI empregadas:
163
Anos setenta primeira gerao de Gerenciamento de Facilidades, os

sistemas de informaes existentes so compostos por terminais
monocromticos interconectados a pesados servidores centrais
(mainframe). O impacto tecnolgico sobre o gerenciamento mnimo - o
custo de uma plataforma grfica ultrapassa a centena de milhares de
dlares, inviabilizando na maioria dos casos o emprego de tecnologia para
execuo de servios;

Anos oitenta segunda gerao, caracterizada pelo incio da influncia
da tecnologia sobre o gerenciamento, com o aparecimento dos
computadores pessoais que possibilitam o estabelecimento de estaes de
trabalho. Rotinas de manuteno podem ser efetuadas com o emprego de
programas de computador, aumentando a eficincia dos processos;
Anos noventa terceira gerao, o barateamento da tecnologia torna

possvel o emprego em larga escala de programas integrados, multi
usurios, que tornam os processos de operao e manuteno mais
eficientes e efetivos, possibilitando a interconexo com outros sistemas da
organizao como por exemplo recursos humanos e financeiros. Os
sistemas prediais de informao tornam-se complexos, passando a conter
redes de informao atravs de diversas mdias. A informao assume
carter estratgico e a operao e manuteno destes sistemas passa a
requer elevados nveis de confiabilidade, impulsionando o aparecimento e
expanso do gerenciamento especializado dos sistemas prediais.
Vivenciamos atualmente a quarta gerao de Gerenciamento de Facilidades

representada pela total interconectividade das estaes de trabalho atravs de redes de
informaes, internas e externas, que possibilitam o contato com os usurios em
tempo real. Isto permite agregar eficcia ao Gerenciamento de Facilidades, alm de
obrig-lo a desempenhar suas funes em velocidade compatvel com os
acontecimentos, ou seja extremamente rpida. Pode-se afirmar no ser possvel
atualmente pretender a satisfao dos objetivos principais de Gerenciamento de
164
Facilidades sem o emprego de adequada TI que permita coletar e armazenar as

informaes necessrias, em bancos de dados que possibilitem o seu processamento
para obteno do conhecimento necessrio. As informaes relacionadas com a
operao e manuteno do edifcio, seus sistemas e equipamentos esto retratadas na
Figura 39 e se referem a pessoas (funcionrios e usurios), propriedade (espaos,
localidades e recursos) e processos (uso e manuteno).
Figura 39 Informaes necessrias para o Gerenciamento de Facilidades

Fonte: THEICOLZ (2001)
O processamento e o uso efetivo destas informaes se d atravs de interfaces

grficas e de conexo, que estabelecem a integrao da informao com os usurios,
operadores e com outros departamentos da organizao. A base de informaes um
adequado banco de dados relacional cuja manipulao adequada permite obter o
conhecimento necessrio ao desempenho do gerenciamento.
A quantidade e qualidade destas informaes dependem do nvel organizacional em

que o Gerenciamento de Facilidades est inserido. Se for executado em nvel
estratgico, ento as informaes necessrias so aquelas que tratam da oferta futura
165
de servios e infra-estruturas compatveis com as metas idealizadas de expanso ou

reduo dos negcios. Se este gerenciamento for entendido e executado somente
como um valoroso provedor de servios, esto as informaes so aquelas
relacionadas as tarefas que precisaro ser executadas para cumprir o planejamento
estratgico, ainda que a elaborao deste ltimo, neste caso, no seja funo do
Gerenciamento de Facilidades. Tambm sero necessrias informaes de suporte ao
gerenciamento que possibilitem avaliar a sua eficincia, efetividade e eficcia.
5.1 Sistemas de Informaes
O volume de informaes necessrias para o correto desempenho do Gerenciamento

de Facilidades considervel. Gerenciar esta complexidade e a maneira como os
dados so estruturados, coletados, ordenados, apresentados e atualizados, determina a
utilidade e convenincia para sua utilizao como suporte ao processo decisrio. A
prpria informao tambm um ativo da organizao e como tal dever ser
gerenciada, observando-se para ela os mesmos conceitos de qualidade, valores e
riscos. 6
Para o Gerenciamento de Facilidades isto pode ser alcanado atravs do emprego de

sistemas de informaes, que representam a combinao de recursos humanos e
tecnolgicos visando o uso efetivo e eficiente da informao. Assim a TI deve ser
vista como parte do sistema de informaes sendo empregada para suportar no s as
atividades gerenciais mais tambm as da organizao. esta utilizao que, se bem
empregada, tem o potencial de criar novas maneiras de desempenhar as atividades,
agregando valor aos processos produtivos. Introduo de TI no significa
necessariamente obteno de sistemas de informaes de qualidade. Dados
volumosos e no orientados representam informaes pouco teis, difceis de
manipular e operar e de elevado custo. O sistema de informaes deve ser avaliado
166
segundo critrios de custo da informao gerada comparada ao beneficio potencial de

seu uso. Uma forma de obteno desta efetividade orientar o sistema de
informaes de maneira a suportar as tomadas de decises inerentes ao
Gerenciamento de Facilidades, garantindo assim que o sistema ser sensvel no
somente as funes gerenciais mais tambm aos elementos da organizao afetados
pelo desempenho deste gerenciamento. 22
O gerente de Facilidades um usurio deste sistema no sendo necessrio que possua

conhecimentos tecnolgicos especficos sobre o assunto, funo que deve ser
delegada a especialistas. Deve porm possuir habilidades que permitam configurar e
usar o sistema de informaes para maximizar os processos de tomada de decises.
Do ponto de vista tecnolgico, o emprego de sistemas de informaes est na
utilizao de programas de computador que suportam funes gerenciais, como por
exemplo o planejamento espacial ou o desempenho trmico do edifcio. O mais
importante programa utilizado o CAD (Computer Aided Design) que permite
capturar, armazenar, manipular e distribuir desenhos e informaes relacionadas. Para
desempenho da manuteno e operao do edifcio, isto representa, por exemplo, a
possibilidade de acessar rapidamente e de forma segura desenhos e esquemas para
executar corretamente intervenes necessrias.
Alm disso, quando o CAD utilizado de forma integrada por um CAFM, oferece
uma interface amigvel que possibilita o manuseio preciso da informao necessria,
como um BMS onde possvel visualizar os equipamentos e mobilirios existentes
em um espao e obter informaes relacionadas sobre um item desejado, como
fornecedor, valor patrimonial, idade operacional, procedimentos necessrios de
manuteno, ou usurios que dele fazem uso. A Figura 40 mostra uma interface deste
tipo, onde todas as informaes relativas ao espao esto disponveis e so acessveis
a partir de uma interface grfica: 34
167
Figura 40 Interface grfica de um sistema de Gerenciamento de Facilidades

Fonte: THEICOLZ (2001)
Os primeiros CAFM foram desenvolvidos para gerenciar mudanas de espao, onde

necessrio controlar ativos e operaes em dois locais simultaneamente, situao
complexa que requer elevado nvel de gerenciamento para ser empreendida com
sucesso. Os atuais sistemas de informaes desenvolvidos para Gerenciamento de
Facilidades permitem executar de forma automatizada as seguintes funes: 5
Armazenagem e manipulao de desenhos (CAD);
Planejamento espacial, normalmente relacionado a sistemas CAD;
Gerenciamento de projetos, construo e de mudanas;
Gerenciamento de manutenes e ordens de servio;
Controle operacional do edifcio e gerenciamento de energia;
Gerenciamento de ativos (inventrio e localizao);

168
Gerenciamento de comunicaes e dados;
Controle financeiro de Gerenciamento de Facilidades.
A execuo automatizada destas funes alcanada atravs do gerenciamento de

informaes relativas a quatro categorias: 6
Recursos fsicos locais, infra-estruturas, edifcios e seus ativos;
Servios de suporte administrao, manuteno de propriedades,

segurana, sade, alimentao, limpeza, controle de frotas e de contratos;
Recursos humanos gerenciamento de pessoal, contratos, recrutamento e

treinamento;
Informaes de negcios processos, custos, contratos e polticas.
5.1.1 Internet
No possvel atualmente dissociar qualquer sistema de informaes da maior rede

mundial de informaes disponvel, a Internet. A interconexo de um CAFM com a
Web cria um leque de possibilidades que vai do contato facilitado e efetivo com os
usurios do edifcio at o acesso a informaes e conhecimentos de ponta que podem
ser empregados no desempenho do Gerenciamento de Facilidades. Essa conexo
tambm fundamental para o desenvolvimento dos negcios da organizao,
representando o gerenciamento destas comunicaes, uma das mais importantes
atribuies do Gerenciamento de Facilidades. O contato com a Internet pode se
estabelecer atravs da conexo de redes internas (LAN - Local rea Network) ou
169
regionais (WAN Wide Area Network) de informaes, atravs de canais de banda

larga que se utilizam, mais comumente, da rede pblica de comunicaes para
transmisso de sinais. Essa conexo transforma um computador pessoal em um
terminal de acesso a informaes distribudas e disponveis pelo mundo inteiro.
O paradigma da Internet to forte que afeta de alguma maneira todas as tecnologias

existentes para os negcios e para o Gerenciamento de Facilidades. Para este ltimo
representa a possibilidade de treinamento e educao distncia alm de importante
fonte de informaes e benchmarking. Vendedores de programas especficos para o
gerenciamento, instituies de pesquisa, jornais e organizaes dispem grande
quantidade de informaes sobre Gerenciamento de Facilidades na Internet, que
podem ser acessadas a qualquer hora e a partir de qualquer lugar, constituindo-se em
significativo suporte do qual os gerentes de Facilidades podem dispor para
desempenhar efetivamente suas funes, atravs do emprego das seguintes
possibilidades:
Correio eletrnico contato rpido, efetivo e confivel com usurios,

fornecedores e instituies governamentais reguladoras e normalizadoras de
atividades e procedimentos empregados;
Partilhamento de informaes possibilidade de partilhamento de

informaes, atravs de mecanismos de buscas ou contatos estabelecidos com
grupos de pesquisas de interesses semelhantes (Groupware);
Aplicaes on-line compra de publicaes e aplicativos em tempo real, que

podem ser executados remotamente (o computador funciona como um
terminal) ou instalados (via download) para execues futuras. Manuais e
atualizaes tambm podem ser obtidos diretamente pela Internet.
170
Comrcio eletrnico possibilidade de comprar diretamente, atravs de

pginas de fornecedores, materiais, equipamentos e publicaes necessrias,
diminuindo o tempo empreendido para estas aquisies e possibilitando o
contato com inmeros fornecedores em perodos menores de tempo,
otimizando o processo aquisitivo. Concorrncias pblicas ou privadas para
contratao de servios j so executadas em larga escala por meios
eletrnicos resultando em efetividade de custos obtida pelo aumento do leque
de interessados e por conseguinte da concorrncia.
Porm, a maior vantagem para o gerenciamento do edifcio e de seus sistemas talvez

seja a possibilidade de empregar a Internet como extenso da rede interna de
informaes e controle, expandindo seus domnios para qualquer localidade do Globo
Terrestre, permitindo assim o seu acesso e controle, atravs do emprego de protocolo
padro - TCP/IP (Transmition Protocol Internet / Internet Protocol) e de http (Hyper
Text Transfer Protocol) a qualquer momento e de qualquer localidade. A Internet
representa uma rede de informaes de elevada confiabilidade e por isso pode ser
empregada para transmitir informaes necessrias ao desempenho do Gerenciamento
de Facilidades, como por exemplo, o acesso e controle remoto de um sistema de
automao predial, possibilitado a obteno de informaes sobre o estado de
diversas variveis, ou o controle da segurana patrimonial atravs da transmisso e
gravao de imagens em tempo real, ou ainda o envio de sinais de dispositivos de
alarme. 28
Se interconectividade e globalizao so significativas condies impulsionadoras da

necessidade de um gerenciamento efetivo do edifcio e de seus sistemas e ao mesmo
tempo so chaves para o sucesso do Gerenciamento de Facilidades, a Internet
representa a possibilidade de estender a integrao dos sistemas de informaes do
edifcio aos domnios da Terra, bem como de partilhar informaes necessrias com
todos os centros de pesquisa do planeta, ela conectados.
171
5.1.2 Protocolos Abertos
No entanto, o maior entrave interconectividade das informaes est localizado

internamente ao edifcio, representado pelo emprego de diversos protocolos pelos
fabricantes de sistemas de automao e controle, que impedem a troca de informaes
entre os diversos dispositivos. Muitas vezes por interesses comerciais e questes de
mercado so utilizados protocolos proprietrios, tornando praticamente impossvel a
troca de informaes entre os diversos sistemas de automatizao e controle. Em
funo disto, eventuais expanses e renovaes ficam condicionadas ao fornecimento
por um nico fabricante, alm de constituir-se um obstculo a interconexo
necessria dos diversos sistemas e equipamentos do edifcio.
Para possibilitar esta integrao e a troca de informaes necessrias existem os

protocolos abertos, que so utilizados por um numero cada vez maior de fabricantes e
desenvolvedores de programas de computao, permitindo que diferentes funes de
automao sejam executadas separadamente por sistemas independentes e integrados
em um nico sistema de informaes que partilha dados e controle de todas as
funes. As interaes tpicas em um sistema interoperativo incluem a troca de
informaes entre sistemas de conforto ambiental, de controle de iluminao,
segurana pessoal e patrimonial, gerenciamento de ordens de servio e controle de
custos. Ainda que o emprego de protocolo aberto no seja um pr-requisito bsico
para um sistema ser interoperativo, seu emprego certamente reduz custos e aumenta
as possibilidades de integrao. 47
O mais importante protocolo aberto disponvel para o Gerenciamento de Facilidades

o BACnet desenvolvido pela ASHRAE - American Society of Heating, Refrigerating
and Air Conditioning Engineers, especialmente concebido para permitir que
dispositivos de automao predial provenientes de diversos fabricantes possam se
comunicar e partilhar informaes entre si. O BACnet continuamente revisto e
aperfeioado com mudanas que aumentam suas possibilidades de aplicao.
172
Outro protocolo aberto disponvel o LonTalk administrado pela LonMark -

Interoperability Association, um grupo composto por fabricantes, vendedores e
usurios de equipamentos de automao predial. A maior diferena deste protocolo
a abordagem de integrao a partir dos dispositivos para cima, enquanto no BACnet
esta se processa de cima para baixo. O sistema LonTalk funciona a partir de um chip
tradutor que pode estar instalado em cada n de conexo da rede ou internamente aos
dispositivos, possibilitando aos fabricantes desenvolverem uma grande gama de
equipamentos que se comunicaro efetivamente atravs do emprego deste chip.
Na escolha por um protocolo aberto, outras consideraes devero ainda ser tecidas,
como por exemplo, o meio fsico por onde transitaro as informaes, j que nem
todos os tipos de protocolo funcionaro igualmente em uma dada infra-estrutura de
comunicaes, como por exemplo, a necessidade de utilizao da Internet para
conexo remota, onde ser necessrio empreender protocolos da Internet para trnsito
de informaes, caso especifico em que o BACnet mais indicado. 47
5.1.3 Segurana da Informao
Todo esse volume de informaes necessrias e disponveis atravs de redes de

comunicaes internas e externas impe a necessidade de um rigoroso controle de
segurana, principalmente naquelas relativas aos negcios da organizao. Para tanto
o Gerenciamento de Facilidades dever observar em todas as etapas de
processamento da informao: 45
173
Confidencialidade garantia de que a informao acessvel somente por

pessoas autorizadas;
Integridade salvaguarda da exatido e integridade da informao e dos

mtodos de processamento;
Disponibilidade garantia de que os usurios autorizados obtenham acesso

s informaes correspondentes sempre que necessrio.
Com relao as funes do Gerenciamento de Facilidades, a confidencialidade,

integridade e disponibilidade das informaes esto relacionadas tanto a questes
espaciais como de processos. Exemplificam a primeira situao a proteo de reas
onde esto localizados servidores que contem as informaes, ao fogo, a inundaes,
ao acesso no autorizado, bem como a localizao distante de cpias de segurana, a
ateno para evitar que cabos possam ser interceptados ou danificados, o que
significa, por exemplo, empregar de tubulaes blindadas e gabinetes trancados. As
questes relativas aos processos dizem respeito ao emprego de constantes varreduras
da rede em busca de dispositivos no autorizados conectados aos meios de
transmisso, estabelecimento de rotas e meios alternativos para transmisso de
informaes, para casos de contingncia, ou o cuidado com mquinas copiadoras e
fac-smiles, bem como a destruio de mdias, sejam elas escritas (papeis, carbonos)
magnticas ou ticas. 45
Quando as redes de informaes se estendem alm dos domnios do edifcio,

procedimentos adicionais de segurana devem ser empregados para proteger as
informaes da organizao, procurando principalmente controlar o trajeto efetuado
pelos dados, atravs do emprego de linhas dedicadas ou preveno de transferncias
na rede (roaming), controle ativo de origens e destinos atravs de gateways de
segurana (firewalls). Os dados transmitidos atravs de redes externas devem ainda
ser codificados (criptografados) impondo o emprego desta tcnica cuidados
adicionais com o gerenciamento das chaves de codificao e recuperao de
informaes em caso de perda ou exposio destas. O emprego de assinatura digital
174
(senhas) ainda necessrio quando solicitaes e autorizaes so efetivadas por

meio eletrnico.
5.2 Informaes sobre Usurios
Se todos os esforos empreendidos com o Gerenciamento de Facilidades visam

execut-lo de maneira a atender as necessidades dos usurios, talvez a mais
importante informao seja conhecer corretamente seus anseios. Deve-se levar em
conta que, de acordo com a teoria da motivao humana desenvolvida por Maslow,
uma vez satisfeita uma necessidade de nvel inferior uma nova necessidade de nvel
mais elevado emergir, tornando a informao relativa aos anseios dos usurios
vlida apenas por algum perodo de tempo. Deve-se ainda considerar que o contrrio
de uma satisfao no necessariamente uma insatisfao, mas sim uma no
6
satisfao. A percepo por parte do usurio, do desempenho do edifcio e de seus
sistemas, no obedece uma disposio linear. Estudos demonstraram que quanto
menor for a percepo de desempenho maior ser o descontentamento.
Contrariamente condies mais favorveis de suporte resultam em maior boa vontade
por parte dos usurios com relao ao desempenho do edifcio, diminuindo a
48
importncia de pequenos desatendimentos.
Pesquisas comportamentais revelam que a produtividade do usurio no ambiente de

trabalho no est diretamente relacionada com o oferecimento de condies de
trabalho, mais sim relacionada com sua prpria viso de seu papel no contexto
organizacional. Neste sentido o oferecimento de melhores condies atua como
motivador de sua auto-estima, resultando indiretamente em maior produtividade,
situao retratada na Figura 41.
175
Figura 41 Necessidades dos usurios

A maneira como este tipo de informao obtida, atravs de entrevistas e contatos

diretos e indiretos com os usurios, confere aos resultados aspectos subjetivos, j que
a efetividade do processo depende de habilidades sociais por parte do entrevistador,
bem como de anlises e suposies influenciveis por sua sensibilidade e
interpretao. Alm disso a prpria fonte de observao (os usurios) pode no ser
totalmente confivel por vrios motivos, inclusive pela ocorrncia do efeito
Hawthorne, segundo o qual o ato de observar altera a ao do observado. Portanto,
alm de complexas estas informaes devem ser periodicamente revalidadas. Pode-se
afirmar que a subjetividade das informaes relativas as necessidades dos usurios,
obtidas atravs de contatos com estes, em anlises ou observaes sofrem influencias
48
de trs tipos:
Pessoais relacionadas ao avaliador, que traz consigo para o processo seu

prprio conhecimento acumulado e percepes de realidade;
Funcionais a localizao, tipo, caractersticas e estado do edifcio, bem

como do ambiente de trabalho;
176
Individuais relacionadas aos usurios que sofrem influncias sociais e do

ambiente comercial e cultura organizacional.
As informaes que se objetiva obter dos usurios, podem ser dispostas de acordo
com a Janela de Johari, em quatro segmentos: 22

Pblicas: so de conhecimento geral e sero facilmente fornecidas;

Blindadas: informaes que podem ser percebidas a partir da observao
criteriosa do analista;

Privadas: somente sero reveladas se for estabelecido com o usurio um
relacionamento de confiana, segundo sua percepo;

Desconhecidas: somente emergiro atravs de um processo de aprendizado
desenvolvido conjuntamente com o usurio, a partir da anlise das
informaes dos trs grupos anteriores.
A coleo de dados relativos as necessidades dos usurios pode ser obtida por uma
das seguintes alternativas, ou de maneira mais efetiva pela combinao de algumas
delas: 22
Questionrios a forma mais tradicional, produz dados numricos e

estatsticos e serve para identificar tendncias. O ANEXO F traz a ttulo
ilustrativo um exemplo de questionrio de pesquisa de satisfao do usurio:
Entrevistas focadas empregadas para estabelecer com confiabilidade

impresses sobre determinadas situaes;
177
Observao estruturada observao direta, que quando se estende ao

longo de perodos de tempo, chamada de mapeamento comportamental
(mapping);
Traos observao sistemtica de traos fsicos indicativos do

comportamento dos usurios na interao com o edifcio, seus sistemas e
equipamentos tais como produtos de uso (restos de papeis), exposies
(marcaes de espao com objetos pessoais), perda de traos (gastos, eroses),
adaptaes improvisadas e mensagens (oficiais ou informais);
Pesquisas literrias comparaes e estudos;
Visitas de estudos em edifcios e organizaes similares
Dados de arquivos procedimentos de baixo custo que permitem no entanto

somente conhecer fatos passados;
Simulaes permitem avaliar reaes e comportamentos antes que uma

soluo seja implementada em sua plenitude. Mtodo de elevada
confiabilidade, e tambm de elevados custos, que por vezes superam os da
ineficincia que se pretende corrigir, inviabilizando sua aplicao.
As informaes relacionadas s necessidades dos usurios podem ser consideradas as

mais importantes para o correto desempenho do Gerenciamento de Facilidades e
tambm as mais difceis de se obter, dada a complexidade das relaes humanas e a
subjetividade associada a este tipo de informao. As pessoas envolvidas com o
planejamento do Sistema de Gerenciamento de Facilidades, devero portanto dispor
de tempo e recursos necessrios para estabelecer procedimentos que garantam o
correto entendimento das necessidades de todos os usurios do edifcio, condio
fundamental para garantir eficcia ao processo gerencial.
178
5.2.1 Avaliaes Ps Ocupao
Contudo, se o objetivo de coletar informaes subsidiar o planejamento operacional

do edifcio de maneira a atender as necessidades dos usurios, ento a Avaliao Ps
12
Ocupao - APO (tambm chamada Avaliao Durante Operao ou POE - Post
Occupation Evaluation) uma ferramenta muito til para os propsitos do
Gerenciamento de Facilidades, por utilizar diretamente os usurios como avaliadores
das condies de atendimento pelo edifcio e seus sistemas, de suas necessidades. As
vantagens de sua aplicao so de curto prazo (identificao e soluo de problemas,
respostas pr-ativas e feedback do desempenho do edifcio e seus sistemas), mdio
(economia de recursos durante a vida til do edifcio, compartilhamento de
responsabilidade pelo desempenho com os usurios) e de longo prazo (melhoria do
desempenho, e mensurao deste ao longo do tempo). 22
Porm os aspectos mais amplos da organizao em que os usurios esto inseridos

no so considerados, sendo inegvel a influncia da cultura organizacional sobre o
Gerenciamento de Facilidades. Por isso a APO deve ser utilizada como ferramenta
moderadora da percepo dos usurios antes do que como um mecanismo exclusivo
de modelao do ambiente de trabalho.
Os aspectos organizacionais, relacionados utilizao desta metodologia de

avaliao, podem ser classificados como incentivadores ou resistores de sua
aplicao. Favorecem-na a possibilidade de obteno de benefcios operacionais e
comerciais, imagem pblica e privada, suporte ao desenvolvimento de TI e a
mudanas na estratgia organizacional. Para estas situaes a relao custo benefcio
do emprego da APO quase sempre justificvel para a organizao. Constituem-se
no entanto fatores de resistncia ao seu emprego os custos de sua implementao, a
inrcia organizacional, o medo dos resultados que podem advir e vises de curto
prazo. Evidentemente, para cada organizao estes incentivadores e resistores tero
pesos diferentes em razo de suas funes, aspectos culturais e objetivos com a
179
aplicao da avaliao determinando a convenincia de implementar ou no o

processo. 48
A APO, originalmente desenvolvida por Preiser, utiliza a participao parcial dos

usurios, ou seja, apesar de todas as informaes utilizadas serem provenientes destes
os avaliadores so responsveis pelos julgamentos, influenciando portanto do
processo. Kernohan aprimorou o processo de APO para uma participao total dos
usurios, legando-lhes a incumbncia pelos julgamentos e avaliaes, cabendo aos
condutores a participao como facilitadores neutros do processo. De acordo com os
recursos empregados de tempo, custos e pessoas envolvidas, bem como os horizontes
dos benefcios esperados (curto, mdio e longo prazos) a APO pode ser aplicada
segundo trs nveis: 22
Indicativa provem indicaes de principais sucessos e falhas do

desempenho do edifcio. A coleo de dados deve ser reduzida e incluir
documentos de arquivos, vistorias e contatos com o funcionrios. Os
resultados so apresentados em forma de relatrios contendo propostas da
avaliao, mtodo de coleo de dados, descobertas e recomendaes;
Investigativa aprofundamento de questes emergentes a partir da APO

Indicativa, com necessidade de estudos mais criteriosos envolvendo reviso
literria, estado da arte e pesquisas recentes, resultando em recomendaes de
aes destinadas a sanar os problemas apresentados;
Diagnstico o objetivo no somente sanar problemas mas influenciar

projetos futuros. A coleo de dados abrangente e envolve questionrios,
entrevistas e medies fsicas, demandando razovel volume de recursos.
Qualquer que seja o nvel de APO empregado, esta se desenvolver em trs etapas,
planejamento, conduo e implementao, complementando-se cada etapa com uma
avaliao de atendimento aos propsitos iniciais, introduzindo desta forma um ciclo
constante de aprendizado.
180
Figura 42 Etapas da Avaliao Ps Ocupao

Planejamento Conduo Implementao

- Necessidades - Coleo dados - Relatrios
- Recursos - Anlise dados - Recomendaes
- Trabalhos - Descobertas - Aes
Avaliao Avaliao
Avaliao
A parte mais sensvel do processo est na identificao dos usurios que sero
utilizados para desenvolvimento da APO, seja ela de participao parcial ou total
destes. Usurios chave devem ser escolhidos e estes devem ser representativos do
todo. Segundo Almeida, este grupo dever conter pelo menos um representante de
cada atividade significativa desenvolvida no espao construdo, todos os responsveis
pela segurana pessoal e patrimonial e usurios de reas representativas da
organizao. Uma vez que as necessidades dos usurios evoluem no tempo, para que
a aplicao do processo seja efetiva, deve ser refeita com a freqncia necessria
garantia da validade das informaes obtidas. 12
5.3 Informaes sobre Propriedade
O segundo grupo de informaes que devem ser reunidas so aquelas que dizem
respeito propriedade ou seja o edifcio, seus sistemas e equipamentos. Os dados
visados so aqueles que possibilitem obter conhecimento acerca das condies fsicas
reais do edifcio, de maneira a perceber quantitativamente e qualitativamente o quanto
seu desempenho atende as atuais necessidades dos usurios, e partir deste
entendimento planejar intervenes e melhorias que devero ser implantadas para
atender as demandas atuais e futuras. Estas informaes, apesar de volumosas, so de
181
carter objetivo, e sua obteno se d pela coleta direta de dados, seja em arquivos ou
atravs de procedimento executados em campo.
Quando o Gerenciamento de Facilidades incorporado ao edifcio no tempo correto,

ou seja a partir da sua concepo, o trabalho de reunio das informaes relativas ao
edifcio facilitado, pois o gerenciamento dispe do tempo empreendido com a
construo para cumulativamente constituir uma slida e atualizada base de dados.
Porm esta situao no usual, sendo mais comum o gerenciamento iniciar-se aps
a concluso da construo. Independentemente da poca de sua implantao, uma das
primeiras tarefas do Gerenciamento de Facilidades ser o estabelecimento de uma
coleo de informaes relativas ao edifcio compostas por documentao legal,
histrica, tcnica e administrativa. Estes dados sero complementados, ou supridos
quando no disponveis ou confiveis, por medies , inspees e vistorias.
5.3.1 Documentao Legal
Documentos de importncia relevante cuja avaliao permite identificar inicialmente

o relacionamento do edifcio e de seus sistemas com os rgos pblicos. Em um
segundo momento pode-se avaliar o hiato existente entre as exigncias em vigor na
data de aprovao dos mesmos e aquelas atuais e portanto planejar as intervenes
necessrias para o atendimento de exigncias legais. Compem estas informaes: 12
Documentao cartorria de propriedade tais como Escrituras de Compra e

Venda e registros de Incorporao e de Propriedade. A analise destes
documentos fornece informaes tais como reas, teis, totais e fraes ideais
de terreno, determinadas de acordo com a NBR 12721; confrontaes,
Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcio,

Procedimento. ABNT 1999.
182
descries das unidades, restries de utilizao, servides, Convenes de

Condomnio e outras que regram e limitam as atividades desenvolvidas no
edifcio;
Projeto aprovado junto ao Governo Municipal, inicial, modificativos

posteriores e Autos de Concluso;
Projeto de Sistemas de Combate a Incndio aprovado junto ao Corpo de

Bombeiros, Autos de Vistoria;
Alvars de Funcionamento emitidos pelos rgos governamentais

competentes, autorizando o uso da edificao para as finalidades pretendidas,
tais como licenciamento de locais de reunies, de preparo e manipulao e
de alimentos ou armazenamento de materiais perigosos.
Projetos aprovados junto as concessionrias de servios pblicos, tais como

dimensionamento de alimentadores prediais de gua, esgoto, telefonia e
fornecimento de energia eltrica (demanda contratada de energia).
5.3.2 Documentao Tcnica
Toda a informao tcnica disponvel de vital importncia para o processo de

Gerenciamento de Facilidades. Projetos tcnicos no atualizados com as
modificaes eventualmente sofridas, no so confiveis e a utilizao deste tipo de
informao compromete a eficincia do gerenciamento. Na falta de projetos
confiveis, uma etapa de levantamento de campo deve ser empreendida para
atualizao de projetos (as-built) e obteno de dados significativos e representativos
das condies tcnicas do edifcio e seus sistemas. Estas informaes, de acordo com
sua origem, podem ser assim subdivididas:
183
Projeto Arquitetnico Executivo (plantas, cortes, detalhes, memoriais

descritivos, especificaes tcnicas de materiais e acabamentos);
Projeto de Fundaes (perfis geolgicos do terreno, projetos de fundao,

dirio de obra de andamento dos servios);
Projeto Estrutural (plantas, memrias de clculo, detalhamento executivo,

ensaios laboratoriais dos elementos empregados, laudos periciais);
Projeto dos Sistemas Prediais Hidrulicos, envolvendo suprimento, aduo,

reservao e distribuio de gua, esgoto e ventilao, tratamento e
disposio de efluentes e lanamento de guas pluviais;
Projeto de Sistemas Prediais de Suprimento de Energia Eltrica, usual (rede

pblica), alternativa (gerao de energia) e de emergncia (baterias e no-
breaks).
Projeto de Sistemas Prediais de Suprimento de Gs;
Projeto de Sistemas Prediais de Conforto Ambiental, ativos (mecnicos, de

ventilao e refrigerao) e passivos (cortinas, pelculas, brises, vegetao).
Projeto de Sistemas Prediais de Informao e Controle envolvendo redes de

transmisso de voz, dados, imagens e automao predial;
Projeto de Sistemas Prediais de Transportes (esteiras rolantes, escadas

rolantes, elevadores de pessoas e de cargas, sistemas de transporte
pneumtico e por gravidade);
Projeto de Sistemas de Proteo contra Descargas Atmosfricas bem como

laudos de vistoria, inspeo de condies e medies de resistncia hmica
de aterramento;
184
Manual de operao, uso e manuteno da edificao de acordo com o

artigo Segundo da Lei 8.078 de 1990 (Cdigo de Defesa do Consumidor)
toda edificao deve possuir Manual de Uso e Manuteno, elaborado de
acordo com as determinaes da NBR 14037 da ABNT. Este manual deve
descrever como a edificao foi construda, quais so os procedimentos
recomendveis para sua operao, uso normal ou em situaes de
emergncia, bem como descries das inspees tcnicas a que a edificao
dever ser submetida, alm de informaes sobre responsabilidades e
49
garantias. . Logo, se a edificao no possuir este manual, o
Gerenciamento de Facilidades dever incumbir-se de elabor-lo.
Constitui-se ainda importante fonte de informaes toda a literatura tcnica

disponvel sobre elementos constituintes dos sistemas prediais e seus equipamentos,
tais como, especificaes tcnicas de operao e funcionamento, catlogos, registros
de testes, avaliaes, medies e registros de intervenes de rotina e de emergncia
e cadastros de sistemas prediais, como por exemplo, gerenciamento de cabos.
5.3.3 Documentao Histrica
Constituem-se em importantes fontes de informao os dados histricos relativos ao

funcionamento dos sistemas e equipamentos prediais tais como contas e faturas das
concessionrias de servios pblicos, ordens de servios, notas fiscais de aquisies
de peas, equipamentos, insumos e servios. Estas informaes fornecem o perfil de
consumo de insumos e recursos, bem como uma primeira noo sobre o estado de
funcionamento e manuteno dos sistemas prediais. A Figura 43 representa
graficamente o consumo de gua por ms, expresso em metros cbicos, de um hotel
na cidade de So Paulo:
185
Figura 43 Consumo de gua m / ms
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
nov/00
dez/00
fev/01
out/00
jan/01
mar/01
set/00
A anlise isolada destes dados induz a concluso de que o consumo de gua est
diminuindo a partir de novembro de 2000, o que no sugere a adoo de esforos
para verificar o funcionamento do sistema predial de gua. Porm, a partir da
manipulao das informaes se obtm conhecimento, como por exemplo, o
cruzamento dos consumos mensais de gua com o nmero de hspedes presentes no
hotel em cada ms, gera o consumo per capita apresentado na Figura 44, cuja anlise
conduz a concluso oposta. Verifica-se um aumento crescente deste consumo a partir
de novembro de 2000, que pode estar sendo ocasionado por alguma falha no sistema
de suprimento de gua, fato que precisa ser investigado. Assim percebe-se que a
anlise isolada dos dados apresentados na Figura 43 no gera conhecimento, advindo
este somente de seu cruzamento com outras informaes.
Figura 44 - Consumo per capita m / hspede / dia
300
250
200
150
100
50
0
nov/00
dez/00
fev/01
out/00
jan/01
mar/01
set/00
186
Adicionalmente estes dados poderiam ainda ser mais significativos, se outras

informaes pudessem ser comparadas com estas, como por exemplo, as
temperaturas medias ou mximas destes meses, enriquecendo qualitativamente a
anlise. Por outro lado o excesso de informaes no traria maior conhecimento
sobre o assunto. Armazenar dados dirios sobre consumo e ocupao no resultaria
em maior conhecimento sobre o perfil de consumo de gua dos usurios deste hotel,
porm permitiria exercer maior controle sobre o funcionamento deste sistema
predial, possibilitando identificar mais precocemente uma falha.
Cabe portanto ao Gerenciamento de Facilidades identificar caso a caso a quantidade

e a qualidade de informaes histricas que devero ser colecionadas. De acordo
com o exposto na NBR 5674 da ABNT, devem ainda integrar esta coleo de
informaes os registros de servios de manuteno realizados bem como as
50
solicitaes e reclamaes dos usurios.
5.3.4 Documentao Administrativa
Documentos administrativos fornecem informaes sobre os compromissos

assumidos com fornecedores externos, para suprimento de bens e servios necessrios
operao e manuteno do edilcio e de seus sistemas, cujo controle e administrao
integram o escopo do Gerenciamento de Facilidades, entre os quais se pode citar:
Aplices de seguros, bem como minuta dos contratos onde estejam

estipuladas todas condies necessrias para cobertura efetiva dos riscos;
Contratos de aluguel e leasing, de edifcios, equipamentos e utenslios;

187
Contratos para fornecimento de insumos e materiais, como por exemplo, de

contratao de demanda de energia eltrica, de fornecimento de gua potvel,
de leo combustvel, de fornecimento de peas ou materiais de limpeza;
Contratos com terceiros para fornecimentos de recursos humanos ou servios,

como por exemplo, fornecimento de funcionrios de limpeza ou de
alimentao, respectivamente.
5.3.5 Avaliaes e Auditorias
Avaliaes e auditorias so procedimentos que envolvem medies, inspees e

anlises visando complementar, atualizar ou suprir a falta de informaes relativas as
condies fsicas de ativos (edifcio, infra-estrutura e equipamentos fixos ou
mveis). A execuo rotineira e sistemtica destes procedimentos permite identificar
deficincias de desempenho do edifcio, seus sistemas e equipamentos, subsidiando
as tomadas de decises inerentes ao planejamento estratgico e ttico do
Gerenciamento de Facilidades. Os resultados so colees de informaes sobre as
condies existentes que possibilitam identificar situaes de no conformidade ou
atendimento condies previamente estabelecidas, fornecendo ainda parmetros
para estimativa de vida til remanescente, permitindo planejar adequadamente os
recursos que precisaro ser empregados para manuteno e reposio de ativos. 38
As inspees so boas para gerar dados quantitativos, identificar rapidamente

problemas ou falhas, possibilitar analises estatsticas e obteno eficaz de dados de
custo. Por outro lado no so adequadas para gerar entendimento de relaes
complexas e no estatsticas. As informaes coletadas devem ser suficientes para
51
permitir :
188
Viso geral sobre o desempenho dos sistemas prediais;
Indicao de necessidades de melhorias;
Comparao de caractersticas estimadas ou especificadas com as verificadas;
Melhoria de estimativas e projetos futuros;
Identificao de tipos, mecanismos e possveis causas de falhas.
Nas funes rotineiras inerentes ao Gerenciamento de Facilidades as medies e

inspees so usadas com freqncia variando to somente de tamanho e
complexidade. As prticas de manuteno preditiva, por exemplo, se baseiam em
avaliaes constantes das condies dos sistemas e equipamentos. As inspees mais
simples so desenvolvidas rotineiramente pelo prprio pessoal da operao e
manuteno dos sistemas e equipamentos, como por exemplo, atualizao de
desenhos e esquemas tcnicos aps intervenes (as-built), medio de corrente
eltrica de funcionamento de um motor, ou ainda da vazo de gua em uma
tubulao.
Antes de se iniciar uma inspeo de campo deve-se reunir a maior quantidade de

informao relacionada aos sistemas que sero avaliados. O pr-estudo de dados
histricos e tcnicos permite acumular razovel conhecimento daquilo que se vai
avaliar, habilitando o planejamento adequado dos trabalhos de maneira a evitar
duplicao de dados desnecessrios e a tornar o processo de avaliao eficiente e de
custo efetivo, particularmente porque a maior parte de seus custos est relacionado
ao tempo utilizado para empreend-la. 52
Muita informao valiosa e conhecimento local esto disponveis com usurios,

funcionrios de operao e manuteno e gerentes operacionais, sendo fator
preponderante para o sucesso do processo a sua cooperao, o que pode ser obtido se
estes estiverem cientes da relevncia das informaes e como estas sero utilizadas.
189
Para ser eficiente a coleta de dados deve se basear em eventos, objetivando os

propsitos da inspeo, e no em perodos de monitorao. 51
Para avaliaes de campo so empregadas ferramentas de coleta de dados como

formulrios personalizados ou equipamentos portteis de gravao e medio,
podendo ser mecnicos ou eletrnicos, como por exemplo, anemmetros,
manmetros, termmetros, sensores (de gs carbnico, de compostos orgnicos
volteis, de radiao solar), multmetros, medidores de nvel de iluminamento, ou
ainda leitora tica de cdigo de barras, que permite identificar um ativo
instantaneamente. Quando eletrnicos, interfaces tradutoras de sinais eltricos
permitem a gravao em aparelhos portteis (palmtops e laptops) agilizando
sobremaneira o processo.
Para aplicaes mais complexas, como por exemplo, condies gerais do edifcio ou
de um sistema predial, so empregadas auditorias, que objetivam avaliar condies
(Condition Assessment) e diferem das avaliaes pela necessidade de anlises e
estudos mais aprofundados, realizados a partir dos dados provenientes de medies e
inspees. Exemplifica uma situao deste tipo, a avaliao das condies gerais de
um sistema predial de conforto ambiental, envolvendo consumo e eficincia
energtica, ventilao promovida nos ambientes, consumo de gua, conforto
ambiental oferecido, estado dos dutos, filtros e equipamentos. Nestes casos, quase
sempre ser necessrio empregar especialistas e recursos considerveis, impondo-se
planej-las previamente para obteno de efetividade do processo, que pode se
38
desenvolver em quatro etapas:
Definio dos propsitos da auditoria;
Coleta de dados necessrios;
Consolidao e anlise dos dados;
Apresentao dos resultados.

190
Figura 45 - Fases de Auditorias

Fonte: SMITH (2000)
Para auditorias que objetivam avaliar condies emprega-se normalmente um

sistema de atribuio de notas (score) de uma escala, como por exemplo o
apresentado no ANEXO G, relativo avaliao de condies de uma sala de aula.
Estas avaliaes sero objetivas, se a atribuio for baseada em medies, ou
subjetivas se dependerem da opinio do avaliador. Nestes casos, para diminuir esta
subjetividade, deve-se fazer acompanhar uma descrio da deficincia, identificao
dos trabalhos de manuteno, riscos associados e intervenes necessrias para san-
la. 52
As auditorias so empregadas com freqncia pelo Gerenciamento de Facilidades,

sendo exemplos de aplicaes as auditorias de: utilizao de espaos, de
acessibilidade do edifcio, de carga de incndio, de cargas eltricas e de riscos, entre
outras. Podem ser empregadas para subsidiar importantes tomadas de decises em
fases de projetos, como por exemplo avaliar o desempenho energtico do edifcio em
funo de uma reforma pretendida (retrofit) de seus sistemas eltricos. Neste caso,
medies de campo podem alimentar simulaes em programas que permitem
conhecer o desempenho futuro do sistema, possibilitando um efetivo estudo
191
econmico que subsidiar a deciso de efetuar ou no da reforma. Estes programas

possibilitam ainda entender a interao de variveis adotadas com o resultado final.
Uma importante fonte de suporte ao desenvolvimento de simulaes baseadas em
medies o programa denominado Vital Signs desenvolvido pela Universidade de
Berkeley, Califrnia, destinado a auxiliar projetistas e arquitetos, permitindo-lhes
conhecer previamente as implicaes de decises de projeto em desempenhos
especficos e futuros do edifcio. Estes programas esto disponveis em pacotes que
norteiam o desenvolvimento de avaliaes das condies de desempenho energtico
e trmico, fluxos de ar e ganho de calor atravs do envelope externo, sendo de grande
valia para o fornecimento de informaes relevantes para o planejamento de
intervenes de melhorias e modernizaes. 53
5.4 Informaes sobre Processos
Completam as informaes necessrias ao correto desenvolvimento do planejamento

estratgico e ttico do edifcio aquelas relativas aos processos. Se j so conhecidas as
necessidades e expectativas dos usurios bem como as condies fsicas dos ativos
que compe o ambiente de trabalho, resta saber seu desempenho em funcionamento.
Como visto, desempenho significa comportamento em utilizao, e para avaliar o
desempenho funcional de sistemas e equipamentos do edifcio, ser preciso analisar
seu comportamento em funcionamento. Para avaliar o consumo de energia de um
ambiente de trabalho, por exemplo, no basta saber as condies fsicas dos sistemas
e equipamentos consumidores de energia, nem as expectativas de suporte e conforto
esperadas pelos usurios. preciso medir o desempenho em funcionamento,
avaliando o processo de interao destes sistemas com o desenvolvimento de
atividades no ambiente construdo.
192
Entre as medies mais importantes de desempenho de processos esto as do prprio

sistema de Gerenciamento de Facilidades, que pode ser avaliado em funo da
confiabilidade operacional dos sistemas por ele mantidos, quantificando-se, como
proposto na norma NBR 13533 da ABNT, variveis relativas a tempo e
51
probabilidades.
Tabela 14 Medies de Desempenho

Fonte: NBR 13533
Tempo Probabilidades
Tempo de indisponibilidade
De deteco de pane
Atraso tcnico
De alarme falso
Confiabilidade Tempo de correo
De no atuao de alarme
Tempo de re inicializao
Tempo de manuteno corretiva
De falta de pecas de reposio
Atraso logstico
Manuteno De falta de recursos para ensaios
Atraso administrativo
De falta de recursos humanos
Em regime
Disponibilidade Disponibilidade acumulada em
um dado perodo
Dada a abrangncia do Gerenciamento de Facilidades e a influncia que este exerce

sobre os usurios e a organizao, o desempenho dos processos por ele desenvolvidos
e suportados para promover a integrao de pessoas, espao e tecnologias, podem ser
avaliados segundo os seguintes tpicos: 38
Estratgia focada no usurio existncia de comprometimento no

entendimento das expectativas e necessidades dos usurios, que pode ser
avaliada pela quantificao de tempo mdio de atendimento de solicitaes ou
quantidade de solicitaes atendidas por perodo de tempo;
Autonomia (Empowerment) disponibilizao de informaes e autonomia

necessrias para os funcionrios desenvolverem suas tarefas de maneira a
satisfazer os objetivos organizacionais, verificado pelo favorecimento da
autonomia necessria na estruturao dos trabalhos.
193
Otimizao da fora de trabalho verificao da utilizao de contratao

externa para desenvolvimento de trabalhos e tarefas onde estes as
desempenham com qualidade ou efetividade superior, avaliada pelos tipos de
relacionamento existentes com fornecedores externos.
Programas de Segurana oferecimento de ambiente e prticas seguras de

trabalho, avaliado em funo de atitudes dos funcionrios na execuo de
suas tarefas.
Uso de tecnologias verificao do emprego de tecnologia como habilitadora

de melhoria dos processos, que pode ser avaliado pela verificao de como a
informao coletada distribuda dentro da organizao, bem como da
existncia de mecanismos de anlise de desempenho de trabalhos.
Produtividade e reduo de custos objetivos a serem atingidos em

processos especficos de melhoria e produtividade, verificando-se a existncia
de metas bem como sua divulgao e conhecimento pelas pessoas
relacionadas com sua satisfao.
Melhoria da qualidade metas de execuo de trabalhos com qualidade,

com eliminao da necessidade de inspees, avaliada em funo da
existncia de programas especficos de controle da qualidade.
Gerenciamento de Estoque cadastro completo de ativos utilizado na

orientao dos processos de trabalhos, avaliado em funo do nvel de
inventrio e forma como gerenciado e utilizado.
Manuteno manuteno da propriedade em ndices adequados de

condies, com equipamentos mantidos e operados de maneira a evitar
interrupes de servios atravs do emprego de tecnologias, o que pode ser
avaliado por ndices de desempenho.
194
5.4.1 ndices de Desempenho
ndices de desempenho so indicadores de performance cuja utilizao indica

eficincia e efetividade de processos expondo oportunidades e necessidades de
melhorias. So meramente indicativos de situaes que merecem ateno, devendo-se
a partir destas constataes desenvolver mecanismos prprios para solucionar os
problemas indicados. Para o Gerenciamento de Facilidades, indicadores de
desempenho consistentes e mensurveis representam importantes ferramentas para
avaliar a eficincia e efetividade dos processos desenvolvidos para suportar a
organizao em seu ambiente de negcios. Os indicadores de desempenho devem
observar claramente os objetivos estratgicos, relacionar os processos que conduzem
a esses objetivos, focalizar fatores crticos de sucesso, rastrear tendncias de
desempenho e identificar progressos e problemas potenciais, favorecendo a indicao
de possveis solues de problemas. 54
O controle de desempenho atravs de ndices est relacionado a medies e

comparaes. Assim muitos indicadores so expressos na forma de ndices, relaes
matemticas, usualmente relativas a taxas de dois ou mais parmetros quantitativos de
medies. Para escolha de um ndice particular deve-se claramente entender o que se
quer controlar e qual indicador reflete este desempenho. Uma vez definido o
indicador um valor desejado de performance necessrio para comparao, que pode
ser baseado em oramentos, dados histricos, metas ou objetivos futuros, ou outras
bases. Os ndices devem ser compostos em conjuntos que sejam representativos de
um setor, funo ou processo considerado, cujo desempenho se quer controlar, como
por exemplo manuteno, ou desempenho energtico. A Tabela 15 mostra vrios
ndices de desempenho relativos a processos relacionados ao Gerenciamento de
Facilidades, constitudos de maneira que os valores desejveis sejam os menores
possveis. O conjunto destes ndices pode ser indicativo da eficincia, efetividade e
eficcia do gerenciamento, habilitando inclusive comparaes com edifcios de
caractersticas similares.
195
Tabela 15 ndices de Desempenho

Fonte: WIREMAN (1998)
Objetivo do ndice Numerador Denominador Unidade

Total de horas gastas com
Eficincia da manuteno Horas gastas com servios
todos os servios de porcentagem
preventiva de emergncia
manuteno
Eficincia da programao Total de horas de trabalho
Total de horas trabalhadas porcentagem
de servios no programadas
Ordens de servio
Eficincia de estoque de
suspensas por falta de Total de ordens de servio porcentagem
peas e materiais
pecas
Confiabilidade de um
Horas de interrupo Horas em operao porcentagem
equipamento
Eficincia da manuteno Nmero de falhas repetidas Nmero total de falhas porcentagem
Nmero de falhas cujas
Efetividade da manuteno origens no foram Nmero total de falhas porcentagem
analisadas
Consumo de energia em Nmero de usurios
Eficincia energtica KWh / usurio
perodo de tempo atendidos
Eficincia de consumo de Consumo de gua por Nmero de usurios
gua perodo de tempo atendidos Litros / usurio / dia
Eficincia do equipamento
Consumo de energia por Capacidade trmica por KWh / Tonelada de
de refrigerao do sistema
perodo de tempo perodo de tempo Refrigerao
de conforto ambiental
Nmero de usurios
Eficcia do sistema de Nmero total de usurios
insatisfeitos com o conforto porcentagem
conforto ambiental pesquisados
ambiental oferecido
Nmero de usurios
Eficcia do sistema de Nmero total de usurios
insatisfeitos com o sistema porcentagem
transporte vertical pesquisados
de transporte vertical
Recursos empregados em
Efetividade da operao e rea til efetiva de ambiente 2
O&M e uso por unidade de R$ / m
manuteno de trabalho
tempo
Custos anuais previstos
Efetividade do GF Custos anuais do GF porcentagem
para o GF
Nmero de usurios
Nmero total de usurios
Eficcia do GF insatisfeitos com o GF em Porcentagem
consultados
pesquisas de satisfao
5.4.2 Benchmarking
Uma prtica usualmente utilizada pelo Gerenciamento de Facilidades para

comparao de seu desempenho funcional o Benchmarking que consiste na
comparao de ndices de desempenho de uma organizao com outros, reconhecidos
como padro de melhores prticas gerenciais. A informao utilizada
196
particularmente relativa a custos, residindo a confiabilidade do processo na obteno

de dados precisos de custos de cada servio ou processo comparado, o que requer a
existncia de uma adequada estrutura contbil organizada em centros de custos, o que
significa organizar o prprio sistema de Gerenciamento de Facilidades como uma
unidade de negcios, onde os servios prestados so debitados em centros de custos
(charge back). As tcnicas de comparaes (benchmarking) so usualmente
empregadas tanto para avaliao do desempenho de uma organizao em comparao
a um padro de excelncia, quanto para avaliao de prticas diferentes objetivando
adapt-las para desenvolvimento de uma estrutura prpria e nova de executar tarefas.
Muitas organizaes como a BOMA publicam relatrios anuais com custos

operacionais de edifcios comerciais localizados nos Estados Unidos e Canad,
classificados segundo sua localizao geogrfica, tamanho, idade operacional, tipo de
ocupao, setor econmico, e forma financeira de aquisio da propriedade (compra
ou aluguel). Algumas organizaes particulares que desenvolvem o Gerenciamento
de Facilidades em inmeras propriedades tambm divulgam seus prprios ndices,
como os retratados na Tabela 16. Estas comparaes devem no entanto ser
empregadas com reservas, principalmente quando provenientes de um grande espao
amostral , pelos os seguintes motivos: 5
Os dados apresentados so baseados predominantemente no gerenciamento da

propriedade e no em sua filosofia de gerenciamento;
Os resultados so tratados estatisticamente refletindo uma mdia de um

grande universo, onde particularidades no so consideradas;
As expectativas de qualidade de servios no so levadas em conta bem como

outros aspectos significativos como satisfao dos usurios.
Building Owners and Managers Association

197
Empregadas com estas reservas, estas comparaes podem auxiliar o Gerenciamento

de Facilidades no desempenho de suas funes identificando reas que precisam ser
melhoradas . Uma forma de comparao mais confivel com informaes
provenientes de organizaes com atividades similares, obtidas atravs de associaes
como o IFMA ou em contato direto com organizaes, constituindo-se no entanto
uma dificuldade adicional a obteno de informaes entre empresas, muitas vezes
concorrentes entre si.
Assim o benchmarking deve ser encarado como uma oportunidade de comparao

superficial, habilitando o gerenciamento a vislumbrar seu desempenho em relao ao
universo de empresas que desenvolvem atividades similares. As comparaes
somente podero ser empregadas como forma confivel de avaliao de eficincia e
efetividade do Gerenciamento de Facilidades se executadas com informaes da
prpria organizao (dados histricos), permitindo o conhecimento da evoluo de
seu desempenho ao longo do tempo, inclusive demonstrando as alteraes
provenientes de intervenes e melhoria realizadas.
Tabela 16 Custos por ocupante de escritrios nos EUA

Fonte: JOHNSON CONTROLS (2000)
Custo por Ocupante de Escritrios nos EUA US$

Operaes 1.351
Manuteno 385
Utilidades (gua, luz, gs, comunicaes) 454
Limpeza 260
Segurana 188
Paisagismo externo 64
Servios de escritrios 1.336
Mudanas internas 228
Central de telefonia 40
Cpias reprogrficas 246
Recepo 45
Correio 345
Mobilirio Fixo 86
Alimentao 346
Gerenciamento de Facilidades 162
TOTAL 2.849
198
Os dados expressos na Tabela 16 obviamente no podem ser utilizados para

comparaes diretas com custos de ocupao de escritrios em outros pases, dadas as
diferenas culturais, econmicas e financeiras. Contudo em uma economia
globalizada e sem fronteiras, onde os processos produtivos so levados para regies
que oferecem melhores custos efetivos, podem representar uma importante fonte de
informaes para o gerenciamento de negcios.
5.4.3 Servibilidade
Conforme exposto no Captulo 3 deste trabalho, o principal objetivo do

Gerenciamento de Facilidades promover a integrao de pessoas, propriedades e
tecnologias, para que, o edifcio como um todo suporte adequadamente os objetivos
estratgicos da organizao. O Captulo 4 abordou a estrutura do sistema de
gerenciamento necessria para contemplar estes objetivos, atravs do planejamento
criterioso da operao, manuteno e modernizao do edifcio, seus sistemas e
equipamentos. Neste quinto Capitulo procura-se evidenciar a importncia das
informaes relativas aos usurios, propriedade e aos processos, como principal
insumo do planejamento, relacionado-se diretamente com a qualidade do sistema de
Gerenciamento de Facilidades e contribuindo para sua eficincia, efetividade e
eficcia.
No cenrio desenvolvido e na abordagem proposta, as pessoas, propriedades e

processos so partes de um sistema maior e dinmico, a organizao, onde as pessoas
so os elementos mais importantes, merecedores das maiores atenes do
Gerenciamento de Facilidades, devendo este satisfazer plenamente as suas
necessidades. Os objetivos do sistema gerencial relacionam-se diretamente com a
satisfao destas necessidades, seja em seus aspectos de sustentabilidade,
acessibilidade, segurana, custo efetivo operacional, produtividade ou funcionalidade.
199
Neste sentido, a abordagem mais adequada e consistente para obteno de

informaes sobre as condies de satisfao destes objetivos, o conceito de
servibilidade, um tanto quanto desconhecido no Brasil. Este conceito foi
desenvolvido nos Estados Unidos h aproximadamente dez anos, quando a expanso
da nova modalidade de gerenciamento do edifcio, exps a inadequao dos
procedimentos existentes para avaliao das condies de atendimento das
necessidades dos usurios pelo edifcio e seus sistemas, quase sempre focados em um
nico projeto, um evento especfico ou aprofundados em detalhes tcnicos.
Constatou-se ento que para as avaliaes serem realmente teis precisavam
relacionar diretamente as necessidades da organizao, com questes que os usurios
entendiam como importantes para o seu sucesso pessoal e da organizao. 38
Os conceitos de servibilidade foram esto desenvolvidos e normalizados pela ASTM

em 1995, como uma forma de relacionar necessidades dos usurios com aspectos de
seu ambiente de trabalho, suprindo o lapso de comunicao existente entre ocupantes
e profissionais envolvidos com a operao e manuteno do edifcio. A efetividade
das normas de servibilidade foi comprovada a partir das informaes obtidas atravs
da aplicao de pesquisa de grande envergadura, de satisfao de usurios, preparada
pelo IFMA e aplicada pela U.S. Public Buildings Service (PBS) em 1995, realizada
com usurios de edifcios de seu portflio, composto por mais de sete mil e
quinhentos imveis. As informaes provenientes da tabulao das respostas de
duzentos e cinqenta mil usurios, quando comparadas com os resultados obtidos
atravs da aplicao de tpicos de servibilidade, demonstraram a validade da
metodologia proposta para avaliao funcional do edifcio. 34
As escalas de servibilidade da ASTM so ainda reconhecidas e normalizadas para

determinao de funcionalidade do edifcio pela ANSI - American National
Standards Institute desde 1996, sendo objeto de estudo, neste momento, de grupo de
trabalho do TC 59, da ISO International Organisation for Standardization. 56
A aplicao das normas de servibilidade provm informaes significativas sobre a

inter-relao do edifcio e seus sistemas com os usurios, que municiam o
200
planejamento do Gerenciamento de Facilidades com informaes amplas, indicando

de forma clara um conjunto de prioridades de atendimento de solicitaes, que
precisam ser satisfeitas. Estas informaes fornecem simultaneamente uma pesquisa
bem estruturada de satisfao dos usurios e uma avaliao das condies da
propriedade, executada nos moldes de uma Avaliao Ps Ocupao, com
participao parcial dos usurios. As informaes provenientes da aplicao de
tpicos de servibilidade so teis no s para o Gerenciamento de Facilidades,
melhorando sobremaneira a eficincia do processo decisrio, mas tambm para outros
nveis da organizao, como por exemplo, as unidades de negcios, provedoras direta
de demandas nos ambientes de trabalho.
A abordagem de funcionalidade e servibilidade devem ser utilizadas pelo

Gerenciamento de Facilidades para: 56
Fornecer servios de suporte de acordo com as necessidades dos usurios;
Diminuir custos extras de projetos evitando o reconhecimento posterior das

reais necessidades de suporte;
Facilitar a comunicao com os usurios e encorajar sua colaborao;
Identificar excedentes que podem ser seguramente eliminados de maneira a

reduzir custos sem perda de funcionalidade.
Subsidiar o processo decisrio de escolha de propriedades para as finalidades

ocupacionais e produtivas desejadas.
A abordagem preconizada pela ASTM para determinao de servibilidade do edifcio

como um todo, habilita aos gerentes e usurios de edifcios meios de simultaneamente
determinar necessidades funcionais, medir qualidade e funcionalidade dos servios
oferecidos, e verificar como o Gerenciamento de Facilidades efetivamente atende
estas necessidades e onde precisa melhorar. A forma como a metodologia aplicada,
onde as solues so obtidas a partir da participao dos usurios nos processos,
201
tornam estas normas perfeitamente aplicveis e de acordo com programas de

Gerenciamento da Qualidade Total, ISO 9000, benchmarking, e outros sistemas da
34
qualidade.
A aplicao da metodologia, indicada graficamente na Figura 46, possui duas frentes

de ao, ambas baseadas em identificao de alternativas em questionrios de
mltipla escolha, chamadas de Escalas de Servibilidade, divididas em duas partes,
representando simultaneamente uma pesquisa de satisfao dos usurios e uma
avaliao das condies funcionais dos ativos. A cada nvel de servibilidade de uma
escala, um conjunto de condies necessrias para satisfao daquele nvel est
associado, sendo estas descritas em termos no tcnicos na parte esquerda da escala,
para ser preenchida pelos prprios usurios do sistema avaliado (demanda), enquanto
direita a equivalncia aos nveis de servibilidade dado por um conjunto de
condies descritas em termos tcnicos e de desempenho, para ser preenchido pelo
gerenciamento (oferta).
Figura 46 Aplicao de Normas de Servibilidade da ASTM

Fonte: SZIGETI e DAVIS (2002)
A cada nvel corresponde um conjunto de condies tcnicas e de desempenho que

devem ser satisfeitas. A partir da sobreposio dos dois resultados, oferta e demanda,
fica evidenciada a diferena entre ambas, que dever ser diminuda ou eliminada
atravs das aes do Gerenciamento de Facilidades.
202
O resultado da aplicao uma avaliao, executada pelos prprios usurios, sobre o

suporte necessrio que deve ser oferecido pelo edifcio e seus sistemas para o
desempenho de suas funes no ambiente construdo, conjuntamente com uma
avaliao das condies oferecidas, desenvolvida pelo Gerenciamento de Facilidades.
Estes resultados so expressos preferencialmente em diagramas de barras, podendo
ser sobrepostos (demanda e oferta) para permitir fcil e imediata identificao de
pontos de atendimento das necessidades, bem como aqueles de no satisfao,
indicando desta forma pontos de melhorias necessrias, de maneira a atender as
necessidades dos usurios.
Estas escalas cobrem mais de uma centena de tpicos de servibilidade relacionadas a

mais de trezentas e quarenta caractersticas do edifcio e seus sistemas, que at podem
ser usadas independentemente umas das outras. A relao destas escalas est descrita
na Tabela 7. A graduao utilizada representa nveis de servibilidade, variando de
um (situao inferior) nove (situao mais satisfatria). Desta forma so fornecidas,
atravs de um nico processo de avaliao de servibilidade, quase todas as
informaes necessrias para que Gerenciamento de Facilidades possa planejar em
nvel estratgico e ttico as suas aes, de maneira a atender as necessidades dos
usurios, provendo-os com os servios de suporte necessrios para o adequado
desempenho das funes previstas.
Talvez, a maior vantagem desta metodologia esteja em no pretender indicar o nvel

de servibilidade adequado para uma dada escala, legando esta determinao aos
usurios. Por esta razo refere-se ao nvel nove como de mxima servibilidade e ao
nvel um como de mnima, evitando rotul-los de melhor ou pior condio. Estes
nveis foram construdos de maneira a corresponder a outra importante classificao
das condies de edifcios, a da BOMA. Assim o nvel cinco (centro da escala)
corresponde a um edifcio classificado pela BOMA com sendo de Classe B, que
refere-se a edifcios comerciais com razovel padro de acabamento e equipados com
sistemas prediais adequados. Em nvel nove de servibilidade, espera-se a superao
das expectativas dos usurios, sempre de acordo com as atividades desenvolvidas,
como por exemplo a imagem externa para a sede de uma empresa multinacional, a
203
segurana para uma organizao que possui ativos valiosos em informaes contidas
em seus sistemas, ou ainda o transporte e acesso pblico em um edifcio
governamental.
A servibilidade representa ainda um significativo ndice de desempenho de todo o

edifcio, permitindo a comparao funcional entre diversos edifcios ou portflios de
propriedades, suportando assim importantes processos de tomada de decises em
todos os nveis gerenciais, especialmente no de Gerenciamento de Facilidades,
constituindo-se para este talvez na mais valiosa fonte de informaes necessrias para
o exerccio de suas funes.
5.4.3.1 Exemplo de Aplicao de Avaliao de Servibilidade
A ttulo ilustrativo, demonstrada a seguir a aplicao de um aspecto de

servibilidade, objetivando-se exemplificar a aplicao da metodologia. A aplicao de
outros aspectos de servibilidade, ou de todos eles, tornaria esta leitura maante e no
contribuiria para os objetivos deste trabalho, que so de exemplificar e referenciar a
aplicao da metodologia proposta pela ASTM, bem como ressaltar a importncia das
reais condies de solicitaes dos usurios. O Aspecto escolhido para
exemplificao denominado Gerenciabilidade (B 2), subgrupo daqueles
relacionados Propriedade e seu Gerenciamento, constitudo por oito tpicos
(escalas) de servibilidade:
Confiabilidade de Fornecimento Externo (Escala B.2.1)
Antecipao de Vida til Remanescente (Escala B.2.2)
Facilidade Operacional (Escala B.2.3)

204
Facilidade de Manuteno (Escala B.2.4)
Facilidade de Limpeza (Escala B.2.5)
Suporte aos Funcionrios (Escala B.2.6)
Consumo de Energia (Escala B.2.7)
Controle e Gerenciamento de Energia (Escala B.2.8)
Alguns tpicos possuem tabelas auxiliares para determinao dos nveis de

servibilidade correspondentes. O preenchimento efetuado pelos usurios na parte
esquerda das escalas e pelos gerentes de Facilidades em sua parte direita, a partir de
mltiplas escolhas. Para determinao das condies representativas de demanda e
oferta de funcionalidade, as alternativas devem ser analisadas a partir das constantes
no nvel 5, evoluindo-se para nveis superiores, em caso de pleno atendimento das
condies propostas para este nvel, ou regredindo para nveis inferiores em caso de
no satisfao daquelas condies. Os procedimentos indicados pela ASTM so
muito flexveis a ponto de no determinar os nveis desejveis para cada tpico ou
aspecto, no fornecendo tambm indicaes de como devem ser escolhidas as pessoas
encarregadas pelo preenchimento das escalas, tanto em nvel de demanda como de
oferta, deixando todas estas decises cargo do das pessoas incumbidas pelo
desenvolvimento da avaliao.
A aplicao das escalas do aspecto Gerenciabilidade, resulta em avaliaes efetuadas

sob o ponto de vista dos usurios e das pessoas encarregadas pelo provisiomento de
servios de suporte, operao e manuteno do edifcio, de questes relacionadas
confiabilidade, sustentabilidade e efetividade de custos operacionais, tratando de
questes de fundamental importncia para o correto desempenho do Gerenciamento
de Facilidades, nos moldes discutidos neste trabalho. As tabelas a seguir
exemplificam a aplicao das escalas de tpicos de servibilidade relativas ao aspecto
Gerenciabilidade, propostas pela ASTM , para um caso hipottico.
205
Tabela 17 Confiabilidade de Suprimento Externo

Fonte: ASTM (2000)
Escala B.2.1 Confiabilidade de suprimento externo
9 o Freqncia de interrupo de energia:

9 o Suprimento de energia eltrica:
no mais do que 1 vez com no mximo 3 nenhuma interrupo de fornecimento nos
horas de interrupo a cada 3 anos ltimos 12 meses e no mais do que uma
o Freqncia de perda de servios: sem
interrupo nos ltimos 3 anos.
perdas em um perodo de 12 meses ou o Servios (exceto energia eltrica):
provimento alternativo disponvel nenhuma perda de servios nos ltimos
o Durao dos trabalhos durante
12 meses ou existncia de suprimentos
de contingncia
interrupo staff habilitado a trabalhar
1 dia com perda de at 2 servios (ex.
8
janela abertas, luz do dia suficiente)
o Necessidade de evacuao: sem
necessidade nos ltimos 12 meses
7 7
o Freqncia de interrupo de energia: o Suprimento de energia eltrica:
uma ou duas interrupes, ambas de interrupo 1 ou 2 vezes em 12 meses,
menores do que dia, ou 3 menores do ambas de menos de dia
que 20 minutos
o Servios (exceto energia eltrica):
o Freqncia de perda de servios: 1 ou interrupo de fornecimento de servios 1
2 perdas de dia nos ltimos 12 meses ou 2 vezes nos ltimos 12 meses, ambas
ou at 3 menores do que 30 minutos menores do que 1 dia
6
interrupo Staff habilitado a trabalhar
mais de dia com a perda de at 2
servios(ex. luz do dia para das
pessoas e janelas abertas)
necessidade nos ltimos 12 meses.
5 5
o Freqncia de interrupo de energia: o Suprimento de energia eltrica: 2 ou 3
uma ou duas interrupes, ambas de interrupes nos ltimos 12 meses, com
menores do que dia, ou 3 menores do uma superior a dia.
que 30 minutos
o Servios (exceto energia eltrica): 2 ou
o Freqncia de perda de servios: 2 ou 3 perdas de servios nos ltimos 12
3 vezes de dia nos ltimos 12 meses meses, cada uma inferior a dia.
ou at 5 menores do que 30 minutos
4
interrupo Staff habilitado a trabalhar
mais de dia com a perda de 1 servio
(ex. luz do dia para das pessoas, mas
janelas no abrem)
necessidade nos ltimos 12 meses.
continua .....
206
Escala B.2.1 Confiabilidade de suprimento externo (continuao)
3 o Freqncia de interrupo de energia:

3 o Suprimento de energia eltrica: 2 ou 3
2 ou 3 vezes por ano menores de 1 dia interrupes de energia nos ltimos 12
ou 4 a 6 vezes menores do que 30 meses, de at um dia.
minutos, nos ltimos 12 meses
o Servios (exceto energia eltrica):
o Freqncia de perda de servios: interrupo de servios nos ltimos 12
perdas de servios em at 3 vezes meses superior a 3 vezes, cada uma de
menores do que 1 dia ou 4 a 6 vezes at 1 dia.
menores do que 1 hora, em 12 meses
2
interrupo staff habilitado a trabalhar
pelo menos 2 horas (luz do dia suficiente
para algumas pessoas e janelas lacradas)
o Necessidade de evacuao: 1
ocorrncia de evacuao total ou parcial
em 12 meses.
1 o 1
Freqncia de interrupo de energia: o Suprimento de energia eltrica:
mais de 3 vezes em 12 meses, com pelo interrupes superiores a 3 vezes nos
menos uma superior a 1 dia ltimos 12 meses ou em uma vez por
o Freqncia de perda de servios: perda tempo superior a 1 dia
considervel em mais de 3 ocasies com o Servios (exceto energia eltrica):
pelo menos 1 superior a 1 dia considervel perda de suprimento mais
o Durao dos trabalhos durante do que 3 vezes nos ltimos 12 meses.
interrupo Staff incapacitado de
trabalhar durante tempo de interrupo
(ex. luz do dia insuficiente e janelas
lacradas)
o Necessidade de evacuao: 1 ou 2
ocorrncias de evacuao total ou parcial
nos ltimos 12 meses.
Nvel mnimo obrigatrio: 5 NA NR
TABELA A
OUTROS SERVIOS
(Alm de suprimento de energia)
Telecomunicaes
Suprimento de gs
Suprimento de gua
Sistemas de esgoto ou drenagem
Sistemas e conforto e ventilao ambiental
Elevadores e escadas rolantes
207
Tabela 18 Antecipao de Vida til Remanescente

Fonte: ASTM (2000)
Escala B.2.2 Antecipao de vida til remanescente

9 o Vida til remanescente de componentes 9 o Componentes principais do edifcio: 26
do edifcio e de sistemas: mais de 26 ou mais pontos a partir da Tabela B, com
pontos de acordo com a Tabela B: aes aes preventivas planejadas e aprovadas
preventivas planejadas ou aprovadas de nos itens remanescentes.
itens remanescentes 8
7 o Vida til remanescente de componentes 7 o Componentes principais do edifcio: de

do edifcio e de sistemas: de 22 a 25 22 a 25 pontos de acordo com a Tabela B:
pontos de acordo com a Tabela B:
6

do edifcio e de sistemas: de 16 a 21 16 a 21 pontos de acordo com a Tabela B:
pontos de acordo com a tabela B:
4

do edifcio e de sistemas: de 11 a 15 11 a 15 pontos de acordo com a Tabela B.
pontos de acordo com a tabela B:
2
1 o Vida til remanescente de componentes 1 o Componentes principais do edifcio:

do edifcio e de sistemas: menos de10 menos de 10 pontos de acordo com a
pontos de acordo com a tabela B. Tabela B.
Excepcionalmente importante Importante Menor

NA NR
Tabela B
Pontos Vida til remanescente Mnimo (anos)
3 Envoltria externa (envelope) 10
4 Telhado e impermeabilizaes 15
5 HVAC sistemas principais 20
3 HVAC sistemas secundrios (ventiladores) 10
4 HVAC controles 10
3 Elevadores e escadas rolantes 20
4 Forros, inclusive acabamentos 15
3 Acabamentos internos 10
3 Itens operveis (portas, janelas) 20
2 Outros sistemas (bombas) 20
2 Local (pavimentao, caladas) 15
2 Sistemas eltricos 15
2 Sistemas de segurana vida 20
208
Tabela 19 Facilidade Operacional

Fonte: ASTM (2000)
Escala B.2.3 Facilidade Operacional
Escala de Necessidade de Suporte Escala de Avaliao

9 o Almoxarifado para operao do
9 o Almoxarifado: de tamanho adequado,
edifcio: necessrio, bem localizado e bem localizado com controle de qualidade
ventilado, para suprimentos e peas. do ar
o Espao para pessoal operacional: o Espao para pessoal operacional:
necessrio ser silencioso, conveniente e silencioso, bem ventilado e localizado.
bem ventilado. 8 o Instrues operacionais de servios e
equipamentos: completas e atualizadas
para instrues e verificaes
7 o 7
edifcio: necessrio, bem localizado e
o Almoxarifado: de tamanho adequado
ventilado para suprimentos. o Espao para pessoal operacional:
prximo as oficinas, bem ventilado e
silencioso, provido de armrios
necessrio ser silencioso, conveniente e
bem ventilado. o Instrues operacionais de servios e
6 equipamentos: manuais atualizados e
adequados para instrues e verificaes.
5 5 o
o Almoxarifado para operao do Almoxarifado: razovel
edifcio: necessrio. o Espao para pessoal operacional:
o Espao para pessoal operacional: apenas adequado (ex. ruidoso, pequeno
tamanho e condies no so ou mal ventilado), provido de armrios.
importantes. o Instrues operacionais de servios e
4 equipamentos: apenas adequadas
3 o Almoxarifado para operao do 3 o Almoxarifado: inexistente, algumas

edifcio: no necessrio no local peas dispostas em armrios prximos
operacional. aos equipamentos
improvisados em oficinas
2
equipamentos: incompletas
1 o 1
edifcio: no necessrio no local
o Almoxarifado: inexistente
operacional. o Espao para pessoal operacional:

inexistente
equipamentos: inexistente

NA NR Zero DP
209
Tabela 20 Facilidade de Manuteno

Fonte: ASTM (2000)
Escala B.2.4 Facilidade de Manuteno

9 o Nvel requerido de manuteno: reparos
9 o Depsitos de manuteno: adequados
imediatos em ventilao ou refrigerao com ferramentas e peas sobressalentes
o Oficinas e depsitos: amplos, equipados
e convenientemente localizado.
com ferramentas e peas sobressalentes. o Oficinas de Manuteno: bem
o Acesso a empreiteiros e peas: fcil
equipadas e no local
acesso a empreiteiros e a peas de o Empreiteiros: para consertos de vulto de
reposio em at1 dia. equipamentos principais existe leque de
o Dados de almoxarifado e programa de 8 empreiteiros disponveis em 1 dia
manuteno: dados completos de o Disponibilidade de peas de reposio:
estoque e existncia de programa de para a maioria dos equipamentos
manuteno disponvel para entrega no mesmo dia
o Facilidade de manuteno e reparos de o Dados de manuteno: completos e
superfcies e materiais: superfcies e disponveis para estoque e programa
materiais fceis de manter e reparar
o Pinturas e reparos: superfcies requerem
pouca ateno. Reparos requerem
habilidades comuns
o Nvel requerido de manuteno:
operao requer um elevado nvel de
manuteno
o Depsitos de manuteno: adequados
7 7 com ferramentas e peas sobressalentes
o Oficinas e depsitos: adequados com e convenientemente localizado.
ferramentas e algumas peas
sobressalentes.
o Oficinas de Manuteno: bsicas e no
local
o Acesso a empreiteiros e peas: acesso
o Empreiteiros: ao menos uma firma para
a empreiteiros e a peas de reposio em
cada tipo de servio disponvel
1 dia.
localmente em 24 horas
o Dados de almoxarifado e programa de
o Disponibilidade de peas de reposio:
manuteno: dados adequados de 6 para a maioria dos equipamentos
estoque e existncia de programa de
disponvel para entrega no mesmo dia
manuteno
o Facilidade de manuteno e reparos de
o Dados de manuteno: disponveis para
maioria das peas para estoque e
superfcies e materiais: superfcies e
programa de manuteno
materiais fceis de manter e reparar
o Pinturas e reparos: superfcies fceis de
pintar ou reparar. Reparos requerem
habilidades comuns.
o Nvel requerido de manuteno:

5 operao requer um nvel mdio de 5 o Depsitos de manuteno: adequados
manuteno com ferramentas e mnimo de peas
sobressalentes, porm no
o Oficinas e depsitos: adequados com
convenientemente localizado.
ferramentas em oficinas bsicas.
o Oficinas de Manuteno: trabalhos
executados em parte do estoque ou das
a empreiteiros e a peas de reposio em
salas operacionais
1 dia.
o Dados de almoxarifado e programa de 4 o Empreiteiros: ao menos uma firma de
cada tipo de servio disponvel em 24
manuteno: dados adequados de
horas
estoque e existncia de programa de
manuteno o Disponibilidade de peas de reposio:
peas importantes disponveis para
entrega no mesmo dia
superfcies e materiais: superfcies e
materiais razoavelmente fceis de manter o Dados de manuteno: dados bsicos
e reparar. disponveis para iniciar estoque, porm
incompletos.
o Pinturas e reparos: superfcies
relativamente fceis de pintar ou reparar.
210
Escala B.2.4 Facilidade de Manuteno (continuao)

3 o Nvel requerido de manuteno:
3 o Depsitos de manuteno: depsito
operao requer um nvel bsico de somente adequado e para peas
manuteno essenciais
o Oficinas e depsitos: ferramentas o Oficinas de Manuteno: inexistncia de
bsicas e peas essenciais oficinas, mas alguns espaos podem ser
usados para esta finalidade.
a alguns empreiteiros e a peas de o Empreiteiros: fornecedores ou tcnicos
reposio em alguns dias. no so localmente disponveis para
2
o Dados de almoxarifado e programa de
alguns componentes chave
manuteno: dados de manuteno para o Disponibilidade de peas de reposio:
alguns componentes vrios dias para reposio de peas
essenciais
superfcies e materiais: superfcies e o Dados de manuteno: dados perdidos
materiais difceis de pintar e reparos para alguns componentes
requerem habilidades superiores as
comuns.
o Pinturas e reparos: superfcies difceis
de pintar ou reparar. Reparos requerem
habilidades acima da mdia
1 o Nvel requerido de manuteno: 1 o Depsitos de manuteno: inexistentes

facilidade de manuteno ou rapidez dos
e ausncia de espaos passveis de
reparos completamente irrelevante para
utilizao
os ocupantes
o Oficinas de Manuteno: inexistentes e
ausncia de espao para futura instalao
o Empreiteiros: inexistncia de
fornecedores localmente
o Disponibilidade de peas de reposio:
vrias semanas para obteno
o Dados de manuteno: inexistncia de
manuais para verificao de
desempenho, estoques ou programas de
manuteno.
o Pinturas e reparos: superfcies e
materiais difceis de pintar e reparar.
Necessidade de habilidades acima da
mdia.
Nvel mnimo obrigatrio: 7

NA NR
211
Tabela 21 Facilidade de Limpeza

Fonte: ASTM (2000)
Escala B.2.5 Facilidade de Limpeza

9 o Facilidade de limpeza de superfcies: a
9 o Tipo de superfcies e materiais: slidas
limpeza importante e as superfcies e resistentes
requerem pouco trabalho
o Mobilirio e equipamentos: a maioria
o Facilidade de limpeza de mobilirio e muito fcil de limpar e nenhum pode ser
equipamentos: muito fceis de limpar, e considerado de difcil limpeza.
superfcies precisam estar em excelentes
condies. Acesso para limpeza facilitado
o Condies: todas as superfcies e
materiais esto em excelentes condies
o Suporte para remoo e reciclagem de e so facilmente limpos com esforos e
lixo: localizao conveniente funcional e habilidades comuns
limpa, facilidade para coleta seletiva;
recipientes de lixo fechados com tampas.
o Acessibilidade: excelente para limpeza
8 o Manipulao de lixo: recipientes
acessveis internamente em
compartimentos fechados, adjacentes a
elevadores de carga. Separao de lixo
orgnico. Containeres adequados e com
capacidade de acumular 3 dias de coleta
o Reciclagem: facilidade de separao e
armazenamento de lixo a ser reciclado
em local interno, fechado e adjacente ao
elevador de carga.
7
o Facilidade de limpeza de superfcies:
7 o Tipo de superfcies e materiais: maioria
superfcies fceis de limpar das superfcies slida e resistente
o Facilidade de limpeza de mobilirio e o Mobilirio e equipamentos: a maioria
equipamentos: maioria fcil de limpar, e fcil de limpar
superfcies precisam estar em boas
condies. Acesso para limpeza o Condies: as superfcies e materiais
adequado esto em boas condies e so mantidas
limpas com esforos e habilidades
o Suporte para remoo e reciclagem de
6 comuns
lixo: coleta seletiva incentivada com
recipientes acessveis, funcionais e o Acessibilidade: adequada para limpeza
limpos, acondicionamento adequado de
lixo.
o Manipulao de lixo: recipientes
acessveis a partir da rua. Separao de
lixo orgnico. Containeres adequados e
com capacidade para acumular 1 dia de
coleta
o Reciclagem: facilidade de coletar separar
e armazenar lixo a ser reciclado, em local
interno, fechado e adjacente ao elevador
de carga.
Continua ..........
212
Escala B.2.5 Facilidade de Limpeza (continuao)

5 o Facilidade de limpeza de superfcies:
5 o Tipo de superfcies e materiais:
facilidade mdia de limpeza, superfcies algumas superfcies so slidas e
relativamente fceis de limpar. resistentes, porm algumas requerem
5
o Facilidade de limpeza de mobilirio e
cuidados adicionais e tempo.
equipamentos: maioria fcil de limpar, e o Mobilirio e equipamentos: a maioria
superfcies em condies razoveis. pode ser limpa sem dificuldade
Maioria dos acessos para limpeza significativa
adequados 4 o Condies: as superfcies e materiais
o Suporte para remoo e reciclagem de esto em condies razoveis e podem
lixo: local de manuseio de lixo acessvel ficar com bom aspecto com emprego de
por elevador de carga, capacidade de esforos e habilidades comuns
estocagem para reciclagem; classificao
no requerida.
o Acessibilidade: quase sempre
adequadamente acessvel para limpeza
o Manipulao de lixo: recipientes
acessveis a partir da rua ou bom acesso
a partir do elevador de carga.
o Reciclagem: facilidade de coletores de
separados acessveis pela rua ou atravs
do elevador de carga.
3 o Facilidade de limpeza de superfcies: 3 o Tipo de superfcies e materiais:

algumas superfcies so difceis de limpar
dificuldade de limpeza pode ser tolerada
o Facilidade de limpeza de mobilirio e
o Mobilirio e equipamentos: alguns so
difceis de limpar
equipamentos: difceis de limpar,
superfcies em condies deterioradas. o Condies: condies deterioradas das
superfcies tornam a limpeza difcil
o Suporte para remoo e reciclagem de
lixo: reciclagem de lixo no requerida. o Acessibilidade: dificultada para limpeza
2 o Manipulao de lixo: em rea no

prxima ao elevador de carga
o Reciclagem: inexistncia de programa
1 o Facilidade de limpeza de superfcies: a 1 o Tipo de superfcies e materiais: alguns

facilidade de limpeza das superfcies e muito difceis de limpar
materiais e a reciclagem de lixo so o Mobilirio e equipamentos: todos so
completamente irrelevantes e no muito difceis de limpar
importantes para os ocupantes
o Condies: condies deterioradas das
superfcies tornam a limpeza
extremamente difcil
o Acessibilidade: muito difcil para limpeza
o Manipulao de lixo: inexistncia de
rea prpria para manuseio do lixo
o Reciclagem: inexistncia de programa
Nvel mnimo obrigatrio: 7

NA NR Zero DP
213
Tabela 22 Suporte aos Funcionrios

Fonte: ASTM (2000)
Escala B.2.6 Suporte aos funcionrios

9 o Nvel de instalaes para funcionrios:
9 o Depsito de suprimentos: generoso e
necessrio bem acima da mdia. bem cuidado, trancado , com mesa para
o Espao para instalaes de
controle de estoque. Depsito de
equipamentos de limpeza separado,
funcionrios: armrios adequados, bem
prximo aos elevadores.
cuidados e localizados para
equipamentos de limpeza, guarda de o Depsitos nos andares: um ou mais em
suprimentos em depsito separado; um 8 cada pavimento, com prateleiras e
ou mais depsitos em cada andar, armrios trancados.
espao para carga e descarga de
produtos de limpeza.
o Estacionamento e suporte: reas
generosas, agradveis e eficientes para
o Conforto para funcionrios externos e funcionrios internos e externos, espao
internos: acima da mdia incluindo para carga e descarga de caminhes.
armrios com chaves, refeitrio e
estacionamento seguro.
7 o Nvel de instalaes para funcionrios: 7 o Depsito de suprimentos: adequado e

necessrio em torno da mdia. separado de depsito de equipamentos
de limpeza; prximo aos elevadores.
funcionrios: armrios adequados para o Depsitos nos andares: um ou mais em
equipamentos de limpeza, depsito cada pavimento, com prateleiras e
separado para suprimentos; depsitos em armrios trancados.
cada andar, espao para carga e 6 o Estacionamento e suporte: reas
descarga de produtos de limpeza.
generosas, agradveis e eficientes para
o Conforto para funcionrios externos e funcionrios internos e externos, espao
internos: adequado, incluindo armrios para carga e descarga de caminhes.
com chaves, refeitrio e estacionamento
seguro.
5 o Nvel de instalaes para funcionrios: 5 o Depsito de suprimentos: simplesmente

adequado adequado para suprimentos mnimos, ou
em armrios trancados junto com
equipamentos de limpeza,
funcionrios: armrios adequados para
convenientemente localizados com
equipamentos de limpeza e suprimentos;
relao aos elevadores.
ou espaos para depsito disponvel em
outras reas, depsitos em cada andar,
4 o Depsitos nos andares: conveniente e
espao para carga e descarga de em cada andar, com prateleiras
produtos de limpeza.
o Estacionamento e suporte: espao para
o Conforto para funcionrios externos e carga e descarga de caminhes reas
internos: mnimo, incluindo armrios com mnimas para funcionrios internos e
chaves, mesas e cadeiras. externos, como mesas e cadeiras em
depsitos ou outras reas.
Continua ..........
214
Escala B.2.6 Suporte aos funcionrios (continuao)

53 o Nvel de instalaes para funcionrios:
3 o Depsito de suprimentos: existente,
bsico porm insuficiente para abrigar todos os
o Espao para instalaes de 5 suprimentos e equipamentos de limpeza.
funcionrios: depsitos inadequados o Depsitos nos andares: existente
para suprimentos e equipamentos de porm tamanho ou localizao so
limpeza, depsitos nos andares no inadequados
convenientemente localizados e
inexistncia de espao para carga e
o Estacionamento e suporte: espao para
carga e descarga de caminhes
descarga.
inexistente. Nenhuma rea existente no
o Conforto para funcionrios externos e edifcio para armrios ou refeitrio.
internos: servios so contratados e
funcionrios raramente esto no local 2
1 o Nvel de instalaes para funcionrios: 1 o Depsito de suprimentos: inexistente.

nenhum suporte aos funcionrios Suprimentos e equipamentos so
necessrio ou so irrelevantes para os deixados em outras reas, como
ocupantes corredores, banheiros ou cabines
eltricas.
o Depsitos nos andares: inexistentes,
funcionrios utilizam banheiros ou outras
reas disponveis
o Estacionamento e suporte: espao
inexistente para carga e descarga de
caminhes. Inexistncia de reas
destinadas aos funcionrios
Nvel mnimo obrigatrio: 5 NA NR Zero DP

215
Tabela 23 Consumo de energia

Fonte: ASTM (2000)
Escala B.2.7 Consumo de Energia

9 o Custos de conforto ambiental:
9 o Envoltria externa e sistemas: em
necessariamente baixos excelentes condies, consumo de
energia bem abaixo da mdia, sem
evidncias de problemas relativos
envoltria (ver Tabela C)
8 o Evidncias: custos abaixo da mdia em
relao a outros edifcios na localidade.
7 o Custos de conforto ambiental: 7 o Envoltria externa e sistemas: em boas

condies, consumo de energia abaixo da
necessariamente abaixo da mdia
mdia, evidncias de pequenos
problemas relativos a envoltria (ver
Tabela C) com aes corretivas
programadas e aprovadas
o Evidncias: custos abaixo da mdia em
6 relao a outros edifcios na localidade.
5 5 o Envoltria externa e sistemas: em

o Custos de conforto ambiental: na mdia condies adequadas, consumo de
energia na mdia, evidncia de alguns
problemas relativos a envoltria (ver
Tabela C) mas que podem facilmente ser
corrigidos
4
o Evidncias: os custos esto na mdia em
o Custos de conforto ambiental:

o Envoltria externa e sistemas: perdas
3 3 significativas de calor por falhas de
significativas perdas de calor ou frio projeto, construo ou manuteno.
podem ser toleradas, bem como custos Consumo elevado de energia.
relativamente altos de condicionamento
ambiental. o Evidncias: os custos so elevados em
2
o Envoltria externa e sistemas: perdas

o Custos de conforto ambiental: perdas 1 massivas de calor por falhas de projeto,
1 de calor, bem como custos de construo ou manuteno. Consumo de
condicionamento ambiental so energia muito elevado.
irrelevantes. o Evidncias: os custos so muito
superiores em relao a outros edifcios
na localidade.
Continua .....
216
Escala B.2.7 Consumo de Energia (continuao)

NA NR Zero DP
TABELA C
Causas de consumo excessivo de energia Evidncias de consumo excessivo de energia

Opinies de especialistas como operadores,
Perdas de ar por janelas e portas
engenheiros, experts.
Isolamento inadequado de forros Idem
Isolamento inadequado de paredes e janelas Reportagem verbal de ocupantes
Observao de defeitos: manchas, gotejamentos,
Defeitos de isolamento de dutos
condensao.
Orientao solar inadequada, controle de radiao
Especificaes e desenhos do edifcio
solar ineficiente ou inexistente.
Relatrios tcnicos baseados em medies de
Sistemas e equipamentos ineficientes do HVAC
campo
Dimensionamento inapropriado do HVAC Registros operacionais
Faturas de energia, comparao com outros
Gerenciamento e controle insuficientes de energia.
edifcios similares.
217
Tabela 24 Controle e Gerenciamento de Energia

Fonte: ASTM (2000)
Escala B.2.8 Controle e Gerenciamento de Energia

9 o Nvel de gerenciamento e controle:
9 o Componentes de sistemas de energia:
mnimo de 15 pontos a partir da aplicao mais de 15 pontos a partir da aplicao
da Tabela D da Tabela D
8
7 o Nvel de gerenciamento e controle: de 7 o Componentes de sistemas de energia:

13 a 14 pontos a partir da aplicao da de 13 a 14 pontos a partir da aplicao da
Tabela D Tabela D
6
5 o Nvel de gerenciamento e controle: de

5 o Componentes de sistemas de energia:
10 a 12 pontos a partir da aplicao da de 10 a 12 pontos a partir da aplicao da
Tabela D 4 Tabela D
3 o Nvel de gerenciamento e controle: de 6 3

a 9 pontos a partir da aplicao da Tabela
o Componentes de sistemas de energia:
de 6 a 9 pontos a partir da aplicao da
D
2 Tabela D
1 o Nvel de gerenciamento e controle: 1 o Componentes de sistemas de energia:

menos de 5 pontos a partir da aplicao
menos de 5 pontos a partir da aplicao
da Tabela D
da Tabela D

NA NR Zero DP
TABELA D
Gerenciamento e Controle de Energia

3 Participao dos usurios em programas de conservao de energia
4 Resposta automtica a controles dos usurios (ex. abertura de janela)
2 Programa ajustvel em condies climticas extremas
NOTA: s poder ser atribuda 1 das 3 opes seguintes:
5 Controle digital direto de sistemas prediais
4 Somente monitoramento e controles so computadorizados
2 Somente automatismos de controle horrio
1 Reaproveitamento de calor ou sistemas de bomba de calor
2 Resfriamento noturno
1 Fontes de energia renovveis (ex. solar)
2 Gerao ou co-gerao de energia no local ou na rea
3 Coleo de dados de consumo de energia, fixao e satisfao de metas. .
218
Tabela 25 Comparao de demanda e oferta de servibilidade
Importncia
Necessria
Avaliada
Gerenciabilidade
Mnima
1 2 3 4 5 6 7 8 9
DEMANDA
7 9 Confiabilidade de Suprimento externo B.2.1
5 5 Antecipao de Vida til Remanescente B.2.2
7 5 Facilidade Operacional B.2.3
9 9 Facilidade de Manuteno B.2.4
5 5 Facilidade de Limpeza B.2.5
7 5 Suporte as Funcionrios B.2.6
8 9 Consumo de Energia B.2.7
9 9 Controle e Gerenciamento de Energia - B.2.8
OFERTA
5 Confiabilidade de Suprimento externo B.2.1
5 Antecipao de Vida til Remanescente B.2.2
7 Facilidade Operacional B.2.3
6 Facilidade de Manuteno B.2.4
7 Facilidade de Limpeza B.2.5
8 Suporte as Funcionrios B.2.6
5 Consumo de Energia B.2.7
7 Controle e Gerenciamento de Energia - B.2.8
COMPARAO
7 5 5 9 Confiabilidade de Suprimento externo B.2.1
5 5 5 Antecipao de Vida til Remanescente B.2.2
7 7 5 Facilidade Operacional B.2.3
9 7 6 9 Facilidade de Manuteno B.2.4
5 7 7 5 Facilidade de Limpeza B.2.5
7 5 8 5 Suporte as Funcionrios B.2.6
8 5 9 Consumo de Energia B.2.7
9 7 9 Controle e Gerenciamento de Energia - B.2.8
Os resultados obtidos com a aplicao dos tpicos de Gerenciabilidade, retratados

graficamente na Tabela 25, expressam a servibilidade sob o Aspecto Gerenciabilidade
do exemplo hipottico demonstrado. A diferena entre os nveis de demanda e oferta
dos tpicos considerados, retratada na parte inferior da tabela, demonstra claramente
os pontos para os quais o Gerenciamento de Facilidades dever dirigir suas atenes
no sentido de satisfazer as necessidades dos usurios, evidenciando:
219
O nvel de servibilidade necessria relativa a Confiabilidade de Suprimento

Externos avaliado pelos usurios 7 (demanda) e o nvel oferecido, avaliado
pelo Gerenciamento de Facilidades 5 (cinco), estando aqum do necessrio
em um tpico excepcionalmente importante, para a Gerenciabilidade do
Edifcio.
O nvel de servibilidade necessria relativa a Facilidade de Manuteno 9 e

o oferecido 6 (abaixo do nvel mnimo obrigatrio) e a importncia relativa
do tpico excepcional.
O nvel de servibilidade necessria relativa a Consumo de Energia 8 e o

oferecido 5, e o tpico considerado excepcionalmente importante.
O nvel de servibilidade necessria relativa a Controle e Gerenciamento do

Consumo de Energia 9, e o oferecido 7, a importncia relativa do tpico
excepcional.
Atendimento das necessidades dos tpicos Antecipao de Vida til

Remanescente, Facilidade Operacional, Facilidade de Limpeza e Suporte aos
Funcionrios, tpicos considerados importantes.
A avaliao da servibilidade sob o Aspecto de Gerenciabilidade exemplificada,

demonstra que o Gerenciamento de Facilidades dever dirigir seus esforos, no
sentido de melhorar o desempenho energtico do edifcio, j que em trs das quatro
situaes em que a oferta inferior a demanda, as caractersticas de servibilidade se
relacionam com o desempenho energtico do edifcio. As caractersticas constantes
nos tpicos de servibilidade, visando avaliar seu nvel, podem ainda ser utilizadas
pelo Gerenciamento de Facilidades como sinalizao, no sentido de melhorar as
condies oferecidas, como por exemplo, instalar um gerador de energia eltrica para
melhorar a servibilidade do tpico Confiabilidade de Suprimento Externo ou reduzir
as perdas de energia trmica atravs de janelas e portas de maneira a satisfazer a
demanda do tpico Consumo de Energia.
220
Desta maneira, os conceitos de servibilidade demonstram ser valiosa fonte de

informaes para o Gerenciamento de Facilidades, por abordar de maneira prtica e
relativamente simples, assuntos da maior relevncia para a satisfao de seus
objetivos mais significativos, como sustentabilidade, acessibilidade, segurana e
custo efetivo operacional, e claro, a prpria funcionalidade, cujas necessidades so
avaliadas pelos prprios usurios, sinalizando de maneira objetiva quais so as suas
expectativas com relao ao suporte que deve ser oferecido pelo edifcio e seus
sistemas, para que possam desempenhar produtivamente suas funes.
A confiabilidade das informaes obtidas pela aplicao da metodologia prevista para

avaliao de servibilidade, depender da representatividade das pessoas incumbidas
pelo preenchimento das escalas, situao no prevista em norma. A escolha de
usurios representativos da ocupao do espao construdo, proposta por Almeida
12
para utilizao em Avaliaes Durante Ocupao, pode ser empregada para
determinao do espao amostral a ser utilizado na avaliao dos nveis de
servibilidade necessrios, conferindo confiabilidade as informaes obtidas.
Uma vez que as necessidades dos usurios so dinmicas e evolutivas, os resultados

obtidos com avaliaes de nveis de servibilidade devem ser re-avaliados
periodicamente, de maneira a fornecer ao Gerenciamento de Facilidades informaes
atualizadas e confiveis, fundamentais para o correto planejamento de suas aes.
221
COMENTRIOS FINAIS
Este estudo procurou abordar de maneira estruturada os conceitos da nova

modalidade gerencial onde o edifcio entendido como um todo, denominada
Gerenciamento de Facilidades, contemplando as variveis que o modelam e o
influenciam, de maneira que possa atingir os objetivos propostos, de adequadamente
e efetivamente suportar os objetivos estratgicos da organizao, que utiliza o
ambiente construdo para desenvolver suas atividades.
O primeiro Captulo abordou o atual cenrio em que os negcios so desenvolvidos

discorrendo sobre as causas que conduzem a necessidade de um gerenciamento
racional dos recursos disponveis de maneira a garantir a sobrevivncia dos negcios,
em um cenrio globalizado e competitivo, onde as organizaes, para sobreviverem,
precisam oferecer qualidade nos bens e servios produzidos a preos competitivos, o
que impe a necessidade de se obter efetividade na administrao de custos
operacionais. Adicionalmente, outras restries so impostas em funo do
esgotamento dos recursos naturais, tais como o uso sustentvel do edifcio,
desempenho energtico e uso racional de recursos naturais, bem como o aporte de
tecnologia necessria para desenvolvimento dos trabalhos, cujo volume e
complexidade no param de crescer. Esta evoluo tecnolgica, e a velocidade de
interao das informaes, alteraram de maneira significativa no s o ambiente de
trabalho mas tambm os modos de execut-lo, mudando paradigmas tradicionais
relacionados a utilizao do edifcio pelo homem, resultando destas condies
sistemas prediais complexos e interdependentes, cujo gerenciamento impe posturas e
tcnicas adequadas e profissionais, para que possa ser bem sucedido.
No segundo Captulo foram vistos os conceitos fundamentais que suportam o

desenvolvimento adequado do Gerenciamento de Facilidades, sendo o principal deles
o enfoque sistmico, abordagem adequada para o correto entendimento das
necessidades que devem ser satisfeitas pelo gerenciamento, a partir do entendimento
222
do sistema maior composto por pessoas, propriedades e tecnologias, identificando e

gerenciando as interaes que se estabelecem entre eles e que resultam em maior
produtividade dos processos desenvolvidos no ambiente construdo. Neste contexto o
ser humano entendido como o mais importante elemento deste sistema, devendo
todas as aes serem conduzidas para o seu benefcio e satisfao das suas
necessidades.
No terceiro Captulo foram apresentados os conceitos de Gerenciamento de

Facilidades que objetivam integrar de maneira efetiva o homem, o edifcio e a
tecnologia embarcada ao ambiente construdo, gerenciando-os em direo aos
objetivos estratgicos da organizao. Tambm foram analisadas as variveis que
influenciam o gerenciamento, bem como seus objetivos de promover o uso do
edifcio e de seus sistemas de maneira eficiente, efetiva e eficaz, atravs de seu uso
sustentvel, acessvel, seguro, e funcional, resultando em maior produtividade dos
trabalhos ali desenvolvidos, conjuntamente com o oferecimento de ambincia que
suporte nveis adequados de Qualidade de Vida no Trabalho. O correto entendimento
destas variveis permite a modelagem de sistema gerencial, entendido dentro do
contexto maior da organizao, identificando meios e finalidades de atender os
objetivos propostos por este estudo para o Gerenciamento de Facilidades, a partir do
planejamento de suas aes em nveis estratgico e ttico.
No quarto Capitulo foram abordadas as questes relacionadas ao planejamento na

sua mais ampla concepo, como ferramenta fundamental de suporte para o
Gerenciamento de Facilidades atingir seus objetivos, enfatizando em nvel estratgico
a necessidade de gerenciamento de valores, de impactos ambientais internos e
externos, de qualidade dos processos, bens e servios produzidos, de riscos inerentes
ao desempenho de suas funes e de mudanas, necessrias para permanecer
competitivo em um ambiente de grandes transformaes. Em nvel ttico, foram
examinadas aes objetivando o gerenciamento da estrutura da fora de trabalho,
equilibrando a relao de contrataes externas com recursos internos, apontando
questes relacionadas a autonomia e responsabilidades necessrias para correto
desempenho das tarefas e funes. Foram tambm tratadas as questes relativas a
223
operao, manuteno e modernizaes, necessrias para colocar o edifcio e seus

sistemas em condies de suportar adequadamente, tcnica e funcionalmente, as
necessidades dos diversos usurios do edifcio. Ficou evidenciada a relao existente
entre a efetividade, eficcia e qualidade dos processos gerenciais e de planejamento
com a qualidade da informao utilizada.
O quinto Capitulo identificou as informaes necessrias para o correto desempenho

dos processos de planejamento, abordando maneiras de obteno, formas de
processamento e armazenamento e estrutura de sistemas de informaes, para o
manuseio da enorme quantidade de informaes necessrias para o correto
desempenho das funes gerenciais, sejam elas relativas s pessoas, propriedade ou
aos processos que se estabelecem no mbito do Gerenciamento de Facilidades. Neste
sentido, um importante conceito foi introduzido como talvez a mais importante
ferramenta de que se pode dispor atualmente para identificar os nveis de
funcionalidade necessrios e oferecidos pelo edifcio e seus sistemas, avaliados
segundo as expectativas dos usurios. Esta abordagem, recente mesmo no mundo
desenvolvido onde j normalizada h seis anos como procedimento indicado para
avaliao da funcionalidade do edifcio e seus sistemas, foi identificada por este
trabalho como metodologia adequada para obteno de informaes necessrias ao
exerccio do Gerenciamento de Facilidades, apresentando-se tambm uma
exemplificao de sua aplicao.
Desta maneira, os desafios impostos pela sociedade ps-industrial, fundamentais para

o sucesso dos negcios no mundo atual, como por exemplo gerenciamento de
valores, mudanas, tecnologia, comrcio eletrnico e paradoxos, encontram no
Gerenciamento de Facilidades as respostas adequadas para sobreviver e evoluir
durante as grandes transformaes verificadas neste incio de sculo.
O Gerenciamento de Facilidades matria relativamente nova no mundo

desenvolvido, onde cresce de importncia e significado de forma acelerada,
expandindo os campos de sua aplicao como resposta aos desafios que so
apresentados pela conduo dos negcios, como por exemplo, a gesto de portflios
224
de propriedades pertencentes a fundos imobilirios (securitizao), onde o valor

patrimonial das propriedades est diretamente relacionado com a funcionalidade e
estado de conservao das mesmas. Estes negcios envolvendo propriedades
imobilirias e considerveis somas de recursos financeiros, necessitam de
procedimentos que suportem adequadamente as tomadas de decises, de maneira a
fornecer s pessoas encarregadas por sua execuo, indicaes seguras do padro da
construo e principalmente de seu valor. Neste sentido tm sido empregadas
classificaes de diversos tipos, como por exemplo as do BOMA. No entanto a
aplicao destas classificaes no contempla aspectos de conservao e atendimento
das necessidades de seus usurios, verificando-se a existncia de varias tentativas de
homegenizao, segundo seu estado de conservao e funcionalidade. Os conceitos
de Servibilidade representam assim, uma importante contribuio para estes
processos decisrios, sinalizando de maneira confivel as condies de suporte,
mantenabilidade, gerenciabilidade e sustentabilidade que uma propriedade ou um
portflio de propriedades pode oferecer para um uso pretendido por uma organizao.
No ambiente interno do edifcio, o Gerenciamento de Facilidades representa a

resposta adequada para o gerenciamento efetivo do espao construdo, possibilitando
tratar de maneira adequada os novos paradigmas relacionados ao seu uso, como o
atendimento das condies do ambiente de trabalho, com imposies relacionadas a
sade fsica e psicolgica dos usurios, seu conforto e bem estar, bem como do
suporte tecnolgico necessrio sob os mais diversos aspectos, como acesso as
informaes em tempo real, suporte ao trabalho distncia, ou em grupos separados
por tempo e espao. Somente assim ser possvel, no atual cenrio, obter
produtividade nos trabalhos realizados no ambiente construdo.
No ambiente externo ao edifcio, o Gerenciamento de Facilidades representa a mais

promissora esperana de uso sustentvel dos escassos recursos naturais e energticos
e de gerenciamento adequado de impactos ambientais inevitveis, causados pela
construo, operao e manuteno do edifcio e de seus sistemas prediais. No ser
possvel adaptar-se s novas imposies da sociedade ps-industrial, tais como
necessidades de reduo do consumo de gua bem como sua utilizao racional,
225
otimizao de consumo de energia atravs do emprego de tecnologias e fontes

alternativas de gerao ou ainda a reduo da gerao de resduos bem como seu
correto tratamento e disposio. No se consegue vislumbrar como tentar resolver
adequadamente estas questes, sem que o gerenciamento do edifcio seja executado
com a participao de indivduos capacitados profissionalmente e dotados de elevado
senso de responsabilidade social.
O objetivo deste estudo foi tratar os conceitos fundamentais relativos ao

Gerenciamento de Facilidades, como resposta a estes desafios, j desenvolvidos e
aplicados em larga escala em alguns pases, onde os resultados encontrados so
excepcionalmente promissores, excedem as expectativas e no deixam margem para
qualquer dvida sobre as potencialidades do gerenciamento criterioso do edifcio. A
amplitude da viso empregada no Gerenciamento de Facilidades, onde o edifcio
entendido sistemicamente dentro de um contexto maior que envolve pessoas,
processos, tecnologias e meio ambiente, e abrange todas as fases de sua vida til,
estendendo-se a sua atuao, desde a concepo at a disposio final, passando pelas
etapas de construo e uso. Durante toda a vida til da edificao, o Gerenciamento
de Facilidades atuar objetivando proporcionar a utilizao produtiva do ambiente de
trabalho, porm de forma sustentvel e com oferecimento de Qualidade de Vida no
Trabalho.
No perodo crtico de mudanas de macro-paradigmas por que passa toda a sociedade,

representado por turbulncias sociais e econmicas, o Gerenciamento de Facilidades
representa ainda a possibilidade segura, do edifcio contribuir com sua importncia e
influncia sobre as atividades humanas, para a evoluo para uma nova era auto
sustentvel Holos, onde predominem condies de igualdade e justia entre os
homens. No que diz respeito ao espao construdo, esta transio estar assegurada,
se a harmonia funcional homem, edifcio e meio ambiente for preservada.
226
Este estudo pretende ainda instigar, atravs de sua leitura, o desenvolvimento de

outras pesquisas com o aprofundamento dos tpicos aqui tratados, em nvel nacional,
de maneira a colocar rapidamente o Brasil ao lado de pases desenvolvidos que se
beneficiam largamente das vantagens resultantes do Gerenciamento de Facilidades,
no s econmicas, mas principalmente aquelas relacionadas ao homem e ao meio
ambiente.
Neste sentido, os modelos atualmente empregados no Brasil para gerenciamento do

edifcio e de seus sistemas, devero enfrentar um perodo de transio em busca de
novas modalidades gerenciais que permitam responder aos grandes desafios impostos
pela sociedade ps-industrial. O Gerenciamento de Facilidades, nos moldes
discorridos neste trabalho, pode ser o caminho adequado para esta transio.
Acceptable ideas are competent no more and

competent ideas are not yet acceptable.
Stafford Beer
227
ANEXO A
Caracterizao de Sistema Predial de Transporte Vertical

Hotel de Alto Padro - So Paulo (1999)
ESQUEMA
228
FUNO
Transportar os usurios do edifcio de maneira rpida, segura e econmica.
ESTRUTURA
Composio fsica e espacial: dutos (poos) de deslocamento vertical por

todos os pavimentos atendidos; casas de mquinas, poos de
molas.
Subsistemas: Elevadores mecnicos convencionais para passageiros

Elevadores mecnicos panormicos para passageiros
Elevadores mecnicos convencionais para cargas
Escadas rolantes mecnicas para passageiros
Dutos de gravidade para transporte de rouparias
Elementos: Guias (trilhos) de deslocamento

Cabine
Esteiras rolantes
Contra pesos
Cabos de trao
Mquinas de reduo e frenagem
Motores eltricos
Alimentao eltrica
Controle e automao
PROCESSOS
Controle da quantidade de carros em servio em funo da demanda horria

pelo sistema de automao predial;
Despacho otimizado de viagens pelo sistema de controle dos sistemas de

transporte;
Testes de funcionamento de elementos necessrios em situaes de

contingncia;
Informaes aos usurios sobre o funcionamento correto e seguro dos

sistemas de transporte verticais;
Limpeza correta dos diversos elementos;
Manuteno preventiva e preditiva dos diversos elementos constituintes de

maneira a aumentar a confiabilidade destes sistemas.
229
ANEXO B
Caractersticas Funcionais dos Sistemas Prediais
Fonte: GONALVES (1999)
Sistemas Prediais Flexibilidade Confiabilidade Gerenciamento

Administrativo
Alimentaoalternativa Conservao de
Sistemas de Shafts, dutos
Geradores energia
suprimento de Modularidade
No-breaks Fontes alternativas
energia Cablagem, dutagem
Baterias stand-by Operao /
manuteno
Administrativo
Sistemas de Espaos
Alimentao alternativa Uso racional da gua
suprimento e Modularidade
Equipamentos stand-by Operao /
disposio de guas Dutagem
Manuteno
Administrativo
Modularidade Fontes ininterruptas
Sistemas de Tcnico
Acessibilidade Cruzamento de informaes
segurana Operao /
Cablagem / Dutagem Rotina de testes
Manuteno
Modularidade Administrativo
Equipamentos stand-by
Sistemas de Pr-cablagem Energtico
Alimentao alternativa
conforto ambiental Dutagem Operao /
Setorizao
Espaos Manuteno
Fluxo
Espaos
Sistemas de Alimentao alternativa Administrativo
Equipamentos
transporte Setorizao Operao /
Cablagem
Manuteno
Administrativo
Espao Equipamentos stand-by
Sistemas de Interface
Modularidade Alimentao alternativa
comunicao Operao /
Clabagem Protocolos
Manuteno
Espaos
Alimentao alternativa
Sistemas de Modularidade
Protocolos Auto-gerenciamento
automao Clabagem / Dutagem
Setorizao
Remotos
230
ANEXO C
Gerenciamento de Facilidades - Funes e Responsabilidades
Fonte: IFMA (1997)
Operaes de Manuteno
Manuteno de mobilirio
Manuteno de revestimentos
Manuteno preventiva
Manuteno corretiva
Manuteno de fachadas
Zeladoria e limpeza
Manuteno de jardins
Servios Administrativos
Material fotogrfico corporativo

Servios de mensagens
Envio / recebimento
Conservao de arquivos
Segurana
Telecomunicaes
Cpias reprogrficas
Gerenciamento de Espao
Inventrio de espao
Polticas para espaos
Alocao de espaos
Previso de necessidades
Aquisio de mobilirio
Especificao de mobilirios
Inventrio de mobilirio
Planejamento interior
Mudanas de mobilirio
Reformas (retrofits)
Resduos e lixo slido
Materiais perigosos
231
Servios de arquitetura e engenharia
Conformidade com cdigos

Gerenciamento de construes
Sistemas prediais
Projetos arquitetnicos
Imveis
Aluguel de edifcios
Seleo de locais
Aquisio / demolio
Aquisio de edifcios
Avaliao de propriedades
Sub-locaes
Planejamento Operacional
Planejamento operacional
Planejamento de emergncias
Planejamento estratgico
Planejamento energtico
Planejamento Financeiro
Controle de previso oramentria

Programas de Capital
Financiamentos
Sade e Segurana
Ergonomia
Gerenciamento de energia
Qualidade do ar interno
Programas de reciclagem de resduos
Controle de emisses de poluentes
232
ANEXO D
Matriz de Gerenciamento Energtico
Nvel Poltica Organizao Usurios Sistemas de informao Marketing Investimentos

Poltica energtica, ao Gerenciamento de energia Canais formais e informais Sistema compreensivo de Exposio do valor de Descriminao detalhada
planejada e regularmente integrado estrutura de de comunicao regular- monitoramento de metas eficincia energtica e de de investimentos aprovados
4 revista, comprometimento gesto. Delegao clara de mente usados por gerentes de consumo, identificao desempenho da gesto para explorao de
da gerencia como parte da responsabilidades pelo de energia e funcionrios, de falhas, economias e tanto internamente como oportunidades em novas
estratgia ambiental. consumo de energia. em todos os nveis. previso de consumo. externamente construes e reformas.
organizao.
Gesto de energia atravs Comit de energia usado Monitoramento por reas,
Poltica energtica formal de comit representativo de como canal principal atravs de sub-medies, Programa de qualidade de Algum critrio de retorno
3 mais sem compromisso da todos os usurios, com juntamente com contatos porm economias no so servios e campanha empregado para todos os
alta gerencia membros do corpo diretos de usurios reportadas eficientemente publicitria regular. outros investimentos.
diretivo. principais. aos usurios.
Existncia de gesto Contatos com usurios Monitoramento baseado no

Poltica energtica de reportando-se a comit, principais atravs de medidor de fornecimento. Utilizao somente de
2 responsabilidade do especfico mas linha comits especficos Unidade de energia tem Treinamento especfico de critrios de curto prazo para
gerente de energia ou gerencial e de autoridade compostos por gerentes de envolvimento especfico qualidade dos servios. retorno de investimentos.
departamento de gesto no claramente definidas. departamentos. com o planejamento
financeiro.
Adoo de procedimentos Gesto de energia atravs Contatos informais entre Monitoramento atravs de Contatos informais usados
1 no escritos de dedicao parcial de engenheiros e alguns faturas de fornecimento. para promover eficincia Somente critrios de
algum, com autoridade ou usurios. Relatrios para uso interno energtica. menor-preo so utilizados.
influncia limitada. do departamento tcnico.
Ausncia de gesto de ou Nenhum sistema de

0 Ausncia de poltica qualquer delegao formal Nenhum contato com os informao. Nenhum Ausncia de promoo de Nenhum investimento em
explcita de responsabilidade pelo usurios. controle sobre o consumo eficincia energtica. melhoria energtica no
consumo de energia de energia. edifcio.
233
ANEXO E
Check List de Ventiladores e Serpentinas do Sistema de Conforto Ambiental
Fonte: LEWIS (1999)
GEORGETOWN UNIVERSITY Manuteno Preventiva MANUAL N 15

Equipamento Serpentinas e Ventiladores
Fabricante All
Categoria Limpeza Freqncia Anual
Descrio da manuteno preventiva Limpeza de serpentinas e ventiladores
Instrues especiais
Nunca use vapor para limpar sistemas fechados sob presso. Use protetor de olhos todo o tempo.
Familiarizar-se com os agentes qumicos de limpeza que estiver usando bem como com seus
perigos. Usar luvas e roupa de proteo.
Procedimentos
Hlices de ventiladores, serpentinas de condensao, serpentinas de gua quente e gelada,

serpentinas de pr-aquecimento e de re-aquecimento.
Aonde a limpeza puder ser efetuada somente com gua e detergente, e onde somente
cuidados mnimos forem necessrios para evitar danos pela gua em reas prximas, esta
ser a primeira escolha. Se a gua no puder ser usada, escovar as superfcies das
serpentinas e depois lanar jatos de ar comprimido.Repetir este procedimento para cada
face da serpentina e completar a limpeza utilizando aspirador de p, em cada uma das faces
da serpentina e do compartimento.
Limpeza por vapor aceitvel ao invs de gua e detergente, mais de maneira nenhuma
pode ser usada em serpentinas que contenham fludos ou gs isolados, pois o resultado da
expanso destes na serpentina causar exploses e severos danos pessoais.
O objetivo completa remoo de sujeira, leo ou graxa. Se durante o processo de limpeza,

as superfcies perderem sua cobertura isolante, eficiente mtodo de reparo dever ser
aplicado to logo as superfcies estejam secas.
Ferramentas e materiais
Luvas, macaces, balde, mangueira, compressor de ar, escovas, panos, culos de proteo.
234
ANEXO F
Pesquisa de Avaliao de Satisfao do Usurio
Fonte: TEICHOLZ (2001)
A sua opinio muito importante para ns, por isso, por favor, utilize 5 minutos para preencher e nos
enviar o formulrio abaixo. Estes dados sero usados para direcionar os recursos disponveis no
atendimento das necessidades mais importantes. Muito Obrigado.

Importncia: Responda marcando o nvel correspondente Satisfao:
(escolha um nvel de sua satisfao e importncia para cada (escolha um nvel para cada
para cada questo) servio listado abaixo.. questo)
1= no importante Se voc no recebe o servio descrito em um 1= insatisfeito

2= importante item ou no tem opinio formada a respeito, 2= pouco satisfeito
3= crtico para sua por favor indique a alternativa X 3= satisfeito
misso 4= muito satisfeito
5=extremamente satisfeito
Sua estao de trabalho
1 2 3 1. Configurao X 1 2 3 4 5
1 2 3 2. Tamanho X 1 2 3 4 5
1 2 3 3. Localizao X 1 2 3 4 5
Mudanas e re locaes
1 2 3 4. Gerenciamento de projetos e servios de layout X 1 2 3 4 5
1 2 3 5. Mudanas e relocao de servios X 1 2 3 4 5
Aparncia
1 2 3 6. Exterior do edifcio X 1 2 3 4 5
1 2 3 7. Interior X 1 2 3 4 5
Servios de limpeza
1 2 3 8. rea de trabalho X 1 2 3 4 5
1 2 3 9. Corredores e Lobbies X 1 2 3 4 5
1 2 3 10. Banheiros X 1 2 3 4 5
1 2 3 11. reas de produo e laboratrios X 1 2 3 4 5
1 2 3 12. Cafeteria X 1 2 3 4 5
Servios de Manuteno
1 2 3 13. Temperatura do ar X 1 2 3 4 5
1 2 3 14. Iluminao X 1 2 3 4 5
1 2 3 15. Banheiros X 1 2 3 4 5
1 2 3 16. Paredes, forros e pisos X 1 2 3 4 5
1 2 3 17. Elevadores e Escadas X 1 2 3 4 5
1 2 3 18. Estacionamentos X 1 2 3 4 5
Servios de segurana
1 2 3 19. Proteo do edifcio e segurana patrimonial X 1 2 3 4 5
1 2 3 20. Segurana ambiental e pessoal X 1 2 3 4 5
1 2 3 21. Segurana de seu local de trabalho X 1 2 3 4 5
Servios de alimentao
1 2 3 22. Cafeteria X 1 2 3 4 5
1 2 3 23. Refeies X 1 2 3 4 5
1 2 3 24. Mquinas de vendas de produtos alimentcios X 1 2 3 4 5
Servios de Suporte
1 2 3 25. Processo para solicitao de manuteno X 1 2 3 4 5
1 2 3 26. Tempo de resposta X 1 2 3 4 5
1 2 3 27. Impresso geral da manuteno X 1 2 3 4 5
235
Algumas informaes sobre voc:
28. Onde voc normalmente trabalha ? (escolha uma opo)
Escritrio
Laboratrio
reas de produo e oficinas
Fora do edifcio
Outros
29. Indique, se desejar, seu nmero de identificao (se existente) ______________
30. Voc trabalha em nvel gerencial ? sim no
Utilize este espao para nos dizer o que voc menos gosta e o que mais gosta em seu edifico.
Algum outro comentrio que queira compartilhar ?
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
Informao opcional; (necessria se desejar que o contatemos)
Nome: ________________________________________ Fone: _____________________________
e-mail ________________________________________
236
ANEXO G
Formulrio para Avaliao de Condies

Fonte: TEICHOLZ (2001)
1. EDIFCIO
Edifcio n ______________ Nome do Edifcio ________________________

rea total (m) ______________ Uso do Edifcio ________________________
rea til (m) ______________ Data ________________________
Ano de ocupao ______________
2. CRITRIO DE QUALIDADE (Sala de Aula)

Caractersticas Critrios de Qualidade Escore (1-5)
a. Funcionalidade Configurao do espao e tamanho satisfazem
necessidades de ensino para atividades primrias.
b. Arquitetura Acabamentos da sala so apropriados para funcionalidade
espacial, fceis de manter e limpar.
c. Sistemas mecnicos Ventilao e refrigerao com controles adequados provm
conforto todo o ano para o ambiente.
d. Sistemas eltricos, de dados e Capacidade eltrica adequada, conexes de dados e de
telecomunicaes. telecomunicaes
e. Iluminao Nvel adequado de iluminao provido por controles de
ajuste de nveis requeridos.
f. Tubulaes Suporte adequado para as atividades desenvolvidas no
espao.
g. Acstica, rudos e controle de Acabamentos com absoro e reflexo adequadas de som e
vibraes. vibraes, para prover um ambiente livre de fatores de
perturbao ou distrao.
h. Suporte educacional Espao adequadamente equipado com quadros negros,
brancos, retro-projetores e equipamentos de udio visual.
i. Mobilirio e equipamentos Assentos, quadros de afixao e outros equipamentos
principais necessrios para configurao apropriada do espao e
atividades.
j. Acessibilidade De acordo com normas especficas (NBR 9050)
k. Outros
4. COMENTRIOS (Identifique as principais deficincias e recomende ao(es) corretiva(s)
5. CLASSIFICAO GERAL
_____ (A) Espao excelente _____ (D) Espao minimamente aceitvel

_____ (B) Espao adequado _____ (E) Espao insatisfatrio
_____ (C) Espao aceitvel
Executado por: _____________________________________ Data: ________________

237
REFERNCIAS BIBLIOGRAFIAS
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secundria em sistemas prediais de coleta de esgotos sanitrios. So
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Politcnica da Universidade de So Paulo.
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Metodologia aplicada aos Sistemas Prediais. So Paulo, 1994,
Dissertao (Mestrado) Escola Politcnica da Universidade de So
Paulo.
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autonomia em postos de atendimento. So Paulo, 1995, Tese
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PAULO EDUARDO ANTONIOLI

ESTUDO CRTICO SOBRE SUBSDIOS CONCEITUAIS

Dissertao apresentada Escola

ESTUDO CRTICO SOBRE SUBSDIOS CONCEITUAIS

Dissertao apresentada Escola

So Paulo, 7 de maio de 2003.

Assinatura do autor ____________________________

Assinatura do orientador _______________________

Antonioli, Paulo Eduardo

Dissertao (Mestrado) - Escola Politcnica da Universidade

1.Gerenciamento de facilidades 2.Edifcios (Planejamento

Para Juliene, Pedro Paulo e Luiz Eduardo,

Ao Prof. Dr. Moacyr Eduardo Alves da Graa, pela dedicao, inspirao e

A todas as pessoas queridas, pela compreenso e apoio, durante o desenvolvimento de

Deus por ter me permitido trilhar este caminho.

O presente trabalho estuda de maneira crtica os conceitos necessrios para o suporte

Captulo 1 - INTRODUO .............................................................................. 1

Captulo 2 CONCEITOS FUNDAMENTAIS .................................................. 26

Captulo 4 PLANEJAMENTO ......................................................................... 85

Captulo 5 INFORMAO ............................................................................. 161

COMENTRIOS FINAIS ................................................................................. 221

Figura 1 Custos operacionais do edifcio durante sua vida til ............................. 9

Figura 2 Fases tpicas de paradigmas ...................................................................11

Figura 3 Alterao da composio do Ambiente de Trabalho .............................16

Figura 4 Perfil da Fora de Trabalho ....................................................................16

Figura 5 Ciclo de feedback negativo ....................................................................29

Figura 6 Desempenho de Sistema Predial ............................................................37

Figura 7 Inter-relao dos Sistemas Prediais ........................................................42

Figura 8 Gerenciamento de Facilidades ...............................................................44

Figura 9 Elementos contidos no edifcio ..............................................................45

Figura 10 Desempenho do edifcio ao longo de sua vida til ...............................47

Figura 11 Melhorias contnuas ...............................................................................48

Figura 12 Abrangncia do Gerenciamento de Facilidades .....................................50

Figura 13 Sistema de Gerenciamento de Facilidades .............................................51

Figura 14 Servios Core / Non-core .......................................................................56

Figura 15 Eficincia, Efetividade e Eficcia ..........................................................58

Figura 16 Dimenses da sustentabilidade ..............................................................62

Figura 17 Incapacidades fsicas ..............................................................................64

Figura 18 Estimativas de Custos ............................................................................70

Figura 19 Integrao de sistemas ............................................................................75

Figura 20 Ambiente do Sistema de Gerenciamento de Facilidades .......................84

Figura 21 Hierarquia e relacionamento entre estratgias .......................................92

Figura 22 Tomada de Decises ..............................................................................94

Figura 24 Aes de gerenciamento ambiental ..................................................... 108

Figura 25 Co-gerao de energia ......................................................................... 111

Figura 26 Ventilao Noturna ............................................................................. 118

Figura 27 Oferta e percepo de qualidade pelo usurio ..................................... 122

Figura 28 Anlise de Riscos ................................................................................ 126

Figura 29 Gerenciamento de pessoas atravs de processos de mudanas ........... 129

Figura 30 Custos e economias de alteraes de projetos ..................................... 133

Figura 31 Ciclos de aprendizado ......................................................................... 139

Figura 32 Especificidade de um bem .................................................................. 143

Figura 33 Imagem infravermelha de uma falha eltrica ...................................... 149

Figura 34 Termmetro de luz infravermelha ....................................................... 150

Figura 35 Ultra-som de uma vlvula cilndrica horizontal .................................. 151

Figura 36 Fluxograma de uma ocorrncia imprevista .......................................... 155

Figura 37 Integrao de sistemas atravs de automao predial .......................... 158

Figura 38 Controle de freqncia eltrica em motores de induo ...................... 159

Figura 39 Informaes necessrias para o Gerenciamento de Facilidades .......... 164

Figura 40 Interface grfica de um sistema Gerenciamento de Facilidades .......... 167

Figura 41 Necessidades dos usurios ................................................................... 175

Figura 42 Etapas da Avaliao Ps Ocupao ..................................................... 180

Figura 43 Consumo mensal de gua ................................................................... 185

Figura 44 Consumo dirio de gua per capita ...................................................... 185