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INSTITUTO DE TECNOLOGIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA
APOSTILA DA DISCIPLINA
Seropdica, 2006
1 - ENGENHARIA DE AVALIAES
1.1 - Introduo
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na justia que envolva valor, so necessrios trs engenheiros de avaliaes: um perito
do juzo e dois assistentes tcnicos, um para o ru e outro para o autor da ao.
Com a poltica de terceirizao das empresas, abre-se ainda mais o mercado de
trabalho neste setor. E Caixa Econmica Federal contratou somente no ano de 1997,
cerca de 300.000 avaliaes.
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Assim, surge um aspecto bastante complexo que o conceito de valor. Existem
diversos tipos de valor que podem ser atribudos a um bem, entre eles: Valor Venal, Valor
Potencial, Valor Comercial, Valor de Mercado, Valor Contbil, etc. Com tantos tipos de
valor o engenheiro de avaliaes se defronta com uma questo: Qual o valor a adotar?
Todos ns podemos ter uma noo exata do que significa valor, embora poucos
sejam capazes de conceitu-lo com exatido, principalmente se houver necessidade de
distingui-lo de preo. Mas onde est a importncia dessa diferenciao, tratando-se de
uma avaliao imobiliria?
A resposta a esta pergunta nos leva aos primrdios da Engenharia de Avaliaes,
quando alguns dos primeiros estudiosos de renome definiram valor como um conceito
mutvel, cujo significado variava em funo da finalidade da avaliao, envolvendo
aspectos psicolgicos.
Surgia ento a chamada escola plurivalente, que admitia os mais diversos tipos de
valor, como o contbil, o tributrio dentre muitos outros relacionados, considerando assim
o valor como um elemento puramente subjetivo.
Em oposio, surgia a escola monovalente, que estabelece que o valor de um
imvel em dado momento nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Ou seja,
no existe diferena entre fazer uma avaliao para quem deseja vender ou para quem
deseja comprar: o valor determinado pelo avaliador dever ser o mesmo nas duas
situaes.
Hoje, prevalece o princpio monovalente, cujo valor de um bem nico,
referenciado inclusive na NBR 14653-1 como valor de mercado: Quantia mais provvel
pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referncia, dentro das condies do mercado vigente.
Valor de um bem decorre sempre de sua utilidade, entendida esta como a sua
capacidade de atender a uma necessidade, a um desejo, e at mesmo a um capricho
(MOREIRA, 1994).
Para o mesmo autor, a palavra valor usada em muitos sentidos diferentes.
Quando aplicado a propriedade, traz consigo um sentido de desejo, de posse, domnio ou
troca de propriedade, medida em termos de unidade imobiliria. Contudo, no se pode
perder de vista as condies sob as quais se chegou ao valor para que ele tenha um
significado real, pois o tempo, lugar, a finalidade e as partes interessadas so elementos
que afetam a medida do valor da propriedade.
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A literatura da Engenharia de Avaliaes abundante em termos que so usados
num sentido tcnico especial, e conseqentemente, exigem uma definio precisa para
fixao do seu sentido quando usados em trabalhos de avaliao.
Valor a medida de uma necessidade, de um capricho ou de um desejo de possuir
um bem.
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Mtodo da capitalizao da renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalizao
presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis.
Mtodo comparativo direto de custo: Identifica o custo do bem por meio de tratamento
tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra.
Mtodo da quantificao de custo: Identifica o custo do bem ou de suas partes por
meio de oramentos sintticos ou analticos, a partir das quantidades de servios e
respectivos custos diretos e indiretos.
2 - O PROCESSO DE AVALIAO
2.1 Introduo
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Uma vez identificado o problema, o processo de avaliao continua com um
levantamento preliminar (condies mercadolgicas, informaes coletadas neste
mercado), que servir para indicar o mtodo mais aconselhvel de avaliao.
Como exemplo, vamos supor que um avaliador venha a se defrontar com o
problema de avaliar uma igreja que dever ser desapropriada para atender execuo de
uma obra pblica; uma igreja um imvel que no produz renda, ento o mtodo da
renda no poder ser aplicado. Da mesma forma, o mtodo comparativo direto de dados
de mercado no poder ser aplicado porque nunca houve igrejas a venda para servirem
de comparao. Fica assim definido o plano de trabalho, que s poder ser encaminhado
pelo mtodo da quantificao do custo.
O processo de avaliao prossegue com a obteno dos dados, que tem por
objetivo reunir dados de mercado referentes a vendas, rendas (aluguis) e custos de
outros imveis e tambm obter dados referentes ao imvel sob avaliao.
A obteno dos dados seguida pela anlise dos dados, quando o avaliador
dever fazer uma triagem destes dados, descartando aqueles que se distanciaram
demasiadamente da mdia ou que no sirvam de comparao com o imvel em
avaliao. O avaliador dever tambm fazer um exame das tendncias locais onde o
imvel est localizado, que afetem o valor da propriedade que se tem sob exame.
Aps todas estas etapas, o avaliador dever aplicar um dos mtodos citados,
conforme o caso em questo e assim determinar o valor mais provvel da propriedade,
que mais se aproxime do valor de mercado.
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anteriores, plantas e documentos, prazo de execuo dos servios, enfim, tudo que possa
esclarecer aspectos relevantes para a avaliao.
3.1. Introduo
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b) Pesquisa de dados relativos a propriedade semelhantes propriedade
avalianda;
c) Clculo do valor da propriedade avalianda.
A determinao do valor de uma propriedade pode ser feita com base em poucos
dados ou, na ausncia destes, atravs de opinio de especialista (procedimento a ser
evitado sempre que possvel); ou baseada num tratamento estatstico. O tratamento
estatstico pode ser apoiado na Estatstica Descritiva ou na Estatstica Inferencial.
3.2.2 Terrenos
Dados sobre a vizinhana:
Crescimento populacional na vizinhana imediata;
Legislao (tributria, de uso e parcelamento do solo, ...);
Disponibilidade de infra-estrutura de servios pblicos (gua, esgoto, energia
eltrica, telefones, praas, parques esportivos, ...);
Tendncias de evoluo (construes novas, modernizao, crescimento do
comrcio, escolas, ...);
Disponibilidade de habitaes (vendas e aluguel, taxas de vacncia);
Nvel scio-econmico, etc.
Localizao do logradouro:
Orientao solar e em relao aos ventos dominantes;
Identificao dos confrontantes.
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Dimenses (testada, laterais, fundos), rea e forma;
Topografia;
Pedologia;
Restries ao uso e/ou existncia de direitos que possam alterar o valor (servides,
usufrutos, aforamentos, ...), etc.
3.2.3 Benfeitorias
Caractersticas de localizao (vo influir no conforto trmico e acstico):
No terreno ou edifcio;
Orientao solar, ventilao, iluminao.
Segurana (invases, incndios, outros sinistros);
Caractersticas da construo (tipo, qualidade da construo e do projeto, padro,
idade real, idade aparente, vida til estimada, estado de conservao);
Descrio da construo (rea til e total, reas cobertas e descobertas, nmero e
caracterizao das dependncias);
Benefcios ligados a propriedade (direito ao uso de vagas de garagem ou
estacionamento, salo de festas, parque de recreao, piscina, sauna, ...); etc.
O ambiente onde est inserido o imvel tem grande influncia no seu valor. Alguns
aspectos a serem considerados:
i) Servios comunitrios: transporte coletivo; equipamentos comunitrios de ensino;
cultura e recreao; comrcio e prestao de servios; mercado de trabalho; sade;
segurana, etc.
ii) Vizinhana: proximidade a instalaes poluentes (gases, rudos excessivos, etc.) e a
vizinhos incmodos tendem a diminuir o valor. Boa vizinhana tem o efeito contrrio.
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iii) Potencial de utilizao: um imvel vale pelo que produz. A produtividade de um
terreno pode ser medida pelo seu aproveitamento potencial, definido pelo Plano
Diretor Municipal, que dispe sobre o parcelamento, uso e ocupao do solo.
Parcelamento do solo: rea para fins de circulao, reas verdes, reas
institucionais. As quadras e os lotes devem ter medidas que possibilitem uma
boa utilizao do terreno.
Uso do solo: residencial (uni e multifamiliar); comercial (varejista e
atacadista); industrial (indstria no incmoda, pesada, poluente, etc.);
prestao de servios; uso institucional; usos especiais.
Ocupao do solo: recuos, altura mxima e mnima das edificaes, taxa
mxima de ocupao do lote.
A cidade dividida em zonas, onde so definidos os usos permitidos, os tolerveis
sob certas condies e os no permitidos.
As diretrizes acima relacionadas fixam a densidade demogrfica e estabelecem o
coeficiente de aproveitamento do terreno, que a relao entre a rea da construo e a
rea do lote.
i) Largura: uma rua muito estreita tem tendncia a desvalorizar um terreno, pela
dificuldade de circulao e estacionamento. Ruas de largura mdia so fceis
de serem atravessadas, beneficiando a concentrao de estabelecimentos de
servios (comrcio em geral);
ii) Declividade: rampas fortes tendem a desvalorizar um terreno;
iii) Melhoramentos pblicos: redes de gua, de esgoto, de telefone, de iluminao,
de drenagem de guas pluviais; pavimentao e arborizao das vias, etc., so
fatores de valorizao;
iv) Trfego intenso de pedestres e veculos: influi positivamente no valor dos
terrenos das zonas comerciais; negativamente no valor dos terrenos em zonas
residenciais.
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v) Natureza da superfcie: terrenos secos apresentam facilidade de
aproveitamento, por isso so mais valorizados.
vi) Sub-solo: terrenos com sub-solo com baixa capacidade de carga so
desvalorizados em relao a outros que tenham sub-solo resistente, porque
exigem solues mais onerosas na execuo das fundaes.
3.4.1 Planejamento
Varivel dependente
Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma
investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos
(por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem
como observar a homogeneidade nas unidades de medida.
Variveis independentes
As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo:
rea, frente), de localizao (como bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, entre
outros) e econmicas (como oferta ou transao, poca e condio do negcio vista
ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos
adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos
trabalhos, pois algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se
mostrar pouco relevantes e vice-versa.
Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As
diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na
seguinte ordem de prioridade:
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a) por meio de codificao, com o emprego de variveis dicotmicas (por exemplo:
aplicao de condies booleanas do tipo maior do que ou menor do que, sim ou
no);
b) pelo emprego de variveis proxy (por exemplo: padro construtivo expresso pelo custo
unitrio bsico);
c) por meio de cdigos alocados (por exemplo: padro construtivo baixo igual a 1, normal
igual a 2 e alto igual a 3; topografia plana igual a 100 e no plana igual a 1, etc.).
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4. HOMOGENEIZAO DE VALORES
Aps a coleta dos elementos que serviro de base para a avaliao, o avaliador
geralmente est diante de uma amostra formada por imveis com caractersticas
heterogneas, tornando-se imprescindvel a homogeneizao dos dados em relao ao
bem avaliando, ou a um paradigma adotado, para a utilizao adequada do mtodo
comparativo. Nesta etapa so retiradas as vantagens ou desvantagens existentes nos
dados de referncia em relao ao bem avaliando ou a um paradigma adotado.
Para isto deve-se utilizar a homogeneizao pela metodologia tradicional ou as
ferramentas de inferncia estatstica, atravs de modelos explicativos do mercado
imobilirio.
Estatstica Descritiva pela aplicao de frmulas, modelos e ponderaes
arbitrrias e de consagraes empricas.
Estatstica Inferencial pela adoo de modelos resultantes de mtodos cientficos
sustentados pela inferncia estatstica.
No primeiro caso, em que as discrepncias entre os dados so reduzidas atravs
da aplicao de fatores determinsticos, h uma sensvel perda de preciso da avaliao,
enquanto que no processo cientfico, onde o comportamento do mercado explicado
atravs de modelos de regresso, pode-se imprimir maior rigor ao trabalho.
I - COEFICIENTE DE OFERTA
II - COEFICIENTE DE PROFUNDIDADE
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Profundidade equivalente: f = A / t
A = rea do terreno da amostra
t = testada do terreno da amostra
Vt = Valor do terreno
Mi e Ma = profundidade mnima e mxima do terreno padro, respectivamente
f = profundidade equivalente do terreno da amostra
Vu = valor unitrio mdio (R$/m2)
CD Mi f Ma 1 Vt = Vu x A
DE Ma f < 2Ma [ Ma/f]1/2 Vt = Vu x A x [ Ma/f]1/2
E-F f > 2Ma [ Ma/2Ma ]1/2 Vt = Vu x A x [ Ma/2Ma ]1/2
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Onde: Fp = frente ou testado do terreno da amostra
Fr = frente de referncia ou testada do terreno paradigma
Vt = A x Vu x Cf
A norma do IBAPE/SP recomenda as seguintes frentes de referncia, de acordo
com cada zona determinada no item anterior:
Fr = 10,00m para a 3, 4 e 6 zonas
Fr = 16,00m para a 1 e 5 zonas
Fr = 20,00m para a 2 zona
Exemplo:
IV - COEFICIENTE DE FORMA
No h um critrio matemtico definido para se fixar um coeficiente de forma, mas
j se tem tratado de minimizar essa falta de uma norma procurando homogeneizar as
superfcies tomadas para comparao.
Uma soluo seria fazer uma srie de pequenos tringulos, no utilizveis para
ocupao, a cujas reas seria aplicvel um coeficiente de depreciao para
homogeneizar a rea total do lote avaliando. Podemos verificar a aplicao no exemplo
abaixo:
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rea homogeneizada = A1 + A2 x redutor
Redutor na ordem de 0,50 a 1,0
Ento:
V - COEFICIENTE DE ESQUINA - Ce
Os terrenos de esquina ou de vrias frentes podem ser avaliados observando-se
as vantagens e desvantagens decorrentes das suas caractersticas especiais, podendo
ser como terrenos de uma frente, dando a valorizao para a outra frente ou outras
frentes.
O coeficiente de valorizao pela esquina ou vrias frentes ser obtido pela
seguinte frmula (IBAPE/SP):
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2 20,00 30,0 60,0 2 2Fr 1,15 Fp < Fr
Pe < Ma
3 10,00 20,0 40,0 2 ou 3 2Fr 1,15 ou 1,25 Fp< 2Fr
Pe < Ma
4 10,00 25,0 40,0 1 Fr 1,10 Fp < Fr
Pe < Mi
5 16,00 25,0 50,0 2 2Fr 1,15 Fp < Fr
Pe < Ma
6 10,00 15,0 30,0 1 Fr 1,10 Fp < Fr
Pe < Mi
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Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenes necessrias para a
soluo do problema. Em reas de grande porte, devem ser aplicados somente nas reas
diretamente afetadas. Nos lotes contguos a crregos, alm da consistncia deve ser
observada a restrio legal pertinente. Caso essa condio afete o uso da benfeitoria
deve ser verificado o seu obsoletismo.Nos casos de terrenos nus de grandes propores
deve ser observado, tambm, o previsto na legislao Federal, Estadual e/ou Municipal.
S = PU K
PU
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d
d lim
= S PU x
s crtico
n (d/s)crtico n (d/s)crtico
5 1,65 20 2,24
6 1,73 22 2,28
7 1,80 24 2,31
8 1,86 26 2,35
9 1,92 30 2,39
10 1,96 40 2,50
12 2,03 50 2,58
14 2,00 100 2,80
16 2,06 200 3,02
18 2,20 500 3,29
_____
_____
= Xa erro de amostragem
= a mdia populacional
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A norma chama este intervalo de campo de arbtrio O campo de arbtrio
corresponde ao intervalo compreendido entre o valor mximo e mnimo dos preos
homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor
calculado. Caso no seja adotado o valor calculado, o engenheiro de avaliaes deve
justificar sua escolha.
A frmula que expressa os extremos do intervalo de confiana, ou limites do
campo de arbtrio, a seguinte:
S
L C
= X a
tp
n 1
O ndice tp extrado da tabela de valores percentis da distribuio de Student,
partindo-se da confiana desejada e de graus de liberdade (n-1). A NBR 14653-2
recomenda o intervalo de confiana de 80%, o que indica t0,90 na tabela, que uma vez
indica 10% da parte indesejvel de cada lado da curva.
Exemplo:
Suponhamos numa avaliao de terreno urbano, onde, aps a homogeneizao, tenham
sido encontrados os seguintes valores/m2 para os imveis pesquisados:
a) 32,00 R$ /m2
b) 38,00 R$ / m2
c) 42,00 R$ / m2
d) 44,00 R$ / m2
e) 45,00 R$ / m2
f) 48,00 R$ / m2
Clculo da mdia:
X + X + .... + X
Xa= 1 2
n
n
249
X a
=
6
= 41,50
Clculo do desvio padro:
( X i X a)
2
S=
n 1
Xi Xi - Xa (Xi - Xa)2
32 -9,50 90,25
38 -3,50 12,25
42 -0,50 0,25
44 2,50 6,25
45 3,50 12,25
48 6,50 42,25
Somatrio = 163,50
163,50
S= = 5,72
6 1
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Finalmente, calcula-se os intervalos:
Neste exemplo, com graus de liberdade n-1 = 5 e o intervalo de confiana de 80%, o que
indica t0,90 , buscamos na tabela o valor tp = 1,48.
Limite superior:
5,72
L S
= 41,50 + 1,48
5
= 45,29
Limite inferior:
5,72
L i
= 41,50 1,48
5
= 37 ,71
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9.2.3.1 Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade
completa.
9.2.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem
ser considerados os seguintes critrios:
a) na tabela 4, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens;
b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do
grau III, trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens, atendendo tabela 5.
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que assumiro todos os imveis da regio em estudo, a partir das caractersticas mais
influenciantes.
Quando o valor da varivel dependente calculado a partir de somente uma
varivel independente, tem-se uma regresso simples, quando for maior o nmero de
variveis independentes consideradas, utiliza-se uma regresso mltipla.
Na prtica avaliatria, dificilmente realiza-se uma avaliao com utilizao de
regresses simples, pois diversas so as variveis que exercem influncia na formao
do valor do imvel.
Y1 = a + bX1 +e1
Y2 = a + bX2 +e2
Yn = a + bXn + en
Perceba que os parmetros da equao (a,b) so invariveis. O que varia a cada
imvel o erro. Geometricamente, como se cada imvel fosse um ponto de um plano.
Existe uma reta que "ajusta-se" melhor a estes pontos, mas que no passa exatamente
pelos pontos. A diferena entre o valor real e o calculado pela equao o erro: ei = Yi - a
- bXi.
Os parmetros da regresso (os coeficientes a, b) podem ser calculados
(ajustados) em planilhas eletrnicas convencionais, geralmente empregando o Mtodo
dos Mnimos Quadrados - MMQ.
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Da mesma forma, Y o valor do imvel, a constante da equao a0 e a1, a2,
a3,...,ak, so os coeficientes (pesos) correspondentes s variveis X1,X2,X3 ,...,Xk.
Considerando as equaes individuais (uma para cada imvel), a notao fica:
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9) As variveis importantes foram includas:
10) Nmero de observaes maior que o nmero de coeficientes a ser estimado.
Estas condies devem ser garantidas para que tenha validade o modelo
encontrado e a prpria anlise de regresso. Para qualquer processo de estimao
empregado (Mnimos Quadrados, Mxima Verossimilhana), estas condies bsicas
devem ser respeitadas. So apresentados adiante os problemas que advm da violao
destas condies, testes para deteco destes problemas e solues que podem ser
empregadas para resolver ou amenizar o problema. Alm disso, so usados testes para a
verificao da validade ou no do modelo de regresso proposto e das variveis que o
compe, individualmente.
Dica
Todos os pressupostos devem ser atendidos. Entretanto, os testes estatsticos
geralmente no indicam respostas do tipo "sim/no" (determinstico), mas do tipo
"melhor/pior" (probabilstico), e a anlise da gravidade da situao cabe ao avaliador.
Neste sentido, h prioridades na anlise. A normalidade dos resduos e a
existncia de outliers so razoavelmente fceis de serem examinadas e esto ligadas a
outros problemas. Devem ser testadas inicialmente. Surgindo problemas, o modelo deve
ser descartado, sem que se perca tempo com os outros testes.
O grau de relao entre variveis, que expressa como essas variveis esto
relacionadas entre si, definido numericamente pelo coeficiente de correlao, grandeza
representada pelo smbolo r, que varia entre os limites +1 e 1. O coeficiente de
correlao nulo r = 0 indica que no h nenhum relacionamento entre variveis, enquanto
que o coeficiente de correlao igual a 1 ou +1 define um relacionamento perfeito entre
elas.
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A correlao positiva indica uma relao direta, ou seja, o acrscimo da varivel
independente vai produzir um aumento na varivel dependente ou, ao contrrio, a
reduo da varivel x produz um menor valor da varivel dependente y.
A correlao negativa indica relao indireta, ou seja, quando a varivel x aumenta,
a varivel y diminui e, no caso contrrio, quando x diminui o valor de y aumenta.
Os valores da tabela so indicativos do grau de relao entre as variveis x e y.
VALOR DE R Relao
0 (zero) Nula
Maior que 0 at 0,30 Fraca
Maior que 0,30 at 0,60 Mdia
Maior que 0,60 at 0,90 Forte
Maior que 0,90 at 0,99 Fortssima
1 (um) Perfeita
r = variao explicada =
2 (Y est Y med ) 2
variao total (Y Y med ) 2
r
2
ajust
=1
n 1
n k 1
(1 r
2
)
Onde r2ajust o coeficiente ajustado, r2 o coeficiente de determinao normal, k
o nmero de regressores e n o tamanho da amostra. O coeficiente de determinao
empregado como um indicador inicial da preciso das regresses, para a seleo dos
modelos mais ajustados. A maioria dos softwares calcula os dois coeficientes. As anlises
do mercado imobilirio geralmente resultam em coeficientes de determinao entre 0,65 e
0,95.
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A NBR 14653-2 no seu anexo normativo A.4 determina o seguinte com elao ao
coeficiente de determinao::
Anlise da Varincia
A hiptese nula neste caso, considera que nenhuma varivel usada na construo
do modelo importante para explicar a variabilidade dos preos observados. A hiptese
alternativa admite que pelo menos uma das variveis escolhidas contribui de maneira
significativa para a variao dos preos na amostra.
Se Fobs > Ftab, rejeita-se a hiptese H0 e aceita-se a hiptese alternativa,
concluindo-se que existe regresso.
A NBR 14653-2 estabelece que a hiptese nula do modelo deve ser submetida ao
teste F de Snedecor e rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1% (item A.3).
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Grfico ruim (tendncia crescente)
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Grfico ruim (h problemas)
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Os outliers so observaes que contm um grande resduo em relao aos
demais que constituem a amostra. Podem ser interpretados como indicaes de falhas na
coleta da amostra ou pela considerao de algum elemento destoante dos demais. Na
maioria dos casos, deve-se retirar os dados, porm deve-se fazer uma anlise criteriosa
da influncia que ir causar no modelo.
A verificao de existncia ou no de outliers feita plotando-se os resduos
padronizados (ei) contra os valores ajustados correspondentes (Yest). Considera-se
elementos suspeitos de serem outliers, os pontos que apresentarem resduo padronizado
superior a 2 (dois) em mdulo.
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Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser
dispensados de especificao, em comum acordo entre as partes.
Os itens 9.2.1 e 9.2.2 determinam:
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9.2.1.1 Para atingir o grau III, so obrigatrias:
a) apresentao do laudo na modalidade completa;
b) discusso do modelo, verificadas a coerncia da variao das variveis em relao ao
mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimao.
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5. MTODO INVOLUTIVO
5.1. Conceituao
6. MTODO EVOLUTIVO
6.1. Princpio
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6.2. Desenvolvimento
VI = ( VT + VB ) x FC
onde:
VI o valor do imvel;
VT o valor do terreno;
VB o valor da benfeitoria;
FC o fator de comercializao.
Admita-se que se deseja construir uma casa para vender, onde o custo com o
terreno foi de R$ 10.000,00 e da construo foi de R$ 30.000,00, resultando num custo
total de R$ 40.000,00. Se o valor de mercado da casa for de R$ 50.000,00, verifica-se que
este valor est acrescido de uma taxa de 25% em relao ao custo de reedio do imvel,
ou seja, equivalente a um ndice de 1,25. Este ndice denominado fator de
comercializao. Observa-se que este fator pode ser maior ou menor que a unidade.
Assim sabendo-se o valor total do imvel e o custo da benfeitoria, para se obter o
valor da parcela terreno teria que se extrair do valor total o fator de comercializao para
depois se fazer a subtrao.
7.1. Conceituao
O mtodo da renda avalia o valor do imvel ou de suas partes constitutivas com
base na capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista. Os aspectos
fundamentais do mtodo so a determinao do perodo de capitalizao e a taxa de
desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificadas.
Alguns bens como um poo de petrleo, uma jazida mineral, etc., no se
encontram a venda no mercado, nem tampouco podem ser reproduzidos, mas possuem
um potencial de gerao de renda. Neste caso, podem existir pessoas dispostas a pagar
determinado montante pelo bem, para ter direito sobre os possveis rendimentos a curto,
mdio ou longo prazo, dependendo do tipo de empreendimento. Este valor seria obtido
pelo mtodo da renda.
Este mtodo baseia-se na hiptese de que - em um mundo capitalista - o imvel
valorizado pela renda que pode proporcionar a seu proprietrio. Um imvel de maior valor
de mercado dever gerar maiores aluguis, desta forma, o montante de renda que o
imvel pode gerar durante sua vida til entendido como uma evidncia de seu valor.
Naturalmente, o proprietrio aceitar uma razovel taxa de desconto para receber
antecipadamente esta renda, ou seja, a relao entre uma receita fracionada ao longo
de dcadas (aluguel lquido a ser recebido por toda a vida til restante) e uma receita
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atual (venda no mercado). Em teoria fcil. A questo mais difcil na aplicao deste
mtodo a taxa de desconto para a antecipao de receitas. Uma pequena variao
nominal implica em grandes variaes no resultado, por causa da quantidade de parcelas.
A renda de um imvel o aluguel ou a receita que pode gerar. No caso de depsitos,
hotis, hospitais, estradas (pedgios) e outros, trata-se da quantia mdia arrecadada nos
ltimos perodos de uso (12/24 meses, por exemplo).
b) Nvel Normal: havendo informaes sobre a renda que o imvel propicia, o valor de
venda obtido atravs de frmulas da matemtica financeira, tal como (Moreira, 1994):
P = A [ (1+i)n - 1] / [i*(1+i)n]
37
Este mtodo baseia-se na hiptese de que um comprador, bem informado, no
pagar por um imvel mais do que o custo para construir outro igual. Nestas condies, o
valor das benfeitorias (construes) pode ser avaliado atravs de um oramento, ou seja,
atravs do custo para reproduzir o imvel. O valor do terreno obtido atravs de outro
mtodo. Deve ser considerada a depreciao fsica e funcional do imvel. A vantagem
comparativa do imvel j pronto em relao quele em projeto considerada pelo
"Terceiro Componente" ou "Vantagem da Coisa Feita" e pelo "Fundo de Comrcio".
Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis
semelhantes. empregado normalmente para residncias, prdios comerciais, hospitais
e hotis. Eventualmente, pode ser usado para avaliar bens pblicos, como estradas,
pontes, viadutos e praas. Tambm pode ser empregado para avaliar parcelas de
imveis, como em casos de diviso apenas das benfeitorias ou de construes
inacabadas, em separaes de casais ou de sociedades comerciais.
n
S = Ap + ( Aqi Pi )
i
Onde:
S a rea equivalente de construo;
Ap a rea construda padro;
Aqi a rea construda de padro diferente;
Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro
diferente e a rea padro, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.
Exemplo:
Avaliar residncia unifamiliar trrea, padro normal (CUB = R$ 750,00), com 120,00 m2 de
rea construda, j sendo esta rea, a rea equivalente segundo a NBR 12.721. No
haver custos de elevadores, custos de fundaes de R$ 5.400,00, instalaes especiais
de R$ 7.000,00. Prazo da obra de 6 meses, com juros de 18 % ao ano.
Resposta:
F = 6 x 18/12 = 9% = 0,09
OFd = 0,03 x R$ 750,00 x 120 = R$ 22,50 / m2 x 120,00 m2 = R$ 2.700,00
A = 0,12
L = 0,15
Portanto:
0 + 7000 ,00 + (5400 ,00 2700 ,00 )
C = 750 ,00 + (1 + 0,12 )(1 + 0,09 )(1 + 0,15 )
120 ,00
C = 1166,42 R$ / m2
8.2. Depreciao
Entende-se por depreciao a perda de aptido de uma benfeitoria para atender ao
fim a que se destinada. As causas que provocam esta perda podem ser, principalmente,
de ordem fsica ou funcional.
A depreciao fsica ocorre em funo de causas intrnsecas ao imvel como a
idade e o desgaste fsico sofrido ao longo de sua existncia. Esse desgaste pode ser
resultado do uso constante durante anos, provocando velhice material.
A depreciao de ordem funcional a diminuio de capacidade da estrutura de
cumprir a funo para a qual foi destinada de acordo com os padres correntes. A
depreciao funcional est ligada s transformaes do mercado imobilirio. Como as
preferncias do mercado alteram-se, ao longo do tempo, um imvel pode ficar obsoleto
(tal como um apartamento sem vaga de garagem) e este fator precisa ser considerado.
39
Os materiais empregados originalmente devem ser substitudos pelos correspondentes
atuais, de acordo com o padro da construo. Por exemplo, uma residncia construda
no incio do sculo provavelmente possuir azulejos portugueses, rarssimos hoje, mas
comuns, na poca. Neste caso, considera-se o preo atual para azulejos comuns.
Em virtude das causas que interferem na depreciao funcional serem de natureza
subjetiva, difcil se torna encontrar um modelo matemtico para quantific-la. Assim
apresentam-se alguns mtodos tcnicos para o clculo da depreciao, levando-se em
conta apenas, os aspectos fsicos.
RETA: Va = Vn Vd*(I/U)
Exemplo:
O valor de um pavilho de 300m2, com 10 anos, utilizado como depsito, construdo com
estrutura de concreto moldado no local, cobertura de fibrocimento e fechamento de
alvenaria pode ser obtido por oramento paramtrico, acrescentando-se os outros
elementos. O custo de construo pode ser estimado em aproximadamente 0,5 CUB.
Para o clculo da depreciao, considera-se que a parcela deprecivel de 90% do
imvel e que sua vida til de 75 anos. No h fundo de comrcio, no caso.
Assim, o valor do imvel seria de 202 CUB, ento multiplicando-se pelo valor do CUB
teremos o valor do imvel avaliado.
40
Tabela de Roos-Heidecke
Depreciao Fsica Fator k
Idade em % de Estado de conservao
vida a b c d e f g h
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 53,6 75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0
8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,9 54,6 76,3
10 5,50 5,53 7,88 13,7 22,6 36,9 55,2 76,6
12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5
18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 42,2 58,3 78,2
22 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,4
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8
36 24,5 24,5 26,4 30,5 38,1 49,5 64,2 81,3
38 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7
40 28,8 28,8 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1
42 29,9 29,9 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1
46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,6
48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0
50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5
52 39,5 39,5 41,9 44,0 50,5 59,6 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86,0
58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,0
60 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 75,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,2 77,5 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 69,0 69,8 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,9
72 62,2 61,9 62,9 65,0 68,8 74,6 81,9 90,6
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,8 77,9 84,3 91,8
78 69,4 69,4 72,2 71,9 74,9 89,6 85,5 92,4
50 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,2 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,3 90,5 95,0
88 82,7 82,7 85,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,4
92 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,6
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,0 99,8
100 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
a) novo e) reparos simples
b) entre novo e regular f) entre reparos simples e importantes
c) regular g) reparos importantes
d) entre regular e reparos simples h) entre reparos importantes e s/ valor
41
Exemplo: Sabendo-se que o custo de uma benfeitoria nova de R$ 100.000,00, calcular
o valor da depreciao sofrida, pelo mtodo de Ross-Heidecke, considerando:
idade aparente: 20 anos
vida til estimada: 40 anos
condies fsicas: reparos simples
valor residual de 20% do valor novo
Soluo:
Vn = R$100.000,00
Vd = 0,80 x Vn = 80.000,00
I = 20 anos
U = 40 anos
Estado de conservao = e
D=?
42
9. FONTES DE INFORMAO PARA O AVALIADOR
9.1. Pesquisa de dados
Em classificados de jornais
43
Nos classificados podem ser encontrados tambm dados sobre aluguis. Os
anncios em geral so mais completos, incluindo preo, endereo completo e algumas
caractersticas do imvel, em quantidade expressiva. Com o endereo, podem ser
acessados os cadastros municipais, obtendo-se reas, idades e estimativas fiscais, por
exemplo. Estes dados podem ser empregados em anlises das flutuaes de preos.
Porm, a relao com o mercado de compra e venda tnue. No h comprovao de
que a razo aluguel/venda seja constante no tempo e no espao. Ao contrrio, pode-se
esperar que esta relao varie, em funo de cmbios nas ofertas e demandas
respectivas. Ademais, existem problemas com a legislao do inquilinato, que muito
inconstante e provoca perturbaes de curto e de longo prazos nos valores.
Agentes financeiros
Os agentes financiadores, cada vez com participao menor no nmero de
transaes e com um pblico de classes econmicas mais elevadas, no so boas fontes,
por suprimir grande parcela do mercado, notadamente os imveis de menor valor e os de
segunda mo, que so a imensa maioria do mercado imobilirio e apenas
excepcionalmente so contemplados. Alm disto, o financiamento de transaes com
terrenos ou imveis comerciais no comum.
Fontes indiretas
Sob este ttulo, podem ser reunidas diversas fontes, que propiciam dados para
avaliao de caractersticas como a qualidade de vida ou o nvel de renda dos moradores
de determinada regio. So conhecidas as aplicaes de consumo de energia eltrica
como proxy de renda. Podem ser estudados aspectos da expanso ou da mobilidade
urbanas, segmentando ainda por faixa de renda, apenas relacionando a localizao, a
poca da ligao do medidor e o consumo de energia. Da mesma forma, os registros das
empresas de tratamento e distribuio de gua tambm so teis.
Os problemas para o uso deste tipo de dados so a permisso de acesso e a
converso dos dados, que residem em computadores de grande porte e muitas vezes
contm numerao diferente dos domiclios, dificultando os cruzamentos.
Os cadastros das companhias telefnicas podem ser empregados como
indicadores da qualidade de vizinhana, inclusive obtendo-se dados diretamente das
listas organizadas por rua, com um certo grau de trabalho, mas sem dificuldade de
obteno e ainda com atualizao anual, utilizando-se o nmero de telefones instalados
por prdio, por exemplo.
Imagens de satlite
As imagens provenientes de satlites ainda apresentam alguma dificuldade quanto
ao custo e obteno. De posse das imagens, o pesquisador pode realizar estudos sobre
ocupao e expanso da rea urbana.
44
caso) e valor de imposto recolhido. O registro representa a transferncia efetiva,
concretizando a venda ( a solenidade legal de transferncia da propriedade). No texto do
registro devem ser includos: nmero da guia, valor do imposto, estimativa fiscal para o
valor do imvel e data de pagamento do imposto. As demais informaes, sobre as
caractersticas fsicas do imvel, so idnticas.
Por outro lado, nos Cartrios so registradas as informaes das incorporaes
em condomnios, em planilhas padronizadas, seguindo a NB 12721 (antiga NB140). Entre
outros dados, so informados os custos e rea privativas de cada unidade e as reas
comuns, permitindo o estudo das caractersticas dos imveis lanados. Contudo, atingem
apenas imveis novos.
Porm, o acesso s informaes mais complexo. Alm da necessidade de
permisso especial para consulta, a amostragem difcil, pois a indexao no feita por
endereo ou data e a cidade dividida em vrias regies, cada uma com um cartrio
responsvel. Por fim, a informatizao rara, via de regra armazenando o documento
inteiro (escanerizado), sem chaves de busca teis aos propsitos em questo.
Declaraes de ITBI
Atravs da anlise destas fontes, percebe-se que a obteno de dados atravs do
ITBI realmente uma opo a ser testada. A nica informao sobre a qual existem
dvidas o valor da transao, que pode estar abaixo dos nveis do mercado. Nas outras
fontes tambm existe este problema, porm em sentido inverso: os valores obtidos
tendem a ser maiores que os de mercado, por representarem valores de oferta, que
raramente so os finais. Ocorre que, em muitas anlises, o grau de proximidade do valor
efetivo de mercado no importante, mas sim suas variaes, e os valores declarados
parecem acompanhar os ciclos econmicos do mercado.
Como os valores declarados para o ITBI so comparados em geral com estas
informaes, a diferena encontrada no pode ser toda creditada sub-declarao. Em
sntese, os valores mdios de mercado so muito difceis de serem obtidos na prtica,
qualquer que seja a fonte de dados. As declaraes do ITBI so uma fonte consistente,
registrando todos os tipos de imveis e todas as regies da cidade. As lacunas, como o
mercado informal, escapam tambm s outras fontes. Podem ser obtidos dados pretritos
e em quantidade, facilmente e com baixos custos de pesquisa.
10.1 - Introduo
45
3. Caractersticas da vizinhana;
4. Tipo e volume da produo, receita e despesas;
5. Referncias de vendas anteriores.
indispensvel que o avaliador faa uma inspeo pessoal da propriedade e
regio rural a fim de no s conhecer as caractersticas fsicas mas principalmente para
obter informaes scio-econmicas e contbeis com proprietrios ou administrador;
nesta inspeo de grande importncia que o avaliador disponha de fotografias areas
e/ou plantas e mapas.
As referncias de vendas antecedentes devero ser obtidas, confirmadas e
analisadas pela inspeo pessoal em cada propriedade de forma a facilitar uma
homogeneizao de dados.
So classificados quanto a:
46
Valor de venda: proveniente da comercializao, livre de qualquer nus, das
propriedades rurais entre suas partes interessadas, mas no obrigadas;
Valor de arrendamento: proveniente da renda obtida pelo proprietrio ao
arrendar (alugar) sua propriedade para explorao de terceiros.
Dessa forma, existem os seguintes mtodos para a identificao do valor de um
bem imvel rural (ANBT, 2001):
GRUPO A:
Classe I Terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao.
Classe II Terras cultivveis, com problemas simples de conservao.
Classe III - Terras cultivveis, com problemas complexos de conservao.
47
Classe IV Terras cultivveis apenas ocasionalmente ou sem extenso limitada, com
srios problemas de conservao.
GRUPO B:
Classe V Terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem
necessidade de prticas especiais de conservao, cultivveis apenas em casos
especiais.
Classe VI Terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com
problemas simples de conservao, cultivveis apenas em casos especiais de algumas
culturas permanentes protetoras do solo.
Classe VII Terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com
problemas complexos de conservao.
GRUPO C:
Classe VIII Terras imprprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir
apenas como abrigo e proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente de recreao,
ou para fins de armanezamento de gua.
CLASSES
II a VII
e s a ou w c
limitao pela eroso limitaes relativas ao limitaes por excesso de limitaes
presente ou risco de solo gua climticas
eroso
48
II Terras de culturas, com pequenos problemas de conservao, fertilidade 95
exige prticas simples (nivelamento), renda lquida de orizicultura
III Terras de culturas, com srios problemas de conservao, fertilidade exige 75
prticas complexas (terraceamento), renda lquida de orizicultura
IV Terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem 55
problemas de conservao, renda lquida de agricultura em 1 ano
associado a pastagem em 4 anos
V Terras s de pastagens, sem problemas de conservao, renda lquida de 50
pecuria leiteira
VI Terras s de pastagens, pequenos problemas de conservao, fertilidade 40
exige prticas simples, renda lquida de pecuria leiteira
VII Terras de florestas, srios problemas de conservao, fertilidade exige 30
prticas complexas (estradas de acesso), renda lquida de explorao
silvcola
VIII Terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservao, renda 20
lquida de eventual explorao pisccola
As exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior rentabilidade para
cada classe foram definidas para uma poca e regio, pr-fixadas e no devem ser
seguidas como nicas. Para cada regio pode-se adaptar estas rendas, seguindo os
padres locais prprios.
49
Situao muito boa - 95% - Imvel servido por rodovia de primeira classe, no
pavimentada, importncia relativa das distncias.
Situao boa - 90% - Imvel servido por rodovia no-pavimentada, mas que oferea
seguras condies de praticabilidade, durante o ano todo, importncia significativa das
distncias.
Situao desfavorvel - 80% - Imvel servido por estradas e servides de passagem, que
no oferea condies de praticabilidade, vias e distncias se equivalendo.
Situao m - 75% - Como a anterior, porm interceptada por fechos nas servides e com
problemas srios de praticabilidade na estao chuvosa, distncias e classe de estrada
equivalendo.
Situao pssima - 70% - Como a anterior, com srios problemas de praticabilidade
mesmo na estao seca, interceptada por crregos e ribeires, sem pontes, com vau
cativo ao volume das guas.
Devemos lembrar que esta tabela foi elaborada, a partir de dados de mercado para
uma determinada regio e poca. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e
algumas regies, mas no significa que represente o Brasil rural.
Alguns avaliadores sugerem alteraes nas denominaes timo, muito bom,
etc., para uma classificao que favorea menos as diferenas regionais, alterando para
asfalto, vicinal I, vicinal II, vicinal III, vicinal IV e vicinal V, como mostra a tabela abaixo:
50
10.7 Avaliao de imveis rurais utilizando o Mtodo Comparativo Direto de Dados
TABELA 13 Fatores de ponderao para obteno do valor das terras rsticas segundo a classe de
capacidade de uso e situao
Classe de Terra
Situao I II III VI V VI VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ASFALTO 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
VICINAL I 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
VICINAL II 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
VICINAL III 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
VICINAL VI 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
VICINAL V 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
TABELA 14 - Fatores de ponderao para obteno do valor das terras rsticas segundo a
classe de capacidade de uso e situao
SUBCLASSES
SITUAO I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII
100% 88% 80% 74% 68% 64% 60% 56% 50% 47% 44% 39% 32% 26% 23% 17% 13%
ASFALTO 1,00 0,88 0,8 0,74 0,68 0,64 0,6 0,56 0,5 0,47 0,44 0,39 0,32 0,26 0,23 0,17 0,13
VICINAL I 0,95 0,836 0,76 0,703 0,646 0,608 0,57 0,532 0,475 0,447 0,418 0,37 0,304 0,247 0,219 0,162 0,123
VICINAL II 0,90 0,792 0,72 0,666 0,612 0,576 0,54 0,504 0,45 0,423 0,396 0,351 0,288 0,234 0,207 0,153 0,117
VICINAL III 0,80 0,704 0,64 0,592 0,544 0,512 0,48 0,448 0,4 0,376 0,352 0,312 0,256 0,208 0,184 0,136 0,104
VICINAL VI 0,75 0,66 0,6 0,555 0,51 0,51 0,45 0,42 0,375 0,353 0,33 0,293 0,24 0,195 0,173 0,128 0,097
VICINAL V 0,70 0,616 0,56 0,518 0,476 0,476 0,42 0,392 0,35 0,329 0,308 0,273 0,224 0,182 0,161 0,119 0,091
LIMA (2005) montou estes dois quadros como exemplos. Caso o engenheiro
avaliador entenda que a curva de solos e situao seja outra, dever montar novo quadro.
Assim estabelecemos o valor da terra nua atravs de uma tabela de
homogeneizao. Obtendo o valor da terra nua, complementa-se a avaliao do imvel
rural, analisado os seus componentes: benfeitorias, equipamentos, trabalhos de terra,
plantaes, arrendamentos, etc.
51
Acesso por estrada de terra batida enquadrada como VICINAL II. Valor negociado
de R$ 250.000,00.
Imvel paradigma utilizado com agricultura (soja e milho safrinha) com 400 ha,
sendo 150 ha como CLASSE VI e 250 ha como CLASSE II, acesso por estrada
asfaltada enquadrada como ASFALTO, sem benfeitorias.
q = Vv
I p
I am
sendo:
q = valor unitrio homogeneizado para o imvel paradigma = varivel explicada
R $ 250 . 000 , 00
Vv = valor vista da amostra de mercado = = R$ 714,29/ha
350 ha
Ip = fator de ponderao do imvel paradigma (tabela 13) = ??
Se o imvel paradigma tem mais de um tipo de terra, qual o seu fator? O fator a mdia
ponderada dos fatores das terras existentes em funo de suas respectivas reas, ou
seja:
250 ha de terras CLASSE II, situao ASFALTO = 0,950 (tabela 13)
150 ha de terras CLASSE VI, situao ASFALTO = 0,400 (tabela 13)
( 250 x 0,950 ) + (150 x 0,400 )
Ip = = 0,744
400 ha
Se a amostra de mercado tem mais de um tipo de terra, qual o seu fator? Como fizemos
para o imvel paradigma, seu fator o resultado da mdia ponderada dos fatores das
terras existentes m funo das respectivas reas, ou seja:
Para este novo imvel teremos um fator de ponderao (tabela 13) = 0,855, ento:
52
0,855
q = R $689 , 28 / hax = R $792 ,12 / ha
0,744
E se ns tivssemos tambm solos enquadrados como CLASSE IV, situao VICINAL III
(fator = 0,440, da tabela 13) para serem avaliados? Da mesma forma, basta comparar o
valor calculado com este procurado:
9.2.2 Esta pontuao obtida segundo a tabela 2, quando a finalidade for a avaliao do imvel rural como
um todo, utilizando-se o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou no com os
mtodos de custo e da capitalizao da renda.
9.2.2.1 Na avaliao do imvel rural como um empreendimento, deve-se reportar ABNT NBR 14653-4.
9.2.2.2 O engenheiro de avaliaes deve enquadrar seu trabalho em cada item da tabela 2. A soma dos
pontos obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir o grau de fundamentao conforme a tabela 1,
observadas as restries de 9.2.3.
53
9.2.3 Observaes referentes tabela 2 esto descritas de 9.2.3.1 a 9.2.3.10.
9.2.3.1 No item 1, se houver maioria de opinies, fica caracterizado o grau I.
9.2.3.2 k = nmero de variveis independentes:
a) varivel dependente: preo ou preo unitrio;
b) variveis independentes (exemplos): rea, classe de solo, situao etc.
9.2.3.3 So obrigatrios em qualquer grau:
a) explicitao do critrio adotado e dos dados colhidos no mercado;
b) vistoria do imvel avaliando;
c) identificao das fontes;
d) no mnimo trs dados de mercado, efetivamente utilizados.
9.2.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imvel avaliando, o profissional pode admitir uma situao
paradigma, conforme em 7.3.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.
54
9.2.3.5 obrigatrio nos graus II e III o seguinte:
a) a apresentao de frmulas e parmetros utilizados;
b) no mnimo cinco dados de mercado efetivamente utilizados;
c) a apresentao de informaes relativas a todos os dados amostrais e variveis utilizados na
modelagem;
d) que, no caso da utilizao de fatores de homogeneizao, o intervalo admissvel de ajuste para cada
fator e para o conjunto de fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20.
9.2.3.6 condio para o enquadramento no grau III:
a) a vistoria do imvel e dos dados de mercado por engenheiro de avaliaes;
b) a apresentao de laudo completo;
c) a utilizao efetiva de no mnimo 3 (k+1) dados de mercado;
d) no haver extrapolao;
e) que o nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese
nula de cada regressor (teste bicaudal) seja de 10%;
f) que o nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados seja de 1%.
9.2.3.7 No caso de utilizao de variveis qualitativas que podem assumir n situaes bem definidas
(cdigos alocados), como, por exemplo, a situao (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-1)
variveis dicotmicas para descrever as diferenas qualitativas. Quando isto no for possvel, a avaliao
ter grau de fundamentao mximo II.
9.2.3.8 Se os dados no forem de mesma explorao (conforme em 5.1.2), o modelo adotado pode incluir
variveis dicotmicas que evidenciem as diferenas dos respectivos mercados.
9.2.3.9 Na inexistncia de produes vegetais, construes ou instalaes ou quando estas no forem
objeto da avaliao, deve ser atribudo o valor mximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para no penalizar o
enquadramento na tabela 1.
9.2.3.10 Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos e a soma
realizada apenas na vertical.
9.3 Quanto preciso
As avaliaes de imveis rurais sero especificadas quanto preciso no caso em que for utilizado
exclusivamente o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela 3.
VE = RL x Fa x r onde,
FLORESTAMENTOS DE EUCALIPTOS
O eucalipto permite a explorao econmica geralmente por trs cortes sucessivos:
primeiro corte com 7 anos aps o plantio;
segundo corte com 13 anos aps o plantio;
56
terceiro corte com 19 anos aps o plantio
Podemos ento traduzir a frmula do valor econmico como:
VE = (RL1 x Fa1 x r1) + (RL2 x Fa2 x r2) + (RL3 x Fa3 x r3)
RL = q x P
q = preo da madeira em p, ou seja, livre de despesas de corte, carregamento,
transporte e impostos;
P = produtividade mdia.
Assim, temos:
RL1 = 317 st/ha x q
RL2 = 207 st/ha x q
RL3 = 160 st/ha x q
Para um bosque no primeiro ano aps o plantio, o Valor Econmico ser expresso da
seguinte forma:
Vbosque com 1 ano aps o plantio= (317 st/ha x q x Fa1 x r1) + (207 st/ha x q x Fa2 x r2)
+ (160 st/ha x q x Fa3 x r3)
1
Fa1 =
(1+ i)
N
Sendo:
i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10
N = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao, em anos. Neste
caso a receita ir ocorrer aos 7 anos aps o plantio, como estamos no primeiro ano aps
o plantio, restam 6 anos para a ocorrncia da receita = 6
1 1
Fa1 = = = 0,564474
(1+i) (1 + 0,10)
N 6
r1 = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistro, ataques de praga, etc. Os riscos
de flutuao de preo foram isolados quando da adoo do preo histrico para madeira
em p. A no adoo de preo histrico implica nova anlise de risco, incluindo esta
nova varivel = 10% = 0,90
1
Fa 2 =
(1+ i)
N
i = 10% = 0,10
N = neste caso a receita ir ocorrer aos 13 anos aps o plantio, ento restam 12 anos
para a ocorrncia da receita = 12
57
1
Fa 2 = = 0,318631
(1 + 0,10 )12
1
Fa 3 =
(1+ i)
N
i = 10% = 0,10
N = neste caso a receita ir ocorrer aos 19 anos aps o plantio, ento restam 18 anos
para a ocorrncia da receita = 18
1
Fa 2 = = 0,179859
(1 + 0,10 )18
r3 = devido ao tempo extremamente longo (18 anos) = 20% = 0,80
Vbosque com 1 ano aps o plantio= (317 st/ha x q x 0,564474 x 0,90) + (207 st/ha x q x 0,318631 x
0,85) + (160 st/ha x q x 0,179859 x 0,80)
Vbosque com 1 ano aps o plantio= 240,13 st/ha x q
Para a mesma floresta, s que agora outro talho, vizinho ao anterior s que com 2 anos
de plantio, a nica mudana na frmula ser quanto aos fatores de antecipao:
1
Fa1 = = 0,620921
(1 + 0,10 ) 5
1
Fa 2 = = 0,350494
(1 + 0,10 )11
1
Fa 3 = = 0,107845
(1 + 0,10 )17
Vbosque com 2 anos aps o plantio= (317 st/ha x q x 0,620921 x 0,90) + (207 st/ha x q x 0,350494 x
0,85) + (160 st/ha x q x 0,107845 x 0,80)
Vbosque com 2 anos aps o plantio= 264,14 st/ha x q
58
Com o auxilio da tabela de avaliao de bosques de eucaliptos, explorados pelo regime
de talharia obteno de madeira para fins energticos ou obteno de polpa para o
fabrico de papel, torna-se simples a determinao do Valor Econmico de um bosque,
seguindo o procedimento:
enquadra-se o bosque na situao tcnica padro, segundo a idade de plantio ou
da brotao;
procura-se na tabela o fator correspondente;
multiplica-se o fator tabelado pelo preo vigente, determinado para a situao do
imvel avaliando (isto , considerando topografia, distribuio de estradas, acesso,
etc.), obtendo-se por fim, o valor do bosque por unidade de rea.
Por exemplo: o preo bsico, obtido por meio de pesquisa indicou o valor bsico de R$
5,00/st para madeira em p destinada a produo de celulose, considerando topografia
mecanizvel, estradas internas bem conservadas e distribudas de forma eqitativa,
prximo da unidade industrial. Considerando um imvel com estas mesmas
caractersticas, com 10 ha plantados com eucaliptos no 5 ano aps o plantio (ou 1 corte)
e 20 ha no 3 corte aps a rebrota (ou 2 corte), o valor do bosque ser igual a:
V = VN x (1-TD)N
Ex.: Avaliar um trator de pneus marca Y, com 80 Hp, vida til 10 anos (depreciao de
10% a.a.).
VN = R$ 20.000,00
D = 10% a.a.
V = 20000 x (1-0,10)10
V = R$ 6.973,57
Ex.: Avaliar uma colheitadeira marca Z, completa, vida til de 13 anos, valor de nova R$
120.000,00, com idade aparente de 8 anos.
59
D = 100/13 = 7,69% a.a.
V = 120000 x (1-0,0769)8
V = R$ 63.266,13
60
do valor de reposio (ou reedio), que aquele que permitiria ao expropriado
recompor o seu patrimnio, pela reconstituio do imvel, cobrindo-se de todos
dispndios previsveis necessrios para isso, diretos e indiretos.
Nas avaliaes onde se quer determinar o valor de mercado devem ser feitas
essencialmente pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado, enquanto que as
relativas ao valor de reedio devem ser obtidas pelo mtodo do custo, em que se
procura reconstituir todas as parcelas componentes ao custo do imvel (valor do terreno,
custo da construo, despesas financeiras, etc.).
Quando o custo de reedio for superior ao valor de mercado, o engenheiro de
avaliaes dever apresentar os dois resultados, a titulo de subsdio.
Em condies normais de mercado e fora dos casos excepcionais, os dois valores
devem coincidir, ou estar muito prximos, no ocorrendo problemas maiores.
Porm, quando o mercado se apresentar em condies anormais, especialmente
em pocas de recesso, previsvel, seno certo, que existir uma diferena sensvel nos
resultados. Tal se d porque, ocorrendo a estagnao, esta acarreta excesso de ofertas e
os preos de mercado podem paulatinamente, se tornar menores que o prprio custo.
Essa situao praticamente coloca o avaliador e, eventualmente, o prprio julgador em
um dilema, se for levado em conta que a situao pode ser conjuntural e passageira. Em
face disso e considerando os no poucos comuns prolongados atrasos nos pagamentos
das indenizaes, torna-se possvel que, na poca do recebimento correspondente, os
valores de mercado defasados, ainda que corrigidos monetariamente, no permitam
recompor os patrimnios dos expropriados.
As desapropriaes podem envolver a tomada total ou parcial de terrenos, bem
como das respectivas benfeitorias. Nas desapropriaes totais (atinge o imvel em sua
totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitvel ) o valor a ser determinado deve ser
o valor de mercado e utilizando-se os mtodos j citados.
Na desapropriaes parciais (aquela que atinge parte do imvel) deve-se levar em
conta mais um aspecto, o da chamada rea remanescente, pois a mutilao sofrida no
imvel original tanto poder trazer prejuzo quanto lucro ao seu dono. Por exemplo: a
passagem de um logradouro nos fundos de um terreno, mesmo que tome uma parte do
lote, ficar com duas frentes, o que valoriza o imvel. No caso de prejuzo, um exemplo
um alargamento de uma rua sobre um terreno, diminuindo sua rea total.
Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o da diferena entre as
avaliaes do imvel original e do imvel remanescente, na mesma data de referncia
(critrio antes e depois). Devem ser apreciadas circunstncias especiais, quando
relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e
aproveitamento.
Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do
imvel, esta condio deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado.
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de
obras de adaptao do remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de
funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessria desocupao
temporria para a execuo dos servios.
As desapropriaes quanto durao podem ser temporrias ou permanentes.
Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a renda que seria
auferida pelo imvel, durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas
adicionais.
12.1. Introduo
61
As aes relacionadas a servides (que so direitos de terceiros sobre um imvel)
versam geralmente sobre passagens para acesso via pblica de imveis encravados ou
passagem de pedestres e veculos; passagem forada e necessria de redes de energia
eltrica, de gua potvel, de guas pluviais ou de esgotos, de oleodutos ou gasoduto.
A instituio de servides quanto natureza, so entre outras:
administrativa ou pblica, quando o titular da servido for o Poder Pblico ou seu
preposto, sem que exista um imvel serviendo;
predial, quando a restrio for imposta a um imvel serviente para uso e utilidade do
imvel serviendo.
As servides podem ser temporrias ou perptuas e so reguladas pelo Cdigo
Civil Brasileiro nos artigos 559 e 562 e 695 a 712.
O poder pblico pode estabelecer uma servido por vrias razes, como para as
seguintes finalidades:
a. passagem de estradas;
b. passagem de linhas de transmisso de energia;
c. passagem de encanamentos ou canais de esgotos ou de drenagem;
d. passagem de oleodutos, gasodutos, minerodutos ou aquedutos;
e. proteo viso da paisagem.
As servides tambm se classificam em:
a. subterrneas;
b. superficiais;
c. areas.
As subterrneas estabelecem um direito ao uso se uma poro da rea abaixo da
superfcie, como linhas subterrneas de transmisso de energia, telefone, etc.; as
superficiais estabelecem direito ao uso da rea superficial, como canais, encanamentos,
etc.; as reas referem-se ao uso do espao acima da superfcie para linhas de
transmisso, linhas telefnicas, sobrevo de aeronaves aproximando-se de aeroportos,
desenvolvimento urbano, etc.
62
As avaliaes de servides feitas em processos de desapropriao podem ser
extremamente complexas, mas o processo de avaliao aplicado a essas situaes
geralmente o mtodo antes e depois, que pode em sntese ser assim exposto:
1 Estima-se o valor de mercado da propriedade antes da aquisio da servido.
2 Estima-se o valor de mercado da propriedade remanescente depois da aquisio e
depois das melhorias propostas pelo poder pblico;
3 Calcula-se a diferena entre os dois valores acima, o que corresponde indenizao
devida ao imvel serviente.
Observa-se que essa diferena pode ser positiva, nula ou mesmo negativa. A
diferena nela significa que o prejuzo que sofre o expropriado iguala os benefcios que
vai receber, enquanto que a negativa exprime que ele estar recebendo benefcios
especiais alm do valor da parte perdida.
Em casos de benefcios especiais, a legislao no permite cobr-los do
expropriado, mas somente tornar nula a indenizao a ser paga, embora em alguns
estados, exista a taxa de contribuio de melhoria dos imveis beneficiados pelas obras
realizadas pelo poder pblico em suas vizinhanas.
63
1 Na folha inicial do parecer:
- Ttulo e cabealho, indicando a quem dirigido o trabalho, indicando a comarca, a
vara, o tipo de ao;
- Nos destinados a processos judiciais, deixar um espao em branco de pelo menos
10 cm de altura, antes do incio do texto, pois neste local o Juiz dever proceder ao
seu despacho.
- Um texto resumido de apresentao e encaminhamento do parecer, do qual conste
o nome do solicitante (do autor, no caso de laudos judiciais), nome dos demais
interessados (rus, no caso de laudos judiciais), tipo de percia ou de ao e
nmero dos autos do processo (no caso de laudos judiciais), etc. Resumo e/ou
histrico dos fatos, acontecimentos, incidentes, etc,. que resultaram na necessidade
do parecer.
2 Vistoria ou inspeo
Descrio clara e concisa, limitado ao objeto da percia ou avaliao, de tudo que for
constatado e tiver na diligncia, com descrio do imvel, coisa ou documento
examinados, seu estado atual e alteraes por que passaram ao longo do tempo ou
durante a diligncia.
4 Concluses
64
No fechamento do laudo, constar o nmero de pginas, e em anexo as fotografias,
croquis, plantas, levantamentos topogrficos, documentos relacionados percia,
memria de clculo, ART, etc.
As partes que compem a seqncia do laudo pericial devem ser criao individual
do profissional, pois assim ele ir personificar o seu trabalho, portanto, as etapas descritas
constituem meras sugestes que devero ser inovadas a partir da capacidade criativa de
cada um. Em anexo temos um exemplo de laudo pericial de autoria do Eng. Marco Aurlio
Stumpf Gonzlez.
65
h) local e data do laudo;
14. AVALIAES EM AES JUDICIAIS
14.1 Introduo
Sempre que um juiz no for suficientemente apto para realizar a verificao dos
fatos, seja pela ausncia de conhecimentos tcnicos, ou pela impossibilidade de colher os
dados necessrios, o trabalho ser realizado por pessoas entendidas na matria, atravs
da percia.
Na grande maioria das ocasies em que se exigem tais investigaes, os fatos so
de natureza tal que obriga-se a presena de um tcnico, o que, na linguagem jurdica,
corresponde a fatos de percepo tcnica.
Esta conceituao prende-se ao fato de que a anlise da matria exige
conhecimentos tcnicos ou cientficos, oriundos da formao acadmica e profissional,
que fazem com que as questes sejam plenamente justificadas.
Como definio, percia uma prova admitida no processo, destinada a levar ao
Juiz elementos relativos a fatos que caream de conhecimentos tcnicos, podendo
consistir numa declarao de cincia, na afirmao de um juzo, ou em ambas,
simultaneamente.
A declarao de cincia acorre quando relata as percepes colhidas, e torna-se
uma afirmao de um juzo nas ocasies em que constitui um parecer que auxilie o Juiz
na interpretao ou apreciao dos fatos da causa.
Para realizao de tal tarefa surge a figura do perito, que na concepo jurdica,
um rgo auxiliar da administrao da justia, que assessora o Juiz na formao do seu
convencimento, quando o assunto em pauta depender de conhecimento tcnico ou
cientfico.
Para exercer sua atividade o perito tem, obrigatoriamente, que seguir os ritos
previstos no Cdigo de Processo Civil, relatados a seguir.
De acordo com o Cdigo de Processo Civil, em seu art. 145, com as devidas
modificaes introduzidas pela Lei n. 7.270, de 10 de dezembro de 1984, o Juiz ser
assistido por perito, quando a prova do fato depender de conhecimento tcnico ou
cientficos.
Art. 145. Quando a prova do fato depender de conhecimento tcnico ou
cientfico, o juiz ser assistido por perito, segundo o disposto no art. 421.
1 Os peritos sero escolhidos entre profissionais de nvel universitrio,
devidamente inscritos no rgo de classe competente, respeitado o disposto no
Captulo Vl, seo Vll, deste Cdigo.
2 Os peritos comprovaro sua especialidade na matria sobre que devero
opinar, mediante certido do rgo profissional em que estiverem inscritos.
3 Nas localidades onde no houver profissionais qualificados que preencham
os requisitos dos pargrafos anteriores, a indicao dos peritos ser de livre
escolha do juiz.
66
- avaliao o exame pericial destinado s verificar o valor em dinheiro de alguma
coisa ou obrigao. Costuma-se dar a denominao de arbitramento a essa
percia, quando a verificao ou estimativa tem por objetivo um servio, ou
compreende clculo abstrato sobre indenizaes ou sobre o valor de alguma
obrigao.
O Cdigo de Processo Civil, em seu art. 421, diz que o Juiz nomear o perito, o
que efetivado atravs de um despacho no processo, que publicado no Dirio Oficial ou
outro jornal conveniado, quando existir na comarca, devendo o cartrio expedir um
mandato de intimao, que a forma oficial onde o profissional toma conhecimento de
sua nomeao para realizar a percia.
A partir da Lei 8.455, de 24 de agosto de 1992, foi permitido ao Juiz simplesmente
ouvir o perito e assistentes, na audincia de instruo e julgamento, sem a apresentao
formal do laudo pericial.
Desta forma a prova pericial deixa de ser elaborada formalmente atravs de laudo,
passando a instruir o processo apenas mediante o depoimento tcnico, o que, numa
primeira anlise, recomenda prudncia em sua utilizao, haja vista a natureza tcnica da
prova judicial, que obrigatoriamente, requer a juntada de elementos de comprovao que
vo alm do depoimento.
Art. 421. (Perito. Nomeao) O juiz nomear o perito, fixando de imediato o
prazo para a entrega do laudo.
1 (Assistente tcnico. Quesitos) Incumbe s partes, dentro em 5 (cinco)
dias, contados da intimao do despacho de nomeao do perito:
I - indicar o assistente tcnico;
II - apresentar quesitos.
2 Quando a natureza do fato o permitir, a percia poder consistir apenas
na inquirio pelo juiz do perito e dos assistentes, por ocasio da audincia
de instruo e julgamento a respeito das coisas que houverem
informalmente examinado ou avaliado.
Aps ter tomado cincia do ato, o perito no mais precisar se dirijir ao cartrio
para assinar o compromisso legal, que era o modo formal de se comprometer a cumprir
conscienciosamente o encargo, devendo apenas apresentar a proposta de honorrios,
assunto que ser abordado em separado.
67
Art. 422. (Compromisso) O perito cumprir escrupulosamente o encargo
que Ihe foi cometido, independentemente de termo de compromisso. Os
assistentes tcnicos so de confiana da parte, no sujeitos a impedimento
ou suspeio.
No mesmo art. 421, o Cdigo de Processo Civil (CPC) faculta s partes em litgio a
indicao de assistentes tcnicos, que no precisam mais assinar o compromisso legal em
cartrio, nos termos do art. 422, nem esto sujeitos a questionamentos por impedimento
(art. 134 do CPC) ou suspeio (art. 135 do CPC).
No caso da percia ser realizada em outra Comarca, esta ser processada por
carta, podendo a nomeao do perito e indicao de assistentes tcnicos ocorrer no juzo
ao qual se requisitar a percia.
Art. 428. (Percia pr carta) Quando a prova tiver de realizar-se por carta,
poder proceder-se nomeao de perito e indicao de assistentes
tcnicos no juzo, ao qual se requisitar a percia.
68
1o A parte interessada dever argir o impedimento ou a suspeio, em
petio fundamentada e devidamente instruda, na primeira oportunidade em
que Ihe couber falar nos autos; o juiz mandar processar o incidente em
separado e sem suspenso da causa, ouvindo o argido no prazo de 5
(cinco) dias, facultando a prova quando necessria e julgando o pedido.
2o Nos tribunais caber ao relator processar e julgar o incidente.
Nessas hipteses, o Juiz nomeia novo perito, conforme prev o art. 423.
Art. 423. (Escusa e recusa do perito) O perito pode escusar-se (art. 146), ou
ser recusado por impedimento ou suspeio (art. 138, III); ao aceitar a
escusa ou julgar procedente a impugnao, o juiz nomear novo perito.
Ainda com relao aos quesitos, o CPC determina ao Juiz que indefira quesitos
impertinentes e formule os que entender necessrios ao esclarecimento da causa.
69
Outras vezes a questo de tal forma complexa, existindo divergncia de opinies,
que esta inovao pode levar a um retrocesso, ao tempo do antigo Cdigo de Processo
Civil, quando cada parte indicava seu perito, no caso atual a juntada do parecer tcnico, e
o Juiz ento obrigado a nomear o perito, antes designado desempatador.
Isto significa que nenhuma pessoa, empresa ou repartio pblica poder impedir o
trabalho ao longo da percia, caso isto ocorra, dever o profissional, mediante petio,
comunicar o fato ao Juiz, solicitando uma ordem para realizar a diligncia, podendo
inclusive requerer reforo policial.
muito importante que seja observado a fixao do prazo de entrega do laudo (art.
421), pois se o mesmo no for suficiente, dever o perito solicitar ao Juiz dilatao de
prazo (art. 432), caso contrrio, estar sujeito a substituio e penalidades (art. 424).
70
que ser de grande utilidade para o Juiz, quando houver convergncia de opinies, uma
vez que evitar a existncia de mais um trabalho tcnico, todos contendo igual concluso.
Se por qualquer motivo, o perito no apresentar seu trabalho aos assistentes
tcnicos, e estes no discordarem do seu contedo, entendemos bastar apenas uma
petio indicando sua concordncia.
Quando no existir concordncia entre peritos e assistentes tcnicos, cada um
entregar os eu trabalho tcnico, apresentando as razes em que se fundar, podendo, na
maioria dos casos, refletir apenas uma discordncia sobre uma parte especfica ou sobre
determinado quesito.
Com relao ao prazo final para entrega do laudo ou dos laudos, o art. 433 prev
que dever ser pelo menos vinte dias antes da audincia de inscrio e julgamento, cuja
data deve merecer ateno do perito e assistentes tcnicos.
Estes ltimos em especial, aps a publicao da Lei n. 8.455, pois seu prazo
esgota-se dez dias aps a apresentao laudo pelo perito, independente da intimao dos
assistentes tcnicos, sendo convergente a doutrina e jurisprudncia no sentido de que este
prazo comea a contar aps a intimao dos advogados.
Esta uma medida louvvel, pois havia o entendimento de alguns Juzes que, aps
a entrega do laudo do perito, no havia mais prazo de entrega para os assistentes
tcnicos, gerando alguns incidentes processuais.
Por outro lado, em algumas situaes os assistentes tcnicos aguardavam a
entrega do laudo do perito, para ento passar a estuda-lo e fazer um laudo com crticas,
quando no utilizavam a ausncia de prazo para atrasar o andamento do processo.
71
Art. 437. (Nova percia) O juiz poder determinar, de ofcio ou a
requerimento da parte, a realizao de nova percia, quando a matria
no Ihe parecer suficientemente esclarecida.
Art. 438. (Objeto e finalidade da segunda percia) A segunda percia tem
por objeto os mesmos fatos sobre que recaiu a primeira e destina-se a
corrigir eventual omisso ou inexatido dos resultados a que esta
conduziu.
Art. 439. (Procedimento na segunda percia) A segunda percia rege-se
pelas disposies estabelecidas para a primeira.
Pargrafo nico. A segunda percia no substitui a primeira, cabendo ao
juiz apreciar livremente o valor de uma e outra.
Alm disso, cabe relatar uma ocorrncia no muito comum, mas que pode ocorrer,
quando o Juiz necessitar esclarecimentos sobre o fato que interesse deciso da causa,
que consiste na inspeo pessoal do local de realizao da percia.
O perito tem por obrigao, que possuir conhecimentos tcnico e cientfico sobre o
assunto que ir opinar (art. 421), devendo ainda possuir habilitao profissional (art. 145).
So motivos legtimos de impedimento do perito, onde ele deve escusar-se do
encargo:
a. atuar em processo onde estiver postulando, como advogado da parte, seu cnjuge
ou qualquer parente seu, consangneo ou afim, em linha reta, ou na colateral, at
3 grau;
b. idem, de alguma das partes;
c. quando membro do rgo de direo ou de administrao de pessoa jurdica que
seja parte da causa;
d. quando amigo intimo ou inimigo capital de alguma das partes;
72
e. quando alguma das partes for sua credora ou devedora, de seu cnjuge ou de
parente de ambos, at 3 grau;
f. quando herdeiro presuntivo (designado de antemo pelo parentesco), donatrio
(indivduo que recebeu uma doao) ou empregador de alguma das partes;
g. quando receber ddivas antes ou depois de iniciado o processo;
h. quando houver aconselhado alguma das partes acerca do objeto da causa ou
subministrar meios para atender a despesas do litgio.
O perito tem ainda a obrigao de cumprir o ofcio, utilizando de todos os meios usuais
(art. 429), devendo trazer a verdade ao processo, sob pena de inabilitao por dois
anos e incorrer em sano penal (art. 147).
Uma das grandes dvidas que surgem aos iniciantes nesta atividade, e mesmo
como objeto de polmica, refere-se s reais funes do assistente tcnico na percia.
De forma genrica, entende-se ser a funo do assistente tcnico convergente com
a funo do perito oficial, nomeado pelo Juiz, devendo o mesmo zelar pelos interesses da
parte que o contratou, fiscalizando a atuao do perito do Juiz e fornecendo informaes
de interesse percia, mas, jamais, faltando com a verdade.
Por outro lado, segundo opinies diversas, em especial oriundas de Advogados,
alguns deles juristas de renome, que entendem ser o Assistente Tcnico em Advogado da
73
percia, cujo procedimento deve ser visivelmente parcial, uma vez que sua funo
unicamente defender os interesses da parte que o contratou.
Alguns profissionais que discordam dessas opinies, prendem-se ao
posicionamento tico e ocorrncia de percias em que o profissional atua ora como perito
oficial, ora como assistente tcnico, correndo o risco de desmoralizar-se ao proferir
pareceres contraditrios decorrentes de seu interesse em cada um dos casos.
Resumidamente, pode-se enumerar o seguinte roteiro da atuao do assistente
tcnico:
- analisar tecnicamente o processo em que est atuando, procurando enumerar os
itens que poder ir adiantando quando iniciarem as diligncias;
- colaborar com o Advogado na formulao dos quesitos, em especial nos quesitos
suplementares, que podero ocorrer ao longo da realizao da percia;
- procurar informar ao perito oficial o andamento do processo, facilitando seu acesso
aos imveis, documentos e informaes teis a percia;
- procurar ratificar o laudo pericial elaborado pelo perito oficial, quando concordar,
explicando ao Advogado que o indicou as concluses do mesmo;
- quando no concordar, elaborar seu parecer em separado, apresentando suas
divergncias tcnicas, nunca fazendo crticas ao colega nomeado perito oficial.
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA
ABNT. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653:1 - Avaliao
de bens Parte 1: Procedimentos gerais. So Paulo. 2004.
ABNT. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653:2 - Avaliao
de bens Parte 2: Imveis urbanos. So Paulo. 2004.
ABNT. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653:3 - Avaliao
de bens Parte 2: Imveis rurais. So Paulo. 2004.
DANTAS RUBENS ALVES. Engenharia de avaliaes : uma introduo
metodologia cientfica. So Paulo : Pini, 1998.
HOCHHEIM, Norberto. Engenharia de Avaliaes II (Apostila). Florianpolis :
Universidade Federal de Santa Catarina, 2002.
LIMA, Marcelo Rossi de Camargo. Avaliao de Propriedades Rurais: Manual Bsico. 2
edio. So Paulo. Liv. E Ed. Universitria de Direito. 2005.
MEDEIROS Jr., Joaquim da Rocha. A Percia Judicial: Como Redigir Laudos. Editora
PINI, 1. ed. 1996.
MOREIRA, Alberto Llio. Princpios de engenharia de avaliaes. So Paulo : Pini,
1994.
MAIA NETO, FRANCISCO. Roteiro prtico de avaliaes e percias judiciais. Belo
Horizonte. 1997.
74
ANEXO 1
Pesquisa de Valores
UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO
TERRENOS
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA
IT 188 AVALIAES E PERCIAS Imvel n
IDENTIFICAO DO IMVEL
Nome do loteamento
Endereo Nmero
Complemento Bairro Cidade
INFRA-ESTRUTURA DA REGIO
Energia eltrica Telefone gua
Esgoto Pavimentao Coleta de lixo
Transporte prximo Transporte difcil Arborizao
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ANEXO 2
Pesquisa de Valores
UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO
APARTAMENTOS
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA
IT 188 AVALIAES E PERCIAS Imvel n
IDENTIFICAO DO IMVEL
Nome do Condomnio
Endereo Nmero
Complemento Bairro Cidade
CARACTERSTICAS DO ENTORNO (AT 500 METROS)
Shopping Center Centro Comercial Supermercado
Mercado Loja de Convenincias Lojas diversas
Hospital Centro de sade Farmcia
Escola Praa Recreao
Transporte Coletivo Local bem policiado
CARACTERSTICAS DO CONDOMNIO
N de blocos N de andares do bloco N apartamentos/andar
N total de apartamentos Idade real [anos] Idade aparente [anos]
N elevadores no bloco
INFRA-ESTRUTURA DO CONDOMNIO
Salo de festas Playground Quadra poliesportiva
Piscina (adulto) Piscina (infantil) Sala de ginstica
Sauna rea verde Salo de jogos
Bicicletrio Estacionamento p/ visitantes Portaria c/ segurana
PLOS DE VALORIZAO ou DE DESVALORIZAO:
Nome: Distncia: Nome: Distncia:
Nome: Distncia: Nome: Distncia:
CARACTERSTICAS DO APARTAMENTO
Andar [n] rea total [m2] rea til [m2]
Quartos (inclui sutes) [ n] Sutes [n] Lavabo
Garagens [n] Sacada Churrasqueira individual
Vista panormica Vista parcial
Cozinha mobiliada Quartos mobiliados Bancadas cozinha / BWC
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Nome do Profissional Qualificao e nmero do CREA Endereo e telefone
Exmo. Sr.
Dr.
1 Meritssimo Juiz de Direito
__ Vara __ Juizado
Foro Central - Porto Alegre RS
Senhor Juiz:
Nomeado Perito Judicial nos autos da Ao Ordinria nmero
00110000000, em que so partes como Autor ... e como Ru ..., venho trazer aos
autos o Laudo Pericial produzido.
Introduo
O Autor alega que o Ru ocupou terreno de sua propriedade, situado
Rua X, n. 1000, no loteamento Trs Figueiras, em Viamo. O apossamento deu-
se em maio de 1997, tendo o Ru construindo benfeitorias no terreno. O Autor
solicita indenizao pelo terreno.
Desta forma, o presente trabalho pericial busca identificar o valor de
mercado correspondente ao terreno em questo, bem como esclarecer outros
elementos de interesse lide.
p.77
Nome do Profissional Qualificao e nmero do CREA Endereo e telefone
croqui
p.78
Nome do Profissional Qualificao e nmero do CREA Endereo e telefone
p.79
Nome do Profissional Qualificao e nmero do CREA Endereo e telefone
Quesitos do Ru (fl.124)
1. Qual a metodologia mais indicada para efetuar a avaliao do imvel
em questo?
R: A metodologia adequada a avaliao pelo mtodo comparativo de
dados de mercado, utilizando inferncia estatstica.
p.80
Nome do Profissional Qualificao e nmero do CREA Endereo e telefone
Concluso
Concluindo este trabalho, deve ser reforado o elemento principal apurado
nesta Percia, que o valor de mercado do terreno em questo, de R$ 50.000
(cinqenta mil Reais), tendo com referncia monetria o ms de abril de 2004.
Para apreciao de V. Exa.
Assistente Tcnico do Ru
p.81
Nome do Profissional Qualificao e nmero do CREA Endereo e telefone
ANEXOS
ANEXO I
Localizao do imvel - objeto
a) Mapa do local baseado em levantamento aerofotogramtrico
b) Parte do projeto do loteamento Trs Figueiras
ANEXO II
Fotografias tomadas no local
ANEXO III
Documentos - Cpias das matrculas dos terrenos lindeiros
ANEXO IV
Dados da amostra
ANEXO V
Especificao da avaliao
p.82
Nome do Profissional Qualificao e nmero do CREA Endereo e telefone
ANEXO IV
Tabela de dados
rea Preo
# Endereo Local Fonte da Informao
(m2) (R$)
1 Av. Liberdade, 2262 360 10 85000,00
Imobiliria Silva - Sr. Marco Antnio
Av. Liberdade, ao lado da
2 420 7 55000,00
Casa&Cia. Imobiliria Silva - Sr. Marco Antnio
Av. Liberdade, prox. Trav.
3 696 3 35000,00
Domingues Imobiliria Silva - Sr. Marco Antnio
Av. Plcido Mottin, esq. Rua das Imobiliria Territorial V. Ceclia - Sr.
4 1694 2 80000,00
Margaridas Everaldo - 493.1400
Av. Walter Jobim (150m da
5 720 4 45000,00
UFRGS), Imobiliria Trantin - Sr. Jurandir - 493.2277
Res. Trs Figueiras - Av. Res. Trs Figueiras - Sr. Daison/Sra. Nilza
6 300 3 25000,00
Liberdade, 3000 493.6972
Res. Trs Figueiras - Av. Mrio Franco Imveis - Sr. Mrio Franco -
7 624 3 38000,00
Liberdade, s/n 3387.2143
Res. Trs Figueiras - Rua Verona Mrio Franco Imveis - Sr. Mrio Franco -
8 300 4 33000,00
- Quadra 07 3387.2143
Res. Trs Figueiras - Rua Mrio Franco Imveis - Sr. Mrio Franco -
9 200 4 28500,00
Peruggia - Quadra20 3387.2143
Res. Trs Figueiras - Rua Mrio Franco Imveis - Sr. Mrio Franco -
10 250 4 30500,00
Fiorentina - Quadra22 3387.2143
Rua Alberto Silva, prximo ao Imobiliria Costa - Sr. Jorge Costa -
11 360 2 12000,00
n.100 493.2676
Rua Guaba, quase esq. Rua
12 600 2 25000,00 Sr. Alcio - 493.4341
Baro de Belm
Rua Jos Costa de Carvalho Imobiliria Territorial V. Ceclia - Sr.
13 480 2 18000,00
(quarto terreno) Everaldo - 493.1400
Imobiliria Trantin - Sr. Joo Pireni de
14 Rua Medianeira, atrs da Corsan 480 3 30000,00
Souza - 493.2277
Imobiliria Costa - Sr. Jorge Costa -
15 Rua Tef, prximo ao arroio 360 2 16000,00
493.2676
p.83
Nome do Profissional Qualificao e nmero do CREA Endereo e telefone
ANEXO V
Especificao da avaliao
a) Grau de fundamentao
b) Grau de preciso
Descrio Nvel atingido Grau
Amplitude do intervalo de confiana de 80% em <30% III
torno do valor central
p.84