Direitos de Vizinhana

1. Noes gerais

Os direitos de vizinhana so uma das limitaes ao direito de propriedade, tais como

a funo social, desapropriaes, etc. Nos direitos de vizinhana a norma jurdica limita a
extenso das faculdades de usar e gozar por parte de proprietrios e possuidores de
prdios vizinhos, impondo-lhes um sacrifcio que precisa ser suportado para que a
convivncia social seja possvel e para que a propriedade de cada um seja respeitada. Cada
proprietrio compensa seu sacrifcio com a vantagem que lhe advm do correspondente
sacrifcio do vizinho. Se assim no fosse, se os proprietrios pudessem invocar
reciprocamente o seu direito absoluto, na coliso de direitos todos estariam
impossibilitados de exercer suas faculdades, pois as propriedades aniquilar-se-iam.
H restries propriedade que surgem em face da necessidade de conciliar o
exerccio por parte dos proprietrios confinantes, pois a vizinhana, per se, fonte
permanente de conflitos. O conflito de vizinhana nasce sempre que um ato do
proprietrio ou possuidor de um prdio repercute no prdio vizinho, causando prejuzo ao
prprio imvel ou incmodo ao morador. Merece referncia a lcida percepo de
ALDEMIRO REZENDE DANTAS JNIOR, afirmando que o direito de vizinhana nada mais
do que um conjunto de direitos e deveres impostos aos vizinhos pelo simples fato de serem
vizinhos.
Objeto da tutela imediata do legislador com os direitos de vizinhana so os interesses
privados dos vizinhos. Todavia, a finalidade mediata da norma a fundamental
alimentao do princpio da funo social da propriedade, eis que a preservao da
harmonia entre vizinhos, permite que cada propriedade seja objeto do mais amplo uso e
fruio, podendo assim alcanar os seus objetivos econmicos ao mesmo tempo em que
preserva interesses sociais.
Frisa-se que a expresso propriedade vizinha no se aplica restritamente aos prdios
confinantes, mas engloba todos os prdios que puderem sofrer repercusses de atos
propagados de prdios prximos. Explica MARCO AURLIO VIANA que o sentido de
vizinhana amplo e vai at onde o ato praticado em um prdio possa alcanar o outro, o
barulho provocado por uma exploso, fumaa decorrente da queima de detritos, badalar
de um sino, gases expelidos por postos de gasolina, entre vrios outros casos, em que se
apresenta uma interferncia de prdio a prdio, sem importar a distncia, desembocam
em conflito de vizinhana.
 J o vocbulo prdio no distingue entre o imvel urbano ou rural. Nem tampouco se
indaga se a sua destinao residencial, comercial ou industrial. Evoca apenas uma
edificao de uma casa ou apartamentos em condomnio, independentemente de sua
finalidade. Mesmo o terreno no-edificado considerado imvel lato sensu. suficiente
que dele emane interferncia prejudicial que repercuta no prdio vizinho.
cedio na doutrina que o direito de vizinhana uma obrigao propter rem, apesar
de um ou outro autor ainda falar numa discusso entre natureza obrigacional e natureza
real. So, contudo, propter rem, vinculando-se ao prdio, assumindo-os quem quer que
esteja na posse. Como bem situa SILVIO RODRIGUES, o devedor, por ser titular de um
direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestao que, por conseguinte,
co derivou de sua manifestao expressa ou tcita de sua vontade. O que o faz devedor
a circunstncia de ser titular do direito real.
Em princpio estariam excludos da legislao sobre o direito de vizinhana todos os
conflitos nos quais j existe relao jurdica entre as partes envolvidas. Vale dizer, litgios
entre o locador e o locatrio e condminos em propriedade horizontal devem resolver suas
pendncias, respectivamente, pelo contrato de locao e condomnio edilcio (art. 1.336,
IV, do CC) e incorporao imobiliria (art. 64, L. 4.591/64). Todavia, a par das normas
especiais que regem as aludidas relaes, nada impede que o locatrio e o condmino
prejudicados pelo uso anormal da propriedade possam se valer das regras gerais que se
aplicam indistintamente a qualquer vizinho.
DIFERENA DIRIETOS DE VIZINHANA SERVIDO

USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

O princpio geral a que se subordinam as relaes de vizinhana o de que o

proprietrio, ou possuidor, no podem exercer seu direito de forma que prejudicar a
segurana, o sossego e a sade dos que habitam os prdios vizinhos.
Os vizinhos devem manter o respeito mtuo, observando regras morais e sociais de
convvio, exercendo seus direitos de maneira saudvel e tranqila. Porm, como REGINA
VERA VILLAS BAS, se o vizinho no for atento s regras de boa convivncia, utilizando-se
de sua propriedade em condies anormais sua poca, meio ou ao grupo de convivncia,
no conseguir atender de maneira efetiva finalidade da vizinhana, posto que a conduta
anormal de um vizinho, fatalmente atingir a regularidade de conduta de outro vizinho,
provocando-lhe alteraes no queridas de seus hbitos, pertubando-lhe a tranqilidade,
segurana ou sade.
 A legitimidade ativa para a propositura das aes pertinentes estende-se aos
aparentes proprietrios, abrangendo os titulares de direitos reais ( v.g., usufruturio,
superficirio) e obrigacionais (v.g., locatrio, comodatrio), que exercitem ingerncia
socioeconmica sobre o bem imvel na qualidade de possuidores, sem qualquer relao
com o proprietrio.
O direito de vizinhana tem o seu cerne vinculado ao mau uso de propriedade, pela
mensurao de condutas de proprietrios e possuidores que excedem o razovel e
prejudicam a segurana, o sossego e sade dos vizinhos. A matria consubstancia normas
de direito pblico e privado, bem como instrumentos de direito real e obrigacional.
O uso normal da propriedade aquele busca preservar a segurana, o sossego e a
sade dos moradores da regio onde se situa o imvel. O art. 1.227 do CC colaciona
conceitos jurdicos indeterminados, objetivando preservar o morador e o prdio nos
seguintes valores:

a) Segurana: Atos que possam comprometer a solidez e a estabilidade material do

prdio e a incolumidade pessoal de seus moradores. Deve ser afastado qualquer
perigo pessoa ou patrimonial, v.g., instalao de indstria de inflamveis e
explosivos;
b) Sossego: No estgio atual da sociedade ps-moderna, bem jurdico inestimvel,
componente dos direitos da personalidade, intrinsecamente conectado ao direito
privada. No pode ser conceituado como a completa ausncia de rudos, mas a
possibilidade de afastar rudos excessivos que comprometam a incolumidade da
pessoa. o direito dos moradores a um estado de relativa tranqilidade, na qual
bailes, algazarras, animais e vibraes intensas provenientes acarretam enorme
desgaste a paz do ser humano.
c) Sade: Concerne ao estado da pessoa cujas funes biolgicas esto normais. A
salubridade fsica ou psquica pode ser afetada por molstia integridade de
vizinhos, mediante agentes fsicos, qumicos e biolgicos, como na emisso de
gases txicos, poluio de guas e matadouros. No raro que as reiteradas
ofensas ao sossego impliquem atentado sade fsica e psquica da pessoa.

O mau uso da propriedade d-se pela prtica de atos ilegais, abusivos ou excessivos.
Os atos ilegais consistem na conduta voluntria lesiva aos interesses de vizinhos. O
proprietrio viola um dever legal de cuidado, por intencionalmente ou por inobservncia
ou cautela devida.
 Com efeito, o mau uso da propriedade aferido OBJETIVAMENTE, sem que se
perscrute o erro, a falha do causador do dano. O exame do fato, isoladamente, suficiente
para que o vizinho que sofreu as emisses possa fazer uso de suas pretenses. Nesta
senda, enfatiza ORLANDO GOMES que o conceito de uso nocivo de propriedade
determina-se relativamente, mas no se condiciona inteno do ato praticado pelo
proprietrio. O propsito de prejudicar, ou incomodar, pode no existir e haver mau uso da
propriedade.
Da decorre a responsabilidade objetiva do proprietrio pelo distrbio provocado, que
independe de culpa. A simples causao de dano ao prdio vizinho importa mau uso de
propriedade, mesmo que incmodo tenha sido gerado por uma finalidade legtima. Cuida-
se de critrio de razoabilidade, independente de anlise subjetiva.
Os atos abusivos concernem ao exerccio de um direito reconhecido ao proprietrio,
porm com desvio de finalidade. O abuso do direito encerra0se em um direito subjetivo
que praticado em desacordo com o fim social da norma (art. 5, LICC). Apesar de o ato
no violar formalmente os limites da lei, desvia-se dos limites materiais do ordenamento
jurdico, posto que exercitado sem funo social ou contrariando a boa-f objetiva (art.
187, CC). Certo que o abuso de direito no novo CC considerado um ato ilcito em
sentido objetivo.
J os atos excessivos so aqueles praticados com a finalidade legtima, porm ainda
assim gerando danos anormais e injustos, passveis de indenizao em sede de
responsabilidade objetiva.
Em suma, a distino entre o ilcito, o abusivo e excessivo meramente acadmica,
pois em sede de direito de vizinhana, mesmo o uso normal ser equiparado ao mau uso,
se acarretar interferncias em imveis vizinhos.