Contrato de Compraventa

DEFINICINES:

Es un contrato consensual, bilateral, oneroso y tpico en virtud del cual una de las partes
(vendedor) se obliga a dar algo en favor de la otra (comprador) a cambio de un precio en
dinero.
El contrato de compraventa mercantil es el acuerdo mediante el cual el vendedor se obliga
a realizar el cumplimiento de una obligacin de dar, hacer o no hacer al comprador, cuya
obligacin de este es pagar el precio cierto.

De acuerdo con el artculo 371 del Cdigo de Comercio, son mercantiles las compraventas cuando
se realizan con el propsito directo y preferente de comerciar. Por su parte, las fracciones I y II del
artculo 75 del Cdigo de Comercio declaran actos de comercio a las adquisiciones y
enajenaciones, a las compras y a las ventas de artculos, mercaderas, muebles e inmuebles,
verificadas con propsito de especulacin comercial.

En estos casos, la calificacin de la mercantilidad de una compraventa depende de un elemento

intencional: el fin de comerciar, el propsito de especulacin mercantil. Es decir, la intencin de
obtener una ganancia mediante la reventa de determinada cosa, el nimo de reventa.

Posteriormente, en el artculo 373 del Codigo de Comercio nos dice que Las compraventas que se
hicieren sobre muestras o calidades de mercancas determinadas y conocidas en el comercio, se
tendrn por perfeccionadas por el solo consentimiento de las partes. En caso de desavenencia
entre los contratantes, dos comerciantes, nombrados uno por cada parte, y un tercero para el caso
de discordia nombrado por stos, resolvern sobre la conformidad o inconformidad de las
mercancas con las muestras o calidades que sirvieron de base al contrato.

As mismo, el artculo 374 nos habla que Cuando el objeto de las compraventas sea mercancas
que no hayan sido vistas por el comprador, ni puedan clasificarse por calidad determinadamente
conocida en el comercio, el contrato no se tendr por perfeccionado, mientras el comprador no las
examine y acepte.

ELEMENTOS:

1. Elementos reales: Los elementos reales son las cosas y el precio.

Las cosas: Pueden ser objeto del contrato de compraventa tanto las cosas corporales
como incorporales, especficas o genricas.

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 Un requisito para que considere cosa en un contrato mercantil es la existencia actual o
Futura. Se entiende por existencia futura la que se espera segn el curso natural de
los acontecimientos pero que no existe en el momento de la celebracin del contrato
(cosecha que se producir, edificio que se va a construir, etc).
Precio: El precio en la compraventa debe ser cierto en dinero o signo que lo
representa. No obliga a que cuantitativamente se determine en el momento de
celebrarse el contrato. Se contemplan supuestos en los que el precio no est fijado
perfeccionarse el contrato, lo que no permite el cdigo civil es que haya necesidad de
un nuevo acuerdo posterior para fijarlo, ni que su sealamiento se deje al arbitro de
uno de los contratantes, se permite a las partes para que pacten en el contrato, el
procedimiento mediante el cual se determinar el precio posteriormente.

2. Elementos formales: Los elementos formales a su vez se subdividen en elementos

escenciales o de existencia y los elementos de validez.
Elementos escenciales o de existencia:
Objeto directo: El objeto directo en la compraventa consiste en transmitir el dominio de
una cosa por una parte y en pagar un precio cierto y en dinero por la otra.
Objeto indirecto: Los objetos indirectos en la compraventa estn constituidos por la
cosa y el precio. Adems, el contrato de compraventa es consensual lo que significa
que se perfecciona o nace por el simple acuerdo de voluntades sin necesidad de
forma especial.
Elementos de validez:
Capacidad: Las partes de un Contrato de Compra-Venta deben tener capacidad para
celebrar actos jurdicos, esto implica que las personas que legalmente se encuentran
impedidas de celebrar este tipo de Contratos, no podrn celebrar una Compra-Venta.

Forma: Se puede distinguir dos tipos de forma distinguindose principalmente por la

regulacin de los bienes en cuestin de la compraventa, es decir, ya sea bienes
muebles o inmuebles. La primera de estas que recae sobre bienes muebles es
consensual tanto para su existencia como para su validez, por tal motivo, la forma en
la que conste la compraventa sobre muebles solo tendr efecto probatorio, mientras
que la segunda tratndose de bienes inmuebles deber llevarse a cabo por escrito, ya
sea pblico o privado.

3. Elementos personales:
Vendedor : Es la persona fsica o jurdica que se compromete a entregar la cosa, igual
que en el caso anterior tiene que tener capacidad jurdica. Las obligaciones se reducen
a la entrega y garanta contra los vicios ocultos de la operacin.

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 Comprador.: Es la persona fsica o jurdica que se compromete a pagar una cosa a
cambio de un precio cierto expresado en dinero o smbolo que lo represente.

TIPOS DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA MERCANTIL:

Venta sobre muestra o calidades: La ley marca que estas ventas se tendrn por
perfeccionadas por el solo consentimiento de las partes. Esto implica que el
comprador no puede rechazar las mercancas despus de haber aceptado que conoce
la muestra, salvo que no sea coincidente. (Art.373 del Codigo de Comercio.)
Venta a Prueba: Puede darse el caso de que la cosa sea conocida y determinada pero
sin embargo la compraventa se haya concertada con condicin, esto es, que el
comprador se reserve la facultad de examinar y en su caso, aceptar la mercanca. En
tanto que no lo haga, aun cuando se puede decir que hay acuerdo sobre la cosa y el
precio, es necesario que el comprador de su juicio favorable, para que se considere el
contrato de compraventa jurdicamente vlido y se transmita la propiedad. (Art.374 del
Codigo de Comercio.)
Contrato de compraventa con reserva de dominio: En esta modalidad, el traspaso
posesorio es realizado en el momento de la perfeccin del contrato, quedando la
transmisin de la propiedad supeditada al cumplimiento de una determinada
condicin.
Contrato de compraventa a plazos: Segn esta modalidad contractual de la
compraventa, se realiza la transmisin de posesin y propiedad de un bien mueble,
corporal, identificable y no consumible, naciendo, por el lado del adquirente, la
obligacin de realizar el pago fraccionado en un determinado nmero de cuotas
peridicas.
Contrato de compraventa con pacto de preferencia: Modalidad por la que nace la
obligacin para el comprador de permitir, en caso de futura venta, que una
determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de eventuales
compradores.
Contrato de compraventa con retracto convencional: Se atribuye al vendedor un
derecho subjetivo, por el que puede recuperar la cosa vendida. En caso de bienes
inmuebles, el pacto de retro que no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad
no vincula al tercero que adquiera la propiedad procedente del comprador. Cabe
aadir que la finalidad econmica de esta figura gira en torno a la posibilidad de que el
vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa.
De ah que existan grandes facilidades para realizar un prstamo garantizado
simulando una compraventa con retracto,

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 Contrato de compraventa ad gustum: Compraventa sometida a la condicin futura e
incierta de superar una prueba o degustacin que permita averiguar si la cosa posee la
calidad expresa o tcitamente convenida.
Finalmente, una vez haya resultado positiva la prueba, el comprador pierde la
facultad de desistir de la compraventa.

PLANTILLA DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA MERCANTIL:

CONTRATO DE COMPRA VENTA QUE CELEBRAN POR UNA PARTE DEL C. _________________, QUE
EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA LA PARTE "VENDEDORA", Y POR EL C.
__________________,PERSONA DEDICADA AL COMERCIO DE BIENES RAICES, QUE EN ADELANTE
SE LE DENOMINARA LA PARTE "COMPRADORA", RESPECTO DEL INMUEBLE UBICADO EN AVENIDA
UNIVERSIDAD 716 INTERIOR 202 DE LA COLONIA LETRAN VALLE DE ESTA CIUDAD DE MEXICO,
DISTRITO FEDERAL, AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLAUSULAS:

D E C LARAC I O N E S

DECLARA LA PARTE VENDEDORA:

PRIMERA.- Ser de nacionalidad mexicana, casada, con fecha de nacimiento

___________________ en ___________, y con domicilio el ubicado en ______________________, y
encontrarse en capacidad legal para obligarse en los trminos y condiciones aqu pactados.

SEGUNDA..- Que es legitima propietaria del departamento 202 del edificio 716 de la Avenida
Universidad, Colonia Letran Valle, cuyas superficies es de 58.8 metros cuadrados del departamento y de
9.24 de cajn de estacionamiento No. 143, cuyas medidas y colindancias se describen:

AL NORTE.- _______________.
AL PONIENTE.- __________________.
AL ORIENTE.- _____________.
AL SUR.- ________________.

TERCERA.- Que dicha propiedad la adquiri por medio de la escritura pblica No.
____________________, de los protocolos de la Notara Pblica No. _____del Distrito Federal Licenciado
_____________, de fecha __________, inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad bajo el Folio Real No.
______, tal y como se acredita con la copia de la escritura que se agrega a este instrumento para que forme
parte integral del mismo.

As mismo manifiesta que dicho inmueble se encuentra al corriente en el pago de impuestos

por concepto de PREDIO (No. de cuenta _________), AGUA (No. de cuenta __________), entregando los
recibos que amparan su pago a la firma del presente instrumento.

DECLARA LA PARTE COMPRADORA:

CUARTA.- Declaran ser de nacionalidad mexicana, casada, bajo el Rgimen de Sociedad

Conyugal, con domicilio en ______________________ de esta Ciudad, con fecha de nacimiento
___________, y tener la capacidad legal para contratar y obligarse en los trminos y condiciones respecto
del clausulado del presente instrumento.

QUINTA.- Que desean adquirir el inmueble descrito en la declaracin segunda correspondiente

a las de la parte vendedora y sujetndose para ello en los trminos y condiciones que ms adelante se
especifican.

SEXTA.-.- Ambas partes, conociendo el contenido de las declaraciones vertidas con

anterioridad, las cuales ratifican por contener la verdad, y sin existir error, dolo, violencia, mala fe o vicio
alguno en el consentimiento que pudiere invalidar al mismo, es que convienen en sujetarse a las siguientes:

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 C L A U S U L A S.

I.- Por medio de este instrumento, la parte VENDEDORA, vende a la parte

COMPRADORA.quien adquiere libre de todo gravamen, el departamento _____________ de esta Ciudad, y
que qued detallado en la declaracin Segunda del VENDEDOR. La presente operacin se realiza Ad
Corpus, por lo que cualquier diferencia en los metros cuadrados, no ser objeto de ajuste en el precio de
venta.

II.- Ambas partes convienen que el precio de la presente operacin sera de $_________
(_____________MIL PESOS 00/100 M.N.), misma cantidad que quedar liquidada de la siguiente manera:

A.- La cantidad de $______ (__________MIL PESOS 00/100 M.N.) que recibe en efectivo y
que servira como garanta para la operacin de compraventa, otorgando el recibo por separado.

B.- El resto, esto es la suma de $_____ (____________MIL PESOS 00/100 M.N.), a la firma
de la Escritura Definitiva ante Notario Pblico.

III.- Las partes estn de acuerdo que la COMPRADORA ser quien designar al Notario
Pblico para que lleve a cabo la escrituracin del inmueble en cuestin, obligndose las partes a presentarse
ante el fedatario el da que ste designe para la firma de la escritura correspondiente de compra-venta.

IV.- La parte VENDEDORA, se compromete a entregar el departamento, materia de la

presente operacin, a la firma de la escritura definitva, entendindose que dicha entrega se har sin
gravamen alguno del inmueble en cuestin.

V.- Las parte convienen que todos los gastos de escrituracin, entre los que se incluyen en
forma enunciativa y no limitativa, honorarios y gastos notariales (avalos, certificados de no gravamen,
certificado de no adeudo, etc..), as como pago de impuestos traslativos de dominio, sern por exclusiva
cuenta y a cargo de la parte COMPRADORA, los que se obliga a cubrir en la fecha que los requiera el
Notario Pblico que protocolizar la escritura definitiva.

VI.- Por lo que respecta al pago de los Impuesto Sobre la Renta, sern por exclusiva cuenta y
a cargo de la parte VENDEDORA, los que se obliga a cubrir en su caso y al Notario Pblico que
protocolizar la Escritura Definitiva.

VII.- Las parte sealan como domicilio para el cumplimiento de sus obligaciones, las que
previamente quedaron sealadas en el captulo de declaraciones de este contrato.

VIII.- En caso de incumplimiento a las clusulas de este instrumento, las partes estn de
acuerdo en establecer como pena convencional la cantidad de $________ (______MIL PESOS 00/100
M.N.), suma que entregar el infractor a su contraparte, ello independientemente de la accin que se pudiera
ejercitar, ya sea el cumplimiento o la rescisin del contrato en cuestin.

IX.- La parte VENDEDORA entregar a la COMPRADORA el da de la firma de escritura toda

la documentacin en original relacionada con el inmueble que en forma enunciativa y no limitativa son:
Escritura Pblica, Traslado de Dominio, Boletas de Impuesto Predial, Agua, Energa elctrica etc, as como
tambin se compromete a entrega toda la documentacin que le requiera el Notario Pblico para llevar a
cabo la escrituracin del inmueble en cuestin o aquellos que solicite la Institucin de Crdito que otorgar el
crdito hipotecario.

X.- Para todo lo relativo a la interpretacin y cumplimiento del presente instrumento, las partes
se someten a las Leyes y Tribunales de la ciudad de Mxico, Distrito Federal, renunciando al fuero que le
pudiere corresponder, por razn de su domicilio, tanto presente como futuro.

Ledo y firmado que fue en la ciudad de Mxico, Distrito Federal a los __________ das del mes de _____ de
_____________.

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 CUESTIONARIO

(1)Cmo se define el contrato de compraventa?

El contrato de compraventa mercantil es el acuerdo mediante el cual el vendedor se
obliga a realizar el cumplimiento de una obligacin de dar, hacer o no hacer al
comprador, cuya obligacin de este es pagar el precio cierto.
(2)Cundo adquiere el carcter de mercantil una compraventa?
Cuando se efectua basado en un elemento intencional: el fin de comerciar, el propsito
de especulacin mercantil. Es decir, la intencin de obtener una ganancia mediante la
reventa de determinada cosa.
(3)Qu es un acto de comercio?, y menciona el porqu se relaciona con la
compraventa.
El artculo 75 del Cdigo de Comercio declara actos de comercio a las adquisiciones y
enajenaciones, a las compras y a las ventas de artculos, mercaderas, muebles e
inmuebles, verificadas con propsito de especulacin comercial. Su relacin se basa en
que las compraventas son una especie de los actos de comercio mientras que estos se
consideran el genero.
(4)Cuales son los elementos personales del contrato de compraventa?
Vendedor: Es la persona fsica o jurdica que se compromete a entregar la
cosa, igual que en el caso anterior tiene que tener capacidad jurdica. Las
obligaciones se reducen a la entrega y garanta contra los vicios ocultos de la
operacin.
Comprador: Es la persona fsica o jurdica que se compromete a pagar una
cosa a cambio de un precio cierto expresado en dinero o smbolo que lo
represente.
(5)Cules son los elementos reales del contrato de compraventa?
Los elementos reales son las cosas y el precio.