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R E S O L U C I N N 1 9 2 - A - 2 0 1 0 - S U N AR P - T R - T
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R E S O L U C I N N 1 9 2 - A - 2 0 1 0 - S U N AR P - T R - T
VI. ANALISIS:
1. Los artculos 27 de la Ley 27157 (en adelante la Ley) y 2.3 de su
Reglamento (aprobado por Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA),
definen a la declaratoria de fbrica como el reconocimiento legal de la
existencia de una edificacin. Evidentemente, la construccin pre-
existe a dicha declaracin, ya tiene entidad fsica, y slo resta seguir
los procedimientos legalmente establecidos para conocer su
identidad, naturaleza y circunstancias1, es decir, para hacer constar
en el Registro cules son las caractersticas fsicas de dicha
edificacin, y si sta ha sido levantada observando la legislacin sobre
la materia.
2. Lo sealado es de suma trascendencia para nuestro anlisis, porque
nos lleva a una conclusin inevitable: aunque la declaracin de fbrica
(es decir, su reconocimiento legal) no se haya efectuado, la
construccin ya existe, y el hecho de que el Registro u otra
entidad administrativa no contenga ninguna informacin sobre
ella, en nada obsta para que ese bien tenga relevancia jurdica y
econmica, y pueda ser objeto de actos jurdicos. Bajo esta
perspectiva, es indiscutible que al efectuar la declaracin de fbrica no
se modifica sustancialmente la composicin del predio, pues esta
modificacin sustancial ocurri con motivo de la construccin.
3. De esta forma, el Tribunal considera a la declaracin de fbrica como
un acto de administracin, ya que cuando el propietario del predio
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La primera acepcin (y la ms adecuada al caso) del verbo reconocer proporcionada
por el Diccionario de la Real Academia de la Lengua es: Examinar con cuidado algo o a
alguien para enterarse de su identidad, naturaleza y circunstancias.
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Gunther H. GONZALES BARRON: Tratado de Derecho Inmobiliario Registral,
Lima, 2002, Jurista Editores, p. 514.
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Los citados autores sostienen que la declaracin de fbrica que se limita a narrar la
descripcin fsica de una edificacin no tiene carcter de acto jurdico, por lo tanto no
quita ni atribuye derechos, y es en realidad una resea de datos de mero contenido
descriptivo o inmatriculatorio, pues las modificaciones o adiciones en los derechos se
producen al amparo de las reglas de la accesin (Jos L. LACRUZ BERDEJO y Fco. de
Ass SANCHO REBULLIDA: Elementos de Derecho Civil, Barcelona, Jos Ma. Bosch
Editor S.A,., 1984 (Reimpresin de 1991), 2da. ed., Tomo III bis (Derecho Inmobiliario
Registral), p. 79).
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Ramn M. ROCA SASTRE y Luis ROCA SASTRE MUNCUNILL: Derecho
Hipotecario, Barcelona, Bosch, 1997, 8va. ed., Tomo V, p. 25.
5
Op, cit., p. 514.
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Artculo 33.- Reglas para la calificacin registral.- El Registrador y el Tribunal
Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los ttulos ingresados para su
inscripcin, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y lmites: a) En la
primera instancia: a.3) Cuando el Registrador conozca el mismo ttulo cuya inscripcin
fue dispuesta por el Tribunal Registral, o uno con las mismas caractersticas, aunque los
intervinientes en el acto y las partidas registrales a las que se refiere sean distintos,
deber sujetarse al criterio establecido por dicha instancia en la anterior ocasin.
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VII. RESOLUCION:
REVOCAR LA OBSERVACIN decretada por el Registrador Pblico
(e) Luis Esquivel Chvez, y DISPONER LA INSCRIPCIN del ttulo
apelado.
Regstrese y comunquese.