Nova Lei de Uso e Ocupao do

Solo: Muito alm de vagas e recuos

Publicado em 11 de agosto de 2017

J foi aprovada em primeira discusso (e provavelmente na segunda

tambm) a redao da nova Lei de Uso e Ocupao do Solo (LUOS) de
Fortaleza. Muito tem-se falado acerca da lei: uns dizem que um avano,
j que a lei anterior de 1996 e precisava ser atualizada; outros dizem
que a lei favorece a especulao imobiliria e as grandes empresas e
construturas. Mas afinal, o que de fato diz a nova Lei?...e mais
importante: o que deveramos estar questionando e debatendo?

O que a LUOS?

A LUOS uma das leis que compes o Plano Diretor Participativo de Fortaleza (PDPFor),
juntamente com outras leis, como o cdigo de obras e posturas (que est sendo atualizado para o
Cdigo das Cidades...e tambm provavelmente ser objeto de muita polmica).

A parte que tange o zoneamento e as polticas pblicas so tratadas no PDPFor. como se o PDPFor
estabelecesse as estratgias a serem seguidas nos diversos mbitos territorias, como terras pblicas,
reas verdes, preservao da biodiversidade, uso e ocupao do solo, educao ambiental, meio-
ambiente, etc.
Enquanto o plano diretor trata do zoneamento em si e ndices de construes e demais providncias
(um aspecto mais macro), a LUOS trata, logicamente, de como esse zoneamento deve ser ocupado,
com quantidade de vagas de garagem, estacionamento, adequao malha viria, dentre outras
providncias (ou seja, um aspecto mais micro). como se a LUOS fosse uma lei derivado do
PDPFor. Qualquer artigo da LUOS no pode contrariar o que estabelecido no PDPFor
anteriormente (assim como qualquer outra lei).

E vale o mesmo para o cdigo de obras (que em breve ser o Cdigo das Cidades), porm nesse
documento estar sendo tratado da execuo da obra em si, como medidas, acessibilidade,
declividades, segurana, canteiros, poluio, etc. Ou seja, para fins de obra, ter um impacto bem
maior para os engenheiros e arquitetos.

O que foi alterado?

Temos um zoneamento totalmente novo, visto que a cidade no a mesma de 1996 (data do plano
diretor vigente), com novos ndices, recuos, taxas de ocupao, etc. Valeria um artigo inteiro para
comentar essas mudanas, mas a priori mantm um sistema parecido com o que vinha sendo
adotado.

Em relao aos ndices construtivos e macrozoneamentos, ao meu ver, no h nenhuma mudana

significativa, a no ser uma adequao ao novo ordenamento urbano (Fortaleza no possui ndices
construtivos elevados, o que acho errado). Porm isso apenas um detalhe, visto que o mesmo tem
origem no PDPFor. A mudana principal est na malha viria, adequao s vias, recuos e vagas de
estacionamento.

ZEDUS x ZEIS

Esse um dos pontos mais polmicos da discusso da nova LUOS. A ZEDUS (Zona Especial de
Dinamizao Urbana e Social) e a ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) so zoneamentos que,
segundo o PDPFor, devem ser regulamentadas em leis especficas. A ZEDUS um zoneamento que
digamos possui atributos mais generosos, com ndices construtivos mais elevados e permissivos,
situados em reas de periferia em sua maioria. J a ZEIS so destinadas para a habitao social,
geralmente localizadas em vazios urbanos, dotados ou no de infra-estrutura, geralmente localizados
perto de comunidades de baixa renda.

E aqui que entra o velho embate: bem contra x mal, pobre x rico...

Enquanto as ZEDUS foram regulamentadas na LUOS, as ZEIS aguardam legislao especfica.

Enquanto uns argumentam que faltou interesse do governo em avanar com a matria, outros
argumentam que uma questo mais delicada e merece mais ateno.

Argumenta-se que esto favorecendo os grandes empresrios em detrimento das outras camadas da
sociedade, mas justamente o inverso. As ZEDUS incentivam o comrcio e do mais
liberdade atividade empreendedora e esto via de regra localizadas em reas que necessitam
desenvolvimento. J por outro lado, as ZEIS aumentam os vazios urbanos (visto que seu potencial
construtivo limitado), diminuindo a oferta de imveis e aumentando o valor do m e do custo de
vida da populao. Adensamento e especulao fazem parte do organismo vivo que o meio urbano.
No h sentido em destinar reas valorizadas com infra-estrutura para habitao popular. Aes
nesse sentido tem um efeito nocivo para a populao em geral. O interesse do governo ter onde
realocar a populao em caso de desapropriaes, visto que a Lei Orgnica do Municpio requer as
realocaes o mais prximo possvel das moradias originais. o governo transferindo a conta pro
voc pagar...

E o que eu penso? Dois erros no fazem um acerto. J que as ZEDUS foi regulamentada, no faz
sentido voltar atrs. Apesar de no concordar, o mesmo deveria ter sido feito tambm para a ZEIS, o
que no faz a ZEDUS algo negativo.

Nesse quesito, estrelinha para a nova LUOS.

Vagas e Estacionamentos

No entanto, aqui que o bicho pega!

A lei extremamente rigorosa (se eu pudesse colocar um efeito 3D para enfatizar isso
seria melhor ainda) em relao vagas de estacionamento e adequao das vias em relao ao tipo
de atividade. Mas como assim?

basicamente o governo restringindo as atividades que podem ser exercidas em determinada via,
seja pela atividade ou pelo tamanho do empreendimento(!)

Isso beira o absurdo!

Supondo que eu tenha um estabelecimento tradicional, em uma via coletora por exemplo, que no
cause impactos ao trnsito e caso eu deseje aumentar o meu negcio e ele ultrapasse o permitido
para a via, para gerar mais emprego e renda, eu no posso. Segundo a lei, eu devo arrumar outro
ponto. J no basta a crise que vivemos, temos mais esse obstculo.

Em relao s vagas, temos outros absurdos. Se voc tiver um comrcio de 400 m (nos quais 150 m
para vendas e administrativo e 250 m para estoque como se fosse em fundo correspondente) voc
dever ter 3 vagas de garagem. Mas e se meu imvel tiver, digamos, 5 de frente por 80 de
profundidade? Essa situao mais comum do que parece (vide centro da cidade). Por que no
estabelecer vagas mximas? Ou melhor, deixar a cargo do prprio estabelecimento, fazendo
apenas uma recomendao? (assim feito nos EUA). Acho que faria mais sentido...

A lei tambm no faz distino pela quantidade de vagas em relao ao tipo de estabelecimento.
Todos os tipo de estabelecimentos possuem a mesma proporo de vagas (a nica diferena vai para
os atacados, mas de uma maneira muito frgil).
E se eu tiver um empreendimento que no precise de vagas de carro? Algo timo em tempos de
aquecimento global e mobilidade urbana cada vez mais difcil. No para a nova LUOS, no qual eu
devo ter um nmero mnimo de vagas para o meu estabelecimento a partir de um certo tamanho,
mesmo que eu prove que no preciso. Por exemplo, uma loja perto de um terminal de nibus, ou de
estao de VLT, pode no requerer vagas, pois tem seu pblico majoritariamente a p, e com isso
aumentar sua rea de vendas. Infelizmente, ficar para a prxima lei.

E se eu quiser trocar minhas vagas de carro por vagas de bicicletas? Voc j sabe a resposta...

Outra coisa que chama ateno o sistema prprio de classificao do governo que difere dos
CNAE's (Cdigo Nacional de Atividade Econmica). Na hora de aprovar um projeto, um fiscal que
ir dizer sua atividade, independente do que est registrado na receita federal ou na junta comercial.
No sei nem o que dizer.

O que estamos deixando passar?

Em tempos de crise econmica, vemos um estado querendo regular cada vez mais as atividades e
controlar o meio-urbano, no para favorecer grupo A ou B, mas em seu prprio benefcio. A cidade
um ser vivo e em constante mutao, e os impactos de uma regulao excessiva podem ser
desastrosos. Oportunidades de negcios so perdidas e a chance de gerar mais riqueza para a
populao. A lei que est a beneficia apenas o prprio estado, visto que as discusses e audincias
pouco adiantaram na confeco da mesma, que pouco teve sua redao alterada de maneira
significativa desde que foi enviada para debate.

Questes ambientais e econmicas foram pouco debatidas, porm so os efeitos mais visveis a curto
e mdio prazo. Muito pela ausncia de interesse das classes (engenheiros, economistas, etc.) e
tambm pelo modo como a questo foi conduzida. Algumas alteraes pontuais poderiam trazer
benefcios para a todo a populao (exceto para o estado). Mas este, claro, nunca sai perdendo.

...finalizando

O meio urbano mais dinmico que parece. como tentar regular a economia - nunca d
certo. Cidades como Londres e Paris tem metros quadrados carssimos devido ao baixo
adensamento. Alm disso, elas procuram cada vez mais coibir o tal veculo automotor particular.

O potencial construtivo baixo diminui a oferta de moradias e encarece os custos de infra-estrutura e

deslocamentos (devido a expanso horizontal), aumentando o custo de vida da populao. Cidades
adensadas propiciam maior produtividade, mais pessoas andando a p, menores gastos com infra-
estrutura (redes de gua, luz), menos emisso de poluentes e gases do efeito estufa e por a via.
claro que a ocupao deve ser feita com responsabilidade, mas isso diferente da regulao
excessiva. Vemos o poder municipal falar muito em sustentabilidade, mas parece que ele esquece
disso nas questes mais importantes.
Pelo visto, ns estamos perdendo a oportunidade de ter uma legislao moderna e estamos
cometendo os mesmos erros das grandes cidades no passado. mais fcil fazer leis do que investir
em transporte e infra-estrutura.

Alguns links que voc pode achar til:

http://diariodonordeste.verdesmares.com.br/cadernos/politica/nova-luos-passa-
na-camara-municipal-em-1-turno-1.1801718

http://diariodonordeste.verdesmares.com.br/cadernos/politica/com-mais-
emendas-camara-vota-redacao-final-da-luos-1.1802318

http://www.opovo.com.br/jornal/economia/2017/08/o-impacto-economico-na-
vida-de-fortaleza.html

http://www.renatoroseno.com.br/noticias/crime-contra-cidade-emenda-revoga-
%C3%A1rea-interesse-ecologico-coco

http://wp.cmfor.ce.gov.br/cmfor/cmfor-aprova-em-primeira-discussao-56-
emendas-ao-projeto-de-lei-de-uso-e-ocupacao-do-solo/