EVOLUCION HISTORICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Roma
En esta poca es donde se forja la idea bsica de la propiedad; se desarroll por
etapas:

Periodo Arcaico: En este periodo es la Familia o Gens la que tena la

titularidad sobre un primitivo derecho sobre el suelo, teniendo al frente de ella la
PATER FAMILIAS, quien era el que tena la potestad, la plenitud de sus derechos
civiles (SUI IURIS). Por lo tanto, hubo una propiedad colectiva, pero privada y no
pblica, en el primer caso una propiedad individual en el segundo. La propiedad
individual es ms un "poder" que una propiedad, en el moderno sentido del
trmino.

Desde el principio de la Repblica, Roma ve crecer sus dominios a merced de las

conquistas, lo cual permitir confiscar las tierras y drselas a particulares, contra el
pago de una tasa anual. Esta situacin de hecho, se denomina POSSESIO, poco
a poco atribuye un verdadero derecho a quien consigue la ocupacin, de forma
que cada vez ms el derecho de propiedad del Estado se dibuja como un seoro
terico, un dominio eminente.

Periodo Clsico: En primer lugar, podemos sealar la denominada

"Propiedad Quiritaria" o plena propiedad romana, donde los nicos que la ejercan
eran los ciudadanos romanos. En segundo lugar, podemos sealar la aparicin de
las denominadas propiedad provincial, pretoria o peregrina. El pretor considera
que existan propiedades que nos e hallaban bajo la propiedad quiritaria y deban
ser protegidas; las condiciones de su proteccin son fijadas por el magistrado,
gracias a ste las relaciones de hecho producen consecuencias jurdicas cada vez
mas importantes.
La posesin se considera como una relacin de hecho, pero adaptada a las
necesidades, la prctica y asimilada unas veces a la posesin material y otras al
derecho de poseer.

Bajo Imperio: Encontramos aqu que la nica propiedad existente es la

reconocida por el derecho civil romano. En esta poca la propiedad pretoria,
peregrina y provincial son slo un recuerdo.

En esta poca la posesin adquiere su mayor evolucin, al sealarse que la

posesin por excelencia es el POSSESIO CIVILES o posesin del propietario o
del que cree serlo, en virtud, de un justo ttulo de adquisicin, para lo cual deba
demostrar buena fe, justo ttulo y duracin.

Resumiendo, diremos que el Dominium ExIure Quiritium es s escasa, en razn de

que eran muy pocos los FUNDI IN SOLO ITLICO; lo frecuente en Roma no es tal
dominio, sino una abultada serie de fundos provinciales, en base a lo cual los
Bizantinos elaboraron su CORPUS IURIS que se toma como la tpica propiedad
romana, a pesar de tampoco revestir sus caracterscas.

Edad Media
Despus de la cada del Imperio, la autoridad de los grandes propietarios se
convierte en ms de hecho que de derecho, la crisis del Estado Convierte al gran
propietario en un dueo todo poderoso y hace de su propiedad una "dominacin".
El nmero de pequeos propietarios libres disminuye quedan sujetos a la Ley
"Potens" o bien a solicitar la proteccin de un establecimiento eclesistico.

Un carcter esencial de la poca es la confusin entre los vnculos personales y

los vnculos reales. Las relaciones jurdicas son relaciones de fuerza: "Tener" una
cosa no significa ser su propietario, es muy difcil hablar de propiedad y
propietario, sera mejor poner de relieve el hecho de que sobre una misma tierra
se superponen distintos derechos reales.
La aparicin de los seoros marca la aparicin de una especie de "Jefes Rurales"
que gozan de casi total autonoma, llevndolos a confundir soberana y propiedad.

El grupo feudal es una especie de familia dilatada y los vnculos de hombre a

hombre, creados por la ceremonia del vasallaje. El vasallo debe ser "fiel" a su
seor y ste debe prestarle el "Auxilium" y el "Consilium" (Consejo). Es as que el
rgimen de los feudos interesa ms al derecho privado que al pblico. Se
convierte as en un rgimen concreto de propiedad que subsistira hasta 1,789,
ao en que la Revolucin Francesa pondra fin radicalmente al feudalismo, como
afirma TOCQUEVILLE "Terminando de abatir el feudalismo fue que se hizo notar
la revolucin".
 LA PROPIEDAD

La propiedad se define como la relacin jurdica ms amplia y perfecta entre el

hombre y el mundo exterior, sobre esta institucin jurdica del derecho civil
ha girado el desarrollo doctrinario del derecho de bienes o derechos reales
sobre los mismos; por esta razn la propiedad ha sido ampliamente
abordada desde la poca del conocido exponente del derecho romano
Justiniano, hasta pocas modernas. Para efectos del presente estudio se han
contemplado por la importancia de los elementos que aportan las definiciones
consideradas ms notables; dentro de las que podemos mencionar, la
establecida en el Cdigo de Napolen en la poca de la codificacin que
por razones de orden poltico contemplaba la inviolabilidad de la propiedad
contra los abusos seculares de las clases dominantes. En este instrumento
jurdico se defini especialmente a la propiedad como: El derecho de gozar y
disponer de las cosas de la manera ms absoluta

El Cdigo Civil guatemalteco define la propiedad de la siguiente manera: Es el

derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los lmites y con la
observancia de las obligaciones que establecen las leyes

Caractersticas

Es un derecho absoluto: segn esta caracterstica el derecho de

propiedad es absoluto, porque se considera como un poder o una
facultad omnmoda del propietario sobre una cosa o bien, para hacer o
no hacer con ella lo que se crea conveniente a los intereses propios.
Esta caracterstica en la actualidad se ha cambiado por el de generalidad,
debido a que el concepto de absolutividad en el sentido antiguo ha dado
pauta a la manifestacin de conductas abusivas en el ejercicio del
derecho de propiedad. (Ius abutendi, abuso de derecho).

Es un derecho exclusivo: la caracterstica de ser exclusivo consiste en la

facultad que posee la persona propietaria de un bien para rechazar la
intervencin de un tercero en el uso y goce del mismo, as como la facultad de
asegurar dicho bien con las medidas pertinentes. Esta caracterstica al igual
que la absolutividad ha sido modificada por el hecho de que por ms
exclusivo y unilateral que sea el derecho de propiedad, nada impide que
paralelamente al derecho de propiedad, coexistan sobre la cosa o bien otros
derechos reales, sin que la propiedad quede desnaturalizada.
 Es un derecho perpetuo: segn la caracterstica de la perpetuidad, la
propiedad no depende para subsistir del ejercicio del mismo. En otras
palabras como sostiene Puig Pea, no lleva en si mismo una razn de
caducidad, pues el dominio subsiste sin depender de su ejercicio. El
propietario que no ejerce, no deja de serlo por no haber ejercido su
derecho de propiedad.

LA COPROPIEDAD

Para definir la copropiedad segn Diego Espn Canovas, citado por el licenciado
Carlos Vsquez Ortz, se refiere al fenmeno jurdico en el que ciertos derechos
pertenecen a una pluralidad de sujetos, debido a que la copropiedad es: ...la
figura jurdica en la que un bien pertenece a varias personas en forma indivisa, es
en s una comunidad de derechos. Se debe hacer notar a este respecto
que el trmino comunidad ha de considerarse segn la doctrina el gnero y
cuando particularmente se refiere al derecho de propiedad es la especie,
denominndose copropiedad o condominio utilizados por algunos autores como
sinnimos.

La copropiedad se considera como la evolucin de la figura del derecho

romano denominada comunio pro partibus indivisis (comunio que significa lo que
es comn, pro que debe entenderse como a favor de, partibus que significa
distribucin e indivisis que significa inseparable en otras palabras comunidad
a favor o que procura la distribucin inseparable o indivisible). Esta figura se
utilizaba para denominar as la existencia de un derecho comn dividido en
partes pero que se encuentran vinculados de tal manera que se tornan
inseparables, haciendo la observacin de que esta parte es alcuota es decir
cmo se menciona anteriormente concebida mentalmente como una fraccin
de cada molcula que conforma el bien y es sobre tal idea que se ha
tratado de explicar la naturaleza jurdica de la copropiedad.

Caractersticas

Dentro de las caractersticas que distinguen a la figura jurdica de la

copropiedad pueden mencionarse las siguientes:

Pluralidad de sujetos: dentro de la existencia de la copropiedad, debe

concebirse una pluralidad de sujetos, que pueden actuar o ejercer el
derecho de propiedad por s mismos o por representacin,
descartndose de esta forma la posibilidad de denominar como
copropiedad la propiedad de una sociedad.
 La indivisin: es decir que no puede efectuarse la divisin de la cosa,
pues este bien no puede dividirse mental o econmicamente, la divisin
nicamente puede concebirse en forma ideal y sobre cada molcula de la
cosa.

Parte alcuota: cada condueo, propietario, condmino o comunero es

titular de una parte cualitativamente igual por lo que tiene los mismos
derechos y obligaciones en relacin a su cuota parte, aunque
cuantitativamente vare.

PRINCIPIOS REGISTRALES

Se puede decir que los principios registrales son la base y reglas que va
a regir al derecho registral. La palabra principio proviene del latn principium
derivado de premium capere, primium capuz, y significa preferencia, de donde se
deduce que es el principio u origen de una cosa o aquello de donde procede.
Segn afirma Prez Fernndez del Castillo, que: Los principios regstrales
explican el contenido y funcin del Registro Pblico de la Propiedad Afirma
tambin que: los principios registrales, estn totalmente entrelazados unos
con otros de tal manera que no existen en forma independiente

Con los conceptos anteriores, se puede decir que, los principios registrales
son el origen en que se encuentra sistematizado, orientado y concretizado
el ordenamiento jurdico de cada registro. Segn la materia que cada uno
de ellos trata, los ms importantes son:

1. Principio de Inscripcin: este principio consiste en tomar una razn en un

registro, de nombres, documentos y declaraciones. Luis Carral y de Teresa
dice: Los derechos nacidos extra-registralmente, al inscribirse, adquiere
mayor firmeza y proteccin, por la presuncin de exactitud de que son
investidos, por la fuerza probatoria que el registro les da. Por lo que, este
principio tiende a precisar la influencia que el registro ejerce en los
derechos inmuebles y tambin decide si la inscripcin en el registro es
elemento determinante o no para que el acto jurdico provoque efecto jurdico.

2. Principio de publicidad: est concebido como los derechos que

otorga la inscripcin, siendo estos: la presuncin de su existencia o
apariencia jurdica y la oponibilidad frente a otro no inscrito, por ello los actos
sujetos a registro slo producen efectos contra terceros desde la fecha del
respectivo registro.
3. Principio de especialidad o determinacin: se le llama de especialidad
debido a que naci en contraposicin a la generalidad de las
hipotecas. Y principio de determinacin debido a que la publicidad
registral exige determinar con precisin el bien objeto de los derechos. Dice
Prez Fernndez del Castillo que este principio: tiene como finalidad
determinar perfectamente los bienes objetos de inscripcin, sus titulares,
as como el alcance y contenido de los derecho.

4. Principio de legalidad: este principio consiste en que todo documento al

ingresar al registro, dentro de su procedimiento de inscripcin, debe ser
examinado por el registrador. Cada registrador debe revisar los documentos
entregados en cuanto a sus elementos, existencia y validez, es decir, si
satisface todos los requisitos legales que para su eficacia exijan los
ordenamientos jurdicos.

5. Principio de celeridad: no existe ningn plazo regulado para que el registro

razone los documentos que le son presentados, de tal suerte que toda
inscripcin se encuentra supeditada al volumen de trabajo que el registro
pueda tener. Este principio regula que, en la medida de lo posible, las
inscripciones a que estn obligados los registros, deberan ser con la celeridad
del caso.

6. Principio de legitimacin y apariencia jurdica: es el principio que legitima a

un titular de un derecho para actuar por nombre propio o de otro. Es
considerado como uno de los principios ms importantes, ya que la
legitimacin es el reconocimiento hecho por la norma jurdica de poder realizar
un acto jurdico con eficacia.

7. Principio de proteccin de tercero: se le llama as al titular de derechos

reales que estn tambin inscritos en el Registro de la Propiedad. La
proteccin de tercero, Prez Fernndez del Castillo la explica diciendo que:
Tercero en el orden civil puro, es el que no ha sido parte en un
contrato o negocio jurdico especialmente contemplado, siendo
completamente extrao o ajeno al mismo.

8. Principio de fe pblica registral: este principio es el que comprende

los actos relativos a la existencia, contenido y tutelaridad de los derechos
inscritos. Para Nery Roberto Muoz, La fe pblica es: la presuncin de
veracidad en los actos autorizados por personas investidas de sta, los
cuales tienen un respaldo total, salvo que prospere la impugnacin por
nulidad o falsedad.
9. Principio de consentimiento: es el principio que tiene una existencia de
un acuerdo entre una o varias personas para aceptar derechos y obligaciones
que emanan de inscribir en un registro un contrato o acto constitutivo.

10. Principio de tracto sucesivo: tambin se le denomina Principio consecutivo o

interrumpido, este principio establece los derechos de continuidad para inscribir
o anotar ttulos que declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el
dominio y dems.

11. Principio de rogacin: llamado tambin principio de instancia, significa

que las inscripciones se extienden necesariamente a solicitud de la parte
interesada. De acuerdo con este principio nicamente la parte interesada
pude actuar, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a
voluntad propia del registrador; la rogatoria o a la solicitud es necesaria.

12. Principio de prioridad o prelacin: establece este principio que es

preferente el acto susceptible de registrarse el que en primer trmino
ingrese al registro, sobre cualquiera otro que ingrese posteriormente.

13. Principio de gratuidad: son hechos que transmiten seguridad jurdica y

que deberan estar tutelados por el Estado, se supone que los actos
regstrales no deberan ser onerosos para los usuarios.

14. Principio de seguridad jurdica: se entiende como certeza prctica del

derecho y representa la seguridad. La seguridad jurdica, es el precepto por el
cual se conoce o puede conocer lo previsto como prohibido, mandado y
permitido por el poder pblico.

15. Principio de perdurabilidad: dentro del Derecho Registral su fundamento

deviene de la fe pblica registral. Este consiste que la existencia o realidad de
derechos inscritos frente a un tercero, lo que se condiciona a la previa
existencia fsica de este derecho.

16. Principio de seguridad informtica: es el principio que determina una

condicin en que estn contenidos los derechos y obligaciones de las
personas en un soporte electrnico.
 MODOS DE EXTINCIN DE LA PROPIEDAD

Los antiguos tratadistas no hicieron una clasificacin de los modos extintivos

de la propiedad, tan solo consignaron una simple enumeracin de los
mismos. Snchez Romn los clasific en voluntario e involuntarios o forzosos.

Por voluntariedad

1. Los modos voluntarios: pueden determinar la extincin de una manera

directa, como la transmisin por acto unilateral o bilateral. De igual manera, el
abandono o renuncia, o de una manera indirecta, como sucede, por ejemplo
con el acto injusto voluntario que llevare consigo la prdida del dominio.

2. Los modos involuntarios o forzosos: se pueden citar, a modo de ejemplo, la

muerte del sujeto, la extincin total fortuita de la cosa, las acciones
rescisorias, el acto del Estado y la perdida de la propiedad por ministerio de
la ley.

Por los efectos

Segn la escuela francesa, distingue los diferentes modos extintivos de la

propiedad, dependiendo si los efectos que se produzcan sean absolutos o
relativos.

1. Modos absolutos: son los que producen la extincin del derecho, sin
que pueda revivir en otra persona, desapareciendo para siempre y para
todos. Entre los modos absolutos de la extincin del dominio se encuentra en
primer lugar, la destruccin fsica o material de la cosa objeto de este derecho,
y en segundo trmino, la destruccin jurdica, integrada por la salida de la
cosa fuera del comercio de los hombres.

2. Modos relativos: son aquellos por cuya virtud deja de pertenecer la propiedad
a su actual propietario, para pasar a un tercero. Entre los modos relativos de
extincin del dominio tenemos:

La enajenacin;
La ley;
Cuando la voluntad del poder pblico lo determina;
Cuando la voluntad del propietario determina la extincin; y
Cuando la voluntad del anterior dueo es la causa de la extincin del
dominio.
Nuestra ley sustantiva no expresa las razones por las que puede
extinguirse la propiedad, nicamente indica que con respecto a la copropiedad la
misma puede cesar, el artculo 503 del Cdigo Civil, Decreto-Ley 106, expresa:
La copropiedad cesa por la divisin de la cosa comn, por su prdida,
destruccin o enajenacin; y por la consolidacin o reunin de todas las cuotas
en un solo copropietario.