EJECUCIN DE REPARACIN IN NATURA Y

EJECUCIN CONTRA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Aurelio Puche Ramos

Abogado
Aurelio@pucheramosabogados.es

I.- Ejecucin de reparacin in natura.

1.- Cundo procede la condena a la reparacin in natura?.

Cuando se haya dictado una sentencia que contenga un pronunciamiento

condenatorio a reparar, porque as lo haya solicitado la actora en la demanda o
porque, de haber solicitado una condena dineraria, estima el Juez que procede
una condena dineraria.

2.- En los procedimientos por vicios o defectos constructivos, se puede

solicitar en la demanda una condena dineraria o slo cabe solicitarla
subsidiariamente, siendo preferente la solicitud de reparacin in natura?.

La reciente STS de 11-5-2012, con cita de la de 15-2-2011 admite que tanto en

sede del art. 1.591 del Cdigo Civil, como del art. 17 de la Ley de Ordenacin
de la Edificacin, caben las dos soluciones, en analoga con el art. 19.6 LOE,
que lo recoge expresamente "el asegurador podr optar por el pago de la
indemnizacin en metlico que corresponda a la valoracin de los daos o por
la reparacin de los mismo", ya que entiende que la solucin indemnizatoria es
ms efectiva que una condena de hacer, por el lapso de tiempo y
complicaciones que conlleva.

3.- En qu plazo ha de ejecutarse la condena de reparar?.

Establece el art. 705 LEC que la reparacin se ha de llevar a cabo dentro

de un plazo que fijar segn la naturaleza del hacer y las circunstancias que
concurran., por lo que ser el auto de admisin a trmite de la ejecucin el que
determine dicho plazo, si bien suele ocurrir que la propia sentencia ya fije un
plazo de ejecucin, que puede coincidir o no con el que se solicite en la
demanda principal.

1
4.- Puede el ejecutado solicitar una prrroga del plazo fijado alegando,
por ejemplo, que ha solicitado licencia de obra y que no le va a ser
concedida dentro del mismo?.

No est previsto este supuesto en la LEC, por lo que ni siquiera cabra la

suspensin de la ejecucin (art. 565 LEC), de tal manera que la concesin de
una prrroga de dicho plazo sera facultad discrecional del Secretario.

De hecho, el art. 706 habla del plazo sealado por el Secretario, por lo que
adems del plazo concedido por el Juez, parece referirse a un segundo plazo.

5.- En los casos en que la reparacin conllevara la entrada en el domicilio

del ejecutante, podra solicitar el ejecutado y autorizar el Juez la entrada
en dicho domicilio?.

Tampoco est previsto tal posibilidad en la LEC, por lo que cabra aplicar por
analoga lo que autoriza el art. 261.3 para las diligencias preliminares en los
supuestos que tengan por objeto 2 () la exhibicin de ttulos y documentos y el
Tribunal apreciare que existen indicios suficientes de que pueden hallarse en un lugar
determinado, ordenar la entrada y registro de dicho lugar, procedindose, si se
encontraren, a ocupar los documentos y a ponerlos a disposicin del solicitante, en la
sede del Tribunal.

6.- Si se formula ejecucin y el ejecutado ha dado cumplimento a la

sentencia, procediendo a la reparacin, qu puede hacer el ejecutado?.

Deber acreditar haber procedido a la reparacin, por ejemplo, con el

certificado final de obra o informe pericial, formulando oposicin con base en la
causa prevista en el art. 556.1 LEC, alegando cumplimiento de lo ordenado en
la sentencia.

7.- Qu ocurre si transcurre el plazo fijado por el Juzgado y el ejecutado

no procediera a la reparacin?

Viene previsto en el art. 706.1 LEC, que da preferencia a lo que disponga la

sentencia Cuando el ttulo contenga una disposicin expresa para el caso de
incumplimiento del deudor, se estar a lo dispuesto en aqul, sin que el
ejecutante pueda optar entre la realizacin por tercero o el resarcimiento.

Subsidiariamente, el ejecutante podr optar entre que se le faculte para

encargarlo a un tercero, a costa del ejecutado, o reclamar el resarcimiento de
daos y perjuicios.

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a) Si el ejecutante optara por encargar el hacer a un tercero, se valorar
previamente el coste de dicho hacer por un perito tasador designado
judicialmente y si el ejecutado no depositase la cantidad apruebe el Secretario
mediante decreto, normalmente coincidente con la fijada por el perito, se
proceder de inmediato al embargo de bienes.

b) Cuando el ejecutante optare por el resarcimiento de daos y perjuicios, se

proceder a cuantificarlos conforme a lo previsto en los arts. 712 y siguientes
LEC.

8.- Y si la ejecucin se lleva a cabo pero fuera del plazo fijado por el
Juzgado?.

No viene previsto en la LEC, por lo que slo permite al ejecutante solicitar una
indemnizacin de daos y perjuicios, que deber acreditar, igualmente
conforme a lo previsto en los arts. 712 y siguientes LEC.

9.- Qu ocurrira si la reparacin no se ajusta al fallo de la sentencia y

resulta incorrecta?.

Tampoco viene previsto en la LEC, por lo que en tal caso sera aconsejable que
el ejecutante aporte un informe pericial que confirme que no se ha dado debido
cumplimiento a la sentencia porque la reparacin no ha solucionado los
problemas que dieron lugar a la interposicin de la demanda y solicitar la
correcta reparacin en el mismo proceso de ejecucin, sin que haya plazo de
caducidad conforme al art. 239 LEC.

10.- Apelada la sentencia, se podra suspender la ejecucin provisional

de la condena de reparacin?.

El art. 528.1.2 contempla expresamente como nica causa de oposicin para

las condenas no dineraria que resulte imposible o de extrema dificultad,
atendida la naturaleza de las actuaciones ejecutivas, restaurar la situacin
anterior a la ejecucin provisional.

La jurisprudencia ha venido sosteniendo que no vale la mera invocacin de la

primera causa, sino que hay que acreditarla.

Aade el art. 529.3 que en caso de oposicin por esta causa, para evitar la
suspensin de la ejecucin, el ejecutante podr ofrecer caucin suficiente
para garantizar que, en caso de revocarse la sentencia, se restaurar la

3
situacin anterior o, de ser esto imposible, se resarcirn los daos y perjuicios
causados.

La caucin podr constituirse en dinero efectivo, mediante aval solidario de

duracin indefinida y pagadero a primer requerimiento emitido por entidad de
crdito o sociedad de garanta recproca o por cualquier otro medio que, a
juicio del Tribunal, garantice la inmediata disponibilidad, en su caso, de la
cantidad de que se trate.

Finalmente, el art. 530.2 dispone que en el auto por el que se estimara

cualquiera de estas causas de oposicin, acordar dejar en suspenso la
ejecucin, pero subsistirn los embargos y las medidas de garanta adoptadas
y se adoptarn las que procedieren,

11.- Qu ocurrira si en ejecucin provisional de la sentencia se hubiera

llevado a cabo la reparacin, pero fuera revocada por la Audiencia?.

En tal caso, el ejecutado podr pedir que se deshaga lo hecho y que se

indemnicen los daos y perjuicios causados (art. 534.2 LEC).

Para la destruccin de lo mal hecho o la exaccin de daos y perjuicios en

caso de que la sentencia revocatoria no sea firme, se puede solicitar la
ejecucin por los tramites previsto para la ejecucin provisional, pudiendo
oponerse el obligado a deshacer o indemnizar con arreglo a lo previsto en el
art. 528 de la LEC.

II.- Ejecucin contra las Comunidades de Propietarios.

12- Cundo se genera una deuda por parte de la Comunidad de

Propietarios?.

La Comunidad de Propietarios, pese a estar considerada por la doctrina como

un ente sin personalidad jurdica, la ley le reconoce legitimacin procesal y
puede actuar en el trfico jurdico como titular de derechos y obligaciones. La
comunidad de propietarios puede contraer obligaciones y a su vez ser
acreedora, tanto frente a los propietarios que integran la Comunidad como
frente a terceros. Estas obligaciones pueden ser tanto de carcter contractual
(por ejemplo, al contratar obras a realizar en elementos comunes) como de
carcter extracontractual (por ejemplo, en caso de que la cada de un elemento
comn provoque daos a un tercero, o incluso a uno de los comuneros).

Eso s, la doctrina ha afirmado que la deuda de la Comunidad lo es tambin de

los propietarios, pero nicamente puede hacerse efectiva sobre ellos de

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acuerdo con las peculiares normas que sobre gastos y deudas estn
contenidas en el art. 22 LPH.

13.- En el supuesto de que una Comunidad contraiga una deuda, qu se

le puede embargar a la Comunidad de Propietarios?.

Al igual que cada propietario tiene obligacin de contribuir a los gastos

generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, (art. 9.1,e LPH), la
Comunidad de Propietarios tambin tiene la obligacin de asumir el pago de las
deudas que asuma.

Como regla general, la Comunidad de Propietarios responder de sus

deudas frente a terceros con todos los fondos y crditos a su favor. () (art.
22.1 LPH).

Por tanto, dicho precepto se refiere slo a fondos y crditos, que se diferencian
en que los primero son crditos ya percibidos por la Comunidad, mientras que
los crditos suponen el derecho de la Comunidad a recibir de sus deudores el
pago de sus deudas, entre los que podemos incluir: dinero en efectivo, rentas
producidas por el alquiler de pisos o locales de titularidad comunitaria,
acciones, ttulos valores, fondo de reserva (pues conforme al citado art. 9.1.f) la
titularidad de dicho fondo corresponde a todos los efectos a la comunidad.),
cuotas comunitarias (ordinarias o extraordinarias), efectos cambiarios (letra de
cambio, cheque o pagar en los que la comunidad figure como acreedora).

Deber seguirse en todo caso el orden previsto en el art. 592.2 LEC.

14.- Se le puede embargar a una Comunidad de Propietarios los

elementos comunes, tales como la vivienda del portero, la piscina o el
ascensor?.

En principio, el art. 22 LPH no incluye a los inmuebles de la Comunidad de

Propietarios, por lo que parece que el legislador quiso excluirlo expresamente.

De hecho, el art. 605.3 LEC considera inembargables 3 Los bienes que

carezcan, por s solos, de contenido patrimonial.

Eso ocurrira en el caso de los elementos comunes, sean por naturaleza o por
destino, porque adems sobre ellos no se podran anotar la inscripcin de
embargo y posterior adjudicacin, al no constituir una finca registral
independiente.

Hay que tener en cuenta que las Comunidades de Propietarios no pueden

tener inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad inmuebles algunos, al
5
carecer de personalidad jurdica, conforme al art. 11 del Reglamento
Hipotecario y Resoluciones de la DGRN de 23-6-2001 y 25-5-2005.

15.- Se puede reclamar la deuda comunitaria a los propietarios en el

mismo procedimiento de ejecucin que se siga nicamente contra la
Comunidad de Propietarios?.

En principio, conforme al art. 538.2 LEC la ejecucin se puede dirigir tambin

contra quien no aparezca como deudor en el ttulo ejecutivo.

La respuesta es que no, pese a que el art. 544 LEC (bajo la rbrica Entidades
sin personalidad jurdica), establece que en caso de ttulos ejecutivos
frente a entidades sin personalidad jurdica que acten en el trfico como
sujetos diferenciados, podr despacharse ejecucin frente a los socios,
miembros o gestores que hayan actuado en el trfico jurdico en nombre de la
entidad, siempre que se acredite cumplidamente, a juicio del Tribunal, la
condicin de socio, miembro o gestor y la actuacin ante terceros en nombre
de la entidad, pues el prrafo segundo excluye expresamente a las
Comunidades de Propietarios en rgimen de propiedad horizontal.

16.- Entonces, qu requisitos se exige para reclamar la deuda

comunitaria a los propietarios?.

De la lectura del art. 22 LPH se deduce que los siguientes:

a) La carencia o insuficiencia de fondos y crditos de la Comunidad que

permitan a sta hacer frente a la totalidad de la deuda contrada, pues dicho
artculo habla de subsidiariedad de la responsabilidad de los propietarios por
deudas contradas por la Comunidad.

b) Que se requiera previamente de pago al propietario respectivo: la exigencia

de este requerimiento de pago previo parece ser una reminiscencia de la
doctrina jurisprudencial existente con anterioridad a la Ley 8/1999, segn la
cual (AAP Zaragoza 6-5-1997) el Juez debe requerir al Presidente de la
Comunidad para que le comunique la parte que corresponda satisfacer a cada
propietario, confirindole, caso de ser preciso, un plazo prudencial para que
convoque Junta de propietarios para la aprobacin de una derrama para
satisfacer el pago de la deuda comunitaria.

La SAP Madrid de 29 junio 2012 afirma que aun cuando la Comunidad no

haya aprobado la derrama correspondiente, debe concluirse que la demandada
est obligada a contribuir a sufragar aquella deuda comn en la forma que
establece el art. 9.1.e. L.P.H. Por esa causa, y en aplicacin de lo previsto en el

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art. 22.2 del mismo texto interpretado en la forma antes expuesta, no puede
oponerse a la ejecucin por no hallarse al corriente en el pago de la totalidad
de las cargas que soporta frente a la Comunidad.

Tras la redaccin de dicho precepto, un sector minoritario de la jurisprudencia

menor considera que no es necesario el requerimiento previo, pues se produce
desde el momento en que se dirige la demanda contra el Presidente de la
Comunidad de Propietarios, representado por la SAP Barcelona de 22-5-2002,

Pero la doctrina mayoritaria considera que tras la Ley 8/1999 se ha de requerir

a cada propietario, no siendo suficiente que el Presidente haya tenido
conocimiento de la reclamacin, incluso la SAP Valencia de 24 mayo 2004
establece que dicho requerimiento opera como un requisito de procedibilidad.

Surge la duda de cundo se ha de realizar ese requerimiento previo, pues el

apartado 2 del art. 22 LPH establece que este momento:

1) Determina el momento en el que el propietario debe encontrarse al corriente

en el pago de la totalidad de las deudas vencidas para evitar el pago de la
deuda comunitaria.

2) Si el propietario deudor pagase en el acto de requerimiento, sern de su

cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le
corresponda.

c) Que el acreedor haya interpuesto una demanda declarativa contra cada

propietario: exige el art. 22 para dirigir la reclamacin contra cada propietario
que hubiese sido parte en el correspondiente proceso, de lo que se deduce
que los propietarios debern ser demandados en el proceso declarativo que
corresponda por razn de la cuanta, proceder al embargo de sus cuentas
corrientes.

La Direccin General de los Registros y del Notariado, con anterioridad a la

reforma legal de referencia y, en opinin de algunos, con carcter precursor de
la misma, tambin vena entendiendo, en sntesis, que cuando la deuda por la
que ha sido condenada la comunidad quiere hacerse efectiva sobre los bienes
privativos de los propietarios en funcin de su cuota de participacin, los
rganos colectivos de la comunidad no tienen poder directo sobre tales bienes,
sino que cada propietario debe ser personalmente convocado y requerido, y
por eso es correcta, conforme a los artculos 20 de la Ley Hipotecaria y 100 de
su Reglamento, la denegacin de una anotacin de embargo si de los ttulos
presentados no resulta que el titular registral fuera parte, con carcter personal
y directo, en las actuaciones judiciales que dieron lugar al embargo de sus
bienes privativos (vgr. en tal sentido, entre otras Resoluciones de la Direccin

7
General del Registro y del Notariado de 1 de septiembre de 1981 y 5 de
septiembre de 1988).

Diversas Resoluciones de la DGRN sistemticamente han venido denegando la

anotacin preventiva de embargo sobre bienes personales del comunero,
argumentando que la traba no es consecuencia de una obligacin que
personalmente pueda exigirse al titular registral, sino de una deuda de la
comunidad de la que aquel forma parte, de suerte que si el copropietario no ha
sido parte en las actuaciones judiciales determinantes de la traba -solo a travs
de los rganos colectivos- no es posible anotar preventivamente embargo
sobre bienes privativos

Surge entonces otra duda: deben ser demandados en el mismo procedimiento

que se dirija contra la Comunidad de Propietarios?.

En este punto, la jurisprudencia se muestra dividida, por cuanto el AAP Madrid

de 20-12-2005 considera que primero hay que demandar a la Comunidad de
Propietarios y el AAP de Sevilla de 16-3-2009 considera que en la medida en
que se encuentra en tramitacin una ejecucin despachada frente a la
Comunidad, no se puede iniciar la exigencia de la responsabilidad subsidiaria
de los propietarios respectos integrantes de dicha Comunidad.

17.- De cumplirse estos requisitos, se puede reclamar deuda de forma

solidaria contra los propietarios?.

No porque el art. 22.1 establece que la reclamacin se podr dirigir contra los
propietarios por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho., es
decir, que slo se puede reclamar la deuda de forma mancomunada, en
proporcin a su cuota de participacin, tal como establece el art. 9.1,e) de la
LPH.

18.- Si el propietario paga en el momento del requerimiento, se le puede

reclamar las costas?.

Viene previsto en el art. 22.2 cuando seala que Si el deudor pagase en el

acto de requerimiento, sern de su cargo las costas causadas hasta ese
momento en la parte proporcional que le corresponda., de tal manera que las
costas slo se le puede cobrar la parte proporcional en funcin de su cuota de
participacin.

19.- Si el propietario se encuentra al corriente en el pago de todas sus

deuda con la Comunidad, puede formular oposicin a la ejecucin?.
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Puede oponerse a la ejecucin si acredita que se encuentra al corriente en el
pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad en el momento
de formularse el requerimiento previo.

La duda es si por deudas vencidas slo se refiere a las cuotas ordinarias o

extraordinarias o se incluye tambin la deuda comunitaria reclamada.

La SAP Madrid 29-6-2012 afirma que por deudas vencidas se incluye la deuda
objeto de reclamacin por el tercero acreedor, no slo las cuotas ordinaria o
extraordinarias, en la porcin que le corresponda. No basta con justificar
hallarse al corriente en el pago de las cuotas ordinarias.

Las Palmas de G.C., 24 de marzo de 2013.