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REGISTR DE PROPIEDAD INMUEBLE

OBJETO DE INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE PROP. INMUEBLE:


La doctrina an no lo ha definido con claridad, qu es lo que realmente se inscribe en el registro: Los derechos o los ttulos.
Para dilucidar esta interrogante es importante tener en cuenta tres conceptos diferentes: LA FINCA, EL DERECHO REAL
Y EL ACTO O CONTRATO en virtud del cual nacen, se modifican o extinguen los derechos reales.

Estos tres conceptos tienen estrecha relacin con el registro, sobre todo en sistemas registrales como el nuestro, por
ejemplo: LA FINCA como base del registro es objeto de inmatriculacin, y que EL DERECHO REAL es el objeto de la
inscripcin; y que EL ACTO O CONTRATO es la causa de la modificacin real, sin constituir por s solo el objeto de la
inscripcin. Por consiguiente bajo este criterio lo que es objeto de inscripcin no es la finca, sino el derecho real, pero lo
que se inscribe es el ttulo; esto es el acto o contrato en virtud del cual se constituyen, modifican o extinguen derechos
reales.

CONCEPTO DE FINCA: Es todo inmueble o derechos real inmobiliario de naturaleza rstica o urbana, susceptible de
concrecin econmica, jurdica y de ser inscrito en una partida, o ficha del registro de Propiedad sobre la que pueden
recaer derechos objeto de publicidad registral.

REGISTRO DE PREDIOS: Artculo 2.- Del Registro de Predios. Resolucin Nro.248-2008-SUNARP-SN: El Registro
de Predios es el registro jurdico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos
que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo 2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas
especiales.

INMATRICULACIN: Vine a ser el ingreso por primera vez de una unidad inmobiliaria a la vida registral, es decir su
partida de nacimiento. Para que este derecho pueda tener acceso al registro de propiedad a de ajustarse a una serie de
requisitos minuciosos con el fin de lograr su ms perfecta identificacin, ya que esta inmatriculacin ser el soporte de los
derechos que el registro va a publicitar garantizando la seguridad jurdica en el trfico de los derechos, que sobre la misma
recaigan. Artculo 16 de la Resolucin Administrativa Nro.248-2008-SUNARP-SN.

PRESUPUESTOS PARA LA INMATRICULACIN: Toda persona que solicita la inmatriculacin de una finca debe
acreditar la concurrencia de dos presupuestos: LA IDENTIFICACIN PLENA DEL BIEN, que implica describir
exactamente su ubicacin, sealando su rea, linderos y medidas perimtricas. SE ACREDITE LA PROPIEDAD DEL
MISMO.
Para identificar el bien se requiere presentar planos de ubicacin, plano perimtrico y memoria descriptiva; en cambio para
acreditar la propiedad se debe presentar ttulos de los cuales se desprenda ese derecho. El artculo 2018 del Cdigo Civil
nos seala mediante qu ttulos puede acreditarse la propiedad sobre un bien no registrado a efecto de obtener su
inmatriculacin: La norma exige la exhibicin de ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto
ttulos supletorios.

INMATRICULACIN EN MRITO A TTULOS CON ANTIGEDAD NO MENOR DE CINCO AOS: Tiene


relacin con el plazo previsto para la llamada prescripcin corta, es decir cuando se adquiere la propiedad mediante la
posesin con justo ttulo y buena f durante cinco aos.
Justo ttulo viene a ser la causa mediante el cual el poseedor adquiri la posesin del bien. Es decir que hablar de justo
ttulo significa estar frente a un derecho, legalmente suficiente para transmitir la propiedad, con el defecto que le falta la
titularidad.
Dos son los requisitos que deben concurrir: El ttulo no debe estar afecto a causal de nulidad, y adems debe existir buena
f en el ejercicio de la posesin. Bajo estos supuestos, ser suficiente que se presente justo ttulo con antigedad de cinco
aos para que proceda la inmatriculacin.

INMATRICULACIN EN MRITO A TTULO SUPLETORIO: Otro de los ttulos a travs de los cuales se puede
inmatricular un inmueble son los denominados ttulos supletorios, que son otorgados a quien se considera propietario, pero
que no cuenta con ttulo, porque se le perdi o porque nunca lo tuvo, por lo que el sustento de la pretensin es la posesin
del bien.

CONCEPTO DE TTULO SUPLETORIO: Es el mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble (no inscrito), que
no cuenta con ttulos comprobatorios de su dominio, y en consecuencia requiere de un ttulo subsidiario que reemplace el
que le falta, ya sea porque nunca lo tuvo o porque se le extravi.

LA POSESIN PARA LOS EFECTOS DE LA PRESCRIPCIN Y PARA EL TTULO SUPLETORIO: La posesin


juega un rol diferente para cada caso, ya que tiene connotacin y efectos distintos, pues en la prescripcin se declara al
demandante propietario por el mrito de haber ejercido posesin; mientras que en los casos de ttulos supletorios, se ordena
que en mrito a ella (la posesin) se extiendan los ttulos acreditativos de la propiedad.
En el caso de ttulos supletorios la condicin jurdica no cambia, sigue siendo propietario, como lo era antes del proceso
judicial. En realidad los ttulos supletorios se amparan en la prescripcin, pues esta sirve para probar o acreditar la
propiedad.

TTULOS SUPLETORIOS PARA BIENES REGISTRADOS: El presupuesto bsico para la formacin de ttulos
supletorios es que el bien sobre el cual recae el derecho real, no se encuentre inscrito. Por lo tanto no procede cuando se
trata de bienes registrados, ya que los ttulos supletorios constituyen un mecanismo de inmatriculacin.

ACTOS Y CONTRATOS INCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE: ART. 2019 DEL


CDIGO CIVIL.
Ha quedado claro, que en el registro se inmatriculan los predios o fincas, se inscriben los actos o contratos y se publicitan
los derechos. En la norma en comento el legislador ha efectuado una lista detallada de aquellos actos que pueden ser
materia de inscripcin, que son los siguientes:

1. LOS ACTOS Y CONTRATOS QUE CONSTITUYEN, DECLAREN, TRASMITAN,


EXTINGAN, MODIFIQUEN O LIMITEN LOS DERECHOS SOBRE INMUEBLES: Entre estos podemos
mencionar La compra venta, la Permuta, la Donacin, la dacin en Pago, la constitucin de Hipotecas, y todo actos
que suponga una variacin o limitacin del derecho inscrito.

2. LOS CONTRATOS DE OPCIN: Se trata de los contratos preparatorios, por el cual las partes
quedan vinculadas a celebrar en el futuro un contrato definitivo; es el caso de los contratos de promesa de venta u
otros similares, previsto en el artculo 1419 del Cdigo Civil.

3. LOS PACTOS DE RESERVA DE PROPIEDAD Y DE RETROVENTA: Previstos en los artculos


1583 y 1586 del Cdigo Civil, Estn estrechamente vinculados a los contratos de compra venta, se necesita su
inscripcin pues acarrean una serie de consecuencias jurdicas.

Hay que tener en cuenta, que todo contrato, segn nuestro sistema jurdico contractual tiene carcter obligatorio, las
partes solo se obligan a cumplir determinadas prestaciones; justamente por ello en los casos de compra venta con
reserva de propiedad, si bien el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien, dicha transferencia queda en
reserva hasta que el comprador cumpla con su prestacin, existe la obligacin de transferir la propiedad, pero no se
hace mientras no se cumpla con la condicin. Se trata no de un contrato sino de un pacto, que forma parte de un
contrato, como es el caso de la compra venta con reserva de propiedad. Igual sucede con los contratos de compra venta
con pacto de retroventa.

4. EL CUMPLIMIENTO TOTAL O PARCIAL DE LAS CONDICIONES DE LAS CUALES


DEPENDAN LOS EFECTOS DE LOS ACTOS O CONTRATOS REGISTRADOS: Es el caso de las garantas
hipotecarias canceladas y/o ejecutadas, etc.

5. LAS RESTRICCIONES EN LAS FACULTADES DEL TITULAR DEL DERECHO


INSCRITO: Est referido a las condiciones o limitaciones en el ejercicio del derecho inscrito. Podra ser el caso de
las medidas cautelares de no innovar, que disponer el Statu Quo de hecho y derecho respecto al derecho inscrito.

6. LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS: Es aplicable lo dispuesto en el artculo 1688 del


Cdigo civil. Se inscriben los contratos que afecten el bien inscrito, mediante el cual se ceda el uso temporal del bien.
10 aos 06 aos cuando el arrendamiento es hecho por entidad pblica.

7. LOS EMBARGOS Y DEMANDAS VEROSMILMENTE ACREDITADAS: Son medidas


cautelares dictadas en procesos judiciales, que dan lugar a un asiento de anotacin que por su propia naturaleza es de
carcter provisional.

8. LAS SENTENCIAS U OTRAS RESOLUCIONES QUE A CRITERIO DEL JUEZ SE


REFIERAN A ACTOS O CONTRATOS INSCRIBIBLES: Es el caso de las sentencias recadas en los procesos de
prescripcin adquisitiva, de mejor derecho a la propiedad, etc.

9. LAS AUTORIZACIONES JUDICIALES QUE PERMITAN PRACTICAR ACTOS


INSCRIBIBLES SOBRE INMUEBLES: Es el caso de las autorizaciones para disponer de bienes de menores. Art.
109 del Cdigo de los nios y adolescentes.