A verificao da viabilidade econmica dos

empreendimentos essencial para garantir os

melhores resultados. Veja nesse ebook os principais
aspectos envolvidos nesse estudo e sua importncia na
construo civil, especialmente em momentos de crise.

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NDICE

1
SOBRE O VIABILIDADE
INTRODUO
ECONMICA DA
SIENGE OBRA: POR QUE
IMPORTANTE
CONHEC-LA?

2 2.1 2.2
O QUE CONSIDERAR PROJETO E AVALIAO DAS
NO ESTUDO DE ORAMENTO DA CONDIES
VIABILIDADE DE OBRA FINANCEIRAS
UMA OBRA?

2.3 3
ANLISE DO MUITA CONCLUSO
MERCADO INFORMAO?
IMOBILIRIO E DO LANCE MO DA
CONSUMIDOR TECNOLOGIA
SOBRE O SIENGE

O Sienge um sistema de gesto, tambm chamado de ERP

Enterprise Resource Planning, especializado na Indstria da
Construo. Voc pode gerenciar e integrar todas as reas de
uma empresa, sem ter que abrir mo de um software que atenda
com propriedade a produo da sua empresa. Com o Sienge ,
e sua equipe altamente capacitada neste segmento, todas as
necessidades do setor esto ao seu alcance.

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INTRODUO

Todo empreendimento, independente do porte ou da destinao, se

industrial, comercial ou residencial, gera expectativas em relao ao
retorno sobre o investimento necessrio para sua realizao. Elaborar um
estudo detalhado, considerando as tcnicas e mtodos de construo, alm
dos insumos e materiais necessrios para os servios, determinante para
que sua construtora ou incorporadora conhea a viabilidade econmica
de uma obra.

Essa avaliao, vai muito alm de oramentos, planilhas de compras e

cronogramas do projeto. Fatores como zoneamento, localizao, restries
geotcnicas, alm do retorno financeiro esperado, devem ser informaes
conhecidas, para que essa anlise seja mais completa e assertiva.

Mesmo para uma obra com oramento favorvel, o estudo de viabilidade

pode indicar impossibilidade do retorno financeiro, e nesse caso, a deciso
pode ser pela no realizao da obra. Fatos como esse confirmam a
importncia de se fazer estudos de viabilidade bem completos para cada
obra.

Dada a relevncia do estudo de viabilidade econmica para a Construo

Civil, que ampliada pelo momento atual da economia, preparamos esse
ebook. Nele voc vai encontrar diretrizes excepcionais para ajudar a
identificar a viabilidade de suas obras e entender melhor como esse estudo
pode ser realizado.

Boa leitura.
5
1. VIABILIDADE ECONMICA DA
OBRA: POR QUE IMPORTANTE
CONHEC-LA?

O estudo de viabilidade econmica tem como principal objetivo avaliar

os valores envolvidos no empreendimento, e buscar a reduo dos
riscos associados a incertezas sobre o retorno desses investimentos. Sua
realizao muito importante - e necessria - antes de sua empresa iniciar
qualquer projeto de construo.

Embora exista ainda uma margem de erros, os estudos de viabilidade

permitem de forma muito completa e abrangente, a verificao do
desempenho econmico, financeiro e de risco do empreendimento. Isso
por que o estudo considera inmeras informaes que, quando juntas,
demonstram ou no a existncia de uma lucratividade mnima garantida,
calculam o retorno considerado aceitvel e projetam os resultados na
concluso do empreendimento.

Muito se engana quem pensa que, pequenas ou mdias empresas, podem

dispensar o estudo de viabilidade de seus empreendimentos. Apenas o
oramento da obra, aliado a experincia ou intuio sobre o negcio, no
mais suficiente para o atual e competitivo mercado da construo civil.
Obviamente, quanto maiores as cifras envolvidas, maiores os impactos nos
negcios.

Estudos de viabilidade reduzem os riscos mais comuns envolvidos nesse

tipo de negcio, como aquisio dos terrenos mais baratos e apropriados,

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localizao mais procurada comercialmente, entre outros. Vale salientar
que esse tipo de estudo inclusive exigido em situaes como a busca
de subsdios estatais ou para a realizao de obras no setor pblico, por
exemplo.

Mais do que isso, tambm ajudam na avaliao da necessidade de busca

de fontes de financiamento alternativas, para a manuteno da sade
financeira e de caixa para o projeto. Esses estudos se tornam muito eficazes
no apoio obteno ou negociao de condies de crdito junto aos
bancos.

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2. O QUE CONSIDERAR NO ESTUDO DE
VIABILIDADE DE UMA OBRA?

Um estudo de viabilidade econmica de um empreendimento uma

recurso para tomada de deciso. Na sua confeco, devem ser consideradas
informaes que demonstrem tanto a viabilidade tcnica da obra, quanto a
financeira e a econmica.

A viabilidade tcnica levar em conta aspectos como mtodos

construtivos, materiais e equipamentos necessrios para a realizao
da obra, alm de condies geotcnicas do terreno, por exemplo. Essas
necessidades devem ser confrontadas com os recursos e os prazos para
determinar as possibilidade tcnicas para execuo do trabalho.

Executar uma obra com viabilidade financeira, implicar em manter

seu fluxo de caixa saudvel, onde a necessidade de desembolso para as
despesas, ser coberta pelas entradas previstas durante o perodo da
obra. O objetivo equilibrar a entrada e sada de recursos da obra.

A deciso pela viabilidade econmica do empreendimento ser dada,

considerando desde o primeiro gasto at o final da obra. Junta-se a isso,
a projeo da vida til do empreendimento, expectativas de valor venal
e tempo de venda, que demonstraro o desempenho econmico de lucro
ou prejuzo, assim como se a taxa de retorno ser atraente.

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2.1 PROJETO E ORAMENTO DA OBRA

A confeco de oramentos com informaes detalhadas da obra, com

base nos projetos arquitetnicos, estruturais, hidrulicos, eltricos, entre
outros fundamental para que seu estudo de viabilidade tenha todos os
custos necessrios previstos para a realizao da obra. Os oramentos, que
toma como base o cronograma do projeto, tambm geram insumos para o
fluxo de caixa da obra, porque apontam as necessidades de investimento na
linha do tempo da execuo dos trabalhos.

Essa previsibilidade de custos mais precisa, traz segurana aos estudos,

alm de servir para identificar possveis ajustes necessrios para
atingimento do melhor resultado do empreendimento.

Nesse post voc encontra outras razes que comprovam a importncia de

investir mais tempo na elaborao do oramento das obras e dicas infalveis
para ter um oramento de obras mais preciso.

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2.2 AVALIAO DAS CONDIES
FINANCEIRAS

De um lado, de acordo com o cronograma de desembolso da obra e as

estimativas de custos especficos da incorporao (verba de marketing,
comisses de venda, taxas de administrao do construtor e do
incorporador, entre outros outros). Do outro, conseguir a projeo da
receita mensal de vendas, dos juros a serem cobrados dos compradores.
Como resultado, voc ter condies de simular o fluxo de caixa da obra.

O fluxo de caixa de sua obra indicar os perodos de exposio mxima

(onde haver maior saldo positivo), prazos e taxas de retorno, assim como
ser possvel fazer a correta avaliao das condies financeiras e assim
determinar momentos em que a incorporao necessitar de ingresso de
recursos, seja de financiamentos ou investimentos. Esse um subsidio
essencial para anlise financeira de seu empreendimento.

Encontre aqui dicas importantes como fazer a gesto do fluxo de caixa de

sua construtora ou incorporadora.

10
2.3 ANLISE DO MERCADO
IMOBILIRIO E DO CONSUMIDOR

Outro fator primordial para o sucesso de um empreendimento ser

a aceitao do mesmo pelo mercado consumidor. A sua deciso pelo
investimento dever estar pautada em fatores como o perfil do pblico
alvo, caractersticas do mercado imobilirio da regio e da demanda por
determinado tipo de obra. Uma anlise criteriosa do local e seu entorno,
realidade imobiliria, poder aquisitivo do bairro, imvei s disponveis com
o mesmo perfil, entre outras informaes, ser de grande valia para o
direcionamento das decises referentes ao imvel. Como por exemplo:

Se for um imvel residencial, caractersticas como: quantidade de

quartos, rea de lazer, vagas na garagem ou determinado padro
de acabamento so pontos que definem quo atrativo ser o
empreendimento para aquele mercado.

No caso empreendimentos para fins comercias, caractersticas como:

metragem ideal das salas, necessidade de amplo estacionamento,
quantidade de banheiros, estrutura para cozinha podem ser fatores
determinantes para o imvel seja bem aceito no local.

O mercado consumidor sofre mudanas constantes em relao a sua

preferncia e necessidades de produto. Em dado momento, um imvel
de grande aceitao, pode sofrer por falta de interesse. Enquanto outros
podem apresentar um crescimento rpido na procura. Estudar e pesquisar
o momento do mercado imobilirio na regio do empreendimento, reduzir
drasticamente as incertezas inerentes a esse tipo de negcio. Para esse
11
estudo, os corretores e imobilirias locais podero contribuir muito, com
informaes reais que coletam diariamente dos potenciais clientes.

Descobrir tambm o perfil dos potenciais clientes, suas preferncia e

necessidades, alm da capacidade de investimento, outra excelente forma
de aprimorar seu estudo. Sua construtora ou incorporadora precisa buscar
informaes para compatibilizar o tipo de empreendimento a realidade do
local, tanto pela necessidade de uso quanto pelo potencial de preo. Veja
dois passos principais para chegar nessa anlise:

Fazer pesquisas sobre a regio

Organize pesquisas considerando imveis com as mesmas caractersticas
do que seu empresa pretende investir. Se para uso comercial ou
residencial, por exemplo, o padro de acabamento, metragem, nmero
de quartos. A partir do momento que sua empresa passa a trabalhar com
estudos de viabilidade, as informaes mais relevantes so refinadas, e suas
pesquisas se tornam cada vez mais assertivas.

Estudar, por exemplo, o volume de unidades a venda, ajuda a entender

como est a oferta em relao a procura, se haver demanda para mais
um imvel desse tipo na regio, ou se uma excelente oportunidade de
suprir uma necessidade evidente na rea. Outra informao bastante til,
a velocidade de venda. Esse um fator que influenciar diretamente no
retorno sobre o investimento (ROI) do empreendimento. Voc precisa
conciliar essa velocidade de venda, com seu fluxo de caixa e com a
expectativa de retorno dos investidores.

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Organizar suas pesquisas de forma prtica
Formatar modelos de trabalho, que vo evoluindo com o decorrer do
tempo e do uso, ajudam a garantir que nada ser sendo deixado de lado
no momento da avaliao daquele empreendimento. Elabore tabelas para
direcionar as pesquisas e organizar as informaes mais importantes para o
negcio. Veja os exemplos a seguir.

Avaliar o comportamento do mercado imobilirio local nos ltimos anos,

ajudar sua construtora a reconhecer caractersticas que trouxeram mais
sucesso para empreendimentos ali instalados.

Quantidade Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Unidades em Oferta
Unidades novas lanadas
Velocidade de vendas lanamentos
- planta
Velocidade de vendas - imveis
acabados

Quartos Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Unidades em Oferta - 1 Quarto
Unidades em Oferta - 2 Quarto
Unidades em Oferta - 3 Quarto

Padro Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Luxo
Alto Padro
Mdio padro
Popular

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De acordo com as informaes coletadas, ser possvel identificar o
comportamento e projetar tendncias quanto ao mercado para esse imvel.
Por exemplo, o empreendimento em estudo tem a destinao residencial.
Suas pesquisas mostraram os resultados representados no grfico abaixo,
quanto a unidades a venda na regio. Alm de confirmar que a faixa de
renda familiar na rea mais modesta.

Esses dados podem demonstrar que, para que seu empreendimento

tenha mercado ali, dever ser direcionada linha de acabamento mais
simples, metragem menor, entre outros fatores que tornaro os custos e
investimentos, e consequentemente os valor de venda, menores.

Como resultado dessas pesquisas, sua construtora ou incorporadora

tambm conseguir uma fotografia do momento imobilirio pelo qual
a regio est passando. Seguindo o mesmo exemplo citado acima,
voc poder elaborar um quadro com informaes sobre os ltimos
lanamentos, que supostamente seriam similares ao seu empreendimento:
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EMPREENDIMENTO ALTO PADRO - 4 SUTES

Empreendi- Construtora Preo m2 Preo m2 Metragem Total Vendidas Lanamento

mento lanamento atual unidades
ABC NNN R$ 8.110 R$ 7.780 210 m2 200 150 99/99/9999
XYZ MMM R$ 8.050 R$ 7.910 190 m2 220 180 99/99/9999

Se seu empreendimento precisar de um valor maior no m2 para cobrir

os custos, por exemplo, voc poder direcionar suas decises quanto ao
aumento de unidades para baixar esse valor, apresentar algum diferencial,
como rea comum ou nmero de garagens, ou at modificar seu pblico
alvo.

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3. MUITA INFORMAO? LANCE MO
DA TECNOLOGIA

Quanto maior o nmero de informaes e dados coletados no estudo da

viabilidade econmica, mais preciso ser o resultado. A primeira vista,
pode parecer complexo, mas investindo em uma soluo especializada no
segmento da construo civil, que promove integrao das reas da sua
construtora e com processamento contnuo das informaes com fluxo de o
fluxo de caixa, ficar muito mais fcil.

Solues que ajudam sua empresa no estudo de viabilidade econmica

e permitem o acompanhamento contnuo dessa viabilidade, so grandes
aliados na tomada de deciso e no planejamento de seus empreedimentos.
Entenda melhor porque:

Voc pode registrar vrios cenrios de estudo para um mesmo

empreendimento. Com essa alternativa, voc simula diferentes cenrios
econmicos (otimista ou pessimista) e pode fazer variaes entre os
dados considerados, como custo de construo, compra de terreno,
impostos, corretagem, publicidade, entre outras.

Voc faz o acompanhamento da viabilidade econmica em tempo real.

Constantemente voc verifica o resultados obtidos no empreendimento,
comparando-os com o estudo de viabilidade econmica realizado para
ele, e pode tomar aes para corrigir desvios de forma mais rpida e
eficaz.

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CONCLUSO

A importncia de conhecer a viabilidade econmica de suas obras est em

conseguir visualizar, por meio da anlise das informaes, o real potencial
de retorno do investimento naquele empreendimento. E partir da, tomar
a deciso de levar a obra a adiante ou no, ou ainda alterar a ideia inicial do
projeto para outro escopo.

Trabalhar com projetos e oramentos precisos, analisar as condies

financeiras de fluxo de caixa do empreendimento, assim como ter um
entendimento do mercado imobilirio e do perfil dos consumidores da
regio onde voc pretende empreender, so alguns exemplos dos requisitos
do estudos de viabilidade.
Dispor de solues tecnolgicas que facilitam e automatizam esse trabalho,
e permitem a realizao do estudo e o acompanhamento efetivo da
viabilidade, considerando o que realizado durante a obra, um diferencial
para as construtoras e incorporadoras.

A Softfplan, com toda sua experincia no segmento da Construo Civil,

pode ajudar voc a tornar estudos de viabilidade uma prtica na sua
construtora ou incorporadora.

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