RESUMEN DE CONTRATO PARTE ESPECIAL 2013 (Segundo Parcial)

(DRA. ILEANA LOMBARDO)

UNIDAD 15: LA COMPRA Y VENTA

1) Concepto:
Art. 1.137 Cd. Civil: Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a
transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio
cierto en dinero..

Vendedor: Es quien se obliga a transferir la cosa.

Comprador: Es quien se obliga a pagar el precio.

a) Caracteres del Contrato:

I. Consensual: Se confecciona con el mero consentimiento de las partes.

II. Bilateral: Porque genera obligaciones para ambas partes. La principal obligacin del vendedor es
transferir la propiedad de la cosa y la principal obligacin de vendedor es pagar el precio.
III. Oneroso: Porque las ventajas que obtienen las partes les son concedidas en virtud de una
prestacin.
IV. Tpico: Tiene regulacin legal propia.
V. No Formal: Si se trata de bienes muebles.
VI. Formal: Si se trata de bienes inmuebles o muebles registrales.
(El contrato de Compraventa no es formal ad probationen, ni es solemne absoluto, ni es real,
porque al contrato lo celebro sin necesidad de entrega de la cosa)
VII. Conmutativo:
VIII. Aleatorio: El riesgo est en la existencia de la misma cosa. Los riesgos son La Cantidad, La
Existencia y Asumir la responsabilidad de asegurar la existencia de la cosa

2) Venta Forzosa:
Lo denominado en el Art. 1.324 Cd. Civil habla de Venta Forzosa, discutido por la
doctrina. Ya que tcnicamente estos supuestos no serian ventas forzosas y que de algn modo el
consentimiento las partes lo haban prestado.

Art. 1.324 Cd. Civil: Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre
sometido a una necesidad jurdica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes:
1. Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin, por causa
de utilidad pblica.
2. Cuando por una convencin, o por un testamento se imponga al propietario la
obligacin de vender una cosa a persona determinada.
3.* [Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos
exigiese el remate.] (Texto segn ley 17.711.)
4. Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de
ejecucin judicial.
5. Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligacin de realizar
todo o parte de las cosas que estn bajo su administracin

Comentario del Artculo:

(1) Ej.: la Expropiacin.
(2) Supongamos, hacemos un contrato de compraventa y ponemos una clausula donde le digo a la
otra parte (el Adquirente) que le tiene que vender a tal persona.
(3) La cosa en Condominio. Procedimiento de Divisin de Condominio, donde los condminos si
no acuerdan la venta privada del condominio, el inmueble se termina rematando, se vende en
una subasta.
Hay Condominios Voluntario, que son los acuerdos de compra y Condominios
Forzosos, que son los derivados de herencia o de divorcios.
(4) Cuando me ejecutar una deuda, mediante un juicio me embargan la propiedad y la subastan.
El ejecutor lleva el inmueble a remate. La doctrina dice, que no de algn modo al momento de
contraer la deuda contrajo el consentimiento a vender la cosa mediante subasta judicial.
(5) Es cuando se Realiza el inmueble. Se transforma en dinero.

3) Elementos Esenciales Particulares:

Derecho de Los Contratos Parte Especial, 2013. Dra. Lombardo. Pa gina 1

 a) La cosa:
Art. 1.327 Cd. Civil: Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los
contratos, aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenacin no sea prohibida..

I. Requisitos de la Cosa:

(1) Debe ser un objeto corporal susceptible de apreciacin pecuniaria.

Nota del Art. 1.327 Cd. Civil: La palabra cosa se toma en el sentido ms extenso,
abrazando todo lo que pueda ser paste de un patrimonio, cosas corporales o derechos, con tal
que sean susceptibles de enajenacin y de ser cedidos. El derecho de hipoteca puede as ser
vendido; pero solamente con el crdito del cual es accesorio. Una condicin anloga se
aplica a las servidumbres prediales que no pueden cederse sino con el predio que son
inherentes. Las servidumbres personales no son enajenables, porque son inherente a la
individualidad del titular; mas el usufructuario puede ceder el ejercicio de su derecho, y si lo
hace por un precio, esta cesin constituye una verdadera venta. Lo mismo decimos de la
convencin por la cual se constituye una servidumbre cualquiera por un precio en dinero.
Las ventas de las cosas futuras, como los frutos que nacern, o los productos de una
fbrica, es una venta condicional, si los frutos llegan a nacer, entonces ella produce un efecto
retroactivo al da del contrato.

(2) La cosa debe ser Material y Jurdicamente Posible. Este era un requisito del objeto
tambin.

(3) Debe ser de Existencia actual o Eventual, o sea puede ser una cosa futura.

(4) Debe ser Determinada o Determinable. La cosa debe ser cierta.

Las cosas tampoco tienen que ser licitas, las cosas no son buenas o malas en s misma,
lo que son lcitos son los hechos, lcitos o ilcitos. Si en el examen dicen: la cosa debe ser
lcita, cierta, determinada o determinable si dicen as SE VAN!!!

La Cosa es Cierta, cuando estuviera o fuera susceptible de estar perfectamente

individualizada en su especia, cantidad y calidad.
Si se tratare de Cosas inciertas deben estar individualizadas al menos en su especie y
cantidad.

(5) Que la Cosa pertenezca al vendedor.

Art. 1.329 Cd. Civil: Las cosas ajenas no pueden venderse. El que hubiese vendido
cosas ajenas, aunque fuese de buena fe, debe satisfacer al comprador las prdidas e intereses
que le resultasen de la anulacin del contrato, si ste hubiese ignorado que la cosa era ajena.
El vendedor despus que hubiese entregado la cosa, no puede demandar la nulidad de la
venta, ni la restitucin de la cosa. Si el comprador saba que la cosa era ajena, no podr
pedir la restitucin del precio.

b) El Precio:

I. Requisitos del Precio: El precio debe ser Serio, Cierto y en Dinero

(1) Serio: Guarda una relacin cuantitativa con el valor de la cosa. Es proporcionada con el valor
de la cosa.

(a) Irrisorio: Es absurdo, desproporcional con el valor de la cosa y normalmente incurre otro
contrato.
Ej.: la casa que vale U$S 120.000, la vendo en S$U 5.000. En realidad es una
donacin. Estos contratos con precios irrisorios pueden ser atacados por la accin
revocatoria o pauliana Revocacin de los Contratos.

(b) Vil: Sin ser un absurdo, genera una evidente desproporcin en las prestaciones.
Ej.: la casa que vale U$S 120.000, la vendo en S$U 60.000. Estos contratos puede ser
atacados de revocacin.

(c) Justo: No existe, es muy Subjetivo, es nulo.

(2) Cierto:

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 (a) Determinado: Cuando se lo estipula en una suma de dinero.

(b) Determinable: Puede ser fijado por una operacin. Ej.: te vendo mi casa por el valor de
100.000 litros de nafta Premium.
Pactando las partes que la determinacin la haga un tercero. Surge en estos contratos
que si el tercero no determina el precio, el contrato se considera nulo, porque no lo puede
determinar otra persona.
El precio que dice el tercero es incuestionable, salvo que la parte demuestre que hubo
connivencia entre el tercero y la otra parte.
El precio debe ser en dinero, de estar pactado en moneda de curso legal.

UNIDAD 16: LA CAPACIDAD PARA CELEBRAR CONTRATO DE COMPRA Y VENTA

1) La Capacidad:

Art. 1.357Cd. Civil: Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada una
de las cosas de que es propietaria; y toda persona capaz de obligarse, puede comprar toda clase de
cosas de cualquiera persona capaz de vender, con las excepciones de los artculos siguientes.

Hay distintas Incapacidades Especiales. Los Cnyuges, ni siquiera existiendo separacin judicial de
bines.
Art. 1.361 Cd. Civil: Es prohibida la compra, aunque sea en remate pblico, por s o por
interpuesta persona:
1. A los padres, de los bienes de los hijos que estn bajo su patria potestad.
2. A los tutores y curadores, de los bienes de las personas que estn a su cargo y comprar
bienes para stas, sino en los casos y por el modo ordenado por las leyes.
3. A los albaceas, de los bienes de las testamentaras que estuviesen a su cargo.
4. A los mandatarios, de los bienes que estn encargados de vender por cuenta de sus
comitentes.
5. A los empleados pblicos, de los bienes del Estado, o de las municipalidades, de cuya
administracin o venta estuviesen encargados.
6. A los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y
tasadores, de los bienes que estuviesen en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen, o
hubiesen ejercido su respectivo ministerio.
7. A los ministros de Gobierno, de los bienes nacionales o de cualquier establecimiento
pblico, o corporacin civil o religiosa, y a los ministros secretarios de los gobiernos de provincia, de
los bienes provinciales o municipales, o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias.

2) El Titulo y el Modo:

a) El Ttulo: Es la efectiva entrega de la cosa, es la Tradicin.

b) El Modo: Es el Contrato. Ej.: Si vendo un inmueble tengo que hacer la escritura, para publicidad del
dominio y oponerlo a terceros.

3) Clausulas Especiales que se Agregan:

Art. 1.363Cd. Civil: Las partes que contraten la compra y venta de alguna cosa, pueden,
por medio de clusulas especiales, subordinar a condiciones, o modificar como lo juzguen conveniente
las obligaciones que nacen del contrato.
Art. 1.364 Cd. Civil: Es prohibida la clusula de no enajenar la cosa vendida a persona
alguna; mas no a una persona determinada..

a) Venta a Satisfaccin del Comprador: (V-C)

Art. 1.365Cd. Civil: Venta a satisfaccin del comprador, es la que se hace con la
clusula de no haber venta, o de quedar deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al
comprador..
El Comprador se reserva el derecho de probar la cosa vendida y si la misma no fuese de su
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 agrado dejara sin efecto el contrato.
La compraventa est en suspenso. El silencio es considerado aceptado, de su agrado. Si no se
estable plazo desde el principio para decidir el agrado y efectivizar la compra, el vendedor debe
intimar al comprador para que decida si contrata o no.

b) Pacto de Retroventa: (V-C)

Art. 1.366 Cd. Civil: Venta con pacto de retroventa, es la que se hace con la
clusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a ste
el precio recibido, con exceso o disminucin.

Es un pacto a favor del vendedor, mediante este tiene el derecho de recuperar la cosa vendida,
restituyndole al comprador el precio en exceso o disminucin segn se hubiese pactado.
El Plazo mximo es de 3 aos, y se hace sobre cosas Inmueble y sobre Muebles Registrables.

c) Pacto de Reventa: (V-C)

Art. 1.367 Cd. Civil: .Pacto de reventa, es la estipulacin de poder el comprador
restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de l el precio que hubiese pagado, con exceso o
disminucin..

Es el derecho que tiene el Comprador restituyendo la cosa al Vendedor recibiendo de este el

precio en exceso o disminucin segn se hubiese pactado.
El plazo mximo es de 3 aos.

d) Pacto de mejor Comprador: (V-C)

Art. 1.369 Cd. Civil: Pacto de mejor comprador, es la estipulacin de quedar
deshecha la venta, si se presentase otro comprador que ofreciese un precio ms ventajoso.

Es la clausula mediante la cual el Vendedor se reserva ale derecho de deshacer la venta en caso
de que apareciese un mejor comprador para la cosa.
Este pacto tiene un plazo de 3 meses.

e) Pacto de Preferencia: (V-C)

Art. 1.368 Cd. Civil: Pacto de preferencia, es la estipulacin de poder el vendedor
recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, prefirindolo a cualquier otro por el tanto, en
caso de querer el comprador venderla.

Es la clusula mediante la cual el vendedor se reserva el derecho de ser preferido por el

comprador cuando este quiera volver a vender la cosa. El vendedor es quien determina las
condiciones de la venta.
El plazo en de 3 das si se trata de un bien mueble; y 10 das si se trata de un bien Inmueble.
Es exclusivo para la compra y venta.

f) Pacto Comisorio:
Art. 1.374Cd. Civil: Si la venta fuese con pacto comisorio, se reputar hecha bajo
una condicin resolutoria. Es prohibido ese pacto en la venta de cosas muebles
Art. 1.375Cd. Civil: La venta con pacto comisorio tendr los efectos siguientes:
1. Si hubo plazo determinado para el pago del precio, el vendedor podr
demandar la resolucin del contrato, desde el da del vencimiento del plazo, si en ese da no fuese
pagado el precio.
2. Si no hubiese plazo, el comprador no quedar constituido en mora de pago del
precio, sino despus de la interpelacin judicial.
3. Puede el vendedor a su arbitrio demandar la resolucin de la venta, o exigir el
pago del precio. Si prefiriese este ltimo expediente, no podr en adelante demandar la resolucin
del contrato.
4. Si vencido el plazo del pago, el vendedor recibiese solamente una parte del
precio, sin reserva del derecho a resolver la venta, se juzgar que ha renunciado este derecho.

Si se hubiese hecho una venta con Pacto Comisorio, la parte cumplidora podr optar por
demandar el cumplimiento o demandar la resolucin. Pero elegida una de las vas no se puede optar

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 por la otra, no habra Ius Variandi.
Este artculo 1.375 del ao que se redacto el cdigo y el artculo 1.204 es de 1968. El artculo
1.204 dice que se aplica a los contratos de prestaciones recprocas, y posibilita la eleccin de Ius
Variandi.
La discordia entre ambos artculo est en que se contradicen, y hay un principio jurdico que
dice que la norma posterior deroga la norma anterior. Entonces para algunos el 1.375 esta tcitamente
derogado por el 1.204. Pero para otros toman el principio de que una norma de carcter general (art.
1.204) no puede deroga una norma de carcter especifico (art. 1.375), con lo cual dicen que para
todos los contratos onerosos habra Ius Variandi, pero en el caso de la compraventa no habra. Esta
discusin doctrinaria no tiene todava una solucin.
Se debe demandar el cumplimiento, subsidiariamente reservndose el derecho de
resolver el contrato en caso de que el deudor no cumpla o fuese imposible su cumplimiento. (Solo
para el caso de la Compraventa).

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