EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

1. Naturaleza de las Normas.

Todos los arrendamientos que se incluyen en el mbito de aplicacin de la LAU se someten de forma
imperativa a su: Ttulo I; mbito de la norma, tipos de arrendamientos, incluidos y excluidos y rgimen
normativo aplicable a los regulados en la LAU. Y al Ttulo IV: Fianza y forma del contrato.
Arrendamientos de viviendas: El ttulo II; naturaleza delas normas, condicin y efectos frente a 3, cesin y
subarriendo, duracin, desistimiento, resolucin. No todas sus normas son imperativas.

Caracteres de la Renuncia: Clara, terminante e inequvoca, de forma expresa o mediante actos

concluyentes.
Sern nulas y se tendrn por no puestas las estipulaciones que modifiquen, en perjuicio del
arrendatario las normas del presente Ttulo II salvo que la norma as lo establezca (art. 6 LAU).
En las materias no reguladas de forma imperativa por la LAU regirn:

Pactos de las partes

En su defecto normas dispositivas de la LAU
En lo no previsto por esta CC.
Arrendamientos para uso distinto de vivienda (despacho profesional, etc..):
1.- Voluntad de las partes (respetando el carcter imperativo de los Ttulos I, y IV), y en su defecto:
2.- Ttulo III: enajenacin de la finca, obras de conservacin y mejora, derecho de adquisicin preferente,
cesin y subarriendo, muerte del arrendatario, indemnizacin a la expiracin del contrato y resolucin del
arrendamiento.
3.- En lo no previsto el CC.

2. Normativa Aplicable: Diferentes etapas.

Contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013: Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de
flexibilizacin y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Contratos celebrados entre 1 de enero 1995 y 5 junio 2013: LAU 29/1994, de 29 de noviembre y
Disposicin Transitoria Primera de la Ley 4/2013(permite que los contratos anteriores al 6 de junio de
2013 se adapten, mediante acuerdo de las partes).
Contratos celebrados entre 9 mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994: RDL 2/1985
Contratos celebrados antes 9 mayo 1985: LAU 1964 y Disposiciones Transitorias 2, 3 y 4 de la LAU
29/1994
Cdigo Civil.
Ley Enjuiciamiento Civil.
Normativa de nulidad de clusulas abusivas: STJUE 30 mayo 2013.
Ley 5/2012, de mediacin en asuntos civiles y mercantiles y Ley 60/2003 de arbitraje
 3. El Arrendamiento Urbano.
Caracteres del Contrato de Arrendamiento: es un contrato bilateral, pues existen dos partes
arrendatario y arrendador, consensual pues ambos consienten en celebrar el mismo, oneroso puesto
tanto uno como otros tienen obligaciones derivadas del mismo, conmutativo puesto que se cede el
uso de un inmueble a cambio de un precio y es tpico puesto que se encuentra recogido en la
regulacin legal correspondiente
Elementos esenciales del Contrato: son 3, el uso o goce de una finca urbana a cambio del pago de un
precio cierto, por un tiempo determinado entre ambas partes.
Tipos de Contratos de Arrendamiento:
o Arrendamiento de vivienda: Recae sobre una edificacin habitable y tiene como destino
primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Art. 2 LAU.
o Arrendamiento para uso distinto de vivienda: Su destino primordial no es satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Art. 3 LAU

4. Tipos de Arrendamiento.
Arrendamiento de vivienda: Art 2 LAU.
o Edificio habitable: entendemos por edificio habitable aquella construccin fija, hecha
con materiales resistentes para habitacin humana u otros usos, adems est cerrada
perimetralmente y en cuanto al vuelo, y que cumpla las condiciones mnimas de
seguridad, higiene y proteccin contra agentes atmosfricos.
o Destino: Necesidad permanente y primordial de vivienda del arrendatario de su cnyuge
no separado legalmente o de hecho o sus descendientes.
o Viviendas amuebladas.
Arrendamiento para uso distinto de vivienda: Art. 3, Ttulo III (arts. 29-35).
o Edificacin no necesariamente habitable
o Urbana, pero no es necesario que ste concepto de urbano coincida con el concepto
fiscal/hipotecario/administrativo.
o Destino principal de la finca diferente a la satisfaccin de una necesidad permanente de
vivienda.
o Supuestos concretos:
Arrendamiento de temporada
Los arrendamientos celebrados para ejercerse una actividad industrial, comercial,
artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

5. Supuestos excluidos de la LAU. Art. 5

Uso de viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios que las tengan
asignadas por razn del cargo que desempeen o del servicio que presten
Viviendas militares.
Arrendamientos de finca con casa-habitacin, siendo la finalidad primordial del arrendamiento un
aprovechamiento agrcola, pecuario o forestal del predio.
Viviendas universitarias.
Vivienda amueblada y totalmente equipada comercializada en canales de oferta turstica, con
finalidad lucrativa.
Exclusiones Jurisprudenciales:
o Por no ser edificacin: Arrendamiento de solares, terraza y pista de tenis, carpa
desmontable para circo, espacio en el vestbulo de un centro comercial, atraques de
puerto.
o Arrendamientos de industria.
 o Hospedaje.
o Contrato de aparcamiento: Ley 40/2002, de 14 de noviembre.

6. Formalizacin del Contrato. Art 37

Es posible formalizar el contrato de arrendamiento de manera verbal, pero tendremos el problema
recurrente de la prueba del mismo, mejor por escrito y detalladamente.
Art 37: La formalizacin del contrato; Las partes podrn compelerse recprocamente a la
formalizacin por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, se har constar la identidad de
los contratantes, la identificacin de la finca arrendada, la duracin pactada, la renta inicial del
contrato y las dems clusulas que las partes hubieran libremente acordado.
El no cumplir los extremos exigibles administrativa o fiscalmente no restan validez y eficacia al
contrato de arrendamiento todo ello sin perjuicio de las sanciones administrativas que pudieran
serles impuestas a las partes

7. Estructura del Contrato.

ESTRUCTURA DEL CONTRATO

En ........................, a . de ........................ de .

REUNIDOS

De una parte:
D/D ........................, mayor de edad, de estado civil ............................................, vecino de
........................, con domicilio en C/ ........................, n ..... , y portador de DNI ........................
De otra:
D/D ........................ , mayor de edad, de estado civil ........................ , vecino de........................ , con
domicilio en Avda. ........................ n ..... y portador de DNI numero........................
D/D ........................, en nombre y representacin de ........................, en lo sucesivo "EL
ARRENDADOR", en virtud de poder otorgado a su favor ante el Notario de ........................ , D
........................ , en fecha ........................ , con el nmero de protocolo .....

D/D ........................, en nombre y representacin de ........................, en lo sucesivo "LOS

ARRENDATARIOS", en virtud de poder otorgado a su favor ante el Notario de ........................ , D
........................ , en fecha ........................ , con el nmero de protocolo ....

INTERVENCIN

Sobre los intervinientes:

o Si se trata de una persona fsica que interviene en su propio nombre y Derecho, es
preciso hacer constar tal extremo.
o Lo mismo sucede si interviene en representacin de otra persona fsica, o jurdica. En
este caso ser necesario describir la fuente de la que dimana su representacin, ya sea
esta legal o convencional.
 o En el mismo sentido si se trata de una persona fsica que acta en beneficio de una
sociedad de gananciales, de una sociedad civil irregular o de comunidad de bienes,
puesto que en estos casos no existe una personalidad jurdica diferente de la de los
miembros que la integran

EXPONEN:

PRIMERO. - Que EL ARRENDADOR es propietario en rgimen de plena propiedad y dominio del

inmueble sito en ........................, calle ........................ nmero . con una superficie de . metros
cuadrados. Cuota de . % en el valor del bloque donde est ubicado la citada vivienda y elementos
comunes.
Ttulo: Adquirido por ........................ efectuada en virtud de escritura pblica otorgada ante el Notario
de ........................, D. ........................ el da . de ........................ de . nmero
protocolo
Inscripcin: Est inscrita en el Registro de la Propiedad nmero . de ........................ en el tomo ,
libro ..... folio , finca .....
Referencia catastral: ........................ segn consta en la referencia del ltimo recibo del Impuestos
sobre bienes Inmuebles que queda unido a este documento por copia.

Cargas: La referida finca se encuentra libre de cargas y gravmenes, segn nota simple expedida por el
Registro de la Propiedad el da de hoy, y que se une a este documento
Arrendamientos: La referida finca no se encuentra arrendada y est libre de ocupantes e inquilinos.
Gastos de Comunidad: El inmueble se encuentra al corriente en el pago de los gastos de comunidad de
propietarios del edificio al que la finca pertenece, de acuerdo con el certificado expedido por la
administracin del Inmueble que queda unido a este documento.
Rgimen de Comunidad: Se rige por lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios
autorizados en virtud de escritura pblica otorgada ante el Notario de ........................ D.
........................ el da ..... de ........................ de . y que LOS ARRENDATARIOS declaran conocer, as
como por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.

SEGUNDO . Que los ARRENDATARIOS, casados en rgimen de ........................, y padres de dos

menores, necesitan ocupar una vivienda en la localidad donde se encuentra la que ha sido descrita,
para establecer su domicilio conyugal.
TERCERO .- Que encontrndose las partes de acuerdo en el arrendamiento del inmueble supra
referido, suscriben el presente contrato con arreglo a las siguientes,
 CLASULAS

PRIMERA. - OBJETO. Constituye el objeto del presente contrato el arrendamiento de la vivienda que ha sido
descrita, para su utilizacin como domicilio familiar. Los ARRENDATARIOS reconocen haber recibido la
vivienda, en el momento de la suscripcin del presente contrato, en perfecto estado de conservacin y al
corriente de las licencias, gastos e Impuestos.
Se acompaa como Anexo I del presente contrato, un inventario donde se describen los muebles y
electrodomsticos instalados en la vivienda.

SEGUNDA. - DOMICILIO CONYUGAL. Los ARRENDATARIOS manifiestan que no tienen una vivienda que cubra su
necesidad de establecer su domicilio conyugal.
Como consecuencia de lo anterior, es de su inters fijar su domicilio familiar en la vivienda que ha sido descrita

DESTINO. USO DISTINTO DE VIVIENDA

PRIMERA. - OBJETO Y DESTINO. El Arrendador, por medio de este Contrato arrienda el inmueble descrito en el
Expositivo I, al Arrendatario, que declara conocer dicho local y lo encuentra apto para el fin a que va a destinarlo.
El inmueble se destinar por el Arrendatario a -------------------, quedando expresamente prohibido el cambio de
destino sin contar con el previo consentimiento, por escrito, del Arrendador.

El Arrendatario declara conocer la calificacin urbanstica del local y los usos autorizados, y en consecuencia
exime al Arrendador de responsabilidad en caso de que el Local no fuera apto, desde el punto de vista
administrativo, para el ejercicio de la actividad. El Arrendatario deber proveerse de todas las autorizaciones y
licencias que se requieran para el ejercicio de su actividad y la apertura del local conforme al destino aqu
sealado, y se obliga a mantenerlas en vigor. No ser causa de resolucin del arriendo el hecho de que se
denegaran, suspendieran o revocaran dichos permisos.

DURACIN.
Artculo 9. Plazo mnimo:

1. La duracin del arrendamiento ser libremente pactada por las partes. Si sta fuera inferior a tres
aos, llegado el da del vencimiento del contrato, ste se prorrogar obligatoriamente por plazos
anuales hasta que el arrendamiento alcance una duracin mnima de tres aos, salvo que el
arrendatario manifieste al arrendador, con treinta das de antelacin como mnimo a la fecha de
terminacin del contrato o de cualquiera de las prrrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzar a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a
disposicin del arrendatario si sta fuere posterior. Corresponder al arrendatario la prueba de la
fecha de la puesta a disposicin.
2. Se entendern celebrados por un ao los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo
de duracin o ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prrroga anual para el
arrendatario, en los trminos resultantes del apartado anterior.
 3. No proceder la prrroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer ao de duracin
del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para
destinarla a vivienda permanente para s o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por
adopcin o para su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de separacin, divorcio o nulidad
matrimonial. La referida comunicacin deber realizarse al arrendatario al menos con dos meses de
antelacin a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estar obligado a
entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de
la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad
o por adopcin o su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de separacin, divorcio o nulidad
matrimonial a ocupar sta por s, segn los casos, el arrendatario podr optar, en el plazo de treinta
das, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo perodo de hasta
tres aos, respetando, en lo dems, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extincin,
con indemnizacin de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento
de la reocupacin, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada ao
que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupacin no hubiera tenido lugar por
causa de fuerza mayor.
4. Tratndose de finca no inscrita, tambin durarn tres aos los arrendamientos de vivienda que el
arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un
estado de cosas cuya creacin sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de
no renovacin a que se refiere el apartado 1 de este artculo. Si el arrendador enajenase la vivienda
arrendada, se estar a lo dispuesto en el artculo 1.571 del Cdigo Civil. Si fuere vencido en juicio por
el verdadero propietario, se estar a lo dispuesto en el citado artculo 1.571 del Cdigo Civil, adems
de que corresponda indemnizar los daos y perjuicios causados.

Artculo 10. Prrroga del Contrato:

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prrrogas, una vez
transcurridos como mnimo tres aos de duracin de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado
a la otra, al menos con treinta das de antelacin a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el
contrato se prorrogar necesariamente durante un ao ms.
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prrroga establecido en el artculo 9,
as como la prrroga de un ao a la que se refiere el apartado anterior, se impondrn en relacin a
terceros adquirentes que renan las condiciones del artculo 34 de la Ley Hipotecaria.
3. Al contrato prorrogado, le seguir siendo de aplicacin el rgimen legal y convencional al que
estuviera sometido
 DURACION: USO DISTINTO DE VIVIENDA.

SEGUNDA. - DURACIN. El contrato tendr una duracin de 10 aos, a contar desde la fecha de este contrato,
en que el Local se pone a disposicin del Arrendatario mediante la entrega de las llaves de acceso al mismo.

Transcurrido el plazo de diez aos establecido, el contrato se prorrogar, a instancia del arrendatario,
por plazos de un ao Dicha voluntad de renovacin deber ser notificada al arrendador con un mes de
antelacin a la extincin del contrato o de cualquiera de sus prrrogas!

SAP Tarragona 28 de febrero 2007

STS 9 septiembre 2009.