Il catasto

13.XII.2005

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Cos il Catasto

Il Catasto rappresenta
linventario dei beni immobili esistenti sul
territorio nazionale;
la base per le imposizioni fiscali;
conserva le informazioni relative a:
individuazione univoca del bene;
sua estensione e consistenza;
destinazione duso del bene;
grado di produttivit e relativi redditi;
possessori e titolari di altri diritti reali.

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 Le finalit del Catasto
Le finalit del Catasto sono le seguenti:
laccertamento della propriet immobiliare con la
gestione delle sue mutazioni
la perequazione fiscale da attuare attraverso la
determinazione per ciascuna particella di specifiche
rendite che ne rappresentino le principali
caratteristiche
Inoltre, nel tempo il Catasto ha fornito una importante
base cartografica per scopi civili
Individuazione degli immobili nelle compravendite,
nelle operazioni ipotecarie e nellelaborazione degli
strumenti urbanistici

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Il Catasto nella legge fondamentale

Larticolo 1 della Legge Fondamentale del
1886 definisce il Catasto Italiano quale:
catasto geometrico particellare
il Catasto basa lidentificazione dei beni immobili
su mappe fondate sul rilievo topografico volto alla
determinazione di ciascuna particella: una
porzione continua di terreno situata in un solo
Comune, appartenente ad un unico possessore,
assoggettata ad ununica specie di coltura
(qualit), con uniforme grado di produttivit
(classe).
fondato sulla misura e sulla stima,
non probatorio:
il catasto non certifica i diritti reali sugli immobili
(es. la propriet).

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 Larticolazione del Catasto
Il Catasto articolato in due sezioni complementari

Il catasto

Il Catasto dei Terreni Il Catasto dei Fabbricati

Attualmente sono censite Comprende circa 42 milioni

circa 75milioni di particelle Di unit immobiliari

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Il Catasto dei terreni

Il Catasto dei terreni stato istituito con la

Legge fondamentale nel 1886 e inventaria
tutti i suoli agricoli,
i fabbricati rurali al loro servizio,
i terreni incolti,
le strade pubbliche e le acque esenti da estimo.
Per mezzo delle mappe offre una
rappresentazione cartografica completa del
territorio nazionale.

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 La struttura del Catasto terreni
Il catasto Terreni censisce
le particelle catastali
riportate su fogli di
mappa
Le principali informazioni
riguardano:
la superficie;
la ditta intestataria;
le caratteristiche
economiche (tipo di
coltura e livelli di
redditivit che
fornisce)

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La rappresentazione catastale: le mappe

La mappa particellare un
documento cartografico
composto da pi fogli
numerati nel quale
rappresentato il territorio
comunale.
Sulle mappe vengono
rappresentate tutte le
particelle catastali, i punti
trigonometrici, i particolari
topografici (strade, canali,
fiumi ecc.).
I fogli di mappa sono in
genere in scala 1/2000 e
vengono tutti riuniti in un
unico quadro d'unione in
genere realizzato in scala
1/25000.

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 Gli aspetti estimativi: la
determinazione delle tariffe nel
Catasto terreni
Le caratteristiche economiche sono strumentali
alla stima del Reddito imponibile, ovvero la
base imponibile
Il Reddito imponibile si compone di due
parti:
Il Reddito Dominicale che il reddito attribuibile
alla propriet,
importante in quanto entra nella formula
dellindennit espropriativa delle aree edificabili ex
art 5 bis della L. 359/92
Il Reddito Agrario che il reddito attribuibile
allimprenditore agricolo

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Il Catasto dei fabbricati

Il Catasto dei fabbricati inventaria tutte le

costruzioni urbane (dal 1939) e rurali (dal 1994)
Lunit di misura di riferimento rappresentata
dallunit immobiliare urbana:
una porzione di fabbricato (appartamento, garage,
ufficio) oppure un intero fabbricato (scuola, villetta)
od un insieme di fabbricati (ospedale, industria);
nello stato in cui si trova di per se stesso utile e
atto a produrre un reddito.

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 Le fasi di realizzazione
del Catasto dei Fabbricati

Le fasi di realizzazione e gestione del Catasto

dei Fabbricati sono quattro (L. 1249/1939)

La fase di formazione
Formazione fondamentale e si articola in due
parti:
Pubblicazione Accertamento, rilievo e misura
delle unit immobiliari per costruire
Attivazione le mappe catastali
Attribuzione dei valori (formazione
degli estimi catastali)
Conservazione

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Le fasi di realizzazione del Catasto (ii)

Alla fase di formazione seguono altre quattro fasi:

La pubblicazione degli atti redatti nella fase di
formazione al fine di rendere noti i dati rilevati e
permettere la presentazione di eventuali ricorsi;
Lattivazione ovvero laggiornamento dei dati pubblicati
in seguito alle modificazioni intervenute dopo la fase di
pubblicazione;
La conservazione basata sul mantenimento dei dati
riportati nelle scritture catastali e nel loro aggiornamento.
Attualmente il catasto in fase di conservazione

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 Lobiettivo della prima fase

La prima fase del processo (la formazione) ha

come obiettivo la definizione delle basi
imponibili per ogni unit immobiliare
La base imponibile fiscale un valore di
reddito, la tariffa destimo, ovvero la
rendita catastale
la rendita catastale corrisponde al reddito
medio ordinario ritraibile dalluiu
La definizione delle basi imponibili (le tariffe
destimo) si articola in diverse fasi

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Le zone censuarie

Le operazioni di qualificazione e classificazione

si eseguono per zone censuarie
La zona censuaria una parte del territorio
(comunale o extra comunale) con
caratteristiche ambientali, urbanistiche, socio-
economiche, del mercato immobiliare
uniformi
In ogni zona censuaria si procede alle fasi di
qualificazione, classificazione e classamento

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 Qualificazione e classificazione

La qualificazione distingue le
u.i.u. a seconda della destinazione
Qualificazione ordinaria e permanente
le u.i.u. vengono divise in
gruppi e categorie
La classificazione distingue
Classificazione allinterno di ogni categoria diverse
classi di redditivit
le u.i.u. vengono divise in classi
a seconda della capacit di
reddito
Il classamento attribuisce ad ogni
Classamento u.i.u. la rispettiva categoria e
classe
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La qualificazione:
i gruppi di immobili
Gruppi di immobili

Imm. a destinazione Imm. a destinazione Imm. a destinazione

ordinaria speciale particolare

Gruppo A Gruppo D Gruppo E

(abitazioni e uffici)
Gruppo B
(uffici pubblici)
Gruppo C
(negozi, magazzini)
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(Immobili industriali e (Immobili particolari come
commerciali) mercati, ponti)
La distinzione per destinazione delle uiu
avviene sulla base di un Quadro generale
che comprende 44 categorie di immobili
divisi in 5 gruppi
Ad ogni gruppo di categorie corrisponde
una lettera
 Il Quadro generale delle categorie
Gruppo A Gruppo C
A/1 abitazioni di tipo C/1 negozi e botteghe
signorile; C/2 magazzini e locali di
A/2 abitazioni di tipo civile deposito;
A/3 abitazioni di tipo C/3 laboratori per arti e
economico mestieri
A/4 abitazioni di tipo ()
popolare
Gruppo D
()
D/1 opifici,
Gruppo B D/2 alberghi, pensioni
B/1 collegi, convitti D/3 teatri, cinematografi
B/2 case di cura, ospedali ()
B/3 prigioni, riformatori
Gruppo E
B/4 uffici pubblici
E/1 Stazioni per servizi di
trasporto
E/2 Ponti comunali e
provinciali

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La classificazione
La classificazione prevede che ogni categoria a
destinazione ordinaria (A, B, C) sia suddivisa in
classi, in funzione della capacit di generare
reddito
non esiste un numero prestabilito di classi e, comunque,
la prima classe quella che comprende gli immobili a
minore produttivit
La capacit reddituale di un bene viene
stimata in funzione delle sue caratteristiche
posizionali
Gli immobili localizzati in aree apprezzate dal mercato
avranno una classe pi elevata mentre la classe pi
bassa indicatore di una localizzazione periferica

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 Il classamento

Le operazioni di qualificazione e classificazione

consentono di determinare, per ogni zona
censuaria, un quadro di categorie e classi
Per ogni categoria e classe si stabilisce
ununit immobiliare tipo che rappresenta il
termine di confronto nella fase di
classamento
La fase di classamento prevede che ad ogni
uiu venga assegnata la categoria e la classe
attraverso la comparazione con lunit
immobiliare tipo.

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Le tariffe destimo: il reddito imponibile

Per gli immobili compresi nei gruppi A, B e C,
dopo la determinazione delle categorie e delle
classi, si procede ad attribuire la tariffa destimo
sulla base della stima del reddito imponibile
catastale:
Reddito imp. = RL - (Q + Sa + Sf + I)
dove: Q=quote di reintegrazione e di manutenzione
Sa= Spese di assicurazione
Sf e I = Sfitti e inesigibilit
Nel caso di beni immobili compresi nei gruppi D
ed E, si procede a stima diretta

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 Dal reddito imponibile alla
rendita catastale
Il calcolo della rendita catastale di ununit
immobiliare, ovvero il reddito medio ordinario
ritraibile, il seguente:
Reddito imponibile x consistenza
La misura della consistenza strumentale alla
determinazione della rendita catastale:
Per la residenza si utilizza il vano utile
Per I fabbricati del gruppo B si utilizza il metro
cubo;
Per gli immobili che appartengono al gruppo C la
misura fa riferimento al metro quadrato.

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Dalla rendita ai valori

Il passaggio dalle rendite (valori di reddito)

ai valori catastali (valori che esprimono il
valore del patrimonio) si ottiene attraverso
opportuni coefficienti:
100 per le unit residenziali
50 per gli uffici
34 per gli immobili a destinazione
commerciale
Si tratta di un procedimento per
capitalizzazione che impiega 3 diversi saggi
legali di fruttuosit

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 Capitalizzazione e saggio di
fruttuosit

Supponendo che la rendita catastale sia

di 500 euro avremo, per le tre tipologie:
Per le abitazioni r = 1%
Valore = 500 / 0,01 = 500*100
Per gli uffici r = 2%
Valore = 500 / 0,02 = 500*50
Per i negozi r = 3%
Valore = 500 / 0,03 = 500*34

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Un quadro di sintesi

Reddito netto al
lordo delle imposte
Reddito imponibile catastale riferito allunit di
consistenza (Ri)
Reddito medio
Reddito catastale ordinario delluiu:
Ri x consistenza
Valore fiscale
Valore catastale delluiu
Rd x 100
Rd x 50
Rd x 34
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 Identificazione e caratteristiche di
una unit immobiliare urbana
Sotto il profilo dellidentificazione, di una u.i.u.
dovremo conoscere:
la zona censuaria
il foglio di mappa
il numero di mappale
il subalterno
Sotto il profilo del valore, dovremo sapere:
la consistenza
la tariffa destimo (cfr. Reddito imponibile
catastale)

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Un esempio

Un appartamento localizzato a
Cannaregio;
Unit immobiliare categoria
A/3 (abitazioni economiche)
Classe 2 (non presenta un
elevato livello di redditivit,
infatti localizzato in una zona
semicentrale)
Limmobile formato da 5 vani

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La rappresentazione grafica

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Un esempio

Zona, categoria e classe

Foglio di
mappa e
mappale La consistenza

La rendita (reddito imponibile x consistenza)

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I problemi del Catasto dei fabbricati

I principali problemi e limiti dellattuale

Catasto possono essere cos raggruppati:
lo scollamento fra i valori del Catasto e
i valori del mercato immobiliare
la mancata registrazione di una quota
consistente del patrimonio immobiliare
secondo recenti stime, mancherebbero
oltre 1 milione di unit immobiliari non
ancora registrate
la mancanza di probatoriet

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La fiscalit immobiliare:
le imposte sugli immobili urbani
Imposte sul reddito
IRPEF (Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche)
IRPEG (Imposta sui Redditi delle Persone
Giuridiche)
Imposte patrimoniali:
ICI (Imposta Comunale sugli Immobili)
Imposte sui trasferimenti o locazioni:
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
IVA (Imposta sul Valore Aggiunto)

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 Una pressione fiscale crescente
Secondo lufficio studi della Confedilizia, la
pressione fiscale sugli immobili generava nel
1980 un gettito di poco superiore a 5.100
miliardi, mentre nel 1996 il gettito stato
di quasi 54.000 miliardi di lire (+ 940% )
La legge 662 del 1996 ha inoltre rivalutato le
rendite catastali urbane del 5%, i redditi
dominicali e agrari rispettivamente dell80% e
70% ai fini delle imposte sui redditi

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