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Il catasto

13.XII.2005

Corso di Estimo – CLA - Prof. E. Micelli - Aa 2005.06

Cos’è il Catasto

• Il Catasto rappresenta – l’inventario dei beni immobili esistenti sul territorio nazionale; – è la base per le imposizioni fiscali; – conserva le informazioni relative a:

individuazione univoca del bene;

– sua estensione e consistenza;

destinazione d’uso del bene;

– grado di produttività e relativi redditi;

possessori e titolari di altri diritti reali.

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Le finalità del Catasto

• Le finalità del Catasto sono le seguenti:

l’accertamento della proprietà immobiliare con la gestione delle sue mutazioni

– la perequazione fiscale da attuare attraverso la determinazione per ciascuna particella di specifiche rendite che ne rappresentino le principali caratteristiche

• Inoltre, nel tempo il Catasto ha fornito una importante base cartografica per scopi civili

– Individuazione degli immobili nelle compravendite, nelle operazioni ipotecarie e nell’elaborazione degli strumenti urbanistici

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Il Catasto nella legge fondamentale

• L’articolo 1 della Legge Fondamentale del 1886 definisce il Catasto Italiano quale:

– catasto geometrico particellare

• il Catasto basa l’identificazione dei beni immobili su mappe fondate sul rilievo topografico volto alla determinazione di ciascuna particella: una porzione continua di terreno situata in un solo Comune, appartenente ad un unico possessore, assoggettata ad un’unica specie di coltura (qualità), con uniforme grado di produttività (classe).

– fondato sulla misura e sulla stima,

non probatorio:

• il catasto non certifica i diritti reali sugli immobili (es. la proprietà).

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L’articolazione del Catasto

Il Catasto è articolato in due sezioni complementari

• • Il catasto Il Catasto dei Terreni Il Catasto dei Fabbricati Attualmente sono censite

Il catasto

Il catasto Il Catasto dei Terreni Il Catasto dei Fabbricati
Il catasto Il Catasto dei Terreni Il Catasto dei Fabbricati

Il Catasto dei Terreni

Il Catasto dei Fabbricati

Attualmente sono censite circa 75milioni di particelle Comprende circa 42 milioni Di unità immobiliari Corso

Attualmente sono censite circa 75milioni di particelle

Comprende circa 42 milioni Di unità immobiliari

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Il Catasto dei terreni

tutti i suoli agricoli,

i fabbricati rurali al loro servizio,

i terreni incolti,

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le strade pubbliche e le acque esenti da estimo.

Il Catasto dei terreni è stato istituito con la Legge fondamentale nel 1886 e inventaria

Per mezzo delle mappe offre una rappresentazione cartografica completa del territorio nazionale.

La struttura del Catasto terreni

• Il catasto Terreni censisce le particelle catastali riportate su fogli di mappa

• Le principali informazioni riguardano:

– la superficie;

– la ditta intestataria;

– le caratteristiche economiche (tipo di coltura e livelli di redditività che fornisce)

(tipo di coltura e livelli di redditività che fornisce) Corso di Estimo – CLA - P

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La rappresentazione catastale: le mappe

• La mappa particellare è un documento cartografico composto da più fogli numerati nel quale è rappresentato il territorio comunale.

• Sulle mappe vengono rappresentate tutte le particelle catastali, i punti trigonometrici, i particolari topografici (strade, canali, fiumi ecc.).

• I fogli di mappa sono in genere in scala 1/2000 e vengono tutti riuniti in un unico quadro d'unione in genere realizzato in scala

1/25000.

quadro d'unione in genere realizzato in scala 1/25000. Corso di Estimo – CLA - P rof.

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Gli aspetti estimativi: la determinazione delle tariffe nel Catasto terreni

• Le caratteristiche economiche sono strumentali alla stima del Reddito imponibile, ovvero la base imponibile

• Il Reddito imponibile si compone di due parti:

– Il Reddito Dominicale che è il reddito attribuibile alla proprietà, • importante in quanto entra nella formula dell’indennità espropriativa delle aree edificabili ex art 5 bis della L. 359/92

– Il Reddito Agrario che è il reddito attribuibile all’imprenditore agricolo

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Il Catasto dei fabbricati

• Il Catasto dei fabbricati inventaria tutte le costruzioni urbane (dal 1939) e rurali (dal 1994)

• L’unità di misura di riferimento è rappresentata dall’unità immobiliare urbana:

– una porzione di fabbricato (appartamento, garage, ufficio) oppure un intero fabbricato (scuola, villetta) od un insieme di fabbricati (ospedale, industria);

– nello stato in cui si trova è di per se stesso utile e atto a produrre un reddito.

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Le fasi di realizzazione del Catasto dei Fabbricati

• Le fasi di realizzazione e gestione del Catasto dei Fabbricati sono quattro (L. 1249/1939)

Formazione Pubblicazione
Formazione
Pubblicazione
Attivazione Conservazione
Attivazione
Conservazione

La fase di formazione è fondamentale e si articola in due parti:

•Accertamento, rilievo e misura delle unità immobiliari per costruire le mappe catastali

•Attribuzione dei valori (formazione degli estimi catastali)

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Le fasi di realizzazione del Catasto (ii)

• Alla fase di formazione seguono altre quattro fasi:

– La pubblicazione degli atti redatti nella fase di formazione al fine di rendere noti i dati rilevati e permettere la presentazione di eventuali ricorsi;

L’attivazione ovvero l’aggiornamento dei dati pubblicati in seguito alle modificazioni intervenute dopo la fase di pubblicazione;

– La conservazione basata sul mantenimento dei dati riportati nelle scritture catastali e nel loro aggiornamento.

• Attualmente il catasto è in fase di conservazione

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L’obiettivo della prima fase

• La prima fase del processo (la formazione) ha come obiettivo la definizione delle basi imponibili per ogni unità immobiliare

• La base imponibile fiscale è un valore di reddito, la tariffa d’estimo, ovvero la rendita catastale – la rendita catastale corrisponde al reddito medio ordinario ritraibile dall’uiu

• La definizione delle basi imponibili (le tariffe d’estimo) si articola in diverse fasi

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Le zone censuarie

• Le operazioni di qualificazione e classificazione si eseguono per zone censuarie

• La zona censuaria è una parte del territorio (comunale o extra comunale) con caratteristiche ambientali, urbanistiche, socio- economiche, del mercato immobiliare uniformi

• In ogni zona censuaria si procede alle fasi di qualificazione, classificazione e classamento

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Qualificazione e classificazione

Qualificazione

Qualificazione

Classificazione

Classificazione
e classificazione Qualificazione Classificazione • La qualificazione distingue le u.i.u. a seconda della

• La qualificazione distingue le u.i.u. a seconda della destinazione ordinaria e permanente

– le u.i.u. vengono divise in gruppi e categorie

• La classificazione distingue all’interno di ogni categoria diverse classi di redditività

– le u.i.u. vengono divise in classi a seconda della capacità di reddito

Classamento Gruppi di immobili Gruppo D (Immobili industriali e commerciali) Imm. a destinazione ordinaria Gruppo
Classamento Gruppi di immobili Gruppo D (Immobili industriali e commerciali) Imm. a destinazione ordinaria Gruppo
Classamento Gruppi di immobili Gruppo D (Immobili industriali e commerciali) Imm. a destinazione ordinaria Gruppo

Classamento

Classamento Gruppi di immobili Gruppo D (Immobili industriali e commerciali) Imm. a destinazione ordinaria Gruppo A
Classamento Gruppi di immobili Gruppo D (Immobili industriali e commerciali) Imm. a destinazione ordinaria Gruppo A
Classamento Gruppi di immobili Gruppo D (Immobili industriali e commerciali) Imm. a destinazione ordinaria Gruppo A

Gruppi di immobili

Gruppo D

(Immobili industriali e commerciali)

Imm. a destinazione ordinaria Gruppo A (abitazioni e uffici) Gruppo B (uffici pubblici) Gruppo C
Imm. a destinazione ordinaria Gruppo A (abitazioni e uffici) Gruppo B (uffici pubblici) Gruppo C

Imm. a destinazione ordinaria

Gruppo A (abitazioni e uffici)

Gruppo B

(uffici pubblici)

Gruppo C

(negozi, magazzini)

Imm. a destinazione speciale

A (abitazioni e uffici) Gruppo B (uffici pubblici) Gruppo C (negozi, magazzini) Imm. a destinazione speciale
A (abitazioni e uffici) Gruppo B (uffici pubblici) Gruppo C (negozi, magazzini) Imm. a destinazione speciale

• Il classamento attribuisce ad ogni u.i.u. la rispettiva categoria e classe

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La qualificazione:

i gruppi di immobili

celli - Aa 2005.06 La qualificazione: i gruppi di immobili Imm. a destinazione particolare Gruppo E

Imm. a destinazione particolare

Gruppo E

(Immobili particolari come mercati, ponti)

La distinzione per destinazione delle uiu avviene sulla base di un Quadro generale che comprende 44 categorie di immobili divisi in 5 gruppi

Ad ogni gruppo di categorie corrisponde una lettera

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Il Quadro generale delle categorie

Gruppo A

– A/1 abitazioni di tipo signorile;

– A/2 abitazioni di tipo civile

– A/3 abitazioni di tipo economico

– A/4 abitazioni di tipo popolare

– (…)

• Gruppo B

– B/1 collegi, convitti …

– B/2 case di cura, ospedali …

– B/3 prigioni, riformatori

– B/4 uffici pubblici

Gruppo C

– C/1 negozi e botteghe

– C/2 magazzini e locali di

deposito;

– C/3 laboratori per arti e mestieri

– (…)

• Gruppo D

– D/1 opifici, …

– D/2 alberghi, pensioni …

– D/3 teatri, cinematografi

– (…)

• Gruppo E

– E/1 Stazioni per servizi di trasporto

– E/2 Ponti comunali e provinciali

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La classificazione

• La classificazione prevede che ogni categoria a destinazione ordinaria (A, B, C) sia suddivisa in classi, in funzione della capacità di generare reddito

– non esiste un numero prestabilito di classi e, comunque, la prima classe è quella che comprende gli immobili a minore produttività

• La capacità reddituale di un bene viene stimata in funzione delle sue caratteristiche posizionali

– Gli immobili localizzati in aree apprezzate dal mercato avranno una classe più elevata mentre la classe più bassa è indicatore di una localizzazione periferica

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Il classamento

• Le operazioni di qualificazione e classificazione consentono di determinare, per ogni zona censuaria, un quadro di categorie e classi

• Per ogni categoria e classe si stabilisce un’unità immobiliare tipo che rappresenta il termine di confronto nella fase di classamento

• La fase di classamento prevede che ad ogni uiu venga assegnata la categoria e la classe attraverso la comparazione con l’unità immobiliare tipo.

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Le tariffe d’estimo: il reddito imponibile

• Per gli immobili compresi nei gruppi A, B e C, dopo la determinazione delle categorie e delle classi, si procede ad attribuire la tariffa d’estimo sulla base della stima del reddito imponibile catastale:

Reddito imp. = RL - (Q + Sa + Sf + I)

dove: Q=quote di reintegrazione e di manutenzione Sa= Spese di assicurazione Sf e I = Sfitti e inesigibilità

• Nel caso di beni immobili compresi nei gruppi D ed E, si procede a stima diretta

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Dal reddito imponibile alla rendita catastale

• Il calcolo della rendita catastale di un’unità immobiliare, ovvero il reddito medio ordinario ritraibile, è il seguente:

Reddito imponibile x consistenza

• La misura della consistenza è strumentale alla determinazione della rendita catastale:

– Per la residenza si utilizza il vano utile

– Per I fabbricati del gruppo B si utilizza il metro cubo;

– Per gli immobili che appartengono al gruppo C la misura fa riferimento al metro quadrato.

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Dalla rendita ai valori

• Il passaggio dalle rendite (valori di reddito) ai valori catastali (valori che esprimono il valore del patrimonio) si ottiene attraverso opportuni coefficienti:

100 per le unità residenziali

50 per gli uffici

34 per gli immobili a destinazione commerciale

• Si tratta di un procedimento per capitalizzazione che impiega 3 diversi saggi legali di fruttuosità

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Capitalizzazione e saggio di fruttuosità

• Supponendo che la rendita catastale sia di 500 euro avremo, per le tre tipologie:

– Per le abitazioni r = 1%

– Valore = 500 / 0,01 = 500*100

– Per gli uffici r = 2%

– Valore = 500 / 0,02 = 500*50

– Per i negozi r = 3%

– Valore = 500 / 0,03 = 500*34

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Un quadro di sintesi

Reddito imponibile catastale

Reddito imponibile catastale
Reddito imponibile catastale Reddito catastale Valore catastale

Reddito catastale

Reddito catastale
Reddito imponibile catastale Reddito catastale Valore catastale

Valore catastale

Valore catastale

• Reddito netto al lordo delle imposte riferito all’unità di consistenza (Ri)

• Reddito medio ordinario dell’uiu:

Ri x consistenza

• Valore fiscale dell’uiu

Rd x 100

Rd x 50

Rd x 34

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Identificazione e caratteristiche di una unità immobiliare urbana

• Sotto il profilo dell’identificazione, di una u.i.u. dovremo conoscere:

– la zona censuaria

– il foglio di mappa

– il numero di mappale

– il subalterno

• Sotto il profilo del valore, dovremo sapere:

– la consistenza

– la tariffa d’estimo (cfr. Reddito imponibile catastale)

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Corso di Estimo – CLA - P rof. E. Mi celli - Aa 2005.06 Un esempio

Un esempio

• Un appartamento localizzato a Cannaregio;

• Unità immobiliare categoria A/3 (abitazioni economiche)

Classe 2 (non presenta un elevato livello di redditività, infatti è localizzato in una zona semicentrale)

• L’immobile è formato da 5 vani

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La rappresentazione grafica
La rappresentazione grafica

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Un esempio

Zona, categoria e classe Foglio di mappa e La consistenza mappale La rendita (reddito imponibile
Zona, categoria e classe
Foglio di
mappa e
La consistenza
mappale
La rendita (reddito imponibile x consistenza)

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I problemi del Catasto dei fabbricati

• I principali problemi e limiti dell’attuale Catasto possono essere così raggruppati:

– lo scollamento fra i valori del Catasto e i valori del mercato immobiliare

– la mancata registrazione di una quota consistente del patrimonio immobiliare • secondo recenti stime, mancherebbero oltre 1 milione di unità immobiliari non ancora registrate

– la mancanza di probatorietà

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La fiscalità immobiliare:

le imposte sugli immobili urbani

Imposte sul reddito

• IRPEF (Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche)

• IRPEG (Imposta sui Redditi delle Persone Giuridiche)

Imposte patrimoniali:

• ICI (Imposta Comunale sugli Immobili)

Imposte sui trasferimenti o locazioni:

• Imposta di registro

• Imposta ipotecaria

• Imposta catastale

• IVA (Imposta sul Valore Aggiunto)

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Una pressione fiscale crescente

• Secondo l’ufficio studi della Confedilizia, la pressione fiscale sugli immobili generava nel 1980 un gettito di poco superiore a 5.100 miliardi, mentre nel 1996 il gettito è stato di quasi 54.000 miliardi di lire (+ 940% )

• La legge 662 del 1996 ha inoltre rivalutato le rendite catastali urbane del 5%, i redditi dominicali e agrari rispettivamente dell’80% e 70% ai fini delle imposte sui redditi

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