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ACADEMIA BRASILEIRA DE

DIREITO PROCESSUAL CIVIL

VAGAS E DIREITO A ESTACIONAMENTO EM CONDOMNIO EDILCIO

Manoel Gaspar Oliveira


Advogado no Rio de Janeiro
Ps-graduando em Direito Privado
pela AMPERJ

RESUMO

Questes envolvendo estacionamento de veculos em abrigos ou


garagens nos condomnios verticais, sempre foram e ainda so uma das maiores fontes de
conflitos, na maioria das vezes, por falta de conhecimento especfico sobre sua normatizao
pelos sndicos ou administradores, por construes no regularizadas ou ainda de falhas nos
cartrios de registros de imveis, ocorridas, principalmente, em construes anteriores Lei
de Condomnios (Lei 4.591/64), Lei de Registros Pblicos (Lei 6.015/73) e ao Cdigo Civil
de 2002.

Por conta do pouco material acadmico tratando de assunto to


relevante para as relaes interpessoais em condomnio edilcios e, para evitar conflitos, que,
inegavelmente terminaro no Poder Judicirio, este artigo buscar esclarecer e definir pontos
controversos, que ainda desafiaro o Direito Imobilirio.

ABSTRACT

Issues involving parking of vehicles in garages or shelters in high-rise


condominiums have always been and still are a major source of conflict, mostly for lack of
knowledge of its normalization by liquidators or administrators, not cleared for construction
or for flaws in registry offices for real estate, occurred mainly in construction prior to the
Condominium Law (Law 4.591/64), Public Records Law (Law 6.015/73) and the Civil Code
of 2002.

Because of little academic material dealing with the subject as


relevant to interpersonal relationships in high-rise condominiums, and to avoid conflicts
which undoubtedly will end up in the courts, this article will seek to clarify and define the
controversial issues that still challenge the Real Estate Law.
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O CONDOMNIO EDILCIO

A tendncia dos seres humanos a de se agrupar. De viver em


sociedade. Da deriva-se a mxima de Aristteles, de que o homem um animal social,
afirmando que a unio entre os homens ocorre de forma natural, porque o homem um ser
essencialmente carente, que necessita de coisas e de outras pessoas para alcanar a sua
plenitude. Assim afirma Aristteles, em sua obra intitulada Poltica, in verbis:

As primeiras unies entre pessoas, oriundas de uma necessidade


natural, so aquelas entre seres incapazes de existir um sem o outro,
ou seja, a unio da mulher e do homem para perpetuao da espcie
(isto no resultado de uma escolha, mas nas criaturas humanas, tal
como no outros animais e nas plantas, h um impulso natural no
sentido de querer deixar depois de individuo outro ser da mesma
espcie). (Poltica, I, 1252a e 1252b, 13-4)1

Portanto, no causa espanto que mesmo na mais tnue organizao


tribal, existisse regras definidas para o convvio social, que por bvio, longe de se parecer
com a estrutura que define as Leis na forma como ns a conhecemos, eram basicamente
normas de carter moral e, notadamente, patrimonial, pois como todo e qualquer animal, o
homem sempre se preocupou em delimitar seu territrio e, para sua defesa, estava disposto a
lutar ate morte.

Estas normas sociais primitivas na sua maioria no eram democrticas


e impunham penas severas para aqueles que as infringisse, no raro, a pena capital, perda de
membros ou do patrimnio.

A populao humana no parava de crescer e de pequenos vilarejos,


surgiram cidades no mais com normas, mas com Leis prprias e, finalmente, os Estados
(gnero), com suas Constituies de regras supremas. Chegamos ao incio do sculo XX, com
uma populao mundial em torno dos 2 (dois) bilhes de habitantes. Atualmente, estamos na

1
Do stio http://projetophronesis.wordpress.com/2009/01/10/o-homem-e-um-animal-social-aristoteles/, consulta
realizada em 17/12/2011.
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casa dos 7 (sete) bilhes de habitantes, com previso de chegarmos aos 20 (vinte) bilhes de
almas no ano de 2050.2

Com tal taxa de crescimento populacional, o territrio passou a ser


cada vez menos disponvel para a massa humana que nele se reproduzia. No mais se podia
expandir os limites de cidades ou Estados, sem invadir perigosamente o territrio alheio,
porm, mesmo assim isso acontecia, causando inmeros conflitos armados, inclusive, de
ordem global.

Assim, com as fronteiras limitando o espao linear de expanso, o


mais bvio que homem desenvolvesse tecnologias para suportar o iminente crescimento
populacional, surgindo assim, as primeiras habitaes coletivas verticais. Em termos de Brasil,
passamos das casas-de-cmodos e dos cortios, dominados por senhorios, que
enriqueciam com a misria da populao de baixa renda, para as edificaes, higinicas e
estruturalmente seguras, pois obedeciam as posturas fixadas pelo Poder Pblico (vilas
operrias e proletrios)

Os primeiros grandes prdios de apartamentos (conhecidos na poca


como rasga-cus ou arranha-cus) acentuaram as caractersticas opostas s das antigas
habitaes coletivas: foram localizados em zonas valorizadas, v.g., Copacabana, construdos
com materiais nobres (principalmente nas reas comuns, de servio e sanitrias), destinados a
uma clientela disposta a pagar pela promessa de um modo de vida moderno.

Apesar de surgido pouco tempo depois de o discurso higienista


condenar a promiscuidade decorrente da aglomerao de indivduos, isto , a coletivizao
da moradia, o edifcio de apartamentos, acentuando a socializao do espao, se propagou por
toda a cidade.

A expanso dos edifcios foi rpida; a construo em escala seguiu-se


ao surgimento de novos materiais (ao, concreto armado, sistemas hidrulicos, eltricos,
elevadores, entre outros), novas formas de projetar, calcular e construir, instituindo a
separao saber/fazer (engenheiros e arquitetos substituram os vetustos mestres-de-obras),
novas formas jurdicas (condomnio, frao ideal, garagem, uma nova legislao para

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Wikipdia in <http://pt.wikipedia.org/wiki/Popula%C3%A7%C3%A3o_mundial> consulta em 17/12/2011;
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construes), o nascimento da incorporao imobiliria e a comercializao mais acessvel,


atravs das vendas a crdito.

Premente se fazia estabelecer ordem no meio do caos das construes


desenfreadas. Dentre as legislaes pertinentes ao antigo condomnio em plano horizontal,
assim chamado, pois o domnio do solo onde as unidades so edificadas, inclui a superfcie, o
subsolo e o espao areo, encontramos sucessivamente o Decreto n. 5.481, de 25 de junho de
1928, modificado pelo Decreto-lei n 5.234, de 8 de fevereiro de 1943 e pela Lei n 285, de 5
de junho de 1948. Entre outras disposies, estes diplomas legais vigoraram at a edio da
Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, baseada no projeto do professor Caio Mrio da
Silva Pereira, com as alteraes da Lei n 4.864/65, que veio a dispor sobre o Condomnio em
Edificaes (artigos 1 ao 27) e as Incorporaes Imobilirias (artigos 28 ao 70). A atual
denominao de condomnio vertical ou edilcio, somente chegou a com a edio da Lei
10.406/02 (Novo Cdigo Civil), que derrogou a Lei 4.591/64, ou seja, esta ainda aplicvel,
desde que no contrarie novel codificao de direito privado.

Chegamos ento definio de condomnio, que deriva do latim


cum (junto) e dominum (domnio). Pelo novel Diploma Civil de 2002, os condomnios
passaram a ter tratamento especial nos Captulos VI e VII.

O novo Cdigo Civil de 2002 dividiu o condomnio em trs formas: o


voluntrio (art. 1.314 et alli), que envolve a doao ou herana; o necessrio (art. 1.327 et
alli), que trata da meao de paredes, cercas, muros e valas; e o edilcio (artigos 1.331 usque
1.358), que trata de edifcios, casas e loteamentos. O vocbulo edilcio vem do latim
aedilitiu, que diz respeito edificao. Assim, para que exista um condomnio edilcio,
necessrio que exista a co-propriedade em uma edificao.

OS ABRIGOS PARA VECULOS (GARAGENS)

No 1, do artigo 1.331, do CC, preconiza-se que "as partes


suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas,
sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietrios".
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O abrigo de veculos, mais conhecido como garagem fonte de


inmeros litgios nos condminos edilcios, particularmente, naqueles mais antigos,
constitudos antes da Lei 4.591/64, que ainda possuem Cartas Convencionais defasadas e que
na sua edificao, no obedeceram por bvio, as atuais regras para incorporao, construo e
registro. A prpria Lei 4.591/64, foi promulgada sem normatizar as reas de estacionamentos
em condomnios edilcios. Somente com a edio da Lei 4.864/65, que foram acrescentados
trs pargrafos ao art. 2 daquela Lei, regendo o assunto.

A vaga de garagem no se mostra como rea comum, ou como


unidade autnoma, mostrando-se como verdadeiro tertium genus. Vejamos o 1 do art. 2,
um dos trs acrescidos pela Lei 4.864/65, in verbis:

"O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso


destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado
como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries
que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais
adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que
corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica
de terreno."

Observe-se que o comando suso apontado no individualiza a vaga


de garagem, referindo-se apenas a existncia de um direito guarda do veculo nas
garagens. Em outras palavras, a primeira parte do 1 do art. 2 da Lei 4.864/65 no se
refere a algo passvel de propriedade strictu sensu, mas apenas ao exerccio de um direito
umbilicalmente ligado a uma unidade habitacional, que o de estacionar um veculo em rea
prpria (garagem) dentro do condomnio. Trata-se de direito exclusivo da unidade
habitacional ele vinculado.

Assim nos parece que tal direito pessoal e no real, pois apesar de
estar vinculado a uma unidade habitacional, sendo dela parte integrante, deve constar em
instrumento contratual prprio aos condomnios (Carta de Conveno), que, por si, podem
impor restries no sentido de organizar seu uso. Cria-se, assim, uma relao obrigacional ao
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condomnio, em regulamentar o uso de uma frao no individualizada para guarda de


veculos em rea comum, para aqueles condminos que detenham tal direito, que por seu
turno, obrigam-se a cumprir as normas dispostas na Carta Convencional, que nada mais do
que um contrato entre todos os membros da comunho.

comum a confuso entre direito ao uso de estacionar, com o termo


vaga. O simples direito ao uso de guarda de veculo, no gera acrscimo na frao ideal do
imvel a ele vinculado, diferentemente da vaga autnoma, que ser tratada adiante e
considerada como um bem imvel strictu sensu, com frao ideal prpria no terreno da
construo, que, inclusive, pode dispor dela livremente e, neste ponto, se est falando em
alienao direta por contrato de compra e venda, e no apenas de uma cesso de direitos
aquisitivos, que fica clara na redao do 2 do art. 2 da Lei 4.591/64, includo pela Lei
4.864/65, onde reza que o direito de que trata o 1 deste artigo poder ser transferido a
outro condmino, independentemente da alienao da unidade a que corresponder, vedada
sua transferncia a pessoas estranhas ao condomnio. Com relao ao aludido comando,
este foi ab-rogado pelo art. 1.339 do CC/02, no que tange a alienao para pessoas estranhas
ao condomnio.

Atualmente, a doutrina reconhece trs espcies de vagas de


estacionamentos em condomnios edilcios:

a) Comum: aquele no qual todas as unidades autnomas possuem


o direito de estacionar veculos. A rea destinada pelo condomnio para fins de
parqueamento, sem acrscimo na frao ideal das unidades habitacionais;

b) Acessria: aquela na qual um condmino ou um grupo deles,


possui o direito de estacionar veculo em rea exclusiva no condomnio, normalmente
demarcada no solo. Difere-se da vaga comum, por acrescer a frao ideal de terreno da
unidade habitacional a qual est vinculada. Sendo assim, um condmino que possua duas
vagas na garagem do condomnio, sempre ter uma frao ideal de terreno maior do que
aquele que detenha o direito a apenas uma;

c) Autnoma: considerar-se- como unidade independente, a


vaga de veculo que possua frao ideal correlata no solo, bem como nas partes comuns da
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edificao, sujeitando-se s normas de uma propriedade exclusiva, assim como um


apartamento ou uma sala comercial. Trata-se de espcie incomum em condomnios edilcios,
sendo mais frequente nos chamados edifcios garagem.

Perante o Registro Geral de Imveis, apenas a vaga de garagem


autnoma possuir matrcula prpria, que a delimitar geograficamente no condomnio, frente
s coisas comuns.

Ento temos que a garagem, ou abrigo para veculos existente em uma


edificao, pode comportar-se como rea de uso comum de todos os condminos, onde cada
um tem direito sobre este espao fsico, considerado como um todo. No Registro Imobilirio,
a rea correspondente a este espao ser, de conformidade com os respectivos clculos
informativos da constituio do condomnio, lanada como rea comum nas prprias
matrculas das unidades autnomas, conjugada com as demais reas comuns correspondentes.

Igualmente segue-se que o espao destinado ao abrigo para veculos,


demarcado ou no, poder constituir-se em direito vinculado a determinadas unidades
autnomas, como acessrio. No Registro Geral de Imveis tal direito ser traduzido em
determinado quantum de rea e estar contido na matrcula da respectiva unidade autnoma.

Em relao ao abrigo para veculos, outro mandamento legal, in casu,


o art. 1.339 do CC/02, em especial da regra contida em seu 2, se pode inferir que, in verbis:

" permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade


imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa
faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no
se opuser respectiva assembleia geral".

Assim sendo, a cesso de parte acessria consistente no direito de


estacionamento de veculo, sem frao3 ideal individualizada, de uma determinada unidade
autnoma para outra do mesmo condomnio e, cuja rea respectiva se junta na frao ideal
dessa unidade em uma nica matrcula imobiliria, acarretar automaticamente alterao da

3
No se deve confundir frao individualizada (idealizada), com matrcula prpria no RGI. Nesse sentido, cita-se a Smula
449 do STJ, onde consta que a vaga de garagem com matrcula prpria no Registro de Imveis, no se constitui como bem
de famlia para efeito de penhora.
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frao ideal de todas as demais unidades autnomas, quando menos, daquela que recepcionou
o direito como cessionrio.

Isto porque, enquanto permitida a alienao de uma parte acessria


como um bem jurdico individuado, a ela dever obrigatoriamente corresponder uma frao
ideal no todo. A menos que essa aludida parte acessria seja cedida em comunho com a
unidade autnoma respectiva, tendo em vista, a regra geral emanada do artigo 92 do CC/024,
haver inexoravelmente implicaes no fracionamento das reas das demais unidades.

Nesse sentido, ento, importante se faz verificar quanto a eventual


conflito de normas existente entre a regra emanada do 2 do art. 1.339 do CC/02, com a do
art. 92 do mesmo Diploma Legal, pois se a coisa acessria pressupe sua existncia jurdica a
uma principal, qual das normas dever ser aplicada?

JOS CRISTVAM faz a seguinte anotao, in verbis:

"No conflito entre regras, a aplicao de duas diferentes prescries


jurdicas, ambas vlidas, conduzem a resultados incompatveis entre
si". 5

Citando NORBERTO BOBBIO, CRISTVAM soluciona a questo


apontando, dentre outras formas, in verbis:

"Em determinados casos, tais tenses podem ser sanadas mediante o


emprego de critrios de resoluo de conflitos entre regras jurdicas.
[...]. Pode-se estabelecer, ainda, a prevalncia da regra especial
sobre a regra geral (lex specialis derogat lex generali), usando o
critrio da especificidade".6

4
Art. 92. Principal o bem que existe sobre si, abstrata ou concretamente; acessrio, aquele cuja existncia supe a do
principal.

5
CRISTVAM, Jos Srgio da Silva. A resoluo das colises entre princpios constitucionais. Jus Navegandi, Teresina, a. 7,
n 62, fev. 2003. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816&p=2 > Acessado em 16/12/2011.

6
Op. Cit.
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Dessa forma, em se conferindo s normas destinadas ao condomnio


edilcio o condo de normas especiais, h de ter-se por derrogada a regra geral fixada pelo
artigo 92, em face do 2, do art. 1.339, ambos do CC/02.

Deve-se ressaltar, que o desmembramento da parte acessria, ou seja,


do direito ao estacionamento na garagem, do principal, que seria a unidade autnoma em si,
impende prvia anuncia de todos os condminos em Assembleia Geral, e desde que se
encontre previsto na Carta de Conveno do condomnio (parte final do 2, do art. 1.339, do
CC/02).

CONCLUSO

A matria que se pretendeu debater nessas breves linhas extensa, e


ainda no encontra pacificada, seja na jurisprudncia ou na doutrina, mesmo entre grandes
juristas, como o saudoso CAIO MRIO, com sua posio polmica quanto alienao de
coisa acessria, que aqui no foi discutida.

Todavia, mesmo sem debater a fundo a matria, esperamos que este


trabalho tenha atingido seu objetivo, que foi o de trazer ao lume de forma didtica, o que de
bsico existe sobre estacionamento em condomnios edilcios, ajudando queles que lidam
com a fascinante, mas tormentosa rea do Direito Imobilirio.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

1. AGHIARIAN, Hrcules; Curso de Direito Imobilirio, Ed. Lumen


Juris, 10 edio, Rio de Janeiro, 2011;

2. NEGRO, Theotonio, GOUVA, Jos Roberto F,; Cdigo Civil


Anotado, Ed. Saraiva, 24 edio, Rio de Janeiro, 2005;

3. CRISTVAM, Jos Srgio da Silva; A Resoluo das Colises


entre Princpios Constitucionais, Revista Eletrnica Jus Navegandi,
Teresina, a. 7, n 62, fev. 2003. Disponvel em:
http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816&p=2; Acessado
em 16/12/2011;
ACADEMIA BRASILEIRA DE
DIREITO PROCESSUAL CIVIL

4. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA in http://www.stj.jus.br,


pesquisa de smulas em 16/12/2011.

5. WIKIPDIAxhttp://pt.wikipedia.org/wiki/Popula%C3%A7%C3%
A3o_mundial consulta em 17/12/2011;

6. PROJETOXPHRONESISXhttp://projetophronesis.wordpress.com/
2009/01/10/o-homem-e-um-animal-social-aristoteles/, consulta
realizada em 17/12/2011.

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