TESIS: ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UN PROYECTO DE VIVIENDA SOCIAL UNIFAMILIAR EN UN TERRENO

DE PROPIEDAD PRIVADA
AUTOR: CARLOS HOYOS VRTIZ
PRIMERA PARTE
PREGUNTAS:
1. Qu entiende por estudio de mercado, y como se ha aplicado en el estudio correspondiente?
El estudio de mercado es un proceso sistemtico de recoleccin y anlisis de datos e informacin acerca de
los clientes, competidores y el mercado. Sus usos incluyen ayudar a crear un plan de negocios, lanzar un
nuevo producto o servicio, mejorar productos o servicios existentes y expandirse a nuevos mercados.
El estudio de mercado puede ser utilizado para determinar que porcin de la poblacin comprara un
producto o servicio, basado en variables como el gnero, la edad, ubicacin y nivel de ingresos.
2. Qu variables intervienen en la determinacin de la demanda de un bien?
La demanda est en funcin de una serie de factores, tal como son la necesidad real que se tiene del bien o
servicio, su precio, el nivel de ingreso de la poblacin, entre otros.
Precio del producto
Precio de los bienes sustitutos
Precio de bienes complementarios
El ingreso del consumidor
Gustos y preferencias del consumidor
3. Explique los factores que determinan cambios en la oferta.
Est en funcin de varios factores, como son los precios en el mercado del producto, los apoyos
gubernamentales a la produccin junto con cualquier otra ayuda, entre otros.
Precios sobre la cantidad ofrecida.
El valor de los insumos
El desarrollo de la tecnologa
Las variaciones climticas
El valor de los bienes relacionados o sustitutos
4. Describa los alcances del estudio del mercado competidor que se ha efectuado en el proyecto
Realizar un estudio de mercado significa informarse acerca delos agentes que influirn de algn modo en la
toma de decisiones en nuestra actividad comercial, y sin duda uno de ellos es el mercado competidor; quienes
estn empecinados en la colocacin de un producto idntico o igual en el mercado.
En este estudio es necesario identificar las diferentes estrategias que ellos desarrollan, y as estar en una mejor
posicin para poder enfrentarlos
5. Describa y analice las etapas de un estudio de proyectos.
Es un proceso cclico, en el que flotan las ideas, que puede enfrentarse sistemticamente bajo una modalidad
de gerencias de beneficios, es decir, bsqueda permanente de nuevas ideas. Se encuentra: la idea, pre
inversin, inversin y operacin. Dentro del pre inversin se encuentran:
- Perfil: se hace en base la informacin existente, este estudio ms que calcular la rentabilidad del proyecto
busca determinar si existe alguna razn que justifique el abandono de una idea ante de destinar recursos
para la rentabilidad.
- Perfectibilidad: estima las inversiones probables, los costos de operacin y los ingresos que demandara y
generara el proyecto, se caracteriza principalmente por destacar soluciones con mayores elementos de
juicios
- Factibilidad: se elabora en base a los antecedentes precisos obtenido mayoritariamente atreves de fuentes
de informacin primaria, es el paso final de la etapa de pre-inversin.

6. Qu variables deben considerarse, a su juicio, al estudiar el mercado consumidor?

El estudio de mercado consta de seis factores que son muy importante en el mercado del consumidor: el
producto, oferta del producto, demanda del producto, mercado potencial del producto, canales de
comercializacin, precio del producto.
7. Explique los alcances del producto en el estudio de mercado.
Al estudiar el estudio de un proyecto es necesario reconocer los agentes, con su actuacin en el que tendrn
algn grado de influencia sobre las decisiones que se tomaran al definir su estrategia comercial. Son los cinco
sub-mercado. El estudio de mercado est compuesto por bloques, buscando identificar y cuantificar, a los
participantes y los factores que influyen en su comportamiento. Como el proveedor, competidor, distribuidor,
consumidor y externos.
- Proveedor: es complejo, ya que debern estudiarse todas las alternativas de obtencin de materias primas,
as como sus costos, condiciones de compra, sustitutos, durabilidad, necesidad de infraestructura especial y
otros.
- Competidor: es necesario conocer los competidores directo, las estrategias comerciales que desarrollan
para enfrentar mejor el mercado consumidor.
- Distribuidor: es de menor variabilidad, garantice la entrega oportuna de los productos al consumidor.
- Consumidor: requiere tiempo para su estudio, La complejidad del consumidor hacen que se tornen
imprescindibles varios estudios especficos sobre l, ya que as podrn definirse diversos efectos sobre la
composicin del proyecto.
- Externo: Consiste en recurrir a fuentes externos.
8. Qu relacin existe entre el estudio de ingeniera y los restantes estudios del proyecto?
El estudio de ingeniera es la consecuencia de los estudios anteriores, ya que una vez mostrada la viabilidad de
mercado, se debe determinar la localizacin, tamao, el proceso de produccin y la leyes que van a regir a la
planta conforme a la informacin recabada en las evaluaciones anteriores y as evitar un gasto de capital mayor
a lo pronosticado.
9. En qu aspectos la seleccin del proceso productivo puede afectar a la evaluacin econmica del
proyecto?
Muchas veces se toma la decisin contraria, es decir, dar la imagen de tradicin y antigedad en el vino, lo que
se logra, entre otros factores, por la no renovacin de esos vehculos. La ltima columna incluye el valor de las
maquinarias al trmino de la vida til real definida. En algunos casos puede ser negativo, lo que indica que para
deshacerse de la unidad respectiva es preciso pagar. Al igual que en el caso de las obras fsicas, es necesario
elaborar un calendario de inversiones de equipos que identifique en el tiempo el momento de hacer la inversin.
Durante la operacin del proyecto puede ser necesaria la inversin en equipos, ya sea por ampliacin de
capacidad o por reemplazo de equipos.
10. Explique en qu consiste la masa crtica tcnica.
Deslandes plantea que para medir la capacidad de competir debe estimarse el costo fabril en distintos niveles
de la capacidad de produccin. Para ello propone definir los componentes ms relevantes del costo: consumo
de materias primas y materiales, utilizacin de mano de obra, mantenimiento, gastos fabriles en general
(energa, combustible, etctera). El costo fabril definido debe compararse con la capacidad de produccin y el
monto de la inversin. A esta relacin se le denomina "masa crtica tcnica", la cual, al calcularse, deja muchas
veces fuera de anlisis el efecto de la dimensin de la empresa sobre los gastos administrativos o la
consideracin de no trabajar a plena capacidad. Al relacionar el costo unitario de operacin (P) con la capacidad
de la planta (C), dada en nmero de unidades de producto por unidad de tiempo resulta una expresin de la
forma siguiente:

11. Explique en qu consisten el "calendario de reinversiones en equipo durante la operacin y el

"calendario de ingresos por venta de equipos de reemplazo".
El primero se realiza con el fin de que se puedan programar las inversiones de reemplazo de aquellos cuya
vida til termine antes de finalizar el periodo de evaluacin del proyecto.
El segundo muestra la forma en que se adquiere ingresos por venta de equipos de reemplazo, puede aplicarse
a maquinarias, vehculos, mobiliario de planta, herramientas y otros. La unidad monetaria que se use debe ser
consecuente con la tasa.
12. El tamao de un proyecto nunca debe ser mayor que la demanda actual. Comente.
Esto se debe a que la inversin que se haga en el producto o servicio no generar ganancia y ser dinero
muerto pues no hay clientes que compren o consuman.
13. Cules son las principales variables determinantes del tamao?
La demanda, los suministros e insumos, los equipos de proceso, el financiamiento y la organizacin de
personal.
14. Qu se entiende por "economas de escala"?
La economa de escala se refiere al poder que tiene una empresa cuando alcanza un nivel ptimo de
produccin para ir produciendo ms a menor coste, es decir, a medida que la produccin en una empresa
crece, sus costes por unidad producida se reducen. Cuanto ms produce, menos le cuesta producir cada
unidad.
15. Explique la relacin que existe entre el tamao y la distribucin geogrfica de un proyecto.
Si la demanda es mayor que el tamao de la planta propuesta, debe de ser tal de modo que solo se cubra un
bajo porcentaje de la demanda no ms de 10 % siempre y cuando haya un mercado libre. Si existe rgimen
oligopolio convienen no entrar en el mercado siempre y cuando existan acuerdos que garanticen el reparto de
mercado y el abasto de materias primas.
16. De qu manera el proceso tecnolgico condiciona el tamao de un proyecto?
Dentro de ciertos lmites de operacin, a mayor escala de produccin en ciertos procesos se propician un menor
costo de inversin por unidad de capacidad instalada y mayor rendimiento, lo anterior disminuir costo,
aumentara utilidades y elevara la rentabilidad. Por eso es que ciertos procesos o tcnicas de produccin exigen
una escala mnima para ser aplicables y por lo cual generara un mayor espacio en la planta.
17. Cmo es posible determinar conceptual y matemticamente el tamao ptimo de un proyecto?
Mediante algunos mtodos como:
Mtodo de Lange.
Mtodo de Escalacion.
Mtodo Cualitativo por puntos.
Mtodo cuantitativo de Vogel.
Diagrama de Recorrido.
Diagrama de SLP.
Todos ellos aportaran caractersticas que nos generaran un tamao ptimo con las propiedades indicadas.
18. Qu elementos deben considerarse en la definicin de una estructura organizativa?
La estructura organizacional es una disposicin intencional de roles, en la que cada persona asume un papel
que se espera que cumpla con el mayor rendimiento posible. La finalidad de una estructura organizacional es
establecer un sistema de papeles que han de desarrollar los miembros de una entidad para trabajar juntos de
forma ptima y que se alcancen las metas fijadas en la planificacin.
Elementos de la organizacin: (requerimientos)
Los objetivos deben ser verificables, precisos y realizables. Para que sean precisos deben ser cuantitativos y
para ser verificables deben ser cualitativos.
Tiene que haber una clara definicin de los deberes, derechos y actividad de cada persona.
Se tiene que fijar el rea de autoridad de cada persona, lo que cada uno debe hacer para alcanzar las metas.
Saber cmo y dnde obtener la informacin necesaria para cada actividad. Cada persona debe saber dnde
conseguir la informacin y le debe ser facilitada.
19. Explique la importancia del marco legal en la evaluacin del proyecto.
La preparacin y evaluacin de proyectos requiere analizar el referido marco legal, el que constituye un
condicionamiento cuya importancia no desmerece de la del mercado en lo econmico. Efectivamente, el origen,
la puesta en marcha, la implementacin y el curso o rgimen del proyecto, como la forma de liquidarlo,
reemplazarlo o modificarlo, precisan atenerse al ordenamiento jurdico, sujecin que obliga a explorar y
aprovechar en cada una de estas etapas las opciones ms relevantes que el sistema legal ofrece.
Para estos efectos, el sistema legal puede definirse como el conjunto normativo que rige a una sociedad,
obedeciendo a principios y directrices definidos, tales como el sentido jerrquico de las normas. As, la
resolucin se atiene al reglamento, ste a la ley y la ley a la constitucin. Otros principios, como aqullos que
regulan el rgimen de los bienes, la propiedad, etctera, tienen indiscutible inters en la materia que se expone.
20. Qu consideraciones legales se debe tener en cuenta para la adecuada localizacin del proyecto?
 La localizacin es muy importante dado que su influencia econmica podra hacer variar el resultado de la
evaluacin, comprometiendo en el largo plazo una inversin en un marco de carcter de difcil y costosa
alteracin. Por ello su anlisis debe hacerse en forma integrada con las dems etapas del proyecto.
Las consideraciones legales y polticas dan el marco de restricciones y oportunidades al anlisis, tales como
leyes de niveles de contaminacin, especificaciones de construccin, franquicias tributarias o agilidad en la
obtencin de permisos para nuevas instalaciones. Muchos pases utilizan la incentivacin tributaria para el
desarrollo de determinadas zonas geogrficas de inters geopoltico. Por esto es necesario el estudio de las
polticas de descentralizacin existentes y delas ventajas legales y tributarias de las localizaciones optativas, as
como de las restricciones o prohibiciones que pudieran existir en la instalacin de ciertas industrias en
determinadas zonas
RESUMEN EJECUTIVO DEL PROYECTO
Para que una inmobiliaria funcione correctamente y nos genere los ingresos esperados nos va a ser necesario
identificar y evaluar los factores que influyan en la viabilidad de un proyecto inmobiliario. Entre los factores a evaluar
tenemos:
Demanda
Oferta
Estudio de mercado
Entorno
Ubicacin del proyecto
La forma de pago
Los beneficios que obtendrn nuestros clientes
El identificar de manera rpida la demanda que se tiene y las caractersticas que debe tener lo que se va a ofrecer,
nos va a permitir ser llamativos en el mercado y generar ingresos de manera ms rpida, para lograr esto se
ofrecer un precio razonable el cual se estima que es US$ 21,500, el consumidor lo considera un precio razonable,
para mejorar esto se pueden proporcionar medios de pago accesibles para ellos.
Para esto la mxima inversin ser de S/. 3708,305.
El punto de equilibrio o repago se produce al stimo mes de la etapa de inversin.
Los resultados del proyecto a nivel de indicadores econmicos indican una venta total de S/. 24510,000, costo de
ventas de S/. 20896,709 y un margen inmobiliario bruto de S/. 2801,398 y 11.4% sobre las ventas.
El margen del constructor tambin es importante y asciende a un 5.3% sobre las ventas totales.
Para las familias que tienen ingresos familiares entre S/. 1,300 y S/. 2,000 se les ofrecer una venta con
financiamiento bancario a 20 aos viviendas de valor entre S/. 45,000 y S/. 75,000. - (US $ 15,000.- a US $
25,000.-).
En la estructura de financiamiento del negocio participan cada uno de los actores, el promotor con un promedio del
30%, las preventas (el cliente) con otro 30% y el banco aporta el 40% restante. Esta estructura permite garantizar la
culminacin de la construccin del proyecto independientemente de cmo se desarrollen el resto de las preventas.
El precio de la vivienda cae dentro del rango de aplicacin del Proyecto Mi Hogar del Fondo Mi Vivienda el cual
subsidia hasta con S/. 10,000.- a las familias que realicen sus pagos mensuales puntualmente. Con la aplicacin
del este Bono del Buen Pagador las familias pagaran una cuota inicial de S/. 6,450.- y mensualidades de S/.479.-
pagaderos en 20 aos (calculados con un TEA = 11%). Estos precios encajan en los rangos de los de la oferta
sustituta y tambin dentro de la oferta de productos similares fuera del rea de influencia geogrfica del proyecto.
El producto no tiene competencia directa, por ahora, en esta rea.
SEGUNDA PARTE
Resumen y conclusiones de cada etapa de la FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTO PRIVADO.
a) ANALISIS SITUACIONAL DEL ENTORNO
Resumen
La gestin de un proyecto inmobiliario la podemos dividir en dos grandes etapas. Una preliminar,
denominada tambin Etapa de Preinversin y otra llamada de Inversin u Operativa en la que propiamente
se realizan las acciones, se implementan, controlan y evalan constantemente los procesos hasta llegar a la
culminacin, entrega y uso del producto.
Se desarrollan en el presente capitulo el entorno poltico, social, macroeconmico y sector construccin.
Conclusiones
El entorno poltico es hoy ms estable que en aos anteriores, pero sigue siendo un factor perturbador el
perodo electoral, por lo que sera conveniente planear el horizonte de la inversin inmobiliaria teniendo en
cuenta este perodo de ruido poltico que representa una debilidad del sistema.
 En general, es toda una oportunidad el actual entorno del sector, pero habr que tener cautela con el
impacto en la economa del pas producto de la crisis financiera global, escenario que no ha sido evaluado
para este trabajo debido a que cuando sta aparece con notoriedad el trabajo estaba ya culminado.
b) EL MERCADO INMOBILIARIO, SEGMENTACION, MECADO META Y POSICIONAMIENTO
Resumen
Se analiza el mercado inmobiliario, especficamente de Lima Metropolitana y el Callao que representa,
segn lo tratamos en el Captulo 1, casi el 31% de la poblacin total del Per y adems concentra la mayor
parte del PBI de la nacin (casi el 50%). Para tener una idea del explosivo desarrollo de la ciudad de Lima
en los ltimos aos vale la pena sealar que Lima hacia el ao 1,940 no representaba sino el 3.80% de la
extensin actual. Actualmente existen dos definiciones para describir geogrficamente la extensin de la
ciudad. La primera que considera la ciudad en sentido mas amplio y que comnmente se denomina la Gran
Lima que incluye Lima Metropolitana, los balnearios y las reas semiurbanizadas que abarcan 49 distritos,
43 en la provincia de Lima y 6 en la Provincia Constitucional del Callao y la segunda que considera
propiamente la ciudad de Lima compuesta por Lima Metropolitana y el Callao
Conclusiones
La oferta inmobiliaria se ha dirigido hasta el momento principalmente a los sectores medios y altos de la
ciudad de Lima a pesar de que el mayor dficit est en las familias de menores ingresos.
La demanda efectiva de viviendas en Lima y Callao asciende actualmente a aproximadamente 297,000
unidades distribuidas en 190,000 unidades para el NSE D (valor menor a $ 15,000) 72,000 unidades para el
NSE C (valor entre $ 15,000 y $ 25,000) y 35,000 unidades para el NSE A y B (valor mayor a $ 25,000).
La demanda insatisfecha asciende a aproximadamente 283,000 unidades y casi el 74.50% corresponde a
los NSE C y D. De acuerdo a 57 la escala de ingresos familiares, la demanda efectiva ms representativa es
aquella que se sita entre los valores US $ 500.- a US $ 700.- con un porcentaje del 24.87%.
c) BUSQUEDA, EVALUACION Y ELECCION DEL TERRENO

Resumen
La eleccin del terreno es una de las decisiones ms importantes del desarrollador inmobiliario. Luego de
concluir con la segmentacin el mercado y haber elegido el segmento meta debemos tener claro el producto
que podemos ofrecer con aceptacin a nuestro cliente objetivo. Para este producto existen determinadas
caractersticas de los terrenos que los pueden contener que hay que tener muy en cuenta para que sean
compatibles entre s como son: ubicacin geogrfica, orientacin, geometra, condiciones geotcnicas del
suelo, la proyeccin inmobiliaria de la zona, el equipamiento urbano, el estado legal de la propiedad, el nivel
socioeconmico de la zona, la zonificacin y parmetros edificatorios normativos, etc.
Conclusiones
Segn el anlisis de cabida, los ingresos familiares, el bono del buen pagador del producto financiero
Proyecto Mi Hogar del FMV, nuestro mercado objetivo podr adquirir una vivienda que tenga
aproximadamente 60 m2 techados y que cueste entre S/. 52,000.- y S/. 75,000
Dadas las preferencias del pblico objetivo y con la finalidad de diferenciarnos de la oferta existente hemos
escogido como producto inmobiliario en este proyecto una vivienda unifamiliar (casa) sobre un lote de 5 x 15
mts (75 m2) y una vivienda de 2 pisos en 60 m2.
De acuerdo al anlisis de cabida se estima en 400 unidades inmobiliarias el alcance del proyecto en su
conjunto.
d) PRUEBA DEL PRODUCTO ESTUDIS DE INVESTIGACION DE MERCADO
Resumen
Una forma de conocer indirectamente los gustos respecto a un determinado producto de nuestros clientes
objetivos podra ser el anlisis de su comportamiento respecto a productos similares que viene ofreciendo
nuestra competencia. Esto ser posible, siempre y cuando exista suficiente oferta en el 84 mercado en la
cual podamos detectar por un lado, un producto similar al que queremos ofertar y luego, que existan
suficientes proyectos de este tipo para considerar que la informacin que levantemos en el campo sea
realmente representativa de la realidad. Este es un procedimiento muy utilizado por los desarrolladores
inmobiliarios dedicados a atender, por ejemplo, a viviendas de primer uso para los NSE A y B de la
poblacin de Lima y Callao.
Conclusiones
El estudio sistemtico de la oferta inmobiliaria existente es una buena forma de estudiar el comportamiento
de la demanda siempre y cuando exista suficiente oferta de productos similares a los que queremos ofrecer.
 El estudio de mercado de fuente secundaria nos sirve de pauta para el estudio de investigacin cualitativo
de mercados de fuente primaria. Este a su vez sirve de gua para la fase cuantitativa del estudio de mercado
de fuente primaria.
El estudio de investigacin de mercado agrega un importante valor al producto en esta etapa del estudio, al
confirmar su potencial, en caso que est bien planteado, o en todo caso, al entregar informacin y
recomendaciones de primer orden orientadas a reperfilarlo con el nico objetivo de que consiga los objetivos
comerciales trazados. Adicionalmente, esta informacin es casi siempre solicitada por los inversionistas y
los bancos, con la finalidad de evaluar objetivamente los riesgos del negocio, otra razn importante como
para contar con ella.
e) VIABILIDAD COMERCIAL
Resumen
Se define el producto final en base a la informacin anteriormente obtenida, el estudio de la competencia
directa e indirecta en la zona influencia geogrfica del terreno escogido. En base a ella estimaremos el
precio y los rangos en que podr variar para conseguir que se cumplan nuestros supuestos de velocidad de
ventas y rentabilidad del proyecto y por ltimo prepararemos una Posicin Competitiva para producto y un
Plan Preliminar de Marketing que nos ayuden a conseguir los objetivos comerciales y econmicos del
proyecto.
Conclusiones
En esta fase del estudio, el producto se enriquece, se incorporan o se eliminan muchos de los atributos que
inicialmente se consideraron cuando se perfil el producto. Aqu es donde reside la importancia de prueba o
testeado del producto, lo que permite ponerlo en valor en el momento preciso, justo antes de desarrollar el
anteproyecto. Tan slo en este caso el haber aumentado el precio de venta en casi $ 2,000.- es un indicador
claro de la importancia de este tipo de estudios.
El producto queda finalmente definido en esta fase, la urbanizacin tendr 380 unidades de vivienda, en
lotes de 75 m2 con todos los servicios pblicos, pistas y veredas, la vivienda ser unifamiliar de 2 pisos
ampliable al tercero, se entregarn los planos aprobados para autoconstruccin. El precio sugerido
promedio ser de $ 21,500 S/. 64,500 (S/. 1,075 / m2). La cuota inicial ser el 10% S/. 6,450.- y pagarn
cuotas mensuales de S/. 479.- (TEA = 11%) en 20 aos.
f) VIABILIDAD TECNICA
Resumen
Un proyecto de desarrollo inmobiliario implica la solucin de una serie de problemas tcnicos relacionados
con factores inherentes al terreno, al clima, la altitud, los vientos, la sismicidad de la zona, etc. La incidencia
de estos factores puede hacer que un mismo producto diseado en gabinete, tenga costos de produccin
totalmente diferentes dependiendo de la ubicacin geogrfica y dems caractersticas relacionadas con el
terreno. En este captulo se establece cules son los procedimientos y estudios que debemos de realizar
para tomar en cuenta esta importante variable.
Conclusiones
Es muy importante realizar los estudios previos de ingeniera como el levantamiento topogrfico y el estudio
de suelos de manera de tener los elementos de juicio completo que alimenten a los proyectistas al momento
de disear los proyectos de las diferentes especialidades. El no hacerlo podra llevarnos a desagradables
sorpresas durante la ejecucin de las obras e importantes desviaciones respecto a los presupuestos
calculados
Otro de los objetivos de la viabilidad tcnica es la obtencin de las aprobaciones de los proyectos y la
obtencin de la licencia de construccin en los tiempos previstos.
Al ser este un proyecto de construccin masiva, sus estructuras y procedimiento constructivo deben
orientarse con criterios de industrializacin donde conceptos como la modulacin y la estandarizacin deben
ser incorporados con la finalidad acortar los tiempos de construccin, mejorar la productividad y poder
ofrecer un producto de alta calidad a precios competitivos. La incorporacin de 155 bienes de capital como
equipos mecnicos ser un tema muy importante a considerar.
g) VIABILIDAD ADMINISTRATIVA
Resumen
Se desarrolla el Contrato Definitivo de Compra Venta y luego analiza cmo se plantear el esquema del
negocio entre todos los actores que intervienen como son el Cliente, el Banco y el Promotor Constructor.
Tambin se presenta la Estructura de la Organizacin Empresarial del promotor desde el punto de vista
societario, la Estructura Organizacional desde la perspectiva de la Gestin del Proyecto, y las funciones y
responsabilidades que debern asumir cada uno de sus miembros. Por ltimo se presenta la estrategia
tributaria del negocio.
 Conclusiones
El diseo y redaccin del contrato de compraventa debe ser realizado por un profesional especializado con
la participacin del responsable del desarrollo inmobiliario. De su calidad podra depender la viabilidad del
proyecto.
Tres son los actores principales en un negocio inmobiliario, El promotor constructor, el banco y el cliente.
Cada uno de ellos asume obligaciones e intereses complementarios los que tienen que relacionarse a travs
de una estructura organizativa nica y eficiente durante todo el proceso
h) VIABILIDAD ECONOMICA
Resumen
Esta es la ltima etapa de la evaluacin del proyecto, sin embargo dada su complejidad y trascendencia
consideramos que es la ms importante ya que es la que finalmente nos indicar si el proyecto tiene
suficientes atributos como para alcanzar los objetivos econmicos y financieros esperados. Este es un
proceso de evaluacin cuantitativa de todos los ingresos y los costos relacionados con el proyecto para
evaluar primero de una manera econmica, es decir, sin tener en cuenta el tiempo, cual ser el margen
bruto del negocio y luego hacer intervenir esta variable considerando que un sol hoy da vale mas que uno
maana y que un sol seguro vale mas que uno con riesgo. Para ello construiremos un modelo que nos
permita identificar, cuantificar y minimizar los riesgos del negocio, definir las variables ms importantes a
partir del diseo del producto y de su estructuracin econmica financiera.
Conclusiones
El precio de las viviendas ser diferenciada de acuerdo a varios factores comerciales nicos para cada
unidad. Se irn incrementando de etapa en etapa. La separacin de la vivienda se har con S/. 500.-, la
cuota inicial ser del 10% del valor total y el saldo podr ser financiado por el banco. Se aceptarn tambin
pagos al contado o pagos directos a cuenta por el plazo mximo de un ao.
La estructura de financiamiento para que el proyecto quede bancarizado, es decir, el banco acepte
financiarlos hasta el final de la construccin, es 30% de aporte del desarrollador, 30% de preventas y el
saldo lo pone a disposicin el banco a travs de una lnea de crdito promotor al constructor.
En cuanto a los indicadores econmico financieros, el VAN del proyecto es calculado con una tasa de
descuento del 20% anual y asciende a S/. 1508,754.43 y el TIR anual es 190.57%. Como se observa, en
estos indicadores, la rentabilidad econmico financiera es muy buena, aunque el indicador del TIR se
distorsiona un poco debido al bajo monto de inversin inicial.
i) ANALISIS DE SENSIBILIDAD Y ESCENARIOS
Resumen
La existencia del factor riesgo es siempre una permanente amenaza a nuestros supuestos. Lo que se trata
de plantear en este ltimo captulo ser primero analizar cules son los principales riesgos potenciales del
negocio, entre que rangos podran variar y como afectaran stos a los indicadores econmicos financieros,
especialmente al ms importante, el VAN. As de esta manera podremos estar prevenidos y disear los
contratos con nuestros proveedores y/o clientes de manera de siempre estar protegidos ante estas
contingencias.
Conclusiones
Las variables ms importantes que pueden afectar los resultados econmicos del proyecto en nuestro caso,
como en la mayora de proyectos inmobiliarios son el costo del terreno, el precio de venta, el costo de
construccin y la velocidad de ventas.
La variable costo del terreno es poco probable que afecte al resultado del proyecto desde que el precio ya
est fijado por un contrato preparatorio y en todo caso el precio tendra que ascender hasta poco mas de S/.
82 / m2 para que el proyecto pierda su viabilidad. En ese caso tendramos que pensar en un proyecto con
viviendas multifamiliares. Tenerlo en cuenta para futuros proyectos en la zona.
El costo de construccin es si una variable muy importante y esta s representa un riesgo para los objetivos
econmico financieros del proyecto ya que si el costo de construccin excediera de los S/. 590 / m2 el
proyecto perdera su viabilidad. Para compensar este riesgo latente, si tercerizamos la construccin
negociaremos un contrato sin reajustes o en todo caso con reajustes especficos y controlados, daremos
adelantos de materiales. Para contrarrestar esta posibilidad tambin hemos elaborado un cuadro de doble
entrada (ver Anexo 6) para compensar el incremento de los costos de construccin con el aumento del
precio de venta de la vivienda.

CONCLUSIONES CENTRALES DE CADA TEM Y/O CAPTULO DEL TEMA DE TESIS

 EN UN TERRENO DE PROPIEDAD PRIVADA

ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UN PROYECTO DE VIVIENDA SOCIAL UNIFAMILIAR