Revista Da EMERJ - Série Aperfeiçoamento de Magistrados - Direitos Reais

Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro
Srie Aperfeioamento de Magistrados 16
Direitos Reais
curso DE DIREITOS REAIS

RIO DE JANEIRO, 2 DE AGOSTO, 20 DE SETEMBRO,
8 DE NOVEMBRO E 13 DE DEZEMBRO DE 2011
Rio de Janeiro
EMERJ
2013
2013 EMERJ
Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro - EMERJ
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO - TJERJ
Trabalhos de magistrados participantes do Curso de Direitos Reais, realizado em 2 de
agosto, 20 de setembro, 8 de novembro e 13 de dezembro de 2011, como parte do
Programa de Atualizao de Magistrados e Insero Social da EMERJ, em cumprimento
a exigncia da ENFAM.
Produo Grfico-Editorial: Diviso de Publicaes da EMERJ.

Editor: Irapu Arajo (MTb MA00124JP); Programao Visual: Rodolfo Santiago;
Reviso Ortogrfica: Suely Lima, Ana Paula Maradei e Sergio Silvares.
CURSO DE DIREITOS REAIS, 2011, Rio de Janeiro.

Direitos Reais. Rio de Janeiro: EMERJ, 2013.
110 p. (Srie Aperfeioamento de Magistrados, 16)

ISBN 978-85-99559-19-2
1. Direitos Reais. I. EMERJ. II. Srie. III. Ttulo.
CDD 342.125
Os conceitos e opinies expressos nos trabalhos assinados so de responsabilidade exclusiva

de seus autores. permitida a reproduo total ou parcial dos artigos desta obra,
desde que citada a fonte.
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Des. Edson Aguiar de Vasconcelos
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Rosngela Pereira Nunes Maldonado de Carvalho
Assessora da Diretora-Geral
Donatila Arruda Cmara do Vale
Sumrio
Apresentao........................................................................................ 7
Direitos Reais - O Instituto da Posse

Adriana Costa dos Santos ........................................................................ 9
Qualificao de Ttulos Judiciais Apresentados ao Registro Imobilirio

Carlo Artur Basilico ............................ .................................................. 15
Breves Consideraes Sobre a Alienao Fiduciria de Bens Imveis

Cludia Cardoso de Menezes . .................................................................... 25
Direitos Reais - Propriedade e Posse

Cludio Ferreira Rodrigues...................................................................... 35
Interverso do Carter da Posse

Daniela Reetz de Paiva ..............................................................................42
Usucapio e suas Modalidades

Dbora Maria Barbosa Sarmento ............................................................. 51
Direitos Reais na Atualidade

Lcia Regina Esteves de Magalhes . ..................................................... 63
Direito de Propriedade
Luiz Fernando de Andrade Pinto. ............................................................ 75
A Nova Usucapio
Maria Celeste Pinto de Castro Jatahy .................................................. 87
Direitos Reais
Renata Vale Pacheco de Medeiros ........................................................... 94
Anexo 1: Programa do Curso.........................................................101
Anexo 2: Parecer da Enfam . ..........................................................105

Srie Aperfeioamento de Magistrados 16 Direitos Reais
7
Apresentao
Em incremento ao Programa de Aperfeioamento dos Magistrados,
a Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro promoveu, ao longo
do segundo semestre de 2011, o Curso de Direito Civil Direitos Reais.
Com nfase no direito de propriedade, foram abordadas pelos ilus-

tres palestrantes, alm do referido tema, questes acerca da Posse, do
Direito Registral Imobilirio, dos Direitos Reais sobre Coisa Alheia, dos
Direitos de Garantia e da Alienao Fiduciria de Bem Imvel.
A temtica de grande interesse e presena constante no cotidiano

dos juzos cveis deu azo apresentao de profcuos trabalhos acadmicos
pelos Magistrados participantes, sempre com vistas ao aprimoramento dos
operadores do direito.
Com vista democratizao do conhecimento advindo dos ensina-

mentos compartilhados por profissionais especialistas na matria, reprodu-
zimos nesta publicao o contedo dos mencionados trabalhos.
Desembargadora Leila Mariano

Diretora-Geral da EMERJ
9
Direitos Reais
O Instituto da Posse
Adriana Costa dos Santos 1
Os direitos reais se diferenciam dos direitos obrigacionais em muitos

aspectos. Os primeiros esto definidos em lei. Tm como objeto sempre uma
coisa que pode ser corprea ou incorprea. J nos direitos obrigacionais o
objeto sempre uma prestao. Nos direitos obrigacionais h sempre um
credor e um devedor. No direito real h o titular desse direito e, de outro
lado, a sociedade. Os direitos reais tm natureza de direito absoluto.
J no campo dos direitos obrigacionais a exigibilidade em face do
devedor que esta vinculado relao obrigacional. O titular do direito real
no necessita de ningum para exercer os direitos advindos da relao jur-
dica. Por fim, os direitos obrigacionais nascem com a finalidade de serem
extintos e quanto antes melhor. J os reais nascem para se perpetuarem.
A sequela uma das caractersticas dos direitos reais, a marca do
direito sobre a coisa.
Os direitos reais so suscetveis de posse.
Falar em posse faz todo profissional da rea do Direito remontar aos
tempos de graduao: s definies de Ihering e Saviny. quando temos o
primeiro contato com o mundo da posse e tambm da propriedade.
A importncia do instituto da posse no est apenas limitada ao
mundo jurdico. Seu valor na sociedade de suma relevncia. Existem
implicaes sociais, polticas e econmicas fundamentais. Poucos tm con-
dies de adquirir um imvel onde residir ou mesmo locar.
1 Juza de Direito da 21 Vara Cvel-Capital.

10
Assim, a posse no fica relegada a um segundo plano em relao

ao instituto da propriedade. Suas diferenas no dizem respeito ao plano
de importncia.
Digo ainda que enfrentei situaes concretas mais difceis no campo
da posse que no da propriedade. As disputas por terreno, com ou sem ca-
sas, a certeza de ser dono e de possu-lo como se seu fosse.
Em locais mais humildes, as transaes imobilirias no atendem
aos requisitos formais da lei. As pessoas acreditam que compram a proprie-
dade e na verdade detm apenas a posse. comum que as transaes sejam
feitas sem escritura ou mesmo descrio fiel do imvel.
s vezes fica difcil saber at o que foi objeto do contrato. Exigir
mais que isso inviabilizar a prestao jurisidicional, permitindo a perpe-
tuidade dos conflitos que podem ter consequncias graves e irreversveis.
Vemos que muitos nem mesmo sabem a diferena entre um contra-
to de locao e um comodato. At a locao, em muitas das vezes, feita
por contrato verbal, sem ateno legislao especfica da matria.
A propriedade, diferentemente da posse, o mais pleno de todos os
direitos reais. A lei d ao proprietrio o direito de usar, gozar e dispor de
seu bem e reav-lo de quem quer que o possua de forma indevida.
Tanto a posse quanto a propriedade so temas de fundamental re-
levncia para ns, no mundo jurdico. So questes que desaguam em en-
frentamentos, na maioria das vezes, difceis de serem resolvidos.
Em um pas onde a questo agrria ainda tormentosa, onde a dis-
tribuio de renda ainda caminha a passos lentos, a disputa por um local
onde se estabelecer, onde viver, ainda causa transtornos e at mesmo morte.
E no s no campo, mas tambm nas cidades. No h espao para
todos. As cidades foram crescendo sem planejamento, sem estrutura urba-
na, e a realidade da ocupao do solo urbano um desafio dos dias atuais
e continuar sendo por muitos e muitos anos.
Ningum quer residir longe dos centros urbanos, pois a dificuldade
de trabalho aumenta e a distncia encarece o preo do transporte, sem
11
contar o desgaste do trajeto dirio. Aliado a isso, os transportes de massa

so ainda muito deficitrios.
comum que o preo do transporte ponha fim a uma proposta de
emprego, ou ainda a distncia, pois o empregador supe que o funcionrio
j chegar ao servio por demais cansado ou ficar retido no trnsito.
Com isso, as invases so uma realidade nos centros urbanos, e mui-
tos, sem ter condies de alugar ou comprar um imvel, migram de invaso
para invaso, sem um rumo, permanecendo nos locais at que sejam de l reti-
rados. Os espaos so divididos como possvel, e as famlias vo separando os
cmodos e os espaos com cortinas, panos, papelo, madeira. Fazem o puxado
da gua, da luz, e assim vivem, sem esperana de uma situao melhor.
Na cidade do Rio de Janeiro a questo imobiliria delicada, o pre-
o dos imveis subiu a tal patamar que torna invivel a sua aquisio por
grande parte da populao.
Diz-se que o Rio de Janeiro uma das cidades mais caras, perdendo
para grandes centros urbanos de referncia. Essa situao s agrava ainda
mais a disputa por um local onde vive-se na cidade maravilhosa.
Portanto, como todos temos que residir em algum lugar, a questo da
moradia um tema ainda delicado. No h espao, no h dinheiro para acom-
panhar os elevados preos, s a necessidade de que algo seja transformado!
Uma das grandes mudanas da atualidade, portanto, no poderia dei-
xar de ser o aspecto social da propriedade. Assim, hoje, o instituto jurdico da
propriedade est limitado seu uso ao interesse coletivo, ao interesse social.
Isso no uma contradio ao aspecto absoluto do direito de pro-
priedade, em que, salvo as limitaes legais, o proprietrio pode fazer com
a coisa o que bem entender, inclusive, abandon-la, nascendo para outrem
o direito usucapio. O abandono uma forma de perda da propriedade.
Os direitos reais so suscetveis de abandono porque s possuem o sujeito
ativo, o titular do direito.
Da, a razo de toda a preocupao dos proprietrios de terrenos que
ficam situados em locais distantes, com relao s invases.
12
Na verdade, a propriedade tem como caracterstica a individualidade,

sendo o condomnio uma exceo regra. Com isso, verifica-se que a pro-
priedade um direito que tem como caracterstica tambm a perpetuidade.
Assim, poderia o proprietrio se servir da coisa segundo seu interes-
se. Essa caracterstica da propriedade teve seu pice na Idade Mdia, du-
rante o Regime Feudal, quando o dono da terra era tambm dono da vida
e da morte de seus vassalos. Para habitar a terra, tinha o servo que seguir as
ordens do senhor feudal e pagar as quantias exigidas, produzir recebendo
de volta apenas, quando muito, o necessrio para sobreviver.
Com o passar dos anos, dos sculos, esse conceito sofreu alteraes
em razo da mudana da prpria sociedade.
O surgimento de um Estado Moderno, democrtico, mais preocu-
pado com a coletividade, atingiu a antiga ideia, exigindo limites a esse
exerccio absoluto da propriedade.
O prprio texto constitucional, hoje em vigncia, define limites para
o atuar do proprietrio. O bem comum e o interesse coletivo devem ser res-
peitados e levados em conta. Quem nunca ouviu falar no chamado uso noci-
vo da propriedade? Com ele, o direito absoluto relativizado. O proprietrio
no perde seu poder, mas exerce-o nos limites do bem-estar social.
Passa a ser a ocupao da terra uma questo social, deve ela ser
usada para produo, e o no atendimento a esta regra configura abuso
do direito de propriedade.
E no s a Constituio que traz essa ideia, existem tambm as leis
infraconstitucionais. No se admite mais terras ociosas.
Outra questo tormentosa a do condomnio edilcio. Viver em
condomnio de prdios. Antigamente, as pessoas moravam em casas, as
chamadas casas de frente de rua, e no condomnio de casas. O condo-
mnio mais comum era o de casas de vila, hoje, disputadssimas em razo
do baixo valor do condomnio.
Com o passar do tempo, por questo espacial e de segurana, a po-
pulao comeou a viver em apartamentos, constituindo um condomnio
13
edilcio, e foi preciso criar regras de convivncia comum, com regulamen-

tos, para possibilitar a vida de vrias famlias em imveis individuais, mas
em um mesmo espao, o condomnio.
E com o passar dos anos esses apartamentos ficaram cada vez menores,
verdadeiros cubculos, onde no quarto se opta pelo armrio ou pela cama. A sa-
da foram as reas de lazer, para viver-se fora do minsculo espao. A obteno
de um espao maior inviabilizada em razo do elevado preo dos imveis.
E quem nunca participou de uma reunio de condomnio? As in-
meras discusses e brigas para que suas ideias e hbitos prevaleam. Mas
preciso sempre buscar o bem estar de todos e nunca s de um.
O direito de um acaba quando comea o do outro. At que horas
pode-se fazer barulho? Que tipo de barulho? Festas? Pode-se manter ani-
mais nas unidades? Mudana de fachada? O Valor da cota condominial?
Segurana? Obras? Manter ligados todos os elevadores? Desligar algum
para economizar? Pode-se alugar vaga para no morador? Uso das partes
comuns? Perguntas e questes tormentosas da vida em condomnio.
Sempre se vai buscar o bem-estar da maioria. Hoje, a questo da
cota condominial tambm outro problema. O dbito de um faz com que
a cota dos demais se encarea para ratear o prejuzo. E a cota condominial
despesa que se incorpora ao oramento e no tem prazo de durao.
Com isso, entramos no tormentoso terreno dos direitos de vizinhana.
Que, na maioria das vezes, mostram-se muito mais como deveres de vizinhan-
a. So fundamentais para garantir a paz na convivncia entre vizinhos.
Temos que ter em mente que precisamos suportar os aborrecimen-
tos decorrentes da vida em sociedade. Barulho permitido? Qual a inten-
sidade? E a que horas? Podemos proibir uma obra que o vizinho quer fazer?
Existem incmodos que so fruto da experincia de viver em sociedade.
Aqui estamos no ramo da obrigao propter rem, j que oriunda
justamente dessa propriedade ou ainda da posse.
dever de todos cooperar para a segurana, sossego e sade de todos.
E imvel vizinho no necessariamente sinnimo de imvel limtrofe.
14
As aes dessa natureza so enfrentadas nos Tribunais e os Juzes apli-

cam os critrios da anterioridade, o da vocao do local e o da tolerncia para
soluo. Quem chegou primeiro? Morar perto de um hospital e pedir que
o Judicirio impea a circulao de ambulncias noite? Moro na Lapa e
quero que os bares fechem cedo, atendendo ideia de silncio a partir das 22
horas? A descarga do banheiro do vizinho incomoda porque ele a usa vrias
vezes noite? Ento ele deveria ser impedido de usar o banheiro?
Enfim, a questo da propriedade desgua em muitas outras ques-
tes, e viver em sociedade justamente isso, conviver com opinies diver-
sas, gostos diversos, religies diversas, idades e costumes diversos.
Se olharmos o passado, veremos que as sociedades evoluem deixan-
do de lado o aspecto individual e buscando mais o coletivo.
Finalmente estamos entendendo que no vivemos s, e no pode-
mos viver ss, isolados, precisamos conviver, e essa experincia passa pelo
entendimento de que nosso comportamento tem limites que esbarram,
justamente, nos direitos dos outros.
Assim, vemos que a noo de um dos direitos reais, a noo de proprie-
dade, no esta adstrita apenas ao aspecto econmico, o ser proprietrio da coi-
sa, mas que existe muito mais. So aspectos econmicos, sociais e culturais.
o ser dono nos limites impostos pela prpria convivncia com
outras pessoas, lembrando que temos que nos impor limites exigidos para
respeitar os demais.
Alm disso, o aspecto social nos lembra que todo ser humano pre-
cisa de um local para residir com dignidade. Quando nos deparamos com
reportagens ou fotos de pessoas que habitam espaos, verdadeiros buracos
cavados ou cedidos para ocupao, dividem terrenos com dezenas de ou-
tras famlias, sem nenhum tipo de privacidade ou possibilidade de uso dos
mais primrios dos servios essenciais, pensamos no que podemos fazer
para mudar essa triste realidade.
Ser que to difcil uma diviso mais justa?
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Qualificao de Ttulos Judiciais

Apresentados ao Registro
Imobilirio
(Breve anlise da competncia estabelecida
pelo inciso II do art. 89 do CODJERJ)
Carlo Artur Basilico1
Resumo: Partindo da anlise da funo registral como au-

xiliadora da funo judicial, especialmente de preservao e
fomento dos direitos reais, que se relacionam base fsica do
Estado Democrtico de Direito, analisa-se de forma crtica o
critrio estabelecido inciso II do art. 89 do CODJERJ, pro-
pondo-se que a competncia para conhecimento de eventuais
dvidas registrais suscitadas ante a apresentao de ttulos ju-
diciais ao registro, sejam dirimidas pelo juzo registral e no
pelo juzo de onde promanou a ordem, sem prejuzo da solu-
o de problemas menores de forma direta, pelo registrador,
junto ao juzo que deu a ordem, reservada a dvida somente
para os casos de no entendimento entre ambos.
Al registrador le est encomendada la higiene de

la propriedad, y a los tribunales la teraputica de la
propriedad; y a ambos la normalidad fisiolgica del
nismo de ella. Pazos y Garcia2
1 Juiz de Direito Titular da 1 Vara Cvel de Terespolis.
2 Citado por SILVA FILHO, Elvino, in A competncia do oficial do registro de imveis no exame dos ttulos
judiciais Ttulos Judiciais e o Registro de Imveis. So Paulo: IRIB, p. 49.
16
O REGISTRO DE IMVEIS E SUA IMPORTNCIA COMO

FUNO AUXILIADORA DA JUSTIA
A fixao de contornos da atividade do registrador na anlise dos t-

tulos judiciais apresentados a registro se enriquece com uma breve referncia
aos poderes e funes do Estado, no desempenho das atividades necessrias
manuteno do equilbrio da vida social moderna. conhecida a doutrina
da separao dos poderes desenvolvida por Montesquieu, a partir da anli-
se do sistema constitucional ingls, com especial destaque para o sistema de
controle recproco (checks and balances). A ideia inicial de separao como
forma de controle deu origem, no Estado Moderno, a um critrio jurdico de
organizao do Estado. Assim ensina Alessandro Groppali3:
[...]Dada a complexidade da vida, devem-se fixar relaes

entre os poderes, e a distino portanto, passa a ser entendida
no mais mecanicamente, no sentido de uma rgida separao
de rgos com funes individuadas, mas, de um lado, como
especificao de rgos e atribuies de funes expressas em
formas diferentes (lei, decreto, sentena) e, de outro lado,
como coordenao de rgos distintos na unidade do Estado,
a qual encontra sua expresso no poder poltico exercido pelo
governo com a maior liberdade de apreciao e atividade.
O princpio da diviso de poderes, de princpio poltico, na

forma entendida por Montesquieu, que com ele se propunha
sobretudo garantir a liberdade individual contra a possibilidade
da preponderncia de uma vontade dominadora, transformou-
se desse modo, na dogmtica moderna, em um critrio jurdico de
organizao do Estado atravs de seus rgos com a sua respectiva
competncia, e atravs tambm da coordenao dos mesmos
3 GROPPALI, Alessandro. Doutrina do Estado. So Paulo: Saraiva, 1962, p. 190.

17
em torno de um rgo central que lhe determina as diretivas e

mantm a sua unidade.
Como regra normal e principal, a cada rgo ou a cada grupo
determinado de rgos, deve ser atribuda uma nica e tpica
funo, o que no impede que, de uma maneira excepcional e
subsidiria, possam esses rgos exercer uma funo diversa.
(destaque nosso, em itlico)
Sobre o tema, o ilustre e saudoso professor titular de Direito Cons-
titucional da Universidade do Estado do Rio de Janeiro, Wilson Accioli de
Vasconcellos4, j observava com lucidez:
No obstante, porm, sabermos que as funes dos pode-
res do Estado, no pensamento de Montesquieu, deveriam
ser exercidas por rgos distintos, seria invivel conceb-los
como compartimentos estanques, funcionando cada um iso-
ladamente, pois isso prejudicaria o prprio Estado, que , aci-
ma de tudo, atividade, dinmica, movimento.
Com efeito, no se pode pensar o Estado, especialmente hoje, diante

da complexidade do conhecimento e das aes do mundo moderno, seno
como resultado de um gigantesco esforo de diversos atores, em desempe-
nho de milhares de funes prprias, entrelaadas em complexa dinmica
e iteratividade. A realizao da Justia dependem, cada vez mais, da co-
laborao de diversos ramos do conhecimento humano. Em um mundo
tecnolgico, massificado, globalizado e mercantilizado, a efetividade e a
segurana das decises judiciais dependem sobremaneira da qualidade e
da integrao de setores que, em muitos momentos, funcionam - de for-
ma dinmica - como auxiliares do trabalho judicial, seja preparando-o,
cumprindo-o ou mesmo intervindo diretamente nas decises (como o
caso, por exemplo, das intervenes processuais de entidades na qualidade
de amici curiae) . Disso depende no s, por vezes, a prpria deciso (to-
4 VASCONCELLOS, Wilson Accioli. Teoria Geral do Estado. Rio de Janeiro: Forense, 1985, p. 259.
18
mada aqui em sentido amplo como resultado principal da prtica judici-

ria de julgamentos), como muitas vezes a sua legitimidade, uma vez que a
democratizao dos meios de realizar a Justia, com a participao efetiva
de vrios segmentos da sociedade e do Estado contribui para sua aceitao,
respeito, e incorporao ao modus vivendi de um determinado povo.
O registro de imveis servio pblico delegado que, ao lado do
servio notarial, caracteriza-se como de organizao tcnica e administrati-
va destinada a garantir a publicidade, autenticidade, segurana e eficcia
dos atos jurdicos (art. 1 da Lei 9.935/94). Os registradores e notrios
so investidos nas delegaes por meio de concursos pblicos realizados
pelo Poder Judicirio. Atuam com responsabilidade objetiva (art. 37
6 da Constituio Federal) e analisam no s a regularidade formal dos
atos jurdicos que lavram e que registram, mas zelam pela autenticidade
dos atos, pela segurana na conservao dos seus registros, pela publici-
dade necessria ao seu conhecimento e tambm pela sua eficcia, ou seja,
pelos efeitos que legitimamente os cidados esperam dos atos praticados.
Nesse mister, alm da funo tipicamente administrativa de confeco e
guarda dos documentos e de prestao do servio pblico, desempenham
funo tcnica especial de conformao dos atos moldura legal. Como
referido pelo ilustre registrador Eduardo Scrates Sarmento Filho, em
recente evento realizado na Escola da Magistratura do Estado do Rio de
Janeiro (2011), o Direito Registral Imobilirio uma moldura para o
Direito Civil. Efetivamente, em razo de diversas exigncias tendentes a
preservar a segurana jurdica, o registro de imveis rene informaes e
procedimentos indispensveis perpetuao histrica e informao atual
dos direitos reais de um pas.
Cito a noo sobre as funes do registro imobilirio, elaborado com
costumeira percucincia pelo ilustre registrador Eduardo Pacheco Ribeiro
de Souza5, titular do Servio Registral e Notarial do 2 Ofcio de Justia de
Terespolis (RJ):
O registro imobilirio tem como funo bsica constituir o
repositrio fiel da propriedade imvel e dos atos e negcios ju-
5 SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. Noes Fundamentais de Direito Registral e Notarial. So Paulo:
Saraiva: 2011, p. 47/48.
19
rdicos a ela referentes, dando publicidade situao jurdica

dos bens imveis, com o que se alcanar a segurana jurdica.
Pode-se dizer que o registro imobilirio exerce no somente
uma funo jurdica, decorrente da publicidade registral, mas
tambm funes econmicas e sociais, ao fomentar o desen-
volvimento econmico fornecendo meio seguro para a con-
cesso de crdito e ao colaborar no cumprimento da funo
social da propriedade, atuando na fiscalizao da aplicao de
regras de direito urbanstico e ambiental.
Destaca-se ser de inestimvel importncia para o Direito a qualida-

de do servio registral, uma vez que os seus dados serviro para a pesquisa
histrica que se tomar como prova (quase sempre irrefutvel) em processo
judicial, revelando no s fatos a respeito dos sujeitos das relaes negociais
que so titulares dos direitos, como tambm a conformao objetiva de fatos
essenciais para o comrcio jurdico e mesmo a atuao do Poder Pblico,
como salientado no trecho antes citado, at mesmo para fiscalizao da apli-
cao das regras de direito urbanstico e ambiental. No 24 Encontro Regio-
nal dos Oficiais de Registro de Imveis, realizado em abril de 2008 na cidade
de Terespolis, o ilustre registrador imobilirio de Araatuba (SP), Marcelo
Augusto Santana de Melo, tratando sobre o meio ambiente e o registro de
imveis, comunicou os esforos do servio registral paulista no sentido de
- por meio de recursos tecnolgicos - implementar junto aos dados da matr-
cula, de modo a permitir inclusive sua visualizao tridimensional, todas as
limitaes ambientais do imvel, fornecendo uma gama maior de informa-
es para eventuais interessados na sua aquisio, ou utilizao econmica,
ou proteo sob qualquer forma. Sabe-se que, na Espanha, junto a dados do
registro, possvel saber at mesmo o ndice do impacto ambiental sonoro
da vizinhana que atinge o imvel. Somente em carter ilustrativo, pode-se
imaginar o resultado positivo na preveno de danos sade humana que
poderia resultar da averbao junto matrcula do imvel, de sua eventual
utilizao para depsito de lixo ou detritos industrial. O fato influenciaria
no mercado mas, principalmente, orientaria melhor as polticas pblicas de
conservao e recuperao do meio ambiente.
20
Todos os exemplos que podem ser referidos tm por objetivo so-

mente exaltar a relevncia da atividade registral para a sociedade. Se se tor-
nar, pois, ideia dinmica da separao dos poderes, pode-se concluir que
a atividade registral desempenha, de certa forma, a funo atribuda ao Es-
tado Juiz, como atividade colaboradora, na medida em que, pela qualidade
de seus servios em relao ao registro e adequao dos atos praticados, evita
a litigiosidade e, nos casos em que ela tenha ocorrido, conserva e favorece,
pelo registro, a segurana e a preciso necessrias para respeitar a autoridade
dos julgados. No se pode, portanto, deixar de ter em mente que a atividade
registral deve ser considerada em toda a sua dignidade como contribuio
fundamental para a construo organizada do Estado Democrtico de Di-
reito, que se assenta inexoravelmente sobre o territrio do pas, elemento
fsico principal de uma nao. Por mais que se tornem valorizados os bens
mveis, os ativos financeiros, os bens imateriais, sobre o conjunto de bens
imveis que se desenvolve toda a atividade, sobre eles habitam e trafegam as
populaes, deles que se extraem os recursos para a vida.
As decises judiciais e o registro de imveis
Como j referido, o registro imobilirio adequado tem no somente

a funo de agasalhar as decises judiciais nele lanadas como a funo de
prevenir os litgios, se os litigantes de antemo tm exata noo do alcance
de seus direitos por meio da consulta a seus dados. Os julgadores confiam
nas informaes hauridas do registro de imveis para deliberarem quanto
s razes das partes no processo judicial. Em muitos casos, os registradores
so at consultados por ofcios e prestam esclarecimentos indispensveis ao
julgamento das causas, especialmente quando necessria a pesquisa de li-
vros antigos (anteriores Lei 6.015/73), que no seguiam o sistema real de
inscrio no registro, mas utilizavam somente o sistema da transcrio dos
atos, sem vinculao direta a um s imvel. Devido especializao dos
registradores e sua experincia diria no trato dos negcios imobilirios,
revelam-se eles colaboradores inestimveis dos juzes na produo de prova
acerca de direitos imobilirios.
21
Em contrapartida, as milhares de decises proferidas no pas acerca

de direitos imobilirios, em vrias esferas do Poder Judicirio (inclusive
trabalhista e at mesmo penal - cf. o art. 128 do Cdigo de Processo Pe-
nal) alimentam o banco de dados dos registros de imveis a cada ano,
modificando no s a titularidade dos direitos como tambm a sua con-
formao objetiva, seja para adequar os dados realidade ou para gerar
direitos novos, pela diviso, fuso, ou transformao de direitos anteriores.
As decises, como atos jurdicos, participam, ao lado dos requerimentos
de registros de atos civis, da diuturna atividade do registrador de recepo
e exame de qualificao, para posterior inscrio no registro de imveis.
Exatamente nesse ponto surge, por vezes, uma divergncia salutar entre o
disposto na ordem judicial e o entendimento do registrador, porquanto,
por deficincia da instruo, equvoco da parte, ou at mesmo desconhe-
cimento por parte do registrador e at do magistrado, o eventual acesso da
deciso ao flio real pode ser equivocada ou incua, o que comprometeria
a segurana e eficcia jurdica que se espera do registro. Por isso, tambm
os ttulos judiciais, quando apresentados a registro, so submetidos devi-
da qualificao na forma do processo estabelecido nos arts. 182 e seguintes
da Lei 6.015/1973, cabendo ao oficial formular exigncias escritas ao apre-
sentante do ttulo judicial quando no contiver os requisitos necessrios
para ser inscrito, sem problemas, no flio real.
Questo importante pe-se a exame no caso de o registrador se re-
cusar a efetuar o registro do ttulo judicial, em entendendo o juzo de onde
promanou a ordem em insistir no seu cumprimento: a de saber qual juzo
ser o competente para dirimir a dvida. O inciso II do art. 89 do Cdigo
de Organizao e Diviso Judicirias do Estado do Rio de Janeiro preten-
deu solucionar o problema assim dispondo:
Art. 89 - Compete aos juzes de direito, especialmente em
matria de registro pblico, salvo o de registro civil das pes-
soas naturais:
22
II - processar e decidir as dvidas levantadas (rectius: susci-

tadas) por notrios e oficiais de registro pblico com funda-
mento nos artigos 198 da Lei 6.015/73; 103, pargrafo ni-
co, da Lei n 6.404/76 e 38, 1 e 44, 2 da Lei Estadual n
3.350/99, ressalvado, em qualquer hiptese, o cumprimento de
ordem proferida por outro juiz; (destaquei em itlico)
Em palestra proferida na Escola da Magistratura do Estado do Rio

de Janeiro (8-11-2011) o eminente Desembargador do TJRJ Celso Luiz
de Matos Peres revelou seu entendimento de que a norma em tela no
pode ser interpretada literalmente, uma vez que as questes pertinentes aos
princpios formais do registro de imveis no podem ser apreciadas - no
caso de dvida - seno pelo juzo com atribuio de exame das questes
registrais imobilirias. Observou ainda que o registrador no est obrigado
a cumprir a determinao contrria a seu entendimento, se proferida pelo
juiz que proferiu a ordem, mas no o competente para dirimir a questo
da dvida. Adiro a esse entendimento, que se me afigura lcido e ade-
quado ao melhor tratamento da matria. Com efeito, o artigo 198 caput
da Lei 6.015/73 estabelece que o requerimento do apresentante do ttulo
acompanhado com a declarao de dvida ser remetido ao juzo compe-
tente para dirimi-la. Note-se que a lei no se refere simplesmente a juzo
competente, mas a juzo competente para dirimi-la, ou seja, o juzo com
competncia para dirimir as dvidas registrais imobilirias. No poderia a
norma de organizao judiciria local criar regra diversa daquela estabeleci-
da na Lei de Registros Pblicos. O propsito da norma, certamente, o de
preservar a autoridade da coisa julgada, no submetendo a sua autoridade
a impedimento de uma deciso administrativa do registrador de recusa do
registro. Contudo, a recusa do registrador no se d, nesses casos, a ttulo
de desobedincia ao comando a ele direcionado. O registrador atua - na
citada dinmica das funes do Estado - como auxiliar do Juiz que o alerta
para eventuais incongruncias da ordem com o registro, sempre no intuito
de preservar o sistema registral de defeitos que comprometam sua seguran-
a e eficcia. Veja-se, por exemplo, a peculiar deciso que o grande civilista
23
Miguel Maria de Serpa Lopes proferiu e transcreveu em seu Tratado de

Registros Pblicos (citado em obra clssica do eminente Desembargador
do TJRJ Eduardo Scrates Castanheira Sarmento6) em que, diante de uma
ordem judicial promanada do juzo do inventrio para registro de verba
testamentria como usufruto em evidente caso de fideicomisso, o regis-
trador viu-se em dificuldade para efetuar o registro, e aquele eminente
civilista, na qualidade de juiz competente do registro, manteve a negativa
do registrador, sem alterar a deciso do juzo sucessrio, mas observando
que, como usufruto, no poderia a disposio ser registrada, uma vez que
havia sido estipulado somente um beneficirio (o fideicomissrio) mas a
disposio testamentria no indicara o usufruturio e o nu-proprietrio; o
que seria indispensvel em caso de usufruto. Com isso se demonstrou que
a deciso judicial havia sido equivocada. No podia ser modificada pelo
registrador. Mas ele no era obrigado a aceit-la no flio real.
Evidentemente que, na maioria dos casos, em havendo exigncias
ou dvidas por parte do registrador, deve ele se dirigir diretamente por
ofcio ao juzo de onde promanou a ordem (cvel, trabalhista, criminal etc.)
fazendo as devidas e respeitosas ponderaes, alvitrando inclusive soluo
que vislumbre, com que certamente contar com o esprito aberto dos
magistrados sem vaidades e com inteligncia suficiente para aproveitar a
experincia e o conhecimento do registrador, que funciona a como um
verdadeiro amicus curiae para o cumprimento da deciso. No h necessi-
dade da suscitao de dvida, a questo pode ser decidida de forma sim-
ples, incidental, nos prprios autos de onde promanada a ordem. A, ser o
prprio juzo que prolatou a ordem o competente para resolver os proble-
mas de adequao. Entretanto, caso insista na prtica do ato registral e o
registrador persista na qualificao negativa do acesso do ttulo, dever ele
suscitar a dvida registral imobiliria, a ser encaminhada ao juzo compe-
tente para dirimi-la (segundo a organizao judiciria do Estado), cabendo
ao juzo registral deliberar a fim de que o juzo emanador da ordem seja
cientificado posteriormente. No h, no caso, descumprimento de coisa
6 A Dvida na Nova Lei de Registros Pblicos. Rio de Janeiro: Ed. Rio, 1977, p. 24/26.
24
julgada, porque o mbito de anlise diverso. Se o registrador, ao admitir

um ttulo particular a registro, pode verificar a validade de seus efeitos de
acordo com as circunstncias do registro, seu mbito de anlise muito
mais reduzido diante de um ttulo judicial apresentado a registro. A anlise
limitar-se- a aspectos de congruncia, de requisitos formais etc., e as ques-
tes de mrito exsurgiro somente de forma indireta, mas no podero ser
objeto de modificao da parte do juzo registral, cuja deciso tem carter
administrativo, e limita-se ao exame da questo registral, repita-se, poden-
do imbricar-se com a questo de fundo somente de forma indireta, afinal,
o registro de imveis a moldura dos direitos reais. Como acentuou o
ilustre Desembargador Celso Peres em sua conferncia, o que se apresenta
ao registrador o ttulo, mas o que se registra o direito. Se o direito deve
ser emoldurado, preciso que o quadro encaixe na moldura; seno a arte,
por mais bela que seja, no poder ser exibida.
A relao entre registrador e magistrado deve ser vista com o olhar
pblico, em que ambos figuram como atores proeminentes da manuteno
do sistema de confiabilidade e aperfeioamento dos direitos imobilirios
que esto na base do Estado Democrtico de Direito. No se permitem
posies isoladas, dada a multiplicidade e a vastido do conhecimento hu-
mano, podendo-se mesmo afirmar que h de se ter em mente, nessa coope-
rao dinmica das funes do Estado, que a humildade dos seus agentes,
pblicos ou privados por delegao, o primeiro passo para aquisio de
sabedoria, e fomento da paz e da segurana jurdica. Como se l na citao
lanada na epgrafe deste trabalho, em traduo livre, ao registrador atri-
buda a higiene da propriedade e aos tribunais, a sua teraputica: a ambos, sua
normalidade fisiolgica.
25
Breves Consideraes Sobre a

Alienao Fiduciria de Bens Imveis
Cludia Cardoso de Menezes 1
O instituto da alienao fiduciria um direito real que est inserido

dentro do direito de propriedade previsto nos artigos 1.361 ao 1.368-A do
Cdigo Civil, e se constitui na transferncia ao credor da propriedade do
bem garantidor, ficando o devedor com a posse direta do bem e, adimplido
o contrato, o devedor retoma a posse do imvel.
No caso de inadimplncia, o credor reaver a posse direta do bem,
promovendo a execuo da garantia.
Tal instituto tem origem no Direito Romano pela chamada fiducia
que se caracterizava como um contrato de confiana, atravs do qual havia
a transferncia da posse do bem, mas com o intuito de proteo daquele
e no de garantia de cumprimento de obrigaes, devendo ser restitudo
vontade do proprietrio, denominando-se fiducia cum amico, posterior-
mente realizada como transferncia da posse at o pagamento da dvida, e
assim, denominada fiducia cum creditore.
A alienao com garantia fiduciria veio como resposta ao desaten-
dimento da demanda do mercado de transaes de bens mveis e imveis
de elevado valor comercial, traduzindo-se como uma alternativa a institu-
tos como o penhor, a anticrese e a hipoteca que se perfazem por meio de
procedimento de execuo judicial e a morosidade prpria da estrutura
que servia como desestmulo celebrao de negcios dessa natureza.
1 Juza de Direito Titular do XII Juizado Especial Cvel da Comarca da Capital.

26
Outros crditos passaram a perder a garantia de crdito, deixando

de atender s expectativas do credor, surgindo a alienao como garantia
eficaz ao negcio, utilizada no Brasil, especialmente, na securitizao de
crditos e garantia no direito imobilirio, neste ltimo, a prtica do mer-
cado a da celebrao de contrato de compra e venda com pacto adjeto de
alienao fiduciria e se o bem financiado, firma-se o contrato de finan-
ciamento com aquele pacto.
Quanto s partes no contrato e sua utilizao em outros negcios
jurdicos, Silvio de Salvo Venosa esclarece que ao contrrio de outras moda-
lidades do sistema, o legislador expressamente possibilitou qualquer pessoa fsica ou
jurdica contrat-la, no sendo privativa das entidades que operam o Sistema Finan-
ceiro Imobilirio (art. 22, pargrafo nico, agora com nova redao dada pela Medi-
da Provisria n 221/2004). Desse modo, constri-se mais um mecanismo jurdico
fomentador da alienao de imveis, com estrutura simplificada cuja tendncia ser
substituir em muitas oportunidades a hipoteca e o compromisso de compra e venda.
Dvida era saber se essa modalidade de negcio pode garantir qualquer negcio jur-
dico, uma vez que a lei no faz restrio. Em princpio, embora o instituto tenha sido
criado com a finalidade de aquisio de imveis, nada impedir que a garantia fiduci-
ria seja utilizada para outros negcios paralelos, pois no existe proibio na lei.
A Lei n 9.514/97 regulamentou a alienao fiduciria e a concei-
tuou em seu artigo 22 como sendo o negcio jurdico pelo qual o devedor,
ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou
fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel.
A Lei n 9.514/97, alterada pela MP 2.223/01 e pela Lei 10.931/04,
instituiu essa modalidade de garantia real, denominada propriedade fidu-
ciria que at esse momento era aplicada, to somente, a bens mveis ad-
quiridos mediante financiamento.
Como em qualquer negcio jurdico, existem os elementos e re-
quisitos para a validade do contrato, como o agente capaz, objeto lcito e
forma prescrita ou no defesa em lei (artigo 104, Cdigo Civil).
Os sujeitos do contrato so: o comprador, vendedor, garante e finan-
ciador. A capacidade aqui entendida como aquela relativa de contrair
27
obrigaes e de dispor livremente dos seus bens. O objeto o bem mvel e

a coisa futura. Quanto forma, a sua contratao dever se dar por escrito,
atravs de documento pblico ou particular, devendo conter os requisitos
previstos no art. 24 do Lei n 9.514/97: I - o valor do principal da dvida;
II - o prazo e as condies de reposio do emprstimo ou do crdito do
fiducirio; III - a taxa de juros e os encargos incidentes; IV - a clusula
de constituio da propriedade fiduciria, com a descrio do imvel ob-
jeto da alienao fiduciria e a indicao do ttulo e modo de aquisio;
V - a clusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre
utilizao, por sua conta e risco, do imvel objeto da alienao fiduci-
ria; VI - a indicao, para efeito de venda em pblico leilo, do valor do
imvel e dos critrios para a respectiva reviso; VII - a clusula dispondo
sobre os procedimentos de que trata o art. 27 (procedimentos de leilo do
imvel, quando inadimplente o devedor) e no contrato caber, ainda, ser
prevista as penalidades da mora, procedimentos de intimao para abertu-
ra de oportunidade para a purgao da mora, como se dar a convalidao
da propriedade ao credor, os valores a serem considerados nos leiles, as
condies de restituio, a previso da taxa de ocupao, a contratao de
seguros e demais previses necessrias ao negcio.
Como contrato bilateral, as partes se obrigam ao cumprimento de
determinadas obrigaes e direitos recprocos. Quanto ao fiduciante cabe
obter a propriedade plena ps o resgate da dvida, exercer o uso e fruir do
imvel, mover as competentes aes possessrias, praticar os atos conservat-
rios do bem e receber o saldo do leilo, obrigando-se, por seu turno, a adim-
plir a dvida e seus acessrios, pagar o IPTU, contribuies condominiais e
demais encargos do imvel e responder civilmente perante terceiros.
De outro giro, cabe ao fiducirio receber seu crdito, apropriar-se
do produto da venda do imvel, ressalvada a devoluo do crdito rema-
nescente dvida ao fiduciante, consolidar a propriedade em seu nome,
mover ao de reivindicao e aes possessrias e reintegrao de posse
do imvel, aps a consolidao, obrigando-se a respeitar a posse direta do
fiduciante, liberar a garantia fiduciria at 30 dias aps receber seu crdito,
28
sob pena de multa, promover sua notificao e demais atos de cobrana

e leilo de acordo com a lei, colocar o imvel venda, depois da consoli-
dao, por meio de dois leiles pblicos e devolver ao fiduciante o saldo
apurado na venda do imvel.
A alienao fiduciria um contrato que confere segurana ao
credor quanto a obteno de seu crdito de forma mais clere que na
hiptese de garantia hipotecria, pela possibilidade do procedimento de
cobrana extrajudicial.
Configurada a inadimplncia do devedor, o credor poder, auto-
maticamente, se tornar o possuidor direto, j na hipoteca a propriedade e
posse permanecem no patrimnio do devedor, e na inadimplncia dever
ser ajuizada a competente ao judicial de execuo objetivando a penhora
do bem e a sua posterior alienao em hasta pblica.
Ademais, o credor na alienao fiduciria no se submete aos in-
convenientes da existncia de mltiplas hipotecas gravando um mesmo
bem, ou no caso da falncia o bem hipotecado integrado massa falida,
situaes essas que podem comprometer o recebimento do crdito, quanto
a este ltimo o art. 36, 4, da Lei 6.024/74, dispe que: 4 No so
igualmente atingidos pela indisponibilidade os bens objeto de contrato de
alienao, de promessa de compra e venda, de cesso de direito, desde que
os respectivos instrumentos tenham sido levados ao competente registro
pblico, anteriormente data da decretao da interveno, da liquidao
extrajudicial ou da falncia.
Com efeito, a cobrana pela via extrajudicial mais gil para a satisfa-
o do credor, sendo que, no caso da alienao fiduciria, a Lei n 9.514/97
nos artigos 26 e 27, prev a execuo extrajudicial da garantia, prescrevendo
os procedimentos de cobrana e leilo do bem objeto do contrato.
Inicia-se o procedimento com a intimao do devedor para a purga
da mora, aps o cumprimento da carncia prevista no contrato.
A intimao far-se- pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu repre-
sentante legal ou ao procurador regularmente constitudo, podendo ser
promovida, por solicitao do oficial do Registro de Imveis, por oficial
29
de Registro de Ttulos e Documentos da comarca da situao do imvel

ou do domiclio de quem deva receb-la, ou pelo correio, com aviso de
recebimento (Art. 26 3, Lei n 9.514/97). Essa intimao deve pessoal
ao devedor e o seu descumprimento gera a nulidade do procedimento,
traduzindo-se em condio essencial, sendo ressalvada a hiptese legal de
intimao por edital, desde que o devedor se encontre em local incerto e
no sabido. Neste diapaso, mesmo no estando prevista na lei, quando o
devedor se esquiva em receber a intimao, existe a possibilidade de mover
a notificao judicial, citando o devedor por hora certa. Por oportuno,
deve ser frisado que o cnjuge do devedor, tambm, dever ser intimado.
No caso de purga da mora, convalescer o contrato, e no caso de ausncia
da purgao da mora, o oficial do competente Registro de Imveis, certifi-
cando esse fato, promover, vista da prova do pagamento, pelo fiducirio, do
imposto de transmisso inter vivos, e se for o caso, do laudmio (Art. 26 7,
Lei n 9.514/97).
Com a consolidao da propriedade do credor, ser o bem posto a
venda em leilo no prazo de 30 dias, sendo que o primeiro leilo dever
ser efetivado levando-se conta como preo mnimo aquele constante do
contrato e frustrado o leilo ser realizado o segundo, em que ser aceito o
maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dvida, das
despesas, dos prmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e
das contribuies condominiais, entendendo-se dvida como o saldo de-
vedor da operao de alienao fiduciria, na data do leilo, nele includos
os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais e,
como despesas, a soma das importncias correspondentes aos encargos e
custas de intimao e as necessrias realizao do pblico leilo, nestas
compreendidas as relativas aos anncios e comisso do leiloeiro (art. 27,
2 e 3, da Lei n 9.514/97).
Realizado leilo, exonera-se o devedor pelo saldo remanescente, sen-
do assegurado ao fiducirio e seus sucessores, inclusive ao adquirente do
imvel, promover a reintegrao de posse que ser concedida em carter
liminar para desocupao em sessenta dias, desde que haja a comprova-
30
o da propriedade em nome daquele. Assim, so quatro as possibilidades

de soluo do leilo extrajudicial do imvel: a) a ausncia de arrematao
nos dois leiles, consolidando-se a propriedade e a posse plena na figura
do fiduciante; b) a arrematao no primeiro leilo no valor estipulado no
contrato, restituindo eventual saldo; c) a arrematao no segundo leilo
pelo valor da dvida mais encargos revela-se, por vezes, um problema
para o credor e para os eventuais credores do devedor j que o bem poder
ser arrematado por preo muito inferior ao seu valor de mercado; d) o
fiduciante poder purgar a mora antes do auto de arrematao, resolvendo a
propriedade do fiducirio.
O fiducirio, aps a consolidao de sua propriedade, ou o arrematan-
te do imvel em leilo, possui legitimidade ativa para propor ao de rein-
tegrao de posse. E em recente julgado o Eg. Superior Tribunal de Justia
decidiu que os encargos incidentes sobre o imvel, caso no estejam previstos
no edital do leilo, no so devidos pelo arrematante (REsp 1.092.605-SP,
Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 28/6/2011). Acrescente-se que o Eg.
STJ j se posicionou no sentido de que as despesas relativas ao imvel arre-
matado so de responsabilidade do adquirente, conforme elucida a ementa
abaixo transcrita:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMNIO - TA-

XAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA -
ALIENAO FIDUCIRIA - ADQUIRENTE - RECUR-
SO NO CONHECIDO.
1 - Na linha da orientao adotada por esta Corte, o adquirente,
em alienao fiduciria, responde pelos encargos condominiais
incidentes sobre o imvel, ainda que anteriores aquisio, ten-
do em vista a natureza propter rem das cotas condominiais.
2 - Recurso no conhecido.
(REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZI-
NI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ
22/05/2006, p. 219)
31
Por seu turno, o fiduciante, na constncia do contrato, poder in-

tentar todas as aes possessrias admitidas em lei para proteger a posse do
bem, inclusive contra o fiducirio, mas como bem decidiu o Eg. STJ, no
caso de ser configurada a inadimplncia, inexiste o ttulo de posse, confor-
me ementa a seguir colacionada:
PROCESSUAL CIVIL. ALIENAO FIDUCIRIA EM

GARANTIA. USO DA AO POSSESSRIA. POSSIBI-
LIDADE. AUSNCIA DE PREJUZO PROCESSUAL.
O DEVEDOR ALIENANTE FICA SEM TTULO DE
POSSE, UMA VEZ RESOLVIDO O CONTRATO, POR
INADIMPLNCIA, SEGUNDO CLUSULA EXPRES-
SA, INCORRENDO EM ESBULHO, A JUSTIFICAR O
USO PELO PROPRIETRIO FIDUCIRIO DA AO
DE REINTEGRAO DE POSSE.
(REsp 20.168/RJ, Rel. Ministro DIAS TRINDADE, TERCEI-
RA TURMA, julgado em 27/04/1992, DJ 25/05/1992, p. 7397)
Existe, ainda, a possibilidade de mover ao de cumprimento de

obrigao de fazer pelo fiduciante, seu cessionrio ou sucessor contra o
fiducirio, podendo ser instituda multa mensal de 0,5% sobre o valor
do contrato para o caso de mora na entrega do imvel. Subsiste, ainda, a
possibilidade de ajuizamento de ao para a prestao de contas do leilo,
verificando-se a certeza do clculo e a eventualidade de saldo remanescen-
te. O julgado abaixo do Eg. Tribunal de Justia deste Estado traz um exem-
plo de prestao de contas em leilo de bem mvel, no caso, um caminho,
podendo ser aplicado ao caso de alienao de bem imvel, pois no existe
incompatibilidade nesta medida:
APELAO. PROCEDIMENTO ESPECIAL DE PRES-

TAO DE CONTAS. DIREITO DE EXIGIR CONTAS.
A prestao de contas tem como escopo liquidar o relacio-
32
namento jurdico existente entre as partes no seu aspecto eco-

nmico, de tal modo que, afinal, se determine, com preciso,
a existncia ou no de saldo; fixando, no caso positivo, o seu
montante, com efeito de condenao judicial contra a parte
que se qualifica como devedora. In casu, o apelado rechaa o
saldo remanescente da alienao do veculo outrora objeto do
contrato de financiamento ajustado entre as partes, sustentan-
do, inicialmente, que o preo de venda apontado pelo apelante
no se coaduna com o preo do automvel de acordo com a
tabela FIPE. Aduz que no houve comprovao do valor pelo
qual a parte r alienou o veculo e que o contrato firmado en-
tre as partes encontrava-se eivado de clusulas abusivas, o que
influencia o saldo a ser devolvido parte autora. A quaestio
versa sobre a existncia ou no do direito de exigir contas da
parte autora. Na presente hiptese, o douto sentenciante julgou
procedente a pretenso autoral, condenando a parte r a pres-
tar contas, sob o fundamento de que o documento de fls. 26,
produzido unilateralmente pela parte r, no tem o condo de
comprovar o preo pelo qual o automvel foi alienado, a fim de
que a parte autora possa considerar as contas apresentadas pela
parte r corretas ou no. De fato, o documento ora examinado
no se encontra apto a corroborar as alegaes da parte r, qual
seja, de que o bem foi vendido por R$ 22.680,00, sendo certo
que a mera apresentao de nota fiscal, no caso de venda para
particular, ou do auto de arrematao, na hiptese de leilo
judicial, chancelaria o preo apresentado pelo apelante. Regis-
tre-se, por bvio, que a dvida que paira sobre o montante da
alienao influencia diretamente no saldo remanescente a ser
percebido pela parte autora. Logo, inconteste o direito do ape-
lado prestao de contas. Recurso a que se nega seguimento.
(TJRJ - 0002052-04.2009.8.19.0016 APELAO - DES.
RENATA COTTA - Julgamento: 19/07/2011 - TERCEIRA
CMARA CVEL)
33
Vale esclarecer que o contrato de alienao fiduciria de bem imvel

est, em geral, vinculado a um contrato de adeso e, aps a edio da Lei
n 8.078/90, restou passvel de reviso as clusulas consideradas abusivas,
firmando-se o Eg. STJ pela sua aplicao, conforme exemplos a seguir:
COMERCIAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA

DE IMVEL - PERDA DO VALOR DAS PRESTAES
- VALOR DAS PRESTAES - (CLUSULA ABUSIVA) -
INTELIGNCIA DOS ARTS. 51 E 53 DO CDIGO DO
CONSUMIDOR.
I - NA EXEGESE DOS ARTS. 51 E 53 DO CODIGO DO
CONSUMIDOR SO ABUSIVAS AS CLUSULAS QUE,
EM CONTRATO DE NATUREZA ADESIVA, ESTABE-
LEAM, RESCINDIDO ESTE, TENHA O PROMISS-
RIO COMPRADOR QUE DEVOLVER AS PRESTAES
PAGAS, SEM QUE DO NEGOCIO TENHA AUFERIDO
QUALQUER VANTAGEM.
II - RECURSO NO CONHECIDO.
(REsp 59.494/SP, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEI-
TER, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/04/1996, DJ
01/07/1996, p. 24048)
Esta Corte entende aplicvel o CDC aos contratos de m-

tuo para aquisio de imvel, da mesma forma que os demais
contratos de financiamento bancrio RESP 213.825/RS,
27/11/2000, Min. Barros Monteiro; e RESP 299.171/MS,
Rel. Min. Svio de Figueiredo Teixeira, DL 10/09/2001.
Ao longo da exposio, depreendemos a grande importncia que

este negcio jurdico vem tomando no mercado imobilirio, por represen-
tar meio real de garantia, possibilitando a satisfao do crdito e a venda
extrajudicial do bem, trazendo, assim, maior celeridade, evitando o ajuiza-
mento de inmeras demandas e o assoberbamento do Poder Judicirio.
34
REFERNCIAS
VENOSA, Silvio de Salvo, Direito Civil: direitos reais, 6. ed., Edi-

tora Atlas, 2006.
http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm
35
Direitos Reais
Propriedade e Posse
Cludio Ferreira Rodrigues 1
DIREITOS REAIS
No seguimento privado da cincia jurdica, este tema sempre foi mui-

to instigante e apaixonante, tanto que nossa Escola da Magistratura, por
meio de seu Frum Permanente de Direito Civil, resolveu promover um cur-
so sobre ele e convidou juristas de expresso para exposio de suas ideias.
Sobre o assunto apresentamos algumas anotaes.
Conforme magistrio do clssico Professor Caio Mrio:
com os Direitos Reais, designao que desde Savigny se vem
difundindo e aceitando, posto que a denominao clssica
Direito das Coisas tenha sido consagrada no Cdigo Civil
Brasileiro de 1916, e mantida no Cdigo Civil de 2002,
como prevalecera no BGB de 1896. J tivemos ensejo de os
conceituar, distinguindo-os dos de crdito (v. n. 7, supra,
vol. I), dizendo que os primeiros (iura in re) traduzem uma
dominao sobre a coisa, atribuda ao sujeito, e oponvel
erga omnes, enquanto os outros implicam a faculdade de
exigir de sujeito passivo determinado uma prestao.2
Clvis Bevilqua conceituava os direitos reais como o complexo das

normas reguladoras das relaes jurdicas referentes s coisas suscetveis de apro-
priao pelo homem.3
1 Juiz de Direito do II Juizado Especial de Violncia Domstica e Familiar Contra a Mulher da Comarca da Capital.
2 PEREIRA, Caio Mrio da Silva, Instituies de direito civil. Rio de Janeiro, Editora Forense, 2010, p. 01.
3 FARIAS, Cristiano Chaves de, Direitos reais/Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald 7. Ed. Rio de
Janeiro: Lumen Juris, 2011, p. 07.
36
CARACTERSTICAS FUNDAMENTAIS
Os iura in re so destacados por caractersticas fundamentais,

podendo ser citadas dentre elas o absolutismo, a sequela, a preferncia
e a taxatividade.
O absolutismo, j antes delineado pelo professor Caio Mrio, o
trao bsico no qual a doutrina sempre se apegou para separar os direitos
reais dos direitos obrigacionais, tradicionalmente marcados pela relativida-
de. Os direitos reais so excludentes, pois todos se encontram vinculados a
no perturbar o exerccio do direito real jura excludendi omnis alios.
De fato, nas obrigaes no h poder jurdico sobre um objeto opo-
nvel a toda a coletividade. Pelo contrrio, somente surge uma faculdade
de um credor exigir uma atuao positiva ou negativa do devedor se este
descumprir seu dever jurdico. Tal atuao somente poder ser reclamada
relativamente ao sujeito passivo da relao, no atingindo imediatamente
terceiros estranhos ao vnculo.
Por outro lado, os direitos reais aderem coisa, sujeitando-a imedia-
tamente ao poder de seu titular, com oponibilidade erga omnis. A inerncia
do direito real ao objeto afetado to substancial que permite que o seu
titular persiga-o em poder de terceiros onde quer que o objeto se enconte.
Em outro ngulo, presente predominantemente nos direitos reais de
garantia, a preferncia consiste no privilgio de o titular do direito real em
obter o pagamento de um dbito com o valor do bem aplicado exclusivamen-
te sua satisfao. Havendo o concurso de diversos credores, a coisa dada em
garantia subtrada da execuo coletiva, pois o credor com garantia real
pignoratcio, fiducirio ou hipotecrio prefere aos quirografrios.
Por derradeiro, destinando-se a operar contra toda a coletividade,
no pode qualquer direito real ser reconhecido juridicamente se no hou-
ver prvia norma que sobre ele faa previso. Portanto, inseridos em regi-
me de ordem pblica, os direitos reais so numerus clausus, de enunciao
taxativa, localizados no rol pormenorizado do art. 1.225 do Cdigo Civil
e em leis especiais diversas (Lei 9.514/1.997, que disciplinou a alienao
fiduciria de coisa imvel, por exemplo).
37
CLASSIFICAO
Em um primeiro plano podemos situar o direito real sobre coisa prpria.

a propriedade jus in re propria. O direito real por excelncia, o
nico com natureza originria.
A propriedade a manifestao primria e fundamental dos direitos
reais, detendo um carcter complexo em que os atributos de uso, gozo, dis-
posio e reivindicao renem-se. Em contrapartida, os direitos reais em
coisa alheia somente se manifestam quando do desdobramento eventual
das faculdades contidas no domnio.
H ainda a propriedade superficiria e a propriedade fiduciria, que
so direitos reais sobre coisa prpria, mas que se distanciam do direito de
propriedade convencional, tendo em vista que ambos carecem da carac-
terstica da perpetuidade, sendo nas duas situaes uma propriedade com
natureza resolvel.
De outro lado, como j antes foi adiantado, temos os direitos na
coisa alheia ou direitos limitados jus in re aliena.
So manifestaes facultativas e derivadas dos direitos reais, pois re-
sultam da decomposio dos diversos poderes jurdicos contidos na esfera
dominial. Assim, sua existncia jamais ser exclusiva, eis que na sua vigncia
convivem com o direito de propriedade, mesmo estando ele fragmentado.
Exemplificando: no usufruto, o nu-proprietrio v-se despido dos
poderes de uso e gozo da coisa, porm mantm a faculdade de disposio,
a despeito dos atributos dominiais concedidos ao usufruturio.
Os direitos reais sobre coisa alheia subclassificam-se em direitos de
gozo e fruio; de garantia; de aquisio.
No primeiro grupo esto inseridos o usufruto, a servido, o uso e a
habitao. No segundo seguimento encontramos o penhor, a hipoteca e a
anticrese e por fim visualizamos a promessa de compra e venda.
O usufruto se define como o direito real temporrio concedido a
uma pessoa para desfrutar um objeto alheio como se prprio fosse, reti-
38
rando suas utilidades e frutos, contudo sem alterar-lhe a substncia. Nele

o domnio fracionado, pois enquanto o usufruturio percebe os frutos
naturais, industriais e civis e retira proveito econmico da coisa, remanesce
em poder do nu-proprietrio o contedo do direito, isto , a faculdade de
disposio da coisa em sua prpria substncia, podendo alienar, instituir
nus real ou dar qualquer outra forma de disposio ao objeto, apesar de
despido dos outros importantes atributos.
Servido a relao jurdica real por meio da qual o

proprietrio vincula o seu imvel, dito serviente, a pres-
tar certa utilidade a outro prdio, dito dominante, per-
tencente a dono distinto, obrigando-se, em consequncia,
a no praticar determinados atos dominiais no prdio
serviente ou a no impedir que neste o proprietrio do
imvel dominante pratique atos de extrao de utilidade
que lhe foi concedida.4
O direito real de uso paradigma jurdico prximo ao usufruto,

mas que com ele no se confunde. Possui abrangncia reduzida, eis que as
faculdades consubstanciadas no direito subjetivo so restritas e limitam o
campo de atuao de seu titular.
A distino entre usufruto e direito real de uso repousa na impossi-
bilidade de o titular deste gozar do objeto de seu direito. O usurio pode
usar o bem, sendo-lhe, todavia, interditada a sua fruio. Fundamental,
para compreender o contedo do direito real de uso perceber que dentro
do prprio jus utendi se encontra a permisso para a explorao dos frutos
naturais da coisa, que atendam to somente s necessidades de subsistncia
da famlia do titular do direito real limitado.
Os frutos que sobejarem s necessidades do usurio pertencem ao
proprietrio da coisa.
4 TEIXEIRA, Jos Guilherme Braga. Das Servides. So Paulo: Lejus, 1997, p. 29.
39
O direito real de habitao foi disciplinado pelo artigo 1.414 do

Cdigo Civil.
um direito real ainda mais limitado do que o direito de uso. Nele
a coisa alheia est destinada ocupao direta, gratuita e temporria do
beneficirio com sua famlia, sendo-lhe vedada qualquer forma de fruio,
sob pena de resoluo da faculdade.
Expostos os direitos reais de fruio ou gozo, passemos ao exame dos
direitos reais de garantia.
Conforme o artigo 1.431 do Cdigo Civil, constitui-se o penhor pela
transferncia efetiva da posse que, em garantia do dbito ao credor ou a quem
o represente, faz o devedor, ou algum por ele, de uma coisa mvel, suscetvel
de alienao.
Na diposio percebe-se que o domnio continua na esfera jurdica
do devedor, devendo a coisa estar disponvel ao comrcio.
Nos penhores rural, industrial, mercantil e de veculos automotores
no h transferncia da posse do objeto ao credor.
A hipoteca define-se como o direito real de garantia por fora do
qual um bem imvel aqui se incluem os navios e aeronaves assegura ao
credor o pagamento de uma dvida, permanecendo seu objeto na posse do
devedor ou de terceiro.
Como ltimo dos direitos reais de garantia temos a anticrese.
Da mesma forma que a enfiteuse, com o Cdigo Civil de 2.002
poderia ter havido a extino da anticrese.
O negcio anticrtico sempre foi de existncia diminuta. O Profes-
sor Caio Mrio citou nas suas Instituies de Direito Civil que, em mais
de 60 (sessenta) anos no exerccio da advocacia, somente em uma oportu-
nidade redigiu um contrato disciplinando este direito.
Segundo o artigo 1.506 do Cdigo Civil, a anticrese o direito real
de garantia em razo do qual o devedor entrega ao seu credor a posse direta
de um imvel de sua propriedade ou de terceiro, objetivando transferir ao
credor a cesso dos frutos civis em compensao da dvida.
40
Encerrado o exame dos direitos reais de garantia, falta-nos tratar do

direito real de aquisio.
De forma deveras econmica, este direito real de aquisio foi disci-
plinado pelos artigos 1.417 e 1.418 do novo Cdigo Civil.
Com o direito posto nos foi possvel definir a promessa de compra
e venda como espcie de contrato preliminar bilateral pelo qual as partes, ou
uma delas, comprometem-se a celebrar adiante o contrato definitivo de com-
pra e venda. negcio de segurana, destinado a conferir garantias s partes,
quanto relao substancial em vista.5
POSSE
Por derradeiro examinaremos a posse, desde logo afirmando que a

situao jurdica dela decorrente deve receber o mesmo tratamento e a
mesma segurana dirigida aos direitos reais.
Conhecidas as teorias de Savigny e Ihering sobre o instituto, abrevia-
remos que a posse reclama o poder fsico sobre a coisa e a vontade de agir
com este poder explorando a utilidade ou destinao econmica da coisa.
A posse pode ser sentida como a aparncia ou visibilidade do domnio.
No seu exerccio, tanto ela quanto o prprio domnio ou qualquer ou-
tro dos outros direitos reais, por fora do artigo 5., XXIII, da Constituio
da Repblica, devem observar, repeitar e fazer valer sua funo social.
Desejaramos explorar mais este tema, mas estamos trados pelo for-
necedor do servio de acesso rede mundial de comunicao eletrnica,
pois neste momento referido servio est inoperante e estamos impossibi-
litados de consultar o endereo eletrnico de nosso Tribunal.
Porm possvel registrar que na Comarca de Mangaratiba, onde es-
tivemos em exerccio pelo longo lapso de 06 (seis) anos, dirimimos conflito
5 FARIAS, Cristiano Chaves de, Direitos reais/Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald 7. Ed. Rio de
Janeiro: Lumen Juris, 2011, p. 746.
41
possessrio entre os titulares do poder de fato sobre a coisa, segundo sua

destinao econmica, considerando 02 (duas) grandes propriedades.
Uma explorando a pecuria, com a criao de gado, outra o extrati-
vismo vegetal, com a produo de banana.
Os autos, cujo nmero e situao no nos foi possvel registrar, de-
monstraram que h vrias dcadas a fazenda de extrao vegetal escoava sua
produo utilizando-se de caminhos existentes dentro da fazenda pecuarista.
Houve deciso liminar proibindo a utilizao do caminho, por onde,
em veculos automotores, a banana era transportada.
No momento da instruo, a deciso liminar j produzia efeitos h
04 (quatro) anos e, sobrevoando a rea de helicptero, foi percebido que
no caminho no nasceu qualquer tipo de vegetao, principalmente aquela
que poderia ser utilizada na alimentao do gado.
A fazenda de extrao vegetal no era encravada, porm sua exten-
so territorial era formada de relevo difcil e o transporte da fruta do local
da colheita at o logradouro pblico era gravoso, sem esquecer que uma
ponte deveria ser construda para vencer o rio Ingaba.
Diante desta situao de fato e do contexto probatrio construdo,
indicando que antes mesmo dos atuais proprietrios a fazenda de extrao
vegetal escoava sua produo utilizando-se dos limites da fazenda pecua-
rista, considerando que boi no se alimentava e no se alimenta de barro
e seixos (pedras grandes e pequenas encontradas no leito de cachoeiras
normais na regio), materiais que compunham o solo do caminho, foi
dirimido o conflito de intesses com observncia da funo social da posse.
Malgrado, o Tribunal entendeu que a situao de fato, mesmo com
a prova clara da posse da servido aparente, traduzia deteno.
Funo social que no foi observada, com perda de emprego e leso
ao desenvolvimento econmico da regio.
Estas foram as nossas anotaes sobre o tema Direitos Reais.
42
Interverso do Carter da Posse
Daniela Reetz de Paiva1
INTRODUO
O presente estudo visa a uma breve anlise acerca da possibilidade de

transformao do carter da posse (interverso), aps o advento do novo
Cdigo Civil de 2002 e luz do princpio da funo social da propriedade.
Note-se que a alterao consensual do carter da posse questo j paci-
ficada, sendo unssono na jurisprudncia e na doutrina tal possibilidade.
Consoante o esclio do ilustre Des. Marco Aurlio Bezerra de Melo:
A salvo de controvrsias est a possibilidade de altera-

o ou interverso do carter da posse pelo consenso, como
se verifica na traditio brevi manu em que o possuidor direto
adquire o bem das mos do possuidor indireto. guisa de
exemplo, pensemos na aquisio, por parte do locatrio, do
imvel a ele locado. Outra possibilidade de mudana do ttu-
lo da posse pelo consenso o reconhecimento do constituto
possessrio tambm chamado de clusula constituti em que a
pessoa que possua em nome prprio passa a possuir em nome
alheio, cujo estudo ser feito por ocasio da anlise das formas
de aquisio e perda da posse. Sugerimos como exemplo a
situao em que o vendedor de um imvel transfira consen-
sualmente a posse por fora do constituto possessrio, mas o
1 Juza de Direito do III Juizado Especial Cvel - Capital.

43
comprador o autorize a permanecer com o bem durante

determinado perodo de tempo. Em ambos os casos houve
uma inverso do animus da posse com a mudana jurdica
do ttulo da posse sem que isso coincida com a alterao do
mundo ftico.2
A possibilidade de interverso unilateral do carter da posse, contu-

do, questo polmica e ser o objeto deste brevssimo estudo.
A Interverso Unilateral do carter da posse
Consoante o disposto no artigo 1203 do Cdigo Civil de 2002,

salvo prova em contrrio, entende-se manter a posse o mesmo carter com que
foi adquirida.
A interpretao de tal dispositivo legal o qual repete norma do
antigo Cdigo Civil de 1916 (anterior artigo 492) assaz controvertida
na jurisprudncia e na doutrina e reflete a complexidade do tema.
A doutrina tradicional e mais conservadora busca guarida no Direi-
to Romano e na mxima Nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest
(ningum pode mudar por si mesmo a causa da posse) para sustentar a
impossibilidade de alterao unilateral do carter da posse.
H vozes recentes, contudo, que ousam discordar do entendimento
acima, principalmente diante da nova funo social atribuda proprieda-
de e da relativizao de tal direito na sociedade hodierna.
Nesse sentido:
Para a doutrina tradicional a simples mudana de vontade in-
capaz de mudar a natureza da posse. Nesse diapaso, SLVIO DE
SALVO VENOSA taxativo ao considerar que o possuidor pre-
2 Marco Aurlio Bezerra de Melo, in Direito das Coisas, Ed. Lumen Juris, 2007, p. 47.
44
crio sempre o ser, salvo expressa concordncia do pos-

suidor pleno.
Impe-se discordar e avanar na discusso. Imagine-se um de-

tentor de imvel que, em virtude de relao trabalhista, venha
a ser demitido, ou mesmo um locatrio, cujo contrato fin-
de. Nas duas hipteses, se o empregado e o locatrio agora
possuidores precrios insistirem em permanecer no local de
origem, abrir-se- em favor dos possuidores esbulhados a ao
de reintegrao de posse.
Note-se que no estamos defendendo a tese da alterao uni-
lateral do carter da posse com base no humor do possuidor,
que em determinado momento passa a julgar que possui em
nome prprio e com animus domini. Esta mudana de per-
cepo quanto natureza da posse externamente constatada
pela prpria omisso daquele que deveria exercer o seu direito
subjetivo no sentido de reverter a situao, mas se queda iner-
te por um perodo considervel.
Destarte, se o proprietrio esbulhado descurar em enfrentar a
posse injusta, temos que o abandono prolongado e a incria
no trato com a coisa denotam alterao no carter da pos-
se. Em outras palavras, uma posse injusta pela precariedade
e, em princpio, inapta a gerar usucapio, sofre o fenmeno
da interverso e o possuidor adquire animus domini. O que
comeou como deteno ou posse direta transmuda-se e ad-
quire autonomia, passando a contar prazo para aquisio da
propriedade pela via da usucapio.
Mesmo que o possuidor no concretize a usucapio v.g. por
no ter alcanado o prazo previsto em lei nada impede que a
sua posse passe a se qualificar pela boa-f, concedendo ao pos-
suidor o direito aos frutos e posterior indenizao e reteno
por benfeitorias necessrias e teis introduzidas na coisa (arts.
1.214 e 1.219 do CC). CARLYLE POPP discorre sobre o
comportamento omissivo que gera a supressio: Isto se explica,
pois, com base no princpio da confiana, a parte orquestrou
45
todas as suas atividades no esperando ser demandada com

base naquela situao. O exerccio continuado de situao ju-
rdica ao arrepio do convencionado ou do ordenamento im-
plica nova fonte de direito subjetivo, devendo permanecer tal
situao para o futuro.3
Colhe-se da obra do ilustre Jurista Marco Aurlio Bezerra de Melo:
Parece-nos que da mesma forma que acontece com o deten-

tor, poder o possuidor direto opor-se ao indireto desidioso
na proteo do seu direito, desde que prove cabalmente que
a relao jurdica inicial est extinta. Imagine-se a hiptese de
um contrato de locao celebrado h mais de 30 anos sem que
o locador ou seus sucessores cuidem de receber os alugueres.
Mais conveniente que a lei estabelecesse critrios objetivos e
seguros para a verificao da mudana unilateral do carter
da posse, porm preferiu o legislador entregar a questo para
a matria de prova por meio da expresso inicial salvo prova
em contrrio.
(...) Lenine Nequete, em clssica obra sobre usucapio, des-

perta a nossa ateno para o fato da evoluo do princpio
de continuidade do carter da posse e de suas redues no
decorrer da histria, lecionando ser possvel a modificao
posterior da causa possessionis, tanto para um possuidor com
animus domini, que reconhece o direito de propriedade de
outro e, portanto, inviabiliza o curso da prescrio aquisitiva,
quanto para aquele que possua em nome alheio e passa a
possuir em nome prprio materializando, portanto, o requi-
3 Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, in Direitos Reais, Ed. Lumen Juris, 2009, p. 92-93.
46
sito do animus domini, modificando o contedo da posse

anteriormente exercida.
A primeira das possibilidades observada por Lenine Neque-
te atesta-se mediante a combinao dos artigos 202, VI (a
interrupo da prescrio, que somente poder ocorrer uma
vez, da-se-: ... omissis... VI por qualquer ato inequvoco,
ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do di-
reito pelo devedor.) e 1.244 do Cdigo Civil: (estende-se ao
possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que
obstam, suspendem ou interrompem a prescrio, as quais
tambm se aplicam usucapio). Realmente, se possvel
cessar uma posse ad usucapionem pelo reconhecimento do di-
reito de propriedade, por que seria invivel o contrrio?
Defende o apontado autor que:
Mas, por isso mesmo, nada impede que o carter originrio

da posse se modifique quando, acompanhando a mudana da
vontade, sobrevm igualmente uma nova causa possessionis.
Assim, se o que vinha possuindo animus domini entende-
se que renunciou a este nimo a partir do reconhecimen-
to do direito dominial de outrem (Cd. Civ. Art. 172 inc.
V), da mesma forma o que possua como locatrio, por
exemplo, desde que adquira a propriedade, mesmo a um
non dominus, ou que tenha repelido o proprietrio, dei-
xando de pagar-lhe os aluguis e fazendo-lhe sentir ine-
quivocamente a sua pretenso dominial, fora de dvida
que passou a possuir como dono.
Acertado dizer que os atos de contradio do proprietrio de-
vem ser tais que no deem margem a dvidas, pois ao possui-
47
dor compete o nus de provar a mudana unilateral da posse.

Darcy Bessone ao comentar a interverso da posse leciona que:
Pode a interverso verificar-se independentemente de relao
com a outra parte, operando-se por uma atitude ostensiva e
inequvoca. Assim, se o depositrio se recusa a restituir a coi-
sa ao depositante e invoca outro ttulo para possuir, como
por exemplo, quando alega que se tornou dono dela, o ttulo
da posse se modifica por ato unilateral. Jhering considera
que a vontade no tem, por si mesma, fora para modificar
o ttulo. No poderia o ato volitivo unilateral modific-lo. A
esse ponto de vista, que de um modo geral acolhido, abre-
se exceo no caso em que a modificao no decorra apenas
de ato de vontade, mas sim de ato material exterior e inequ-
voco. Verifica-se nessa hiptese, a interverso do ttulo no
apenas por efeito de vontade, mas por efeito da exteriorizao
dela, atravs de atos concretos e materializados.4
Conclui-se, pois, que para os juristas que defendem a possibilidade

de interverso unilateral do carter da posse h a necessidade de manifesta-
o externa e inequvoca do animus domini da pessoa que pretende alterar
o carter de sua posse (ou deteno).
Entendo que tal posio a que melhor atende funo social da proprie-
dade, prevista na norma do artigo 5 XXIII da Constituio Federal de 1988.
De fato, a propriedade no mais pode ser considerada um direito
absoluto e deve atender a sua funo social e econmica, tornando-se pro-
dutiva e/ou til coletividade.
Por outro lado, a interverso da posse deve ser ato inequvoco e exterioriza-
do, sob pena de se inviabilizar o direito de o proprietrio defender seus direitos.
4 Marco Aurlio Bezerra de Melo, ob. cit. p. 48-50.

48
Um caso concreto
Em 2010 deparei-me com um caso complexo 5, quando entendi no

configurada a interverso da posse, exatamente pela falta de comprovao
do animus domini da possuidora precria.
5 ESTADO DO RIO DE JANEIRO JUZO DE DIREITO DA 43 VARA CVEL DA COMARCA DA CAPITAL

Processo n 1999.001.140965-5 S E N T E N A Cuida-se de ao reivindicatria (...) Alega a autora ter obtido a
propriedade de cinquenta por cento do imvel (..._, nesta cidade, por meio de Formal de Partilha extrado dos autos do
Inventrio de bens de (...) e os outros cinqenta por cento por carta de adjudicao dos autos do Inventrio de bens de
(...). Afirma que a proprietria anterior, (...), residiu no imvel at o seu falecimento, em 10-04-1980 e que um pouco
antes do seu falecimento acolheu em sua casa, gratuitamente, o Sr. (,,,), compatriota alemo, por quem nutria relaes
de amizade. Alega, ainda, que aps o falecimento da Sra. T, o esplio no se ops permanncia do Sr. M e posterior-
mente de sua esposa e enteada, ora r. Acrescenta que em razo do imvel ser muito grande, ficou sabendo que alguns
cmodos foram sublocados e que, embora no tenha sido concedida nenhuma autorizao, no se ops, pois no lhe
traria nenhum prejuzo. Afirma a autora que possui alguns comprovantes de pagamento de IPTU e Taxa de incndio,
que sempre exerceu o domnio de sua propriedade, que est querendo regularizar a situao do imvel com relao s
construes irregulares, o que resultou em um processo administrativo junto prefeitura e que, por mais que tenha
tentado, a r insiste em permanecer no imvel. Por tudo que foi exposto a autora requer: citao da r; manifestao do
MP e condenao em custas e honorrios. Com a inicial, vieram os documentos de fls. 07/41. Foi determinado s fls.
42 que a autora emendasse a inicial para constar o pedido da tutela jurisdicional pretendida. A parte autora modificou
a ao para reintegrao de posse s fls. 44/46 desistindo do pedido de converso de rito a fls. 55-56, quando igual-
mente emendou a inicial para pedir a condenao da r ao pagamento de aluguel mensal de cinco mil reais at a efetiva
devoluo do imvel e a devoluo do imvel. Despacho inicial ordinatrio a fls. 57. Citao a fls. 65. Contestao
a 66/84. Sustenta a r, preliminarmente, defeito de representao. No mrito, alega, em sua defesa, a usucapio do
imvel objeto da presente demanda (processo em apenso), tendo em vista que est na posse do imvel h mais de 20
anos, com nimo de proprietria, que a autora nunca demonstrou interesse no imvel e que no verdade que a autora
moveu ao reivindicatria em face de (...) requerendo a improcedncia. (...). o relatrio. Decido. A preliminar de
irregularidade da representao processual da parte autora no merece prosperar. De fato, a fls. 168 foi anexado o termo
de inventariana, a fls. 259, a procurao do inventariante a H, devidamente traduzida por tradutor juramentado e a
fls. 131 o instrumento de mandato ao advogado subscritor da petio inicial. Quanto exceo de incompetncia, a
mesma perdeu o objeto com a redistribuio do feito a este juzo. Presentes as condies da ao e os pressupostos de
existncia e validade do processo, passo anlise do mrito. Verifica-se, da anlise dos documentos anexados nestes autos
e no apenso, em especial a escritura de fls. 12-39 destes autos e 346-351 e 388-391 dos autos em apenso, ser o Esplio
autor o legtimo proprietrio do bem imvel objeto da presente demanda. Constata-se, ainda, que a r exerceu, por vrios
anos, a posse precria do referido imvel, por fora de comodato institudo informalmente, vindo a receber, em 10 de
setembro de 1999, notificao extrajudicial para desocupao, no prazo de quinze dias. De fato, as provas constantes dos
autos comprovam a ausncia do animus domini da r no exerccio da posse do bem imvel, a afastar a alegao da defesa
de usucapio. Extrai-se das cartas escritas pela autora, a fls. 349-350 dos autos em apenso: Eu tambm sugeri comprar
a casa de D. Elisa... Por favor, no esquea minhas sugestes de comprar a casa para mim... Os documentos de fls.
388-391, de seu turno, demonstram que o falecido padrasto da autora negava publicamente a condio de proprietrio
do imvel. Outrossim, ainda que assim no se entendesse, o prazo da prescrio aquisitiva, iniciado aps o falecimento
da Sra. T, em 10-04-1980, foi interrompido pela notificao de fls. 12-13 dos autos (10-09-1989) e/ou pelo ajuizamento
da presente demanda reivindicatria (15-10-1989) e/ou pela citao, em 18-12-1989 (fls. 65), ou seja, antes dos vinte
anos definidos no artigo 550 do Cdigo Civil de 1916. Conclui-se, destarte, que aps o decurso do prazo constante da
notificao premonitria de fls. 12-13, a posse da r tornou-se injusta, o que caracteriza o esbulho e justifica a fixao
de aluguel (artigos 1251-1254 do Cdigo Civil de 1916, atuais 582-584 do Novo Cdigo Civil). Note-se que no h
pedido expresso de compensao e/ou indenizao e/ou de benfeitorias por parte da r. Diante do exposto, JULGO
PROCEDENTE O PEDIDO da reivindicatria para condenar o ru a entregar ao esplio autor o imvel descrito na
petio inicial. Condeno o ru a pagar ao autor aluguel mensal pela ocupao do imvel descrito na petio inicial, a
contar do decurso de quinze dias do recebimento da notificao de fls. 12-13, at a data da efetiva desocupao do bem
imvel, a ser fixado em sede de liquidao de sentena. CONDENO o ru ao pagamento das custas processuais e ho-
norrios de advogado, os quais ora fixo em 10% do valor da condenao, com fulcro no disposto no artigo 20, 3 do
CPC, observada, contudo, a regra do artigo 12 da Lei 1060/50. P.R.I. Rio de Janeiro, 24 de agosto de 2010. DANIELA
REETZ DE PAIVA Juza de Direito Grupo de Sentenas Meta 2.
49
Note-se que o feito acima se encontrava apensado a outro, de

usucapio,6 onde se pde verificar que o falecido padrasto da autora do
processo de usucapio (e cuja posse pretendia somar sua) sempre negou
publicamente a condio de proprietrio do bem e que a autora por vrias
vezes enviou missivas proprietria do imvel, em que manifestava o inte-
resse de ADQUIRIR o bem. Ora, quem pretende adquirir um imvel no
se considera proprietrio do mesmo...
Todavia, cuida-se de sentena ainda no transitada em julgado las-
treada em conjunto probatrio complexo.
6 ESTADO DO RIO DE JANEIRO JUZO DE DIREITO DA 43 VARA CVEL DA COMARCA DA

CAPITAL Processo n 99.001.133.378-0 (...) Presentes as condies da ao e os pressupostos de existncia
e validade do processo, passo anlise do mrito. Da anlise detida dos autos, em especial dos documentos
de fls. 346-351, 388-391 destes autos e 12-39 dos autos da ao reivindicatria em apenso, constata-se a au-
sncia dos requisitos legais previstos no artigo 550 do Cdigo Civil de 1916, aplicvel ao caso em tela por ser
a norma legal vigente poca e luz do disposto no artigo 2028 do Novo Cdigo Civil. Com efeito, restou
demonstrado que tanto a autora como seu falecido padrasto exerceram a posse do imvel objeto da presente
demanda sem o animus domini , requisito indispensvel para a caracterizao da prescrio aquisitiva. Extrai-
se das cartas escritas pela autora, a fls. 349-350: Eu tambm sugeri comprar a casa de D. Elisa... Por favor,
no esquea minhas sugestes de comprar a casa para mim... Os documentos de fls. 388-391, de seu turno,
demonstram que o falecido padrasto da autora negava publicamente a condio de proprietrio do imvel.
Conforme ressalta a ilustre Promotora de Justia, a fls. 622, verbis: O que indica o teor da correspondncia
que a Autora residiu como comodatria no imvel e que de fato arcou com despesas de manuteno do
imvel, consoante comprovantes juntados. No entanto, o fato de ter despendido valores para manuteno
do imvel no implica dizer que possui animus domini para fins de usucapio. At mesmo porque uma das
obrigaes do comodatrio conservar o bem objeto do emprstimo, nos termos do Cdigo Civil. E mais
alm, a fls. 623: A lei prev que se o comodatrio reside no imvel sem pagar qualquer contraprestao ao
proprietrio, dever arcar com os custos para a manuteno do bem, no podendo recobrar do proprietrio
as despesas. A isso se soma o fato de que a Autora no pode alegar ser proprietria para alguns fins e negar tal
qualidade quando lhe convm. Isso porque s fls. 388/391 consta manifestao do padrasto da Autora, que
lhe antecedeu na posse do imvel usucapiendo, nos autos da demanda ajuizada pelo Municpio do Rio de
Janeiro. Naquela demanda, o Municpio do Rio de Janeiro alega que foram realizadas obras de modificao
e acrscimo do imvel sem a necessria licena, em ofensa legislao municipal. O Sr. M, muito embora
admita que realizou a obra, aduz que no o proprietrio, e que a proprietria deveria ser demandada pelo
Municpio,e no ele. Assim, v-se que os possuidores ocupavam o imvel em carter precrio e que tinham
plena cincia disto. Ademais, ainda que assim no se entendesse, o prazo da prescrio aquisitiva, iniciado
aps o falecimento da Sra. T, em 10-04-1980, foi interrompido pela notificao de fls. 12-13 dos autos em
apenso (10-09-1989) e/ou pelo ajuizamento da demanda reivindicatria (em 15-10-1989) e/ou pela citao
nos autos da referida ao reivindicatria, em 18-12-1989 (fls. 65 dos autos em apenso), ou seja, antes dos
vinte anos definidos no artigo 550 do Cdigo Civil de 1916. Conclui-se, pois, que, por qualquer ngulo
que se observe a presente demanda, no restou comprovado o fato constitutivo do direito autoral. Diante do
exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido. CONDENO o autor ao pagamento das custas processuais
e honorrios de advogado, os quais ora fixo em 5% sobre o valor dado causa, com fulcro no disposto no
artigo 20, pargrafo 4. do CPC. P.R.I. Rio de Janeiro, 23 de agosto de 2010. DANIELA REETZ DE PAIVA
Juza de Direito Grupo de Sentenas Meta 2.
50
CONCLUSO
No sculo XXI j no podemos mais nos prender a noes absolutas

e obsoletas ? de nenhum direito, muito menos quando tais noes di-
zem respeito propriedade, cuja funo social foi estabelecida pela prpria
Carta Magna de 1988.
Vivemos em uma sociedade cada vez mais plural e conectada. Negar
o direito de alguns aquisio da propriedade simplesmente pelo carter
inicial de sua posse no me parece coerente com os princpios basilares do
nosso ordenamento jurdico.
De outro giro, no podemos nos olvidar de que cabe ao possuidor a
prova da interverso unilateral do carter de sua posse; interverso esta que
deve ser externa e materializada por atos concretos e inequvocos, sob pena
de cerceamento do direito de defesa do proprietrio.
Ponderar e relativizar no significa, jamais, subjugar.
BIBLIOGRAFIA
Direito das Coisas Marco Aurlio Bezerra de Melo, Ed. Lumen

Juris p. 47-51;
Direitos Reais Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald
Ed. Lumen Juris - p. 92-94;
Direito Civil Slvio de Salvo Venosa Ed. Atlas - p. 70-72;
Direito Civil Brasileiro - Volume V Carlos Roberto Gonalves,
Ed. Saraiva;
Instituies de Direito Civil Volume IV Direitos Reais Caio
Mrio da Silva Pereira Ed. Forense.
51
Usucapio e suas Modalidades

Dbora Maria Barbosa Sarmento 1

CONCEITO
Conceitua-se usucapio como modo de aquisio da propriedade de

bens mveis ou imveis pelo exerccio da posse, nos prazos previamente
estabelecidos em lei.
Surgiu no Direito Romano com o objetivo de regularizar a situao da-
queles que, por irregularidades no momento da aquisio de bens, desejavam
consolidar a nova situao patrimonial de acordo com as normas vigentes.
Tal instituto foi regulamentado pela primeira vez na Lei das XII T-
buas (445 a.C.), com prazo de 1 (um) ano para bens mveis e de 2 (dois)
anos para imveis.
A usucapio, que s passou a ser tratada no feminino pelo novo C-
digo Civil, no representa um ataque ao direito de propriedade, mas sim
uma homenagem posse, em detrimento daquele que, tendo o domnio,
abandona o imvel, deixando que outro o ocupe e lhe confira funo social
e econmica mais relevante.
A proteo jurdica da posse preexiste da propriedade. No Bra-
sil, a primeira lei que disps sobre propriedade imobiliria foi a de n.
601, de 18 de setembro de 1850, popularmente conhecida como Lei de
Terras, aprovada durante o reinado de D. Pedro II, duas semanas depois
da Lei Eusbio de Queiroz, que abolia o trfico negreiro no Brasil.
A Lei n. 601/1850 tinha como objetivo organizar as doaes de
terras feitas desde o incio do processo de colonizao portuguesa, regula-
rizar as reas ocupadas depois de 1822 e incentivar a vinda de imigrantes
1 Juza de Direito da 1 Vara Cvel Regional de Madureira.

52
para o Brasil, ao mesmo tempo em que buscava dificultar o acesso terra

por parte desse novo contingente de trabalhadores.
Atravs da usucapio, preenchidas as condies de tempo, continui-
dade e incontestabilidade, o possuidor pode requerer ao juiz que declare,
por sentena, sua posse ad usucapionem, servindo o julgado como ttulo
para transcrio no registro de imveis.
REQUISITOS
A lei estabelece requisitos rgidos para que a pessoa possa adqui-

rir a propriedade por usucapio, por se tratar de um modo originrio de
aquisio do domnio, em que no h transmisso da propriedade de um
anterior para um novo proprietrio.
Oportuno salientar, que na mesma medida em que h aquisio do
domnio em virtude da prescrio aquisitiva, h tambm, por parte daquele
que sofre a ao de usucapio, perda da propriedade, o que justifica a preocu-
pao do legislador em criar requisitos rgidos para a aquisio por usucapio.
So requisitos para a aquisio de domnio atravs da usucapio:
1) Posse
Indispensvel para que se configure a usucapio que a posse seja
contnua, mansa e pacfica, com animus domini, isto , aquele que pre-
tende adquirir o domnio precisa mostrar que possui a coisa como sua, sem
qualquer oposio.
2) Espao temporal
Outro requisito essencial para o reconhecimento do instituto o es-
pao de tempo necessrio consolidao da prescrio aquisitiva. O tempo
varia de acordo com cada modalidade de usucapio.
53
3) Coisa hbil
So passves de usucapio apenas as coisas que possam ser apropria-
das, inseridas no comrcio. Assim, so insuscetveis de usucapio direitos
pessoais, bens gravados com clusula de inalienabilidade, bens indivisveis,
bens de incapazes e bens de uso comum e especial, dentre outros.
MODALIDADES
1) Usucapio extraordinria
At a edio do Cdigo Civil de 1916, no havia usucapio sem a
boa-f do possuidor, qualquer que fosse o tempo de sua posse.
O Cdigo de 1916 passou a permitir a aquisio do domnio pela
usucapio independentemente de ttulo e de boa-f, instituindo a deno-
minada usucapio extraordinria, que a modalidade mais comum do
instituto.
Tal espcie de usucapio foi disciplinada pelo art. 550 do Cdigo
Civil de 1916 e tinha como pressupostos, inicialmente, a posse, por 30
anos, sem interrupo ou oposio, com nimo de dono.
A Lei n. 2.437, de 1955, reduziu tal lapso temporal para 20 anos,
mantendo os demais requisitos para aquisio do domnio.
O Cdigo de 2002 tratou do instituto em seu artigo 1.238, reduzin-
do para 15 anos o prazo necessrio para alcan-lo.
2) Usucapio extraordinria com prazo reduzido

Tal modalidade foi instituda pelo pargrafo nico do artigo 128 do
NCC, que reduziu o prazo exigido para a usucapio extraordinria para
10 anos se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual,
ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo.
54
3) Usucapio ordinria
Os possuidores de boa-f, por sua vez, dotados de justo ttulo, sob
a gide do antigo Cdigo Civil, podiam usucapir imvel, no prazo de 10
anos entre os presentes e de 20 anos entre ausentes, desde que titulares de
posse contnua e incontestada, consoante os termos da norma estabeleci-
da no art. 551 do referido Cdigo, esclarecendo o pargrafo nico desse
artigo que se consideram presentes os habitantes do mesmo municpio e
ausentes os que habitam municpios diversos.
Assim como ocorreu em relao usucapio extraordinria, o novo
Cdigo Civil, em seu art.1.242, reduziu o prazo de 10 anos para a usuca-
pio ordinria.
4) Usucapio ordinria com prazo reduzido

O prazo da usucapio ordinria sofreu nova reduo no pargrafo
nico do art. 1.242 do novo Cdigo Civil para 5 anos, na hiptese de
o possuidor ter adquirido o imvel por justo ttulo, em carter oneroso e o
registro houver sido cancelado, desde que tenha estabelecido moradia no
imvel ou nele haja realizado investimentos de interesse social e econmico.
Assim, em tal modalidade de usucapio, os requisitos so a aquisio
a ttulo oneroso, com base no registro, posteriormente cancelado, somado
moradia ou investimentos de interesse social e econmico.
Tal norma destina-se proteo do adquirente de boa-f que, aps ver
registrado seu ttulo, tem este cancelado em virtude de falhas na escritura que
no possam lhe ser atribudas, verificadas aps a transferncia do domnio.
Ressalte-se que no se exige tempo de posse exclusiva do requerente
da usucapio, podendo este resultar da soma da posse atual com a de ante-
cessores, fenmeno conhecido pelos romanos com accessio possessionis. o
que dispe a norma do artigo 552 do Cdigo Civil de 1916, reproduzida
no artigo 1.243 do novo Cdigo Civil.
Os Tribunais brasileiros entenderam, inicialmente, que, para efeito
de usucapio, a acessio possessionis reclamaria ato transmissivo devidamente
55
formalizado, evoluindo, porm, para concluir que a transmisso poderia

ser demonstrada atravs da prova testemunhal (TJSP, Jurisp. Brasileira,
145/145; TJRS, RF 288/159, RJTJRS 119/357 e TA 658/175).
5) Usucapio especial urbana

O art. 183 da Constituio Federal, o art. 9 do Estatuto da Cidade
e o art. 1.240 do Cdigo Civil em vigor disciplinaram tal modalidade de
usucapio, estabelecendo este ltimo que:
Art. 1.240 - Aquele que possuir como sua rea urbana

at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco
anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a
para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o
domnio, desde que no seja proprietrio de outro im-
vel urbano ou rural.
Os requisitos para a usucapio especial urbana so, portanto, rea

urbana mxima de 250m, a utilizao como moradia, a posse tranquila e
sem oposio e no possuir o requerente outro imvel.
A rea a que se refere a norma abrange o terreno e eventual constru-
o sobre ele erguida, ante o contedo do art. 9. do Estatuto da Cidade.
Quando a posse exercida sobre rea superior a 250 m2, no
possvel a aquisio da propriedade atravs da usucapio especial urbana,
ainda que o pedido restrinja a dimenso do que se quer usucapir.
6) Usucapio especial rural

O art. 191 da Constituio Federal dispe sobre a usucapio rural:
Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou
urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos,
sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a
56
cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu traba-

lho ou de sua famlia, tendo nela moradia, adquirir-lhe-
a propriedade.
O referido dispositivo legal foi reproduzido no art. 1.239 do novo

Cdigo Civil, e prestigia o possuidor que h mais de cinco anos lavra a ter-
ra e nela mora com a famlia, dando inequvoca finalidade social a terra.
7) Usucapio coletiva
H um stimo tipo de usucapio, regulado pelo art. 10 do Estatuto
da Cidade, o coletivo de reas urbanas com mais de duzentos e cinqenta
metros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua mora-
dia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for pos-
svel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, desde que estes
no sejam proprietrios de outro imvel rural ou urbano.
O instituto tem como objetivo legitimar as ocupaes com nimo
definitivo por comunidades de reas situadas na zona urbana, com cen-
tenas de famlias.
admissvel a soma do tempo de posses, consoante o pargrafo ni-
co da norma fixada no art. 10 do Estatuto da Cidade, devendo o Juzo no
processo de usucapio atribuir igual frao ideal do terreno a cada possui-
dor, independentemente da dimenso da rea que cada um ocupe, salvo
a hiptese de acordo escrito entre os condminos, estabelecendo fraes
ideais diferenciadas.
O condomnio especial constitudo indivisvel, no sendo passvel
de extino, salvo deliberao por dois teros dos condminos, no caso de
execuo de urbanizao posterior constituio do condomnio. As deli-
beraes relativas administrao do condomnio especial sero tomadas
por maioria de votos, obrigando os demais, discordantes ou ausentes.
57
8) Usucapio em defesa na ao reivindicatria

A usucapio tambm pode ser reconhecida quando alegada em de-
fesa na ao reivindicatria, consoante a regra do 4 do art. 1.228 do
novo Cdigo Civil:
4 O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se

o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse
ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de consi-
dervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realiza-
do, em conjunto ou separadamente, obras e servios consi-
derados pelo juiz de interesse social e econmico relevante.
Tal regra define verdadeira modalidade de usucapio, devendo a

alegao ser deduzida em ao reivindicatria, sendo necessria, porm, a
posse para fins de moradia, embora no se questione a renda dos ocupan-
tes, como ocorre na norma fixada no art. 10 do Estatuto da Cidade.
Ao contrrio da modalidade prevista no Estatuto da Cidade, estabe-
lece-se uma indenizao ao proprietrio despojado do imvel, nos termos
do pargrafo 5., do art. 1.228 do Cdigo Civil, a ser paga pelos prprios
usucapientes.
Com a entrada em vigor do novo Cdigo Civil, a exemplo de como
ocorre com a usucapio coletiva do Estatuto da Cidade, a sentena a que
se refere o 4 do art. 1.228 agora suscetvel de transcrio aps o pa-
gamento do preo.
9) Usucapio indgena
Tal modalidade especial de usucapio acha-se regida pela Lei n.
6.001/73 que, em seu artigo 33, estabelece: O ndio, integrado ou no,
que ocupe como prprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a
cinqenta hectares, adquirir-lhe- a propriedade plena.
58
Caso o indgena esteja reintegrado comunho nacional ou tenha

xito em sua solicitao da liberao da tutela, poder diretamente propor a
ao de usucapio, ou, ento, dever faz-lo com a assistncia da FUNAI.
Deve o ndio possuir a rea rural, inferior a 50 hectares, como sua,
por um perodo de 10 anos consecutivos.
10) Usucapio especial urbana por abandono de lar

A recente Lei n. 12.424, de 16 de junho de 2011, em seu artigo 9,
disciplinou nova espcie de usucapio, denominada usucapio especial urba-
na por abandono de lar, acrescentando o artigo 1.240-A ao Cdigo Civil:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos, inin-
terruptamente e sem oposio, posse direta, com exclusi-
vidade, sobre imvel urbano de at 250m (duzentos e
cinqenta metros quadrados) cuja propriedade divida
com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar,
utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia, adqui-
rir-lhe- o domnio integral, desde que no seja propriet-
rio de outro imvel urbano ou rural.
1 O direito previsto no caput no ser reconhecido ao
mesmo possuidor mais de uma vez.
A nova categoria pretende solucionar as situaes em que um dos

cnjuges ou companheiros abandona o lar conjugal, sem renunciar ou
partilhar o bem comum.
A hiptese prevista na lei envolve a separao de fato de um casal
e o abandono do lar por um dos membros desse casal, sem fazer a regular
partilha do bem, quando o caso. Se o ex-cnjuge ou ex-companheiro per-
manecer no imvel de at 250 m durante dois anos, sem oposio daquele
que abandonou o lar e, ainda, no seja proprietrio de outro imvel urbano
ou rural, adquire a propriedade do bem. Deve-se observar que, consideran-
do o regime de comunho de bens (seja parcial ou universal), a aquisio
59
da meao do cnjuge que abandonou o lar, embora seja possvel se falar

em aquisio do todo, nos casos em que h o regime de separao.
Havendo disputa, judicial ou extrajudicial, relativa ao imvel, no
ficar caracterizada a posse ad usucapionem, afastando-se a possibilidade de
se invocar tal modalidade de usucapio.
Em um primeiro momento aps a edio da norma, surgiu a
discusso sobre culpa na separao do casal. Porm, para que um dos ex-
cnjuges venha a perder a propriedade para o outro, necessrio se faz que
aquele que fica na posse a exera sem oposio, portanto, a questo de
natureza meramente possessria. Ou seja, no basta que o ex-cnjuge ou
ex-companheiro abandone o lar, sendo necessrio que a posse exercida pelo
ex-cnjuge ou ex-companheiro que fica no imvel seja mansa, pacfica e
sem oposio, no importando se houve culpa ou no na dissoluo do
casamento ou da unio estvel.
Assim, mesmo aquele que abandona o lar pode reivindicar a pro-
priedade da sua cota parte no imvel, de acordo com o regime de bens
adotado, seja relativo ao casamento, seja unio estvel, judicial ou ex-
trajudicialmente, atravs de mera notificao. Nesse caso, a oposio do
cnjuge ou companheiro que abandona o lar em face daquele que fica
no imvel ser suficiente para que no se estabeleam todos os requisitos
exigidos pela lei.
CASO CONCRETO
Em virtude da diminuio do prazo das diversas modalidades de

usucapio pelo novo Cdigo Civil, tormentosa questo passou a ser objeto
de anlise pelos Tribunais, no que toca ao prazo aplicvel para aquelas si-
tuaes em que a posse foi exercida durante a vigncia dos dois Cdigos.
Dispe o artigo 2.028 do NCC que, se j houver decorrido mais
da metade do tempo exigido pelo Cdigo anterior, o prazo de prescrio
regula-se pelo antigo Cdigo Civil. Do contrrio, isto , no tendo decor-
60
rido mais da metade do prazo, este, para efeito de prescrio, o do

novo Cdigo Civil.
Por sua vez, o art. 2.029 fixa regras de transio para a contagem dos
prazos reduzidos, tanto na usucapio extraordinria como na ordinria, em
face do estabelecimento de moradia e obras de carter social e econmico,
bem como para a hiptese do 4, do art. 1.228 do novo Cdigo Civil,
relacionada com a alegao de usucapio em defesa na reivindicatria ou
na usucapio coletiva do Estatuto da Cidade.
Aps intenso debate sobre qual a norma aplicvel s hipteses que se
consolidaram na vigncia dos dois Cdigos, decidiu o STJ que a regra no
a insculpida no artigo 2.028 (regra geral), mas sim a do artigo 2.029, que
prev forma especfica de transio dos prazos da usucapio extraordinria.
Segundo acrdo do Ministro Luiz Felipe Salomo, em sede de Re-
curso Especial de sua relatoria, a aplicao imediata do novo prazo para a
usucapio extraordinria s posses ad usucapiones j iniciadas quando da
vigncia do Novo Cdigo Civil, deve respeitar a seguinte regra: se, em
11.01.2003: a) a posse for igual ou superior a 9 (nove) anos, e no ultrapas-
sar 18 (dezoito) anos, ao tempo j implementado se soma 2 (dois) anos; b)
se a posse for igual ou superior a 18 (dezoito) anos, aplica-se o prazo da lei
anterior, em respeito ao prprio escopo da lei nova; c) se a posse for inferior
a 9 (nove) anos, aplica-se de imediato o novo prazo, que somente se aper-
feioar aps 11.01.2005, fora, portanto, do lapso temporal de transio.
Confira-se o teor da ementa do REsp 1088082 / RJ. RESP
2008/0197154-5. Relator(a) Ministro LUIS FELIPE SALOMO (1140).
rgo Julgador: QUARTA TURMA. Data do Julgamento: 02/03/2010:
DIREITOS REAIS. USUCAPIO EXTRAORDIN-

RIO. POSSE PARCIALMENTE EXERCIDA NA VI-
GNCIA DO CDIGO CIVIL DE 1916. APLICAO
IMEDIATA DO ART. 1.238, NICO, DO CDIGO
CIVIL DE 2002. INTELIGNCIA DA REGRA DE
61
TRANSIO ESPECFICA CONFERIDA PELO ART.

2.029. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PAR-
TE E, NA EXTENSO, PROVIDO.
1. Ao usucapio extraordinrio qualificado pela posse-
trabalho, previsto no art. 1.238, nico, do Cdigo
Civil de 2002, a regra de transio aplicvel no a ins-
culpida no art. 2.028 (regra geral), mas sim a do art.
2.029, que prev forma especfica de transio dos pra-
zos do usucapio dessa natureza.
2. O art. 1.238, nico, do CC/02, tem aplicao ime-
diata s posses ad usucapionem j iniciadas, qualquer
que seja o tempo transcorrido na vigncia do Cdigo
anterior, devendo apenas ser respeitada a frmula de
transio, segundo a qual sero acrescidos dois anos ao
novo prazo, nos dois anos aps a entrada em vigor do
Cdigo de 2002.
3. A citao realizada em ao possessria, extinta sem
resoluo de mrito, no tem o condo de interromper
o prazo da prescrio aquisitiva. Precedentes.
4. plenamente possvel o reconhecimento da usuca-
pio quando o prazo exigido por lei se exauriu no curso
do processo, por fora do art. 462 do CPC, que privi-
legia o estado atual em que se encontram as coisas, evi-
tando-se provimento judicial de procedncia quando j
pereceu o direito do autor ou de improcedncia quando
o direito pleiteado na inicial, delineado pela causa pe-
tendi narrada, reforado por fatos supervenientes.
5. Recurso especial parcialmente conhecido e, na exten-
so, provido.
62
CONCLUSO
A reduo dos prazos e, portanto, da rigidez dos requisitos de todas

as modalidades de usucapio encontra-se em harmonia com o princpio
constitucional da funo social da propriedade, beneficiando aquele que
nela instala sua moradia ou implanta obras ou servios.
Na verdade, a prpria natureza do instituto tem finalidade social,
destinando-se a legitimar o patrimnio dos economicamente excludos e,
assim, estabelecer um equilbrio coletivo.
Saliente-se, no entanto, que o processo de usucapio ainda
excessivamente moroso e no reflete os efetivos anseios da sociedade e
do legislador, cabendo ao Poder Judicirio e ao Ministrio Pblico a
implementao da eficcia de tais normas, a fim de que efetivamente
garantam a paz social.
63
Direitos Reais na Atualidade

Lcia Regina Esteves de Magalhes 1
INTRODUO
O escopo do presente trabalho consiste em analisar o primrdio e a

evoluo dos direitos reais no Brasil desde os tempos da colonizao por-
tuguesa com o regime das sesmarias e capitanias hereditrias, passando
pela primeira regulamentao nacional do instituto com a Lei de Terras de
1850 e at os dias atuais, principalmente frente aos avanos trazidos com a
Constituio Federal de 1988.
Destaca-se, ainda, que a posse, apesar de se tratar de um instituto
jurdico ancestral ao lado da propriedade, ambas vem sendo motivo de
longas discusses na doutrina e na jurisprudncia e cujas controvrsias ge-
ralmente se referem no sentido de destacar a dependncia da posse e sua
subsidiariedade em relao propriedade.
ESBOO HISTRICO E A ATUAL EVOLUO
O primeiro critrio de distribuio do solo da colnia portuguesa

na Amrica foi o regime de concesso de sesmarias no sculo XVI. Este
ordenamento jurdico do territrio foi, antes de mais nada, uma trans-
posio da norma reguladora do processo de distribuio de terras em
Portugal para os solos coloniais. Sob este ponto, preciso ressaltar que o
interesse primordial do processo de colonizao portuguesa estava aliado
extensiva explorao do territrio, com o intuito de campear recursos
minerais, principalmente o ouro.
1 Juza Titular da 5 Vara Criminal da Comarca da Capital.

64
A partir do sculo XVIII, verifica-se uma ampliao da economia

devido, principalmente, descoberta das Minas Gerais. A reivindicao
pela terra tornou-se mais difusa e a poltica de doao por meio de sesma-
rias fazia-se insuficiente s novas necessidades sociais. A confusa situao
de ocupao de territrio ditada pela debilidade de Lei de Sesmarias au-
mentou ainda mais no final do sculo XVIII, quando ocorreu a decadncia
da minerao e houve o que alguns autores denominaram como um renas-
cimento da atividade agrcola.
No incio do sculo XIX, a questo da posse de terra tinha alcanado
uma situao catica, pois no existia um ordenamento jurdico que possi-
bilitasse qualificar quem era ou no proprietrio de terras no pas.
Pois bem, tomando por base o projeto constituinte de Jos Bonif-
cio de Andrada e Silva de 1822, teve origem um projeto de lei apresentado
ao Conselho de Estado do Imprio, em 1843, por Bernardo Pereira de
Vasconcelos. Ento foi elaborada a Lei n 601 de 1850, denominada como
Lei de Terras que, entre outros aspectos, estabelecia a compra como a ni-
ca forma de acesso terra e abolia, em definitivo, o regime de sesmarias,
bem como instituiu a legitimao de posse quanto s terras devolutas, ao
dispor como aquelas dadas em sesmaria cujo donatrio no cumprisse as
obrigaes de seu ttulo, dentre as quais ressaltava a da cultura efetiva, re-
gulamentada pelo Decreto 1.318 de 1854.
Em 1916 vem a lume o Cdigo Civil de Clvis Bevilacqua onde se
refora o carter patrimonialista da propriedade no artigo 544. Em 1946
houve uma nova Constituio, considerada democrtica, que atribua uma
nova funo terra, pois ela deveria cumprir sua funo social.
Posteriormente, a histria do instituto somente se tornou mais ntida
com a edio do Estatuto da Terra (Lei n 4.504, de 20/11/1964) bem como
da nova lei sobre processo discriminatrio de terras devolutas (Lei n 6.383,
de 7/12/1976), que, quebrando toda a tradio herdada desde a Lei de Ter-
ras, transmuda tal processo em ao judicial, retirando-a da competncia
dos rgos administrativos aos quais era vinculada desde seu surgimento.
Tais leis foram editadas em sintonia com o que dispuseram as Constituies
brasileiras de 1946, de 1967 e sua Emenda n 1, de 1969.
65
A Constituio Federal de 1988 surge como divisor de guas ao pre-

ver a funo social da propriedade no seu artigo 5, inciso XXIII, incluin-
do posteriormente o direito moradia no rol dos direitos sociais (artigo
6), regulamentada pela Lei 10.257/01 denominada Estatuto da Cidade
e, ento, em 2002, surge entre ns a Lei 10.406/02 que institui o atual
Cdigo Civil, dispondo sobre o tema a partir do artigo 1.196.
A expresso Direito das Coisas tem sofrido severas crticas da dou-
trina contempornea ao procurar demonstrar que a expresso utilizada
afigura-se restritiva e incompatvel com a amplitude do prprio Livro,
medida que trata da posse como um fato socioeconmico potestativo e no
como um direito real, assim como regula todos os direitos reais.
Por outro lado, a palavra coisas denota apenas uma das esp-
cies de bens (gnero) da vida, razo pela qual seria manifesta a falta
de tcnica jurdica.
Pois bem, o ilustre jurista e Desembargador Marco Aurlio Bezerra
de Melo2 explica que o motivo da expresso est em Clvis Bevilcqua,
mpara quem a posse era um mero fato, ou seja, a posse integrava o direito
das coisas como uma mera exteriorizao ftica da propriedade. Clvis
Bevilcqua entendia quase que minoritariamente que a posse era um mero
fato, mas na poca j havia um entendimento de que a posse no era um
mero fato, mas sim um direito. Esta estrutura permanece no Cdigo Civil
de 2002 e talvez os juristas que se ocuparam da elaborao da atual lei no
tenham percebido isso.
Com efeito, a doutrina nacional procura elencar as principais carac-
tersticas dos direitos reais, quais sejam, oponibilidade erga omnes onde os
direitos reais, assim como os direitos da personalidade, so chamados de
direitos absolutos; aderncia, isto , o direito real adere ao titular da qual
temos outras duas caractersticas, a saber: o poder de sequela (aquele que
assegura ao titular o direito de perseguir o bem, onde o mesmo estiver e
com quem ele estiver); ambulatoriedade (se o direito real adere ao particu-
2 MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das Coisas. 1 ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007, p. 1.
66
lar, ele caminha com o titular), nos termos do artigo 1.228, parte final,
do CC/02; perpetuidade significa que o direito real no se extingue
pelo no uso, ressalvados o artigo 1.389, III que trata da servido pre-
dial e o artigo 1.410, VIII, sobre o usufruto; preferncia, nos termos
do artigo 1.419 do CC/02 em que o credor com garantia real prefere
ao credor quirografrio; e por fim, taxatividade em que possui um rol
taxativo, numerus clausus.
Ressalte-se que a posse instituto anterior ao surgimento da pro-
priedade, inclusive do direito. A criao do instituto da propriedade
trouxe aos donos dos imveis uma garantia de riqueza e poder. Contu-
do, esse entendimento de que a propriedade um direito absoluto veio
se esfacelando, e o seu exerccio passou a visar sua funo social, aten-
dendo ao bem-estar da coletividade. Assim, a posse exercida em uma
propriedade alheia tomou fora, e passou a ser forma tanto de perda,
quanto de aquisio de propriedade.
Conforme preceitua o professor Nelson Rosenvald3: a posse o
poder de fato sobre a coisa, j a propriedade o poder direito nela inciden-
te. A situao de fato pode ser convertida em propriedade.
Enfrentando a questo da posse, dispe o artigo 1.196 do CC
que: Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercido, pleno
ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.
Dentre as diversas teorias formuladas, foi adotada em nossa lei
civil a teoria objetiva de Ihering para quem a posse a exteriorizao
da propriedade, com a relao de fato estabelecida entre a pessoa e a
coisa pelo fim de sua utilizao econmica, bastando apenas o corpus,
dispensando-se o animus, pois este j estaria implcito no exerccio de
fato sobre a coisa ou bem.
Por muitos anos este foi o nico tratamento conceitual dado ao
direito de posse porm, com a evoluo social, a posse passou a ter
outros tratamentos conceituais a partir das chamadas teorias sociais e
sociolgicas, afirmando que a posse um direito autnomo em relao
ao direito de propriedade.
3 ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Lumen Juris. 2009. 6 ed, p. 273.
67
Acerca do tema temos o conceito de posse pela teoria social, na

viso do professor Rosenvald4:
Em outro giro, as teorias sociolgicas da posse procuram

demonstrar que a posse no um apndice da proprie-
dade, ou a sua mera aparncia e sombra. Muito pelo
contrrio, elas reinterpretam a posse de acordo com os
valores sociais nela impregnados, como um poder ftico
de ingerncia socioeconmica sobre determinado bem da
vida, mediante a utilizao concreta da coisa. A posse
deve ser considerada como fenmeno de relevante densi-
dade social, com autonomia em relao propriedade e
aos direitos reais. Devemos descobrir na prpria posse as
razes para o seu reconhecimento.
Desta forma, tendo a posse essa viso social, em determinados mo-

mentos pode preponderar diante do direito de propriedade que perdeu
o aspecto absoluto do direito patrimonial, conforme demonstra o artigo
1.228, pargrafo 4, do CC/02.
O marco inicial, da propriedade no Brasil, denomina-se Perodo da
Regulao Patrimonialista, que se estende do Brasil Colnia at o Primeiro
Imprio, tendo como finalidade a soberania Metrpole-Colnia.
A Constituio da Repblica de 1988 mudou o panorama patri-
monialista e absoluto at ento vigente e deu nova roupagem proprie-
dade, garantindo em seu artigo 5, inciso XXII, o referido direito, mas
logo em seguida, no inciso XXIII, prev que a propriedade atender sua
funo social. O princpio da funo social da propriedade reafirmado
como princpio da ordem econmica e financeira (artigo 170, III, CF/88)
e permeia todo o texto dos dispositivos constitucionais referentes poltica
urbana (artigos 182 e 183, CF/88) e poltica agrcola e fundiria (artigos
184 a 191, CF/88).
4 Ob. cit. p. 37.

68
De acordo com o artigo 1.228, caput, do Cdigo Civil, o proprietrio

de um determinado bem imvel possui a faculdade de usar, gozar e dispor
da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem injustamente a possua ou
detenha. Desta forma, quem for proprietrio da coisa estar investido dos
meios necessrios, outorgados por lei, para que possa se defender de qualquer
tipo de leso ou ameaa ao bom exerccio de seu direito de propriedade.
De outra face, o texto inserto no pargrafo 1 do referido artigo dis-
pe que o direto de propriedade dever ser exercido em consonncia com
suas finalidades econmicas e sociais. Aparece, ento, frente ao exerccio
do direito de propriedade, o princpio da funo social da propriedade,
previsto constitucionalmente.
No mesmo sentido, o ilustre doutrinador Nelson Rosenvald5 dis-
pe, ipsis literis:
Haver a funo social da propriedade quando o Estado

delimitar marcos regulatrios institucionais que tutelem a
livre iniciativa, legitimando-a ao mesmo tempo. Quan-
do uma atividade econmica concede, simultaneamente,
retorno individual em termos de rendimentos e retorno
social, pelos ganhos coletivos da atividade particular, a
funo social ser alcanada.
Assevera o Ministro Celso de Mello, na ADI 2.223-MC:
O direito de propriedade no se reveste de carter abso-

luto, eis que, sobre ele, pesa grave hipoteca social, a signi-
ficar que, descumprida a funo social que lhe inerente
(CF, art. 5, XXIII), legitimar-se- a interveno estatal
na esfera dominial privada, observados, contudo, para esse
5 Ob. cit. p. 204/205.

69
efeito, os limites, as formas e os procedimentos fixados

na prpria Constituio da Repblica. O acesso terra,
a soluo dos conflitos sociais, o aproveitamento racio-
nal e adequado do imvel rural, a utilizao apropria-
da dos recursos naturais disponveis e a preservao do
meio ambiente constituem elementos de realizao da
funo social da propriedade.
Ter-se-ia ento dizer que a funo da propriedade torna-se social

apenas a partir do momento em que o ordenamento reconhece que o exer-
ccio do direito de propriedade dever ser protegido, no pelo interesse do
particular, mas no interesse coletivo.
Cumpre salientar que a funo social da propriedade no retira o
exerccio de uso, gozo e disposio, e muito menos o direito de reaver o
bem imvel; pelo contrrio, apenas representa uma reao contra os des-
perdcios da potencialidade da mesma.
Passando anlise dos registros pblicos, com base na orientao do
artigo 236, da Constituio da Repblica, foi criado um sistema jurdico
notarial e registral, formado pelo advento de novas regras e pela recepo
de regras anteriores a 1988. Nesse contexto, destacam-se as Leis federais n
6.015/1973, 8.935/1994 e 10.169/2000, em cujas rbitas gira a maior parte
dos diplomas legais e regulamentares componentes do mesmo sistema.
A primeira dentre as citadas Lei n. 6.015/1973 a lei geral em
matria de Registros Pblicos, uma vez que dita normas e procedimentos a
serem observados em todo o Pas pelos Oficiais Delegados.
A segunda Lei n. 8.935/1994 considerada como o estatuto
ou lei orgnica dos Oficiais Registradores e do Notariado nacional, pois
regula direitos, prerrogativas e obrigaes dos profissionais do setor, alm
de prever infraes e punies. Seu grande mrito foi a regulamentao dos
concursos pblicos de ingresso nas atividades notariais e de registro.
70
A terceira Lei n. 10.169/2000 estipula as regras gerais sobre os

emolumentos a serem pagos em contrapartida aos servios realizados pelos
delegatrios notariais e de registro. Trata-se de regras que devero ser obser-
vadas tanto pelos Estados quanto pelo Distrito Federal, quando da edio
de leis locais sobre emolumentos.
Essas trs leis formam, juntamente com a Constituio da Repbli-
ca, a pirmide triangular representativa do sistema registral nacional, com
o artigo 236 da Constituio em seu pice e cada um dos diplomas legais
citados em um dos vrtices inferiores.
Com efeito, a doutrina traz um rol dos seguintes princpios atinentes
em matria registral, quais sejam, a) Princpio da Publicidade; b) Princpio
da F Pblica; c) Princpio da Prioridade; d) Princpio da Especialidade; e)
Princpio da Disponibilidade; f ) Princpio da Continuidade; g) Princpio
da Legalidade.
Pois bem, o registro o modo mais comum de aquisio de imveis,
pois somente aps a inscrio do documento de transferncia no cartrio
de registro do lugar do imvel que ocorre a aquisio deste.
No direito brasileiro, os negcios jurdicos no so hbeis para trans-
ferir o domnio do bem imvel. Logo, para se adquirir o bem necessrio,
alm do acordo de vontades entre adquirente e transmitente, o Registro do
ttulo translativo na circunscrio imobiliria competente. Antes do registro
s h um mero direito pessoal. Alm do contrato de compra e venda, os de-
mais titulus adquirendi exigem a formalidade do registro, para que se opere
a transmisso da propriedade. Pode-se registrar o contrato, atos judiciais e
sentenas que se referem questo de direitos reais sobre bens imveis.
So considerados atos cartorrios a matrcula, o registro e a averba-
o de atos referentes a imveis ou direitos a eles relacionados, sendo que
a matrcula a carteira de identidade do imvel, uma vez que identifica
o imvel e, segundo o artigo 176, 1, inciso I, da Lei 6.015/73, nela
devero constar todas as informaes relativas ao imvel, como os antigos
proprietrios, quando foi feita a primeira matrcula e a situao do bem, ou
seja, se h sobre ele algum nus real como hipoteca por exemplo.
71
Nesse sentido determina o artigo 1.246 do CC que o registro eficaz

desde o momento em que se apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este o
prenotar no protocolo. A prenotao de acordo com Marco Aurlio Bezerra
Melo6 a porta de entrada do ttulo no cartrio de imveis. Todo registro
obrigado a ter um livro (artigo 174, da Lei 6.015/73) de protocolo que
servir para apontamentos de todos os ttulos apresentados diariamente.
O registro ato posterior matrcula em que, mediante a apresenta-
o de um ttulo constitutivo e, no caso da usucapio declaratria, a pro-
priedade imobiliria ou a constituio de um direito real sobre coisa alheia
registrada, entre outros atos arrolados no artigo 167, da Lei 6.015/73.
A seu turno, a averbao so as anotaes ou modificaes feitas
margem da matrcula ou do registro e a requerimento do interessado que
digam respeito ao imvel e/ou pessoa do titular como a modificao do
estado civil pelo casamento ou divrcio, dentre outras elencadas no artigo
167, inciso II, da Lei 6.015/73.
Assim, cada imvel tem um nmero prprio e est devidamente
registrado no Cartrio de Imveis. O Cartrio de Imveis tem a funo
pblica de organizar os registros de propriedade e verificar a regularidade
tributria dos imveis, pois no se podem registrar imveis com dvidas de
impostos ou mesmo com impedimentos legais.
Passando ao estudo da alienao fiduciria de bem imvel, discorre
a doutrina especializada7 que:
A Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, criou o Sistema
Financeiro Imobilirio visando promover o financiamento
imobilirio em geral, trouxe, em seu bojo, um instrumento
til a esse propsito, que a alienao fiduciria de bem
imvel em garantia. Atravs dela possvel que outras
6 Ob. cit. p. 139.
7 COSTA, Valestan Milhomen da. A alienao fiduciria no financiamento imobilirio. Porto Alegre: Srgio
Antonio Fabris, 2005, p. 10.
72
pessoas, alm das instituies integrantes do Sistema Finan-

ceiro Imobilirio, participem do processo de financiamento
imobilirio. [...] o acesso moradia , como assente no texto
constitucional, uma necessidade vital bsica do cidado, a
qual, para se ultimar, faz-se mister sejam desfeitas ou atenu-
adas as barreiras entre essa necessidade e a capacidade social
de prover o financiamento necessrio.
Importante verificar que, na prtica, a falta de prestgio do insti-

tuto da hipoteca que fez nascer a necessidade de uma lei especializada em
resguardar o mercado imobilirio, pois a hipoteca revela sua fragilidade de
nus imobilirio por trs fatores principais, inerentes aos direitos reais de
garantia em geral, constitudos sobre bens alheios: a) nas execues con-
cursais (falncia e insolvncia civil) a ordem de preferncia privilegiava de
outros crditos (trabalhistas e fiscais); b) nas execues individuais extra-
judiciais sumrias sofre restries pelo Judicirio por fundamento de vcio
de inconstitucionalidade; c) nas execues judiciais individuais surgiram
inmeros percalos decorrentes da lentido do rito processual.
A propriedade fiduciria decorre de um negcio jurdico, denomi-
nado alienao fiduciria; negcio este pelo qual o devedor, chamado fidu-
ciante, com escopo de garantia de obrigao contratada, transfere ao credor,
chamado fiducirio, a propriedade do bem, no caso, bem imvel. Com o
registro deste negcio jurdico, no Registro de Imveis, constitui-se a pro-
priedade fiduciria e, neste momento, d-se o desdobramento da posse, tor-
nando-se o fiduciante o possuidor direto, e o fiducirio, o possuidor indireto
do bem. O fiducirio recebe a propriedade numa condio resolutiva, ou
seja, obriga-se a devolv-la se o fiduciante cumprir a obrigao contratada.
Nestes termos, a propriedade fiduciria constitui direito real de ga-
rantia (artigo 17, IV e 1, Lei n 9.514/97) e confere a posse indireta
sobre o bem em favor do fiducirio (artigo 23, nico). Por ser direito
real, a propriedade fiduciria somente se constitui por ato de registro no
Registro de Imveis (artigo 23), estando a Lei 9.514/97 nesse passo, em
sintonia com o disposto no artigo 1.227 do Cdigo Civil.
73
Por sua vez, a propriedade resolvel, cuja transmisso contratada nos

termos do artigo 22 da Lei n 9.514/97, somente transmitida com a conso-
lidao, e constitui o domnio resolvel do imvel em favor do fiducirio.
Outrossim, a prpria Lei n 9.514/97 (artigo 29) quem autoriza
o fiduciante a transmitir os direitos que possui sobre o imvel, os quais,
toda evidncia, no so direitos de crdito, mas de propriedade (usar, go-
zar, usufruir, dispor), ficando evidente que o legislador foi tmido ao no
especificar os direitos do fiduciante, ou, simplesmente, por no dizer que o
fiduciante pode transmitir o imvel, gravado da propriedade fiduciria, j
que essa transmisso, em todo caso, necessita da anuncia do fiducirio.
Por ser apenas titular de um direito real de garantia, desprovido do
poder de disponibilidade, o fiducirio ter primeiro que consolidar a pro-
priedade resolvel contratada (artigo 22) para depois viabilizar a venda do
bem em leilo.
Logo vemos que a consolidao da propriedade confere ao fiducirio
o domnio resolvel do bem, o que, por ser direito real de propriedade
(razo de ser da exigncia do recolhimento do ITBI e laudmio), deveria
ocorrer no Registro de Imveis por ato de registro, e no por ato de averba-
o, conforme dispe atualmente o 7 do artigo 26 da Lei n 9.514/97,
com a redao da Lei n 10.931/04. A previso da averbao, nesse caso,
constitui antinomia com o artigo 1.227 do Cdigo Civil e viola a sistem-
tica dos atos registrais do artigo 167 da Lei n 6.015/73, que somente ad-
mite a constituio de direitos reais por ato de averbao para as hipteses
previstas antes da Lei de Registros Pblicos.
No que se refere aos sujeitos do contrato, o pargrafo nico do ar-
tigo 22 da Lei n 9.514/97 autoriza a contratao por pessoa fsica ou
jurdica, integrante ou no do Sistema Financeiro Imobilirio, uma vez
que uma das finalidades da lei ampliar os meios de financiamento da
casa prpria e, ainda, reduzir o custo do capital pela livre concorrncia do
mercado; objetivos que ainda no foram atingidos, tendo em vista que os
financiamentos continuam a ser realizados quase que exclusivamente pelas
instituies financeiras.
74
Em relao ao objeto da garantia, dispe o 1 do artigo 22 da lei

em comento, que poder ser dada em garantia a propriedade plena ou en-
fitutica, o direito de uso especial de moradia, o direito real de uso e a pro-
priedade superficiria, evidentemente ficando o negcio fiducirio sujeito s
restries temporais nos casos do direito real de uso ou de propriedade superfi-
ciria, se qualquer desses negcios tiver sido contratado por tempo limitado.
CONCLUSO
O presente artigo procurou demonstrar a evoluo dos direitos re-

ais ao longo da histria brasileira, comeando dos tempos da colonizao
portuguesa at os dias atuais, abarcando a nova roupagem constitucional
dada ao instituto da funo social da posse e da propriedade, teorizan-
do uma perspectiva civil-constitucional do tema, inclusive suas relaes
com o direito registral e a decadncia do instituto da hipoteca frente
alienao fiduciria de bens imveis como fator de impulso ao mercado
imobilirio.
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
COSTA, Valestan Milhomen da. A alienao fiduciria no finan-

ciamento imobilirio. Porto Alegre: Srgio Antonio Fabris, 2005.
DINIZ, Maria Helena. Cdigo civil anotado. 14 ed. rev e atual.
So Paulo: Saraiva, 2009.
GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito
das Coisas. V. V, 4 ed. So Paulo: Editora Saraiva, 2009.
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das Coisas. 1 ed. Rio
de Janeiro: Lumen Juris, 2007.
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6 ed. Rio de Janeiro: Lu-
men Juris, 2009.
75
Direito de Propriedade
Luiz Fernando de Andrade Pinto 1
O direito de propriedade possui uma noo jurdica complexa e di-

nmica, que flutua no tempo de acordo com as realizaes polticas, eco-
nmicas e filosficas de cada pas.
Na Declarao dos Direitos dos Homens de 1867, o art. 17 diz que
a propriedade um direito inviolvel e sagrado.
Na velha Roma, no se conhecia o direito de propriedade como
direito real e subjetivo.
No Brasil, o Cdigo de Bevilaqua de 1916 atribuiu propriedade
um carter absoluto, ou seja, inatingvel, sem limitaes ou quaisquer res-
tries ao seu exerccio, pois o proprietrio era considerado senhor da coisa
e dela poderia implementar o tratamento que bem entendesse.
Contudo, com o passar dos anos, diante de todos os anseios sociais
por uma justa distribuio de riquezas e, ainda, pela necessidade social de
que o Estado interviesse nessas questes, o direito de propriedade deixou
de ser absoluto para se tornar relativo.
Foi o que demonstrou o Cdigo de 2002, que trouxe ao direito de
propriedade conotaes diferentes, impregnadas de noes de sociabilida-
de e solidariedade.
Assim, apesar de o direito de propriedade se constituir em direito
real, oponvel erga omnes, atualmente o direito brasileiro criou o instituto
da funo social da propriedade, que condiciona o exerccio daquele ao
cumprimento da funo social, pois no ser admitida a sub utilizao dos
bens, desvinculada de qualquer compromisso social e econmico.
1 Juiz de Direito Titular da 15 Vara da Fazenda Pblica da Capital.

76
Na prpria Constituio da Repblica Federativa do Brasil, em seu

art. 5, XXII e XXIII, que dispe acerca dos direitos e garantias individuais,
est consagrado o direito da propriedade, bem como a especificao de que a
propriedade cumprir a funo social, restando comprovada a adoo desse
princpio por todo o ordenamento jurdico vigente. Confira-se:

Art. 5 - Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natu-
reza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a invio-
labilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e proprie-
dade, nos termos seguintes:
XXII- garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atender a sua funo social;

Dessa forma, toda a legislao tambm fora adaptada nova realida-
de, de forma que o direito de propriedade ficasse sempre delimitado pelo
cumprimento da funo social, conforme se depreende da leitura do art.
1.228, 1 e 2 do CC:

Art. 1.228. (...)
1 O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com

as suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas
naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como
evitada a poluio do ar e das guas.
2 So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer como-

didade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem.
77
DEFINIO DO DIREITO DE PROPRIEDADE
O legislador de 2002 no definiu propriedade nem posse; o Cdigo diz

que possuidor todo aquele que tem, de fato, o exerccio pleno ou no dos po-
deres inerentes propriedade. Refere-se apenas aos atributos da propriedade.
O proprietrio pode usar, gozar e dispor da coisa e o direito de rei-
vindicar de quem a injustamente a possua ou detenha.
O conceito genrico, no direito brasileiro, de direito de proprieda-
de o poder jurdico concedido pela lei a algum para usar, gozar, dispor
de um determinado bem e de reav-lo, de quem quer que injustamente
o esteja possuindo.
COMPONENTES DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Usar: consiste em utilizar-se da coisa no seu prprio interesse, ou seja,

extrair da coisa todos os benefcios ou vantagens que ela puder prestar, sem
alterar-lhe a substncia. O direito de propriedade no exige o uso. O uso uma
faculdade. Mesmo que o proprietrio no use, no se perde a propriedade.
Gozar: significa que o proprietrio pode retirar da coisa as suas uti-
lidades econmicas, como, por exemplo, os frutos naturais, industriais e
civis, alm dos produtos. uma faculdade do proprietrio.
Dispor: a faculdade de alienar a coisa, seja onerosa ou gratuitamente.
Reivindicar: no uma faculdade, um direito subjetivo. Concede
ao proprietrio o direito de recuperar a coisa que lhe foi injustamente reti-
rada, para restaurar o seu patrimnio.
Neste caso, existe a ao reivindicatria, cuja autoria exclusiva
do proprietrio.
78
PRINCPIOS FUNDAMENTAIS DA PROPRIEDADE
1 - Oponibilidade erga omnes: o direito de propriedade oposto con-

tra qualquer pessoa da sociedade humana que o viole carter absoluto.
2 - Publicidade: o direito de propriedade s oponvel quando se
torna pblico, e a propriedade se torna pblica pelo registro. O registro d
publicidade propriedade.
3 - Perpetuidade: o direito de propriedade perptuo. No obri-
gatrio. A propriedade s desaparece por vontade do proprietrio ou por
determinao legal. Existe uma exceo que a propriedade resolvel.
4 - Exclusividade: no um princpio absoluto. Exceo: condomnio.
5 - Elasticidade: a propriedade pode se distender ao mximo ou
comprimir ao mximo vontade do proprietrio. Quando o proprietrio
detm todos os poderes, h a propriedade plena. Quando um dos poderes
retirado do proprietrio, chama-se propriedade limitada, o mesmo que
direito reais sobre coisas alheias. Ex: superfcie, usufruto, hipoteca.
A AQUISIO DA PROPRIEDADE
A aquisio pode ser feita de forma ORIGINRIA ou DERIVADA.

O modo de aquisio a ttulo originrio um ato prprio, ocorre
quando a coisa encontra-se desvinculada de qualquer relao com o titular
anterior e sem que haja relevncia com o antecessor.
O caso tpico de modo originrio de aquisio de propriedade a usuca-
pio. O usucapiente no recebe a coisa do usucapido. Seu direito de aquisio
no decorre do antigo proprietrio, mas do direito resultante da sentena.
Quanto desapropriao, tambm considerada uma aquisio ori-
ginria, j que independe da vontade do proprietrio. O Estado no com-
pra a coisa, ele a incorpora por ato prprio. O Estado no paga um preo
e sim uma indenizao.
79
Outro exemplo de aquisio originria a acesso.

A aquisio derivada ocorre quando a transmisso feita de um
proprietrio a outro, por ato inter vivos ou causa mortis. A coisa chega
ao adquirente com as mesmas caractersticas anteriores, no se extingue o
nus. Ex: Servido, hipoteca, compra e venda e doao.
A aquisio tambm pode ser GRATUITA ou ONEROSA. A gra-
tuita se d quando a propriedade adquirida sem contraprestao, como
no caso da doao. Na onerosa, existe uma contraprestao, como na com-
pra e venda.
A aquisio da propriedade tambm pode ser SINGULAR ou UNI-
VERSAL. No primeiro caso, se refere a uma coisa determinada, como
comprar uma casa. No segundo caso, se adquire uma universalidade de
direitos. Exemplo: sucesso aberta.
MODOS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE
1 Usucapio:
modo originrio de aquisio do domnio, atravs da posse man-
sa e pacfica, seu principal elemento, por determinado lapso de tempo.
Constitui direito parte e independente de qualquer relao jurdica com
o anterior proprietrio. Fundamenta-se no propsito de consolidao da
propriedade, estimulando a paz social e diminui para o proprietrio o nus
da prova de domnio. modo de premiar a quem produz na terra, na opi-
nio de Silvio Rodrigues . Ocupando-a e pondo-a a produzir.
H varias espcies de usucapio: extraordinria, ordinria, urbana, rural.
USUCAPIO EXTRAORDINRIA aquela que se adquire
quando h m-f, em quinze anos, mediante prova de posse mansa e pac-
fica e ininterrupta, art. 1.238 CC
USUCAPIO ORDINRIA aquela que se confere ao pos-
suidor de boa-f, em dez anos, mediante prova de posse mansa e pacfica
acompanhada de justo ttulo, art. 1.242 CC.
80
No novo Cdigo Civil, temos ainda a usucapio rural e a urbana:

RURAL 5 anos de ocupao sem oposio de imvel rural, no
superior a 50 hectares, desde que a torne produtiva com seu trabalho, e
nela resida sem que seja proprietrio de outro imvel;
URBANA 5 anos de ocupao sem oposio de imvel urbano
de at 250 m2 utilizando para fins de moradia sem que seja proprietrio
de outro imvel.
Temos ainda outra forma de usucapio, que ocorre quando algum
adquire um imvel atravs de um ttulo anterior devidamente registrado,
s que descobre que aquele era falso. Assim, anulando-se o instrumento,
anula-se o registro. Pelo princpio da continuidade, ficou sem ser proprie-
trio, passa a ser posseiro e pode adquirir novamente o imvel em 5 anos,
a partir do cancelamento.
O Estatuto das Cidades prev a usucapio individual e a coletiva,
sendo esta ltima aquela que favorece as comunidades carentes.
O novo Cdigo reduziu os prazos da usucapio, todavia aplica-se a
regra do art. 2.028 do CPC.
O art. 1238 do CPC, nico, diminuiu o tempo da usucapio
extraordinria de 15 para 10 anos. J o art. 1.242, pargrafo nico, estabe-
lece o prazo de 5 anos quando algum perde o registro anterior; serve para
dar oportunidade ao proprietrio nos 2 anos acrescidos para reivindicar a
posse. uma segurana jurdica.
O segundo modo de adquirir a propriedade imvel o registro do
ttulo aquisitivo. O registro tambm regido por princpios gerais como
constitutividade, prioridade, continuidade, publicidade, legalidade, espe-
cialidade etc.
O terceiro modo de adquirir a propriedade pelas acesses. H cin-
co modalidades de acesses no Cdigo Brasileiro: I - por formao de ilhas;
II - por aluvio; III - por avulso; IV - por abandono de lveo; V - por
plantaes ou construes. Art. 1.248 do CC.
81
Acesses so acrscimos que a coisa sofre no seu valor ou no volume

em razo de elemento externo.
PERDA DA PROPRIEDADE
A perda da propriedade ocorre pela alienao, renncia, abando-

no, perecimento do imvel ou desapropriao.
Alienao um contrato oneroso bilateral, mediante a transfern-
cia da coisa. uma forma de extino subjetiva do domnio, em que o
titular desse direito, por vontade prpria, transmite a outrem seu direito
sobre a coisa. Essa transmisso pode ser a ttulo gratuito, como a doao,
ou oneroso, como a compra e venda.
Renncia um ato unilateral, pelo qual o proprietrio declara,
expressamente, o seu intuito de abrir mo de seu direito sobre a coisa,
em favor de terceira pessoa que no precisa manifestar sua aceitao. Em
se tratando de bem imvel, a renncia tem que ser por escritura pblica
e deve ser levada a registro.
Abandono o ato unilateral, sem qualquer formalidade, em que
o titular do domnio se desfaz, voluntariamente, do seu imvel, por-
que no quer mais continuar sendo, por vrias razes, o seu dono;
necessria a inteno abdicativa; simples negligncia ou descuido no
a caracterizam. No abandono, no h conhecimento de terceiros.
O perecimento do imvel a extino do direito de proprieda-
de, pela perda da coisa que lhe servia de objeto. Pode decorrer de ato
involuntrio, se resultante de acontecimentos naturais, quando o mar
invade um terreno, ou de ato voluntrio do titular do domnio, como
no caso de destruio.
Desapropriao o ato involuntrio de perda da propriedade pri-
vada, por interveno do Poder Pblico, fundado em necessidade pbli-
ca, utilidade pblica ou interesse social, adquirindo-o, mediante prvia
e justa indenizao.
82
DIREITO DE VIZINHANA
O direito de propriedade sofre inmeras restries, entre as quais as

relaes de vizinhana, que acabam impondo limitaes ao uso e utilidade.
Os direitos de vizinhana tm natureza jurdica de direito obrigacio-
nal e constituem limitaes impostas pela boa convivncia social, que deve
se inspirar na boa-f e lealdade entre os proprietrios dos prdios confinan-
tes. uma obrigao propter rem.
A propriedade deve ser utilizada de maneira que torne possvel a
coexistncia social pacfica entre os vizinhos.
O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de impe-
dir o mau uso da propriedade vizinha que possa prejudicar a segurana, o
sossego e a sade dos que o habitam.
O Cdigo Civil Brasileiro, disciplinando a matria, cuida do uso
nocivo da propriedade, das rvores limtrofes, do escoamento das guas,
dos limites entre prdios e do direito de construir.
OFENSAS SEGURANA PESSOAL: So exemplos a explo-
rao de indstrias perigosas, como explosivos e inflamveis, Se en-
quadra tambm a existncia de rvores de grande porte que possam
ameaar a propriedade vizinha.
OFENSAS AO SOSSEGO: rudos exagerados que perturbam ou
molestam a tranquilidade dos moradores, como festas com uso de alto-
falantes de grande potncia.
OFENSAS SADE: os gases txicos, a poluio das guas pelo
lanamento de resduos de fbricas.
Em suma, tudo que possa afetar a segurana, o sossego e a sade
dos vizinhos representa uso nocivo da propriedade. A lei brasileira pune,
no s o uso nocivo, mas o tambm o uso anormal, o uso irregular da
propriedade. O prprio uso normal, mas que cause malefcios, implica em
descumprimento da lei.
83
IMVEIS EM RUNAS: o proprietrio tem o direito de exigir do

dono do prdio vizinho a demolio ou a reparao necessria, quando
este ameace runa.
RVORES: a rvore cujo tronco estiver na linha divisria, presu-
me-se pertencer em comum aos donos dos prdios confinantes. Em con-
sequncia, se cortadas ou arrancadas, devem ser elas repartidas entre os
proprietrios confinantes. Igualmente se partilham os frutos e os gastos
com o corte. Se a presena da rvore estiver causando prejuzo, poder o
proprietrio prejudicado reclamar o seu corte.
FRUTOS: os frutos cados de rvore do terreno do vizinho perten-
cem ao solo onde carem, se este for de propriedade particular. Agora, se
eles tombarem em propriedade pblica, o proprietrio da rvore conserva
a propriedade dos frutos cados.
CORTES DAS RVORES: dispe o Cdigo Civil (artigo 558 ) que as
razes e ramos de rvores que ultrapassem a divisa do prdio, podero ser corta-
dos at o plano vertical divisrio, pelo proprietrio do terreno invadido.
Embora em muitos casos exista grandes dificuldades para o estabe-
lecimento da linha divisria entre uso regular e irregular do imvel, o pro-
prietrio ou o inquilino que se sentir prejudicado e no conseguir amiga-
velmente a soluo, poder intentar ao prpria junto ao Poder Judicirio
para valer seu DIREITO DE VIZINHANA.
Princpios gerais que devem ser respeitados para fazer cessar essas
interferncias, ou seja, que devem nortear o juiz para decidir as aes
de dano infecto.
1 Razoabilidade
2 Tolerabilidade
3 Anterioridade
4 Interesse coletivo
84
Demais direitos de vizinhana:

Passagem forada direito obrigacional, reconhecido por sentena
pelo Judicirio, desde que indenizado o vizinho.
Servido de passagem, direito real, decorre da vontade manifestada
pelas partes, adere ao imvel, s constituda aps registro em cartrio.
Passagem de cabos e tubulaes.
Passagem de gua.
Direito de tapagem.
Direito de construir.
Direito de penetrao permite ao proprietrio entrar no imvel
vizinho. Ex: para fazer obras, pegar um objeto que caiu, observar o prin-
cpio da razoabilidade.
Direito de alteamento. Ex. alterar a altura do muro.
CONDOMNIO
o domnio conjunto de uma coisa.

Pode ser legal, voluntrio ou edilcio.
Diferenas entre condomnio voluntrio e o edilcio:
No primeiro, toda coisa pertence aos condminos, que tem um qui-
nho. J no edilcio obrigatria a convivncia das coisas comuns e das
coisas exclusivas.
O condomnio voluntrio informal, no precisa de prestao de
contas, conveno, eleio de sndico. J o edilcio solene. um pequeno
estado, super burocrtico, com todos os poderes.
Enquanto o condomnio voluntrio tem poucos condminos, o edi-
lcio tem vrios condminos. No voluntrio, h o direito de preferncia,
sob pena de nulidade da venda; no edilcio no h.
85
O condomnio voluntrio divisvel, ou seja, pode-se pedir a extin-

o do condomnio; j o edilcio , por natureza, indivisvel.
PROPRIEDADE SUPERFICIRIA
O direito de superfcie um novo direito real autnomo, no po-

dendo ser reduzido categoria dos demais direitos reais limitados sobre
o imvel alheio. Assim, uma vez concedido, o edifcio construdo ou a
plantao feita pertencem exclusivamente ao superficirio, enquanto o solo
continua a pertencer ao seu proprietrio.
Alguns entendem que substitui a enfiteuse, j que o novo cdigo
acabou com a enfiteuse, mas as enfiteuses j constitudas permanecem.
Superfcie quando o proprietrio do terreno vazio e baldio pode
destacar a superfcie deste terreno, transferindo para o superficirio plantar
ou construir na superfcie;
H uma diferena entre o Cdigo Civil e o Estatuto das Cidades
com relao ao direito de superfcie, j que as regras so diferentes.
Enquanto que no CC no se pode usar o subsolo e o espao areo, no
Estatuto das Cidades permitido, alm do uso da superfcie, o uso do
subsolo e do espao areo.
No CC, o direito de superfcie por tempo determinado, e no Esta-
tuto das Cidades, pode ser por tempo determinado ou indeterminado.
Como o Estatuto das Cidades mais antigo que o Cdigo Civil,
alguns entendem que este revogou aquele. Na opinio de Ricardo Lira,
ambos os diplomas convivem perfeitamente, sendo o Estatuto das Cidades
dedicado exclusivamente aos imveis urbanos, enquanto o Cdigo Civil se
aplicar aos imveis rurais.
Assim, temos hoje o direito de superfcie regulamentado em lei
especial, que apesar de no estar inserido no rol das hipteses do artigo
86
578 do Cdigo Civil Brasileiro, um direito real definido por lei, go-
zando seu titular de todos os poderes, vale dizer, usar, gozar e dispor da
coisa que lhe pertence.
CONCLUSO
Hodiernamente, o direito de propriedade est abalizado na premissa

primeira da funo social, consagrada na atual lei Magna, norteando toda a
legislao infraconstitucional, da advindo as atuais conotaes atribudas
ao seu exerccio, seja na qualidade de proprietrio, seja na qualidade de
adquirente, com reflexos significativos e determinantes quando relativos
ao direito de vizinhana.
87
A Nova Usucapio
Maria Celeste Pinto de Castro Jatahy 1
Introduo
A Lei 12.424, de 16 de junho de 2011, ao introduzir o art. 1240-A no

Cdigo Civil, instituiu uma nova modalidade de usucapio no direito positivo.
Alguns tm chamado de usucapio familiar; outros, de usucapio
especial urbana por abandono do lar.
Independentemente da nomenclatura, essa nova modalidade j nasce pol-
mica, seja por ser inserida em legislao que, em princpio, no causa relao com
o novo instituto, seja pelo prazo exguo, seja pelas diversas dvidas suscitadas.
O presente trabalho se prope a analisar essa modalidade de usuca-
pio, que ser denominado de usucapio familiar.
Da legislao
Dispe o art. 1.240-A do CC:

Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem opo-
sio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de at 250
m (duzentos e cinqenta metro quadrados) cuja propriedade divida com
ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua
moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio integral, desde que
no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1 O direito previsto no caput no ser reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez.
2 Vetado.
1 Juza de Direito Titular da 4. Vara de Famlia da Comarca da Capital.

88
Da introduo da nova usucapio no

direito positivo
A Lei 12.424/2011, em sua essncia, d nova redao a diversos ar-

tigos da Lei 11.977, de 07 de julho de 2009, que dispe sobre o Programa
Minha Casa, Minha Vida.
Como cedio, trata-se de um programa de governo que, segundo
a prpria legislao, tem por finalidade criar mecanismo de incentivo
produo e aquisio de novas habitaes para famlias de pouca renda.
Assim, a incluso dessa nova modalidade de usucapio na aludi-
da legislao surpreendeu a todos, uma vez que no guarda relao com
a matria abordada.
A usucapio familiar, como a seguir ser demonstrado, no se
destina somente a pessoas de baixa renda e no se trata de aquisio
de nova habitao.
Semelhanas e diferenas com a usucapio

especial urbana
A nova modalidade de usucapio apresenta semelhanas com a usu-

capio especial urbana, prevista no art. 1240 do CC e art. 183 da CF.
Com efeito, nas duas modalidades, o imvel no pode ser superior a
250 m, a utilizao do imvel deve se destinar para a prpria moradia ou
de sua famlia, somente poder ser concedido uma nica vez e o possuidor
no pode ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
Todavia, enquanto na usucapio urbana o prazo para a aquisio do
domnio de cinco anos, na usucapio familiar o prazo de dois anos.
Na usucapio familiar necessrio, ainda, que o condmino (ex-
cnjuge ou ex-companheiro) tenha abandonado o lar.
89
Contagem do prazo
A primeira indagao diz respeito ao incio da contagem do prazo,

ou seja, se pode ser computado prazo anterior vigncia da lei ou se so-
mente pode ser computado a partir de sua vigncia.
SERPA LOPES 2, ao discorrer sobre a aplicao da lei no tempo
no direito de famlia, leciona: quanto aos efeitos do casamento, a doutrina
distingue os efeitos pessoais dos patrimoniais. Quanto aos primeiros, as mo-
dificaes da lei nova so suscetveis de aplicao imediata, por isso que so
situaes jurdicas afastadas do mbito dos bens pessoais ou patrimoniais de
qualquer dos cnjuges, enquanto que, em relao aos segundos, dada a sua
natureza patrimonial, h lugar para o princpio da irretroatividade.
Igualmente, se a questo for analisada no mbito dos direitos reais,
tambm vigorar o princpio da irretroatividade.
Este o ensinamento tambm de SERPA LOPES 3: instituio de
prescrio: por outro lado, se a lei declarar prescritvel um direito at ento
imprescritvel, tambm tem eficcia imediata, exceto em relao ao prazo
que se conta a partir da vigncia da lei instituidora.
Assim, somente possvel computar o prazo de dois anos aps a
vigncia da lei.
Metragem
A metragem do imvel no poder ser superior a 250 m.

Um imvel urbano de 250 m , notadamente se for um apartamento,
revela que o seu proprietrio no pessoa de baixa renda.
Normalmente, apartamento com tal metragem possui quatro dormi-
trios, o que evidencia que seu proprietrio no pessoa de baixa renda.
2 LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de Direito Civil. V. I: Introduo, parte geral e teoria dos negcios
jurdicos 7. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1989, p.173.
3 Ob. cit. p. 174.

90
Nas grandes cidades, um imvel acima de 200 m tem valor de mer-

cado alto, podendo chegar, como na cidade do Rio de Janeiro, em bairros
nobres, a mais de dois milhes de reais, no mnimo.
Esta razo da surpresa causada aos operadores de direito pela inclu-
so da nova modalidade de usucapio em uma lei que trata basicamente do
Programa Minha Casa, Minha Vida, destinado a pessoas de baixa renda.
Da dissoluo do vnculo
Dispe o citado artigo que a propriedade deve ser dividida com o

ex-cnjuge ou ex-companheiro.
Em relao ao casamento, indaga-se quanto prvia necessidade da
dissoluo do vnculo para o incio do prazo prescrional.
O questionamento surge porque, de acordo com o art. 197, I, do
Cdigo Civil, no corre a prescrio entre os cnjuges, na constncia da
sociedade conjugal.
Pela redao literal do dispositivo legal, a primeira resposta seria que
haveria a necessidade da prvia dissoluo do vnculo, j que ex-cnjuge
aquele de quem se separado judicialmente ou divorciado.
Tal interpretao, contudo, levaria a uma discriminao entre o ca-
samento e a unio estvel, j que em relao a esta pode ser dissolvida de
fato, sem necessidade de decreto judicial.
Assim, enquanto o ex-companheiro computaria o incio do prazo
prescricional logo aps o abandono do lar por parte do outro convivente,
ao ex-cnjuge seria necessrio, primeiramente, ajuizar a ao de divrcio.
A soluo mais justa exigir o decreto do divrcio para configurar
a situao de ex-cnjuge e afastar a comunho sobre o bem. Porm, o
incio do prazo prescricional poder ser computado a partir do abandono
do lar pelo cnjuge.
91
Do abandono do lar
A necessidade da prova do abandono do lar pelo ex-cnjuge ou ex-

companheiro faz ressurgir a anlise da culpa pela extino do vnculo.
Atualmente, para a decretao do divrcio no mais necessria
prvia separao judicial ou decurso de prazo, o que tornou desnecessria
a averiguao de culpa.
Dessa forma, o abandono do lar por parte do ex-cnjuge ou do
ex-companheiro, se contestada, ser uma questo prejudicial e, portanto,
dever ser resolvida incidentalmente.
Em relao ao abandono do lar, certamente, interpretaes
diversas surgiro.
Primeiro, se por abandono entende-se o simples fato de o cnjuge
ou companheiro deixar a moradia em comum ou se necessrio verificar
as razes pelas quais tal abandono ocorreu.
Nas varas de famlia, quando era necessrio comprovar a culpa para
obter a separao judicial, os juzes muitas vezes concluam que o abando-
no por parte de um dos cnjuges ocorreu porque o outro deu causa, ou
ento para evitar a continuidade de discusses ou, at mesmo, para fazer
cessar agresses.
Segundo, se por abandono do lar bastar o abandono fsico ou tam-
bm ser necessrio caracterizar o abandono material.
Importante ressaltar que, em algumas situaes, o cnjuge ou
companheiro opta por deixar o lar em comum para permitir que a/o
me/pai de seus filhos, que exercer a guarda, permanea residindo no
local com a prole.
A interpretao mais razovel, decerto, ser a que analisar a causa
do abandono, como tambm que interpretar que no basta o abandono
fsico, mas tambm o abandono material.
92
No ser proprietrio de outro imvel
A legislao exige que o adquirente no seja proprietrio de outro

imvel urbano ou rural.
Indaga-se: necessrio que o adquirente nunca tenha sido proprie-
trio de outro imvel? possvel a aquisio se o adquirente, anteriormen-
te, j tenha sido proprietrio de um imvel?
A legislao no exige que seja a primeira aquisio do adquirente,
portanto, deve ser admitido o entendimento de ARNALDO RIZZAR-
DO4, ao comentar sobre o usucapio especial urbano: sem significar que
no possa ter sido proprietrio em poca anterior.
Esta tambm a lio de FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO5
ao comentar o art. 1.239 do CC: O usucapiente no pode ser proprietrio
de outro imvel urbano ou rural. Tal vedao diz respeito somente ao perodo do
qinqdio aquisitivo. irrelevante que o usucapiente tenha sido dono antes,
ou passe a ser dono depois de consumar o prazo necessrio usucapio, pois a
sentena declaratria e apenas reconhece aquisio originria preexistente.
Reconhecimento do direito uma nica vez
A indagao que surge se a exigncia se refere ao mesmo rela-

cionamento (casamento ou unio estvel) ou se aquele que j adquiriu o
domnio de outro imvel, decorrente de outro relacionamento, e que atu-
almente no mais seja o proprietrio, pode usucapir novo imvel.
A primeira hiptese bastante rara. Com efeito, seria necessrio: a)
o rompimento do casamento ou da unio estvel pelo abandono; b) a aqui-
sio do domnio por um dos cnjuges/companheiros; c) a alienao da
4 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas: Lei n 10.406, de 10.01.2002 2. ed. Rio de Janeiro: Forense,
2006, p.298.
5 Cdigo Civil Comentado / Cezar Peluso (coord.), - Barueri, SP: Manole, 2007, p. 1239.
93
propriedade pelo usucapiente; d) o novo casamento ou restabelecimento

da unio estvel; e) a aquisio de novo imvel; f ) o abandono pelo mesmo
cnjuge ou companheiro.
Assim, em princpio, a redao sugere que se refere a qualquer casa-
mento ou unio estvel. Portanto, aquele que j tenha adquirido o dom-
nio uma vez pela usucapio familiar no poder requerer nova usucapio
de outro imvel e de outro relacionamento.
Competncia
A competncia deve ser da vara de famlia, uma vez que para o reco-
nhecimento da usucapio ser necessrio analisar se, efetivamente, houve o
abandono do lar do cnjuge ou do companheiro.
Concluso
De todo o exposto, constata-se que a nova modalidade da usucapio

ensejar diversas dvidas e, certamente, continuar a receber crticas, sen-
do a principal o curto prazo prescricional.
De fato, a aquisio integral do domnio em dois anos encontra-se
em desacordo com as demais modalidades de usucapio que receberam
uma ateno especial do constituinte e do legislador. O ideal seria que
fosse mantido o prazo de cinco anos, tal como ocorre com a usucapio
especial urbana.
94
Direitos Reais
Renata Vale Pacheco de Medeiros 1
O tema Direitos Reais bastante amplo, o que torna impossvel seu

esgotamento em poucas linhas. Assim, descrito neste trabalho um caso
concreto que foi objeto de sentena proferida por esta Magistrada, com
meno a conceitos doutrinrios e obras jurdicas sobre o tema.
A fim de preservar a identidade das partes envolvidas, considerando-
se ainda que algumas questes envolvem Direito de Famlia, sero utiliza-
dos nomes fictcios.
Caio e Aurlia se casaram pelo regime de separao de bens em 1979.
Aps sete anos de casamento, do qual nasceu uma filha (Beatriz, em 1979),
em 1986, optaram por separao consensual. Em uma das clusulas da
separao, ficou acordado que Aurlia e Beatriz permaneceriam no imvel
de propriedade do autor (Caio) em Ipanema. Tal bem no foi adquirido
durante a sociedade conjugal.
Em 1990, houve converso consensual da separao em divrcio,
sendo mantidas as mesmas clusulas da separao.
Em 1990, Aurlia passou a viver em unio estvel com Dionsio.
Dionsio passou a viver neste imvel de Caio, juntamente com sua compa-
nheira Aurlia e a enteada Beatriz, sem oposio de Caio.
No ano de 2002, Aurlia ajuizou Ao de Usucapio em face de
Caio, sustentando posse mansa e pacfica sem oposio deste ltimo, cujo
pedido foi julgado improcedente em 2003.
Aps o julgamento da Ao de Usucapio, em 2004, Caio ajuizou
Ao de Exonerao de Alimentos em face de Beatriz, em razo de ter
terminado curso superior e exercer atividade laborativa, sendo o pedido
julgado procedente.
1 Juza de Direito da 25 RJE - 1 Grupo.

95
Caio, revoltado diante da atitude de seu ex-cnjuge Aurlia, que

vinha residindo no imvel de propriedade exclusiva do primeiro, em local
nobre do Rio de Janeiro, desde o incio dos anos oitenta e, desde 1990,
na companhia de Dionsio (convivente), em 2008, ajuizou Ao de Rein-
tegrao de Posse. Nessa ao, aduziu que na Ao de Exonerao de Ali-
mentos, no havia mais a obrigao de prover Aurlia e Beatriz qualquer
sustento, incluindo a moradia.
Antes do ajuizamento da ao possessria, Caio notificou Aurlia e
Beatriz para desocuparem o imvel, o que no ocorreu. Requereu Caio a
reintegrao na posse do imvel e que fosse arbitrado aluguel aps decorri-
do o prazo da notificao para desocupao.
Em sua contestao na ao possessria, Aurlia e Beatriz susten-
taram que: a ao era temerria, j que a Ao de Exonerao de penso
pendia de julgamento de recurso extraordinrio junto ao STF; neste recur-
so, Aurlia e Beatriz afirmaram haver esperana de ser reconhecido o seu
direito de usucapio sobre o imvel, pelo que a ao possessria deveria
ser suspensa; na separao consensual de Aurlia e Caio, ficou constitudo
direito real de habitao sobre o ento imvel do autor, descrito na petio
inicial, em favor de Aurlia e Beatriz; se Caio quisesse desconstituir essa
posse, deveria t-lo feito no prazo constitucional de cinco anos; Aurlia
vinha exercendo posse mansa e pacfica sobre o imvel desde 1986. Reque-
reram Aurlia e Beatriz a improcedncia dos pedidos e condenao de Caio
s penas de litigncia de m-f.
Nesta Ao de Reintegrao de Posse, no houve produo de prova
oral, sendo produzida apenas prova documental por ambas as partes.
Vindo os autos conclusos para sentena, esta Magistrada verificou que
uma das clusulas da separao consensual de Caio e Aurlia continha os se-
guintes termos: alm da penso alimentcia, o cnjuge varo se responsabilizar
pelas despesas de sade e educao da filha menor, bem como garantir a moradia
de ambas no imvel de sua propriedade, sito em Ipanema, ou imvel equivalente.
No acrdo da Ao de Exonerao de Alimentos ajuizada por Caio
em face de Beatriz, a permisso de moradia no imvel foi considerada
como prestao alimentar no pecuniria.
96
Quando os autos vieram conclusos para sentena, esta Magistrada

verificou que o Recurso Extraordinrio interposto nos autos da Ao de
Exonerao de Alimentos j havia sido julgado, havendo trnsito em jul-
gado em dezembro de 2009, com baixa dos autos para o Juzo de Famlia
em fevereiro de 2010. Foi ento reconhecido, por outro rgo julgador, o
direito do autor (Caio) de exonerao quanto permisso de moradia de
Aurlia e Beatriz no imvel de sua propriedade.
Em consulta ao sistema informatizado do TJRJ, observou esta Ma-
gistrada que no acrdo relativo Ao de Usucapio acima referida, o
Exmo. Desembargador Relator Gamaliel Quinto de Souza (Apelao Cvel
2003.001.21691) destacou que a clusula no acordo de separao consensual
entre partes deixava bvio no se tratar de posse pacfica mansa decorrente
de abandono total do imvel que se pretende usucapir. Entendeu o Exmo.
Desembargador que Aurlia reconhecia que a propriedade do imvel por
ela pretendido exclusiva de Caio, j que no foi objeto de inventrio por
ocasio do divrcio do casal, por fora do regime de bens do casamento.
Por oportuno, transcrito parte do parecer do Ministrio Pblico,
da autoria da Dra. Maria Lcia das Chagas Gomes de S, naqueles autos:
As clusulas no acordo de separao consensual entre

as partes deixam bvio no se tratar de posse pacfica e
manda decorrente do abandono total do imvel que se
pretende usucapir.
(...)
Por outro lado, dita condio acordada na separao de-
correu de liberalidade do ru e, pela minha tica, de
demonstrao de inexistncia de mediocridade ou mes-
quinharia, o que no significa desconhecimento ou de-
sinteresse na defesa de seus direitos.
Ao proferir a sentena, entendeu esta Magistrada que tendo sido re-
conhecido o direito de Caio de exonerao quanto permisso de moradia
de Aurlia e Beatriz no imvel de propriedade exclusiva do primeiro, em
97
acrdo com trnsito em julgado, assistia-lhe o direito de ser reintegrado

em sua posse. Assim, a permanncia de Aurlia e Beatriz no imvel aps
o decurso do prazo para desocupao concedido por Caio caracterizava
esbulho possessrio. Configurado o esbulho possessrio, o pedido de rein-
tegrao de posse foi acolhido. Foi ainda julgado procedente o pedido de
fixao de aluguel pelo perodo de ocupao do imvel por Aurlia e Be-
atriz e pagamento dos encargos incidentes sobre o imvel, aps o perodo
da notificao, na forma do art. 952 do Cdigo Civil.
Em nenhum dos processos acima referidos Ao de Exonerao
de Alimentos, Ao de Usucapio e Ao de Reintegrao de Posse, o bom
direito estava ao lado de Aurlia e Beatriz.
Aurlia, no perodo de 1986 a 2002, vinha residindo no imvel de
Caio, juntamente com Beatriz e Dionsio (este, desde 1990), sem qualquer
oposio de Caio. Tal, posse, todavia, no era ad usucapionem, ou seja, no
admitia usucapio.
Segundo lies do Desembargador do TJRJ, Laerson Mauro, h
posses que no admitem usucapio. So estas:
- posses de bens pblicos;
- posses vinculadas a relaes jurdicas que obriguem o
possuidor a restituir a coisa, tais como a do locatrio, co-
modatrio, depositrio, usufruturio. (1000 Perguntas
sobre Direito das Coisas p. 144).
Era essa a hiptese dos autos.

No caso em questo, ficou caracterizado o esbulho pela ocupao in-
devida de Aurlia e Beatriz no imvel de Caio, cuja posse precria decorreu
de acordo judicial na separao consensual. Como j mencionado, a clu-
sula referente moradia foi objeto da Ao de Exonerao de Alimentos,
ficando o autor (Caio) exonerado de tal obrigao.
Segundo lies transcritas das aulas do Professor Luiz Paulo Vieira
de Carvalho, a posse precria pode ocorrer de dois modos:
98
a) aquela que se origina de abuso de confiana por parte de quem re-

cebe a coisa com obrigao de restitu-la finda a relao jurdica, negando-
se a faz-lo. O tipo penal dessa posse a apropriao indbita.
b) quando o ttulo aquisitivo da coisa possuda for ineficaz, abran-
gendo aqui as diversas modalidades de ineficcia, quais sejam, ttulo ine-
xistente, ttulo nulo ou ttulo anulvel. Aquele que adquire a posse atravs
ou tendo como causa um ttulo juridicamente ineficaz tem posse viciada
ou precria, pois a qualquer momento, desde que obedecidos os prazos
extintivos, pode o transmitente obter a declarao judicial de ineficcia ou
a sua decretao e haver para si de volta a coisa.
A partir do momento em que decorreu o prazo da notificao para
desocupao do imvel, ficou caracterizado o esbulho possessrio por par-
te de Aurlia e Beatriz.
O esbulho possessrio uma das leses posse. As outras so tur-
bao e ameaa.
Em que consiste o esbulho?
Transcrevo lies de Laerson Mauro, na obra acima transcrita (p. 66).
O esbulho consiste em afastar ou em manter afastado o

possuidor da coisa possuda indevidamente. um ato de
espoliao, que pode ser apenas parcial. Praticam esbu-
lho o invasor e o ladro que expulsam o fazendeiro e o
motorista, apossando-se, respectivamente, da fazenda e do
carro. Praticam igualmente esbulho o depositrio que no
restitui a coisa depositada, o compromissrio comprador
inadimplente notificado que no purga a mora e deixa de
devolver a coisa comprometida, o comodatrio que se recu-
sa a restituir a coisa emprestada, o credor pignoratcio e o
anticresista que no entregam o objeto de garantia etc.
Caracterizado o esbulho possessrio, a ao cabvel a ao de rein-

tegrao de posse. A ao de reintegrao de posse visa a assegurar ao esbu-
lhado a recuperao da coisa.
99
Esclarece esta Magistrada que a sentena foi objeto de recurso, sen-

do reformada parcialmente pelo rgo ad quem.
Na sentena, esta Magistrada entendeu que o valor do aluguel refe-
rente ao perodo de ocupao indevida deveria ser apurado em liquidao
por arbitramento.
A MM. Desembargadora Relatora entendeu pela no necessidade de
liquidao por arbitramento, considerando que o pedido de aluguel men-
sal foi certo e determinado no valor de R$1.500,00, aplicando espcie o
disposto no art. 475-B do CPC
Por oportuno, transcrevo o acrdo abaixo, da lavra da Exma. Sra.
Desembargadora Relatora, Dra. Zlia Maria Machado dos Santos:
Reintegrao de Posse. Imvel pertencente ao ex-cnjuge varo.
Clusula de uso do imvel para moradia da filha, enquan-
to menor, e para a ex-mulher em acordo de separao judicial,
confirmado em divrcio. Revogao por sentena transitada em
julgado. Esbulho configurado. 1- Revogada a clusula de uso de
imvel para moradia das alimentadas por deciso transitada em
julgado e tendo em vista o trmino do prazo de trinta dias para
desocupao do apartamento, conforme notificao extrajudi-
cial, configurado o esbulho possessrio a permitir o deferimen-
to do pedido reintegratrio. 2- Fixao do valor do aluguel em
R$1.500,00 mensais a ser pago durante o perodo do esbulho, a
ttulo de perdas e danos, atendendo ao disposto no art. 475-B do
CPC. 3- Despesas de IPTU e condomnio a partir do 31 dia
aps a notificao extrajudicial at a efetiva reintegrao de posse
pelo autor, que devero ser abatidas da obrigao a que foram
condenadas as rs, se comprovada a quitao.4- Recurso provido
em parte pela relatora, na forma do art. 557 1-A do CPC.
(Apelao Cvel 0147803-04.2008.8.19.0001 - DES. ZELIA
MARIA MACHADO - Julgamento: 13/08/2010 - QUINTA
CAMARA CIVEL)
Esperando esta Magistrada ter abordado alguns aspectos de tema

doutrinrio to vasto, encerrado o presente trabalho.
1
Anexo 1
102
Programao do Curso
DIREITOS REAIS
REALIZAO: EMERJ, ESAJ E CEDES.

Coordenao: Des. Roberto de Abreu e Silva
Carga horria: 12 horas
Dia 02/08/2011
9h30min a 12h
- Posse Classificao e Seus Efeitos
Palestrante: Marco Aurlio Bezerra de Melo
Dia 20/09/2011
9h30min a 12h
- Direito de Propriedade
Palestrante: Sylvio Capanema
103
Dia 08/11/2011
9h30min a 12h
- Direito Registral Imobilirio
Palestrante: Celso Peres
Dia 13/12/2011
9h30min a 12h
- Direitos Reais sobre Coisas Alheias. Direitos de Garantia e Alienao
Fiduciria de Bem Imvel
Palestrante: Melhim Chalub
2
Anexo 2
106

107

108

109

110

Revista Da EMERJ - Série Aperfeiçoamento de Magistrados - Direitos Reais

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Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro

Srie Aperfeioamento de Magistrados 16

curso DE DIREITOS REAIS

Produo Grfico-Editorial: Diviso de Publicaes da EMERJ.

CURSO DE DIREITOS REAIS, 2011, Rio de Janeiro.

110 p. (Srie Aperfeioamento de Magistrados, 16)

1. Direitos Reais. I. EMERJ. II. Srie. III. Ttulo.

Os conceitos e opinies expressos nos trabalhos assinados so de responsabilidade exclusiva

Presidente da Comisso Acadmica

Comisso de Iniciao e Aperfeioamento de Magistrados

Coordenador de Estgio da EMERJ

Direitos Reais - O Instituto da Posse

Qualificao de Ttulos Judiciais Apresentados ao Registro Imobilirio

Breves Consideraes Sobre a Alienao Fiduciria de Bens Imveis

Direitos Reais - Propriedade e Posse

Interverso do Carter da Posse

Usucapio e suas Modalidades

Direitos Reais na Atualidade

Anexo 1: Programa do Curso.........................................................101

Anexo 2: Parecer da Enfam . ..........................................................105

Com nfase no direito de propriedade, foram abordadas pelos ilus-

A temtica de grande interesse e presena constante no cotidiano

Com vista democratizao do conhecimento advindo dos ensina-

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Adriana Costa dos Santos 1

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contar o desgaste do trajeto dirio. Aliado a isso, os transportes de massa

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edilcio, e foi preciso criar regras de convivncia comum, com regulamen-

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A fixao de contornos da atividade do registrador na anlise dos t-

[...]Dada a complexidade da vida, devem-se fixar relaes

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3 GROPPALI, Alessandro. Doutrina do Estado. So Paulo: Saraiva, 1962, p. 190.

em torno de um rgo central que lhe determina as diretivas e

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mada aqui em sentido amplo como resultado principal da prtica judici-

rdicos a ela referentes, dando publicidade situao jurdica

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Todos os exemplos que podem ser referidos tm por objetivo so-

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Como j referido, o registro imobilirio adequado tem no somente

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Em palestra proferida na Escola da Magistratura do Estado do Rio

Miguel Maria de Serpa Lopes proferiu e transcreveu em seu Tratado de

julgada, porque o mbito de anlise diverso. Se o registrador, ao admitir

Breves Consideraes Sobre a

Cludia Cardoso de Menezes 1

O instituto da alienao fiduciria um direito real que est inserido

1 Juza de Direito Titular do XII Juizado Especial Cvel da Comarca da Capital.

Outros crditos passaram a perder a garantia de crdito, deixando

obrigaes e de dispor livremente dos seus bens. O objeto o bem mvel e

sob pena de multa, promover sua notificao e demais atos de cobrana

de Registro de Ttulos e Documentos da comarca da situao do imvel

o da propriedade em nome daquele. Assim, so quatro as possibilidades