reestruturao capitalista

financeirizao
Produo
imobiliria
O papel das cidades

Das Operaes Urbanas

Consorciadas s Parcerias
Pblico-Privadas: projetos
urbanos e estratgias de
financiamento
OUC PPPs

Beatriz Rufino FAU/USP

Reestruturao Capitalista

Financeirizao de
Produo Imobiliria

Instrumentos Urbanos
Ouc Ppps
Reestruturao Capitalista
 Reestruturao Capitalista

Reestruturao Produtiva - Transio capitalista histrica (Harvey, 2008)

Regime de acumulao Sistema de Regulamentao

Poltica e Social

Fordismo Kenesyanismo/ Estado de Bem-Estar

Crise
1970
Acumulao Flexvel Polticas Neoliberais

Flexibilidade dos processos de trabalho, dos produtos e padres de

consumo.
Associa-se a implementao de novas tecnologias/revoluo
informacional, enfraquecimento das relaes de trabalho e re-organizao
industrial (terceirizaes e deslocamentos/relocalizaes)
 Reestruturao Capitalista

Mudanas estruturais Domnio do capital financeiro ?

Estagnao do setor produtivo crise de super-produo (BRENNER, 2008)

Reconstituio de uma massa de capitais procurando valorizar-se de forma financeira,

como capital de emprstimo, devido a dificuldade de se valorizar na esfera de produo.

Fortes presses das principais instituies financeiras, no sentido de

desregulamentao do controle de fluxos financeiros (CHESNAIS, 2005);

A partir deste contexto refora-se a retrica da importncia da reduo do Estado, da

privatizao das empresas estatais, do controle dos gastos pblicos e da abertura da
economia, como condies fundamentais para o crescimento da economia e insero
na economia mundial.
 Reestruturao Capitalista

Circuito Circuito
Circuito Ambiente Cincia
produtivo construdo Tecnologia
(1) (2) (3)

Processo de acumulao do Capital Processos de Urbanizao (Harvey, 2008)

Formas de regulao / Organizao dos mercados de Capital

Ambiente Construdo Valor de Uso Bem Financeiro

 O papel das Cidades

Reestruturao Produtiva - crise urbana - surgimento de grandes reas ociosas

ou subutilizadas, particularmente nas cidades e setores urbanos, cujo
crescimento havia se amparado na indstria.

Cidades passam a seguir um receiturio neoliberal visando atrair os excedentes

de Capital Financeiro

Competitividade Urbana - Cidade como mercadoria em potencial que conseguir

atrair tanto mais investimentos quanto souber aproveitar as possibilidades
econmicas do espao urbano

Coalizo entre as elites fundirias, o poder pblico e os empreendedores

imobilirios Mquinas de Crescimento

Projetos Urbanos/Parcerias como receita do Planejamento estratgico

 O papel das Cidades

Difuso das prticas de parcerias como instrumentos da transformao urbana

Partem do pressuposto que o poder pblico no capaz ou no podem arcar com

todos o custo das transformaes urbanas

Mas tem algo a oferecer possibilidade de rentabilidade a partir de transformaes

do territrio

As parcerias sustentam-se ento na montagem do balano dos benefcios e custos

a serem partilhados deve ser calado no profundo conhecimento do ambiente
construdo/ da produo imobiliria.
Financeirizao de
Produo Imobiliria
 Financeirizao de Produo Imobiliria

Instrumentos de financeirizao Abertura de Capital das

a partir dos anos 1990 Incorporadoras a partir de 2006

Mercado Financeiro Mercado Financeiro

Ttulo Aes
mobilirio

Imveis Empresas

Empreendimentos Coorporativos Empreendimentos residenciais

Instituies financeiras Grandes Incorporadoras

Instrumentos: desintermediao bancria Estratgias Expanso Geogrfica;

Fundos de Investimento Imobilirio (FIIs) ; Parcerias; fuses e aquisies de
Crditos dos Recebveis Imobilirios (CRIs); empresas

Lgica espacial Fragmentada/ Locais de Lgica Espacial Difusa, procura de

grande valorizao /OUC grandes lotes, reas perifricas
 Financeirizao de Produo Imobiliria

Instrumentos de financeirizao e a expanso de uma produo

imobiliria fragmentada

Fundo de Investimento Imobilirio Fundo de Investimento Imobilirio BB Votorantim

Shopping Ptio Higienpolis (SHPH11) JHSF Cidade Jardim Continental Tower
Financeirizao de Produo Imobiliria

Instrumentos
Os primeiros instrumentos
de financeirizao
de financeirizao
e a expanso edea uma
expanso
produo
de
uma produo
imobiliria fragmentada
imobiliria fragmentada

Atuao concentrada - setor sudoeste da cidade de So Paulo se projeta a imagem da

cidade global
Financeirizao de Produo Imobiliria

O domnio das grandes incorporadoras: expanso territorial e

diversificao de segmentos
 Financeirizao de Produo Imobiliria

O domnio das grandes incorporadoras: expanso territorial e

diversificao de segmentos

No existe terreno ruim. Tem terreno caro e terreno juridicamente incomparvel [sic]. Qualquer
terreno voc viabiliza um empreendimento, por mais popular que ele seja
Financeirizao de Produo Imobiliria

O domnio das grandes incorporadoras: expanso territorial e

diversificao de segmentos
Financeirizao de Produo Imobiliria

O domnio das grandes incorporadoras: expanso territorial e

diversificao de segmentos

Condomnio-clube; condomnio parque; condomnio parque-clube

Juno de condomnios no Bairro/ reas menos valorizadas/ segmento

econmico
 Financeirizao de Produo Imobiliria

O domnio das grandes incorporadoras: expanso territorial e

diversificao de segmentos

SFH HABITACIONAL RESPONDE POR 93% DESSE VALOR 182,2 BILHES

Financeirizao de Produo Imobiliria
Financeirizao de Produo Imobiliria
Exacerbao da Valorizao Imobiliria
Instrumentos Urbanos
Ouc Ppps
 Operaes Urbanas Consorciadas
Pressupostos

Carter negociado e contratual de planos e projetos

Distribuio dos custos e benefcios entre as partes
A questo principal centra-se em torno das infraestruturas urbanas que dar suporte ao
desenvolvimento urbano

Essa negociao pode assumir formas variadas:

a) A infraestrutura resultante gera uma fonte de receita especfica que pode ser captada na
forma de taxa de uso
b) O desenvolvimento e venda da terra geram receitas para o projeto (o setor privado entra
com o capital, o setor pblico entra com a terra)
c) Financiamento, construo e doao de infraestrutura em troca de rendas associadas (p.ex.
explorao de pedgio) em um perodo determinado, prvio a sua passagem ao poder
pblico
d) Contribuio de capital, em dinheiro ou em investimentos (p. ex construo de ruas,
habitao popular) em troca de benefcios.
Operaes Urbanas Consorciadas
EXPERINCIAS INTERNACIONAIS

FRANA
ZAC (Znes dAmnagement Concert - Zonas
de Planejamento Pactuado)

1967 Instrumento Urbanstico Nacional

Maior interveno do Estado no controle da

produo do espao;

Constituio de Empresa de Capital Misto - que

adquiri as terras e faz melhorias de infraestrutura;

Definio de diretrizes da forma urbana e do

programa com garantia de grande percentual de
Habitao Social;
 Operaes Urbanas Consorciadas
EXPERINCIAS INTERNACIONAIS

Paris Seine Rive Gauche

1991-2016
Operaes Urbanas Consorciadas
EXPERINCIAS INTERNACIONAIS
INGLATERRA / London Docklands
Transformao dos instrumentos com a
ascensso do Governo de Margareth Tacher

Zonas de Empreendimento (EZs) reas urbanas

decadentes nas quais existem incentivos para a
instalao de determinados tipos de
empreendimento atravs da iseno de impostos e
da no necessidade de alvar de construo;

Corporaes de Desenvolvimento Urbano

companhias criadas para desapropriar
reas decadentes, destruir construes existentes,
instalar infra-estrutura e vender
as terras a privados.

Em 1981 foi criada a LDDC London Docklands

Development Corporation e no
ano seguinte foi estipulada a EZ dentro dos seus
limites
 Operaes Urbanas Consorciadas
Evoluo das OUCs na cidade de So Paulo
1985 Surge o Mecanismo das OUCs no Plano Diretor

1988 Operaes Urbanas interligadas (lei 10.209/86 e lei 11.773/95) articulao com a
Outorga Onerosa Carter concentrador. Limitaes aos interesses do capital (limitado a lotes).
Necessidade de expanso da venda de excees lei do zoneamento

1990 A Operao Urbana Vale do Anhagaba/ 1997 Operao Urbana Centro

1995 OUC Faria Lima

1995 OUC gua Branca

2001- Operao Urbana Aguas Espraiadas

Regulamentao pelo Estatuto da Cidade

2002 insero de mais 09 OUC no PDE

Operaes Urbanas Consorciadas
Evoluo das OUCs na cidade de So Paulo at 2001

CASTRO, 2006
 Operaes Urbanas Consorciadas
Regulamentao no Estatuto das Cidades
ESTATUTO DA CIDADE
Seo X -Das operaes urbanas consorciadas (Art. 32)

Definio - Considera-se operao urbana consorciada o conjunto de intervenes e medidas

coordenadas pelo Poder Pblico municipal, com a participao dos proprietrios, moradores, usurios
permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar em uma rea transformaes
urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental.
Constituio de 1988 j estabelecia que as Operaes Urbanas tinham de ser baseadas no plano
diretor,

Medidas previstas
I a modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e
subsolo, bem como alteraes das normas edilcias, considerado o impacto ambiental delas
decorrente;
II a regularizao de construes, reformas ou ampliaes executadas em desacordo com a
legislao vigente.
III - a concesso de incentivos a operaes urbanas que utilizam tecnologias visando a reduo de
impactos ambientais, e que comprovem a utilizao, nas construes e uso de edificaes urbanas, de
tecnologias que reduzam os impactos ambientais e economizem recursos naturais, especificadas as
modalidades de design e de obras a serem contempladas.
 Operaes Urbanas Consorciadas
Regulamentao no Estatuto das Cidades

Contedos mnimos de um Plano de Operao Urbana Consorciada

I definio da rea a ser atingida;

II programa bsico de ocupao da rea;
III programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente afetada pela
operao;
IV finalidades da operao;
V estudo prvio de impacto de vizinhana;
VI contrapartida a ser exigida dos proprietrios, usurios permanentes e investidores privados em
funo da utilizao dos benefcios previstos nos incisos I e II do 2o do art. 32 desta Lei;
VII forma de controle da operao, obrigatoriamente compartilhado com representao da
sociedade civil.
VIII - natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietrios, usurios permanentes e
investidores privados,
 Operaes Urbanas Consorciadas
Regulamentao no Estatuto das Cidades

Aplicao dos recursos exclusivamente na prpria operao urbana consorciada.

A lei especfica que aprovar a operao urbana consorciada poder prever a emisso pelo
Municpio de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construo
(CEPACs), que sero alienados em leilo ou utilizados diretamente no pagamento das obras
necessrias prpria operao.

Os CEPACs sero livremente negociados, mas conversveis em direito de construir unicamente

na rea objeto da operao.
Apresentado pedido de licena para construir, o certificado de potencial adicional ser utilizado no
pagamento da rea de construo que supere os padres estabelecidos pela legislao de uso e
ocupao do solo, at o limite fixado pela lei especfica que aprovar a operao urbana
consorciada.
 Operaes Urbanas Consorciadas
Financiamento das Operaes

Outorga Onerosa como

forma de flexibilizao do
Planejamento Ordinrio
exceo
 Operaes Urbanas Consorciadas
Evoluo das OUCs na cidade de So Paulo aps 2002

Operaes Existentes:
Centro;
Faria Lima;
gua Branca
guas Espraiadas

Nove Operaes Urbanas:

Vila Leopoldina,
Diagonal Norte,
Norte-Carandiru/Vila Maria,
Celso Garcia,
Tiquatira,
Rio Verde/Jacu Pssego,
Diagonal Sul,
Santo Amaro
Vila Snia

PDE, 2002
Operaes Urbanas Consorciadas
Operao Urbana Consorciada - Vila Snia
 Operaes Urbanas Consorciadas
Operao Urbana Consorciada - Vila Snia

Questionamento dos permetros da

Operao

Da falta de transparncia de transparncia

dos processos decisrios;

Do adensamento, valorizao, expulso da

populao tradicional e perda dos espaos
livres

Imagem e Fotos da proposta desenvolvida pelo escritrio

Hector Viglieca, desenvolvido em 2004
 Operaes Urbanas Consorciadas
Reflexes Crticas

Tendem a concentrar-se em regies j privilegiadas da cidade;

Contradio : a Prefeitura concentra esforos nas operaes e deixa de realizar outros

investimentos em reas mais precrias , quando o argumento era que diante da crise do
Estado a nica sada seria a participao do setor privado mediante parcerias. Em muitos
casos o poder Pblico tem mais gasto que arrecadado

O Cepac como qualquer ttulo financeiro, seu preo oscilaria conforme o interesse do
mercado, na Bolsa de Valores.

A falta de um programa de atendimento social, pode levar ao aumento da excluso social,

maiores investimentos em infraestrutura viria em detrimento a investimentos em HIS.

Vinculadas a um programa de Obras virias, tem a reforar o transporte individual, em

detrimento do uso do transporte coletivo;

A falta de um projeto urbanstico faz com que os resultados sejam principalmente imobilirio,
sem melhorias mais efetivas em termos do espao urbano
Parcerias Pblico Privadas
Antecedentes
Concesso Urbanstica no PDE 2002 -
Desburocratizar e dar celeridade a atividades e
processos de urbanizao.

O Poder Executivo delega, mediante licitao,

empresa, isoladamente, ou a conjunto de
empresas, em consrcio, a realizao de obras de
urbanizao ou de reurbanizao de regio da
Cidade, inclusive loteamento, reloteamento,
demolio, reconstruo e incorporao de
conjuntos. Delega o direito de efetuar
desapropriaes.

Tentativa de aplicao da Concesso Urbanstica

no Projeto Nova Luz
 Parcerias Pblico Privadas
Origens
Parceria Pblico Privada (PPP) - Lei 11.079/2004 - Nova espcie de concesso de servio ou
obra pblica

Contrato administrativo de concesso (de servio ou obra pblica) efetuado na modalidade

patrocinada ou na modalidade administrativa
Na modalidade patrocinada, alm da fruio tarifria, o parceiro privado recebe contraprestao
do parceiro pblico.

O valor mnimo 20 milhes de reais

Entre as vantagens garantidas aos parceiros privados esto:

Limitao de 35 anos para os contratos ao invs de 05 anos;
Rol de garantias fornecidas ao parceiro privado bem mais abrangentes (como fundo garantidor/
Fornecimento de garantias ao financiador do parceiro privado);
Criao de SPE , que pode assumir a forma de companhia aberta com valores mobilirios
negociveis no mercado

Lei - 11.766/2012 disseminao das PPPs - permitiu o pagamento imediato dos aportes
financeiros pelo Estado.
 Parcerias Pblico Privadas

Focadas nos investimentos de infraestrutura, mas crescentemente utilizadas em grandes projetos

urbanos (obras de metros, projetos habitacionais e revitalizaes);

Potencializa e acelera as transformaes urbanas

Forma de produo mais centralizada e articulada a gesto do espao

PPPs por setor

6
5
4
3
2
1
0
Estdio/Arena Saneamento Rodovia Complexo Centro Sistema Hospital Habitao
bsico prisional administrativo Metrovirio
Parcerias Pblico Privadas

O JARDIM MANGUEIRAL
implantao e gesto de 9.502
unidades habitacionais e
execuo de infraestrutura
urbana

PONTE DO PAIVA Ponte de

articulao de Recife com o
Empreendimento reserva do
Paiva Empreendimento de
20 bilhes de VGV a serem
lanados em 20 anos.
(2007)
 Parcerias Pblico Privadas

Operao Porto Maravilha (articulao da OUC +PPPs)

rea de Especial Interesse Urbano do Porto

Consrcio integrado pela Odebrecht, Carioca Engenharia e a OAS - Concessionria Porto Novo S/A

O Poder Pblico coordena os aspectos da Operao Urbana Consorciada do Porto do RJ(OUCPRJ)

por meio da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto S/A CDURP.

Financiamento - Leilo cerca de 6 milhes de Cepacs Adquiridos pela Caixa Econmica Federal
(recursos do FGTS)

Valor total do contrato de R$ 7.600.000.000,00 (7 bilhes e seiscentos milhes de reais).

Entre as previses est a de recuperar a Zona Porturia do Rio, incorporando na revitalizao urbana
os 5 milhes de m - Obras de infraestrutura/ mobilidade.
Parcerias Pblico Privadas

Operao Porto Maravilha (articulao da OUC +PPPs)

 Parcerias Pblico Privadas

PPP da habitao Casa Paulista

Construo de 22.000 mil unidades habitacionais (HIS e HMP)
 Parcerias Pblico Privadas

PPP da habitao Casa Paulista

Lanada em novembro de 2011

"concesso administrativa destinada implantao de habitaes de interesse

social, habitao de mercado popular e infraestrutura na regio central da
cidade de So Paulo e a prestao de servios de desenvolvimento de trabalho
social de pr e ps ocupao, de gesto condominial e gesto de carteira de
muturios".

O prazo do contrato de 20 anos, sendo de 2 a 6 anos para a implantao

do empreendimento e de 14 a 18 anos para a operao.

Incio do processo de desapropriao de 900 imveis setembro de 2013

Mudana! Lei 12.873/2013: a transferncia do poder de desapropriao do

Estado ao setor privado, e a produo do lucro, pelo mercado, sobre os
imveis e terrenos desapropriados.