LOS

5 ERRORES
QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID

Mi piso en Madrid
Tabla de contenidos
Bienvenido, esperamos que disfrutes de esta gua.

Carta del autor 3

La razn de ser de esta gua informativa.

Error 1 4
Fijar un precio desacertado: un camino seguro hacia el fracaso.

Error 2 7
Olvidarse de ponerse al da con las propias deudas.

Error 3 9
No dar importancia a la imagen de tu inmueble.

Error 4 16
No resaltar los puntos fuertes de la zona en la que est ubicado tu inmueble.

Error 5 17
Querer vender tu piso, a toda costa, sin la ayuda de un profesional.

Apndice I 19
Documentacin necesaria para vender tu Piso en Madrid..

Apndice II 20
Cunto pagars por vender tu Piso en Madrid.

Apndice III 23
Qu Sucede si Tengo mi Vivienda Hipotecada

Conclusin 24

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 2

Carta del autor
La razn de ser de esta gua informativa

El objetivo de esta gua es el de ayudar a las personas a enfrentar con conianza y estrategia la
venta de su piso. Nace del deseo de transmitir una serie de conocimientos que hagan de la venta
una experiencia estimulante y fructfera, ya que cuanto ms se disfruta de una actividad, mayo-
res son los resultados.

Michael E. Porter, director del Instituto de Estrategia y Competitividad (Harvard Business

School), dijo una vez que la esencia de la estrategia consiste en la eleccin de lo que no se debe
hacer, una frase que resume a la perfeccin el motivo por el cual muchas personas encuentran
serias diicultades a la hora de poner su piso en venta. Y para nosotros ha sido alentador y exci-
tante crear un recurso gratuito que muestre a las personas lo que no deben hacer, para sacar el
mayor provecho posible a la venta de su inmueble.

El sector inmobiliario es nuestro sector y a nosotros, sencillamente, nos encanta. Gracias a esta
pasin hemos podido analizar con cautela los casos de xito y, contemporneamente, toda aque-
lla serie de errores que abocan al fracaso. Despus de leer este informe te dars cuenta de que,
adoptando un enfoque diferente, vender una casa es ms fcil de lo que parece y obtener un
precio justo por ella es una oportunidad al alcance de tus manos.

A lo largo de esta gua trataremos con sencillez y claridad todos aquellos errores relacionados
con una desacertada percepcin del mercado inmobiliario, con la desatinada determinacin del
precio de venta y con un descuido de los detalles estticos de vuestro piso en Madrid.

Esperamos, de todo corazn, que la ilusin y el esfuerzo que hemos puesto en crear esta gua
te sean de provecho. Y si as es, te pedimos que compartas con nosotros tu xito cuando habrs
obtenido tus resultados.

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 3

Error 1
Fijar un precio desacertado, un camino seguro hacia el fracaso.

Seremos directos contigo: ests seguro de que conoces el valor real de tu casa? En
Espaa, la mitad de los apartamentos en venta salen con un precio superior al real,
lo que signiica que, en el 50 % de los casos, podremos jugar con ventaja si salimos
a la venta con el valor real del inmueble. De hecho, es muy importante que sepas
que los compradores ms interesantes suelen ser los que aparecen en los primeros
treinta das desde que empiezas a ponerlo en venta. Por este motivo, poner precios
superiores al verdadero valor de mercado resultar muy perjudicial para tu venta.

Pero adems debes tener en cuentra otro factor muy importante: la expectativa
de venta. Hay algo que todo buen negociador sabe: si no conozco el valor de mi
inversin en el mercado, no podr ijar expectativas reales. Esto signiica dos co-
sas: que no hay mejor camino hacia la frustacin que ponerse expectativas inal-
canzables y que, quizs, no seas consciente de tus puntos fuertes para dirigir una
negociacin de provecho.

As que pongmonos manos a la obra, preparemos el terreno y hagamos un ver-

dadero trabajo de intelligence. El primer objetivo que debemos proponernos es el
de saber cul es el valor de tu propiedad en su contexto. A continuacin podremos
trabajar en nuestra segunda meta, basarnos en criterios objetivos para deinir una
estrategia de negociacin convincente.

Te pedimos que confes en nosotros, si no eres objetivo respecto al precio de tu

inmueble slo generars conlictos.

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 4

Ahora te estars preguntando: cmo puedo establecer el precio de mi vivienda?

Bien, existen varias formas, pero todas van encaminadas hacia la individuacin
del precio del metro cuadrado en la zona en la que est ubicada y en la determina-
cin del valor de la construccin.

Como bien sabrs, la forma ms sencilla y iable (pero ms costosa) para establecer
el precio de tu piso es el de contratar los servicios de un especialista en valora-
ciones o tasaciones inmobiliarias. Estamos hablando de profesionales preparados,
que emplean diversos datos y criterios objetivos para tasar tu inmueble. Pero es
probable que ests buscando otras alternativas, as que pasemos a examinar las
posibilidades que puedes tener en cuenta:

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 5

En base a lo dicho anteriormente, pueden pasar 3 cosas:

Resumen:

Es fundamental jugar con ventaja y recordar que las oportunidades ms

importantes se presentan en los primeros 30 das. Adems, un buen nego-
ciador siempre es consciente de las expectativas reales de una operacin,
motivo por el que intenta ijarlas de lamera objetiva. Por ltimo, para dedu-
cir el precio de venta real de tu inmueble, debers individuar el precio del
m2 en la zona en la que est ubicado.

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Error 2
Olvidarse de ponerse al da con las propias deudas.

Si hay algo que nos lleva a altsimas cotas de estrs son las deudas. Son temibles.
Pero, dentro de lo malo, un buen estratega elige la mejor de las opciones.

En este caso la mejor opcin es liquidar los pagos que nos corresponden lo antes
posible. Sentirse tranquilos bajo este aspecto nos permitir concentrarnos mucho
mejor en el proceso de venta.

Tenemos que diferenciar distintos tipos de deudas y pagos a nuestro cargo:

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 7

Hipoteca
El primer punto parece obvio, pero en
numerosas ocasiones el vendedor no
tiene muy claro cul es la deuda exacta
con su banco. As que la primera cosa
que te aconsejamos hacer es llamar a
tu entidad bancaria, tomar cita con un
asesor y aclarar inmediatamente cul
es el importe que an le debes al banco.
Pregunta todo sin miedo y de manera
escrupulosa: quiero vender mi apar-
tamento, podra indicarme el importe
que falta por pagar y los gravmenes
correspondientes?. En base a la cuotas
que an no has abonado podrs calcu-
lar la cantidad necesaria que es necesa-
rio aadir al valor de tu inmueble, con
el in de generar ganancias. En otras
palabras, si vendes tu inmueble sin su-
marle tus deudas no quedars muy
satisfecho.
Comunidad
Vayamos al segundo punto: la querida
Comunidad! A que no vas a echar de
menos esas reuniones? Nos parece ms
que lgico, pero es importantsimo que
saldes las cuentas pendientes con la ad-
ministracin. Una vez abonado el im-
porte, si lo hubiere, te aconsejamos que
solicites un documento irmado en el
que se asegure por escrito que no hay
deudas.
LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID
Impuestos municipales
En cuanto a los impuestos municipa-
les es aconsejable acercarse hasta el
ayuntamiento para que nos pongan al
da sobre eventuales pagos pendientes.
Siempre podemos haber pasado algo
por alto o, nunca se sabe, podra no ha-
bernos llegado el aviso de un determi-
nado impuesto. Nosotros aconsejamos
que tengas guardado el documento
que asegure que todo est pagado.
Fideicomiso y escrituras
Si tienes tu bien en ideicomiso recuer-
da que es el banco el que se ocupa de
pagar los impuestos. Adems, s siem-
pre consciente de que ese bien no es
oicialmente tuyo. Esto signiica que en
un traspaso de propiedad iduciaria los
gastos de escritura y la inscripcin al
Registro Pblico de Propiedad corren a
tu cargo.
Registro de Propiedad
Por ltimo, y no te asustes. No es la pri-
mera vez que en el Registro de Propie-
dades no igura el nombre del verdade-
ro propietario. Es muy improbable que
esto suceda, pero mejor prevenir que
lamentar. Ve al Registro de Propiedades
y veriica que todo est a tu nombre.
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Error 3
No dar importancia a la imagen de tu inmueble.

En cuanto un potencial comprador pase

por la puerta de tu casa, el 90 por ciento de
lo que le llevar a elegir si ese es su futuro
apartamento ser lo que entre por sus ojos.
Guste o no guste es as y, si queremos gene-
rar un impacto positivo, debemos utilizar
correctamente la herramienta imagen.

La imagen de nuestro inmueble es tan

importante que puede llevar a las perso-
nas a querer comprar el inmueble, pese
a tener caractersticas desfavorables. En
una primera visita, entre una casa bo-
nita pero ruidosa y una casa desaliada
pero silenciosa, ganar la primera.

Pongamos una analoga que nos ayude comprender mejor: una entrevista de tra-
bajo Te presentaras ante el entrevistador sin ducharte y en pijama? Crees que
tendras las mismas posibilidades que si fueras a la cita aseado y adecuadamente
vestido? La respuesta, obviamente, es no. Pues de la misma manera debes vestir
tu casa para que ese entrevistador, tu potencial comprador, se lleve una gran im-
presin.

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 9

No es una cuestin secundaria. Es, tajantemente y sin
duda alguna, un problema de primaria importancia y Sabas que...?
por eso insistimos. La persona que va a ver tu aparta-
mento est buscando al amor de su vida: la casa en la
que relajarse cuando llega del trabajo y en la que pa- El trmino esttica de-
sar momentos especiales con sus queridos. Aydale riva de la palabra griega
a visualizarlo. [aisthetik] y
signiica sensacin, per-
Con algunos pequeos detalles puedes hacer mucho. cepcin. Coloquialmente
Si adems has reunido una pequea cantidad de di- usamos esta palabra para
nero para mejorar la presentacin de tu inmueble referirnos a lo bello, pero
vers recompensada tu inversin. en ilosofa adquiere un
signiicado ms amplio y
A continuacin te exponemos los puntos ms impor- profundo. Haz clic aqu
tantes, desde los ms sencillos y econmicos a los para saber ms.
ms laboriosos pero efectivos:

1- Limpieza
2- Reparaciones 'La imagen de tu inmueble ser lo que dure en la me-
3- Luminosidad moria de tu comprador. No subestimes nunca este
4- Home staging concepto y acta en consecuencia.
5- Fotografa

Cuida el aspecto de tu piso

Considera que las personas
pueden ser mucho ms obse-
rvadoras de lo que crees y van a
juzgar aquello que no les guste.

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 10

Limpieza
Parece obvio, verdad? Pero no lo
es. Y no limpiar bien es una de las for-
mas ms seguras para perder a un buen
comprador. A continuacin algunos
consejos:
Evita las bolsas de basura a vista y
deja el cubo limpio;
Si tienes una casa con muchos ob-
jetos, te aconsejamos que los guar-
des: no todos tenemos los mismos
gustos;
Elimina el polvo de cualquier super-
icie;
Si tienes mascotas cuidado con los
pelos en alfombras y tejidos: pasa la
aspiradora sin piedad alguna;
Emplea detergentes con perfumes
Reparaciones
Un ojo atento busca desperfectos e im-
perfecciones. No des espacio a que esto
ocurra:
las goteras y iltraciones de agua son
desperfectos graves, si las tienes re-
pralas y pinta;
las instalaciones elctricas tienen
que estar en ptimas condiciones
y, por una razn esttica, deberas
LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID
una razn esttica, deberas ocultar los
cables;
cuidado con la grifera, las personas se
ijan mucho en esto. Cunto ms reluz-
ca, ms partido le sacars.
Un dato fundamental: bajo ninguna cir-
cunstancia ocultes problemas de la pro-
piedad que no puedas arreglar. Es vital
ser 100% honesto. Mentir sobre defec-
tos graves de tu inmueble te podra in-
cluso acarrear problemas de tipo legal.
El no proporcionar ciertos datos de tu
vivienda al comprador, aunque se trate
de un olvido, se interpretar como falta
de honestidad y puede llevar a la can-
celacin de la venta. Cmo te sentiras
si te ocultasen informacin, aunque sea
por descuido?
Luminosidad
La luz es vida, alegra y tiene el increble
poder de exaltar nuestras emociones. Si
tu casa dispone de mucha luz natural
aprovchala despejando las ventanas.
Si no es muy luminosa es conveniente
emplear lmparas con una fuente lumi-
nosa dirigida hacia el techo, lo que da
mayor confort. El uso de espejos es un
buen truco para aumentar la luminosi-
dad y la sensacin de estar en espacios
ms amplios.
11
Home Staging
En espaol podramos traducir esta
expresin anglosajona con la frase
'puesta en escena de la casa'. Se trata de
un conjunto de tcnicas que potencia el
valor atractivo de tu piso y que se utiliza
desde hace aos, con mucho xito, en
pases anglosajones y del norte de Euro-
pa. Los objetivos del Home Staging son:
ampliar las posibilidades de venta;
acelerar los tiempos;
elevar el valor de la vivienda.
Sabas que...?
El Home Staging reduce el tiempo de
comercializacin hasta en un 80%.
LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID
Te sorprendera ver como puede cam-
biar un apartamento con el toque mgi-
co de un experto de Home Staging.
Cuando conocimos a Judith, nuestra
actual y apreciadsima Home Stager,
no ramos plenamente conscientes de
la importancia de la esttica al vender
un piso. Ella se present un da ante las
puertas de nuestra oicina para ofrecer-
nos sus servicios, nos relat sus xitos
y la reaccin de sus clientes cuando
empleaba su varita mgico-decoradora.
Nosotros ramos bastante incrdulos,
estbamos completamente centrados
en la venta a la antigua.
As que la pusimos a la prueba y, debe-
mos confesarlo, estbamos convenci-
dos de que no iba a superar el examen.
Llegamos a un acuerdo con Judith, ella
habra asumido totalmente los costes
del Home Staging para la venta del piso
del Sr. Gmez, uno de nuestros clientes.
Si la casa del Sr. Gmez se venda ms
rpido del tiempo que pensbamos que
iba a tomar la venta (unos 30-40 das),
la habramos contratado. Fue un xito
total: vendimos el piso en una semana!.
Pero por qu es tan til el trabajo de
Judith? Te lo explicamos con un esqu-
ema en la siguiente pgina.
12
 Ms atractivo Ms rpido

Gracias al Home-Staging las fo- El trabajo de Judith reduce el

tografas de tu piso sern mucho
ms atractivas. Esto signiica que
muchas ms personas vern tu
inmueble.
tiempo de comercializacin ha-
sta en un 80%. De hecho mejora
exponencialmente la primera
impresin de los potenciales com-
pradores.

Facilita la
negociacin
Se lo pones difcil al comprador
cuando alimentas sus ojos. La
propensin negociadora de tu
interlocutor se ver reducida.

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 13

 Fotografa

Dejemos algo claro, la fotografa no

vende tu casa pero lleva a tus compra-
dores hasta ella. Las personas suelen de-
cidir con el corazn y el instinto, por lo
que irn a ver antes un inmueble cuyas
fotografas sean apetecibles. Y digamos
una verdad absoluta... la mayora de las
fotografas de inmuebles que encon-
Antes tramos en los buscadores son terribles.

Es mejor no poner fotografas malas

en tu anuncio que no poner ningu-
na. Si lo que te lleva a cargar cualquier
tipo de foto es el siguiente pensamien-
to: son slo fotos, las hago con el m-
vil y ya, entonces ests tomando una
decisin que ahuyentar a tu pblico.

Compara las dos fotografas (fuente:

peridico 'El Conidencial') que ves
Despus aqu al lado, qu inmueble iras a ver?

Ahora bien, para hacer buenas fotos se necesitan herramientas y conocimientos

tcnicos especicos. Una buena cmara de fotos y un sistema de iluminacin ade-
cuado requiere un gasto signiicativo (cmo mnimo mil euros). Y para saber usar
estas cmaras, para ser conscientes de cmo y hacia donde apuntar las luces, se
necesita estar en posesin de conocimientos tcnicos. Motivo por el que no te
recomendamos que seas t (a menos que no seas un fotgrafo profesional o un
apasionado con talento) el que se ocupe de sacar bien a tu casa en las fotos.

En todo caso te daremos una serie de consejos unas lneas ms abajo, desgracia-
damente no todos pueden permitirse contratar servicios profesionales (el conoci-
miento no se le nega a nadie).

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 14

Si lo piensas, vivimos en un mundo extrao. Gastamos bastante dinero en la foto-
grafas para la boda de nuestros hijos (algo que quedar para siempre, por supu-
esto), pero no lo gastamos en algo que nos proporcionar una ganancia, como lo
es vender nuestro piso.

Aunque el recuerdo de un matrimonio es algo que esperamos que sobreviva al

paso del tiempo, cuando nos deshacemos de algo tendemos a no cuidar de ello,
a restarle importancia. Pero es un gran error. Piensa ms bien en las emociones
que generars en tu interlocutor cuando perciba el cario y el cuidado que tienes
hacia ese inmueble. Se iar mucho ms de ti. Si compraras un coche y el que te
lo vendiera fuera un Clint Eastwood enamorado de su Ford Gran Torino, casi ni
miraras los detalles, porque la sensacin de cuidado que te transmitira sera tal
que coniaras en la obsesin de su dueo.

Por lo que respecta a nuestra experiencia, funcionan mejor las ventas de los pisos
de aquellos clientes que nos traen fotografas profesionales o que nos piden que
las realicemos nosotros. A continuacin te damos una serie de pequeos consejos,
pero recuerda que tienes que ser honesto contigo mismo y preguntarte si esas fo-
tografas resultarn atractivas para la venta:

Si puedes escoge una cmara que d lu-
minosidad a tus fotos. Si tienes una Rlex
usa objetivos luminosos y grandangulares;
No emples la luz artiicial de tu casa, ni lash;
Abre ventanas y cortinas para dejar pasar la
mayor cantidad de luz natural que puedas;
No te limites a tomar una sla foto por
habitacin, haz varias desde distin-
tas angulaciones y alturas. Compara y
elige las que resulten ms agradables.
Funcionaliza los espacios: presenta la mesa
de la cocina debidamente preparada, como
si fueras a tener invitados, y el bao predi-
spuesto a la ducha de alguien importante;
Elimina detalles desastrosos y de poco
gusto: prohibidas las fotos borrosas, los
wteres abiertos en los baos, bolsas de ba-
sura, desorden, ropa y/o platos sin lavar;
No es conveniente dejar demasiados objetos
a la vista, si no los necesarios para hacer sen-
tir a quien los ve que ese lugar es acogedor.

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 15

Error 4
No resaltar los puntos fuertes de la zona en la que est ubicado el apartamento.

Hay medios de transporte cerca de tu Cuando alguien compra un apartamen-

casa? Sin duda podra ser muy intere-
sante para aquellos que los utilicen en
su da a da.
O, quizs, haya una escuela a la que pu-
edan ir los hijos de la familia que ha ido
a ver tu piso.
Y para aquellos a los que les guste la
diversin? Ganars puntos si les hablas
de los lugares de ocio que tengan a su
disposicin en esa zona.
to no imagina slo su vida dentro. Si no
que visualiza su hogar desde fuera. In-
tenta imaginar caras sonrientes cuando
sale del portal, paseos agradables y situ-
aciones positivas.
Debes pensar en todo aquello que tu
aprecias de la zona en la que est tu piso
y resaltar las que podran gustar a la
persona que tengas delante. Pero, no lo
olvides, nunca mientas.
Transportes

La ubicacin de tu inmueble es un fac-

tor clave. No te limites a hablar de lo
Parques
que hay de puertas para adentro, resalta
las ventajas de todo lo que haya cerca
de su futura casa: zonas verdes, bancos,
hospitales, centros comerciales.
Hospitales

Crees que hay una buena calidad de

Ocio
vida en esa zona? Dilo. Sabes si van a
llevar a cabo nuevas construcciones que
modernicen la zona? Dilo!

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 16

Error 5
Querer vender tu piso, a toda costa, sin la ayuda de un profesional.

Todos queremos ahorrar dinero. Pero a

veces, intentando ahorrar, tomamos de-
cisiones que nos llevan a gastar ms. Es
como cuando compramos pilas de mala
calidad y al inal tenemos que volver a
gastar dinero porque duraron muy poco.

En este sector ocurre lo mismo pero con

una consecuencia ms grave: la prdida
de dinero es mucho mayor. S honesto
contigo mismo y pregntate: estoy capa-
citado para sacar el mximo provecho de
este proceso de venta? Tengo suiciente
tiempo para hacerlo? Si la respuesta es no
es preferible que te dejes auxiliar por pro-
fesionales capacitados:

- te aportarn valiosas informaciones y

los documentos necesarios para la venta;
- podr ayudarte a ijar adecuadamente el
precio de venta;
- buscar los medios ms idneos para
hacer la publicidad de tu casa, la anuncia-
r y entrevistar a posibles compradores.

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 17

Es conveniente que pienses en los resultados inales: cunto ahorrar si acelero el
proceso de venta y reduzco la probabilidad de cometer errores? Es como cuando
tenemos que arreglar el coche, podramos ver tutoriales de mecnica en youtube
y aprender a resolver los problemas por nuestra cuenta. Pero si no somos lo sui-
cientemente hbiles, si no tenemos las herramientas adecuadas, no disponemos de
tiempo para aprender y pasar un buen rato intentando resolver el problema, nos va
a resultar mucho ms ventajoso llevar el coche al taller.

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 18

Apndice I
Documentacin necesaria para vender tu Piso en Madrid.
No sabes qu documentacin apor-
tar para poder vender tu vivienda?
No te preocupes, en este anexo te re-
sumimos todo lo necesario para que
puedas llevar a cabo tus contratos y
trmites.
- Fotocopia y original del DNI del pro-
pietarios y/o representante legal;
- Nota Simple de la vivienda;
- FotoCopia de las escrituras de adquisi-
cin de la propiedad;
- Recibo del pago del IBI del ltimo ao
pagado;
- Recibo de estar al corriente de la co-
munidad irmado por el presidente y el
administrador;
- Recibos de agua y luz al da y en orden;
- Certiicado de eiciencia energtica.
LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID
Adems:
Si tienes un asesor inmobiliario de-
bers irmar un acuerdo de presta-
cin de servicios.
En caso de haber ms de un pro-
pietario ser necesario aportar los
datos personales anteriores de cada
uno de ellos, junto con su porcenta-
je de participacin;
Si eres persona jurdica debers
aportar los documentos menciona-
dos anteriormente, ms las escritu-
ras de la sociedad y los poderes no-
tariales de los apoderados (en caso
de que exista algn representante
poder autenticado).
En caso de que exista una persona
representando al propietario del in-
mueble (abogado, familiar) nece-
sitar un poder legal que le autorice
a realizar los trmites de compra-
venta.
19
Apndice II
Cunto pagars por vender tu Piso en Madrid.
Como ya mencionamos en las sec-
ciones anteriores el vendedor deber
hacerse cargo de una serie de gastos.
Insistimos en que la vivienda deber
traspasarse libre de cargas econmi-
cas (impuestos, administracin, se-
rvicios pblicos, etc).
Es imprescindible ser consciente de
los gastos que te corresponden para
no incurrir en prdidas econmicas
evitables, as como para saber el be-
neicio neto de tu venta.
Enumeraremos a continuacin los
gastos e impuestos ms habituales,
aunque tienes que saber que cada
caso es diferente y que podran haber
otros gastos, especicos para tu piso,
aqu no contemplados.
LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID
Certiicado energtico
Para comercializar una vivienda y lle-
var a cabo estrategias publicitarias, ya
sea por Internet o con un cartel de Se
Vende en tu balcn o terraza, es nece-
sario obtener el Certiicado Energti-
co de la propiedad.
Por ley no podrs escriturar o hacer
publicidad sin este certiicado.
Notara y escrituras
Los asume totalmente el comprador y
corresponden a un 10- 12% del precio
inal del apartamento que pondrs en
venta.
20
Impuesto de plusvala
Es el impuesto que te tocar pagar en
cuanto vendedor y debers abonarlo
obligatoriamente a tu ayuntamiento.
Hay dos formas para saber cul im-
porte de la Plusvala que tendrs que
pagar:
1. Informarte directamente en la oi-
cina de tributos de tu ayuntamien-
to. Es la opcin ms aconsejable.
2. Utilizar la siguiente frmula:
Plusvala = 0,28 x VS x UT x Coef
Qu signiican los trminos de esta
frmula?
VS: Valor del Suelo en el ltimo recibo
del I.B.I;
UT: aos desde la ltima Transmisin re-
dondeados por exceso (mximo 20 aos);
Coef: es un valor que vara segn los aos
pasados desde la ltima transmisin
(0,031 si han pasado 5 aos o menos;
0,028 si han pasado entre 6 y 15 aos;
0,027 si han pasado ms de 16 aos).
Nota: Los porcentajes pueden variar
ligeramente dependiendo del Munici-
pio donde se encuentre el inmueble.
LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID
Pongamos un ejemplo:
Un inmueble cuyo valor del suelo
(en el recibo del I.B.I. del ao de la
transmisin) es de 50.000 y que
hubiese estado en posesin del ven-
dedor durante 15 aos, se calculara
de la siguiente forma:
Plusvala:
0,28 x 50.000 x 15 x 0,027 = 5670
Implicaciones tributarias
Impuesto de incremento patrimonial:
es el impuesto que debes pagar a Ha-
cienda por la venta de tu vivienda o
propiedad. La cantidad a pagar la de-
termina la Agencia Tributaria calcu-
lando la diferencia entre el valor de
transmisin y el valor de adquisicin.
Debes tener en cuenta que Hacienda
contempla algunos beneicios iscales
para ciertos tipos de viviendas; por lo
que es aconsejable informarse sobre
tu caso en particular.
Varios de nuestros clientes se han aco-
gido a estos beneicios ahorrando, en
algunos casos, hasta 18.000 . Pode-
mos informarte sobre estos planes y
todas sus ventajas.
21
Impuesto de Bienes Urbanos (IBI): Otros gastos

es un impuesto directo, de carcter Volvemos a insistir en algo muy im-

local, que grava la titularidad y dere-
chos reales que tienes sobre cualquier
bien inmueble, ya sea urbano, rstico
o con caractersticas especiales.
El impuesto lo devenga la Hacienda
Local, con carcter general, el 1 de
enero de cada ao. Este punto puede
generar ambigedad a la hora de re-
alizar una compra venta, dado que
siempre te corresponde a ti como pro-
pietario del inmueble estar al corrien-
te del pago del IBI.
portante: tu apartamento debe estar
libre de cargos. Por lo que, adems
de los gastos que acabamos de men-
cionar, recuerda los gastos que he-
mos tratado en el Error 2: olvidar-
se de ponerse al da con las propias
deudas:
Hipoteca;
Comunidad;
Impuestos municipales;
Fideicomisos y escrituras;
Registro de Propiedad.

Asesora inmobiliaria

Las agencias inmobiliarias cobran un

honorario de entre el 3% y el 5% del
valor inal de la venta para cubrir los
gastos de publicidad, infraestructura,
tiempo y esfuerzo.

Pagar a un asesor inmobiliario profe-

sional entre un 3% - 5% es una can-
tidad pequea si consideras todos los
problemas que puede resolverte y las
soluciones que puede ofrecerte.

Para un asesor inmobiliario los trmi-

tes son el pan de cada da. Su labor es
evitar quebraderos de cabeza tanto al
propietario, como al comprador, que
tambin tiene sus obligaciones econ-
micas.

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 22

Apndice III
Qu Sucede si Tengo mi Vivienda Hipotecada?

No te preocupes, tener una vivienda Y si no quiero cancelar la hipoteca?

hipotecada no es un problema a la
hora de venderla.
Puedo cancelar la hipoteca?
Puedes cancelar la hipoteca durante
el proceso de transaccin de un pro-
pietario a otro en el notario, lo que
implicar pagar una cancelacin an-
ticipada.
El porcentaje a pagar depender de
las condiciones irmadas con tu en-
tidad bancaria. Adems debers pro-
ceder a la cancelacin registral, lo que
conlleva el abonar los honorarios del
notario, el registro y el gestor.
La otra alternativa es llegar a un acuer-
do con el nuevo propietario para que l
se haga cargo de la hipoteca. Si el com-
prador decide quedarse con la deuda
y seguir pagndola debers realizar la
subrogacin del crdito al comprador.
Cuidado con este punto: si no lo haces
la obligacin sigue a tu nombre. Esto
signiica que si el comprador falla en
los pagos, t debers responder ante el
banco.

Normalmente el banco suele hacer

una provisin de fondos para tal in.

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 23

Conclusin
Un equipo de profesionales listo para atenderte.

Querido lector, los que acabas de leer
son los cinco errores ms comunes
que suelen cometer los propietarios
cuando ponen en venta su vivienda.
Sin duda alguna hay muchos ms,
pero una gua debe ser un texto sin-
ttico.
Pero algrate porque cada mes hay
hasta 10.000 bsquedas de aparta-
mentos en venta en Google slo por
lo que respecta a la ciudad de Madrid!
Lo que desearamos haberte transmi-
tido bien es el siguiente concepto:

Si sigues nuestros consejos puedes este no es un sector fcil, no te lo tomes

estar seguro: evitars muchos proble-
mas. Ser como apretar el pedal del
acelerador de la venta y tener un air-
bag preparado para enfrentar cualqu-
ier inconveniente.
a la ligera. Pero, al mismo tiempo, si le
dedicas esfuerzo y atencin los resulta-
dos pueden ser muy gratiicantes.

Aunque parezcan consejos sencillos

(porque lo son), son las reglas bsicas
para encaminarse hacia el xito de la
venta en el sector inmobiliario.

Debes recordar algo que no hemos

mencionado antes: ests compitien-
do con ms de 250.000 viviendas a
la venta en Madrid, no hay mucho
espacio para errores.

LOS 5 ERRORES QUE DEBES EVITAR AL VENDER TU PISO EN MADRID 24

 Breve nota sobre el autor
Edoardo Corda es empresario, consultor y asesor in-
mobiliario. Actualmente ocupa con pasin el cargo de
Director de Operaciones Inmobiliarias en Mi Piso en
Madrid, empresa que sostiene con admirable empeo
y dedicacin.

En su labor diaria se ocupa de buscar soluciones inno-

vativas para ofrecer un servicio moderno y personali-
zado a cada cliente.

Su preocupacin por el ambiente y el desarrollo sostenible es una caracterstica

clave en sus ocupaciones profesionales, motivo por el que est dotando a Mi Piso
en Madrid de soluciones en este sentido.

Puedes encontrarle, tras haber tomado una cita, en el Business Center de la Calle
de Leganitos, 47 7 planta (Ediicio Compostela), 28013, Madrid.

Telfono de contacto: (+34) 675 667 613 / (+34) 917 945 825
Correo electrnico: edoardo@mipisoenmadrid.com

www.mipisoenmadrid.com
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