LA HIPOTECA

La hipoteca es un derecho real de garanta, que se constituye para asegurar el cumplimiento

de una obligacin (normalmente de pago de un crdito o prstamo), que confiere a su titular
un derecho de realizacin de valor de un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque
gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso
de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta
forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento
(reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crdito debido.

CARACTERSTICAS

Las caractersticas de la hipoteca son las siguientes:

1) Derecho real accesorio o de garanta.

2) Carcter inmobiliario. Esta caracterstica no existe en el derecho espaol, porque en el
mismo si se encuentra consagrada la hipoteca mobiliaria, la que no encuentra consagracin
en el derecho peruano.
3) Constitucin de la hipoteca por el deudor o por un tercero.
4) No hay desplazamiento del bien ni desposesin.
5) Especialidad. Esta caracterstica no existe en la hipoteca general.
6) Indivisibilidad.
7) Publicidad. Esta caracterstica no existe en la hipoteca oculta.

CLASES DE HIPOTECAS

Hay muchas clases de hipoteca, pero las ms importantes son:

(a) Por la extensin del derecho garantizado: Ordinaria y De seguridad:

Hipoteca ordinaria: Consta en el registro la entrega o contraprestacin del acreedor
y todos los datos del crdito que garantiza. Hipoteca de seguridad: Se configura como
un marco dentro del cual se va a desenvolver un crdito no entregado por el acreedor
y no definido en todos sus trminos. Es tambin llamada hipoteca de mximo por la
que se fija un tope mximo hasta donde alcanza la garanta hipotecaria inscrita (por
ejemplo la hipoteca en garanta de un aval, o en garanta de un crdito en cuenta
corriente o la prevista en el art. 153-bis de la Ley Hipotecaria).
 (b) Por el nmero de bienes gravados:
De responsabilidad nica o distribuida: Hipoteca de responsabilidad nica: recae
sobre una sola finca.
Hipoteca distribuida: al recaer sobre varias fincas, el principio de especialidad obliga
a distribuir el importe de la responsabilidad que por dicha hipoteca le corresponde
soportar a cada una de las fincas.

REDUCCIN DE LA HIPOTECA

Reduccin del monto de la hipoteca

Artculo 1115.- El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre
acreedor y deudor.
La reduccin slo tendr efecto frente a tercero despus de su inscripcin en el
registro.

Reduccin judicial del monto de la hipoteca

Artculo 1116.- El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reduccin del monto
de la hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligacin. La peticin se tramita
como incidente.

RANGO DE HIPOTECAS

El rango hipotecario es el lugar que ocupa cada hipoteca, a los efectos de determinar su
preferencia y prioridad de unos crditos frente a otros en el Registro de la Propiedad.

Rango de las Hipotecas

Preferencia de hipotecas

Artculo 1112.- Las hipotecas tendrn preferencia por razn de su antigedad conforme a la
fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango.

Hipotecas ulteriores

Artculo 1113.- No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores
hipotecas.
Cesin de rango preferente

Artculo 1114.- El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario.
Para que la cesin produzca efecto contra el deudor se requiere que ste la acepte o que le
sea comunicada fehacientemente.

EMBARGO DEL BIEN HIPOTECADO

El derecho de retencin no impide el embargo y el remate del bien, pero el adquirente no

puede retirarlo del poder del retenedor sino entregndole el precio de la subasta, en lo que
baste para cubrir su crdito y salvo la preferencia hipotecaria que pueda existir.

Nulidad del pacto comisorio

Aunque no se cumpla la obligacin, el retenedor no adquiere la propiedad del bien retenido.

Es nulo el pacto contrario.

Aplicacin del derecho de retencin

Las reglas de este ttulo son aplicables a todos los casos en que la ley reconozca el derecho de
retencin, sin perjuicio de los preceptos especiales.

BIENES HIPOTECABLES Y NO HIPOTECABLES

BIENES HIPOTECABLES.- Son Bienes Hipotecables aquellos sobre los que cabe imponer
una hipoteca, que son los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin y los derechos reales
enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre aqullos. No obstante el carcter
primordialmente inmobiliario de la hipoteca, tambin son hipotecables ciertos bienes
muebles por naturaleza que el legislador considera inmuebles a estos efectos, como los
buques y aeronaves.

BIENES NO HIPOTECABLES.- son los empleados de un establecimiento, a no ser que se

hipotequen junto con el lugar, los usufructos legales (exceptuando el que se ha concedido al
cnyuge viudo).
 EFECTOS DE LA HIPOTECA

Accin personal y accin real del acreedor.

El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la accin personal; o al tercer adquirente del
bien hipotecado, usando de la accin real. El ejercicio de una de estas acciones no excluye
el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que est en
poder de un tercero, salvo disposicin diferente de la ley.

EXTINCION DE LA HIPOTECA

La hipoteca termina por:

Extincin del bien hipotecado.

Cuando por una catstrofe o desastre natural, el bien desaparece.

Extincin de la obligacin que sirvio de garanta.

Como obligacin accesoria sigue la suerte de lo principal.

Se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado.

La hipoteca en s, puede extinguirse por cualquiera de las causas generales de la extincin
de la obligacin.
Adems la hipoteca se extingue por:
Se expropie el bien hipotecado.
Se remate judicialmente el bien hipotecado.
Remisin expresa del acreedor.
Se declare prescrita la accin hipotecaria.
Se consolide la propiedad del bien hipotecado en el acreedor.