Locacin de cosas

El artculo 1.493 dice: habr locacin, cuando dos partes se obliguen recprocamente,
la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio;
y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio, un precio determinado de dinero.

El contrato de locacin puede tener por objeto la regulacin de cosas muebles,

inmuebles, trabajo personal, profesional, artstico, cientfico, etc. El cdigo ha tenido
presente, principalmente la regulacin de los inmuebles, pues sobre ellos es que legisla
extensivamente.

Caracteres

Bilateral, 2 partes locador y locatario

Oneroso, hay contraprestaciones reciprocas
Conmutativo, a la celebracin las partes acuerdan las prestaciones que deben cumplir
Consensual, por el mutuo consentimiento de las partes
De tracto sucesivo,
Nominado o tpico, tiene nombre y regulacin legal
No formal, en principio no la requiere
Temporneo, siempre tiene un tiempo de duracin
Transmisible a los herederos, por el art. 1496

Comparacin con otras figuras

Locacin de cosa
Se transmite el uso y el goce, es consensual, y el locatario tiene derecho a los frutos.
Compraventa
Se transfiere la propiedad de la cosa.
Comodato
Es un contrato real, esencialmente gratuito
Locacin de obra y servicios.
Es la prestacin de un servicio o la realizacin de una obra, no hay uso y goce
Deposito
Es un contrato real y no permite el uso
Sociedad
Cuando un socio entrega una cosa para que la sociedad la use y goce no es en base a una
contraprestacin de terminada sino cmo un aporte.
Mutuo
Es un contrato real por el cual se entregan cosas fungibles o consumibles, transmitiendo
la propiedad para que en un lapso determinado de tiempo se devuelva la misma cantidad
mas los intereses fijados.
La transmisin de la propiedad y el carcter real lo aparta de la locacin
Usufructo
Cuando el usufructo es oneroso, la distincin es mas sutil, tanto el usufructuario como
el arrendatario tienen el uso y goce de la cosa y deben pagar un precio en dinero.
Segn los clsicos la diferencia residira en que uno es un derecho real y el otro es un
derecho personal. Podramos sealar algunas distinciones, tales como que la locacin es
esencialmente onerosa, el usufructo es esencialmente gratuito, aunque a veces es
oneroso.
La locacin no puede ser de mas de diez aos, personas jurdicas hasta veinte aos. El
usufructo puede ser sin termino, incluso hasta la muerte
La locacin se realiza solo por contrato, en el usufructo puede ser por contrato, por
disposicin de una voluntad, o cuando surge de la usucapin. 2817.
La locacin se transmite por causa de muerte, el usufructo no.
La locacin es puramente consensual, salvo los inmuebles, mientras que el usufructo
debe constituirse por escritura publica.

El uso y la habitacin
No es una convencin entre el titular y quien ocupa el bien sino que surge de una
disposicin legal.
No se conviene un precio y es un contrato real

Consentimiento
Debe recaer sobre los siguientes puntos
1. La naturaleza del contrato
2. La cosa que se alquila.
3. El precio.
4. El tiempo de duracin del contrato.
5. El destino de la cosa.

Si no se expresa la cosa, el contrato es nulo por falta de objeto, igual que si no existiese
acuerdo entre las partes acerca de la naturaleza del contrato.

Modalidades Del Consentimiento

La locacin puede estar sujeta a:
Plazo, (cierto o incierto)
Condicin, suspensiva o resolutiva
Cargo.

Es incierto en un "arrendamiento hasta el momento de levantarse una cosecha".

Tambin es valida si el contrato estipula que durar hasta que le plazca al locador.
Tambin se podra acordar que el contrato de locacin comienza a regir a partir de cierta
fecha (plazo suspensivo) (promesa de locacin.)

Locacin de inmuebles

a) Capacidad

Los que tengan la administracin de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las
ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto
a su derecho. Pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo tambin las
limitaciones que las leyes hubiesen puesto a su derecho.

b) Forma

Puede hacerse verbalmente y por escrito, bajo la forma de un instrumento pblico o

privado. Los elementos esenciales para su existencia son: el consentimiento de las
partes, la cosa cuyo uso o goce se ha entregado a otro y el precio estipulado.
c) Objeto
Cosa Locada
El principio general
art. 1499
Todos los inmuebles y muebles no fungibles.

Las Cosas Indeterminadas

art. 1500
Las cosas indeterminadas pueden ser objeto de contratos de locacin
La indeterminacin debe ser relativa, debiendo ser determinada al menos en su especie.
1170.
Ejemplo: El caso de alquilar un auto en otro pas para utilizarlo, lo nico que requiere es
que sea til

Contrato De Locacion De Cosas Inexistentes Y De Cosas Futuras

Las cosas inexistentes no pueden constituir materia de contrato de locacin
Las cosas futuras, si, supeditado a que lleguen a existir

Cosas Fuera Del Comercio

Para le ley no juega igual el arrendamiento que la enajenacin.
La ley no prohbe arrendar cosas que prohbe vender (1501)., la limitacin esta para los
que estuvieran fuera del comercio por ser nocivas al bien publico u ofensivas a la moral
y buenas costumbres.
Pueden ser locadas por lo tanto los de inajenabilidad absoluta y relativa.
Ejemplo: una plaza publica no puede arrendarse, si se podra espacios pequeos, que
serian permisos de ocupacin, que son precarios.
La ley orgnica de la Capital, no permite el arrendamiento de sepulcros.
Respecto de los padres: cmo tienen el usufructo de los bienes de los hijos hasta la
mayora de edad de estos, pueden darlos en arrendamiento
Respecto a los curadores o tutores: pueden dar en arrendamiento sin perjuicio de tener
que rendir cuentas

Arrendamiento De Derechos
Nuestra ley admite arrendar solo cosas materiales

Arrendamiento De Fondos De Comercio

Es un problema de Derecho Comercial
La complejidad de los elementos que integran el fondo de comercio configura la
imposibilidad de incluirlo cmo un contrato de locacin.
En el caso que el local sea propiedad de quien pretende dar en locacin un fondo de
comercio, no existira un obstculo legal, pero cmo adems existen los crditos activos
y pasivos, se deben realizar las notificaciones necesarias por las consecuencias a
terceros.
Si el local no es propiedad de quien pretende dar en locacin el fondo de comercio lo
cual nos remite en general a un problema especial.
O sea que las cosas materiales que componen el fondo en principio serian o podran ser
objeto de locacin en tanto sean no fungibles, por eso de devolver exactamente lo que se
loc, pero los elementos inmateriales serian materia de otra denominacin.

Locacin de cosa total o parcialmente ajenas

Parcialmente ajenas: el condominio
Art. 2682
El condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del
derecho de los copropietarios.
El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor
Salvo, segn el art. 2683 que lo hiciese en su lote.

Cosa Ajena
Estos arrendamientos y sus efectos estn relacionados con el consentimiento, del titular
de la cosa y la buena o mala fe de las partes contratantes
Tambin puede suceder que el locador incurra en error, para el caso del heredero
aparente (salvo que el locatario sea de mala fe)

Efectos con relacin al verdadero dueo.

El propietario como es ajena, puede demandar la entrega inmediata de la posesin.
Tampoco nada impide a que ratifique el contrato, expresa o tcitamente.

d) El destino de los inmuebles

El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que
no sea contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato no tiene valor.

Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviera expresada en el contrato, el

locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce
que debe hacerse de la cosa, ser el que por su naturaleza est destinada a prestar, o el
que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga
servir la cosa para otro uso.

Cuando se estipul el uso de la cosa, el locador tendr derecho a oponerse a que el

locatario la emplee para uso distinto al convenido, so pena de pagar los daos y
perjuicios que le cause.

e)Plazo de locacin

El mximo de tiempo por el cual pueda arrendarse legalmente una cosa, es de diez aos.
El que se hiciere por mayor tiempo quedar concluido a los diez aos. Cuando el
arrendamiento es de una heredad cuyos frutos se recojan cada ao, y no estuviese
estipulado el tiempo de locacin en el contrato, se reputar hecho por el trmino de un
ao; cuando cuyos frutos se recojan despus de algunos aos, el arrendamiento se juzga
hecho por todo el tiempo que sea necesario para poder percibir los frutos.

Segn la presente ley el plazo mnimo de la locaciones con destino a vivienda, ser de
dos aos. Los contratos que se celebren por trminos menores sern considerados como
formulados por los plazos mnimos precedentemente fijados.

Quedan excluidos del plazo mnimo legal las contrataciones para sedes de embajadas,
consulados y organismos internacionales destinados a personal diplomtico y consular,
las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, las
ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculos u otros
objetos, las locaciones de puestos en mercados o ferias, las locaciones en que los
Estados Nacional o Provincial, los Municipios o entes autrquicos sean parte como
inquilinos.

f)Obligaciones del locador

El locador esta obligado a entregar la cosa al locatario con todo los accesorios que
dependa de ella al tiempo de contrato, en buen estado para ser propia al uso para el cual
ha sido contratada, salvo si se conviniesen en que se entregue en el estado en que se
halle.

Despus que el locador entregue la cosa, esta obligado a conservarla en buen estado y a
mantener al locatario en el goce pacifico de ella por el tiempo de locacin, haciendo
todos los actos necesarios a su objeto.

g)Obligaciones del locatario

Cuando al concretar el contrato de locacin se estableci el uso de la cosa no puede

usarse sino para ese fin; pero cuando no se estipulo el uso o el goce, ser aquel para el
cual sirven regularmente las cosas semejantes, atendiendo a las naturaleza de la cosas, y
las costumbres del lugar.

El uso o goce realizado fuera de los trminos del contrato o en defecto de convencin al
respecto fuera de los que marca el uso tradicional, la calidad de la cosa o costumbre,
importa la falta de cumplimiento, por parte del locatario. Si el locatario por un goce
abusivo causa perjuicio al locador, este puede demandar las perdidas e intereses, y
segn la circunstancia la supresin de las causas del perjuicio o la rescisin del
arrendamiento.

Otra obligacin del locatario es pagar el precio estipulado; tambin restituir al locador la
cosa objeto de contrato en las condiciones en que la recibi o en la que se hubiese
estipulado.

h)El precio de locacin

a) Determinacin del precio del alquiler : la fijacin y el precio por las partes no
debe presentar inconvenientes jurdicos.
b) Precio moneda nacional y extranjera: los alquileres se establecern en moneda
de curso legal al momento de concretarse. Ser nula la clausura que establezca lo
contrario. En este caso el precio lo dictaminara la justicia. Tambin se permite la
realizacin de contrato de locacin en moneda extranjera.
c) Seguridades jurdicas para el locador: el locador para seguridad del pago, puede
retener todos los frutos existentes de la cosa y todos los objetos con que se halle
amueblada o provista, y que pertenezca al locatario; adems del derecho de
retencin, si la cosa fuese inmueble, compete al locador, accin ejecutiva para cobro
de los alquileres o venta, requiriendo mandamientos de embargo sobre los bienes
sujetos al privilegio concebido.
 Los derechos concedidos por la ley al locador son restringidos por las disposiciones
legales que declaran la inembargabilidad de ciertas cosas, como por ejemplo los
sueldos que no pasen de $ X; el lecho cotidiano de la gente.

i)Seccin locativa

Rige el principio general de que todos los derechos pueden cederse salvo que sean
propios de las personas. El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o
ceder a otro la cosa arrendada si no le fuese prohibido por el contrato o por ley. La
cesin importa un traspaso de crditos y de obligaciones.

Los efectos de la cesin de la locacin por parte del locatario, y en relacin al locador,
son: pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la
parte correspondiente a la cesin, y tambin pasara al cesionario todas las obligaciones
del locatario para con el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesin sin
que el cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario.

j) Sublocacin del inmueble

Existe sublocacin cuando el locatario subarrienda parte de la cosa, pasando el

locatario, a ser sublocador, con respecto a su inquilino. El sublocador goza de los
derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio
arrendado. El locatario, en relacin al subarrendatario, contrae las obligaciones y
adquiere los derechos de locador.

k)Diferencias entre cesin locativa y sublocacin de inmuebles

La cesin es un traspaso mixto de derechos y obligaciones, en virtud del cual el

cesionario queda constituido en el lugar y grado del inquilino. En la sublocacin, al
contrario, el tercero es tan solo locatario del locatario.

En la cesin de la locacin existe un traspaso de los derechos a la vez que de las

obligaciones y en la sublocacin, se produce un nuevo arrendamiento.

l)Obligaciones de restituir

El deudor tiene responsabilidades por la falta de restitucin de la cosa; de ello se deduce

que aquel deber conservarla hasta el cumplimiento de la obligacin asumida.

La inclusin del deber de conservacin entre el momento de la formacin de la

obligacin y la restitucin constituye un deber complementario y primordial.

El contenido est referido al mantenimiento de la cosa en el estado en que se

encontraba en el momento de concretarse la relacin obligatoria.

m)Extincin del contrato de locacin

El contrato de locacin puede extinguirse: por cumplimiento, incumplimiento,

anticipadamente por acuerdo de partes, disposicin legal o acaecimiento de fenmenos
de la naturaleza.
a) Cumplimiento: puede acaecer de dos formas, se puede definir la primera como
plazo cierto (cuando fue fijado en terminar o comenzar en una fecha determinada) y
la segunda como plazo incierto (cuando es fijado con relacin a un hecho futuro
necesario).
b) Incumplimiento: el incumplimiento de las obligaciones del locatario hace nacer en
el locador en derecho de solicitar la conclusin de la locacin.
c) Anticipadamente por acuerdo de partes, disposicin legal o acaecimiento de
fenmenos de la naturaleza:
La locacin ser finalizada la fecha estimada en el contrato correspondiente, por
disposicin legal porque las leyes establecidas acatan su extincin y por fenmenos
de la naturaleza provocados por causas externas del contrato.
Locacin de servicios

Concepto: Es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en

cosa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se
obligare a prestar un servicio, y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero.
Los efectos sern juzgados por sobre las obligaciones de hacer.
La importancia tambin apunta a encuadrar las obligaciones de los profesionales,
abogados, mdicos, etc.
Son de aplicacin los principios generales para la capacidad en la contratacin (a
partir de los 14 aos puede iniciarse cualquier negocio jurdico que demande una
prestacin de servicios); el menor con titulo habilitante para el ejercicio de la profesin
podr ejercerla por cuenta propia sin necesidad de previa autorizacin, en cuanto a la
habilitacin comercial, pueden realizarse prestaciones de servicios por medio del
ejercicio del corretaje, intermediacin inmobiliaria, etc.
Efectos. El incumplimiento y la reparabilidad del dao: Es de especial trascendencia
caracterizar la conducta asumida acorde con el plan trazado en el negocio jurdico. Esto
implica, verificar si efectivamente se puede constatar esa conducta independientemente
del destino propio de ella. Cuando el obra positivo no se adecua a la conducta requerida
y asumida habr incumplimiento, pero se deber probar la culpabilidad para que
aparezca la responsabilidad subjetiva y obtener as la compensacin. Esta mecnica
diferencia con nitidez el rgimen probatorio de la obligacin de medios del que tiene la
obligacin de fines, ya que en esta basta con probar el incumplimiento objetivo o
material para que la culpa se descarte y solo asistir al deudor la posibilidad de fracturar
la relacin de causa a efecto con base en la revelacin del caso fortuito, hecho de un
tercero.
Exclusin. El contrato de trabajo: El contrato de prestacin de servicios mas
importante excluido de la ley es el de la relacin laborativa o trabajo, que esta regulado
por otra ley as como sus modificaciones y adems posee carcter de orden pblico.
 Locacin de obras
1) Generalizaciones
Concepto: Habr locacin de obras cuando dos partes se obliguen recprocamente la
una a ejecutar una obra y la otra a pagar por esa obra, un precio determinado en dinero.
Distincin de las otras locaciones: La obligacin principal, del locador varia segn la
especie y no consiste solo en el pago de un precio en dinero; tanto la prestacin de un
servicio como la ejecucin de una obra son obligaciones de hacer diferenciadas de las
de dar. Se distinguen dos clases de obligaciones: las obligaciones de medios de las de
resultado, si lo prometido es un trabajo o servicio se trata de una obligacin de medios;
si lo esperado por el locatario es la ejecucin de una obra se estara en presencia de una
obligacin de resultado. En la locacin de obra el locador ejecuta un trabajo para una
persona sin estar a su servicio ni bajo su dependencia y sin poner a su disposicin el
tiempo de trabajo. Tambin se puede distinguir la locacin de servicio de la de obra
desde el punto de fijacin del precio, con relacin del trabajo y segn la importancia de
la obra.
Objeto: Las contrataciones son mltiples: de construccin de edificios, de edicin,
representacin, de fabricacin y de mantenimiento. Los ms tpicos son de construccin
de edificios, de edicin, de representacin.
Caracteres: Es consensual y adems bilateral por lo tanto se originan obligaciones a
cargo de ambas partes. Tambin se puede decir que es oneroso y conmutativo, esto
significa que no slo se originan obligaciones a cargo de ambas partes sino que el
cumplimiento o ejecucin de stas es simultneo, sin estar sujetas a hechos futuros e
inciertos.
2) Modalidades
A cargo de la materia principal: los materiales podrn ser aportado por cualquiera de
las partes, de no mediar acuerdo previo generalmente se presume a cargo del locador.
a) A cargo del locador: si el locador aporta los materiales y la obra se ejecuta sobre
una cosa mueble o inmueble su titularidad corresponder al dueo de la cosa. La
materia aportada ser de su propiedad hasta la recepcin de la obra por el comitente.
La falta de advertencia sobre la mal calidad de material empleado determinar la
responsabilidad del locador por daos y perjuicios.
b) A cargo del comitente: si este aporta los materiales, no tiene derecho alguno para
reclamrselo al
locador, salvo en circunstancia donde se considere necesario.
3) Importancia de la recepcin de la obra
Introduccin: la recepcin ser definitiva en el momento que cumpla la obligacin el
locador que permitir exigir el pago intimo del precio.
Hasta que sea recibida de conformidad por el comitente todos los riesgos recaen sobre el
locador, por lo cual no se puede reclamar nada.
4) La formacin del consentimiento: Distintas modalidades:
Contrataciones tradicionales:
Se podr perfeccionar sin ninguna formalidad inclusive verbalmente. Si tiene una mayor
complejidad, seguramente se har por escrito y previamente habr una discusin sobre
las condiciones del acuerdo entre las partes
Contratos por adhesin:
No habr tratativas ni negociaciones previas sobre los trminos del consentimiento. Sin
embargo una parte predetermina las condiciones del acuerdo
 Contrataciones complejas:
Se refiere a la ejecucin de obras complejas o que requieren precisin en cada uno de
los detalles
5) Efectos del acuerdo: Obligaciones de las partes
El locador es quien tiene a cargo la ejecucin de la obra aportando el trabajo y los
materiales necesarios. Es quien asume la obligacin del resultado, comprendiendo al
proyectista y al director de la obra, tambin debe aconsejar al comitente.
Las modalidades quedan previstas al momento de la contratacin; puede hacerse a
satisfaccin del propietario o de un tercero; el locador no podr variar el proyecto si ya
ha quedado aclarado como ser; si no se hubiese provisto el modo se tomaran en cuenta
los usos y costumbres como as el precio. El dueo podr acceder a la obra cuando lo
desee, tambin realizar el control de forma pertinente.
El plazo de entrega pactado ser determinado por ambas partes, en caso de no ser as se
tomara un tiempo razonable teniendo en cuenta la calidad de la obra, los usos y las
costumbres
6) Extincin del contrato de locacin de obra :
Cumplimiento: la extincin normal es cumplir con lo pactado ejecutando la obra y
pagando el precio pactado
Decisin unilateral : el dueo de la obra podr desistir siempre y cuando indemnice al
locador
Ajuste de ejecucin por unidad de medida : cualquiera de las partes podr decidir la
extincin siempre y cuando abone las unidades tcnicas de la obra que se han
convenido.
Fallecimiento. Incapacidad del locador: en caso de muerte o incapacidad se determina
la extincin contractual por imposibilidad de incumplimiento, el locatario deber abonar
a los herederos del locador el valor de la obra ejecutada y de los materiales
Incumplimiento del comitente: en caso de no cumplir con su palabra podr resolverse
el acuerdo, y su conducta generara responsabilidad por los daos y perjuicios que haya
cumplido el locador.