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Secretos de compra y venta de bienes inmuebles...

Sin usar su propio dinero!

ROBERT SHEMIN

John Wiley & Sons, Inc.

UN C K N O W L E D G M E N T S

Gracias a cada uno en John Wiley & Sons, en Michael Hamilton particular, mi para
siempre el paciente y el profesional dirigen all, y su ayudante, Kimberly Vaughn.
Barbara McNichol es ms bien un coautor que un redactor y siempre realiza milagros
alegremente trabajando en mis proyectos - gracias a Barbara y su ayudante, Sherry
Sterling. Mi carrera de hablar de bienes inmuebles es grande gracias a Paul Bauer.
Un agradecimiento especial a Wright Thurston, el Sr. Landlord Ernie Kessler y sobre
todo Terceras Soluciones del Milenio - Jeff Vikari, Randy McKim y Jason Halverson.
En una nota personal, aqu est el otro a usted Patricia - gracias por su
paciencia. Siempre estoy agradecido a mis padres y familia. Gracias Jack Bufkin
para ser Jack Bufkin. Un agradecimiento especial a todos mis estudiantes - su xito
es mi objetivo. Buena suerte a todos ustedes. Tamera, gracias por almuerzo!

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La propiedad es la fruta de trabajo; la propiedad es deseable; es un bien positivo


en el mundo. Que unos debieran ser espectculos ricos que los otros se pueden hacer
ricos y, de ah, son slo el estmulo a industria y empresa.
- ABRAHAM LINCOLN

He escrito tres libros ms vendidos. Mi Riqueza ltima, Ilimitada, se ha hecho


rpidamente uno de los mejores libros de bienes inmuebles en los Estados Unidos.
Algunas personas preguntan por qu escribo libros. Al principio, los escrib para
ayudarme. Mi primer libro contest a las preguntas: Cmo invierte en bienes
inmuebles? Cmo encuentra acuerdos? Cmo le hacen opcin del arriendo? Cmo hace
todo este dinero? Me encontr gastando a mucha gente de narracin del tiempo la
misma cosa, por tanto escrib un informe y les dije leerlo. Esto tambin es por qu
comenc talleres principales - para juntar a la gente dos veces al ao por tanto
podra decir a mucha gente, no slo unos individuos, cmo ser inversionistas de
bienes inmuebles afortunados. Amo escribir. Amo dar clases. Amo ayudar a la gente.
Es la diversin, pero dnde est el dinero? Est en bienes inmuebles. Aunque mis
libros se vendan bien, hice ms dinero de un acuerdo de bienes inmuebles en 2002
que de todos mis derechos del libro en los cuatro aos pasados. Desde un punto de
vista financiero, no tengo que hacer ms acuerdos de bienes inmuebles. Pero me
mantengo complicado porque es una rfaga. Es adictivo. Es la diversin. Y es
provechoso. An el aspecto ms satisfactorio ayuda a otra gente. La gente dice, Me
ayud, y ahora mi familia se ha movido en una mejor casa y tomamos algunas
vacaciones. Hacemos esto! Audiencia que me da la satisfaccin increble.
ix

Prefacio
Al menos una vez al ao, tomo una de mis casas y la paso a una familia sin hogar.
Por qu? Como creo que, todo lo que hagamos, es importante tomar un poco de
nuestro tiempo - y un poco de nuestro negocio - para ayudar a otra gente. Consigo
la mayor parte de satisfaccin cuando ayudo a la gente a empezar, y mirada de ellos
experimentar el xito como van adelante y ayudan a otros. Para m, no hay nada ms
provechoso. Planto una semilla para cada uno que lee este libro - y sobre todo para
comenzar a inversionistas - para ayudar a familias sin hogar ya que prospera en
este negocio. (El mejor camino es a travs de una opcin del arriendo. Ver el
Captulo 4, Arriendo Optioning, para detalles.) En el diciembre de 2002, regal
tres casas annimamente. Tambin he continuado un programa de entrevistas y he
regalado un, y quiero hacer ms. Hago pblico algunos de mis regalos de casa para
inspirar algunos de ustedes a hacer lo mismo. Mi objetivo es ver que ningn nio en
los Estados Unidos alguna vez tiene que vivir en un refugio sin hogar.

PIENSE EN ELLO

Si aumentara su capital propio en $1 milln en los prximos siete aos a travs de


la inversin inmobiliaria, qu hara con su nueva riqueza? Comprara ayudara

capitulo

Los bienes inmuebles son la cosa ms cercana al pote proverbial de oro.


- ADA LOUISE HUXTABLE

l semana escrib esta seccin, compr y vend cuatro propiedades. Me cerr en dos
en un da solo y tena tres segn el contrato para la semana siguiente. Soy un
inversionista de bienes inmuebles de jornada completa. Mi trabajo y su trabajo son
encontrar un acuerdo y ponerlo segn el contrato. Aprenda todos los modos de hacer
el dinero: la compra de bienes inmuebles, finanzas creativas, tirando propiedades,
arrienda-optioning bienes inmuebles, hipoteca hacer corretaje, y dinero hacer
corretaje. Entonces elija qu camino le gustan el mejor y carrera con ello. Los
bienes inmuebles son nicos en esto puede entrar en ellos sin usar cualquier de su
propio dinero.

Ha tratado alguna vez de entrar en la bolsa y hacer el dinero? Puede trabajar; sin
embargo, tiene que comprar una reserva al precio por el cual se vende durante el
da que compra. Digamos el precio de la reserva de una compaa es 100$ por parte.
Si quiere comprarlo, tiene que pagar 100$ y rezar que suba. Si va a 120$ en un ao,
ha hecho 20$ por cada 100$ que gast para esa reserva. Esto es una vuelta del 20
por ciento en su inversin, que es una vuelta buena. Debe ser capaz de tener en
cuenta que, histricamente, la bolsa tiene entre aproximadamente unos 9 y el 13 por
ciento annualized la vuelta - un promedio del 11 por ciento durante los 40 o 50
aos pasados. As pues, si hace el 11 por ciento o ms, hace grande en la bolsa.
Lamentablemente, para muchos, sus reservas han disminuido 10, 20, hasta el 30 por
ciento en los ltimos aos. Sin embargo, para comprar esa reserva de 100$, tiene
que dar el banco o firma de corretaje (o quienquiera hace la transaccin para
usted) una comisin, ms usted tienen que determinar donde esto 100$ viene de. Si
tiene el crdito excelente, el corretaje le puede prestar mitad de 100$ y todava
tiene que presentar 50$ de su propio dinero efectivo. Esto es lo que algunas
personas hacen cuando invierten en la bolsa. La consideracin de comisiones y el
prstamo de gastos, cuntos realmente hace en la apreciacin de esa reserva?
Recomiendo que considere la inversin en bienes inmuebles para una inversin mejor,
a largo plazo debido a los rasgos que lo hacen nico, algunos de los cuales siguen.

Lo que hace bienes inmuebles nicos


Si es serio sobre su dinero y serio sobre la inversin, considerar todas las
ventajas de la inversin inmobiliaria que no existen en otras formas de la
inversin.
Contrate bienes inmuebles para menos que su valor

Las casas por valor de 100000$ realmente se pueden encontrar por 75000$ o 80000$.
Algunos bienes inmuebles de $1 milln se pueden encontrar por 700000$; otras
propiedades por valor de 450000$ se pueden encontrar por 350000$. Se puede contraer
para comprar una propiedad y controlarla inmediatamente, aunque no haya dado el
dinero del vendedor para ella an. Entonces, entre 30 y 100 das ms tarde, va al
cierre y da al vendedor el convenido precio. Presta dinero para pagar la propiedad,
luego cerrarse en ello, y, voil, lo posee.
Haga una vuelta infinita en inversin

Si encuentra una casa por valor de $1 milln por 500000$ y su crdito no es grande,
hay algunos prestamistas que le prestaran 500000$ para una propiedad por valor de
$1 milln. De hecho, esperaran que perdiera un pago por tanto podran asumir la
propiedad de $1 milln por 500000$. Llaman a estos prestamistas prestamistas
difciles (ver el Captulo 5, Avenidas que Llevan a Vendedores Motivados, para
ms detalles). No prestan la atencin a su crdito; se preocupan por el activo, la
propia propiedad, cuando toman sus decisiones de prstamo. Si es el prstamo del 60
a 75 por ciento al valor (ver la explicacin acompaante), podran prestar los
fondos sin tener en cuenta su crdito. Algunos bancos grandes y compaas de la
hipoteca hacen
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los prstamos a la gente que ha estado en la bancarrota, quienes han hecho pagos
tardos, quienes tienen el crdito incobrable, etctera. Todava le pueden prestar
el 60 a 80 por ciento del precio de venta en estas propiedades. Por eso puede
encontrar una propiedad por valor de 100000$ y conseguirla por 75000$, luego tomar
a prstamo esto 75000$ sin poner su propio dinero en la propiedad. Alquila la
propiedad por 1000$ por mes, y su pago a 75000$ que tom a prstamo es 700$ por
mes. Despus de todos los gastos - impuestos, seguro, puestos vacantes,
reparaciones, y arriba - hace algn dinero efectivo cada mes. Digamos hace la
ganancia de 100$ un mes del alquiler despus de pagar todos los gastos. Todava ha
invertido el cero en la propiedad. Su vuelta es infinita: el $X por 0$ invirti.
Realiza que esto no trabajara si comprara reservas u oro o alguna otra inversin?
Con bienes inmuebles, potencialmente tiene un infinito

Prstamo a valor
El prstamo al valor es un trmino usado por inversionistas de bienes inmuebles y
prestamistas para indicar la proporcin del dinero prestado o de deudas comparado
con el valor de una propiedad. Si la casa vale 200000$ y el prstamo o la hipoteca
es 200000$, entonces hay un prstamo del 100 por ciento al valor. Muchos
prestamistas convencionales o regulares prestarn el prstamo del 80 a 100 por
ciento para valorar a compradores de casa que van a vivir en la casa. stos se
llaman prstamos ocupados por los dueos ya que el prstamo es a alguien que va a
vivir en la casa. Un prstamo del inversionista es un prstamo a alguien que no va
a vivir en la propiedad. Estos prstamos son el prstamo tpicamente del 65 a 85
por ciento al valor. Sin embargo, hay prstamos del prstamo al valor
aproximadamente del 90 a 100 por ciento para inversionistas. Todos los prstamos
dependen de tres cosas: garanta subsidiaria, el valor y tipo de activo o
propiedad; crdito, el historial de crdito del prestatario; e ingresos o la
capacidad del prestatario de reembolsar el prstamo.

vuelva en su inversin. Si hace slo 1$ debido a circunstancias imprevistas, su


inversin de la vuelta todava es infinita porque ninguno de su propio dinero se
invierte.

Bienes inmuebles aprecian

Las reservas seguramente no aprecian cada ao, sobre todo si son afectados por un
escndalo de la contabilidad como los experimentados por Enron o MCI WorldCom en
20012002. Las reservas pueden ir de 80$ por parte abajo a 1$ por parte o menos
mientras, en la mayor parte de reas, los bienes inmuebles aprecian del 4 a 6 por
ciento por ao. Sube an ms en ciertos mercados calientes. La inversin en bienes
inmuebles le puede traer las mayores ganancias de su vida si puede colgar en all y
sacarlo. Piense en que bienes inmuebles en

PIENSE EN ELLO

Hace la mayor parte de su dinero en bienes inmuebles cuando encuentra, contrata y/o
compra la propiedad. Cuando encuentra y contrata una casa por valor de 380000$ hoy
por 310000$ de un vendedor motivado, entonces tiene un cerrado con llave - en la
ganancia de 70000$ (es decir, 380000-310000$ = 70000$). Lo puede vender o guardarlo
y esperar que aprecie en el valor an ms. Algunos escpticos dicen que no puede
encontrar casas para el 15 a 30 por ciento debajo lo que valen hoy. Tienen razn -
no pueden porque son escpticos. Aquellos que salen y bsqueda realmente encuentran
grandes acuerdos. Cientos de mis estudiantes los encuentran todo el tiempo en todos
los tipos de mercados. Slo lleva tiempo, esfuerzo persistente y know-how. Por eso
lee este libro.

su propia comunidad se venda por hace 15 aos comparado con ahora... e imagine de
qu se vender durante 15 aos ahora. Por supuesto, a veces los bienes inmuebles
disminuyen o se deprecian, pero con el tiempo generalmente aprecian en el valor si
los compra en el 15 a 30 por ciento debajo lo que vale hoy. Esto le debera
proteger de un abajo mercado en mayora de los casos. Adems, si no quiere atarse
en un mercado, puede venta al por mayor y bienes inmuebles de la opcin del
arriendo y evitar la mayor parte del riesgo de poseer haciendo todava una
ganancia. Cualquier tiempo es un tiempo bueno para entrar en bienes inmuebles
porque siempre ha sido eficaz, produciendo resultados que pueden llevar a la gran
riqueza.

Inversin inmobiliaria viene con ventajas fiscales


Si compra una reserva, haga una ganancia y venda esa reserva, pagar probablemente
un impuesto sobre la plusvala en esa ganancia. La gente dice, No quiero hacer
este acuerdo de bienes inmuebles porque si vendo la propiedad, voy a hacer mucho
dinero y pagar mucho en impuestos, por tanto no voy a hacer bienes inmuebles.
Tengo un punto de vista diferente. Uno de mis objetivos es escribir el IRS un
control de $5 millones. Amo pagar impuestos porque si pago $5 millones, que
significa que hice $12 millones y me pongo para guardar $7 millones. Si envo
100000$ IRS, que significa que hice 300000$ y guard 200000$. Los bienes inmuebles
llevan algunas ventajas fiscales distintas (de que hablan en el Captulo 3,
Wholesaling y Flipping). En muchos casos, puede vender bienes inmuebles sin pagar
cualquier impuesto. Puede comprar y venderse en una cuenta de retiro individual
(IRA) autodirigida o hacer un 1031 cambio libre de impuestos si las condiciones
permiten.

Acte como un negocio

Acaba de comenzar un negocio que invierte en bienes inmuebles. Lleva su coche a


buscar propiedades, que hablan por el telfono, y tal vez toman viajes relacionados
con su negocio. Todo esto asciende a gastos que se pueden tomar como amortizaciones
fiscales de su vuelta del impuesto sobre la renta. Recomiendo que concuerde con un
contable entendido sobre amortizaciones en su situacin. La posesin y el
funcionamiento de un negocio vienen con ventajas fiscales especficas. Por ejemplo,
ahora que trata activamente de hacer una ganancia en bienes inmuebles, puede
comprar un ordenador y una fotocopiadora para su negocio (ms telfonos, gasolina
relacionada con el negocio para su coche, etc.) y amortice a unos o todos estos
gastos. Le gusta tener regalos del gobierno? Suponga que hace un principio bueno
en bienes inmuebles y estudia todos estos materiales y luego dice, Veo cmo hacer
el dinero en bienes inmuebles; entiendo todas las tcnicas de finanzas del crdito.
Pero no es para m. No quiero hacer todo ese dinero. Felicitaciones, todava va a
hacer una vuelta increble durante el tiempo invierte el aprendizaje sobre la
inversin inmobiliaria, porque si compra su propia casa por hasta el 15 por ciento
debajo lo que vale - dicen que se pone
La punta de Robert
Durante los 10 aos pasados, he posedo mis propias casas y me he movido cada dos
aos. Creo que es emocionante embalar todo que poseo, sostengo una venta de
artculos usados, luego vaya a ventas de artculos usados en una nueva ciudad para
comprar ms materia de la cual vender en una venta de artculos usados dos aos
ahora? No, pero me muevo casi cada dos aos porque es el dinero libre de impuestos.

una casa de 500000$ durante aos de 450000 - cinco $ de ahora, podra ser capaz de
venderlo por 700000$ y hacer la ganancia de 250000$. Cunto impuesto pagara
probablemente en la venta de esa casa si es su propia casa y se casa? Cero. Esto es
porque si se casa, consigue una exencin de 500000$ si ha posedo la casa durante
dos aos. Adems, puede conseguir esa exencin cada dos aos. As pues, cada dos
aos, puede comprar su propia casa, venderla, hacer mucho dinero, y probablemente
no pagar ningunos impuestos.

Propiedad del alquiler o propiedad de la inversin


Diga que ha tenido un edificio del piso pequeo o 10 casas por valor de 300000$
cada uno durante 15 aos que compr por $3 millones. Aproximadamente 15 aos ms
tarde, el valor se dobl y puede hacer $3 millones si se vende. Tendra que pagar
el impuesto sobre la plusvala - aproximadamente el 20 por ciento segn su
categora tributaria - en sus $3 millones en la ganancia. Esto asciende

El mejor acuerdo del impuesto de bienes inmuebles para usted


Puede hacer hasta 250000$ en la ganancia libre de impuestos de la venta de su
propia casa si es solo, y puede hacer 500000$ si se casa y archivo conjuntamente.
Sin embargo, debe vivir en la casa durante al menos dos de los cinco aos pasados
como su residencia principal. Cada dos aos ms o menos, puede hacer el mejor
acuerdo de bienes inmuebles libre de impuestos que va. Suponga que compr su casa
hace tres aos por 300000$ y ahora la vende por 500000$. Su ganancia sera 200000$
porque la compr al precio correcto y apreci. Que 200000$ sean el dinero libre de
impuestos a usted. Puede encontrar ahora al otro muy, vivo en esa casa durante dos
aos, y hacer ms dinero libre de impuestos cuando lo vende!

Bienes inmuebles no son bienes inmuebles: son finanzas creativas

600000$ en impuestos, y debera recobrar y pagar impuestos sobre unos o toda la


depreciacin que tom. Es la informacin de adquisicin que vale la pena por tanto
no tiene que pagar esto, incluso la averiguacin sobre hacer un 1031 cambio libre
de impuestos. Esta exencin de impuestos est disponible para propietarios de la
inversin cuando vende una propiedad y compra uno similar por ms que la cantidad
de la primera. (La venta debe ocurrir dentro de cierto perodo de tiempo.) Ser
seguro de trabajar con un asesor fiscal calificado quien sabe todas las reglas y
normas en su estado. Las posibilidades son, pagar el cero en impuestos otra vez.
Pasos a ganancias libres de impuestos
Su propia casa

Comprado en 1997 por el Precio al por menor de 300000$ de 370000$ Vendidos en 2003
por 570000$ hace 570000-300000$ = ganancia libre de impuestos de 270000$ (si se
licencia)

Propiedad de la inversin usando 1031 cambio

La primera inversin 40000$ en 1990 cambio Libre de impuestos - vendido por 80000$
en 1994 casa Encontrada por valor de 100000$, lo compr por 80000$ en 1994 la casa
Vendida por 100000$ en 1996 Hizo un 1031 cambio libre de impuestos para una casa
por valor de 150000$, comprados por la casa Vendida de 100000$ para el dinero
efectivo de 250000$ en 1999 dinero efectivo Usado como un pago al contado en un
bloque de pisos por valor de $1 milln, haciendo un 1031 cambio libre de impuestos;
el dueo no ha pagado ningn impuesto sobre estas propiedades

Ejemplo de 1031 cambios


Uno de mis estudiantes compr una casa diminuta por 40000$ hace aproximadamente 10
aos, la vendi por 80000$ y la cambi en una casa de 100000$. Encontr esta casa
de 100000$ por 80000$, luego la cambi por una casa de 150000$ que compr por
100000$. Ahora invierte en bloques de pisos que cuestan ms de $1 milln. Haba
pagado el cero en impuestos porque sigui cambiando, cambiar y cambiar. Con la
documentacin en la mano, fue al banco o compaa de la hipoteca y pregunt, Este
bloque de pisos vale $1 milln; nos prestara 700000$? Toma a prstamo los fondos
y, otra vez, paga el cero en impuestos, porque, en general, los fondos ajenos no se
cobran los impuestos.

Cmo empec por casualidad


Hace diez aos, no tena deseo de tener una carrera en bienes inmuebles. Me emple
con una mejor empresa consultoria financiera entonces. Entonces un da encontr a
un tipo ms viejo en Nashville, Tennessee. Era en sus ltimos aos sesenta y haba
comenzado a comprar pequeas casas sin usar cualquier de su propio dinero. Los
arreglara y los alquilara. Tena una vieja oficina junky, condujo una vieja
furgoneta golpeada y se visti en el mono rasgado. Tanto l como su esposa eran la
gente encantadora pero casi hice huelga ese da porque crea que no tena dinero y
no cumplira con los requisitos financieros para trabajar con nuestra firma de la
inversin. Cuando pregunt lo que l y su esposa hicieron para una vida, abri su
viejo libro de la contabilidad y dijo, tengo aproximadamente 120 casas pagadas
por. Hago aproximadamente 60000$ por mes y tomo las vacaciones de los seis meses un
ao. Entonces me pregunt, Robert, dgame, cmo es su trabajo? Entonces, crea
que mi trabajo estaba bastante bien. An aunque la gua de la compaa dijera que
se supuso que tenamos tres semanas de vacaciones, aquellos que tomaron hasta una
semana de vacaciones se dispararon. Esto es cuando de repente realic que si este
tipo puede hacer tal dinero bueno en la inversin inmobiliaria, tal vez podra,
tambin.

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Este seor que me comenz no entendi wholesaling o arrend optioning; durante los
20 aos anteriores, haba aprendido sobre compra y alquiler y compra del fijador-
uppers para venderse - slo algunos de muchos instrumentos disponibles para
inversionistas. An podra calcular rpidamente que la posesin de 120 pagados -
para casas en mi ciudad (o cualquier ciudad, en realidad) signific que vala en
algn sitio entre $8 millones y $15 millones. Rpidamente realic que hablaba con
un hombre muy acaudalado. Por tanto di el paso decisivo. Entrevist a otros
inversionistas y pens tal vez si pudiera hacer el 20 por ciento as como hicieron,
sera bien. Durante un ao entero, mir alrededor, hice planes, ledo mucho, me
dirig a la gente y mir cientos de casas. No hice ningn dinero en el primer ao -
todava pensaba en ello, planeando hacer algo, y me acentu y me preocup. Entonces
finalmente compr un doble. Lo puse segn el contrato y, porque no tena dinero o
crdito entonces, tom a prstamo todo el dinero para ello. Irnicamente, no poda
encontrar la casa que acababa de comprar! Me cerr en la casa un martes por la
tarde y gast el mircoles, el jueves, y el viernes yendo en coche alrededor.
Todava no lo poda encontrar. No puedo leer mapas. No tengo sentido de la
orientacin. Finalmente llam al agente de bolsa y dije, Me podra por favor
mostrar la propiedad que slo compr? Esto era el principio. Comenc con un single
doble, entonces 5 duplexes, entonces 12 duplexes, y dej mi trabajo aproximadamente
un ao despus de mi primera compra. Tena la red de 300$ por mes que entra en cada
uno doble compr - 3.600$ por mes libres de impuestos porque, con mi propio negocio
en bienes inmuebles y propiedad del alquiler de posesin, tena muchas deducciones
impositivas, como va. Tena 29 aos y fabricacin 3.600$ por mes libres de
impuestos, y tena muy poco para hacer. Viaj, calculado, y sal mucho. Entonces
decid si ese enfoque trabaja para 12 duplexes, quise poseer 20 o ms. Realmente
compr aproximadamente 200 propiedades. Despus de tres aos, aprend cmo a la
venta al por mayor, cmo arrendar la opcin, cmo convenir y venderme. Cuando todo
se suma, me he implicado en aproximadamente 750 transacciones de bienes inmuebles
durante la dcada pasada.

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PIENSE EN ELLO

Algunas personas pasan la mayor parte de su tiempo pensando en lo que no pueden


hacer o lo que no trabajar. Algunas personas, quizs usted, piensan en cmo pueden
hacer algo. En mis primeros aos de la inversin, la mayor parte de personas me
dijeron que no poda comprar ninguna propiedad o poseer mi primer doble porque no
tena crdito. En vez de escucharlos, encontr a un cosignatario que tena el gran
crdito para acompaar con. Encontr los acuerdos y mi cosignatario firm los
prstamos conmigo as podra prestar dinero necesit. Palabra de precaucin:
Asegrese que ha encontrado mucho antes de que destine su crdito o crdito sobre
todo de alguien ms a un acuerdo de bienes inmuebles. Qu ha llevado a cabo en el
pasado que la gente le dijo que no podra? Cmo sinti cuando lo llev a cabo?

12 modos de conseguir propiedad sin usar su propio dinero


Hay varios modos de adquirir la propiedad aun si no tiene dinero.

1. Compaero con la gente

Encuentre a la gente que tiene lo que no tiene - mucho dinero y mucho crdito y
cojines muy grandes. Prepare un plan de negocios que dice, por ejemplo, juntos
vamos a comprar 100 casas durante los prximos cinco aos. Tiene la energa y la
maestra de encontrar acuerdos buenos y

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Un ejemplo brillante
Hugh es uno de 23 aos, joven inteligente, ambicioso. Ley mis libros, compr mi
curso del estudio a distancia y asisti a un taller que doy algunas veces un ao.
En los cursos, hablo del descubrimiento del dinero invirtiendo en propiedades que
no viene de bancos o hipoteca compaas. De hecho, Hugh, como muchas personas,
tena el problema consiguiendo prstamos buenos de compaas de la hipoteca o
bancos. En vez de marcharse o dejar a su actitud hacerse negativa, us las tcnicas
en este libro para levantar el dinero de particulares. En menos de seis semanas,
gan el acceso a ms de $1,2 millones en el dinero efectivo de prestamistas
privados. Manera de ir, Hugh! Siga en los pasos de Hugh y asista a un seminario
prximo con Robert Shemin para aprender sobre la inversin inmobiliaria. Llame 888-
302-8018 para conseguir todos los detalles.

manjelos, y su compaero podra ser un doctor ocupado, un abogado, un contable o


un ejecutivo jubilado que tiene mucho dinero, pero hace la vuelta de slo el 3 a 5
por ciento en aos decentes en su inversiones. A estos profesionales les gustara
hacer 11 o el 12 por ciento y cosechar algunas ventajas fiscales y apreciacin para
traer su vuelta actual a 15, 20, o el 30 por ciento. Sin embargo, no les diga esto
porque los podra asustar. Cuando comienza vueltas de la gente prometedoras de ms
del 15 por ciento, se hacen nerviosos. Prepare un plan de comprar una casa esto
vale 200000$, que puede conseguir por 180000$. Su compaero baja al banco y firma
unos papeles. El banco ama prestar el dinero a la gente con el crdito bueno que
tiene empleos seguros y un cojn financiero - a diferencia de mucha gente
independiente como nosotros. As haga su compaero tomar a prstamo los fondos para
comprar el

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casa. Nombre de quin est en el ttulo de la casa? El nombre de su compaero o el


nombre de su corporacin o fundacin. Juntos, determina que porcentaje de la casa
usted cada uno posee: 50-50, 70-30, o todo lo que convenga. Est de acuerdo que
toma todas las decisiones sobre alquiler y direccin y fabricacin de reparaciones,
mientras el nombre de su compaero est en los papeles del prstamo. Su compaero
conseguira algunas ventajas fiscales para estar en bienes inmuebles del alquiler -
amortizacin de hasta 25000$ por ao para la depreciacin contra ingresos
regulares. (Realmente consulte con su contable y el contable de su compaero para
averiguar todas las ventajas.) Como el socio gerente, consigue todo el control.
Cinco aos calle abajo, si una casa necesita reparaciones principales, su compaero
econmicamente fuerte, profundamente metido en el bolsillo toman a prstamo ms
10000$ (o toma ms 10000$ de una cuenta bancaria o retiro o ahorros) arreglar la
casa. Entonces, ms 10 aos calle abajo, propiedades que valan $20 millones valen
ahora $28 millones porque el valor de la propiedad ha subido y la deuda ha
disminuido - de $18 millones a $15 millones. Vende las casas que compr juntos y
parti las ganancias segn el arreglo del porcentaje que hizo antes. Toda la deuda
se paga y su compaero financiero hace bien. Es tanto feliz como es ambos mejor de
dinero. Su compaero tiene el dinero, y tiene la maestra, tiempo y energa. S de
al menos 20 inversionistas en los Estados Unidos que poseen ms de 200 propiedades,
y sus nombres no estn en un prstamo bancario o hecho. Tienen la responsabilidad
cero de pleitos porque tienen la responsabilidad cero en la deuda. Han alistado
reclutas fuerte, inform a compaeros que tienen acuerdos escritos claros y quienes
entienden que podra haber un malo
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mes o dos. Acompaar es uno de los mejores modos de comprar la propiedad, as


encuentre a un compaero financiero bueno.

2. Propiedades al por mayor

Esto es cuando encuentra una propiedad, la pone segn el contrato, venta al por
mayor ella, la tira, se paga por encontrar acuerdos buenos, y no use ninguno de su
propio dinero. Vamos a tomar esto un paso adelante. Si definitivamente quiere
poseer la propiedad, por qu no la venta al por mayor o las propiedades del
capirotazo hasta que tenga bastante dinero efectivo para comprarlos? La gente ama
gastar su dinero para comenzar a hacer el dinero. Aqu est un concepto radical:
Deje a sus ingresos conducir sus gastos. Si quiere conseguir una oficina por 3000$,
haga 8000$ y luego gaste 3000$. Si quiere comprar una casa de 50000$, haga 75000$ y
compre la casa por 50000$. Si quiere comprar un coche por 20000$, tire cinco
propiedades y pague en efectivo para el coche. Si quiere comprar cinco casas,
encuentre diez acuerdos buenos, tire cinco y compre cinco con el dinero hizo
wholesaling para poner pagos al contado sobre ellos. Puede realmente la venta al
por mayor o trabajar su camino en la posesin de la propiedad. Esto es uno de los
mejores modos de usar el dinero de otra gente. (Ver el Captulo 3.)

3. Propiedades de la opcin del arriendo


En vez de prestar dinero, arriende la propiedad con una opcin de comprar. (Ver el
Captulo 4, Arriendo Optioning.) por la Razn que sea, cada uno quiere prestar
dinero, conseguir un 20-o prstamo de 30 aos, y estar en el gancho para la deuda
cuando podran la opcin del arriendo esto. Si tomara a prstamo 100000$ para
comprar una casa y todo cambia en tres aos, o simplemente no le gusta esto -
quiere trasladarse a otro estado, gana la lotera, quiere retirarse - entonces es
endeudado durante 20 o 30 aos y podra ser
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obligado a venderlo cuando no es el mejor momento de venderse. Pero si usted opcin


del arriendo esto, puede devolver simplemente la propiedad al dueo. Tiene la
opcin de comprarlo, no la obligacin, y lo puede devolver, como hace cuando usted
opcin del arriendo un coche. En tres aos, si quiere otro coche, en vez de
necesidad tener de vender el coche del arriendo-optioned para pagar su deuda, slo
lo devuelve. Si no se rasgua y si no ha conducido demasiadas millas, no debe ms
el dinero. Ahora puede comprar el nuevo modelo que no saba hasta existi cuando
arriendo con opcion de compra. Por qu se obligan a cosas que no tienen
flexibilidad?

4. Los trminos del dueo

De otros camino la gente compra coches o casas es prestando dinero de un banco, una
compaa financiera o una sociedad de arrendamiento financiero. Y son resistentes.
Le hacen llenar todos estos papeles; comprueban su crdito; su clavija redonda
tiene que caber exactamente directamente en su agujero cuadrado. A veces es
difcil porque tal vez tena algunos escollos en la vida, o no plane para el
futuro, o no guard el control financiero bastante bien y su crdito no es
perfecto. Tal vez no puede prestar dinero, o tal vez lo puede tomar a prstamo,
pero slo con una tasa de inters alta. A travs de una opcin del arriendo, el
vendedor se hace su banco. (Ver el Captulo 4, Los caminos hacia Fondos de la
Fuente para detalles de cmo trabajar con los trminos del dueo.)

5. Venda algunos activos

Siempre puede generar el dinero efectivo vendiendo 10000$ a 150000$ de sus activos
(aunque busque probablemente caminos ms creativos). (Ver el Captulo 4 para
detalles de cmo trabajar con los trminos del dueo.)
16

6. Debera tomar a prstamo de tarjetas de crdito?

Si alguien dice que necesita 20000$ abajo en una casa para comprarlo y no tiene
20000$, dnde lo consigue? Tome a prstamo - de lneas de la equidad, parientes,
amigos, enemigos. Si toma a prstamo el pago al contado, ninguno de su propio
dinero est en la propiedad. Hay otra fuente que no recomiendo, pero que muchos
inversionistas han usado con xito: tarjetas de crdito. En algn momento, tena
ms de 180000$ de la deuda disponible en mis tarjetas de crdito, y la tasa de
inters en la mayor parte de ellos era 7 o el 8 por ciento - aquellos primeros
precios introductorios de seis meses o de un ao. Sin embargo, una persona
econmica racional toma a prstamo tanto como l o ella pueden en el inters del
precio ms bajo mientras posible. Si puede encontrar estos acuerdos y hacer el 20
por ciento en su dinero o una vuelta infinita en su dinero, qu le iba, como una
persona que toma decisiones racional, hacer?
Por qu no presta dinero la gente?
Una razn es no tienen un sistema para usarla eficazmente y controlarla. Subraye el
control de la palabra. Cada viernes, quiere saber lo que entra y lo que sale, tanto
en su mundo de los negocios como en su vida personal. Hacer que le salvar un dolor
de cabeza masivo, una pesadilla, porque uno de los motivos principales la mayor
parte de negocios va bajo es la carencia de mandos. Por supuesto, esto nunca
pasara a usted o pequeas empresas como Enron, MCI, aerolneas, correctas? No es
asombroso esto? Las compaas de mil millones de dlares de repente dicen, El ao
pasado no hicimos $8 mil millones; perdimos $3 millones. Alguien hizo un error.
No le hace esto sentirse mejor sobre la incapacidad de equilibrar su cuenta
bancaria? Controle su flujo de fondos, y cada viernes mire lo que entr y lo que
sali.

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7. Trade Services

Digamos alguien necesita el dinero efectivo de 5000$ abajo y no quiere pagar esto
(porque lee este libro sobre cmo comprar la propiedad sin usar su propio dinero).
Podra cambiar servicios por ese pago al contado. No payaseo. He hecho estudiantes
hacer de niero, lave coches, pintura, ordenadores de reparacin, haga el trabajo
del patio, consulte - todo lo que pudieran hacer. Cambiaran sus servicios por un
pago al contado. Es otra manera de ser creativo con el dinero.
8. Encuentre algo en la propiedad de venderse

Esto es uno de mis modos favoritos de comprar la propiedad sin usar su propio
dinero. Digamos encontr mucho en una casa que tiene una parte suplementaria. Tiene
un contrato para controlar la casa y parte, y va a cerrarse en ello en 90 o 120
das (segn los contratos que ha aprendido cmo negociar en el Captulo 7,
Negociando Acuerdos y Haciendo Ofertas). Durante ese perodo de 90 das,
encuentra a un comprador para la parte. El vendedor quiere 10000$ abajo, vende la
parte por 12000$, y hace un cierre simultneo. El comprador se revela con 12000$
para comprar la parte, el abogado vende la parte, toma el dinero y la deja en la
propiedad. Djeme darle otro ejemplo. Un hombre que conozco no tena dinero
efectivo y ningn crdito, pero encontr mucho en 2000 acres. Sin embargo, para
comprarlo necesit un pago al contado de 100000$. Pondra una propiedad segn el
contrato cuando los vendedores quieren 100000$ y tiene aproximadamente 22$ en el
banco? El conocimiento es el poder, y saba sobre derechos de madera. Vendi los
derechos de madera por 175000$, que tomaron aproximadamente 45 das. As, l
18

consigui 175000$, puso 75000$ en su bolsillo y us el resto para el pago al


contado en la tierra. Entonces comenz a vender piezas de la tierra. Djeme decirle
los dos mejores negocios en el mundo: Compre el whisky por la botella y vndalo por
el tiro; compre la tierra por el acre y vndalo por la parte. En Las Vegas, han
entendido la primera muy bien. Compran una botella de whisky por 12$ y le venden un
tiro por 4$. Hay 30 tiros en una botella. Del mismo modo, puede comprar un cacho
grande de la tierra por 100000$ y forjarse el valor de partes quizs 20000$ cada
uno. Tal vez hay 20 partes en esa tierra. Divide la propiedad, vende las partes,
luego usa aquellos fondos para comprar ms propiedad sin usar su propio dinero. Soy
desde el Sur, y en Tennessee y Kentucky, mucha tierra tiene bosques valiosos que a
la gente le gusta usar para la talla. He hecho estudiantes tomar esta informacin,
compre cinco acres, venda los derechos de conseguir esta madera rara, y luego hacer
decenas de miles de dlares y uso que como su pago al contado. He hecho la gente
comprar la tierra con el ginseng u otras hierbas. Por favor entienda

Cmo vende algo que no posee?


Ha analizado la propiedad, hecha su investigacin, se dirigi a la gente, y tenga
mucha informacin. Esta tierra es valiosa; vale ms porque tiene algo valioso en
ello como derechos de madera o ginseng. Sabe que lo puede subdividir y venderlo.
Hizo su investigacin; tiene un contrato firmado; controla la propiedad. Ahora
escriba otro refrn del contrato, Contingente sobre el que soy capaz de pasar el
ttulo vlido (ya que aprendi en la seccin de contratos), comprar los derechos
de madera por 100000$ y nos cerraremos en los 90 das siguientes. Da todo esto al
abogado, y el abogado arregla los cierres simultneos. (Ver ms detalles sobre
contratos en el Captulo 8, Transacciones con Contratos.)

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esa marihuana es ilegal; no compre la propiedad con la idea de vender algo ilegal.
Crea en los otros activos en esa tierra que se puede vender. Controla la propiedad
u opcin la propiedad a travs de contratos. Yo opcin de comprar su propiedad por
10000$ abajo y, por el resto, los trminos del dueo. Entonces tiene la opcin de
comprarlo, y esto es cuando vende los derechos de madera, la tierra, el viejo coche
que se dej en la casa de una persona muerta, el mobiliario restante all,
etctera.
9. Tire propiedades mltiples

Ya entiende wholesaling. Es uno de los mejores modos de hacer el dinero en bienes


inmuebles sin usar su propio dinero. Incluso mejor tira propiedades mltiples. En
vez de tirar una casa sola, puede tirar cinco a la vez. Diga que encuentra a un
viejo propietario o casera que tiene cinco casas y vender a todos ustedes cinco,
pero quiere 10000$ abajo en cada uno. Esto es 50000$. Pone todos los cinco segn el
contrato durante 100 das o 90 das y tira a dos de ellos a alguien ms para el
dinero efectivo usando nuestros mtodos wholesaling. Digamos dos de las casas valen
300000$ y los tiene segn el contrato por 220000$. Tira a cada uno de ellos por
260000$, haciendo la ganancia de 40000$ de cada una de las casas. Va a un cierre
simultneo, el abogado vende las casas, y hace una ganancia de 80000$ a la mesa de
cierre. El abogado usa 50000$ de esos 80000$ para su pago al contado en cinco
casas.
10. Cree una nota y vndala

Esto es una tcnica avanzada para comprar la propiedad sin su propio dinero.
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Diga que encuentra a un vendedor que quiere vender una casa. Vale 300000$ pero el
vendedor necesita el dinero efectivo de 220000$. No tiene el dinero efectivo de
220000$; no lo puede tomar a prstamo; ha hecho toda la negociacin puede; el punto
fundamental del vendedor es el dinero efectivo de 220000$. Puede conseguir el
dinero efectivo creando una nota y vendindolo. (En el Captulo 11, Tomando a
prstamo Cuando Tiene el Crdito incobrable, aprender cmo hacer corretaje notas,
que es bsicamente lo que hace, pero ahora hace corretaje su propia nota.) Trabaje
con sus compradores de la nota para estructurar el acuerdo. Le dirn los nmeros
para poner en, la tasa de inters y el trmino, a la red el dinero efectivo de
220000$. Diga que escribe una nota por 280000$ en el inters del 10 por ciento
durante 20 aos. Segn la clasificacin crediticia y condiciones del mercado,
podra encontrar a un comprador de la nota que comprara esa nota por 220000$. l o
ella lo compraran con un descuento. El vendedor consigue el dinero efectivo. Sin
embargo, en este ejemplo, que no sera muy porque tom a prstamo 280000$ en una
casa de 300000$; an as, es una manera de controlar la propiedad sin usar su
propio dinero. Cree una nota, venda la nota. Puede vender toda la nota o la parte
de la nota para conseguir el dinero efectivo las necesidades del vendedor. Si los
nmeros son correctos, podra entrar en mucho sin usar su propio dinero.
11. Haga ofertas del precio completo

Quisiera usted ser capaz de hacer ofertas del precio completo de casas en mercados
inmobiliarios calientes y no usar un penique de su propio dinero? Puede conseguir
ms bienes inmuebles haciendo ofertas del precio completo, que es el revs de todo
del cual hemos estado hablando. No use ninguno de su propio dinero para comprar
estas casas. Esto es una tcnica muy avanzada. Muy pocas personas en los Estados
Unidos lo hacen o saben sobre ello. No trabajar cada vez, pero trabaja un poco del
tiempo.
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Esta tcnica slo trabaja en casas o propiedad con equilibrios de la hipoteca


bajos. Si la casa vale 500000$ y la hipoteca es 400000$, probablemente no
trabajar. Necesita el acceso a horarios de la amortizacin. Estn disponibles en
mi sitio web en Shemin.com, donde encontrar una calculadora de finanzas e
hipotecar la calculadora. Trabajan las amortizaciones para ver cual su pago ser,
lo que el pago de deudas ser, y cual el pago de la otra propiedad ser. Intente un
prstamo de inters cero, que es otro modo de decir el dinero libre. Podra llamar
esto el prstamo del dinero libre. Va a un propietario del alquiler que tiene un
nivel ms bajo - o equilibrio sin hipotecas en una casa. Digamos son 300000$ y la
propiedad alquilar por al menos 3000$ por mes. Siempre quiere ms entrando que
salir, su tarea tambin. En primer lugar, trate de negociar un precio inferior con
los dueos. Sin embargo, no negociarn; vale 300000$ y quieren 300000$. La mayor
parte de inversionistas se alejaran de este acuerdo pero tiene tantos instrumentos
que nunca se tiene que alejar. Cada vez no dicen, slo hace ms preguntas y sube
con otra opcin. Dira, le pagar 300000$ en su totalidad. Le pagar 1000$ por mes
durante 300 meses. Y si no digan a esto, aunque 1000$ por mes durante 300 meses
sean 300000$? Pueden decir que necesitan ms dinero que esto cada mes. Responde
con, le pagar 3000$ por mes durante 100 meses. Algunas personas slo quieren que
los ingresos mensuales paguen alguna deuda, salgan de la deuda, movimiento -
quieren algn dinero efectivo. Recurdeles que en la propiedad de la inversin, si
toman 300000$ enteros en el dinero efectivo, tienen que pagar impuestos sobre la
ganancia, a menos que sepan sobre un 1031 cambio libre de impuestos. Si venden la
propiedad de la inversin han tenido durante 20 aos por 300000$ y la base es el
cero (o el prstamo
22

se paga), van probablemente a pagar el impuesto del 20 por ciento sobre ello, o
60000$. Siempre aconsejo convertir todo en una pregunta. Pregunte, Cmo quisiera
usted salvar 60000$ en impuestos? En el mercado de hoy, esto no es un acuerdo malo
para el vendedor, porque el vendedor que toma esto 300000$ va a pagar el impuesto
sobre l. Se lleva 60000$, dejando slo 240000$, que el vendedor puede poner en un
fondo de inversin o CD. Como los bancos pagan tasas de inters del 1 a 3 por
ciento, su vendedor no pierde tan mucho. Tiene que entender finanzas de bienes
inmuebles y valores actuales. El valor actual de 300000$ hoy sin el inters es
peniques en el dlar. Compra esa casa por aproximadamente 30 a 40 centavos en el
dlar, o
Una manera de aplazar impuestos
Un 1031 cambio libre de impuestos es el impuesto bsicamente diferido, pero puede
terminar por no ser ningn impuesto en absoluto. Cuando muere, su finca se pone la
propiedad en el markedup valoran y no hay impuesto debido, tan bsicamente sigue
cambiando su camino en el olvido hasta que muera. En cambios libres de impuestos,
hace el dinero tomando a prstamo para comprar la propiedad ms cara. Lo compra, y
ms tarde lo financia de nuevo, saca su dinero, lo pone en su bolsillo y no pagar
ningunos impuestos. Pero si vende toda su propiedad antes de que muera y no haga
ms 1031 cambio, entonces debe pagar el impuesto basado en la ltima propiedad.
Cada vez que pueda aplazar impuestos durante un ao (o dos o cinco), piense en
cuanto dinero salva porque puede usar aquellos fondos para hacer el dinero.
Prefiere tener 30000$ en su bolsillo o en el bolsillo del IRS? Este ao, el
prximo ao, o el siguiente? La mayor parte de inversionistas venden su propiedad,
impuestos de la paga, esperan un mes para comprar el otro, vender esa propiedad e
impuestos de la paga sobre ese. Si lo hubieran cambiado, habran tenido mucho ms
dinero en su bolsillo para poner al uso.

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aproximadamente 120000$ en dinero de hoy. La maravilla ms potente del mundo es el


valor del dinero en el tiempo. Prefiere tener 1000$ hoy o hace 50 aos? Considere
que 300000$ en 300 meses de ahora son slo aproximadamente 100000$ hoy. Por tanto
realmente compra la casa por 100000$. Si no consigue nada ms de este libro,
aprende este concepto. Hacen preparar el trabajo de escribir por tanto puede
rellenar slo los impresos, y andar a 200 vendedores potenciales que tienen
equilibrios de la hipoteca bajos, y podra conseguir probablemente algunos
acuerdos. Si realmente se concentra solamente en esta tcnica de finanzas creativa
durante 10 horas por semana durante los prximos seis meses, encontrar
probablemente un acuerdo. Y si sea slo su propia casa? Si es slo una casa por
200000$, cinco aos de ahora hara probablemente bien ms de 100000$ en la equidad
del capital propio. Asegrese que los vendedores entienden lo que hacen. Haga el
abogado de cierre hacer un horario de la amortizacin, porque si hay deuda en la
propiedad, su deuda puede disminuir ms rpido que su deuda. En 10 aos, si
tuvieran una deuda grande en la propiedad, y si ha pagado a cuenta toda su deuda al
cero y todava tienen la deuda de 50000$ y est listo para venderlo o financiarlo
de nuevo, tendran que venir a enzarzarse con el dinero efectivo. Los vendedores y
ustedes ambos necesidad de entender que esto no trabaja para la propiedad con la
deuda alta en ello. Tan dirija los horarios de la amortizacin. Tenga su banquero
de la hipoteca, su abogado o usted suben a Internet y confirman que su deuda, si
alguno, va a disminuir ya que su deuda disminuye. No va a engaar a la gente o
esconderlo; si esta solucin encuentra sus necesidades, pueden ir para ella.
Mustreles cuanto dinero ahorran impuestos. Son probablemente mejores de dinero. A
causa de los costes de oportunidad del dinero, slo van a ponerse 3 o vuelta del 4
por ciento en su dinero.
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La gente no hace generalmente el 20 por ciento en su dinero de la manera hicieron


ese ao cuando las reservas de la tecnologa pasaron por el tejado. Otra vez, no
tienen 300000$ para invertir; tienen slo 240000$ despus de impuestos, por tanto
no es tan malo para ellos como suena y si encuentra sus necesidades, podra querer
ir para ello. A algn punto cuando la propiedad se paga a cuenta, se vendera por
una ganancia grande. Esto es muy importante: En nuestro negocio, cuando siempre
preferimos

E impuestos sobre una oferta del precio completo?


Si hace una oferta del precio completo de una casa y se acepta, cunto tienen que
los vendedores pagar en impuestos? Si los vendedores han vivido en la casa durante
los dos aos anteriores y tiene derecho a la exencin (es decir, puede vender su
propia casa y hacer la ganancia libre de impuestos de hasta 250000$ si es la
ganancia de 500000$ sola o libre de impuestos si se casa), no pagarn probablemente
impuestos. Si es una propiedad de la inversin y ha sido menos de un ao, tienen
que pagar su impuesto sobre la renta ms el impuesto independiente. Si lo han
tenido ms de un ao con la intencin de sostenerlo, entonces van a pagar el
impuesto sobre la plusvala, que ahora mismo es aproximadamente el 20 por ciento.
Si hacen un 1031 cambio libre de impuestos, no deberan pagar ningn impuesto si
estructuran la transaccin correctamente. Si hacen una venta de la instalacin, que
es la financiacin del 0 por ciento (en 200000$, les paga 1000$ durante 200 meses),
pagan el impuesto slo ya que consiguen el dinero efectivo, por tanto ha sacado su
ley de impuestos. En vez de pagarlo este ao, lo ha alargado a la longitud del
ciclo del pago. Cuanto impuesto que tambin pagan depende en su base fiscal en la
propiedad. Entienda los fundamentos con las ventas de la instalacin de trminos
del dueo. Pregunte cual su base fiscal es, cuanto impuesto tendran que pagar, y
si les gustara evitar pagar esto todo este ao extendindolo. Explique cmo esto
paga bsicamente menos debido al valor del dinero en el tiempo.

25

hacer una ganancia? Hoy. No queremos retrasar ganancias durante 5 o 20 aos. Todo
que hacemos debe ser provechoso hoy. Es difcil encontrar la propiedad, sobre todo
al final ms alto, que compra para el precio completo y alquila para ms. Hay una
curva. Una casa de 100000$ podra alquilar por 1.200$. Una casa de 150000$ podra
alquilar por 1.600$. Una casa de 200000$ podra alquilar por 2000$. Pero una casa
de 800000$ no va a alquilar por 8000$, u ocho veces para qu 100000$ alquilaron.
Hay una curva. Si ha estructurado el derecho, hace una ganancia cada mes. Cuando la
deuda se paga a cuenta, o como se est pagando a cuenta, la puede vender. De camino
hace una ganancia grande lo debe vender. Y cuando vende una propiedad nunca quiere
hacer los trminos del dueo - siempre quiere el dinero efectivo. Lo podra
financiar de nuevo y pagar a cuenta 300000$ a 150000$. Podra ir al banco y tomar a
prstamo 200000$ o 250000$. Cuando hace el dinero en bienes inmuebles, realmente?
Puede hacer un poquito del dinero cada mes cuando lo alquila. Puede tener ventajas
fiscales, depreciaciones, apreciacin, pero esto es la equidad. Realmente hace el
dinero en bienes inmuebles cuando lo vende o lo financia de nuevo. Por lo tanto,
venda su propiedad rpidamente. Trelo. Venta al por mayor todo. Por qu tardanza
la venta? Por qu tardanza que hace la ganancia? Tambin puede ser ventajoso
sostener la propiedad y aumentar el capital propio para el largo plazo, segn su
plan, sus necesidades, sus deseos. Debera financiar de nuevo su propiedad todo el
tiempo, porque quiere que su dinero trabaje para usted. Por lo general financio de
nuevo mo cada tres aos. Cuando su dinero se sienta en la equidad aumenta, y si su
objetivo es la concentracin de la equidad y no necesita ese dinero para vivir de
hoy, este enfoque podra encajar su plan.
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La mayor parte de personas sacrifican, luchan y luchan un poco ms para aumentar un


capital propio agradable, y cuando mueren, sus nios son muy felices. El marido de
la madre de mi vecino compr bienes inmuebles durante 30 aos: comprado, luch con
los arrendatarios, luch, propiedad comprada, y compr ms propiedad. Cada tarde
lucharan a la mesa. Gritara, Por qu tiene esta propiedad? Le vuelve loco; le
acenta; no tenemos ocio; no podemos viajar; trata con los arrendatarios, la
propiedad. Le odio, odio bienes inmuebles, odio la propiedad del alquiler, odio a
sus arrendatarios. Era un problema grande durante 20 o 30 aos. Entonces muri.
Ahora cada da su esposa dice que ama bienes inmuebles. Vendi todas las
propiedades y tom la ganancia. Piense en donde la ganancia es, donde el dinero es,
y cuando va a tomarlo. Considere dos modos de tomarlo: venta o nueva financiacin.

12. Tome a prstamo todo el dinero

Note que no puse el prstamo como la primera opcin; dije como el ltimo. De quin
presta dinero? Bancos y compaas de la hipoteca. Si tiene el crdito bueno, estos
das puede conseguir que el prstamo del 100 por ciento valore - el 100 por ciento.
Hace una primera hipoteca del 80 por ciento y una segunda hipoteca del 20 por
ciento. Si no tiene el crdito bueno, puede encontrar a alguien con el crdito
bueno de un compaero, pero el acuerdo tiene que estar bastante bien tan el trabajo
de nmeros. Puede querer comprar la propiedad, pero tiene el crdito incobrable.
Aun si su crdito es malo, si compra su propia casa y posiblemente hasta propiedad
de la inversin, una compaa de la hipoteca todava le puede dar un prstamo -
pero en un prstamo mucho inferior al valor. Digamos la casa vale 100000$. Si
27

su crdito est bien o perfecto, una compaa de la hipoteca le podra prestar


90000$, 95000$ o $100000 - en otras palabras, 90, 95, o prstamo del 100 por ciento
al valor. Aquellas clases de prstamos estn disponibles ahora. Si conoce a la
gente en su banco local, tambin, le pueden ofrecer trminos favorables. Todos los
bancos federalmente diplomados tienen que prestar el dinero en el bajo - a
vecindades moderateincome debido a Community Reinvestment Act (CRA). Ver si alguno
de sus prstamos se cae segn reglas de CRA, y puede recibir mejores trminos - o
al menos prstamos - porque rehabilita propiedades en el bajo - a vecindades de
ingresos moderados. Tambin, si es una mujer, una minora o alguien que ayuda bajo
- a la gente moderateincome, puede querer llamar la Administracin de la pequea
empresa y su cmara del comercio local para ver si tienen algn prstamo especial o
concede disponible ayudarle a comenzar su propio negocio.

28

capitulo

Las mayores cosas en el mundo han sido hechas por aquellos que sistematizaron su
trabajo y organizaron su tiempo.
- ORISON SWETT MARDEN

Sistemas para xito

la cosa de ne que entra en el camino de xito como un inversionista de bienes


inmuebles es lo que llamo estar de nuestro propio modo. Pensamos demasiado; nos
preocupamos demasiado. Por eso necesitamos sistemas para nuestro negocio de la
inversin de bienes inmuebles. Se podra preocupar, Ah, no, un arrendatario llam
y no puede pagar el alquiler este mes. Qu hago? Entonces gasta la prxima semana
acentuando, no tomando ninguna accin. Pero si su poltica dice, El alquiler es
debido durante el primer del mes; es tarde en el undcimo; desalojamos en el quince
o calculamos un plan del pago por escrito, no tiene decisiones de hacer. Teniendo
un sistema, reduce la cantidad de tiempo gasta pensando

29

y preocupacin. Algunas personas van a sus empleos cada da a las 8:00, hacen 10
llamadas telefnicas de 8:00 a 9:00 y rellenan 10 informes de 10:00 a 11:00. Saben
lo que tienen que hacer - su compaa y cada trabajo tienen un sistema. Tambin,
puede establecer un no preocupan el sistema para su negocio de comprar bienes
inmuebles sin usar su capital propio o crdito. En McDonald's, los empleados tienen
una poltica y manual de procedimientos que presenta prcticamente cada detalle:
El panecillo abierto, hamburguesa puesta en el panecillo, puso el escabeche sobre
la hamburguesa, panecillo cercano. Por consiguiente, estos empleados tienen muy
pocas decisiones de hacer. Puede copiar este modelo escribiendo una poltica y
manual de procedimientos que le libera de hacer docenas de decisiones cada da.
La punta de Robert
Para cambiar drsticamente su vida y su rentabilidad, cree un ritual: Tome 30
minutos cada viernes y examine cmo realmente pas su tiempo durante la semana.
Registre todas sus actividades y cuanto tomaron, y anote qu actividades hicieron
el dinero para usted. Una semana, por ejemplo, tena 82 reuniones, estaba por el
telfono durante 30 horas e hizo compras para drywall durante 4 horas en una
tienda. Estimo que la mayor parte de nosotros gastan el 70 a 80 por ciento de
nuestro tiempo en actividades que no hacen absolutamente ningn dinero y realmente
no nos ayudan. Y an estamos ocupados y excitados y acentuados. Tome 30 minutos
cada viernes y examine lo que hizo la semana antes, luego concntrese en pasar su
tiempo para actividades ms provechosas. Si hace esto, predigo que aumentar
drsticamente su productividad, su felicidad y su rentabilidad. Cuando comenc a
hacer esto hace unos aos, cambi cmo hice todo. Me deshice de algunos negocios
por tanto me podra concentrar lo que era ms diversin y ms provechoso - y tiene
que hacer lo mismo.

30

Sistemas para xito

Como inversionistas de bienes inmuebles, es crtico construir sistemas para el


xito. Todo debera ser un sistema. Incluso consiguiendo propiedades sin usar su
propio dinero. Cuando llama el banco y no puede hacer un pago, los representantes
bancarios no dicen, Ah mi Dios, qu hacemos? Vamos a tener reuniones; vamos a
preocuparse de ello. Dijo que perdi su trabajo y dijo que no siente bien. Son
realmente agradables, qu hacemos? En vez de arreglar soluciones como van, siguen
sus procedimientos. No lo tiene que arreglar ms; slo desarrolle y siga su propio
sistema y procedimientos, registrndolos en el manual de procedimientos y una
poltica. Todos los negocios exitosos tienen un sistema. Establzcalo, hgalo
funcionar y ponga a punto su inversin inmobiliaria como cualquier negocio exitoso.

Sistema #1: concntrese en ganancia


Puede tener pensamientos como esto: Estoy ocupado toda la semana, y s que
realmente trabajo mucho, pero no hago ningn dinero. O puede encontrar una
actividad que es muy lucrativa para usted. Por ejemplo, un ao yo tirado por la
venta al por mayor ms de 50 propiedades haciendo otras actividades, incluso marcha
de un negocio de la direccin de la propiedad. Esto me guard muy ocupado... y
acentu. Tena empleados, una oficina, mucha actividad, mucha tensin. El dinero
entr y el dinero sali. Pero ese negocio de la direccin hizo la ganancia cero. Me
concentraba en estar ocupado y hacer cosas era bueno en porque saba que era un
gerente de la propiedad bueno. Las posibilidades son, es bueno en muchas cosas,
pero se debe concentrar en lo que es el mejor en - lo que hace su negocio
provechoso.

31

Hoja de trabajo del tronco diaria

Rastree sus actividades y el tiempo pasado para ellos cada da. Incluya su
estimacin ptima de su placer y rentabilidad para cada actividad. Factor de placer
( 110, con 10 siendo ms) Factor de Rentabilidad ( 110, con 10 siendo lo ms
alto)

Actividad 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Tiempo gastado

Sistema #2: encuentre acuerdos buenos y vendedores motivados


Concntrese en encontrar acuerdos, porque casi todo lo dems que hace en bienes
inmuebles es una basura de su tiempo precioso. Algunas actividades - el trabajo de
escribir, las reparaciones, las reuniones con contratistas, la direccin de la
propiedad - son necesarios, pero no son actividades rentables.

32

Sistemas para xito

Si encuentra un acuerdo esto vale 600000$ por 400000$, tiene varias opciones de
elegir de: Haga una opcin del arriendo, trela, fjela y vndala, alqulela para
hacer ingresos mensuales, etctera. Lo que es el ms provechoso encuentra ese
acuerdo. Le puede sorprender saber que he encontrado muchos acuerdos gastando slo
dos a cuatro horas por semana mirando. He gastado 20 a 30 horas buscando acuerdos,
haciendo una cantidad de dinero ridcula que sera incapaz de imprimir. Pero con el
tiempo, cambi de concentrarme en actividades que me guardaron ocupado y acentuado
a la concentracin en el descubrimiento de acuerdos. El descubrimiento muy en
bienes inmuebles es un juego de nmeros. Tiene que mirar un manojo de propiedades y
dirigirse a mucha gente para encontrar un bien o hasta muy. Los inversionistas ms
afortunados usan slo un o dos o tres modos de encontrar acuerdos buenos. Pero voy
a mostrarle docenas de modos de encontrarlos. Muy en bienes inmuebles se puede
definir como un precio de venta de mnimo del 20 por ciento debajo lo que esa
propiedad vale en el mercado minorista hoy, teniendo el coste en cuenta de
reparaciones. Si una casa vale 100000$, y la puedo conseguir por 80000$ (que es un
descuento del 20 por ciento) pero necesita el valor de 20000$ de reparaciones,
entonces no es muy. Si la casa de 100000$ se puede comprar y repararse por 75000$,
esto es 75 centavos en el dlar o un margen del 25 por ciento. En el mercado
inmobiliario apretado, competitivo de hoy, muchos acuerdos son lo que llamo 20
percenters, que se valoran al menos el 20 por ciento debajo lo que valen. Es
importante tener un margen con el tamao bueno, porque podra afrontar ms
reparaciones que esperado, o podra incurrir en gastos de la posesin si tarda
mucho en venderse. Muy en los medios de bienes inmuebles ha encontrado a un
vendedor motivado (ver el Captulo 5, Las avenidas que Llevan a Vendedores
Motivados, para ms sobre cmo encontrar a vendedores impacientes). Una y otra
vez, haga la pregunta, Por qu son usted
33

La punta de Robert
Por qu vendera la gente una propiedad por menos que vale? Como se encuentran en
una situacin resistente. O a veces la gente simplemente hace cosas que no tienen
sentido. Por qu no llevan sus cinturones de seguridad? Por qu no van al
gimnasio? Por qu fuman cigarrillos? Por qu beben demasiado? No pierda el tiempo
y energa que trata de entender por qu.

venta? Gasta su tiempo tratando de forzar un acuerdo si el vendedor no se


presiona para venderse debido a un divorcio, mala salud, extincin del derecho de
redimir pendiente, o tal. Hgalo una situacin mutualmente ventajosa. Digamos
podra encontrar una propiedad por valor de 80000$ y pagar 60000$. En sur de
California, tendramos que aadir algunos ceros, as digamos compr una casa por
valor de 800000$ por 600000$. Para conseguir aquellos precios y hacer que vale la
pena de comprar como una inversin, esa propiedad debe tener un vendedor motivado.
Quines son vendedores motivados? La gente que pasa por un divorcio, teniendo una
venta de la finca, tratando con una extincin del derecho de redimir,
transfirindose de estado, etctera. Tal vez son personas mayores que tienen que
vender su casa porque necesita reparaciones y no quieren hacerlos. Le daran los
prestamistas 600000$ para comprar una propiedad por valor de 800000$?
Probablemente. Pero si no puede conseguir un prstamo del banco, puede dar vuelta a
un compaero de bienes inmuebles con el crdito bueno o mucho dinero o a un
prestamista difcil o a otro inversionista para prestarle los fondos. Podra tomar
a prstamo los fondos o tal vez hacer los trminos del dueo (es decir, el dueo le
presta el dinero por tanto l o ella pueden vender la propiedad rpidamente). (Por
el

34

Sistemas para xito

PIENSE EN ELLO

Rodney, un estudiante mo, encontr un condominio del tico de una habitacin en el


ocano en la Playa del Sur, Miami, Florida, a travs de un corredor de bienes
races. El condominio era increble. Se puso en una lista por aproximadamente
510000$, el valor totalmente valorado. Rodney pregunt al agente inmobiliario por
qu el vendedor se venda. Contest que el dueo tena seis casas: un en Italia, un
en Nueva York, y varios otros alrededor del mundo. No haba visitado su condominio
en la Playa del Sur durante ms de dos aos y simplemente no lo quiso ms. Rodney
negoci y consigui el condominio segn el contrato por 430000$, con su mobiliario
caro incluido. l wholesaled, o tir, el condominio a otra persona dentro de tres
semanas por 485000$ o 30000$ debajo de su valor. Rodney hizo la ganancia de
aproximadamente 45000$ de este acuerdo. No lo compr; no us o prest dinero. En
cambio, pagaron por l encontrar mucho y hacer a cada uno feliz. Por qu acept el
vendedor una oferta de aproximadamente 80000$ menos que el condominio vala? Como
quiso. Era tan rico, parecera al arrancamiento de algunos viejos zapatos! No se
preocupe de sus motivos; no hace ninguna diferencia. Slo hgalo. Sugiero que deje
de tratar de entender por qu la gente hace las cosas que hacen. Atencin en cambio
a su propia actividad. Slo preocpese de lo que hace. Esto ser bastante para
guardarle ocupado.

camino, si ese dueo no usa un 1031 cambio libre de impuestos y revende por 600000$
la misma propiedad comprada hace 20 aos por 100000$, pagara 120000$ en impuestos
- casi el 20 por ciento de esto 600000$.) El conocimiento es el poder. Slo
sabiendo que 1031 cambios libres de impuestos existen, podra ayudar a alguien que
se licencia salvan ms de 100000$

35

en impuestos. Quizs podra trabajar con un contable local o bienes inmuebles el


abogado de cierre que hace 1031 cambios y hace publicidad para la gente que quiere
vender sus propiedades de la inversin sin pagar cualquier impuesto sobre la
plusvala. Puede comenzar a ver que hay modos de comprar la propiedad sin usar
cualquier de sus fondos propios si encuentra la propiedad de ser un valor bastante
bueno. Aun si no tiene mucho crdito en efectivo o grande, si encuentra una
propiedad esto se vende por el 20 a 30 por ciento debajo de su valor, alguien
intervendr y le prestar el dinero o le pagar encontrar esto muy. Para encontrar
a vendedores complacientes, podra dirigir anuncios y distribuir a aviadores que
dicen algo como esto: Venda su propiedad y pague impuestos cero. Averige si se
licencia. Llame 888-302-8018. Sin falta examine el Captulo 5, Avenidas que
Llevan a Vendedores Motivados, para muchas tcnicas.

Complaciente a venderse por un dlar


Hace unos aos, contest una Casa para el anuncio de venta y pregunt al vendedor,
Por qu se vende? Dijo, me hago divorciado y tengo que vender nuestra casa.
Esta casa ejecutiva fuera de Nashville se sent en cinco acres y vala al menos
550000$. Pregunt, Qu quisiera usted para la casa sin la negociacin? No me
gusta negociar y probablemente no quiere, tampoco. Cul sera lo menos que tomara
para esta casa? Dijo, Bien, me gustara conseguir 1$ para ello. Me re y
pregunt otra vez. Contest, Quiero 1$. Realmente. El juez ha ordenado que yo
venda la casa y parta los beneficios con mi ex esposa. No puedo esperar a dar sus
50 centavos. Por tanto puse en una oferta de 1$ en la casa. El juez rechaz la
oferta, pero finalmente realmente compr la casa por mucho menos que vala.

36

Sistemas para xito

Sistema #3: encuentre a compradores buenos


Una vez que encuentre acuerdos buenos, tiene que encontrar a compradores buenos. La
gente a menudo pregunta sobre mi sistema encontrar a compradores, y les digo que es
muy complicado. Hace unos meses, vend 14 duplexes, una inversin grande para un
inversionista potencial. Encontr que inversionista dirigiendo un anuncio en el
peridico local. Me cost aproximadamente 40$ para un anuncio del domingo y gener
aproximadamente 30 llamadas de potenciales compradores. Los proteg usando el
sistema explicado en el Captulo 4 y encontr a varios compradores serios. El
quinto visitante lo compr, e hice mucho dinero de ese acuerdo.

Sistema #4: construya una base de datos


Capture los nombres de cada uno que encuentra para su base de datos. Si tiene un
ordenador, use el ACTO o un tipo similar del programa de la direccin de contacto.
Si no tiene un ordenador, slo guarde una carpeta y anote cada

Cuntas llamadas quiere hacer?


telemarketers profesional puede hacer 40 a 60 llamadas en una hora si se enfocan y
realmente yendo. As enfquese: Gaste al menos tres horas por semana haciendo
llamadas telefnicas. No se unir con cada uno. Conseguir voicemail y seales
ocupadas. Algunas personas no le llamarn - como en ningn negocio. Pero si debiera
llamar durante tres horas enfocadas por semana y pudiera llamar a slo 30 personas
en una hora, todava alcanzara entre 50 y 100 de ellos. Ms de seis meses, cunta
gente llamara - y cuantos acuerdos potenciales encontrara?

37

la persona que es un potencial comprador: nombre, direccin, nmero de telfono,


nmero de fax y direccin de correo electrnico. Tambin, registre que tipo de
propiedad a esta gente le gustara comprar de modo que cuando encuentra un acuerdo,
pueda mirar su lista y fax, correo electrnico, o llamarlos. Cada corredor de
bienes races, cada persona de la hipoteca, cada inversionista, cada propietario,
cada casera, cada persona con la cual se pone en contacto de anuncios de peridico
- aaden a su lista. Establece un sistema para encontrar a compradores. La mayor
parte de personas que realmente tienen bien econmicamente conexiones y siguen
haciendo ms. Cada uno con el cual habla se debera poner en una lista en su base
de datos de contacto bajo una de las categoras siguientes:1. vendedores de
propiedades 2. Compradores de propiedades 3. Financers de propiedades y potencial
acompaa en su negocio de bienes inmuebles

Sistema #5: encuentre fuentes del dinero


Si es serio sobre bienes inmuebles y descubrimiento de acuerdos, se quedar sin
dinero y tiene que implicar a la gente que tiene el dinero. Por eso necesitar
sistemas para encontrar a la gente con el dinero. Construya una red fuerte de
agentes de bolsa de la hipoteca, banqueros, la gente rica, inversionistas, retir a
inversionistas y otra gente con el dinero. Como un recurso, siempre puede dirigir
un anuncio en el peridico a la fuente esta gente. (Ver el Captulo 6, Caminos
hacia Fondos de la Fuente.)

38

Sistemas para xito

Sistema #6: incorpore tiempo libre


Con la mayor probabilidad, cuando comienza en un nuevo negocio, en particular en la
inversin inmobiliaria, descubre que es la diversin, la excitacin, y provechoso.
Se puede enviciar a ello. Cuando dirige su propio negocio, comienza a trabajar
semanas de 60 horas, hasta semanas de 80 horas. Y de repente, trabaja todo el
tiempo. Su vida personal, su vida familiar y su vida espiritual podran comenzar a
sufrir. La razn entera comenz su negocio era conseguir la libertad financiera.
Pero pronto se encontrar, como hice, trabajando todo el tiempo. Quizs se
licenciar entonces de un adicto al trabajo y se afiliar a mi nuevo grupo - bienes
inmuebles annimos (REA). Hola, mi nombre es Robert. No puedo dejar de contestar
al telfono, haciendo acuerdos, trabajando de domingo a sbado y el mircoles por
la noche, porque es la diversin, es provechoso, es emocionante. Las ideas
siguientes le ayudarn a establecer un sistema ahora mismo por tanto no lo
exagerar.

Horas de consulta del juego

Aadir a su placer si pone horas de consulta. Decida, si esto es un negocio de


media jornada, voy a trabajar el mircoles de 4:00 a 7:00, diligentemente y con el
foco, y voy a trabajar el sbado de 1:00 a 5:00 o el domingo de 11:00 a 4:00.
Encontrar que se concentra mejor y lleva a cabo ms cuando tiene una cantidad de
tiempo finita para trabajar. Si se diera siete das por semana para trabajar, se
haba extendido probablemente cualquier trabajo se tuvo que llevar a cabo a lo
largo de aquellos siete das.

39

Si es un inversionista de media jornada o de jornada completa, pone sus horas de


consulta y los guarda.

Delegado

Cada negocio tiene componentes mltiples, sobre todo dirigiendo su propia inversin
inmobiliaria. Averige lo que le gusta hacer, en qu es bueno, luego haga aquellas
cosas usted mismo y contrate a otros para hacer las cosas que no le gustan. Podra
aprender a cambiar los frenos en su coche? Cambiar su petrleo? Incluso corte su
propio pelo? Probablemente podra entender cmo hacer estas cosas, pero no hace
porque no quiere. Es estresante, es un dolor de cabeza, no es tan bueno en ello, y
los otros mejor se equipan para hacerlo que usted, por tanto no se opone a pagar a
estos especialistas. Tenga cuidado cuando entre en la inversin inmobiliaria; puede
tratar de hacer todo. Voy a pintar, drywall, sacar la basura, hacer la
contabilidad y trabajo del ordenador, poner las propiedades en una lista, escribir
todos los papeles, haga las bsquedas del ttulo, hgase un tasador. El pensado
hacer todos aquellos empleos contiene a muchos inversionistas de bienes inmuebles.
Todo lo que las tareas le causan dolores de cabeza, simplemente contratan a otra
gente para hacerlos.

La punta de Robert
Haga este experimento. D a usted, sus hijos o un amigo una tarea e insista que se
tiene que hacer dentro de una semana. Cunto toma la gente para terminar cosas?
Encontrar que necesitan una semana apretada. Recuerda cuando finalmente se sent
para escribir su trabajo de curso en la escuela secundaria? S, la noche antes de
que su artculo se tena que entregar. Encontrar probablemente que la gente tiende
a hacer un trabajo en el ltimo momento y slo tomar tanto tiempo como tienen.
Intntelo usted mismo.

40

Sistemas para xito

La punta de Robert
Realmente necesit 10 aos para imaginarme que tuve que delegar. Al principio, mir
las propiedades, los analic, hice el trabajo de escribir y manej a todos ellos yo
mismo. Era el subcontratista y contratista general, ocupado y acentuado todo el
tiempo. Hoy, mi trabajo es dirigir el negocio. Dejo a otra gente buscar acuerdos;
dejo a abogados del ttulo hacer el trabajo de escribir; dejo a contables hacer la
contabilidad; dejo a expertos en computacin hacer el trabajo del ordenador; dejo a
Agentes inmobiliarios vender la propiedad. En vez de hacer todo yo mismo, manejo a
cada uno las actividades del else. Encuentre a la gente buena y delegado a ellos.
Esto reducir sus dolores de cabeza y aumentar su ganancia.

Sistema #7: gane ingresos residuales


Soy un abogado por la formacin. Hace aproximadamente cinco aos alguien me dijo lo
que estoy a punto de decirle. Era muy escptico.

Pre-Paid Legal Services, Inc.


Un amigo me dijo sobre una compaa de seguros legtima con abogados por todo el
pas. Entonces, haca toneladas de bienes inmuebles, y me suscrib para este
servicio para demostrar a mi amigo equivocado. El primer caso que tena era uno de
los problemas del ttulo ms complicados que he encontrado alguna vez en mi vida.
No me poda cerrar en una propiedad debido al embargo preventivo de un viejo
mecnico en ello. Nadie saba cmo soltarlo. Me dijeron contratar a un abogado, que
normalmente costara aproximadamente 200$ por hora. Como un miembro de Pagado por
adelantado
41

Legal Services, Inc., las visitas se incluyeron en mis honorarios de 26$ por mes.
Un abogado competente manej mi caso y limpi el ttulo. Por supuesto hay proyectos
diferentes, los precios y las coberturas, as por favor consulte mis sitios web
para ms detalles. Revelacin: no soy un empleado de Pre-Paid Legal Services, Inc.
Soy un socio independiente. Por favor visite www.prepaidlegal.com/go/shemin y
www.prepaidlegal.com/info/ shemin para averiguar ms. Me convenzo de que esto es un
servicio necesario, y tambin proporciona ingresos a m. Contrato a la mayor parte
de personas envindoles a mi sitio web. Por ejemplo, si estoy por el telfono con
la gente en California, Texas o Nueva York, y dicen que quieren hacer Pagado por
adelantado Legal, les envo a mi sitio web, donde miran un vdeo sobre el servicio
y, si deciden participar, suscribirse para el servicio en lnea. Trabajar con el
Pagado por adelantado Legal ya que yo, consigue mucho apoyo, realmente completa con
la educacin en lnea. Cuando se hace un socio con nosotros, le entrenamos cada
semana, y la formacin incluye muchas teleconferencias. Pregunto a cada uno a que
me dirijo, Ha hecho su voluntad? Tiene preguntas legales? Compruebe este sitio
web. Pagado por adelantado Legal (www.pre-paidlegal.com) es la materia buena.
Estar en la compaa buena. Algunos de nuestros clientes son Honeywell y Martin
Marietta. Lo consiguen para todos sus empleados. Aqu est la estructura de la
comisin. Alguien que prueba el ingreso hace pasar 26$ ms un signo de 10$ antiguo
o tasa de solicitud. Si tambin se suscribe como un socio, le pagarn 75$ por cada
nuevo miembro que contrata. Despus de vender tres ingresos, hace 100$ para cada
nuevo miembro. Si quiere hacer el dinero extra cada mes, se podra dirigir a 10
personas en el almuerzo. De aquellos, tal vez cinco se suscribir y ganar 500$.
42

Sistemas para xito

Cuando visitamos pequeas empresas y nos dirigimos a 50 personas, por lo general 30


a 40 en el grupo se suscriben para el Pagado por adelantado Legal, que es 3000$.
Una vez que se haya entrenado introducir y vender este servicio a grupos, podra
ganar tan mucho dinero, tambin. Pagado por adelantado Legal tiene una estructura
de la comisin similar a muchos servicios financieros grandes y compaas de
seguros en el mundo. Hay tres modos de hacer el dinero con el Pagado por adelantado
Legal. El primer debe vender ingresos. Esto es cmo comenc. Vendera un y hara
100$. Vendera al otro y hara ms 100$, etctera. La segunda manera de hacer el
dinero es vender muchos ingresos a la vez como una deduccin automtica voluntaria
a la gente en grupos pequeos (p.ej., asociaciones, iglesias, grupos del empleado,
etc.). El tercer camino es tener agentes o socios que trabajan para usted as puede
hacer anula de los ingresos que venden. Un mes mientras era fuera de los Estados
Unidos, mi grupo vendi 500 ingresos. Hice aproximadamente 30$ anular de cada uno
de aquellos ventas, que totales 15000$. Por supuesto, sus resultados pueden variar.
Pero esto est seguro: no har nada si no hace nada. El primer ao Pagado por
adelantado Legal me entren cmo hacer este negocio, no escuch a nadie y por
consiguiente hice muy poco dinero. El segundo ao, realic que otro socio haca ms
de $1 milln, por tanto decid seguir slo sus instrucciones. Usando su sistema,
averig cmo bien trabaja. Mucha gente con menos habilidad que tengo hacen ms de
100000$ por ao porque siguen un sistema simple. Puede aprender ms en www.pre-
paidlegal.com/info/shemin o llamar 888-302-8018. El ganador ms grande con el
Pagado por adelantado Legal es el miembro, que consigue servicios jurdicos
econmicamente. Los segundos ganadores ms grandes son los bufetes de abogados;
43

La punta de Robert
Aqu est una manera de hacerse rica en la vida: no se haga complicado en ningn
negocio que no tenga ingresos residuales. Deje de cambiar sus horas por dlares. Si
no va para trabajar el prximo mes, no le pagarn probablemente. Pagado por
adelantado Legal es un ejemplo bueno de ingresos residuales. Le pagan hoy y el
prximo ao y el ao despus de esto. He encontrado a la gente que no ha vendido un
ingreso Legal Pagado por adelantado en 10 aos, an cada ao reciben 200000$ en
ingresos residuales. Los Ingresos residuales Crean la Felicidad = RICO. Si no le
gusta venderse, suscribirse como un socio y reclutar a dos o tres luchadores a los
que les gusta venderse. Entonces, cuando vendan muchos ingresos Legales Pagados por
adelantado, ganar el dinero tanto en anular como en el residuals en aquellos
anula.

hacen mucho dinero. El tercer ganador ms grande es el dependiente que gana una
comisin de ventas de ingreso. Los pagos vienen en cada da. No le gustara
pagarse cada da? En Europa Occidental, la mayor parte de personas llevan un plan
legal. Pero en los Estados Unidos, slo el 3 por ciento tiene el que. Pagado por
adelantado Legal crece exponencialmente, as hay mucha oportunidad. Este negocio no
es para cada uno, pero puede ser para usted. Cuando firma hasta ser un socio para
unos honorarios antiguos de 149$, asiste a una clase de formacin en su rea. En la
sesin de formacin fourhour, aprender todos sobre comisiones y cmo vender
ingresos. Es muy fcil. Sigo trabajando en bienes inmuebles, pero Pagado por
adelantado Legal es otro gran negocio que toma slo dos a ocho horas por semana. Lo
veo como una obligacin moral de ayudar a la gente con un servicio como esto. Cada
uno conoce a la gente con cuestiones jurdicas - testamentos, coches, crdito,
seguro, pensin alimenticia, contratistas,
44

Sistemas para xito

arriendos, dinero debido a ellos. Ahora puede ayudar a la gente y pagarse por ello.
(Check-out www.prepaidlegal.com/info/shemin.)

Hoja de trabajo de ingresos residuales enriquecerse: ingresos residuales crean


felicidad

La posesin y la inversin en bienes inmuebles, si usa su propio dinero o de


alguien ms, pueden crear riqueza e ingresos residuales para usted y su familia.
Llene esta hoja de trabajo para determinar donde es hoy y donde estar en el futuro
en cuanto a ingresos residuales anuales tendr que vivir de. Hoy
Retiro del Negocio de Bienes inmuebles de Ingresos residuales del Capital propio de
Deudas de activos / Seguridad social de pensiones Otras inversiones Otro Total

10 aos

20 aos

30 aos
Econmicamente, dnde quiere estar en el futuro?

45

capitulo

Que slo usa sus propios recursos fcilmente viene a un final de su riqueza.
- GUILLERMO HAZLITT

Wholesaling y Flipping

el ne de los mejores modos para la gente de comenzar en bienes inmuebles y hacer el


dinero sin usar su propio dinero es propiedades wholesaling o tirarlos. Por qu
venta al por mayor? Podra entrar en reconstituir, alquileres, comprar y posesin
de la propiedad, pero todos stos tienen inconvenientes. Si reconstituye
propiedades nunca tiene bastante dinero para comprar la propiedad, sostenerlo,
fijarlo y esperar a venderlo. Si tiene la propiedad del alquiler la tiene que
comprar, fijarla, manejarla, presentar con los arrendatarios, y no tendr el dinero
efectivo hasta que la venda o la financie de nuevo. La compra y la posesin
requieren prestar dinero. El nico tiempo hace cualquier dinero serio en bienes
inmuebles es cuando vende o financia de nuevo. No por qu saltar el prstamo,
fijacin y direccin por
47

wholesaling esto? Entre y salga; trelos y haga el dinero efectivo. Haga esto
durante seis meses o un ao hasta que tenga un manojo del dinero efectivo en su
cuenta bancaria. Entonces puede pensar en compra, posesin, fijacin y alquiler.
Bsicamente, el wholesaling significa pagarse por encontrar mucho. No poseyndolo,
no comprndolo, no tomando el derecho a ello, no prestar dinero, no tratando con
contratistas, no teniendo realmente ninguna responsabilidad si estructura su
derecho de contratos. Pagan por usted estrictamente encontrar acuerdos buenos.
Cmo puede vender algo o pagarse por algo que no posee? Bien, aproximadamente todo
en el mundo se tira, o wholesaled. Por ejemplo, va a una representacin de coches
para comprar un coche flamante. El dependiente cmodamente le ofrece financiando
para ese coche, aunque la representacin no lo posea. Tiene un contrato o una
opcin con el fabricante del coche. Si la representacin lo vende a usted por
40000$ y tuviera un acuerdo del plano de pagar al fabricante 34000$, la
representacin hace 6000$ (ms un sobresueldo potencial para vender varios coches).
La representacin de coches slo le tir un coche. La silla que sienta en, el
escritorio trabaja en, el canap en el cual se sienta en casa, el televisor que
mira - aproximadamente todo usted compra es wholesaled o tir. Mi amigo localiza
partes vacantes para detallistas grandes. Podra visitar, por ejemplo, a un
agricultor que posee la propiedad en el borde de ciudad y pida poner la tierra
segn el contrato por 100000$ con una contingencia. Su clusula de la contingencia
por lo general dice que el contrato o la opcin de comprar son contingentes en la
aprobacin de sus compaeros, sus compaeros que son la compaa a quien va a la
venta al por mayor la propiedad. Entonces encuentra con la gente detallista y
pregunta, Qu pagara por esta tierra para poner una de sus tiendas grandes?
Pueden querer pagar 200000$, por tanto toma 200000$ de la compaa y da al
agricultor (o el
48

Wholesaling y Flipping

el agente de bolsa comercial que representa al agricultor) 100000$. Cierran el


acuerdo y pagan por mi amigo, en efecto, encontrar el acuerdo. El agricultor en
este caso era contento de recibir 100000$. La compaa quiso que la tierra
construyera un hipermercado, fbrica u oficina y era contenta de pagar 200000$. Mi
amigo hizo 100000$ para encontrar el acuerdo. Us un contrato para comprarlo por
100000$. Tena otro contrato para venderlo a la compaa por 200000$. El abogado o
la compaa del ttulo tomaron ambos contratos, cerraron el acuerdo y pagaron a mi
amigo 100000$ por reunir a un comprador complaciente y vendedor capaz. No gast o
us su propio dinero o crdito.

Reunin creativa de hoja de trabajo

Qu tipo de acuerdos quiere a la venta al por mayor?

Qu otros tipos de bienes, activos o servicios le podran venta al por mayor?

Componentes de Wholesaling
Puede hacer mucho para aumentar sus posibilidades de xito cuando bienes inmuebles
wholesaling. Hgase familiar con los componentes siguientes.
49

Consiga preaprobaciones para financiacin

Nunca firme un contrato con compradores hasta que se preaprueben. Consiga una
verificacin escrita que esta transaccin ha sido preaprobada por una compaa de
la hipoteca o banco, o hace los compradores mostrar la prueba escrita que tienen
fondos adecuados disponibles. Haciendo esto, se puede asegurar la probabilidad de
acuerdos que fracasan gotas drsticamente. Segn una revisin de ms de 1000
inversionistas conduje recientemente, ms del 40 por ciento de todos los contratos
para la venta fracasa porque el comprador no poda conseguir que el dinero efectivo
o financiando se cerrara. Puede evitar esto requiriendo la confirmacin, por
escrito, que su comprador se ha preaprobado o tiene el dinero efectivo en la mano.

PIENSE EN ELLO

Cuntas veces le ha dicho la gente que iban a hacer algo, pero no lo hicieron? Es
frustrante, verdad? Por eso aconsejo hacerlo su poltica comercial y procedimiento
para poner cada acuerdo por escrito. Cuando los prestamistas digan que le prestarn
dinero, conseguirn sus declaraciones por escrito. Cuando otros inversionistas
dicen que tienen el dinero efectivo para hacer su acuerdo, conseguir la prueba por
escrito. Cuando los contratistas digan que fijarn algo en una propiedad por cierta
fecha, lo conseguirn por escrito. Cuando la gente diga que le pagarn un poco de
dinero, conseguirn esa promesa por escrito. Puede recordar a un incidente dnde
esto le habra servido bien? Hgalo un hbito ahora.

50

Wholesaling y Flipping
Insista en una clusula inspector

Insista en poner clusulas inspectores apretadas en sus contratos. Aqu est un


ejemplo de esto: Diga que quiero comprar una casa al Sr. Motivated Seller que se
mueve del pas. La casa vale 200000$ y la vender a m por 100000$. Es el acuerdo
del siglo, verdad? El contrato que presento requiere una inspeccin y aprobacin
antes del cierre. Esto significa que puedo retroceder del contrato en cualquier
momento antes del cierre, sujeto a la inspeccin de la propiedad. El vendedor
podra protestar y no aceptar esa condicin. Contesto, es una casa vacante. Y si
los nios rompan las ventanas? Y si haya un fuego o la inundacin? Y si algo
pase? Supone que lo tengo que comprar aun si las ventanas se rompen y las paredes
se arrancan? Insisto incluso esa clusula si voy a cerrarme en esta propiedad. Si
el vendedor todava no est de acuerdo, soy enfrentante con una decisin comercial:
Si es un acuerdo bastante bueno, podra arriesgar y cerrarme en ello, a pesar del
vendedor que no consiente en garantizar la condicin de la casa. Si s que lo puedo
vender y hacer una ganancia, sigo adelante.
Incluya una clusula del ttulo clara

Aqu est un ejemplo bueno para ilustrar por qu es importante conseguir una
clusula del ttulo clara en el contrato. Quiere comprar una casa por 20000$. Lo
tiene segn el contrato; es muy. Planea reconstituirlo y luego venderlo. Arreglarlo
costar 5000$, por tanto tendr 25000$ en ello y lo puede vender por 50000$ o
60000$. Su red sera $30000 - y esto es un acuerdo del asesino, verdad? Pero
cuando va para cerrarse segn este acuerdo, averigua que el vendedor no tiene el
derecho claro a la propiedad y por lo tanto no lo puede pasar. (Note: Siempre
asegrese que el vendedor tiene y puede pasar un ttulo vlido. Y siempre consiga
una pliza de seguros del ttulo cuando compre una propiedad.)

51

Qu hace? Principio por dirigirse a una persona que toma decisiones en el banco,
hasta llame al presidente o encabece al abogado y pregunte por qu esto no se
cierra. Aclare la cuestin del ttulo antes de firmar cualquier trabajo de
escribir. Podra considerar incluso en su contrato una clusula que pide daos
liquidados (es decir, recibe la compensacin si esta transaccin no se puede
cerrar). Note que la inclusin de clusulas de daos liquidadas no es vlida en
muchos estados, entonces hable con su abogado y pregunte cmo evitar perder un
acuerdo debido a un ttulo confuso. Depender de las respuestas a estas preguntas:
era contingente el contrato siendo capaz de pasar el ttulo vlido? Ha firmado el
banco el contrato? Si el acuerdo fracasa, puede decidir tomar medidas para demandar
el banco,

Precvase de fraude de bienes inmuebles


Diga que tiene un contrato por 100000$. El inversionista que quiere comprar este
contrato quiere pagarle 140000$, luego arreglar la propiedad y venderlo por
210000$. Va a la venta al por mayor esto y hace 40000$, verdad? Se prepara a
cerrarse segn este acuerdo dentro de siete das. De repente, averigua que el
vendedor no puede pasar el ttulo. Pero el comprador que ha alineado tiene un
contrato con usted, no el vendedor. El comprador est furioso cuando averigua.
Llama y dice, compro la casa a usted. Ahora me dice que no es el suyo, que compra
a este otro tipo. No dijo esto. Me dijo que venda la casa. Tengo un contrato con
usted. Slo intent vender algo que no posey; puede haber destinado el fraude.
Qu debera hacer para impedir a esto pasar? Incluya una clusula del ttulo clara
en su contrato. Dira, Este contrato es contingente siendo capaz de pasar el
ttulo vlido. Puse esta declaracin en la letra valiente grande, hablando sin
rodeos, en lo alto de cada contrato para protegerme contra el fraude.
52

Wholesaling y Flipping

con o sin tener una clusula de daos liquidada. Por ejemplo, habra hecho 30000$
en esta transaccin, por tanto los daos seran al menos 30000$, ms honorarios del
abogado.

Ponga todas las revelaciones por escrito

La revelacin significa dejar claro a cada uno implicado en una transaccin lo que
hace. Seguramente una defensa clara para el fraude es la revelacin. Se tiene que
levantar delantero, cuidadoso, tico, y honesto en todas sus transacciones
comerciales. Sobre el mismo ao comenc a invertir en bienes inmuebles en
Nashville, otro tipo un ao ms viejo que tambin comenc en bienes inmuebles.
Compr pequeas casas y duplexes y no entend wholesaling. Sal y dinero prestado;
no us ninguno de mis propios. Compr la propiedad y la alquil para ms que la
hipoteca e hice bien. Gran negocio, verdad? Arrendatarios, flujo de fondos,
equidad - imponente. Compr pequeas casas y propiedades, como podra hacer al
principio. Pero este otro tipo tena ms tripas que yo. Fue alrededor a algunos los
edificios comerciales ms grandes en Nashville y pregunt a dueos por qu
venderan sus edificios. Mayora dijo que no estuvieron en venta. Pero insisti y
pregunt, Bien si alguien debiera comprar su edificio, por qu lo vendera? Un
dueo que construye del modo pequeo dijo, nos gustaran $4 millones por nuestro
edificio. El inversionista de bienes inmuebles contest, Grande. Firmar un
contrato que me da un derecho de comprarlo por $4 millones mientras consigo a todos
mis compaeros y financiando juntos? Esto es tpico en la propiedad comercial. Su
contrato tena una clusula de la contingencia de modo que si no lo pudiera
comprar, se pudiera retirar del contrato.
53

Entonces gast aproximadamente 200$ para dirigir un anuncio en Alemania declarando


que los edificios de bienes races comerciales en Tennessee estaban disponibles
como una inversin buena. Algunos inversionistas alemanes que quisieron ser
propietarios en los Estados Unidos respondieron al anuncio. Volaron a Nashville,
los tom alrededor a todos los edificios sobre los cuales tena contratos y
pregunt, Qu pagara por este edificio? Dijeron que pagaran aproximadamente
$4,9 millones, por ejemplo, en ese edificio particular. Hizo preparar un contrato y
firm. Reuni el acuerdo, fue al cierre y repiti estos pasos. En dos o tres aos,
hizo ms de $4 millones tirando o wholesaling aproximadamente seis edificios a
inversionistas alemanes. Nunca posey los edificios, pero gan el dinero juntando a
los compradores y vendedores. Sin embargo, entr en el problema. Hizo algo que no
va a hacer. Los inversionistas alemanes creyeron que los representaba, y no
realizaron que haca todo este dinero, por tanto le demandaron y realmente ganaron
un establecimiento, aunque no un establecimiento lleno para todo hubieran
solicitado. Su error estaba en no revelar todo que haca en sus contratos. Tena
que explicar por escrito que pona la propiedad segn el contrato para revenderlo
por una ganancia, por tanto los vendedores sabran que es el intermediario, no el
comprador. Su contrato con los compradores alemanes debera haber ledo: Soy un
inversionista de bienes inmuebles. No represento usted o sus intereses. Compro y
vendo la propiedad por una ganancia, y este contrato es contingente en el que soy
capaz de pasar el ttulo vlido. Puedo o puedo no tener el ttulo vlido ahora
mismo. Si ese inversionista hubiera hecho esto con los inversionistas alemanes,
habra ganado en el tribunal porque habra revelado exactamente lo que haca. Los
inversionistas alemanes sin duda habran comprado los edificios a pesar de tal
clusula; saban que haran mucho dinero. El inversionista de bienes inmuebles que
tir, o wholesaled, la propiedad todava guardaba millones de dlares de la
propiedad.
54

Wholesaling y Flipping

PIENSE EN ELLO

Qu tipo de propiedades quisiera usted a la venta al por mayor?

Casas de Condominios de Bloques de pisos de la propiedad de Vacaciones de la tierra


propiedad Comercial

Si gastara 5 a 15 horas por semana construyendo una red de vendedores motivados y


potenciales compradores, en cuntos las propiedades le podran venta al por
mayor... 90 das? Seis meses? Un ao? Si nunca hace una oferta de una pieza de
propiedad, nunca poseer el que. Con revelaciones apropiadas y una clusula de la
contingencia, su riesgo se minimiza en la fabricacin de ofertas de acuerdos
buenos. Cuntas ofertas podra hacer esta semana? Este mes? Cada mes? Este ao?

Tenga muchos acuerdos pendientes

En cualquier momento dado, cuntos los acuerdos la mayora de los inversionistas


afortunados tienen en el juego? Probablemente tengo 14 a 18 acuerdos en el juego
serio ahora mismo y s que la mitad de ellos va a fracasar. No conseguir el precio
que quiero; habr un problema del ttulo o un problema del dinero o una especie de
55

Cinco minutos tarde


La inversin es muy competitiva. Hay un inversionista grande en mi ciudad llamada a
Hal que me ayud a empezar en bienes inmuebles. Hal encuentra acuerdos y los vende
a m; a veces encuentro acuerdos y los vendo a l. Intercambiamos la informacin.
Le llamo y digo, Hal, sobre qu es esta vecindad todos? Qu valen estas
propiedades? Y aquellos pisos ah? Como Hal, los inversionistas en su ciudad
pueden servir a usted. Saben los mercados, y son compradores y vendedores.
Llguelos a conocer. Un tiempo, fui a un acuerdo y llegu cinco minutos antes de
Hal. En aquellos cinco minutos, consegu un contrato firmado. Durante
aproximadamente 30 segundos, Hall se disgust para llegar tarde, y luego dijo,
Bien, tengo que ir. Miro otro acuerdo hoy. Si est en bienes inmuebles, tiene ms
acuerdos y cosas de mirar que tiene el tiempo.

problema. No los poseo an, pero estn en el juego. La mayor parte de


inversionistas tienen slo un en el juego y lo matan a palos. Lo llevan a cabo y su
precio de consecuencias es el 100 por ciento. Salen los equipos de deportes y slo
juegan un juego todo el ao? No. Ni si inversionistas de bienes inmuebles. Haga
muchas ofertas, haga los nmeros y pguese con ello.

Valores de la propiedad de investigacin

Uno de mis estudiantes, George, sali y encontr 42 casas adosadas. Averigu que el
vendedor quiso 46000$ para cada casa adosada o $1,9 millones para las 42 unidades.
Como las casas estaban en Maryland y ni George ni saba valores de bienes inmuebles
all, llam a un inversionista en mi red que sabe
56

Wholesaling y Flipping

la vecindad y pregunt, Qu son 42 casas adosadas en esta parte del valor de


Maryland? Aprendi que alquilaron por aproximadamente 700$ por mes y que los
inversionistas pagan 50000$ por los amables de casas de la ciudad, aunque valgan
aproximadamente 59000$ cada uno. Sabiendo que, George ofreci 43000$ por unidad,
que le daran la ganancia de 3000$ cada uno. Mete en el bolsillo un total de
126000$ para hacer algunas llamadas telefnicas, encontrando a un vendedor
motivado, y reuniendo al vendedor y comprador.

Consiga ese contrato firmado

Le hacen mirar alguna vez un acuerdo y dijo, Caramba, esto es grande! Van a
vender esta casa por 200000$ y la puedo vender por 250000$. Voy a hacer 50000$ y s
que va a trabajar. He estado ah 20 veces. Me he dirigido a ellos; va a ser
grande. Pero despus de una semana, llama al corredor de bienes races y aprende
que alguien ms puso en un contrato. Aplaz y ahora ha ido. Hasta que tenga un
contrato firmado, tiene solamente sueos, as consiga ese contrato firmado. Como el
viejo proverbio dice, Que vacila se pierde.

Construya tres bases de datos

Los bienes inmuebles parecen a casi cualquier otro negocio. Sus ingresos y riqueza
se relacionarn con la actividad que hace y la gente que conoce. Cada negocio,
sobre todo bienes inmuebles, es un negocio de la gente. Para hacer acuerdos pasar
sin usar su propio dinero, necesita slo tres bases de datos simples, y los
construye cada da. Cada vez se dirige a un Agente inmobiliario, responde a un
anuncio o encuentra a cualquiera en cualquier situacin,
57

lleve tiempo para averiguar cul de las tres categoras siguientes en las cuales la
persona podra caber; como hace llamadas y se dirige a la gente, aada su
informacin a sus bases de datos:1. el potencial motiv a vendedores 2. Potenciales
compradores 3. Fuentes del dinero

Aqu estn algunos ejemplos: Ah es un Agente inmobiliario? Sabe de alguna


compaa de la hipoteca buena que preste el dinero o trabajo con inversionistas, o
ayude a compradores por primera vez de casa? Quizs visita Para anuncios de
Alquiler

La punta de Robert
Una vez respond a un anuncio de peridico (en la seccin de la propiedad de la
inversin de un peridico local) sobre una casa de la inversin para la venta.
Vala aproximadamente 90000$, y el dueo lo vendi a m por 65000$ en los trminos
del dueo, con nada abajo. Me volv y lo vend a alguien ms por 10000$ abajo, con
el comprador que asume los pagos de la hipoteca. Hice aproximadamente 100$ por mes
para muchos, muchos aos segn este acuerdo adems de la ganancia de 10000$
sincera. Cuando fui al cierre, me senta muy feliz. Tena esto muy estando en el
negocio slo tres aos. Por primera vez, pregunt al seor ms viejo, A
propsito, tiene - o sabe de alguien que tenga - ms propiedades para la venta?
Dijo, me alegro tanto de que pregunt. Tengo ms 88. Yo wholesaled, o tir,
aproximadamente 50 de sus 88 propiedades e hizo mucho dinero. As recuerde esto. Si
se dirige a un inversionista, propietario o corredor de bienes races, haga esta
pregunta cada vez: Tiene ms propiedades?

58

Wholesaling y Flipping

en el peridico para encontrar a un vendedor motivado. Podra preguntar, es un


propietario ms viejo o casera que se compra y vendi muchas propiedades. Quiere
prestar el dinero en bienes inmuebles y hacer unos 9, 10, o vuelta del 11 por
ciento en su dinero? Si tal gente tiene fondos para prestar, podra tomar a
prstamo de ellos o se podran hacer sus compaeros del dinero. Recuerde, siempre
busca acuerdos potenciales, potenciales compradores y fuentes potenciales de
financiacin. Unas semanas despus de hacer esto, tendr 10 o 20 nombres,
direcciones, nmeros de telfonos, nmeros de faxes y direcciones de correo
electrnico en todas las tres de aquellas categoras. Felicitaciones, est ahora en
el negocio. La mayor parte de inversionistas que visitan un Para el anuncio de
venta buscan un acuerdo; si no huelen un acuerdo, cuelgan el telfono. Pero busca
mucho ms que acuerdos - quiere a potenciales compradores y fuentes de
financiacin, tambin. Construye una red de compradores, vendedores, proveedores y
financieros.

Mrgenes de beneficio

Los mrgenes de beneficio en venta al por mayor o acuerdos del capirotazo sern
diferentes el uno del otro, segn el tipo de propiedad, cmo bien negocia, lo que
trata encuentra, y el rea en la cual est. Generalmente, en una vivienda
unifamiliar, debera conseguir la propiedad para el 20 a 30 por ciento debajo de su
valor de mercado. Si una casa vale 100000$, la debera conseguir segn el contrato
por 70000$ y hacerla en todas partes de 5000$ a 15000$ para wholesaling. Entonces,
cuando lo tira a alguien ms por 85000$ que lo arregla y lo vende, l o ella hacen
15000$ en una casa de 100000$. Aconsejo hacer al menos el 10 por ciento de la
gruesa, por tanto si son 400000$ debera hacer 40000$. Pngalo segn el contrato
por 280000$, vndalo a
59

Todava muchos acuerdos alrededor


Nunca puede ir rompi la fabricacin de una ganancia.
- ANNIMO

A veces me entrevisto en programas de entrevistas de la radio y los visitantes me


dicen que no hay acuerdos dejados encontrarse. Un visitante haba examinado mi
libro, Riqueza Ilimitada, y haba decidido que era loco, diciendo, Robert, no
puede comprar casas el 20 a 30 por ciento debajo lo que valen. Expliqu que
durante el tiempo que el libro se estaba escribiendo, haba comprado un condominio
de 500000$ por 258000$. Esto era aproximadamente 50 centavos en el dlar. Tal vez
debera haber dicho, S, tengo el problema encontrando 20 y el 30 por ciento
debajo del valor de mercado trata - porque a veces consigo del 50 por ciento.

alguien por 320000$. Por supuesto, cada acuerdo es diferente y sus resultados
pueden variar.

El cierre en una propiedad tirada


Hay varios modos de cerrarse en una propiedad esto se ha tirado, y cuatro de ellos
se describen aqu: cierre derrumbado, un cierre, asignacin del contrato y puesta
de la propiedad bajo opcin.

Cierre derrumbado

Aqu est cmo unos trabajos de cierre derrumbados. Compra una propiedad por
200000$ y los hechos del abogado la propiedad del vendedor a usted. Al mismo
momento, hay un hecho y una declaracin de cierre de usted a
60

Wholesaling y Flipping

el comprador del final. El comprador entra a las 15:00 con el dinero de la hipoteca
de 250000$. Los fondos se alambran en o el comprador tiene un cheque de caja y lo
da al abogado. El abogado toma el dinero y termina el trabajo de escribir, luego va
al siguiente cuarto a las 15:30 y da al vendedor 200000$, paga los embargos
preventivos, hace el cierre. Un hecho pasa del vendedor a usted y de usted al
comprador. El vendedor no se preocupa lo que el hecho dice. l o ella se interesan
en la adquisicin de sus 200000$. Y consigue 50000$ para estar en el medio. Espere
un minuto. Tenemos un problema. El vendedor pag todos los gastos de cierre de
2000$ para una transaccin, y el comprador pag todos los gastos de cierre de 2000$
para la otra transaccin. Cualquier fondo de cierre excedente debera ir a usted,
pero excluy una declaracin para asegurar esto en sus contratos. Por tanto el
abogado de cierre tiene que seguir el derecho de contrato, declarando que hay dos
hechos y slo un seguro del ttulo y hay doble dinero aqu - ms 2000$. Qu dice
al abogado hacer con ello? Lea el contrato. Slo hizo 2000$.

Un cierre

El otro camino estndar se llama el cierre del que. Hay un hecho del vendedor
original al comprador del final; no est en el hecho. (Esto es preferible porque
las compaas de la hipoteca no endosan una propiedad que va de una persona a otra
persona en un da o una semana.) El hecho va del vendedor por 200000$ al comprador
por 250000$, y consigue la diferencia. Hay una declaracin de cierre, y consigue
los honorarios de un descubridor. A algunas compaas de la hipoteca no les gusta
una persona media; quieren la propiedad de ir de una persona a otro sin unos
honorarios del capirotazo. El
61

el proceso puede ser sujeto al fraude. En vez de conseguir unos honorarios del
capirotazo, llmelo honorarios de un descubridor, honorarios consultores,
honorarios de mercadotecnia o algunos otros honorarios que se caen de la espalda de
la declaracin de cierre similar a embargos preventivos, impuestos, honorarios del
abogado, honorarios del ttulo y honorarios de la revisin puestos en una lista en
la declaracin de cierre. Ahora dice que unos honorarios de 50000$, a usted o su
nombre de la compaa, son para encontrar el acuerdo Si esto no trabaja, puede
conseguir que el vendedor original firme una deuda y ponga un embargo preventivo
sobre la propiedad por 50000$. El embargo preventivo se tiene que pagar a fin de
pasar el derecho al comprador del final, por tanto los honorarios de su descubridor
se hacen un embargo preventivo y se caen de la espalda de la declaracin de cierre.
Los bancos y las compaas de la hipoteca generalmente no se preocupan lo que se
cae de la espalda. Pero no quieren verle comprar una propiedad por 150000$, que
entonces va a m por 200000$, y finalmente a un tercero por 250000$, todos dentro
de un perodo corto del tiempo. En cambio, haga un cierre derrumbado y tmelo como
unos honorarios o un embargo preventivo de la espalda de la declaracin de cierre.
Deje a su abogado echarle una mano con esto; as es como le pagan.
Asigne el contrato

Una mejor manera de tirar propiedades es asignar su contrato. Tiene un contrato


para comprarlo al vendedor por 200000$, y el comprador quiere pagarle 250000$, as
haga el comprador comprar su contrato y consigue 50000$. La expresin dice, Asigno
este contrato, el derecho de comprar la casa por 200000$, a usted. Ha odo alguna
vez del mercado de la opcin en reservas? No hay responsabilidad implicada; el
comprador simplemente compr su contrato, como la gente compra y vende el derecho
de comprar y vender las reservas. Aproximadamente mil millones de ellos van
alrededor de un da. Lo puede hacer con bienes inmuebles.

62

Wholesaling y Flipping

Quin maneja el trabajo de escribir?


Siempre implico a un abogado de bienes races porque si hay un error, esa persona
est en el gancho, no m. Muchos inversionistas y seminarios sugieren que haga su
propio trabajo de escribir, diciendo, Aqu est una copia de esta forma; slo
rellnelo; es tan fcil. Pero nunca lo hago porque no hago documentos legales cada
da. Y si pierda una oracin, o y si all se pase una nueva ley hace un mes?
Quiero trabajar con un abogado que hace esta clase del trabajo de escribir cada
da.

Ponga la casa bajo opcin

Uno de mis estudiantes nunca firma un contrato para comprar la propiedad; cree que
es arriesgado. Hace entre medio milln y $1 milln por ao tirando propiedades
trabajando el ngulo del juzgado: encuentra todas las ventas de la finca,
legalizaciones de un testamento y extinciones del derecho de redimir y los pone
segn el contrato y los tira. Nunca ha posedo una propiedad, nunca contrat a un
contratista, nunca prestado dinero. Ha estado haciendo esto durante seis aos.
Simplemente tira, tira, capirotazos. Su preferencia debe poner las propiedades bajo
la opcin. Los estados del contrato, le dar 10$ para el derecho de comprar la
casa por 200000$; yo opcin esto. Esto significa que vende la opcin al comprador
del final y deja a la compaa del ttulo cerrarlo. Si no termina por comprar esa
propiedad, todo que pierde es 10$. Podra hacer una fortuna que slo hace opciones.
Por ejemplo, usted opcin de comprar un hotel por $10 millones y luego encontrar a
alguien que pagar $11 millones y comprar su opcin. Anda de ello al gong de
cierre.

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Pros y los contras


Las buenas noticias sobre wholesaling son que es la diversin; si lo hace bien,
realmente tiene poco riesgo y no necesita ninguna capital. Puede necesitar una
pequea fianza de vez en cuando, pero realmente no necesita el dinero serio para
comenzar. Tambin, es provechoso. Ahora aqu estn las malas noticias. Cuando tira
algo, hace una ganancia agradable, entonces tiene que tirar algo ms; tiene que
seguir hacindolo, como ventas. Si no vende algo la prxima semana, no se hace
pagado (a menos que haya establecido alguna fuente de ingresos residuales). Otra
desventaja sobre propiedades wholesaling es impuestos. Si compra y vende a sillas y
hace una ganancia, tiene que pagar su impuesto sobre la renta normal en lo que hace
despus de que todos los gastos, ms usted tienen que pagar un impuesto
independiente, que es aproximadamente el 14 a 16 por ciento de lo que hace. Cuando
trabaja para una compaa, la compaa toma la mitad de los impuestos de su sueldo
y paga la otra mitad. Por tanto el gobierno va a conseguir sus 14 o el 16 por
ciento si trabaja para alguien ms o si trabaja para usted. Si compra la propiedad
(o algo ms) con la intencin de venderlo por una ganancia, es el autnomo y cobr
un impuesto independiente encima y ms all de su impuesto sobre la renta. La
manera de reducir un poco de esto es amortizar todo usted legalmente y ticamente
puede de modo que en el papel pueda mostrar menos ingresos y as se cobre los
impuestos en menos. Si decide formar una corporacin que tira propiedades, entonces
puede dejar a la corporacin amortizar cosas como comidas relacionadas con el
negocio, viajes, equipo y conduccin de gastos. En vez de gastar sueldos, su
corporacin puede gastar

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Wholesaling y Flipping

PIENSE EN ELLO

Cuando comienza su negocio de bienes inmuebles, tiene su propia empresa que puede
permitir que usted amortice muchos gastos a su forma del impuesto sobre la renta,
tanto comience su negocio como lo guarde yendo. Cuando trabaja para alguien ms,
sus amortizaciones muy se limitan. Como un empresario, puede usar el dinero del
gobierno y menos de sus propios para hacer con eficacia el dinero. Si es un nuevo
inversionista, use sus ventajas fiscales recin descubiertas. Puede ser capaz de
descontar o amortizar todos o algunos siguientes ya que estn relacionados con su
negocio:

Equipo Consultando Inters de la Oficina en casa de Telfonos de Viajes de Libros


de Seminarios de la Educacin de Depreciacin de prstamos de edificios posee
gastos Legales y de la contabilidad Otros artculos relacionados con el negocio

65

dividendos, ya que los dividendos generalmente se cobran los impuestos a un precio


inferior que sueldos. Dirjase a su contable. Podra ahorrar mucho dinero. No
olvide de conseguir a un contable bueno que entiende bienes inmuebles. Puede ser
hasta capaz de amortizar el coste de este libro!

Pida comisiones

Hace unos aos, tena la posibilidad de comprar 14 duplexes. Otro inversionista me


llam sobre ellos porque se sobrecarg entonces. No poda prestar dinero para
comprarlos porque tena demasiado que contina. No saba hasta lo que haba pagado
por ellos, aunque ms tarde averiguara que realmente los tena segn el contrato
por 18000$ cada uno. Los podra comprar por 25000$ cada uno. Hara tiempos de 7000$
14, o 98000$, para tirarlos a m. Iba a comprarlos pero me sobrecargu, tambin. Mi
crdito se estir; algunos trabajos de reparacin fueron necesarios; no quise
tratar con contratistas. Por tanto tir estas unidades. Encontr a un seor que
quiso entrar en bienes inmuebles y tena un poco de dinero. Haba trminos segn
este acuerdo - expresamente, tenan una hipoteca en ellos ya que podramos asumir.
Todo este comprador tuvo que hacer se dej algn dinero efectivo y asuma estos
prstamos; no tuvo que tomar a prstamo mucho dinero. Los tena segn el contrato
por 25000$, y valan aproximadamente 50000$. Los tir a l por 34000$ cada uno,
haciendo 126000$ (tiempos de 9000$ 14 unidades). Se necesitaron un par de semanas,
algunas llamadas telefnicas, algn trabajo de escribir, y un poco de la tensin
para asegurarse que el cierre pas, pero durante el cierre, consegu un control
grande de 126000$.

66

Wholesaling y Flipping

El ao pasado, estos mismos duplexes se valoraron en 120000$ cada uno. Ahora este
comprador va a venderlos y hacer ms de $1 milln. Se hace bien, y estoy feliz por
l, pero creo que esto no es justo. Si no hubiera encontrado estos acuerdos, no
habra hecho ms de $1 milln (adems de que los ingresos mensuales y sus
amortizaciones fiscales). Este acuerdo le ha hecho rico. Este trastorno m tanto
que me fui a casa y comenc a pensar. Dije a m, Cuando salgo y encuentro mucho,
me deberan pagar por ello. Declar que no hara esto ms; no regalo el rancho.
Ahora, siempre que yo venta al por mayor una propiedad, trabaje los nmeros hacia
atrs. Digo, el Sr. o la Sra Real Estate Investor, cuando compra estas
propiedades, qu quiere hacer con ellos? Bien, voy a comprarlos y sostenerlos
durante 10 o 15 aos y pagarlos. Grande. En 10 o 15 aos, qu cree que valdrn?
La propiedad se dobla; la deuda ser ms baja. Valdrn ms de $1 milln. Grande,
por tanto har ms de $1 milln. Entonces explico que uno de los modos que pagan
por m encontrar acuerdos es tomar un por ciento del precio de venta. Trabajo hacia
atrs, haciendo al comprador sentirse bien mostrando cuanto dinero es posible hacer
segn este acuerdo. Por ejemplo, dira, Uno de los modos que me pagan es recibir
un pequeo por ciento de la ganancia cuando vende o financia de nuevo la propiedad.
Usted

67

no habra tenido este acuerdo si no se lo trajera. No hara este dinero si no se lo


trajera. Hago el comprador firmar un acuerdo, casi como una segunda hipoteca, esto
se registra contra la propiedad. Un abogado prepara un acuerdo que dice siempre que
esta propiedad se venda o se financie de nuevo, el vendedor (puesto en su nombre,
su direccin y nmero de telfono y guarde la misma direccin o un apartado de
correos) consigue el 5 por ciento del precio de venta. Realmente, pido el 10 por
ciento, porque tomar el 5 por ciento y querr dejar algn cuarto para
negociaciones. Si no pregunta, garantizo que no conseguir nada. Hoy, consigo una
comisin del 60 por ciento de los capirotazos que hago. Cuando aquellas propiedades
se venden o se financian de nuevo, los dueos me deben dinero. El otro da un
abogado llam y dijo, nos cerramos maana en una propiedad en 1013 Jones Street.
Dije, No poseo a 1013 Jones. Por qu me llama? Dijo, tiene esta cosa extraa
del contrato, registrado contra la propiedad detrs de la primera hipoteca, que
dice cuando se vende, consigue el 5 por ciento. Se registra; no podemos cerrar sin
usted la firma. Dije, S, tir esa casa tres
La punta de Robert
Con estas compras, qudese dentro de lo razonable y no haga nada que el mercado no
lleve. Si va a vender la casa a ellos por 180000$, podra negociar de nuevo el
contrato a 185000$ si les tuviera que ayudar con el pago al contado. Consulte a su
propio abogado e hipoteque la compaa para asegurarse que no destina ninguna
violacin o fraude. Algunos inversionistas han obtenido valoraciones falsas para 30
por ciento ms alto que una casa vala y prstamos sacados en ello - y esto es el
fraude. Todo que hace tiene que ser legal y tico. Concuerde con sus profesionales
para asegurarse que es.
68

Wholesaling y Flipping

Funcionamiento con tasadores


Cuando va a la compaa de la hipoteca y quiere prestar dinero tan posible,
seguramente quiere la propiedad de valorar para lo ms alto posible. El trabajo con
el tasador y declara que realmente lo necesita para valorarse alto. Creo que vale
350000$, pero est all alguna manera de valorarlo ticamente para ms? Quizs
puede ayudar a encontrar algunas ventas comparables buenas apoyando una valoracin
ms alta. Despus de todo, los bienes inmuebles no son una ciencia. Es un arte.
Aqu est el otro lado de la moneda. Vaya a la compaa de la hipoteca para hacer
una venta en descubierto. Diga que ha prestado 300000$ en la casa; cree que vale
400000$. Dice al tasador, Esta pieza de chatarra probablemente no valorar para
muchsimo. Pida un nmero bajo, aproximadamente 200000$, por tanto el banco
trabajar con usted. No destine el fraude y est razonable, pero hay por lo general
un factor del dulce de azcar del 5 a 10 por ciento en la mayor parte de casas.

hace unos aos. El abogado me envi un cheque y una liberacin para firmar. Si
planea a la venta al por mayor muchas casas, trate de conseguir no slo sus
honorarios del capirotazo sinceros, sino tambin una ganancia residual cuando la
persona lo tir a lo vende o financia de nuevo. Asegrese que es muy para cada uno
implicado.

Ayude al comprador con pagos al contado

Si va a vender la propiedad, uno de los compradores de problemas principales tienen


sube con el pago al contado. Necesitan 5000$ o 10000$ abajo para comprar su
propiedad. Si los vende una propiedad y hace 30000$ o 40000$, podra considerar la
ayuda de ellos con el pago al contado. Prstelos un pago al contado o regalo esto a
ellos. Algunas compaas de la hipoteca no permitirn que el pago al contado sea
dotado o prestado; requieren que esto sea el dinero del comprador, en cuyo caso el
otro
69

la opcin sera comprar algo suyo. Podran tener una motocicleta, mobiliario, una
TV o coleccionables por valor de miles de dlares. Este enfoque valdra su mientras
si preve la fabricacin 30000$ vendindolos una casa, pero no pueden conseguir un
prstamo porque no tienen un pago al contado. Hara una escritura de venta que
muestra lo que compra y por cuanto. Traiga la escritura de venta al cierre cuando
los fondos cambien manos. En los cinco aos pasados, he comprado motocicletas,
mobiliario, coleccionables, coches, archivos y relojes, que permitieron a algunos
de mis potenciales compradores conseguir un pago al contado. Puede obtener pagos al
contado sin usar su propio dinero para conseguir un prstamo o propiedad. Si no
quiere comprar algo o si necesita un pago al contado, vende sus servicios, vende
algo que tiene o hace un comercio. Barcos, coches, coleccionables, algo quieren
esto tiene. Casi cada inversionista de bienes inmuebles afortunado que conozco
tiene artculos como coches, joyera, TVs y equipos de msica que han adquirido por
trapicheos en bienes inmuebles.

70

capitulo
4

La gente se mueve y motivada por emociones. La vida es un proceso constante de la


tentativa de satisfacer necesidades emocionales y quiere.
- ROBERT CONKLIN

Arriendo Optioning

sueo de eople con poseer sus propias casas. El arriendo optioning lo puede hacer
posible.

La idea de arriendo Optioning


Si alquila una casa o un piso por 1000$ por mes, qu tiene al final de ao? Bien,
valor de 12000$ de cheques cancelados, verdad? Cremallera, zilch, cero. Cada uno
puede usar el arriendo optioning. Aun si no hace mucho dinero o no decide ser un
inversionista de bienes inmuebles, puede hacer un en su propia casa y dejar de
tirar su alquiler

71

dlares. Quisiera usted unas vacaciones a casa? Una casa en las montaas o
condominio por la playa? Tiene una opcin. Puede pagar 200000$, pero y si despus
de un ao o dos no le guste el lugar o quiere ir en otra parte? Se pega porque lo
compr. Lo debera vender, y si el mercado haya disminuido? Sin embargo, podra la
opcin del arriendo unas vacaciones a casa. Deje de tirar sus dlares de alquiler y
deje de usar su propio dinero para comprar la propiedad. Vamos a hablar de coches
durante un minuto. Solan haber slo dos modos de comprar un coche. Un camino era
el dinero efectivo: Si quisiera Camaro con las ruedas mag y los guardabarros
acampanados, y cost 12000$, podra pagar 12000$ en el dinero efectivo. O bien,
podra tomar a prstamo 12000$ de la compaa de coches o el banco si le prestaran
el dinero, pero sus pagos seran altos. Hoy, aproximadamente mitad de todos los
coches se venden usando un arriendo con una opcin de comprar. Puede conseguir
nuevo BMW por 42000$, o dejar 499$ y pagar slo 399$ por mes. La gente no se
preocupa por el precio total; ms se interesan en el pago al contado y mensualmente
gastan. Nos excitamos cuando vemos que podemos hacer a Porsche por 2000$ abajo
dinero de la opcin y 599$ por mes, porque tendemos a pensar en Porsche de 90000$
como no econmico. Ahora, de repente, es. Algn businesspeople sabio entendi
podran coches de la opcin del arriendo. Esto significa que lo conduce durante dos
o tres aos y, si le gusta esto y quiere guardarlo, pagarlo a un precio reducido
porque algunos de sus pagos han ido ya hacia la compra del coche. Es una situacin
mutualmente ventajosa. Si no quiere guardar el coche, simplemente lo devuelve.
Arriende las ofertas de optioning el mejor de todos los mundos. En efecto, una
industria entera ha surgido de este concepto.
72

Arriendo Optioning

Bien, siento decir que en su ciudad, probablemente menos de 0,02 del 1 por ciento
de casas y condominios son acuerdos de la opcin del arriendo. Por qu? Como no ha
ido ah y lo ha hecho an. Nunca he visto ms de 10 anuncios para casas de la
opcin del arriendo en ninguna ciudad grande, por tanto puede crear esto en su
propia ciudad. Tambin creo que es la respuesta a los problemas asociados con la
vivienda de bajos ingresos, ya que ayudar definitivamente a la gente pobre a
comprar casas.

Un paseo a travs de un acuerdo de la opcin del arriendo


Cmo encuentra acuerdos de la opcin del arriendo buenos? Cul es la mejor
fuente? Mire bajo Propiedades para el Alquiler en el peridico local. Cada
propietario o casera que alquila propiedades tienen quejas principales. Dicen, Los
arrendatarios ocultan micrfonos en m; reparaciones, reparaciones, reparaciones;
es mucho trabajo; hay muchos dolores de cabeza. Alquilan propiedades por 1000$ por
mes, pero nunca hacen 1000$ por mes porque tienen que pasar mucho tiempo y dinero
que los arregla. Podran ser vacos ahora mismo porque los ltimos arrendatarios
salieron corriendo en ellos. Es frustrante. Cualquiera en el negocio del
propietario tiene muchos problemas, dolores de cabeza y gastos de reparacin. Si
los pudiera conseguir del negocio de reparacin - y pudiera asegurar que reciban
sus cheques a tiempo cada mes por tanto pueden ir durante vacaciones - se
interesaran en la conversacin con usted? Definitivamente. Principio hablando con
ellos y encontrando su dolor. Haga preguntas. Cunto han tenido la propiedad?
Cmo va el alquiler? Para qu lo alquilan? Qu han costado las reparaciones
durante los aos? Si encontrara al propietario a travs de un Para el anuncio de
Alquiler, entonces la propiedad es vaca. De ser as, hara estas preguntas:
Cunto ha sido vaco? Un mes? Dos
73

D casas a familias sin hogar


Considere a una mam sola que ha estado viviendo en un refugio y no se puede
licenciar para alquilar algo. Su crdito se arruina; ha sido sin hogar durante
mucho tiempo. Quin quiere alquilar a alguien sin la direccin corriente y
ningunos ingresos, puntuacin de crdito de quin sea horrible, y quin ha tenido
un trabajo durante slo un poco tiempo? Cada ao voy a un refugio y elijo a una
mam sola que tiene un trabajo. No tiene crdito, ningn pago al contado, y no
puede alquilar nada. Encuentro una casa esto vale aproximadamente 75000$. Lo compro
por 45000$ y pongo en el valor de unos miles de dlares de reparaciones. Tomo a
prstamo 45000$; mi pago a ese prstamo es 350$ por mes. En el mercado abierto, el
alquiler en esa casa de 75000$ sera 700$, pero no se poda permitir tan mucho
alquiler aun si alguien pasara por alto su historial de crdito. Aqu est mi
estrategia. Ofrezco alquilarlo a ella por 400$ por mes, que cubre mi pago del
prstamo. Tambin le doy una opcin de comprarlo. Lo puede comprar a m a mi coste
de 45000$. (Tambin podra la opcin esto a ella en 50000$ o 55000$ si quisiera
hacer poco dinero.) Paga 400$ por mes, que uso para hacer el pago y depsito 50$
restantes. Al final de ao, tiene 600$ en ahorros. Si la gente con el crdito
incobrable paga todas sus cuentas a tiempo durante un ao, su clasificacin
crediticia va a un B-o B + resultado. Esto no es perfecto (A o un + sera
perfecto), pero bien es bastante conseguir que un prstamo del 80 a 90 por ciento
valore en mayora de los casos. Hay programas en los cuales la ciudad y los bancos
estatales quieren que la gente de bajos ingresos compre casas y tan concedern la
parte del dinero. Algunos programas crean la propiedad de viviendas por la gente de
formacin cmo hacerse propietarios en talleres libres, a los cuales hago la mam
sola asistir. Tenemos un acuerdo escrito que tiene que guardar un trabajo, no
incurren ms en la deuda y pagan sus cuentas a tiempo. Tambin le mostramos cmo
comenzar a reparar su crdito. En un ao, puede comprar la casa esto vale 75000$
por 45000$ o 55000$. Cuando compre esa casa por 55000$, su pago ser
aproximadamente 400$ por mes para un prstamo de 30 aos en el inters del 6 a 8
por ciento. (Realmente necesitar un poco ms para impuestos y seguro.) Ahora ve
cmo puede hacer el dinero y simultneamente ofrecer opciones del arriendo buenas a
personas sin hogar.

74
Arriendo Optioning

meses? Tres meses? El ao pasado, con qu frecuencia era vaco? Cules eran las
reparaciones? Han disfrutado de ser un propietario o casera o gerente? Han tenido
algn problema? Qu no les gusta aproximadamente esto? Qu cambiaran sobre ello?
Entonces trabaje los nmeros para los propietarios con los cuales habla y les
muestra una solucin por escrito. Por ejemplo, esto alquilan una propiedad por
1000$ por mes pero ha sido vaco durante dos meses, que significa que no
coleccionan $1000 llenos - realmente coleccionan aproximadamente 700$ prorrateados
durante el ao. Cunto gastaron para mantenimiento y reparaciones? Diga que
gastaron 1000$ limpindolo y pintura de ello. Esto significa que no hacen hasta
700$ por mes; hacen slo 600$ por mes. Trabajo los nmeros hacia atrs, tanto
anualmente como mensualmente, durante los dos o tres aos pasados. Entonces
pregnteles cuanto tiempo gastan siguiendo trabajando o preocuparse de la
propiedad. Podran decir aproximadamente cuatro horas a

PIENSE EN ELLO

Podra llamar a algunos propietarios y decirse que las unidades siempre se


alquilan, siempre han coleccionado el dinero debido, y no hubo reparaciones. Si
esto es el caso, no dicen probablemente la verdad. Pero si esto es lo que dicen,
entonces no tienen un problema que puede fijar. Movimiento. Siga otro Para anuncios
de Alquiler en su peridico y Para el Alquiler entra su vecindad para casas,
duplexes, condominios, propiedades comerciales, centros comerciales y edificios de
oficinas. Puede la opcin del arriendo cualquier clase de la propiedad. Slo escoja
lo que le gusta.

75

mes - tuvieron que ir en coche ah y fijar la cmoda. Vale su tiempo 10$ por hora,
30$ por hora, 50$ por hora? Ahora los ingresos no son hasta 600$ por mes; son 500$
por mes. Mustreles que, con todo el trabajo, todos los dolores de cabeza, todos
los problemas, todas las cuentas, realmente hacen slo 500$ por mes como
propietarios. Trabajo los nmeros. Diga que el propietario hace slo 500$ por mes,
y el alquiler del mercado es aproximadamente 1000$ (que verific llamando a algunos
otros gerentes de la propiedad y propietarios). Haga esta pregunta: El Sr.
Landlord, si le pudiera conseguir del negocio de reparacin y conseguir su dinero a
usted cada vez, cul es la menor parte de cantidad que tomara por mes? Bien, lo
alquilo por 1000$, pero est claro que hago mucho menos que esto. Bien, negocia,
negocia, negocia. Deje al Sr. Landlord hablar primero, pero mentalmente saber su
precio mximo - el precio tope que quiere ofrecer. Tal vez son 650$, tal vez hasta
700$, porque sabe que lo puede alquilar por al menos 1000$. Digamos sus
negociaciones son dbiles e insiste en 700$, eso es. Lo arrienda de l durante
cinco aos por 700$ por mes. Esto con eficacia se cierra en la cantidad de alquiler
durante cinco aos, tambin. Tal vez lo puede cerrar con llave en durante 10 aos,
hasta 20 aos. Ahora pregunte a la menor parte de cantidad que tomara para vender
esta propiedad, porque le gustara hacer una oferta de comprarlo. Digamos cree que
la casa vale 100000$ y responde a esa pregunta diciendo, Slo tena una
valoracin. Vale aproximadamente 100000$. Como son ambos inversionistas, podra
decir, S que va a hacer mucho dinero, lo vender a
76

Arriendo Optioning
usted por 88.500$. Bien, esto no es muy; es es un acuerdo malo porque es slo el
12 por ciento debajo lo que vale. Esto podra ser un acuerdo peligroso, pero
dejarme mostrarle por qu puede no ser un acuerdo tan malo. Podra seguir las
negociaciones diciendo, el Sr. Landlord, si le pago 700$ por mes, me da el crdito
de 150$ por mes hacia el precio de compra. As, cada mes hace un pago, se pone un
poco de concentracin de la equidad o rentabilidad de deudas, como iba si lo
hubiera comprado y hubiera prestado dinero. Tambin recurdele cunto pocas
reparaciones le volvieron loco - los fregaderos rotos y cmodas y todo esto (que
tienden a ser 70 o el 80 por ciento de las reparaciones). Tomar la responsabilidad
de aquellas reparaciones de sus hombros; el propietario todava ser responsable de
las reparaciones grandes, algo ms de 500$ o tal vez 1000$ o tal vez $300 - todo lo
que pueda negociar. En casos como esto, los propietarios pedirn el dinero abajo.
Cada propiedad necesita reparaciones, as digamos hay valor de 3000$ de
reparaciones. Conseguiremos esto tenido cuidado de, por tanto en vez de darles el
dinero de la opcin de 3000$, har las reparaciones. Quin realmente va a hacer
las reparaciones? Su comprador del final, no usted; es fuera del negocio de
reparacin. Ha conseguido a un propietario del negocio de pequeas reparaciones.
Tiene una opcin de cinco aos de comprar la propiedad por 88000$, y vale 100000$.
Acuerdo horrible, crdito de 150$ por mes. Protjase: La pregunta en su mente es,
y si no pueda alquilar esto o venderlo rpidamente? Se pega. La propiedad es vaca
actualmente, as negocie el retraso del pago inicial durante 90 das o 100 das. Y
si no vayan para esto? Intente 60 das. Y si no vayan para esto? Intente 30 das.
Haga una decisin comercial. Revele todo que hace por escrito. Dgales que es un
inversionista de bienes inmuebles - que no representa ellos o sus intereses, que
esta oferta
77

est basado en el que es capaces de vender de nuevo la propiedad en los 60 o 90


das siguientes. Si no lo puede alquilar en 60 das porque el mercado es terrible y
la casa es horrible e hizo un error grande, se aleja. No son un poco peores lejos,
es vaco de todos modos - no hacen ningn dinero. No cada uno estar de acuerdo con
ese ments o contingencia, pero lo conseguir la mayor parte del tiempo si pregunta
correctamente. Digamos tiene 60 das. Firmaron un arriendo durante cinco aos en
700$ por mes, dando el crdito de 150$ por mes, y tambin tiene una opcin de
comprarlo por 88000$ dentro de los prximos cinco aos, con un poco del alquiler
que va a derribar ese precio de compra. Cunto dinero deja? Cero. Cunto dinero
ha tomado a prstamo? Cero. Cuntos contratistas ha alquilado? Cero. Limpie el
patio y d a la casa una mano de pintura para hacerlo comerciable. Entonces dirija
un anuncio en el peridico: Calificacin fcil, hgase un propietario, parada
tirar sus dlares de alquiler, ningunos bancos implicados, no durar. Cree un
sentido de la urgencia. Tenga una gente del correo vocal puede llamar lo que
describe todos los atributos de la casa. Cree que la casa vale 100000$. Cree que el
alquiler del mercado es 1000$ porque ha hecho la investigacin - comps conseguido y
ha verificado a cifras con gerentes de la propiedad. Su telfono podra colgar el
gancho porque ahora puede vender una casa con la calificacin fcil. Los primeros
respondedores llaman y dicen que les gustara comprar esta casa; son familiares con
la vecindad. La pregunta de calificacin nmero un para preguntar a un candidato de
la opcin del arriendo potencial es esto: Cunto dinero tiene que dejar? Hacen
las preguntas adicionales como stos: Tiene algo para venderse? Alguna llegada
de reintegros de impuestos? Cualquier otra fuente de

78

Arriendo Optioning
fondos? La gente a menudo no piensa en algunas de estas cosas. Dgales que podra
regresar a ellos y poner su informacin en un archivo. Los segundos respondedores
llaman y dicen que esperan comprar una casa, pero no creen que se puedan licenciar.
No tienen un pago al contado grande, tienen slo 6000$. Los puede proteger sobre el
telfono. Haga un crdito y verificacin de antecedentes penales en cada uno.
Tambin protjalos envindoles a su compaa de la hipoteca y consiguindolos
precalificado. Explique cmo su programa de la propiedad de viviendas trabaja: no
tienen que tener el crdito perfecto. No tienen que tener un pago al contado
grande. Pero los tiene que comprobar. A veces la compaa de la hipoteca llama y
dice que sus candidatos se precalifican. Diga que la compaa de la hipoteca tiene
un programa del prstamo del 95 por ciento para ellos, y tienen un gran pago al
contado para seguir. Por cunto vende la casa? Crea que vala 100000$. Cul es
la diferencia actual si pagan 105000$ o 109000$ durante 30 aos en el 7 por ciento?
Aproximadamente 8$ o 10$ por mes. Por tanto escribe un contrato por 107000$, en los
cuales pagan a todos los gastos de cierre y tenedor ms de 6000$ como un pago al
contado. Son felices. No creyeron que pudieran comprar una casa, y les mostr cmo.
Ahora est listo para cerrarse. Llame al vendedor original. Quiso 88000$ pero puede
negociar de nuevo esa cantidad. Desde ahora, 107000$ menos 88000$ significan la
ganancia de 19000$ en su bolsillo. Y ya tiene 6000$ en el dinero de la opcin. Por
tanto ha recibido 6000$ ms 19000$ y har ms 13000$ durante el cierre.

79

Cmo quisiera usted un poco de dinero extra? Llame a los vendedores originales y
diga, Oye, tengo cinco aos. Siempre exclyalo, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007. Les
dar 88000$ en cinco aos; sin embargo, paga un poco del prstamo cuando va, por
tanto no ser hasta tan mucho. Haga esta pregunta: Quisiera usted el dinero ms
pronto? Podran decir s. Si reciben el dinero efectivo en los 30 das siguientes,
le dicen, tomaran unas vacaciones, pagaran cuentas, etctera. Grande. Despus
pregnteles, Si consigue ese efectivo fro en sus manos en los 30 das
siguientes, cul es la menor parte de cantidad que tomara? Si dicen 87000$, qu
dice entonces? Puede hacer un poco mejor? Si no van, est de acuerdo con 87000$.
Va al cierre y lo vende por 107000$. Slo hizo 20000$ segn un acuerdo malo que no
pone ningn dinero en porque aprendi cmo a la opcin del arriendo y realmente
acreditan la financiacin. Aprendi cmo empujar, vender, y tomar medidas.

Artculos relacionados

Dejan el dinero de la opcin de 6000$. El bolsillo de quin entra que? Suyo. No


paga impuestos sobre ello hasta que se cierre o los compradores del arriendo se
alejan de ello. Sostenga en ello, porque puede necesitar ese dinero para ayudar
cerca si compran la casa. Segunda cosa, su nota al vendedor original es 700$ por
mes. Sabe que el alquiler del mercado es 1000$, pero primero haga a esta gente la
pregunta mgica: Cunto son esperando gastar por mes? Bien, no quieren gastar ms
de 1.100$. Slo consigui un aumento de 100$ de alquiler. Pagan 1.100$, y porque es
una persona agradable, les da el crdito de 200$ por mes hacia el precio de compra
cada mes, por tanto no tiran slo sus dlares de alquiler. Qu son 1.100$ menos
700$ por mes? 400$ por mes en su bolsillo si siguen alquilando y no comprarlo.

80

Arriendo Optioning
Cunto de largo es su opcin del arriendo? Arriendo de un ao, opcin de un ao.
Son responsables de primeros 500$ de reparaciones. Preaprubelos. Realmente
acredite y verificaciones de antecedentes penales. Consiga al menos dos referencias
del propietario de ellos.

Por qu dos referencias del propietario? Si alquilan actualmente de Bill al


propietario y son arrendatarios malos (p.ej., traficantes de droga, no pague el
alquiler, rompa la propiedad), qu podra Bill decir? Ah, son grandes, hombre, voy
a ayudar a moverlos maana. Cargo su camin ahora mismo. Pero si alquilaron de Sue
hace dos aos y no pagaron el alquiler, trat medicinas, rompi todo, Sue
probablemente dir la verdad porque ya no viven en su propiedad: No pagan el
alquiler. Tratan medicinas. No alquile a ellos.
Consiga el dinero de la opcin frente

Cul es la cosa peor que puede pasar? El nmero un, seis meses van por, no pagan
el alquiler, destrozan la casa, y dejan la ciudad. Tiene 6000$ en el dinero de la
opcin para hacer las reparaciones. Podra necesitar 2000$ a 3000$ para pintar el
lugar y limpiarlo, por tanto hace la ganancia de 3000$, luego opcin del arriendo
esto a alguien ms, que deja 8000$ y pagas 1.200$ por mes. El nmero dos, la mayor
parte de personas no hacen la opcin del arriendo su propiedad porque alguien
realmente lo podra comprar. Muchos propietarios no van la opcin del arriendo su
propiedad del alquiler porque, si alguien realmente lo compra, no lo tendrn ms.
Consiga el dinero y vaya encuentran otro acuerdo, verdad? Podra vender toda mi
propiedad hoy y en tres meses tendra mejores acuerdos. Tan podra si aprende cmo
hacer esto y hacerse ocupado.

81

Cul es la tercera cosa peor que podra pasar? Un ao va por, hicieron los pagos,
y se van. Grande. No un problema. Usted leaseoption esto otra vez. Su deuda
disminuye, guarda su dinero de la opcin, y circulan.
Los trminos de su opcin del arriendo

Si pierden un pago de alquiler o son tarde antes de un da, pierden todo su dinero
de la opcin. Si alquila un piso, qu es el incentivo de los arrendatarios pagar a
tiempo? No mucho. Si son tarde, pagan unos pequeos honorarios tardos miserables.
Cul es la queja nmero un que todos los propietarios tienen contra arrendatarios?
Daan el lugar y no tienen cuidado de l. Se impresiona? Ha alquilado alguna vez
un coche? Sin duda es agradable, honesto, y honrado. Cuando alquila ese coche,
cmo lo trata? Va en coche sobre los golpes en el aparcamiento, toma el freno,
hace algunos anillos de espuma? Vamos a solarlo, vamos a ver qu este pequeo
coche de alquiler realmente puede hacer, beber una Coca-Cola, lanzarla al asiento
de atrs, verdad? Tendemos hacen lo mismo? Por qu? No es que seamos malos; es
slo que no es el nuestro.
Realice inspecciones regulares
Cmo se asegura que la propiedad no se est destruyendo y que sus arrendatarios
hacen las reparaciones que se supone que hacen? En cada opcin del arriendo y el
arriendo, tiene el derecho de inspeccionar la propiedad cada 30 das. Predetermino
mi fecha inspector por escrito. Por ejemplo, digo, El segundo martes de cada mes,
durante horas de oficina, tengo el derecho de entrar e inspeccionar para
reparaciones, comprobar los filtros de aire acondicionado, spray para errores de
programacin. Inspeccinelo cada 30 das; si no hace, se podra impresionar en lo
que encuentra.

82
Arriendo Optioning

Cuando usted opcin del arriendo, diga a sus arrendatarios que estn en un programa
de la propiedad de viviendas, que esto es su casa. Van a arreglarlo. Es el suyo.
Manera de ir. Lo poseen. Lo compran. Son el arriendo-optioning esto. Pueden plantar
algunas flores, pintura, tal vez poner un prtico sobre la espalda. Si son
propietarios, tienen cuidado de ello.

Si son tarde en el alquiler, pierden el dinero de la opcin. Si no compran dentro


de un ao, pierden el dinero de la opcin. Si causan dao o no hacen las
reparaciones, pierden el dinero de la opcin. Si no se cierran en una nueva
hipoteca dentro de un ao, pierden el dinero de la opcin.

En mi curso del propietario, explico que todo mi alquiler es debido durante el


primer del mes, tarde en el quinto, y desalojamos en el undcimo. Esto es mi
poltica y procedimiento. Le prometo si los arrendatarios no pueden pagar el
alquiler de este mes, probablemente no pueden pagar el alquiler de los tres meses
si les deja quedarse en su propiedad del alquiler. Recuerda cuando, durante la
guerra de Vietnam, los chinos capturaron a algunos americanos patriticos, viriles,
dedicados y los pusieron por la televisin y los obligaron a decir que Amrica no
es un gran pas? Cmo consiguieron los torturadores chinos que ellos lo hicieran?
Usaron la tcnica psicolgica basada en la idea que si la pone por escrito, no lo
puede negar. Comenzaran muy generalmente y hacerlos escribir un informe que
detalla problemas en Amrica, y, por supuesto, POWs americano valiente dijo que no
haba problemas, ningn camino, no escribiran, no cooperaran. Entonces los chinos
dijeron, venga a, hay problemas de raza, los problemas de pobreza, algn tipo de
pocos problemas. Slo pequeo uno, escrbalo
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PIENSE EN ELLO

Si sus arrendatarios-compradores no pagan el alquiler, cmo los desaloja? Esto es


donde la mayor parte de otros seminarios y hacen reserva del lo. Recomiendan tener
un contrato de compra del arriendo solo. Nunca haga esto. En cambio, insista en un
contrato del arriendo y un contrato de la opcin separado. As, si no pagan el
alquiler, puede ir al tribunal de desahucio con su arriendo. Los jueces entienden
arriendos. Si los jueces ven un contrato de la opcin del arriendo, podran decir,
Espere un minuto, esta gente deja el dinero, lo compran. No los podemos desalojar.
Tiene que extinguir el derecho de redimir la hipoteca en ellos. Es crtico crear
un acuerdo del arriendo separado por esta razn.

abajo en un pedazo de papel. Bien, hay unas personas pobres en Amrica. Entonces
consiguen que ellos escriban un poco ms: hay problemas de raza, hay problemas
polticos. Escribiran cada vez ms, y despus de que lo escribieron, sus captores
conseguiran que ellos lo lean. Y despus de que lo leen, los chinos diran, mire,
slo escribi que hay problemas en Amrica, y no puede negar lo que escribi en su
propia letra. Creo si todos los contratos se escribieron a mano, no habra pleitos.
No entend que perdera el dinero de la opcin porque estaba en un contrato
grande. Espere un minuto, tiene, en su propia escritura, si no hago mi pago de
alquiler a tiempo, pierdo mi dinero de la opcin. En todas mis opciones del
arriendo, consigo que los arrendatarios lo detallen en su propia letra. Si acudimos
a los tribunales, los arrendatarios-compradores no pueden decir que no saban sobre
ello, que no entendieron, que demasiado se complica. Consigo que cada uno escriba
en su propia letra, Entiendo que si pierdo un pago, perder mi dinero de la
opcin. Entiendo si no hago todas las reparaciones, yo
84

Arriendo Optioning

perder mi dinero de la opcin. Entiendo que si no me cierro en la casa dentro de


un ao con una nueva hipoteca, perder mi dinero de la opcin. Diga que un mes va
por y el arrendatario-comprador se acerca, llama y dice, Ah mi Dios, la cmoda se
escapa, terminan aqu y fijan esta cosa. Pasa todo el tiempo. Recordamos a todos
nuestros arrendatarios-compradores sobre la opcin del arriendo que firmaron. Dice
que son responsables de primeros 500$ en reparaciones y por lo tanto lo tienen que
fijar ellos mismos. Pueden decir que esto no es justo, no recuerdan esto. Les
decimos que tenemos una copia de ese acuerdo en el archivo; es algo que escribieron
en su propia letra. Tienen una copia, tambin, pero ofrecen leerla a ellos o
preguntar si quieren que usted les enve una copia. Ah, ah, yo clase de recuerdan
esto. Tener ese trabajo de escribir le proteger. Encrguese de conseguir que
ellos escriban el acuerdo en su propia letra. Si, despus de un ao, no se cierran
en la casa pero quieren quedarse all, negociar de nuevo los trminos. Tal vez
consiga ms dinero de la opcin o aumente el alquiler. Los bienes inmuebles
generalmente suben, por tanto si controla la propiedad durante cinco aos en una
opcin del arriendo, no slo la propiedad valora el aumento, sino tambin el
alquiler. Cmo quisiera usted hacer opciones del arriendo durante 10 aos? Se
cierra en el precio hoy durante 10 aos. Podra haber hecho un poco de dinero si
se hubiera cerrado en 100 casas hace 10 aos?

Proyectos de la opcin del arriendo


Est listo para comenzar propiedades del arriendo-optioning? Qu tipo de
propiedades va a arrendar la opcin? Cuntos? A quin va a llamar esta semana?
85

Llame cuando vea Para anuncios de Alquiler. Haga aquellas preguntas. Encuntrese
con propietarios. Puede trabajar con gerentes de la propiedad, tambin, pero es un
poco diferente. Pgueles sus honorarios de la direccin porque esto es en qu se
interesan. Dgales que pagar sus honorarios y los conseguir del negocio de
reparacin. Cuntos las propiedades quisiera usted a la opcin del arriendo en los
60 das siguientes? Cunto dinero har cada mes? Cmo va a conseguir las
propiedades de cerrarse? Preaprueban a compradores con la compaa de la hipoteca.
Aqu est un ejemplo de esto. La ltima opcin del arriendo que hice estaba en el
Ermitage, Tennessee. Uno de mis perros de la ave llam y dijo que vio una casa de
200000$ en un callejn sin salida para la venta por el dueo. Llam a la seora y
pregunt por qu se venda. Dijo, Realmente queremos venderlo. S que me podra
poner probablemente un poco ms y venderlo con un Agente inmobiliario, pero estoy
listo para moverme. Pregunt si la casa necesit alguna reparacin. Dijo, S
hace. Quisiera usted venir lo ver? Oli como un acuerdo, por tanto llev 15
minutos a encontrarse con ella. Dijo, S que esta casa vale probablemente
aproximadamente 220000$; no quiero usar la comisin de la paga y un Agente
inmobiliario. Mi marido se transfiri y alej hace aproximadamente tres semanas; mi
hija es aparte de su pap, y soy aparte de mi marido; es una pesadilla y slo
queremos ir. Le pregunt cunta necesit. Dijo, La hipoteca en la casa es
178000$. Necesitamos 3000$ para ayudar a pagar las cuentas mviles y circularemos.
Le dije que me gustara hacer una opcin del arriendo; revel todo por escrito y le
dije que soy un inversionista. Entonces ped ver las reparaciones. Me mostr la
puerta de la despensa en la cocina que haba sido rasguada por un perro. Pregunt
cmo podra confiar en m para hacer los pagos, y le mostr mi paquete de
identidad. Realmente llam una de mis referencias y luego dijo, Vamos a hacerlo.
Mi acuerdo de la opcin del arriendo
86

Arriendo Optioning

me dio el derecho, por escrito, de mostrar la casa y poner un signo en el patio.


Tambin revel a ella que soy un inversionista de bienes inmuebles - que lo
revendera por una ganancia, y entendi esto. Consegu una opcin del arriendo de
tres aos y dej 3000$, que tom a prstamo de alguien ms. Llam a unas personas y
dirig comps, y la casa pensaba vala 220000$ vala aproximadamente 230000$. Dirig
un anuncio en el peridico que dijo, Deje de tirar sus dlares de alquiler. Hgase
un propietario, gran vecindad, calificacin fcil. Dije al primer visitante cmo
nuestro programa trabaja. Fue en coche por la casa y se interes. Le dije que se
tuvo que poner en contacto con nuestra compaa de la hipoteca y preaprobarse. Fue
a la compaa de la hipoteca, y mi banquero de la hipoteca le aprob en seguida.
Compr la casa a m por 237000$; se cerr en 30 das; y pagamos el prstamo
subyacente. El hombre que compr la casa me llam y dijo, No tuvimos ni idea que
podramos comprar una casa. Gracias por conseguirnos se preaprob, Robert. Esto es
grande; amamos la casa y vecindad. Creamos que tendramos que esperar un ao o dos
para comprar un. Entraron en la casa con muy poco abajo, y les di 3000$ hacia los
gastos de cierre por tanto podran tener derecho a un prstamo alto al valor. No me
opongo a ayudarles; hago mucho dinero. Listo para algn arriendo avanzado
optioning? Equidad compartida. Esto es otra manera de comprar la propiedad sin el
dinero abajo. Digamos visita a la gente que dice, no lo vendemos. No lo
arrendamos. No lo queremos a la opcin del arriendo. Salga aqu. La mayor parte de
inversionistas se irn o colgarn el telfono. Pero va a hacer otra pregunta: Y si
le ofrezco una manera de conseguir su dinero y no tiene nada a
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perder y ningn riesgo? Dice la casa vale 200000$ y tomarn 180000$ o 175000$
para ella, pero no le dejarn opcin ella, la comprarn, venta al por mayor ella,
la arrendarn o conseguirn los trminos del dueo. Pida que ellos le den una
opcin de comprarlo por 180000$ y ofrecer partir la equidad. Se har compaeros. Si
lo vende por ms, partir la ganancia. Si no lo vende, nada pasa; todava pueden
hacer lo que van a hacer. Tan su reserva planean cada acuerdo debe conseguir una
opcin. Si la gente quiere 180000$, les dar 180000$ porque cree que puede
conseguir 210000$ despus de que hace todo el trabajo, hace publicidad, carrera
alrededor, y lo vende. Son compaeros; partir la equidad; partir la ganancia. Es
mejor de dinero; son mejores de dinero; es una situacin mutualmente ventajosa.
Puede compartir la equidad con alguien. Pero tiene que ir ah y empujar para
hacerlo pasar.

Polticas y procedimientos de opciones del arriendo


1. Escriba arriendo separado y contratos de la opcin. 2. Incluya contingencias de
reparacin y asegrese que los compradores del arriendo entienden que son
responsables de reparaciones menores. 3. Asegrese que es un llamado asegurado en
la propiedad. Si la propiedad se quema, por ejemplo, no conseguir nada si no es el
llamado asegurado. 4. Nombre de quin es la casa en? Los propietarios originales.
Esto es bien, porque no tiene responsabilidad, pero puede querer hacerlos
trasladarse en una tierra confa o en su nombre. 5. Siempre pida el hecho; si no
consigue el hecho, opcin del arriendo esto. 6. El registro en el juzgado que tiene
una opcin en la propiedad. Dirija sus nmeros y verifique que sus valores y
alquileres son correctos, porque siempre quiere ms dinero entrar que salir. 7.
Haga un ttulo busca para estar seguro que la persona con la cual negocia es la
persona que toma decisiones y dueo. 8. Confirme que las contribuciones
territoriales se han pagado. 9. Anuncios dirigidos. Guarde una corriente constante
de arrendatarios-compradores. La pantalla, pantalla, los protege y los hace
preaprobar para la financiacin.

88

capitulo

Las cosas pueden venir a aquellos que esperan, pero slo las cosas dejadas por
aquellos que empujan.
- ABRAHAM LINCOLN

Avenidas que llevan a vendedores motivados

f no encuentra a un vendedor motivado, no puede comenzar a hacer el dinero en


bienes inmuebles. Cuando la gente vende una casa y est ansiosa de deshacerse de
ella, la nica cosa por la cual se preocupan soluciona su problema. Puede creer que
se preocupan ms por el dinero implicado. Esto no es verdad simplemente. Puede
creer que quieren vender una casa. Esto no es verdad, tampoco. Esto vuelve a la
pregunta ms importante: Por qu compra la gente una casa? Gastar mucho dinero?
No. Como est bien comprar una casa? No. Es importante entender por qu la gente
compra casas; entonces entender por qu los venden, y luego tambin sabr cmo
negociar con los vendedores motivados del potencial.
89

Yo

La posesin de una casa implica pagar hipotecas y gastar el dinero para impuestos,
seguro y reparaciones. Muchas personas podran alquilar algo para mucho menos y
vivir en un lugar agradable con todo lo tenido cuidado de. Pero compran casas
basadas en las emociones de seguridad y estado, que es por qu algunas personas
viven en casas que son demasiado grandes y caras para ellos. Tambin compran casas
para entrar en mejores distritos escolares para sus nios. Pero generalmente, su
decisin tiene que ver con emocin, no racionalizacin. La gente tambin vende
casas por motivos emocionales. Tienen un problema o evitan problemas. Tienen el
dolor que quieren fijar. Se hacen divorciados; se ponen volvi a casarse; se
tienen que mover de la ciudad o estado; comienzan un nuevo trabajo. A veces, tienen

La punta de Robert
Un da, llam a alguien que quiso 480000$ para varias casas. Dijo que tuvo que
tener el dinero efectivo. La nica cosa en su mente era una deuda de 5000$ que
haba venido debida; no tena 5000$ para pagarlo, y el dolor de los acreedores que
le llaman para pagar su deuda se haca intenso. Quiso deshacerse de esta deuda.
Adems, no quiso el fastidio, obligacin, responsabilidad y responsabilidad de
manejar las casas que haba heredado. Crea que quiso 480000$. Realmente slo quiso
5000$. En el resto, 475000$, tom los trminos del dueo. Tiene que averiguar
cuales la verdadera necesidad de alguien o el problema son. No importa lo que su
profesin - la gente no se preocupa si es un doctor, un abogado, un corredor de
bienes races, un inversionista, un extranjero o un inmigrante ilegal. Se preocupan
por la fijacin de sus problemas. Como un inversionista, me preguntan raramente que
soy o cuales mi ttulo o mi trabajo son. La gente no se preocupa, y por lo general
no les digo. Slo ofrezca la informacin que necesitan y se quedan concentrados en
la solucin de su problema.

90

Avenidas que llevan a vendedores motivados

vender sus casas rpidamente. Deberan pagar la hipoteca para tener el dinero para
comprar otra casa. O estn en sobre sus cabezas econmicamente. O han tenido un
cambio de su vida - un divorcio, una deuda de la familia, un cambio de trabajo o
problemas del dinero. Su trabajo como un inversionista de bienes inmuebles es
descubrir su problema y solucionarlo. Prdida de trabajo. Problemas financieros.
Venta de la finca. Transferencia de trabajo. Enfermedad y ningn seguro mdico.
Divorcio reciente o nuevo matrimonio. Crdito sobreampliado, problemas fiscales,
propietarios cansados. Estos acontecimientos pueden llevar todos a vendedores
motivados, porque aqu est un ejemplo de lo que pasa. Un propietario tiene 400000$
endeudados y el banco exige el pago; la casa puede valer 555000$, pero el
propietario puede no ser capaz de conseguir que el dinero pague esa deuda o
extincin del derecho de redimir de la parada. Es posible que la casa se extinga el
derecho de redimir y el crdito del dueo se arruina. Puede ayudar a convertir esto
en una situacin mutualmente ventajosa. Quizs todos los vendedores realmente
quieren debe conseguir que el dinero efectivo de 5000$ pague el banco y movimiento.
Si no, se pudieran extinguir el derecho de redimir sobre y terminar en el verdadero
problema. Podra ayudar al vendedor y el banco poniendo la casa segn el contrato
por 405000-5000$ al vendedor y 400000$ para pagar el prstamo. Pngase en contacto
con su red de compradores, inversionistas y corredores de bienes races; quizs
podra encontrar a un comprador que pagara 455000$ por la casa de 550000$. Si es
muy, los compradores vendrn. Durante el cierre, el banco hace pagar su prstamo,
los vendedores se han salvado de la extincin del derecho de redimir y tienen 5000$
para moverse, el comprador del final se pone muy, y gana 55000$ (menos cualquier
gasto de cierre que tuvo que pagar) para encontrar mucho y reunir a un comprador y
vendedor.

91

Cuando la gente me pregunte si los bienes inmuebles siempre sern una fuente de
acuerdos buenos, digo, Cuando la gente deja de morir, deje de divorciarse, deje de
caer al problema financiero, deje de moverse y deje de hacer cosas tontas, entonces
no habr vendedores ms motivados.

Signos de motivacin
Puede buscar signos de la motivacin consiguiendo el peridico del domingo y
mirando en la seccin de bienes inmuebles para sitios para la venta. Ms
expresamente, busque las fuentes siguientes de vendedores motivados.

Para venta por dueo anuncios

Si la gente trata de vender la propiedad y no quiere implicar a un Agente


inmobiliario, muestra la motivacin para venderse. Tal vez no se pueden permitir a
un Agente inmobiliario, no tenga el tiempo para conseguir a un Agente inmobiliario,
o simplemente querer venderlo ellos mismos. Esto puede llevar a la adquisicin muy
rpidamente porque puede negociar directamente con la persona que toma decisiones.
Algunos inversionistas slo trabajan con una lista de propiedades; los otros slo
trabajan con Agentes inmobiliarios y hacen una fortuna. Cada uno es diferente. Todo
esto trabaja. Sin embargo, aproximadamente el 80 a 90 por ciento de los acuerdos
nunca paso por un Agente inmobiliario. Nunca se ponen en una lista con Multiple
Listing Services. En el peridico, ha no puesto propiedades en una lista para la
venta por el dueo, y tambin ha puesto en una lista propiedades que estn en venta
por compaas de bienes inmuebles. Puede ser capaz de ganarse la vida respondiendo
slo a Para la venta por anuncios del Dueo y preguntndoles por qu se venden.
92

Avenidas que llevan a vendedores motivados

Para venta anuncios

stos le llevan a Agentes inmobiliarios o a la gente que slo puso su casa en una
lista para la venta con Agentes inmobiliarios. Tratarn probablemente de conseguir
el precio completo. stas no son probablemente las mejores fuentes; los vendedores
que trabajan a travs de Agentes inmobiliarios por lo general no se motivan para
venderse con un descuento, aunque pudiera encontrar a algunos vendedores motivados
en este grupo si quiere hacer bastantes llamadas.

Listados expirados

Los listados expirados pueden ser una fuente buena de acuerdos. Pngase en contacto
con algunos corredores de bienes races y pida que ellos le ayuden a hacer ofertas
de todos los listados que han expirado o estn a punto de. Por ejemplo, digamos
alguien puso una casa en una lista para la venta con un Agente inmobiliario por
300000$. El Agente inmobiliario lo puso en una lista durante seis meses y todava
no se ha vendido, pero el acuerdo expira al final de seis meses. Las posibilidades
son el vendedor podra ser ms motivado ahora. Ve cmo esta lista podra ser una
fuente de algunos acuerdos buenos para usted?

Anuncios de propiedades de la inversin

Quin pondra propiedades en una lista para la venta bajo la categora de


propiedades de la inversin? Lo siguiente describe varias posibilidades.
Inversionistas y sus agentes de bolsa

Los inversionistas pueden entender hacia otros inversionistas, por tanto a veces
venden la propiedad por debajo lo que vale. O tal vez la propiedad se compr hace
30 aos y no se ha arreglado o se ha manejado correctamente. Podra ser capaz de
comprarlo por menos que el valor de mercado porque el vendedor se motiva.
93

Propietarios y caseras

Aquellos que han estado en el negocio mucho tiempo, sobre todo, pueden ser
vendedores motivados. Ser un propietario puede ser resistente, cansado, y
estresante. A menudo, los pequeos propietarios no tienen sistemas y polticas de
la direccin y procedimientos en el lugar. Pueden haber sido flojos sobre el
recogimiento de todo el alquiler; tal vez no han estado levantando el alquiler;
quizs no se han estado manteniendo al corriente del mantenimiento y la propiedad
est en el mal estado. Probablemente lo compraron hace 20 o 30 aos por muy poco
dinero, y pueden no entender el mercado inmobiliario de hoy as como deberan, por
tanto lo vendern por debajo del mercado.

Para anuncios de alquiler


Cuando visita Para anuncios de Alquiler, se pone en contacto con propietarios o
caseras, inversionistas de bienes inmuebles, gerentes de la propiedad o Agentes
inmobiliarios que sirven de gerentes de la propiedad. Los propietarios y las
caseras son fuentes excelentes para propiedad de la inversin y acuerdos de la
opcin del arriendo. (Ver el Captulo 4. ) Cada uno que posee la propiedad del
alquiler sabe que todos los arrendatarios pagan el alquiler a tiempo y nunca llaman
por reparaciones, verdad? Incorrecto.

La punta de Robert
Recuerde, cada uno a que se dirige tiene tres cosas de ofrecerle: (1) podran tener
una propiedad para la venta. (2) podran ser un comprador y hacerse la parte de su
red de inversionistas, compradores y Agentes inmobiliarios que compran algunos de
sus acuerdos buenos. Para construir su lista, cada vez visita un acuerdo, pregunta,
Compra alguna vez alguna propiedad, o conoce a alguien que compre alguna
propiedad? Y (3) podran ser un origen de fondos. Le pueden prestar dinero para
comprar bienes inmuebles.

94

Avenidas que llevan a vendedores motivados

Los propietarios tienen problemas de coleccin de alquiler, problemas de


reparacin, problemas de la vacante; pueden tratar constantemente con dolores de
cabeza, pero se pueden muy motivar para venderse. Si se dirige a 20 a 30 pequeos
propietarios, gerentes, propietarios y caseras, encontrar probablemente algunos
acuerdos, y a menudo tienen ms de una propiedad de venderse.

Subastas

Las compaas de subasta anuncian que subastan una casa, una propiedad comercial o
una granja 30 das de ahora. Quiere llamar esa compaa de subasta, juntar todos
los detalles y subir a su lista para invitarse a la subasta. Tambin quiere
encontrar a distribuidores en la compaa de subasta porque deben encontrar que los
acuerdos como usted son. Encuentran a vendedores motivados que quieren subastar su
propiedad. A veces aquellos vendedores dicen, No quiero subastar; no quiero hacer
publicidad; no quiero pagar a sus comisiones de subasta. Pero sabe de alguien que
compre la propiedad rpidamente? Muchos subastadores tambin son agentes de bolsa
y venden mucha propiedad, tan trate de desarrollar relaciones buenas con ellos.

Otros inversionistas

Puede encontrar a otros inversionistas en subastas porque, cuando compra en una


subasta, por lo general se tiene que cerrar dentro de 10 o 20 o 30 das con el
dinero efectivo. Quisiera usted conocer a muchos inversionistas que esperan
comprar propiedades con el dinero efectivo? Absolutamente, porque cuando encuentra
un acuerdo, puede la venta al por mayor l a ellos; puede acompaar con ellos;
puede usar sus fondos, su dinero efectivo, su crdito. Son sus compaeros de bienes
inmuebles. Otra vez, como en cualquier negocio, la gestin de redes es inestimable.
Vaya a cada subasta, encuentre a cada uno y adalos a su base de datos.
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Avisos legales

Los peridicos fijan avisos legales de divorcios, quiebras y extinciones del


derecho de redimir. Siga a todos aquellos y llegue a conocer a quin los jugadores
son. Llmelos; mire los acuerdos. Encuentre a abogados que representan a la gente
en quiebras, divorcios y extinciones del derecho de redimir y ven si puede
contratar alguno de sus acuerdos. Llame a unos abogados y pregunte donde anuncian
extinciones del derecho de redimir y quiebras. Consiga una copia de ese papel y
vaya al trabajo.

Necrologa

Esto puede parecer un poco mrbido, y prefiero no hacerlo, pero algunos de ustedes
podran. En el peridico, busque una lista de la gente que acaba de fallecer. Esta
gente puede haber posedo la propiedad, pero sus miembros de familia a menudo viven
en otras comunidades. Puede realizar un servicio para esa familia ayudndoles a
liquidar los bienes inmuebles. No lo quieren;

Ejecutores aprecian las llamadas


Cuando mi abuelo, puede l descansar en la paz, falleci, posey un condominio en
Miami. Como muchas familias, vivimos en otro estado. Nadie en mi familia, incluso
primos y nietos, queridos para visitar el condominio: no quisimos verlo sin mis
abuelos all. Mi padre, el ejecutor de la voluntad de mi abuelo, era agradecido que
un inversionista de bienes inmuebles en Miami ley la necrologa y ofreci sus
servicios. Mi padre no slo le ofreci el condominio, sino tambin el coche y el
mobiliario. Mi padre saba exactamente lo que el condominio vala, pero se vendi
con un descuento profundo. Estoy seguro que el inversionista que lo vendi hizo
mucho dinero. Aunque estemos en bienes inmuebles nosotros mismos, ramos
agradecidos que este inversionista nos ofreci el servicio de transacciones con
esta propiedad.

96

Avenidas que llevan a vendedores motivados

por lo general no saben cmo venderlo; seguramente no quieren tomar mucho tiempo
para tomar decisiones. Les podra ofrecer una venta rpida y se podran motivar. Si
se pone en contacto con ellos, por supuesto, son sensibles a por qu pasan,
diciendo, siento or sobre Rose que fallece. Es esto un tiempo bueno para hablar?
Preguntan si la propiedad se implica y lo que planean hacer sobre ello. Les
podra ayudar ofreciendo deshacerse de ello rpidamente? Si visita bastante
necrologa, conseguir probablemente acuerdos.

Pequeos peridicos

Tambin puede dirigir anuncios clasificados para encontrar acuerdos. Los puede
dirigir en peridicos, por radio, TV y vallas publicitarias. Tiene algn peridico
de compra vecino local, semanarios de la comunidad, o hasta el Nquel Econmico? La
puesta de anuncios en estos pequeos peridicos no cuesta mucho - 10$, 20$,

No lo quiero
Guillermo, uno de mis estudiantes, lo tom unos pasos adelante despus de que ley
en el peridico que uno de los hombres de negocios ms ricos en la ciudad haba
muerto. El difunto haba comenzado algunas cadenas de restaurantes y haba
acumulado mucho dinero - un muy padrino de boda. Unos das ms tarde llam a la
esposa del difunto y dijo, O que tena algunos bienes inmuebles. Quisiera usted
venderlo? La viuda dijo, Mi marido tena toda esta propiedad, todos estos bloques
de pisos, todos estos duplexes, y le volvi loco. No lo quiero, slo venga y
consgalo. De esa llamada telefnica, mi amigo consigui 14 acuerdos segn el
contrato por aproximadamente 50 centavos en el dlar - slo porque ley esa
necrologa y tom medidas.
97

La punta de Robert
Si lee el peridico local cada da, aprender mucho sobre la fijacin de precios,
sobre Agentes inmobiliarios, sobre el mercado, y sobre alquileres, as lalo
fielmente. Cada vez voy a una nueva ciudad, la primera cosa que hago es abrir la
seccin de bienes inmuebles y comenzar a rodear anuncios, slo ver lo que los
acuerdos estn all y a qu los precios parecen. Si hace esto bastante y hace
bastantes llamadas, encontrar acuerdos, garantizados. De hecho, las mejores
ofertas que he encontrado durante los aos vinieron directamente de la seccin de
bienes inmuebles. Uno era una propiedad comercial I wholesaled e hizo mucho dinero
en. Lo encontr en Miami Herald. Cuando llam al agente de bolsa que dirigi el
anuncio, pregunt, Cunta gente ha visitado este anuncio? Ahora, Miami tiene
tres asociaciones de bienes inmuebles gigantescas con cientos de inversionistas de
bienes inmuebles activos - miles de Agentes inmobiliarios en todas partes. Es un
mercado muy competitivo, caliente. Pero el agente de bolsa me dijo que haba
recibido slo tres llamadas telefnicas. Qu hacan todos los dems? Qu debera
hacer?

30$ o 40$. Uno de mis estudiantes hizo un estudio en Memphis, Tennessee, y encontr
que - por tiempo y por dlar - la gente consigue una mucho mejor respuesta de los
peridicos vecinos ms pequeos que hacen en los peridicos ms grandes. Use la
muestra siguiente Compro casas anuncios:

NECESITA UN MILAGRO DEL DINERO AHORA MISMO? Si tiene una casa en condicin que
quiera vender, tengo dinero efectivo, know-how y conexiones bancarias. Y estoy
ansioso de comprar su casa. Por favor llame [el nombre del inversionista] en 000-
0000 ahora mismo para una proposicin sin riesgos extraordinaria.

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Avenidas que llevan a vendedores motivados

SE ANHELA DINERO EFECTIVO? Tiene una casa que quiere vender? Tengo dinero
efectivo, know-how y conexiones bancarias, y pico para comprar su casa. Le impulso
a llamar [el nombre del inversionista] en 000-0000 ahora mismo para una proposicin
sin riesgos extraordinaria.

EST DETRS EN SU CASA PAYEMENTS? Quiere vender su casa? Tengo dinero efectivo,
know-how y conexiones bancarias, y pico para comprar su casa. Le impulso a llamar
[el nombre del inversionista] en 000-0000 ahora mismo para una proposicin sin
riesgos extraordinaria.

Peridicos legales

Cada ciudad principal tiene un peridico legal en el cual la gente anuncia


quiebras, extinciones del derecho de redimir, divorcios, ventas de la finca,
legalizaciones de un testamento y acontecimientos relacionados. Consiga una copia
de este peridico y mrelo al menos una vez al mes. Entonces siga llamadas
telefnicas.
Salida de investigacin del fin de semana
Siempre es mejor conducir por dlares con una otra persona. Por ejemplo, cada
sbado o domingo, mi amigo Hal y su esposa entran en el coche y continan una
salida que explora. Para ellos, parece a una fecha. Consigue una almohadilla de
papel y una pluma mientras va en coche despacio. Buscan signos de vendedores
motivados (como descrito en este captulo) y anota direcciones. En dos o tres
horas, espigan 50 a 150 direcciones. Entonces hacen su investigacin. Llaman al
registrador de hechos, hacen una bsqueda del ordenador, tratan de encontrar a los
dueos y enviar cartas a aquellos dueos. Es el trabajo, pero vale la pena porque
Hal hace entre 8000$ y 15000$ en un capirotazo medio.

99

La punta de Robert
En los 14 das siguientes, tome dos a cuatro horas un sbado (o cualquier tarde que
trabaje para usted) y el paseo por dlares. Anote direcciones y siga al registrador
de hechos, pngase en contacto con un Agente inmobiliario, y/o ciudad de acceso y
archivos del impuesto de estado. Encuentre a los dueos; llmelos y escriba una
carta. Por favor note, no dije slo los llaman. No dije slo escriben una carta.
Dije los llaman y escriben una carta, porque su rapidez ser ms alta. Cuando
llama, supongamos, Vi su propiedad. Quisiera usted venderlo? Qu quisiera usted
hacer con ello? Cules son sus proyectos? Cunto lo ha tenido? Vaya con su
anlisis bsico y, cuando escriba una carta, supongamos, Podra querer darle el
dinero efectivo para su casa. Por favor llame. Si escribe una carta y hace una
llamada telefnica despus, tendr una mucho mejor respuesta. Prubelo de usted!

Abogados de la extincin del derecho de redimir

En cada rea, encontrar a dos o tres abogados que se especializan en extinciones


del derecho de redimir. Averige a quin son y se dirigen a ellos pueden no ser
capaces de darle mucha informacin debido a la confidencialidad del cliente, pero
se podran interesar para saber que alguien puede comprar sus propiedades, pagar
los bancos o ayudar a sus clientes a deshacerse de sus propiedades.

Conduccin por dlares

Escoja un rea esto est en la transicin: uno que es el mejoramiento o un rea


donde la gente arregla casas. Mire mucha actividad - casas para la venta, casas
para el alquiler. Entonces comience a ir en coche alrededor de la busca de signos
de vendedores motivados posibles: las casas vacantes, casas necesitadas, condenaron
casas, Para signos de venta, Para signos de Alquiler, Para la venta por signos del
Dueo. Se debera excitar si se despide de ejecucin en la horca de canales, hierba
de 10 pies de alto, basura
100

Avenidas que llevan a vendedores motivados

La punta de Robert
Quiero salvar la vida de alguien aqu - no slo en bienes inmuebles, pero en
general. Se asusta alguna vez sobre atacar o se roba o se secuestra en auto o
peor? A menudo pasa porque la gente no es consciente de quien est alrededor de
ellos cuando salen de su coche o andan alrededor. Alguien tira en un aparcamiento o
garaje o hasta una casa vacante. Si hubiera mirado, podra haber visto que persona
mala que pierde el tiempo, o vera a dos o tres personas sospechosas de aspecto en
la esquina. Si va en coche alrededor de vecindades o tira hasta casas vacantes,
siempre es consciente de sus alrededores y no sale de su coche a menos que se
sienta cmodo.

amontonado, agujeros, coches de chatarra. Hay una premisa bsica para seguir: la
forma peor la casa est en, mejor el acuerdo. stos son los signos de oportunidad.
Anote la direccin, localice al dueo a travs de los archivos de la contribucin
territorial, y telefonee o escrbalos para ver si quieren venderse. Uno de mis
estudiantes en sus aos veinte tempranos, un joven en Memphis, Tennessee, slo
enva cartas a propietarios de propiedades vacantes encuentra la conduccin
alrededor - aproximadamente 50 a 100 cartas por semana. Haba estado haciendo
25000$ por ao jornada reducida trabajadora en el turno de noche, pero hizo tan
mucho segn un acuerdo de bienes inmuebles. Ha hecho ahora aproximadamente 200000$
en 12 meses slo usando esta idea consecuentemente. No trabaja el turno de noche
ms.

Signos

Aqu est otra ley del universo de bienes inmuebles: ms pequeo el Para la venta
entran el patio, mejor el acuerdo. No hay probablemente concurso ya que nadie
puede leer los nmeros de telfonos en el signo!
101

Signo detrs de Bush


Iba en coche una vez calle abajo y cre que vi un Para la venta entran la ventana
detrs de un arbusto. Sal del coche, sub a travs del arbusto y podra leer slo
cinco de los siete nmeros. Realmente anot cada nmero posible que el sexto y
sptimo podra ser. Hice aproximadamente 40 llamadas telefnicas antes de alcanzar
al vendedor 30 minutos ms tarde. (La mayor parte de personas se desalentaran
necesidad teniendo de hacer todo ese trabajo telefnico.) Finalmente golpe el
nmero correcto y dije, Oye, tiene esa casa para la venta en Joseph Street? Lo
ha visitado alguien ms? Dijo, No!, es el primer en cinco meses. Esto es
porque nadie podra ver el signo! Pero realmente lo vi. Dentro de poco, era capaz
de comprar la propiedad por aproximadamente 40 centavos en el dlar. Antes de que
terminramos nuestra conversacin, hice la pregunta mgica, Tiene algunos otros?
Dijo, S, un en Fatherland Street. Cuando fui en coche ah, encontr que su signo
sepult aproximadamente un pie y medio en la suciedad. Haba cado la ventana.
Puede adivinar cunta gente haba visitado ese anuncio? Ninguno. Esa casa vala
aproximadamente 100000$ y necesit aproximadamente 10000$ con el trabajo. Lo
consegu segn el contrato por 55000$, wholesaled esto, e hice aproximadamente
20000$.

Extinciones del derecho de redimir

Diga que una casa vale 500000$ y hace 20 aos el banco prest 400000$ en ella. Hoy,
la hipoteca est abajo a 250000$. La propiedad se ha extinguido el derecho de
redimir en y el banco la tiene que devolver. El banco ahora de mala gana posee la
casa, pero preferira tener su dinero atrs. Los jefes bancarios de estas
propiedades muy se motivan para vender esa casa. Estn segn pautas federales y
estatales estrictas para mantener una cantidad de dinero especificada en la
reserva. Si tienen demasiado

102

Avenidas que llevan a vendedores motivados

La punta de Robert
Si alguna vez quiere vender una casa, use un poco de inteligencia publicitaria
bsica y consiga un signo grande con buenas partes por tanto la gente realmente lo
puede ver. Tengo un signo de ocho pies que no cabra en un coche, y uso a aviadores
y globos y banderas por tanto cualquiera que va en coche dentro de tres bloques lo
puede ver. Por supuesto, hay una desventaja - los nios aman lanzar rocas a mis
signos porque son tales blancos fciles, grandes. De qu tamao va su Para el
signo de venta ser cuando est listo para vender algo?

extinciones del derecho de redimir y reposesiones, estropea su banca y proporciones


de prstamo. A menudo vendern una de estas propiedades para una cantidad rebajada.
Ya que hacen pasar acuerdos a alguien, que alguien debera ser usted. Las
extinciones del derecho de redimir son un asunto del registro pblico. Se ponen en
una lista en los peridicos porque se requiere que la gente implicada los haga
pblico. Puede llamar a un abogado de bienes races y/o compaa del ttulo en su
rea y averiguar donde las extinciones del derecho de redimir se ponen en una
lista. Comience a llegar a conocer a la gente implicada, incluso compradores con el
dinero efectivo que asisten a ventas. Sin falta vaya a algunas ventas judiciales y
encuentre a cada uno all. Llguelos a conocer, averige lo que buscan y los ponen
en su base de datos, posiblemente bajo tres categoras: encuentran acuerdos;
compran acuerdos; tienen fondos porque son compradores en efectivo. Finalmente,
usted y sus compaeros del dinero podran comprar en las ventas judiciales, porque
hay acuerdos all. Si alguien ms compra un acuerdo en la extincin del derecho de
redimir, dirjase a esa persona. Tal vez l o ella quieren revender la propiedad, o
quizs podran ser compaeros.

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Ventas en descubierto

Digamos que una compaa de la hipoteca o el banco haya escrito un prstamo por
100000$ en una casa que ahora tiene derecho a la extincin del derecho de redimir.
El prstamo es 100000$, pero la institucin financiera no quiere devolver la
propiedad. A veces, sobre todo con los precios de la extincin del derecho de
redimir altos que ocurren en muchas partes del pas, las instituciones rebajarn, o
corto, la cantidad del prstamo para deshacerse de ello. Si la casa est en el
proceso de extincin del derecho de redimir o se ha extinguido el derecho de
redimir en, el banco puede querer tomar slo 70000$ a 90000$ por el prstamo de
100000$. A menudo, debe presentar una valoracin en la casa as como una lista de
reparacin de modo que la institucin pueda justificar la toma de menos dinero.
Est persistente, sobre todo en el descubrimiento del departamento correcto y
persona que toma decisiones en el banco. Ahora mismo las extinciones del derecho de
redimir en algunas reas del pas aumentan el 100 a 200 por ciento. Cuando la
economa reduce la velocidad, la gente que sobretom a prstamo y gast demasiado
durante los tiempos buenos tiene una resaca financiera que lleva a extinciones del
derecho de redimir. Y los bancos que han prestado demasiado dinero tienen que
devolver la propiedad. Es un ciclo en curso. No importa donde la economa est en
el ciclo, hay oportunidad de hacer el dinero. En el clima actual, los bancos han
extinguido el derecho de redimir la hipoteca en tantas propiedades que si los
deben, supongamos, 250000$ en una propiedad extinguida el derecho de redimir, estn
tremendamente ansiosos de mover esa propiedad de sus libros, y van corto - vender
la hipoteca. Esto significa que podra ofrecer menos que la cantidad de la hipoteca
y comprar la propiedad como una venta en descubierto. En primer lugar, tiene que
determinar qu banco posee la propiedad extinguida el derecho de redimir y negocie
con el jefe del departamento del prstamo de bienes inmuebles o alguien que puede
tomar una decisin. (Los oficinistas que contestan al telfono

104
Avenidas que llevan a vendedores motivados

probablemente no le puede ayudar; puede llevar un rato para encontrar a la persona


adecuada.) Puede averiguar lo que la propiedad vale de la cantidad del prstamo,
cuanto el banco lo ha posedo, etctera. Entonces pregunte si el banco vender la
casa con un descuento. Muchos inversionistas han sido capaces de comprar
propiedades al 20 a 60 por ciento debajo lo que valen haciendo ventas en
descubierto con los bancos. Muchos son wholesaling estos grandes acuerdos a otros
inversionistas, o pueden tener compaeros con dinero bueno o crdito quienes les
ayudan a comprar y sostener estos grandes acuerdos. Esto es otra manera de hacer el
dinero en bienes inmuebles sin usar su capital propio o crdito.

Ventas por impuestos impagos

Diga que posee una casa que compr por 200000$ hace algunos aos, dejando 20000$ y
tomando a prstamo 180000$. Tiene una primera hipoteca de aproximadamente 175000$,
y la casa vale ahora 500000$. Este nivel de la apreciacin ha ocurrido en muchos
mercados. Diga que va a su banco y consigue una segunda hipoteca por 100000$. Ahora
tiene una primera hipoteca de 180000$ y una segunda hipoteca de 100000$. Su banco
llama y dice, Sugerimos que consiga una de estas lneas de la equidad de la
tarjeta de crdito aseguradas y pague su prstamo de coche y su cuenta del Visado,
que har su deuda desgravable, porque los pagos del Visado y su arriendo de coches
o los pagos de coches no son generalmente desgravables. Sigue la suposicin del
banco y saca una lnea de la equidad en su casa, asegurada por bienes inmuebles,
que ahora se hacen deducibles, y pague sus otras deudas. Ahora tiene una tercera
hipoteca en la casa por 40000$.

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Entonces decide entrar en bienes inmuebles y querer tomar a prstamo 50000$ de su


mam para empezar. Dice, Quiero un contrato del prstamo escrito y seguridad.
Sigue adelante y adquiere una cuarta hipoteca para 50000$. Lamentablemente,
divorcian de usted. Los decretos del tribunal excepto los cuales debe el dinero a
su, que no puede pagar, por tanto su excepto consigue un juicio contra usted por
30000$ y lo archiva contra su casa. Debe 8000$ en contribuciones territoriales,
pero olvid de pagarles el ao pasado y no les puede pagar este ao, por tanto la
ciudad pone un embargo fiscal de 16000$ contra su casa. Si no paga estos impuestos,
la ciudad extinguir el derecho de redimir la hipoteca en ello. Ahora las cosas
realmente se hacen malas y no puede pagar ninguna de las deudas. Quin es primero
en la lnea para las deudas debidas? La ciudad. Las contribuciones territoriales
siempre se pagan primero. Ahora la compaa de la hipoteca se podra revelar y
pagar 16000$ en impuestos para proteger su hipoteca de 100000$ o 180000$. Pero los
bancos y las compaas financieras a veces no hacen las cosas ms elegantes. A
menudo las propiedades van a ventas por impuestos impagos y se extinguen el derecho
de redimir en. Llame la oficina de su recaudador de impuestos local y consiga una
lista de propiedades con embargos fiscales. Entonces llame a los dueos; se pueden
motivar. Tambin, vaya a ventas por impuestos impagos y comience a aprender sobre
ellos. La oficina fiscal puede tener la propiedad que nadie compr en la venta. Ver
si se puede poner muy. Pngase en contacto con un abogado del ttulo local para
aprender los detalles de sus reglas de la venta por impuestos impagos locales.

Programa del ahorrador de casa

Puede ayudar a propietarios a salvar sus casas si se atrasan en extincin del


derecho de redimir de la cara y pagos. Puede ayudar al propietario/vendedor a
ponerse al corriente de pagos, comprarlo usando los trminos de los dueos,
establecer una opcin del arriendo o tirarlo. Usando un programa del ahorrador de
casa, trabaja con compaas de la hipoteca,
106

Avenidas que llevan a vendedores motivados

compaas de orientacin del crdito, Ministerios de Vivienda y no ganancias. Aqu


est cmo dirigirse a vendedores potenciales. Es importante hacer estas preguntas
antes de decidir tomar medidas: Por qu se vende? Cunto ha estado tratando de
vender la propiedad? Est la propiedad de su nombre? (Se aseguran que negocia
con la persona que toma decisiones.) Cul es la cantidad de la hipoteca en la
propiedad? Cul es la menor parte de cantidad que tomara para ello? Despus de
que un precio se declare, pregunte cmo subieron con ese nmero. Se asombrara cmo
la gente sube con sus valores. En este proceso, finja que es Colombo. Siempre que
digan algo, hagan otra pregunta. Por qu? Cmo? Si estn poco dispuestos, les
recuerdan que el precio de compra, cuando lo compraron, y la cantidad de la
hipoteca es la informacin pblica. Ya, toma el papel de un doctor de bienes
inmuebles. A fin de ayudar a alguien, necesita la informacin, as siga haciendo
ms preguntas. Qu edad tiene la casa? Son pagos de la hipoteca corrientes o
atrasados? De ser atrasado, por cunto? Cules son los impuestos? Cunto
es el seguro? Por qu fecha lo tiene que vender? Para cunto alquilara la
casa?
107

Necesita la casa alguna reparacin? Cmo son el tejado, los techos, las
ventanas, las paredes, el suelo, la fontanera, la escalera, la alfombra, la
cocina, el cuarto de bao, el stano, el patio? Cunto iba el coste de
reparaciones? Y la pregunta de milln de dlares: Tiene algunos otros? Siempre
pregunte a los vendedores si saben sobre alguna otra propiedad. Podra dirigir
hasta un anuncio secreto o anuncio de demostracin como esto:

El Programa del ahorrador de casa - Salva su casa de la extincin del derecho de


redimir. Llame ahora, 000-0000.

108

capitulo

El dinero siempre est all, pero el cambio de bolsillos; no est en los mismos
bolsillos despus de un cambio, y lo que es todo all debe decir sobre el dinero.
- GERTRUDE STEIN

Caminos hacia fondos de la fuente

la gente de ost que invierte en bienes inmuebles hace el dinero de slo un o dos
modos: compran propiedades y prestan dinero del banco para hacer as, o tratan en
hipotecas. Pero existen muchas fuentes ms para financiar y sacar ganancia de sus
inversiones de bienes inmuebles. Puede usar estos orgenes de fondos para comprar
la propiedad. No use su propio dinero. Cree el dinero de otras fuentes para entrar
en bienes inmuebles.

M
Origen de la hipoteca
Si compra activamente o vende la propiedad, inicia, referencia o adquisicin de
hipotecas. Es acostumbrado para pagarse por estos servicios por

109

afilindose con una compaa de la hipoteca, un agente de bolsa de la hipoteca o


empresas comerciales de la red que hacen hipotecas. Afliese con algunos agentes de
bolsa de la hipoteca buenos o hgase el que usted mismo. Vaya a una variedad de
compaas de la hipoteca - al menos una compaa principal ms dos o tres
secundario - e investigue las mejores ofertas disponibles a un punto dado a tiempo.
Llaman a inversionistas (y otros) quienes atraen a clientes que necesitan una
hipoteca creadores de la hipoteca. Pagan a creadores en todas partes del 30 a 70
por ciento de los honorarios sinceros en una hipoteca - slo para mercadotecnia e
introduccin de clientes. Por ejemplo, si un agente de bolsa de la hipoteca trabaja
en una hipoteca de 200000$ que tiene dos puntos (4000$), el creador recibira la
mitad o un punto (2000$), para llenar la aplicacin y ayudar a comenzar el proceso
del prstamo. Sugiero que debiera conseguir aproximadamente la mitad, o al menos el
20 a 25 por ciento, de los puntos para enviar hipotecas a una compaa de la
hipoteca. Muchos tiempos, realmente se puede hacer un empleado de la compaa de la
hipoteca, por tanto no se tiene que licenciar. (Ya que cada estado es diferente,
concuerde con una compaa de la hipoteca local sobre estos requisitos. Tambin
note que en algunos estados, pagando honorarios para hipotecar a creadores es
ilegal.) Por favor enveme un correo electrnico si quiere aprender sobre la
afiliacin con una compaa de la hipoteca, Mi correo electrnico es:
robertshemin@the-beach.net.

Honorarios de la remisin
Tambin puede negociar por mercadotecnia, remisin u honorarios consultores ya que
desarrolla relaciones de mercadotecnia con compaas de la hipoteca y agentes de
bolsa.
110

Caminos hacia fondos de la fuente

Haga preparativos para recibir algo a cambio de la introduccin de clientes -


dinero o bienes (un escritorio, ordenadores, etc.). Haga esto un camino que vale la
pena hacia legalmente y ticamente traiga recompensas por sus remisiones valiosas.
Durante los cinco primeros aos estaba en bienes inmuebles, a menudo mandaba a la
gente a proveedores de servicios que conoca y confi. De hecho, enviara 40 a 60
hipotecas por ao a la mejor compaa de la hipoteca que podra encontrar. Cuando
decid que quise la remuneracin para estas remisiones, fui a las personas que
toman decisiones en esta compaa de la hipoteca, que consintieron en pagarme el 50
por ciento de los honorarios de la remisin. La compaa guarda otro 50 por ciento
para sus esfuerzos. Esto es una comisin bastante estndar. El creador, la persona
que trajo el negocio, consigue aproximadamente la mitad de la ganancia o puntos.
Puede aplicar este concepto a servicios relacionados, tambin. Por ejemplo, puede
desarrollar relaciones de la remisin con agentes de seguros para sus contactos que
necesitan el seguro de los arrendatarios o propietarios. Tambin los puede mandar a
contratistas o la gente que hace reparaciones a cambio de unos honorarios del 10 a
20 por ciento. Haciendo tan, proporciona un servicio que les trae el negocio que no
habran tenido por otra parte. Merece la compensacin de ese servicio. Sin embargo,
sin falta maneje sus honorarios de la remisin correctamente. En primer lugar,
ponga cada detalle de su acuerdo por escrito por tanto es claramente entendido por
cada uno implicado. Expresamente explique la cantidad detalladamente de sus
honorarios y exactamente cuando y cmo se pagar. En segundo lugar, asegrese que
no tiene responsabilidad en el arreglo que establece. Por ejemplo, si manda a
cierto contratista, deja claro que no garantiza su trabajo. De hecho, anime sus
contactos a hacer su propia investigacin ms all de su remisin. Las remisiones
en el trabajo del ttulo pueden ser otra fuente de honorarios. Unos grandes
verdadero
111

las empresas inmobiliarias consiguen honorarios de la remisin de compaas del


ttulo para enviarles a clientes - aproximadamente el 20 por ciento del ttulo
honorarios de cierre. Para este ejemplo, suponga que la prima de seguros del ttulo
en una casa de 500000$ estuviera entre 1.500$ y 3000$, con el 70 a 90 por ciento de
ese que es la ganancia para la compaa del ttulo. Carga honorarios de cierre de
200$ a 500$ y honorarios de preparacin de documentos de 50$ a 200$. Por lo tanto
sus honorarios de la remisin podran ser el 20 por ciento del ttulo, premio, y
unos o todos los gastos de cierre. Sugiero que encuentre una compaa del ttulo
vlido y negocie honorarios de la remisin con las personas que toman decisiones.
Despus de todo, otros inversionistas de bienes inmuebles hacen este y hacen el
dinero bueno que hace tan.

PIENSE EN ELLO

Si es un principiante o un pro, cuantos acuerdos le podran implicarse en hacer


durante el siguiente... Un ao? Cinco aos? Diez aos? Veinte aos? Si pudiera
conseguir honorarios de la remisin de hipotecas, cierre y servicios del ttulo,
reparacin y servicios del contratista, seguro de propiedad, consulta y/o algn
otro servicio que sus compradores y vendedores podran necesitar, cunto podra
hacer? Digamos se implica en 20 propiedades y/o ventas en el prximo ao. Si
consiguiera unos honorarios de la remisin de la hipoteca de slo 500$ por
prstamo, que seran 10000$ suplementarios a usted. Haga las matemticas.

112

Caminos hacia fondos de la fuente

Relaciones bancarias
Una grande fuente para comprar la propiedad es a travs de bancos. Si tiene algunos
acuerdos buenos, un plan de negocios bueno, y algn crdito bueno, consiguiendo
fondos de un banco le puede permitir comprar la propiedad sin poner cualquier de su
propio dinero en el acuerdo. Aqu est cmo compr ms de 100 propiedades sin usar
mi propio dinero: fui a un banco y consegu una lnea de 100000$ del crdito
asegurado por mi propia casa. El banco tambin consinti en hacer prstamos de 15
aos en cualquier propiedad que poseyera en un prstamo del 75 por ciento al valor.
Es decir si una casa tuviera una capacidad adquisitiva de 100000$, el banco
prestara 75000$ (el 75 por ciento). Por ejemplo, encontrara un acuerdo que vala
100000$ de un vendedor motivado que firmara una oferta de venderlo a m por
70000$. Usara el dinero del banco (la lnea de crdito) para pagar el dinero
efectivo del vendedor de 70000$. Un mes ms tarde, cuando la casa pareci mejor y
la haba alquilado o arriendo-optioned, pedira el banco de un prstamo de 15 aos
permanente. La casa valorara por al menos 100000$. El banco me prestara 75000$
(el 75 por ciento), que sola pagar el prstamo o aplazar en mi lnea del crdito.
Entonces mi lnea del crdito estuvo de vuelta en 100000$ para pagar en efectivo
para otra casa. No un centavo de mi propio dinero se us. Precaucin: Nunca tome a
prstamo el dinero no es seguro que puede devolver. Tambin, tenga cuidado sobre el
prstamo contra su propia casa; si el prstamo no se devuelve a tiempo, podra
perder su casa. Si no tiene el gran crdito o la capacidad de hacer esto, encuentre
a alguien que realmente tiene esa capacidad. Todo lo que falte en el negocio,
encuentre a alguien que le puede ayudar. Probablemente sabe o puede encontrar a la
gente que quiere

113

haga el dinero en bienes inmuebles y tenga el gran crdito, pero quienes no tienen
el tiempo, energa o conocimiento para hacerlo pasar. Puede desarrollar el
conocimiento y usar su energa de encontrar los acuerdos. Deje a otros prestar
dinero. Puede acompaar con ellos 50-50, 60-40, 70-30, o independientemente de
trabajos para ustedes dos. Siempre asegrese que hace alinear mucho antes de que
preste dinero. Tenga un cojn incorporado, tambin, as como una estrategia de
salida. Si alguien ms presta dinero para sus acuerdos, haga tres veces seguro que
es muy. Tambin comience a establecer relaciones buenas con un banco. Cuando
comenc, fui al banco casi cada mes para pedir un prstamo. Cada mes la respuesta
era no. Entonces, la quince vez, la respuesta era tal vez, y pronto despus de que
era s. El banco me dio un prstamo de 50000$ en un por valor de doble 80000$.
Entonces, tena ms dinero en el depsito en el banco que era capaz de tomar a
prstamo. Pero el camino deposita trabajan, despus de que toma a prstamo una vez,
puede tomar a prstamo otra vez - y luego otra vez. Puede encontrar que cuando toma
a prstamo slo 100000$, el banco realmente no se preocupa por usted. Pero cuando
toma a prstamo
La punta de Robert
Le desafo, sin tener en cuenta el estado de su dinero o crdito, para llenar una
aplicacin financiera, vaya a un banco o hipoteque la compaa, y preaprubese para
comprar algo. Es un ejercicio bueno para ver donde est de pie. No digo salen y
prestan dinero; digo el principio que construye esa relacin. Entonces averiguar
lo que tiene que hacer para mejorar su crdito y ser capaz de tomar a prstamo
fondos.

114

Caminos hacia fondos de la fuente

ms de $1 milln, los cuidado bancarios! Los funcionarios de prstamos comienzan a


llamar - cmo son usted sentimiento, cmo es el negocio, vamos a la comida,
etctera.

Prestamistas difciles
Encontrar a prestamistas difciles en cada ciudad principal. Esta gente tiene
mucho dinero (o acceso a ello), y lo pueden prestar a usted - con tasas de inters
altas - segn los acuerdos que quiere comprar. No se preocupan mucho por su
crdito. Por ejemplo, si el inters hipotecario hoy es el 6 a 8 por ciento, algunos
prestamistas difciles pueden cobrar el 10 a 15 por ciento. Y en vez de cobrar un o
dos puntos (es decir, 1 o el 2 por ciento de la cantidad del prstamo) como un
banco o compaa de la hipoteca iba, ellos culpar entre 2 y 10 puntos. Si quiere
tomar a prstamo 100000$, un prestamista difcil podra cobrar unos honorarios de
10000$ ms el inters del 15 por ciento en prestar dinero para esa casa.
Obviamente, si ya tiene el dinero efectivo o tiene el crdito bastante bueno para
satisfacer el banco, para tomar a prstamo el dinero necesita en otra parte. Ir a
un prestamista es un ltimo recurso. La ventaja ms grande de conseguir la
financiacin a travs de prestamistas difciles consiste en que realmente no se
preocupan por su crdito. Ms pueden responder rpidamente, mientras los bancos e
hipotecan compaas todava coleccionan cuatro carretillas llenas del papel y toman
30 o 90 das para tratar su prstamo. Siempre quiere una fuente de dinero difcil
por si un banco no financie su promesa y acuerdos provechosos. Por tanto su tarea
debe mirar en el peridico para anuncios que dicen que Prestamos el Dinero,
entonces encuntrese con dos o tres de estos prestamistas y desarrolle relaciones
buenas por si quiera tomar a prstamo de ellos en el futuro. Tambin, vaya a sus
bienes inmuebles locales
115

La punta de Robert
No est avaro. Si tiene la posibilidad de hacer 30000$ segn un acuerdo y lo puede
hacer rpidamente y fcilmente pagando a un prestamista difcil 5000$ en puntos e
inters, as sea. Muchos inversionistas dicen, no voy a pagar tan mucho inters.
Esto es demasiado. Pero, adelantndose, la pregunta importante para preguntar es
Cunto har segn este acuerdo? Nunca deje al coste entrar en el camino de
ganancia. Si es provechoso, hgalo.

asociacin de inversionistas que se encuentra para encontrar a otros inversionistas


y prestamistas. (Y check-out www.robertshemin.com.)

Propietarios
Sugiero que aprenda cada manera posible de financiar hipotecas y usarlos as nunca
es peg la incapacidad de hacer un acuerdo porque no tiene el acceso a fondos.
Normalmente, cuando compra una casa, consigue que una nueva hipoteca la compre. Si
la casa cuesta $1 milln, toma a prstamo 900000$ y deja 100000$. Segn su crdito,
los ingresos, y la garanta subsidiaria o la propiedad, el banco o la compaa de
la hipoteca determinarn cunto le prestar. El prstamo de un propietario,
significndole va a vivir en la propiedad, es menos arriesgado para un prestamista
que un prstamo para una propiedad non-owneroccupied o un prstamo del
inversionista. La gente con menor probabilidad faltar a una hipoteca y arriesgar
de perder su residencia. Por supuesto, hay cientos o los miles de programas del
prstamo ah. Aqu estn unos cuantos que pueden ser del inters para usted:
116

Caminos hacia fondos de la fuente

Hay muchos prstamos del propietario del 100 por ciento para la gente con el
crdito bueno. Para compradores de casa nuevos, hay ciudad especial, el estado y
los programas nacionales que no requieren que prestatarios tengan la mayor parte de
un pago al contado, aun si su crdito es menos que perfecto: pueden necesitar slo
500$, 1000$, 3000$, a veces 0$ abajo. Los compradores de casa con el crdito
marginal que van a vivir en una casa pueden conseguir a veces que un prstamo del
70 a 80 por ciento valore. Es decir si encuentran una casa por valor de 100000$ por
80000$, podran ser capaces de conseguir un prstamo por 80000$ enteros o prstamo
del 80 por ciento al valor. Algunos prestamistas podran requerir que ellos
pusieran en un poco de su propio dinero efectivo como un pago al contado. Los
compradores de casa con el crdito incobrable a menudo pueden conseguir prstamos
que son el prstamo del 65 a 75 por ciento al valor. Los inversionistas de bienes
inmuebles o los inquilinos del no dueo a menudo pueden conseguir prstamos en
viviendas unifamiliares, duplexes, o edificios con hasta cuatro unidades en el 90 a
100 por ciento de su valor. Deben tener crdito excelente e ingresos verificables
buenos. Muchos inversionistas que son el autnomo pueden conseguir que el prstamo
del 70 a 80 por ciento valore si su crdito est bien.
Si negocia muy una propiedad, podra ser capaz de tomar a prstamo la cantidad
entera. Si la casa vale 100000$ y la puede comprar por 75000$, puede ser capaz de
conseguir que un prstamo del 75 por ciento valore y tome a prstamo la cantidad
entera. Sin embargo, muchos prestamistas quieren verle poner su propio dinero en el
acuerdo. Tambin puede sugerir que el dueo saque una segunda hipoteca. Diga, por
ejemplo, que el nico prstamo que puede conseguir es un prstamo del 60 por ciento
a
117

La utilizacin de una segunda hipoteca para entrar con 0$ abajo


Valor o valor = el Vendedor de 100000$ quiere el precio de venta = el Banco de
75000$ prestar slo el 60 por ciento = el Vendedor de la primera hipoteca de
60000$ toma una segunda hipoteca = 15000$ durante cinco aos 60000$ + 15000$ =
total de 75000$

valore porque su crdito no est bien. El vendedor quiere 75000$ en la casa por
valor de 100000$. El banco le prestar slo el 60 por ciento de esa cantidad, o
60000$. Podra negociar por el vendedor para tomar 60000$ y firmar una segunda
hipoteca detrs de la primera hipoteca del banco por $15000 - no en el dinero
efectivo, pero en una nota firmada por usted. Esto es otra manera de tomar a
prstamo los fondos sin usar su propio dinero para comprar una propiedad.
Compre en los trminos del dueo
Muchos inversionistas de bienes inmuebles inteligentes y algunos propietarios
entendidos saben que hay otro origen de fondos para todas sus necesidades de bienes
inmuebles. En vez de ir a un banco o compaa de la hipoteca a prestar dinero para
comprar una propiedad, van al vendedor o el dueo de la propiedad. As es, el
vendedor puede servir de su banquero. Si encuentra a un vendedor motivado que
quiere 100000$ para la propiedad, podra tomar a prstamo 100000$ de un banco o
slo conseguirlo del vendedor. Si la propiedad es libre y clara (es decir, ningunos
embargos preventivos en ello), el vendedor le puede dar una nueva hipoteca por
100000$, como el banco iba. En vez de pagar al banco hipotecan pagos cada mes, paga
al vendedor. Ha llamado bienes inmuebles de compra en los trminos del dueo.

118

Caminos hacia fondos de la fuente

La punta de Robert
Siempre, siempre pida los trminos del dueo. Casi todos los vendedores dirn que
quieren el dinero efectivo. Pero la obtencin de los trminos del dueo todava es
posible - si puede negociar. Si los vendedores exigen el dinero efectivo a usted,
pregnteles, Por qu? Cules son sus proyectos para el dinero efectivo? Si lo
necesitan para pagar una pequea deuda, luego preguntar lo que van a hacer con el
resto una vez que la deuda se paga. Si le dicen que quieren invertirlo,
preguntarles que porcentaje planean hacer en su dinero invertido. Pueden creer que
pueden ganar el 6 a 8 por ciento. Su respuesta a esto es, Cmo quisiera usted
pagar su deuda y ganar el 9 a 10 por ciento con una inversin muy segura? Esta
oferta los debera interesar porque encuentra sus necesidades - slo le dijeron
esto. Puede ofrecer entonces el dinero efectivo de 3000$ abajo con los trminos del
dueo para el equilibrio ms de 20 o 30 aos en 9 o inters del 10 por ciento. Si
no tiene el crdito bueno, esto es la manera ms fcil de conseguir la
financiacin. Aun si realmente tiene el crdito bueno, conseguir probablemente un
mejor acuerdo usando los trminos del dueo.

Si sostiene una propiedad durante un ao o ms y paga todas sus cuentas a tiempo,


un prestamista percibe su crdito como menos arriesgado que antes. Su puntuacin de
crdito mejorar probablemente. Esto significa despus de un ao, podra conseguir
que un prstamo del 75 a 85 por ciento valorara en la propiedad y pagara al
vendedor original. Vaya a un agente de bolsa de la hipoteca esta semana y pida que
agente de bolsa preaprobarle para su propia hipoteca personal y para una propiedad
de la inversin. Averige sobre tantos programas del prstamo como posible, porque
se vender probablemente tanto a compradores de casa como a inversionistas.
Entonces llame a tres Agentes inmobiliarios, tres inversionistas de bienes
inmuebles, tres abogados de cierre y a unos cuantos

119

compaas del ttulo/depsito en su rea. Comience a conectar a la red para


encontrar a vendedores motivados, compradores y fuentes de financiar (y ser seguro
de aadir sus contactos a sus bases de datos). Pida ellos remisiones y
recomendaciones para prestamistas buenos. Tambin puede querer afiliarse con ellos
como compaeros. Pregunte si le pagarn honorarios de la remisin de encontrar
acuerdos. Intente todas estas ideas y siga su mejor conduce.

120

capitulo

En una negociacin buena, cada uno gana algo.


- GERARD NIERENBERG

La negociacin de acuerdos y la fabricacin de ofertas

los o consiguen grandes acuerdos de la propiedad y los compran sin usar su propio
dinero, es sabio para aprender cmo negociar bien. A menudo puede negociar un
acuerdo ningn dinero abajo si quiere aprender cmo y lo aplican a muchas
transacciones. Realmente puede negociar en todas las reas de una transaccin de
bienes inmuebles: precio, trminos, hora de cierre, fianza, contingencias,
condiciones. Negocie por todo. La mayor parte de inversionistas de bienes inmuebles
y los Agentes inmobiliarios slo negocian el precio. Aprenda a negociar en muchas
reas, usando el precio como el paso que comienza. El artculo 1: slo Negocie con
la persona que toma decisiones.

121
La punta de Robert
Salga en las 24 horas siguientes y negocie por algo. Recuerde, slo negocie con la
persona que toma decisiones. Cuando est en un restaurante, por ejemplo, pida al
gerente y construya la compenetracin charlando y comience un dilogo como esto:
Cunto ha estado trabajando aqu? He estado trabajando aqu dos aos, dice el
gerente. Qu tan grande restaurante; Cindy la camarera es imponente. Est nuestra
primera vez aqu. Nos preguntamos slo, hace a veces cosas especiales de conseguir
que la gente vuelva? S, hacemos. Hay poco descuento o a veces el postre. Quiere
algn postre? Tomaremos algn postre. Traer una pieza de tarta de queso.
Bien, ya que hay dos de nosotros, puede hacer un poco mejor? Podra creer que
esto es gracioso y loco, pero si sale y comienza a practicar, se mejorar en la
peticin. Cuando compra un coche, negocia con el dependiente, que raramente puede
hacer cualquier negociacin. El encargado de ventas all podra tomar todas las
decisiones en la fijacin de precios del coche, pero es el gerente financiero que
toma todas las decisiones en la financiacin del coche. Conversacin con la persona
que toma decisiones adecuada, pase lo que pase la situacin. Recuerde, raramente en
la vida hace algo trabaja todo el tiempo. Sin embargo, si intenta esta tctica de
negociacin muchas veces, trabajarn un poco del tiempo.

Hgale haber ido alguna vez a un restaurante y haber visto a la gente gritar a la
camarera? La comida no es nada bueno, el pollo tiene fro, el pescado es malo, y la
camarera pobre est a punto de gritar. Quiere ayudar, pero qu puede hacer? Nada;
no es la persona que toma decisiones. Entonces va al gerente y el gerente viene a
su mesa. Este gerente es el

122

La negociacin de acuerdos y la fabricacin de ofertas

persona se debera quejar a... la persona a cargo. Negocie una propiedad slo con
la gente que la controla y puede tomar una decisin. Pregnteles, En cuyo nombre
es la propiedad? Es el suyo? Es el que que puede tomar la decisin ltima de
venderse? Aqu est un ejemplo bueno de cmo unas palabras bien seleccionadas
pueden traer miles de dlares a consecuencia de negociaciones expertas. Cuando
visita una casa anunciada a un precio de 200000$, y si esto es muy, muchos
inversionistas pueden ofrecer slo el precio puesto en una lista. Digamos la
propiedad vale 280000$. El vendedor le dice que vale 280000$, y es. Es muy. Muchos
inversionistas reconoceran slo que muy y tienen 80000$ de la ganancia potencial.
No mal! Sin embargo, y si pregunte, Por qu se vende? Y si respondan que la
hipoteca es 150000$ y entra en la extincin del derecho de redimir. Los vendedores
tienen que pagar la deuda - $150000 - ms necesitan el dinero efectivo de 15000$
por tanto se pueden mover. Ahora sabe que pueden tomar 150000$ ms 15000$ o 165000$
en vez de 200000$. Esa una pregunta le podra salvar posiblemente 35000$. Entonces
pregunta, Puede hacer un poco mejor? Cul es lo menos que tomara? Y si digan,
Bien, si me pudiera conseguir 10000$ pronto, lo tomar. Slo salv o hizo ms
5000$ haciendo algunas preguntas clave. Quizs es escptico y cree que esto no
trabaja. Definitivamente no trabaja si no lo intenta! Esto es exactamente lo que
pas a un estudiante mo, Carl, en Atlanta. Haciendo aquellas preguntas clave,
salv o hizo 40000$ suplementarios en lo que saba era ya muy!

123
Encuentre el dolor del vendedor
A fin de encontrar y negociar acuerdos buenos donde podra ser capaz de conseguir
los trminos del dueo, debe encontrar el dolor del vendedor (es decir, motivacin)
y acuerdo con ello. Si no tienen dolor o motivacin, entonces no les puede ayudar y
no se pondr muy. Pregnteles las preguntas siguientes: Por qu se vende?
Cunto se tiene que vender? Cmo subi con su precio?

Si solicitan todo el dinero efectivo, pregnteles por qu. Qu harn con el dinero
efectivo? Por qu lo necesitan? Est inquisitivo como uno de cuatro aos y
pregunte por qu, por qu, por qu. Debe descubrir su motivacin verdadera, deseos
y miedos a fin de estructurar una solucin creativa que les ayuda y permite que
usted consiga acuerdos buenos con trminos buenos.

Quite sus emociones


Aprenda cmo alejarse de negociar para conseguir lo que quiere. Menos se preocupa,
ms dinero que har, porque si emocionalmente se ata a una propiedad, no ser un
negociador bueno.
124

La negociacin de acuerdos y la fabricacin de ofertas

Aprend que la leccin cuando trabaj en la Wall Street y mir a la gente cientos
de millones comerciales de dlares de opciones. Puede ser doloroso para
comerciantes para perder $5 millones de su dinero o el dinero de su firma o el
dinero de sus clientes. De nico camino pueden hacer este trabajo no debe tener
emocin y no cuidado. Por lo que podra ver, el ms comportado como robots; slo
analizaron la informacin y actuaron, porque si se hicieran emocionales, su proceso
de toma de decisiones se hizo nublado. Cuando sea la toma de decisiones, no deje a
emociones entrar en su camino. El que que se preocupa menos es el que que por lo
general gana. Recuerde, la inversin inmobiliaria es slo nmeros. Quite sus
emociones cuando negocie. Puede negociar todos los aspectos de un contrato de
bienes inmuebles. Por supuesto, debe negociar el precio. Siempre pida trminos o
dueo que financia, y tambin negocie a tiempo para cerrarse, cerrando gastos y
todos los aspectos de sus ofertas o contratos. Estos pasos le ayudarn a hacer ms
dinero y usar menos de su propio dinero para comprar y sacar ganancia de bienes
inmuebles. En el contrato de mi comprador estndar, el contrato uso cuando ofrezco
comprar una propiedad, el escrito a mquina - en la hora de cierre es 90 das, no
30 das. No siempre conseguir que 90 das se cierren, pero si est en el contrato,
lo puede conseguir a veces.

Cierre 90 viajes de un da
La mayor parte de contratos en bienes inmuebles dicen que el cierre debe ocurrir
dentro de 30 das. Intente esto en cambio: Ponga sus cierres para 90 viajes de un
da a travs del contrato de su comprador estndar.
125

Digamos es capaz de conseguir la financiacin en 20 das o conseguir que un


compaero entre y compre la propiedad en 30 das o venta al por mayor esto a
alguien en 30 das. Si tiene 90 das para cerrarse segn un acuerdo de 200000$,
pero se puede cerrar en 25 das, es tiempo de negociar de nuevo con el vendedor.
Aqu est un dilogo posible: El cierre est 90 das de ahora. Ser el principio
de abril cuando consiga sus 200000$. Quisiera usted ese dinero un poco ms pronto?
De hecho, iba consiguiendo el dinero en la prxima tres ayuda de semanas usted?
El vendedor dice, S, podra pagar mis cuentas y movimiento un poco ms pronto.
Una conversacin as consigue que vendedores visualicen y representen mentalmente
lo que haran con el dinero. Entonces finalmente hace esta pregunta:

La punta de Robert
Siga el ejemplo de mi firma de la Wall Street y haga una venta preliminar. Dira,
Creo que esta casa vale 300000$. La persona de reparacin me dijo que se necesitan
10000$ en reparaciones. Un comprador debera tomar 220000$ para ello una vez que se
arregle. Si aquellos nmeros son correctos, que huele como muy. La leccin debe
poner una oferta en primero con una contingencia, luego hacer su diligencia debida.
Podra volver al vendedor y decir, Tanto usted como una persona de reparacin
crean que costara 10000$, pero las reparaciones realmente van a ser 50000$. Como
tan se estropea, no vale 300000$. Slo vale 100000$. Se disgusta? No, slo
negocia de nuevo porque el acuerdo se falsific a usted y los nmeros no eran
correctos. Pero si hace bien su tarea preliminar y los nmeros parecen bien, lo
controlan primero y luego lo estudian. Recuerde, hasta que tenga un contrato
firmado, no tiene nada. No gaste a todos ustedes tiempo analizando una propiedad.

126

La negociacin de acuerdos y la fabricacin de ofertas

Si fuera a conseguirle efectivo, fro en su bolsillo ms pronto, que le ayudara


a moverse ms pronto y pagar su deuda, verdad? Siempre repita qu la otra persona
dijo y luego pregunte, Tomara menos? La respuesta podra ser, Realmente no
quiero bajar. Pero le digo lo que, si consiguiera ese dinero a m ms rpido,
tomara 199000$. Hizo 1000$ slo haciendo esa pregunta. Si es un negociador bueno,
podra deprimir hasta al vendedor a 195000$ y salvar ms 5000$.

Tiempo: selo sabiamente


Recuerde, tiene slo un activo en la vida: tiempo. Por favor no lo gaste
atormentarse o preocupacin. Su objetivo primario es encontrar a un vendedor
motivado, extender a una oferta de la propiedad del vendedor y encontrar una manera
de controlar esa propiedad. Esto es en qu se tiene que concentrar como un rayo
lser por tanto no pierde el tiempo cuando viaja en su camino hacia la riqueza. Si
alguien no se dirigir a usted o negociar un acuerdo o las cosas no van el
derecho, su plan de reserva es rodar una oferta y movimiento. Tal vez el vendedor
dice, no negocio. Quiero 400000$. Eso es. Cuando esto pase, no lo tome
personalmente; slo siga adelantndose. Haga una oferta baja y luego salga y
encuentre a vendedores ms motivados. Para la mayor parte de situaciones,
recomiendo rodar una oferta baja por escrito e incluso una clusula de la
contingencia declarando que la venta es contingente en el
127

La punta de Robert
En mi primer ao como un inversionista, mir casas, me dirig a la gente y estuve
de pie fuera de las casas que esperan relmpago a golpearme y decirme comprar
cierta propiedad. Me asust terriblemente y no hice ningunas ofertas, no compr
ningunos bienes inmuebles y no hice ningn dinero. Ese enfoque se garantiza
producir resultados cero para usted. S, lo intent durante un ao entero. Es fcil
hacerse concentrado en mirar casas, dirigindose a la gente, y estudiando mucho.
Aquellas cosas son todos importantes para hacer, pero es el mejor para tomar
medidas lo que causa la fabricacin de ofertas. Si nunca hace una oferta, nunca
ser un inversionista de bienes inmuebles.

la aprobacin inspector del comprador. Si el vendedor firma su oferta baja,


recuerde, no la tiene que comprar; por el momento, simplemente quiere controlar esa
propiedad. Tener el control le da el derecho de inspeccionar la casa y hacer una
evaluacin. Una vez que haya visto la casa, podra ser tan indeseable que querr
olvidar el acuerdo totalmente. La clusula de la contingencia permite que usted
salga de un acuerdo deseable. Precaucin: no ponga ofertas en si no tiene la
intencin de cerrarse en ellos. Sin embargo, haga su investigacin, ponga una
oferta en, y luego verifique todo. Demasiadas personas pasan todo su tiempo
golpeado con la parlisis del anlisis. Haga ofertas ahora!

Est un jugador confidente


Hacerse un inversionista afortunado que puede negociar acuerdos buenos y conseguir
la propiedad sin usar sus fondos propios, negociar de una posicin de poder,
control y confianza. Adopte el modo de pensar que dice, Encuentro grandes
acuerdos. Tengo xito. Tengo muchos acuerdos de mirar.
128

La negociacin de acuerdos y la fabricacin de ofertas

Haciendo su negocio de bienes inmuebles, presntese como uno que es confidente,


ocupado, y afortunado. Esto significa, como un inversionista, no telefonea a
vendedores y quejido, Por favor, tengo que encontrar un acuerdo; vndame una
propiedad. Qu tomar? Puede hacer un poco mejor? Algo tiene que pasar. Tengo que
conseguir un acuerdo, slo un. Por favor ayude. Comparo esta adoptacin de una
postura con la datacin - y nadie quiere hasta ahora un whiner. Imagine si alguien
subi y dijo, No he tenido una fecha en un par de aos; nadie me llamar alguna
vez; no tengo nmeros de telfonos; por favor slo dme su nmero y tal vez le
puedo llamar algn da y podemos salir. No impresionante. En cambio, la gente
prefiere tratar con otros que son activos. Mi amigo, Doug, es un maestro en
psicologa y persuasin. Cundo era solo, dijo, Robert, quiere que yo le muestre
cmo conseguir a cada muchacha en este lugar para querer salir conmigo, baile
conmigo, y pedir mi nmero de telfono? Dije, Doug, sabe que no es tan grande de
aspecto - no va a pasar. Por tanto fuimos a una barra en cual 50 de 100 personas
haba mujeres. Doug anduvo en con una sonrisa grande en su cara. No es un ayudante
de camerino bueno o un tipo demasiado apuesto (lamentable, Doug - de hecho, la
gente dice que parecemos parecidos). Pero se acerc a la muchacha ms hermosa en la
barra primero y comenz a charlar. Oye, cmo ya hacer'? Doug de mi nombre? Cmo
se llama usted? Susan.
129

Susan, grande de encontrarle. Oye, ser atrs.... y habl a otra mujer, diciendo,
Oye, soy Doug. Cmo se llama usted? Judy. Judy, soy Doug.... Agradable para
encontrarle. Judy, le gusta bailar? Apuesta. Ah Dios, esto es grande. Oye,
le ver en un poquito. Bien? Y atropella a alguien ms y pregunta, Cmo se
llama usted? Sherri. Oye, Sherri, soy Doug. Cmo hace? Es un estudiante? Qu
hace aqu? Ah grande, esto est bien. Le gusta bailar? A veces. Yo, tambin;
no todo el tiempo. Oye, ser atrs. Tal vez podemos bailar ms tarde. Tengo que
ir. Cada vez que se dirigi a una de las mujeres, sonrea, confidente, y
entusistico. De repente, cada mujer (y hasta los tipos) en la barra hablaba con
Doug y sonrea y se rea. Entonces volvi a cada uno
130

La negociacin de acuerdos y la fabricacin de ofertas

una de las mujeres y pregunt, Oye, quiere bailar? Grande, vamos a bailar. Unos
minutos ms tarde, dijo, Tengo que ir. Entonces bailara con alguien ms. Dentro
de poco, todas las muchachas y los tipos comentaban, El baile de este tipo con
todas las mujeres y cada uno le conoce; se divierte. Tengo que conocer a este
tipo. Pronto decan, Aqu est mi nmero. Llmeme. Se apiaron alrededor de l
para dirigirse a l. Me ense sobre la adoptacin de una postura. Puede hacer qu
Doug hizo en sus crculos de bienes inmuebles? Simplemente visita algunos acuerdos
anticipados y dice, Quiero comprar 10 propiedades este mes y visito
aproximadamente 15 casas hoy. Qu ha conseguido? No la declaracin de un whiner
en absoluto. Si los vendedores comienzan a presionarle o darle un tiempo duro, slo
dicen, Tengo que ir; tengo ms 20 casas para mirar. Por supuesto, siempre debe
ser honesto, corts, y sincero, como Doug. Si alguien le ofreciera 10 casas este
mes por 10$ cada uno, los comprara? Por supuesto. En este negocio, tenemos el
peridico para pasar y el servicio del listado mltiple (MLS) entero. Ya que no se
puede poner a todo esto, tiene a la postura y dice a vendedores anticipados lo que
hace. Est honesto y frente con ellos. Pero recuerde su objetivo: para escribir
muchas ofertas, luego firme un acuerdo.
La punta de Robert
Si no puede encontrar un acuerdo o tiene el problema empezando, slo extiende a
cinco ofertas por da. Si hace esto durante seis meses, puede suponer que algo vaya
a pasar. Pero si no extiende a ninguna oferta y slo muerde sus clavos y se
acenta, nada mucho pasar. Esto se garantiza. Cinco ofertas por da guardan el
blues lejos.

131

Use un contrato de un pgina


Recomiendo usar un contrato simple, de un pgina para hacer sus ofertas. Su
contrato de la oferta explica los trminos detalladamente, protege sus intereses e
incluye revelaciones necesarias y contingencias. Sobre todo si el vendedor se
motiva y bajo la tensin, no quiere aadir cualquier confusin usando un contrato
complicado, de 20 pginas u oferta. Por supuesto, en algunos estados necesita un
contrato ms largo para comprar algo, pero todava me gusta guardar cosas simples.
Si alguien es un ladrn, podra firmar un contrato de 5000 pginas y todava
arrancarse. Si alguien es honesto, puede hacer un acuerdo encontrarse slo con un
apretn de manos. Cuando trabaj para una firma de la Wall Street principal,
aprend mucho de cmo las compaas hicieron sus contratos cuando compraran y
venderan otras compaas. En una ocasin, la firma para la cual trabaj iba a
comprar una compaa de $300 millones. Para poner las cosas en marcha, los
representantes de mi compaa simplemente escribieron una carta, que se llama
decidida para hacer una oferta. La carta dijo, Queremos comprar su compaa por el
dinero efectivo de $300 millones, y cerraremos en seis meses el contingente sobre
nosotros haciendo nuestra diligencia debida y aprobando lo que encontramos.
Tambin dijo que esta firma tendra un derecho exclusivo de comprar la compaa por
$300 millones, llamados el derecho de la primera respuesta negativa. Esto significa
que hasta el tiempo de la venta, la compaa no puede entretener ninguna otra
oferta de la duracin del contrato. El comprador anticipado seguramente control
ese acuerdo cuando la oferta se firm. Slo cuando las personas que toman
decisiones se pusieron las firmas en esa carta hicieron comienzan su diligencia
debida. Y el contrato que estas empresas grandes firmaron era una pgina; lo vi.

132

La negociacin de acuerdos y la fabricacin de ofertas

Cmo hacer 100 ofertas rpidas por semana


Vamos a afrontarlo, una vez que tenga un contrato de un pgina establecido en su
ordenador, puede crear una oferta en 30 minutos o menos. Uno de mis clientes dijo,
Robert, no me gusta dirigirme a la gente; no me gusta salir; estoy ocupado; no soy
un negociador; no puedo hacer ninguno de esto. Cuando pregunt si podra hacer
ofertas, dijo, Tengo ese contrato de un pgina, y nos mostr cmo completarlo con
una contingencia, por tanto podra llenar probablemente esto en mi ordenador.
Realiz que se necesit slo un minuto o dos para escribir a mquina una direccin
y un precio en un contrato estndar, imprimirlo, firmarlo, doblarlo y ponerlo en un
sobre. Por tanto comenz a enviar 100 ofertas por semana, que cuestan menos de 40$
por semana (100 veces de cartas el franqueo). Si una casa es puesta en una lista en
el servicio del listado mltiple (MLS) por un Agente inmobiliario o se anuncia en
una revista de casas para la venta o se pone en una lista en el peridico por $1
milln, ofrece cerca de 500000$ pero usa nmeros impares. Por ejemplo, si una casa
pone en una lista por $1 milln, ofrece 482.316$. Si se pone en una lista por $3
millones, ofrece 1.600.414$. Si se pone en una lista por 200000$, ofrece 99.413$.
Cada viernes, rastrea sus actividades: Cuntas ofertas se enviaron? Cuntas
respuestas se recibieron? Tpicamente, no consigue ninguna respuesta del 95 por
ciento de las ofertas que enva. Unos responden y escriben cosas como, No puedo
creer que ofreciera 482000$ para esta casa de $1 milln; es fuera de su mente! Le
odio inversionistas! Aproximadamente el 4 por ciento da esa clase de una
respuesta, pero el 1 por ciento restante acepta su oferta o rellamada automtica y
dice que no se pueden vender por un precio tan bajo, pero se motivan. Entonces
negocia con los vendedores motivados, que ha llevado a la compra de muchas
propiedades. Por supuesto, tiene una clusula de la contingencia en todos sus
contratos de modo que si el contrato se firma no la obliguen a comprar la propiedad
antes de que lo inspeccione y apruebe. Hacindolo este camino, se pone entre cuatro
y seis acuerdos por mes y ahora posee ms de 100 propiedades compradas en 60 a 75
centavos en el dlar. Si sigue su ejemplo y extiende a muchas ofertas, podra hacer
mucho dinero, tambin.

133

Los inversionistas que comienzan por lo general quieren hacer la parte de


diligencia debida primero. Quieren averiguar todo sobre la casa y la vecindad y la
fontanera y la alfombra. Pasan mucho tiempo antes de hacer una oferta. Cuando se
ponen alrededor a ello, el vendedor motivado ha vendido ya la casa a alguien ms.
Hasta que tenga un contrato firmado o una oferta, no tiene nada.

Ningn dinero abajo: difcil, an posible


Aqu estn nueve modos de comprar la propiedad con poco o ningn dinero abajo. 1.
Negocie los trminos del dueo con el vendedor. Intente (y siempre intente) hacer
el vendedor venderle la propiedad sin el dinero abajo, con pagos para hacerse
mensualmente. Ejemplo: encuentra una casa que piensa vale 75000$. Negocia para
comprarlo por 50000$, con el dinero efectivo cero durante el cierre. El vendedor
pagar todos los gastos de cierre, y paga 500$ por mes durante 20 aos. Sonidos
grandes, verdad? Bien, el vendedor se tendra que bastante motivar para tomar un
acuerdo como esto. Sin embargo, lo he visto pasar. Si el trabajo de necesidades de
la casa, explican al vendedor que va a pasar el tiempo y el dinero que repara la
casa - que parece a un pago al contado. Su tiempo y su dinero entran en la casa de
modo que el vendedor tenga poco riesgo. En caso de que no haga pagos al vendedor,
el vendedor se pone para devolver una casa que es mucho ms valiosa porque slo la
arregl. En la negociacin de los trminos del dueo, siempre pida los pagos para
comenzar an en el posible, con el pago inicial debido en un ao, en tres meses, o
al final de primer mes. Si compra al alquiler el
134
La negociacin de acuerdos y la fabricacin de ofertas

casa, puede usar el alquiler del primer mes para pagar a cuenta sus pagos al
vendedor. 2. Cambie algo que tiene de valor. Esto podra ser un coche, un barco,
instrumentos. Cambie algo que pueda tener en el lugar de un pago al contado. Nunca
sabe lo que un vendedor podra necesitar. 3. Si el vendedor exige un pago al
contado, pida que el vendedor consienta en pagarse en trminos. Ejemplo: el
Vendedor quiere venderse por 100000$. Sabe que es muy, pero no tiene el pago al
contado. El vendedor insiste en 10000$ abajo. Ofrezca 11000$, pero slo si lo puede
pagar ms de 30, 20, 10, o 5 aos - o hasta 1 ao. 4. Preste dinero de otra fuente
para su pago al contado. Ejemplo: Lneas de crdito, lneas del valor lquido de la
vivienda, parientes, tarjetas de crdito de prestamistas difciles polticas de
seguros de vida, (cuidadosas). 5. Use la comisin del corredor de bienes races. Si
el vendedor quiere el 6 por ciento al 10 por ciento abajo durante el cierre,
negocie con el agente para tomar la comisin con el tiempo. Durante el cierre, el
vendedor generalmente tiene que pagar a la comisin en el dinero efectivo al
agente. Si el agente est de acuerdo (se sorprender por la flexibilidad del
agente) tomar la comisin en la forma de una nota, esto salva al vendedor algn
dinero efectivo durante el cierre, que puede ir hacia su pago al contado. 6. Asuma
las obligaciones del vendedor. En vez de hacer un pago al contado en efectivo,
asuma algunas notas del vendedor y/o obligaciones. Quizs el vendedor tiene un pago
debido; oferta de hacer el pago usted mismo como su pago al contado. 7. Si compra
un grupo de propiedades o tierra, vende la parte de la tierra/propiedades para ms
que tiene optioned o contratado para. Entonces tome los beneficios de esa venta y
haga un pago al contado. Ejemplo: compra cuatro casas por 30000$ por casa. Sabe que
ellos
135

valen ms. Negocia 60 das para cerrarse y necesita el dinero efectivo del 10 por
ciento abajo para cerrarse. Tira una de las casas por 50000$ a alguien ms. Durante
el cierre simultneo, hace su pago al contado de los beneficios de 20000$ que slo
recibi en el capirotazo. S, se puede hacer! 8. Acompae un acuerdo. Si encuentra
una propiedad que es muy y necesita el 10 por ciento abajo para cerrarse (que no
tiene), persuada a un amigo o un inversionista a acompaar con usted. Si su
compaero deja el 10 por ciento en la propiedad, oferta de partir las ganancias 50-
50 cuando tira la casa. Ejemplo: encuentra un bloque de pisos que vale 250000$ para
la venta en 150000$. El vendedor quiere el 10 por ciento abajo y llevar una nota
durante 20 aos en el inters del 10 por ciento (pagos aproximados de 1.300$ por
mes). El bloque de pisos tiene 10 unidades, y cada uno alquilar, por trmino
medio, por aproximadamente 450$ por mes (o total de 4.500$ por mes). Puede hacer
3.200$ por mes (antes de gastos, por supuesto)! Pero no tiene el pago al contado.
Diga que un amigo o un inversionista sobre el acuerdo - piden el pago al contado de
15000$ y ofrecen a su amigo una sociedad del 50 por ciento segn el acuerdo. En 10
meses, su compaero recuperar su pago al contado, y har 1.600$ por mes y
construir la equidad. Y no present hasta una moneda de diez centavos! 9. Si
puede conseguir una lnea de crdito del banco, selo para comprar la propiedad.
Use la equidad en su casa para obtener un pago al contado. Ser capaz de pagar el
pago al contado con el tiempo a un precio razonable, y tendr una reduccin de
inters en sus impuestos.

136

capitulo

8
Hay modos seguros e inseguros de hacer casi algo. El conocimiento o la destreza de
hacer cosas sin peligro son ganados por la experiencia, correctamente dirigida.
- RALPH BUDD

Transacciones con contratos

la peladura de acuerdos con contratos legales proporciona una red de proteccin en


transacciones de bienes inmuebles.

Control de la propiedad
Ha encontrado a un vendedor motivado, se asegur que es muy con el cuarto para la
ganancia, y est listo para hacer los vendedores firmar un contrato. Sin falta use
un contrato con una o dos clusulas de la contingencia. Por ejemplo, Este contrato
es contingente despus de inspeccin del comprador y aprobacin antes del cierre.
Entonces establezca su fecha lmite segn este acuerdo, idealmente entre 60 y

137

120 das de ah. En cualquier momento en los 60 a 120 das siguientes, puede
inspeccionar la propiedad y decir que no se aprueba, luego rompe el contrato. No
tiene una obligacin de comprar la propiedad o cerrarse. Ha usado esta clusula de
la contingencia bien. Por supuesto, nunca firme un contrato en una propiedad en la
cual no tiene la intencin totalmente de cerrarse. Otra clusula de la contingencia
podra ser redactada este camino: El contingente sobre el comprador [inserta su
nombre] obtencin de la financiacin favorable basada nicamente en la discrecin
del comprador. Si no consigue un prstamo de 30 aos en el 2 por ciento, podra
decir que los trminos no son favorables y hacen huelga. Si alguien dice, no voy a
darle una contingencia - lo inspecciona ahora, entonces tendr que hacer una
decisin comercial. Est consciente que algunos tribunales dictaminan que una
clusula de la contingencia puede ser demasiado amplia. No le dejarn estar de pie.
Si es el que de tal vez 10 millones quien realmente acude a los tribunales, se
podra tirar. Protjase siendo especfico (p.ej., contingente despus de
inspeccin del comprador y aprobacin para reparaciones, repare gastos y
comerciabilidad), de modo que si su caso se desafa en un tribunal, no pierda su
inversin. Aun cuando estoy seguro que quiero comprar cierta propiedad, siempre
creaba el marco idneo para una salida. Y si gane la lotera o me traslade a
Florida? Y si salga de bienes inmuebles? Y si el mercado cambie? Y si una bomba
vuele en esa ciudad? Las cosas pasan, tan limite su riesgo. No hay riesgo en tener
un contrato con una contingencia. Algunas personas no son de confianza; pueden
firmar un contrato con usted porque se motivan para venderse. Pero si alguien nuevo
viene a lo largo del da siguiente y ofrece ms dinero, los vendedores podran
tratar de retroceder de su contrato. Digamos que se enzarcen con la oferta ms
alta, pero en el
138

Transacciones con contratos

mientras tanto, ha atrado a un comprador y quiere cerrarse en la propiedad. Los


vendedores le sorprenden dicindole se vende ya. Para conseguir su dinero - la
ganancia podra haber hecho o la propia propiedad, los tendra que demandar, pero
probablemente no tienen el dinero ya que eran vendedores motivados en primer lugar.
Para protegerse contra esa posibilidad, vaya al juzgado y archive una copia del
contrato o una carta contra la propiedad (llam una declaracin jurada). La gente
que tiene intereses a una propiedad (como prstamos y embargos preventivos) hace
esto. Diga que archiva la declaracin jurada el da despus de que firman el
contrato y venden la propiedad a alguien ms dos das ms tarde. Cuando van para
cerrarse en ello, una bsqueda del ttulo se realiza y aprenden que no pueden
vender la propiedad debido a su contrato archivado en ello. Por consiguiente, no
pueden conseguir el seguro del ttulo vlido y no pueden completar el acuerdo. Esto
es cmo protegerse cuando un contrato de bienes inmuebles se rompe.

La punta de Robert
Si tiene que archivar una copia del contrato o una declaracin jurada declarando su
inters a la propiedad, tener su compaa del ttulo o abogado hacen el trabajo de
escribir para asegurar que cumpla con leyes en la ciudad apropiada y estado. Esto
refleja una decisin de no hacerse un experto del ttulo. Podra aprender cmo
hacer una bsqueda, cmo archivarla, etctera, pero sabiendo que esto no le ayudar
a hacer el dinero. Su trabajo es comprar y vender propiedades. Parece a la
conduccin de un coche. Antes de que entre en ello, no tiene que saber exactamente
cmo todo trabaja. Todo que tiene que saber es que pega su llave en ello, bomba en
un poco de gas, y va. Si el coche se estropea, simplemente va a un profesional que
lo puede fijar. Es la misma idea con bienes inmuebles. Gaste a sus otros de
descubrimiento del tiempo que son expertos en ciertas reas y los contratan. Slo
tiene que usar su llave, encenderla e ir.

139

Transacciones con fianza

El Agente inmobiliario o el comprador van a querer la fianza o dinero sincero. Diga


que deja la fianza de 10000$ de este contrato y, tres semanas en el acuerdo o
despus de que el contrato se firma, hace su inspeccin y dice, No quiero este
acuerdo; no va a trabajar; las reparaciones son demasiado, y se aleja. Qu pasa a
su fianza? Lo recupera porque tiene una clusula de la contingencia. Aqu est otro
ejemplo: compra una casa y su contrato dice el contingente de la adquisicin de la
financiacin favorable, pero no consigue un prstamo. Haba dejado 1000$ en la
fianza. Qu pasa a la fianza? Lo recupera. Puede salir del pago de fianza la mayor
parte del tiempo, tan preparado para hacer el mejor de ello. Siempre haga esta
pregunta del vendedor o Agente inmobiliario: Quin sostiene la fianza? Por lo
general, la compaa del corretaje del vendedor lo pone en una cuenta seria, que no
se permite ganar el inters. O el vendedor lo sostiene. Puede protestar, diciendo
que piden que usted tome su dinero de sus inversiones que ganan el inters y lo
sostienen en una cuenta que no gana ningn inters. Vamos a poner esto en la
perspectiva. Cuando hacemos moneylending difcil, legalmente y ticamente, ganamos
entre 20 y el 40 por ciento por ao en el dinero que prestamos. Tomando la gama
baja, esto es aproximadamente el 2 por ciento por mes. Haga el argumento al Agente
inmobiliario del vendedor que sabe modos de hacer el 3 por ciento por mes en bienes
inmuebles. Si el vendedor le paga el inters de su fianza, estar ms que contento
ponerlo en la cuenta de esa persona. El vendedor dir probablemente no. Entonces
depende de usted a usted dejan claro que es un inversionista serio y no pone una
oferta en en una propiedad esto

140

Transacciones con contratos

no est seguro que se cerrar en. Tambin diga al Agente inmobiliario que mira
otras propiedades y puede querer trabajar estrechamente con l o ella en el futuro.
Entonces pida excluirse de dejar la fianza segn el acuerdo corriente.

Produzca un paquete de identidad

La gente no confa inmediatamente en otra gente en transacciones de bienes


inmuebles; esto es uno de los motivos que piden la fianza. Para desarrollar esa
confianza, es una idea buena de producir un paquete de identidad profesional de
aspecto. Los negocios tienen folletos hermosos con cuadros de sus directores
ejecutivos que apoyan a la oficina central corporativa grande. A veces el director
ejecutivo se imagina estrechando la mano al alcalde u otra gente importante. Su
lengua bien trabajada comunica esto la corporacin le ayudar y que debe hacer bien
el negocio con ellos. Se siente bien sobre la compaa debido a la impresin dejada
por su folleto bien producido y persuasivo. Tambin, necesita un folleto hermoso.
Gaste un poco de dinero para esto; vaya a su tienda de la copia y haga un paquete
de identidad con su nombre o el nombre de su compaa en l. Piense en un gran
nombre, como International Real Estate Investors United. Uno de mis nombres de la
compaa es Superior Properties Corporation. Esto parece impresionante, verdad?
Puede parecer grande, an tener slo dos personas en ello. De hecho, mi hijo de
nueve aos es un accionista en mi corporacin. Su paquete de identidad debera
contener lo siguiente:

Una fotografa de usted Un curriculum vitae

141

Los Ttulos de cartas de recomendacin de fotos de Recomendaciones de socios de


propiedades ha vendido contratos Firmados Documentos de cierres ha hecho Una lista
de actividades de las cuales disfruta

Si no tiene todos stos porque es nuevo y joven, entonces junta cartas de


recomendacin de profesores, lderes del Explorador, ministros, rabinos, sacerdotes
y ex empleadores. Para su lista de socios, la gente puesta en el consejo de su
compaa para mostrarle trabaja con Agentes inmobiliarios principales e hipoteca
compaas. Por supuesto, debe conseguir su permiso de usar sus nombres de esta
manera. Cada vez ayuda a un Agente inmobiliario o vendedor motivado, hace esa
persona escribir una recomendacin para usted. Podra decir, Jean era una gran
ayuda; hizo exactamente lo que dijo que iba a hacer. Muchas gracias, Jean, para
ayudarme a vender mi casa. Sinceramente, Maybelle Smith, octubre de 1999,
Columbus. Jeff era una gran ayuda; manej la transaccin muy profesionalmente.
Su lista de actividades recreativas servir de puntos de conexin posibles. Ah,
le gusta al pescado de la mosca? Hago, tambin. Le gusta navegar, jugar el
bisbol, esqu...? Ah esto es grande;yo tambin. Guarde esta carpeta activa
aadiendo recomendaciones y fotos y documentos de sus cierres. Se debera hacer ms
grande cada mes. Siempre que vaya al banco o trate con Agentes inmobiliarios,
vendedores potenciales, prestamistas, compradores - cualquiera en su crculo de
bienes inmuebles - les muestra su personalidad
142

Transacciones con contratos

Impresionar a otros
Un joven llamado a Roger llam un da y dijo que cerraba muchos acuerdos. No le
cremos, por tanto Roger mand por fax sobre un documento de cierre, un contrato,
otro contrato, otro documento de cierre y una fotocopia de un control. Nos
impresionamos. Muestre a otros sus contratos, sus fotos, sus logros. Entonces le
tomarn en serio y pueden no insistir en conseguir la fianza. Querrn encontrar ms
acuerdos para usted porque, obviamente, es un jugador; es serio sobre estar en este
negocio.

paquete. Siempre que vea a vendedores potenciales, saque su carpeta para darles
pruebas de su experiencia. Si sigue mi consejo y rene un paquete de identidad
hermoso, estar en los primeros 5 o el 10 por ciento de todos los inversionistas de
bienes inmuebles. Tambin le ayudar a convencer a Agentes inmobiliarios de que es
un inversionista serio y sirve para darle la credibilidad.

El contrato estndar del comprador


Rena un contrato de un pgina estndar que trabajar bien para usted. Un contrato
de la muestra sigue y tambin se puede encontrar en el apndice. Su contrato
debera incluir los componentes siguientes: Ttulo Al principio de la pgina, dice
Contrato Estndar o Acuerdo Estndar. No dice slo el acuerdo, dice el estndar.
El estndar de quin? Suyo.
143

El principio del prrafo Yo [su nombre] va a comprar la propiedad para con los
trminos siguientes. La propiedad es una casa localizada en (ciudad), (estado),
(condado). " Incluya el nombre del vendedor y la fecha. El cuerpo Este cierre debe
ocurrir en 120 das. (Podra poner 90 das o un ao o tal.) Una vez que el
contrato se firma, tiene este perodo de tiempo para cerrarse. Si los vendedores
objetan a darle 120 das para cerrarse, decirles mirar en lo alto del contrato;
explique que es su estndar. Por supuesto, nunca deje a un contrato entrar en la
forma de hacer dinero. Si es muy e insisten en una hora de cierre ms corta, puede
querer hacerlo. La contingencia Este contrato es contingente despus de inspeccin
del comprador y aprobacin para comerciabilidad, reparaciones y condiciones del
mercado. Asignable Este contrato es asignable. Esto significa que lo puede
asignar a alguien, por ejemplo, lo puede asignar al comprador al cual es
wholesaling esto. El vendedor paga todos los honorarios El vendedor deben pagar
todos los gastos de cierre, incluso, pero no limitados con, honorarios del abogado
y seguro del ttulo. Acceso a la propiedad En el contrato, tambin escriba (en
condiciones o suplementos o apndices) que tiene el derecho de mostrar la
propiedad, porque va a mostrarlo a muchas personas. Tambin podra querer poner por
escrito que puede mostrar la propiedad a sus tasadores, sus compaeros, sus
finanzas

144

Transacciones con contratos

Por qu estado 120 das para cerrarse como estndar?


Quiere tener 120 das para cerrarse por tres motivos: (1) quitar la presin para
venderlo rpidamente; (2) le dar el tiempo para encontrar a un comprador; (3) es
una tctica de negociacin eficaz. Diga que una casa vale 300000$ y la tiene segn
el contrato por 200000$. Hace rayar a un comprador hasta la paga 230000$, por tanto
har 30000$. Pero est lista para comprarlo la prxima semana, no al final de 120
das. Es una compradora en efectivo; ha verificado los fondos para cerrarse; tiene
una copia de su extracto de cuenta; est listo para ir al cierre, tambin. A ese
punto, vuelva al vendedor y negocie. Pregntele, Si tena el dinero en sus manos
ms pronto, qu hara con l? Cul es lo menos que tomara si puede conseguir ese
dinero efectivo en sus manos tres semanas de ahora? Las posibilidades son, tomar
185000$. Esto significa que hara 15000$ suplementarios. Sin embargo, responde
diciendo, Puede hacer un poco mejor? Cul es lo menos que tomara? Puede hacer
un poco mejor? Puede hacer un poco mejor? Puede hacer un poco mejor? Si dice
184000$, slo hizo otra ganancia de 1000$. Entonces dimitira su contrato, rasguo
200000$ y pondra 184000$ e ir al cierre. Slo hizo 16000$ suplementarios, usando
el dinero efectivo y tiempo como sus instrumentos para la ganancia.

Por qu vendedor estatal paga todos los gastos de cierre como un estndar?
Cmo aprend ste? Cuando fui a hace unos unos aos de cierre y mir con cuidado
la declaracin de cierre, realic que pagaba todo. Pregunt por qu era yo pagando
todo, y el vendedor me dijo mirar el contrato. No lo haba ledo; no prest la
atencin a ello, pero lo haba firmado ya. Realic que haba estado de acuerdo con
algo del cual no era consciente. La mayor parte de personas hacen esto. Por tanto
decid poner esto en mi contrato. Sin embargo, siempre me aseguro que la gente lee
mis contratos y entiende los trminos en ellos.

145

la gente, su agente de seguros, etctera. Siempre muestra la propiedad a alguien:


Slo consiga el permiso escrito de hacerlo. Su contrato tambin debera tener el
precio, los trminos y palabras en el sentido de que el vendedor tiene el riesgo de
prdida hasta el cierre y deben dar esa posesin en la fecha del hecho. Final En el
fondo, incluya un B porque esto es su contrato para comprar - el contrato de su
Comprador.
El contrato del comprador de la muestra

Cuando compra la propiedad, aqu est un contrato de la muestra para usted para
examinar, revisar, y usar en su negocio de inversin inmobiliaria. (Tambin puede
encontrar esto en el apndice.)

CONTRATO ESTNDAR PARA COMPRAR BIENES INMUEBLES (de comprador)

1. Los I/we ofrecen comprar del Vendedor los bienes inmuebles descritos siguientes,
juntos con todas las mejoras sobre eso y todos los derechos accesorios, localizados
en: Direccin: Ciudad: condado: estado: Cremallera:2. el precio de compra debe
estar el $ abajo y el equilibrio sobre el %, 3 mensuales pagaderos. Las condiciones
de la Compra son as:
146

, pagadero as: aos en

Transacciones con contratos

a. Sujeto de examinar, inspeccin y aprobacin escrita de mi compaero financiero.


b. El comprador debe tener el derecho de asignar su/su inters a este contrato
antes del depsito. c. El vendedor consiente en permitir que comprador muestre la
propiedad a compaeros anticipados y clientes antes del cierre. 4. Hay un Apndice
de este contrato? S nm. 5. Es este acuerdo Todo el dinero efectivo o
Trminos? Todos los Trminos en efectivo 6. Deben dar en la posesin o antes 7.
El vendedor consiente en pagar a todos los Impuestos y Evaluaciones hasta e incluso
el mes de, 200. 8. Todos los gastos de cierre y los honorarios del abogado deben
ser pagados por el Vendedor. 9. La fecha lmite debe ser 90 das de la fecha de
este acuerdo, con el derecho al susodicho - bienes inmuebles descritos para ser
comunicados por la Escritura de propiedad garantizada con la liberacin de la dote.
El ttulo debe ser libre, claro, y suelto, sin construir pedidos, sujetos a la
divisin por zonas de normas del registro, y excepto servidumbres y restricciones
del registro. El Vendedor debe pagar y producir una pliza de seguros del ttulo
vlida protegiendo al Comprador durante el cierre. 10. Esta oferta, cuando
aceptado, comprende el acuerdo completo de Comprador y Vendedor, y se acuerda que
ninguna otra representacin o acuerdos se hayan hecho o confiaran en. 11. Esta
oferta es permanecer abierta para la aceptacin hasta la Fecha: Fecha: Comprador
del Vendedor del Comprador del Vendedor
147

PIENSE EN ELLO

Por favor tenga todos sus contratos y acuerdos examinados y aprobados por un
abogado local. Cada estado tiene leyes diferentes. Recuerde, su trabajo es hacer el
dinero en bienes inmuebles, para no hacerse un abogado de bienes races. Vaya a
www.prepaidlegal.com/info/shemin y considere el funcionamiento con su abogado de
Pre-Paid Legal Services, Inc. local.

El vendedor entiende firmando este acuerdo que el Comprador es un inversionista de


bienes inmuebles y puede revender la propiedad por una ganancia. El vendedor
entiende y est de acuerdo que el Comprador no representa el inters del Vendedor.

El contrato estndar del vendedor


Alguien le ofrece 250000$ para una propiedad esto vale ms de 300000$, y consigue
un contrato en ella. En una mano, tiene un contrato para comprar esa misma
propiedad por 200000$ y, en el otro, un contrato para venderlo por 250000$.
Necesita un contrato estndar para la venta. Es similar al contrato del comprador
encima; en el fondo es la carta S, significando que es su contrato para venderse.
Aqu estn algunos componentes claves. Ttulo Al principio de la pgina, dice
Contrato Estndar o Acuerdo Estndar. Ningunas contingencias estados de la lnea,
No hay contingencias.
148

Transacciones con contratos

La fianza All es un espacio grande para escribir en la fianza. (No tengo hasta la
fianza en el contrato del comprador estndar. La mayor parte del tiempo olvidan de
ello.) En una oferta de 250000$, debera haber fianza de al menos 25000$, o el 10
por ciento. El cierre cuesta Al comprador pagar todos los gastos de cierre,
incluso, pero no limitado con seguro del ttulo, honorarios del abogado,
registrando honorarios. 10 das para cerrarse Si el comprador se ha preaprobado,
entonces todo necesita son una valoracin. Esto toma una semana, por tanto el
contrato del vendedor dice, Tiene 10 das para cerrarse. Si el comprador no se
cierra en ese perodo, la fianza se pierde. Final En el fondo, incluya un S, porque
esto es su contrato para venderse - el contrato de su Vendedor.
El contrato del vendedor de la muestra

Cuando vende la propiedad, aqu est un contrato de la muestra para comprar bienes
inmuebles. Examine, revise y selo en su negocio de inversin inmobiliaria.
(Tambin puede encontrar este contrato de la muestra en el apndice.)
La punta de Robert
Acente la urgencia de cerrar el acuerdo dentro de un ratito y explique que otros
compradores se alinean. Guardando al comprador de una correa corta, si no calcula,
todava tiene el tiempo para encontrar el otro. Nunca diga nada que no sea verdad,
pero si hace su trabajo, tendr otros compradores.

149

CONTRATO ESTNDAR PARA COMPRAR BIENES INMUEBLES (de vendedor)

1. Los I/we ofrecen comprar del Vendedor los bienes inmuebles descritos siguientes,
juntos con todas las mejoras sobre eso y todos los derechos accesorios, localizados
en: Direccin: Ciudad: condado: estado: Cremallera:2. el precio de compra debe ser
el $, pagadero as:3. las condiciones de la Compra son as: Vendido Como es 4.
Es este acuerdo Todo el dinero efectivo o Trminos? Todos los Trminos en
efectivo 5. Deben dar en la posesin o antes (la fecha del hecho). 6. El vendedor
consiente en pagar a todos los Impuestos y Evaluaciones hasta e incluso el mes de,
200. 7. Todos los gastos de cierre y los honorarios del abogado deben ser pagados
por el Comprador. 8. Fianza no reintegrable de ser sostenido por Vendedor. 9. La
fecha lmite debe ser conectada o antes, 200, con el derecho al susodicho - bienes
inmuebles descritos para ser comunicados por la Escritura de propiedad garantizada
con la liberacin de la dote. 10. Esta oferta, cuando aceptado, comprende el
acuerdo completo de Comprador y Vendedor, y se acuerda que ninguna otra
representacin o acuerdos se hayan hecho o confiaran en. 11. Esta venta debe ir
cerca de la Fecha: Fecha: Comprador del Vendedor del Comprador del Vendedor.

150

Transacciones con contratos

Ments: El Comprador entiende y est de acuerdo haciendo seas de que el Vendedor


no representa a los Compradores o sus intereses. Esta venta es contingente sobre
los Compradores siendo capaces de pasar el ttulo vlido, que pueden o pueden no
tener en este tiempo.

151

capitulo

Las oportunidades de hombre slo son limitadas por su imaginacin. Pero tan poco
tienen la imaginacin que hay 10 mil violinistas a un compositor.
- CHARLES F. KETTERING

Usando las ideas de otra gente, tiempo, dinero y crdito

ou're que trata de desarrollar todos los modos de hacer el dinero en bienes
inmuebles. Cmo los encuentra? Cmo los contrata? Cmo le hacen opcin del
arriendo? Cmo est usted todo esto? Cunto tiempo necesita para inventar de
nuevo la rueda? Si parece era cuando comenc en bienes inmuebles, entonces est
ocupado sobreanalizando, dudndose, preocupndose, y preguntarse: Realmente
trabaja esto? Piensa, Seguramente no puedo comprar la propiedad sin usar mi
propio dinero o crdito! Intenta (como hice) inventar de nuevo la inversin
inmobiliaria desde el principio. Le alabo para leer este libro y educarse. Si cree
que esto es un gran libro o no, garantizo esto aun si

153

usa slo uno de cientos de ideas presentadas, har mucho dinero. Siga educndose.
Aprender. Y use ideas de otras gente (OPI). Para averiguar ms sobre cursos, los
talleres y otras ideas ofrecidas, llaman mi oficina al 888-302-8018.

Las ideas de otra gente


No tiene que crear o inventar de nuevo la inversin inmobiliaria exitosa. Es el
descubrimiento mejor de dinero de otra gente afortunada que ha aprendido lo que
quiere saber y utilizacin de sus ideas. Por eso tiene entrenadores y consejeros.
Ha llamado ideas de otras gente (OPI). En 2002, gast aproximadamente 50000$
consultando con inversionistas afortunados y aprendiendo slo algunas de las cosas
que hacen. Uso sus ideas en vez de tratar de inventar de nuevo todo. Aunque sea un
inversionista afortunado, siempre trato de aprender de otros y mejorar. Otros
negocios exitosos hacen esto, tambin. Bill Gates no escribi los sistemas
operativos para Microsoft. Fue a la IBM y dijo, Si tenamos este sistema
operativo preveo, qu pagara por ello? Cuando las personas que toman decisiones
mostraron el inters, escribi un contrato para ellos para comprar el an para ser
el sistema operativo creado por aproximadamente $1 milln ms unos dlares para
cada ordenador que lo us. Lo que hizo era polmico. De hecho, tres de sus
compaeros anduvieron de la reunin y dijeron a Bill que estaba loco. Pero,
realmente, era elegante. Hizo lo que ha llamado un capirotazo inverso - encontr al
comprador antes de que encontrara el producto. Entonces fue

154

Use las ideas de otra gente, tiempo, dinero y crdito

atrs a su casa en Seattle, encontrado a un programador, y pagado al programador


aproximadamente 50000$ para escribir el sistema operativo. Entonces tom ese
contrato y wholesaled la informacin a la IBM - y otros. Acostumbr OPI para el
gran efecto.

El tiempo de otra gente


Cuntos acuerdos puede mirar en una semana? Cunta contabilidad puede hacer?
Cuntas propiedades puede fijar? Cuntos compradores puede encontrar? Cuntos
acuerdos puede financiar? Vamos a afrontarlo, es limitado por el tiempo. Pero puede
conseguir que otra gente use su tiempo. Por ejemplo, tengo aproximadamente 40
personas que buscan acuerdos para m ahora mismo. (Debera ser 100, pero soy
perezoso a veces.) En vez de buscar acuerdos por usted, en vez de hacer su propia
contabilidad y financiar, usan el tiempo de otra gente.

El dinero de otra gente y crdito


Tiene una opcin: Cuando comienza su negocio de inversin inmobiliaria, puede usar
todo su propio dinero y todo su propio crdito para comprar propiedades. Sin
embargo, los inversionistas ms afortunados en los Estados Unidos, aquellos que
poseen mucha propiedad y hacen 10 veces ms dinero que otros inversionistas, nunca
usan un penique de su propio dinero o un punto de su propio crdito.

155
Recomiendo usar el dinero de otro gente (OPM) y el crdito de otro gente (OPC)
porque puede reducir su riesgo para casi el cero. Aqu estn algunos modos que
puede llevar a cabo esto.

Compaeros que financian

Cuando hace cualquier negocio, sabe en qu es bueno, lo que tiene, y lo que no


tiene. Entonces puede encontrar a otros que tienen lo que no tiene. Por ejemplo, no
puedo escribir a mquina as no trato de escribir a mquina; encuentro a un
mecangrafo que pago para escribir a mquina para m. Del mismo modo, si no tiene
dinero o crdito, encuentre a la gente que hace. Necesitan lo que tiene: la
energa, el tiempo y la informacin para encontrar acuerdos buenos. Bill Gates
seguramente no financi todos los costes de iniciacin de Microsoft. Pidi que
siete personas le prestaran aproximadamente 50000$ cada uno para despertar su
compaa y marcha. Algunos de ellos le dijeron, Esta materia del ordenador no
trabajar. Sin embargo, cinco de ellos dieron un puntapi en 50000$ a cada uno.
Ahora algunos de ellos estn a la lista de las 100 personas ms ricas en el mundo,
segn la Revista Forbes. Puede hacer lo mismo formando una sociedad annima (LLC)
con otros interesados en la inversin. Podran ser tos, tas, amigos ricos,
abogados, contables, empleadores, los jubilados - seleccionan a la gente en la cual
confa y quiere trabajar con. Podra encontrar los acuerdos y hacer el trabajo
callejero; podran financiar los acuerdos y ventaja de las ventajas fiscales
disponibles a travs de bienes inmuebles. (Como establece su sociedad, ser seguro
de reclamar la propiedad de al menos el 51 por ciento - hasta 70 o el 80 por ciento
- por tanto puede guardar la mayora de control necesario.)
156

Use las ideas de otra gente, tiempo, dinero y crdito

Un inversionista afortunado que conozco en Florida posee 300 casas. Los pone en un
LLC o en nombre de sus compaeros - aquellos que prestaron dinero para comprar
estas casas. Este inversionista posee el 60 por ciento de las propiedades. Toma
todas las decisiones sobre la direccin de ellos y cuando venderlos. Este arreglo
permite que sus compaeros construyan su riqueza ya que los arrendatarios pagan la
deuda o las casas. Cada mes hay flujo de fondos positivo, y cuando las casas se
venden, cada uno ganancias. Aqu est cmo lo hace. Usando muchas de las tcnicas
en este libro para encontrar acuerdos, negocie, etctera, localiza una propiedad
probable. Por ejemplo, encontr una casa en Florida por valor de 150000$. Eran
necesarios 10000$ en reparaciones, y negoci un precio de 99000$ porque el vendedor
se motiv. Con reparaciones, necesit 109000$ para comprar la casa por valor de
150000$. Se afili a fuerzas con un hombre de negocios rico que acababa de perder
mucho dinero en la bolsa y de querer entrar en bienes inmuebles. El hombre de
negocios rico era fcilmente capaz de tomar a prstamo 120000$ en la casa de
150000$, porque tena gran crdito y conexiones bancarias excelentes. La casa se
titula a una sociedad annima (LLC), con mi amigo que posee el 60 por ciento y el
prestatario rico que posee el 40 por ciento. Todos los acuerdos y revelaciones son
por escrito. Mi amigo recibi 5000$ frente para encontrar el acuerdo. 6000$
excedentes (haban tomado a prstamo 120000$, pero necesitaron slo 109000$, menos
5000$) entr en una cuenta del recurso para cualquier gasto. Arriendan-optioned la
casa por 1.400$ por mes. La nota, los impuestos y el seguro eran aproximadamente
1000$ por mes. El prestatario rico consigue la mayor parte de la depreciacin de la
casa como una amortizacin contra su renta imponible. Cada mes estos compaeros
parten el flujo de fondos despus de que los gastos se pagan 60-40.
157
El arrendatario-comprador compr la casa en un ao por 155000$ (haba apreciado).
En la venta, la deuda bancaria se pag primero, 120000$. Entonces la ganancia de
aproximadamente 35000$ se parti 60-40. Mi amigo hizo 5000$ frente ms el 60 por
ciento de 35000$ o 21000$, en el momento de la venta. El inversionista rico realiz
su objetivo de invertir en bienes inmuebles, tom algunas amortizaciones, flujo de
fondos generado cada mes, y gan aproximadamente el 40 por ciento de 35000$ o
aproximadamente 13.400$. El inversionista rico no us ninguno de su propio dinero
efectivo, slo su crdito. Tom a prstamo 120000$ enteros para la casa. Mi amigo
no us su propio dinero o crdito e hizo mucho dinero. Por supuesto, como l, debe
encontrar mucho que es una situacin mutualmente ventajosa. Se debe asegurar que
los nmeros estn bien y consiguen que un abogado bueno haga el trabajo de
escribir. Su trabajo es encontrar acuerdos buenos y orgenes de fondos buenos y
crdito financiando su negocio de bienes inmuebles.
Equipo de apoyo

Comience a reunir su equipo ahora por tanto estn en el lugar cuando ampla su
negocio de inversin inmobiliaria. Consiga a agentes de bolsa de la hipoteca y
banqueros en su equipo y dgales su plan (p.ej., para hacer un acuerdo un mes o un
acuerdo un ao o 20 acuerdos por ao; comprar y reconstituir 30 casas por ao; a
venta al por mayor una propiedad un mes). Una vez que haya hecho su plan, se lo
muestre y diga, me gustara trabajar con usted, y podemos ambos sacar ganancia. Le
enviar el negocio y podemos colaborar. Adems de un agente de bolsa de la
hipoteca, necesitar a un corredor de bienes races, un tasador, un gerente de la
propiedad, otros inversionistas afortunados y dos o tres contratistas mandados
buenos (porque tendr que hacer reparaciones en sus propiedades).
158

Use las ideas de otra gente, tiempo, dinero y crdito

Para encontrar a la gente buena para su equipo de apoyo, vaya a reuniones de su


asociacin de bienes inmuebles local o su asociacin del piso local y haga a la
gente estas preguntas:

Quin es un agente de bolsa de la hipoteca bueno? A quin usa? Quin es un


gerente de la propiedad bueno? Quin es un agente de bolsa de la hipoteca bueno
y hace los acuerdos? Quin es un abogado de bienes races bueno? Qu compaa
de cierre o compaa del ttulo recomienda? Qu contratistas recomienda?

Vaya a mi sitio web, www.robertshemin.com, para conseguir una lista de asociaciones


de bienes inmuebles y remisiones para prstamos buenos y abogados. Una vez que haya
juntado nombres y nmeros de telfonos de personas mandadas a usted, se siente y
hable con estas remisiones. Tal vez hasta tmelos para almorzar. Le ayudarn a
hacer el negocio y contestar a sus preguntas, tambin. Haga preparativos para
pagarles para su tiempo o mandar el negocio a ellos a cambio de su ayuda. Cuando su
hermana quiere comprar una casa, hablar y decir, Conozco a un agente de bolsa de
la hipoteca bueno. Conozco a una persona del ttulo vlido. Puede conseguir hasta
la parte de la comisin para la remisin. Como son la fabricacin de dinero de sus
contactos, sern contentos de ayudar a su negocio y contestar a sus preguntas. Ver
rpidamente cmo el desarrollo de relaciones buenas con esta gente clave abastece
de combustible su negocio porque conocen a vendedores potenciales, los vendedores
motivados, gerentes de la propiedad, hipotecan a banqueros, Agentes inmobiliarios y
potenciales compradores. Hgalos la parte de su crculo interior, su junta
directiva, su equipo, su consejo consultivo.
159
De hecho, establezca un plan. Cada semana, entreviste a la gente y aada a uno ms
miembro realmente bueno a su equipo de la inversin de bienes inmuebles. Como hace,
aprender una cantidad enorme. Encontrar acuerdos y compradores y dinero. Y su
creencia en usted subir con cada remisin que envan a su camino! Comience a
construir su equipo ahora. A fin de ser un inversionista de bienes inmuebles
afortunado y comprar la propiedad sin usar su propio dinero, debe tener un equipo.
Comience a construir su negocio ahora.

La identificacin de su hoja de trabajo de equipo

Encuentre a tres Agentes inmobiliarios buenos que le pueden ayudar a encontrar


acuerdos buenos, dirigir ventas comparables y vender algunos de sus acuerdos
buenos. Pngalos en una lista aqu:

Encuentre a tres abogados de bienes races buenos y una compaa del ttulo que le
puede ayudar con contratos, cierres y remisiones comerciales. Pngalos en una lista
aqu:

Encuentre a tres grandes agentes de bolsa de la hipoteca ayudando usted y sus


compras del fondo de clientes. Pngalos en una lista aqu:

Identifique a un grande contable de bienes inmuebles que trata con la inversin


inmobiliaria. Ponga a esa persona en una lista aqu:

160

Use las ideas de otra gente, tiempo, dinero y crdito

Localice a compaeros de cinco dinero para ayudarle a financiar sus acuerdos.


Pngalos en una lista aqu:

Seleccione a dos prestamistas difciles que hacen prstamos en propiedades (haga un


poco de gestin de redes en reuniones de bienes inmuebles locales o mirada en el
peridico). Pngalos en una lista aqu:

Encuentre a siete inversionistas de bienes inmuebles serios que compran activamente


propiedades. Los puede encontrar en su reunin de bienes inmuebles, en el
peridico, o en subastas. Puede propiedades al por mayor a ellos. Pngalos en una
lista aqu:

Elija a tres contratistas buenos, mandados, licenciados o la gente prctica que le


puede ayudar y sus clientes reparan propiedades y realmente reparan ofertas.
Pngalos en una lista aqu:

Encuentre dos ms viejos, quizs retirados, businesspeople exitoso consultando con


usted en sus planes de negocios generales, polticas y procedimientos. Unos
161

las ciudades tienen un grupo del RESULTADO. (EL RESULTADO Es una sigla para Service
Corp. de Ejecutivos Jubilados, una empresa no lucrativa con captulos a travs del
pas.) Llaman un banco grande o la Administracin de la pequea empresa para una
remisin a un grupo del RESULTADO local, ejecutivos jubilados y businesspeople
quien le puede ayudar para unos pequeos honorarios o gratis. Pngalos en una lista
aqu:

Tome a unos inversionistas de bienes inmuebles afortunados para almorzar una vez
por semana. Pregnteles cmo encuentran acuerdos, cmo los financian, y lo que
puede para hacer ayudarles. Compaeros del almuerzo: Semana 1 Semana 8 de 7 semanas
de 6 semanas de 5 semanas de 4 semanas de 3 semanas de 2 semanas

162

Use las ideas de otra gente, tiempo, dinero y crdito

Deberan inversionistas ser agentes inmobiliarios, tambin?


Cules son las ventajas y las desventajas de ser un Agente inmobiliario siendo un
inversionista de bienes inmuebles? La inversin inmobiliaria y ser un Agente
inmobiliario son dos negocios completamente diferentes. Sin embargo, si realmente
consigue su licencia de bienes races, hay ventajas y algunas desventajas. Podra
vender la propiedad y ganar la comisin de un Agente inmobiliario, por lo general
el 6 a 7 por ciento del precio de venta. Trabaja en una oficina con el acceso a
servicio del listado mltiple y a un ordenador, facsmile y telfono. Est
alrededor de la gente que compra y vende bienes inmuebles e hipoteca a la gente,
por tanto aprender rpidamente. Pero considere estas desventajas:

Los vendedores motivados pueden no querer dirigirse a usted porque creen que slo
quiere poner su casa en una lista para la venta si es un Agente inmobiliario. Si
algo se equivoca, se sostiene a un estndar profesional alto. Se puede culpar ya
que es un corredor de bienes races profesional que acta segn muchas leyes de
revelacin y normas. Hay regulacin enorme. Tiene que usar sus contratos de
compaa de bienes inmuebles, revelaciones, formas, etctera. En mis negocios,
quiero tan poca regulacin como posible. Si es un Agente inmobiliario, no puede
pagar los honorarios del descubridor a la gente que no es Agentes inmobiliarios,
por tanto cuando su persona de reparacin o transportista postal le traen el
acuerdo del siglo y quieren los honorarios de un descubridor, no lo puede pagar. Si
paga los honorarios del descubridor a otros Agentes inmobiliarios, dejarn
probablemente de trabajar para usted si no les paga. Requiere el pago de muchos
honorarios: honorarios mensuales, precios de acceso, pagos por la licencia,
honorarios de la educacin.

Dej mi licencia de bienes races porque haba demasiadas reglas. Aunque quisiera
seguirlos, no estaba seguro que siempre estaba en la conformidad Seguida

163

Deberan los inversionistas ser agentes inmobiliarios, tambin? (Continuado)


porque se complicaron. Por ejemplo, cada vez me dirig a alguien, tuve que decir
que la persona inmediatamente que era un Agente inmobiliario. Si dirigiera un
anuncio, tuve que poner el smbolo del Agente inmobiliario en el anuncio o violara
las reglas. Si colocara un Para el Alquiler contratan a mi propia propiedad,
tendra que poner al Agente inmobiliario sobre el signo. Hay tantas reglas y las
normas, decid dejarlo. En cambio, me hice el copropietario de un corretaje de
bienes inmuebles. No era un Agente inmobiliario, pero realmente pose la parte de
la compaa, y cuando la gente hizo comisiones recib la parte de ellos. Puede
poseer un corretaje y andar en la oficina y pedir que alguien all dirija el comps.
Los agentes inmobiliarios pueden resultar ser un activo grande a inversionistas,
pero representan dos negocios completamente diferentes. Debe pesar las ventajas y
las desventajas de ser un Agente inmobiliario y/o ser un inversionista.

Las puntas de Robert


No hay prisa para encontrar a la gente que se comporta ticamente, porque quiere
slo mandar a aquellos que hacen el negocio realmente bueno a miembros del equipo.
Cualquier tiempo que se tope con un control policial, en vez de preocupar de ello,
todo que tiene que hacer es recogen ese telfono y marcan unos nmeros para
conseguir la ayuda o contesta que necesita. Por ejemplo, si quiere saber cunto una
pieza de propiedad vale en una parte particular de la ciudad, llame a sus amigos
del Agente inmobiliario y pida que ellos dirijan comps. Del mismo modo, si tiene un
problema con un contrato o un ttulo, llame su compaa del ttulo o su agente de
cierre para conseguir la respuesta. Saben todos sobre aquellas cosas. Son la parte
de su equipo de apoyo y su sistema total. Deje de preguntarse, deje de preocuparse
- slo piden ayuda a alguien.

164

Use las ideas de otra gente, tiempo, dinero y crdito

Ninguna belleza en ser grande


Cuando comenzaba, alguien me dijo que tena cientos de propiedades, docenas de
empleados, toneladas del elevado, y luego dijo, Robert, era tan feliz cuando
parec a usted. Un par de propiedades, el tiempo era mi propio, tiraron a una
pareja por mes, hizo un manojo del dinero. Aunque este seor tuviera cientos de
miles de dlares un mes entrando, tena muchos gastos que salen. No hay belleza en
ser grande. Sera hacer mejor de dinero un o dos acuerdos al por mayor por mes,
firmar una o dos opciones del arriendo y tomando de tres meses de cada ao. Esto
pondra 100000$ a 300000$ en su bolsillo. Compare esto con ganancia de $1 milln,
gastos de 800000$ de ello en el elevado, y transacciones con todos los dolores de
cabeza de dirigir un gran negocio.

165

capitulo

1 0

Las oportunidades enjambran alrededor de nosotros todo el tiempo, ms grueso que


mosquitos en la puesta del sol. Andamos a travs de una nube de ellos.
- DIQUE DE HENRY VAN

Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

l el secreto a su xito en bienes inmuebles encuentra acuerdos buenos y sabe cmo


evaluarlos.
T

Modos de encontrar acuerdos


Se ha probado que los mtodos siguientes trabajan repetidas veces por mis
estudiantes y otros empresarios de bienes inmuebles afortunados innumerables. Como
con cualquier negocio, los bienes inmuebles son un juego de nmeros. Para encontrar
acuerdos buenos de vendedores motivados, propiedades que se venden en el 20 a 50
por ciento debajo lo que valen, debe querer dirigirse, mirar, analizar, y negociar
167

con muchos vendedores potenciales. La compra sin el dinero abajo toma la paciencia
y la persistencia. Actualmente, miro aproximadamente 40 a 80 acuerdos potenciales
de encontrar dos o tres propiedades de trato por tanto a me puedo cerrar finalmente
en uno. Vale la pena. Diga que puede la venta al por mayor una propiedad y hacer
8000$ en la ganancia sin usar cualquier de su capital propio o crdito.
Bsicamente, hace 80$ para mirar una casa, suponiendo que mira 100 casas para
encontrar un acuerdo que gana la ganancia de 8000$. Escoja un, dos, o tres mtodos
que le gusta hacer, encuentran acuerdos buenos y palo con su decisin. Aqu estn
algunos modos que puede encontrar acuerdos en su rea.
Tarjetas de visita y aviadores

D su tarjeta de visita a cada uno que encuentra. Cree a aviadores que consiguen la
atencin y naipes en colores como el guisante verde, amarillo, o morado. Los puede
hacer hacer hasta hasta parecen a cuentas de 100$ y los arrojan alrededor. Aqu
est una tarjeta de visita de la muestra:

Dinero efectivo para su llamada de la propiedad ahora 000-000-0000


Cerca Rpidamente Gane dinero efectivo de 500$ si me cierro en una casa me dijo
sobre Extincin del derecho de redimir del Divorcio de Ventas de la Finca a John
Smith Necesidad de www.Ibuyhouses.com de Moverse

168

Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

Aqu est un anuncio de la muestra:

Llmeme primero o llmeme ltimo

DINERO EFECTIVO para su Casa


Llame ahora

000-000-0000
Jill Smith www.Ibuyhouses.com

Compre anuncios

Una manera comn de empezar es colocar anuncios en los peridicos locales donde
hace el negocio. He gastado mucho dinero que estudia a inversionistas afortunados,
incluso un tipo en Florida del sur que ha hecho 100000$ por mes en bienes inmuebles
durante los dos aos pasados. Tom esta informacin sobre anuncios que corren un
paso adelante. Gasta aproximadamente 10000$ por mes o 120000$ por ao, dirigiendo
anuncios por la TV. Aparece en el anuncio l mismo y dice, comprar su casa si se
hace divorciado, se tiene que mover, o tiene problemas financieros. Los anuncios
son un poco graciosos, pero eficaces - consiguen la atencin y los dirige
continuamente. Presenta un nmero de telfono y dice que har una oferta si quiere
vender su casa. Tambin presenta se contrata

169

El xito de Gary a travs de colocacin de anuncios


Uno de mis estudiantes ms afortunados es un tipo llamado a Gary. Venda congelados
a tiendas de comestibles en Ohio cuando vino a mi primer seminario hace muchos
aos. Gary un tipo tranquilo que se sent durante dos das del aprendizaje, pas
por todos los materiales, y al final nos sentamos en privado durante unos minutos.
Gary me pregunt, Robert, no soy un verdadero tipo sofisticado, y no tengo
experiencia de bienes inmuebles, pero soy un trabajador concienzudo. Me dice que
hacer y lo har. Si trabajo 40 horas por semana, justo como en un trabajo regular,
y llena esto, cuntos acuerdos cree que podra encontrar una semana? Dije, Si
trabaja 40 horas, debera ser capaz de encontrar al menos un. Por tanto Gary
escribi en su plan, voy a encontrar un acuerdo una semana, y voy a la venta al
por mayor esto o uso el dinero de otra gente para comprarlo, fijarlo y venderlo.
La motivacin principal de Gary para hacer bienes inmuebles deba dejar de viajar
con su trabajo por tanto podra ver a ms de su esposa y nio durante la semana.
Hizo aproximadamente 42000$ por ao en su trabajo, pero era cansado de gastar
noches en hoteles lejos de su familia, por tanto dej su trabajo una semana despus
de que lleg a casa del seminario. De todos los modos de encontrar acuerdos, le
gust dirigir anuncios mejor. En su peridico local para una ciudad de
aproximadamente 300000 personas en Ohio, dirigi anuncios que ofrecen comprar su
casa. Har una oferta, llamarme. Siete anuncios similares estaban en este
peridico, pero an as, el anuncio de Gary dibuj cinco a ocho llamadas por
semana. Consigui un acuerdo de sus 12 primeras llamadas. El primer ao, su
objetivo era tirar 52 propiedades, o sobre una semana. No encontr su objetivo;
tir slo 47. Pero hizo ms de 200000$ durante su primer ao. En su sexto ao,
Gary hizo aproximadamente cinco veces ms dinero en bienes inmuebles que hice ese
ao! Gary todava encuentra la mayor parte de sus acuerdos dirigiendo anuncios.
Reconstituye casas; tira y opciones del arriendo ellos; y hace mucho dinero. Gary
ha sido un participante del seminario que ha hecho bien como un inversionista. Para
averiguar sobre seminarios prximos, llame 888-302-8018.

170

Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

esquinas por todas partes de vecindades objetivo. Consigue el permiso de colocar


los signos y debe hacer lo mismo. Asegrese que es legal para usted colocar signos.
Hizo un estudio y aprendi que la gente ve su anuncio aproximadamente 20 veces
antes de que llamen. De 100 a 150 llamadas por mes, consigue 8 a 15 acuerdos. Cada
mes, construye, construye, construye y perfecciona sus anuncios. Ventas al por
mayor las propiedades y hace aproximadamente 6000$ a la ganancia de 15000$ por
casa. Se especializa en casas en 60000$ a la escala de precios de 100000$. En su
mes peor el ao pasado, hizo ms de 60000$. Sus ganancias de bienes inmuebles
financian los anuncios; nunca ha usado ninguno de su propio dinero.

Vallas publicitarias

Una compaa de licencia en los Estados Unidos, llamados Homevestors, trabaja con
inversionistas para encontrar y vender casas. Cuando da a la compaa unos
honorarios de licencia, sus entrenadores le muestran cmo dirigir la publicidad de
la valla publicitaria. Tal vez ha visto vallas publicitarias de Homevestor. Dicen,
Compramos casas feas. He encontrado a la gente con Homevestors que hace mucho
dinero cada mes porque hacen publicidad.

Publicidad

Enve una liberacin de medios al refrn de agencias de informacin local, trato


de comprar 100 casas. Dirija algunos anuncios en el peridico con su nmero de
telfono. Anote su plan de accin para dirigir anuncios, la cantidad de su
presupuesto con ese objetivo, y cmo puede comenzar a encontrar algunos acuerdos
buenos.

171

Correo directo

Puede comprar una base de datos de propietarios del estado y enviarles el refrn de
aviadores del correo directo, Si es un dueo del estado y quiere vender su casa,
har una oferta. Comprar - dinero efectivo. Espere una rapidez baja al correo
directo; tiene que enviar mucho para conseguir cualquier respuesta. Pero puede ser
que vale la pena. Recuerde, si llama y enva una carta, su rapidez se triplicar.

Suspensiones de la puerta

Para hacer pblico su negocio, haga la gente colocar suspensiones de la puerta


alrededor de las vecindades que selecciona. Una suspensin de la puerta de la
muestra podra decir:

Dinero efectivo para su casa


Har la Oferta! Llame 888-888-8888 Honorarios pagados si me manda a una casa en la
cual me cierro. Gane 500$! Llame a Jill Smith

Signos

Podra colocar contrata a esquinas vecinas, en bancos del parque, en vallas


publicitarias - todo esto trabaja. Tambin ponga un signo magntico sobre su coche
diciendo El dinero efectivo para Su Casa. Llame [su nombre] 888-8888. Cada
inversionista I
172

Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

Un no tan signo pegajoso


Una vez vol hasta Ohio para encontrarme con un inversionista de bienes inmuebles
grande. Me recogi en el aeropuerto en su Jeep, en el lado de que se imprimi,
Compro casas por el dinero efectivo. Crea que esto era tan pegajoso. Tena un
Jeep realmente agradable con este signo plstico estpido se atuvo al lado. Le
pregunt, Dennis, esto es la clase del con sabor a queso, hombre. Somos ambos
inversionistas serios, pero no montara a caballo alrededor en mi coche agradable
con un signo en el lado. Por qu hace esto? Dijo, Robert, me pongo sobre un
acuerdo por mes. Slo hice 12000$ segn un acuerdo que vino a m este camino. Es
esto una vuelta buena en ese signo de 80$ con sabor a queso plstico estpido
pegado en la puerta? Vi a Dennis ms tarde, y todava tiene el signo - y todava
consigue acuerdos.

sepa quien tiene un signo de coches no encuentra al menos un par de grandes


acuerdos ningn dinero abajo un ao este camino.

Publicidad de la red y honorarios de la remisin

Acompae a otra gente que hace publicidad, haciendo suspensiones de la puerta,


dirigiendo anuncios. Ver si le dejarn piggyback y ahorrarn algn dinero. En vez
de gastar 1$ para un envo, encuentre a alguien ms que gasta 1$ para un envo y d
ese dinero de la persona para incluir su material en su envo. Uno de mis
estudiantes tom esta idea y puso su anuncio sobre mens del restaurante, y
consigui algunos grandes acuerdos.

Corredores de bienes races

Qu corredores de bienes races quiere trabajar para usted? En cualquier vecindad


dada o ciudad, hay cientos de corredores de bienes races. S
173

muchos son muy profesionales y tienen grandes intenciones. Sin embargo, en la mayor
parte de ciudades, slo unos cuantos venden muchas casas. Encuentre a los agentes
ms afortunados y llguelos a conocer. Cuando fui a Miami, esper ver quien tena
la mayor parte de listados para propiedades a lo largo de la playa. Una compaa
tena casi todos los listados, por tanto esto es a quin quise llegar a conocer.
stos son los jugadores, la gente que es activa. Tienen compradores, listados, y el
potencial motiv a vendedores. Siempre pgueles comisiones cuando le ayuden. Amo
comisiones de agentes pagadores. Los agentes inmobiliarios realmente ganan sus
comisiones. Conducen a compradores alrededor todo el da, les dicen sobre escuelas,
los encuentran para el almuerzo, les muestran cuadros de muchas casas y contestan a
las preguntas tontas que los vendedores y los compradores preguntan. Se necesita
mucho tiempo. Sin falta tenga dos a cuatro corredores de bienes races activos en
su equipo. Unos se especializan en el funcionamiento con inversionistas; llguelos
a conocer, tambin. El principio de agentes que tienen hambre para el negocio
tambin puede estar bien. Dgales lo que busca y consigue que ellos le ayuden.

PIENSE EN ELLO

Nunca, nunca, alguna vez aproveche a alguien. Una de mis polticas principales y
procedimientos es que nunca har una transaccin de bienes inmuebles esto no es una
situacin mutualmente ventajosa para todos implicados. Haga este su principio
director tambin. Si alguien, incluso usted, se siente aprovechado de, entonces no
complete el acuerdo. Asegrese la transaccin que le ofrece la propiedad con un
descuento solucionar el problema del vendedor, luego seguir adelante. Si parece
bastante difcil, encontrar muchos acuerdos buenos, as nunca vaya para uno malo.
Lo que anda viene.

174

Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

Abogados

Llegue a conocer a los abogados que trabajan con cuestiones de bancarrota,


divorcios, ventas de la finca, bienes inmuebles y extinciones del derecho de
redimir porque puede ser capaz de conseguir remisiones de ellos. Recuerde, sin
embargo, que tienen acuerdos de confidencialidad con sus clientes y pueden no ser
capaces de compartir todo que saben. Sin embargo, sus clientes tienen propiedades
para la venta, y puede encontrar algunos acuerdos buenos de esta fuente.

CPAs y planificadores financieros

Cuando la gente tiene problemas financieros, van a sus contables y planificadores


financieros, y debera tambin. Muchas personas piden a sus planificadores
financieros y contables para el consejo cuando estn en el problema financiero,
divorciarse, o tienen que tratar con una finca. Tambin, muchos inversionistas ms
viejos que poseen mucha propiedad quieren liquidar, y sus asesores financieros
podran ser capaces de llevarle a estos acuerdos. La red con estos profesionales y
les dej saber que puede comprar la propiedad de sus clientes y ayudarles a
solucionar sus problemas.

Administradores en clnicas de ancianos

Nuestra poblacin se hace ms vieja, y mucha gente entra en clnicas de ancianos.


Generalmente, sus miembros de familia viven en otras ciudades, estados o reas del
pas. La gente que entra en clnicas de ancianos puede tener una casa que no se ha
arreglado en 20 aos. Los miembros de familia pueden preguntar al administrador de
la clnica de ancianos lo que pueden hacer con la propiedad de su querido. Tenemos
que vender la casa. Nos puede echar una mano? Red
175

con algunos administradores de la clnica de ancianos para ver si saben de la gente


puede ayudar asumiendo sus casas.

Tribunal de cdigos

Amo tribunales porque los tribunales crean toneladas de vendedores motivados. El


tribunal de cdigos disciplina a la gente que ha violado cdigos locales en cuanto
a tales cosas como la basura o el mal estado de una casa. Para averiguar qu
propietarios tienen infracciones y se pueden motivar para vender sus casas, pngase
en contacto con el departamento de cdigos. La lista es un asunto del registro
pblico y puede conseguir por lo general una copia de ello.

Tribunal de desahucio

Ha estado alguna vez al tribunal de desahucio? Si le gusta la materia loca,


salvaje como en Jerry Springer y reality shows, el tribunal de desahucio es mucho
mejor! Muchos arrendatarios y los propietarios se representan en el tribunal. Que
superficies es el dinero, sexo, intriga, violencia. Es salvaje. Quin se encuentra
en el tribunal de desahucio? Los propietarios y los gerentes de la propiedad que no
han recibido su alquiler. Los arrendatarios probablemente rompieron su propiedad.
Encontrar a algunos vendedores muy motivados all. Me siento en la espalda y slo
registro cada uno es el nombre ya que se van y/o se dirigen a ellos en el
vestbulo. Pregunto, Quiere vender su propiedad? Es cansado de arrendatarios? A
propsito, si no le gusta dirigirse a la gente detrs de la sala de tribunal de
desahucio como hago, encontrar sus nombres, direcciones y/o su

176

Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

La historia de xito del valle


Uno de mis estudiantes del seminario es un tipo llamado a Dale. Dijo, estoy
realmente ocupado, pero quiero hacer esta cosa de bienes inmuebles. Puedo conseguir
una lista de violaciones del cdigo en Tennessee. En una de las ciudades, hay una
lista cada mes de 80 a 150 propiedades con violaciones del cdigo. Dale encuentra
las direcciones de los dueos, que estn a la lista de cdigos, enva a dueos una
carta diciendo que comprar sus casas y sigue una llamada telefnica. Los
vendedores pueden decir, tengo que fijar esta materia; el tribunal de cdigos est
por todas partes de m. Qu puedo hacer? Dale contesta, Me quisiera usted
comprar su propiedad? Hace un poco de investigacin con el departamento de cdigos
para asegurarse que no se programa que la casa es bulldozed esa semana. Pregunta a
los funcionarios all si le darn un permiso para fijar la casa si la compra. Por
lo general, dicen, S, pero no tiene mucho tiempo. Por tanto pone una oferta de
la casa. Si vale 100000$, pero necesita 20000$ del trabajo, Dale puede ofrecer
20000$ o 30000$. Entonces dirige un anuncio en el peridico diciendo a manitas
superiores por el fijador especiales. La gente a quein le gusta comprar casas, los
fija y los vende por lo general responden. Muestra la casa a todos los visitantes
al mismo tiempo y encuentra a un comprador as. Hizo 12000$ en la primera casa l
wholesaled vendindolo a un rehabber. Vendiendo una casa un mes este camino, Dale
hizo ms de 100000$ en su primer ao como un inversionista de media jornada. No us
ninguno de su propio dinero. Encontr a un vendedor motivado, hizo su tarea y puso
en una oferta. Su oferta aceptada no se tuvo que cerrar durante 90 das. Dirigi
anuncios y construy una red de compradores de propiedades afligidas. No compr las
casas, o los posey, o prest dinero o trat con reparaciones. l slo wholesaled
ellos. Ahora Dale es un inversionista de jornada completa y usa el dinero efectivo
que hizo de wholesaling para comprar casas. Todava no usa su propio dinero: cre
el dinero comenzando con wholesaling.

177

los nombres de los abogados en la etiqueta, por lo general fijada en la pared fuera
de la sala de tribunal. Consiga nombres, escriba cartas y haga llamadas
telefnicas. He estado enseando esto durante aproximadamente dos aos ahora, y
todava no conozco a casi nadie adems de m que lo hago. An cada vez voy al
tribunal de desahucio, consigo un acuerdo.
Tribunal de divorcios

Los archivos para el tribunal de divorcios son un asunto del registro pblico;
generalmente, puede mirar en los archivos y ver los activos de una pareja
divorciada. Le impulso a gastar aproximadamente tres o cuatro horas en su juzgado
local y mirada en los archivos del divorcio. Entonces enve cartas, haga llamadas
telefnicas y presente ofertas. Si hace esto repetidamente y llega a conocer a la
gente en el juzgado, encontrar probablemente algunos acuerdos.
Finca y tribunal de la legalizacin de un testamento

Muchos tiempos, la gente que muere casas posedas u otros tipos de la propiedad que
sus familias simplemente no quieren. Aqu est un ejemplo de la fabricacin del
acuerdo creativa.
Necrologa lleva a ventas
Uno de mis estudiantes escribe una carta y visita cada necrologa en el peridico
antes de que la finca vaya al tribunal de la legalizacin de un testamento. Slo es
de media jornada, pero tiene arriendo-optioned o trminos del dueo adquirido de la
finca por ningn dinero abajo en cuatro casas en slo dos meses. La equidad en
estas propiedades sum ms de 250000$. Dej el cero, hecho pagos a las familias, y
da-en-arriendo-optioned las casas a arrendatarios-compradores. Puede parecer oscuro
y mrbido para visitar la necrologa, pero es todo el ms rico para ello.
Sorprendentemente, las familias han sido todos apreciativas que tom los bienes
inmuebles de sus manos.
178

Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

Tribunal ambiental

Si tiene la basura en su patio o su hierba se hace demasiado alta, el ministerio de


salud pblica o ambiental en su comunidad le podra enviar una nota, fina usted, o
poner un embargo preventivo contra su casa y tomarle al tribunal. Como un
inversionista, quiere ir a aquellos tribunales y dirigirse a los jugadores, porque
encontrar a vendedores motivados que podran pagar multas grandes si no fijan su
propiedad. Estaba una vez en mi tribunal de cdigos local cuando el juez dijo a un
demandado, ha sido en aqu dos veces y no ha fijado su casa, por tanto lo tiene
que vender o voy a ponerle en la crcel. Me levant en la sala de tribunal y dije,
la comprar. El juez le dijo encontrarse conmigo y vender la casa porque haba
violado muchas normas del ministerio de salud pblica y cdigos. El juez era feliz
que el hombre vendi su casa; el demandado era contento de venderse a m as no
seguira molestndose por el tribunal; y consegu fumar muy.
Asociacin de bienes inmuebles

Investigue la Asociacin Nacional de Inversionistas de Bienes inmuebles. Tiene una


lista de todas las asociaciones de bienes inmuebles localizadas en casi cada ciudad
principal. Las asociaciones son grandes porque sus miembros son inversionistas, los
propietarios, caseras, hipotecan a prestamistas y abogados de cierre. Tambin
compruebe mi sitio web en www.shemin.com o llame 888-302-8018 una lista de
asociaciones de bienes inmuebles en los Estados Unidos.
Otros inversionistas y propietarios

Encuentra a esta gente a travs de asociaciones de bienes inmuebles y a travs de


Compro casas anuncios. Si dicen que prestamos el dinero en bienes inmuebles o
compramos
179

casas, llmelos, porque son ahora su gente favorita. A veces pueden encontrar ms
acuerdos que saben que hacer con y pasarn a unos a usted. A cambio, puede pasar a
unos a ellos. De hecho, dira el 80 a 90 por ciento de todos los acuerdos al por
mayor que hago estn con otros inversionistas. Hacen posible hacer dos veces y
triplicar capirotazos si hay bastante margen en los acuerdos. Le sugiero red y
encuentro a la gente que hace el negocio. Aflese con bueno y su negocio crecer.
Rastreo de hoja de trabajo

Guarde la pista de sus esfuerzos en su bsqueda para adquirir la propiedad sin usar
sus fondos propios. Aada a esta forma cada da, semana y mes para rastrear su
xito.
Nmero de Conduce Fuentes de Ofertas de Plomo Nmero Hecho de Propiedades Ganancia
Potencial Cerrada o Ganancia Mtodo Hecho Usado (p.ej., wholesaling, alquiler,
opcin del arriendo) Ganancia por Ventaja

Para determinar su ganancia por ventaja, tome el importe de ganancia que hizo y
divdase ese nmero por el nmero de conduce mirado. Por ejemplo, 10000$ sacan
ganancia 80 casas miradas = ganancia de 125$ por ventaja.
180
Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

Hoja de trabajo de intencin

Mi objetivo es encontrar acuerdos buenos un mes. Para hacer esto, debo mirar
propiedades. Para encontrar acuerdos buenos, har las actividades siguientes
diariamente/cada semana:1. haga 3. El paseo por dlares visita anuncios en el
peridico.. horas. 2. Dirija un anuncio. Mi presupuesto es

4. Tome a otro al menos un inversionista para almorzar cada semana. 5. Asista a mi


reunin de la asociacin de bienes inmuebles. 6. Encuentre con los contables de
Abogados Mortgage a agentes de bolsa que los Otros de planificadores de Realtors
Financial (especifican) 7. Vaya a 8. Otro (especificar) Revisin esta lista de
intencin cada da, semana y mes para quedarse enfocado y constantemente mejorar.
tribunal e intento de encontrar una lista de.

181

Sistema para analizar propiedades


Muchas personas que quieren ser inversionistas de bienes inmuebles afortunados y
hacer el dinero sin usar su propio dinero nunca empiezan porque tienen la parlisis
del anlisis. Es decir pasan todo su tiempo analizando este negocio o ese acuerdo y
nunca se adelantan. Una vez que encuentre un acuerdo potencial o un vendedor
motivado, hay una manera simple de analizar casi cualquier acuerdo. Si mira una
choza, casa, bloque de pisos, doble, tierra o centro comercial, hay bsicamente
tres nmeros que tiene que saber: (1) lo que la propiedad vale, (2) cunto las
reparaciones costarn, y (3) por qu puede vender la propiedad. Se debe asegurar
que hay un el 20 por ciento o el mayor margen de beneficio basado en estos tres
nmeros. Quite toda la emocin de analizar sus acuerdos y slo concntrese en los
nmeros. Para analizar cualquier propiedad, tiene que saber lo que la propiedad
vale hoy preguntando al vendedor, agente de bolsa o corredor de bienes races.
Saben esto haciendo una valoracin o anlisis del mercado justo (explic despus).
Sin falta guarde una carpeta en cada propiedad con la direccin de la propiedad en
ello. (Durante muchos aos, guard la mayor parte de mi informacin de la propiedad
sobre stickies debajo de mi silla de bebe o al dorso de sobres. Esto no es un
sistema. Debe ser metdico y organizado.) En la carpeta, puesta la direccin
encima, e incluye una hoja de anlisis de la propiedad en la cual tiene el nombre,
direccin, nmero de telfono, cmo encontr la propiedad, nombres de otros que se
pueden implicar, etctera. Cuando consigue respuestas a sus preguntas, los
registra.

182

Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

Valoracin

Para averiguar lo que una propiedad vale, consigue tres a cinco ventas recientes
comparables - los Agentes inmobiliarios a menudo los llaman comps. Siempre dirijo
tres a cinco ventas recientes de propiedades similares en esa calle o en esa rea
para asegurarme que comparo manzanas con manzanas. Lo puede hacer usted mismo por
ir a www.homegain.com o www.realtor.com. Sin embargo, prefiero hacer agentes hacer
esto para m. Les pago para su tiempo y mando mucho negocio a ellos. A veces
consigo que tasadores valoren profesionalmente propiedades. Les pago 100$ a 150$
para hacer un paseo - por y dirigir el comps en ciertas propiedades slo para
asegurarme. Una vez que tenga ventas comparables, los verifique con alguien que
sabe el mercado (p.ej., Agentes inmobiliarios u otros inversionistas). Llame y
diga, tengo comped que de tres dormitorios, de dos baos pblicos en esa rea en
350000$. S que vende o compra muchas casas en esa rea - qu cree que se venden
por hoy? Pueden decir, S, algn comparables valorar en 350000$, pero se venden
por slo 300000$. O, a la inversa, Esa vecindad est caliente! Los ponen en una
lista por 350000$ y la gente los compra por 400000$. Ponga a aquellos ventas
comparables en su carpeta de la propiedad. Si esa propiedad resulta ser un acuerdo,
la gente muestra que a querr ver el comps. O puede decidir guardar la propiedad y
prestar dinero de un banco, un socio o un compaero. El prestamista querr saber lo
que es esto valor, y el comps en su carpeta ayudar a contar la historia ms
profesionalmente. Tome la emocin de sus bienes inmuebles y haga acuerdos por los
nmeros verificables. Recuerde, siempre verifique su comparables.

183

Reparaciones

El vendedor o el agente le pueden decir que reparaciones son necesarias y lo que


van a costar, aunque a veces no sean tan exactos como podran ser. Es el mejor para
cubrir sus intereses y hacer los arreglos para una estimacin escrita, detallada de
un contratista. Si planea hacer las reparaciones usted mismo, seguramente incluirn
lo que su tiempo vale. Por ejemplo, los principiantes pueden decir que la propiedad
vale 100000$, que la pueden conseguir por 80000$, y que harn todas las
reparaciones. Continan a decir que necesitarn seis meses para hacer el trabajo.
Si explican su tiempo para hacer las reparaciones, probablemente no harn ningn
dinero. (Sera probablemente la busca mejor de dinero de acuerdos que hacer
reparaciones.) Se acuerdan de dividir cada reparacin ofrecida por materiales y
trabajo y averiguar cuanto el trabajo tomar para hacer.

Precio de venta

Cunto paga por una propiedad est una funcin de mirar muchos acuerdos, hacer
muchas ofertas, negociar bien, y descubrimiento y funcionamiento con vendedores
motivados. Para analizar cualquier propiedad, tenga presente estas tres preguntas
clave:1. qu vale la propiedad en el mercado de hoy basado en ventas comparables?
2. Cunto va el coste de reparaciones? 3. Cunto puede yo, como un inversionista,
venderlo por? Vamos a mirar un ejemplo de comprar una propiedad de revender o
tirar.

184

Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

Cuando ofertas rechazadas estn bien


No quiere que su primera oferta se acepte, porque rene informacin. Cuando su
primera oferta se acepta, ofreci demasiado. Si los vendedores aceptan 2000$ por
mes durante 100 meses, esto es 200000$, que le dice que podran haber tomado 2000$
por mes durante 80 meses. En vez de tomar 200000$, podran haber tomado 160000$,
pero nunca sabr. No tiene una posibilidad de averiguar despus de que han aceptado
su primera oferta. Mi amigo en Florida ha hecho aproximadamente 100 de estos tipos
de acuerdos. Digamos la propiedad vale 200000$. Negocia y ofrece pagar 150000$. El
vendedor quiere un pequeo pago al contado. Mi amigo lleva un del estado investigan
un banco de Nueva York y escribe al vendedor un control de 3000$ si esto es lo que
quiere. (Mi amigo negocia muy bien!) El vendedor es feliz porque tiene el dinero
efectivo en la forma de un control, derecho en el mismo momento. Tambin lleva un
hecho en blanco con l y lo llena a la mesa de cocina. No hace contratos; nunca ha
escrito un contrato para comprar una casa. Slo rellena el hecho y escribe, le
pagar 800$ por mes (o todo lo que los trminos son), y hace el vendedor firmar el
hecho. Ahora posee la casa. (Si escribe en una hoja de papel, Yo [su nombre], haga
por este medio el hecho a Robert Shemin la propiedad en 123 calle de Apple por
50000$ y firme y fchela, poseo esa casa.) Mi amigo toma el hecho, se va a casa y
llama su compaa del ttulo para hacer una bsqueda del ttulo para confirmar que
no hay embargos preventivos en la propiedad. Como ha expedido un cheque del estado,
se necesitan un par de das para despejarse. Si el acuerdo comprueba, deja al
control pasar; si no, anula el control y vuelve y se dirige al vendedor. Es esto
simple. Posee al menos 100 propiedades. A propsito, consigui el pago al contado
de 3000$ de su compaero financiero de 15 aos, que le presta el dinero en el 10
por ciento. No usa un penique de su propio dinero, aunque su capital propio sea ms
de $10 millones.

185

Un de tres dormitorios ms viejo, el de un baos pblicos en ciertas reas de


Columbus, Ohio, podran valer 90000$ en el mercado de hoy si se arreglara. Diga que
se necesitan 5000$ en reparaciones. El banco lo posee y pregunta a 65000$. Su
primera oferta de 45.836$ se rechaz. Ese rechazo dice que necesita ms
informacin. Los nmeros indican que podra ser un bien acuerdo (porque 65000$ ms
5000$ o 70000$, para una propiedad que se podra revender por 90000$ produciran
una ganancia de 20000$). Quiere comprarlo por 50000$. El banco quiere 65000$; puede
perder este acuerdo ms de 15000$ y no hacer 20000$. Tiene sentido de aumentar su
oferta si todava puede hacer 20000$? Si no ir a 65000$, alguien ms va - alguien
que gastar 5000$ para fijarlo, venderlo por 90000$ y hacer la red de 20000$.
Salto en ello! Har mucho dinero sin ser avaro. Firman su oferta rpidamente,
porque va a venderse rpidamente. La mayor parte de inversionistas compran la
propiedad por uno de dos motivos:1. convenir y venderse 2. Alquilar para flujo de
fondos

Por supuesto ahora sabe algunos modos de sacar ganancia sin usar su propio dinero
con ventas al por mayor, opciones del arriendo y finanzas creativas. Siempre
pngase en el lugar del usuario final para asegurarse que es muy para cada uno
implicado. Si va a sacar ganancia sin usar sus fondos propios por wholesaling una
propiedad a un comprador que va a fijarlo y venderse o alquilarlo - dirige los
nmeros y se asegura que es muy para esa persona, tambin.

186

Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

Generalmente, la gente que compra una propiedad de fijarlo y venderlo quiere hacer
la ganancia de al menos 15000$ de una casa que vendern por 80,000$ o menos. En
casas que se venden por de 80000$ a 300000$, buscan una ganancia del 18 a 25 por
ciento. Por supuesto, stas son slo generalidades. Hay excepciones, pero debe
valer el tiempo del rehabber, esfuerzo, y costar para comprar y fijar una
propiedad. Tome la cantidad de alquiler, luego descuente hipoteca, impuestos,
seguro, vacante y reparaciones. (Alquiler - los impuestos - seguro - vacante + se
dirigen = flujo de fondos.) Generalmente, la vacante y la reparacin en una
vivienda unifamiliar se extienden del 15 a 30 por ciento del alquiler grueso. Si el
alquiler es 1000$ por mes, salga en todas partes de 200$ a 300$ por mes para
vacante y reparacin. En un doble, la cifra que descuenta del 25 a 40 por ciento
para vacante y reparacin, porque duplexes son acuerdos de dos unidades y la gente
se acerca y ms con frecuencia que para viviendas unifamiliares. Tendr que
incurrir en gastos para pintar y alquilarlos, y a menudo son vacos ms largo que
viviendas unifamiliares, por tanto tendr gastos de la posesin, tambin. Algunos
bloques de pisos tienen una vacante y precio de reparacin del 30 a 50 por ciento
de la cumbre. Sin falta verifique estas estimaciones con gerentes de la propiedad y
Agentes inmobiliarios en su rea. Esto es algo del cual muchos inversionistas
olvidan. Si planeo venderme a inversionistas, quiero asegurarme que pueden hacer el
dinero del acuerdo, y estos nmeros contan la historia.

Saque la Emocin

Aqu est un ejemplo de cmo no tomar una decisin de la inversin.

187

Mira una casa y dice, Robert, encontr una casa. Es una gran vecindad. La gente al
lado es agradable; tienen un fondo hermoso en el traspatio, los nios son grandes,
es un distrito escolar realmente bueno. Hago una pregunta: Qu vale la casa?
Bien vale 200000$, pero djeme decirle sobre la escalera. Son realmente grandes.
Va sin cesar con la emocin alta porque quiere hacer su primer acuerdo. Hago otra
pregunta: Cunto son las reparaciones? Nada, no hay ninguno. Entonces hago una
tercera pregunta: Para qu lo puede conseguir? Quieren 198000$. Espere un
minuto. Dijo que vale 200000$, y quieren 198000$. Esto no es un acuerdo. Pero es
una gran casa. Amo la vecindad. Mi suposicin debe conseguir el entusiasmo de esta
transaccin. Todo que tiene que saber es los nmeros. A menos que vaya a vivir all
usted mismo, quitar sus emociones del proceso. Sus inversiones son sus inversiones.
Los hace para hacer una ganancia y ayudar a la gente.

Determinacin muy

Si un corredor de bienes races dice, Tengo un centro comercial para la venta y


los vendedores se motivan, comienzan las negociaciones preguntando, Por qu se
venden?
188

Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

Bien, salen del negocio del centro comercial y compran otro negocio, por tanto
necesitan el dinero. Significa esto que se motivan? Tal vez. Haga ms preguntas:
Cunto han posedo el centro comercial? Posedo esto durante 30 aos y comprado
esto por 100000$. Cul es la hipoteca corriente en ello? La propiedad vale $5
millones y slo tomaron a prstamo $4 millones contra ella, por tanto deben $4
millones. Ahora sabe. Ms que probable, el precio del fondo es $4 millones, porque
esto es lo que deben. Cul es la menor parte de cantidad cree que tomarn para
este centro comercial sin la negociacin? Cul es su precio del fondo? Quieren
$5 millones. Qu vale la propiedad? El ao pasado valor en $5 millones.
Considerando este nmero, es que un acuerdo? No. Cundo lo tienen que vender
por? Ah mi Dios, lo tienen que vender en las prximas cinco o seis semanas porque
un nuevo acuerdo de cierre.
189
La punta de Robert
No importa si es una casa, centro comercial, doble o acuerdo de la tierra de 100
acres, consiga todo por escrito. No crea lo que la gente le dice. Mire las ventas
comparables y gurdelos en su archivo para la futura consideracin. Si son no
vendedores motivados ahora mismo, mantienen el archivo y revisan de nuevo cada dos
semanas ms o menos, porque las cosas cambian. Se podran hacer motivados mientras
que el tiempo contina.

Esto significa que se podran motivar, por tanto podra ofrecer $4 millones y ya
no. Si los vendedores dicen s, pueden salir de la vieja deuda y en su nuevo
proyecto. Lo podra poner segn el contrato por $4 millones y encontrar a alguien
comprndolo por $4,5 millones ya que vale $5 millones. Pero esto no es todava un
muy muy porque la ganancia es delgada y ventas de la propiedad comerciales toman
ms largo que residencial para cerrarse. Est realista, y no tome un riesgo grande
en esto. Recuerde, haga las preguntas, saque cualquier emocin y consiga los
nmeros reales.

190

Descubrimiento y evaluacin de acuerdos

Hoja de trabajo de la forma de anlisis de la propiedad

La direccin de propietario o Telfono del nombre del vendedor # el Tipo de la


Direccin de la propiedad Cmo lo encontr Telfono del nombre de la Remisin #
Direccin Por qu lo venden? Cuando lo deben vender por? Price quiso el Valor hoy
las Reparaciones necesitaron la Fecha comprada por el dueo Amount de la deuda en
Trminos de la propiedad del Importe de deudas de la Tasa de inters de Pagos del
prstamo / Aos del mes dejados pagar el Precio de compra Price negoci el Bao de
la Cama

El ttulo del trabajo de escribir est de cuyo nombre?


191

capitulo

1 1

Aun cuando est en la pista correcta, terminar la carrera si slo se sienta all.
- WILL ROGERS

Prstamo cuando tiene crdito incobrable

el ere's cmo puede subir a la pista correcta para prestar dinero aun si su crdito
se ha daado.

Reparacin del crdito


La reparacin del crdito es ilegal el modo que la mayor parte de personas la
presentan. La nica gente que puede reparar legalmente y ticamente su crdito es,
un servicio de orientacin del crdito, y posiblemente su abogado. La reparacin
del crdito es tan importante porque afecta lo que paga por el dinero - para sus
coches, para su seguro de vida, para la propiedad. Cuando compra la propiedad,
afecta
193

su capacidad de tomar a prstamo. Cuando vende la propiedad, el crdito de sus


compradores le afecta. La mitad de todos los contratos de bienes inmuebles falla
porque la gente no puede tener derecho a la financiacin, y saber sobre la
reparacin del crdito ayudar no slo usted, sino tambin sus compradores. He
tenido tantos compradores que creen que son la compra incapaz una casa porque su
crdito es horrible y no tienen pago al contado. Entonces, 60 das ms tarde,
compran una casa porque les ayudamos a tener derecho al pago al contado. Tambin
les hemos ayudado a aumentar su crdito o usar algunas tcnicas de financiacin
creativas para tomar posesin de la propiedad. Vamos a revisar algunos de stos.
Esto le ayudar a comprar y venderse. Aproximadamente la mitad de todos los
informes de crdito tiene un error en ellos, por tanto tiene que conseguir una
copia de todos sus informes de crdito. La gente puede llamar compaas del crdito
y solicitar copias de sus informes de crdito. Tambin estn disponibles en
www.shemin.com. Consiga una copia suya y revsela. Si hay errores, tiene que
escribir en y hacer quitar a aquellos. Puede hacer esto usted mismo, o puede
contratar a un abogado o a alguien para representarle. Desafo cualquier
informacin malo est en el informe, y siga desafindolo hasta que se quite. Segn
la ley federal, las oficinas de informacin del crdito tienen 30 das para
responder, y a veces no tienen los trabajadores o el tiempo para investigar y
verificar la informacin. Si no pueden hacer esto dentro de 30 das, tienen que
quitar las palabras de ofensa. Entienda que la ley tambin dice que estas compaas
no tienen que reaccionar a reclamaciones frvolas, as hay una pequea deriva para
ellos, pero lo que a menudo pasa es que las compaas de reparacin del crdito
slo siguen desafiando los hechos (p.ej., la fecha es incorrecta, la cantidad es
incorrecta, esto no es el mo). Simplemente por falta del poder de la gente, una
posicin mala se puede ablandar. Esto es que llamado
194

Prstamo cuando tiene crdito incobrable

las compaas de reparacin del crdito hacen - siguen desafiando y desafiar y


desafiar. Si un informe incorrecto no se fija, tiene el derecho de solicitar los
documentos del prstamo originales. Mucha gente no sabe que, y a veces no los
pueden producir. Esto tambin podra quitar el problema del crdito. Ciertas
quiebras no se relatan exactamente, y a veces los tribunales de quiebras no
responden cuando las compaas de reparacin del crdito los llaman para verificar.
Algunas personas me han dicho que hasta las quiebras se pueden quitar slo
desafindolos. Otra vez, las compaas de la clasificacin crediticia no tienen el
tiempo para responder. Sin embargo, los desafos no pueden ser frvolos. Pero
quin decide qu es frvolo? Mucha gente encuentra que, slo desafiando un informe
por escrito, los artculos se quitan. Puede hacer esto usted mismo o puede
conseguir que un profesional le ayude. Muchas compaas de reparacin del crdito
dicen que lo pueden hacer. Algunos de mis compradores han probado un servicio esto
realmente es dirigido por abogados. Ha llamado www.CreditLawyer.com. No se afilian
conmigo ellos, pero he visto a la gente conseguir verdaderos resultados porque
trabajan con verdaderos abogados. Estn en Internet, cobran 50$ por mes, y por lo
general trabajan con la gente durante tres a cinco meses. (Tambin, ver la seccin
sobre ingresos residuales en el Captulo 2, Sistemas para el xito. Habla de una
compaa llamada PrePaid Legal Services, Inc., que provee a sus miembros de
abogados que han conseguido resultados buenos para algunas personas porque saben
cmo escribir cartas eficaces.) Consiguen una copia de su informe de crdito, lo
comprueban y desafan algo que esto sea incorrecto. Desafe algo que no piense
debera estar en all y mantenerse provocativo. Asegrese que lo hace con todas las
tres de las oficinas del crdito principales, Equifax, Experian y Unin de
Transaccin.
195

Haga cosas que mejoran su crdito y no hacen cosas que hacen dao a l. Tenga mucho
cuidado sobre quien comprueba su crdito. Cuando arrienda o compra un coche, a
veces la representacin enva solicitudes a ocho o nueve compaas financieras y
comprueba su crdito ocho o nueve veces. Toda esa actividad derriba su puntuacin
de crdito. Pregunte a cada uno cmo comprueban su crdito y cmo afectar su
puntuacin de crdito. Si tiene una situacin especial que afecta su capacidad de
pagar sus cuentas (p.ej., divorcio o enfermedad), puede escribir una explicacin no
emocional, hasta 100 palabras, y atarla a su informe de crdito. Entienda el
crdito por tanto puede ayudar a sus potenciales compradores.

Dinero hacer corretaje


Hemos hablado de la utilizacin del dinero de otra gente. Ahora vamos a tomarlo al
siguiente nivel donde se har un negocio entero para usted. En vez de prestar
dinero del banco, se puede hacer el banco. Qu hacen los bancos? Toman el dinero
en la forma de depsitos, pagando el inters del 1 a 3 por ciento, luego se vuelven
y lo prestan en el 7 a 18 por ciento - y las compaas de la tarjeta de crdito
cobran el inters de hasta el 29 por ciento. Ha notado que los bancos y las
compaas de seguros tienen los edificios ms grandes y los vestbulos ms
agradables? Hacen porque toman su dinero, sostenindolo, y lo prestan. Deje de
dejar a los bancos hacer todo el dinero; puede aprender a ser el banco. Ha
aprendido cmo analizar, verificar, y encontrar acuerdos buenos. Si una casa vale
300000$, es un muy bajo riesgo para comprarlo por 180000$. Tambin es el bajo
riesgo para prestar 180000$ en algo digno 300000$. Por qu? Como si la gente no
hace sus pagos, consigue algo digno 300000$ por 180000$.
196

Prstamo cuando tiene crdito incobrable

Al dinero del agente de bolsa, use fondos que ganan muy poca vuelta en un IRA, unos
401 (k) u otras inversiones. Hgalos rodar en un IRA autodirigido, o hgalo
directamente y preste el dinero a usted. A propsito, su IRA no puede hacer
autotransacciones - es decir no puede prestar su dinero del IRA a usted, pero
puede prestar el dinero segn sus propios acuerdos, o puede conseguir que otra
gente le preste dinero, y las tasas de rendimiento pueden ser bastante altas.
Podra usar su propio, pero es an mejor usar el dinero de otro gente (OPM).
Encuentre a la gente con mucho dinero que no hace mucho en su IRA o 401 (k) s o sus
inversiones, luego les ofrece vueltas que son ms altas. Comience preguntando que
tipo de vuelta hacen ahora. Si hacen el 7 por ciento, les ofrecen el 8 por ciento.
Si hacen el 8 por ciento, les ofrecen el 9 por ciento. Si hacen 10, ofrecen ellos
el 11 por ciento, pero no van demasiado alto o los espantar. As establezca un
negocio una vez que aprenda cmo analizar la propiedad, luego encuentre a otros
inversionistas y ofrezca prestarlos dinero. Una de las dificultades ms grandes
para inversionistas a los que les gusta comprar la propiedad de convenir y venderse
es que siempre son fuera del dinero efectivo. Aun si tiene el crdito bueno y un
registro comercial bueno, es difcil prestar dinero a una casa que necesita
reparaciones. An la mayor parte de los vendedores motivados y acuerdos buenos que
encontramos estn en propiedades esa necesidad reparaciones. La mitad del tejado se
va, o el suelo se ha hundido, o las ventanas fallan. Una persona va al banco y
dice, me gustara tomar a prstamo 50000$; la casa vale 80000$. An el banco o la
compaa de la hipoteca a menudo no prestarn el dinero en casas que estn en el
mal estado. Pueden el depsito el dinero, pero va a tomar 30 a 45 das para
cerrarse debido a todo el trabajo de escribir, comprobando el crdito, la
informacin de la declaracin de renta creciente, etctera. Entonces, la semana que
se supone que cierra, podran querer ms
197

La punta de Robert
El dinero efectivo es el rey, la rapidez es la reina. Ms en efectivo tiene, ms
acuerdos encontrar. Ms rpido es capaz de cerrarse, ms acuerdos que completar y
ms dinero que har.

trabajo de escribir. Entretanto, su vendedor motivado puede desaparecer. Es mejor


de dinero para tratar con el dinero efectivo. Una manera de ayudar a la gente,
incluso usted, cerca ms rpidamente es tener el acceso a cantidades grandes del
dinero difcil o privado hizo corretaje el dinero. Cada estado es diferente;
concuerde con sus propias agencias reguladoras estatales para asegurarse que no
viola ninguna regla o leyes. Si presta dinero en el 8 por ciento, lo presta en 11 o
el 12 por ciento. En qu tasa de inters prestara el banco a un inversionista de
bienes inmuebles que tiene el crdito decente? Generalmente, entre 6 y el 8 por
ciento, pero precios cambian constantemente. Muchos prestamistas difciles cobran 5
a 10 puntos frente cuando los bancos regulares cobran 2 o 3 puntos, porque los
bancos tardan mucho y pueden no cerrar el prstamo. Cuando los bancos culpan 9, 10,
o inters del 11 por ciento, muchos prestamistas difciles cobran el 11 a 20 por
ciento. Es justo esto al prestatario? Si los nmeros trabajan para el prestatario,
es. Si los prestatarios pudieran perder muy por otra parte, es. Diga que encuentran
una casa esto vale 300000$ por 140000$. Van a comprarlo, fijarlo hasta lo venden y
hacen ms de 100000$ despus de sus reparaciones. Para esto para pasar, la casa se
tiene que cerrar en dos semanas, an el banco dijo que va a tomar un mes para
cerrarse y ni siquiera pueden conceder el prstamo porque la casa necesita
reparaciones. Como un prestamista difcil, ofrece cobrarlos 10 puntos e inters del
14 por ciento. Es esa feria a aquellos que son
198

Prstamo cuando tiene crdito incobrable

prestando dinero? S, porque si no tuvieran ese dinero, no seran capaces de hacer


el acuerdo. Decimos a la gente en el negocio moneylending difcil que si puede ir
en otra parte o tener el activo disponible, no pague los puntos suplementarios y
tasas de inters ms altas. Pero los prestamistas ms difciles siempre son bajos
en el dinero porque hay tanta demanda. Si alguien le prestara dinero en el 10 por
ciento y hace el 15 por ciento, cunto realmente hace? El cinco por ciento. El
cinco por ciento de 100000$ es 5000$. Si presta dinero y el prestamista no le acusa
ningn punto y cobra 10 puntos, esto es 10000$. Acaba de hacer 15000$ reuniendo a
la persona que necesita el dinero con una persona que tiene el dinero. Los
inversionistas como usted por lo general comienzan prestar dinero, compra de
pequeas propiedades y alquiler de ellos. Esto trabaja fino, pero al ratito, se
incendia tratando con los arrendatarios. Entonces se grada al siguiente nivel: la
compra aloja, fijacin de ellos y venta de ellos, y esto es grande, tambin. Puede
hacer mucho dinero y calcula bien, pero trata con contratistas, y las casas no se
venden muy rpidamente. Podra ser
La punta de Robert
Qu es uno de los mejores modos de hacer el dinero en bienes inmuebles? Finanzas.
Dinero. Papel. Como el papel no llama y se queja. Cuando es un propietario o una
casera, los arrendatarios y la ciudad le llaman todo el tiempo y le molestan.
Cuando reconstituye propiedades, los contratistas le llaman para quejarse y
causarle tensin. Si es la propiedad wholesaling, tiene que reunir a la gente,
asegrese que los compradores realmente pueden comprar, los vendedores realmente se
pueden vender, y el cierre realmente se cierra. Puede ser un dolor de cabeza. Por
tanto uno de los mejores negocios en bienes inmuebles es de papel.

199

la fabricacin de dinero bueno, pero con muchos dolores de cabeza. A este punto,
algunos inversionistas gradan y aprenden que pueden propiedades al por mayor y
hacer el dinero slo para encontrar acuerdos buenos, por tanto comienzan a hacer
esto. Entonces aprenden sobre el arriendo optioning y hacen esto. Entonces, despus
de que 10 o 20 aos en el negocio, si no son ricos y jubilados o incendiados, casi
todos los inversionistas entran en el papel. Y puede, tambin.

200

capitulo

1 2

Si un hombre tiene el dinero, es por lo general un signo, tambin, que sabe cmo
tener cuidado de ello.
- EDGAR WATSON HOWE

Proteccin de sus activos

o principio del salto su inversin inmobiliaria sin usar su propio dinero, proteja
lo que hace y tendr. Muchos principiantes de bienes inmuebles se asustan para
comenzar a invertir debido al riesgo. Con conocimiento apropiado, revelaciones
correctas y prcticas empresariales y un entendimiento de la proteccin de los
activos bsica, puede y protegerse. Si se demanda y ha puesto activos en
corporaciones, un abogado le podra acusar del transporte fraudulento. Cmo
defiende contra ello? Muestre que era solvente en el momento de la transferencia
del activo cuando hizo estas corporaciones y fundaciones. Llene un informe
financiero esta semana y signo y fchelo. Quiere que esto muestre que es solvente,
que su

201

los activos son mayores que sus responsabilidades. Si no hace esto y se demanda un
ao de ahora, podra ser difcil demostrar. Ponga todo por escrito y archvelo con
cuidado.

Solvencia financiera
Algunos de ustedes han intentado este programa de proteccin de los activos:
Ningunos activos = ningunas preocupaciones. Pero digamos no tiene dinero y su
seguro es inadecuado y se est demandando. Cmo coleccionaran los abogados
800000$ (o millones de dlares) creen que merecen? Esperaran hasta que consiguiera
un trabajo. Los juicios son buenos para en todas partes de 7 a 10 aos en muchos
estados. Los abogados buenos podran esperar 10, 20, o hasta 30 aos, esperando que
vaya a la universidad, consiga un trabajo y haga el dinero. Entonces, siempre que
tenga un poco de dinero o una cuenta bancaria o una casa que quiere comprar, atan
sus activos. Ha llamado la decoracin, y es similar a manutencin de menores y
pensin alimenticia. Si tiene el dinero, quin podra venir despus de usted? Los
demandantes, abogados, el gobierno, el IRS, el EPA, el excnyuge, afectan a socios
de negocio, o hasta clientes. Comience a pensar en la proteccin de los activos
ahora aun si no tiene activos, porque las cosas pueden pasar ms tarde. Lo
siguiente es modos que puede comenzar a proteger sus activos.

Evite actividades arriesgadas

Puede creer que los sonidos locos, porque es slo el sentido comn. Sin embargo,
una de las actividades ms arriesgadas en bienes inmuebles es la propiedad

202

Proteccin de sus activos

direccin. Los arrendatarios gerentes son la profesin ms demandada en el mundo,


an ms que doctores. Puede querer parar landlording, que es lo que hice
estableciendo a mi amigo en una empresa de gestin. Quiso hacerse un gerente de la
propiedad, por tanto le ayud a formar una compaa, que est orgulloso de poseer.
Sigue mi poltica y procedimientos, pero si los arrendatarios van a demandar a
alguien, le demandaran, porque es el gerente. Lleva mucha responsabilidad. Quizs,
tambin, puede alquilar una firma de la direccin de la propiedad y pasar su
responsabilidad.

Deje de hacer a la gente enojar

Quin demanda a otra gente? La gente enojada. La seora que derram el caf de
McDonald's caliente y se quem fue a los gerentes y dijo, Tengo una cuenta de la
limpieza en seco y puedo tener algunas cuentas mdicas. Va

La punta de Robert
Mire las actividades que hace y ve si los puede pasar a alguien ms. En primer
lugar, deje de ir en coche. Esto es una actividad arriesgada. No soy un conductor
muy bueno; lo encuentro estresante y una prdida de tiempo, por tanto vivo en
sitios donde no tengo que ir en coche. Ando, tomo taxis y contrato a un conductor.
Encontr un anuncio para alguien que quiso poseer su propia compaa de la
limusina, por tanto ayud a Limo John a establecer una compaa de la limusina. Me
conduce alrededor durante la semana ya que me ocupo de mis negocios. Me siento en
la espalda, conversacin por el telfono, me relajo, y trabajo. Si puedo hacer ms
10 llamadas telefnicas en un da y encontrar uno ms acuerdo, he pagado la
limusina. Me conduce alrededor durante la semana, y los fines de semana recoge
despedidas de soltero, bodas y promgoers y cobra 60$ por hora. Partimos el dinero,
por tanto la compaa de la limusina me paga. Hago el dinero y al mismo tiempo
elimino una actividad arriesgada.

203

algo? Los gerentes de McDonald's no dijeron ningn camino, no queremos or sobre


ello. Se enfad, luego persigui su queja ante la cadena de mando y consigui la
misma reaccin. No tuvieron cuidado de ello. Se hizo ms enojada. Habra sido una
poltica buena de decir, No vamos a hacer a nuestros clientes enojar. Podran
haber pagado su cuenta de limpieza y haberle ofrecido un par de Macs Grandes
libres. No podra haber sido tan enojada. En cambio, McDonald's decidi ahorrar
algn dinero y termin con un pleito el milln multi-de dlar. La mayor parte de
propietarios, las caseras y los inversionistas de bienes inmuebles tratarn de
salvar 200$ no fijando una cmoda o 50$ no encontrando a un arrendatario a mitad de
camino - y luego terminar con un pleito de 500000$. Deje de hacer cosas que podran
enfadar a la gente enojada; siempre trabaje con ellos; est en su lado. No vale la
pena para hacer a la gente enojar y arriesgar de demandarse. Pese los verdaderos
gastos y ventajas. Las polticas del juego y los procedimientos y los siguen.
No tenga empleados

Si tiene empleados, es responsable de todo que hacen y cada uno que atropellan.
Esto es la responsabilidad alta. Puede eliminar quizs el riesgo de tener
empleados. Hacindolos subcontratistas. Dgales hacer independientemente del
trabajo que hacen, poniendo sus propias horas, despus de acuerdos del
subcontratista, y hacindose el autnomo. Una vez tena 18 empleados que me
ayudaron a manejar mis propiedades, hizo reparaciones, etctera. Un da hice a
todos ellos subcontratistas. Era uno de los mejores das de mi vida - reducir el
dolor de cabeza y la responsabilidad de la necesidad de manejar a empleados.

204

Proteccin de sus activos

No haga reparaciones usted mismo

Si repara algo y se rompe y hacen dao a alguien, probablemente se creer


responsable. Uno de mis mejores amigos en Nashville compr una casa para convenir y
venderse. Su contratista reparaba la cubierta, y mi amigo sali y le ayud. Serr
madera, provisiones llevadas, y ayud a la parte del clavo de la cubierta juntos.
Construyeron la cubierta, vendieron la casa e hicieron un trabajo bueno. La
cubierta podra sostener sin peligro a 18 personas. Cuando la gente que compr la
casa tena un partido, haba 30 personas en la cubierta y se cay; 12 de ellos
fueron al hospital en una ambulancia. Demandaron al contratista y ganaron ms de $1
milln. Tambin demandaron al dueo. Llam su compaa de seguros, pero su seguro
de responsabilidad civil no le cubri para la construccin. Haba estado sirviendo
de un contratista sin el seguro de un contratista o constructor. Por suerte, haba
puesto en prctica algunos instrumentos de proteccin de los activos que est a
punto de aprender. Si no tuviera, podran haber atado todo que posee personalmente,
incluso su cuenta bancaria. Sin embargo, haba establecido cosas correctamente en
sociedades annimas y algunas verdaderas fundaciones, y negoci un establecimiento
de 3000$. Deje de ser un contratista; deje de hacer sus propias reparaciones. Pase
ese negocio de responsabilidad alta al contratista general. Recuerde, es
responsable y no se puede asegurar por todas las actividades en las cuales se
tienta tomar parte.
Deje de poseer cosas usted mismo

Esto le protegera de demandarse. Uno de mis mejores amigos posee ms de 20000


unidades de bienes inmuebles y vale mucho dinero. Adems, no posee nada. Hace un
1989 Preludio de Honda posedo

205

por su compaa. LLCs y las fundaciones poseen todo lo dems. Si le demanda,


probablemente no conseguir nada.

Instrumentos para proteccin de los activos


Vamos a hablar de una variedad de modos que puede proteger sus activos.

Pliza de seguros del paraguas

Tena un accidente de trfico terrible cuando era un adolescente. Si mis padres no


hubieran tenido seguro del coche cuando tena esta ruina horrible, habran perdido
todo que poseyeron: la casa, el coche, la cuenta bancaria, la cuenta de ahorros.
Estos activos habran sido probablemente atados por los tribunales para pagar el
juicio sobre el accidente. Por suerte, mi padre acababa de pagar 140$ por ao
suplementarios por una poltica del paraguas de $1 milln, que nos protegi de
perder todo. Sugiero que saque sus polticas del seguro de automvil, polticas de
bienes inmuebles y polticas de la tierra, y lea las excepciones. El seguro de
propiedad por lo general no cubre la guerra nuclear, el terrorismo y el mal manejo
de agua entubada. Si las inundaciones de la ciudad y el agua arruinan su casa, su
seguro probablemente no lo cubre. Sepa sus excepciones. Por ejemplo, el seguro no
le cubre para ninguna acusacin penal. Si se duerme en la rueda de su coche y causa
una ruina (o su adolescente hace) y alguien muere, se puede acusar del homicidio
sin premeditacin, y su seguro de automvil no pagara la defensa criminal. Esto un
agujero grande en su plan de proteccin de los activos.
206

Proteccin de sus activos

Con la mayor probabilidad, su agente del seguro de automvil le dijo que 300000$
son la cobertura estndar, y esto es cunto tiene. Pero si aniquila a una familia o
los pone en cuidados intensivos durante tres meses, esto 300000$ no durarn mucho
tiempo. Llame a su agente de seguros y pida detalles aproximadamente una poltica
del paraguas de $1 milln. Cubrir probablemente su conduccin, posiblemente hasta
cinco propiedades del alquiler y otras cosas. Es es una poltica buena que costar
probablemente slo aproximadamente 140$ a 250$ por ao.

Cmo trabaja una poltica del paraguas


Vamos a hablar de cmo trabaja un pleito. Va en coche calle abajo y entra en una
ruina de coches mala. Tiene slo 100000$ del seguro, y las cuentas mdicas para la
familia herida son 500000$, ms podran conseguir ms $1 milln si le demandan.
Tiene slo 100000$ en el seguro, pero tiene muchos bienes inmuebles y dinero. Sus
abogados inmediatamente amarran toda su propiedad, diciendo que est a punto de
demandarse as no puede gastar nada. Cierran sus cuentas corrientes mientras el
pleito contina. A propsito, el IRS y otras agencias gubernamentales tambin
pueden hacer esto. Seguramente no puede actuar fcilmente si no puede usar sus
cuentas bancarias, verdad? Ahora digamos tiene una poltica del paraguas de $1
milln. Hiri a alguien en un accidente, por tanto afronta un pleito grande y los
demandantes quieren mucho dinero. Su compaa de seguros los llama y dice que tiene
una poltica de $1 milln. La compaa dice que escribir a los demandantes un
control de $1 milln. (Recuerde, su abogado toma el 20 a 50 por ciento de esto $1
milln.) El abogado podra recomendar que su clientes rechacen la oferta y le
demanden, que podra tomar tres o cuatro aos en los tribunales. La ganancia en el
tribunal puede espigar $2 millones o ms, pero es arriesgado contra la probabilidad
de conseguir $1 milln inmediatamente. En estas circunstancias, colocarn
probablemente del tribunal. Puede ver cmo una poltica del paraguas ofrece mucha
proteccin y podra ayudar a evitar un juicio largusimo, costoso si algo mal pasa
a usted o su familia.

207
El seguro de accidentes de trabajo de los trabajadores

Cuando tenga la gente que trabaja en su propiedad, asegrese que tienen la


compensacin de los trabajadores y se aseguran que tiene una copia de la
documentacin. Si contrata a la misma gente cada semana, y si alguien cae su tejado
y se hace dao, se podra demandar. Sin embargo, va a decir, Pero el signo en su
coche y las palabras en su trabajo de escribir dijo licenciado, unido, asegurado.
Esto no significa que tienen cualquier verdadero seguro. Si no tienen comp de los
trabajadores, el juez podra dictaminar que la parte perjudicada se licencia de su
empleado y que debera haber tenido comp de los trabajadores, por tanto debera
pagar 100000$ por un brazo roto o un deslomado. Si hacen slo un trabajo para
usted, sin embargo, no van a juzgarse a sus empleados. En el apndice de este libro
puede encontrar acuerdos del subcontratista. Seleccione el que que trabaja para
usted y asegrese que sus subcontratistas lo llenan
La punta de Robert
Renase con sus agentes de seguros esta semana, hable de todas sus actividades y
pregunte si tiene bastante seguro. Si dicen absolutamente, los hacen ponerlo por
escrito. Si no lo pondrn por escrito, encuentre a otro agente de seguros. Dijeron
a uno de mis mejores amigos que la cobertura de 300000$ sera bastante para el
seguro de automvil. Tena un accidente de trfico malo, acudi a los tribunales y
perdi un pleito de 950000$. En el soporte, declar que su agente de seguros dijo
que necesit slo 300000$. Su abogado puso al agente de seguros sobre el soporte.
Bajo el juramento, neg que hubiera dicho esto. Si mi amigo hubiera seguido mi
consejo, podra haber mostrado al juez la documentacin escrita y habra tenido un
argumento ms fuerte - y quizs podra haber archivado hasta una reclamacin contra
el agente de seguros.

208

Proteccin de sus activos

y que tiene la prueba del seguro. Tambin gasto aproximadamente 700$ por ao para
tener el seguro de accidentes de trabajo de mis propios trabajadores. No tengo
empleados, pero si se juzga que uno de mis contratistas es mi empleado porque perd
una causa judicial, comp de mis propios trabajadores dar puntapis en. No sugiero
que cada uno lo consiga, pero se dirija a su agente de seguros sobre si lo
necesita.

Segregue sus activos

Si todo que posee est de su nombre y se demanda, podra perder todo esto. Puede
usar corporaciones o sociedades para segregar todas sus actividades en baldes
diferentes del riesgo. Digamos tiene tres negocios. Hace la inversin de bienes
inmuebles, que es un balde. Usted casas mayoristas, otro balde. Tal vez dirige una
construccin o empresa de gestin de la propiedad que es el alto riesgo.
Seguramente quiere poner esto en una entidad separada - su tercer balde. Si algo
pasa a una de aquellas entidades, slo pierde lo que est en ese balde particular.
Ahora mismo, si el nico balde que usa es su personal, podra perder todo. Un
cirujano plstico rico que se cas posey un negocio de riesgo elevado. Si algo se
equivocara, se podra demandar, por tanto l segregado sus activos, poniendo
algunos de ellos del nombre de su esposa. Por ejemplo, puso las vacaciones a casa y
una cuenta bancaria grande de su nombre. Si se debiera demandar, podra perder su
prctica y un poco de dinero, pero todava podran guardar la casa y cuenta
bancaria - independientemente de lo que estaba del nombre de su esposa. Puede hacer
esto, tambin. Pero mire: la esposa del cirujano termin por casarse con el
muchacho del fondo, y ahora poseen esa casa y cuenta bancaria! Estar
209
cuidadoso de puesta de activos de los nombres de los miembros de familia. Si decide
partir la propiedad - unos a su cnyuge, unos a sus nios - se aseguran que confa
en ellos completamente. Hay un mejor camino: Use fundaciones y corporaciones; as
puede controlar sus activos y protegerlos al mismo tiempo.
Consiga cosas de su nombre

Una de mis cosas favoritas de hacer es comprobar rollos de la contribucin


territorial y buscar la msica y las casas de las estrellas de cine y ver lo que
pagaron por ellos. Si las casas estn de sus nombres, puede averiguar cuando se
compraron, ya que cuanto, y cuales las deudas son.
Haga acuerdos para sus nios
Haga a sus nios un favor y haga algunos acuerdos de bienes inmuebles para ellos.
Puede querer abrir un IRA autodirigido para cada uno de ellos as pueden ganar
ingresos libres de impuestos. Compre una casa o doble con un descuento y pngalo en
sus nombres u opcin del arriendo esto. Cuando tengan 18 aos o 20, harn pagar una
casa por. S que el colegio ser supercaro cuando mi hijo Alexander est listo -
para entonces sern probablemente 100000$ por semestre o algo, por tanto he tomado
unos duplexes y los he puesto en su nombre. Cuando tiene 18 aos, tendr la
propiedad por la cual esto se paga. Si es un vagabundo absoluto, al menos tendr un
doble para vivir en y puede alquilar el otro lado por el dinero de cerveza. Si
quiere ir a la escuela, podemos vender el doble y usarla para pagar el colegio. No
es esto interesante que la mayor parte de personas harn ms para alguien ms que
van para s? Lo podra encontrar con fuerza yendo ah y hacer un acuerdo para usted
de hacer el dinero, pero cuando hace algo para sus queridos, trabajar cinco veces
ms difcil. Tal vez el primer acuerdo que hace no debera ser para usted; tal vez
lo debera hacer para su cnyuge o nio.

210

Proteccin de sus activos

Le gustan abogados que tienen el acceso a esa clase de la informacin sobre usted?
Esto es la primera cosa que los abogados buenos comprobarn si quieren demandarle.
Quieren saber si pueden coleccionar dinero. Si tiene un pleito grande contra usted
y no posee nada y no tiene el seguro, no van probablemente a ponerse mucho y as
pueden no venir despus de usted. Si tiene fondos de inversin y cuentas bancarias
de su nombre, los podra perder en un pleito. Lo que hago es envolver mis
inversiones en un contrato de seguro, en una anualidad de la variable de seguros de
vida basada en fondos de inversin. Si me demando, no se pueden poner a estos
activos, porque es casi imposible atar cualquier tipo del contrato de seguros de
vida. Para salvaguardar su dinero, puede querer pegarlo lejos en el seguro de vida.
Para tomar su casa de la esfera pblica, transfiralo en una confianza de la tierra
o un fideicomiso irrevocable. No entiendo por qu la gente que estableci
fideicomisos activos o fideicomisos irrevocables usa sus propios nombres (p.ej., el
Fideicomiso activo de la familia Anderson). Si lo hace para el anonimato, por qu
uso su nombre? Todas mis fundaciones se titulan despus de la direccin de la
propiedad (p.ej., la 1010 Confianza de Jones Street para la casa en 1010 Jones
Street). Si alguien hace una bsqueda del ttulo y busca a Robert Shemin, esa
casa no se revela. Mi consejo debe conseguir una confianza de la tierra y
transferir su casa en ella. Esto le da el anonimato y un poco de proteccin. Cuando
comienza la fabricacin de dinero, establece un LLC para cada balde de actividades.
Si posee algunas propiedades del alquiler, pone a aquellos en un LLC. Tal vez hace
muchos wholesaling - tienen un LLC que hace esto, y todava puede amortizar todo.
La mayor parte de abogados y los contables recomiendan establecer una sociedad
annima si posee bienes inmuebles.
211

Forme una corporacin

Hay muchos tipos de entidades para elegir de tomar activos de sus sociedades del
nombre, S corporaciones, C corporaciones y sociedades annimas. Si alinea a 100
abogados y contables que saben que los bienes inmuebles, 99 dirn que una sociedad
annima (LLC) es probablemente la mejor manera de ir si posee bienes inmuebles.
Tiene todos los atributos de los dems y mucha flexibilidad. Casi algo que haga con
cualquier otro tipo de corporacin o sociedad que puede hacer con un LLC. Por otra
parte, una sociedad de responsabilidad limitada tiene desventajas: Un socio
colectivo sera obligado de todo que hace (y viceversa), un compaero limitado no
puede participar como un gerente. Con una sociedad annima cada uno se protege, no
hay responsabilidad general, y cualquiera puede ser la parte de la direccin.
Digamos posee 20 casas por valor de $10 millones y estn de su nombre cuando se
demanda. El tribunal ata las casas; no los puede vender y no los puede financiar de
nuevo. Su cuenta bancaria est de su nombre; el tribunal ata su cuenta bancaria y
no puede expedir ningn cheque. Entonces las ordenes judiciales las casas para
venderse para pagar el juicio. Me gusta encontrar a la gente afortunada y
copiarlos. Por ejemplo, Hoteles de Marriott, Hoteles de Hyatt y muchos pisos
grandes no se poseen usando fundaciones de la tierra; se poseen usando sociedades
annimas. Si es bastante bueno para ellos proteger un edificio de $19 millones, es
bastante bueno para m con mis 50000$ o 100000$ dobles. Diga que tiene 20 casas en
una sociedad annima y es el miembro-gerente del LLC. Una de las casas incendia. Es

212

Proteccin de sus activos

demandado para $10 millones y pierden el juicio. Los demandantes generalmente


consiguen slo un pedido de cobro, pero no pueden romper la compaa y no le pueden
hacer vender sus activos. Todava puede comprar y vender casas y financiarlos de
nuevo. Un pedido de cobro declara algo como esto: Tenemos un juicio de $1 milln;
posee el 80 por ciento de la reserva, por tanto si dinero se distribuye a usted,
conseguimos la parte de ello. Si su compaa no distribuye ningn dinero ese ao,
los demandantes no lo conseguirn. Y deberan pagar impuestos sobre lo que
realmente consiguen si su LLC se estructura correctamente. Digamos su LLC hizo $1
milln, posey el 80 por ciento, y los demandantes consiguieron un pedido de cobro
por el 80 por ciento de lo que hace. Esto sera 800000$. Pero como el director
general del LLC, decide que no distribuye ningunos ingresos este ao. Tendran que
pagar impuestos sobre esto 800000$; el IRS no se preocupa si realmente lo
recibieron o no. El segundo ao que pasa, sus acreedores podra querer negociar con
usted. Un hombre acaudalado en Arkansas, 78 aos, se cay enamorado de un camarero
de 23 aos. Su capital propio estaba bien ms de $100 millones - pero estoy seguro
que era el amor verdadero. Antes de que se casaran, su abogado abog y pidi que l
pusiera sus activos en sociedades annimas e hizo. Sorpresa, sorpresa - despus de
aproximadamente un ao del matrimonio, la esposa joven divorci de su marido del
millonario. En muchos estados, cuando divorcian de usted, usted y su cnyuge cada
uno consigue la mitad de toda la propiedad y activos e ingresos. En este caso, si
todo hubiera estado de su nombre, probablemente habra recibido el 50 por ciento de
l en el momento del divorcio. Sin embargo, su abogado dijo a sus abogados que todo
estaba en sociedades annimas. Para tener acceso a ello, podra conseguir un pedido
de cobro y probablemente se concedera el 50 por ciento de lo que se distribuye del
LLC ese ao. Aunque el LLC ganara $10 millones ese ao,
213

si el gerente decidiera no distribuir algo, debera impuestos sobre aproximadamente


$5 millones con nada para mostrar para ello. El ao siguiente, tendra que pagar
impuestos sobre ms $5 millones - aun si no distribuyeran ese ao, tampoco. A causa
de esto, los abogados eran capaces de negociar un establecimiento ms favorable que
si todo hubiera estado de su nombre. A qu debe el mejor estado incorporar? Sola
ser Delaware. Entonces era Nevada. Ahora es probablemente Wyoming. No creo que
tenga que vivir all, pero tiene que tener alguien en el estado para representarle.
La mayor parte de abogados harn esto. Ciertos estados tratan de competir con otros
estados para ser los ms favorables a que incorporar. Por favor concuerde con su
propio abogado para decidir que es el mejor estado para usted para incorporar a.
Llame 866-RSHEMIN, o trabajo con un abogado Legtimo Pagado por adelantado
clasificado por la cumbre en su rea para contestar a sus preguntas y ayudarle.
Vaya a www. pre-paidlegal.com/info/shemin. Si su negocio es pasivo (es decir, posee
bienes inmuebles, pero no los maneja usted mismo), no debera registrar su LLC en
su estado natal. Si activamente se implica en un negocio, que la mayor parte de
personas son (casas que tiran, comprndolos y vendindolos), entonces aun si tiene
la sede en Nevada o Wyoming, probablemente todava se tiene que registrar con el
estado en el cual hace el negocio. Perder un poco de anonimato, pero de ser de
alguien realmente viniendo despus de usted, destaparn todo que posee. Para unos
honorarios, los mejores detectives privados en los Estados Unidos harn una
bsqueda de escala nacional e internacional de sus activos. Con unas llamadas
telefnicas, localizarn cada corporacin que alguna vez posey y posiblemente cada
confianza a la cual tena un inters. Sin embargo, si usted y su abogado establecen
cosas correctamente, con la mayor probabilidad se proteger.

214

Proteccin de sus activos

Fundaciones

Las fundaciones de la tierra estn bien, pero se pueden romper. Generalmente, en


una confianza de la tierra o fideicomiso irrevocable, controla todo, y usted y su
familia son los beneficiarios. En un corte, un abogado bueno va a decir que tiene
demasiado control y que esta confianza de la tierra es una broma. La cumbre
assetprotection abogados que conozco dice que las fundaciones de la tierra pueden
trabajar en la teora, pero en el tribunal no se podran mantener firme. Sin
embargo, las fundaciones de la tierra realmente ofrecen un poco de anonimato, que
est bien. Aqu est una ilustracin de esto. Una persona en Atlanta posey 14
propiedades, todos en fundaciones de la tierra. Tena un pleito humongous contra
l. El abogado del demandante, que no era uno bueno, pregunt si posey alguna
propiedad. Dijo no. El abogado pregunt si recibi ingresos directamente de alguna
propiedad que poseyera. No dijo y se fue, porque su propiedad se posey en
fundaciones de la tierra. No lo posey; las fundaciones de la tierra hicieron. Si
el abogado hubiera hecho la pregunta correctamente - Le tienen posedo o hacen
tiene cualquier inters a cualquier propiedad o entidad que posee cualquier
propiedad, entonces habra tenido que decir s.

La punta de Robert
Si tiene un LLC o confianza que posee la propiedad, asegrese que usted y la
confianza son el llamado asegurado, porque tan pronto como pone su propiedad en una
confianza de la tierra, la confianza de la tierra lo posee. Si la casa incendia y
el seguro est de su nombre, la compaa de seguros puede decir que no sostiene la
propiedad ms, por tanto no tiene que pagar una reclamacin. Si lo pone en una
fundacin de la tierra o corporacin, asegrese que usted y la entidad son insureds
llamado. Esta punta le podra salvar mucho dinero.

215

Mi amigo Scott, un abogado, tena un caso contra un revelador en Washington, D.C.


que vol all para investigar, e hizo una bsqueda del ttulo en el revelador para
averiguar si posey alguna propiedad. No poda encontrar a ninguno porque el
revelador guard toda su propiedad en una confianza de la tierra y los documentos
se escondieron. Scott dijo al juez, tenemos un pleito grande, esconde sus activos,
y creo que tiene una confianza. El juez public una orden judicial al revelador
para decir a Scott lo que posey, poseera y era el beneficiario a, ms todas sus
fundaciones y corporaciones. 24 horas despus de la orden judicial, el revelador lo
tuvo que presentar en la mesa o arriesgar de enviarse a la prisin. Advirtase, si
la gente es seria sobre la llegada despus de usted, pueden averiguar lo que posee.
Sin embargo, si sus activos estn en una fundacin de la propiedad o una
corporacin, probablemente se proteger. Qu es de confianza un verdadero? El que
en el cual no controla al fideicomisario. El fideicomisario es un abogado, un
contable, un banco. No puede cambiar una verdadera confianza. No es revocable; es
irrevocable. Las verdaderas fundaciones no se pueden romper en la ley. Muchas
familias ricas usan fideicomisos irrevocables. No controlan al fideicomisario. Una
vez que se establezcan, no se pueden romper.

Las puntas de Robert


Recomiendo examinar la adquisicin de un fideicomiso irrevocable. Consiga su seguro
de vida de su finca y de su nombre, luego pngalo en una confianza de seguros de
vida irrevocable por tanto no tendr que pagar el impuesto de sucesin cuando su
finca golpee la seal de $2 millones. Por lo general, su seguro de vida est de su
nombre y se incluye en su finca, pero si pone $1 milln en un fideicomiso
irrevocable, es fuera de su nombre y por lo tanto de su finca.

216

Proteccin de sus activos

Arriende, no posea

Si posee activos libres y claros, la gente le podra demandar para ellos. En


cambio, establezca su corporacin para poseer estos activos y los podra arrendar
de su corporacin. Esto le protege de perder activos en un pleito.

Use deuda como un instrumento

Si una casa vale $1 milln, y tiene la deuda de 950000$ en ella, nadie querr
reunirse en esa casa. Pero si posee una propiedad libre y clara, es atractivo por
coleccionistas. Por lo tanto, la deuda puede ofrecer un poco de proteccin de los
activos. No le digo acumular mucha deuda, pero un nivel de deudas alto realmente
hace yendo despus de sus activos menos atractivo.
Banca de la costa ya no es una opcin
Antes del 11 de septiembre de 2001, la banca costa afuera era la tcnica de
proteccin de los activos ltima. Mucha gente que conozco haca tasas de inters
altas en su dinero de la costa. Tenan cuentas bancarias en el extranjero, que se
supuso que declaraban al gobierno estadounidense, pero mucha gente no hizo porque
se arriesgaron el gobierno federal nunca encontrara estas cuentas. Desde el 11 de
septiembre, sin embargo, es muy difcil para un americano abrir una cuenta bancaria
de la costa. A menos que viva o haga el negocio costa afuera, esa fuente de
proteccin de los activos, una vez tan popular, se termina. Desde el 11 de
septiembre, nuestro Ministerio de la justicia y Ministerio de Economa han
advertido que casi cada asilo de la costa latinoamericano y sudamericano no abra
cuentas bancarias con americanos, y estos bancos se caen a la lnea.

217

Consiga unos 401 (k)

Si se demanda, es casi imposible perder sus 401 activos (k). O.J. Simpson tena un
juicio del pleito de $30 millones civil contra l. Tuvo que subastar su casa, su
trofeo de Heisman y sus efectos personales. An todava vuela en todo el pas
jugando al golf y viviendo bien en Miami. Es capaz de hacer esto debido a sus
cuentas de retiro. Si hay juicios grandes contra usted y pierde todo, puede guardar
probablemente todas sus cuentas de retiro. Por lo tanto, ponga mucho dinero en
planes de jubilacin, 401 (k) s, proyectos independientes, IRA, etctera.

218

capitulo

1 3

Cmo pasa su tiempo es ms importante que cmo gasta su dinero. Los errores del
dinero se pueden corregir, pero el tiempo se va para siempre.
- DAVID B. NORRIS

Planes de acciones

los o adquieren ms propiedad sin usar su capital propio, se debe concentrar en su


nico activo - tiempo. Cmo lo usa?

Enfoque su tiempo
Soy un abogado. No practico ms, pero realmente aprend una leccin importante de
mis amigos del abogado. Cuando trabaja en muchos bufetes de abogados, tiene que
rastrear su tiempo en incrementos de 15 minutos. En

219

hecho, muchos abogados rastrean su tiempo en incrementos de seis segundos hablando


por el telfono, porque el tiempo es la nica cosa que los abogados tienen que
facturar. Aunque no pueda ser un abogado, comenzar a rastrear su tiempo. Ayudar a
su negocio de bienes inmuebles. Rastrelo cada da en 15-o incrementos de 20
minutos por tanto sabe donde su tiempo va. Gastado por 20 minutos que se dirigen a
la persona al lado de m. Gastado por 20 minutos pensando en fabricacin de una
llamada telefnica. Gastado por 15 minutos marcando el nmero. Gastado por ms 10
minutos que se dirigen a la persona. Gastado por 20 minutos haciendo surf Internet.
Gastado por ms 20 minutos pensando en donde iba a almorzar. Gastado por 40 minutos
que van a almorzar, etctera. Cmo pasa su tiempo? En 1930, un estudio se hizo en
la gestin de tiempo en los Estados Unidos. Los investigadores entrevistaron a
1,000 de los vendedores ms profesionales, eficientes, eficaces. Recuerde, esto era
en 1930, antes de que todas las prcticas de formacin y motivacionales de ventas
modernas existieran. El estudio encontr que aquellos vendedores realmente
trabajaron slo aproximadamente 11 horas enfocadas por semana. Un estudio similar
se hizo en 1998, con investigadores que estudian a 1,000 de los vendedores ms
afortunados, enfocados, eficientes. Despus de toda la formacin, todo el
desarrollo en psicologa humana, toda la grande gente de motivacin, y todos los
libros y vdeos, el dependiente medio todava trabaja slo aproximadamente 11 horas
por semana! Cuntas horas realmente trabaja? Seis meses de ahora, cuntas horas
realmente trabajara en bienes inmuebles? Cuntas horas gast mirando acuerdos?
Rastree todas sus horas. Anote que tipo de propiedad le gustara a la venta al por
mayor. Desarrolle su foco. Dnde se siente cmodo comenzando? Hemos delineado ya
cmo va a
220

Planes de acciones

encuentre a vendedores motivados. Cunto tiempo tiene que gastar para encontrar y
tirar algunas propiedades? Dira 5 horas, 10 horas, 20 horas por semana? Despus
de que tire a una pareja y hace una ganancia, querr hacerlo tanto, pasar todo su
tiempo tirando. La siguiente pregunta es, cunto cree que tomar para encontrar un
acuerdo decente que podra ser capaz a la venta al por mayor - 30 das, 45 das, 60
das? Si slo tiene 30 minutos para trabajar una semana, le tomar mucho ms largo.
No creo que pueda hacer cualquier negocio sin destinar al menos cinco a ocho horas
por semana. Esto es todo. Cinco a ocho horas enfocadas por semana; la mayor parte
de nosotros tienen que trabajar 40 horas porque no nos enfocamos. Una vez me di 30
das para tirar algo. Le desafo a la venta al por mayor un acuerdo en los 30 a 60
das siguientes. Lo puede hacer? Lo har? Se enfocar? Si encuentra el acuerdo,
no le tomar mucho tiempo para encontrar al comprador. Va a las asociaciones de
bienes inmuebles; se dirige a Agentes inmobiliarios; responde a anuncios en el
peridico; podra dirigir hasta algunos anuncios. Hace lo que toma para encontrar a
estos potenciales compradores. Si encuentro un acuerdo en Las Vegas maana,
simplemente llamo el Compro casas anuncios. Son compradores. Una vez que consigue
un acuerdo, lo enva a compradores anticipados. El descubrimiento de compradores es
por lo general la parte fcil, una vez que haya encontrado un verdadero acuerdo.
Localice una compaa del ttulo vlido para ayudarle a cerrarse. Cmo encuentra
una compaa del ttulo vlido que sabe cmo cerrar su venta al por mayor y
acuerdos de la opcin del arriendo y esto puede trabajar con inversionistas?
Pregunte a inversionistas. Vaya a su asociacin de bienes inmuebles local. Cuando
se pone yendo, cuntos los acuerdos quisiera usted a la venta al por mayor cada
mes? Un? Un cada cuarto? Un cada seis meses? Dos por mes?
221

Despus de que hace su primer acuerdo, se hace ms fcil y ms fcil. Comenc


condominios wholesaling en la Playa del Sur, Florida. Se venden por en todas partes
de 300000$ a 800000$ y a veces ms. La ganancia media de una de aquellas variedades
de 20000$ a ms de 100000$. Qu tipo de propiedad va a hacer? Qu rea? Anote
esto y defina un objetivo. Mi objetivo es hacer un o dos pequeos capirotazos por
mes en Tennessee, donde las casas se extienden en el precio de 50000$ a 150000$. En
la Playa del Sur, Florida, trato de hacer un acuerdo ms grande, en todas partes de
300000$ a $1 milln cada cuarto. No le quiero slo para perseguir elefantes (los
supergran negocios), pasando todo su tiempo trabajando en un gran negocio. Si puede
encontrar un bloque de pisos ms grande, un centro comercial, un cacho de la
tierra, un edificio de oficinas ms pequeo en los cientos de miles o varios
millones de dlares, lo podra intentar a la venta al por mayor. Si encuentra un
acuerdo en esa variedad, los compradores son por lo general ms fciles a tratar
con porque los compradores comerciales tienen el dinero. Podra comenzar con
pequeos acuerdos, luego hacer un acuerdo ms grande ms tarde. Recuerde, cuando
entre en gran negocios se hace ms competitivo. Por ejemplo, no hay mucho concurso
por bloques de pisos que consisten en 5 a 60 unidades. Escoja un tipo de propiedad
que le gusta y especializa. Las oportunidades estn en todas partes!

Anote proyectos
Tome todas las notas para sus planes de acciones que comenz a escribir y, durante
varios minutos siguientes, anote las acciones y actividades que har

222

Planes de acciones

esta semana, la prxima semana, y las semanas siguientes para encontrar acuerdos.
Aqu estn algunos componentes claves de su plan. Decida cuanto ocio tiene que
poner en la inversin inmobiliaria. Puede tener slo cinco horas por semana porque
est ocupado, o puede querer perseguir esta jornada completa. Decida cmo va a
encontrar acuerdos. Dirija un anuncio, paseo por dlares, vaya a subastas, vaya a
la asociacin de bienes inmuebles, reparta a aviadores, llame a Agentes
inmobiliarios, etctera. Ahora haga un plan de una semana, un plan de 30 das, un
plan de 60 das y un plan de 90 das. A lo largo de los 90 das siguientes,
consecuentemente busque acuerdos, defina objetivos, y

Humor ayuda!
Un inversionista con el cual trataba de cerrar un acuerdo slo no devolvera mis
llamadas telefnicas. Est ocupado, como cada uno. Le llam un da, dej un mensaje
pidindole llamarme, y no hizo. Llam al da siguiente. Le llam 17 das en fila
antes de que finalmente devolviera mi llamada telefnica. Siempre soy corts. Nunca
me disgusto. De hecho, uso el humor. Despus de unos das, dije, Mire usted,
obviamente no me llama; podra ser durante unas vacaciones de tres semanas; podra
haber sido secuestrado por extranjeros y es incapaz de devolver mi llamada
telefnica; tal vez se ha secuestrado y se amarra en un stano. O se podra hacer
frustrado que llamo tanto y no quiero alguna vez dirigirme a m. Llmeme y djeme
saber qu razn es. Despus de ese mensaje, se ri y me llam. Por eso siempre
recomiendo ser corts, pero persistente. Mi poltica y procedimiento son llamar a
la gente especfica cada da hasta que me llamen. Cul es su poltica?

223

haga ofertas. Cuando busque acuerdos, escriba lo siguiente en el fondo de su ficha


de datos: Mi objetivo es hacer cinco ofertas la prxima semana. La prxima semana,
voy a hacer 10 ofertas. La semana despus de esto, voy a hacer 20 ofertas. La
parte ms difcil de encontrar mucho alcanza a la gente. Cuntos de usted se hacen
frustrados cuando llama a la gente y no hacen la rellamada automtica? Entienda que
si hace 100 llamadas, se dirigir probablemente a slo 10 o 15 personas. Deje un
mensaje que motiva a la gente para llamarle. Est honesto. Quizs puede decir que
tiene el dinero efectivo para ellos o que tiene que comprar 10 casas pronto, por
tanto por favor rellamada automtica pronto.

Proyectos de No-Money-Down
Anote sus un o dos modos favoritos de comprar la propiedad sin el dinero abajo. Tal
vez tiene el crdito perfecto y va a prestar dinero. Tal vez no tiene dinero o
crdito, y quiere a venta al por mayor, opcin del arriendo, y encuentra a un
compaero con el dinero. Tal vez realmente ama oportunidades que financian el cero
y haciendo ofertas del precio completo, por tanto se concentra en esto. Anote sus
respuestas a lo siguiente:

Cuntos los acuerdos quisiera usted hacer en los 30 das siguientes, 60 das, 90
das? Cuntas llamadas tendr que hacer en propiedades de encontrar aquellos
acuerdos? Cunto tiempo gastar hacindolo?
224

Planes de acciones

Cuntos las propiedades quisiera usted tener al final de ao? Dos aos y tres
aos de ahora?

Vaya a la compaa de la hipoteca o banco y pida la preaprobacin por tanto sabr


donde est de pie. Tambin, alinee a un o dos compaeros con el dinero y encuentre
a un prestamista difcil. Va a necesitarlos, porque aun si vende una propiedad a
otros inversionistas, podran necesitar el dinero, por tanto tiene que tener
fuentes. Si hace invertir el dinero cero, su vuelta es infinita.

Transacciones con consejo


No deje a otra gente pararle de comprar la propiedad sin usar su propio dinero.
Tiene familia, parientes o amigos que tratan de disuadirle de entrar en bienes
inmuebles porque creen que est loco para leer hasta esto? Djeme mostrarle cmo
fijar esto. Tendemos a conseguir el consejo de tres tipos de personas. A partir de
este momento adelante, cada vez que la gente le da el consejo, los ponen en una de
tres categoras. Esto slo no le ayudar en la inversin inmobiliaria, pero en su
mundo de los negocios, vida espiritual y vida personal. Conseguimos la mayor parte
de nuestro consejo de la gente en la categora un: aquellos que no tienen
absolutamente pista de qu hablen. La gente que le da el acuerdo de consejo de
bienes inmuebles en bienes inmuebles? No, pero le dicen lo que no trabaja.
Derecho? Conseguimos la mayor parte de nuestro consejo de la gente que no tiene
pista.
225

En la categora dos son la gente que ha hecho algo, ha fallado miserablemente en


ella y ama decirle sobre ello. Compr el curso de bienes inmuebles anunciado por
la TV. Hice dos llamadas telefnicas. No trabaj para m. No trabajar para usted.
Bien, mi amigo que se ha casado cinco veces quiere presentar el consejo de
relacin, tambin, pero no lo compro. Aquellos que fallan en algo aman presentar el
consejo. En la categora nmero tres son los expertos - la gente que ha llevado a
cabo algo, quienes se implican en la industria, quienes han tenido xito, quienes
se han pegado con ello. sta es la gente cuyo consejo debera escuchar. Cuando
comenzaba primero en bienes inmuebles, uno de mis parientes cercanos dijo, Esto
est loco. Cmo puede vender algo que no posee? Esto es debe ser ilegal; va a
detenerse. No me diga hasta sobre ello, o me implicar en ello. Este pariente
sigui diciendo, No quiero or sobre sus acuerdos de bienes inmuebles. No me diga
sobre ellos. Otros miembros de familia tambin vinieron a m y dijeron, Por favor
no nos incluya en ninguno de este negocio de bienes inmuebles, porque si entra en
el problema, no queremos bajar con usted. Dijeron que no trabajara. Me sent
horrible porque no consegua el apoyo. Un da fui a un cierre. Haba encontrado una
pequea casa por 40000$ que vala 60000$, por tanto la tir a alguien por 45000$ y
gan neto aproximadamente 5000$. El da del cierre, me fui a casa con mi control y
lo volqu a ese miembro de familia de duda. Al dorso del control escrib, Pague al
pedido de [su nombre] y lo firm. Le dije cobrarlo en efectivo y soplar - compra
alguna ropa, toma un viaje, haga algo loco, slo hgalo volar. Pregunt donde
consegu el control. Dije que tir una casa. Pregunt cmo hice esto. Dije que
encontr a un vendedor motivado, pngalo bajo
226

Planes de acciones

el contrato por 40000$ aunque valiera aproximadamente 60000$ y encontrara a un


comprador que pag 45000$. Entonces pregunt, Cuntos casas tir hoy? Cuando
hace el otro? Unos das ms tarde, pregunt, Ha tirado ms casas? Dije, No
pero tengo el que subida. La semana siguiente tir el otro e hice aproximadamente
8.200$. Dijo, Para cunto lo consigui segn el contrato? Dije 70000$. Pregunt
lo que vala, y dije sus 100000$. Entonces me sorprendi diciendo, Cmo es que
hizo slo ocho? Pngase ah, muchacho. Pngase yendo. Vaya, vaya, vaya! Mi
filosofa debe ser silenciosa, pero mortal. Vaya ah y tire unas casas, luego d un
control o dinero efectivo a la persona ms cercana a usted quien es el ms
escptico.

Adquisicin lo que quiere


Aqu estn algunas tcnicas para conseguir lo que quiere.

Recompnsese

Cuando le paguen despus wholesaling una casa o hacer un ningn-moneydown acuerdo,


tome el 10 por ciento de l y haga algo diversin. Recompnsese. Ya que los
empresarios y los inversionistas de bienes inmuebles, trabajamos, trabajamos,
trabajamos, hacen, hacen, hacen, y raramente nos recompensamos. Consiga un masaje,
tome un viaje, contine un picnic, salte de un aeroplano (con un paracadas)...
haga algo diversin.
227

Defina objetivos para la recompensacin usted mismo. Despus de usted venta al por
mayor tres casas y hacen 10000$ o 15000$, toman 1000$ y continan un crucero. S,
debera pagar su deuda y pagar sus cuentas. Haga esto, pero no olvide de
recompensarse.

Construya sus ahorros

Tome el 10 por ciento del dinero de cada acuerdo y slvelo. No me preocupo si tiene
el Visado que machaca su puerta, los pagos de alquiler se quedan atrs, y cada uno
viene despus de usted. Tome el 10 por ciento, gurdelo en su sitio, invirtalo en
algo slido, y no lo toque. Pguese primero. Se sentira ms cmodo ahora si
hubiera estado haciendo esto durante los 10 aos pasados? Si salva 89$ por semana
en el inters del 11 por ciento, en 30 aos tendr ms de $1 milln. Si salva 89$
por semana y gana el 18 por ciento, que no es difcil en bienes inmuebles, en 30
aos tendr ms de $5 millones. Tan comience a pagarse primero construyendo sus
ahorros.

Las puntas de Robert


Mi entrenador personal en el gimnasio me dijo anotar cunto ejerc y lo que com
cada da por tanto podramos rastrear los datos. Quise, pero me hice ocupado y no
lo hice. Me pregunt sobre ello cada da. Dije que lo hara. Pero no lo hice.
Finalmente, dijo, Robert, cada da no trae su resea, me tiene que dar 25$.
Decid que esto era una manera cara de hacer volar 25$, por tanto comenc a anotar
cosas. Sugiero que vaya a un querido - un cnyuge, pariente, compaero, o amigo - y
diga, Cada viernes tengo que hacer este informe, y si no lo hago, le dar 50
dlares. Se tiene que motivar. Es difcil hacer.

228

Planes de acciones

Esto ha hecho una diferencia increble en mi vida. La mayor parte de nosotros


gastan nuestro dinero en seguida, pero ser mucho mejor de dinero si toma al menos
el 10 por ciento de l y lo pega lejos. Tambin recuerde que tendr que pagar
impuestos sobre sus ganancias, tan comience a manejar sus finanzas. El registro lo
que entra y lo que sale, y examinan aquellas cifras cada viernes.

El viernes registro de actividad

Cada viernes, mire su actividad, lo que hizo y cuanto dinero hizo. Aun si no
hiciera ningn negocio de bienes inmuebles la semana pasada, anote en una hoja de
papel en absoluto realmente hizo y lo mir. Lo va recordar que usted haga ms hacia
sus objetivos de bienes inmuebles.

Qu le contiene?

Lo que se contiene la mayor parte de nosotros son la duda o el miedo. Cuando tiene
el miedo le atendi? Si no consigue qu quiere en la vida, en el negocio, en
bienes inmuebles, si no hace ofertas, no consiguiendo su negocio que va, no
haciendo qu tiene que hacer, no consiguiendo la educacin que quiere, no ganando
el dinero o xito quiere, qu le contiene? Probablemente miedo y duda. Las creencia
tal como, No puedo hacer esto; no estoy bastante bien; no lo debera hacer. Otra
cosa que contiene a la gente (y me caigo la vctima con esto, tambin) es el
orgullo. La gente afortunada puede leer rapidamente estos materiales y decir, soy
demasiado elegante. Soy demasiado sofisticado. No tengo que hacer esto. No voy a
hacer ese negocio. No voy a hacer 100 ofertas por semana. No voy a hacer todas
aquellas llamadas que responden para alquilar anuncios. No voy a implicarme con
esto o intento esto. Cuando tiene el orgullo le atendi? No hace.
229

La cura para orgullo, duda y miedo es la accin. Si no consigue lo que quiere, toma
medidas. Haga una llamada telefnica. Haga un poco de investigacin para encontrar
la respuesta. Extienda a ms ofertas. Implquese en el negocio. Consiga ms
formacin. Consiga una educacin. Vaya, vaya, vaya. Slo tome medidas. Esto es la
receta simple para el xito.
Alfilerillo no saba miedo
Hace tiempo, daba un seminario y ped que cada uno se levantara y aplaudiera. La
mayor parte de personas se levantaron y le dieron la mitad de su energa; unas
personas entraron en ello. A la primera mesa era un tipo, Brad, aproximadamente 21
aos. Despert en la mesa y comenz a dar brincos. Comenc a pensar, Ah mi Dios,
vamos a demandarnos... va a matar a alguien, herirse, derribar las mesas. Brad no
tena miedo o duda - y obviamente no tena orgullo. De hecho, Brad no tena
formacin de bienes inmuebles, ningn fondo. Sola llevar aproximadamente 20
pendientes, tena el pelo rojo-y-morado y contest al telfono en algn lugar de la
pizza por aproximadamente ocho dlares por hora. La historia de Brad es interesante
porque su familia le dio un puntapi de la casa. No saba lo que quiso hacer, pero
dijo, Robert, estos bienes inmuebles parecen que podran trabajar. Slo dgame que
hacer y lo har. Se hizo muy enfocado y dentro de seis semanas wholesaled su
primera casa e hizo 8000$. La semana despus que, hizo otro acuerdo e hizo 7000$.
En su primer ao - 12 meses a partir del tiempo tom ese curso y dio brincos en la
mesa - hizo ms de 100000$. Estoy orgulloso de decir que es ahora leaseoptioning y
controla la red de aproximadamente $1 milln de bienes inmuebles. Hace ms de
100000$ por ao. Se pone. Brad tiene ahora 24 aos. Por qu tuvo xito dnde la
mayor parte de otra gente no hizo? Como no tena miedo o duda. Tom medidas. Brad
va a delirios y hace la msica mundial y hace la materia de vibe y se queda toda la
noche. Trabaja slo aproximadamente dos a cuatro horas por da algunos das, pero
cuando realmente trabaja, se enfoca, haciendo muchas llamadas y mirando muchas
propiedades.

230

Planes de acciones

Algunos estudiantes preguntan sobre ir adelante - puedo entrenar o consejero


ellos? Durante los aos, he tomado a un par de estudiantes privados, y he estado
reclutando a la gente adecuada para ayudarme a hacer esto. Trabajamos un-onone con
la gente para tomarlos al siguiente nivel. Hacemos cada semana el entrenamiento y
la formacin y estamos disponibles para preguntas, problemas, y ayudamos necesario
con acuerdos. Hemos ayudado a muchos estudiantes a ponerse al siguiente nivel
rpidamente. Tambin hemos encontrado oportunidades de hacer acuerdos juntos y
ayudar a la gente de modos que son realmente beneficiosos. Mi desafo a usted es
van ah y empiezan. Cuando tiene el problema, piensa en alguien que tiene realmente
xito. Puede hacer esto. La gente con menos habilidades que usted posee lo han
hecho. Cuando se tope con un control policial, piense en a quin puede llamar para
conseguir una respuesta que le ayudar a adelantarse. Defina sus objetivos. Avseme
sobre su xito. Estoy disponible para usted; consigo mucha satisfaccin de esto.
Su plan de 40 das para xito
Para un informe libre que incluye pasos de accin especficos para tomar cada da y
cada semana acelerar sus inversiones, llame 888-302-8018. Pida Su Plan de 40 das
para el xito - una capacidad adquisitiva de 50$ esto es libre slo para la
peticin.

231

B O N U S

capitulo

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir

su captulo fue escrito por Albert Aiello, CPA, MA, un agente de bienes races
autorizado de ms de 25 aos de la experiencia fiscal que se especializa en bienes
inmuebles y 1031 cambios. Es un autor, conferenciante nacional y profesor del
impuesto del graduado. Este captulo direcciones:1. estructuracin de entidades
adquiriendo primero propiedades de la extincin del derecho de redimir 2. Maximizar
deducciones impositivas relacionadas con extinciones del derecho de redimir 3. El
pago de poco o ningn impuestos tirando extinciones del derecho de redimir 4.
Estrategias fiscales adicionales

233

Sea bienvenido al negocio provechoso de extinciones del derecho de redimir


Muchos piensan que extinciones del derecho de redimir son el aspecto ms lucrativo
de la inversin inmobiliaria por varios motivos:1. menos concurso - movimiento
clandestino. El mercado de la extincin del derecho de redimir a menudo se
etiqueta como el movimiento clandestino de inversin inmobiliaria a diferencia
del mundo detallista habitual de bienes inmuebles. Esto significa menos competencia
de compradores detallistas o incultos. 2. Menos concurso - especializ el
conocimiento. Mientras no tiene que ser un cirujano cerebral para tener xito en la
inversin de la extincin del derecho de redimir, debera tener la perspicacia por
encima de la media para entender los aspectos legales de extinciones del derecho de
redimir en el estado (o estados) en que har el negocio. (Cada estado tiene su
propio juego de leyes que pertenecen a extinciones del derecho de redimir.) Muchos
inversionistas y quieren-bes ser desalentado por la complejidad adicional en el
negocio de la extincin del derecho de redimir. 3. Pagar demasiado y sobrereforzar
en el mercado minorista. En muchas partes del pas, los bienes inmuebles han
experimentado un mercado que se intensifica rpidamente en un relativamente poco
tiempo. En este tipo del mercado tiene un frenes de compra, en la cual los
compradores detallistas deseosos y muy emocionales pagan demasiado propiedades y,
en muchos casos, tambin los sobrehipotecan. Estos tipos de compradores a menudo se
encuentran en sobre sus cabezas con otros tipos de deudas tambin (p.ej., coches
arrendados y tarjetas de crdito). Cuando la economa reduce la velocidad y las
compaas comienzan a reducir el tamao, estos propietarios a menudo pierden sus
empleos. Las prdidas de la bolsa sustanciales recientes empeoran este guin
recessionary an adelante. Los propietarios se encuentran en un financiero ligan,
incapaz de encontrarse

234

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir

sus obligaciones, incluso sus pagos de la hipoteca. Ahora tenemos un vendedor muy
motivado. La combinacin de menos concurso y vendedores ms afligidos da la
oportunidad de ganancias sustanciales en extinciones del derecho de redimir para el
empresario inteligente, culto. Las ganancias grandes de la extincin del derecho de
redimir aletas y encargados traducen a obligaciones tributarias potenciales que
pueden drenar sus ganancias de la extincin del derecho de redimir a menos que
planee correctamente antes de las transacciones. As, el objetivo de este captulo
del sobresueldo es minimizar sus impuestos de transacciones de la extincin del
derecho de redimir provechosas. Tenga presente que las estrategias fiscales que
pertenecen a transacciones de la extincin del derecho de redimir son ms o menos
lo mismo en cuanto a transacciones de la no extincin del derecho de redimir. Sin
embargo, como antes hablado, las ganancias de la extincin del derecho de redimir
ms grandes significan obligaciones tributarias ms grandes y a menudo inesperadas
que considerablemente merman sus ganancias. Por lo tanto, hay necesidad para poner
en prctica la planificacin de reduccin fiscal con un enfoque especializado y
enfocado va este captulo, que es un suplemento a Goldmine del Inversionista de
Bienes inmuebles de Estrategias Fiscales Brillantes o Goldmine. En consecuencia,
las referencias se harn a Goldmine.

Estrategias cuando primero adquiere sus propiedades de la extincin del derecho de


redimir: estructuracin de la entidad para la forma de la propiedad correcta
Capirotazos: sociedades de LLC o sociedades de responsabilidad limitada

Muchos de ustedes generarn el dinero efectivo rpido de tirar sus tratos de la


extincin del derecho de redimir. Como hablado en el Artculo 6 Goldmine, si
comienza slo

235

para tirar propiedades, seguir las estrategias de Goldmine apropiadas en el


Artculo 41 y 42 y tomar la posicin que no es un distribuidor y no comienza como
una corporacin (con sus muchas desventajas). En cambio, comience como una sociedad
LLC (o como una sociedad de responsabilidad limitada si su estado pesadamente
impuestos LLCs) segn el Artculo 6 Goldmine. Como toma la posicin de Goldmine que
no es un distribuidor, sus ganancias del capirotazo no sern sujetas a impuestos de
la Seguridad social. Con una sociedad como una entidad del paso, tambin puede usar
prdidas del alquiler de sus encargados para compensar las ganancias del capirotazo
para reducir impuestos sobre la renta adems de los impuestos de la Seguridad
social. Tambin, porque toma la posicin de Goldmine que no es un distribuidor,
cuando se vende puede deferir impuestos sobre la renta en la ganancia va un 1031
cambio (cubri ms tarde). Si sostiene alguna de la financiacin, puede aplazar
impuestos sobre la renta en la ganancia va la venta de la instalacin que hace un
informe segn el Artculo 453 de la Ley del impuesto sobre la renta.

Capirotazos: planes de jubilacin autodirigidos

Si no necesita inmediatamente el dinero efectivo de sus capirotazos de la extincin


del derecho de redimir, entonces use un plan de jubilacin autodirigido para
comprar y vender sus capirotazos de la extincin del derecho de redimir del no
distribuidor, sin todos los impuestos. Otra vez, porque toma la posicin de
Goldmine que no es un distribuidor, puede aplazar impuestos dentro de un plan de
jubilacin. Las ganancias aplazadas por el impuesto en el plan compondrn a una
suma acumulada mucho ms grande que iban fuera del plan. Estas sumas acumuladas
aplazadas por el impuesto se pueden invertir adelante en ms capirotazos u otras
inversiones provechosas. Adems de un IRA, tambin puede tener SEP autodirigido,
Simple, o plan de jubilacin de Keogh, as haciendo transacciones de la extincin
del derecho de redimir que son muy provechosas, pero taxdeferred. Ms, con Roth
autodirigi el IRA, las ganancias son permanentemente libres de impuestos!
236

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir

Punta fiscal en toma de dinero efectivo de su IRA: Saque el dinero efectivo sin
pena y sin impuestos sobre la renta de sus planes de jubilacin. Uno de los modos
que puede recibir fondos del IRA sin incurrir en la pena (aun si es ms joven que
la edad 591/2) es recibir un horario de la anualidad de toda la vida de pagos
esencialmente iguales. (Haga un especialista de la pensin hacer esto para usted.)
Hay una manera de dar un toque a su plan para no slo una anualidad sin pena, sino
tambin una que es sin impuestos sobre la renta y sin pagos. Esto se hace
obteniendo un prstamo del valor lquido de la vivienda con un pago del prstamo
sobre lo mismo como la anualidad del IRA. Aqu, tendr dos compensaciones muy
positivas:1. una compensacin en efectivo, donde su pago del prstamo que sale es
compensado por su anualidad del IRA entrar. 2. Una compensacin fiscal, donde el
inters deducible de su pago del prstamo del valor lquido de la vivienda compensa
su pago de la anualidad del IRA gravable. Ejemplo Despus de determinar la cantidad
de pagos de la anualidad que puede recibir, saca un prstamo del valor lquido de
la vivienda en la misma cantidad de pagos. Suponga que pueda sacar 500$ por mes
como una anualidad del IRA y esto 500$ por mes le permitirn obtener un prstamo
del valor lquido de la vivienda de 50000$. La anualidad del IRA de 500$ de entrada
compensa su pago del prstamo de 500$ sociable, mientras los intereses del prstamo
compensan su anualidad del IRA gravable. El resultado tendr una suma global de
50000$ del dinero efectivo sin pena, libre de impuestos, y paymentfree, que puede
invertir para ganar ms ingresos! Suponga que invierta 50000$ en bienes inmuebles
en una produccin anual del 20 por ciento por ao. Tendr ingresos anuales de
10000$ por ao que son totalmente abrigados por deducciones de la propiedad, va
Goldmine, y son por lo tanto libres de impuestos!
237

Resultado us su anualidad del IRA en una manera favorecida por el impuesto de


generar otros ingresos de 10000$ libres de impuestos cada ao... ms la
concentracin de la equidad en la propiedad. El dinero hace el dinero, pero el
dinero libre de impuestos hace una parte entera ms dinero! La punta fiscal Otra
manera de sacar el dinero efectivo sin pena y libre de impuestos de sus planes de
jubilacin debe tomar a prstamo de su plan de Keogh. Desde el 1 de enero de 2002,
los propietarios solos y los compaeros pueden tomar a prstamo de sus proyectos de
Keogh, y los accionistas de la corporacin S pueden tomar a prstamo de sus
proyectos. El prstamo no puede exceder una mitad del inters privado en el plan
hasta 50000$. Sin embargo, esto es el dinero libre de impuestos a usted, ms usted
descuentan el inters del prstamo, y el plan no lo tiene que relatar (doble
imposicin el camino correcto - su camino!). Ejemplo toma a prstamo 25000$ de su
plan de Keogh y debe pagar el inters del 8 por ciento del plan durante cinco aos.
25000$ son el dinero libre de impuestos a usted, ms usted descuentan el inters
del prstamo, y el plan no lo tiene que relatar. Invierte 25000$ en bienes
inmuebles para una produccin anual del 20 por ciento por ao o ingresos de 5000$
por ao del dinero prestado libre de impuestos. Alarma Mientras puede tomar a
prstamo de proyectos de Keogh, no puede tomar a prstamo de SEP, Simple, y
proyectos del IRA. Tambin no puede usar ninguno de estos proyectos (incluso Keogh)
como la seguridad para un prstamo. Si realmente toma a prstamo de estos proyectos

238

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir

(SEP, Simple, e IRA) o uso cualquier de ellos como la seguridad para un prstamo,
pueden haber impuestos sustanciales y las penas. La punta Si no tiene ingresos
salariales elegibles para contribuciones del plan de jubilacin, forma una empresa
de gestin separada para sus encargados. De sus ingresos de la propiedad del
encargado, paga los honorarios de la empresa de gestin de varios servicios que la
compaa realiza. Estos honorarios son ingresos salariales y as elegible para
contribuciones del plan de jubilacin. Ver el Artculo 7-a Goldmine. Punta con las
Ventas del Sheriff Para adquirir extinciones del derecho de redimir en las ventas
del sheriff dentro de su plan autodirigido, debe dibujar el dinero de antemano de
la cuenta del plan de jubilacin con el cheque pagadero al sheriff (o quienquiera,
slo no usted). Aqu, debera estimar. Es mejor ser terminado. Cualquier exceso se
podra directamente devolver a la cuenta del plan.

Aletas del distribuidor de jornada completa

Para la estructuracin de la entidad para aletas del distribuidor de jornada


completa, refirase al Artculo 6-a Goldmine.

Encargados: sociedades de LLC o sociedades de responsabilidad limitada

Si quiere guardar y alquilar sus tratos de la extincin del derecho de redimir,


entonces generalmente la entidad de la propiedad ideal es una sociedad LLC. Si su
estado pesadamente impuestos ganancias de LLC, entonces tendra que usar una
sociedad de responsabilidad limitada. Refirase al Artculo 5-a Goldmine para una
discusin adicional.

239

Encargados: proyectos autodirigidos para encargados del flujo de fondos grandes con
renta imponible

Generalmente no quiere comprar a encargados en un plan de jubilacin autodirigido.


Sin embargo, si sigue las tcnicas de comprar extinciones del derecho de redimir a
los expertos (como Ernie Kessler o Dwan & Sharon), comprar sus propiedades con
descuentos profundos. Esto incluir propiedades que tiene la intencin de guardar y
alquilar. Si compra stos rebajaron cuenta con el dinero efectivo y posalos libre
y claro, entonces estas propiedades pueden generar el flujo de fondos sustancial
hasta despus de deducciones impositivas para depreciacin, impuestos y gastos de
funcionamiento. Ejemplo adquiere una propiedad de trato para todo el dinero
efectivo. Los impuestos, el seguro y otros gastos de funcionamiento son 3000$ por
ao. Obtiene a un arrendatario por 700$ por mes o 8.400$ por ao, dejndole con un
flujo de fondos positivo de 5.400$. La depreciacin fiscal es 1000$ por ao. Su
despus - los ingresos netos gravables en la propiedad son 4.400$ (5.400$ menos
depreciacin de 1000$). En una categora tributaria del 31 por ciento, tendra que
pagar 1.360$ en impuestos sobre 4.400$. En una categora tributaria del 40 por
ciento doblada, tendra que pagar 1.760$ en impuestos sobre 4.400$. Si poseyera 10
de estas propiedades (muchos inversionistas poseen mucho ms), tendra que pagar 10
veces la cantidad en impuestos - 13.600$ o 17.600$, respectivamente. Puede evitar
todos estos impuestos adquiriendo estas propiedades dentro de un plan autodirigido.
Tambin, no paga ningunos impuestos sobre las ganancias! Tenga presente que si su
plan autodirigido vende alguna de estas propiedades, la ganancia, sin tener en
cuenta la talla, no se cobra los impuestos. Recuerde, mientras hay un lmite en la
cantidad de anuario

240

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir

contribuciones del plan de jubilacin, no hay lmite en la cantidad que un plan de


jubilacin puede ganar, libre de impuestos. La Punta fiscal no puede querer
adquirir estos tipos de propiedades dentro de su plan de jubilacin si tiene otras
deducciones para compensar la renta imponible de la propiedad. La alarma en la
Utilizacin de la Financiacin de Todos los prstamos hipotecarios del plan de
jubilacin debe ser el no recurso: Cualquier prstamo en la propiedad que adquiere
dentro de su plan debe ser el no recurso. Una hipoteca del no recurso es un de que
el deudor no es personalmente obligado en la deuda. Con una hipoteca del no
recurso, usted y su fideicomisario del plan no son personalmente obligados. En caso
de la falta, el prestamista slo toma la propiedad, no los otros activos del
comprador-prestatario. (Note: Muchos prestamistas difciles dan prstamos del no
recurso.) Es la opinin del autor que poca o ninguna deuda debera ser usada para
comprar bienes inmuebles dentro de su plan de jubilacin por estos motivos:1. el
inters no es deducible contra sus ingresos fuera del plan. 2. Cualquier deuda
(hasta no recurso) podra aumentar el riesgo. En su mayor parte, las propiedades
libres-y-claras deberan ser los planes de jubilacin preferidos donde la seguridad
es sobre todo importante. 3. El prstamo debe ser el no recurso como slo
explicado. Mientras esto es favorable a usted y su plan de jubilacin, podra
implicar ms fastidios para encontrar estos tipos de prstamos.

241

Maximizar deducciones mientras posee sus adquisiciones de la extincin del derecho


de redimir: corto - y adquisiciones a largo plazo
Deducciones para adquisiciones de la extincin del derecho de redimir a corto plazo
(capirotazos)

En cuanto a la depreciacin de la reclamacin, aun si vender rpidamente sus


adquisiciones de trato de la extincin del derecho de redimir en el mismo ao,
todava debera tomar deducciones de la depreciacin para cualquier propiedad con
la cual haya tomado el derecho. Esto ayudar a evitar el estado del distribuidor
por Artculo 42 Goldmine (la Estrategia 10). Aguja Fiscal importante Aun si el
capirotazo de trato se comprara y se vendiera en su plan de jubilacin
autodirigido, querr afirmar que la depreciacin por los mismos motivos antes
declar - para ayudar a evitar el estado del distribuidor por Artculo 42 Goldmine
(la Estrategia 10). Reclame todas las deducciones si comprar su trato de la
extincin del derecho de redimir en un ao y se vender el ao siguiente. Toma
deducciones (depreciacin, reparaciones, etc.) en el ao ms temprano, pero no paga
impuestos hasta el ao siguiente cuando vende la propiedad. Despus de la venta,
tendr que recobrar ciertas deducciones (p.ej., depreciacin y reparaciones), pero
tiene el uso inmediato de los ahorros fiscales en el ao ms temprano. Cuando venda
la propiedad el ao siguiente, no tendr que pagar los impuestos diferidos hasta el
abril siguiente o un ao y tres meses ms tarde (excluyendo ningn requisito para
impuestos estimados trimestrales). Entretanto, puede invertir los ahorros fiscales
en ms bienes inmuebles y para ingresos extra. Los Ahorradores Fiscales adicionales
Esta estrategia le salvar an ms impuestos si alguno de lo siguiente pasa:
242

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir

Est en un soporte inferior en el ao posterior de la venta. Paga impuestos


sobre la plusvala inferiores en el ao posterior de la venta si sostiene la
propiedad durante ms de un ao. (Ver el Artculo 9 Goldmine para una discusin
adicional.) Aplaza los impuestos en el ao posterior de venta va un 1031 cambio
o venta de la instalacin (IRC 453) porque evita el estado del distribuidor segn
el Artculo 42 Goldmine. Estrategias de deduccin Dadas el precedente, reclaman las
deducciones siguientes en el ao ms temprano: amortice los viejos componentes
sustituidos durante cualquiera que reconstituye segn la Regulacin 1.167 (a)-8
IRS. (Ver el Artculo 14 de Goldmine para una discusin adicional.) Ejemplo Un
empresario, E, compra una propiedad por 80000$, y vale 130000$. El E hace una
avera de todos los componentes de la propiedad. E completamente destripa y
sustituye varios estos componentes. Estos viejos componentes se estn retirando y
no funcionan. Se ponen en una lista aqu junto con su coste asignado original:
Calefaccin de Suelo del Cuarto de bao que Sonda Paredes del Tejado, Total de la
Cocina interno 4044$ 2,327 3,860 4,150 3,061 10,638 6.700 34.780$
243

34.780$ de componentes jubilados se pueden totalmente escribir de todos en un ao


como una deduccin ordinaria sin lmites del impuesto mnimo alternativo o la
prdida pasivos. En una categora tributaria del 31 por ciento, esto es unos
ahorros fiscales inmediatos de ms de 10.780$! Deducciones de la depreciacin de
la reclamacin como antes hablado y segn Seccin Goldmine 12-A. Tambin ver el
Artculo 15 de Goldmine en una reclamacin de deducciones de la crtica en la
propiedad vacante. El Recordatorio fiscal Esta estrategia tambin debe evitar el
estado del distribuidor por Artculo 42 Goldmine. Amortice reparaciones. Tanto
como posible, segmento cualquier gasto que reconstituye como reparaciones
totalmente deducibles. Ver Secciones Goldmine 17 al 19-A (incluso el estudio del
caso en mejoras de capital que se convierten en reparaciones deducibles en la
Seccin 19-A). Descuente el inters de cualquier prstamo segn el Artculo 22
Goldmine. Reclame otras deducciones segn el Artculo 23 Goldmine. El ejemplo
siguiente ilustra el impacto en efectivo favorable de reclamar estas deducciones
capirotazos, aunque la propiedad se venda el ao siguiente. Ejemplo impacto en
efectivo Favorable: Rhonda Rehab incurre en 50000$ en deducciones en el primer ao
de reconstituir su casa. Asumiendo una categora tributaria doblada del 30 por
ciento, bolsillos de Rhonda 15000$ en ahorros fiscales. Entonces vende la propiedad
el prximo ao en una ganancia. Es verdad que los impuestos slo se aplazan, no se
eliminan. Sin embargo, Rhonda no tiene que pagar los impuestos diferidos hasta el
abril siguiente o un ao y tres meses ms tarde (excluyendo ningn requisito para
impuestos estimados trimestrales). Entretanto, ha empleado con eficacia el valor
del dinero en el tiempo teniendo el

244

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir

dlares fiscales ahora para invertir para ganancias adicionales. Si los ahorros del
impuesto diferido de 15000$ generaran una produccin del 10 por ciento en un ao y
tres meses, las ganancias seran casi 2000$. En el 15 por ciento, las ganancias
seran ms de 3000$. Suponga que Rhonda us 15000$ para comprar una propiedad de
trato y rpidamente la tir para una ganancia clara de 20000$. Ahora puede tomar
esto 20000$ y hacer, supongamos, 15000$. Entonces puede tomar esto 15000$ y hacer
ms 15000$ etctera. Hay muchas oportunidades de ingresos ms cuando el dinero
efectivo est en sus manos, no el IRS's.
Deducciones para a largo plazo adquisiciones de la extincin del derecho de redimir

stos sern muchos para encargados del alquiler. 1. Deprciese con componentizing
lleno segn Secciones Goldmine 12 al 16-A. 2. Amortice los viejos componentes
sustituidos durante cualquiera reconstituir de sus alquileres segn la Regulacin
1.167 (a)-8 IRS. (Ver el Artculo 14 de Goldmine para la discusin adicional.) 3.
Amortice reparaciones de sus alquileres por Secciones Goldmine 17 al 19-A. 4.
Descuente el inters de cualquier prstamo en sus alquileres segn el Artculo 22.
5 Goldmine. Reclame otras deducciones de Goldmine segn el Artculo 23. 6 Goldmine.
Reclame ms deducciones pertinentes a la extincin del derecho de redimir y negocio
de la propiedad afligido:
Gastos automticos para comprobar propiedades afligidas, visite a propietarios de
la preextincin del derecho de redimir y bancos Anuncios en peridicos y otras
publicaciones - Compro casas anuncios

245

Anuncios en peridicos y otras publicaciones para vender sus honorarios de la


Valoracin de propiedades de la extincin del derecho de redimir - las extinciones
del derecho de redimir y otros honorarios de la Asuncin de propiedades de asumir
hipotecas de preextinciones del derecho de redimir y otro Maletn de propiedades
para formas de la extincin del derecho de redimir y otros bienes inmuebles forman
los honorarios del Contable que pertenecen a extinciones del derecho de redimir y
otros asuntos de la contabilidad en los honorarios de su Abogado comercial que
pertenecen a extinciones del derecho de redimir y otros asuntos legales en sus
Bateras comerciales para linternas elctricas, cmaras, y otros Libros de
parafernalia comerciales, cintas, publicaciones, software en Libros de extinciones
del derecho de redimir, cintas, publicaciones, software en Folletos de temas de
bienes inmuebles relacionados sobre su sociedad de inversiones de bienes inmuebles,
que se especializa en Tarjetas de visita de extinciones del derecho de redimir y
otro papel de escribir que usa como un inversionista de la extincin del derecho de
redimir - Compro casas Plan de negocios por su negocio de la extincin del
derecho de redimir (libros, cintas, software, etc.) Las calculadoras (financieras)
para hacer las matemticas de la extincin del derecho de redimir y otra Cmara de
clculos de bienes inmuebles (digital) para tomar cuadros de casas afligidas (y
enviar al prestamista) provisiones que Limpian para limpiar destrozado extinguieron
el derecho de redimir la hipoteca y propiedades afligidas

246

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir

Ordenador para sus provisiones del Ordenador del negocio de la extincin del
derecho de redimir y accesorios para sus Tarjetas de crdito del negocio de la
extincin del derecho de redimir - cuotas e inters si la tarjeta de crdito usada
nicamente para su extincin del derecho de redimir y software Database del negocio
de bienes inmuebles para compradores, vendedores, bancos, abogados, inversionistas,
etctera el Diccionario de trminos bancarios (los guas comerciales de Barron) por
tanto puede decir los Directorios de la lengua de los banqueros, incluso lneas
entrecruzadas o telefonear a directorios (que paga) localizar Directorios de
vendedores afligidos de abogados, sobre todo extincin del derecho de redimir y
Directorios de abogados de bienes races de contables, sobre todo extincin del
derecho de redimir y los contables de bienes inmuebles Entertainment (almuerzo,
comida, etc.) para engaa la extincin del derecho de redimir de trato compra
gastos de Desahucio y otros honorarios relacionados con quitar al ex propietario
del equipo del Objeto expuesto de la propiedad extinguido el derecho de redimir y
suministra para mostrar su negocio en seminarios y convenciones Honorarios a
compaas del ttulo o empleados del juzgado para bsquedas en Honorarios de
propiedades de la extincin del derecho de redimir a perros de la ave para
encontrar la informacin sobre propiedades de trato Otros honorarios relacionado
con su extincin del derecho de redimir y Flores del negocio de bienes inmuebles a
propietarios y a aquellos que encuentran la informacin sobre propiedades de trato

247

Compro casas aviadores para distribuir por todas partes a Aviadores para vender
sus Regalos de propiedades de la extincin del derecho de redimir (limitado con
25$) a descubridores de la informacin sobre Tarjetas de felicitacin de
propiedades de trato (con su nombre de la compaa) a propietarios y descubridores
de Hardware de informacin y provisiones para reparaciones rpidas de sus gastos de
Internet de propiedades extinguidos el derecho de redimir y haciendo publicidad
para su Ordenador porttil del negocio de la extincin del derecho de redimir
(cuaderno) ordenador para tomar con usted para negociaciones con el propietario o
en el Diccionario de viajes de trminos legales, incluso Formas jurdicas de la
terminologa de la extincin del derecho de redimir (acuerdos, contratos,
arriendos, etc.) Cerraduras, llaves y quicksets para cambiar cerraduras en sus
propiedades extinguidas el derecho de redimir Lockbox para la exposicin fcil de
sus propiedades de la extincin del derecho de redimir para gastos de Envo de
venta para propietarios en la preextincin del derecho de redimir - franqueo, papel
de escribir, manejando gastos que Envan para bancos de REOs y ventas en
descubierto - el franqueo, el papel de escribir, manejando gastos que Envan para
atraer a inversionistas en efectivo para ayudar a financiar la extincin del
derecho de redimir compran Listas de direcciones de propietarios en extinciones del
derecho de redimir y Listas de direcciones de vendedores afligidas de
inversionistas como una fuente de dinero efectivo para su trato compra Mapas y
atlas para localizar propiedades afligidas

248

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir

Costes de comercializacin para promover su amortizacin de la Hipoteca del negocio


de la extincin del derecho de redimir - libro, calculadora u honorarios del
software Multiple listing service (MLS) para encontrar propiedades afligidas e
instrumentos de Medicin de vendedores motivados y dispositivos comprobando
Peridicos de propiedades afligidos, legales, listados de la extincin del derecho
de redimir (compra o suscripcin) Peridicos, otro, poniendo propiedades en una
lista para venta y avisos legales (compra o suscripcin) honorarios del Notario de
licencias del Notario de documentos legales, adhirindose y renovaciones (para
documentos legales) Blocs de notas y tabilla con sujetapapeles para evaluar Olor-
Xit de propiedades afligido para matar el ms asqueroso de olores en propiedades
afligidas (1877-ODORXIT, Departamento. 101) El telfono y/o el telfono celular
para sus Fotografas del negocio de la extincin del derecho de redimir de casas
afligidas (y envo al prestamista) provisiones de la foto y accesorios Servicios
jurdicos Pagados por adelantado que pertenecen a extinciones del derecho de
redimir y otros asuntos legales en su pena del Pago adelantado comercial por la
rentabilidad temprana de unas Publicaciones de la hipoteca de listas de la
extincin del derecho de redimir y datos de Bienes inmuebles de informacin del
juzgado, como el REDI (coste o suscripcin) software de Mantenimiento de registros
tales que Se aceleran o Libros Rpidos para su negocio de la extincin del derecho
de redimir que Registra (y otro) honorarios de documentos legales
249

Seminarios (coste de) en extinciones del derecho de redimir para atraer a


vendedores afligidos, compradores motivados, y Camisas de inversionistas, chaquetas
u otra indumentaria con Compro casas informacin Contrata a su csped o alguna
ubicacin prominente (Compro casas) Contrata a su coche (Compro casas) los
Signos (ventas) para vender su Magnetfono de propiedades de la extincin del
derecho de redimir (para registrar archivos del juzgado y otros asuntos
comerciales) Instrumentos para reparaciones de Juguetes de propiedades de la
extincin del derecho de redimir o juegos (seguro) para los hijos del propietario
para jugar con durante naipes de Gracias de negociaciones de la extincin del
derecho de redimir a fuentes de la remisin de extinciones del derecho de redimir
gastos de viaje de la Ciudad para comprobar propiedades y visitar a propietarios de
la preextincin del derecho de redimir y bancos la TV usada nicamente para vdeo
relacionado con el negocio y equipo del Vdeo de Internet y grabadores de vdeo
para ver extinciones del derecho de redimir y otras propiedades afligidas

Nota: No slo estas deducciones a menudo se pasan por alto, pero tambin pueden
servir de recordatorios de lo que debera hacer y lo que necesita en su negocio de
la extincin del derecho de redimir. Esto incluye la contratacin Servicios
jurdicos Pagados por adelantado para el asesoramiento jurdico experto en curso en
un muy precio bajo, colocacin de un signo en su coche, y utilizacin lockboxes,
tarjetas de visita, peridicos legales, directorios, cmaras digitales, etctera.

250

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir

Cmo pagar a pocos o ningunos impuestos cuando tira o vende sus propiedades de la
extincin del derecho de redimir
Estrategias
En primer lugar, evite ser un distribuidor por Artculo 42 Goldmine. Evitando ser
un distribuidor, puede emplear ahora las estrategias 2 a 5. En segundo lugar,
compre y vndase en su plan de jubilacin autodirigido como antes hablado en este
informe. La Aguja fiscal a Fin de usar un plan de jubilacin autodirigido para
aplazar impuestos sobre ganancias, la propiedad debe haber sido al principio
adquirida por el plan y no por usted. La Punta fiscal Si no comprara al principio
la propiedad en un plan de jubilacin autodirigido, luego vende la propiedad posee
fuera de su plan a un sin relaciones (pero amistoso) al partido en una transaccin
de longitud del brazo. Subsecuente a esto, su plan compra la propiedad a este
partido sin relaciones. Ahora la propiedad est en su plan de jubilacin
autodirigido (y todos los ingresos de la propiedad se pueden aplazar por el
impuesto ahora). Tanto como posible, las dos transacciones se deberan documentar
como transacciones separadas. Timewise, haga las transacciones por lo que aparte
como posibles, preferentemente en aos fiscales diferentes. Esto debera ser
tcnicamente bien, pero no es una garanta absoluta. Busque el consejo capaz.
Aplace impuestos sobre la venta va un 1031 cambio:

Para sus encargados, 1031 cambios son Ideales para salvar un bulto de impuestos.
Ver Secciones Goldmine 32 al 34-A. Para sus aletas, ver Propiedades que tiran y
1031 Cambios despus.
251

Para adquirir propiedades de reemplazo en la venta de un sheriff en un 1031 cambio,


ver el final de esta seccin, Propiedades de Reemplazo de la extincin del derecho
de redimir en un 1031 Cambio.

Si devuelve el papel, aplaza impuestos va el reportaje de venta de la instalacin


(IRC 453). Ver los Artculos 35 y 37 Goldmine. Sostenga la propiedad durante ms de
un ao e incurra en la plusvala ms abajo cobrada los impuestos. Ver el Artculo 9
Goldmine. Busque prdidas fiscales o deducciones para reducir la ganancia gravable,
sobre todo de las prdidas del alquiler de sus encargados. (Esto es uno de varios
motivos por qu aquellos que tiran propiedades tambin deberan tener encargados a
largo plazo.) Tambin, busque otras prdidas fiscales o deducciones para reducir la
ganancia gravable. Por ejemplo, cualquier grupo de perdedores u obligaciones que se
pueden vender hacia el final del ao generarn prdidas de capital que pueden ser
usadas totalmente para compensar cualquier plusvala de bienes inmuebles. Una
prdida comercial, la contribucin del plan de jubilacin y muchas otras
deducciones pueden hacer lo mismo. Hablan adelante de estrategias de la prdida en
los Artculos 27 y 44 Goldmine. Use otras estrategias de reduccin fiscal para
ventas del Artculo 31 Goldmine. El impacto favorable total es que tiene el mejor
de los dos mundos: deducciones sinceras para ahorros fiscales inmediatos, an pocos
o ningunos impuestos sobre la venta. Usando las estrategias de venta de reduccin
fiscales precedentes, puede cosechar deducciones altas en un ao, an pagar a poco
o ningn impuestos en el ao de venta. Por ejemplo, puede usar las deducciones para
reducir ingresos ordinarios con precios hasta el 40 por ciento, an cuando vende la
propiedad, paga impuestos cero va el 1031 cambio potente.

252
Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin
del derecho de redimir

Tirar propiedades y 1031 cambios

Sosteniendo el Requisito Los 1031 cambios son sujetos a varios requisitos IRS. Uno
de stos es que tanto el abandonado como la propiedad de reemplazo se deben
sostener (nfasis aadido) para inversin o uso comercial, segn el Artculo 1031
(a) (1) de la Ley del impuesto sobre la renta. Este requisito se conoce como el
requisito de la posesin. La Interpretacin de IRS El IRS interpreta esto creyendo
el requisito significar que tanto el abandonado como la propiedad de reemplazo se
deben sostener durante cierto perodo de tiempo. Sosteniendo el Requisito con
relacin a Capirotazos Rpidos en Consecuencia, el pensamiento convencional
consiste en que un capirotazo rpido de una propiedad no tendr derecho a las
ventajas del aplazamiento fiscales de un 1031 cambio debido a este requisito de la
posesin de cambio. Ningn Perodo de tiempo Especfico Pero hay ninguna posesin
especfica, objetiva (tiempo) requisito del perodo tanto para el abandonado como
para la propiedad de reemplazo. Punto de vista de IRS en el Perodo de tiempo En un
fallo de la carta IRS, el IRS dictamin que un perodo de tenencia de dos aos
sera suficiente para encontrar esta prueba del perodo de tenencia (el Fallo
8429039 de la Carta de IRS). En 1989, haba una oferta IRS (nunca decretada) de un
ao. Los Tribunales fiscales Toman el Punto de vista Ms liberal en el Perodo de
tiempo sin Embargo, los fallos de la carta de IRS, y seguramente las ofertas, no
tienen la fuerza o el efecto de la ley.

253

En consecuencia, los tribunales fiscales han sido mucho ms clementes en la


averiguacin que una propiedad se ha credo el bastante mucho tiempo para tener
derecho al Artculo 1031 tratamiento libre de impuestos. En un caso, nueve meses se
juzgaron suficientes [Wagenson 74 TC 683 1980]. En otro caso, seis meses eran
bastante [124 Front St. Inc. 65 TC 6 (1975), 3 1976-2CB]. En Allegheny County Auto
Mart, Inc., la propiedad se sostuvo cinco das antes de la venta / cambio [la Nota
(1953) de TC]. En Rutherford, la transferencia era inmediata [la Nota 1978-505 de
TC]. Tambin ver a Bolker, 81 TC 782 (1983) y Mageneson, 81 TC 767 (1983). Bolker y
Mageneson implicaron los cambios de titularidad inmediatos. Segn los tribunales,
tales cambios no violaron el cambio. Sin embargo, la posicin del IRS es que
realmente violan el cambio [Rev de IRS los fallos 75-292 & 77-337]. Perodo de
tiempo: IRS Contra Tribunales Fiscales Basados en el precedente, la posicin del
IRS parecera favorecer una posesin (tiempo) perodo de unlos a dos aos, mientras
que la posicin del tribunal fiscal est en todas partes del inmediato a nueve
meses. La Conclusin con Capirotazos los capirotazos Rpidos no se licenciarn
probablemente dentro del IRS, pero se pueden licenciar en los ojos del tribunal
fiscal. En consecuencia, hacer un 1031 cambio para un capirotazo va generalmente a
ser ms arriesgado, con wholesaling (a diferencia de la venta al por menor) ser el
ms arriesgado de todos, sobre todo la asignacin de contratos. Sin embargo, no
ser ilegal porque no hay perodo de tiempo del puerto seguro, y tiene una posicin
defendible con los fallos judiciales fiscales ya mencionados. La Punta fiscal
Considera la ampliacin del perodo de tenencia con un corto al arriendo/opcin
intermedio. Esto ayudara a asegurar 1031 reconocimiento libre de impuestos
favorable. Aqu, ayuda a evitar el estado del distribuidor en los capirotazos
demostrando que tambin tiene tienen la intencin del alquiler/inversin con su
propiedad, como
254
Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin
del derecho de redimir

por caso del Tribunal Supremo Guillermo Malat, hablado en la Punta del Impuesto del
Apndice E. 1031 y el Artculo 41 Goldmine Contrata a un intermediario calificado
(QI) que se especializa en cambios complejos, como los combinados con capirotazos.
Un tal QI es National Exchange Services, Inc. (NESI), que ha hecho cambios en ms
de 40 estados. (Llame 1-800-351-1031.) En general Planeando la Punta Para aquellos
que quieren usar 1031 cambios para capirotazos, siga las estrategias de
planificacin de evitar la corrupcin del distribuidor, hablado en el Artculo 42
de Goldmine del Inversionista de Bienes inmuebles de Estrategias Fiscales. Sobre
todo quiere adherirse a las estrategias en la Seccin Goldmine 42-A para evitar el
estado del distribuidor reduciendo sus posibilidades de una auditora de IRS.
Razn: Ninguna auditora = ninguna controversia = ningn problema!
Propiedades de reemplazo de la extincin del derecho de redimir en un 1031 cambio

En varios cambios para la propiedad de reemplazo, los inversionistas prudentes


consiguen compras excelentes (a menudo llamado robos) a travs de extinciones del
derecho de redimir. Con preextingue el derecho de redimir la hipoteca o REOs, no
hay por lo general problema con la mecnica del cambio. Generalmente ocurren como
cualquier otra 1031 transaccin normal. Sin embargo, puede haber ms dificultad en
la venta del sheriff. Algunos problemas potenciales siguen:
Requisitos de identificacin de 45 das.

Uno de los requisitos esenciales de un 1031 cambio es que las propiedades de


reemplazo se identifiquen dentro de un perodo de tiempo que no es ms tarde que
255

medianoche del da cuarenta y cinco despus de establecimiento de la propiedad


abandonada. La 45 carta ID debe designar claramente las descripciones legales
especficas de las propiedades. Generalmente, con una venta judicial, los
inversionistas no saben exactamente qu propiedad quieren o si ofrecern con xito
en la propiedad. Por supuesto, es posible que realmente sepan y podran hacer la
identificacin escrita apropiada y oportuna.
1031 punta fiscal

Una excepcin al 45 requisito ID es que se juzga que cualquier propiedad de


reemplazo cerrada en dentro de los 45 das automticamente se identifica. ID no
escrito es necesario. Sera mucho mejor para el inversionista comprar la propiedad
extinguida el derecho de redimir dentro del marco de 45 da. Con tipos de la
extincin del derecho de redimir de ventas, tales cierres rpidos slo no son
posibles, sino tambin con frecuencia probables. Ver el Artculo 33 Goldmine para
45 reglas de ID.
Alarma

Trate de evitar comprar extinciones del derecho de redimir (sobre todo en las
ventas del sheriff) antes del establecimiento de la propiedad abandonada. Por otra
parte, si debe comprar la propiedad de reemplazo primero, tendra que hacer un
cambio Ms duro inverso. Para ms sobre cambios inversos, ver el artculo VIII-13
de La Mquina de 1031 dinero o pngase en contacto con un 1031 especialista de
cambio (1-800351-1031).
Depsitos

En una 1031 transaccin estndar, los depsitos de la fianza en la propiedad de


reemplazo vienen directamente de la cuenta de garanta bloqueada de cambio. El
depsito se enva o se alambra al Agente inmobiliario, abogado o compaa del
ttulo. Sin embargo, con la venta de un sheriff necesita el dinero efectivo (o un
equivalente en efectivo tal
256

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir

como un cheque) directamente sobre el terreno. No hay espera de alambres o correo.


En el cambio ideal, es muy preferible que el intercambiador no maneje cualquier
dinero en absoluto de modo que no haya rastro del recibo constructivo. As, no
queremos el intercambiador a la primera oferta el dinero efectivo y luego nos
reembolsamos de la cuenta de garanta bloqueada. Cualquier suma de dinero de la
cuenta de garanta bloqueada directamente al intercambiador podra descalificar el
cambio entero. Aqu estn las recomendaciones, puestas en una lista por orden de la
preferencia:1. el intercambiador puede dibujar el dinero de antemano de la cuenta
de garanta bloqueada de cambio con el cheque pagadero al sheriff (o quienquiera,
slo no al intercambiador) 2. Aqu el intercambiador debera estimar. Es mejor ser
terminado. Cualquier exceso se podra directamente devolver a la cuenta de garanta
bloqueada. Tenga una persona adems del intercambiador ofrecen el dinero efectivo
de su cuenta; entonces esta otra persona (no el intercambiador) se reembolsa de la
cuenta de garanta bloqueada de cambio. La otra persona podra ser un Agente
inmobiliario, un abogado o un amigo - hasta un pariente lineal. Sin embargo no
debera ser el cnyuge del intercambiador. Tambin no debera ser ningn otro
copropietario de las propiedades en el cambio. 3. El intercambiador ofrece los
fondos de su propia cuenta y no se reembolsa de la cuenta de garanta bloqueada. El
depsito se incluye como la parte del cambio por va de una asignacin de papel
del depsito en la documentacin de cambio.
1031 documentos de cambio

Aviso de Asignacin con Calificacin a Intermediario: Uno de los requisitos de un


1031 cambio est que all ser la notificacin por escrito de una asignacin de los
derechos del intercambiador en el acuerdo de la propiedad de reemplazo al QI. Esta
asignacin generalmente se hace por va de un apndice del acuerdo de compra de la
propiedad de reemplazo. El 1031 Cambio
257

El apndice y la Asignacin son firmados por el intercambiador, el vendedor y el


QI. (Tambin se podra hacer en la forma de la carta.) Con una venta del sheriff,
generalmente no hay un acuerdo de compra/venta. Habr un hecho al comprador, por lo
general junto con algunos otros documentos legales como asignaciones de ofertas,
declaraciones juradas, etctera. (cada estado vara). Adems, como un vendedor,
que va a firmar un 1031 apndice de Cambio? Probablemente no conseguir mucha
cooperacin aqu. La recomendacin Por suerte hay una solucin. El aviso de la
asignacin se puede hacer en una forma de la carta. Tpicamente sera una carta con
la 1031 lengua apropiada. Estara preparado y firmado por el QI con unos
CENTMETROS CBICOS al intercambiador. La carta tendr que contener la descripcin
legal de la propiedad. Por lo tanto el intercambiador debera saber con adelanto en
qu propiedades l o ella ofrecern. Las cartas de la asignacin pueden estar
preparadas entonces antes de las ventas. Una vez que esto se hace, el
intercambiador puede dar slo la carta apropiada al sheriff (o banco o abogado o
todos ellos) en la venta judicial. (Las copias adicionales se deberan tomar.) Las
copias adicionales tambin se deberan enviar el correo certificado con un recibo
de vuelta. Este procedimiento no es como la reduccin clara como un apndice, pero
tcnicamente debera satisfacer las normas IRS que requieren la notificacin por
escrito de la asignacin a los partidos. Hoja del establecimiento En una
transaccin de bienes inmuebles tpica (incluso unos 1031), hay por lo general las
hojas del establecimiento (o HUD-1s) el resumen de los aspectos financieros de la
transaccin tanto para vendedor como para comprador. Cuando hay un 1031 cambio, la
compaa del ttulo o el abogado de cierre se deberan instruir de modificar la
hoja del establecimiento de modo que claramente refleje que ha ocurrido un 1031
cambio. Con una extincin del derecho de redimir, no hay generalmente tal
documento, slo los documentos legales mencionados antes.

258

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir

1031 Punta Fiscal con Hojas del Establecimiento En una auditora de IRS que implica
bienes inmuebles (incluso cambios), el agente IRS generalmente contempla la hoja
del establecimiento como el documento nuclear que evidencia la transaccin. Por lo
tanto le beneficiar para contratar a un oficinista del ttulo para preparar ms
tarde una 1031 hoja del establecimiento (preferentemente con una HUD 1 forma) de la
documentacin de la extincin del derecho de redimir. No debera ser un coste
significativo (sobre todo si conecta a la red con compaas del ttulo amistosas).
Las Subastas pblicas que Otra manera de conseguir compras debajo del mercado en
bienes inmuebles est en subastas voluntarias - sentido voluntario que esto no es
una situacin de la extincin del derecho de redimir. El vendedor, por la opcin,
ha decidido usar a un subastador profesional para vender la propiedad en una
subasta pblica. Los mismos 1031 problemas que pueden pasar con ventas judiciales
tambin pueden pasar en estas subastas. En consecuencia, debera seguir las mismas
recomendaciones de planificacin. La punta Invierte en la nueva tercera edicin
(2002) actualizada del gua ms completo, creativo en 1031 - La Mquina de 1031
dinero por Albert Aiello. Y ahora hay uno de los programas ms emocionantes, de la
vanguardia - Cambio del Turbo, el primer bricolaje 1031 formas de cambio y equipo
del software tambin por Albert Aiello. Para pedir stos, llame 1-888-5444636 o 1-
215-937-9207.

Otras estrategias fiscales para sus propiedades de la extincin del derecho de


redimir
1. Para sus encargados, totalmente descuente todas las prdidas del alquiler y
evite todas las limitaciones IRS de la deduccin de prdidas por Artculos 25, 26
Goldmine, y 27.

259

2. Para sus encargados, ver si tiene derecho a crditos fiscales para reconstituir
propiedades ms viejas o histricas por Artculo 20. 3 Goldmine. Para sus
encargados, ver si tiene derecho a crditos fiscales de la vivienda de bajos
ingresos por Artculo 21. 4 Goldmine. Para cualquier prdida en la venta de sus
propiedades de la extincin del derecho de redimir, siga las estrategias en el
Artculo 44 Goldmine. (S que tiene la intencin de hacer ganancias, y va! Pero
por si acaso!)

260

Estrategias de reduccin fiscales que pertenecen a transacciones de la extincin


del derecho de redimir
SOBRE ALBERT AIELLO Desde 1982, Albert Aiello ha conducido cientos de seminarios
del impuesto de bienes inmuebles y ha ofrecido una lista creciente de publicaciones
creativas. Por consiguiente, ha desarrollado el paquete de reduccin del impuesto
de bienes inmuebles ms potente en el pas, salvando a empresarios de bienes
inmuebles cientos y miles de dlares en impuestos. Al es un inversionista de bienes
inmuebles activo. Tanto como un agente inmobiliario residencial como como
comercial, Al haba vendido, haba puesto en una lista y haba manejado millones
del valor de dlares de bienes inmuebles. Tambin tena su propia prctica fiscal
que se especializa en bienes inmuebles y representacin de auditora de IRS. Sin
embargo, quiso algo ms creativo, ms provocativo, y ms provechoso, por tanto
vendi su prctica para hacer lo que realmente ama - conducen seminarios de bienes
inmuebles, escriben publicaciones de bienes inmuebles creativas, y activamente
invierten en bienes inmuebles. Al tambin ofrece un estudio a distancia potente en
estrategias de reduccin fiscales para inversionistas de bienes inmuebles. Lo puede
comprobar en www.dealmakerscafe.com.

261

Lo siguiente es ejemplos de diversos tipos de contratos. No dude en modelar su


propio despus de stos.

Revelacin debida en venta y acuerdo


ESTA REVELACIN Y ACUERDO hecho este da de, 20, acerca de la compra de la
propiedad localizada en por (Comprador). Me he hecho consciente que mi prstamo
en la Propiedad contiene un debido en la venta clusula, el que significa que el
prestamista tiene el derecho de llamar el prstamo entero debido despus de la
transferencia del derecho a la Propiedad. Entiendo que el prstamo se quedar de mi
nombre hasta que se pague o asumido por un futuro Comprador. Soy consciente que el
susodicho Comprador no tiene intencin de asumir dijo el prstamo y que ningunas
promesas se han hecho a m que el prstamo se asumir o se pagar. Consiento en
sostener inocuo el Comprador o asigna mostrado del acuerdo adjunto, o cualquier
futuro Comprador tal como result despus el prstamo se llama debido o entra en la
falta por cualquier motivo. El Comprador ha consentido en arreglar los pagos
traseros, si algn pago est atrasado en el momento del cierre, slo sobre la
reventa de la propiedad. Ningunas promesas se han hecho hacer as antes de ese
tiempo. Si el Comprador es incapaz de revender la propiedad, entiendo que los pagos
no se pueden traer corriente y la propiedad puede entrar en la extincin del
derecho de redimir, en cuyo caso el Comprador se creer inocuo. VENDEDOR: (SELLO)
Firma nombre Impreso Nmero de seguridad social

263

Apndice

La poltica del propietario


Asegurado por: la direccin de la Compaa: nmero de la poltica: Ubicacin de
propiedad asegurada: Nombre de asegurado: Por favor aconsjese esto he obtenido una
Empresa de gestin en la Playa de Virginia para coleccionar alquileres, ser
responsable de todos los asuntos de seguros relacionados con la Propiedad y hacer
toda la hipoteca, seguro y otros pagos debidos con relacin a la Propiedad arriba
mencionada. La Compaa es:

Por favor aada como un adicional asegurado a la poltica de esta propiedad que
actualmente tengo con su compaa de seguros. La poltica debera ser ahora una
poltica del propietario con un $ deducible. Por favor enve todas las futuras
declaraciones, correspondencia, polticas y cualquier otra informacin relacionada
en cuanto a esta propiedad a la Empresa de gestin mostrada encima. Por favor
realice cualquier futuro control de la reclamacin o reembolsa pagadero a la
Empresa de gestin tambin. Por este medio le autorizo a liberar a la Empresa de
gestin a cualquiera y toda la informacin que pueden requerir en cuanto a esta
pliza de seguros. Atentamente, Firma nombre Impreso y Nmero de seguridad social

264

Apndice

Carta del cambio de la cuenta de la hipoteca


Compaa de la hipoteca: nmero del prstamo: direccin de la propiedad: Nombre de
prestatario: Por favor aconsjese esto he retenido una Empresa de gestin para
coleccionar alquileres, ser responsable de todos los asuntos del prstamo
relacionados con la Propiedad y hacer pagos del prstamo a la Propiedad arriba
mencionada. La Compaa es:

El principio con el pago debido en de la Empresa de gestin.

, sus pagos vendrn directamente

Por favor enve todas las futuras declaraciones del pago, cada ao interese
declaraciones (1099), cupones, libros del cupn, reembolsos para cambios de
equilibrio del depsito, correspondencia y cualquier otra informacin relacionada
en cuanto a esta propiedad a la Empresa de gestin mostrada encima. Por este medio
le autorizo a liberar a la Empresa de gestin a cualquiera y toda la informacin
que pueden requerir en cuanto a este prstamo hipotecario. Atentamente, Firma
nombre Impreso Nmero de seguridad social

265

Apndice

Procuracin especial
CONOZCA A TODOS LOS HOMBRES POR ESTOS REGALOS:
Que, (persona que da el poder de firmar) de (ciudad y estado), haya hecho,
constituy, y designado, y por estos regalos realmente hacen constituyen y designan
(persona que recibe el poder de firmar) mi abogado de hecho verdadero y legal, para
m y de mi nombre, lugar, y lugar, para ejecutar y firmar cualquier apndice del
contrato de bienes inmuebles, hecho, contrato relacionado o acuerdo, obligacin,
acuerdo de posesin, declaracin del establecimiento, arriendo, documento de la
hipoteca, o cualquier otro peridico, forma o instrumento necesario e incidente a
la colocacin, finalizacin, establecimiento y consumacin del dinero efectivo en
la propiedad conocida como: VER el OBJETO EXPUESTO ATADO UNA DESCRIPCIN LEGAL y
hacer adems cualquier convenio necesario, garantas y aseguramientos, y hacer a
cualquiera y todas las acciones y cosas necesarias e incidente a la compra, venta o
nuevas finanzas de la propiedad dicha. Esta Procuracin no debe ser terminada por
mi invalidez, tampoco debe haber cualquier responsabilidad en cualquier persona,
firma, o la corporacin que confa en esta Procuracin subsecuente a mi muerte,
provey a tal persona, la firma o la corporacin no han recibido el aviso actual de
mi muerte. Y por este medio ratificamos y confirmamos todos los actos legales
cometidos por mi abogado de hecho dicho por la virtud del presente. La fecha de
vigencia de este instrumento debe ser el da de, 20, y debe terminar en el
establecimiento y finalizacin de la compra, venta, o financiar de nuevo la
transaccin. Atestige la firma siguiente y selle este da de INFORMACIN DEL
NOTARIO de la Fecha y la Firma de, 20.

266

Apndice

Contrato para comprar sujeto a financiacin existente


ESTE CONTRATO se hace este da de entre (el Comprador), CESIONARIOS, y (el
Vendedor), CEDENTES. WITNESSETH: Esto para y en consideracin a las promesas
mutuas y convenios contenidos aqu, el Comprador consiente en comprar y el Vendedor
consiente en venderse por el precio y en los trminos expuestos debajo de toda esa
cierta pieza, paquete o parte de la tierra (juntos con cualquiera y todas las
mejoras sobre eso), localizado en, y brevemente describi as: VER el OBJETO
EXPUESTO ATADO UN PARA LA DESCRIPCIN LEGAL y adelante conocido y numerado como
tiempos mandados a aqu como la Propiedad). (tal propiedad es unos, 20, por y

El precio de compra de la Propiedad debe incluir, sin tasa, todos los artculos
actualmente en el local, juntos con todas las mejoras para incluir el. 1.
Condiciones de venta. El precio de compra total para la Propiedad debe ser el saldo
deudor en la hipoteca atadura corriente a la propiedad en el momento del cierre,
que es aproximadamente dlares y centavos ($) (la Nota Existente). El comprador
compra la Propiedad sujeta a la nota existente dicha, aguantando el inters en por
ao. El comprador no asume expresamente la responsabilidad de la Nota Existente. El
vendedor consiente en hacer todos los pagos a la Nota Existente hasta que, en que
el Comprador del tiempo debe comenzar a hacer pagos a la Nota Existente.

267

Apndice

Adjuntando sus firmas a esto el Comprador por este medio est de acuerdo que sus
derechos de la propiedad sern sujetos a todos los trminos, provisiones y
condiciones de la Nota Existente, incluso, sin tasa, haciendo pagos mensuales como
y cuando debido de y despus. El Comprador reconoce que la Nota Existente es un -
prstamo del ao (con aos y meses restantes desde) con inters a razn del % con
un pago mensual corriente del principal e inters en cantidad del $. El Comprador
tambin entiende que las cantidades se deben aadir al principal y la cantidad de
inters de cada pago mensual notado encima y deben ser sostenidas en el depsito
por el poseedor de la Nota Existente para el pago de impuestos de bienes inmuebles
y primas de seguros de riesgo cuando vienen debidos y esto suma requerido para el
pago de impuestos de bienes inmuebles dichos y el seguro de riesgo se debe ajustar
de vez en cuando basado en aumentos esperados de aquellos gastos y evaluaciones, y
el Comprador est de acuerdo que sus derechos de la propiedad son sujetos a la
obligacin de pagar aquellas cantidades del depsito aumentadas como y cuando se
hacen debidos haciendo aument pagos mensuales como requerido por el poseedor de la
Nota Existente. Los derechos del comprador en cuanto al pago adelantado y sus
obligaciones incluso, pero no limitados con, el pago de gastos tardos en cuanto a
tales instalaciones, deben ser conforme a la Nota Existente, y en ese cierto hecho
de la confianza que asegura tal nota de la Propiedad, qu hecho de la confianza se
registra entre los Registros de Tierras de la Oficina del Oficinista del TRIBUNAL
EN CIUDAD Y ESTADO (la Oficina del Oficinista) en el Libro del Hecho, en la
pgina. (Tal nota y hecho de la confianza a veces se mandan a aqu como la Nota
Existente y el Hecho existente de la Confianza, respectivamente.) Mientras que
el Comprador es corriente en pagos debidos bajo la Nota Existente y el Hecho
Existente de la Confianza todo el beneficio fiscal de propiedad de viviendas,
incluso, sin tasa, inters y deducciones impositivas con objetivos del impuesto
sobre la renta, se debe acumular a la ventaja del Comprador, y el Vendedor no debe
intentar reclamar todos o cualquier parte de ventajas dichas. 2. Trmino del
contrato. Este contrato debe ligar sobre los partidos a esto hasta el
acontecimiento de uno de los acontecimientos siguientes que no deben ocurrir ms
tarde que:

268

Apndice

(a) La aplicacin exitosa del comprador a Noteholder para obtener una liberacin de
responsabilidad sobre la Nota/Hecho Existente de Confianza de parte de Vendedor.
(b) la obtencin del Comprador una liberacin de responsabilidad de parte del
Vendedor, obteniendo un prstamo de nuevas finanzas o vendiendo la Propiedad a un
Comprador del tercero que obtiene la nueva financiacin. 3. Pagos a Nota Existente.
Los derechos del comprador de la propiedad son sujetos a todos los trminos,
provisiones y condiciones de la Nota Existente, incluso, sin tasa, haciendo pagos
mensuales como y cuando debido de y despus. 4. Impuestos de Bienes inmuebles,
Evaluaciones. El Comprador debe pagar todos los impuestos de bienes inmuebles,
otras evaluaciones gubernamentales con respecto a la Propiedad, y propietario o
evaluaciones de la asociacin del condominio (si aplicable). 5. El cierre y Fecha
de Posesin. Durante el cierre, el Vendedor debe entregar al Comprador una
Escritura de propiedad garantizada General totalmente ejecutada en la forma
registrable, con Convenios ingleses del Ttulo, y el transporte del derecho al
Comprador y/o su asigna, sujeto a embargos preventivos, estorbos, restricciones,
servidumbres y convenios del registro, y sujeto al Hecho Existente de Confianza o
Hipoteca. En y despus de que la Fecha de Posesin y mientras que el Comprador no
es vencido bajo los trminos aqu establecidos, a no ser que se convenga otra cosa
por escrito, el Comprador debe tener derecho a la posesin llena, usar, y el placer
de la Propiedad. Todos los gastos mandados a aqu se deben pagar al abogado del
establecimiento, y este Acuerdo y todos los documentos mandados a aqu se deben
haber ejecutado, haberse reconocido (como requerido) y haberse entregado al abogado
del establecimiento. Se acuerda que la Fecha de Posesin debe ser, 20.

269

Apndice

6. Los Honorarios del abogado y/o Gastos de Cierre. Los gastos del abogado del
establecimiento y/o los gastos de cierre para esta transaccin deben ser pagados
por la Fecha de Posesin, as: (a) El Comprador pagar a su agente del
establecimiento a cualquiera y todos los honorarios relacionados con examen del
ttulo, seguro del ttulo, preparacin de documentos (incluso este contrato), y el
coste de todos otros servicios del establecimiento. El Comprador tambin consiente
en pagar a cualquiera y todos los gastos del establecimiento relacionados con esta
transaccin (adems de cualquier precio hecho por agente del Vendedor o abogado que
el Vendedor por este medio consiente en pagar), y el Vendedor no debe tener
obligacin de contribuir al pago de aquellos gastos. (b) El Vendedor tambin pagar
a cualquiera y todos los gastos de cierre del Comprador asociados con esta
transaccin hasta el $. 7. Ajustes. Los partidos estn de acuerdo que en lugar de
prorratas todos los pagos de la hipoteca y las cuentas de garanta bloqueada deben
ser corrientes y pasar gratis. Los pagos de la hipoteca debidos despus de la fecha
de posesin deben ser pagados por el Comprador. 8. Riesgo de Prdida: Seguro. El
riesgo de la prdida en cuanto a la Propiedad debe ser llevado por el Vendedor
antes de la Fecha de Posesin. De y despus de tal fecha, el Comprador debe
aguantar todo riesgo de la prdida en cuanto a la Propiedad y de la responsabilidad
de herida o dao a personas o propiedad sobre eso. El comprador debe mantener
continuamente o causar para mantenerse una pliza de seguros de riesgo que
proporciona la cobertura de al menos el equilibrio principal impagado de cualquier
embargo preventivo excepcional con la compaa de la hipoteca reflejada como un
beneficiario de la prdida adicional. 9. Falta por Comprador. Si la falta del
Comprador en cualquier de los trminos o estipulaciones de este acuerdo, y
permanece vencida para el periodo de treinta (30) das despus de recibir la
notificacin por escrito

270

Apndice

del Vendedor de tal falta, el Vendedor puede entablar una demanda contra el
Comprador para cualquiera y todos los daos incurridos por el Vendedor en virtud de
falta del Comprador, incluso, sin tasa, honorarios del abogado y gastos incurridos.
10. Falta por Vendedor. Si la falta del Vendedor en cualquier de los trminos o
estipulaciones de este acuerdo, y permanece vencida para el periodo de treinta (30)
das despus de recibir la notificacin por escrito del Comprador de tal falta, el
Comprador puede entablar una demanda contra el Vendedor para cualquiera y todos los
daos incurridos por el Comprador en virtud de falta del Vendedor, incluso, sin
tasa, honorarios del abogado y gastos incurridos. 11. Terminacin. El comprador
tiene el derecho de declarar este acuerdo sin fuerza legal en cualquier momento
antes de la fecha lmite. A la terminacin dicha, ningn partido debe tener ninguna
otra responsabilidad a otro segn este Acuerdo, excepto como por otra parte
expresamente proporcionado en este Acuerdo 12. Ttulo. El comprador debe hacer que
el ttulo se examine antes de la posesin. Se cree que el derecho a la propiedad
dicha debe estar bien del registro y de hecho y el Comprador puede comprar al
momento de la posesin de la propiedad dicha una pliza de seguros del ttulo que
asegura el inters del Comprador. Si, despus del examen del ttulo, el Comprador
decide que cualquier asunto hizo un informe en el informe del ttulo que hara el
derecho a la Propiedad no comerciable o no asegurable segn la pliza de seguros
del ttulo de un dueo ALTA o esto afectara negativamente el uso de la Propiedad
con su objetivo intencionado en la opinin razonable del Comprador, el Comprador
puede terminar este Acuerdo dando la notificacin por escrito del Vendedor de eso
en cualquier momento antes de la fecha lmite. A la terminacin dicha, ningn
partido debe tener ninguna otra responsabilidad a otro segn este Acuerdo. El
vendedor no debe tener obligacin de curar cualquier tal defecto en el ttulo.

271

Apndice

13. Certificado de la termita. El Comprador tiene el derecho de hacer inspeccionar


la Propiedad para termita u otra infestacin del insecto que destruye la madera o
dao y dao de humedad estructural antes del cierre a nico coste del Comprador y
gasto. Si el Comprador decide que sus inspecciones, investigaciones, y otros por el
estilo son inaceptables o insatisfactorias por cualquier motivo, el Comprador puede
terminar este Acuerdo dando la notificacin por escrito del Vendedor de eso en
cualquier momento antes de la fecha lmite. A la terminacin dicha, ningn partido
debe tener ninguna otra responsabilidad a otro segn este Acuerdo. 14. La Garanta
de los vendedores. Los vendedores garantizan que toda la fontanera, elctrica,
calefaccin y sistemas de aire acondicionado que comunican con la Propiedad estar
en la orden de trabajo en la Fecha de Posesin, y el Comprador reserva el derecho
de hacer un paseo - a travs de la inspeccin para determinar su orden de trabajo.
Todas las utilidades necesarias para el paseo - a travs de deben ser
proporcionadas por el Vendedor. 15. Documentos del prestamista. Como tal, los
archivos del Prestamista seguirn reflejando al Vendedor como el dueo de la
Propiedad y tambin pueden reflejar la nueva direccin del Vendedor con objetivos
de la documentacin. El Vendedor por este medio est de acuerdo que expedir al
Comprador en la direccin de la Propiedad, o en tal otra direccin ya que el
Comprador puede aconsejar, de vez en cuando, a Vendedor por escrito, cualquier
documentacin recibida del prestamista, incluso, sin tasa, libros del cupn del
pago, anlisis del depsito y declaraciones fiscales del fin del ao. Si el
Vendedor no puede expedir la documentacin del Prestamista como expuesto encima, y
si el fracaso dicho de expedir causa daos financieros sufridos por el Comprador,
el Vendedor debe ser totalmente responsable del pago de tales daos. 16.
Mantenimiento de Propiedad y Ereccin de Mejoras Adicionales. Durante la
continuacin de este Acuerdo, el Comprador debe guardar la Propiedad y cualquier
mejora ahora existencia o a continuacin erigido en la reparacin buena y protegido
de los elementos.

272

Apndice

17. Tiempo de Establecimiento. El cierre debe ocurrir antes del Agente del
Establecimiento. 18. Hecho previo de Confianza. El Comprador y el Vendedor
reconocen el hecho que este Contrato es sujeto a las estipulaciones del Hecho
Existente de la Confianza. El Comprador reconoce que el Hecho Existente de la
Confianza asegura un prstamo y entiende y reconoce que recordation del hecho dara
a la compaa de la hipoteca de revisin el derecho de llamar el prstamo, que
requerira que el Comprador pague inmediatamente en su totalidad todas las sumas
todava debidas bajo la Nota Existente y el Hecho Existente de la Confianza.
Adelante, el Comprador reconoce que ha examinado los trminos y condiciones del
hecho dicho de la confianza, y no obstante la existencia del hecho dicho de la
confianza, el Comprador por este medio consiente en aceptar y consumar la compra de
la Propiedad de acuerdo con este Contrato y el Acuerdo del Depsito. El Comprador y
el Vendedor adelante reconocen que ni este Acuerdo ni el Acuerdo del Depsito
cambiarn los trminos y condiciones de la Nota Existente y el Hecho Existente de
la Confianza y que esta transaccin de bienes inmuebles es sujeta a los trminos de
la Nota Existente y el Hecho Existente de la Confianza. 19. Invalidez parcial:
Supervivencia. La anulacin por cualquier motivo de cualquier parte del presente no
debe hacer que este Contrato se invalide en su totalidad, pero debe sobrevivir
cualquier tal fracaso de cualquier parte del presente. 20. Acuerdo completo. Este
Acuerdo contiene el acuerdo completo y final entre los partidos, y no deben ser
ligados por ningn trmino, condiciones, afirmaciones o representaciones, orales o
escritas, no aqu contenido. en las oficinas de Comprador

273

Apndice

21. Renuncia hacia Falta. Ninguna renuncia o paciencia por cualquier partido a esto
con respecto a una falta o violacin por cualquier otro partido deben constituir o
interpretarse como una renuncia hacia cualquier falta subsecuente o violacin. 22.
Diverso. Este Contrato debe ligar sobre y habituar a la ventaja de los partidos a
esto, sus sucesores y asigna. Cualquier referencia al gnero masculino debe incluir
el femenino y neutral, la referencia al nmero singular debe incluir el plural, y
viceversa, todos ya que el contexto requiere. Los ttulos o los ttulos son para la
conveniencia slo y no son la parte de las provisiones sustanciales del presente.
Este contrato se debe interpretar segn las leyes del estado de. ATESTIGE las
firmas siguientes y sellos: Comprador: Vendedor de la Firma: OBJETO EXPUESTO de la
firma UNA Fecha de la DESCRIPCIN LEGAL Fecha del Nombre Impresa Nombre Impreso

Direccin fsica:
274

Apndice

Hecho para compra o venta


ESTE HECHO, hecho este da de, Cedente, partido de la primera parte y partido de la
segunda parte, cuya direccin es: WITNESSETH: ESTO, para consideracin buena y
valiosa, dinero efectivo en la mano pagada por el partido de la segunda parte al
partido de la primera parte, y otras consideraciones buenas y valiosas, la
recepcin de que por este medio se reconoce, dicho partido de la primera parte
realmente negocia por este medio, vende, concede y comunica, con GARANTA GENERAL y
CONVENIOS INGLESES DEL TTULO, al partido de la segunda parte, la propiedad
descrita siguiente localizada en, al ingenio: DESCRIPCIN LEGAL DE LOS BIENES
RACES, 20, por y entre, Cesionario,

INFORMACIN FISCAL

Este transporte se hace expresamente sujeto a todos los embargos preventivos


existentes, hipotecas, hechos de confianza, juicios, estorbos, condiciones,
restricciones, reservas y servidumbres del registro, si cualquiera; pero no hay
intencin por esta referencia para imponer de nuevo o ampliar cualquier de lo
mismo. ATESTIGE la firma siguiente y sello: (SELLO) INFORMACIN DEL NOTARIO

275

Apndice

Asignacin de hecho de confianza


ESTA ASIGNACIN, se hace este da de, 20, por y entre VENDEDOR DEL HECHO DE LA
HIPOTECA DE CONFIANZA, ms adelante Cedente, partido de la primera parte, y
COMPRADOR DEL HECHO DE LA HIPOTECA DE CONFIANZA, ms adelante Cesionario, partido
de la segunda parte. WITNESSETH: Para la consideracin buena y valiosa, el recibo
de que es por este medio acusado por el Cedente, el Cedente realmente transfiere
por este medio y asigna, sin el recurso, a, Cesionario, todo su derecho, ttulo, e
interesa en y a ese cierto Hecho de la Confianza dat ejecutado por el CEDENTE
ORIGINAL a, Fideicomisario, y registr en la Oficina del Oficinista del TRIBUNAL EN
CIUDAD Y ESTADO, como el nmero del instrumento (o en el Libro del Hecho en el
Nmero de pgina), juntos con el Hecho de la Nota de Confianza dat lo dieron para
asegurar en la cantidad principal original de. En fe de LO CUAL, EL VENDEDOR DEL
HECHO DE LA HIPOTECA DE CONFIANZA ha hecho que este instrumento se ejecute
adjuntando su sello a esto este da de, 20. VENDEDOR DE HECHO DE HIPOTECA DE
CONFIANZA POR SELLO DEL NOTARIO

INFORMACIN DEL IMPUESTO DEL DOCUMENTO

276

Apndice

Autorizacin de la rentabilidad
Re: Prestatario: Propiedad: nmero del prstamo:

AUTORIZACIN DE SOLTAR LA INFORMACIN Esto debe autorizar su oficina y/o sus


agentes a soltar a cualquiera y toda la informacin que pertenece a la rentabilidad
del prstamo hipotecario sostenido por su compaa en la propiedad encabezada. Por
favor inmediatamente mande por fax la cantidad de la rentabilidad del prstamo a.

Fecha

Firma

Nombre impreso

Nmero de seguridad social

277

Apndice

Autorizacin de informacin de la hipoteca colectiva


AUTORIZACIN DE SOLTAR LA INFORMACIN por este medio le autorizo a soltar a:

cualquiera y toda la informacin que pueden requerir para una transaccin del
crdito o transferencia del prstamo. Este documento se puede reproducir para la
referencia de ms de una fuente, y mando que una copia fotoesttica de esta
autorizacin se acepte con la misma autoridad como el original. Atentamente,

Firma

Nombre impreso

Nmero de seguridad social

278

Apndice

Revelacin y acuerdo entre comprador y vendedor


ESTA REVELACIN Y ACUERDO hecho este da de, 20, por y entre COMPRADOR DE BIENES
INMUEBLES SUJETOS a FINANCIACIN DE LA EXISTENCIA (el Comprador) y VENDEDOR (el
Vendedor). Esta transaccin se puede considerar una disposicin de propiedad
privada que asegura un prstamo, y por lo tanto puede requerir la aprobacin por el
poseedor de la nota antes del cierre de esta transaccin. Cualquier Vendedor que
considera una venta en esta manera se debera advertir que segn tal acuerdo l o
ella permanecen obligados del reembolso del prstamo. Aun si el acuerdo pide que el
Comprador haga pagos directamente al poseedor de la nota, no se requiere que el
poseedor cambie sus archivos, y el Vendedor es responsable de expedir cupones del
pago y otra informacin al Comprador. Segn las circunstancias particulares de un
caso, un poseedor puede consentir en cambiar la direccin de la cuenta para leer en
el cuidado del Comprador, aunque el Vendedor debiera informar puntualmente al
poseedor de cualquier cambio de su direccin. Los Compradores y los Vendedores
reconocen que han ledo y han entendido la susodicha lengua y realizan que
recordation de un hecho en Compradores antes de Compradores que obtienen una
liberacin de responsabilidad de parte del Vendedor puede causar al poseedor de la
nota que llama todas las sumas debidas bajo la Nota Existente y el Hecho Existente
de la Confianza inmediatamente debida y pagadera. Adems, los Vendedores entienden
que, no obstante el hecho que el Contrato pide que Compradores hagan pagos de la
hipoteca mensuales de parte de los Vendedores, los Vendedores permanecen totalmente
responsables de cualquier falta de los Compradores, y, hasta que los Compradores
provean al Vendedor de una liberacin de

279
Apndice

la responsabilidad de la elegibilidad, el poseedor de la nota tiene el derecho


absoluto de seguir nicamente contra el Vendedor para la falta dicha. ATESTIGE las
firmas siguientes y sellos. COMPRADOR: (SELLO) Firma

Nombre impreso VENDEDOR: (SELLO) Firma

Nombre impreso

INFORMACIN DEL NOTARIO

280

Apndice

Contrato estndar para comprar bienes inmuebles: comprador


1. Los I/we ofrecen comprar del Vendedor los bienes inmuebles descritos siguientes,
juntos con todas las mejoras sobre eso y todos los derechos accesorios, localizados
en: Direccin: condado: estado: Ciudad: Cremallera: pagadero as: aos en

2. El precio de compra debe estar el $ abajo y el equilibrio sobre el %, pagadero


mensualmente.

3. Las condiciones de la Compra son as:a. sujeto de examinar, inspeccin y


aprobacin escrita de mi compaero financiero. b. El comprador debe tener el
derecho de asignar su/su inters a este contrato antes del depsito. c. El vendedor
consiente en permitir que comprador muestre la propiedad a compaeros anticipados y
clientes antes del cierre. 4. Hay un Apndice de este contrato? S 5. Es este
acuerdo Todo el dinero efectivo o Trminos? Todo el dinero efectivo Ningunos
Trminos

6. Deben dar en la posesin o antes

7. El vendedor consiente en pagar a todos los Impuestos y Evaluaciones hasta e


incluso el mes de, 20. 8. Todos los gastos de cierre y los honorarios del abogado
deben ser pagados por el Vendedor.

281

Apndice

9. La fecha lmite debe ser 90 das de la fecha de este acuerdo, con el derecho al
susodicho - bienes inmuebles descritos para ser comunicados por la Escritura de
propiedad garantizada con la liberacin de la dote. El ttulo debe ser libre,
claro, y suelto, sin construir pedidos, sujetos a la divisin por zonas de normas
del registro, y excepto servidumbres y restricciones del registro. El Vendedor debe
pagar y producir una pliza de seguros del ttulo vlida protegiendo al Comprador
durante el cierre. 10. Esta oferta, cuando aceptado, comprende el acuerdo completo
de Comprador y Vendedor, y se acuerda que ninguna otra representacin o acuerdos se
hayan hecho o confiaran en. 11. Esta oferta es permanecer abierta para la
aceptacin hasta.
Fecha: vendedor del vendedor

Fecha: comprador del comprador

El vendedor entiende firmando este acuerdo que el Comprador es un inversionista de


bienes inmuebles y puede revender la propiedad por una ganancia. El vendedor
entiende y est de acuerdo que el Comprador no representa el inters del Vendedor.

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