EVOLUCION HISTORICA Y LEGAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El auge del sector inmobiliario en el Per en los ltimos aos se ha ido complementado con una
demanda de vivienda cada vez ms creciente, producto fundamentalmente del dficit habitacional
que hay en las capitales, aunque no deben dejarse de lado otros factores como el aumento de los
ingresos de las familias y las mayores facilidades crediticias que hoy existen para adquirir una
vivienda (tasas de inters ms bajas y mayores plazos). Este auge tambin ha involucrado el
aumento de la expansin urbana vertical, debido a la natural contradiccin existente entre demanda
de vivienda y las limitadas reas urbanas o en proceso de urbanizacin que existen; por esta razn,
no resulta raro el actual crecimiento de la construccin de edificios destinados para departamentos y
oficinas, en la que coexisten diversas unidades inmobiliarias independientes y autnomas, pero que
comparten reas y servicios comunes.

A esta forma de propiedad inmobiliaria, en la cual coexisten reas y servicios comunes, el

ordenamiento jurdico peruano la ha regulado, fundamentalmente, a travs de la Ley N 27157, que
estableci el REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMUN, conocido, generalmente,
como PROPIEDAD HORIZONTAL. Las innovaciones contenidas en esta norma as como las
modificaciones realizadas no slo han contribuido a perfeccionar el rgimen, sino que han
coadyuvado a solucionar los diversos conflictos que se presentan entre vecinos condminos. Por
esta razn se hace sumamente importante para los agentes del mercado inmobiliario dominar las
instituciones y reglas establecidas para este rgimen de propiedad, siendo este libro un aporte para
cumplir dicha finalidad en forma prctica y segura.

Los edificios compartidos cuentan, sin duda, con la ventaja del bajo costo que permite el acceso de
un mayor nmero de personas al sueo de la casa propia; pero tambin tiene inconvenientes que no
pueden soslayarse, tales como la necesidad de resignarse a vivir en espacios reducidos (y no en
grandes casas, como sola ser tiempo atrs).

Cul es el principal factor que ha dado lugar a la configuracin del fenmeno del
crecimiento inmobiliario vertical?

Tal como lo narra Gunther Gonzalez Barrn, en el Per se ha presentado con mucha fuerza el
fenmeno de una masiva intensificacin y crecimiento de masas en la Capital a partir de la dcada
de los aos treinta; de hecho, los boletines registrales de la mencionada dcada dan cuenta del
problema social que se germinaba con los propietarios que vendan cada habitacin de su edificio
como si fuese una unidad inmobiliaria independiente; contribuyendo con ello al desorden urbano, a
la tugurizacin, las psimas condiciones de vida, la falta de salubridad, entre otros problemas que
enfrentaron Lima y otras grandes ciudades. As, tenemos como recuerdo de esa poca las fincas
llamadas callejn de un solo cao, que no vienen a ser otra cosa que los inmuebles que tenan un
pasaje central comn que permita el acceso a distintas habitaciones; cada una de las cuales era una
vivienda independiente. Es decir, las grandes casas se fueron convirtiendo, por necesidad
econmica, y por falta de planificacin por parte del Gobierno, en un conjunto de mltiples
unidades creadas artificialmente sin las ms mnimas condiciones de calidad de vida.

A partir de las acotadas circunstancias, las edificaciones han ido realizndose, cada vez con mayor
asiduidad, hacia arriba; esto es, cada vez ms, se ha ido elaborando la construccin de edificios
propiamente dichos, cuya conformacin, como bien se sabe, consta de varios pisos y, a su vez, cada
piso, dos o ms departamentos.

El fenmeno de la explosin demogrfica en nuestro pas constituye un gran ejemplo de un

fenmeno indudablemente recurrente en el mundo jurdico, nos referimos, por supuesto, a que el
Derecho siempre se encuentra un paso atrs respecto de la realidad. Las Leyes y, en general, los
instrumentos que el Derecho ofrece a la sociedad para poder regular las conductas de las personas y
la convivencia de stas no son lo suficientemente poderosos como para prever situaciones
advenedizas que, en ciertos momentos del derrotero de un pueblo, puedan ocasionar ciertas
dificultades o problemas (como ha sucedido en el mbito inmobiliario). En efecto, el Derecho es
una tcnica que permite encontrar soluciones (o, al menos, tratar de) a posteriori (con posterioridad
a los fenmenos sociales) por medio de normas que regulen la manera en que se desarrollan las
costumbres, los comportamientos, las necesidades y las interrelaciones entre los miembros de cada
comunidad.

En lo que se refiere al mbito de estudio que ser objeto del presente trabajo, puede afirmarse que
ha habido una evolucin progresiva y relativamente lenta en lo que al mbito inmobiliario
concierne; siendo que, conforme se han ido presentando mayores circunstancias adversas, el
legislador peruano y las autoridades gubernamentales tambin han ido prestando mayor atencin a
dicho sector, pero a muy largo plazo, y han ido elaborando razonamientos y estudios ms
sofisticados que, si bien no alcanzan una optimizacin de resultados, s han ido confrontando de
manera cada vez ms eficiente las constantes variaciones experimentadas dentro del mbito de la
propiedad de predios.

Siendo el contexto en el que hemos desembocado, luego de un largo devenir legislativo, aqul
mencionado en el prrafo precedente, podemos afirmar que el Derecho ha sumido la tarea de
regular de manera especfica las relaciones de las personas dentro del mbito inmobiliario al que ya
se hizo mencin; tarea que, por cierto, ha sido cumplida a cabalidad en lo que a la emisin de
normas se refiere, y slo parcialmente en lo que a la eficiencia de las mismas concierne. No
obstante, la mayor relevancia de la actualidad normativa es aqulla que se condice con la aplicacin
ms eficiente (menos costosa y ms beneficiosa de las Leyes sobre la materia) y para lograr tal
finalidad se requiere que haya un cabal conocimiento de la normativa y su correcta aplicacin por
parte de todas a aquellas personas que de algn modo estn relacionadas con los regmenes
especiales de regulacin de la propiedad de predios.

En consecuencia, mediante el presente trabajo, se realizar una detallada descripcin de los

mecanismos legales que deben ser conocidos y aplicados por las personas que formen parte de los
regmenes especiales de regulacin de propiedad as como por aquellos profesionales que se
desenvuelvan en el mbito de aplicacin de la ya mencionada normativa.

EVOLUCIN NORMATIVA DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y

PROPIEDAD COMUN, ANTES DENOMINADA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Para poder contextualizarnos y entender cmo es que se ha desarrollado en la prctica la evolucin
normativa a la que ya se ha hecho mencin de una manera caso abstracta, primeramente, debemos
realizar una pequea revisin de las normas que concretamente han sido emitidas hasta el momento
en nuestro pas para regular la propiedad, de manera general primeramente, y los regmenes
especiales de predios, posteriormente.
Cdigo civil de 1936 (Arts. 855 a 857).
Propiedad por pisos
Fue el primer dispositivo normativo que, en el Per, regul lo que ahora conocemos
como propiedad horizontal. Aunque con sus nicos 3 artculos no se daba abasto para
solucionar los problemas que surgan de esta novedosa forma de aprovechamiento de los
edificios.
 Ley 10726 de 1946
Ley sobre la propiedad de los diversos pisos de un edificio
Fue la primera ley que, en especfico, regul este rgimen especial; aunque, debido a la
falta de concretizacin con respecto a la nomenclatura adecuada que deba usarse para dicha
ley, su nombre fue una mera descripcin de la situacin a regular.

S. 025-1959, de 1959
Reglamento de la Ley 10726, en el que se utiliz, por primera vez, el nomen
iuris PROPIEDAD HORIZONTAL.

L. 22112 de 1978
Rgimen de Propiedad Horizontal Para Toda Edificacin o Conjunto de Edificaciones
Cuando fue regulada esta noma, se utiliz en ella, por primera vez en el Per (y
decididamente), la denominacin PROPIEDAD HORIZAONTAL, en el ttulo de la norma, que
posteriormente, y hasta nuestros das, es de uso general.

S. 019-1978-VC de 1978
Reglamento del Decreto Ley 22112

Ley 27157 de 1999 (Art. 37 y ss)

Rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comn
Donde se modifica el nombre tradicional para darle una concepcin ms amplia a la figura
especial.

S. 008-2000 MTC de 2000 (Arts. 125 a 138)

Que viene a ser el Reglamento de la ley 27157, y regulara ms especficamente aspectos
relevantes de la Ley N 27157.

S. 035-2006 / VIVIENDA de 2006 (Art. 125 y ss.)

Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley Nro. 27157, Ley de Regularizacin de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades
Inmobiliarias de propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn.
 La importancia de este Reglamento radica en el hecho de que alberga en un solo cuerpo
normativo todas las normas que, con motivo de la promulgacin de la Ley 27157, haban sido
publicadas posteriormente, para regular dicha ley.

Resolucin N 340-2008-SUNARP/SN. (26 de diciembre de 2008)

Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn
Se aprueba la Directiva N 009-2008-SUNARP/SN que establece los criterios para la
calificacin e inscripcin de los ttulos que deban ser regulados por las normas referidas al
Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, fijando criterios referidos a la
inscripcin del Reglamento Interno, sus modificaciones, los aires, la extensin de las unidades
de propiedad exclusiva, la adquisicin de bienes por la junta de propietarios, la extincin del
rgimen, los edificios proyectados o en construccin, la aplicacin al rgimen de
independizacin y copropiedad, entre otros aspectos.

Si bien esa ltima no es una Ley ni parte de ella, s es una directiva vinculante (obligatoria y de
suma relevancia) que incluso los miembros del mismo tribunal registral deben observar y aplicar, ya
que, legalmente, tiene un alto rango dentro de nuestro Ordenamiento Jurdico.

Dra. Marina Fuentes