CEDULARIO DERECHO CIVIL VII

PROFESOR ALDO MOLINARI/IGNACIO ROS

Segundo semestre 2016

1. Contrato de Promesa. Motivos por los que puede ser necesaria su celebracin.

1) Necesidad actual de concretar rpidamente los negocios, unida a la prdida de

confianza en la mera palabra si no pueden contratar de inmediato. Ej. Mientras se
renen los antecedentes o cumplen los trmites necesarios para suscribir el contrato
definitivo, como una forma de asegurar el negocio.
2) Existencia de un obstculo de mayor o menor entidad que impide a una o ambas partes
el otorgamiento del contrato querido. Ej. Prohibicin o embargo que debe alzarse,
obtencin de la posesin efectiva, necesidades de financiamiento, etc.
3) Difusin del sistema de financiamiento a travs de instituciones de previsin,
asociaciones de ahorro y prstamo, bancos y otra va para las compras de vivienda,
obliga a las partes, mientras el adquirente tramita y obtiene su prstamo, a concluir un
contrato de promesa.
4) Abuso de la figura para el otorgamiento de promesas en casos en que bien podra
celebrarse un contrato definitivo con las modalidades adecuadas a las circunstancias.
Ej. Si se quiere vender una obra en construccin: podra usarse la compraventa de cosa
futura del art. 1813 CC o enajenacin anticipada del terreno por parte del dueo para
asegurar el dominio y celebrar contrato de construccin (no procede en caso de
inmuebles acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria sin antes obtener la
autorizacin respectiva, en esos casos slo podra enajenarse una cuota del dominio).
5) Deseo del vendedor de reservarse el dominio hasta el ntegro pago del precio, lo mueve
a exigir una promesa en vez de la venta definitiva, en vista de la contradiccin existente
en nuestra legislacin respecto a la posibilidad de otorgar el contrato definitivo con tal
reserva. Clusula de reserva de dominio: artculo 1874: no tiene efecto real en su
transferencia, por lo tanto, la promesa permite posponer la transferencia del dominio al
extender el momento de la exigibilidad de la obligacin de entrega.

2. Contrato de Promesa. Anlisis del art. 1554 N 1: que la promesa conste por escrito

1) Es una formalidad/solemnidad de existencia

La promesa no existe si no consta por escrito o bien degenera en un contrato diferente.

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 Se trata por lo tanto, de una formalidad de existencia y no por va de prueba (art. 1708
CC y 1709 CC).

2) Modificaciones a la promesa
Cualquier modificacin a la promesa debe hacerse por escrito, y no de manera verbal.

3) Problema de la incomunicabilidad
Qu ocurre si en el contrato definitivo deben costar otras solemnidades? Ej. Promesa
de compraventa de bien raz.
- Doctrina y jurisprudencia mayoritaria: Incomunicabilidad.
- Minoritaria: Claro Solar. Comunicabilidad. Promesa debe cumplir con las mismas
solemnidades que debe cumplir el contrato prometido.

De todos modos, se evidencia un beneficio en cumplir con la solemnidad de EP, ya

que esta sirve como ttulo ejecutivo, permitiendo ahorrar el juicio ordinario.

3. Contrato de Promesa. Anlisis del art. 1554 N 2: que el contrato prometido no sea de
aquellos que las leyes declaran ineficaces

1) Eficacia de los contratos

Qu contratos son ineficaces? Qu es la ineficacia?: Se refiere a que el contrato no
produce efectos jurdicos o ha dejado de producirlos. Es ineficaz cuando no se cumple
con algn requisito de existencia o validez del acto.

2) Interpretacin de la disposicin (teoras al respecto)

El art. 1554 n2 es el requisito ms complejo, y aquel que produce mayor dificultad. Se
han dado una serie de interpretaciones al respecto:

a. El contrato de promesa debe cumplir con los requisitos del contrato prometido al
tiempo de su propia celebracin.
As, la promesa debe cumplir con todos los requisitos de existencia y validez del
contrato prometido.

Crticas:
Restrictiva: dicha posicin importa una aplicacin prctica restringida,
excluyendo los casos de impedimento legal, solo siendo aplicable para
impedimentos prcticos como; la falta de financiamiento, CV cosa ajena,
CV en verde. En caso de impedimento legal sera ineficaz.
Confusin: Confunde ambos contratos, no respetando el principio de
independencia de los contratos (contrato de promesa es distinto del
contrato prometido).
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 b. Los requisitos legales del contrato definitivo deben ser cumplidos al momento de
suscripcin de este.
Segn este criterio, el contrato de promesa debe cumplir al momento de su
celebracin, solo con sus propios requisitos.
De este modo, se distinguen entre:
i. Impedimentos insuperables: ej. Promesa de arrendamiento de un bien raz
para un fumadero de opio, o promesa de CV de la Plaza de Armas, el
primero adoleciendo de causa ilcita, y el segundo de objeto ilcito o falta de
objeto (dependiendo de la postura doctrinal).
ii. Impedimentos superables: ej. Promesa de CV de un auto embargado por
decreto judicial o una promesa de CV entre cnyuges, que si bien son
ineficaces, son impedimentos superables, y por lo tanto sera vlida una
promesa respecto de ellos.

El razonamiento de que un impedimento pueda llegar a ser superable responde a

un criterio objetivo y racional, ya que si se tomara un criterio amplio, en teora
todos los impedimentos podran llegar a ser superables (ej. Si se legaliza el opio en
el ejemplo referido).

c. El artculo refiere exclusivamente a formalidades habilitantes (Claro Solar,

Alessandri).
No sera posible la promesa de CV entre cnyuges, porque la separacin judicial
(evento que podra superar el impedimento) no es una formalidad habilitante.

3) Promesa invalida por ley

Hay ciertos casos en que el legislador para evitar la discusin acerca de si la promesa es
vlida o invlida, declara expresamente que esta ser invlida:
1) DFL 458 art. 136 Ley General de Urbanismo y Construcciones. Los loteos
brujos. Declara invlida una promesa cuando no se ha urbanizado un terreno.
2) Ley indgena: Prohbe la promesa de tierra indgena, entre personas no indgenas.
3) CC:
i. Promesa frente al rgimen de SC (art. 1749 CC)
ii. Promesa y lesin
iii. Promesa y bienes familiares (art. 142 CC)

4. Contrato de Promesa. Anlisis del art. 1554 N 3: que la promesa contenga un plazo o
condicin que fije la poca de la celebracin del contrato

1) Plazo o condicin como elemento de la esencia

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 Por RG la naturaleza jurdica del plazo o condicin es una modalidad. Ac ello no
aplica, este plazo o condicin son elementos de la esencia y no modalidades: sin estos
la promesa no produce efecto alguno o degenera en un contrato distinto.

2) Primera dificultad: plazo extintivo o condicin resolutoria vs. Plazo o condicin

suspensiva

a. Plazo suspensivo: suspende la exigibilidad.

b. Plazo extintivo: extingue la obligacin.
c. Condicin suspensiva: suspende el nacimiento de un derecho.
d. Condicin resolutoria: extingue la obligacin.

Siempre hay que distinguir frente a qu plazo o condicin nos encontramos, pues
de ello dependen los efectos que se derivan. As por ejemplo, cuando hay un plazo
extintivo o condicin resolutoria, implica que la promesa deber celebrarse dentro
de cierto periodo de tiempo, tras el cual no tendr efecto.

3) Segunda dificultad: condiciones indeterminadas

La condicin es un hecho futuro e incierto del que depende el nacimiento de un
derecho o la extincin de una obligacin. Sus elementos son la futureidad e
incertidumbre (no sabemos si se verificar o no).

Existen condiciones determinadas e indeterminadas, dependiendo de si sabemos

cundo se verificar el supuesto en caso de llegar a hacerlo.
a. Determinada: No sabemos si se verificar o no, pero en el evento de verificarse
sabemos cundo.
b. Indeterminada: No sabemos si se verificar o no, y en evento de verificarse no
sabemos cundo.

Se ha sealado por la doctrina y jurisprudencia que las condiciones indeterminadas no

cumpliran con el requisito del art. 1554 n3, toda vez que no fijaran la poca de
celebracin del contrato. En base a lo anterior, se ha utilizado este argumento para
anular contratos de promesa.

Se puede defender la eficacia de la promesa que contiene una condicin indeterminada

bajo el argumento de que existe un plazo mximo de duracin de ellas, pese a que este
se discute. De este modo, las condiciones indeterminadas no duran eternamente, no
seran indeterminadas por que deben cumplirse en un lapso fijado por la ley, ello
invalida el argumento de que no fijaran una poca para la celebracin del contrato,
pues existira un plazo para alegar que la condicin se encuentra fallida. De este modo,
se sealan las siguientes alternativas como plazos posibles:
a. 5 aos: en base a la aplicacin por especialidad de las normas del fideicomiso.

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 b. 10 aos: por ser el plazo mximo de prescripcin extintiva contemplado en
nuestro Cdigo.

4) Ejemplos prcticos

a. Tan pronto como transcurran 6 meses desde la celebracin del presente

contrato.
Plazo suspensivo.
b. Una vez que el promitente vendedor obtenga el alzamiento de una hipoteca
del Banco Estado
Condicin suspensiva
c. Dentro de los 6 meses siguientes a la suscripcin del presente contrato.
Plazo extintivo.
d. A partir del da 5 de diciembre de 2017, siempre que a esa fecha el promitente
comprador no tenga registrado ningn cheque protestado.
Plazo suspensivo + condicin resolutoria
e. El da 5 de octubre de 2016
Se discute: plazo suspensivo o extintivo? Ello depender de la interpretacin
del juez. Pese a ello, la CS ha sealado que la RG es que los derechos nazcan a
la vida del derecho y no que se extingan, por lo que debera entenderse como
plazo suspensivo, a lo menos que se utilicen palabras inequvocas que permitan
interpretar que se hace referencia a un plazo extintivo (ej. Dentro de).

5) Plazo o condicin tcita

Existe una discusin en doctrina acerca de si el plazo o condicin pueden ser tcitos.
En el CC se reconoce que la manifestacin de voluntad puede ser expresa o tcita, por
lo que el profesor lo admite.

5. Contrato de Promesa. Anlisis del art. 1554 N 4: que en ella se especifique de tal manera
el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban.

1) Qu es especificar?
Existen dos opiniones al respecto:
a. Detallar todos los elementos del contrato prometido
b. Basta con especificar los elementos esenciales del contrato prometido (opinin
mayoritaria)

Normalmente en la prctica el contrato de promesa detalla todos los elementos, as se

evitan discusiones posteriores.

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 2) Dificultades
a. Promesa de contrato consensual
Produce confusin entre el contrato de promesa y el definitivo, porque tan
pronto se suscriba la promesa el contrato consensual quedar perfecto.
Hay un argumento de texto en torno a que en virtud de este requisito se
prohibira la celebracin de un contrato consensual, admitindose solo los
contratos reales o solemnes (que slo falte para que sea perfecto; la
tradicin de la cosa (real) o las solemnidades que las leyes prescriban
(solemne).
En la prctica: opera y no hay inconveniente.

b. Promesa unilateral de contrato bilateral

Por el contrato de promesa una de las partes se obliga a celebrar un
contrato en que quedarn obligadas ambas partes, la otra acepta, pero no se
obliga a celebrar el contrato prometido, sino que se reserva la opcin para
decidir posteriormente si celebra el contrato.
En este supuesto la doctrina seala que se tratara de un contrato de
opcin, que por RG tomar la forma de una promesa unilateral de contrato
bilateral.
Se genera una dificultad con respecto al requisito de especificacin, toda
vez que se seala ser ineficaz por faltar el requisito esencial del
consentimiento en el contrato de promesa.

6. Efectos del Contrato de Promesa

7. El contrato de promesa entre cnyuges casados en sociedad conyugal

1) Repaso de la administracin de la SC
En virtud del art. 1749 CC, en materia de SC hay dos administraciones, una especial y
una ordinaria. Dentro de la ordinaria, el marido como jefe de la SC administra el haber
social, conjunto del hombre y la mujer que incluye los bienes obtenidos a ttulo
oneroso, gananciales; y el haber propio, los bienes que tenan antes de contraer
matrimonio y aquellos obtenidos a ttulo gratuito.
De este modo, el marido administra:
a. El haber social
b. El haber propio de la mujer
c. Su haber propio

Existen limitaciones a esta administracin, tanto para el haber propio, como para el
haber social.

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2) Limitaciones: el problema de las modificaciones legales
En un principio no exista ley, por lo que el marido poda disponer libremente de los
bienes de la mujer.
Luego, se introdujeron las siguientes modificaciones legales, con los resultados que se
indican en los distintos haberes:
a. Ley 10.271 de 1952: Introduce al art. 1749 CC la limitacin a gravar o
enajenar los bienes races sociales sin autorizacin de la mujer.
b. Ley 18.802 de 1989: Instaur una capacidad terica de la mujer, modificando
el art. 1749, extendiendo la prohibicin a la promesa sobre bienes races
sociales. Hasta esa fecha, el marido si poda prometer (sin perjuicio de que no
poda enajenar o gravar). Se supone que es una ley que va en auxilio de la mujer
casada en S.C, pero presenta un problema: el legislador se olvid de introducir
la modificacin respecto de los bienes propios de la mujer, cuyas limitaciones
estn en el art. 1754 CC. De este modo, la problemtica subsiste para el caso de
un contrato de promesa respecto de un bien raz que forma parte del haber
propio de la mujer (aquellos que adquiere a ttulo gratuito durante la vigencia de
la SC o que adquiere antes de sta).

Art. 1749. El marido es jefe de la sociedad conyugal, y como tal administra los
bienes sociales y los de su mujer; sujeto, empero, a las obligaciones y limitaciones
que por el presente Ttulo se le imponen y a las que haya contrado por las
capitulaciones matrimoniales.
Como administrador de la sociedad conyugal, el marido ejercer los derechos de la
mujer que siendo socia de una sociedad civil o comercial se casare, sin perjuicio de
lo dispuesto en el artculo 150.
El marido no podr enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o
gravar los bienes races sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin
autorizacin de sta.
No podr tampoco, sin dicha autorizacin, disponer entre vivos a ttulo gratuito de
los bienes sociales, salvo el caso del artculo 1735, ni dar en arriendo o ceder la
tenencia de los bienes races sociales urbanos por ms de cinco aos, ni los rsticos
por ms de ocho, incluidas las prrrogas que hubiere pactado el marido.
Si el marido se constituye aval, codeudor solidario, fiador u otorga cualquiera otra
caucin respecto de obligaciones contradas por terceros, slo obligar sus bienes
propios.
En los casos a que se refiere el inciso anterior para obligar los bienes sociales
necesitar la autorizacin de la mujer.
La autorizacin de la mujer deber ser especfica y otorgada por escrito, o por
escritura pblica si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y
directamente de cualquier modo en el mismo. Podr prestarse en todo caso por
medio de mandato especial que conste por escrito o por escritura pblica segn el
caso.
La autorizacin a que se refiere el presente artculo podr ser suplida por el juez,
previa audiencia a la que ser citada la mujer, si sta la negare sin justo motivo.
Podr asimismo ser suplida por el juez en caso de algn impedimento de la mujer,

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 como el de menor edad, demencia, ausencia real o aparente u otro, y de la demora
se siguiere perjuicio. Pero no podr suplirse dicha autorizacin si la mujer se
opusiere a la donacin de los bienes sociales.

Art. 1754. No se podrn enajenar ni gravar los bienes races de la mujer, sino con
su voluntad.
La voluntad de la mujer deber ser especfica y otorgada por escritura pblica, o
interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el acto. Podr prestarse,
en todo caso, por medio de mandato especial que conste de escritura pblica.
Podr suplirse por el juez el consentimiento de la mujer cuando sta se hallare
imposibilitada de manifestar su voluntad.
La mujer, por su parte, no podr enajenar o gravar ni dar en arrendamiento o ceder
la tenencia de los bienes de su propiedad que administre el marido, sino en los
casos de los artculos 138 y 138 bis.

3) Primera discusin: Validez de la promesa de gravar o enajenar los bienes

propios de la mujer

a. Principio de enajenacin
La solucin de la jurisprudencia (Somarriva) ha sido plantear que la promesa de
CV importa un principio de enajenacin, y que por lo tanto, se encuentra
incluida en las limitaciones del art. 1749.
Crticas:
i. Jurdicamente incorrecta: La promesa es un contrato y no constituye un
ttulo traslaticio de la propiedad, no es una obligacin de dar sino que
de hacer. De este modo, carece de efectos reales como para calificarse
como principio de enajenacin.
ii. Qu significa principio de enajenacin?: La promesa es un acto que va
a tender naturalmente a producir una enajenacin.
b. Opinin de la ctedra:
Se debe optar por un criterio amplio, y establecer que el contrato es vlido
porque el legislador no lo ha impedido.
El problema se producir cuando la mujer decida no prestar el consentimiento
al momento de suscribir el contrato definitivo. El acreedor del contrato de
promesa va a demandar.
La importancia est en determinar si se dar o no lugar a la demanda de
cumplimiento forzado del tercero.
En opinin de la ctedra, ello debe rechazarse: el marido prometi el
consentimiento de la mujer, y ello constituye una empresa del hecho ajeno,
entonces el marido se ver obligado a indemnizar.
De este modo, el problema tiene relacin con el cumplimiento forzado (pues se
dara una hiptesis de imposibilidad de ejecucin; que es una excepcin que se
puede oponer en juicio ejecutivo, por lo cual el juez no debiese darle curso al

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 no existir el consentimiento de la mujer), ms no con la validez del contrato de
promesa (la promesa ser vlida pero la enajenacin no).

4) Segunda discusin: La limitacin del artculo 1749/1754 aplica solo a la

enajenacin voluntaria o tambin a la forzada

a. Doctrina mayoritaria: Las limitaciones de estos artculos se aplicaran a las

enajenaciones voluntarias y no a las forzadas. Cuando el tercero exige el
cumplimiento forzado de una obligacin de hacer, se podra dar una hiptesis
de venta forzada, y en ese caso no se aplicara el art. 1749 y 1754, dado que slo
aplica a la enajenacin voluntaria.

b. Abelliuk: No debe confundirse el concepto de venta forzada con el de

cumplimiento forzado de una obligacin de hacer, pues la venta forzada slo se
refiere al remate, lo que no se da en este caso. As se descarta el argumento
anterior.

8. El contrato de promesa y la lesin: Contrato de promesa de CV de un bien raz afectado

por un vicio de lesin enorme

1) Repaso de la lesin
La lesin es el perjuicio patrimonial que una persona sufre al suscribir un contrato o
acto jurdico (se da un desequilibrio entre las prestaciones de las partes).
La lesin tiene un criterio objetivo y uno subjetivo:
a. Objetivo: desequilibrio entre las prestaciones, quantum establecido por el
legislador con independencia del criterio subjetivo.
b. Subjetivo: Por un vicio del consentimiento (error, fuerza, dolo) o por la
imperiosa necesidad de dinero (persona cndida, inocente o aprovechamiento
en su persona).
El legislador chileno adopta un criterio objetivo.

La lesin no es causa general de rescisin de los contratos conmutativos, sino que el

Cdigo lo regula en 7 casos:
i. Clausula penal enorme
ii. Compraventa de bienes races
iii. Permuta de bienes races
iv. Anticresis
v. Accin de herencia
vi. Particin

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 vii. Mutuo con intereses excesivos

La lesin en la CV se da:
a. Cuando el vendedor vende la cosa a menos de la mitad del justo precio.
b. Cuando el comprador paga por la cosa ms del doble del justo precio

La sancin al respecto no es propiamente la rescisin, sino el restablecimiento de la

igualdad o equilibrio de las prestaciones.

Se distinguen dos hiptesis:

a. El vicio de lesin existe al momento de la suscripcin del contrato de promesa
b. El vicio de lesin sobreviene por una externalidad positiva o negativa

2) El vicio de lesin existe al momento de la suscripcin del contrato de promesa

Depende de la posicin doctrinaria al respecto:

a. Criterio restringido:
La promesa sera invlida o ineficaz, ya que esta debe cumplir con todos los
requisitos del contrato prometido.

b. Criterio amplio (posicin mayoritaria):

La promesa es vlida, pues son requisitos son independientes del contrato
prometido y estos deben analizarse al momento de la suscripcin.
Dos razones de su validez:
i. El legislador estableci 7 casos taxativos en que existe lesin, no
mencionando a la promesa.
ii. No necesariamente el vicio de lesin significar un contrato
ineficaz:
Puede cambiar el justo precio: tal vez al tiempo del contrato
prometido ya no haya lesin, por un cambio en las
externalidades del mercado.
Derecho optativo: en materia de contrato de CV el
legislador permite evitar la rescisin al completar las
prestaciones de las partes, por lo cual no necesariamente el
contrato prometido ser ineficaz.

3) Vicio de lesin sobreviniente por externalidad positiva o negativa

Al tiempo de suscripcin del contrato de promesa no existe inconveniente, pero se
produce una externalidad positiva o negativa que determina la existencia de un vicio de
lesin al momento de suscribir el contrato prometido (alteracin en el precio).

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 En tal hiptesis, lo lgico es que la parte afectada por el vicio de lesin no querr
suscribir el contrato prometido, a lo que la contraparte demandar el cumplimiento
forzado. La discusin se encuentra determinada por lo siguiente:
a. Se suscribe la CV con vicio de lesin: podra anularse luego, con todos los
trmites que ello implica.
b. Estn las partes obligadas a suscribir un contrato que en definitiva va a
adolecer de un vicio de nulidad?: en el caso de que la contraparte no
complete el precio, entonces en definitiva nos encontraramos ante un
obstculo insuperable, que admitira la excepcin de imposibilidad de
ejecucin.

9. Contrato de Opcin. Clasificacin de la promesa.

10. Contratos preparatorios o preliminares. Tipos en el ordenamiento jurdico chileno.

1) Definicin:
Aquellos en que las partes estipulan ciertas condiciones necesarias y suficientes para
que en un futuro contraten el definitivo.
De este modo, pueden evidenciarse dos contratos, por una parte el preliminar, y por la
otra, el definitivo.
El contrato preliminar contiene las condiciones necesarias y suficientes para suscribir el
definitivo, justamente ese es su objeto.

2) Problema en torno al reconocimiento en el ordenamiento jurdico

El gran problema radica en reconocer que contratos pueden ser entendidos como
preparatorios en nuestro ordenamiento jurdico.
El contrato de promesa se reconoce sin mayor dificultad, pues se encuentra regulado
expresamente en el CC.
La discusin doctrinal se centra en s slo la promesa puede ser considerada como un
contrato preparatorio, o si bien se pueden apreciar otros. Lo anterior, se debe
principalmente a que el contrato de promesa se encuentra redactado bajo un corte
negativo, lo que ha hecho que nuestra jurisprudencia sea estricta en cuanto a su
admisin y muy rigurosa sobre el cumplimiento de los requisitos que ella contempla,
esto dificultara por tanto la admisin de cualquier otro contrato preparatorio.

3) Tipos en el ordenamiento jurdico chileno

Pese a lo anterior, se ha estimado que adems de la promesa, se podra agregar como
contrato preparatorio el contrato de opcin (regulado en el Cdigo de Minera a
propsito de la opcin minera) y los acuerdos preliminares.

En vista de aquello, se contemplan los siguientes contratos preparatorios:

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 a. Contrato de promesa
b. Contrato de opcin
c. Acuerdos preliminares: cierre de negocios, cartas de intenciones y memorndum de
entendimiento (M.O.U).

11. Caso "Urrea con Corpbanca"

12. Concepto de compraventa y consecuencias.

1) Concepto
Art. 1793 CC (Ttulo XXIII L. IV)

Art. 1793. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una
cosa y la otra a pagarla en dinero (Obligaciones). Aqulla se dice vender y sta
comprar (Partes). El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio
(Precio).

2) Consecuencias
a. Se producen efectos en el plano de las obligaciones (efectos personales) y no en el
plano de los derechos reales. Ello trae como consecuencia, las obligaciones de las
partes:
- Comprador: pagar el precio
- Vendedor: dar la cosa
b. Es un ttulo traslaticio del dominio (engendra la obligacin de dar). Es un
antecedente para que opere el modo (tradicin).
c. Determinar cul es el contenido de la obligacin de dar; El vendedor est obligado
a transferir el dominio?
- Doctrina mayoritaria: El vendedor est obligado a hacer la tradicin,
dejando en posesin pacfica y til a lo menos al comprador. De este modo,
la tradicin opera como un ttulo posesorio, pudiendo adquirir por
prescripcin adquisitiva.

3) Caractersticas
a. Consensual
b. Conmutativo. Por excepcin: aleatorio.
c. Oneroso
d. Principal
e. Bilateral
f. Puro y simple. Por excepcin: condicional.

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13. Requisitos de la cosa vendida. Comerciabilidad

1) Requisito redundante
Crtica a lo que seala Meza Barros, en cuanto a que este sera un requisito de la cosa
en la CV, ya que en realidad es un requisito general del objeto en todo acto jurdico.

2) Incomerciable es distinto a inalienable

Incomerciable quiere decir que no es susceptible de relaciones jurdicas entre
particulares, en cambio inalienable refiere a que no es susceptible de enajenacin.
Por ejemplo, un auto embargado es inalienable, pues si se enajena hay objeto ilcito y
adolece de nulidad absoluta, pero si es comerciable, porque por ej. Se puede celebrar
una promesa respecto de aquel.
Es importante no confundir ambos conceptos, que suelen tomarse como sinnimos en
la doctrina.

3) Se discute si la comerciabilidad es un requisito de existencia o de validez

Contraposicin del art. 1461 y 1464 n1 CC.

14. Requisitos de la cosa vendida. Determinada y Singular. Que no pertenezca al vendedor.

1) Determinada
La determinacin puede ser mxima o mnima.
- Mxima: especie o cuerpo cierto.
- Mnima: gnero (siempre debe sealarse la cantidad).

2) Singular
Art. 1811 CC: No puede venderse todo el patrimonio de una persona o una cuota de
l.

Art. 1811. Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y
otros, ya se venda el total o una cuota; pero ser vlida la venta de todas las
especies, gneros y cantidades, que se designen por escritura pblica, aunque se
extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda
objetos ilcitos.
Las cosas no comprendidas en esta designacin se entendern que no lo son en la
venta: toda estipulacin contraria es nula.

Algunos autores sostienen que por ello no puede ser objeto de CV una universalidad
(ej. Derecho real de herencia1, establecimiento de comercio, etc.). Lo que se vende es el

1 Objeto ilcito pacto de sucesin futura o CV que carece de objeto (1463 CC)

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 derecho, no los bienes, por ello se individualizan los bienes por ej. Para la venta de un
establecimiento de comercio, as se da cumplimiento al art. 1811 CC.

Si pueden venderse todos sus bienes, siempre y cuando se individualicen por EP.

3) Que la cosa no pertenezca al comprador

No se puede comprar la cosa propia. No vale. Art. 1816 CC: derecho a restitucin.

Art. 1816. La compra de cosa propia no vale: el comprador tendr derecho a que se le
restituya lo que hubiere dado por ella.
Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales
como civiles que despus produzca la cosa, pertenecern al comprador, a menos que se
haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta
condicin; pues en estos casos no pertenecern los frutos al comprador, sino vencido
el plazo, o cumplida la condicin.
Todo lo dicho en este artculo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los
contratantes.

Excepcin aparente: Propiedad fiduciaria. La propiedad se encuentra sujeta a una

condicin fiduciaria. Existen tres actores:
- Constituyente: quien constituye el fideicomiso.
- Propietario fiduciario: el que adquiere la cosa con el gravamen de entregarla
a un tercero en el evento de que se cumpla la condicin.
- Beneficiario o fideicomisario: quien tiene una expectativa de que se cumpla
la condicin para adquirir la cosa.
Es una excepcin aparente, pues el propietario fiduciario, en realidad compra la
expectativa del fideicomisario, ms no la cosa en s.

15. Requisitos de la cosa vendida. Realidad. Reglas relativas a la venta de una cosa presente y
futura.

1) Requisito redundante
Por ser requisito general a todo acto jurdico. Sin embargo, es importante estudiarlo, ya
que se contienen normas especiales al respecto.

2) Real
Se refiere a que exista al tiempo de la celebracin del contrato o al menos se espera que
exista.

3) Venta de cosa presente

Art. 1814 CC.

Art. 1814. La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone

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 existente y no existe, no produce efecto alguno.
Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podr
el comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el
precio a justa tasacin.
El que vendi a sabiendas lo que en el todo o en una parte considerable no exista,
resarcir los perjuicios al comprador de buena fe.

Se dan dos situaciones:

a. Se supone existente y no existe: Ej. Casa que se quema antes de firmar la CV.
- No es teora de los riesgos, porque hay falta de objeto.
- Si se pag el precio? Hay pago de lo no debido.
- Qu ocurre si el vendedor est de mala fe? (ej. Saba que la casa se haba
quemado): en materia penal: estafa, en materia civil: responsabilidad
extracontractual: no era necesario que el legislador lo sealara (pues aplican
las reglas generales).

- Art. 138 Cdigo de Comercio: da una regla aparentemente diferente en

materia de compraventa comercial.

Art. 138. La compra de un buque o de cualquier otro objeto que no existe y se

supone existente, no vale.
Pero si tal compra fuere hecha tomando en cuenta los riesgos que corre el
objeto vendido, el contrato se reputar puro, si al celebrarlo ignoraba el
vendedor la prdida de este objeto.
Igualmente va a haber contrato, si el riesgo de que la cosa no llegue a existir se
asume por el comprador, y el vendedor est de buena fe.
Es una regla aparente, ya que en realidad sera un contrato aleatorio y su objeto
es la alea (suerte), y lo mismo puede ser estipulado en materia civil.

b. El objeto se ha deteriorado (destruido parcialmente)

- Da un derecho optativo al comprador:
i. Desistirse del contrato
ii. Perseverar en el contrato, pero con una deduccin de una parte del
precio (o devolucin de una parte si se pag anticipadamente).
- Parte considerable: cuestin de hecho que fija el juez (no susceptible de
casacin en el fondo).

4) Venta de cosa futura

Art. 1813 CC.

Art. 1813. La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entender
hecha bajo la condicin de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la
naturaleza del contrato aparezca que se compr la suerte.

15
 La CV es un contrato puro y simple, tan pronto se reputa perfecto va a producir sus
efectos legales. En general esto se produce:
- Muebles: acuerdo en la cosa y el precio
- Inmuebles: EP.
Adems es un contrato oneroso (importa para quien lo celebra un sacrificio
patrimonial) y conmutativo (las prestaciones de las partes se miran como equivalentes,
es decir, que el sacrificio patrimonial de quien paga un precio se mira como equivalente
a la cosa que se adquiere).
Ello se altera en la CV de una cosa futura.

Cuando existe un contrato condicional, puede o no cumplirse la condicin. Si no se

cumple no hay contrato. Si la cosa no llega a existir no hay CV, a lo menos que se
desprenda que lo que se ha comprado es la suerte (contingencia incierta de prdida o
ganancia). En ese caso el objeto del contrato es la alea o suerte. Ello se da tpicamente
en los contratos agrcolas de exportacin o en el caso de la cesin de derechos
litigiosos.

Lo anterior ocurre en dos casos:

a. Cuando las partes lo estipulan de esa manera. Ej. Los peces que se saquen en una
temporada de pesca.
b. Cuando se entiende que lo que se compra es la suerte. Ello genera un problema de
interpretacin contractual, pues el juez deber interpretar la voluntad de las partes.

16. Venta de cosa ajena. Efectos entre las partes y respecto de terceros.

1) Artculo 1815 CC
Vale, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se
extingan por el lapso de tiempo.

Art. 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueo de la
cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.

2) Efectos comprador-vendedor
Depende de si es posible o no que el vendedor pueda hacer la tradicin. Ej. Vendedor
no tiene la cosa bajo su esfera de custodia y control, y en caso de inmuebles, cuando no
tiene la inscripcin.
a. Puede hacer la tradicin: comprador adquiere la posesin. Esta opera como ttulo
posesorio y puede adquirir por prescripcin adquisitiva.

16
 b. No puede hacer la tradicin: se puede demandar la resolucin del contrato +
indemnizacin de perjuicios (1489 CC).

3) Con el verdadero dueo

CV de cosa ajena le es inoponible, hasta que el comprador adquiera por prescripcin
adquisitiva o lo ratifique (art. 1818), o el vendedor adquiera el dominio (1819).

Art. 1818. La venta de cosa ajena, ratificada despus por el dueo, confiere al
comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta.
Art. 1819. Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere despus
el dominio de ella, se mirar al comprador como verdadero dueo desde la fecha de la
tradicin.
Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona despus de adquirido el
dominio, subsistir el dominio de ella en el primer comprador.

17. Precio real y serio.

1) En relacin con las partes

Que el comprador y vendedor tengan realmente la intencin de obligarse, de producir
efectos jurdicos. En otras palabras, que tengan la intencin de convenir un precio
como equivalente de la cosa a pagarse por una parte y exigirse por la otra.
Ej. En un contrato simulado, donde hay una donacin encubierta en una compraventa,
falla el elemento de la esencia de la CV del precio, ya que este no es serio, no tiene la
intencin de producir efectos jurdicos, ni intencin de exigirlo.
2) En relacin con la cosa misma
El precio irrisorio nunca es real ni serio (y hace presumir que se trata de una CV
simulada y que no hay intencin de obligarse).
Es importante no confundir el precio irrisorio con el precio vil, que pese a ser un
precio injusto, es vlido en cuanto tiene por objeto adquirir las cosa (el mecanismo que
procede con respecto a aqul es la lesin enorme; slo en CV de inmuebles y en ciertos
lmites).

18. Precio determinado o determinable.

1) Determinacin mnima
El dinero es un gnero, por tanto, goza de determinacin mnima. Al ser un gnero,
es indispensable sealar la cantidad.

2) Reglas de determinacin del precio

Art. 1808 y 1809 CC.

Art. 1808. El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes.

17
 Podr hacerse esta determinacin por cualesquiera medios o indicaciones que lo
fijen.
Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entender el del da
de la entrega, a menos de expresarse otra cosa.

Art. 1809. Podr asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero

no lo determinare, podr hacerlo por l cualquiera otra persona en que se
convinieren los contratantes; en caso de no convenirse, no habr venta.
No podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.

El CC otorga 3 reglas:
a. El precio debe ser determinado de comn acuerdo entre comprador y
vendedor.
b. Si las partes no lo determinan: se puede hacer a travs de un mandatario.
c. Jams puede quedar al arbitrio de una sola parte.

Si la determinacin queda a la voluntad de una de las partes, el contrato ser

inexistente por falta de precio.
El art. 1808 contempla una regla que busca salvar el contrato de CV cuando las
partes no han convenido un precio; en caso de cosas fungibles, cuando no se ha
convenido precio y ha habido entrega, se entender el precio del corriente de plaza
al da de la entrega.

Lo anterior se perfecciona con la normativa del Cdigo de Comercio en relacin a

la CV mercantil. Art. 139 y 140 Cco.

Art. 139. No hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la

manera de determinarlo; pero si la cosa vendida fuere entregada, se presumir que
las partes han aceptado el precio corriente que tenga en el da y lugar en que se
hubiere celebrado el contrato.
Habiendo diversidad de precios en el mismo da y lugar, el comprador deber pagar
el precio medio.
Esta regla es tambin aplicable al caso en que las partes se refieran al precio que
tenga la cosa en un tiempo y lugar diversos del tiempo y lugar del contrato.

Art. 140. Si el tercero a quien se ha confiado el sealamiento del precio no lo

sealare, sea por el motivo que fuere, y el objeto vendido hubiere sido entregado, el
contrato se llevar a efecto por el que tuviere la cosa el da de su celebracin y en
caso de variedad de precios, por el precio medio.

3) Clusula de reajuste del precio

El precio podr ser determinable. En este caso, las partes sealan reglas aritmticas
que permiten en el futuro determinar el precio; eso se hace bajo el nombre de las
clusulas de reajuste del precio. Es decir, que se fija un precio mnimo + una
clusula de reajuste que vara en el futuro.
18
 Ej. Caso Renta Nacional (hoy Banco BBVA)
Lo anterior trae una serie de conflictos, porque indudablemente, si no es fcil
ponerse de acuerdo en el precio hoy, tampoco lo ser en el futuro.

4) Puede venderse ms de un objeto en un solo precio?

Ej. Juan es dueo de dos fundos, y celebra un contrato de CV con Diego por
$100.000 los dos inmuebles.
Dos posiciones:
a. Adolecera de nulidad absoluta por falta de determinacin en el precio. Ello
adems afecta la posibilidad de determinar la lesin enorme.
b. Posicin Alessandri (comparte el profesor): lesin enorme puede ser
determinada en el conjunto.

De todas maneras, por precaucin es preferible separar ambos precios, para as

evitar un posible litigio.

19. Requisito del precio: consistir en dinero

Esto significa que es en moneda corriente de curso legal. Adems, puede ser estipulado en
otros elementos representativos de dinero, tales como UF, dlares, etc.

El CC contiene ciertas reglas:

a. Qu pasa si se conviene que se paga con otra cosa?: no hay CV porque falla un
elemento esencial de la CV, que es que el precio sea estipulado en dinero. Si no hay
CV, puede degenerar en otro contrato, como la permuta.
b. El precio se estipula en parte en dinero y en parte otra cosa: va a depender si el valor
de la cosa es o no mayor que el valor en dinero, en cuyo caso ser permuta y no CV.

Art. 1794. Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entender
permuta si la cosa vale ms que el dinero; y venta en el caso contrario.
c. Puede darse el caso de que se estipule un precio en dinero, pero sin embargo,
posteriormente se pague con otra cosa: en tal caso, el contrato sigue siendo una CV,
slo que se da la figura de una dacin en pago.

20. Efectos del contrato de compraventa en general

Dicen relacin con los derechos y obligaciones de las partes contratantes. Los efectos se
ven en base al cumplimiento e incumplimiento de tales obligaciones, de modo de poder
analizar los remedios contractuales correspondientes.

1) Obligaciones de la esencia
Si o si estn en el contrato, de modo que de no estar este no existe.
a. Comprador: pagar el precio
b. Vendedor: dar la cosa

19
 Cuando la obligacin es de una especie o cuerpo cierto, se incorpora la obligacin
de conservacin o custodia de la cosa.

2) Obligaciones de la naturaleza
La ley las subentiende, aun cuando las partes ni las hayan estipulado. Pueden no estar
en caso de que estas las excluyan.
a. Saneamiento de la eviccin
b. Saneamiento de los vicios redhibitorios

3) Obligaciones accidentales
Son aquellas que no se entienden incorporadas al contrato de CV sino por la voluntad
de las partes, y depender de la imaginacin de estas (pactos accesorios). Ello se
justifica en la autonoma de la voluntad.

21. Anlisis de la obligacin de dar. Incumplimiento.

Se trata de una obligacin esencial del vendedor. La discusin se plantea en torno a lo

siguiente:

1) Alcance de la obligacin de dar

La posicin mayoritaria de la doctrina y jurisprudencia estima que el alcance de la
obligacin de dar es hacer la tradicin, ms no transferir la propiedad. Esto ltimo no
forma parte del contenido de esta obligacin). De este modo, el vendedor se obliga a
dejar en posesin pacfica y til a lo menos, operando la tradicin como ttulo
posesorio.

La obligacin de dar, incluye la de entregar materialmente la cosa (art. 1548 CC).

Art. 1548. La obligacin de dar contiene la de entregar la cosa; y si sta es una especie o
cuerpo cierto, contiene adems la de conservarlo hasta la entrega, so pena de pagar los
perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de recibir.

Esto refiere al traspaso material de la cosa, para que la otra parte la tenga bajo su esfera
de control.
- Bienes muebles: Ello se hace evidente, pues la forma habitual de hacer la
tradicin es mediante la entrega material.
- Bienes inmuebles: no es tan evidente, porque la obligacin de dar se
cumple con la inscripcin en el CBR, lo que incluye adems la obligacin
de entregar materialmente el bien raz. De este modo, no se entiende hecha
la obligacin de dar, si no obstante hecha la inscripcin en el CBR, no se ha
hecho la entrega material.

20
 2) Desde qu momento deben cumplirse la obligacin de dar la cosa?
Desde que el contrato se entiende perfecto. Esto ocurre por lo general:
- Muebles: Consentimiento en la cosa y el precio
- Inmuebles: EP

Pese a ello, esto puede modificarse por una modalidad (ej. Plazo).

3) Incumplimiento
Acarrea el rgimen general de remedios del art. 1489 CC. Ello se complementa con el
art. 1826 CC, que reitera la aplicacin de la resolucin del contrato o cumplimiento
forzado + indemnizacin de perjuicios en la CV.

22. Anlisis de la clusula de reserva de dominio. Aplicacin en la compraventa.

1) Naturaleza jurdica
Se trata de una condicin suspensiva y el hecho constitutivo es el pago del precio y lo
que pende de la obligacin es la transferencia de la propiedad. De este modo, a travs
de esta clusula el vendedor, hace la tradicin al comprador, pero reservndose el
dominio hasta que este pague el precio. No es la tradicin lo que se sujeta a condicin,
sino que la trasferencia de la propiedad.

2) Validez de la clusula de reserva de dominio

El art. 680 CC le da validez, pero el art. 1874 CC le resta eficacia, ya que slo le da
derecho a los remedios generales (demanda alternativa entre la resolucin del contrato
o el cumplimiento forzado, ms indemnizacin de perjuicios).

Art. 680. La tradicin puede transferir el dominio bajo condicin suspensiva o

resolutoria, con tal que se exprese.
Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida,
aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el
dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condicin.

Art. 1874. La clusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio,
no producir otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artculo
precedente; y pagando el comprador el precio, subsistirn en todo caso las
enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere constituido
sobre ella en el tiempo intermedio.

Segn nuestra doctrina prevalece el art. 1874 por las siguientes razones:
a. Principio de especialidad: el 1874 se encuentra en el ttulo de la CV, mientras que el
680 en el ttulo de la tradicin.
Crtica: los dos son igualmente especiales, porque ambos refieren a la CV, solo
difieren en cuanto a la geografa o ubicacin en el Cdigo.

21
 b. De permitirse, el comprador quedara sujeto a las eventuales enajenaciones que en
el trascurso podra hacer el vendedor.
c. Si se quisiera proteger al vendedor, ya estaran al respecto los artculos. 1490 y 1491
CC, de los efectos de la condicin cumplida respecto de terceros.

Art. 1490. Si el que debe una cosa mueble a plazo, o bajo condicin suspensiva o
resolutoria, la enajena, no habr derecho de reivindicarla contra terceros
poseedores de buena fe.
Art. 1491. Si el que debe un inmueble bajo condicin lo enajena, o lo grava con
hipoteca, censo o servidumbre, no podr resolverse la enajenacin o gravamen,
sino cuando la condicin constaba en el ttulo respectivo, inscrito u otorgado por
escritura pblica.
Crtica: Esto no siempre ocurre, pues hay casos en que el vendedor no goza de
proteccin, pues se necesita la existencia de mala fe del tercero (que slo se dara en
el supuesto de que ste conociera que quedaba un saldo de precio pendiente).

23. Derecho Legal de Retencin del vendedor.

1) Concepto y regulacin
Cuando el comprador no paga el precio, se le confiere al vendedor, adems de la
excepcin de contrato no cumplido, la posibilidad de retener la cosa respecto de la cual
est obligada a dar (est obligado desde que el contrato se reputa perfecto, momento
en que resulta exigible la obligacin en comento).
Se encuentra estipulado en el art. 1826 CC.

Art. 1826. El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente despus

del contrato o a la poca prefijada en l.
Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podr el comprador a su
arbitrio perseverar en el contrato o desistir de l, y en ambos casos con derecho para
ser indemnizado de los perjuicios segn las reglas generales.
Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o est pronto a pagar el
precio ntegro o ha estipulado pagar a plazo.
Pero si despus del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del
comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio,
no se podr exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio,
sino pagando, o asegurando el pago.

2) Requisitos

a. Que el comprador no haya pagado todo o parte del precio

b. Que el vendedor no haya entregado la cosa
c. Que no se haya estipulado un plazo para el pago del precio (requisito redundante,
porque si hubiere un plazo, la obligacin no sera exigible).

22
 3) Situacin del art. 1826 inc. Final
Qu pasa si en el plazo para pagar el precio, el comprador se declara en quiebra o deja
de ser solvente? Esta disposicin seala que aun cuando se hubiese estipulado un plazo
(caso en que la obligacin de pago del precio no sera exigible), igual el vendedor puede
retener cuando hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, o el
vendedor se hallare en peligro inminente de perder el precio.
Dndose aquellos supuestos, no se podr pedir la entrega, sino pagando o con una
seguridad para el pago.

4) Repudiacin anticipada del contrato

Existen muchos casos en que la exigibilidad de las obligaciones se difiere en el tiempo.
Ej.: Un contrato de multiplicacin de semillas, donde un agricultor multiplica las
semillas de un laboratorio. El agricultor sabe que debe esperar 3 das para plantarlas,
debido a las intensas lluvias. Laboratorio ante esto, seala que no pagar el precio.
Qu puede hacer el agricultor al respecto? (la obligacin de pagar el precio todava no
es exigible).

Situaciones similares se dan en cualquier obligacin a plazo que no es exigible, y en la

cual el deudor manifiesta de forma expresa o tcita de que llegado el tiempo de
exigibilidad de la obligacin, este no dar cumplimiento. En tales casos, tal y como
ocurre en Chile, no hay remedios contractuales al respecto, y el acreedor solo tiene
como opcin esperar que la obligacin se haga exigible, y recin ah poder demandar
los remedios contractuales, pese a saber ex antes que no habr cumplimiento de la
obligacin.

En el derecho comparado existe la figura de la repudiacin anticipada del contrato, que

ocurre cada vez que el deudor manifiesta que la obligacin no ser cumplida cuando se
haga exigible, y que otorga remedios al acreedor enfrentado a esta circunstancia. El art.
1826 inc. final es el nico caso que trata parecidamente la repudiacin anticipada del
contrato, para el evento de que exista un peligro inminente de que el comprador
incumpla su obligacin de pago del precio.

24. Obligacin de conservacin del vendedor. Teora de los riesgos.

1) Regulacin y caractersticas
Arts. 1548 y ss. CC.

Art. 1548. La obligacin de dar contiene la de entregar la cosa; y si sta es una especie o
cuerpo cierto, contiene adems la de conservarlo hasta la entrega, so pena de pagar los
perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de recibir.

23
 Cuando el contrato de CV recae en una especie o cuerpo cierto, el vendedor tiene la
obligacin de conservar la cosa hasta la entrega, lo que constituye una obligacin de la
esencia.
Esta obligacin se extiende desde que el contrato se reputa perfecto hasta antes de la
entrega de la cosa.

Caractersticas:
a. Opera en la CV de una especie o cuerpo cierto y no tratndose de bienes fungibles
b. Es temporal, porque rige desde que se perfecciona el contrato hasta la entrega
c. Importa la obligacin de mantener la integridad o la calidad de la cosa objeto de la
CV.

2) Estndar de diligencia
Art. 1549: la conservacin importa culpa leve, ya que hay utilidad para ambas partes.

Art. 1549. La obligacin de conservar la cosa exige que se emplee en su custodia el

debido cuidado.

Teora de los riesgos

3) Breve referencia y regulacin

Destruccin de la cosa:
a. Por culpa del vendedor: responde este, tiene que pagar el precio y la indemnizacin
de perjuicios. Cambia el objeto de la obligacin
b. Por caso fortuito o fuerza mayor: Se aplica la teora de los riesgos.

Teoras de los riesgos:

Es tratada en el art. 1550 en materia de obligaciones, en el 1820 en materia de CV y
142 CCo.

Art. 1550. El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es siempre a cargo del
acreedor; salvo que el deudor se constituya en mora de efectuarla, o que se haya
comprometido a entregar una misma cosa a dos o ms personas por obligaciones
distintas; en cualquiera de estos casos, ser a cargo del deudor el riesgo de la cosa, hasta
su entrega.

Art. 1820. La prdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende,
pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se
haya entregado la cosa; salvo que se venda bajo condicin suspensiva, y que se cumpla
la condicin, pues entonces, pereciendo totalmente la especie mientras pende la
condicin la prdida ser del vendedor, y la mejora o deterioro pertenecer al
comprador.

24
 Art. 142 C.Co. La prdida, deterioro o mejora de la cosa, despus de perfeccionado el
contrato, son de cuenta del comprador, salvo el caso de estipulacin en contrario, o de
que la prdida o deterioro hayan ocurrido por fraude o culpa del vendedor o por vicio
interno de la cosa vendida.

4) Casos de aplicacin:
a. Contrato bilateral
b. Obligacin de dar una especie o cuerpo cierto
c. Entrega debe estar pendiente
d. Hay destruccin de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor

5) Objetivo
La teora de los riesgos persigue evaluar qu ocurre con la obligacin de la parte,
cuando la obligacin de la otra se ha extinguido por caso fortuito o fuerza mayor. De
este modo, la pregunta recae en si por el hecho de un caso fortuito o fuerza mayor la
obligacin de dar la cosa por parte del vendedor se extingue; tendr que pagar
igualmente el precio el comprador?

Ante el supuesto, la teora de los riesgos ofrece dos opciones:

a. La obligacin de la contraparte subsiste: en este caso, el comprador tendr que
pagar el precio por una cosa que no va a recibir.
b. La obligacin de la contraparte no subsiste: en este caso, la obligacin del
comprador tambin se extingue, no debiendo pagar el precio.

De este modo, la teora de los riesgos busca elegir una de estas opciones, considerando
a quien corresponde cargar con la obligacin y de quien es el riesgo la extincin de la
obligacin de dar por el modo de la prdida de la especie debida.

6) De quin es el riesgo?
En este caso el riesgo corresponde al acreedor (art. 1550, 1820 CC y 142 C.Co.).
El comprador es el acreedor de la obligacin de la dar de la cosa, por lo cual en este
supuesto, deber pagar el precio pese a no recibir la cosa.
Se ha sealado por parte de la doctrina que es una regla tremendamente injusta, pese a
ello, en la prctica tiene una aplicacin limitada (solo en caso de CV con respecto a una
obligacin de dar una especie o cuerpo cierto).

25. Anlisis de la teora de los riesgos. Excepciones a la regla general.

El CC establece ciertas excepciones en las cuales el riesgo no es a cargo del comprador sino
que del vendedor:

25
1) Cuando las partes lo estipulan: el riesgo puede ser a cargo del vendedor por autonoma
de la voluntad, atribuyendo los riesgos de forma diversa.
2) Casos en que la ley ha establecido una regla distinta:
a. En el caso de que el vendedor se encuentre en mora de efectuar la entrega: si la
cosa perece o se deteriora en este lapso, el riesgo es del vendedor. Es decir, se
extingue la obligacin de pago del comprador. La ley sanciona al vendedor por el
hecho de encontrarse en mora.
Contraexcepcin: a menos que se acredite que igualmente la cosa se hubiere
destruido en manos del comprador, si se le hubiese entregado en tiempo oportuno
(art. 1672 CC).

Art. 1672. Si el cuerpo cierto perece por culpa o durante la mora del deudor, la
obligacin del deudor subsiste, pero vara de objeto; el deudor es obligado al precio
de la cosa y a indemnizar al acreedor.
Sin embargo, si el deudor est en mora y el cuerpo cierto que se debe perece por
caso fortuito que habra sobrevenido igualmente a dicho cuerpo en poder del
acreedor, slo se deber la indemnizacin de los perjuicios de la mora. Pero si el
caso fortuito pudo no haber sucedido igualmente en poder del acreedor, se debe el
precio de la cosa y los perjuicios de la mora.

b. Cuando el vendedor se obliga a dar la cosa a dos o ms personas: existe mala fe, y
de modo contrario, le pagaran dos o ms veces por la cosa.

c. Si la CV se sujeta a una condicin suspensiva (art. 1820 CC).

Art. 1820. La prdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se

vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato,
aunque no se haya entregado la cosa; salvo que se venda bajo condicin suspensiva,
y que se cumpla la condicin, pues entonces, pereciendo totalmente la especie
mientras pende la condicin la prdida ser del vendedor, y la mejora o deterioro
pertenecer al comprador.
Al estar sujeta la obligacin de hacer la tradicin por parte del vendedor a una
condicin suspensiva, se entiende que aquella obligacin an no ha nacido.

d. Reglas especiales de los artculos 1821 y 1823 CC.

Art. 1821. Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida,
pero sealada de modo que no pueda confundirse con otra porcin de la misma
cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la prdida, deterioro o mejora
pertenecer al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni
medido; con tal que se haya ajustado el precio.
Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, slo se vende una
parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto
granero, la prdida, deterioro o mejora no pertenecer al comprador, sino despus

26
 de haberse ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte.
Art. 1823. Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato
mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la prdida,
deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor.
Sin necesidad de estipulacin expresa se entiende hacerse a prueba la venta de
todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo.

26. Obligacin de saneamiento. Explicacin general.

La obligacin de saneamiento representa una obligacin de la naturaleza del vendedor,

es decir, que la ley las subentiende, aun cuando las partes no las hayan estipulado.
Pueden no estar en caso de que estas las excluyan (es comn que se renuncie a ella, en
base a que esta obligacin da origen a muchos problemas). Esta obligacin posee un
rgimen particular o especial de remedios contractuales, que difiere del rgimen general
del art. 1489 CC.

Cuando se celebra un contrato de CV, el vendedor se obliga frente al comprador, a que

este puede usar tilmente la cosa de acuerdo a las expectativas del contrato, y tambin a
que este pueda gozar de una posesin tranquila de la cosa, sin que terceros reclamen
derechos sobre la misma. Esto da origen a la obligacin de saneamiento, que a su vez
comprende el saneamiento de los vicios redhibitorios (defectos fsicos o materiales
ocultos) y el saneamiento de la eviccin (defectos jurdico sobre la cosa) (art. 1837 CC).

Art. 1837. La obligacin de saneamiento comprende dos objetos: amparar al

comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, y responder de los
defectos ocultos de sta, llamados vicios redhibitorios.

Por ltimo, es importante destacar que esta obligacin es de carcter eventual, toda vez
que slo surge en la medida de que se manifiesten los hechos constitutivos de la
eviccin o de los vicios redhibitorios.

27. Concepto de eviccin. Anlisis de requisitos.

1) Concepto
Art. 1838 CC

Art. 1838. Hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo
o parte de ella, por sentencia judicial.
El concepto que establece el CC es la prdida total o parcial de la cosa por sentencia
judicial, por causa anterior al contrato de CV.

2) Requisitos

27
 a. Prdida total o parcial de la cosa comprada.
b. Por sentencia judicial: las turbaciones de hecho son de cargo del comprador. El
vendedor responde de aquellos defectos jurdicos, por lo mismo se requiere de
sentencia judicial.
c. Causa anterior al contrato

28. Saneamiento de la eviccin. Causas que puedan producirla.

1) Venta de cosa ajena: reclamacin de dominio de un tercero. Es el caso ms normal, y

se da cuando el comprador es sujeto pasivo de una accin reivindicatoria por parte del
verdadero dueo de la cosa.
2) Reclamacin de un usufructo:

29. Explicacin en detalle de las obligaciones que impone el saneamiento de la eviccin.

30. Trmino de la obligacin de saneamiento. Saneamiento y resolucin de la compraventa.

31. Concepto de vicios redhibitorios. Requisitos legales de procedencia.

1) Concepto
El CC no define los vicios redhibitorios, pero si establece los requisitos para que sea
considerado como tal y proceda su saneamiento. Pese a ello, puede entenderse que se
trata de un vicio o defecto oculto material o fsico de la cosa comprada, que hace que
esta sea intil o imperfectamente til para los fines para los que fe adquirida (puede
tratarse de un defecto estructural o funcional). Lo anterior hace presumir que el
comprador de saber la existencia del vicio, no hubiese contratado o bien lo hubiese
hecho en condiciones distintas (ej. En un precio ms bajo).

2) Requisitos
Art. 1858 CC.

Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que renen las calidades siguientes:
1a. Haber existido al tiempo de la venta;
2a. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o slo sirva
imperfectamente, de manera que sea de presumir que conocindolos el comprador no
la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio;
3a. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido
ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido
fcilmente conocerlos en razn de su profesin u oficio.

28
 a. Existir al tiempo de la celebracin del contrato de CV: doctrina seala que basta
que exista la causa, el germen o la potencialidad del defecto. Ej. Animal
enfermo, que no se manifiesta al tiempo de celebracin.
b. Deben ser graves: Se entiende que es grave cuando el vicio hace que la cosa sea
intil o imperfectamente til para los fines que fue comprada.
Los fines para que fue comprada se entienden en base a un criterio objetivo, en
base a la razonabilidad o normalidad a la que se destinan las cosas. Si es para otra
cosa, esta finalidad debiese ser comunicada el vendedor (este razonamiento se
desprende de las normas que regulan el consentimiento, especficamente en materia
de error, en la calidad esencial de la cosa o en calidades accidentales).
c. Debe ser oculto.
Cundo se entiende que no es oculto?
i. Si el vendedor los manifiesta no es oculto
ii. Si el comprador lo ignora por grave negligencia de su parte no es oculto. Se
le impone al comprador un deber de diligencia: culpa grave (art. 44 CC), es
decir, el menor grado de diligencia, en base a que hasta un hombre torpe o
bruto se habra dado cuenta de la existencia del vicio.
iii. Si el comprador debiese conocerlo por su profesin u oficio no es oculto.

Lo anterior se vincula de sobre manera con la informacin que se dan las partes al
celebrar un contrato de CV.

32. Anlisis del rgimen de saneamiento de vicios redhibitorios en el Cdigo Civil.

Clasificacin.

Existen 3 hiptesis de saneamiento de los vicios redhibitorios contempladas en el CC:

1) Accin propiamente redhibitoria (1857 CC)

Art. 1857. Se llama accin redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda
la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa
vendida, raz o mueble, llamados redhibitorios.

Se le concede al comprador afectado la opcin:

a. Que se rescinda la venta (en realidad es una resolucin especial).
b. Que se rebaje el precio (quanti minoris o estimatoria)

2) Accin redhibitoria para la rebaja del precio (1867 CC)

Art. 1867. Habiendo prescrito la accin redhibitoria, tendr todava derecho el

comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnizacin de perjuicios segn las
reglas precedentes.

29
 Procede en el evento de que la accin propiamente redhibitoria hubiere prescrito.
En este caso no se tiene la opcin, diferencindose de la propiamente redhibitoria, ya
que slo puede demandar la rebaja del precio.

3) Otra accin redhibitoria para la rebaja del precio (1868 CC)

Art. 1868. Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el nmero
2. del artculo 1858, no tendr derecho el comprador para la rescisin de la venta sino
slo para la rebaja del precio.

En el evento de que el vicio no cumpla con los requisitos de gravedad (1858 n2), es
decir, ser tales que la cosa no sirva para su uso natural, o solo sirva imperfectamente, se
puede pedir rebaja del precio.

33. Relacin entre el saneamiento de los V.R. y la indemnizacin de perjuicios.

1) Indemnizacin de perjuicios por incumplimiento contractual

La obligacin de indemnizar los perjuicios por incumplimiento contractual tiene como
requisitos:
a. Incumplimiento de la obligacin contractual
b. Culpa o dolo (se presume la culpa en materia contractual)
c. Perjuicio
d. Causalidad
e. Mora

A su vez, la prescripcin de ella es de 5 aos.

2) Indemnizacin de perjuicios en saneamiento de los vicios redhibitorios

La doctrina ha definido el saneamiento de los vicios redhibitorio como un rgimen
legal de garanta, que opera con independencia del conocimiento del vendedor, es
decir, con independencia de la diligencia empleada. Dicho de otro modo, proceder el
saneamiento de los vicios redhibitorios, sin importar si el vendedor conoca o no el
vicio, si actu con o sin dolo o culpa. Lo anterior se explica en base a que:
a. La causa de pedir es muy modesta, que se deje sin efecto la venta o se rebaje el
precio.
b. Tienen un plazo de prescripcin muy reducido
i. 1857: accin propiamente redhibitoria
Bienes muebles: 6 meses
Bienes inmuebles: 1 ao
Desde la entrega real
ii. 1867 y 1868: acciones redhibitorias para la rebaja del precio

30
 Bienes muebles: 12 meses
Bienes inmuebles: 18 meses

Lo sealado con anterioridad, es decir, que el saneamiento de los vicios redhibitorios

procede sin consideracin de la culpa o dolo del vendedor, no obsta a que en caso
darse tal supuesto se podra sumar una indemnizacin de perjuicios. Ello lo contempla
el art. 1861

Art. 1861. Si el vendedor conoca los vicios y no los declar, o si los vicios eran tales
que el vendedor haya debido conocerlos por razn de su profesin u oficio, ser
obligado, no slo a la restitucin o la rebaja del precio, sino a la indemnizacin de
perjuicios; pero si el vendedor no conoca los vicios ni eran tales que por su profesin
u oficio debiera conocerlos, slo ser obligado a la restitucin o la rebaja del precio.

3) Indemnizacin de perjuicios es dependiente de la accin redhibitoria? (es

accesoria o autnoma)
a. Opinin mayoritaria: es dependiente
b. Opinin minoritaria: Guzmn Brito: accin del 1861 es autnoma de las
redhibitorias.

34. Justificacin del rgimen de saneamiento de los V.R. posicin de Guzmn Brito. Crticas.

35. Naturaleza de la accin propiamente redhibitoria.

36. Explicacin del caso Cecinas La Preferida". Extincin de la obligacin de saneamiento.

37. Obligacin de pagar el precio. Efectos entre las partes y respecto de terceros.

1) Breve referencia
Como obligacin esencial del comprador est la de pagar el precio. Algunos agregan
adems la obligacin de recibir la cosa. Esta ltima en realidad refiere a la mora del
acreedor, que se da cuando el comprador se niega a recibir la cosa, lo que trae como
consecuencia que disminuye la responsabilidad del vendedor en la custodia de la cosa
(de culpa leve a grave), y que no aplica la mora para el vendedor.

2) Forma y lugar donde debe hacerse el pago

Art. 1872 CC.

Art. 1872. El precio deber pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el

tiempo de la entrega, no habiendo estipulacin en contrario.

31
 Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa o probare que existe
contra ella una accin real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de
perfeccionarse el contrato, podr depositar el precio con autoridad de la justicia, y
durar el depsito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas
del juicio.

3) Efectos entre las partes

4) Efectos respecto de terceros

38. Posibilidad de enervar la accin resolutoria por no pago del precio. Crtica a la posicin
tradicional.

1) Posicin tradicional
Si el vendedor demanda la resolucin del contrato, porque el comprador no ha dado
cumplimiento a la obligacin de pagar el precio, este podra enervar la accin pagando.
En virtud del art. 310 inc.1 CPC: tratndose la excepcin de pago de una excepcin
anmala, se ha entendido que podra pagarse:
a. 1 Instancia: hasta antes de la citacin a or sentencia
b. 2 Instancia: hasta antes de la vista de la causa

Art. 310 inc.1 CPC. No obstante lo dispuesto en el artculo anterior, las excepciones de
prescripcin, cosa juzgada, transaccin y pago efectivo de la deuda, cuando sta se
funde en un antecedente escrito, podrn oponerse en cualquier estado de la causa; pero
no se admitirn si no se alegan por escrito antes de la citacin para sentencia en
primera instancia, o de la vista de la causa en segunda.

2) Crticas
Durante mucho tiempo esto fue aceptado por nuestra jurisprudencia. Actualmente, la
CS ha razonado que esta interpretacin es contraria al art. 1489 CC, dado que este
artculo otorga una opcin al vendedor, y si el vendedor opta por la resolucin del
contrato, es justamente porque no quiere perseverar en este, por lo que el pago hecho
por el comprador, mermara su derecho de opcin.
Por su parte, lo que seala el art. 310 CPC es que se puede oponer la excepcin de
pago en esos plazos, pero a lo que se refiere es a oponerla cuando efectiva y
materialmente se hubiera realizado el pago. De este modo, es distinto oponer la
excepcin de pago que pagar.
As se concluye que luego de notificada la demanda de resolucin de contrato, no se
admitira el pago por parte del comprador.

39. Lesin en materia de compraventa. Anlisis de los requisitos legales.

32
40. Prescripcin de obligaciones en la compraventa, incluyendo la accin comisoria y la
rescisoria por lesin

41. Representaciones y garantas explicacin general

42. Pacto Comisorio.

43. Pacto de Retroventa

44. Pacto de Retracto. D personal del vendedor para exigir al comprador el excesom obtenido
en la venta.

45. Contrato de arrendamiento de cosa. Caractersticas. Consensualidad

1) Art. 1915 CC

Art. 1915. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan

recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar
un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Se distinguen tres tipos de contrato de arrendamiento:

a. De cosas
b. De obra material
c. De prestacin de servicios

2) Concepto
Es un contrato en que dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce
de una cosa, la otra a pagar por este un precio determinado.

3) Regulacin
Arts. 1915 y ss. CC.

4) Caractersticas
a. Bilateral
b. Oneroso
c. Conmutativo
d. Consensual
e. De tracto sucesivo (se discute).
f. Simple o complejo

5) Consensual
Por RG se perfecciona con el slo consentimiento de las partes.

33
 Excepciones:
a. Formalidad habilitante
Art. 1749 CC: arriendo de bien social debe contar con la autorizacin de la mujer
por escrito.
Sancin: Inoponibilidad por el exceso respecto de la mujer
- Predio urbano: ms de 8 aos
- Predio rstico: ms de 5 aos
b. Formalidad por va de prueba
- Art. 1708 y 1709 CC: no se admite prueba de testigos de una obligacin que
debi consignarse por escrito (entrega o promesa de una cosa que vale ms
de 2 UTM).
En este caso como se prueba?: mediante prueba documental o absolucin
de posiciones.
- Art. 20 L. 18.101: Si el contrato de arrendamiento no consta por escrito, se
presume la renta que declare el arrendatario. Ello puede ser una excepcin a
la consensualidad.
c. Formalidad por va de publicidad:
Art. 1962 n2 y 3 CC.
Casos en que deber respetarse el arrendamiento por el nuevo dueo de la cosa:
(2) Si se transfiere a ttulo oneroso y este consta de EP, exceptundose acreedores
hipotecarios.
(3) Los acreedores hipotecarios si se otorga por EP con inscripcin en el CBR.

En tales casos se puede presentar una excepcin a la consensualidad.

46. Obligaciones del arrendador

La obligacin principal del arrendador es la de conceder el uso/goce de la cosa, la cual se

subdivide en tres obligaciones (art. 1924 CC): (1) Entregar la cosa; (2) Mantener la cosa en
estado de servir para los fines que fue arrendada y; (3) A librar al arrendatario de toda
turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Art. 1924. El arrendador es obligado:

1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada;
2. A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;
3. A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Entregar la cosa

1) Forma de entrega (art. 1920 CC)

34
 Art. 1920. La entrega de la cosa que se da en arriendo podr hacerse bajo
cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley.

Se comete una imprecisin, en cuanto a que se refiere a tradicin, ms en el

arrendamiento no hay tradicin de la cosa, sino mera entrega.
La forma de hacer la entrega se rige por las formas de hacer la tradicin en materia
de bienes muebles (art. 684 CC), no aplicndose las normas de tradicin de bienes
inmuebles, pues no se requiere de inscripcin del ttulo en el CBR.

2) poca
Rigen las RG del pago:
i. Donde las partes estipulen
ii. Donde se encuentre la cosa

3) Incumplimiento

a. Incumplimiento en la entrega
Por tratarse de un contrato bilateral, aplica la normativa general relativa al
incumplimiento de las obligaciones del art. 1489 CC, junto con las normas
especiales del arrendamiento contenidas en los artculos 1925 y 1926 CC.

Art. 1925. Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o

dependientes se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el
arrendatario tendr derecho para desistir del contrato, con indemnizacin de
perjuicios.
Habr lugar a esta indemnizacin aun cuando el arrendador haya credo
errneamente y de buena fe, que poda arrendar la cosa; salvo que la
imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor
o caso fortuito.

Art. 1926. Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o

dependientes es constituido en mora de entregar, tendr derecho el
arrendatario a indemnizacin de perjuicios.
Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad
del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las
circunstancias que lo motivaron, podr el arrendatario desistir del contrato,
quedndole a salvo la indemnizacin de perjuicios, siempre que el retardo no
provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

b. Incumplimiento entrega en cierto estado

Art. 1932 y 1933 CC. Debe entregarse en el estado de servir para los fines que
fue arrendada.
- Art. 1932:

Art. 1932. El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y

35
 aun a la rescisin del contrato, segn los casos, si el mal estado o calidad de la
cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el
arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del
contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa
despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en
parte, el juez decidir, segn las circunstancias, si debe tener lugar la
terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.
Si el incumplimiento en el estado de entrega es sustancial, procede:
i. La terminacin del contrato: el CC comete un error, dado que habla de
recisin, cuando en realidad solo procede la terminacin.
ii. Rebaja del precio

- Art. 1933:

Art. 1933. Tendr adems derecho el arrendatario, en el caso del artculo

precedente, para que se le indemnice el dao emergente, si el vicio de la cosa ha
tenido una causa anterior al contrato.
Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que
el arrendador debiera por los antecedentes preverlo o por su profesin
conocerlo, se incluir en la indemnizacin el lucro cesante.
Este artculo establece responsabilidad objetiva: siempre hay que pagar por
dao emergente, y lucro cesante solo en el evento de que exista culpa o dolo.

Mantener la cosa en estado de servir para los fines que fue arrendada

Se debe cumplir con las reparaciones que establece el art. 1927 CC, las cuales pueden
ser:
1) Necesarias
2) tiles
3) Voluptuarias
4) Locativas

Art. 1927. La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en

hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas,
las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero ser obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que
las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala
calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrn modificar estas obligaciones.

1) Necesarias

36
 a. Descripcin: Son aquellas indispensables para mantener la cosa en el estado
que fue arrendada, es decir, indispensables para el uso de la cosa. Ej. Rotura de
caera, destruccin del piso, goteras, etc.

b. Obligado: Son de cargo del arrendador. El arrendatario puede hacerlas con

derecho a reembolso.

c. Derecho: Dan derecho a reembolso al arrendatario, cuando se cumplen los

siguientes requisitos: (1) No hayan sido necesarias por su culpa; (2) Le d
noticia al arrendador lo ms pronto posible. /Se le otorga al arrendatario
derecho legal de retencin de la cosa hasta que no se le paguen las reparaciones
necesarias.

2) tiles

a. Descripcin: aquellas que aumentan el valor venal (comercial) de la cosa. Ej. 2

piso de una casa.

b. Obligado: Son de cargo del arrendatario. El arrendador no las reembolsa por

RG, slo excepcionalmente si se cuenta con su consentimiento. Si hay
consentimiento no se pueden retirar.

c. Derechos: Dan derecho a retiro por parte del arrendatario; slo si no sufre
detrimento la cosa.

3) Voluptuarias

a. Descripcin: aquellas de adorno o decorativas. Ej. Cambio de color de las

ventanas.

b. Obligado: siempre son de cargo del arrendatario, y nunca lo sern del

arrendador.

4) Locativas

a. Descripcin: Aquellas que por la costumbre corresponden al arrendatario, por

el uso normal de la cosa. Ej. Si se rompe un vidrio.

37
 b. Obligado: son de cargo del arrendatario. Excepcin: son de cargo del
arrendador si: (1) Los deterioros provienen de caso fortuito o fuerza mayor; (2)
Los deterioros provienen del mal estado de la cosa.

c. Derechos: dan derecho legal de retencin para el arrendatario cuando el

arrendador no las paga cuando le corresponde.

Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa

arrendada

1) Turbacin del propio arrendador

Art. 1928 CC.

Art. 1928. El arrendador en virtud de la obligacin de librar al arrendatario de toda

turbacin o embarazo, no podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la
forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan
turbarle o embarazarle el goce de ella.
Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente
diferirse, ser el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de
una parte de la cosa arrendada; pero tendr derecho a que se le rebaje entre tanto el
precio o renta, a proporcin de la parte que fuere.
Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no
aparezca suficiente para el objeto con que se tom en arriendo, podr el
arrendatario dar por terminado el arrendamiento.
El arrendatario tendr adems derecho para que se le abonen los perjuicios, si las
reparaciones procedieren de causa que exista ya al tiempo del contrato, y no era
entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que
el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesin
conocerla.
Lo mismo ser cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa
demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave
molestia o perjuicio del arrendatario.
- Arrendador tiene la obligacin o deber de abstenerse de turbar el goce de la
cosa mientras dure el contrato.
- Qu pasa si tiene que turbar como consecuencia de reparaciones
indispensables? El arrendatario est obligado a sufrir las reparaciones
necesarias aun cuando le prive una parte del goce.
- Se deber determinar cunto afecta la reparacin en el goce del
arrendatario:
i. Total: da derecho a terminar el contrato + indemnizacin
ii. Parcial: da derecho a una reduccin de la renta
- Indemnizacin:

38
 i. Exige culpa del arrendador (si ya existan al tiempo del contrato y
no era conocida por el arrendatario, pero si por el arrendador, o
debiese este conocerlas por su profesin u oficio).
ii. Responsabilidad objetiva: se concede sin culpa, en base a un criterio
de prolongacin del tiempo de la turbacin.

2) Turbacin de un tercero

a. Turbacin de hecho
i. Descripcin: No implica reconocimiento de derechos en contra de la
cosa arrendada. Ej. Robo, corte de luz por parte de compaa elctrica.
ii. Obligado: Estas son soportadas por el arrendatario.

b. Turbacin de derecho
i. Descripcin: Implica el reconocimiento de derechos sobre la cosa
arrendada. Ej. Accin reivindicatoria por parte de un tercero sobre la
cosa.
ii. Obligado: Quien est obligado en este caso es el arrendador, quien debe
defender judicialmente al arrendatario en caso de una turbacin de
derecho.
iii. Consecuencias:
Obligacin de notificar: arrendatario deber dar noticia al
arrendador lo antes posible de aquellos derechos que se reclaman.
Si se dilata culpablemente deber indemnizar de perjuicios.
Arrendador ejercer acciones que correspondan.
iv. Indemnizaciones: (1928, 1930, 1933)
Arrendatario tendr derecho:
A la terminacin del contrato.
Indemnizacin de todo perjuicio cuando hay culpa del arrendador
Indemnizacin del dao emergente (sin lucro cesante), si no hay
culpa del arrendador (responsabilidad objetiva).

47. Caso "Inmobiliaria las Verbenas S.A. (Cencosud) con Proyectos Mdicos"

48. Obligaciones arrendatario

49. Desahucio

50. Tcita reconduccin

39
51. Extincin del arrendamiento por la extincin del derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada, art. 1962

52. Caso Reus con Sig"

53. Contratos de garanta en general

1) Garanta (gnero)
Es una figura jurdica, institucin u obligacin cuyo objeto es asegurar obligaciones
propias o ajenas, distinta de la obligacin principal.
Ejs.
a. Derecho de prenda general (art. 2465 CC): es una garanta personal que emana del
contrato.
Art. 2465. Toda obligacin personal da al acreedor el derecho de perseguir su
ejecucin sobre todos los bienes races o muebles del deudor, sean presentes o
futuros, exceptundose solamente los no embargables, designados en el
artculo1618.

b. Derecho legal de retencin

2) Caucin (especie)/ contratos de garanta

Es una obligacin, mediante la cual se asegura una obligacin principal. (Art. 46 CC).
Su fundamento o necesariedad est dado porque el derecho de prenda general no es
suficiente frente a una multiplicidad de acreedores o la falta de bienes para cumplir con
la obligacin.

Art. 46. Caucin significa generalmente cualquiera obligacin que se contrae para la
seguridad de otra obligacin propia o ajena. Son especies de caucin la fianza, la
hipoteca y la prenda.

Clasificacin: (dependiendo de cmo se asegura la obligacin principal)

a. Caucin real: mediante un bien determinado. Ej. Hipoteca y prenda.

b. Caucin personal: mediante otro patrimonio. Ej. Fianza.
Excepcin: mediante el propio patrimonio. Ej. Clusula penal.

54. Hipoteca. Concepto.

40
 1) Concepto legal
Art. 2407 CC (Ttulo XXXVIII, L. IV: De la hipoteca. 2407-2434 CC).

Art. 2407. La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no

dejan por eso de permanecer en poder del deudor.

2) Crticas

a. Es incompleta: no incorpora los derechos propios de una garanta real, al

excluir los derechos del acreedor.

b. Confunde prenda con hipoteca: se habla de derecho de prenda, por lo que

confunde con la prenda que recae sobre solo muebles.
En contra: se refiere al derecho de prenda en general (que recae sobre muebles
e inmuebles).

3) Concepto doctrinario
(Somarriva): derecho real sobre cosa inmueble que no deja de permanecer en poder del
deudor, y que da derecho al acreedor hipotecario a:
a. Perseguir la cosa de manos de quien la posea
b. Realizarse bien en pblica subasta (ejecucin y venta)
c. Pagarse preferentemente (crdito privilegiado de 3 categora)

55. Hipoteca. Caractersticas.

1) Como contrato

a. Unilateral: solo se obliga deudor hipotecario

i. Hacer la tradicin de la cosa en la forma de bienes inmuebles (Inscripcin
hipoteca CBR) (art. 2410)
ii. Mantener la cosa en estado de conservacin
b. Accesorio
c. Solemne: por EP (art. 2409)
d. Oneroso, salvo respecto del deudor hipotecario cuando sea distinto al deudor de la
obligacin principal (ej. Mutuo).

2) Como derecho real

a. Inmueble: se realiza por inscripcin (art. 686). Eso trae consencuencias en

materia de:
41
 i. Acciones: accin inmueble
ii. Prescripcin
iii. Acciones posesorias 918 CC.
b. Indivisible: art. 2408 CC. Se dirige contra codeudores en todo o parte de la
cosa. Es una excepcin a la divisibilidad (art. 1526 n1: se exceptan a la
divisibilidad las acciones hipotecarias y prendarias).
c. Constituye un crdito privilegiado (art. 2477 CC). Concurso particular para el
pago en orden de las fechas de inscripcin de la hipoteca.

56. Cosas susceptibles de hipotecarse. Hipoteca y prenda sobre cosa ajena.

1) Respecto al dueo: Derecho de accin reivindicatoria contra deudor.

2) Respecto al acreedor hipotecario
No hay disposicin en el CC que se refiera a la hipoteca de cosa ajena, aplican al
respecto las normas del derecho de prenda, que confiere derechos al acreedor
hipotecario de buena fe: (art. 2391)
a. Substitucin: que constituya caucin equivalente de igual o mayor valor.
b. Otra caucin distinta: se otro otra caucin competente (ej. Bien mueble de igual
valor).
c. Cumplimiento forzado: en defecto de las anteriores que se cumpla con la
obligacin principal, aunque exista plazo pendiente para su exigibilidad.
Excepcin con art. 1496 n2 CC, que seala que las obligaciones a plazo no
permiten exigir su cumplimiento antes de expirar el plazo: cauciones que han
extinguido o disminuido su valor por culpa del deudor.

Art. 2391. Si el dueo reclama la cosa empeada sin su consentimiento, y se

verificare la restitucin, el acreedor podr exigir que se le entregue otra prenda de
valor igual o mayor, o se le otorgue otra caucin competente, y en defecto de una y
otra, se le cumpla inmediatamente la obligacin principal, aunque haya plazo
pendiente para el pago.

Art. 1496. El pago de la obligacin no puede exigirse antes de expirar el plazo, si

no es:
1 Al deudor que tenga dicha calidad en un procedimiento concursal de liquidacin,
o se encuentre en notoria insolvencia y no tenga la calidad de deudor en un
procedimiento concursal de reorganizacin;
2 Al deudor cuyas cauciones, por hecho o culpa suya, se han extinguido o han
disminuido considerablemente de valor. Pero en este caso el deudor podr reclamar
el beneficio del plazo, renovando o mejorando las cauciones.

3) Respecto al dueo del inmueble

Da derecho a accin reivindicatoria contra el deudor hipotecario.

42
57. Cosas susceptibles de hipotecarse. Hipoteca de cuota sobre bienes de comunidad o
copropiedad (art. 2417 CC)

1) Supuesto
En estado de indivisin (ej. Masa hereditaria) se hipoteca una cuota.
Acreedor hipotecario ejerce accin de particin (no prescribe, titularidad amplia).
Sentencia de particin tiene efecto declarativo y retroactivo hasta la apertura de la
sucesin.

2) Situaciones
Dependiendo de quin se adjudica el bien hipotecado luego de la particin (momento
en que se determina la existencia o no de hipoteca ajena).
a. Deudor hipotecario se adjudica el bien: se consolida hipoteca.
b. Otro comunero se adjudica el bien: Caduca la hipoteca y adquiere el bien sin
hipoteca por medio de la sucesin por causa de muerte. Hay hipoteca de cosa
ajena.
c. Se lo adjudica un tercero (hiptesis no regulada en el CC): se da en el supuesto
de que dentro del juicio de particin las partes de comn acuerdo o el juez
vendan la cosa. Adquiere el bien con hipoteca por tradicin, por no haber
formado parte del estado de indivisin.

Art. 2417. El comunero puede, antes de la divisin de la cosa comn, hipotecar su

cuota; pero verificada la divisin, la hipoteca afectar solamente los bienes que en
razn de dicha cuota se adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo fueren, caducar la
hipoteca.
Podr, con todo, subsistir la hipoteca sobre los bienes adjudicados a los otros
partcipes, si stos consintieren en ello, y as constare por escritura pblica, de que se
tome razn al margen de la inscripcin hipotecaria.

58. Cosas susceptibles de hipotecarse. Hipoteca de bienes futuros (art. 2419)

1) Hipoteca como contrato

Se refiere a la hipoteca como contrato: respecto de bienes futuros celebro contrato de
hipoteca, pero no podr realizar tradicin (inscripcin), sino que ser celebrando en la
medida que se adquieran los bienes. Acreedor solo tiene derecho personal para exigir
que se haga la tradicin en la medida en que se adquieran los bienes.

2) Efectos condicin cumplida respecto de terceros

Se celebra CV respecto de un inmueble y queda un saldo de precio. Deudor celebra
contrato de mutuo e hipoteca con el Banco para el saldo pendiente. El deudor deja de

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 pagar una cuota del saldo pendiente (incumplimiento). Los efectos respecto de los
acreedores dependern de si la condicin se debe bajo un saldo de precio, consta o
no en EP inscrita en el CBR (art. 1491 CC).
Si consta: se restituye a las partes al estado anterior por efecto retroactivo de condicin
resolutoria cumplida. Se termina la hipoteca porque el Banco no fue lo suficientemente
diligente al no comprobar la existencia de esta condicin al contratar (mala fe).

3) Nulidad
Efectos nulidad judicialmente declarada (art. 1687, 1688 CC).
a. Semejanzas con la resolucin: ambas se retrotraen al estado anterior a la
celebracin del contrato y dan accin reivindicatoria.
b. Diferencias con la resolucin: se da en las prestaciones mutuas, y la resolucin
respecto de terceros opera con independencia de buena o mala fe,

59. Subrogacin y purga de la hipoteca

1) Subrogacin
Art. 1610. Ficcin legal en virtud de la cual un tercero paga voluntariamente con bienes
propios una deuda ajena extinguiendo la obligacin entre el deudor y acreedor, pero
subsistiendo obligacin respecto de tercero como acreedor.

2) Subrogacin legal respecto de hipoteca: Art. 1610 N 1 y 2.

a. N 1: Acreedor (2) paga a otro acreedor de mejor derecho (1) en virtud de

privilegio/hipoteca.
Hay un acreedor hipotecario (1, AH) que tiene acreencia por $100. Acreedor
valista (2, AV) tiene acreencia de $50. Se subasta la propiedad por el mnimo
($100), y concurren ambos, por lo que solo se pagara AH. Si antes de
subastarse la propiedad el AV le paga la deuda a AH, se subroga en sus d. Los
motivos para hacerlos seran esperar a que suba de precio el bien para tener la
posibilidad de pagarse.

b. N2: Quien habiendo comprado un inmueble es obligado a pagar a los

acreedores hipotecarios: Purga de la hipoteca (art. 2428).
Supuesto: Frente a un incumplimiento del deudor, cualquier acreedor puede
demandar y ejecutar el bien en pblica subasta, pagndose en virtud del orden
de preferencia. Si el bien se adjudica y se paga a un acreedor, para que se
extinga respecto de todos los AH del mismo inmueble deben cumplirse ciertos
requisitos.

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 Purga: Extincin de hipoteca respecto de todos los acreedores hipotecarios que
han citados al juicio en que se realizar la pblica subasta. El 3 adjudicatario
estar interesado en ella para adquirir el bien saneado.
Supuestos:
1) Purga: No lo citan o se subasta antes de transcurrido el trmino de
emplazamiento (aun si est en rebelda).
2) Se mantiene como acreedor valista: Si concurre y no puede pagarse.
3) Subrogacin legal: No hubo purga de la hipoteca. Si no se cit al
acreedor 2 su hipoteca se mantiene y pedir realizacin del bien. En
ese caso el 3 que adquiri el bien se subroga en los derechos del AH
1, que fue el primero en subastar la propiedad.

Art. 1610. Se efecta la subrogacin por el ministerio de la ley y aun contra la

voluntad del acreedor, en todos los casos sealados por las leyes, y
especialmente a beneficio,
1. Del acreedor que paga a otro acreedor de mejor derecho en razn de un
privilegio o hipoteca;
2. Del que habiendo comprado un inmueble, es obligado a pagar a los
acreedores a quienes el inmueble
est hipotecado;

Art. 2428. La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca

hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier ttulo que la haya
adquirido.
Sin embargo, esta disposicin no tendr lugar contra el tercero que haya
adquirido la finca hipoteca en pblica subasta, ordenada por el juez.
Mas para que esta excepcin surta efecto a favor del tercero deber hacerse la
subasta con citacin personal, en el trmino de emplazamiento, de los
acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales
sern cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda.
El juez entre tanto har consignar el dinero.

60. Efectos de la hipoteca

1) Respecto del deudor hipotecario (art. 2415 CC)

No se afecta uso, goce o disposicin del inmueble hipotecado: El dueo puede
enajenar y constituir hipotecas. Prohibicin expresa de clusula de no enajenar.
Usufructo con posterioridad a la hipoteca: Discusiones.
a. Oponible o no al acreedor hipotecario:
i. Argumento inoponibilidad: A favor acreedor hipotecario (Banco), es
inoponible porque es posterior a la constitucin de la hipoteca.

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 ii. Argumento oponibilidad: Art. 2415 permite enajenar con posterioridad,
y por tanto, sera extrao no permitir el uso. quien puede lo ms puede
lo menos.
b. Procedencia accin desposeimiento: Usufructuario es mero tenedor, y la accin
de desposeimiento se ejerce contra el poseedor.

2) Respecto de la cosa hipotecada: Cul es la extensin de la hipoteca.

a. Inmuebles por anticipacin (art. 2420): Que por accesin se reputan inmuebles.
b. Aumentos y mejoras (art. 2421): Sin distinguir tipo de mejoras.
c. Rentas de arrendamiento (art. 2422)

3) Respecto del acreedor hipotecario (art. 2428)

a. Persecucin: Da accin personal y real contra quien poseea la cosa. Ambas son
independientes en su interposicin, el ejercicio de la accin hipotecaria no
perjudica la accin personal sobre bienes no hipotecados (derecho prenda
general) ni tampoco le comunica su preferencia (art. 2425).
b. Venta en pblica subasta.
c. Preferencia de 3

61. Prenda tcita (art. 2401 CC)

Aun cuando se extingue la obligacin principal, persiste la prenda. Ello se da en base a 3
requisitos (sealados en el art. 2401 CC), la doctrina agrega dos.

Requisitos art. 2401:

1) Que la nueva obligacin en que persiste la prenda sea cierta (no sujeta a condicin,
si admite un plazo pues es un hecho cierto) y liquida (avaluable en dinero).
2) Que la nueva obligacin se haya contrado despus de la obligacin principal que se
contrajo para la prenda.
3) Que la nueva obligacin se haya hecho exigible con anterioridad a la extincin de la
obligacin principal.

La doctrina agrega:

4) Tiene que existir ms de una obligacin o una obligacin distinta de la principal

entre el deudor y el acreedor prendario.
5) Art. 2393 CC: que el acreedor prendario conserve la tenencia de la cosa, de modo
contrario no se admite uso de la prenda tcita.

Art. 2401. Satisfecho el crdito en todas sus partes, deber restituirse la prenda.
Pero podr el acreedor retenerla si tuviere contra el mismo deudor otros crditos, con tal
que renan los requisitos siguientes:

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 1. Que sean ciertos y lquidos;
2. Que se hayan contrado despus que la obligacin para la cual se ha constituido la
prenda;
3. Que se hayan hecho exigibles antes del pago de la obligacin anterior.

62. Boleta de garanta y clusula penal

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