ndice de Precios de la Vivienda Usada - IPVU

El ndice de precios de la vivienda usada IPVU- para Colombia, mide la evolucin de los
precios de la vivienda usada, mediante su variacin promedio para el perodo de anlisis
ya sea anual o trimestral. El clculo es basado en la metodologa de ventas repetidas
propuesta por Case and Shiller(1989).

El mtodo de ventas repetidas caracteriza el comportamiento del precio de una vivienda

individual como un proceso estocstico en el cual la variacin media es representada por
un ndice de precio de mercado, mientras que la dispersin y la volatilidad de los valores
alrededor del promedio de mercado son modeladas como un proceso de difusin log-
normal (Calhoun, 1996).

La estimacin del ndice requiere identificar viviendas que hayan sido vendidas por lo
menos dos veces dentro del periodo de estudio. Para identificar cada inmueble se utilizan
las variables direccin y matricula inmobiliaria y se cruza la informacin estableciendo
la variacin en los precios entre la primera y segunda transaccin. Ante la ausencia del
precio exacto de la vivienda, se utiliza el valor del avalo comercial de las viviendas
financiadas durante el periodo de clculo, valor que es utilizado como garanta al
momento del desembolso del crdito hipotecario.

Este indicador permite analizar choques de oferta o presencia de burbujas especulativas,

factores que afectan el precio de equilibrio de los activos. Su seguimiento ayuda a evaluar
la valoracin y tendencia del mercado inmobiliario y sectores relacionados.

Cobertura:

Inicialmente el ndice consideraba la informacin de las ciudades: Bogot (incluye

Soacha), Medelln (incluye Bello, Envigado e Itag) y Cali. En mayo de 2014 se recalcul
el ndice incluyendo la informacin de Barranquilla, Bucaramanga, Ccuta, Manizales,
Neiva y Villavicencio.
Periodicidad y publicacin

Todos los ndices se calculan tanto nominal como real tomando como ao base 1990=100
y como deflactor el IPC agregado de las ciudades incluidas en el ndice.

ndice total: se refiere al clculo del IPVU para las ciudades de Bogot (incluye Soacha),
Medelln (incluye Bello, Envigado e Itag), Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Ccuta,
Manizales, Neiva y Villavicencio. La ponderacin de las ciudades se obtiene en el clculo
de acuerdo con el nmero de ventas repetidas de cada ciudad.

ndice por ciudades:

- IPVU Bogot (incluye Bello, Envigado e Itag).

- IPVU Medelln (incluye Envigado, Bello e Itag)
- IPVU Cali
- IPVU otras ciudades: Incluye informacin de Barranquilla, Bucaramanga, Ccuta,
Manizales, Neiva y Villavicencio.

ndice por tipo de vivienda:

- IPVU viviendas de inters social (VIS)

- IPVU viviendas de no inters social (NO VIS)

La divulgacin de los ndices anuales junto con un boletn anual se realiza

aproximadamente cuatro meses despus de finalizado el ao.

ndices trimestrales:

IPVU total: se refiere al clculo del IPVU para las ciudades de Bogot (incluye Soacha),
Medelln (incluye Bello, Envigado e Itag), Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Ccuta,
Manizales, Neiva y Villavicencio.

La divulgacin del ndice trimestral se realiza cuatro meses despus de finalizado el

trimestre de anlisis.

En cada medicin las series histricas tanto anuales como trimestrales se revisan debido
a que la estimacin cambia con la nueva informacin incluida.

Fuente de informacin:
Se utiliza informacin de los desembolsos efectuados para compra de vivienda
suministrada por las principales entidades que ofrecen crditos hipotecarios en el pas:

1. Av. Villas
2. Bancolombia (Conavi)
3. BBVA (Granahorrar)
4. BCSC (Colmena)
5. Colpatria
6. Davivienda (incluye Bancaf)

Metodologa

Se utiliza la metodologa de ventas repetidas ponderadas propuesta por Case y Shiller

(1989), la cual consiste en la construccin del ndice a travs de una estimacin
economtrica en tres etapas, seleccionando viviendas vendidas al menos dos veces
durante el periodo de estudio y que no hayan presentado modificaciones significativas en
su estructura fsica. El comportamiento del precio de la misma vivienda Pt se caracteriza
como un proceso estocstico, que puede ser representado por:

ln( Pit ) H it N it (1)

t

Donde, t corresponde al ndice del precio del mercado, es una caminata aleatoria
gaussiana que describe como el cambio del precio de una vivienda individual se desva en
el tiempo respecto a la variacin del ndice de mercado, son errores que se asumen
normales y representa las diferencias idiosincrsicas de las propiedades en un momento
del tiempo.
La ecuacin (1) implica que el cambio porcentual total en el precio de una vivienda est
dado de la siguiente manera:
(2)
(3)

Sobre los trminos de perturbacin, se establecen los siguientes supuestos:

H H 0 H H (4)
 (5)
(6)

La ecuacin (6) indica que la dispersin en el precio de venta de una vivienda usada por
su tiempo de tenencia, no est correlacionada con la dispersin generada por el precio del
mercado en el momento de la venta.

Partiendo de esta especificacin y los supuestos, la metodologa divide la construccin del

ndice a travs de una estimacin economtrica en las siguientes etapas:

Primera etapa: Estimacin de los iniciales y de los errores.

Para una venta repetida de una vivienda i, la ecuacin (2) puede ser expresada de la
siguiente forma:
(7)

Donde es una variable dummy que toma valor de 1 cuando el precio de la vivienda i es
observado por segunda vez en t, -1 si el precio de la vivienda i fue observado por primera
vez en t, y cero para los dems casos.
Sustituyendo (1) se obtiene:
(8)

El parmetro , se estima por el mtodo de Mnimos Cuadrados Ordinarios (MCO).

Cuando A o B de la ecuacin (4) son estadsticamente diferentes de cero, la varianza de

cambia con la distancia entre las ventas repetidas, ya que entre ms alejadas se
encuentren las dos transacciones, se asume una mayor variacin del precio. Por lo tanto,
para obtener estimadores eficientes de se utiliza el mtodo de Mnimos Cuadrados
Generalizados (MCG).

Segunda etapa: Estimacin de la varianza del paseo aleatorio

Como lo menciona Calhoun (1996) el pronstico del precio de la vivienda i comprada en el
periodo s y vendida en el periodo t, est dado por:
(9)
La anterior ecuacin indica que el precio estimado en el periodo t es igual al precio inicial
de compra ms una apreciacin esperada del ndice de precio de mercado entre los dos
periodos. El error cuadrtico de pronstico estaran dado por:

(10)

Calculando el valor esperado y utilizando los supuestos de las ecuaciones (4), (5) y (6) se
obtiene la siguiente ecuacin
(11)

La ecuacin anterior constituye la segunda estimacin del mtodo. A travs de esta

ecuacin se pueden obtener estimaciones consistentes as como la evidencia acerca de
la volatilidad y la dispersin de los precios individuales alrededor del ndice de mercado.
La raz cuadrada de los valores estimados por la ecuacin (11) se utiliza como
ponderadores en la ltima etapa de estimacin por Mnimos Cuadrados Generalizados
(MCG).

Tercera etapa: Estimacin de los finales, considerando la siguiente transformacin de la

serie, la cual no supone inconvenientes sobre la consistencia de los parmetros ni el
desempeo del ndice.

(12)

Finalmente, el ndice se calcula a partir de los parmetros obtenidos por MCG:

~
(13)
I t 100 e t

A diferencia de los ndices convencionales, esta metodologa arroja un error estndar

asociado a cada estimacin, que viene dado por:

t t (14)
t
Un problema del ndice geomtrico es que puede subestimar el cambio porcentual del
valor promedio de una muestra de viviendas, cuando el indicador est conformado por
inmuebles de diferentes valores (viviendas de precios altos medios y bajos). Goetzman
(1992) propuso la siguiente correccin al ndice geomtrico, para solucionar el sesgo que
puede generar el ndice anterior.

I 100 (15)

Depuracin base de datos

En la base de ventas repetidas se excluyen viviendas con inconsistencias en la

informacin, ya sea porque no se cuenta con la identificacin completa de la vivienda
(direcciones y/o matricula inmobiliaria) o variaciones extremas en su avalo.

Aunque la informacin histrica es la misma para el clculo de los ndices anuales y

trimestrales, tanto la base de ventas repetidas como el clculo economtrico son
independientes. Una de las razones por las cuales se presenta esto, es porque para el
clculo anual solo se consideran ventas que se realizan en aos diferentes, mientras que
para el trimestral si se consideran viviendas transadas en el mismo ao y diferente
trimestre.

Ventajas

El mtodo de ventas repetidas, se destaca por su simplicidad economtrica y por utilizar

directamente las variables sujetas a medicin a partir de los datos. Adems, se aproxima
a un ndice de precios de calidad constante, ya que exige que la propiedad se haya
transado al menos dos veces durante el periodo de estudio sin haber sufrido
modificaciones significativas, citando a Case y Shiller el modelo de ventas repetidas
controla con mayor precisin las caractersticas de la propiedad ya que est basado en la
apreciacin observada actual de las unidades de vivienda. Otras aproximaciones como la
hednica debe estimar primero el valor implcito de cada atributo. La precisin de dichos
estimativos determina que tan bien la ecuacin hednica efectivamente controla y
predice. Por lo tanto, utiliza informacin de los valores de las mismas unidades en dos
puntos del tiempo. Dentro de las ventajas tambin se destaca, la posibilidad de su
reproducibilidad, es decir, que diferentes analistas dada la misma informacin de ventas
disponibles, obtendrn los mismos estimadores del cambio en el precio. Adicionalmente,
la estimacin del precio promedio de las viviendas individuales bajo este mtodo presenta
menor error estndar en comparacin con precios hednicos y de primera transaccin
(Case, Pollakowski y Wachter, 1991).

Desventajas
Slo utiliza una parte de las transacciones de ventas disponibles (aquellas que han sido
vendidas ms de una vez durante el perodo de anlisis) dejando de lado por ejemplo, el
cambio en el precio de la vivienda usada que slo ha tenido un nico dueo. Por otra
parte, diversos estudios han probado que la antigedad de la vivienda es una fuente de
sesgo que infortunadamente no controla el mtodo, violando el supuesto de no cambio en
las propiedades de la vivienda. Igualmente, el mtodo no recoge las influencias que en el
tiempo puedan tener ciertas caractersticas deseadas en las viviendas por parte de los
compradores, como por ejemplo la preferencia por dos o ms garajes, as como ms
baos, cercana al lugar de trabajo, zonas verdes, y otras caractersticas, que son
tendencias del mercado que influencian el precio final de demanda. Por ltimo, por ser
estimaciones economtricas, la serie histrica del ndice puede cambiar cada vez que se
incluye nueva informacin.

Los resultados pueden ser consultados en la pgina WEB del Banco de la Repblica en el
siguiente vnculo:
http://www.banrep.gov.co/es/series-estadisticas/see_precios_ipvu.htm