€ Pine io aol ee BA camermana ess TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. - 4///’ - 2015-SUNARP-TR-L Lima, 93 wan. 208 APELANTE LUCRECIA MARLENY TANDAYPAN ULLOA TITULO N° 1161854 del 19/11/2014. RECURSO HT: ZNOLIVOS.2014-0016 del 24/12/2014. REGISTRO Predios de Lima, ACTO (8) Compraventa ‘SUMILLA EINTERPRETACION DE ACTO JURIDICO “Gonforme a las normas de interpretacién del acto juridico las cléusulas Ssladicionales deben ser interpretadas en conjunto con el contrato principal, teniendo hf cuenta que aquellas por lo general contienen disposiciones aclaratorias del Laareprincipal.” I. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA la compraventa de una cuota ideal respecto del predio ubicado en la \ ys Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcién de Asociacién de Propietarios de Vivienda Los Naranjos, Manzana E, lote 1, del distrito de Puente Piedra, provincia y departamento de Lima, inscrito en la Partida P01185705 del Registro de Predios de Lima. A tal efecto se presenta parte notarial de la escritura publica del 18/11/2014 otorgada por Pablo Sanchez Yaya y su cényuge Olga Isabel Bustillos Garcia a favor de Antonio Nufiez Pino, extendida ante la notaria de Lima Beatriz Ofelia Zevallos Giampietti, ie DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica de! Registro de Predios de Lima Jéssica Giselle Sosa Vivanco formulé la observacion del titulo en los siguientes términos: “De Ia revisién de fa escritura publica del 18/11/2014 se advierte que la 7/9/2014, fecha anterior al documento principal, por lo que sirvase aclarar la pe minuta de compraventa es del 30/9/2014, y la cldusula adicional es del discrepancia advertida con las formalidades de ley, de tratarse de un error en la transcripcién, deberé adjuntarse nuevo traslado notarial, de conformidad con el Art. 48 del Decreto Legislativo 1049. Base legal: Art. 2011 del Cédigo Civil, Arts. 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Publicos.” Ill FUNDAMENTOS DE LA APELACIONLa apelante sustenta su recurso de apelacién bajo los siguientes términos: Se sefiala que se adquirié el 50 % de acciones y derechos del inmueble que le correspondia a Pablo Sanchez Yaya y Olga Isabel Bustillos Garcia, en la escritura se ha insertado una clausula adicional que presenta la fecha de 7/9/2014, es decir tiene fecha anterior ai del contrato principal que es de fecha 30/9/2014, hecho que ha sido materia de observacién. Considera que la escritura publica contiene el acto juridico que ha sido determinado libremente por las partes. En la realidad de los hechos sucedi6 que las partes en ejercicio a su autonomia privada, libremente pactaron la venta del 50 % del inmueble el 7/9/2014 mediante clausula adicional, ' quedando pendiente de formalizar la venta mediante el contrato principal, el mismo que se celebro el 30/9/2014; por lo que no existe ninguna divergencia en cuanto a la fecha puesto que asi fue el acuerdo de las partes. Se cumple asi con el principio de especialidad, por ello la fecha que obra tanto en el contrato como en la clausula adicional no es impedimento para que se inscriba la compraventa. No se inscribe de ningtin modo las fechas de los contratos y clausulas adicionales sélo la fecha de la escritura publica. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida N° P01185705 del Registro de Predios de Li Partida que corresponde al lote 1 de la Manzana E de la Asociacion de Propietarios de Vivienda Los Naranjos Mz. E lote 1. Es titular de dominio Pablo Sanchez Yaya y su cényuge Olga Isabel Bustillos Garcia. V. _ PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Elena Rosa Vasquez Torres. De lo expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: = eCémo deben ser interpretados los actos juridicos y contratos? - Si se encuentra claramente determinado el bien objeto de venta. VI. ANALISIS: Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcién de la compraventa de una cuota ideal respecto de! predio ubicado en la Asociacién de Propietarios de Vivienda Los Naranjos, Manzana E, lote 1, del distrito de Puente Piedra, provincia y departamento de Lima, inscrito en la Partida PO1185705 del Registro de Predios de Lima; en mérito del parte notarial de la escritura publica del 18/11/2014 otorgada por Pablo Sanchez Yaya y su conyuge Olga Isabel Bustillos Garcia a favor de Antonio Nufiez Pino, extendida ante la notaria de Lima Beatriz Ofelia Zevallos Giampietr, La Registradora ha denegado la inscripcién porque considera necesario que se aclare |a fecha de la minuta, pues ésta tiene fecha posterior a la fecha de la clausula adicional del contrato,RESOLUCION No. - 4/7 - 2015- SUNARP-TR-L Por su parte la apelante sostiene que no es necesaria dicha aclaracion, porque el contrato ha sido formulado libremente por las partes, reconociendo que no se trata de un error, sino que efectivamente, primero fue suscrita la clausula adicional y luego la minuta, y que ello no es dbice para que no se inscriba el contrato de compraventa, con la fecha de la escritura publica, que es la que importa 2. Conforme a lo previsto por el articulo 1361 de! Cédigo Civil’, los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos. Es decir, la manifestacién de voluntad plasmada en un contrato, no puede dejar de ser vinculante para las partes por cuanto el marco normativo los obliga, de ahi que sus efectos no puedan desconocerse. Las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de caracter imperativo. Asimismo, segiin Io previsto por ef articulo 140 del Codigo Civil, el acto } juridico es la manifestacién de voluntad destinada a crear, regular, modificar © extinguir relaciones juridicas patrimoniales o extra patrimoniales, cuyos modos de exteriorizacién pueden efectuarse a través de la manifestacion expresa o tacita®, Finalmente, en el caso que surjan dudas respecto a los alcances del acto juridico, los articulos 168° y 169* del Cédigo Civil, contienen regias para su interpretacién Asi tenemos que en primer lugar se privilegia la interpretacién literal segun el cual los actos juridicos deben ser interpretados de acuerdo con lo que se haya expresado en él y segtin el principio de buena fe; asimismo, en el caso de clausulas confusas o eventualmente contradictorias, se regula la interpretaci6n sistematica, segun el cual las diversas clausulas del acto juridico se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyéndose a las dudosas el sentido que resulte de! conjunto de todas. 3. Como manifiesta Fernando Vidal RamirezS, interpretar un acto juridico supone, pues, la indagacién del verdadero sentido y alcance de la manifestacion o manifestaciones de voluntad que lo han generado a fin de determinar sus efectos. La interpretacién no se orienta a la indagacién de la voluntad real no declarada, sino a precisar la voluntad manifestada partiendo de una indudable presuncién de que ésta ultima corresponde a la intencién del celebrante o celebrantes. Entonces, a tenor del articulo 168 del Cédigo Civil, se puede afirmar que en nuestro derecho civil la interpretacién de los actos juridicos 0 contratos * Aft. 1961: Los contratos son oblgatrios en cuanto se haya expresdo en alos. Se presume que a decaracion expresada on el cotrato responce a a vluntad comin de las partes y quien nlegue esa coincidenca debe probaria. Tit. 141. La manifostacin de voluntad puede ser expresa oti. Es expresa cuando se realza en forma eral 0 esnila, 2 Faves de clakwier medio recto, manual, mecanien, eleciénico u of analogo. Fs tata cuando la volntad se infore industablemente de Una actiud © de creunstances de compoctamiento que revetan su existencia (.). "Aa. 158.- El acto juridico debe ser interpreiado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y s09tn el principio do la buena fe "htt 168- Lae dlausulas de los actos juridioos se interretan fas unas por mesio de las otros, atiouyendose a fas dudosas ol sentido que resute del colunto de todas Nidal Ramitez, Fernando, Toorla Goneral do Aco Juco, Lima: Cutural Cuzco, p. 221 y 234descansa en un criterio objetivo, es decir, que debe recaer en la voluntad manifestada que se presume que constituye la voluntad real. Asimismo, cuando el articulo 169 del Codigo Civil contempla la posibilidad de interpretar las cldusulas del acto juridico las unas por medio de las otras atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas, establece la regia de interpretacion sistematica sobre la base del sentido general del acto o contrato. En la misma linea se pronuncia Leén Barandiarn® al sefialar que las cléusulas de un negocio han de interpretarse vinculado unas con otras, en cuanto encontrar el sentido integral que representa el negocio. 4, De la revisién de la escritura publica de compraventa del 18/11/2014 otorgada ante fa notaria de Lima Beatriz Ofelia Zevallos Giampietri, se aprecia lo siguiente: ANTECEDENTES PRIMERA.- LOS VENDEDORES son propietarios de! inmueble ubicado en: Asociacién de Propietarios de Vivienda Los Naranjos Manzana E, lote 1, distrito de Puente Piedra, provincia y departamento de Lima, cuyas areas y medidas perimétricas se hallan descritas e inscritas en los Registros Pablicos de Lima con el Cédigo de Predio N° P01185705, OBJETO DEL CONTRATO SEGUNDA.- LOS VENDEDORES mediante el presente contrato, dan en venta real y manifestacion y enajenacién perpetua a favor de EL COMPRADOR e/ inmueble escrito en a cldusula primera; comprendiéndose en la presente compraventa los usos, costumbres, entradas, salidas, instalaciones, construcciones y todo aquello que de hecho 0 por derecho corresponda al bien materia de venta, sin reserva ni limitacion alguna TERCERA.- El precio de venta del inmueble antes desorito que es cargo de EL COMPRADOR asciende a la suma de (...), ef mismo que ha sido cancelado en su totalidad ef mes de abril del afio 2013, es decir con fecha anterior a fa celebracién de la presente minuta; por su parte LOS VENDEDORES declaran haber recibido el dinero en efectivo, (...), con lo cual se da por cancelado el precio total del inmueble a su entera satisfaccion a LOS VENDEDORES. (.) Lima, 30 de setiembre de 2014. CLAUSULA ADICIONAL Conste por e/ presente documento, la_cléusula adicional_a_la_minuta de compraventa de fecha 30 de setiembre de 2014, que celebra de una parte don Pablo Sénchez Yaya (...) y su esposa dofia Olga Isabel Bustillos Garefa (...) a quienes en adelante se les denominaré Los vendedores; y de la otra parte Antonio Nufiez Pino (...) de estado civil soltero (..,) a quien se le denominaré El Comprador (...) PRIMERO.- Mediante minuta de compraventa de fecha 30 de setiembre del 2014, LOS VENDEDORES le transfirieron a favor de E| COMPRADOR el inmueble ubicado (...) SEGUNDO.- Sin embargo, por error de digitacién no se especificé en la cldusula segunda de la referida minuta, que la_compraventa solamente * Citado por Videl Ramirez, Femado. Op. Cit, p.240TEN EE ETTORE EERE RETESET ESE EEE SEES SSeS SSS RESOLUCION No. - 4J4)f - 2015 - SUNARP-TRL corresponde al 36 % (treinta y seis por ciento) de las acciones y derechos del inmueble materia de venta, en ese sentido mediante la presente cléusula se realiza la presente aclaracién. A) LOS VENDEDORES mediante e presente contrato dan en venta real y enajenacién perpetua a favor de EL COMPRADOR el 36 % (Treinta y Seis) por ciento de las acciones y derechos del inmueble descrito en la cléusula primera, comprendiéndose en la presente compraventa (...) B) Asimismo ambas partes han convenido en especificar que para una futura independizacién el porcentaje materia de venta, en metros cuadrados equivaldré a 90 m2 (...) que esté ubicado al costado de! pasaje, se especifica que ef presente parrafo no seré materia de inscripcion (...). C) El precio de venta es de (...), el mismo que ha sido cancelado en su £5 28B,. totalidad el mes de abril del afio 2013, es decir con fecha anterior a la g ‘3, celebracién de la presente minuta (...) 3{ $2.59 |B Lima, 07 de setiembre de 2014.” (Lo subrayado es nuestro) 2 Cad 5. Conforme a las normas de interpretacién de! acto juridico las cléusulas a adicionales deben ser interpretadas en conjunto con el contrato principal, teniendo en cuenta que aquellas por lo general contienen disposiciones aciaratorias del principal. No habria problema, en principio, si la fecha de la clausula adicional tiene fecha anterior al del contrato principal, siempre y cuando sean complementarias y no contengan disposiciones ff contradictorias. En el presente caso, de las clausulas contractuales se advierte que existe error en la fecha de la clausula adicional, pues tendria que tener fecha posterior a la minuta, ya que en la misma cldusula adicional se hace referencia a que se trata de la aclaracién de la minuta preexistente del 30/9/2014. Mas atin si se toma en consideracién que en el Pleno del Tribunal Registra! llevado a cabo los dias 8 y 9 de abril del 2005, publicado en-el diario oficial “El Peruano’ el 9/6/2006, se aprobé el siguiente precedente de observancia obligatoria: EFECTOS DE LOS ACTOS JURIDICOS ACLARATORIOS “Los actos juridicos aclaratorios presuponen la existencia de una relacién juridica anterior que es reconocida, precisada o definida; por lo tanto, sus efectos se retrotraen al acto materia de aclaracién, dejando a salvo el derecho de terceros’” Criterio adoptado en las Resoluciones N° 192-2004-SUNARP-TR-A del 22 de noviembre de 2004, N° 013-2005-SUNARP-TR-A del 27 de enero de r 2005 y N° 021-2005-SUNARP-TR-A del 7 de febrero de 2005. No es sostenible, como sefiala la apelante que primero se transfirié la cuota ideal mediante a clausula adicional y luego se suscribié la compraventa el 30/9/2014 que recae sobre la integridad del predio, porque no se condice con la redaccién de la cléusula adicional y ademas, contienen objetos del contrato contradictorios; de acoger su postura, tendriamos que considerar que lo que fue objeto materia de venta es todo el inmueble, porque la minuta tendria fecha posterior.Sdlo si la cldusula adicional tiene fecha posterior se entiende que un contrato que recaia sobre todo el inmueble, es aclarado posteriormente para -tecaer sobre una cuota ideal, que es lo que se quieré inscribir. Si bien es cierto, las fechas de la minuta y la cldusula adicional no son datos relevantes que tengan que aparecer en el asiento, éstas sirven para interpretar el contrato y saber en qué fue actarado éste, porque lo que interesa es saber la real voluntad de las partes. En tal sentido, corresponde aclarar la discrepancia encontrada, desestimandose los argumentos de la apelante, ademas erroneamente en su escrito de apelacién sefiala que el contrato se refiere al 50 % del inmueble, lo cual no aparece ni en el contrato ni en la cléusula adicional. Por tales razones expuestas, se confirma la observaci6n de la Registradora. Interviene como Vocal (s) Beatriz Cruz Peflaherrera, autorizada mediante Resolucién N° 035-2015-SUNARP/PT del 11/2/2015. Estando a lo acordado por unanimidad; VI. RESOLUCION. CONFIRMAR Ia observacién formulada por la Registradora Publica del Registro de Predios de Lima al titulo referido en el encabezamiento, por los fundamentos expresados en la presente resolucion _-Registrese y comuniquese. a 4 s %, el 2a se Iz cast seein ia de la Segunda Sala del Tribunal Registral A VASQUEZ TORRES ecafitte NAHERRERA /oGAl del Tribunal Registral Vocdf (s) det Tribunal Registra! 2 Resoluciones2015/1161854-2014