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RECONOCIMIENTOS
Gracias a cada uno en John Wiley & Sons, en Michael Hamilton particular, mi para
siempre el paciente y el profesional dirigen all, y su ayudante, Kimberly Vaughn.
Barbara McNichol es ms bien un coautor que un redactor y siempre realiza milagros
alegremente trabajando en mis proyectos - gracias a Barbara y su ayudante, Sherry
Sterling. Mi carrera de hablar de bienes inmuebles es grande gracias a Paul Bauer.
Un agradecimiento especial a Wright Thurston, el Sr. Landlord Ernie Kessler y sobre
todo Terceras Soluciones del Milenio - Jeff Vikari, Randy McKim y Jason Halverson.
En una nota personal, aqu est el otro a usted Patricia - gracias por su
paciencia. Siempre estoy agradecido a mis padres y familia. Gracias Jack Bufkin
para ser Jack Bufkin. Un agradecimiento especial a todos mis estudiantes - su xito
es mi objetivo. Buena suerte a todos ustedes. Tamera, gracias por almuerzo!
Prefacio
Al menos una vez al ao, tomo una de mis casas y la paso a una familia sin hogar.
Por qu? Como creo que, todo lo que hagamos, es importante tomar un poco de
nuestro tiempo - y un poco de nuestro negocio - para ayudar a otra gente. Consigo
la mayor parte de satisfaccin cuando ayudo a la gente a empezar, y mirada de ellos
experimentar el xito como van adelante y ayudan a otros. Para m, no hay nada ms
provechoso.
Planto una semilla para cada uno que lee este libro - y sobre todo para comenzar a
inversionistas - para ayudar a familias sin hogar ya que prospera en este negocio.
(El mejor camino es a travs de una opcin del arriendo. Ver el Captulo 4,
Arriendo Optioning, para detalles.)
En el diciembre de 2002, regal tres casas annimamente. Tambin he continuado un
programa de entrevistas y he regalado un, y quiero hacer ms. Hago pblico algunos
de mis regalos de casa para inspirar algunos de ustedes a hacer lo mismo. Mi
objetivo es ver que ningn nio en los Estados Unidos alguna vez tiene que vivir en
un refugio sin hogar.
PIENSE EN ELLO
Si aumentara su capital propio en $1 milln en los prximos siete aos a travs de
la inversin inmobiliaria, qu hara con su nueva riqueza?
Comprara
Ayudara
x
CAPTULO 1
Los bienes inmuebles son la cosa ms cercana al pote proverbial de oro.
- ADA LOUISE HUXTABLE
Bienes inmuebles no son bienes inmuebles: son finanzas creativas
La semana escrib esta seccin, yo
comprado y vendido cuatro propiedades. Me cerr en dos en un da solo y tena tres
segn el contrato para la semana siguiente. Soy un inversionista de bienes
inmuebles de jornada completa. Mi trabajo y su trabajo son encontrar un acuerdo y
ponerlo segn el contrato. Aprenda todos los modos de hacer el dinero: la compra de
bienes inmuebles, finanzas creativas, tirando propiedades, arrienda-optioning
bienes inmuebles, hipoteca hacer corretaje, y dinero hacer corretaje. Entonces
elija qu camino le gustan el mejor y carrera con ello. Los bienes inmuebles son
nicos en esto puede entrar en ellos sin usar cualquier de su propio dinero.
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CAPTULO 2
Las mayores cosas en el mundo han sido hechas por aquellos que sistematizaron su
trabajo y organizaron su tiempo.
- ORISON SWETT MARDEN
Sistemas para xito
Una cosa que entra en el camino de
el xito como un inversionista de bienes inmuebles es lo que llamo estar de
nuestro propio modo. Pensamos demasiado; nos preocupamos demasiado. Por eso
necesitamos sistemas para nuestro negocio de la inversin de bienes inmuebles. Se
podra preocupar, Ah, no, un arrendatario llam y no puede pagar el alquiler este
mes. Qu hago? Entonces gasta la prxima semana acentuando, no tomando ninguna
accin. Pero si su poltica dice, El alquiler es debido durante el primer del mes;
es tarde en el undcimo; desalojamos en el quince o calculamos un plan del pago por
escrito, no tiene decisiones de hacer. Teniendo un sistema, reduce la cantidad de
tiempo gasta pensando
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Actividad
1.2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Tiempo
(1-10, con
(1-10, con
Hoy
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CAPTULO 3
Que slo usa sus propios recursos fcilmente viene a un final de su riqueza.
- GUILLERMO HAZLITT
Wholesaling y Flipping
Uno de los mejores caminos para la gente a
comience en bienes inmuebles y hacer el dinero sin usar su propio dinero es
propiedades wholesaling o tirarlos. Por qu venta al por mayor? Podra entrar en
reconstituir, alquileres, comprar y posesin de la propiedad, pero todos stos
tienen inconvenientes. Si reconstituye propiedades nunca tiene bastante dinero para
comprar la propiedad, sostenerlo, fijarlo y esperar a venderlo. Si tiene la
propiedad del alquiler la tiene que comprar, fijarla, manejarla, presentar con los
arrendatarios, y no tendr el dinero efectivo hasta que la venda o la financie de
nuevo. La compra y la posesin requieren prestar dinero. El nico tiempo hace
cualquier dinero serio en bienes inmuebles es cuando vende o financia de nuevo. No
por qu saltar el prstamo, fijacin y direccin por
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Wholesaling y Flipping
el agente de bolsa comercial que representa al agricultor) 100000$. Cierran el
acuerdo y pagan por mi amigo, en efecto, encontrar el acuerdo. El agricultor en
este caso era contento de recibir 100000$. La compaa quiso que la tierra
construyera un hipermercado, fbrica u oficina y era contenta de pagar 200000$. Mi
amigo hizo 100000$ para encontrar el acuerdo. Us un contrato para comprarlo por
100000$. Tena otro contrato para venderlo a la compaa por 200000$. El abogado o
la compaa del ttulo tomaron ambos contratos, cerraron el acuerdo y pagaron a mi
amigo 100000$ por reunir a un comprador complaciente y vendedor capaz. No gast o
us su propio dinero o crdito.
La reunin creativa de la Hoja de trabajo Qu tipo de acuerdos quiere a la venta
al por mayor?
Qu otros tipos de bienes, activos o servicios le podran venta al por mayor?
Componentes de Wholesaling
Puede hacer mucho para aumentar sus posibilidades de xito cuando bienes inmuebles
wholesaling. Hgase familiar con los componentes siguientes.
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Wholesaling y Flipping
con o sin tener una clusula de daos liquidada. Por ejemplo, habra hecho 30000$
en esta transaccin, por tanto los daos seran al menos 30000$, ms honorarios del
abogado.
Ponga todas las revelaciones por escrito
La revelacin significa dejar claro a cada uno implicado en una transaccin lo que
hace. Seguramente una defensa clara para el fraude es la revelacin. Se tiene que
levantar delantero, cuidadoso, tico, y honesto en todas sus transacciones
comerciales.
Sobre el mismo ao comenc a invertir en bienes inmuebles en Nashville, otro tipo
un ao ms viejo que tambin comenc en bienes inmuebles. Compr pequeas casas y
duplexes y no entend wholesaling. Sal y dinero prestado; no us ninguno de mis
propios. Compr la propiedad y la alquil para ms que la hipoteca e hice bien.
Gran negocio, verdad? Arrendatarios, flujo de fondos, equidad - imponente. Compr
pequeas casas y propiedades, como podra hacer al principio.
Pero este otro tipo tena ms tripas que yo. Fue alrededor a algunos los edificios
comerciales ms grandes en Nashville y pregunt a dueos por qu venderan sus
edificios. Mayora dijo que no estuvieron en venta. Pero insisti y pregunt,
Bien si alguien debiera comprar su edificio, por qu lo vendera? Un dueo que
construye del modo pequeo dijo, nos gustaran $4 millones por nuestro edificio.
El inversionista de bienes inmuebles contest, Grande. Firmar un contrato que me
da un derecho de comprarlo por $4 millones mientras consigo a todos mis compaeros
y financiando juntos? Esto es tpico en la propiedad comercial. Su contrato tena
una clusula de la contingencia de modo que si no lo pudiera comprar, se pudiera
retirar del contrato.
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Wholesaling y Flipping
PIENSE EN ELLO
Qu tipo de propiedades quisiera usted a la venta al por mayor?
Tierra propiedad de Vacaciones Bloques de pisos Condominios Casas
propiedad Comercial
Si gastara 5 a 15 horas por semana construyendo una red de vendedores motivados y
potenciales compradores, en cuntos las propiedades le podran venta al por
mayor...
90 das? Seis meses? Un ao? Si nunca hace una oferta de una pieza de propiedad,
nunca poseer el que. Con revelaciones apropiadas y una clusula de la
contingencia, su riesgo se minimiza en la fabricacin de ofertas de acuerdos
buenos. Cuntas ofertas podra hacer esta semana? Este mes? Cada mes? Este ao?
Tenga muchos acuerdos pendientes
En cualquier momento dado, cuntos los acuerdos la mayora de los inversionistas
afortunados tienen en el juego? Probablemente tengo 14 a 18 acuerdos en el juego
serio ahora mismo y s que la mitad de ellos va a fracasar. No conseguir el precio
que quiero; habr un problema del ttulo o un problema del dinero o una especie de
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Wholesaling y Flipping
la vecindad y pregunt, Qu son 42 casas adosadas en esta parte del valor de
Maryland? Aprendi que alquilaron por aproximadamente 700$ por mes y que los
inversionistas pagan 50000$ por los amables de casas de la ciudad, aunque valgan
aproximadamente 59000$ cada uno. Sabiendo que, George ofreci 43000$ por unidad,
que le daran la ganancia de 3000$ cada uno. Mete en el bolsillo un total de
126000$ para hacer algunas llamadas telefnicas, encontrando a un vendedor
motivado, y reuniendo al vendedor y comprador.
Consiga ese contrato firmado
Le hacen mirar alguna vez un acuerdo y dijo, Caramba, esto es grande! Van a
vender esta casa por 200000$ y la puedo vender por 250000$. Voy a hacer 50000$ y s
que va a trabajar. He estado ah 20 veces. Me he dirigido a ellos; va a ser
grande. Pero despus de una semana, llama al corredor de bienes races y aprende
que alguien ms puso en un contrato. Aplaz y ahora ha ido.
Hasta que tenga un contrato firmado, tiene solamente sueos, as consiga ese
contrato firmado. Como el viejo proverbio dice, Que vacila se pierde.
Construya tres bases de datos
Los bienes inmuebles parecen a casi cualquier otro negocio. Sus ingresos y riqueza
se relacionarn con la actividad que hace y la gente que conoce. Cada negocio,
sobre todo bienes inmuebles, es un negocio de la gente.
Para hacer acuerdos pasar sin usar su propio dinero, necesita slo tres bases de
datos simples, y los construye cada da. Cada vez se dirige a un Agente
inmobiliario, responde a un anuncio o encuentra a cualquiera en cualquier
situacin,
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Wholesaling y Flipping
en el peridico para encontrar a un vendedor motivado. Podra preguntar, es un
propietario ms viejo o casera que se compra y vendi muchas propiedades. Quiere
prestar el dinero en bienes inmuebles y hacer unos 9, 10, o vuelta del 11 por
ciento en su dinero? Si tal gente tiene fondos para prestar, podra tomar a
prstamo de ellos o se podran hacer sus compaeros del dinero. Recuerde, siempre
busca acuerdos potenciales, potenciales compradores y fuentes potenciales de
financiacin.
Unas semanas despus de hacer esto, tendr 10 o 20 nombres, direcciones, nmeros de
telfonos, nmeros de faxes y direcciones de correo electrnico en todas las tres
de aquellas categoras. Felicitaciones, est ahora en el negocio. La mayor parte de
inversionistas que visitan un Para el anuncio de venta buscan un acuerdo; si no
huelen un acuerdo, cuelgan el telfono. Pero busca mucho ms que acuerdos - quiere
a potenciales compradores y fuentes de financiacin, tambin. Construye una red de
compradores, vendedores, proveedores y financieros.
Mrgenes de beneficio
Los mrgenes de beneficio en venta al por mayor o acuerdos del capirotazo sern
diferentes el uno del otro, segn el tipo de propiedad, cmo bien negocia, lo que
trata encuentra, y el rea en la cual est. Generalmente, en una vivienda
unifamiliar, debera conseguir la propiedad para el 20 a 30 por ciento debajo de su
valor de mercado. Si una casa vale 100000$, la debera conseguir segn el contrato
por 70000$ y hacerla en todas partes de 5000$ a 15000$ para wholesaling. Entonces,
cuando lo tira a alguien ms por 85000$ que lo arregla y lo vende, l o ella hacen
15000$ en una casa de 100000$.
Aconsejo hacer al menos el 10 por ciento de la gruesa, por tanto si son 400000$
debera hacer 40000$. Pngalo segn el contrato por 280000$, vndalo a
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Wholesaling y Flipping
el comprador del final. El comprador entra a las 15:00 con el dinero de la hipoteca
de 250000$. Los fondos se alambran en o el comprador tiene un cheque de caja y lo
da al abogado. El abogado toma el dinero y termina el trabajo de escribir, luego va
al siguiente cuarto a las 15:30 y da al vendedor 200000$, paga los embargos
preventivos, hace el cierre. Un hecho pasa del vendedor a usted y de usted al
comprador. El vendedor no se preocupa lo que el hecho dice. l o ella se interesan
en la adquisicin de sus 200000$. Y consigue 50000$ para estar en el medio.
Espere un minuto. Tenemos un problema. El vendedor pag todos los gastos de cierre
de 2000$ para una transaccin, y el comprador pag todos los gastos de cierre de
2000$ para la otra transaccin. Cualquier fondo de cierre excedente debera ir a
usted, pero excluy una declaracin para asegurar esto en sus contratos. Por tanto
el abogado de cierre tiene que seguir el derecho de contrato, declarando que hay
dos hechos y slo un seguro del ttulo y hay doble dinero aqu - ms 2000$. Qu
dice al abogado hacer con ello? Lea el contrato. Slo hizo 2000$.
Un cierre
El otro camino estndar se llama el cierre del que. Hay un hecho del vendedor
original al comprador del final; no est en el hecho. (Esto es preferible porque
las compaas de la hipoteca no endosan una propiedad que va de una persona a otra
persona en un da o una semana.) El hecho va del vendedor por 200000$ al comprador
por 250000$, y consigue la diferencia. Hay una declaracin de cierre, y consigue
los honorarios de un descubridor.
A algunas compaas de la hipoteca no les gusta una persona media; quieren la
propiedad de ir de una persona a otro sin unos honorarios del capirotazo. El
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Wholesaling y Flipping
Quin maneja el trabajo de escribir?
Siempre implico a un abogado de bienes races porque si hay un error, esa persona
est en el gancho, no m. Muchos inversionistas y seminarios sugieren que haga su
propio trabajo de escribir, diciendo, Aqu est una copia de esta forma; slo
rellnelo; es tan fcil. Pero nunca lo hago porque no hago documentos legales cada
da. Y si pierda una oracin, o y si all se pase una nueva ley hace un mes?
Quiero trabajar con un abogado que hace esta clase del trabajo de escribir cada
da.
Ponga la casa bajo opcin
Uno de mis estudiantes nunca firma un contrato para comprar la propiedad; cree que
es arriesgado. Hace entre medio milln y $1 milln por ao tirando propiedades
trabajando el ngulo del juzgado: encuentra todas las ventas de la finca,
legalizaciones de un testamento y extinciones del derecho de redimir y los pone
segn el contrato y los tira. Nunca ha posedo una propiedad, nunca contrat a un
contratista, nunca prestado dinero. Ha estado haciendo esto durante seis aos.
Simplemente tira, tira, capirotazos.
Su preferencia debe poner las propiedades bajo la opcin. Los estados del contrato,
le dar 10$ para el derecho de comprar la casa por 200000$; yo opcin esto. Esto
significa que vende la opcin al comprador del final y deja a la compaa del
ttulo cerrarlo. Si no termina por comprar esa propiedad, todo que pierde es 10$.
Podra hacer una fortuna que slo hace opciones. Por ejemplo, usted opcin de
comprar un hotel por $10 millones y luego encontrar a alguien que pagar $11
millones y comprar su opcin. Anda de ello al gong de cierre.
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Wholesaling y Flipping
PIENSE EN ELLO
Cuando comienza su negocio de bienes inmuebles, tiene su propia empresa que puede
permitir que usted amortice muchos gastos a su forma del impuesto sobre la renta,
tanto comience su negocio como lo guarde yendo. Cuando trabaja para alguien ms,
sus amortizaciones muy se limitan. Como un empresario, puede usar el dinero del
gobierno y menos de sus propios para hacer con eficacia el dinero.
Si es un nuevo inversionista, use sus ventajas fiscales recin descubiertas. Puede
ser capaz de descontar o amortizar todos o algunos siguientes ya que estn
relacionados con su negocio:
Equipo Consultando Educacin Seminarios Libros Viajes Telfonos
Oficina en casa Inters de prstamos Depreciacin de edificios posee gastos
Legales y de la contabilidad Otros artculos relacionados con el negocio
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Wholesaling y Flipping
Funcionamiento con tasadores
Cuando va a la compaa de la hipoteca y quiere prestar dinero tan posible,
seguramente quiere la propiedad de valorar para lo ms alto posible. El trabajo con
el tasador y declara que realmente lo necesita para valorarse alto. Creo que vale
350000$, pero est all alguna manera de valorarlo ticamente para ms? Quizs
puede ayudar a encontrar algunas ventas comparables buenas apoyando una valoracin
ms alta. Despus de todo, los bienes inmuebles no son una ciencia. Es un arte.
Aqu est el otro lado de la moneda. Vaya a la compaa de la hipoteca para hacer
una venta en descubierto. Diga que ha prestado 300000$ en la casa; cree que vale
400000$. Dice al tasador, Esta pieza de chatarra probablemente no valorar para
muchsimo. Pida un nmero bajo, aproximadamente 200000$, por tanto el banco
trabajar con usted. No destine el fraude y est razonable, pero hay por lo general
un factor del dulce de azcar del 5 a 10 por ciento en la mayor parte de casas.
hace unos aos. El abogado me envi un cheque y una liberacin para firmar. Si
planea a la venta al por mayor muchas casas, trate de conseguir no slo sus
honorarios del capirotazo sinceros, sino tambin una ganancia residual cuando la
persona lo tir a lo vende o financia de nuevo. Asegrese que es muy para cada uno
implicado.
Ayude al comprador con pagos al contado
Si va a vender la propiedad, uno de los compradores de problemas principales tienen
sube con el pago al contado. Necesitan 5000$ o 10000$ abajo para comprar su
propiedad. Si los vende una propiedad y hace 30000$ o 40000$, podra considerar la
ayuda de ellos con el pago al contado. Prstelos un pago al contado o regalo esto a
ellos. Algunas compaas de la hipoteca no permitirn que el pago al contado sea
dotado o prestado; requieren que esto sea el dinero del comprador, en cuyo caso el
otro
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CAPTULO 4
La gente se mueve y motivada por emociones. La vida es un proceso constante de la
tentativa de satisfacer necesidades emocionales y quiere.
- ROBERT CONKLIN
Arriendo Optioning
La gente suea con poseer su propio
casas. El arriendo optioning lo puede hacer posible.
La idea de arriendo Optioning
Si alquila una casa o un piso por 1000$ por mes, qu tiene al final de ao? Bien,
valor de 12000$ de cheques cancelados, verdad? Cremallera, zilch, cero. Cada uno
puede usar el arriendo optioning. Aun si no hace mucho dinero o no decide ser un
inversionista de bienes inmuebles, puede hacer un en su propia casa y dejar de
tirar su alquiler
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Arriendo Optioning
Bien, siento decir que en su ciudad, probablemente menos de 0,02 del 1 por ciento
de casas y condominios son acuerdos de la opcin del arriendo. Por qu? Como no ha
ido ah y lo ha hecho an. Nunca he visto ms de 10 anuncios para casas de la
opcin del arriendo en ninguna ciudad grande, por tanto puede crear esto en su
propia ciudad. Tambin creo que es la respuesta a los problemas asociados con la
vivienda de bajos ingresos, ya que ayudar definitivamente a la gente pobre a
comprar casas.
Un paseo a travs de un acuerdo de la opcin del arriendo
Cmo encuentra acuerdos de la opcin del arriendo buenos? Cul es la mejor
fuente? Mire bajo Propiedades para el Alquiler en el peridico local. Cada
propietario o casera que alquila propiedades tienen quejas principales. Dicen, Los
arrendatarios ocultan micrfonos en m; reparaciones, reparaciones, reparaciones;
es mucho trabajo; hay muchos dolores de cabeza. Alquilan propiedades por 1000$ por
mes, pero nunca hacen 1000$ por mes porque tienen que pasar mucho tiempo y dinero
que los arregla. Podran ser vacos ahora mismo porque los ltimos arrendatarios
salieron corriendo en ellos. Es frustrante. Cualquiera en el negocio del
propietario tiene muchos problemas, dolores de cabeza y gastos de reparacin.
Si los pudiera conseguir del negocio de reparacin - y pudiera asegurar que
reciban sus cheques a tiempo cada mes por tanto pueden ir durante vacaciones - se
interesaran en la conversacin con usted? Definitivamente.
Principio hablando con ellos y encontrando su dolor. Haga preguntas. Cunto han
tenido la propiedad? Cmo va el alquiler? Para qu lo alquilan? Qu han costado
las reparaciones durante los aos? Si encontrara al propietario a travs de un Para
el anuncio de Alquiler, entonces la propiedad es vaca. De ser as, hara estas
preguntas: Cunto ha sido vaco? Un mes? Dos
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Arriendo Optioning
meses? Tres meses? El ao pasado, con qu frecuencia era vaco? Cules eran las
reparaciones? Han disfrutado de ser un propietario o casera o gerente? Han tenido
algn problema? Qu no les gusta aproximadamente esto? Qu cambiaran sobre ello?
Entonces trabaje los nmeros para los propietarios con los cuales habla y les
muestra una solucin por escrito. Por ejemplo, esto alquilan una propiedad por
1000$ por mes pero ha sido vaco durante dos meses, que significa que no
coleccionan 1000$ llenos - realmente coleccionan aproximadamente 700$ prorrateados
durante el ao. Cunto gastaron para mantenimiento y reparaciones? Diga que
gastaron 1000$ limpindolo y pintura de ello. Esto significa que no hacen hasta
700$ por mes; hacen slo 600$ por mes.
Trabajo los nmeros hacia atrs, tanto anualmente como mensualmente, durante los
dos o tres aos pasados. Entonces pregnteles cuanto tiempo gastan siguiendo
trabajando o preocuparse de la propiedad. Podran decir aproximadamente cuatro
horas a
PIENSE EN ELLO
Podra llamar a algunos propietarios y decirse que las unidades siempre se
alquilan, siempre han coleccionado el dinero debido, y no hubo reparaciones. Si
esto es el caso, no dicen probablemente la verdad. Pero si esto es lo que dicen,
entonces no tienen un problema que puede fijar. Movimiento. Siga otro Para anuncios
de Alquiler en su peridico y Para el Alquiler entra su vecindad para casas,
duplexes, condominios, propiedades comerciales, centros comerciales y edificios de
oficinas. Puede la opcin del arriendo cualquier clase de la propiedad. Slo escoja
lo que le gusta.
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Arriendo Optioning
usted por 88.500$. Bien, esto no es muy; es es un acuerdo malo porque es slo el
12 por ciento debajo lo que vale.
Esto podra ser un acuerdo peligroso, pero dejarme mostrarle por qu puede no ser
un acuerdo tan malo. Podra seguir las negociaciones diciendo, el Sr. Landlord, si
le pago 700$ por mes, me da el crdito de 150$ por mes hacia el precio de compra.
As, cada mes hace un pago, se pone un poco de concentracin de la equidad o
rentabilidad de deudas, como iba si lo hubiera comprado y hubiera prestado dinero.
Tambin recurdele cunto pocas reparaciones le volvieron loco - los fregaderos
rotos y cmodas y todo esto (que tienden a ser 70 o el 80 por ciento de las
reparaciones). Tomar la responsabilidad de aquellas reparaciones de sus hombros;
el propietario todava ser responsable de las reparaciones grandes, algo ms de
500$ o tal vez 1000$ o tal vez 300$ - todo lo que pueda negociar.
En casos como esto, los propietarios pedirn el dinero abajo. Cada propiedad
necesita reparaciones, as digamos hay valor de 3000$ de reparaciones.
Conseguiremos esto tenido cuidado de, por tanto en vez de darles el dinero de la
opcin de 3000$, har las reparaciones. Quin realmente va a hacer las
reparaciones? Su comprador del final, no usted; es fuera del negocio de reparacin.
Ha conseguido a un propietario del negocio de pequeas reparaciones. Tiene una
opcin de cinco aos de comprar la propiedad por 88000$, y vale 100000$. Acuerdo
horrible, crdito de 150$ por mes. Protjase: La pregunta en su mente es, y si no
pueda alquilar esto o venderlo rpidamente? Se pega. La propiedad es vaca
actualmente, as negocie el retraso del pago inicial durante 90 das o 100 das. Y
si no vayan para esto? Intente 60 das. Y si no vayan para esto? Intente 30 das.
Haga una decisin comercial.
Revele todo que hace por escrito. Dgales que es un inversionista de bienes
inmuebles - que no representa ellos o sus intereses, que esta oferta
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Arriendo Optioning
fondos? La gente a menudo no piensa en algunas de estas cosas. Dgales que podra
regresar a ellos y poner su informacin en un archivo.
Los segundos respondedores llaman y dicen que esperan comprar una casa, pero no
creen que se puedan licenciar. No tienen un pago al contado grande, tienen slo
6000$. Los puede proteger sobre el telfono.
Haga un crdito y verificacin de antecedentes penales en cada uno. Tambin
protjalos envindoles a su compaa de la hipoteca y consiguindolos
precalificado. Explique cmo su programa de la propiedad de viviendas trabaja: no
tienen que tener el crdito perfecto. No tienen que tener un pago al contado
grande. Pero los tiene que comprobar. A veces la compaa de la hipoteca llama y
dice que sus candidatos se precalifican. Diga que la compaa de la hipoteca tiene
un programa del prstamo del 95 por ciento para ellos, y tienen un gran pago al
contado para seguir.
Por cunto vende la casa? Crea que vala 100000$. Cul es la diferencia actual
si pagan 105000$ o 109000$ durante 30 aos en el 7 por ciento? Aproximadamente 8$ o
10$ por mes. Por tanto escribe un contrato por 107000$, en los cuales pagan a todos
los gastos de cierre y tenedor ms de 6000$ como un pago al contado. Son felices.
No creyeron que pudieran comprar una casa, y les mostr cmo. Ahora est listo para
cerrarse.
Llame al vendedor original. Quiso 88000$ pero puede negociar de nuevo esa cantidad.
Desde ahora, 107000$ menos 88000$ significan la ganancia de 19000$ en su bolsillo.
Y ya tiene 6000$ en el dinero de la opcin. Por tanto ha recibido 6000$ ms 19000$
y har ms 13000$ durante el cierre.
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Arriendo Optioning
cunto de Largo es su opcin del arriendo? Arriendo de un ao, opcin de un ao.
son responsables de primeros 500$ de reparaciones. los Los preaprueban.
Realmente acredite y verificaciones de antecedentes penales. Ponerse
al menos dos referencias del propietario de ellos.
Por qu dos referencias del propietario? Si alquilan actualmente de Bill al
propietario y son arrendatarios malos (p.ej., traficantes de droga, no pague el
alquiler, rompa la propiedad), qu podra Bill decir? Ah, son grandes, hombre, voy
a ayudar a moverlos maana. Cargo su camin ahora mismo. Pero si alquilaron de Sue
hace dos aos y no pagaron el alquiler, trat medicinas, rompi todo, Sue
probablemente dir la verdad porque ya no viven en su propiedad: No pagan el
alquiler. Tratan medicinas. No alquile a ellos.
Consiga el dinero de la opcin frente
Cul es la cosa peor que puede pasar? El nmero un, seis meses van por, no pagan
el alquiler, destrozan la casa, y dejan la ciudad. Tiene 6000$ en el dinero de la
opcin para hacer las reparaciones. Podra necesitar 2000$ a 3000$ para pintar el
lugar y limpiarlo, por tanto hace la ganancia de 3000$, luego opcin del arriendo
esto a alguien ms, que deja 8000$ y pagas 1.200$ por mes.
El nmero dos, la mayor parte de personas no hacen la opcin del arriendo su
propiedad porque alguien realmente lo podra comprar. Muchos propietarios no van la
opcin del arriendo su propiedad del alquiler porque, si alguien realmente lo
compra, no lo tendrn ms. Consiga el dinero y vaya encuentran otro acuerdo,
verdad? Podra vender toda mi propiedad hoy y en tres meses tendra mejores
acuerdos. Tan podra si aprende cmo hacer esto y hacerse ocupado.
81
Arriendo Optioning
Cuando usted opcin del arriendo, diga a sus arrendatarios que estn en un programa
de la propiedad de viviendas, que esto es su casa. Van a arreglarlo. Es el suyo.
Manera de ir. Lo poseen. Lo compran. Son el arriendo-optioning esto. Pueden plantar
algunas flores, pintura, tal vez poner un prtico sobre la espalda. Si son
propietarios, tienen cuidado de ello.
Si son tarde en el alquiler, pierden el dinero de la opcin. Si no compran
dentro de un ao, pierden el dinero de la opcin. Si causan dao o no hacen las
reparaciones, pierden la opcin
dinero. Si no se cierran en una nueva hipoteca dentro de un ao, pierden el
dinero de la opcin.
En mi curso del propietario, explico que todo mi alquiler es debido durante el
primer del mes, tarde en el quinto, y desalojamos en el undcimo. Esto es mi
poltica y procedimiento. Le prometo si los arrendatarios no pueden pagar el
alquiler de este mes, probablemente no pueden pagar el alquiler de los tres meses
si les deja quedarse en su propiedad del alquiler.
Recuerda cuando, durante la guerra de Vietnam, los chinos capturaron a algunos
americanos patriticos, viriles, dedicados y los pusieron por la televisin y los
obligaron a decir que Amrica no es un gran pas? Cmo consiguieron los
torturadores chinos que ellos lo hicieran? Usaron la tcnica psicolgica basada en
la idea que si la pone por escrito, no lo puede negar. Comenzaran muy generalmente
y hacerlos escribir un informe que detalla problemas en Amrica, y, por supuesto,
POWs americano valiente dijo que no haba problemas, ningn camino, no escribiran,
no cooperaran. Entonces los chinos dijeron, venga a, hay problemas de raza, los
problemas de pobreza, algn tipo de pocos problemas. Slo pequeo uno, escrbalo
83
Arriendo Optioning
perder mi dinero de la opcin. Entiendo que si no me cierro en la casa dentro de
un ao con una nueva hipoteca, perder mi dinero de la opcin.
Diga que un mes va por y el arrendatario-comprador se acerca, llama y dice, Ah mi
Dios, la cmoda se escapa, terminan aqu y fijan esta cosa. Pasa todo el tiempo.
Recordamos a todos nuestros arrendatarios-compradores sobre la opcin del arriendo
que firmaron. Dice que son responsables de primeros 500$ en reparaciones y por lo
tanto lo tienen que fijar ellos mismos. Pueden decir que esto no es justo, no
recuerdan esto. Les decimos que tenemos una copia de ese acuerdo en el archivo; es
algo que escribieron en su propia letra. Tienen una copia, tambin, pero ofrecen
leerla a ellos o preguntar si quieren que usted les enve una copia. Ah, ah, yo
clase de recuerdan esto. Tener ese trabajo de escribir le proteger. Encrguese de
conseguir que ellos escriban el acuerdo en su propia letra.
Si, despus de un ao, no se cierran en la casa pero quieren quedarse all,
negociar de nuevo los trminos. Tal vez consiga ms dinero de la opcin o aumente
el alquiler. Los bienes inmuebles generalmente suben, por tanto si controla la
propiedad durante cinco aos en una opcin del arriendo, no slo la propiedad
valora el aumento, sino tambin el alquiler. Cmo quisiera usted hacer opciones
del arriendo durante 10 aos? Se cierra en el precio hoy durante 10 aos. Podra
haber hecho un poco de dinero si se hubiera cerrado en 100 casas hace 10 aos?
Proyectos de la opcin del arriendo
Est listo para comenzar propiedades del arriendo-optioning? Qu tipo de
propiedades va a arrendar la opcin? Cuntos? A quin va a llamar esta semana?
85
Arriendo Optioning
me dio el derecho, por escrito, de mostrar la casa y poner un signo en el patio.
Tambin revel a ella que soy un inversionista de bienes inmuebles - que lo
revendera por una ganancia, y entendi esto.
Consegu una opcin del arriendo de tres aos y dej 3000$, que tom a prstamo de
alguien ms. Llam a unas personas y dirig comps, y la casa pensaba vala 220000$
vala aproximadamente 230000$. Dirig un anuncio en el peridico que dijo, Deje de
tirar sus dlares de alquiler. Hgase un propietario, gran vecindad, calificacin
fcil.
Dije al primer visitante cmo nuestro programa trabaja. Fue en coche por la casa y
se interes. Le dije que se tuvo que poner en contacto con nuestra compaa de la
hipoteca y preaprobarse. Fue a la compaa de la hipoteca, y mi banquero de la
hipoteca le aprob en seguida. Compr la casa a m por 237000$; se cerr en 30
das; y pagamos el prstamo subyacente.
El hombre que compr la casa me llam y dijo, No tuvimos ni idea que podramos
comprar una casa. Gracias por conseguirnos se preaprob, Robert. Esto es grande;
amamos la casa y vecindad. Creamos que tendramos que esperar un ao o dos para
comprar un. Entraron en la casa con muy poco abajo, y les di 3000$ hacia los
gastos de cierre por tanto podran tener derecho a un prstamo alto al valor. No me
opongo a ayudarles; hago mucho dinero.
Listo para algn arriendo avanzado optioning? Equidad compartida. Esto es otra
manera de comprar la propiedad sin el dinero abajo. Digamos visita a la gente que
dice, no lo vendemos. No lo arrendamos. No lo queremos a la opcin del arriendo.
Salga aqu. La mayor parte de inversionistas se irn o colgarn el telfono. Pero
va a hacer otra pregunta: Y si le ofrezco una manera de conseguir su dinero y no
tiene nada a
87
CAPTULO 5
Las cosas pueden venir a aquellos que esperan, pero slo las cosas dejadas por
aquellos que empujan.
- ABRAHAM LINCOLN
Avenidas que llevan a vendedores motivados
Si no encuentra un motivado
vendedor, no puede comenzar a hacer el dinero en bienes inmuebles. Cuando la gente
vende una casa y est ansiosa de deshacerse de ella, la nica cosa por la cual se
preocupan soluciona su problema. Puede creer que se preocupan ms por el dinero
implicado. Esto no es verdad simplemente. Puede creer que quieren vender una casa.
Esto no es verdad, tampoco. Esto vuelve a la pregunta ms importante: Por qu
compra la gente una casa? Gastar mucho dinero? No. Como est bien comprar una
casa? No. Es importante entender por qu la gente compra casas; entonces entender
por qu los venden, y luego tambin sabr cmo negociar con los vendedores
motivados del potencial.
89
CAPTULO 6
El dinero siempre est all, pero el cambio de bolsillos; no est en los mismos
bolsillos despus de un cambio, y lo que es todo all debe decir sobre el dinero.
- GERTRUDE STEIN
Caminos hacia fondos de la fuente
La mayor parte de personas que invierten en el verdadero
la finca hace el dinero de slo un o dos modos: compran propiedades y prestan
dinero del banco para hacer as, o tratan en hipotecas. Pero existen muchas fuentes
ms para financiar y sacar ganancia de sus inversiones de bienes inmuebles. Puede
usar estos orgenes de fondos para comprar la propiedad. No use su propio dinero.
Cree el dinero de otras fuentes para entrar en bienes inmuebles.
Origen de la hipoteca
Si compra activamente o vende la propiedad, inicia, referencia o adquisicin de
hipotecas. Es acostumbrado para pagarse por estos servicios por
109
CAPTULO 8
Hay modos seguros e inseguros de hacer casi algo. El conocimiento o la destreza de
hacer cosas sin peligro son ganados por la experiencia, correctamente dirigida.
- RALPH BUDD
Transacciones con contratos
Explicando acuerdos detalladamente con legal
los contratos proporcionan una red de proteccin en transacciones de bienes
inmuebles.
Control de la propiedad
Ha encontrado a un vendedor motivado, se asegur que es muy con el cuarto para la
ganancia, y est listo para hacer los vendedores firmar un contrato. Sin falta use
un contrato con una o dos clusulas de la contingencia. Por ejemplo, Este contrato
es contingente despus de inspeccin del comprador y aprobacin antes del cierre.
Entonces establezca su fecha lmite segn este acuerdo, idealmente entre 60 y
137
Principio de prrafo
propiedad para
,
. La propiedad es una casa localizada en
(ciudad),
(estado),
(condado).
El cuerpo Este cierre debe ocurrir en 120 das. (Podra poner 90 das o un ao o
tal.) Una vez que el contrato se firma, tiene este perodo de tiempo para cerrarse.
Si los vendedores objetan a darle 120 das para cerrarse, decirles mirar en lo alto
del contrato; explique que es su estndar. Por supuesto, nunca deje a un contrato
entrar en la forma de hacer dinero. Si es muy e insisten en una hora de cierre ms
corta, puede querer hacerlo.
El vendedor paga todos los honorarios El vendedor deben pagar todos los gastos de
cierre, incluso, pero no limitados con, honorarios del abogado y seguro del
ttulo.
144
1. Los I/we ofrecen comprar del Vendedor los bienes inmuebles descritos siguientes,
juntos con todas las mejoras sobre eso y todos los derechos accesorios,
localizado en:
Direccin:
Ciudad:
Condado:
Estado:
Cremallera:
146
Trminos
6. Deben dar en la posesin o antes
el mes de
, 200.
8. Todos los gastos de cierre y los honorarios del abogado deben ser pagados por el
Vendedor.
9. La fecha lmite debe ser 90 das de la fecha de este acuerdo, con el derecho al
susodicho - bienes inmuebles descritos para ser comunicados por la Escritura de
propiedad garantizada con la liberacin de la dote. El ttulo debe ser libre,
claro, y suelto, sin construir pedidos, sujetos a la divisin por zonas de normas
del registro, y excepto servidumbres y restricciones del registro. El Vendedor debe
pagar y producir una pliza de seguros del ttulo vlida protegiendo al Comprador
durante el cierre.
Fecha:
Fecha:
Vendedor
Comprador
Vendedor
Comprador
147
1. Los I/we ofrecen comprar del Vendedor que el siguiente describi verdadero
finca, juntos con todas las mejoras sobre eso y todos accesorios
Direccin:
Ciudad:
Condado:
Estado:
Cremallera:
, pagadero as:
(fecha de hecho).
6. El vendedor consiente en pagar a todos los Impuestos y Evaluaciones hasta e
incluso
el mes de
, 200
7. Todos los gastos de cierre y los honorarios del abogado deben ser pagados por el
Comprador.
8. Fianza no reintegrable de
200, con el derecho al susodicho - describi bienes inmuebles para ser la estafa -
Fecha:
Fecha:
Vendedor
Comprador
Vendedor
Comprador
150
CAPTULO 9
Las oportunidades de hombre slo son limitadas por su imaginacin. Pero tan poco
tienen la imaginacin que hay 10 mil violinistas a un compositor.
- CHARLES F. KETTERING
Usando las ideas de otra gente, tiempo, dinero y crdito
Trata de desarrollarse todo el
modos de hacer el dinero en bienes inmuebles. Cmo los encuentra? Cmo los
contrata? Cmo le hacen opcin del arriendo? Cmo est usted todo esto? Cunto
tiempo necesita para inventar de nuevo la rueda? Si parece era cuando comenc en
bienes inmuebles, entonces est ocupado sobreanalizando, dudndose, preocupndose,
y preguntarse: Realmente trabaja esto? Piensa, Seguramente no puedo comprar la
propiedad sin usar mi propio dinero o crdito! Intenta (como hice) inventar de
nuevo la inversin inmobiliaria desde el principio. Le alabo para leer este libro y
educarse. Si cree que esto es un gran libro o no, garantizo esto aun si
153
CAPTULO 10
Las oportunidades enjambran alrededor de nosotros todo el tiempo, ms grueso que
mosquitos en la puesta del sol. Andamos a travs de una nube de ellos.
- DIQUE DE HENRY VAN
Descubrimiento y evaluacin de acuerdos
El secreto a su xito en verdadero
la finca encuentra acuerdos buenos y sabe cmo evaluarlos.
Modos de encontrar acuerdos
Se ha probado que los mtodos siguientes trabajan repetidas veces por mis
estudiantes y otros empresarios de bienes inmuebles afortunados innumerables. Como
con cualquier negocio, los bienes inmuebles son un juego de nmeros. Para encontrar
acuerdos buenos de vendedores motivados, propiedades que se venden en el 20 a 50
por ciento debajo lo que valen, debe querer dirigirse, mirar, analizar, y negociar
167
Compre anuncios
Una manera comn de empezar es colocar anuncios en los peridicos locales donde
hace el negocio.
He gastado mucho dinero que estudia a inversionistas afortunados, incluso un tipo
en Florida del sur que ha hecho 100000$ por mes en bienes inmuebles durante los dos
aos pasados. Tom esta informacin sobre anuncios que corren un paso adelante.
Gasta aproximadamente 10000$ por mes o 120000$ por ao, dirigiendo anuncios por la
TV. Aparece en el anuncio l mismo y dice, comprar su casa si se hace divorciado,
se tiene que mover, o tiene problemas financieros. Los anuncios son un poco
graciosos, pero eficaces - consiguen la atencin y los dirige continuamente.
Presenta un nmero de telfono y dice que har una oferta si quiere vender su casa.
Tambin presenta se contrata
169
SECRETOS DE COMPRA Y VENTA DE BIENES INMUEBLES
El xito de Gary a travs de colocacin de anuncios
Uno de mis estudiantes ms afortunados es un tipo llamado a Gary. Venda congelados
a tiendas de comestibles en Ohio cuando vino a mi primer seminario hace muchos
aos. Gary un tipo tranquilo que se sent durante dos das del aprendizaje, pas
por todos los materiales, y al final nos sentamos en privado durante unos minutos.
Gary me pregunt, Robert, no soy un verdadero tipo sofisticado, y no tengo
experiencia de bienes inmuebles, pero soy un trabajador concienzudo. Me dice que
hacer y lo har. Si trabajo 40 horas por semana, justo como en un trabajo regular,
y llena esto, cuntos acuerdos cree que podra encontrar una semana? Dije, Si
trabaja 40 horas, debera ser capaz de encontrar al menos un. Por tanto Gary
escribi en su plan, voy a encontrar un acuerdo una semana, y voy a la venta al
por mayor esto o uso el dinero de otra gente para comprarlo, fijarlo y venderlo.
La motivacin principal de Gary para hacer bienes inmuebles deba dejar de viajar
con su trabajo por tanto podra ver a ms de su esposa y nio durante la semana.
Hizo aproximadamente 42000$ por ao en su trabajo, pero era cansado de gastar
noches en hoteles lejos de su familia, por tanto dej su trabajo una semana despus
de que lleg a casa del seminario.
De todos los modos de encontrar acuerdos, le gust dirigir anuncios mejor. En su
peridico local para una ciudad de aproximadamente 300000 personas en Ohio, dirigi
anuncios que ofrecen comprar su casa. Har una oferta, llamarme. Siete anuncios
similares estaban en este peridico, pero an as, el anuncio de Gary dibuj cinco
a ocho llamadas por semana. Consigui un acuerdo de sus 12 primeras llamadas. El
primer ao, su objetivo era tirar 52 propiedades, o sobre una semana. No encontr
su objetivo; tir slo 47. Pero hizo ms de 200000$ durante su primer ao. En su
sexto ao, Gary hizo aproximadamente cinco veces ms dinero en bienes inmuebles que
hice ese ao!
Gary todava encuentra la mayor parte de sus acuerdos dirigiendo anuncios.
Reconstituye casas; tira y opciones del arriendo ellos; y hace mucho dinero.
Gary ha sido un participante del seminario que ha hecho bien como un inversionista.
Para averiguar sobre seminarios prximos, llame 888-302-8018.
170
Nmero de conduce
Fuentes de ventaja
Ofertas hechas
Para determinar su ganancia por ventaja, tome el importe de ganancia que hizo y
divdase ese nmero por el nmero de conduce mirado. Por ejemplo, 10000$ sacan
ganancia 80 casas miradas = ganancia de 125$ por ventaja.
180
Mi objetivo es encontrar
debe mirar
1. Hacer
horas.
6. Encuntrese con
Abogados
Contables
Agentes inmobiliarios
Planificadores financieros
7. Vaya a
8. Otro (especificar)
Examine esta lista de intencin cada da, semana y mes para quedarse enfocado y
constantemente mejorar.
181
Direccin de propiedad
Telfono #
Direccin
Tipo de propiedad
Bao de la cama
Cmo lo encontr
Nombre de la remisin
Telfono #
Direccin
Por qu lo venden?
Price querido
Price negoci
Valor hoy
Reparaciones necesarias
Precio de compra
Trminos de la deuda
Importe de prstamo
Pagos
/ mes
Tasa de inters
191
CAPTULO 11
Aun cuando est en la pista correcta, terminar la carrera si slo se sienta all.
- WILL ROGERS
Prstamo cuando tiene crdito incobrable
Aqu est cmo se puede poner a la derecha
la pista para prestar dinero aun si su crdito se ha daado.
Reparacin del crdito
La reparacin del crdito es ilegal el modo que la mayor parte de personas la
presentan. La nica gente que puede reparar legalmente y ticamente su crdito es,
un servicio de orientacin del crdito, y posiblemente su abogado. La reparacin
del crdito es tan importante porque afecta lo que paga por el dinero - para sus
coches, para su seguro de vida, para la propiedad. Cuando compra la propiedad,
afecta
193
SECRETOS DE COMPRA Y VENTA DE BIENES INMUEBLES
su capacidad de tomar a prstamo. Cuando vende la propiedad, el crdito de sus
compradores le afecta. La mitad de todos los contratos de bienes inmuebles falla
porque la gente no puede tener derecho a la financiacin, y saber sobre la
reparacin del crdito ayudar no slo usted, sino tambin sus compradores.
He tenido tantos compradores que creen que son la compra incapaz una casa porque su
crdito es horrible y no tienen pago al contado. Entonces, 60 das ms tarde,
compran una casa porque les ayudamos a tener derecho al pago al contado. Tambin
les hemos ayudado a aumentar su crdito o usar algunas tcnicas de financiacin
creativas para tomar posesin de la propiedad. Vamos a revisar algunos de stos.
Esto le ayudar a comprar y venderse.
Aproximadamente la mitad de todos los informes de crdito tiene un error en ellos,
por tanto tiene que conseguir una copia de todos sus informes de crdito. La gente
puede llamar compaas del crdito y solicitar copias de sus informes de crdito.
Tambin estn disponibles en www.shemin.com. Consiga una copia suya y revsela. Si
hay errores, tiene que escribir en y hacer quitar a aquellos. Puede hacer esto
usted mismo, o puede contratar a un abogado o a alguien para representarle.
Desafo cualquier informacin malo est en el informe, y siga desafindolo hasta
que se quite. Segn la ley federal, las oficinas de informacin del crdito tienen
30 das para responder, y a veces no tienen los trabajadores o el tiempo para
investigar y verificar la informacin. Si no pueden hacer esto dentro de 30 das,
tienen que quitar las palabras de ofensa.
Entienda que la ley tambin dice que estas compaas no tienen que reaccionar a
reclamaciones frvolas, as hay una pequea deriva para ellos, pero lo que a menudo
pasa es que las compaas de reparacin del crdito slo siguen desafiando los
hechos (p.ej., la fecha es incorrecta, la cantidad es incorrecta, esto no es el
mo). Simplemente por falta del poder de la gente, una posicin mala se puede
ablandar. Esto es que llamado
194
CAPTULO 12
Si un hombre tiene el dinero, es por lo general un signo, tambin, que sabe cmo
tener cuidado de ello.
- EDGAR WATSON HOWE
Proteccin de sus activos
A principio del salto sus bienes inmuebles
invirtiendo sin usar su propio dinero, proteja lo que hace y tendr. Muchos
principiantes de bienes inmuebles se asustan para comenzar a invertir debido al
riesgo. Con conocimiento apropiado, revelaciones correctas y prcticas
empresariales y un entendimiento de la proteccin de los activos bsica, puede y
protegerse. Si se demanda y ha puesto activos en corporaciones, un abogado le
podra acusar del transporte fraudulento. Cmo defiende contra ello? Muestre que
era solvente en el momento de la transferencia del activo cuando hizo estas
corporaciones y fundaciones. Llene un informe financiero esta semana y signo y
fchelo. Quiere que esto muestre que es solvente, que su
201
Planes de acciones
encuentre a vendedores motivados. Cunto tiempo tiene que gastar para encontrar y
tirar algunas propiedades? Dira 5 horas, 10 horas, 20 horas por semana? Despus
de que tire a una pareja y hace una ganancia, querr hacerlo tanto, pasar todo su
tiempo tirando.
La siguiente pregunta es, cunto cree que tomar para encontrar un acuerdo decente
que podra ser capaz a la venta al por mayor - 30 das, 45 das, 60 das? Si slo
tiene 30 minutos para trabajar una semana, le tomar mucho ms largo. No creo que
pueda hacer cualquier negocio sin destinar al menos cinco a ocho horas por semana.
Esto es todo. Cinco a ocho horas enfocadas por semana; la mayor parte de nosotros
tienen que trabajar 40 horas porque no nos enfocamos. Una vez me di 30 das para
tirar algo. Le desafo a la venta al por mayor un acuerdo en los 30 a 60 das
siguientes. Lo puede hacer? Lo har? Se enfocar?
Si encuentra el acuerdo, no le tomar mucho tiempo para encontrar al comprador. Va
a las asociaciones de bienes inmuebles; se dirige a Agentes inmobiliarios; responde
a anuncios en el peridico; podra dirigir hasta algunos anuncios. Hace lo que toma
para encontrar a estos potenciales compradores. Si encuentro un acuerdo en Las
Vegas maana, simplemente llamo el Compro casas anuncios. Son compradores. Una
vez que consigue un acuerdo, lo enva a compradores anticipados. El descubrimiento
de compradores es por lo general la parte fcil, una vez que haya encontrado un
verdadero acuerdo.
Localice una compaa del ttulo vlido para ayudarle a cerrarse. Cmo encuentra
una compaa del ttulo vlido que sabe cmo cerrar su venta al por mayor y
acuerdos de la opcin del arriendo y esto puede trabajar con inversionistas?
Pregunte a inversionistas. Vaya a su asociacin de bienes inmuebles local.
Cundo se pone yendo, cuntos los acuerdos quisiera usted a la venta al por mayor
cada mes? Un? Un cada cuarto? Un cada seis meses? Dos por mes?
221
Planes de acciones
esta semana, la prxima semana, y las semanas siguientes para encontrar acuerdos.
Aqu estn algunos componentes claves de su plan.
Decida cuanto ocio tiene que poner en la inversin inmobiliaria. Puede tener slo
cinco horas por semana porque est ocupado, o puede querer perseguir esta jornada
completa.
Decida cmo va a encontrar acuerdos. Dirija un anuncio, paseo por dlares, vaya a
subastas, vaya a la asociacin de bienes inmuebles, reparta a aviadores, llame a
Agentes inmobiliarios, etctera.
Ahora haga un plan de una semana, un plan de 30 das, un plan de 60 das y un plan
de 90 das. A lo largo de los 90 das siguientes, consecuentemente busque acuerdos,
defina objetivos, y
Humor ayuda!
Un inversionista con el cual trataba de cerrar un acuerdo slo no devolvera mis
llamadas telefnicas. Est ocupado, como cada uno. Le llam un da, dej un mensaje
pidindole llamarme, y no hizo. Llam al da siguiente. Le llam 17 das en fila
antes de que finalmente devolviera mi llamada telefnica. Siempre soy corts. Nunca
me disgusto. De hecho, uso el humor. Despus de unos das, dije, Mire usted,
obviamente no me llama; podra ser durante unas vacaciones de tres semanas; podra
haber sido secuestrado por extranjeros y es incapaz de devolver mi llamada
telefnica; tal vez se ha secuestrado y se amarra en un stano. O se podra hacer
frustrado que llamo tanto y no quiero alguna vez dirigirme a m. Llmeme y djeme
saber qu razn es. Despus de ese mensaje, se ri y me llam. Por eso siempre
recomiendo ser corts, pero persistente. Mi poltica y procedimiento son llamar a
la gente especfica cada da hasta que me llamen. Cul es su poltica?
223
Planes de acciones
Cuntos las propiedades quisiera usted tener al final de ao? Dos aos y tres
aos de ahora?
Vaya a la compaa de la hipoteca o banco y pida la preaprobacin por tanto sabr
donde est de pie. Tambin, alinee a un o dos compaeros con el dinero y encuentre
a un prestamista difcil. Va a necesitarlos, porque aun si vende una propiedad a
otros inversionistas, podran necesitar el dinero, por tanto tiene que tener
fuentes.
Si hace invertir el dinero cero, su vuelta es infinita.
Transacciones con consejo
No deje a otra gente pararle de comprar la propiedad sin usar su propio dinero.
Tiene familia, parientes o amigos que tratan de disuadirle de entrar en bienes
inmuebles porque creen que est loco para leer hasta esto? Djeme mostrarle cmo
fijar esto. Tendemos a conseguir el consejo de tres tipos de personas. A partir de
este momento adelante, cada vez que la gente le da el consejo, los ponen en una de
tres categoras. Esto slo no le ayudar en la inversin inmobiliaria, pero en su
mundo de los negocios, vida espiritual y vida personal.
Conseguimos la mayor parte de nuestro consejo de la gente en la categora un:
aquellos que no tienen absolutamente pista de qu hablen. La gente que le da el
acuerdo de consejo de bienes inmuebles en bienes inmuebles? No, pero le dicen lo
que no trabaja. Derecho? Conseguimos la mayor parte de nuestro consejo de la gente
que no tiene pista.
225
Planes de acciones
el contrato por 40000$ aunque valiera aproximadamente 60000$ y encontrara a un
comprador que pag 45000$. Entonces pregunt, Cuntos casas tir hoy? Cuando
hace el otro?
Unos das ms tarde, pregunt, Ha tirado ms casas? Dije, No pero tengo el que
subida. La semana siguiente tir el otro e hice aproximadamente 8.200$. Dijo,
Para cunto lo consigui segn el contrato? Dije 70000$. Pregunt lo que vala,
y dije sus 100000$. Entonces me sorprendi diciendo, Cmo es que hizo slo ocho?
Pngase ah, muchacho. Pngase yendo. Vaya, vaya, vaya!
Mi filosofa debe ser silenciosa, pero mortal. Vaya ah y tire unas casas, luego d
un control o dinero efectivo a la persona ms cercana a usted quien es el ms
escptico.
Adquisicin lo que quiere
Aqu estn algunas tcnicas para conseguir lo que quiere.
Recompnsese
Cuando le paguen despus wholesaling una casa o hacer un ningn-moneydown acuerdo,
tome el 10 por ciento de l y haga algo diversin. Recompnsese. Ya que los
empresarios y los inversionistas de bienes inmuebles, trabajamos, trabajamos,
trabajamos, hacen, hacen, hacen, y raramente nos recompensamos. Consiga un masaje,
tome un viaje, contine un picnic, salte de un aeroplano (con un paracadas)...
haga algo diversin.
227
Planes de acciones
Esto ha hecho una diferencia increble en mi vida. La mayor parte de nosotros
gastan nuestro dinero en seguida, pero ser mucho mejor de dinero si toma al menos
el 10 por ciento de l y lo pega lejos. Tambin recuerde que tendr que pagar
impuestos sobre sus ganancias, tan comience a manejar sus finanzas. El registro lo
que entra y lo que sale, y examinan aquellas cifras cada viernes.
El viernes registro de actividad
Cada viernes, mire su actividad, lo que hizo y cuanto dinero hizo. Aun si no
hiciera ningn negocio de bienes inmuebles la semana pasada, anote en una hoja de
papel en absoluto realmente hizo y lo mir. Lo va recordar que usted haga ms hacia
sus objetivos de bienes inmuebles.
Qu le contiene?
Lo que se contiene la mayor parte de nosotros son la duda o el miedo. Cuando tiene
el miedo le atendi? Si no consigue qu quiere en la vida, en el negocio, en
bienes inmuebles, si no hace ofertas, no consiguiendo su negocio que va, no
haciendo qu tiene que hacer, no consiguiendo la educacin que quiere, no ganando
el dinero o xito quiere, qu le contiene? Probablemente miedo y duda. Las creencia
tal como, No puedo hacer esto; no estoy bastante bien; no lo debera hacer.
Otra cosa que contiene a la gente (y me caigo la vctima con esto, tambin) es el
orgullo. La gente afortunada puede leer rapidamente estos materiales y decir, soy
demasiado elegante. Soy demasiado sofisticado. No tengo que hacer esto. No voy a
hacer ese negocio. No voy a hacer 100 ofertas por semana. No voy a hacer todas
aquellas llamadas que responden para alquilar anuncios. No voy a implicarme con
esto o intento esto. Cuando tiene el orgullo le atendi? No hace.
229
Planes de acciones
Algunos estudiantes preguntan sobre ir adelante - puedo entrenar o consejero
ellos? Durante los aos, he tomado a un par de estudiantes privados, y he estado
reclutando a la gente adecuada para ayudarme a hacer esto. Trabajamos un-onone con
la gente para tomarlos al siguiente nivel. Hacemos cada semana el entrenamiento y
la formacin y estamos disponibles para preguntas, problemas, y ayudamos necesario
con acuerdos. Hemos ayudado a muchos estudiantes a ponerse al siguiente nivel
rpidamente. Tambin hemos encontrado oportunidades de hacer acuerdos juntos y
ayudar a la gente de modos que son realmente beneficiosos. Mi desafo a usted es
van ah y empiezan. Cuando tiene el problema, piensa en alguien que tiene realmente
xito. Puede hacer esto. La gente con menos habilidades que usted posee lo han
hecho. Cuando se tope con un control policial, piense en a quin puede llamar para
conseguir una respuesta que le ayudar a adelantarse. Defina sus objetivos. Avseme
sobre su xito. Estoy disponible para usted; consigo mucha satisfaccin de esto.
Su Plan de 40 das para el xito Para un informe libre que incluye pasos de accin
especficos para tomar cada da y cada semana acelerar sus inversiones, llame 888-
302-8018. Pida Su Plan de 40 das para el xito - una capacidad adquisitiva de
50$ esto es libre slo para la peticin.
231
Calefaccin de Suelo del cuarto de bao que Sonda Paredes del Tejado, Total de la
Cocina interno
243
APNDICE
da de
, 20, acerca de la compra de la propiedad localizada en
por
(Comprador).
Entiendo que el prstamo se quedar de mi nombre hasta que se pague o asumido por
un futuro Comprador.
VENDEDOR:
Firma
(SELLO)
Nombre impreso
263
Apndice
La poltica del propietario
Asegurado por: la direccin de la Compaa: nmero de la poltica: Ubicacin de
propiedad asegurada: Nombre de asegurado:
Por favor aconsjese esto he obtenido una Empresa de gestin en la Playa de
Virginia para coleccionar alquileres, ser responsable de todos los asuntos de
seguros relacionados con la Propiedad y hacer toda la hipoteca, seguro y otros
pagos debidos con relacin a la Propiedad arriba mencionada. La Compaa es:
actualmente tenga con su compaa de seguros. La poltica debera ser ahora una
poltica del propietario
con un $
deducible.
Atentamente,
Firma
264
Apndice
Carta del cambio de la cuenta de la hipoteca
Compaa de la hipoteca: nmero del prstamo: direccin de la propiedad: Nombre de
prestatario:
Por favor aconsjese esto he retenido una Empresa de gestin para coleccionar
alquileres, ser responsable de todos los asuntos del prstamo relacionados con la
Propiedad y hacer pagos del prstamo a la Propiedad arriba mencionada. La Compaa
es:
Por favor enve todas las futuras declaraciones del pago, cada ao interese
declaraciones (1099), cupones, libros del cupn, reembolsos para cambios de
equilibrio del depsito, correspondencia y cualquier otra informacin relacionada
en cuanto a esta propiedad a la Empresa de gestin mostrada encima.
Atentamente,
Firma
Nombre impreso
265
Apndice
Procuracin especial
Que yo,
(ciudad y
estado), han hecho, han constituido y han designado, y por estos regalos realmente
hacen constituyen
y designe
Esta Procuracin no debe ser terminada por mi invalidez, tampoco debe haber
cualquier responsabilidad en cualquier persona, firma, o la corporacin que confa
en esta Procuracin subsecuente a mi muerte, provey a tal persona, la firma o la
corporacin no han recibido el aviso actual de mi muerte.
Y por este medio ratificamos y confirmamos todos los actos legales cometidos por mi
abogado de hecho dicho por la virtud del presente.
da de
, 20,
transaccin.
da de
, 20.
Firma y fecha
266
Apndice
Contrato para comprar sujeto a financiacin existente
ESTE CONTRATO se hace esto
da de
, 20, por y
entre
WITNESSETH:
en los trminos expuestos debajo de toda esa cierta pieza, paquete o parte de
tierra
El precio de compra de la Propiedad debe incluir, sin tasa, todos los artculos
actualmente en el local, juntos con todas las mejoras para incluir el
.
1. Condiciones de venta.
El precio de compra total para la Propiedad debe ser el saldo deudor en la hipoteca
dlares y
centavos ($
bility para la Nota Existente. El vendedor consiente en hacer todos los pagos a la
Existencia
Note hasta
267
Apndice
Adjuntando sus firmas a esto el Comprador por este medio est de acuerdo que sus
derechos de
Nota existente es a
aos y
) con inters en el
precio de
inters en cantidad de $
venga debido y esto suma requerido para el pago de impuestos de bienes inmuebles
dichos y
los aumentos de aquellos gastos y evaluaciones y Comprador estn de acuerdo que sus
derechos de
ations incluso, pero no limitado con, pago de gastos tardos en cuanto a tal
instalar -
, en pgina
Este contrato debe ligar sobre los partidos a esto hasta el acontecimiento de uno
268
Apndice
(a) La aplicacin exitosa del comprador a Noteholder para obtener una liberacin de
responsabilidad sobre la Nota/Hecho Existente de Confianza de parte de Vendedor.
(b) La obtencin del comprador una liberacin de responsabilidad de parte del
Vendedor, obteniendo un prstamo de nuevas finanzas o vendiendo la Propiedad a un
Comprador del tercero que obtiene la nueva financiacin.
Los derechos del comprador de la propiedad son sujetos a todos los trminos,
provisiones, y
no es vencido bajo los trminos aqu establecidos, a no ser que se convenga otra
cosa por escrito, el Comprador debe ir
todos los documentos mandados a aqu se deben haber ejecutado, haberse reconocido
(como
, 20.
269
Apndice
(b) El Vendedor tambin debe pagar a cualquiera y todos los gastos de cierre del
Comprador asociados
con esta transaccin hasta $
7. Ajustes.
Los partidos estn de acuerdo que en lugar de prorratas todos los pagos de la
hipoteca y las cuentas de garanta bloqueada deben ser corrientes y pasar gratis.
Los pagos de la hipoteca debidos despus de la fecha de posesin deben ser pagados
por el Comprador.
270
Apndice
del Vendedor de tal falta, el Vendedor puede entablar una demanda contra el
Comprador para cualquiera y todos los daos incurridos por el Vendedor en virtud de
falta del Comprador, incluso, sin tasa, honorarios del abogado y gastos incurridos.
10. Falta por vendedor.
Si la falta del Vendedor en cualquier de los trminos o estipulaciones de este
acuerdo, y permanece vencida para el periodo de treinta (30) das despus de
recibir la notificacin por escrito del Comprador de tal falta, el Comprador puede
entablar una demanda contra el Vendedor para cualquiera y todos los daos
incurridos por el Comprador en virtud de falta del Vendedor, incluso, sin tasa,
honorarios del abogado y gastos incurridos.
11. Terminacin.
El comprador tiene el derecho de declarar este acuerdo sin fuerza legal en
cualquier momento antes de la fecha lmite. A la terminacin dicha, ningn partido
debe tener ninguna otra responsabilidad a otro segn este Acuerdo, excepto como por
otra parte expresamente proporcionado en este Acuerdo
12. Ttulo.
El comprador debe hacer que el ttulo se examine antes de la posesin. Se cree que
el derecho a la propiedad dicha debe estar bien del registro y de hecho y el
Comprador puede comprar al momento de la posesin de la propiedad dicha una pliza
de seguros del ttulo que asegura el inters del Comprador. Si, despus del examen
del ttulo, el Comprador decide que cualquier asunto hizo un informe en el informe
del ttulo que hara el derecho a la Propiedad no comerciable o no asegurable segn
la pliza de seguros del ttulo de un dueo ALTA o esto afectara negativamente el
uso de la Propiedad con su objetivo intencionado en la opinin razonable del
Comprador, el Comprador puede terminar este Acuerdo dando la notificacin por
escrito del Vendedor de eso en cualquier momento antes de la fecha lmite. A la
terminacin dicha, ningn partido debe tener ninguna otra responsabilidad a otro
segn este Acuerdo. El vendedor no debe tener obligacin de curar cualquier tal
defecto en el ttulo.
271
Apndice
13. Certificado de la termita.
El Comprador tiene el derecho de hacer inspeccionar la Propiedad para termita u
otra infestacin del insecto que destruye la madera o dao y dao de humedad
estructural antes del cierre a nico coste del Comprador y gasto. Si el Comprador
decide que sus inspecciones, investigaciones, y otros por el estilo son
inaceptables o insatisfactorias por cualquier motivo, el Comprador puede terminar
este Acuerdo dando la notificacin por escrito del Vendedor de eso en cualquier
momento antes de la fecha lmite. A la terminacin dicha, ningn partido debe tener
ninguna otra responsabilidad a otro segn este Acuerdo.
14. La garanta de los vendedores.
Los vendedores garantizan que toda la fontanera, elctrica, calefaccin y sistemas
de aire acondicionado que comunican con la Propiedad estar en la orden de trabajo
en la Fecha de Posesin, y el Comprador reserva el derecho de hacer un paseo - a
travs de la inspeccin para determinar su orden de trabajo. Todas las utilidades
necesarias para el paseo - a travs de deben ser proporcionadas por el Vendedor.
15. Documentos del prestamista.
Como tal, los archivos del Prestamista seguirn reflejando al Vendedor como el
dueo de la Propiedad y tambin pueden reflejar la nueva direccin del Vendedor con
objetivos de la documentacin. El Vendedor por este medio est de acuerdo que
expedir al Comprador en la direccin de la Propiedad, o en tal otra direccin ya
que el Comprador puede aconsejar, de vez en cuando, a Vendedor por escrito,
cualquier documentacin recibida del prestamista, incluso, sin tasa, libros del
cupn del pago, anlisis del depsito y declaraciones fiscales del fin del ao. Si
el Vendedor no puede expedir la documentacin del Prestamista como expuesto encima,
y si el fracaso dicho de expedir causa daos financieros sufridos por el Comprador,
el Vendedor debe ser totalmente responsable del pago de tales daos.
16. Mantenimiento de propiedad y ereccin de mejoras adicionales.
Durante la continuacin de este Acuerdo, el Comprador debe guardar la Propiedad y
cualquier mejora ahora existencia o a continuacin erigido en la reparacin buena y
protegido de los elementos.
272
Apndice
273
Apndice
22. Diverso.
Este Contrato debe ligar sobre y habituar a la ventaja de los partidos a esto,
y viceversa, todos ya que el contexto requiere. Los ttulos o los ttulos son para
conve-
los nience slo y no son la parte de las provisiones sustanciales del presente.
Este contrato
Comprador: firma
Vendedor:
Firma
OBJETO EXPUESTO A
DESCRIPCIN LEGAL
Direccin fsica:
274
Apndice
Hecho para compra o venta
WITNESSETH:
ESTO, para consideracin buena y valiosa, dinero efectivo en mano pagada por el
partido del segundo -
el recibo de que por este medio se reconoce, dicho partido de la primera parte hace
por este medio
propiedad localizada en
, a ingenio:
INFORMACIN FISCAL
275
Apndice
Asignacin de hecho de confianza
da de
, 20, por y
WITNESSETH:
Para la consideracin buena y valiosa, el recibo de que es por este medio acknowl-
ribeteado por el Cedente, el Cedente realmente transfiere por este medio y asigna,
sin
recurso, a
CEDENTE a
(o
en nmero de pgina
), juntos con
POR
276
Apndice
Autorizacin de la rentabilidad
Esto debe autorizar su oficina y/o sus agentes a soltar a cualquiera y toda la
informacin que pertenece a la rentabilidad del prstamo hipotecario sostenido por
su compaa en la propiedad encabezada.
Por favor inmediatamente mande por fax la cantidad de la rentabilidad del prstamo
a
277
Apndice
Autorizacin de informacin de la hipoteca colectiva
AUTORIZACIN DE SOLTAR LA INFORMACIN por este medio le autorizo a soltar a:
cualquiera y toda la informacin que pueden requerir para una transaccin del
crdito o transferencia del prstamo. Este documento se puede reproducir para la
referencia de ms de una fuente, y mando que una copia fotoesttica de esta
autorizacin se acepte con la misma autoridad como el original.
Atentamente, Firma nombre Impreso Nmero de seguridad social
278
Apndice
Revelacin y acuerdo entre comprador y vendedor
da de
Los Compradores y los Vendedores reconocen que han ledo y han entendido la
susodicha lengua y realizan que recordation de un hecho en Compradores antes de
Compradores que obtienen una liberacin de responsabilidad de parte del Vendedor
puede causar al poseedor de la nota que llama todas las sumas debidas bajo la Nota
Existente y el Hecho Existente de la Confianza inmediatamente debida y pagadera.
Adems, los Vendedores entienden que, no obstante el hecho que el Contrato pide que
Compradores hagan pagos de la hipoteca mensuales de parte de los Vendedores, los
Vendedores permanecen totalmente responsables de cualquier falta de los
Compradores, y, hasta que los Compradores provean al Vendedor de una liberacin de
279
Apndice
COMPRADOR:
Firma
(SELLO)
(SELLO)
Nombre impreso
280
Apndice
Contrato estndar para comprar bienes inmuebles: comprador
1. Los I/we ofrecen comprar del Vendedor los bienes inmuebles descritos siguientes,
juntos con todas las mejoras sobre eso y todos los derechos accesorios, localizados
en:
Direccin: condado:
Ciudad: estado:
Cremallera:
No
Trminos
, 20.
8. Todos los gastos de cierre y los honorarios del abogado deben ser pagados por el
Vendedor.
281
Apndice
9. La fecha lmite debe ser 90 das de la fecha de este acuerdo, con el derecho al
susodicho - bienes inmuebles descritos para ser comunicados por la Escritura de
propiedad garantizada con la liberacin de la dote. El ttulo debe ser libre,
claro, y suelto, sin construir pedidos, sujetos a la divisin por zonas de normas
del registro, y excepto servidumbres y restricciones del registro. El Vendedor debe
pagar y producir una pliza de seguros del ttulo vlida protegiendo al Comprador
durante el cierre.
Fecha:
Fecha:
Vendedor
Comprador
Vendedor
Comprador
282
Apndice
Contrato estndar para comprar bienes inmuebles: vendedor
1. Los I/we ofrecen comprar del Vendedor los bienes inmuebles descritos siguientes,
juntos con todas las mejoras sobre eso y todos los derechos accesorios, localizados
en:
Direccin: condado:
Ciudad: estado:
Cremallera:
Trminos
(fecha de hecho).
mes de
, 20.
7. Todos los gastos de cierre y los honorarios del abogado deben ser pagados por el
Comprador.
8. Fianza no reintegrable de
liberacin de dote.