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INFORME DE TASACION PC , MZ , CONDOMI NIO COMUNA DE ZAPALLAR MANDANTE PROFESION Dirección

INFORME DE TASACION

PC

,

MZ

,

CONDOMINIO

COMUNA DE ZAPALLAR

MANDANTE

PROFESION

Dirección / Teléfono:

CONTACTO:

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TASADOR ROL 4414 Reg. Consultores MINVU

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ARQUITECTO

OBJETIVO

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ARQUITECTO

Se extiende los antecedentes de tasación para los tramites de obtención de crédito hipotecario mediante entidad bancaria o financiera afín

IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ

Mandante Rut Dirección específica Rol de Avalúo Comuna Región Tipo de Bien Tasador

:

:

   

:

:

:

ZAPALLAR V REGION BIEN RAIZ JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Tasador Rol 4414, Registro Consultores MINVU Julio 2017

:

:

:

Fecha

:

I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR

A. Localización

El Condominio Tipo B Zapallar, V Región (Km Cachagua, Zapallar, Papudo).

B. Características

),

es una parcelación residencial, ubicado en la localidad de

a pocos minutos de las playas del litoral norte de la V Región (Maitencillo, Laguna,

, comuna de

El terreno posee una pendiente promedio del 3% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C3. En un radio de 1500 metros cuenta con comercio minorista de enseres y acceso a instituciones de salud y educación básicos. La cota

promedio de

m sobre NMM le hacen parte del clima propio de la cuenca del rio Ligua

C. Infraestructura y Urbanización

El lote

red privada de Agua Potable -Servicio

La pavimentación es de carpeta de suelo armado en recorrido vehicular, vereda y empalme con el estacionamiento del lote, que a su vez cuentan con una carpeta interior de hormigón recubierto en baldosas según estándar para rodados.

de la copropiedad se encuentra urbanizado y al presente cuenta con dotación particular de servicios sanitarios y

- ejecutados ambos según proyecto aprobado en

II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD

A. Generalidades

La parcela es de

house, zona de asados y picnic, juegos infantiles, áreas verdes y portería controlada las 24 horas.

m2,

urbanizada. Además cuenta con áreas exteriores de uso común con piscinas, canchas de futbol, club

B. Emplazamiento general

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Los caminos interiores son estabilizados de tierra para mantener las características de irrigación del entorno. El área del conjunto esta circundada por 900 hectáreas de plantaciones de eucaliptos, este cuenta con 700 parcelas de una hectárea (10.000 m2) urbanizadas en tendido eléctrico subterráneo, agua potable particular con pozos autorizados y prestador de servicios sanitarios interno.

C.

Terreno: Deslindes y Superficies

 

1.

Los deslindes señalados corresponden a los descritos en el plano de copropiedad inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de La Ligua bajo el número 4 del registro especial de copropiedad del 2015

Al Norte

:

131,25

m

Al Sur

:

116,91

m

Al Oriente

:

62,93

m

Al Poniente

:

75,80

m

Superficie

:

10.000,00

m 2

2.

Deudas, Expropiaciones y Cesiones

No registra.

3. Programa, y estado de conservación

Programa Vivienda Unifamiliar

Estado general de conservación Obra Nueva

III. RESUMEN DE ANTECEDENTES PREVIOS

Usos permitidos Zona ZH-10 Plan Regulador Comunal de Zapallar. Vivienda, Áreas Verdes y Equipamiento compatible con la vivienda

Usos prohibidos Industria, Estadios, SPA, Hospedaje, Comercio, Esparcimiento, Servicios de Seguridad, Medialunas.

Normas de Edificación Superficie predial mínima

:

1.000 m2

% Ocupación de suelo

:

Residencial:

15 %

 

Otros:

40 %

Índice de Constructibilidad

:

Residencial:

30%

 

Otros:

40%

Sistema de agrupamiento

:

Aislada

Antejardín mínimo

:

3 m

Rasante

:

OGUC

Distanciamientos mínimos

:

OGUC

Altura máxima edificación

:

7,0 m / 2 Pisos

Densidad habitacional

:

50 Hab/Há.

IV. VALORIZACION SIMPLE

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a) El valor comercial del terreno se asignara por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- del sector, según tabla 2015 del servicio de impuestos internos.

b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al costo a nuevo del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecución, no considerando depreciado dada la data reciente de ejecución. Se utilizara tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización.

c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y recargo adicional por concepto de especialidades técnicas.

El siguiente cuadro muestra las diversas áreas homogéneas y nos da el valor promedio de pesos por m2 de terreno. Se constata invariabilidad dado el factor total de ajuste.

Factores de ajuste

Factor Superficie Factor frente fondo Factor altura Factor casos excepcionales

1

1

1

1

Factor promedio de ajuste

1

Area Homologable AH

Costo unitario m2

RSS 053

1.277

XBB 052

2.234

WSS 048

3.519

Promedio $/m2

2.343

A su vez se presenta la categoría y costo material del trimestre.

Clasificación

Categoría

Promedio

A:

1

318.205

Construcciones con estructura soportante de acero Superior

$/m2

El recargo porcentual de arancel de proyectos del Colegio de Arquitectos según rango de costo material en UF se traducirá en 45000 $/m2 para efectos del costo integral de proyectos de arquitectura, ingeniería e instalaciones.

Proyectos según C.A.

Rango

650-6500 UF

A. Trabajos preparatorios

0.90%

B. Proyecto

3.40%

C. Estructura

0.90%

D. Inspección

2.80%

% PROMEDIO

8.00%

Y por último se estima perentorio considerar

- 50% sobre el total, a razón de costos de mano de obra

- Tabla de costos adicional, por concepto de adquisición e instalación de obras complementarias de seguridad, accesibilidad y habitabilidad.

A. CUADRO DE VALORIZACION

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Item

Sup. m²

$/m²

UF/m²

Total $

Total UF

1.

Terreno

Lote D-19

10,000.0

2,343

0.09

23,430,000

878

 

Subtotal Terreno

10,000.0

2,343

0.09

23,430,000

878

2.

Construcciones

 

Item

Sup. m²

$/m²

UF/m²

Total $

Total UF

Vivienda Unifamiliar

268.23

318,205

11.93

85,352,127

3,200

Mano de obra

268.23

159,103

5.96

42,676,064

1,600

Proyectos

268.23

45,000

1.69

12,070,350

453

 

Subtotal Construcciones

804.69

174,103

6.53

140,098,541

5,252

3.

Obras Complementarias

 

Item

m.l. / m²

$/U

UF/m²

Total $

Total UF

Nivelacion de Terreno

268.23

25,000

0.94

6,705,750

251

Pavimentacion Exteriores

420.00

37,500

1.41

15,750,000

590

Pileta Decorativa

5.00

150,000

5.62

750,000

28

Porton Electrico

10.00

125,000

4.69

1,250,000

47

Cerco Perimetral

400.00

20,000

0.75

8,000,000

300

Paisajismo

10,000.0

4,500

0.17

45,000,000

1,687

Juegos Infantiles

12.00

75,000

2.81

900,000

34

 

Piscina

32.00

300,000

11.25

9,600,000

360

Intercomunicadores Digitales Fono/WIFI

4.00

250,000

9.37

1,000,000

37

Sensores de Seguridad

24.00

185,000

6.94

4,440,000

166

Internet Satelital Particular

1.00

750,000

28.12

750,000

28

Aire Acondicionado

268.23

12,000

0.45

3,218,760

121

Celosia Polivinilica Doble -ventanas-

20.00

120,000

4.50

2,400,000

90

Ventanas Termopanel

24.00

385,000

14.43

9,240,000

346

Jacuzzi

1.00

1,700,000

63.73

1,700,000

64

Sistema de Alcantarillado Particular

1.00

4,500,000

168.71

4,500,000

169

Iluminacion Dicroica LED

36.00

55,000

2.06

1,980,000

74

Mobiliario en obra (Dormitorios)

4.00

685,000

25.68

2,740,000

103

Griferia Alto Standard GROHE

15.00

97,500

3.66

1,462,500

55

Calefactor Dimplex

1.00

1,500,000

56.24

1,500,000

56

 

Mano de Obra

 

61,443,505

2,304

 

Subtotal OO. CC.

184,330,515

6,442

4. TOTAL VALORIZACION FISICA

 

347,859,056

13,042

VALORES DE TASACION Item

B.

 

Total $

Total UF

VALOR TASACION

 

347,859,056

13,042

VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC.

 

100%

324,429,056

12,163

VALOR LIQUIDACION

 

75%

260,894,292

9,781

Valor UF Agosto 2017

26,673.09

C. RESULTADOS:

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1. A partir de los parámetros utilizados los resultados arrojan un valor de suelo del orden de 0.09 UF/m².

2. Siendo la superficie total del inmueble 268,23 m2 el valor comercial de obra gruesa seria 5.252 UF

3. Considerando el costo de obras complementarias, la obra alcanza en estado definitivo 12.163 UF

4. Con un valor de la UF al presente ($26.673,09) el monto de tasación es $347.859.056

5. En Anexos de este informe se entrega un resumen de los parámetros aplicados al proyecto ejecutado

D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:

Estando recibida la urbanización, ejecutada y habitada la etapa de viviendas correspondiente al entorno inmediato al lote y no existiendo labores de ingeniería y arquitectura pendientes para con la unidad y sus áreas comunes: se considera una incorporación efectiva al mercado, donde el valor promedio definido bajo la metodología de informe no considera modificaciones a la baja, al no existir parámetros significativos que la justifiquen.

JUAN-LUIS MENARES RODRIGUEZ

Tasador

Profesión : Arquitecto/ I.C.A.10867

: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU

Declaración del tasador

1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.

2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.

3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia.

4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.

5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las

apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.

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V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES

1.- Planos esquemáticos de la propiedad y sus obras esc. 1/125 2.- Certificado de avalúo 3.- Certificado de deuda tributaria 4.- Certificado exención de expropiación 5.- Tablas de valorización al primer trimestre de 2017 6.- Tabla de Honorarios CA 7.- Plano de áreas homogéneas 2017 8.- Extracto P.R.C. atingente al sector.