PBR - PERCIAS DE ENGENHARIA

Paulo Fbio Bregalda

Engenheiro Civil M.Sc em Engenharia Doutorando em Engenharia Civil

Registro Nacional CONFEA/CREA RJ N 200223004-8

Registro no Instituto de Engenharia Legal - IEL - N 1587
Perito do Juzo do Tribunal de Justia do Rio de Janeiro matrcula n 3922

LAUDO TCNICO DE VISTORIA

DE ENGENHARIA
Paulo Fbio Bregalda do Carmo, Engenheiro Civil, Registro
Nacional no CONFEA/CREA RJ N 200223004-8 e no
Instituto de Engenharia Legal (IEL) N 1587, contratado
pelo CONDOMNIO DO EDIFCIO VARANDA DAS ROSAS,
com o objetivo de realizar uma Vistoria Tcnica de
Engenharia, aps ter comparecido ao local, em
14/08/2012, acompanhado do representante do Condomnio
Sr. Manoel Tavares, do Sr. Jos Carneiro Ferraz, supervisor
do Condomnio, e do Engenheiro Luiz Cludio Teixeira Herig,
Assistente Tcnico deste Profissional que assina o Laudo
Tcnico, vem apresentar o relatrio do seu Laudo Tcnico
de Vistoria, na forma que se segue.

IMVEL VISTORIADO
Prdio do Condomnio do Edifcio Varanda das Rosas.

ENDEREO
Av. Marechal Henrique Lott, 270 Barra da Tijuca Rio de
Janeiro RJ CEP 22631-370

REAS VISTORIADAS
Garagem (subsolo); subsolo 1 e 2; reas descobertas;
estacionamento; cobertura e telhado do prdio;
apartamentos 310, cobertura 2.107, 2.105, casa de
mquinas; elevadores; caixa dgua; corredores; escadas.
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1.0 OBJETIVO

Relatar as patologias, danos e vcios construtivos observados durante

a Vistoria Tcnica, realizada em 14/08/2012, nas reas comuns.
Analisar as modificaes feitas em alguns apartamentos para verificar
se houve algum tipo de comprometimento de ordem estrutural.
Apontar as possveis causas que deram origem aos danos.
Recomendar as obras e reparos necessrios.

2.0 DESCRIO DO CONDOMNIO

O prdio do Condomnio, residencial de classe mdia, constitudo de

21 pavimentos, mais cobertura duplex.
O Condomnio possui 252 apartamentos de 2 e 3 quartos, todos com
vaga de garagem.
H 12 apartamentos de cobertura duplex. O prdio possui 12
apartamentos por pavimento.

H 01 subsolo de garagem (subsolo 1) e um outro subsolo

desocupado e ocioso (subsolo 2).
O Condomnio possui portaria com interfone, infraestrutura e servios
pblicos necessrios habitabilidade, compatvel com a poca atual.
A localidade dotada de toda a infra estrutura necessria vida
moderna.

FOTO 01

PLANTA DE LOCALIZAO DO PRDIO

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FOTO 02

Vista do entorno do Condomnio

FOTO 03 FOTO 04

Viso da fachada do prdio.

FOTO 05

Viso da entrada social e da rea descoberta do Condomnio

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 Paulo Bregalda - Engenheiro Civil

3.0 - DESCRIO DOS DANOS E PATOLOGIAS

OBSERVADOS

A patologia entendida como a parte da engenharia que estuda

os sintomas e mecanismos, as causas e origens dos defeitos e
vcios construtivos. , portanto, o estudo das partes componentes
do diagnstico do problema observado.

As patologias ou defeitos podem, tambm, ser definidos como

degradaes inesperadas no desempenho dos imveis devido
falta de qualidade, provocando perda de vida til e desconforto
aos moradores, alm do aspecto esttico.

Os principais danos e patologias observados, durante a

Vistoria Tcnica realizada em 14/08/2012, foram:

Infiltraes provenientes da cobertura e telhado do prdio;

Trincas e fissuras em alguns locais;
Ausncia ou impermeabilizao vencida e deteriorada;
Portas corta fogo desreguladas; nmero de extintores de
incndio insuficiente;
Revestimento de pastilhas se destacando das fachadas;
Subsolo 2 ocioso e insalubre.

3.1 TELHADO DO PRDIO

Existem telhas quebradas, mal justapostas, descolando nas junes,

infiltraes, trincas e fissuras, ausncia de rufos e contra rufos.

FOTO 06 FOTO 07

Vista da cobertura e do telhado do prdio.

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FOTO 08 FOTO 09

Telhas quebradas e ausncia de rufos e contra rufos.

FOTO 10 FOTO 11

Telhas quebradas permitindo a passagem das guas pluviais.

FOTO 12 FOTO 13 FOTO 14

Beirais e telhas quebrados permitindo a passagem de guas pluviais.

FOTO 15 FOTO 16 FOTO 17

Beirais e telhas quebrados e ausncia de rufo e contra rufo permitindo a

passagem de guas pluviais.

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RECOMENDAES TCNICAS

Substituir as telhas quebradas.

Criar rufos e contra rufos.

FOTO 18

OBSERVAES:
o rufo e o contra rufo devem ser feitos como ilustrado acima,
entretanto podem ser substitudos por manta aluminizada.
necessrio que a manta revista a parede, pelo menos 35 cm, e
as telhas. A parte superior da manta na parede deve ficar
embutida na alvenaria. No necessita fazer acabamento mecnico.

Os beirais quebrados devem ser reparados e impermeabilizados

com manta aluminizada, no necessitando de acabamento
mecnico.
As calhas devem ter os caimentos retificados, mantidas limpas e
impermeabilizadas com manta totalmente aderida laje.
A impermeabilizao deve subir pelas paredes, pelo menos, 35
cm. Deve ser colocado acabamento mecnico com argamassa de
trao 1:3, com 3 cm de espessura.

3.2 COBERTURA DO PRDIO

Infiltrao no corredor;
Infiltraes na casa de mquinas;
Danos na alvenaria na casa de mquinas;

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Trincas e fissuras;
Infiltrao na laje superior da cobertura;

FOTO 19 FOTO 20

Casa de mquinas com infiltraes provenientes da cobertura do prdio,

necessitando de reparos e acabamentos.

FOTO 21 FOTO 22

Infiltraes na casa de mquinas.

FOTO 23 FOTO 24

Trincas na parede da casa de mquinas.

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FOTO 25

Reparo mal feito necessitando de fechamento e acabamento adequado.

FOTO 26 FOTO 27

Rachadura acentuada no beiral da parede.

FOTO 28 FOTO 29

Laje superior da cobertura do prdio, tampa da caixa dgua,

necessitando de correo das fissuras, impermeabilizao dos beirais e
da laje.

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FOTO 30 FOTO 31

Laje e beirais necessitando de impermeabilizao com manta.

RECOMENDAES TCNICAS PARA A IMPERMEABILIZAO:

As reas descobertas devem ser, totalmente, impermeabilizadas.

o retirar todo o concreto desagregado ou desagregando-se;

o reparar todas as trincas e fissuras;
o revisar e reparar todos os ralos de guas pluviais;
o escovar as superfcies deixando-as limpas e isentas de
poeira e gordura;

aps o reparo de todas as trincas, limpar toda superfcie da laje,

retificar os caimentos e melhorar a drenagem;
bolear (meia-cana) a juno das lajes com os beirais e
paredes;
dar duas demos de prime e impermeabilizar utilizando manta
de 4mm da Torodin Viapol, totalmente aderida s superfcies, a
fogo, subindo, no mnimo, 35 cm pelas paredes e dobrando,
totalmente em cima dos beirais e nas laterais.
Colocar uma lmina dgua, de pelo menos 3 cm, em toda a
extenso impermeabilizada da laje e deixar em teste 05 dias. Se
houver vazamento, identific-lo e corrigi-lo localmente, pois a
manta totalmente aderida superfcie;
efetuar acabamento mecnico de proteo manta com
argamassa de cimento e areia de trao 1:3, com espessura de, no
mnimo, 2 cm . Atentar para os vos de dilatao. O acabamento
mecnico deve ter vo de dilatao a cada 2,00 m2;
especial ateno deve ser dada na impermeabilizao da regio
dos ralos, que devem ter tripla proteo;

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RECOMENDAES TCNICAS PARA AS TRINCAS E

FISSURAS.

A - NAS PAREDES

Existem algumas trincas na cobertura em virtude de variao trmica e

aperto deficiente da alvenaria.

necessrio colocar uma tela de ao para combater a trao e o

cisalhamento.

Em trincas maiores como, por exemplo, a que aparece nas FOTOS 25,
26 e 27, proceder da seguinte forma:

retirar a argamassa 25 cm de cada lado da trinca;

ancorar na parede pedaos de vergalho de 6.3 mm
(1/4), utilizando Sikadur ou similar, paralelos e
distando 20 cm um do outro, em toda a extenso da
trinca;
chapiscar e emboar a parede com argamassa de
cimento e areia de trao 1:3.

CROQUI 01

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POSSVEIS CAUSAS DAS FISSURAS:

Muitas so as causas de fissuras e trincas em paredes e pisos.

Geralmente, aparecem causadas pela movimentao de materiais e
componentes da construo, retrao da argamassa, principalmente em
paredes, e tambm como consequncia das vibraes.

Essas fissuras e trincas podem aparecer em virtude da variao trmica,

sazonais e dirias, cujo ar apresente variaes de amplitude acentuada
durante as 24 horas, dilatando e contraindo os materiais construtivos,
principalmente em lajes de piso.
Isto acontece, sobremaneira, na cidade do Rio de Janeiro, onde a
amplitude das variaes trmicas so bastante acentuadas, durante
todo o ano e, principalmente, no vero.

A retrao da argamassa, que aparecem logo aps a aplicao do

revestimento, provocam as fissuras nos revestimentos, regularmente
distribudas, com aberturas reduzidas - no ultrapassando 0,2 mm -
semelhantes s fissuras provocadas por retrao de secagem, funo da
temperatura e umidade do meio ambiente.

As movimentaes de um material so, fundamentalmente, funes de

suas propriedades fsicas e da amplitude da variao trmica. As trincas
e fissuras de origem trmica podem surgir por movimentos
diferenciados entre os componentes.

No caso especfico das movimentaes trmicas diferenciadas

fundamental considerar a amplitude da movimentao e a rapidez com
que esta ocorre. Em geral, os elementos diretamente expostos ao sol
esto mais sujeitos dilatao trmica, sofrem mais e so mais
vulnerveis.

As fissuras so mais preocupantes quando h acentuado progresso,

principalmente, no sentido da largura. Ou seja, quando elas comeam a
se alargar, transformando-se em trincas e rachaduras, a partir de 1,5
mm. Se as fissuras se estabilizarem, menor a preocupao.

Igualmente preocupante so as fissuras que atravessam a parede de um

lado a outro.

Durante a Vistoria, no observamos, visualmente, recalque nas

fundaes, menos ainda recalques diferenciais.

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3.3 - FACHADAS LATERAIS E FRONTAL DO PRDIO

Em alguns locais as pastilhas esto se destacando.

FOTO 32 FOTO 33

Alguns reparos pontuais realizados nas pastilhas da fachada.

FOTO 34 FOTO 35

Infiltrao na parte inferior da laje de algumas varandas.

A responsabilidade do proprietrio do apartamento de cima.

FOTO 36 FOTO 37

Algumas pastilhas se destacando da fachada.

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FOTO 38 FOTO 39

Pastilhas iniciando o processo de destacamento da fachada.

RECOMENDAES TCNICAS

As fachadas do prdio devero ser revisadas, com testes

percusso, recolocao das pastilhas soltas ou prestes a se soltar,
renovao do rejunte que encontra-se vencido.

A execuo dos servios deve ser coordenada por Engenheiro,

devidamente habilitado e especializado, e a mo de obra requer
especializao.

ROTEIRO E RECOMENDAES TCNICAS PARA

EXECUO DA OBRA DE REPARO DAS FACHADAS

Retirar todo o material solto, desagregado ou se

desagregando.
Escovar, com escova de ao, e limpar todas as fachadas.
Lavar de forma a ficarem desengorduradas e isentas de p.
Regularizar s superfcies utilizando argamassa
apropriada e hidrofugante.
Executar o servio com mo de obra especializada, com o
controle e fiscalizao de profissional habilitado.
Criar esquemas de proteo das fachadas de pastilhas e da
alvenaria dos prismas com, por exemplo, a colocao de
pingadeiras, beirais, impermeabilizantes etc. Minimizando,
dessa forma, os efeitos nocivos das guas pluviais e dos
agentes poluidores.

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3.4 SUB SOLO 1 - GARAGEM

Apresenta algumas patologias e danos:

Algumas fissuras no piso por falta de juntas de dilatao, algumas

j consertadas;
Buracos no teto que precisam ser reparados;
Vazamento na parede fronteiria com o Condomnio Califrnia;
Infiltrao na tubulao da parede contgua ao jardim.

FOTO 40 FOTO 41

FOTO 42 FOTO 43

3.5 SUBSOLO 2

O subsolo 2 est sem utilizao, no tem acesso para carro, insalubre,

muito abafado e sem ventilao.
necessrio reformar, criar acesso para carro, para que no continue
sem uso e ocioso.

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FOTO 44 FOTO 45

FOTO 46 FOTO 47

FOTO 48 FOTO 49

FOTO 50 FOTO 51 FOTO 52

As fotos mostram o ambiente sub utilizado e insalubre.

As foto 50, 51 e 52 mostram o p direito de acesso muito baixo.

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RECOMENDAES TCNICAS

O subsolo 2 pode ser recuperado e aproveitado, integralmente, para tal

necessrio fazer algumas reformas para viabilizar o seu uso.

o Devido ao p direito muito baixo, no acesso pelo subsolo 1,

de muito difcil abertura devido estrutura do prdio,
cintas de equilbrio etc. a passagem dever ser feita por
cima, utilizando o subsolo1.
o Construir 02 rampas, uma de descida e outra de subida dos
carros, que, tambm, servir para ventilar este subsolo.
o Criar, pelo menos, trs prismas de ventilao PVI - de,
pelo menos 3,0 m x 3,0 m.
o Criar um sistema de exausto forada para a renovao do
ar.
o Proteger os pilares e fundaes com substncias polimricas
base de epxi, para proteger as estruturas, pois o subsolo
2, com o movimento das mars, alaga. Este processo de
molhagem-secagem , extremamente, prejudicial s
estruturas.
o Construir uma laje zero com um sistema de
impermeabilizao e drenagem adequados, de forma a
resistir a presso negativa.
o Reformar a laje teto e paredes.

4.0 UNIDADES AUTNOMAS VISITADAS

4.1 APARTAMENTO 310

Retirada da parede entre a sala e o 3 quarto, sem consequncias

estruturais, pois a parede de vedao.
H um vazamento na parede do corredor, contguo ao
apartamento, que j foi consertado, precisando de acabamento.
H um vazamento no piso do apartamento 410, de
responsabilidade do seu proprietrio, aparecendo no teto do
apartamento 310.
infiltrao nas pastilhas da viga da varanda.
necessrio criar uma pingadeira para que as guas pluviais no
retornem na faixa inferior da viga.
H infiltraes na lixeira dos fundos do 3 andar, no teto e no tubo
de 75 mm.

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FOTO 53 FOTO 54

FOTO 55 FOTO 56 FOTO 57

4.2 APARTAMENTO 2.107 COBERTURA DUPLEX

Parede construda diretamente em cima da laje, no meio da sala

(local de maior momento), de forma no prevista no Projeto
Original do prdio.
Uma parede de tijolos acabada pesa 1.700 Kgf por m3.
A parede que est sendo construda pesa, aproximadamente,
2.000 Kgf ou 2 toneladas, uniformemente e linearmente
distribuda, numa laje que foi projetada para ter uma sobrecarga
de 180 Kgf por m2.

necessrio que haja, se no houver, um engenheiro civil

responsvel tcnico pelas obras.

Engaste da escada interna que d acesso ao piso superior muito

precrio e deficiente. H real perigo de acidente.

Marcas de infiltraes e corroses das armaduras no teto.

Infiltraes no teto da laje da varanda.

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Tubos de ferro galvanizado deteriorados pela ao do tempo.

Toldo inadequado na varanda, com risco de acidente pela ao do

vento.

FOTO 58 FOTO 59 FOTO 60

FOTO 60 FOTO 61 FOTO 62

4.3 OUTROS APARTAMENTOS VISTOS DA COBERTURA

DO PRDIO

APARTAMENTO 2.105
Parede irregular construda na cobertura do prdio, introduzindo
patologias.

APARTAMENTO 2.102
Telhado colonial irregular, no previsto no projeto original.

necessrio verificar se as piscinas tem estrutura e se esto no

local previsto no Projeto original.

necessrio que tenha um engenheiro responsvel tcnico para

qualquer obra efetuada, tanto nas reas comuns como nas reas
privativas.

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 Paulo Bregalda - Engenheiro Civil

FOTO 63 FOTO 64 FOTO 65

FOTO 66 FOTO 67

5.0 - CONCLUSO

O estado geral e o padro construtivo do prdio so bons.

Muitos dos defeitos e patologias narrados so funes da
idade do prdio, que daqui para frente necessitar, cada
vez mais, de ateno manuteno preventiva e
corretiva.

No foram observados recalques diferenciais no prdio,

bem como no foram observados problemas estruturais.

As maiores patologias encontradas foram na cobertura do

prdio, no subsolo 2 e nas fachadas.

Os elementos estruturais, da infra estrutura do subsolo 2,

podem comear a apresentar problemas de corroso das
armaduras e perda de resistncia do concreto, devido ao

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processo de molhagem-secagem que extremamente

prejudicial s estruturas.

Caso esses reparos no sejam executados, com a urgncia

devida, pode-se chegar a um estado de maior deteriorao,
inclusive esttico-funcional, comprometendo a qualidade de
vida e habitabilidade dos moradores, e diminuindo o tempo
de vida til do prdio.

H no piso de areia do subsolo 2 muita umidade e

infiltrao proveniente de presso negativa. necessrio
criar uma laje impermeabilizada no piso, ventilar o
ambiente e ocupar o espao ocioso, conforme as
Recomendaes Tcnicas no item 3.5 deste Laudo Tcnico.

Visitamos vrios apartamentos que sofreram modificaes em

relao ao Projeto Original, tais como mudana de paredes.
No observamos consequncias de comprometimento estrutural,
pois no houve interveno nos elementos estruturais do prdio,
apenas mudana de ordem esttica e de melhor aproveitamento
interno das reas privativas.

RECOMENDAO TCNICA ESPECIAL:

AS PROVIDNCIAS, PARA REPARAR OS DANOS E DEFEITOS

NA GARAGEM DO SUBSOLO 2, E DE SEU APROVEITAMENTO
E OCUPAO, DEVEM SER TOMADAS COM URGNCIA, E
EXECUTADAS COM MO DE OBRA ESPECIALIZADA,
RESPONSABILIDADE E SUPERVISO DE ENGENHERIO
CIVIL, DEVIDAMENTE HABILITADO.

TODAS AS OBRAS EFETUADAS NO CONDOMNIO, SEJAM

NAS PARTES COMUNS OU NAS REAS PRIVATIVAS, DEVEM
TER UM ENGENHEIRO RESPONSVEL TCNICO.

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7.0 - ENCERRAMENTO

Concluo o presente Laudo Tcnico de Vistoria Predial, em duas

vias de igual teor, contendo 21 (vinte e uma) folhas de papel A4,
digitadas de um s lado, 67 (sessenta e sete) fotografias coloridas e
digitalizadas.
Todas as folhas, devidamente, rubricadas pelo Engenheiro Perito que
assina este Laudo Tcnico de Engenharia.

Rio de Janeiro, 30 de agosto de 2012.

..............................
Paulo Fbio Bregalda
Engenheiro Civil

PBR - Percias de Engenharia

Paulo Fbio Bregalda - Engenheiro Civil e Matemtico
M.Sc em engenharia Doutorando em Engenharia Civil

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Percia Laudo e Parecer Tcnico Vistoria e Assistncia Tcnica Avaliao de Imveis

Patologia, vicio e dano construtivo - Dano Estrutural - Dano ambiental
Assessoria imobiliria especializada Fiscalizao e Acompanhamento tcnico de obras
Assistncia Tcnica em Processo Judicial e Extra Judicial.

Escritrio: Rua Senador Furtado, N 81 - casa 15 Tijuca - CEP: 20270-021 - Rio de Janeiro - RJ
(21) 2264-9915 ou (21) 9611-0933 - E-mail: paulo.bregalda@terra.com.br
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