UNIVERSIDAD NACIONAL AUTNOMA DE NICARAGUA, MANAGUA

UNAN-MANAGUA

RECINTO UNIVERSITARIO RUBN DARO

FACULTAD DE HUMANIDADES Y CIENCIAS JURDICAS

DEPARTAMENTO DE DERECHO

ASIGNATURA: DERECHO REGISTRAL

TEMA: ANLISIS AL DECRETO 1909

LEY QUE REGLAMENTA EL REGIMEN

DE PROPIEDAD HORIZONTAL

DR. EDGARD PARRALES

INTEGRANTES:

NELSY YANEYLA TRREZ RODRGUEZ

SERGIO RICARDO BARRANTES PACHECO

CARLOS ULISES ESPINOZA QUIROZ

DERECHO IV

FECHA: MARTES 27 DE SEPTIEMBRE 2016

 NDICE

I. INTRODUCCIN .............................................................................................. 1
II. OBJETIVOS ..................................................................................................... 2
III. DESARROLLO ............................................................................................. 3
IV. CONCLUSIN ............................................................................................ 10
 I. INTRODUCCIN

El Decreto 1909 del ao 1971 es la Ley que reglamenta el Rgimen de la Propiedad

Horizontal en Nicaragua, la cual regula todo lo relacionado a la Propiedad Horizontal
definindola como aquellas propiedades que reuniendo las caractersticas que la
ley exige por su naturaleza esta materialmente destinada a pertenecer a diferentes
dueos.

En este trabajo se har un resumen analtico del marco jurdico que norma el
rgimen de Propiedad Horizontal, las partes, su constitucin y respectiva inscripcin
en el Registro Pblico, de los Bienes Propios y los Bienes Comunes, de los
Administradores, de los Gastos, Obligaciones Fiscales y las Controversias que
puedan suscitarse entre los propietarios, y como proceder en los casos de
Destruccin, Ruina y Construccin del Edificio.

1
 II. OBJETIVOS

1.Analizar las disposiciones jurdicas establecidas en el Reglamento de la ley de

Propiedad Horizontal.

2. Comentar jurdicamente lo normado por este cuerpo normativo en referencia al

Rgimen de la Propiedad Horizontal.

2
 III. DESARROLLO

Captulo I. Disposiciones Bsicas

Se entiende por Propiedad Horizontal aquella que por disposicin de su dueo y

reuniendo las caractersticas exigidas por la ley, est destinada materialmente a
pertenecer a diferentes dueos en secciones independientes que tengan salida a la
va pblica directamente o por un pasaje comn debiendo tener partes importantes
de ella en dominio comn indivisible e inseparable que pueda ligar a todos los
propietarios o parte de ellos, segn el caso.

Puede originarse cuando:

1. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de que consta

un edificio pertenezcan a distintos dueos.
2. Cuando se construya o est por construirse un edificio para vender a personas
distintas, los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de que conste el
mismos.

3. Cuando el propietario o propietarios de un edificio lo dividan en diferentes pisos,

departamentos, viviendas o locales para enajenarlos a distintas personas.

Es necesario que el propietario declare su voluntad mediante escritura pblica que

deber contener:

I.- La situacin, dimensiones y linderos del terreno, as como la descripcin general

del edificio, y el nmero de pisos de que conste.

II.- La descripcin de cada piso, departamento, vivienda o local, situacin, medidas,

piezas y dependencias de que consta, as como los dems datos necesarios para
su identificacin.

III.- Los bienes de propiedad comn y su destino, con la especificacin y detalles

necesarios y, en su caso, su situacin, medidas, partes de que se compongan,
caractersticas y dems datos necesarios para su identificacin.

3
IV.- Constancia de la autoridades competentes en materia de construcciones
urbanas y de salubridad, de que el edificio construido o por construirse rene los
requisitos que debe tener este tipo de construcciones.

V.- El valor de los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales.

En la escritura pblica constitutiva deber insertarse un Reglamento sobre los

derechos y obligaciones de los diversos propietarios el cual contendr
necesariamente, por lo menos los puntos que se mencionarn adelante en esta ley.

Dicha escritura pblica otorgada con todos los requisitos legales, deber ser
presentada en dos testimonios al Registrador de la Propiedad Inmueble para que
proceda a su inscripcin en la forma siguiente:

a) Abrir un libro especial en donde slo se inscribirn las escrituras en que se

constituya el rgimen de Propiedad Horizontal. Este Libro constar de las mismas
casillas que los libros registrales corrientes.

b) En el libro a que se refiere el inciso anterior se transcribir ntegramente y bajo el

mismo nmero seguido de las palabras "Propiedad Horizontal", el asiento en que
conste el dominio de los que han creado el rgimen de condominio mencionado,
debiendo ponerse las notas de referencia respectivas. A continuacin el Registrador
inscribir copindola ntegramente la escritura de constitucin del rgimen de
Propiedad Horizontal. En la casilla en que se registre el asiento de propiedad slo
se inscribirn las modificaciones a la escritura de la referencia y los reglamentos
que se refieran a su rgimen.

c) En las secciones respectivas se registrarn o anotarn todas las situaciones, ya

sean derechos reales o de otra ndole, que conforme las reglas generales sean
inscribibles o anotables segn el caso; y

d) Los traspasos de dominio de los diferentes pisos, departamentos, viviendas o

locales, derechos reales sobre los mismos y todo lo inscribible referente a ellos, se
registrarn en los libros destinados a la Propiedad Horizontal, de acuerdo con las
normas generales;

4
Si la Propiedad Horizontal se constituye antes de edificarse el edificio, una vez
concluido ste, ser indispensable inscribir las mejoras a continuacin del asiento
bsico con todos sus detalles previamente aprobados por la correspondiente Oficina
de Urbanismo y por todos los condueos que hayan adquirido las diferentes
parcelas independientes, las cuales debern describirse con detalle, a fin de que el
Registrador pueda registrarlas como mejoras en las desmembraciones inscritas
antes de realizarse o terminarse la construccin del edificio.

El testimonio de la escritura constitutiva que conforme el artculo anterior quedar

en poder del Registro de la Propiedad, se le agregar un plano general y los planos
correspondientes a cada uno de los pisos, departamentos, viviendas o locales y
elementos comunes de que conste el edificio

Establecido el rgimen de condominio, slo se podr extinguir por acuerdo de las

dos terceras partes de los propietarios o en los casos previstos en el captulo VIII
de esta ley. En caso de concentracin en una sola persona de todos los pisos,
departamentos, vivienda o locales, el rgimen de condominio se extinguir
solamente que el propietario haga declaracin de voluntad en escritura pblica, la
cual deber ser inscrita.

Captulo III. Del Administrador y de las Asambleas

Los edificios divididos por pisos, departamentos, viviendas o locales, sern

administrados por la persona natural o jurdica, que designe la mayora de los
propietarios en los trminos del artculo 26.

Corresponder al Administrador: el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios

comunes; la atencin y operacin de las instalaciones y servicios generales, todos
los actos de administracin y conservacin; y la ejecucin de los acuerdos de la
asamblea de propietarios, salvo que por razones especiales se designe a otra
persona. Tambin recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda
en los gastos comunes; velar por la observancia de las presentes disposiciones y
del Reglamento del Condominio y Administracin y tendr las dems facultades y
obligaciones que fije la Ley o que establezca el Reglamento.

5
El Administrador ser el representante legal de los propietarios, en todos los asuntos
comunes relacionados con el edificio, sea que se promuevan a nombre o en contra
de ellos.

Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las

facultades conferidas al administrador, sern resueltos por los propietarios en
asambleas que se celebrarn cada vez que sea necesario, pero obligatoriamente
una vez al ao, cuando menos. Salvo que se exija una mayora especial o sea
necesaria la unanimidad, los asuntos se resolvern por mayora absoluta de votos
del total de los condueos, a menos que una asamblea se celebre en virtud de
segunda convocatoria, en cuyo caso bastar con la mayora de votos de los que
estn presentes.

Cada propietario tendr un nmero de votos igual al porcentaje que el valor de su

piso, departamento, vivienda o local, represente en el valor total del edificio, segn
la escritura constitutiva o las posteriores modificaciones.

Cuando un solo propietario representa ms del 50% cincuenta por ciento de los
votos, se requerir adems el 50% cincuenta por ciento de los votos restantes, para
que los acuerdos por mayora a que se refiere el artculo 20 fraccin I de esta Ley
tenga validez.

Las convocatorias se harn por el administrador, cuando menos con tres das de
anticipacin a la fecha de la asamblea, recogiendo las firmas de los propietarios o
sus representantes para constancia.

Los propietarios podrn convocar a asambleas, sin intervencin del administrador,

cuando representen por lo menos, la cuarta parte del valor total del edificio,
conforme la escritura constitutiva.

6
Captulo V. Gastos, Obligaciones Fiscales y Controversias

El artculo 29 de la ley de Propiedad Horizontal refiere a la obligacin que tienen los

propietarios de aportar en porcin al avalu de su propiedad ya sea departamento,
vivienda o local, a los gastos de la administracin y operacin de los servicios que
son de utilidad de todos los copropietarios, aquellos que fueron incluidos o referidos
en la escritura constitutiva.

Adems es muy precisa en sealar que cuando se trate de cosas o servicios que
sean de utilidad de los propietarios en porciones diversas, el costo de estas se
deber repartir con proporcionalidad en relacin con el uso que cada uno haga de
ellos.

Prevee circunstancias en las cuales las propiedades pueden constar y seala las
escaleras, patios y jardines, obras e instalaciones destinadas a servir a una parte
del conjunto.

Los costos sern a cuenta del grupo de beneficiarios y en el caso de otros

instrumentos, objetos o cosas que sean de utilizacin variable a los propietarios
podrn establecerse normas especiales para el reparto de gastos de acuerdo al
artculo 31 de esta ley.

As mismo, se indica que para efectos fiscales cada copropietario ser responsable
de pagar los adeudos y se valuaran separadamente, los pisos, departamentos,
viviendas o locales. Cada propietario ser responsable de pagar el impuesto sobre
la propiedad raz de los servicios bsicos y de cualquier contribucin que sea
causante.

Los gastos comunes que los propietarios no aporten debidamente en tiempo y

forma, se les cobrara un inters que fije el reglamento de condominio y
administracin o al tipo inters legal si el propietario hiciere caso omiso.

El acta asamblea en el que se acuerda el pago de cantidad anticipado o en que se

vayan a distribuir los gastos ya efectuados protocolarios ante Notario Pblico servir

7
de ttulo para exigirlos en juicio civil. El cual deber estar inscrito en el Registro de
la Propiedad donde se encuentra ubicado el inmueble respectivo.

Los crditos antes relacionados, afectaran a los pisos, departamentos, viviendas o

locales, aunque estos sean enajenados, quienes los adquieran tendrn el carcter
de sucesores del dueo de aquellos y gozaran de estos crditos segn lo estableci
en el 2343 C. Como excepcin, aquellos conflictos que surjan entre los propietarios
con motivos en las disposiciones de la ley o reglamento de la propiedad horizontal
se tramitaran en juicio sumario.

La ley antes referida prevee en los casos en que los propietarios incumplan sus
obligaciones, ser responsable de los daos y perjuicios que ocasione ese
incumplimiento, de la misma manera ser responsable de las costas judiciales que
pudieren producir a los dems codueos.

De igual manera establece que cuando se tratara de un inquilino, es decir, un

arrendatario que incumple obligacin con el administrador del piso, vivienda o local,
podr solicitarle la desocupacin del bien por escrito, o en su defecto previo acuerdo
con la mayora de los dems propietarios, llevndose la causa a juicio en contra del
propietario y no del inquilino.

Capitulo VII. Destruccin, Ruina y Reconstruccin del Edificio

Si el edificio se destruyere en su totalidad o en una proporcin que represente, por

lo menos, las tres cuartas partes de su valor, cualesquiera de los propietarios podr
pedir la divisin del terreno, o del terreno y de los bienes comunes que queden, con
arreglo a las disposiciones generales sobre copropiedad.

Si la destruccin no alcanza la gravedad que se indica, la mayora de los

propietarios podr resolver la reconstruccin.

Los propietarios que queden en minora estarn obligados a contribuir a la

reconstruccin en la proporcin que les corresponda, o a vender sus derechos a los
mayoritarios, segn valuacin pericial.

8
Las mismas reglas se observarn en caso de ruina o vetustez del edificio que hagan
necesaria su demolicin.

Si el inmueble en que est establecido condominio se destruyere total o

parcialmente, y estuviere asegurado, el importe del seguro se destinar a su
reconstruccin, debindose depositar su valor en el Banco Nacional de Nicaragua,
de donde se retirarn los fondos que vayan siendo necesarios para la
reconstruccin. Esto no tendr lugar, si los condueos que representen las tres
cuartas partes del derecho en ese inmueble, optan porque se distribuya el importe
del seguro entre los copropietarios.

9
 IV. CONCLUSIN

En este trabajos se abord lo relacionado al Decreto 1909 Ley que reglamenta el

Rgimen de Propiedad Horizontal, estableciendo la definicin de Propiedad
Horizontal, como toda aquella propiedad que por cumplir las caractersticas que la
ley exige es susceptible de ser apropiada por varios dueos, ejemplo claro son: los
apartamentos, pisos, viviendas, otros.

Establece los derechos y obligaciones de los administradores, y propietarios de

cada apartamento, vivienda, local; los gastos e impuestos fiscales, las formas de
dirimir las controversias que surjan entre los interesados, y el proceder en los casos
en que exista destruccin o ruina del edificio que alberga los diferentes
apartamentos, pisos, otros.

10